Izdajem maloprodajni prostor. Iznajmite svoje prostorije mrežnim kompanijama. Slika objekta je njegova najvrednija imovina

08.11.2012

Prekrasan izraz “izlaganje” vjerovatno je već poznat ne samo tržišnim profesionalcima, već i potrošačima. Pa ipak, da pojasnimo - pod riječima "izlaganje stana" stručnjaci podrazumijevaju lokaciju objekta na tržištu nekretnina. Svaki vlasnik koji je zaista zainteresiran za prodaju svog stana uvijek želi da period izloženosti bude što kraći. Najbolji agent za nekretnine mjeseca na osnovu rezultata rada u oktobru, stručnjakinja za poslovanje nekretninama u ogranku Khamovniki, Elena Tsareva, govori o tome šta utiče na trajanje i uspjeh izložbe. *

Izlaganje stana počinje od trenutka kada informacija o vašem domu uđe u bazu podataka i završava kada se odlučite za kupca. Ovo je težak i odgovoran period. Vaš kućni stan, u kojem je svaka sitnica povezana sa uspomenama, stranci pedantno posmatraju kao robu, razvrstavajući sve njegove prednosti i mane. Najvjerovatnije želite da se sve ovo što prije završi, kako biste mogli odahnuti i mirno se pripremiti za dogovor. I svi žele da se njihov dom cijeni.

Faktori uticaja

„Trajanje izloženosti stana zavisi od nekoliko komponenti“, kaže naš stručnjak Elena Tsareva. - Jedan od glavnih faktora je takozvana likvidnost stanovanje: koliko su traženi slični stanovi na takvom području.

Naravno, velika potražnja omogućava prodaju nekretnine u kraćem vremenskom periodu.

Druga stvar je cijena, tačnije njena adekvatnost. Kao što znate, svaki prodavac sanja da proda svoj stan po višoj cijeni, dok svaki kupac želi kupiti jeftinije. A kako se stan ne bi smrznuo, potrebno je pronaći kompromis. - Postoji koncept, što odgovara najčešćim cijenama za stanovanje ovog tipa. Ako vam je cilj što brže prodati, cijena bi trebala biti ili u prosjeku ili nešto niža. Ako nudite objekat po cijeni iznad prosjeka, to znači da vaš stan treba da ima jasne prednosti: na primjer, renoviranje europskog kvaliteta, povoljna prometna povezanost, škola ili vrtić ispod vaših prozora. Ako nema značajnih prednosti, bolje je odlučiti se na prihvatljiviji iznos za potencijalnog kupca. Procijenite sami: hoće li biti moguće brzo prodati dvosobni stan za 8 miliona 800 hiljada rubalja, ako je on, blago rečeno, u normalnom stanju, a njegova "crvena cijena" nije veća od osam miliona? Naravno, ako klijent insistira na svojoj naduvanoj cijeni, stručnjak za nekretnine će potražiti kupca, a postoji čak i šansa da ga nađe. Cijelo je pitanje koliko će to trajati.

Najvjerovatnije ćete morati čekati mjesecima, a nepoznato je da li ćete uspjeti zaraditi toliko novca.

Vrsta kuće (cigla, panel, blok, monolitna), kao i sprat na kojem se stan nalazi, ima određeni značaj. Na primjer, stan u prizemlju se uvijek prodaje malo jeftinije. „Ova tendencija ima svoje svakodnevne razloge“, objašnjava Elena. - Stanovnici prvog sprata, po pravilu, suočeni su sa glasnim zatvaranjem ulaznih vrata, sa kojih, štaviše, stalno duva, i, moguće, neprijatnim mirisima koji dolaze iz podruma. Osim toga, sigurno ćete morati postaviti rešetke na prozore kako biste zaštitili svoj dom od lopova. Bilo je perioda kada su se stanovi u prizemlju kupovali vrlo rado, posebno ako se kuća nalazila u blizini autobuske ili metro stanice, na takozvanoj „crvenoj liniji“. Mnogi su ih kupovali da bi ih naknadno pretvorili u kancelariju, trgovinu, frizerski salon itd. Međutim, sada se situacija promijenila. Prvo, pravila za prijenos stambenih prostorija u nestambene postala su stroža. Drugo, na današnjem tržištu postoji dobar izbor gotovih proizvoda nestambenih prostorija

, koje ne treba preopremati, gubeći puno vremena i živaca. A poslovni predstavnici najčešće ih preferiraju.

Ako uporedimo primarno i sekundarno stambeno tržište, stanovi u novogradnji su traženiji (a samim tim i brže prodaju). Stan koji je već pripadao nekome je uređen po ukusu prethodnog vlasnika. Potencijalnom kupcu se možda neće svidjeti renoviranje ili čak naizgled zgodna pregradnja. I, kao što znate, remodeliranje je teže nego raditi od nule. Nova zgrada je u tom smislu kao prazan list papira i ne predstavlja takve poteškoće, kaže Elena.

Dakle, među faktorima koji utiču na izloženost stambenog prostora može se istaći njegova likvidnost, adekvatnost cijene, tip i lokacija i kuće i stana.

- Međutim, pored ovih parametara, na trajanje izloženosti stana utiče i stepen pripremljenosti dokumenata i prisustvo samih vlasničkog dokumenta: kupoprodajni ugovori, donacije, zamene, uverenje o nasleđu po oporuci ili po zakonu, odlukom suda, potvrdom o potpunoj uplati udjela i sl., -Elena napominje. - Prilikom razmatranja svake opcije stanovanja, stručnjaci za nekretnine procjenjuju mogući rizik na osnovu dostupnosti vlasničkih dokumenata. A ako je rizik previsok, savjetujemo nastavak pretrage, iako je izbor uvijek na kupcu.

Zavisi od nas

Prema riječima stručnjaka, mnoge faktore koji utiču na trajanje i uspješnost stambenog izlaganja nismo u mogućnosti promijeniti, čak i ako to želimo. Nije u našoj moći da joj približimo kuću autobuska stanica i škola.

Isto se može reći i o materijalu od kojeg je kuća izgrađena, spratnosti i, na kraju, o uslovima na tržištu. Međutim, postoje i drugi faktori uspjeha koji zavise od nas. Na primjer, prilično smo sposobni prikupiti komplet dokumenata na vrijeme. Isto vrijedi i za urednu pripremu stana za razgledanje.

Konkretno, ako je stan u stanju koje se popularno naziva „uništen“, onda bi bilo bolje napraviti manje kozmetičke popravke. - Niko od vas ne traži da potrošite puno novca, možete jednostavno zalijepiti tapete, postaviti novu umjesto starog dotrajalog linoleuma, čak i ako je jeftin - to će stanu dati njegovaniji izgled i sigurno će igrati ulogu. Nećete ostaviti utisak na kupca”, rezimira naš stručnjak.

Osim toga, kada prikazujete stan, profesionalci savjetuju da se smetnje minimizira.

Poželjno je da tokom izlaganja bude prisutno što manje ljudi (a ako u kući ima životinja, bolje ih je maknuti iz vida). To će potencijalnom kupcu dati priliku da mirno pogleda i ocijeni stan i zamisli sebe kao vlasnika.

I na kraju, još jedan važan savjet. Pustite agenta da pregovara: Budite ljubazni i ljubazni, ali nemojte se miješati u pregovore agent-kupac. Pokušajte dati iscrpne odgovore, ali samo na pitanja koja se postavljaju. Vaš agent najbolje zna šta je kupcu važno i lako se nosi sa bilo kojom situacijom.

* Prema riječima stručnjaka, svi gore navedeni savjeti pomoći će vam da prodate stan po optimalnoj cijeni iu optimalnom vremenskom roku. Elena Tsareva

Već dugi niz godina radi u Reskoru, odlikuje se apsolutnim osjećajem odgovornosti i sposobnošću da pravilno izgradi odnose sa klijentima. Vjerovatno zato u svojim recenzijama primjećuju njen individualni pristup, odzivnost i potpuno razumijevanje njihovih zahtjeva, ponekad čak i na intuitivnom nivou.

Pod prelijepim pojmom „izlaganje stana“ stručnjaci podrazumijevaju prisustvo objekta na tržištu nekretnina. Izlaganje počinje od trenutka kada informacije o vašem domu uđu u bazu podataka i završava se kada ste identificirali kupca. Ovo je težak i odgovoran period. Vaš kućni stan, u kojem je svaka sitnica povezana sa uspomenama, a „zidovi liječe“, stranci pomno pregledavaju kao robu, razvrstavajući sve njegove prednosti i mane. Najvjerovatnije želite da se sve ovo završi što prije, kako biste mogli odahnuti i mirno se pripremiti za dogovor. Takođe želite da vaš dom bude cijenjen. Naši stručnjaci govore o tome šta utiče na trajanje i uspjeh izložbe:
Elena Ovsyannikova, direktor DOO AN "Sloboda";

Galina Buyuklinskaya, šefica odjela prodaje Vivat Realty Academy.

kada? „Trajanje izloženosti stana zavisi od nekoliko komponenti“, kaže Galina Buyuklinskaya

Druga stvar je cijena, tačnije njena adekvatnost. Svima je poznata želja kupca da kupi jeftinije, a želja prodavca da proda skuplje. Postoji koncept prosječne cijene, koji odgovara najčešćim cijenama na tržištu za stanovanje ovog tipa. Ako vam je cilj što brže prodati, cijena bi trebala biti ili u prosjeku ili nešto niža. Stan koji košta više mora imati jasne prednosti: na primjer, renoviranje europskog kvaliteta, pogodan prijevoz, škola ili vrtić ispod prozora. Ako nema značajnih prednosti, bolje je odlučiti se na prihvatljiviji iznos za potencijalnog kupca. Procijenite sami: da li će biti moguće brzo prodati dvosobni stan u okrugu Sormovsky za 3 miliona 800 hiljada rubalja, ako je, blago rečeno, u normalnom stanju, a crvena cijena za njega je 3 miliona? Naravno, dobar stručnjak za nekretnine može naći nekoga ko bi to mogao kupiti, ali to će potrajati. Moraćete da čekate mesecima. A da li će biti moguće zaraditi baš toliko, nije poznato.

Luksuzni stan također nije tako lako brzo prodati, iako je njegova cijena opravdana. To se jednostavno objašnjava - ne može svako priuštiti takvo stanovanje. Ipak, većina kupaca u Nižnji Novgorod pripadaju srednjoj klasi.

Vrsta kuće je od određenog značaja - cigla, panel, "narodna gradnja" itd. (cijenjene su ciglene kuće), sprat na kojem se stan nalazi. Pažnju kupaca će verovatnije privući treći ili četvrti sprat nego prvi i poslednji. Ova tendencija ima svoje svakodnevne razloge. Stanovnici prvog sprata, u pravilu, suočeni su sa ulaznim vratima koja se glasno zatvaraju, iz kojih, osim toga, stalno duva vjetar i neugodni mirisi koji dolaze iz podruma. Osim toga, sigurno ćete morati postaviti rešetke na prozore, inače bi vam pametni lopovi lako mogli provaliti u dom. Bilo je perioda kada su se stanovi u prizemlju kupovali vrlo rado, posebno ako se kuća nalazila u blizini autobuske ili metro stanice, na takozvanoj „crvenoj liniji“. Mnogi su ih kupovali da bi ih kasnije pretvorili u kancelariju, trgovinu, frizerski salon itd. Međutim, sada se situacija promijenila. Prvo, pravila za prijenos stambenih prostorija u nestambene postala su stroža. Drugo, na današnjem tržištu širok izbor gotove nestambene prostorije koje nije potrebno prenamjenjivati, gubeći puno vremena i živaca. A poslovni predstavnici najčešće ih preferiraju.

Oni koji žive na poslednjem spratu često pate od krovova koji prokišnjavaju. Štaviše, kiša sa plafona počinje u aprilu-maju, a završava tek do novembra. Inače, ako se lift pokvari, moraćete da pređete devet ili više stepenica sa teškim torbama.

Ako uporedimo primarno i sekundarno stambeno tržište, onda je najveća potražnja: a. To znači da se stanovi u novogradnji brže prodaju. Pored očiglednih prednosti novoizgrađenog stanovanja, vrijedi napomenuti još jednu stvar. Stan koji je već pripadao nekome je uređen po ukusu prethodnog vlasnika. Potencijalnom kupcu se možda neće svidjeti renoviranje (od boje tapeta u spavaćoj sobi do dizajna na pločicama u kupaonici) ili čak preuređenje koje se na prvi pogled čini zgodnim. I, kao što znate, remodeliranje je teže nego raditi od nule. Nova zgrada ne predstavlja takve poteškoće; ona je kao prazan list papira.

Dakle, među faktorima koji utiču na izloženost stambenog prostora može se istaći njegova likvidnost, adekvatnost cijene, tip i lokacija i kuće i stana. Ali mnogo zavisi i od prvog utiska koji potencijalni kupac ima kada ga pogleda.

“Pored cijene, likvidnosti stana i drugih njegovih karakteristika (stanje, spratnost, materijal od kojeg je kuća izgrađena i sl.), na trajanje izloženosti stana utiče i stepen spremnosti dokumenata. te prisustvo samih vlasnickih isprava (ugovori o kupoprodaji, donacije, zamjene), potvrde o pravu nasljeđivanja po oporuci ili po zakonu, sudske odluke, potvrde o potpunoj uplati udjela i sl.), - napominje Elena Ovsyannikova. - Prilikom razmatranja svake opcije stanovanja, stručnjak za nekretnine procjenjuje mogući rizik na osnovu dostupnosti vlasničkih dokumenata. A ako je rizik prevelik, savjetuje da se potraga nastavi, ali izbor uvijek ostaje na kupcu.”

Savjeti profesionalaca

Nismo u mogućnosti promijeniti mnoge faktore koji utiču na trajanje i uspješnost stambene izloženosti, čak i ako to želimo. Jao, nije u našoj moći da silom misli premjestimo kuću bliže autobuskoj stanici i supermarketu. Otprilike isto se može reći i o materijalu od kojeg je kuća izgrađena, spratnosti i, konačno, o uslovima na tržištu. Ali mi smo sasvim sposobni da prikupimo komplet dokumenata na vrijeme. Isto vrijedi i za urednu pripremu stana za razgledanje. A preporuke naših stručnjaka pomoći će vam u tome.

Galina Buyuklinskaya savjetuje:

Ako je stan u stanju koje se popularno opisuje kao “nije baš vruće”, onda je najbolje napraviti manje kozmetičke popravke. Nitko od vas ne traži puno novca, ali lijepljene tapete i novi jeftin linoleum koji će zamijeniti stari dotrajali svakako će igrati ulogu.
Obratite posebnu pažnju na mirise. Oni imaju jači efekat na osobu nego što se misli. Dešava se da je nepodnošljiv "ćilibar" u stanu protiv volje vlasnika. Na primjer, krivac je prljav podrum, začepljeno odlagalište smeća ili mačke lutalice. U prva dva slučaja obavezno se obratite stambenom uredu ili kući za upravljanje ili sanitarno-epidemiološku stanicu. A u potonjem slučaju ostaje samo da zasučete rukave i operete ulaz - šta drugo učiniti? Ako su neugodni mirisi prošli, često savjetujemo našim klijentima da skuvaju kafu, ispeku palačinke ili pite dan prije gledanja. Pokušajte da vaš dom miriše na dom i da kupac poželi da se vrati.
I, naravno, obavite generalno čišćenje. Inače, mi, stručnjaci za nekretnine, ponekad i sami uzimamo krpe i krpe kako bismo pomogli klijentima, ako su starija osoba ili kronično zauzet radoholičar.

Elena Ovsyannikova savjetuje:

Zapamtite da nikada nećete imati drugu priliku da ostavite dobar prvi utisak.
Ulazna vrata su vizit karta stan, tako da morate biti sigurni da je uvijek uredan. Lijepo uređena ulazna vrata izazivaju interesovanje i želju za dolaskom u posjetu.
Dovršavanje stana je zagarantovano sredstvo za brzu i isplativu prodaju. Imajte na umu da će zidovi svijetlih ili neutralnih, prigušenih boja vizualno povećati površinu prostorije.
Čisti prozori učinit će stan prostranijim i atraktivnijim. Otvorite zavjese i zavjese i stan će biti ispunjen svjetlošću i suncem, postajući svijetao i ugodan.
Kuhinja mora biti čista! Mnogi kupci procjenjuju vlasnika kuće po čistoći kuhinje. Zato neka zablista.
Sjajno čisto kupatilo će takođe pomoći u prodaji stana. Obrišite pločice i podove kako biste bili sigurni da na njima nema mrlja od vode i sapuna. Ne zaboravite obratiti pažnju na tuš zavjesu ili vrata. Očistite ventilacionu rešetku i prozračite kupatilo;
Izbjegavajte nered i haos.
Neka ormari i pomoćne prostorije izgledaju prostranije (da biste to učinili, uredno preklopite stvari).
Pokažite ga u punom sjaju: balkon, lođa ili garaža. Očistite svoju garažu od nepotrebnih stvari. Zapamtite - balkon nije mjesto za odlaganje otpada.
Napravite sve potrebne popravke u svom domu, kao što je podmazivanje šarki vrata ako škripe. Otklanjanjem manjih, manjih kvarova i nedostataka, imat ćete priliku da povoljnije prodate stan.
Apartman ispunjen svjetlom i svježim zrakom izgleda atraktivno. S druge strane, miris duhana, životinja ili kante za smeće stvara negativan utisak. Obavezno provetrite stan, i dobro vrijeme držite prozore otvorene i koristite osvježivač zraka. Pucketanje drva u kaminu i zavodljivi mirisi koji dopiru iz kuhinje ispunit će stan posebnim osjećajem, toplinom i udobnošću.
Osvetljenje. Ne zaboravite da upalite sve lustere i svijećnjake. Dobra rasvjeta pomoći će agentima da pokažu stan u večernjim satima i oblačnim danima. Obavezno zamijenite pregorele sijalice na podestu.
Minimizirajte ometanja. Bilo bi bolje da projekciji bude prisutno što manje ljudi. Držite životinje podalje od pogleda. To će potencijalnom kupcu dati priliku da mirno pogleda i ocijeni stan i zamisli sebe kao vlasnika.
Pustite agenta da pregovara: Budite ljubazni i ljubazni, ali nemojte se miješati u pregovore agent-kupac. Pokušajte dati iscrpne odgovore, ali samo na pitanja koja se postavljaju. Vaš agent najbolje zna šta je kupcu važno i lako se nosi sa bilo kojom situacijom.

Neka ekspozicija vašeg stana bude laka i brza!

Stručnjaci kažu da je masovni segment i dalje najtraženiji i najbrže prodavani/iznajmljeni stanovi, ali je situacija sa iznajmljivanjem luksuznih stanova, prema mišljenju učesnika na tržištu, postala prilično tužna.

„Sada možete „prodati“ šest meseci“

Na primarnom masovnom stambenom tržištu, klijenti se danas ponašaju potpuno drugačije nego prije godinu dana, kada su žurili s kupovinom i bili spremni kupiti stan čak i ako se njegova cijena povećala u periodu donošenja odluke, strahujući da će pripalo bi nekom drugom. “Ako se ovako nešto dogodi sada, onda se dogovor najvjerovatnije uopće neće dogoditi”, kaže Maria Litinetskaya, izvršni partner Metrium grupe. – Sada je prosječno vrijeme za prodaju stana mjesec dana, a ovo je mnogo za tržište primarnog stanovanja. Prije samo godinu dana klijentima je u prosjeku trebalo 1-2 sedmice da razmisle, a ovo vrijeme im je bilo dovoljno da donesu odluku. Danas ne razmišljaju toliko o predloženoj opciji dok hodaju po pijaci i prolaze kroz sve moguće opcije. Štaviše, programeri daju veoma zanimljive ponude kupcima, a svi pokušavaju da nadmaše jedni druge. Tako klijenti imaju mogućnost da biraju najbolje među njima, kao i da se cjenkaju, traže popuste i bonuse, što je posebno važno u krizi.”

Što se tiče sekundarnog tržišta masovnog stanovanja, ovdje, prema Alexey Lee, šef odsjeka za prodaju sekundarnih stanova Trigergroup akademije nauka, statistika je sljedeća: „Ako je ranije trebalo 1-1,5 mjeseci da se pronađe kupac, sada možete „prodati“ šest mjeseci. Ali sve zavisi i od cene.”

Istovremeno, stručnjaci MIEL-a analizirali su vrijeme izloženosti prodanih stanova i došli do zaključka da su oni neznatno porasli, au nekim mjesecima čak i smanjeni. “Međutim, vrijedi imati na umu da ako se objekt ne prodaje nekoliko mjeseci zaredom, vlasnik ga obično povlači iz prodaje i nakon nekog vremena ponovo stavlja. Mogu postojati 2, 3, 4 takve faze (sve zavisi od uslova koje je postavio vlasnik nekretnine koja se prodaje), međutim, nemoguće je u celini prikazati sve periode prodaje, jer je vlasnik ranije mogao pokušati prodati stan samostalno ili preko druge agencije. A u posljednje vrijeme, kako je praksa pokazala, broj stanova koji se postavljaju i skidaju u više navrata se povećavao”, naglasio je on. Alexey Shlenov, izvršni direktor MIEL-Mreže ureda za nekretnine.

O sekundarnom tržištu luksuznih stanova Maria Litinetskaya kaže da je prije godinu dana dobar luksuzan stan sa budžetom od 3-5 miliona dolara lako prodat u roku od šest mjeseci, pod uslovom da cijena nije naduvana i da je sama imovina bila likvidna, bez vidljivih nedostataka. “Sada isti objekat može stajati u mirovanju godinu dana, pa čak i duže. Međutim, vrijedno je napomenuti da ovakvo stanje nije tipično za cjelokupno sekundarno tržište luksuznih nekretnina. Postoje projekti koji i dalje imaju visoku likvidnost. Istovremeno, brzina implementacije projekta ovisi o dostupnosti konkurentskih prijedloga u određenom stambenom kompleksu. Ako se u istoj elitnoj zgradi odjednom proda 5-20 stanova, period prodaje može potrajati nekoliko godina. Ako se stan nudi u potpuno naseljenom kompleksu sa odličnom infrastrukturom, gdje praktično nema drugih ponuda za prodaju, onda je vjerovatnoća njegove brze prodaje izuzetno velika”, rekao je stručnjak.

Situacija sa luksuznim iznajmljivanjem je veoma tužna

Pogledajmo sada vrijeme izlaganja stanova prilikom iznajmljivanja.

Generalno, stručnjaci kažu da se trenutno iznajmljivanje komfornih stanova i stanova biznis klase odlaže od nedelju dana do nekoliko meseci, a rokovi su rasli srazmerno padu potražnje.

Što se tiče iznajmljivanja luksuznih nekretnina, ovdje, prema Rukovodilac odjela za iznajmljivanje kompanije "Azbuka Zhilya" Roman Babichev, situacija je prilično tužna. „Tamo je sada zatišje, uz katastrofalan pad cijena“, kaže stručnjak. – Naime, stanovi se ne mogu izdavati godinama. Primer je stan u blizini manastira Začeće u oblasti Ostoženka, sa kojim su radili naši stručnjaci. Bila su samo dva pregleda u godini, a za to vrijeme vlasnik je smanjio cijenu sa prvobitno željenog iznosa od 1.000.000 rubalja. do 450.000 rub. mjesečno. Za ovaj novac su ga predstavnici jedne od ambasada vrlo brzo uklonili. Po našem mišljenju, prije krize, ovaj stan se mogao iznajmiti za 700.000-800.000 rubalja. i, naravno, bilo bi mnogo više voljnih. Međutim, postoje luksuzni kompleksi u kojima se iznajmljuje samo jedan ili dva stana, a uvijek ima onih koji žele iznajmiti stan baš na ovoj lokaciji, ali i ovdje su cijene u odnosu na 2013. pale za 30%.

Sada je situacija takva da ako vlasnik luksuzne nekretnine ne želi da snizi cijenu svog stanovanja, takav stan može da se izdaje godinama, osim ako, naravno, nije neka vrsta superekskluzivnog.”

Dakle, trajanje izloženosti stanova, kako za izdavanje tako i za prodaju, sigurno je povećano - ponekad i nekoliko puta. Naravno, stručnjaci kažu da ovi uslovi u velikoj mjeri zavise od toga koliko će vlasnik biti fleksibilan u pogledu cjenovnih ustupaka. No, nisu svi spremni sniziti cijenu, posebno pri prodaji, pa mnogi jednostavno privremeno uklone predmet s izlaganja. Kupci se takođe ne žure da se dogovore i cjenkaju do poslednjeg trenutka. Možemo reći da se tržište našlo u svojevrsnom „suspendovanom“ stanju.

Možda bi bilo korisno pročitati: