Izdavanje maloprodajnog prostora trgovačkim lancima. Komercijalne nekretnine kao biznis: šta trebate znati. Izrada komercijalnog prijedloga za izdavanje prostora mrežama

Raznovrsna ponuda na tržištu maloprodajne nekretnine, jasan pad poslovne aktivnosti zbog krize, volatilnost nacionalna valuta– ovi faktori utiču na uslove bilo kakvog zakupa, a još više ako je prostor predviđen za izdavanje mrežnim operaterima.

Zvanična statistika ukazuje na jasnu prevagu ponude nad potražnjom. Da i obavezujuće najam to valuta ne ohrabruje pravna lica koja rade u oblasti mrežnog trgovanja da „u hodu“ zgrabe bilo koju ponudu.

Karakteristike mrežnog trgovanja

Domaći trgovci brzo uvode u vlastitu praksu metode koje koriste strani trgovački lanci. Bez sumnje, teško je boriti se, jer na strani stranih „gostiju“ i razvijena infrastruktura, i solidne investicije, i pouzdan „sigurnosni jastuk“ u vidu određenog stabilizacijskog fonda.

Zbog toga je najmodavcu teško iznajmiti prostor mrežnim operaterima. Stranci radije grade od nule ili koriste usluge programera koji rade po zapadnim standardima.

Svi ovi nedostaci su više nego nadoknađeni prednostima internetskog trgovanja:

veliki dobavljači uvijek nastoje raditi sa velikim klijentima;
i nabavne cijene i uvjeti isporuke za centralnu kancelariju mrežne trgovine uvijek su atraktivniji od onih koji se nude bilo kojem izolovanom prodajnom mjestu.

Izrada komercijalnog prijedloga za izdavanje prostora mrežama

Dobro osmišljen komercijalni prijedlog povećava atraktivnost iznajmljivanja određenog prostora. Sljedeće preporuke mogu vam pomoći da pronađete renomiranog zakupca:

Potrebno je utvrditi listu potencijalnih zakupaca, dajući svoje prijedloge pojedinačno.
Preporučljivo je kontaktirati po imenu, a potencijalni klijent bi trebao znati i ime stanodavca.
Pozitivan momenat je poznanstvo, iako samo usputno.
Ne koristite izraze „imamo slobodan prostor“ ili „nudimo slobodan prostor za...“. Treba ih zamijeniti sa “Ispraznili smo prostor”, “Stigao novi prostor za iznajmljivanje”.
Preporučljivo je zainteresovati klijenta brojkama, statističkim podacima koji ukazuju na razvoj infrastrukture na području gdje se lokal nalazi, te demonstrirati dinamiku promjena kupovne moći.
Navedite susjedne brendove čije se kancelarije i lokacije nalaze u blizini.
Nema dugih tekstova, kao što je istorija kompanije, datum osnivanja.
Suštinu zakupa pokušajte otkriti u brojkama, ukazujući na očekivane koristi koje će klijent dobiti od iznajmljivanja prostora.
Opišite usluge koje se mogu pružiti ako je potrebno.
Procijenite i ukažite na stratešku vrijednost zakupljenog područja.
Izričito se preporučuje da budete objektivni, ukazujući ne samo na očigledne prednosti prijedloga, već i na postojeće nedostatke (nekoliko nedostataka će dodati iskrenost opisu).

Biramo zakupca koji će ostvariti najveći mogući prihod kako bi platio najvišu kiriju.

Ukoliko razmišljate o „iznajmljivanju sobe“, mi ćemo u najkraćem roku doći, posavjetovati se i učiniti sve što je potrebno da ostvarite vaše planove. Za to se provode određeni istraživački radovi. Izrađujemo zbirne tabele, sagledavamo konkurentske prednosti i uzimamo u obzir iskustva zakupaca u ovoj i sličnim oblastima. Takođe, pored svega rečenog, sagledavamo i statistiku rada i utvrđujemo pravce daljeg kretanja. Opšti koncept je izgrađen sa stanovišta postizanja najveće efikasnosti projekta, njegove najveće isplativosti.
Naša kompanija takođe može pružiti usluge brokera za maloprodajni objekat.

Šta možemo učiniti za vas:

Ukoliko imate prostor koji želite da iznajmite, mi ćemo Vam pomoći i brzo iznajmiti bilo koji poslovni prostor.

Proći poslovni prostori;
Iznajmljivanje poslovnih prostora u Moskvi;
Izdavanje nestambenih prostorija;
Nekretnine za iznajmljivanje;
Prodaja nekretnina;
Zajednički pregovarati o poslu;

Bavimo se prostorima od 5 m2. i više.

Ukoliko trebate iznajmiti prostor preko agencije, mi ćemo za Vas moći detaljno istražiti sve moguće potencijalne zakupce. Ne ograničavamo se, kao drugi trgovci nekretninama, na objavljivanje informacija na oglasnim pločama. Nismo lijeni. U prosjeku obavimo 2.000 poziva dnevno i svi su usmjereni na komunikaciju sa stanarima kako bismo ih uselili u vaše prostorije.

U zavisnosti od količine prostora koji se iznajmljuje, postoje različite opcije za pronalaženje zakupaca, odnosno izdavanje prostora jednoj osobi, ali jeftinije, ili postavljanje granica za više zakupaca, što će biti isplativije. I također odaberite pravi proizvod i tematski smjer. Naša kompanija se bavi isporukom poslovni prostori za iznajmljivanje, pomažući vlasnicima da ostvare stabilan i visok prihod. Glavne aktivnosti koje sprovodimo u cilju iznajmljivanja prostora u Moskvi podijeljene su u tri glavne faze – analiza prostora i okruženja u cilju odabira pravih zakupaca, zatim pregovori sa potencijalnim zakupcima i potpisivanje ugovora o zakupu.

1. Analitiku prostora i okoline;
2. Pregovori sa potencijalnim zakupcima;
3. Izdavanje prostorija u zakup;

Dakle, evo glavnih aktivnosti koje sprovodimo za izdavanje vaših prostorija:

Faza 1 - Analiza prostorija i okoline

Analiza konkurencije

Ova tačka je, naravno, jedna od osnovnih pri odabiru stanara. Prostor je potrebno iznajmiti jakom zakupcu koji će imati dobru potražnju za proizvodima u okruženju. Analiziraćemo sve stanare u krugu od 10 minuta hoda i utvrditi prihode svakog od njih. Na osnovu ovih informacija kreiramo matricu proizvoda predstavljenu u oblasti i utvrđujemo nezadovoljenu potražnju. Naravno, sami zakupci rade analitiku, ali kako bismo zaštitili najmodavca od iznenadnog odlaska zakupca zbog lošeg poslovanja, mi se ipak sami bavimo ovim procesom i samouvjereno potpisujemo ugovor sa zakupcem koji će zaista odlično raditi u datoj oblasti.
Ova stavka vam takođe omogućava:

Odredite objektivnu stopu najma

Odaberite optimalnu veličinu površine za svakog stanara

Identifikujte najuspješnije formate u ovoj oblasti i mrežne kompanije koji ih predstavljaju

Slika objekta je njegovo najvrednije bogatstvo!

Također, moguće su situacije kada nekoliko obližnjih konkurenata više ne djeluju kao rivali, već počnu stvarati promet. One. ljudi već posebno idu na ovo mjesto kako bi dobili širi izbor iz velikog asortimana. Ovakve situacije se dešavaju vrlo često i povoljno utiču na stanarinu i prihode stanara. Moguća su i probna ispitivanja u Moskvi koja može posjetiti lokaciju na kratak period kako bi procijenila prihod. Ako je rezultat dobar, potpisuje se dugoročni ugovor. To su uglavnom zakupci malih formata do 150 m2.

Kako se konstruiše analitika tržišta i konkurencije?

Analiza saobraćaja glavnih konkurentskih maloprodajnih objekata koji se nalaze u blizini;
Asortiman odabranih maloprodajnih objekata;
Analiza zakupaca, troškova zakupa, kao i cene robe na datim mestima;
Glavne razlike između maloprodajnih objekata sa maksimalnim i minimalnim prometom u odabranom području;
Zaključci i kalkulacije za navedene maloprodajne objekte, razlozi uspjeha i neuspjeha;
Izrada tabele prisutnosti zakupaca mreže i konkurencije po površinama u datim maloprodajnim objektima;

Kao što je već spomenuto, zbog ove tačke možemo puno naučiti o parametrima iznajmljivanja prostora:

Zakupnina - na osnovu stopa u okruženju i rezultata konkurencije;

Odaberite odgovarajuću veličinu površine za svaku liniju proizvoda i zakupca;

Identificirati najuspješnije federalne mreže i formate u datoj oblasti i nastojati da im prvo iznajmite prostore;

Identificirajte prednosti i nedostatke drugih prodajnih mjesta i iskoristite to u svoju korist.

To će nam omogućiti da koristimo specifične statistike i uzmemo u obzir tuđe greške. Također, poznavanje cijene prosječnog računa u datoj oblasti i maksimalnog prometa trgovačkih centara, možemo napraviti pretpostavke o prihodima koje primaju zakupci u trgovačkim centrima koji se proučavaju (postoje i drugi, tačniji načini za dobijanje informacija o prihodima kompanije). Što se može koristiti u definiranju ili prilagođavanju koncepta našeg objekta.

Zatražite besplatan povratni poziv, mi ćemo vas nazvati u roku od jedne minute i savjetovati vas o bilo kojem problemu koji imate

Faza 2 - Pregovori sa potencijalnim zakupcima

Faza 3 - Potpisivanje ugovora o zakupu - Izdajem prostor

Najpoželjnija faza za sve strane uključene u transakciju. Poslovni, maloprodajni ili magacinski prostor morate iznajmiti na način da ne požalite ni za čim u budućnosti. Potpisivanje pravno kompetentnog i po mogućnosti obostranog ugovora o zakupu za obje strane je ključ obostrano korisne saradnje. Oštećenih odnosa i raskinutih ugovora ima što više samo zato što mnogi aspekti odnosa između zakupca i stanodavca nisu detaljno razrađeni. Posebno ćemo razviti format ugovora u kojem ćemo uzeti u obzir apsolutno sve detalje, kao i sljedeće strane u ugovoru:

Uslovi plaćanja, uklj. novčane kazne i kazne;

Odgovornost za nepoštovanje uslova ugovora - struja, voda, slobodan ulaz

Međusobni iznos kazni

Procedura za interakciju sa regulatornim organima (vatrogasci, sanitarni inspektori, itd.);

Indeksiranje i uslovi za promenu indeksacije i zakupnine (stanari često postavljaju ultimatumske zahteve za smanjenje stanarine i indeksacije, preteći raskidom ugovora);

Postupak za raskid ugovora je jednostran ili obostran, iz kojih razloga se može raskinuti. Unaprijed upozorenje drugoj strani o raskidu ugovora.

Kao i dalja podrška iznajmljivanju.

Naše usluge su relativno jeftine, ali vrlo profesionalne. Možemo u potpunosti podržati Vašu transakciju, od pripreme prezentacije do sklapanja ugovora o zakupu i daljeg upravljanja nekretninom.

Naša kompanija nudi sledeće usluge:

Šta dobijamo za svoj rad? ne samo zahvalnost kupaca, već i prijateljstvo. Mnogo naših prijatelja stekli smo usmenom predajom. Kako da ovo uradimo? - Budite duboko prožeti idejom i obratite pažnju na svaki detalj, čak i najnebitniji. Ovo je jedini način da kreirate rad na koji ćete biti ponosni. Nekretninu je potrebno izdati kako bi zakupac bio zadovoljan, a vlasnik imao koristi. Temeljit izbor zakupca, pažnja na svaku tačku u ugovoru o zakupu i pravno kompetentna podrška transakcije. Lično volim da komuniciram sa ljudima i uvek pokušavam da nađem zajednički jezik, tako da uživam u onome što radim.

Anton Borovitsky
Šef kompanije

Gdje mogu iznajmiti poslovni nestambeni prostor ili magacin? Kako iznajmiti maloprodajni prostor za radnju? Kako pravilno iznajmiti poslovne nekretnine?

Pozdrav svima koji su posjetili web stranicu popularnog online magazina “HeatherBeaver”! Sa vama imamo stručnjaka - Denisa Kuderina.

Tema današnjeg razgovora je iznajmljivanje komercijalne nekretnine. Članak će biti koristan privrednicima, vlasnicima nestambenih prostora i svima onima koje zanimaju aktuelna finansijska pitanja.

Na kraju članka naći ćete pregled najpouzdanijih ruskih kompanija za nekretnine koje pružaju posredničke usluge u zakupu komercijalnih nekretnina.

Pa počnimo!

1. Zašto iznajmiti komercijalne nekretnine?

Uspješno poslovanje u velikoj mjeri zavisi od dobro odabranih prostorija za poslovanje. Ovo se posebno odnosi na trgovinu i uslužni sektor. Ugodna, dobro opremljena radnja u prometnom dijelu grada sama po sebi privlači kupce.

Isto se može reći i za kancelarije. Svaka kompanija koja poštuje sebe treba da ima dobre prostorije za rad i prijem posetilaca. Čak i ako robu prodajete putem internet trgovine, potrebno vam je mjesto za popunjavanje i izdavanje narudžbi, kao i rješenja kontroverzna pitanja sa kupcima.

Ne može svaki biznismen, posebno početnik, priuštiti kupovinu nestambenih prostora. U takvim slučajevima u pomoć dolazi iznajmljivanje poslovnih nekretnina.

Navodimo sve prednosti iznajmljivanja:

relativno niski finansijski troškovi;
jednostavnija procedura dokumentacije u odnosu na kupovinu;
mogućnost promjene stanodavca i preseljenja u drugu zgradu u bilo koje vrijeme;
veliki izbor nekretnina, posebno u velikim gradovima.

Obrnuti proces - izdavanje prostora - također ima brojne prednosti. Prije svega, to je pouzdan izvor pasivnog prihoda. Stjecanje imovine poslovni prostor(maloprodaja, kancelarija, industrijska i ostalo) - dobra opcija za ulaganje.

Dok postoji privatni biznis, njenim predstavnicima će stalno biti potrebni prostori za obavljanje poslova, što znači da će vlasnici nekretnina imati stabilan profit bez mnogo rada.

Pronalaženje odgovarajućih prostorija za posao je težak poduhvat. Najbrži i najpouzdaniji način pronalaženja objekta je korištenje usluga profesionalnih posrednika.

Na našoj web stranici postoji detaljan članak o tome kako moderni funkcioniraju.

2. Kako iznajmiti poslovne nekretnine - 5 korisnih savjeta

Kada iznajmljujete komercijalne nekretnine, morate biti što pažljiviji u njihovom odabiru. Parametri i funkcionalne karakteristike prostora određuju koliko brzo možete započeti poslovnu aktivnost i da li će objekat u potpunosti ispuniti ciljeve vašeg poslovanja.

Prvo odlučite kako ćete tražiti odgovarajući prostor - sami ili uz pomoć agencije. Prva metoda pretpostavlja postojanje neograničene količine slobodnog vremena i povezana je s različitim rizicima. Druga opcija je sigurnija i pouzdanija.

Dodatne informacije o temi rada s posrednicima naći ćete u članku “”.

Stručni savjeti pomoći će vam da izbjegnete uobičajene greške stanara.

Savjet 1. Pažljivo proučite haubu i ventilacijske sisteme

Vi ili vaši zaposleni ćete raditi u prostoriji, tako da je prisustvo funkcionalnih ventilacionih sistema najvažnija tačka. Nedostatak snažne i autonomne ventilacije u zgradi je prava prepreka normalnom radu kafića, restorana ili trgovine.

Prehrambeni proizvodi moraju biti uskladišteni u odgovarajućim uslovima, a posetioce i prodavce ne bi trebalo da ometaju strani mirisi. Štaviše, sanitarne usluge vam jednostavno neće dozvoliti da koristite objekat kao ugostiteljski objekat ili prodavnicu ako ima samo opštu ventilaciju.

Savjet 2: Fokusirajte se na područja za utovar i istovar

Pogodan prostor za utovar i istovar robe je još jedna ključna tačka za vlasnike kafića, restorana, kantina i trgovina.

Važno je da prostor u kojem će se obavljati utovarno-istovarne radnje ne gleda na dvorište stambene zgrade ili kolovoz. Ako uznemiravate stanare ili vozače, mučit ćete se pritužbama.

Pitanje adekvatnog snabdijevanja električnom energijom posebno je aktuelno za stanare čije poslovanje uključuje korištenje opreme koja troši energiju - frižidere, električne peći, alatne mašine itd.

Uvjerite se da su električni kablovi u prostoriji dovoljno kapaciteta da u potpunosti zadovolje potrebe poduzeća.

Savjet 4. Pažljivo pročitajte uslove ugovora

Prije nego što potpišete ugovor o zakupu, pažljivo pročitajte uslove pod kojima ulazite u posao.

Ugovor mora sadržavati sljedeće tačke:

uslovi najma, trošak i način plaćanja;
ako se prostor iznajmljuje sa opremom, onda se mora sastaviti popis imovine;
odgovornost strana za kršenje ugovora;
uslovi raskida ugovora.

Troškove za komunalije, iznošenje smeća, održavanje sistema protivpožarne zaštite i sigurnosnog alarma najčešće snosi zakupac. Međutim, stanodavac plaća velike popravke, ako je potrebno, uključujući zamjenu vodovodnih komunikacija i električnih instalacija ako pokvare.

Unaprijed razgovarajte sa stanodavcem o pitanju osiguranja imovine - da li će takav ugovor biti sastavljen, a ako ne, odlučite ko će platiti gubitke u slučaju nepredviđenih situacija.

Neophodno je provjeriti vlasničke dokumente - kupoprodajni ugovor, izvod iz državnog registra o pravu vlasništva.

Uvjerite se da prostor zapravo pripada osobi koja vam ga iznajmljuje. U suprotnom, jednog dana će se pojaviti pravi vlasnik objekta sa odgovarajućim ovlastima. Takođe je važno da prostor nije pod hipotekom, da nije zaplijenjen zbog dugova, niti da ima druge terete.

Osoba koja je daleko od zamršenosti stambenog prava trebala bi iskoristiti stručnu pomoć prilikom iznajmljivanja ili kupovine nestambenih prostorija. Na primjer, možete sami razjasniti sve nejasnoće na web stranici Pravoved, resursu na kojem rade stručnjaci iz svih područja jurisprudencije.

Svoje pitanje možete postaviti i bez registracije, direktno na glavnoj stranici. Pravno ispravan i kompetentan odgovor ćete dobiti za samo nekoliko minuta, i to potpuno besplatno. Ako vaš problem zahtijeva dubinsko proučavanje, morat ćete platiti usluge profesionalaca, ali imate pravo sami odrediti visinu naknade.

Korak 2. Odredite iznos zakupnine

Da biste saznali optimalnu cijenu najma, koristite jednu od dvije opcije. Prvi je da lično pregledate baze podataka vašeg grada i odredite okvirni raspon cijena za iznajmljivanje sličnih prostorija. Drugo, delegirajte ovaj zadatak agentu za nekretnine.

Inače, pored agencija za nekretnine, posredničke usluge pružaju i privatni brokeri. Oni obično naplaćuju 25-50% manje za svoj posao od kompanija. Međutim, čak i privatni stručnjaci koji rade s nestambenim nekretninama većim gradovima– jedinice.

5. Ako iznajmljujete komercijalnu nekretninu - 3 glavna rizika za stanodavca

Svaki stanodavac je zabrinut za stanje svoje imovine i želi da zaradi zakupnine, a ne od gubitaka.

Navest ćemo glavne rizike za vlasnike komercijalnih nekretnina i pokazati vam kako ih izbjeći.

Rizik 1. Korišćenje prostorija u druge svrhe

Svaki dobro sastavljen ugovor o zakupu precizira u koju svrhu i kako će se koristiti zakupljeni prostor. Ovo se odnosi i na opremu koju iznajmljujete zajedno sa vašim iznajmljivanjem.

Ako je zakupac obećao da će koristiti prostor kao skladište, ali je u njemu postavio maloprodajni objekat, imate pravo da ga kaznite novčano ili raskinete ugovor bez vraćanja cijene zakupa.

Rizik 2. Oštećenje ili gubitak imovine

Objekat i opremu ste predali nekom uglednom građaninu, ali on, diplomatski rečeno, nije ispunio vaša očekivanja. Naime, on je prostor doveo do ruševina, pokvario opremu, odvrnuo sijalice i općenito se ponašao kao svinja.

U takvim slučajevima vlasnik ima pravo zahtijevati naknadu štete u cijelosti. Osim toga, moraju se nadoknaditi ne samo troškovi popravke, već i tržišna vrijednost oštećene opreme.

Odgovornost nije predviđena ako su predmet i imovina oštećeni kao posljedica nepredviđenih okolnosti - na primjer, požara ili poplave.

Rizik 3. Odbijanje stanara da plati mesečnu kiriju

Neuredne platiše treba kazniti rubljama. Međutim, to je opet moguće ako je ugovor o zakupu sastavljen po svim pravilima. Odnosno, dokument mora jasno odrediti uslove i iznos mjesečnih plaćanja.

6. Ako iznajmljujete komercijalnu nekretninu - 3 glavna rizika za zakupca

Zakupac takođe može stradati kao rezultat nezakonitih ili neovlašćenih radnji stanodavca.

Rizik 1. Iznajmljivanje prostorija na koje “zakupodavac” nema zakonska prava

Ako vam lokal iznajmljuje osoba koja nema zakonska prava vlasnika na nekretninu, ugovor će se smatrati nevažećim. Da biste to izbjegli, zahtijevajte predočenje vlasničkih dokumenata.

Možete samostalno dobiti izvod iz Rosreestra kontaktiranjem Multifunkcionalni centar. Usluga je plaćena, ali ćete pouzdano znati "ko je gazda".

Rizik 2. Zamjena brava na objektu odmah nakon uplate akontacije

Da, takve situacije se i dalje dešavaju u prirodi. Potpišete ugovor, uplatite akontaciju, dobijete ključeve iz ruke u ruku, a kada želite da se uselite u prostor sa svojom imovinom, ispostavi se da su brave promijenjene, a od "vlasnika" nema ni traga. ”.

U takvoj situaciji postoji samo jedan izlaz - kontaktirati policiju i pokrenuti krivični postupak zbog činjenice prevare.

Rizik 3. Podzakup

Najbolji način da to objasnite je jednostavnim primjerom.

Primjer
Stanar Andrej, ambiciozni preduzetnik, iznajmio je prostor za radnju na godinu dana, plaćajući šest meseci unapred. U isto vrijeme, biznismen nije provjerio vlasničke dokumente, oslanjajući se na poštenje zakupodavca.
Nakon mjesec dana uspješnog trgovanja, u prodavnici se pojavio pravi vlasnik sa punim kompletom originalnih dokumenata. Ljubazno je zamolio stanara da se iseli iz zauzetog prostora. Andrej je pokušao da nađe podstanara kako bi mu barem novac unapred uplaćen, ali preduzimljivi posrednik nikada nije odgovarao ni na pozive ni na SMS.
Zaključak: Dogovorite se direktno s vlasnikom. U najmanju ruku, trebao bi biti svjestan svih manipulacija koje se dešavaju sa njegovom imovinom.
7. Stručna pomoć zakupcima i stanodavcima - pregled TOP-3 agencije za nekretnine
Pronalaženje kvalifikovanog posrednika je težak zadatak. Da bismo pomogli čitateljima, sastavili smo pregled najpouzdanijih kompanija u Rusiji koje se bave komercijalnim nekretninama.
1) Agency.net
Agencija za upravljanje nekretninama. Pomoći će stanodavcima i zakupcima u najmu i zakupu: ureda, maloprodajnog prostora, radionice, magacina, vile i bilo koje druge poslovne nekretnine. Kompanija zapošljava samo iskusne i kvalifikovane advokate i agente nekretnina.
Značajna prednost kompanije je njen profesionalni pristup, prisustvo detaljne web stranice, te izrada individualne strategije za svakog klijenta kancelarije. Ne postoje usluge nekretnina koje stručnjaci kompanije ne mogu pružiti korisnicima.
Komercijalne nekretnine u Moskvi i regionu glavna su specijalizacija kompanije. Respect posluje na tržištu od 2004. godine. Početni cilj agencije bio je da klijentima pruži najširi spektar usluga vezanih za iznajmljivanje, kupovinu i prodaju nekretnina.

Možda bi bilo korisno pročitati: