Koliki je fiksni dio zakupnine? Iznajmljivanje stambenih i nestambenih prostora: kontroverzna poreska pitanja. Navodimo sve prednosti iznajmljivanja

Načelo slobode ugovaranja omogućava nam da uspostavimo mehanizam za određivanje veličine najam, pogodno za zakupca i stanodavca. To može biti fiksni iznos koji se plaća mjesečno ili iznos koji uključuje nadoknadu troškova održavanja zakupljenog objekta. U potonjem slučaju, formulacija ugovorne odredbe zahtijeva posebnu pažnju.

Postupak, uslovi i rokovi plaćanja zakupnine utvrđuju se ugovorom o zakupu (tačka 1. člana 614. Građanskog zakonika), a u njihovom nedostatku, postupak, uslovi i uslovi plaćanja obično se primenjuju kod davanja u zakup slične imovine pod sličnim okolnostima. primjenjuju se. Slično pravilo je utvrđeno u stavu 3 čl. 424 Građanskog zakonika Ruske Federacije za ugovornu cijenu: ako nije uključena u tekst ugovora, izvršenje ugovora se mora platiti po cijeni koja se, pod uporedivim okolnostima, obično naplaćuje za sličnu robu, posao ili usluge.

Ali prilikom sklapanja ugovora o zakupu nekretnine, ovo pravilo se ne može primijeniti, jer je najamnina njegov osnovni uvjet (član 432. Građanskog zakonika Ruske Federacije). U nedostatku uslova koji su strane pismeno dogovorile o visini zakupnine, smatra se da ugovor o zakupu nepokretnosti nije zaključen (član 654. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Uslovi zakupnine moraju biti formulisani tako da je moguće tačno odrediti kada i u kom iznosu je zakupac dužan da izvrši odgovarajuća plaćanja. Ugovorom se može utvrditi fiksni iznos zakupnine ili postupak (mehanizam) za njen obračun. U potonjem slučaju, ugovor o najmu će se također smatrati ugovorenim.

Iznos zakupnine može se promijeniti sporazumom strana u rokovima navedenim u ugovoru, ali ne više od jednom godišnje, osim ako ugovorom nije drugačije određeno (član 3. člana 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije) . Promjena iznosa zakupnine u skladu sa mehanizmom predviđenim u ugovoru ne predstavlja promjenu ugovora o zakupu, te stoga ne podliježe gore navedenim ograničenjima (klauzula 11. informativnog pisma Predsjedništva od Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije od 11. januara 2002. br. 66, u daljem tekstu Informativno pismo br. 66). Na primjer, uvjet indeksiranja rente u zavisnosti od inflacije nije u suprotnosti sa ovim ograničenjem. Iako se iznos zakupnine mijenja, postupak obračuna ostaje nepromijenjen.

Posljedice gubitka statusa obveznika PDV-a zakupodavca je bolje predvidjeti u ugovoru

Preporučuje se da se u ugovoru o zakupu navede da li zakupnina uključuje porez na dodatu vrijednost (PDV). A ako uključuje, tada će također biti potrebno utvrditi koji je dio navedenog iznosa najam, a koji je PDV. Na primjer, navedite trenutnu poreznu stopu kako biste izbjegli sporove u budućnosti kada se porezna stopa promijeni tokom perioda ugovora. Takođe se preporučuje da se u ugovoru navede da se PDV ne obračunava na iznos zakupnine ako zakupodavac nije obveznik ovog poreza.

Sve ovo mora da se uradi, jer u suprotnom strane mogu imati nesuglasice oko iznosa koji se plaćaju kao zakupnina. Stav sudova po ovom pitanju je dvosmislen, pa kao rezultat toga, najmodavac može dobiti zakupninu u iznosu manjem od očekivanog (rezolucija Federalne antimonopolske službe Zapadnosibirskog okruga od 17. septembra 2010. godine u predmetu br. A70- 14225/2009), a zakupac može biti primoran da plati PDV iznad iznosa zakupnine (Odluka Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 10. februara 2010. br. VAS-1414/10 u predmetu br. A51-7727 /2009).

Vjerovatna je situacija da je u početku zakupodavac bio obveznik PDV-a i da je ugovorom ugovoren iznos zakupnine uzimajući u obzir porez, da bi kasnije prestala obaveza plaćanja ovog poreza. Na primjer, kada zakupodavac pređe na pojednostavljeni sistem oporezivanja (klauzula 2 člana 346.11 Poreskog zakona Ruske Federacije) ili u slučaju promjene vlasnika iznajmljene imovine, ako novi vlasnik nije obveznik PDV-a. S tim u vezi, u interesu je zakupca da se u ugovoru navede uslov da se u slučaju prestanka obaveze zakupodavca plaćanja PDV-a zakupnina umanji za iznos poreza. Ako takav uslov nije dogovoren, sud može odbiti da udovolji zahtjevu za povraćaj preplaćene zakupnine u iznosu poreza (rješenje Federalne antimonopolske službe Volgo-Vjatskog okruga od 05.08.2011. u predmetu br. A43 -24309/2010). Istovremeno, postoji još jedan stav kada se plaćanje sa iznosom PDV-a koji je u njemu uključen, priznaje kao neopravdano bogaćenje zakupodavca (rezolucija Federalne antimonopolske službe Volgo-Vjatskog okruga od 15. januara 2010. u predmetu br. A29-2100/2009).

Najam može uključivati ​​fiksne i varijabilne dijelove

Najam se ne može postaviti kao plaćanje od strane zakupca komunalne usluge(struja, voda, toplota), gorivo, maziva i drugi materijali utrošeni prilikom korištenja nekretnine za iznajmljivanje. Činjenica je da takvom uplatom zakupodavac zapravo ne prima nikakvu naknadu od zakupca za dato pravo korišćenja zakupljenog objekta, a to je u suprotnosti sa kompenzacionom prirodom ugovora (tačka 12. Informativnog pisma br. 66).

Kako bi nadoknadile troškove komunalnih usluga koje utroši zakupac, strane u ugovoru sve češće navode da se zakupnina sastoji iz dva dijela - stalnog i varijabilnog. Veličina konstantnog dijela određuje se u obliku fiksne vrijednosti (ili mehanizma za njeno izračunavanje), a varijabilni dio je definiran kao trošak komunalnih usluga koje potroši zakupac.

Uslov kojim se definiše postupak plaćanja komunalnih računa je važna tačka ugovora. Uostalom, ugovore sa organizacijama za snabdijevanje resursima zaključuje najmodavac i izdaju se računi na njegovo ime, a zakupac će imati obavezu da nadoknadi takve troškove ako je to predviđeno ugovorom. Komunalna i druga plaćanja uključuju troškove usluga vodosnabdijevanja i kanalizacije, telefonskih komunikacija, utrošene električne energije, snabdijevanja toplotom (gasom), kao i naknade za čišćenje prostora, odvoz smeća i sl.

Obračun komunalnih i operativnih plaćanja u sklopu zakupnine moguće je u nekoliko opcija. Prvo, možete postaviti fiksni najam, koji već uključuje troškove takvih plaćanja. Zakupac tada plaća fiksnu kiriju svakog mjeseca. Drugo, dozvoljeno je odrediti iznos zakupnine bez uzimanja u obzir troškova komunalnih usluga, što ukazuje na pravo stanara da samostalno sklapa ugovore s organizacijama za opskrbu resursima i uslugama. Treba uzeti u obzir da će zaključivanje takvih ugovora za zakupca dovesti do pojave dodatnih obaveza prema takvim organizacijama. I treće, stranke imaju pravo da utvrde zakupninu koja se sastoji od fiksnog i varijabilnog dijela.

U potonjem slučaju, zakupnina se sastoji od plaćanja dijela iznajmljenog prostora u utvrđenom iznosu ( stalni deo) i zakupninu u smislu naknade troškova režija koje je zakupac stvarno potrošio (varijabilni dio).

Visinu varijabilnog dijela zakupnine bolje je odrediti za svaki mjesec posebno

U praksi se visina zakupnine u smislu naknade troškova električne energije koju utroši zakupac utvrđuje ili na osnovu očitanja brojila električne energije, posebno instaliranog za zakupca, ili na osnovu instalirane snage uzimajući u obzir snagu svih električnih uređaja koji rade u prostorijama i približnog trajanja njihovog rada. Količina potrošene vode ili plina također se može odrediti pomoću brojila. Obračun cijene usluga grijanja ovisi o ukupnoj grijanoj površini, izračunatoj u kubnim metrima. Naknada troškova telefonske komunikacije vrši se na osnovu podataka o stanju ličnog računa koje dostavlja komunikaciona organizacija.

Da bi se fiksni dio zakupnine priznao kao trošak, zakupac treba samo da ima sam ugovor o zakupu, u kojem je to definisano. Za priznavanje varijabilnog dijela u troškovima, potreban je poseban primarni dokument, koji će odražavati troškove komunalija koje je potrošio zakupac s raščlambom po vrsti usluge i sa linkovima do relevantnih dokumenata i iznosom varijabilnog dijela zakupnine za mjesec obračunat u skladu sa ugovorom o zakupu.

Šta je ovo primarni dokument? Prilikom sklapanja ugovora, strane u ugovoru o zakupu samostalno se dogovaraju o ovom pitanju u odnosu na konkretnu situaciju. To može biti bilateralni akt ili potvrda iz računovodstva stanodavca. Glavna stvar je da dokument koji se koristi sadrži sve obavezne detalje navedene u čl. 9 Federalnog zakona od 6. decembra 2011. br. 402-FZ „O računovodstvu“ (klauzula 1 pisma Federalne poreske službe Rusije od 4. februara 2010. br. ŠS-22-3/86@).

Ako je, u skladu sa ugovorom, zakupnina (ili njen deo) promenljivi iznos, onda da bi ovaj iznos priznao kao trošak, zakupac mora svakog meseca da dobije primarni dokument od zakupodavca, pošto iznos najam varira od mjeseca do mjeseca. A kada je zakupnina određena ugovorom u stalnom (fiksnom) iznosu, mjesečni akti koji potvrđuju iznos plaćanja nisu potrebni, jer se visina zakupnine ne mijenja.

Vrijedno je imati na umu da se mogu pojaviti poteškoće s pripremom primarne dokumentacije, budući da stanodavac nije dobavljač komunalnih usluga zakupcu, već zapravo djeluje kao „agent“ stanara u prijenosu plaćanja za usluge koje pruža opskrba resursima. organizacije. Za stanodavca ova plaćanja nisu prihod, već služe kao naknada za troškove.

Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, strane u ugovoru o zakupu mogu predvidjeti i fiksni iznos zakupnine i postupak za njegov obračun. Shodno tome, zakupnina se može odrediti u obliku glavnog (fiksnog) dijela i promjenjivog dijela, utvrđenog obračunom. Stalni dio je fiksni i uključuje naknadu za korištenje samog prostora. Varijabilni dio zakupnine je ekvivalentan (ili izračunat iz) troškova komunalija koje je zakupac potrošio tokom određenog perioda. Dakle, cjelokupan iznos zakupnine (i fiksni i varijabilni dio) predstavlja plaćanje zakupodavčevih usluga pri davanju nekretnine u zakup.

Fiksni dio zakupnine se obično utvrđuje množenjem cijene zakupa po ugovoru sa zakupljenom površinom u kvadratnim metrima. Stoga se u ugovoru o najmu često navodi stopa zakupa po 1 kvadratnom metru mjesečno.

Primjer

Možete odrediti formulu za izračunavanje konstantnog dijela zakupnine, na primjer, ovako:

„Fiksni dio zakupnine određuje se po formuli:

TV x/y = A * S,

gdje je TV x/y fiksni dio zakupnine za mjesec x, godinu y;

A - stopa zakupnine po ugovoru;

S - površina za iznajmljivanje, u kvadratnim metrima."

Takođe se može predvideti da se konstantni deo zakupnine pomnoži sa indeksom potrošačkih cena, koeficijentom koji uzima u obzir uslove korišćenja nekretnine od strane zakupca; za faktor korekcije itd.

Ugovor o zakupu može naznačiti da varijabilni dio zakupnine pokriva stvarne troškove zakupodavca za račune za komunalije, i to:

Električna energija;

Vodovod;

toplinska energija;

Odvoz kućnog otpada (možete pružiti kompletnu listu potrebnih usluga) itd.

Primjer

Možete odrediti formulu za izračunavanje varijabilnog dijela zakupnine, na primjer, ovako:

„Varijabilni dio zakupnine određuje se formulom:

P x/y = E + Vo + T + M, gdje je

P x/y - varijabilni dio zakupnine za mjesec x, godinu y;

E - troškovi električne energije za mjesec x, godinu y;

Vo - troškovi vodosnabdijevanja za mjesec x, godinu y;

T - izdaci za toplotnu energiju za mjesec x, godinu y;

M - troškovi odvoza kućnog otpada za mjesec x, godinu y."

Ako se plaćanje komunalija vrši u skladu sa očitanjima brojila, u ugovoru možete naznačiti da je varijabilni dio zakupnine predmet utvrđivanja u skladu sa očitanjima brojila. Može se propisati da se očitanja sa komunalnih mjernih uređaja evidentiraju u prisustvu ovlaštenih predstavnika najmodavca i zakupca.

Pažnja

U stavu 12 Informativnog pisma Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 11. januara 2002. N 66, napominje se da se naplaćivanje stanara samo za troškove plaćanja komunalija ne može smatrati oblikom zakupnine . Budući da zakupodavac zapravo ne prima naknadu za zakupljenu imovinu, plaćanje zakupca samo za režije ne znači razmatranje ugovora.

Mjesečna zakupnina za korištenje prostorija i susjednih površina i parking mjesta (u daljem tekstu: zakupnina) sastoji se od:

Stalni ili fiksni dio zakupnine

  1. Fiksni dio zakupnine suma novca, naplaćuje se zakup prostorija sa PDV-om 18%. Fiksni dio zakupnine se obračunava po sljedećim stopama po kvadratnom metru iznajmljenog prostora:
    • ___,00 rubalja mjesečno po kvadratnom metru iznajmljene površine skladišnog prostora, uključujući PDV;___,00 rubalja mjesečno po kvadratnom metru iznajmljene površine poslovnog prostora, uključujući PDV;
    • ___,00 rubalja mjesečno po kvadratnom metru iznajmljene površine kancelarijskog prostora, uključujući PDV. Trošak Fiksnog dijela zakupnine uključuje Usluge navedene u Listi usluga (Prilog br. 5. Trošak Fiksnog dijela zakupnine uključuje korištenje Nekretnine od strane Zakupca).

Varijabilni dio zakupnine

IN varijabilni dio zakupnina uključuje (ograničenja potrošnje su postavljena u Dodatku br. 6 - iznos troškova za potrošenu električnu energiju, obračunat prema tarifama koje utvrđuju organizacije koje pružaju odgovarajuće usluge u skladu sa očitanjima brojila (količina isporučene električne energije, kW); - iznos troškova za potrošnju vode i odvod vode, čiji se obračun vrši prema tarifama koje utvrđuju organizacije koje pružaju relevantne usluge u skladu sa očitanjima mjernih uređaja ili u skladu sa obračunom stopa potrošnje dogovorenim od strane stranke - iznos troškova za telefonski i internet saobraćaj, čiji se obračun vrši na osnovu tarifa utvrđenih u Prilogu br rubalja mesečno (bez PDV-a), za jedno parking mesto za teretna vozila 1500,0 rubalja mesečno (bez PDV-a) za jedno parking mesto za putnička vozila;

Promjena zakupnine u ugovoru o zakupu

Zakupodavac zadržava pravo promjene cijene po kvadratnom metru iznajmljenog prostora na vlastitu inicijativu, ali ne više od 1 (jednog) puta godišnje od Datuma početka zakupa i najviše 5% prethodne cijene po kvadratnog metra iznajmljenog prostora, uz prethodnu najavu Zakupcu za manje od 1 (jedan) mjesec. U tom slučaju strane potpisuju dodatni sporazum uz ovaj ugovor. Zakupodavac ima pravo da jednostrano poveća stopu varijabilnog dijela zakupnine u zavisnosti od promjena u tarifama organizacija koje pružaju relevantne usluge. U ovom slučaju, Zakupodavac prilaže relevantne dokumente koji potvrđuju činjenicu promjene tarifa ili cijene usluga uz pisano obavještenje o promjenama u troškovima komunalnih i operativnih usluga koje se šalje Zakupcu.

Prihvatamo ugovore o zakupu na stručnu procjenu. Bavimo se izradom složenih ugovora.

Nedostatak i visoki troškovi hotela u glavnom gradu i dr većim gradovima Učinili smo dnevni najam jednom od najpovoljnijih opcija za privremeni smještaj za posjetitelje. Paradoks je, ali iznajmljivanje posebnog apartmana sa kuhinjom i svime što vam je potrebno za život košta manje od pristojne hotelske sobe. Potražnja, naravno, podstiče ponudu. Stoga, zar je čudno što se sve više privatnih investitora bavi kratkoročnim iznajmljivanjem stanova, koji u svom arsenalu imaju jedan „jednosobni stan“, a u glavnom gradu ima dosta specijalizovanih kompanija koje klijentima nude dodatne usluge pored desetak i više stanova. Prošla su vremena kada su jedini prodavci nekretnina koji su iznajmljivali “prenoćište” bile bake na stanici.

Iznajmljivanje bez budućnosti

“U pogledu cijene, cijena dnevnog iznajmljivanja apartmana je slična ili jeftinija od hotelske sobe odgovarajućeg nivoa. Razlika može dostići 20-30%, kaže Dmitrij Taganov, šef analitičkog centra kompanije Inkom-Real Estate. - Osim toga, turist ili poslovni putnik koji dođe u glavni grad na nekoliko dana ima na raspolaganju potpuno opremljenu kuhinju u kojoj može sam pripremiti ručak ili večeru. A kada odsjedate u hotelu, svaki put ćete morati ostaviti mnogo novca u restoranu ili ćete potražiti pristojan kafić ili restoran u blizini. I nije činjenica da će pristojan establišment biti na dva koraka.” Hotel će morati platiti za svaku dodatna usluga- pranje i peglanje košulja, njega obuće i sl. U stanu koji se iznajmljuje na dan niko neće dati dodatni račun za to što je stanar koristio peglu, veš mašinu ili četku za cipele.

Što se tiče stanodavca, za njega je glavna prednost kratkoročnog poslovanja mogućnost „izlaska iz projekta“ u bilo kojem trenutku bez štete. Na primjer, ako je stan potreban za lične potrebe - prebivalište vlasnika, njegove djece ili roditelja, stanodavac ne mora čekati nekoliko mjeseci prije isteka ugovora sa zakupcem, kao što je često slučaj kod dugoročnih najmova. . Štaviše, ugovor o zakupu za dugoročnočesto predviđa plaćanje penala stanarima u slučaju da je prekršena krivicom vlasnika stana. Stanari dnevnih stanova rijetko ostaju duže od deset dana.

Dnevni najam ima smisla ako planirate prodati svoj stan. Vrijeme za izlaganje stanova može potrajati nekoliko mjeseci, pogotovo sada, kada je potražnja čak i za likvidnim stambenim objektima na izuzetno niskom nivou, ali ne propustite priliku da zaradite na stanu koji miruje i čeka kupca. Dnevni najam omogućit će vam organiziranje prikaza nekretnine u gotovo svakom trenutku za dugoročne najam, morat ćete uskladiti vrijeme posjeta sa stanarima. Takođe, “posao za jedan dan” je opravdan kao opcija diversifikacije. Ako posjedujete dva ili više stanova, onda je preporučljivo jedan od njih iznajmiti na duži rok, a drugi za dnevni najam. Štaviše, u Moskvi je sezonalnost turizma manje izražena, a protok posetilaca je stabilan tokom cele godine.

Na prvi pogled, dnevni najam izgleda čak isplativije od dugoročnih. “Cijena malog dvosobnog stana ekonomske klase s dobrim kozmetičkim popravkama, potrebnim kućanskim aparatima i namještajem bit će oko 3-4 hiljade rubalja. po danu. Ispada da ako iznajmite takav stan 20 dana mjesečno, možete računati na prihod od 60-80 hiljada rubalja. Dok će za dugoročni zakup njegov trošak biti oko 35-45 hiljada rubalja. mjesečno“, navodi primjer Dmitrij Taganov. Istovremeno, u posljednje vrijeme stope na tržištu dugoročnih zakupa su u stalnom padu, a prinos od toga danas ne prelazi 4-5%.

Bez garancija, bez osiguranja

Ali reći da je posao od iznajmljivanja stanova kratkoročno jednostavno, ne možete. S tim je povezano mnogo više poteškoća nego što se čini na prvi pogled. Glavni problem dnevnog iznajmljivača je nedostatak zagarantovanog prihoda. Uz dugoročni zakup, dovoljno je jednom pronaći klijenta, potpisati ugovor - i možete živjeti u miru godinu dana, primajući stabilan mjesečni prihod. A u slučaju kratkotrajnog smještaja u toku je potraga za novim gostima.

U jesen je Dmitrij K. odlučio da iznajmi svoj stan u centru Sankt Peterburga za dnevni najam. I iz vlastitog iskustva sam se uvjerio da ovaj posao u praksi nije toliko isplativ kao što se čini u teoriji. “Kada sam ga iznajmljivao pod dugoročnim ugovorom, uvijek sam imao zagarantovanih 30 hiljada rubalja. mjesečno. Sada ima više muke i manje isplate”, kaže on. Nema mjeseca u mjesec. Jednom je Dmitrij imao veliku sreću: stan je iznajmila na 20 dana porodica koja je radila renoviranje u vlastitoj kući, a pošto je to toliko dugo trajalo, morali su produžiti zakup na još jedan period. Ali ovo je bio jedini slučaj. Ostalo vrijeme stan je zauzet u prosjeku deset dana u mjesecu. “Međutim, ima dosta objektivni razlozi. Prije svega, nije zima turistička sezona za Sankt Peterburg. Drugo, kriza. Glavni kontingent klijenata su turisti i poslovni putnici, a broj i jednog i drugog u poslednjih meseci značajno se smanjio”, kaže Dmitrij.

Svetlana Aleksashina, menadžer za iznajmljivanje stanova u kompaniji St. Petersburg Real Estate, napominje da je potražnja za dnevnim stanovanjem neujednačena i da zaista u velikoj mjeri zavisi od sezone: „Prije Nove godine bilo je dovoljan broj ljudi koji su željeli iznajmiti stan na nekoliko dana: mnogi vangradski stanovnici došli su u posjetu svojim prijateljima, rodbini da ovdje provedu praznike. Sada na tržištu dnevni najam Tiho je, ali tradicionalno za ovo doba godine. Oživljavanje će, kao i uvijek, doći u maju-junu: sezona bijelih noći svake godine privlači turiste u grad na Nevi.” Istina, u posljednje vrijeme konkurencija na tržištu dnevnog iznajmljivanja postala je još oštrija: pojavili su se brojni mini hoteli, a mnogi posjetitelji preferiraju ovaj segment od apartmana.

Postoje, naravno, alternativni načini da se osigura stabilniji protok stanovnika. Ali to su već opcije za sve. Možete, na primjer, iznajmiti stan za događaje i zabave - u takve svrhe nekretnine u pogodnim područjima su uvijek tražene. Ali ovdje morate biti svjesni kakve mogu biti posljedice po stanje stana. Niko, uplativši novac, neće se pažljivo odnositi prema imovini vlasnika. Druga opcija je izdavanje stanova za zaposlene u sektoru slobodnog vremena. Ovo takođe garantuje stabilan profit. “Ali takvi stanovi brzo propadaju”, primjećuje jedan od stanodavaca. “Osim toga, kada se stan nalazi u pristojnoj zgradi, ne želite da kvarite odnose sa komšijama.”

Stalna potraga za klijentima nikako nije jedini problem koji čeka stanodavca. Stan koji se iznajmljuje dnevno zahtijeva mnogo više pažnje. Nakon svakog klijenta, vlasnici treba da dovedu dom u potpuni red, očiste ga, nabave svježu posteljinu itd. Istovremeno, takvi objekti mnogo brže gube izgled. “Gosti se stalno mijenjaju i nije činjenica da će svi biti izuzetno osjetljivi na novi namještaj i kućanskih aparata. Stoga vlasnik dnevni apartman morat ćete raditi kozmetičke popravke mnogo češće nego u stanu koji se iznajmljuje na duže vrijeme. I takođe platite osiguranje od rizika štete“, kaže Dmitrij Taganov. Istina, kako primećuje stanodavac iz Sankt Peterburga Dmitrij K., kupovina osiguranja je preveliki luksuz: osiguravajuća društva ili odbijaju da osiguraju takve stanove uopšte, ili naplaćuju previsoke stope.

Kod kratkoročnog najma postoji mnogo veći rizik od prijevare ili kriminala. Dmitry K. Pod je već imao takvo iskustvo Nova godina došao je provjeriti stan, koji je tada bio prazan, ali je otkrio da ne može ući unutra: iz nepoznatog razloga ključ nije odgovarao bravi. Pogledavši izbliza vrata, Dmitrij je otkrio da je brava jednostavno zamijenjena. Morao sam zvati službenika Ministarstva za vanredne situacije, koji je otvorio vrata i pustio pravog vlasnika. Jednom u stanu, Dmitrij je otkrio mnogo tuđih stvari, okićenu jelku, boce alkohola - jednom riječju, jasne znakove da je stan naseljen. Nakon nekog vremena pojavio se novi "stanar" koji je pravog vlasnika stana dočekao ogorčenim pitanjima o razlozima njegovog boravka na teritoriji tuđeg stana. Ispostavilo se da je stan iznajmio preko agencije za nekretnine i platio tri mjeseca unaprijed. Postepeno su postali jasni detalji prevare: neposredno prije Nove godine, žena koja je, prema njenim riječima, stigla iz Sočija, iznajmila je stan na nekoliko dana. U tako kratkom roku uspjela je napraviti duplikate ključeva, a nakon službenog "odlaska" vratila se, promijenila bravu i pod krinkom agenta za nekretnine, pristala je da izda stan drugoj osobi. Uzela je od njega akontaciju i nestala u nepoznatom pravcu.

Dmitrij je imao sreće: bespravni stanar je napustio stan bez ikakvih pritužbi, a osim vremena i živaca, vlasnik nije pretrpio nikakve gubitke. Ali u drugačijem scenariju, prevarant se možda nije zamarao ponovnim preuzimanjem, već je jednostavno iznio svu vrijednu imovinu i opremu iz kuće. Da biste smanjili rizike, trebali biste barem napraviti kopiju pasoša klijenta, ali to vas neće 100% osigurati od prevaranta.

Poverenje ili nezavisnost?

Ukoliko želite svoj stan iznajmljivati ​​na dnevnoj bazi, imate dvije mogućnosti: prenijeti stan na povjereničko upravljanje agenciji za nekretnine ili ga sami iznajmiti.

At upravljanje povjerenjem, s jedne strane, vlasnik je pošteđen svih muka. S druge strane, ostaje rizik od prevare od strane trgovaca nekretninama. Agenti mogu jednostavno prevariti tako što će potcijeniti broj dana tokom kojih je stan izdavan, a dio prihoda zadržati za sebe. Nećete svaki dan ići u stan i provjeravati.

Ako uzmete stvari u svoje ruke, morat ćete koristiti što više kanala informacija kako biste pronašli klijente. Međutim, to nije previše teško. Samo ukucajte riječi "dnevni najam" u Yandex ili neki drugi pretraživač - i odmah će se pred vama otvoriti desetine web-mjesta agencija koje nude stanove za dnevni najam. Gotovo svi sarađuju sa vlasnicima stanova. Od vas će se tražiti da napravite standardni opis predloženog kućišta, navedete sve njegove glavne parametre i napravite nekoliko fotografija (kuhinja, kupaonica i spavaća soba). Fotografije i opisi su objavljeni na web stranici agencije. Vlasnik stana naznačuje koliko bi želio primati dnevno, a trgovci nekretninama dodaju svoju maržu na ovu cifru. Na primjer, ako stan "od vlasnika" košta 2 hiljade rubalja, onda će ga agencija navesti za 2,5-3 hiljade U ovom slučaju, obmana od strane posrednika teško je moguća, jer agencija igra isključivo ulogu. vezu za povezivanje. On usmjerava klijenta, a vlasnik nekretnine ga direktno kontaktira: uključuje pokazivanje stana, promjenu posteljine, čišćenje i ono najprijatnije - primanje uplate. Zatim daje provizije agenciji.

Ako imate više stanova, dnevni najam se pretvara u punopravan posao, koji zahtijeva ne samo početna ulaganja, već i redovne troškove. Biće potrebno ili angažovati usluge čišćenja ili kreirati sopstveno odeljenje za održavanje koje će se brinuti o čišćenju stanova, pranju i menjanju posteljine, sitnim popravkama itd. Pored servisera potreban je i knjigovođa. Bit će potrebno uspostaviti odnose s ljudima koji mogu riješiti bilo koju konfliktnu situaciju sa stanovnicima. Važan element ovog posla je izrada i promocija efektivne web stranice na Internetu. “Izgleda veoma teško, ali u praksi može biti suprotno. U procesu aktivnosti uspostavljaju se poslovni odnosi sa određenim organizacijama, na primjer, sa predstavništvima zapadnih kompanija, zbog čega poslovanje postaje stabilnije i sigurnije. Štaviše, dodatni prihod možete ostvariti kroz pružanje srodnih usluga: transport, turizam itd.“, kaže Evgenij Skomorovski, generalni direktor Century 21 West.

Ključ uspjeha

Neće se svaki stan jednako uspješno iznajmiti. Brojni su parametri od kojih će zavisiti njena potražnja među potencijalnim zakupcima. Prije svega, važna je lokacija takvog stanovanja. “Mali stanovi u Centralnom okrugu Moskve, na primjer u staljinističkim zgradama, posebno su traženi za kratkoročni najam. Popularna su i područja u kojima se nalaze veliki izložbeni centri”, kaže Vadim Lamin, šef ekskluzivnog odjela za iznajmljivanje luksuznih stanova u Penny Lane Realty. Istovremeno, parametar "pješačka udaljenost do metroa" ostaje važan - baš kao i kod kupovine ili dugoročnog iznajmljivanja.

Ako se stan koji se iznajmljuje na duži period može minimalno namjestiti, onda u slučaju kratkoročnog najma takav broj neće raditi. Sve bi trebalo biti ovdje kako bi se stanovnicima pružila udobna alternativa hotelska soba. Kada čovjek dođe u hotel, nije mu stalo da sa sobom ponese sapun, ručnik, pastu za zube ili posteljinu. Sve to prima na licu mjesta. Za dnevni najam, isto se mora osigurati.

Soba treba da ima udoban ormar i mjesto za spavanje. Kuhinja mora biti opremljena hladnjakom, kuhalom za vodu i mikrovalnom pećnicom. Potonji je obavezniji element od peći. “Malo onih koji dolaze ozbiljno kuhaju. Ili jedu u kafiću, ili radije kupuju gotovu hranu i zagreju je“, kaže agent za nekretnine Sergej. Soba mora imati TV, također je nedavno postao tražen. Takve sitnice često igraju važnu ulogu, pogotovo jer je konkurencija na tržištu dnevnog najma velika, a razlike u cijenama praktički nema.

Kratkoročni najam: PRO & CONTRA

1. Potencijalno veći prihod nego kod dugoročnog najma.

2. Mogućnost napuštanja poslovanja u bilo kom trenutku.

3. Slobodno raspolaganje stanom (možete ga prodati u bilo koje vrijeme, useliti kod rodbine i sl.).

1. Nedostatak garantovanog prihoda.

2. Potreba za stalnom potragom za novim klijentima.

3. Stan češće zahtijeva popravke i brzo gubi svoj izgled.

4. Radno intenzivniji posao: stan se mora dovesti u red nakon svakog klijenta, potrebno je stanarima obezbijediti kompletan “hotelski” set - posteljina, posuđe, namještaj i kućanski aparati.

Najam od najmodavca, uključujući varijabilnu

Zakupni odnosi su veoma popularni među poslovnim subjektima. Davanjem "prazne" imovine za iznajmljivanje, stanodavci je koriste za ostvarivanje dodatnih prihoda, a zakupci, zauzvrat, određenu naknadu steći mogućnost korištenja tuđe pokretne ili nepokretne imovine.

U ovom članku ćemo razmotriti pitanja računovodstva zakupnine koju stanodavac prima od zakupca.

U skladu sa članom 614. Građanskog zakonika Ruska Federacija(u daljem tekstu Građanski zakonik Ruske Federacije) glavna odgovornost zakupca je blagovremeno plaćanje zakupnine za korišćenje imovine u iznosima i uslovima predviđenim ugovorom o zakupu.

Zakupnina je određena na sljedeći način:

– plaćanja utvrđena u fiksnom iznosu, vršena periodično ili odjednom;

– utvrđeni udio proizvoda, voća ili prihoda dobijenih kao rezultat korištenja imovine date u zakup;

– pružanje određenih usluga od strane zakupca;

– prenos od strane zakupca na zakupodavca stvari predviđene ugovorom o vlasništvu ili zakupu;

– nametanje zakupcu troškova predviđenih ugovorom za poboljšanje zakupljene imovine.

Strane mogu u ugovoru o zakupu predvideti kombinaciju ovih oblika zakupnine ili drugih oblika plaćanja zakupnine.

Najčešći tip je određivanje stanarine u obliku fiksnih plaćanja koji se vrše periodično ili u jednom paušalnom iznosu.

Ugovorom o zakupu može se prenijeti više objekata odjednom. U ovom slučaju, zakupnina se može odrediti kako u cjelini za svu zakupljenu imovinu, tako i za svaki objekat posebno. Kako bi se izbjegle daljnje nesuglasice između ugovornih strana, bolje je odrediti zakupninu posebno za svaki predmet iznajmljivanja.

Varijabilna zakupnina, utvrđena na mjesečnom nivou, dogovorom stranaka, radi nadoknade računa za komunalije, po mišljenju autora, nije u potpunosti u skladu sa zakonom. Istovremeno, sa stanovišta poreskih organa, uz ovakvu zakupninu, zakupodavac će moći da priznaje samo troškove za nabavku goriva, vode i energije svih vrsta, utrošene u tehnološke svrhe, proizvodnju svih vrsta vrste energije, grijanje zgrada, kao i troškovi transformacije i prijenosa energije koja im se direktno troši, ne uzimajući u obzir one koje troše stanari (Pismo Federalne poreske službe Ruske Federacije za Moskovsku oblast od 13. novembra, 2006. br. 21-25-I/1372). Za razliku od zakupca, koji ima pravo da u troškove prihvaćene za oporezivanje dobiti uključi i stalnu i varijabilnu komponentu zakupnine (Pismo Federalne poreske službe Ruske Federacije za Moskovsku oblast od 13. novembra 2006. br. 21-25-I/1372).

Prema Informativnom pismu Prezidijuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 11. januara 2002. godine br. 66 „Pregled prakse rešavanja sporova u vezi sa zakupninom“, stav 11. objašnjava da prilikom primene stava 3. čl. 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije, sudovi moraju polaziti od činjenice da u roku od godinu dana uslovi ugovora koji predviđaju fiksni iznos zakupnine ili postupak (mehanizam) za njegovo izračunavanje moraju ostati nepromijenjeni. Zakupac je arbitražnom sudu podneo tužbu zakupodavcu za poništavanje uslova ugovora o zakupu koji predviđaju tromesečno povećanje iznosa zakupnine zakupodavcu indeksiranjem kako bi se uzeo u obzir inflacija, jer je ovaj uslov u suprotnosti sa imperativnom normom iz stava 3. člana 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji utvrđuje mogućnost promjene iznosa zakupnine ne više od jednom godišnje. No, sud je, doduše samo u predmetu koji se razmatra, utvrdio da određivanje stope zakupnine u iznosu koji je ekvivalentan određenom iznosu u stranoj valuti znači uspostavljanje mehanizma za njegovo izračunavanje. Ovo određivanje rente ima za cilj da eliminiše negativne efekte inflacije. Promjena kursa strane valute ne znači promjenu iznosa zakupnine u skladu sa stavom 3. člana 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Kao rezultat toga, ispada da je za uvođenje varijabilne rente potrebno imati jasan algoritam za njen obračun, naveden u ugovoru, inače je lako izgubiti sudski spor.

Uslovi plaćanja zakupnine su određeni ugovorom. U ovom slučaju stranke mogu predvidjeti bilo koji postupak za njegovu isplatu: mjesečno, tromjesečno, jednom godišnje, deponovanjem avansno plaćanje ili sa odloženim plaćanjem.

Stav 3. člana 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije propisuje da se zakupnina može mijenjati sporazumom strana u rokovima predviđenim ugovorom, ali ne više od jednom godišnje. Istovremeno, iznos zakupnine može se povećati ili smanjiti.

Zakupac ima pravo zahtijevati smanjenje zakupnine u slučaju:

– ako su se zbog okolnosti za koje nije odgovoran znatno pogoršali uslovi korišćenja predviđeni ugovorom o zakupu ili stanje nekretnine;

– ako zakupodavac prekrši uslove za veće popravke zakupljene imovine;

– ako zakupodavac prilikom sklapanja ugovora o zakupu nije upozorio zakupca na prava trećih lica na nekretninu.

U slučaju značajnog kršenja uslova plaćanja zakupnine od strane zakupca, zakupodavac ima pravo da od njega zahteva prevremenu isplatu zakupnine u roku koji je odredio zakupodavac. U ovom slučaju, najmodavac nema pravo zahtijevati prijevremenu isplatu zakupnine za više od dva uzastopna perioda (član 5. člana 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Najam u računovodstvu.

Postupak evidentiranja plaćanja zakupnine u računovodstvu zakupodavca zavisi od toga da li je ova aktivnost glavna ili ne.

U skladu sa paragrafom 5 PBU 9/99 „Prihodi organizacije“ (Naredba Ministarstva finansija Ruske Federacije od 6. maja 1999. br. 32n „O odobravanju računovodstvenih propisa „Prihodi organizacije““ PBU 9 /99” (u daljem tekstu PBU 9/99)) u organizacijama čiji je predmet djelatnosti davanje naknade za privremeno korištenje (privremeno posjedovanje i korištenje) njihove imovine po ugovoru o zakupu, prihodima se smatraju primici čiji je prijem povezan sa ovom aktivnošću (renta).

Računovodstveni plan i uputstva za njegovu primenu (Naredba Ministarstva finansija Ruske Federacije od 31. oktobra 2000. br. 94n „O odobravanju Kontnog plana za finansijsko računovodstvo ekonomska aktivnost organizacije i uputstva za njegovu upotrebu"), račun 90 "Prodaja" je namijenjen za sumiranje informacija o prihodima i rashodima u vezi s redovnim aktivnostima organizacije, kao i za utvrđivanje finansijskog rezultata za njih.

Prihodi od rezervisanja za naknadu za privremeno korištenje (privremeno posjedovanje i korištenje) njegove imovine po ugovoru o zakupu (kada je to predmet aktivnosti organizacije) iskazuju se na računu 90 „Prodaja” podračunu 90-1 „Prihodi”.

Ako davanje imovine u zakup nije glavna djelatnost organizacije, tada su, prema stavu 7 PBU 9/99, primici povezani s obezbjeđivanjem naknade za privremeno korištenje (privremeno posjedovanje i korištenje) imovine organizacije priznaju se kao ostali prihodi i iskazuju se na kreditu računa 91-1 „Ostali prihodi“.

U ovom slučaju, troškovi povezani s obezbjeđivanjem naknade za privremeno korištenje (privremeno posjedovanje i korištenje) imovine organizacije priznaju se kao ostalo (klauzula 11 PBU 10/99 „Troškovi organizacije” (Naredba Ministarstva finansija Ruske Federacije). Federacije od 6. maja 1999. br. 33n “O odobravanju računovodstvenih odredbi “Troškovi organizacije” PBU 10/99)).

Da biste utvrdili koju vrstu aktivnosti treba uključiti operacije prijenosa imovine u zakup, morate se pozvati na stav 4. PBU 9/99.

U skladu sa ovim stavom u računovodstvu, organizacija samostalno priznaje primitke kao prihode od redovnih aktivnosti ili druge prihode, na osnovu zahtjeva PBU 9/99, prirode svojih aktivnosti, vrste prihoda i uslova za njihovo primanje.

Drugim riječima, organizacija mora samostalno odlučiti kojoj vrsti djelatnosti pripadaju poslovi prijenosa imovine u zakup i to konsolidirati u računovodstvenim politikama organizacije. Ovo stanje je utvrđeno Statutom organizacije, gdje se najčešće daje u zakup imovine kao vrsta djelatnosti, shodno tome davalac lizinga priznaje primitke kao prihod od redovnih aktivnosti;

Ako plaćanje zakupnine odražava organizacija u računovodstvu kao prihod od redovnih aktivnosti, tada se u računovodstvu vrše sljedeći unosi:

Na teretu računa 62 “Poravnanja sa kupcima i kupcima” Potraživanje računa 90-1 “Prihodi” - prikazuje iznos potraživanja za zakupninu;

Na teretu računa 90-3 “Porez na dodatu vrijednost” Potraživanje računa 68-2 “Obračuni za porez na dodatu vrijednost” - iskazuje iznos PDV-a koji se plaća u budžet;

Dugovanje računa 51 „Računi obračuna“ Potraživanje računa 62 „Računi sa kupcima i kupcima“ – odraženo gotovina primljeno od zakupca.

Prenesena jednokratno za čitav period važenja ugovora o zakupu, zakupnina se smatra akontacijom i uzima se u obzir na računu 62 „Obračuni sa kupcima i kupcima“ podračun „Obračun avansa“.

Ako se zakupnina u računovodstvu najmodavca prikazuje kao dio ostalih prihoda, tada se u računovodstvu vrše sljedeća knjiženja:

Dugovanje računa 76 „Poravnanja sa raznim dužnicima i povjeriocima” Podračuna „Poravnanja zakupnine” Potraživanje računa 91-1 „Ostali prihodi” - iskazuje obračunavanje potraživanja za zakupninu;

Debitni račun 91-2 „Ostali rashodi“ Kreditni račun 68-2 „Obračun poreza na dodatu vrijednost“ – obračunava se PDV;

Dugovanje računa 51 „Računi poravnanja“ Potraživanje računa 76 „Poravnanja sa raznim dužnicima i povjeriocima“ Podračuna „Računi za zakup“ – iskazuju se sredstva primljena od zakupca.

Jednokratno preneseni iznos zakupnine za organizaciju u kojoj prenos sredstava za zakup nije osnovna djelatnost uzima se u obzir na računu 98 „Odgođeni prihodi“ podračunu 98-1 „Primati za odgođeno razdoblje“.

Podračun 98-1 “Primanja za buduće periode” uzima u obzir kretanje prihoda primljenih u izvještajnom periodu, ali koji se odnose na buduće izvještajne periode.

Iznos prihoda koji se odnosi na buduće izvještajne periode iskazuje se u korist računa 98 „Odgođeni prihodi“ u korespondenciji sa računima za gotovinu ili obračune sa dužnicima i povjeriocima, a na zaduženju - iznos prihoda prenesenih na pripadajuće račune kod početka izvještajnog perioda, kome pripadaju ovi prihodi.

Za svaku vrstu prihoda vrši se analitičko računovodstvo na računu 98-1 „Primanja po osnovu budućih perioda“.

Zakupnina se priznaje u računovodstvu na osnovu pretpostavke privremene sigurnosti činjenica ekonomske aktivnosti i uz postojanje uslova navedenih u paragrafu 12 PBU 9/99:

– organizacija ima pravo da primi ovaj prihod koji proizilazi iz određenog ugovora ili je potvrđen na drugi odgovarajući način;

– visina prihoda se može odrediti;

– postoji uverenje da će kao rezultat određene transakcije doći do povećanja ekonomske koristi organizacije.

Ako barem jedan od navedenih uslova nije ispunjen u odnosu na gotovinu i drugu imovinu koju je organizacija primila u naplatu, tada se u računovodstvu organizacije priznaju obaveze prema dobavljačima, a ne prihodi.

Primjer.

Organizacija je sklopila ugovor o najmu opreme na period od tri mjeseca. Iznos mjesečne zakupnine je 17.700 rubalja (uključujući PDV - 2.700 rubalja).

Zakupninu u iznosu od 53.100 rubalja (uključujući PDV - 8.100 rubalja) zakupac je platio odmah za čitav period važenja ugovora o zakupu.

Zakupodavac koristi sljedeće podračune radnog kontnog plana:

62-1 “Obračun zakupnine”;

62-2 “Obračuni za akontaciju.”

U računovodstvene evidencije organizacije zakupodavca izvršeni su sljedeći upisi:

Debit 51 Kredit 62-2 – 53.100 rubalja – odražava iznos avansa za iznajmljenu opremu;

Debit 62-2 Kredit 68-2 – 8.100 rubalja – PDV se naplaćuje na iznos akontacije (klauzula 1 člana 167 Poreskog zakona Ruske Federacije (u daljem tekstu: Poreski zakonik Ruske Federacije)) ;

Debit 62-2 Kredit 98–45.000 rubalja - iznos avansne otplate se odražava u odloženim prihodima;

Debit 62-1 Kredit 91-1 – 17.700 rubalja – zakupnina obračunata za izvještajni period;

Debit 91-2 Kredit 68-2 – 2.700 rubalja – PDV obračunat na zakupninu za izvještajni period;

Debit 68-2 Kredit 62-2 – 2.700 rubalja – prihvaćeno za odbitak PDV-a na iznos avansne otplate;

Debit 98 Kredit 62-1 – 15.000 rubalja – odražava iznos zakupnine koji je prethodno uključen u odgođeni prihod.

Stanodavac mora izdati račun zakupcu za iznos zakupnine.

Prema stavu 3 člana 168 Poreskog zakona Ruske Federacije, račun se izdaje najkasnije pet kalendarskih dana, računajući od dana pružanja usluga.

Izdavanje računa za prodaju usluga davanja nekretnina u zakup moguće je najkasnije do isteka poreskog perioda, najmanje mjeseca u kojem su usluge stvarno pružene.

Najam u poreskom računovodstvu.

Iznajmljivanje nekretnina je osnovna djelatnost organizacije.

Prema članu 249 Poreskog zakona Ruske Federacije, zakupnina primljena od zakupca klasificira se kao prihod od prodaje. Glavne vrste djelatnosti određene su Statutom organizacije, gdje se najčešće kao vrsta djelatnosti predviđa iznajmljivanje imovine.

Ako organizacija za potrebe poreza na dobit priznaje prihode i rashode metodom obračuna, onda se prihodi priznaju u izvještajnom (poreskom) periodu u kojem su nastali, bez obzira na stvarni prijem sredstava, druge imovine (rad, usluga) ( klauzula 1 člana 271 Poreskog zakona RF).

Za organizacije koje daju svoju imovinu na sistematskoj osnovi uz naknadu za privremeno korištenje i (ili) privremeno posjedovanje i korištenje svoje imovine, troškovi takvih aktivnosti povezani su s prodajom (podtačka 1. tačke 1. člana 265. Poreskog zakonika Ruske Federacije).

Ako je ugovorom o zakupu predviđen neujednačen raspored plaćanja zakupnine, onda, prema najnovijim pojašnjenjima Ministarstva finansija Ruske Federacije, datim u pismima od 17. aprila 2009. godine br. 03-03-06/1/258, od 2. aprila 2009. godine br. 03-03-06/1 /212, poreski obveznik, na osnovu podstava 3. stava 4. člana 271. Poreskog zakonika Ruske Federacije, mora u takvim slučajevima uzeti u obzir plaćanja zakupnine u prihodima, na osnovu iznosa predviđenih planom isplate. Sličan stav je sadržan u Rezoluciji Federalne antimonopolske službe Uralskog okruga od 16. decembra 2008. godine u predmetu broj F09-9466/08-S3.

Prema autoru, do neujednačenog rasporeda plaćanja dolazi i kada se zakupnina plaća jednom u dužem vremenskom periodu, na primjer, jednom godišnje ili svakih šest mjeseci. Istovremeno, jednokratno uključivanje takve naknade u prihod nije u potpunosti korisno za organizaciju, jer će dovesti do jednokratnog plaćanja poreza na dohodak ili veće avansne uplate. Stoga je svrsishodnije raspodijeliti takav prihod na izvještajne periode. Međutim, uzimajući u obzir stav Ministarstva finansija Ruske Federacije, takav pristup može izazvati pritužbe poreskih vlasti.

Napomenimo da su raniji zvaničnici ukazivali da se prihodi u vidu plaćanja zakupnine priznaju u poreskom računovodstvu uzimajući u obzir princip jednoobraznog priznavanja prihoda i rashoda, bez obzira na njihovu stvarnu isplatu. Istovremeno, za potrebe vođenja poreskog računovodstva prihoda u vidu plaćanja zakupa nije potrebno mjesečno zaključivanje akata usluga po osnovu ugovora o zakupu. Ovaj stav je iznesen u pismima Ministarstva finansija Ruske Federacije od 17. aprila 2007. godine br. 03-03-06/1/248 od 6. februara 2007. godine br. 03-03-06/1/59, od 10. novembra 2006. godine br. 03-03 -04/1/752, Federalna poreska služba Ruske Federacije za grad Moskvu od 22. septembra 2008. godine br. 20–12/089128.

Davanje imovine u najam nije glavna djelatnost organizacije.

U ovom slučaju prihod od iznajmljivanja imovine priznaje se kao neposlovni prihod (član 4. člana 250. Poreskog zakona Ruske Federacije).

Podstav 3. stava 4. člana 271. Poreskog zakonika Ruske Federacije utvrđuje da je za neposlovne prihode od davanja u zakup imovine, datum prijema prihoda datum poravnanja u skladu sa uslovima zaključenih ugovora ili prezentacije obvezniku isprave na osnovu kojih se vrši obračun, odnosno poslednjeg dana izvještajnog (poreskog) perioda.

Troškovi održavanja imovine prenesene na osnovu ugovora o zakupu (uključujući amortizaciju ove imovine) uključeni su u neposlovne troškove (podtačka 1. tačke 1. člana 265. Poreskog zakona Ruske Federacije).

Plaćanja komunalija.

Kao što je gore navedeno, u skladu sa članom 614 Građanskog zakonika Ruske Federacije, zakupnina se može odrediti ili u fiksnom iznosu ili u „promjenjivom“ iznosu, koji se sastoji od dva dijela - fiksnog iznosa zakupnine i varijabilne komponente koja se sastoji od računa za komunalije.

Po pravilu, svi ugovori o zakupu, u ovom ili onom obliku, sadrže uslov da je zakupac taj koji snosi troškove plaćanja komunalnih računa. Ovo postavlja pitanje: kako je sa poreskog stanovišta najkorisnije da strane u sporazumu dokumentuju takav uslov. I prije svega, u ovom slučaju govorimo o tako kontroverznom porezu kao što je PDV.

U praksi postoje različite opcije plaćanja za plaćanje struje, plina, vode, telefonskih komunikacija i drugih komunalija. Pogledajmo ih pobliže.

1. Režije su uključene u najam.

Prva metoda se koristi prilično rijetko. Na kraju krajeva, tarife za komunalne usluge stalno rastu, osim toga, prilikom sklapanja ugovora, strane još ne znaju u kojoj mjeri će zakupac stvarno potrošiti komunalne usluge. Shodno tome, teško da je moguće unaprijed izračunati iznos fiksnog plaćanja zakupnine koji pokriva sve troškove zakupodavca za režije tokom izvršenja ugovora. Stranke nemaju pravo da menjaju iznos zakupnine tokom godine, zabrana za to je utvrđena stavom 3. člana 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Stoga, obično u ugovoru o zakupu, strane ne propisuju samu visinu zakupnine, već metodologiju za njen obračun, usled čega promena u toku godine varijabilne komponente zakupnine ne znači reviziju zakupnine. cijena ugovora o zakupu, jer mehanizam za određivanje visine zakupnine ostaje isti.

Kod „plivajuće“ zakupnine, svi iznosi koje zakupodavac primi od zakupca, uključujući račune za komunalije, priznaju se kao njegov prihod od davanja nekretnine u zakup.

Na osnovu člana 146. Poreskog zakona Ruske Federacije, najmodavac naplaćuje PDV na cjelokupni iznos zakupnine i uplaćuje ga u budžet. Zakupnik izdaje fakturu zakupcu za cjelokupan iznos zakupnine (uključujući iznos komunalnih računa), a odvojena linija“komunalni stan” se ne ističe.

Zakupodavac, koji je primio račune od komunalnih preduzeća na svoje ime, ima pravo da u cijelosti odbije PDV naveden u njihovim računima. Na kraju krajeva, ako su komunalne naknade primljene od zakupca uključene u njegov prihod, onda on ima pravo priznati komunalne usluge koje je zakupac potrošio kao svoje troškove. Isti postupak utvrđivanja PDV-a službenici su objasnili u pismu Federalne poreske službe Ruske Federacije od 4. februara 2010. godine br. ŠS-22-3/86@. Slično mišljenje imaju i arbitri u Rezoluciji FAS Severnokavkaskog okruga od 21. decembra 2009. godine u predmetu br. A63-8994/2004-C4-9 od 11. juna 2009. godine u predmetu br. A53-18515/2008 -C5-27, FAS Centralni okrug od 29.05.2009.godine u predmetu br. A23-3029/2008A-14-202, FAS Severozapadni okrug od 10.01.2007.godine u predmetu br. A05-7971/2006-13 od 4. jula 2007. godine u predmetu br. A56-38904/2006.

Zakupac koji je od najmodavca primio račun za usluge najma (za cjelokupan iznos, uključujući račune za komunalije) na opći način, na osnovu članova 171. i 172. Poreskog zakona Ruske Federacije, ima pravo na odbitak iznos PDV-a naveden u fakturi zakupodavca. Sudije dijele slično mišljenje, kao primjer možemo navesti Rešenje Federalne antimonopolske službe Sjeverozapadnog okruga od 27. decembra 2010. godine u predmetu br. A56-7049/2010, Rešenje FAS Moskovskog okruga od avgusta; 26. 2008. godine u predmetu br. KA-A40/7882-08, Rešenje Federalne antimonopolske službe Severno-Kavkaskog okruga od 26. juna 2008. godine u predmetu br. F08-3507/2008 i dr.

2. Režije se plaćaju odvojeno od kirije.

Ako računi za komunalije nisu uključeni u najam, onda najviše sigurna opcija naknada zakupodavčevih komunalnih troškova je zaključivanje ugovora o zakupu sa elementima ugovora o posredovanju. Odnosno, ugovorom o zakupu unaprijed je predviđeno da zakupodavac, kao posrednik, u svoje ime, ali u interesu zakupca, za njega kupuje komunalne usluge.

Osim toga, kao opcija, može se zaključiti poseban sporazum o posredovanju. Ne zaboravite da se usluge posrednika plaćaju, stoga mješoviti ugovor o zakupu mora predvidjeti posredničku naknadu ili poseban posrednički ugovor mora predvidjeti plaćanje usluga najmodavca koji pruža posredničke usluge za zakupca.

Osim toga, budući da komunalna preduzeća izlažu svoje dokumente na ime vlasnika nekretnine, opcije za posrednički ugovor zaključen između stanodavca i zakupca mogu biti ili ugovor o proviziji ili ugovor o posredovanju, u kojem agent djeluje u svoje ime, ali u interesu nalogodavca.

U tom slučaju, stanodavac će izdati dvije fakture na ime zakupca: jednu na svoje ime za usluge iznajmljivanja, drugu na svoje ime za komunalije. Osim toga, račun zakupoprimcu za komunalne usluge izdaje zakupodavac na osnovu podataka računa koji je ispostavio davalac komunalnih usluga u ime samog zakupodavca. Ova faktura se ne upisuje u knjigu kupovine najmodavca, već se vodi u dnevnik primljenih računa. Upravo ovaj postupak izdavanja računa od strane obveznika PDV-a i učesnika u posredničkim ugovorima predviđen je Pravilnikom o vođenju evidencije primljenih i izdatih računa, knjiga nabavki i knjiga prodaje za obračun poreza na dodatu vrijednost, odobrenih Uredbom Vlade Republike Srpske. Ruske Federacije od 2. decembra 2000. br. 914.

Sa takvom šemom za nadoknadu komunalnih troškova, iznos primljen od zakupca za refundaciju komunalnih usluga nije prihod stanodavca. Primljeni iznosi se uzimaju u obzir u računovodstvu zakupodavca kao posebne poslovne transakcije.

U skladu sa podstavkom 9. stava 1. člana 251. Poreskog zakonika Ruske Federacije, prilikom utvrđivanja poreske osnovice za porez na dohodak, prihod u obliku imovine (uključujući sredstva) koji je primio komisionar, agent i (ili) drugi punomoćnik u vezi sa ispunjenjem obaveza po ugovoru o komisiji ne uzima se u obzir ugovor o zastupanju ili drugi sličan ugovor, kao i za naknadu troškova komisionara, zastupnika i (ili) drugog punomoćnika nalogodavca. nalogodavca i (ili) drugog nalogodavca, ako ti troškovi ne podležu uračunavanju u troškove komisionara, agenta i (ili) drugog punomoćnika u skladu sa uslovima zaključenih ugovora. Ovaj prihod ne uključuje provizije, agencijske ili druge slične naknade, koje postaju prihodi od redovnih aktivnosti.

Prilikom ponovnog predstavljanja komunalnih usluga, najmodavac se oslobađa rizika povezanih s porezom na dohodak i PDV-om, kao i onih koji su povezani s mogućim priznavanjem transakcije kao ništave u skladu s članovima 166-181 Građanskog zakonika Ruske Federacije, kao i rizici krivične odgovornosti koji proizlaze iz člana 171. Krivičnog zakonika Ruske Federacije „Nezakonito preduzetništvo“ (u smislu prekomjernog pružanja komunikacionih usluga).

Međutim, kod ove šeme, zakupodavac, pored obaveze da obračuna PDV na iznos zakupnine, ima obavezu da naplati porez na iznos svoje posredničke naknade.

Ovaj tekst je uvodni fragment. Iz knjige Sve o pojednostavljenom sistemu oporezivanja (pojednostavljeni sistem oporezivanja) autor Terekhin R.S.

4.2.6. Popravka osnovnih sredstava, uključujući i one iznajmljene. Treba napomenuti da pojam popravke nije otkriven u Poreskom zakoniku, međutim, u ovom slučaju ga treba koristiti u smislu u kojem se koristi u drugim granama prava. Obično se radi na tome

Iz knjige Get Rich! Knjiga za one koji se usude zaraditi mnogo novca i kupiti sebi Ferrari ili Lamborghini autor DeMarco MJ

Kako se snovi raspadaju: pogrešna formula. Netačna varijabla U jednom trenutku, osrednji vozač shvati da ne može stisnuti veći procenat po depozitima. Ne može zahtijevati povećanje od 200%. Ne mogu dobiti dodatno obrazovanje da povećate svoje

autor Panchenko T M

Član 614. Zakupnina 1. Zakupac je dužan da blagovremeno izvrši plaćanje zakupnine (zakupnine). Postupak, uslovi i rokovi plaćanja zakupnine utvrđuju se ugovorom o zakupu. U slučaju da nisu definisani ugovorom, smatra se da su osnovani

Iz knjige Korištenje tuđe imovine autor Panchenko T M

Član 630. Zakupnina po ugovoru o zakupu 1. Zakupnina po ugovoru o zakupu utvrđuje se u vidu plaćanja utvrđenih u fiksnom iznosu, periodično ili istovremeno.2. U slučaju prijevremenog povrata imovine od strane zakupca, zakupodavac mu se vraća

Iz knjige Rent autor

Prekid ugovora o zakupu sa zakupodavcem, uključujući i u slučaju uništenja imovine Trenutno je u poslovanju privrednih subjekata ugovor o zakupu imovine jedna od najčešćih vrsta ugovora. Međutim, u praksi

Iz knjige Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Ostali poslovi zakupodavca Ugovorom o zakupu zakupodavac se obavezuje da će zakupcu dati imovinu uz naknadu za privremeno posedovanje i korišćenje ili na privremeno korišćenje. Prilikom iznajmljivanja imovine davalac lizinga snosi troškove održavanja zakupljene imovine.

Iz knjige Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Porez na dohodak od zakupodavca U postojećem ekonomskim uslovima odnosi iznajmljivanja postaju sve rašireniji, budući da u vremenima krize mnoge organizacije nemaju finansijskih mogućnosti da kupe nekretninu koja im je potrebna.

Iz knjige Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Promjena zakupodavca Prilikom primanja imovine u zakup zakupac se, po pravilu, oslanja na dugoročni najam i uređuje iznajmljeni prostor „za sebe“. Ugovor o zakupu je zaključen na duži rok. Međutim, tokom trajanja ugovora to je moguće

Iz knjige Rent autor Semenikhin Vitalij Viktorovič

Računovodstvo kod zakupodavca (zajmodavca) Računovodstvo Ako je zakupac (zajmoprimac) izvršio neodvojiva poboljšanja na imovini koja se prenosi na besplatno korišćenje zajmodavca, zatim po isteku ugovora

Iz knjige Novac, bankarski krediti i ekonomski ciklusi autor Huerta de Soto Jesus

Zabluda analize: potražnja za fiducijarnim sredstvom razmjene kao egzogena varijabla Selginova studija se zasniva na pretpostavci da je potražnja za novcem u obliku fiducijarnog medija razmjene egzogena varijabla za

Iz knjige Prihodi i rashodi po pojednostavljenom poreskom sistemu autor Suvorov Igor Sergejevič

5.5. Plaćanja zakupnine (uključujući lizing) za iznajmljenu (uključujući iznajmljenu) imovinu Prema st. 4, klauzula 1 člana 346.16 Poreskog zakona Ruske Federacije, porezni obveznici pojednostavljenog poreskog sistema imaju pravo da u rashode uključe iznos plaćanja zakupa (leasinga) za iznajmljenu imovinu

Iz knjige Promet nekretninama. Kako kupiti, prodati, iznajmiti autor Bachurin Dmitry

Najam U ugovoru o zakupu glavni uvjet je ugovor o zakupu. Zakupac preuzima obavezu blagovremenog plaćanja zakupnine za korišćenje stambenog prostora. Procedura, uslovi i rokovi plaćanja zakupnine moraju biti

Iz knjige Sve o kupovini i prodaji stambenih nekretnina. Stručni savjet autor Zubova Elena Evgenievna

Prava i obaveze najmodavca Vlasnik stana određuje najamninu, a želi dobiti što je više moguće. Međutim, kada gazda traži previše visoka cijena, rizikuje da dugo ostane bez stanara. Pokazatelj naduvane cijene je nedostatak poziva na

Iz knjige Knjiga 2.0. Prošlost, sadašnjost i budućnost e-knjige kroz oči kreatora Kindlea autor Merkoski Jason

Zašto su knjige, uključujući e-knjige, nezamjenjive

Iz knjige Profitabilna turistička agencija [Savjeti vlasnicima i menadžerima] autor Vatutin Sergey

Varijabilni i fiksni dijelovi plate Dakle, koji su to alati? Prije nego što ih razmotrimo, počnimo s osnovnim modelima motivacije. To su takozvani konstantni i varijabilni dijelovi. Fix i Flex - kako ih mi zovemo (slika 9). Pogledajmo prednosti i nedostatke svakog od njih

Iz knjige Antifragile [Kako izvući korist iz haosa] autor Taleb Nassim Nicholas

Vaša stanarina Još jedan primjer: zamislite da legalno iznajmljujete stan u New Yorku (gdje najam reguliše kancelarija gradonačelnika) i da je vaš stan pun, naravno, polica za knjige. Imate priliku da živite ovdje koliko god želite, ali vi

 

Možda bi bilo korisno pročitati: