Dokumenti za iznajmljivanje stana. Koji dokumenti su potrebni za iznajmljivanje stana? Detaljan pregled potrebnih dokumenata za zakupca i stanodavca, njihove karakteristike i postupak popunjavanja. Pregled uz naknadu

U našem modernom, dinamičnom svijetu, iznajmljivanje stambenih prostora odavno je postala uobičajena praksa. Svaka procedura ove vrste zahtijeva odgovarajuću dokumentaciju i izvršenje. Materijal u ovom članku pomoći će vam da shvatite glavne karakteristike ugovora o najmu stana i popis dokumenata potrebnih za ovaj postupak.

Prvo, morate razumjeti konceptualnu stranu problema. Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, ugovor o najmu stana zaključuje se ako je stanar pravno lice (poglavlje 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ako se stan izdaje na korištenje pojedincu uz naknadu, tada se u ovom slučaju mora zaključiti ugovor o iznajmljivanju stambenih prostorija (Poglavlje 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Kao što vidimo, u ovakvim situacijama ugovor se zaključuje sa različitim subjektima, što je regulisano posebnim poglavljima zakona. Stoga je potrebno jasno razlikovati ova dva uslova i, ako je potrebno, sastaviti traženu vrstu ugovora.

Za zaključenje ugovora o zakupu ili zakupu najmodavac/stanodavac sa svoje strane mora dostaviti sljedeću listu dokumenata:

pasoš ili drugi dokument kojim se može potvrditi identitet zakupca/stanodavac;
dokumente koji dokazuju vlasnička prava najmodavca/zakupca na ovom stambenom prostoru (u ovu kategoriju spadaju potvrda o vlasništvu nad stambenim prostorom, o nasljeđivanju, o privatizaciji, zakonski ovjereni kupoprodajni ugovor, o diobi naslijeđene imovine, doživotno izdržavanje, ugovor o poklonu, sudska odluka o priznanju imovinskih prava, ugovor o nagodbi i sl.);
izvod iz Jedinstvenog državnog registra;
potvrda o registraciji stambenog prostora;
dokument koji potvrđuje da nema duga za plaćanje komunalija;
ako iz bilo kog razloga ugovor ne zaključi vlasnik stana, potrebno je imati ovjerenu ispravu - punomoć, u kojoj je, među ovlaštenjima ovlaštenog lica, upisano pravo na potpisivanje takvih dokumenata;
ako ima više vlasnika, potrebno je imati ovjerenu saglasnost svih vlasnika stambenog prostora ili njihovih ovlaštenih predstavnika;
ako je vlasnik nekretnine subjekat čija starost nije navršila 18 godina (punoljetnost), obavezno je posjedovanje posebne dozvole od nadležnih organa starateljstva.

Spisak dodatne dokumentacije za ugovor o podzakupu

Osim stvarnog najma, postoji i oblik izdavanja stana kao podstanarstvo. U tom slučaju zakupac ima pravo prenijeti stambeni prostor na korištenje trećim licima. Odnosno, poslodavac djeluje kao zakupodavac. Ukoliko se zaključi ugovor o podzakupu stambenog prostora, potrebna su sljedeća dodatna dokumenta:

dokumenti koji potvrđuju pravo poslodavca da zaključi ugovor o podzakupu (to je u pravilu navedeno u glavnom ugovoru o zakupu);
original i duplikat ugovora o radu;
pismena saglasnost osoba koje žive u stanu prema ugovoru o najmu (ako postoji).

Spisak dokumenata zakupca/stanara

Za organizacije i individualne preduzetnike lista potrebnih dokumenata je drugačija.

Spisak potrebnih dokumenata za organizacije stvorene u obliku akcionarskog društva ili društva sa ograničenom odgovornošću:

notarski dokument (punomoćje) kojim se potvrđuje pravo ovlašćenog pravnog lica da sklapa takve ugovore u ime ovog pravnog lica;
pasoš ovlašćenog pravnog lica;
original ili ovjerena kopija dokumenata koji potvrđuju poslovnu sposobnost pravnog lica (ustanova organizacije, aktuelna verzija statuta, odluka o imenovanju/izboru direktora, kao i sljedeće potvrde: o državnoj registraciji pravno lice, o vršenju odgovarajućeg upisa u Jedinstveni državni registar pravnih lica, o registraciji za poresko prijavljivanje);
potrebne finansijske podatke pravnog lica;

Sve kopije vlasničkih dokumenata moraju sadržati pečat stanara i potpis njegovog menadžera.

Spisak potrebne dokumentacije za individualnog preduzetnika:

dokument koji potvrđuje identitet stanara (pasoš);
ovjerene kopije potvrda koje potvrđuju poslovnu sposobnost zakupca (o državnoj registraciji pojedinca kao individualnog preduzetnika, koje izdaje organ za registraciju Federalne poreske službe Ruske Federacije; o njegovoj registraciji kod poreskih organa);
izvod iz Jedinstvenog državnog registra individualnih preduzetnika;
bankovni podaci sa pečatom (ako postoji) i potpisom individualnog preduzetnika.

Prednosti izdavanja stana pravnim licima su:

po pravilu veća pouzdanost plaćanja;
lokacija pravnog lica je očigledno utvrđena i poznata;
Naplata hipotetičkog duga i/ili štete na stanu je lakša.

Spisak potrebne dokumentacije za iznajmljivanje stana od strane pojedinca:

pasoš ili drugi dokument kojim se potvrđuje identitet poslodavca (kopija i original);
fotokopija pasoša(a) ili izvoda iz matične knjige rođenih svih građana koji nameravaju da žive u iznajmljenom stanu;
kontakt informacije poslodavca.

Registracija ugovora o najmu stana

Građanski zakonik Ruske Federacije propisuje da ugovor o zakupu/zakupu stana mora biti zaključen u pisanoj formi. Vrlo često (to se uglavnom tiče zapošljavanja) stanodavci prave veliku grešku izdajući stan samo uz usmeni dogovor. Ovakav pristup iznajmljivača čini izuzetno ranjivim jer... u ovom slučaju će biti vrlo problematično naplatiti dug od nesavjesnog zakupca ili iznuditi naknadu štete.

Obavezne klauzule ugovora o zakupu:

opis stambenog prostora koji se iznajmljuje (ako se iznajmljuje samo jedna soba, onda se mora priložiti plan njene lokacije u stanu);
stvarnu adresu stambenog prostora;
period zakupa stana (ako uslovi nisu navedeni, onda se zakup smatra neograničenim, a zakup se smatra zaključenim na period od najviše pet godina);
iznos mjesečnih plaćanja zakupnine, naznaka vremena moguće revizije plaćenog iznosa;
podatke o vlasniku(ima) stana;
uslovi za raskid/prijevremeni raskid ugovora;
navođenje uslova isporuke stana nakon raskida ugovora;
utvrđivanje prava i obaveza subjekata transakcije;
postupak i uslove plaćanja stambeno-komunalnih usluga;
popis lica koja namjeravaju živjeti u iznajmljenom stanu;
popis imovine prenešene na korišćenje zakupcu/zakupcu;
navođenje podataka iz pasoša i podataka obje strane.

Zakupac/stanar ima pravo prečeg odbijanja da ponovo potpiše ugovor za naredni period ako se striktno pridržava uslova ugovora, prihvati klauzule predložene transakcije i ako svjesno, prije isteka važećeg ugovora , obavijestio zakupodavca o svojim namjerama

Prema normama postojećeg zakonodavstva, ugovori o najmu stanova podliježu obaveznoj državnoj registraciji ako su zaključeni na period od godinu dana ili više. Transakcija dobija status zaključene danom državne registracije.

Državna registracija nije predviđena za ugovor o najmu.

Dokumenti za upis ugovora o zakupu stana:

pasoši i kopije;
original i kopija katastarskog i tehničkog pasoša stana, ovjerena od strane organa koji je izdao ovu dokumentaciju;
naredba izvršne vlasti u vezi prenosa stana u zakup na pravno lice.

Registracioni dokumenti za pravna lica:

konstitutivna dokumentacija;
dokumenti koji potvrđuju upis podataka o pravnim licima u Jedinstveni državni registar pravnih lica;
dokumente i kopije koji ukazuju na to da je pravno lice registrovano kao poreski obveznik, sa naznakom njegovog PIB-a (tj. identifikacionog broja poreskog obveznika).

Državna naknada za registraciju ugovora o zakupu naplaćuje se od pravnih lica u iznosu od 15 hiljada rubalja. Nakon podnošenja sve potrebne dokumentacije, registracija se završava u roku od oko mjesec dana.

Sklapanje ugovora o najmu stana i registracija je ozbiljna procedura kojoj se mora pristupiti pažljivo i odgovorno. Kako ne biste naišli na „prazna mjesta” po ovom pitanju i izbjegli nepotrebne nesporazume, a moguće i sukobe između ugovornih strana, bilo bi sasvim prikladno potražiti savjet od kvalifikovanih stručnjaka (odvjetnika ili posrednika). Oni će vam moći pomoći da zaobiđete "oštre uglove" i sastavite kompetentan sporazum.

Posebnosti ugovora o zakupu stana:

zaključen sa pravnim licima;
stanar može koristiti stan isključivo kao stambeni prostor;
maksimalna kazna zatvora je neograničena;
Zakup, na inicijativu zakupodavca, može se prevremeno raskinuti vansudskim putem po osnovu predviđenim ugovorom.

Posebne karakteristike ugovora o zakupu:

zaključeno sa pojedincima;
ne zahtijeva državnu registraciju;
maksimalna kazna zatvora - 5 godina;
stan na inicijativu zakupodavca može se prevremeno raskinuti samo po sudskom postupku po ograničenim osnovama;

Video

Ako sami odaberete stan

Prilikom traženja stana putem specijalizirane web stranice malih oglasa ili grupa na društvenim mrežama, riskirate da naletite na prevarante. Kako ne biste nasjeli na njihove trikove, morate obratiti pažnju na nekoliko važnih točaka.

1. Prosječna cijena najma stana prema vašim kriterijima

Oglasi koji su previše "slatki" često su lažni. Prostran sa modernim renoviranjem u strogom centru grada, na minut hoda od metroa i za pare? Veoma sumnjiv predlog.

2. Molimo prenesite avans na karticu

Ova tačka često proizlazi iz prethodne. Nazoveš oglas koji ti se sviđa, kažu ti da ima toliko zainteresovanih, a onda traže da prebaciš bar nekoliko hiljada da stan ostane tvoj. Nemojte da vas ovo zavara: upravo ste razgovarali sa prevarantom.

Nikada nemojte prenositi novac strancima kao depozit bez ličnog sastanka.

3. Autentičnost fotografija stana

Kako biste bili sigurni da su podaci iz oglasa tačni, provjerite autentičnost fotografija stana. To se može učiniti, na primjer, putem Google pretraživanja slika.

Ako je isti stan objavljen na nekoliko stranica za iznajmljivanje, to nije velika stvar. Druga je stvar kada fotografije kruže internetom, a opis, adresa stana i kontakt osoba se s vremena na vrijeme radikalno mijenjaju.

4. Nedostatak fotografija stana

Oglasi bez fotografija izgledaju u najmanju ruku čudno. U većini slučajeva to znači da sa stanom nešto nije u redu ili da takav stambeni prostor uopšte ne postoji.

5. Učestalost oglasa

Dešava se da se ista reklama za iznajmljivanje stana pojavljuje i nestaje sa zavidnom učestalošću. Prije dvije sedmice stan je izdat, potom iznajmljen, a mjesec dana kasnije opet radi. I tako u krug.

Naravno, problem možda nije u vlasniku, već u stanarima. Pa, čovjek nema sreće kada su stanari u pitanju, i to je sve. Međutim, često trepereće reklame su alarmantne.

6. Kontakt osoba

Ko se bavi pitanjem stanova za iznajmljivanje? Vlasnik sam ili agent za nekretnine? Ako ne želite da plaćate proviziju u visini polovine ili čak cijele mjesečne uplate, onda oglasi za nekretnine nisu za vas.

Ako kontaktirate agenta za nekretnine

Prodavci nekretnina mogu vam olakšati život i pomoći vam da pronađete stan iz snova. Ili vam mogu istrošiti živce, isprazniti novčanik ili izgubiti vrijeme. Ovo je kada treba da budete oprezni.

1. Prodavac nekretnina ne može imenovati firmu u kojoj je trenutno zaposleni ili u kojoj je ranije radio

Ako agent za nekretnine tvrdi da radi u agenciji, možete direktno kontaktirati kompaniju i to razjasniti.

Ako je trgovac nekretninama privatni poduzetnik, u svakom slučaju treba vam reći barem nekoliko firmi u kojima je prije radio. Ako imate poteškoća s ovim, možda imate prevaranta ispred sebe.

2. Realtora ne zanima ko će iu kom sastavu stanovati u stanu

Gotovo svaki vlasnik ima barem približnu predstavu o tome koga vidi kao zakupca i o tome obavještava prodavača nekretnina. Ako vas tokom razgovora ne pitaju o broju stanovnika, prisustvu životinja i stalnom radu, ovo je znak upozorenja.

3. Realtor nije stručnjak u svojoj oblasti.

Teško je zamisliti da prodavac nekretnina ne zna kako da napiše račun za novac ili da popuni ugovor o najmu. A ako još uvijek ne zna, onda ovo nije agent za nekretnine.

4. Od vas se traži da platite proviziju prije sklapanja ugovora

Realtor prima proviziju tek nakon što je transakcija zaključena. Ako se od vas traži da platite unaprijed, nemojte odustajati i nemojte prenositi sredstva.

5. Realtor se bavi samo jednim stanom

Uobičajeno, prodavac nekretnina ima nekoliko nekretnina u radu. Sumnjivo je kada specijalista sve svoje vrijeme posveti samo jednom stanu. Pokušajte da unesete broj telefona u traku za pretragu vašeg pretraživača i vidite koliko oglasa dobijate.

6. Realtor se predstavlja kao zaposlenik novinske agencije

Nudi vam se da nakon plaćanja provizije dođete u kancelariju, potpišete ugovor i dobijete pristup bazi podataka vlasnika.

Realtor neće ići sa vama da pregleda stan i sastane se sa vlasnikom, a čak i ako možete doći do bilo koga iz primljene baze podataka, nakon preliminarnog dogovora o sastanku, stanodavac će sve otkazati u poslednjem trenutku.

U tom slučaju neće biti moguće vratiti novac, jer ste potpisali ugovor o pružanju informativnih usluga. Da biste postigli pravdu, možete kontaktirati advokate i pokušati podnijeti zahtjev sudu. Međutim, niko vam ne garantuje uspešan ishod. Stoga pažljivo proučite sve dokumente na kojima potpisujete.

Faza 2. Prvi kontakt sa vlasnikom

Odabrali ste idealnu opciju, po Vašem mišljenju, a za proslavu pozovite da dogovorite sastanak. Prvo, provjerite da li zapravo razgovarate s vlasnikom, a ne s agentom za nekretnine ili bilo kim drugim. Čak i ako je u oglasu stajalo da se stan iznajmljuje direktno.

Postavite nekoliko pitanja svom stanodavcu. Na primjer, kamo su okrenuti prozori stana ili na kom se spratu nalazi.

Ako osoba okleva, možda vas pokušava prevariti. Vlasnik će odgovoriti na ova pitanja bez odlaganja.

Ako smatrate da je sve u redu, prođite kroz informacije navedene u oglasu: provjerite cijenu, potrebu za depozitom i uplatu za prošli mjesec. Saznajte koliko dugo se stan iznajmljuje i da li je šetnja do metroa zaista 10 minuta, a ne 30. Generalno, porazgovarajte o svim nijansama koje su vam važne.

Faza 3. Pregled stanovanja

Procijenite ulaz. Njegovo stanje može puno reći o stanovnicima kuće - vašim potencijalnim susjedima.
Pokušajte posjetiti svoje komšije i pitati ko je živio u stanu prije vas. Preporučljivo je to učiniti zajedno s vlasnikom: ako stanovnici susjednih stanova nisu novi stanovnici, tada će prepoznati vašeg stanodavca, a vi ćete se još jednom uvjeriti da je on vlasnik.
Pažljivo pregledajte kupatilo, posebno vodovod. Ako slavina curi, vrijedi odmah na to upozoriti vlasnika.
Provjerite stanje namještaja i procijenite njegovu istrošenost.
Obratite pažnju na lokaciju utičnica. Možda ćete morati preurediti svoj namještaj.
Ako imate životinje, provjerite da li su prethodni stanari imali mačku ili psa.
Odvojite vrijeme da uključite sve uređaje i uređaje koje planirate koristiti.
Provjerite sve prekidače u stanu.
Pitajte o dostupnosti interneta.
Provjerite brave kako ne biste morali čekati ispred vrata dok vas ne puste unutra. Ako postoji nekoliko brava, ali vam je dat ključ samo za jednu, saznajte razlog. Vlasnik može reći da je brava već duže vrijeme pokvarena i da nije korištena. Trebali biste insistirati na zamjeni ili popravci i tražiti kompletan set ključeva.
Provjerite jesu li pečati na brojilima netaknuti.
Provjerite stanje vaših balkonskih vrata i prozora ako ne želite da se smrzavate zimi.
Procijenite cijeli stan.

Ako vam ništa od navedenog u stanu ne smeta, možete pristupiti sastavljanju ugovora.

Faza 4. Zaključivanje sporazuma

Koje vlasničke dokumente treba provjeriti?

Ako stan ima jednog vlasnika

Prilikom sklapanja ugovora o najmu zamolite vlasnika da vam pokaže:

pasoš;
potvrda o vlasništvu ili izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina.

Morate biti sigurni da stan pripada osobi koja se predstavila kao vlasnik stana.

Jedna od najčešćih vrsta prevara na tržištu je izdavanje tuđeg stana. Stan može iznajmiti određeni „prijatelj“ vlasnika stana, koji se u njemu nastanio na samo nekoliko dana.

Arthur Ustimov, osnivač i generalni direktor usluge upravljanja iznajmljivanjem stanova „Arendatika“

Ako niste provjerili svoje imovinske dokumente, rizikujete ne samo da izgubite novac, već i da ostanete na ulici.

Ako ima više vlasnika

Uz pasoš i vlasnički list potrebno je pribaviti pismenu saglasnost za izdavanje stana od svih vlasnika, kao i od onih koji su u stanu prijavljeni.

Ako je dalji rođak prijavljen u stanu, on može doći u vaš iznajmljeni dom i ostati tamo. U tom slučaju važiće ugovor o zakupu, ali niko ne može zabraniti osobi koja je upisana u stan da u njemu živi.

Ako je stan u vlasništvu supružnika

Prvo morate utvrditi da li je stan u zajedničkom ili zajedničkom vlasništvu.

Ivashchenko Srbui Sargisovna, vodeći pravnik Evropske pravne službe

Da biste bili sigurni, možete saznati o postojanju bračnog ugovora i pročitati njegove uslove. Ako stan pripada jednom od supružnika, tada nije potrebna saglasnost drugog. Ako je u zajedničkom vlasništvu, potrebno je pribaviti saglasnost svakog vlasnika.

Na šta treba obratiti pažnju prilikom sastavljanja ugovora

Ugovor o najmu je dokument koji će vam pomoći da izbjegnete nepotrebne sukobe, pa je vrlo važno da ga sastavite odgovorno. Life haker je već rekao kako, pa ćemo se fokusirati samo na najvažnije tačke.

Obavezni podaci

Predmet ugovora je stan. Morate navesti punu adresu, područje i broj soba.
Strane u ugovoru su vlasnik nekretnine (ili njegov zastupnik sa javnobilježničkim punomoćjem) i zakupac.
Podaci iz pasoša i podaci o mjestu registracije - i vlasnika stana i stanara.

Trajanje ugovora i postupak plaćanja

Navedite trajanje ugovora i period tokom kojeg ste u obavezi da plaćate zakupninu. Obratite pažnju na sankcije za kršenje procedure plaćanja. Na primjer, možete imati sedmicu dana da otplatite dug, nakon čega vlasnik ima puno pravo da vas izvede iz stana.

Činjenica plaćanja se mora evidentirati: kod plaćanja u gotovini zatražiti račun od vlasnika, a kod prijenosa na karticu zatražiti izvod iz banke.

Svrha plaćanja mora sadržavati link do vašeg ugovora. Na primjer: plaćanje po ugovoru o zakupu br.1 od 01.01.2018.godine za jun 2018.godine.

Osim toga, u ugovoru mora biti naveden iznos koji ste prenijeli vlasniku prilikom prijave. Ovo može uključivati uplatu za prvi i zadnji mjesec boravka, kao i depozit - garanciju da će vlasnik stana dobiti novčanu nadoknadu ako stanar ošteti imovinu.

Vlasnik može zadržati cijeli iznos depozita ili dio, ovisno o razmjeru nastale štete. Ukoliko je nakon pregleda stana sve u redu, depozit će biti vraćen zakupcu u cijelosti. Zaključenjem ugovora dogovara se iznos depozita koji je ugodan za svaku stranu.

Procedura deložacije

Posebnu pažnju treba obratiti na pravila za deložaciju iz stana. Trebalo bi da budu udobne za svaku stranu.

Ponekad ugovori pokazuju da stanar ima samo nekoliko dana da se iseli i pronađe novi stan. A neki zakupi čak predviđaju i kazne ako zakupac ostane kraći od određenog vremenskog perioda.
Arthur Ustimov, osnivač i generalni direktor usluge upravljanja iznajmljivanjem stanova “Arendatika”

Učestalost posjeta vlasnika

Česte neočekivane posjete vlasnika donose malo radosti. Međutim, ne možete mu zabraniti da posjećuje vaš stan. Razgovarajte o učestalosti posjeta koja je ugodna za oboje, navedite koliko vremena vlasnik treba da vas obavijesti i zabilježite ugovore u dokumentu.

Komunikacijski kanali

U ugovoru se moraju navesti adrese e-pošte ili telefonski brojevi obje strane, ovisno o odabranom komunikacijskom kanalu. Bolje je uraditi oboje, samo da budete sigurni.

Nemojte brisati prepisku sa stanodavcem kako biste joj se mogli obratiti u slučaju neslaganja.

Popis dragocjenosti i očitanja brojila

Akt o prijemu i ustupanju stana, koji je priložen ugovoru, mora sadržavati popis vrijednih stvari. Ako ste uplatili depozit prilikom prijave, postoji rizik da ga nećete vratiti. Morate provjeriti cijeli stan. I što pažljivije, to bolje. Već znate na koje točke treba obratiti pažnju prilikom pregleda stana.

Najsigurnije bi bilo da fotografišete sve otkrivene nedostatke kako vam se ne bi pripisali kada odete. A fotografije se mogu odštampati i priložiti uz akt.

Obavezno je da akt mora evidentirati očitanja pojedinačnih vodomjera i električne energije u trenutku prijave.

Popravke i planirane promjene u stanu

Napravite listu promjena koje planirate napraviti na nekretnini, kao i opremu ili namještaj koji planirate kupiti. Dogovorite se o maksimalnom iznosu i odlučite kako će se plaćanje izvršiti: samo od strane vlasnika, od vas ili 50/50.

Preporučuje se da se uslovi za neodvojiva i odvojiva poboljšanja unapred predvide u ugovoru ili naknadno sačini dodatni sporazum. U tom slučaju preporučljivo je u ugovoru napraviti klauzulu da se stvari vraćaju vlasniku, uzimajući u obzir prirodno habanje.
Arthur Ustimov, osnivač i generalni direktor usluge upravljanja iznajmljivanjem stanova “Arendatika”

U ugovoru navesti ko plaća kvarove na kućnim aparatima. Nažalost, prilikom inicijalnog pregleda nećete moći biti 100% sigurni u apsolutnu ispravnost uređaja, a može biti i teško dokazati da je do kvara došlo zbog prirodnog habanja, a ne zbog nepravilnog rada.

Ako primijetite da je uređaj na zadnjim nogama, ukažite na to vlasniku i zajedno ga pregledajte, a zatim zabilježite ugovore u dokumentu. U suprotnom, ako dođe do kvara, možda će vam trebati stručnost stručnjaka kako biste dokazali da niste odgovorni za kvar.

Živi u stanu

Ne zaboravite u ugovoru navesti one koji će živjeti u stanu sa vama. I javite mi ako imate. Ne treba lagati o takvim stvarima: s velikom vjerovatnoćom ćete biti uhvaćeni u laži, a posljedice će biti vrlo tužne.

U kojim slučajevima biste trebali odbiti iznajmljivanje?

Najalarmantniji signal je odbijanje da se dostave vlasnički dokumenti. Velika je vjerovatnoća da sa stanom nije sve u redu.

Problematičan može postati i stan čiji je vlasnik previše zabrinut za svoju imovinu. Takvi vlasnici mogu doći kod vas prečesto da provjere sigurnost svoje imovine, što će vam, naravno, izazvati nelagodu.
Arthur Ustimov, osnivač i generalni direktor usluge upravljanja iznajmljivanjem stanova “Arendatika”

Vrijedi obratiti pažnju na ponašanje vlasnika. Pretjerana nervoza je alarmantna, kao i nerazumna žurba pri sklapanju ugovora. Ako se od vas traži da što prije potpišete dokumente, a ne smijete provjeriti ispravnost kućanskih aparata i evidentirati kvarove, onda je ovo još jedno zvono.

Uzmite si vremena, pažljivo proučite ugovor, postavljajte pitanja i razgovarajte o problematičnim pitanjima. Provjerite sve što je potrebno. Važno vam je da je u stanu ugodno živjeti, te da sve poteškoće budu svedene na minimum. Vlasnik želi da njegov stambeni prostor ostane u ispravnom stanju, a također ne želi biti učesnik u redovnoj gradnji. Procjenjujete jedni druge - to je normalno. I u ovom slučaju ispravno je ostaviti dovoljno vremena za proces papirologije i pregled stana.

Kada odlučite iznajmiti stan ili iznajmiti kuću, trebali biste pažljivo proučiti sve zamršenosti postupka kako kasnije ne bi bilo problema s pravnom komponentom transakcije.

U ovom članku ćemo detaljno opisati koje dokumente svaki učesnik u ugovoru o najmu mora dostaviti, postupak registracije zaključenog ugovora i opasnosti povezane s prijevarom.

○ Iznajmljivanje stana i iznajmljivanje stana.

Iznajmljivanje i iznajmljivanje stana su dva različita koncepta uređena posebnim kodeksima.

"1. Ugovorom o zakupu stana jedna strana - vlasnik stambenog prostora ili lice koje on ovlasti (zakupodavac) - obavezuje se da drugoj strani (zakupcu) ustupi stambeni prostor uz naknadu za posjedovanje i korištenje za stanovanje u njemu.
2. Pravnim licima se mogu dati stambeni prostori u posjed i (ili) korištenje na osnovu zakupa ili drugog ugovora. Pravno lice može koristiti stambeni prostor samo za boravak građana (član 671. Građanskog zakonika Ruske Federacije, u daljem tekstu: Građanski zakonik Ruske Federacije).

Dakle, glavna razlika između ova dva tipa ugovora je status primaoca usluge. Ugovor o najmu se može zaključiti sa fizičkim licem. U ovom slučaju, strane u ugovoru su najmodavac (vlasnik stambenog prostora ili njegov ovlašteni zastupnik) i zakupac.

Stambeni prostor se može dati na osnovu ugovora o zakupu ako je jedna od strana u transakciji pravno lice. Strane u ugovoru su stanodavac (obezbeđivanje stanovanja) i zakupac (iznajmljivanje).

○ Koji dokumenti su potrebni od zakupodavca:

Zakupodavac može biti fizičko ili pravno lice. U svakom slučaju, paket dokumenata koji se mora dostaviti za sklapanje transakcije je različit.

✔ Ako je najmodavac fizičko lice.

Kada građanin izdaje stambeni prostor u zakup, dužan je da obezbijedi:

Pasoš.
Dokument kojim se potvrđuje pravo vlasništva nad stambenim prostorom (potvrda o vlasništvu, kupoprodajni ugovor ili potvrda o nasljeđivanju).
Potvrda o odsustvu docnji u plaćanju komunalnih usluga (za to morate uzeti izvod iz Rosreestra).
Katastarski pasoš (preuzet iz Katastarske komore ili Rosreestra).
Pismeni pristanak, ovjeren kod notara, svih vlasnika stambenog prostora, ako ih ima više.
Pismeni pristanak, ovjeren od strane staratelja, ako je zakupodavac maloljetan ili je proglašen nesposobnim.
Ovjereno punomoćje ako ugovor nije zaključen od strane vlasnika nekretnine.

Prilikom sklapanja ugovora zakupodavac je dužan:

Potvrda o prijemu i isporuci - ovaj dokument će biti osnova za odsustvo pravnih sporova nakon isteka ugovora. Sastoji se od evidentiranja stvarnog stanja objekta transakcije, sastavljenog u dva primjerka, koje potpisuje svaki učesnik u transakciji.
Popis imovine je dodatak aktu i sadrži opis tačnog broja zakupljenih stvari zajedno sa prostorom (takođe potpisan od strane obe strane u transakciji).
Potvrda o prijemu sredstava za iznajmljivanje prostora (sastavljena u slobodnoj formi, potpisana od strane svake strane).

✔ Ako je stanodavac samostalni preduzetnik.

U tom slučaju, osoba koja iznajmljuje stambeni prostor mora obezbijediti:

Pasoš.
Dokument koji potvrđuje pravo davanja u zakup nekretnine (potvrda o vlasništvu, primarni ugovor o zakupu ili kupoprodajni ugovor).
Potvrda o državnoj registraciji pojedinca kao individualnog preduzetnika (kopija overena kod notara).
Potvrda o registraciji kod Federalne porezne službe (kopija ovjerena).
Izvod iz Jedinstvenog državnog registra individualnih preduzetnika (originalni dokument, datum izdavanja ne ranije od 7 dana prije zaključenja transakcije).
Podaci o bankovnom računu (u obliku dokumenta ovjerenog pečatom i potpisom individualnog preduzetnika).
Nalog o imenovanju osobe odgovorne za požarnu i električnu sigurnost (kopiju ovjerenu pečatom i potpisom individualnog preduzetnika sa naznakom kontakta odgovornog lica).

Također, prilikom sklapanja transakcije treba pripremiti:

Potvrda o prijemu i prenosu nepokretnosti (dokument u dva primerka, potpisan od stranaka i sa pečatom individualnog preduzetnika).
Popis imovine - detaljan popis svih predmeta koji se nalaze u stambenom prostoru koji se predaju na privremeno korištenje sa obaveznim naznakom njihove količine (2 primjerka, potpisi stranaka i pečat individualnog preduzetnika).
Potvrda – služi kao dokaz o prijemu finansijskih sredstava za zakup od strane pojedinačnog preduzetnika u navedenom iznosu (sastavljena u slobodnoj formi i potpisana od strane stranaka).

✔ Ako je zakupodavac LLC.

Kada stambeni prostor daje u zakup pravno lice, bez obzira na pravnu formu, zakupodavac mora pripremiti:

Vlasnički dokument za nekretninu koja se izdaje (primarni ugovor o zakupu, potvrda o vlasništvu).
Potvrda o odsustvu docnji u plaćanju komunalnih usluga (za to morate uzeti izvod iz Rosreestra ili Krivičnog zakona).
Potvrda o državnoj registraciji pravnog lica (kopija ovjerena).
Potvrda o upisu podataka o registrovanom pravnom licu u Jedinstveni državni registar pravnih lica (kopija ovjerena kod notara).
Potvrda o registraciji kod Federalne poreske službe (kopija ovjerena kod notara).
OKPO, OKATO, OKONH i druge šifre i klasifikacije dodijeljene pravnom licu (kopija ovjerena pečatom DOO i potpisom njegovog direktora).
Trenutna verzija Povelje (kopija ovjerena od strane notara ili Federalne poreske službe).
Ugovor o osnivanju (ako je broj osnivača više od jednog) sa svim izmjenama i dopunama (ako ih ima), (kopija ovjerena kod notara ili Federalne poreske službe).
Potvrda o registraciji svih promjena u DOO (izvod iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica) (kopija ovjerena kod notara).
Zapisnik sa skupštine (ako je samo jedan osnivač, onda odluka) o imenovanju direktora DOO (kopija overena pečatom DOO i potpisom direktora).
Potvrda o upisu podataka o menadžeru u Jedinstveni državni registar pravnih lica (kopija overena kod notara).
Naredba o stupanju na dužnost rukovodioca (kopija ovjerena pečatom javne organizacije i potpisom rukovodioca).
Izvod iz Jedinstvenog državnog registra pravnih lica (originalni dokument, datum izdavanja ne bi trebao biti duži od 7 dana prije zaključenja transakcije).
Bankovni podaci (u obliku dokumenta ovjerenog pečatom DOO i potpisom menadžera).
Licenca za pravo obavljanja djelatnosti, po potrebi, kopija ovjerena kod notara.
Punomoćje, ako transakciju zaključi osoba koja nije ovlaštena za takve radnje Statutom organizacije (originalni dokument ovjerava šef), punomoćje mora osigurati pravo ne samo na zaključivanje ugovora o zakupu, već i akt o prijemu i predaji stambenog prostora.
Pasoš direktora DOO sa naznakom njegovog kontakt telefona.
Nalog o imenovanju osobe odgovorne za električnu opremu i požarnu sigurnost (kopije ovjerene pečatom DOO i potpisom rukovodioca) sa naznakom kontakta imenovane osobe.

Prilikom sklapanja transakcije morate pripremiti i:

Potvrda o prijemu prostora (sastavljena u 2 primjerka, potpisana od strane stanara i direktora DOO).
Popis imovine predate na privremeno korištenje (2 primjerka, potpisi stanara i direktora DOO).

○ Koji dokumenti se traže od zakupca?

Za zaključenje transakcije zakupac mora dostaviti samo dokument kojim se utvrđuje njegov identitet - pasoš građanina. Ako je riječ o stranom državljaninu, potreban je važeći pasoš koji sadrži sve napomene o dolasku u zemlju ili boravišnu dozvolu. Mornari i vojna lica moraju dostaviti mornarski pasoš, odnosno vojnu iskaznicu.

○ Dokumenti za ugovor o podzakupu.

Ugovor o podzakupu podrazumijeva iznajmljivanje stambenog prostora od strane zakupca.

“Ugovorom o podzakupu stana zakupac, uz saglasnost zakupodavca, predaje na određeno vrijeme dio ili cijeli prostor koji je iznajmio na korištenje podstanara. Podstanar ne stiče samostalna prava korišćenja stambenog prostora. Zakupac ostaje odgovoran stanodavcu prema ugovoru o zakupu stambenog prostora (klauzula 1 člana 685 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Prilikom sklapanja ugovora o podzakupu, neophodno je da stambena površina bude u skladu sa zakonodavstvom (klauzula 2 člana 685 Građanskog zakonika Ruske Federacije) i da iznosi najmanje 12 m². po stanovniku.

Za zaključenje ovog ugovora potrebno je pribaviti pismenu saglasnost vlasnika lokala i svih lica registrovanih na njemu. Dokument mora biti ovjeren kod notara. Prilikom sklapanja ugovora, najmodavac predočava i identifikacioni dokument (pasoš za fizička lica i potvrdu o registraciji za pravna lica). Od strane poslodavca - važeći pasoš.

Također je potrebno sastaviti prijemni list za prostorije i popis stvari u 2 primjerka.

Prije nego što odgovorite na pitanje “Kako službeno izdati stan” predlažemo da prvo odgovorite na neko drugo.

Zašto da zvanično izdajem svoj stan?

Nećemo prizivati vašu savjest i reći vam da kršenje zakona nije dobro. Umjesto toga, hajde da navedemo glavne rizike s kojima se suočava osoba koja nezakonito izdaje svoju imovinu:

Prevara. Ako nelegalno iznajmljujete stanove, možete završiti u svom stanu sa ljudima koji su potpuno drugačiji od onih kojima ste prvobitno iznajmljivali stan. Ili, što je još gore, možete čak i izgubiti svoj dom;
Neočekivani troškovi. Ako unaprijed ne odredite proceduru plaćanja svih troškova (režije, telefon i sl.), onda neće biti lako, na primjer, dobiti novac od poslodavca da plati svoje telefonske razgovore sa rođacima iz daljine, ali rodni grad;
Oštećenje imovine. Bez ugovora, kako onda dokazati da je prije dolaska stanara u stanu bio još jedan televizor, na lusteru nije bilo 4, nego 5 nijansi, a na tepihu nije bilo mrlja?
Problemi sa zakonom. Važeće zakonodavstvo ne predviđa odgovornost za „iznajmljivanje stana bez ugovora“, međutim, postoje pravila koja predviđaju odgovornost za nepodnošenje poreske prijave ( Art. 119 Poreski zakon Ruske Federacije) i neplaćanje poreza. Štaviše, skrećemo vam pažnju na činjenicu da za neplaćanje poreza postoji kazna ( Art. 119 Poreski zakon Ruske Federacije), i krivična odgovornost ( Art. 198 Krivičnog zakona Ruske Federacije).

Nadamo se da ste sada skloni legalnom izdavanju stanova.

Ali prije nego što počnete nuditi svoj stan prijateljima ili objavljivati oglase na internetu, savjetujemo vam da se upoznate s nekim regulatornim dokumentima i napravite određene proračune.

Analiza prihoda, rashoda i poreza

Prihodi

Svi žele da ostvare prihod od svojih aktivnosti, renta nije izuzetak. Da bi se utvrdilo potencijalni prihod, možete pogledati slične ponude za iznajmljivanje: stanovi u vašem području su u približno istom stanju, na primjer, koristeći našu .

Porezi

Dakle, visina prihoda je približno jasna, sada se odlučimo troškovi: , i imovinu (ako smatrate prikladnim), i naravno, . Što se tiče poreza, za potpunu sliku možemo vam predložiti da pročitate članke na ovu temu na našem portalu. Ovdje jednostavno napominjemo da kod iznajmljivanja stana postoji nekoliko poreskih opcija, tako da je sasvim moguće odabrati najbolju opciju za sebe:

Individualno plaćanje;
Samostalni preduzetnik po opštem režimu oporezivanja (plaćanje poreza na dohodak fizičkih lica);
- Ch. 26.2 Poreski zakonik Ruske Federacije;
Individualni preduzetnik koristi - Ch. 26.5 Poreski zakonik Ruske Federacije.

Za jednostavnost i preglednost možete koristiti onaj koji smo pripremili unosom podataka koji su za Vas relevantni.

Kao što vidite, u pogledu oporezivanja, individualnim preduzetnicima je omogućen veći izbor. Detaljnije informacije o značajkama iznajmljivanja stana za fizička lica i samostalne poduzetnike možete pronaći u našem članku .

Odnosi sa poreskim organima

Nakon što primite uplatu po ugovoru o najmu/zakupu, postajete obveznici plaćanja poreza. Potrebno je ne samo uplatiti sam iznos, već ga i dostaviti poreskim organima dokumentaciju, potvrđujući da je ovaj iznos ispravno izračunat.

Obrasci poreske prijave su odobreni Ministarstvo finansija Ruske Federacije. Poreska uprava takođe može zahtevati da dostavite sam ugovor i dokumente koji potvrđuju prijem plaćanja.

Ni fizičko lice, a u nekim slučajevima, čak ni pojedinačni preduzetnik nije u obavezi da vodi „potpunu“ računovodstvenu evidenciju kao pravna lica. Ali i dalje postoje računovodstveni zahtjevi. Na primjer, individualni poduzetnici koji koriste pojednostavljeni sistem oporezivanja dužni su voditi knjigu prihoda i rashoda ( 346.24 Poreski zakonik Ruske Federacije). U svakom slučaju, činjenica prijema uplate mora biti evidentirana priznanicom ili izvodom bankovnog računa ako se plaćanje vrši bankovnim transferom.

Da ovo ne bude problem, uvijek možete koristiti naše usluge:

za pojedince i

Ne samo šteta, već i korist

Legalnim izdavanjem nekretnine i plaćanjem poreza na nju ne snosite samo troškove samih poreza, već i... dobijate priliku da izađete iz sasvim druge zone rizika koji nastaju sa „crnom rentom“, kada u konfliktnoj situaciji ne možete ići u policiju ili sud. Pozivanje na zakone i njihovo kršenje.

Zakonom iznajmljivanjem ne plašite se pretnji stanara da će prijaviti Federalnoj poreskoj službi da će odgovornost za to što u stanu živi 40 ilegalnih imigranata biti stavljena na vas, a ne na odgovornog zakupca koji će u u slučaju oštećenja vaše imovine ili stvari vaših komšija, ovaj problem ćete moći da rešite sudskim putem itd.

Osim indirektnih situacija, postoje i direktne koristi od formalizacije najamnih odnosa. Tako se, na primjer, u određenim situacijama možete prijaviti ili poreske olakšice na nekretnine koje se koriste u komercijalnim aktivnostima.

ostali troškovi

Sada kada smo se pozabavili porezima, to nisu jedini troškovi. Što vrijedi procijeniti, direktno rojenje oko izdavanja nekretnina. Kada se odlučite za iznajmljivanje nekretnine, postajete preduzetnik, pa se prema tome morate odnositi kao prema poslu.

Morate minimizirati rizike oštećenja stanja stana, imovine, kao i moguću štetu trećim licima. Ovim rizikom možete upravljati ili kontaktiranjem osiguravajućeg društva (samo pri kupovini polise osiguranja obavezno provjerite da li je iznajmljeni stan pokriven osiguranim slučajem) ili samostalno kreiranjem rezerve za nepredviđene događaje. Više o tome možete pročitati u posebnom članku.

Takođe, kada izdajete svoju nekretninu, treba imati na umu da stanari, dok žive u stanu, podložni su prirodnom habanju i, koliko god bili uredni i pristojni, i nakon nekoliko godina izdavanja nekretnine , stan će zahtijevati kozmetičke popravke. Na vama je da odlučite hoćete li stvoriti rezervu za ove namjene, ali imajte na umu da će se takva potreba pojaviti, u svakom slučaju je neophodna.

Odobrenje za iznajmljivanje

Nadamo se da ste kao rezultat prethodno napravljenih proračuna na dobitku i da možemo preći na sljedeću tačku. Odlučite o čemu se i sa kim treba dogovoriti da biste dobili pravo na izdavanje stambenog prostora. O ovoj temi smo raspravljali u člancima i . Ali kako vas ne bismo opterećivali puno linkova, u nastavku je tabela koja jasno pokazuje kakva je saglasnost u kom slučaju potrebna.

	Sporazum svi vlasnici	Saglasnost zakupodavca	Svačiji pristanak članovi vašeg porodice, žive zajedno sa tobom	Saglasnost cimera
Vlastiti stan	Da	–	–	–
Općinski stan	–	Da	Da	–
Privatizovano soba u komunalni stan	Da	–	–	Da
Neprivatizovano soba u komunalni stan	–	Da	Da	Da
Soba u neprivatizovanom stanu	–	Da	Da	–
Soba u privatizovano stan	Da	–	–	–

Više o sporazumu

Koji ugovor odabrati?

Odredili ste čija je saglasnost potrebna i verovatno već znate kako da je dobijete. Sada je vrijeme da prijeđemo na možda najvažniji dio registracije zakupa - ugovor.

Naravno, sami ćete se dogovoriti i potpisati ugovor sa poslodavcem/stanarom. Ali biće korisno unaprijed odrediti kakav će ugovor trebati sklopiti.

Sažetak

Da biste legalno izdali stambeni prostor, nesumnjivo ćete morati proučiti neke pravne norme, posebno Građanski i Porezni zakonik. Možda potražite odgovore na svoja pitanja na specijalizovanim forumima.

Ali, s druge strane, zakon je napisan da štiti naša zakonska prava i interese, a pravilnom primjenom možemo imati koristi i smanjiti rizike.

U ovom članku pokušali smo da vam kažemo kako pravilno iznajmiti stan od donošenja odluke o tome do trenutka plaćanja poreza. Nažalost, nemoguće je predstaviti sve nijanse svih privatnih slučajeva iznajmljivanja u jednom članku; Ali detaljnije informacije možete dobiti u relevantnim odjeljcima našeg portala.

Možda bi bilo korisno pročitati: