Pregled tržišta maloprodajnih nekretnina 3. kvartal. Opća situacija na tržištu

Analitičari kompanije Colliers International sproveli su istraživanje tržišta komercijalne nekretnine Moskva i identificirali ključne trendove na tržištu ureda.

Ponuda na kapitalnom tržištu ureda

Obim postojeće ponude na kraju trećeg kvartala iznosio je 17,23 miliona m2, od čega je 3,96 miliona m2 klase “A”. U trećem kvartalu tržište je dodalo 75.000 m2, što je skoro 3,5 puta više nego u prvoj polovini godine. Dva od četiri objekta koja su se pojavila pripadaju klasi "A", ostali - segmentu "B+"/"B-". Istovremeno, od početka godine ispostavilo se da je obim puštanja u rad rekordno niska (95.000 m2) vrijednost za puštanje u rad kancelarijskog materijala za prva tri kvartala godine u proteklih pet godina. .

U stvari, konačna stopa rasta će zavisiti od puštanja u rad dva tornja u sklopu Međunarodnog poslovnog centra Moskva, jer čine 70% planiranog obima inputa do kraja godine.

Ukoliko se do kraja 2017. dobije dokumentacija o puštanju u rad za sve najavljene objekte, ukupan godišnji porast mogao bi biti 450-465 hiljada m2.

Potražnja za uredima u Moskvi

Uprkos slaboj prvoj polovini godine, dinamika i kvalitet poslova zaključenih u trećem kvartalu ukazuju na oživljavanje tražnje.

U prva tri kvartala ukupan obim zakupljenog i kupljenog poslovnog prostora iznosio je 826.000 m2, što je za 30% više u odnosu na isti period 2016. godine.

Ukupan broj transakcija iznajmljivanja i kupovine porastao je za 2 puta: aktivnost u pogledu zakupa i kupovine pokazala su kako mala preduzeća koja su iznajmljivala kancelarije manje od 200 m2, tako i velike koje zahtevaju više od 10.000 m2 za smeštaj njima.

Udio transakcija koje uključuju ponovno pregovaranje i reviziju uslova zakupa nastavlja da opada. Više od 80% ukupnog obima odnosi se na selidbe preduzeća.

Među najvećim transakcijama u trećem kvartalu 2017. godine su zakup od strane Eksma 23.000 m2 u poslovnom centru Poklonka Place, zakup od strane Tele2 kancelarije površine 13.100 m2 u poslovnom parku Comcity, zakup od Technoserva od 12.000 m2 u poslovnom kvartu Novospassky Dvor, zakup od strane Deutsche Bank od 8.200 m2 u poslovnom centru Aquamarine III i preliminarni zakup od strane Europlan od 8.000 m2 u poslovnom centru Oasis.

Prazan poslovni prostor u Moskvi

Prosječna stopa slobodnih radnih mjesta za tržište nije pretrpjela značajne promjene. Uvedeni obim besplatne ponude nadoknađen je umjerenom neto apsorpcijom. Prosječna tržišna stopa slobodnih radnih mjesta iznosila je 11,2%. U apsolutnom iznosu, 1,9 miliona m2 nudi se za iznajmljivanje i prodaju. U strukturi besplatne ponude 32% čini klasu „A“, 50% – „B+“ i 17% – „B-“.

Zbog nedostatka velikih poslovnih blokova (više od 10.000 m2) u visokokvalitetnim zgradama sa pogodnim lokacijama, uspostavljena je praksa sklapanja preliminarnih ugovora o zakupu velike kompanije u objektima u izgradnji: oko 30% poslovnog prostora u poslovnim centrima koji su pušteni u rad od početka godine i planirani za puštanje u rad do kraja godine više se ne nudi na tržištu. Istovremeno, vlasnici nekih nekretnina i dalje odgađaju datum puštanja u rad dok se ne potpiše Predzakup sa sidrenim zakupcem.

Postojeći obim raspoloživog poslovnog prostora je neravnomjerno raspoređen, a neka podtržišta karakteriše nedostatak kvalitetne ponude.

Prodajne cijene za urede u glavnom gradu

U segmentu prodaje nastavljaju se trendovi s početka godine: obim besplatne ponude kvaliteta i dalje je mali, izložene prodajne cijene su stabilne. Istovremeno, od sredine godine već je došlo do pretvaranja postojećeg interesa u realne transakcije - povećan je broj transakcija za kupovinu poslovnog prostora manjeg od 200 m2 u odnosu na isti period 2016. godine.

Indikatori troškova u područjima udaljenim od Centralnog okruga, u blizini Trećeg transportnog prstena, iznose 180.000 rubalja/m2 za klasu “A” i 150.000 rubalja/m2 za klasu “B+”. Nekretnine koje se nalaze na udaljenosti od Trećeg transportnog prstena prema Moskovskom prstenu danas se nude u proseku od 170.000 rubalja/m2 u klasi „A” i 115.000 – 130.000 rubalja/m2 u klasi „B+”/“B”. ” -”.

Nude se skupe kancelarije centralne regije gradovi po prosječnoj cijeni od 315.000 rubalja/m2 za klasu “A” i 265.000 – 275.000 rubalja/m2 za klasu “B+”/“B-”. U kulama MIBC Moskva Siti ponude variraju u rasponu od 245.000 - 450.000 rubalja/m2.

Cijene najma poslovnog prostora u Moskvi

Treći kvartal 2017. godine obilježile su stabilne rente. Tradicionalno, uočene su fluktuacije u datom indikatoru kursa zbog volatilnosti deviznih kurseva. Tržište i dalje ostaje u rubljama.

Došlo je do male lokalne promjene u traženim stopama zakupa u rubljama po oblastima i klasama, ali je to neznatno povećalo prosječni tržišni nivo - unutar 1-3%. U Centralnom okrugu, date stope zakupa za kancelarije klase “A” iznosile su 30.785 rubalja/m2 godišnje, za kancelarije klase “B+” – 20.240 rubalja/m2 godišnje.

Data osnovna stopa zakupa kancelarija u američkim dolarima za klasu „A“ iznosi 440 USD/m2/godišnje, u rubljama – 25.831 rub./m2/god. Navedena osnovna stopa zakupnine u američkim dolarima za klasu „B+”/“B-” iznosi 219 USD/m2/godišnje, u rubljama – 12.817 rubalja/m2/god.

Trendovi i prognoze razvoja moskovskog tržišta ureda

Investitori su najavili 370.000 m2 za puštanje u rad u četvrtom kvartalu, od čega 340.000 m2 odgovara klasi “A”. Ukoliko se navedeni planovi realizuju, godišnji obim novogradnje u 2017. godini će porasti za 50% u odnosu na 2016. godinu.

Glavni objekti najavljeni za puštanje u rad u četvrtom kvartalu 2017. godine

Pojava objekata klase A neće imati značajniji uticaj na obim besplatne ponude u ovom segmentu, s obzirom na to da već danas u tri od četiri poslovna centra klase A u proseku nema više od 10% slobodnog.

Ako se puštanje u rad objekata Međunarodnog dečjeg centra Moskva-Siti odloži za 2018. godinu, povećanje nove ponude će, naprotiv, biti 40% manje od prošlogodišnjeg (tj. 197.000 m2), što će se takođe odraziti u povećanju stope slobodnih radnih mjesta sa očekivanih 10% na 11,5%.

Uzimajući u obzir da je u posljednja dva kvartala povećanje obima transakcija iznosilo 65% i 75%, a na kraju godine se obično zatvara značajan prostor, ukupan obim tražnje može iznositi 1,0-1,1 miliona m2 Uprkos činjenici da očekivani obim potražnje može biti veći od vrijednosti iz 2014-2016, on je i dalje manji od vrijednosti prije krize.

Krajem godine tržište će doživjeti značajno smanjenje upražnjenog prostora i postepeno povećanje cijena zakupa.

Smanjenje obima kvalitetne ponude, posebno u segmentu velikih blokova, uz pozitivnu dinamiku potražnje, postepeno će podići stope u klasama „A“ i „B+“, što će, međutim, biti najuočljivije u 2018. .

Analitičari iz Colliers International-a sproveli su studiju moskovskog tržišta komercijalnih nekretnina i identifikovali ključne trendove na tržištu kancelarija, uličnog maloprodajnog tržišta, kao i na tržištu skladišta glavnog grada.

Kancelarijske nekretnine u Moskvi

Ponuda na kapitalnom tržištu ureda

Obim postojeće ponude na kraju trećeg kvartala iznosio je 17,23 miliona m2, od čega je 3,96 miliona m2 klase “A”. U trećem kvartalu tržište je dodalo 75.000 m2, što je skoro 3,5 puta više nego u prvoj polovini godine. Dva od četiri objekta koja su se pojavila pripadaju klasi "A", ostali - segmentu "B+"/"B-". Istovremeno, od početka godine ispostavilo se da je obim puštanja u rad rekordno niska (95.000 m2) vrijednost za puštanje u rad kancelarijskog materijala za prva tri kvartala godine u proteklih pet godina. .

U stvari, konačna stopa rasta će zavisiti od puštanja u rad dva tornja u sklopu Međunarodnog poslovnog centra Moskva, jer čine 70% planiranog obima inputa do kraja godine.

Ukoliko se do kraja 2017. dobije dokumentacija o puštanju u rad za sve najavljene objekte, ukupan godišnji porast mogao bi biti 450-465 hiljada m2.

Potražnja za uredima u Moskvi

Uprkos slaboj prvoj polovini godine, dinamika i kvalitet poslova zaključenih u trećem kvartalu ukazuju na oživljavanje tražnje.

U prva tri kvartala ukupan obim zakupljenog i kupljenog poslovnog prostora iznosio je 826.000 m2, što je za 30% više u odnosu na isti period 2016. godine.

Ukupan broj transakcija iznajmljivanja i kupovine porastao je za 2 puta: aktivnost u pogledu zakupa i kupovine pokazala su kako mala preduzeća koja su iznajmljivala kancelarije manje od 200 m2, tako i velike koje zahtevaju više od 10.000 m2 za smeštaj njima.

Udio transakcija koje uključuju ponovno pregovaranje i reviziju uslova zakupa nastavlja da opada. Više od 80% ukupnog obima odnosi se na selidbe preduzeća.

Među najvećim transakcijama u trećem kvartalu 2017. godine su zakup od strane Eksma 23.000 m2 u poslovnom centru Poklonka Place, zakup od strane Tele2 kancelarije površine 13.100 m2 u poslovnom parku Comcity, zakup od Technoserva od 12.000 m2 u poslovnom kvartu Novospassky Dvor, zakup od strane Deutsche Bank od 8.200 m2 u poslovnom centru Aquamarine III i preliminarni zakup od strane Europlan od 8.000 m2 u poslovnom centru Oasis.

Prazan poslovni prostor u Moskvi

Prosječna stopa slobodnih radnih mjesta za tržište nije pretrpjela značajne promjene. Uvedeni obim besplatne ponude nadoknađen je umjerenom neto apsorpcijom. Prosječna tržišna stopa slobodnih radnih mjesta iznosila je 11,2%. U apsolutnom iznosu, 1,9 miliona m2 nudi se za iznajmljivanje i prodaju. U strukturi besplatne ponude 32% čini klasu „A“, 50% – „B+“ i 17% – „B-“.

Zbog nedostatka velikih poslovnih blokova (više od 10.000 m2) u visokokvalitetnim zgradama sa pogodnim lokacijama, velike kompanije su uspostavile praksu sklapanja preliminarnih ugovora o zakupu objekata u izgradnji: oko 30% poslovnog prostora u poslovanju centri pušteni u rad od početka godine, a planirani za puštanje u rad prije kraja godine više se ne nude na tržištu. Istovremeno, vlasnici nekih nekretnina i dalje odgađaju datum puštanja u rad dok se ne potpiše Predzakup sa sidrenim zakupcem.

Postojeći obim raspoloživog poslovnog prostora je neravnomjerno raspoređen, a neka podtržišta karakteriše nedostatak kvalitetne ponude.

Prodajne cijene za urede u glavnom gradu

U segmentu prodaje nastavljaju se trendovi s početka godine: obim besplatne ponude kvaliteta i dalje je mali, izložene prodajne cijene su stabilne. Istovremeno, od sredine godine već se uočava pretvaranje postojećih kamata u realne transakcije - povećan je broj transakcija za kupovinu poslovnog prostora manjeg od 200 m2 u odnosu na isti period 2016. godine. .

Indikatori troškova u područjima udaljenim od Centralnog okruga, u blizini Trećeg transportnog prstena, iznose 180.000 rubalja/m2 za klasu “A” i 150.000 rubalja/m2 za klasu “B+”. Nekretnine koje se nalaze na udaljenosti od Trećeg transportnog prstena prema Moskovskom prstenu danas se nude u proseku od 170.000 rubalja/m2 u klasi „A” i 115.000 - 130.000 rubalja/m2 u klasi „B+”/“B”. ” -”.

Skupe kancelarije se nude u centralnim delovima grada po prosečnoj ceni od 315.000 rubalja/m2 za klasu “A” i 265.000 - 275.000 rubalja/m2 za klasu “B+”/“B-”. U kulama MIBC Moskva Siti ponude variraju u rasponu od 245.000 - 450.000 rubalja/m2.

Cijene najma poslovnog prostora u Moskvi

Treći kvartal 2017. godine obilježile su stabilne rente. Tradicionalno, uočene su fluktuacije u datom indikatoru kursa zbog volatilnosti deviznih kurseva. Tržište i dalje ostaje u rubljama.

Došlo je do male lokalne promjene u traženim stopama zakupa u rubljama po oblastima i klasama, ali je to neznatno povećalo prosječni tržišni nivo - unutar 1-3%. U Centralnom okrugu, date stope zakupa za kancelarije klase “A” iznosile su 30.785 rubalja/m2/godišnje, za klasu “B+” - 20.240 rubalja/m2/god.

Data osnovna stopa zakupa kancelarija u američkim dolarima za klasu “A” iznosi 440 USD/m2/godišnje, u rubljama - 25.831 rub./m2/god. Navedena osnovna stopa zakupnine u američkim dolarima za klasu “B+”/“B-” iznosi 219 USD/m2/godišnje, u rubljama - 12.817 rub./m2/god.

Trendovi i prognoze razvoja moskovskog tržišta ureda

Investitori su najavili 370.000 m2 za puštanje u rad u četvrtom kvartalu, od čega 340.000 m2 odgovara klasi “A”. Ukoliko se navedeni planovi realizuju, godišnji obim novogradnje u 2017. godini će porasti za 50% u odnosu na 2016. godinu.

Glavni objekti najavljeni za puštanje u rad u četvrtom kvartalu 2017. godine

Ime Klasa Developer Površina (hiljadu m2)
"Toranj Federacije Istok" "A" AEON Corporation 146,5
IQ Quarter "A" CiTerInvest B.V., Hals Development 123
Poslovni kvart Neopolis "A" A-Store Estates 63,2
"Kvart Park legendi", bl. 3 "A" GC "DESET" 11
"Kvadrat" "B+" LenhartGlobal 9,5

Pojava objekata klase A neće imati značajniji uticaj na obim besplatne ponude u ovom segmentu, s obzirom na to da već danas u tri od četiri poslovna centra klase A u proseku nema više od 10% slobodnog.

Ako se puštanje u rad objekata Međunarodnog dečjeg centra Moskva-Siti odloži za 2018. godinu, povećanje nove ponude će, naprotiv, biti 40% manje od prošlogodišnjeg (tj. 197.000 m2), što će se takođe odraziti u povećanju stope slobodnih radnih mjesta sa očekivanih 10% na 11,5%.

Uzimajući u obzir da je u posljednja dva kvartala povećanje obima transakcija iznosilo 65% i 75%, a na kraju godine se obično zatvara značajan prostor, ukupan obim tražnje može iznositi 1,0-1,1 miliona m2 Uprkos činjenici da očekivani obim potražnje može biti veći od vrijednosti iz 2014-2016, on je i dalje manji od vrijednosti prije krize.

Krajem godine tržište će doživjeti značajno smanjenje upražnjenog prostora i postepeno povećanje cijena zakupa.

Smanjenje obima kvalitetne ponude, posebno u segmentu velikih blokova, uz pozitivnu dinamiku potražnje, postepeno će podići stope u klasama „A“ i „B+“, što će, međutim, biti najuočljivije u 2018. .

Ulični maloprodajni objekti u Moskvi

Trendovi na tržištu ulične maloprodaje u Moskvi

Glavni događaj trećeg kvartala 2017. na tržištu ulične maloprodaje bio je završetak sljedeće faze programa renoviranja ulica u Moskvi. Izvršeni su građevinsko-montažni radovi na više od 80 gradskih ulica i teritorija, uključujući i Vrtni prsten, Bulevarski prsten, Tverskaya (od Nastasinskog ulice do Trijumfalne trga), 1. Tverskaya-Yamskaya, itd.

Ljeti, u periodu izvođenja radova, prosječan nivo upražnjenosti Vrtnog prstena porastao je na 13%, a upražnjenost pojedinih njegovih dionica dostigla je 30%. Saobraćaj i prosječni račun mnogih ugostiteljskih objekata koji se nalaze u zonama rekonstrukcije smanjeni su dva ili više puta. Krajem trećeg tromjesečja prosječan nivo slobodnog maloprodajnog prostora na autoputu je smanjen na 12%, iako je stopa upražnjenosti pojedinih dionica Vrtnog prstena i dalje prilično visoka (20-25%).

Najveći procenat rotacije tokom kvartala dogodio se u Tverskoj - oko 5% maloprodajni prostor ulice su promenile stanare. Nakon Tverske je Pjatnicka ulica sa stopom rotacije od 4%. Na Arbatu i Mjasničkoj ulici samo je 3% prostorija promenilo stanare. Slijedi ulica. Kuznetsky Most (2%) i ul. Novi Arbat (1%). Ulica Neglinnaya je pokazala nula posto rotacije - ovdje se nije promijenio nijedan stanar.

U trećem kvartalu 2017. prosječna stopa slobodnih radnih mjesta u centralnim trgovačkim hodnicima nastavila je da opada i iznosi 6,5%.

Najaktivniji proces rotacije trgovaca u trećem tromjesečju zabilježen je na Tverskoj, Pjatničkoj i Arbatu, gdje je 5%, 4% i 3% površina zamijenjeno zakupcima, respektivno. Dosadašnje zakupce zamjenjuju prvenstveno trgovci sa sličnim trgovinskim profilom. Na primjer, na Arbatu, kafić gruzijske kuhinje "eZo" zamijenio je kafić "Uralske knedle", a na Pjatnickoj, restoran Leonidas zamijenio je restoran "Shardane".

Takođe, jedan od trendova prošlog kvartala vredi istaći otvaranje prodavnica potrošačke elektronike na centralnim ulicama Moskve. Da, na ulici. Tverskaya, 27, otvorile su se prodavnice dva lanca odjednom: kineskog Xiaomi i lanca re:Store, koji se preselio iz drugog prostora i povećao svoju površinu. Ova otkrića su vrijedna pažnje po tome što se ove mreže razvijaju uglavnom u trgovačkih centara: Za Xiaomi je ovo prva prodavnica u street retail formatu u Moskvi, a za re:Store je sedma.

Potražnja i komercijalni uslovi za iznajmljivanje u glavnom gradu

U trećem kvartalu najveća potražnja bila je za objektima u ulicama Pjatnickaja, Pokrovka, Marosejka, Mjasnitska, Neglinska i Petrovka. Na primjer, lanac nakita Tiffany & Co odabrao je Petrovku za otvaranje butika površine 490 m2, koji je postao druga trgovina brenda od prelaska kompanije na samostalni razvoj u Rusiji.

Među novim mrežama i formatima koji se aktivno razvijaju u uličnoj maloprodaji, može se izdvojiti lanac proizvoda za domaćinstvo Modi, čija je prva prodavnica otvorena na Arbatu. Lanac planira da u bliskoj budućnosti otvori nove prodavnice na centralnim ulicama Moskve. Vrijedi pažnje i otvaranje prvog Auchan supermarketa u street retail formatu na ulici. Tverskaya. Posebnost novog formata je da je značajan prostor supermarketa namijenjen gastronomiji i vlastitom kafiću.

Lanac Moskhoztorg nastavlja da se aktivno razvija, koji je u trećem kvartalu otvorio osam novih prodavnica, uključujući tačke na Smolenskom bulevaru i ul. Novokuznetskaya.

U trećem kvartalu 2017. godine najveći broj prijava stigao je od ugostiteljskih operatera - 85%.

Cijene zakupa centralnih trgovačkih ulica u trećem kvartalu 2017. godine nisu se mijenjale u odnosu na drugi kvartal.

Tradicionalno, Ginza Project, Tanuki, odjel restorana Crocus Group i Novikov Group imaju aktivne planove za proširenje. Potonji je, na primjer, u trećem kvartalu otvorio nekoliko objekata u različitim cjenovnim kategorijama: burger #Farsh na ulici. Lesnaya, kafić panazijske kuhinje Hoshi na ulici. Kuznjecki most, br. 15/17 i Bar & Grill na Novocherkassky Lane.

Protekli kvartal bio je bogat otvaranjem nelančanih kafića i restorana. Restoran 23Tolstoy otvoren je u Hamovnikiju, kineski restoran Jimmy Lee otvorio je svoja vrata na Prospektu Mira, restoran Pirog Myasnika na Novom Arbatu i drugi.

Ključni otvori na centralnim trgovinskim koridorima Moskve u trećem kvartalu 2017

Ime Ulica Profil
Tiffany & Co Petrovka st. Nakit
Ladurée Nikolskaya st. Kafići i restorani
Villa Pasta Novi Arbat ul. Kafići i restorani
Auchan Tverskaya st. Proizvodi
Burger Heroes Kamergersky lane Kafići i restorani
#Farsh Lesnaya st. Kafići i restorani
Mesarska pita Novi Arbat ul. Kafići i restorani
Moskhoztorg Novokuznetskaya st. Proizvodi za domaćinstvo
Modi Arbat st. Proizvodi za domaćinstvo
Alfa banka Pyatnitskaya st. Banke

Tržišne prognoze maloprodajni prostori Moskva

Do kraja godine očekuje se dalje smanjenje stope upražnjenosti u centralnim trgovačkim ulicama Moskve za 1 procentni poen. To će, prije svega, biti olakšano dalji razvoj ugostiteljski segment.

Također u pozadini vijesti o prodaji lanca Perekrestok-Express, koji ima više od 30 trgovina unutar Vrtni prsten, moguće je aktivno razvijati nove i postojeće trgovačke lance na centralnim prestoničkim ulicama.

Skladište nekretnina u Moskvi

Ponuda na moskovskom tržištu skladišta

Na kraju trećeg kvartala 2017. ukupna ponuda visokokvalitetnih skladišnih objekata u Moskovskoj oblasti dostigla je 13,16 miliona m2, obim puštanja u rad u trećem kvartalu iznosio je 191.000 m2, a od početak godine - 386.000 m2. Tako je obim završene izgradnje u prvih devet mjeseci ove godine bio sličan prošlogodišnjem, kada je u prvom i trećem kvartalu pušteno u rad 385.000 m2.

Najveći magacinski objekti pušteni u rad u trećem kvartalu bili su Tehnopark Uspenski (površina - 42.000 m2), Orientir "Sever 2" (43.100 m2), Logopark "Dmitrov" (25.600 m2) kao kao i PSK Kozhukhovo (47.715 m2). Treba napomenuti da se velika većina ukupnog obima skladišnog prostora puštenog u rad u prvom i trećem kvartalu 2017. nalazi na sjeveru i istoku Moskovske regije.

Na osnovu rezultata za prvih devet mjeseci 2017. godine, obim tražnje je za više od dva puta premašio obim inputa.

Potražnja za skladištima u regionu glavnog grada

Na osnovu rezultata prva tri kvartala 2017. godine, u Podmoskovlju je iznajmljeno i kupljeno oko 840.000 m2 skladišnog prostora, što je za 38% više u odnosu na isti broj iz 2016. godine.

Treći kvartal 2017. godine iznosio je 348.000 m2, dok je značajan obim potražnje generisano nekoliko velikih transakcija: kupovinom skladišnog kompleksa površine 68.700 m2 od strane kompanije Utkonos kao transakcija za kupovinu budućeg skladišta površine 146.000 m2 od strane kompanije Wildberries. Oba kompleksa će se realizovati po shemi izgrađen-to-suit. Kao rezultat zatvaranja ovih transakcija, kupovine su činile 34% ukupnog obima transakcija u tri kvartala, iako je kvartal ranije ovaj udeo iznosio 15% prema 85% lizinga.

Maloprodaja, a posebno online maloprodaja, zauzela je dominantnu poziciju u ukupnom obimu zaključenih transakcija od početka godine u Moskovskoj regiji.

Cijene zakupa skladišnih prostora u Moskvi

Na osnovu rezultata trećeg kvartala 2017. godine, tražena stopa zakupa za objekte klase „A“ u Moskovskoj oblasti nije pretrpela veće promene i kreće se u rasponu od 3.400 - 4.000 rubalja/m2/godišnje, u zavisnosti od lokacija skladišnog kompleksa i zapremina zakupljenog bloka.

Prosječna tražena cijena zakupa u Moskovskoj regiji je 3.800 rubalja/m2 godišnje.

Trendovi i prognoze razvoja prestoničkog tržišta magacinskih nekretnina

U pozadini niskog obima puštanja u rad i kontinuirane potražnje za visokokvalitetnim postojećim skladišnim kompleksima, do kraja ove godine očekuje se dalje smanjenje udjela slobodnog prostora - na nivo od 7%. Međutim, čak i uz trenutnu dinamiku pada slobodnih radnih mjesta, obim skladišnog prostora raspoloživog za iznajmljivanje ostaje visok. Uz postojeću gotovu ponudu, programeri su spremni da ponude i realizaciju objekata po izgrađenoj šemi, što usporava proces apsorpcije gotovog prostora. Pritisak slobodnih konkurentskih skladišta smanjuje potencijal za povećanje stope barem do kraja ove i prvih nekoliko mjeseci sljedeće godine.

Među najvećim skladišnim kompleksima planiranim za puštanje u rad do kraja 2017. su blokovi 2, 6.1 i 7 u PNK-Valischevo (programer - PNK Group, površina - 51.080 m2) i faza 2 Vnukovo II faza 2 (programer - Logistic Partners , površina - 49.000 m2).

Recenziju pripremio Colliers International

Opća situacija na tržištu

U trećem kvartalu 2017. Banka Rusije je nastavila da smanjuje ključnu stopu na 8,5% godišnje (septembar 2017).

Prosječni kurs dolara za 3. kvartal 2017. godine iznosio je 58,9 rubalja, što je povećanje od 3,0% u odnosu na prosjek za 2. kvartal. 2017

U prvoj polovini 2017. godine ukupan obim moskovskog tržišta poslovnog prostora porastao je za 0,3% i iznosio je skoro 16,0 miliona m2, od čega 14,8 miliona m2 čine segmenti A, B+ i B.

Ponude

Ulazna zapremina je 3 sq. 2017. iznosio je 48,2 hiljade m2 (GLA), što je 23% manje u odnosu na prethodni kvartal i 3 puta manje od rezultata u istom periodu 2016. godine. Ukupno, za 3 kvartala ponuda je porasla za 163,0 hiljada m2.

U 3 kv. 2017. novi objekti su se pojavili u granicama „stare“ Moskve; cijeli uvedeni obim se odnosi na klasu A. Struktura ukupnog obima ponude po klasama nije promijenjena.

Potražnja

Na kraju Q3 U 2017. godini prosječan nivo slobodnih radnih mjesta u razredima A, B+, B nije se mijenjao u odnosu na prethodni period i iznosi 15,9%. Međutim, dinamika indikatora je višesmjerna ovisno o klasi:

Povećanje nivoa slobodnih radnih mjesta u klasi A za 0,5 procentnih poena. - do 21,5%, uklj. zbog uvođenja novih objekata. Došlo je do povećanja broja slobodnih prostora u objektima unutar Trećeg transportnog prstena, upražnjenost poslovnih centara van Trećeg transportnog prstena je blago smanjena (za 0,1 procentni poen)

U klasama B+ i B stopa slobodnih radnih mjesta smanjena je za 0,4 procentna poena. (u prosjeku iu svakoj klasi) - do 13,4% i 8,8%, respektivno. Istovremeno se povećala popunjenost bez obzira na lokaciju. Prosječna stopa slobodnih mjesta u razredima B+/B dostigla je 12,2%.

U klasi C zabilježen je blagi pad slobodnih radnih mjesta (za 0,1 procentni poen).

Generalno, za 9 mjeseci 2017. godine, broj slobodnih mjesta u svim razredima smanjen je: u klasi A - za 1,1 procentni poen, u klasi B+ - za 2,9 procentnih poena, u klasi B - za 1,2 procentna poena .p, klasi C - za 0,9 p.p.

3 sq. 2017. godinu obilježile su velike transakcije iznajmljivanja. Tri najbolje ponude ovog kvartala pripadaju kompanijama u sektoru telekomunikacija i IT tehnologije. Obim velikih transakcija (od 1.000 m2) iznosio je 53 hiljade m2, od čega je 62% klase A.

Uzimajući u obzir povećanje trajanja izloženosti kancelarijskih prostorija, novi formati fokusirani na potrebe malih preduzeća postaju aktuelni: mini-kancelarije od 15-80 m2 (uključujući i sa gotovim radnim stanicama) i aktivno razvijajući coworking prostori .

Komercijalna ponuda

Na osnovu rezultata 3. kvartala 2017. godine nije bilo značajnijih promjena u komercijalnim uslovima općenito, možemo govoriti o stabilizaciji cijena zakupa.

Tokom izvještajnog perioda zabilježene su fluktuacije cijena zakupnina u klasama B+, B, C u rasponu od 0,9-2,2%; u klasi A prosječna cijena najma se nije promijenila.

Na kraju 3. kvartala 2017. prosječne cijene zakupa su: u klasi A - 1980 rubalja/m2/mjesečnoⁱ; u klasi B+ - 1350 rub./m2/mjesečno; u klasi B - 1110 rub./m2/mjesečno; u klasi C - 930 rub./m2/mjesečno.

Prosečna ponderisana stopa zakupa u klasi B+/B blago je smanjena (za 0,8%) i iznosila je 1.260 rubalja/m2 mesečno.

Kao rezultat dinamike cijena, rastojanje između klasa B+ i A povećalo se sa 30% na 32%; između B i B+ - smanjen sa 20% na 18%; između C i B - ostala na istom nivou.

Zaključci i prognoze razvoja

U 3. kvartalu tržište je popunjeno sa dva objekta klase A ukupne površine 48,2 hiljade m2 GLA, što je 3 puta manje od obima u istom periodu 2016. godine.

Puštanje u rad novih prostorija uticalo je na nivo slobodnih radnih mjesta u klasi A (povećanje od 0,5 procentnih poena na kraju kvartala), ali je ukupno od početka godine stopa upražnjenosti smanjena za 1,1 procentni poen.

Prema rezultatima kvartala, u klasama B+, B i C bilježi se porast popunjenosti objekata, međutim stopa smanjenja slobodnih mjesta je niža nego u 1. kvartalu 2017. godine.

Nije bilo značajnije promjene u stopama zakupa u odnosu na 2. kvartal 2017. godine.

Do kraja godine treba očekivati ​​puštanje u rad oko 275 hiljada kvadratnih metara poslovnog prostora, od čega će 72% biti u tornjevima Moscow City. Nije isključeno da puštanje u rad nekih od planiranih objekata bude odloženo do 2018. godine.

Puštanjem novih objekata moguće je povećanje slobodnih radnih mjesta u klasi A, međutim, budući da su neki objekti djelimično popunjeni u fazi izgradnje, neće biti značajnijeg povećanja slobodnih radnih mjesta u klasi A.

U klasama B+/B, slobodna radna mjesta će nastaviti da opadaju u pozadini malog obima obećavajuće ponude.

U 4. kvartalu 2017. godine ne očekuju se značajnije promjene u prosječnim cijenama najma.

1 Do 4. kvartala 2015. - stope zakupa su izražene u USD/m2/godišnje, dinamika je takođe izračunata u USD. U 3. kvartalu 2015. dinamička vrijednost u RUV je navedena u zagradama. Od 4. kvartala 2015., zbog prelaska tržišta na rublje, stope zakupa i njihova dinamika se obračunavaju u RUV, vrijednost u zagradama je izražena u USD/m2/godišnje - po trenutnoj stopi.

 

Možda bi bilo korisno pročitati: