Upravljanje povjerenjem zakupa. Kako možete vjerovati upravljanju stanom? Karakteristike kompilacije i uzorka

Od

13.04.2015
Danas je udio takozvanog dvostrukog zakupa, kada je vlasnik i zakupac i zakupodavac, oko 20% od ukupnog broja učesnika na tržištu i nastavlja da raste.
„Ovaj fenomen se objašnjava ekonomskom realnošću: zbog jačanja negativnih trendova u ruskoj ekonomiji i smanjenja solventnosti stanovništva, privremena zamjena „dodatnih“ kvadrata za zagarantovani mjesečni prihod dobra je prilika za preživljavanje. težak period,” komentira Galina Kiseleva, direktorica odjela za iznajmljivanje stanova u INCOM-Real Estate. – Na primjer, trošak iznajmljivanja jednosobnog stana ekonomske klase u Maryinu sada se može naći za 20 hiljada rubalja. "Kopejk", na primjer, u Maryinu, zapravo se može iznajmiti za oko 35-42 hiljade rubalja. To jest, čak i bez uzimanja u obzir potpuno različitih klasnih prijedloga, poput preseljenja iz centra u moskovsku regiju, prihod od takve operacije bit će oko 70-100%.
Nejasna situacija u oblasti hipotekarnog kreditiranja takođe doprinosi „dvostrukom iznajmljivanju“: odrasla porodica može iznajmiti veći stan.
Ovom odlukom ne postoje rizici vezani za kredit, a postoji mogućnost da se situacija „povrati” jednostavnim povratkom u svoj prethodni dom. Osim toga, možete iznajmiti i susjedni stan. Na primjer, na području stanice metroa Jugo-Zapadnaya, prosječna cijena zakupa jednosobnog stana je 33 hiljade rubalja, a sličan trosobni stan u blizini koštat će 50 hiljada rubalja mjesečno: postoji značajno povećanje životnog prostora za umjerenih 17 hiljada rubalja.
Jedna od stalnih kategorija učesnika u „dvostrukom najmu“ su vlasnici skromnog ekonomskog stana (na primjer, naslijeđenog), koji žele promijeniti kvalitetu života i iznajmiti statusniji stambeni prostor.
Za mobilnu mladu porodicu, „dvostruki najam“ vam omogućava da pronađete smještaj bliže poslu, i slobodno vrijeme potrošiti na zanimljivo slobodno vrijeme ili hobije, a ne na stajanje u saobraćajnim gužvama. Prema podacima Odeljenja za iznajmljivanje stanova INCOM-Nekretnine, u martu prosečna zakupnina za jednosobne nekretnine kretala se od 27 hiljada rubalja u Jugoistočnom upravnom okrugu i Južnom administrativnom okrugu do 35 hiljada rubalja u Centralnom administrativnom okrugu. Razlika u troškovima iznajmljivanja dvosobnih stanova iznosila je 8 hiljada rubalja: stopa u Jugoistočnom upravnom okrugu i Južnom administrativnom okrugu je 35 hiljada rubalja, u Centralnom administrativnom okrugu - 43 hiljade rubalja. Prosječni pokazatelji cijena za "tri rublje": 40 hiljada rubalja u Jugoistočnom upravnom okrugu i Južnom administrativnom okrugu, 56 hiljada rubalja u Centralnom administrativnom okrugu.
U okviru trenda koji se razmatra, drugu grupu čine „umorni gradjani“ koji izdaju svoje stanove kako bi se preselili u iznajmljeni stan van grada, bliže prirodi. Obično se njihov broj povećava između maja i oktobra. Većina vlasnika “ljetnih” stanova su penzioneri ili porodice sa malom djecom. Možete iznajmiti za 40-60 hiljada rubalja mala dacha na udaljenosti od 15-30 km od moskovskog kružnog puta. Tradicionalno jeftine opcije traže u pravcu Gorkog, Ščelkovskog, Egorjevskog ili Rjazanskog.
obrisano

Od

Iznajmljivanje postaje hobi
Ne samo investitori, već i trgovci nekretninama napuštaju tržište

Kriza je dovela do toga da se ne samo privatni investitori razočaraju u poslove iznajmljivanja – period otplate velegradskih stanova kupljenih za iznajmljivanje porastao je na 20 godina – već i profesionalni agenti nekretnina. Smanjenje prihoda prisiljava stručnjake koji su radili na tržištu iznajmljivanja da se prekvalifikuju kako bi podržali transakcije za kupovinu i prodaju stanova.
Investicije: bolje zaboraviti za sada
Bolje je zaboraviti na kupovinu stanova u Podmoskovlju radi kasnijeg izdavanja, kažu trgovci nekretninama. I prije krize, ovaj posao je donosio dobar profit od 6-7% godišnje, ne računajući troškove održavanja stambenog prostora, ali sada, zbog nižih cijena zakupa, produženog vremena izloženosti, itd., prosječni tržišni prinos je pao na oko 4- 6%.
„Profitabilnije je staviti novac u banku“, kaže Roman Babičev, šef odjela za iznajmljivanje kompanije Azbuka Zhilya. - U 2011-2014 Novac uložen u stan bilo je moguće nadoknaditi izdavanjem za 10-12 godina. Sada je to oko 20 godina, bez obzira na lokaciju - Moskva ili moskovska regija."
I ovo je još uvijek prilično optimistična procjena. Prema izračunima portala Svijet apartmana, Moskva je najnepogodnija za poslovi iznajmljivanja region zemlje: period otplate za kapitalno stanovanje je 27 godina, prinos je 3,7% godišnje. No, moskovska regija, prema stručnjacima portala, nije tako beznadežna: World of Apartments procjenjuje profitabilnost iznajmljivanja stanova u blizini Moskve na 6,6% godišnje, s rokom otplate od 15,3 godine. Ove brojke su blizu ruskog prosjeka: 6,4% i 16,2 godine. Poređenja radi: 2013. godine, prema portalu, profitabilnost stanova u Moskvi iznosila je 4,8% godišnje, a onih u blizini Moskve - 7,5%.
Najprofitabilnije, prema portalu, su ulaganja u stanove u Jekaterinburgu (7,9% godišnje), Kemerovu (7,8%), Sočiju (7,8%), Magnitogorsku (7,8%) i Komsomolsku na Amuru (7,8%).
Kako bi stekli predstavu o približnom nivou prihoda od izdavanja određenog stana, direktorica kompanije MIEL-Arenda, Maria Zhukova, predlaže korištenje sljedeće formule: (mjesečni trošak najma X 12 - 13% ličnog dohotka porez) X 100 / (trošak kupovine + trošak dodatnih ulaganja). U ovoj formuli se ne uzimaju u obzir komunalna davanja i porez na imovinu, koji se od 2015. godine obračunavaju ne iz simbolične inventarne vrijednosti, već iz katastarske vrijednosti, približne tržišnoj vrijednosti nepokretnosti. Dodatna ulaganja uključuju renoviranje, kupovinu namještaja i kućanskih aparata. Dakle, kupovinom trosobnog stana ekonomske klase za 10 miliona rubalja i izdavanjem po prosečnoj stopi od 50 hiljada rubalja mesečno, možete dobiti godišnji prinos od 5,22%, odnosno 522 hiljade rubalja. Takva investicija će se isplatiti za otprilike 19 godina i 2 mjeseca. Za 5 godina, profitabilnost će biti oko 2,6 miliona rubalja, pod uslovom da stan ne miruje.
Međutim, ovo drugo je teško moguće: obim ponude na tržištu, prema različitim procjenama, sada je 1,5-2,5 puta veći od potražnje, što ima najkobniji učinak na period izloženosti stanovanja. Prema podacima kompanije INCOM-Nekretnine, u ekonomskoj klasi ova brojka je porasla 24 puta – za one stanove koji se na kraju izdaju. U elitnom segmentu, prema Blackwoodu, period izloženosti za likvidne stanove se povećao sa jednog na tri dana u 2013. na 1-2 sedmice sada (pogledajte „Iznajmljivanje stanova u Moskvi i Moskovskoj regiji: vlasnici ne iznajmljuju, a stanovi su prazni”).
Važno je napomenuti da je, za razliku od drugih segmenata tržišta, profitabilnost iznajmljivanja luksuznih stanova i stanova u Moskvi porasla u odnosu na period prije krize, budući da su cijene najma pale manje od cijena luksuznih stanova. Dakle, ako se prosječni budžet ponude na elitnom tržištu u dolarima od 2013. do drugog kvartala 2016. smanjio za polovicu, onda se prosječni budžet za iznajmljivanje smanjio za samo 26%, napominje Aleksandar Šibajev, direktor odjela za savjetovanje, analitiku i istraživanje u Blackwoodu.
Ali igra još uvijek nije vrijedna svijeće. Prema istom Blackwoodu, na kraju drugog tromjesečja 2016. prosječan prinos od najma luksuznih stanova i stanova u Moskvi iznosi oko 4,6%. A stvarni, uzimajući u obzir zastoje prostorija, još je manji - oko 4%. Poređenja radi: čak i kod superpouzdane Sberbanke sa niskim primanjima, kamatne stope na depozite sada dostižu 6,8% godišnje, druga državna banka - VTB24 - nudi do 8,65% godišnje, Gazprombank - do 9%.
Nije iznenađujuće da na tržištu gotovo da i nema čistih investitora - onih koji kupuju stanove za iznajmljivanje i/ili preprodaju. “Danas na tržištu iznajmljivanja stanova, kao i na tržištu nekretnina u cjelini, udio privatnih investitora teži nuli: budući da ponuda u svim segmentima značajno premašuje potražnju, danas je izuzetno teško isplativo prodati nekretninu”, kaže Oksana Polyakova, zamjenica direktora odjela za iznajmljivanje stanova kompanije "INCOM-Real Estate".
Prema riječima Anne Rtishcheve, šefice ureda „Century 21 Rimarkom Troitsk” (partner korporacije Realtor „Megapolis-Service”), „takav posao je bio profitabilan prije krize, odnosno negdje prije 2014., a sada, kada su cijene jer stambeno zbrinjavanje je u padu i teško je predvidjeti tačan trenutak promjene ovog trenda na suprotan broj ljudi.“ Kako objašnjava Roman Babičev, ranije je bilo moguće zaraditi novac ne samo od kirije, već i od rasta cijena stanova - posebno ako ste kupili stan u novoj zgradi u početnoj fazi izgradnje. U 2012-2013 povećanje cijene kako se faza završetka kuće povećavala je 25-40% - pogledajte “Šta učiniti ako zaista želite investirati u nekretnine.” “Ali sada se takav globalni rast cijena ne dešava. Novi porez otežava situaciju: pri prodaji ne dozvoljava vam da zaradite bilo šta na preprodaji”, dodaje Babičev.
Riječ je o promjeni mehanizma poreskih olakšica za prodaju stambenog prostora, koji se obezbjeđuju na osnovu perioda vlasništva nekretnine. Do 2016. godine minimalni period za preprodaju nekretnina bez plaćanja poreza na dohodak bio je tri godine ili manje ako cijena transakcije navedena u ugovoru nije prelazila milion rubalja. Sada je minimalni staž povećan na pet godina (izuzetak je samo za nekretnine dobijene nasleđivanjem ili kao rezultat privatizacije). Podcjenjivanje iznosa transakcije u ugovoru također neće pomoći u izbjegavanju poreza. Ako je službeni prihod od prodaje nepokretnosti manji od 70% katastarske vrijednosti nepokretnosti, utvrđene na dan 1. januara godine u kojoj je upisan prenos vlasništva, prihodi koji podliježu porezu na dohodak građana priznaju se kao 70 % od katastarske vrijednosti imovine na taj datum.
Naravno, kriza neće trajati vječno, jednog dana će se povećati potražnja na tržištu iznajmljivanja, period izloženosti će se smanjiti, a cijene najma i cijene stanova će rasti. Ali kada će se to dogoditi i kojim tempom će se desiti pozitivne promjene, još niko zapravo ne zna. Stoga je vjerovatno bolje odgoditi kupovinu stanova za iznajmljivanje.
Ako i dalje kupujete
Međutim, ako iz nekog razloga postoji potreba za takvom investicijom - recimo, kupuje se stan za djecu, a dok ne odrastu, planira se izdavanje nekretnine - pri odabiru odgovarajuće opcije prije svega treba obratite pažnju na transportnu dostupnost. Naime, blizina metroa ili, u najgorem slučaju, željezničke stanice.
“Mnogi stanari nisu zabrinuti za udobnost života, već konkretno transportna dostupnost, priliku do maksimuma kratki rokovi na posao,” objašnjava Anna Rtishcheva. “Naravno, ako je stan u iskreno užasnom stanju, onda je kirija niža, ali i za takvo stanovanje na kraju će se ipak naći podstanar.”
Ali trgovci nekretninama ne preporučuju kupovinu stanova za iznajmljivanje, iako su jeftiniji od stanova s ​​gotovo istim cijenama najma. Činjenica je da se zbog nesređenog pravnog statusa stanovi teško prodaju.
Realtori napuštaju tržište iznajmljivanja
Privatni investitori nisu bili jedine „žrtve“ krize. Pad cijena zakupa, ogroman višak ponude nad potražnjom i drugi negativni faktori pojačali su konkurenciju među profesionalnim brokerima. Kao rezultat toga, provizija za nekretnine, koja je ranije bila stabilna jednaka mjesečnoj stopi zakupnine, smanjena je ne samo u apsolutnom već iu relativnom iznosu.
“U uslovima smanjene potražnje, veličina provizije za nekretnine, uz direktno smanjenje cijena zakupa, jedan je od načina za privlačenje klijenata. Danas agenti nekretnina imaju fleksibilniji pristup ovom pitanju i spremni su da popuste u borbi za klijenta“, kaže Aleksandar Šibajev.
Prema riječima Marije Žukove, provizije na tržištu iznajmljivanja trenutno se mogu kretati od 100% do 20% cijene najma stambenog prostora. „Cijena usluge agenta ovisi o mnogim faktorima: vremenu provedenom na usluzi, listi usluga. Na kraju krajeva, potrošiti pun kompleks usluge (uključujući pretragu, pregovore, inspekciju, sklapanje ugovora) ili jednostavno pokazivanje stana i sastavljanje ugovora - to su potpuno različite usluge koje koštaju različito", napominje Žukova.
Problem je što se klijenti sve više osamostaljuju, pokazuju sve manje interesovanja za usluge agencija za nekretnine. Sve češće se potencijalni zakupci obraćaju kompaniji sa formiranim zahtjevom u vezi sa konkretnim stambeni kompleks, napominje Šibajev.
Kao rezultat toga, prihodi trgovaca nekretninama padaju, a mnoge kompanije su prisiljene da odustanu. Roman Babichev procjenjuje smanjenje profitabilnosti od profesionalnih aktivnosti na 20-25% u odnosu na 2014. „a broj transakcija se praktički nije smanjio“.
Najgora situacija je izvan moskovskog obilaznice. U Novoj Moskvi i okolnim gradovima moskovske regije provizije za nekretnine smanjene su na 5 hiljada rubalja, kaže Anna Rtishcheva. „Slična situacija se, prema rečima kolega, razvila i u drugim gradovima moskovske regije“, nastavlja Rtiščeva. - Generalno, za većinu kompanija za nekretnine u Novoj Moskvi i Moskovskoj oblasti iznajmljivanje nekretnina postalo je daleko od toga da bude deo glavnog posla. Na tržištu iznajmljivanja nekretnina, po pravilu, ostaje jednokratna zarada. Stoga su mnoge nacionalne agencije prestale da se ozbiljno bave ovim, prešavši na podršku tradicionalnim transakcijama kupovine i prodaje...”
Pročitajte u cijelosti: http://www.irn.ru/articles/39403.html
Informacije preuzete sa
obrisano

Od

Tačno tako, a takođe i: „Ako ne možeš da se snađeš za nedelju dana, onda imam kome da iznajmim bez tebe, zainteresovani su sa prvog sprata, ili „Moji rođaci hoće da to iznajme od mene, ali ja mislim da je bolje iznajmiti strancima, ali ako niko ne želi nećeš naći 50 hiljada, stižu za mesec dana i ja ću im iznajmiti”, “ima još jedan agent, ali on je na odmoru”.. I tako dalje od vlasnika, i od onih koji su već radili Istina, vlasnici stanova na ovaj način pokušavaju da "podstaknu" agenta. U svakom slučaju, vlasnik pravi veliku grešku kada započne takav razgovor i sa osmehom na licu, pokušavam, nakon ovakvih reči , da i dalje sve radi ljudski, iako misli da to rade brže, a ne bolje, neki agent Vasja će brzo zaboraviti (ako je imao) svaku želju da nađe dobre stanare, ali će odbiti one loše i gurati će svakoga. samo da ne izdaš svoj dom prijatelju s posla, koji još ništa ne zna, ali aktivno traži. Zato te pitam! Ne dovodite agenta u iskušenje! Reci mu da će raditi sam, BEZ KONKURENTA. Neka dobro radi svoj posao. Odbijanje onih za koje misli da bi mogli donijeti probleme i naseliti one koje on smatra dobrim ljudima. A za ovo nam ne treba puno... Dovoljno je da znamo (bolje je to odmah reći) da cijenite naš rad i da uz pravi pristup sa naše strane nećete ići na lijevo . Nećete požaliti što ste bacili pet hiljada za mir. Recite: Sasha, Volodya, Julia, Lesha, Sveta, Yura, itd. „Ako stvarno znate i možete iznajmiti moj stan dobri ljudi, za normalnu cijenu - imate karte u svojim rukama, niko neće stići bez vas i ja ću raditi SAMO sa vama onda ćemo mi zauzvrat učiniti sve da budete zadovoljni i efikasno, znajući da nas neće otjerati s leđa i smjestiti se kod poštenih ljudi, osjećajući da je zadnji dio zaštićen od strane vlasnika , ako ste sigurni da ste na našoj strani, agent ipak nije mašina, samo da ga klijenti počnu “pritiskati” u stanu oko provizije, ili mu se iz nekog razloga ne sviđaju ljudi! zna da je vlasnik na njegovoj strani i da ga neće izdati, mora biti siguran da ga vlasnik podržava i slanjem klijenata koji su mu neugodni, da im vlasnik neće otvoriti vrata bez njega ako se vrate. Agent će raditi i za sebe, znajući da ćete ga sljedeći put ponovo kontaktirati, nemojte ga navlačiti ili ucjenjivati. Ne plaćate uvijek naše usluge dobrodošli, ali nisu obavezni). Zato barem nemojte dovoditi u iskušenje pravu riječ. Hvala puno! volim sve! Čuvajte jedni druge)
Ps agent, kao i svaka druga osoba, može pogriješiti, ali vjerovatnoća će biti mnogo manja ako ga ne progoni strah da će vas izgubiti. Hvala na pažnji.
Bilješke ne od teoretičara, već iz prakse. Srdačan pozdrav, Alexander.