Dokumentumok lakásbérléshez. Milyen dokumentumok szükségesek egy lakás bérléséhez. Részletes áttekintés a bérlő és bérbeadó számára szükséges dokumentumokról, azok jellemzőiről és a kitöltési eljárásról. Megtekintés térítés ellenében

Modern, dinamikus világunkban a lakóhelyiségek bérbeadása régóta általános gyakorlattá vált. Minden ilyen eljárás megfelelő dokumentációt és végrehajtást igényel. A cikkben található anyag segít megérteni a lakásbérleti szerződés főbb jellemzőit és az ehhez az eljáráshoz szükséges dokumentumok listáját.

Először is meg kell értened a probléma fogalmi oldalát. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint lakásbérleti szerződést kötnek, ha a bérlő jogi személy (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 34. fejezete). Ha egy lakást magánszemélynek bérbe adnak térítés ellenében, akkor ebben az esetben lakásbérleti szerződést kell kötni (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 35. fejezete). Amint látjuk, ezekben a helyzetekben különböző jogalanyokkal kötnek megállapodást, amit külön jogszabályi fejezetek szabályoznak. Ezért világosan meg kell különböztetni e két feltételt, és szükség esetén meg kell határozni a szükséges szerződéstípust.

A bérleti szerződés vagy bérleti szerződés megkötéséhez a bérbeadó/bérlő a maga részéről az alábbi dokumentumokat köteles benyújtani:

útlevél vagy egyéb olyan okmány, amely alkalmas a bérlő/bérbeadó személyazonosságának igazolására;
dokumentumok, amelyek igazolják a bérbeadó/bérlő tulajdonjogát az adott lakótérre (ebbe a kategóriába tartozik a lakóhelyiség tulajdonjogát igazoló, öröklési, privatizációs igazolás, törvényesen igazolt adásvételi szerződés, örökölt ingatlan megosztása, élethosszig tartó tartás, ajándékozás, tulajdonjog elismeréséről szóló bírói határozat, egyezségi megállapodás stb.);
kivonat az egységes állami nyilvántartásból;
a lakóhelyiség regisztrációs igazolása;
egy dokumentum, amely megerősíti, hogy nincs rezsitartozás;
ha a megállapodást bármilyen okból nem a lakás tulajdonosa köti meg, közjegyzői okiratra van szükség - meghatalmazásra, amelyben a meghatalmazott személy jogkörei között rögzítik az ilyen dokumentumok aláírásának jogát;
több tulajdonos esetén a lakóhelyiség valamennyi tulajdonosának vagy meghatalmazott képviselőjének közjegyzői hozzájárulása szükséges;
ha az ingatlan tulajdonosa a 18. életévét (nagykorúságot) be nem töltött alany, akkor az illetékes gyámhatóságtól külön engedélyező okmányokkal kell rendelkezni.

Az albérleti szerződéshez szükséges kiegészítő dokumentumok listája

A tényleges bérbeadáson kívül létezik a lakás bérbeadásának olyan formája, mint az albérlet. Ebben az esetben a bérlőnek joga van lakást harmadik félnek átadni. Vagyis a munkáltató bérbeadóként jár el. Ha lakásalbérletről szóló szerződést kötnek, a következő kiegészítő dokumentumokra van szükség:

dokumentumok, amelyek megerősítik a munkáltató azon jogát, hogy albérleti szerződést kössön (ez általában a fő bérleti szerződésben szerepel);
a munkaszerződés eredeti példánya és másodpéldánya;
a bérleti szerződés szerint a lakásban élő személyek írásbeli hozzájárulása (ha van).

A bérlőtől/bérlőtől származó dokumentumok listája

A szervezetek és egyéni vállalkozók esetében a szükséges dokumentumok listája eltérő.

Részvénytársaság vagy korlátolt felelősségű társaság formájában létrehozott szervezetek számára szükséges dokumentumok listája:

közjegyző által hitelesített dokumentum (meghatalmazás), amely megerősíti egy felhatalmazott jogi személy azon jogát, hogy ilyen megállapodásokat kössön e jogi személy nevében;
meghatalmazott jogi személy útlevele;
a jogi személy cselekvőképességét igazoló dokumentumok eredeti vagy közjegyző által hitelesített másolata (a szervezet alapító okirata, az alapszabály aktuális változata, vezető kinevezéséről/választásáról szóló határozat, valamint a következő igazolások: a szervezet állami nyilvántartásba vételéről). jogi személy, a jogi személyek egységes állami nyilvántartásába történő megfelelő bejegyzésről, az adóbevallási nyilvántartásba vételről);
a jogi személy szükséges pénzügyi adatai;

A tulajdonjogot igazoló dokumentumok minden másolatának tartalmaznia kell a bérlő pecsétjét és vezetőjének aláírását.

Az egyéni vállalkozóhoz szükséges dokumentumok listája:

a bérlő személyazonosságát igazoló dokumentum (útlevél);
a bérlő cselekvőképességét megerősítő igazolások közjegyző által hitelesített másolata (az egyén egyéni vállalkozóként történő állami nyilvántartásba vételéről, amelyet az Orosz Föderáció Szövetségi Adószolgálatának regisztrációs hatósága bocsát ki; az adóhatóságnál történő regisztrációról);
kivonat az egyéni vállalkozók egységes állami nyilvántartásából;
banki adatok pecséttel (ha van) és az egyéni vállalkozó aláírásával.

A lakás jogi személyeknek történő bérbeadásának előnyei a következők:

általában magasabb fizetési megbízhatóság;
a jogi személy székhelye nyilvánvalóan megállapított és ismert;
A feltételezett tartozás és/vagy a lakásban okozott kár behajtása egyszerűbb.

A magánszemély lakásbérléséhez szükséges dokumentumok listája:

útlevél vagy más olyan okmány, amely alkalmas a munkáltató személyazonosságának igazolására (másolat és eredeti is);
minden olyan állampolgár útlevelének vagy születési anyakönyvi kivonatának fénymásolata, aki a bérelt lakásban kíván élni;
munkáltató elérhetőségei.

Lakásbérleti szerződés bejegyzése

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve előírja, hogy a lakás bérleti/bérleti szerződését írásban kell megkötni. Nagyon gyakran (ez főleg a bérbeadásra vonatkozik) a bérbeadók nagy hibát követnek el azzal, hogy csak szóbeli megegyezéssel adnak ki egy lakást. Ez a megközelítés rendkívül sebezhetővé teszi a bérlőt, mert... ebben az esetben nagyon problémás lesz behajtani a tartozást a gátlástalan bérlőtől, vagy kártérítést kényszeríteni.

A bérleti szerződés kötelező pontjai:

a kiadó lakóhelyiségek leírása (ha csak egy szobát bérelnek, akkor csatolni kell a lakásban való elhelyezkedésének tervét);
a lakóhelyiség tényleges címe;
a lakás bérleti ideje (ha a feltételek nincsenek meghatározva, akkor a bérlet határozatlan idejűnek minősül, és a bérleti szerződés legfeljebb öt évre megkötöttnek minősül);
a havi bérleti díjak összege, a kifizetett összeg esetleges felülvizsgálatának időpontjának megjelölése;
információk a lakás tulajdonosáról (tulajdonosairól);
a szerződés felmondásának/korábbi felmondásának feltételei;
a lakás átadási feltételeinek feltüntetése a szerződés megszűnése után;
az ügylet alanyai jogainak és kötelezettségeinek rögzítése;
a lakhatási és kommunális szolgáltatások fizetésének rendje és feltételei;
a bérelt lakásban lakni szándékozó személyek listája;
a bérlőnek/bérlőnek használatba adott ingatlanok leltárát;
az útlevéladatok és mindkét fél adatainak feltüntetése.

A bérlőnek/bérlőnek elővásárlási joga van a szerződés újbóli aláírására a következő időszakra, ha szigorúan betartja a szerződés feltételeit, elfogadja a javasolt ügylet kikötéseit, és ha tudatosan, akkor a jelenlegi szerződés lejárta előtt , értesítette szándékáról a bérbeadót

A hatályos jogszabályok normái szerint a lakásbérleti szerződéseket kötelező állami nyilvántartásba venni, ha egy évre vagy annál hosszabb időtartamra kötötték. Az ügylet az állami bejegyzés napjától szerzi meg a megkötött állapotot.

A bérleti szerződéshez nem tartozik állami regisztráció.

Lakásbérleti szerződés bejegyzéséhez benyújtandó dokumentumok:

útlevelek és másolatok;
a lakás kataszteri és műszaki útlevelének eredeti példánya és másolata, amelyet a jelen dokumentációt kiállító hatóság hitelesített;
a végrehajtó hatóságok végzése egy bérbeadó lakás jogi személy részére történő átruházásáról.

Jogi személyek regisztrációs dokumentumai:

létesítő dokumentáció;
dokumentumok, amelyek megerősítik a jogi személyek adatainak a jogi személyek egységes állami nyilvántartásába való felvételét;
a jogi személy adóalanyként nyilvántartásba vett okmányai és másolatai, feltüntetve a TIN-számát (azaz adózó azonosító számát).

A bérleti szerződés bejegyzésének állami díjat a jogi személyektől 15 ezer rubel összegben kell fizetni. Az összes szükséges dokumentáció benyújtása után a regisztráció körülbelül egy hónapon belül befejeződik.

A lakásbérleti szerződés megkötése és bejegyzése komoly eljárás, amelyet körültekintően és felelősségteljesen kell megközelíteni. Annak érdekében, hogy ne kerüljenek „üres foltok” ebben az ügyben, és elkerüljük a szükségtelen félreértéseket, esetleges konfliktusokat a szerződő felek között, célszerű lenne szakképzett szakemberek (jogász vagy ingatlanos) tanácsát kérni. Ők tudnak segíteni az „éles sarkok” megkerülésében és az illetékes megállapodás megalkotásában.

A lakásbérleti szerződés megkülönböztető jellemzői:

jogi személyekkel kötött;
a bérlő a lakást kizárólag lakóhelyiségként használhatja;
a szabadságvesztés felső határa korlátlan;
a bérleti szerződés a bérbeadó kezdeményezésére a szerződésben meghatározott indokok alapján peren kívül idő előtt felmondható.

A bérleti szerződés megkülönböztető jellemzői:

magánszemélyekkel kötött;
nem igényel állami regisztrációt;
a maximális szabadságvesztés - 5 év;
a bérleti jogviszony a bérbeadó kezdeményezésére idő előtt csak bírósági eljárás keretében, korlátozottan mondható fel;

Videó

Ha magad választasz lakást

Ha egy speciális apróhirdetési webhelyen vagy a közösségi hálózatokon található csoportokon keresztül keres lakást, fennáll a veszélye annak, hogy csalókkal találkozik. Ahhoz, hogy ne dőljön be a trükkjeiknek, több fontos pontra kell figyelnie.

1. Átlagos lakásbérlési költség az Ön kritériumai szerint

A túl „édes” hirdetések gyakran hamisak. Tágas, modern felújítással a város központjában, egy perc sétára a metrótól és fillérekért? Nagyon kétes javaslat.

2. Kérjük, utalja át az előleget a kártyára

Ez a pont gyakran következik az előzőből. Felhívsz egy neked tetsző hirdetést, azt mondják, hogy annyi érdeklődő, majd azt kérik, utalj át legalább pár ezret, hogy a lakás a tiéd maradjon. Ez ne tévesszen meg: most beszélt egy csalóval.

Soha ne utaljon át pénzt idegeneknek letétként személyes találkozás nélkül.

3. A lakásról készült fényképek hitelessége

A hirdetésben szereplő információk pontosságának biztosítása érdekében ellenőrizze a lakásról készült fényképek hitelességét. Ez megtehető például a Google képkeresőn keresztül.

Ha ugyanazt a lakást több lakásbérlő oldalon is kifüggesztik, az nem nagy baj. Más kérdés, ha fényképek keringenek az interneten, és a leírás, a lakás címe és a kapcsolattartó időről időre gyökeresen megváltozik.

4. A lakásról készült fényképek hiánya

A fényképek nélküli hirdetések legalábbis furcsán néznek ki. Ez a legtöbb esetben azt jelenti, hogy valami nincs rendben a lakással, vagy egyáltalán nem létezik ilyen élettér.

5. Hirdetés gyakorisága

Előfordul, hogy irigylésre méltó gyakorisággal jelenik meg és tűnik el ugyanaz a hirdetés a kiadó lakásra vonatkozóan. Két hete a lakást kiadták, majd bérbe adták, és egy hónappal később még mindig működik. És így tovább egy körben.

Persze lehet, hogy nem a tulajdonossal van a probléma, hanem a bérlőkkel. Nos, az ember szerencsétlen, ha bérlőkről van szó, és ez minden. A gyakran felvillanó reklámok azonban riasztóak.

6. Kapcsolattartó személy

Ki foglalkozik a kiadó lakások kérdésével? Maga a tulajdonos vagy az ingatlanos? Ha nem szeretne a havi törlesztőrészlet felének vagy akár teljes összegének megfelelő jutalékot fizetni, akkor az ingatlanos hirdetések nem neked valók.

Ha felveszi a kapcsolatot egy ingatlanossal

Az ingatlanosok megkönnyíthetik az életét, és segítenek megtalálni álmai lakását. Vagy lekoptathatják az idegeidet, kiüríthetik a pénztárcádat, vagy elvesztegethetik az idejét. Ilyenkor érdemes óvatosnak lenni.

1. Az ingatlanos nem tudja megnevezni azt a céget, ahol jelenleg alkalmazott, vagy ahol korábban dolgozott

Ha egy ingatlanügynök azt állítja, hogy egy ügynökség alkalmazottja, közvetlenül a céghez fordulhat ennek tisztázása érdekében.

Ha az ingatlanos magánvállalkozó, minden esetben közölnie kell legalább néhány céggel, ahol korábban dolgozott. Ha ezzel nehézségeid vannak, akkor lehet, hogy egy csaló áll előtted.

2. Az ingatlanost nem érdekli, hogy ki és milyen összetételben fog lakni a lakásban

Szinte minden tulajdonosnak van legalább hozzávetőleges elképzelése arról, hogy kit tekint bérlőnek, és erről értesíti az ingatlanost. Ha egy beszélgetés során nem kérdezik a lakók számáról, az állatok jelenlétéről és az állandó munkáról, ez intő jel.

3. Az ingatlanos nem szakértő a saját területén.

Nehéz elképzelni, hogy egy ingatlanos nem tudja, hogyan írjon nyugtát a pénzről vagy hogyan töltse ki a bérleti szerződést. És ha még mindig nem tudja, akkor ez nem ingatlanos.

4. Szerződéskötés előtt jutalékot kell fizetni

Az ingatlanos csak az ügylet megkötése után kap jutalékot. Ha előre kell fizetni, ne add fel és ne utalj át pénzt.

5. Az ingatlanos csak egy lakással foglalkozik

Általában egy ingatlanközvetítőnek több ingatlanja van folyamatban. Gyanús, ha egy szakember minden idejét csak egy lakásnak szenteli. Próbálja meg beírni a telefonszámot a böngésző keresősávjába, és nézze meg, hány hirdetést kap.

6. Az ingatlanos egy hírügynökség alkalmazottjaként mutatkozik be

Felajánlják, hogy jöjjön el az irodába, írjon alá szerződést, és jutalék fizetése után hozzáférjen a tulajdonosok adatbázisához.

Az ingatlanos nem megy veled megnézni a lakást és találkozni a tulajdonossal, sőt, ha a kapott adatbázisból bárkihez eljut, a találkozó előzetes egyeztetése után a bérbeadó az utolsó pillanatban mindent lemond.

Ebben az esetben nem lesz lehetőség a pénz visszaküldésére, mert Ön aláírta az információs szolgáltatások nyújtásáról szóló megállapodást. Az igazságosság elérése érdekében kapcsolatba léphet ügyvédekkel, és megpróbálhat kérelmet benyújtani a bírósághoz. A sikeres eredményt azonban senki sem garantálja. Ezért alaposan tanulmányozza át az összes dokumentumot, amelyen aláírja.

2. szakasz. Első kapcsolatfelvétel a tulajdonossal

Ön szerint az ideális megoldást választotta, és az ünnepléshez hívjon, hogy megbeszéljük a találkozót. Először is győződjön meg arról, hogy valóban a tulajdonossal beszél, és nem egy ingatlanossal vagy bárki mással. Még akkor is, ha a hirdetésben jelezték, hogy a lakás közvetlen kiadó.

Tegyen fel néhány kérdést a gazdájának. Például merre néznek a lakás ablakai, vagy melyik emeleten van.

Ha valaki tétovázik, akkor talán megpróbál becsapni. A tulajdonos késedelem nélkül válaszol az ilyen kérdésekre.

Ha úgy érzi, hogy minden rendben van, nézze meg a hirdetésben szereplő információkat: ellenőrizze a költségeket, a kaució szükségességét és az utolsó havi befizetést. Tudja meg, mennyi időre adják bérbe a lakást, és hogy a metróig való séta valóban 10 perc, és nem 30. Általában beszélje meg az Ön számára fontos árnyalatokat.

3. szakasz. A ház ellenőrzése

Értékelje a bejáratot. Állapota sokat elmondhat a ház lakóiról - potenciális szomszédairól.
Próbáld meg meglátogatni a szomszédaidat, és kérdezd meg, ki lakott az előtted lévő lakásban. Célszerű ezt a tulajdonossal közösen megtenni: ha a szomszédos lakások lakói nem új lakók, akkor felismerik a gazdáját, és ismét meggyőződhet arról, hogy ő a tulajdonos.
Gondosan ellenőrizze a fürdőszobát, különösen a vízvezetéket. Ha egy csap szivárog, érdemes ezt azonnal jelezni a tulajdonosnak.
Ellenőrizze a bútorok állapotát és mérje fel kopását.
Ügyeljen az aljzatok elhelyezkedésére. Lehet, hogy át kell rendeznie a bútorait.
Ha van állata, ellenőrizze, hogy az előző lakóknak volt-e macskája vagy kutyája.
Szánjon időt az összes használni kívánt készülék és készülék bekapcsolására.
Ellenőrizze az összes kapcsolót a lakásban.
Érdeklődjön az internet elérhetőségéről.
Ellenőrizze a zárakat, hogy ne kelljen az ajtó előtt várnia, amíg beengedik. Ha több zár is van, de csak az egyikhez kapja meg a kulcsot, derítse ki az okát. A tulajdonos azt mondhatja, hogy a zár régóta feltört és nem volt használva. Ragaszkodjon a cseréhez vagy javításhoz, és kérje a teljes kulcskészletet.
Győződjön meg arról, hogy a mérők tömítései sértetlenek.
Ellenőrizze az erkélyajtók és ablakok állapotát, ha nem szeretne télen megfagyni.
Értékelje az egész lakást.

Ha a fentiek egyike sem zavarja Önt a lakásban, folytathatja a megállapodás megkötését.

4. szakasz. Megállapodás megkötése

Milyen tulajdonosi dokumentumokat kell ellenőrizni?

Ha a lakásnak egy tulajdonosa van

A bérleti szerződés megkötésekor kérje meg a tulajdonost, hogy mutassa meg:

útlevél;
tulajdonosi igazolás vagy kivonat az Egységes Állami Ingatlannyilvántartásból.

Meg kell győződnie arról, hogy a lakás annak a személynek a tulajdona, aki a lakás tulajdonosaként mutatkozott be.

A csalás egyik leggyakoribb típusa a piacon, ha valaki másnak adják ki a lakást. Lakást bérelhet a lakás tulajdonosának egy bizonyos „barátja”, aki csak pár napra telepedett le benne.

Arthur Ustimov, az Arendatika lakásbérleti menedzsment szolgáltatás alapítója és vezérigazgatója

Ha nem ellenőrizte a tulajdoni dokumentumokat, nemcsak pénzt veszíthet, hanem azt is, hogy az utcán marad.

Ha több tulajdonos van

A lakás bérbeadásához az útlevélen és a tulajdonjogot igazoló okiraton kívül minden tulajdonostól, valamint a lakásba bejegyzettektől írásbeli hozzájárulást kell kérnie.

Ha egy távoli rokon van bejelentve a lakásba, akkor eljöhet az Ön bérelt otthonába és ott is maradhat. Ebben az esetben a bérleti szerződés érvényes lesz, de senki nem tilthatja meg, hogy a lakásba bejegyzett személy ott lakjon.

Ha a lakás házastársak tulajdonában van

Először azt kell kitalálnia, hogy a lakás közös vagy közös tulajdonban van.

Ivascsenko Srbui Sargisovna, az Európai Jogi Szolgálat vezető jogásza

A biztonság kedvéért tájékozódhat a házassági szerződés létezéséről, és elolvashatja annak feltételeit. Ha a lakás az egyik házastársé, akkor a másik hozzájárulása nem szükséges. Ha közös tulajdonban van, akkor minden tulajdonos beleegyezése szükséges.

Mire kell figyelni a szerződéskötéskor

A bérleti szerződés egy olyan dokumentum, amely segít elkerülni a felesleges konfliktusokat, ezért nagyon fontos, hogy felelősségteljesen megkösse. A Lifehacker már elmondta, hogyan kell, ezért csak a legfontosabb pontokra koncentrálunk.

Kötelező adatok

A megállapodás tárgya egy lakás. Meg kell adnia a teljes címet, területet és a szobák számát.
A megállapodás felei az ingatlan tulajdonosa (vagy közjegyzői meghatalmazással rendelkező képviselője) és a bérlő.
Útlevél adatai és a regisztráció helyére vonatkozó információk - mind a lakás tulajdonosa, mind a bérlő.

A szerződés időtartama és a fizetési eljárás

Tüntesse fel a szerződés időtartamát és azt az időszakot, amely alatt a bérleti díjat köteles fizetni. Kérjük, vegye figyelembe a fizetési eljárás megsértésének szankcióit. Például előfordulhat, hogy egy hetes idő áll rendelkezésére a tartozás törlesztésére, ami után a tulajdonosnak teljes joga van kihozni a lakásból.

Rögzíteni kell a fizetés tényét: készpénzes fizetéskor nyugtát kérni a tulajdonostól, kártyára utaláskor pedig bankszámlakivonatot kérni.

A fizetés céljának tartalmaznia kell a szerződésedre mutató hivatkozást. Például: 2018. január 1-jén kelt 1. számú bérleti szerződés szerinti fizetés 2018. júniusra.

Ezenkívül a szerződésben fel kell tüntetni azt az összeget, amelyet bejelentkezéskor átutalt a tulajdonosnak. Ez magában foglalhatja a tartózkodás első és utolsó hónapjának kifizetését, valamint kauciót – ez a garancia arra, hogy ha a bérlő kárt okoz az ingatlanban, a lakástulajdonos anyagi kártérítést kap.

A tulajdonos az óvadék teljes összegét vagy annak egy részét az okozott kár mértékétől függően megtarthatja. Ha a lakás átvizsgálásakor minden rendben van, az óvadékot teljes egészében visszajárja a bérlő. A szerződés megkötésekor mindkét fél számára kényelmes letéti összegről állapodnak meg.

Kilakoltatási eljárás

Különös figyelmet kell fordítani a lakásból való kilakoltatás szabályaira. Kényelmesnek kell lenniük mindkét oldalon.

Néha a szerződések azt írják elő, hogy a bérlőnek csak néhány nap áll rendelkezésére, hogy elköltözzön és új lakást keressen. És egyes bérleti szerződések még büntetést is tartalmaznak, ha a bérlő egy bizonyos ideig rövidebb ideig tartózkodik.
Arthur Ustimov, az Arendatika lakásbérleti menedzsment szolgáltatás alapítója és vezérigazgatója

Tulajdonosi látogatások gyakorisága

A tulajdonos gyakori váratlan látogatásai kevés örömöt okoznak. Nem tilthatja meg azonban, hogy meglátogassa a saját lakását. Beszéljétek meg a látogatások gyakoriságát, amely mindkettőtök számára kényelmes, adja meg, hogy a tulajdonos mennyi ideig értesítse Önt, és rögzítse a megállapodásokat egy dokumentumban.

Kommunikációs csatornák

A szerződésben fel kell tüntetni mindkét fél email címét vagy telefonszámát, a választott kommunikációs csatornától függően. Jobb, ha mindkettőt megteszi, csak a biztosság kedvéért.

Ne törölje a bérbeadóval folytatott levelezést, hogy nézeteltérés esetén hozzá tudjon fordulni.

Értékleltár és mérőállás

A szerződéshez csatolt lakásátvételi és átadási okiratnak tartalmaznia kell az értékleltárt. Ha bejelentkezéskor kauciót fizetett, fennáll annak a veszélye, hogy azt nem kapja vissza. Az egész lakást meg kell nézni. És minél körültekintőbben, annál jobb. Már tudja, milyen szempontokra kell összpontosítania egy lakás átvizsgálásakor.

A legbiztonságosabb az, ha lefényképezi az összes észlelt hibát, hogy azokat ne tulajdonítsák Önnek, amikor távozik. A fényképek pedig kinyomtathatók és csatolhatók az aktushoz.

Kötelező, hogy az aktusnak rögzítenie kell az egyéni víz- és villanyórák leolvasását a bejelentkezéskor.

Javítások, tervezett változtatások a lakásban

Készítsen listát az ingatlanon tervezett változtatásokról, valamint a megvásárolni kívánt berendezésekről vagy bútorokról. Egyezzen meg a maximális összegben, és döntse el a fizetés módját: csak a tulajdonos, Ön vagy 50/50.

Az elválaszthatatlan és szétválasztható fejlesztések feltételeit ajánlatos a szerződésben előzetesen rögzíteni, vagy később kiegészítő megállapodást kötni. Ebben az esetben célszerű a szerződésben olyan záradékot rögzíteni, hogy a dolgokat a természetes elhasználódást figyelembe véve visszaadják a tulajdonosnak.
Arthur Ustimov, az Arendatika lakásbérleti menedzsment szolgáltatás alapítója és vezérigazgatója

A szerződésben tüntesse fel, hogy ki fizeti a háztartási gépek meghibásodását. Sajnos az első ellenőrzés során nem lehet 100%-ban biztos a készülékek abszolút üzemképességében, és nehéz lehet bizonyítani, hogy a meghibásodás természetes elhasználódás, nem pedig nem megfelelő működés miatt következett be.

Ha azt észleli, hogy a készülék az utolsó lábain van, mutassuk ezt a tulajdonosnak és együtt vizsgáljuk meg, majd rögzítsük a megállapodásokat egy dokumentumban. Ellenkező esetben, ha meghibásodás történik, szakember szakértelmére lehet szüksége annak bizonyítására, hogy nem Ön volt a felelős a meghibásodásért.

A lakásban lakni

Ne felejtse el a szerződésben feltüntetni azokat, akik veled együtt laknak majd a lakásban. És azt is tudassa velem, ha van. Nem szabad hazudnod az ilyen dolgokban: nagy valószínűséggel hazugságon kapnak, és a következmények nagyon szomorúak lesznek.

Milyen esetekben kell megtagadni a bérlést?

A legriasztóbb jelzés a tulajdonosi okmányok benyújtásának megtagadása. Nagy a valószínűsége annak, hogy nincs minden rendben a lakással.

Problémássá válhat az a lakás is, amelynek tulajdonosa túlságosan aggódik ingatlana miatt. Az ilyen tulajdonosok túl gyakran fordulhatnak Önhöz, hogy ellenőrizzék ingatlanuk biztonságát, ami természetesen kellemetlenséget okoz Önnek.
Arthur Ustimov, az Arendatika lakásbérleti menedzsment szolgáltatás alapítója és vezérigazgatója

Érdemes odafigyelni a tulajdonos viselkedésére. Riasztó a túlzott idegesség, valamint az indokolatlan kapkodás a szerződéskötéskor. Ha arra kérik, hogy a lehető leggyorsabban írja alá a dokumentumokat, és nem ellenőrizheti a háztartási készülékek használhatóságát és rögzítheti a hibákat, akkor ez egy másik csengő.

Szánjon rá időt, alaposan tanulmányozza át a szerződést, tegyen fel kérdéseket és beszélje meg a problémás kérdéseket. Ellenőrizze mindent, ami szükséges. Fontos számodra, hogy kényelmes legyen a lakásban élni, és minden nehézség a lehető legkisebb legyen. A tulajdonos azt szeretné, ha lakása megfelelő állapotban maradna, és nem kíván részt venni a rendszeres építkezésben. Értékelitek egymást – ez normális. És ebben az esetben helyes, ha elegendő időt hagyunk a papírmunkára és a lakás ellenőrzésére.

Ha úgy dönt, hogy bérel egy lakást vagy bérel egy lakást, alaposan tanulmányozza át az eljárás összes bonyolultságát, hogy később ne legyen probléma a tranzakció jogi elemével.

Ebben a cikkben részletesen ismertetjük, hogy a bérleti szerződés egyes résztvevőinek milyen dokumentumokat kell bemutatniuk, a megkötött szerződés nyilvántartásba vételének menetét, valamint a csalással járó veszélyeket.

○ Lakásbérlés és lakásbérlés.

A lakás bérlése és bérlése két különböző fogalom, amelyeket külön kódok szabályoznak.

"1. Lakásbérleti szerződés alapján az egyik fél - a lakóhelyiség tulajdonosa vagy az általa meghatalmazott személy (bérbeadó) - vállalja, hogy a másik fél (bérlő) számára az abban való tartózkodásért és használatért térítés ellenében lakást biztosít.
2. Jogi személyek részére bérleti vagy egyéb szerződés alapján lakóhelyiség adható birtokba és (vagy) használatba. A jogi személy lakóhelyiséget csak állampolgárok tartózkodására használhat (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 671. cikke, a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve).

Így a fő különbség a két típusú megállapodás között a szolgáltatás igénybevevőjének státusza. Bérleti szerződés köthető magánszemélyekkel. Ebben az esetben a megállapodás felei a bérbeadó (a lakóhelyiség tulajdonosa vagy meghatalmazottja) és a bérlő.

Lakóhelyiség bérleti szerződés keretében biztosítható, ha az ügyletben részt vevő egyik fél jogi személy. A megállapodás felei a bérbeadó (lakást biztosító) és a bérlő (bérlő).

○ Milyen dokumentumokra van szükség a bérbeadótól:

A bérbeadó lehet magánszemély vagy jogi személy. Minden esetben más és más az ügylet megkötéséhez szükséges dokumentumcsomag.

✔ Ha a bérbeadó magánszemély.

Ha egy állampolgár lakóhelyiséget bérel, biztosítania kell:

Útlevél.
A lakótér tulajdonjogát igazoló okirat (tulajdonjog, adásvételi szerződés vagy öröklési okirat).
Igazolás a közüzemi szolgáltatások fizetési hátralékának hiányáról (ehhez kivonatot kell vennie a Rosreestr-től).
Kataszteri útlevél (a kataszteri kamarából vagy a Rosreestrből vették).
Közjegyző által hitelesített írásbeli hozzájárulás a lakóhelyiség összes tulajdonosától, ha több van.
A gyám által hitelesített írásbeli hozzájárulás, ha a bérbeadó kiskorú vagy cselekvőképtelennek nyilvánították.
Hiteles meghatalmazás, ha a szerződést nem az ingatlan tulajdonosa köti.

A bérbeadó a szerződés megkötésekor köteles:

Átvételi és kézbesítési igazolás - ez a dokumentum lesz az alapja annak, hogy a szerződés lejártát követően ne legyenek jogi viták. Ez a tranzakció tárgya tényleges állapotának rögzítéséből áll, két példányban, amelyet a tranzakcióban résztvevő minden résztvevő aláír.
Az ingatlanleltár a törvény melléklete, és tartalmazza a helyiségekkel együtt bérbe adott dolgok pontos számának leírását (a tranzakcióban részt vevő mindkét fél aláírásával is).
Nyugta a helyiségek bérléséhez szükséges pénzeszközök átvételéről (szabad formában, mindkét fél által aláírva).

✔ Ha a bérbeadó egyéni vállalkozó.

Ebben az esetben a lakóteret bérlőnek biztosítania kell:

Útlevél.
Ingatlan bérbeadási jogot igazoló dokumentum (tulajdonjog, elsődleges bérleti szerződés vagy adásvételi szerződés).
A magánszemély egyéni vállalkozóként való állami nyilvántartásba vételéről szóló igazolás (közjegyzői hitelesített másolat).
A Szövetségi Adószolgálatnál történt regisztrációról szóló igazolás (közjegyző által hitelesített másolat).
Kivonat az Egyéni Vállalkozók Egységes Állami Nyilvántartásából (eredeti dokumentum, a kiállítás dátuma legkorábban 7 nappal a tranzakció megkötése előtt).
Bankszámla adatok (az egyéni vállalkozó pecsétjével és aláírásával hitelesített okirat formájában).
Rendelet a tűz- és elektromos biztonságért felelős személy kijelöléséről (az egyéni vállalkozó pecsétjével és aláírásával hitelesített másolat, amely tartalmazza a felelős személy elérhetőségét).

Ezenkívül ügyletkötéskor elő kell készítenie:

Ingatlan átvételi és átadási igazolás (két példányban a felek által aláírt és az egyéni vállalkozó pecsétjével ellátott dokumentum).
Ingatlanleltár - az ideiglenes használatra átadott, a lakóterületen található összes tárgy részletes listája, mennyiségük kötelező feltüntetésével (2 példány, a felek aláírása és az egyéni vállalkozó pecsétje).
Nyugta – bizonyítékul szolgál arra, hogy az egyéni vállalkozó megkapta a meghatározott összegű bérleti díját (szabad formában és a felek által aláírva).

✔ Ha a bérbeadó LLC.

Ha a lakóterületet jogi személy bérli, a bérbeadónak a jogi formától függetlenül elő kell készítenie:

A bérbe adott ingatlan tulajdonjogát igazoló dokumentum (elsődleges bérleti szerződés, tulajdonjog).
Igazolás a közüzemi szolgáltatások fizetési hátralékának hiányáról (ehhez kivonatot kell vennie a Rosreestrből vagy a Büntetőtörvénykönyvből).
Jogi személy állami bejegyzésének igazolása (közjegyző által hitelesített másolat).
Tanúsítvány a bejegyzett jogi személy adatainak a jogi személyek egységes állami nyilvántartásába történő felvételéről (közjegyző által hitelesített másolat).
A Szövetségi Adószolgálatnál történt regisztrációs igazolás (közjegyző által hitelesített másolat).
A jogi személyhez rendelt OKPO, OKATO, OKONH és egyéb kódok és besorolások (az LLC pecsétjével és igazgatójának aláírásával hitelesített másolat).
A Charta jelenlegi változata (közjegyző vagy a Szövetségi Adószolgálat által hitelesített másolat).
Alapítói szerződés (ha az alapítók száma több, mint egy) minden módosítással és kiegészítéssel (ha van), (közjegyző vagy a Szövetségi Adószolgálat által hitelesített másolat).
Az LLC összes változásának bejegyzési igazolása (kivonat a jogi személyek egységes állami nyilvántartásából) (közjegyző által hitelesített másolat).
A közgyűlés jegyzőkönyve (ha csak egy alapító van, akkor a határozat) az LLC vezetőjének kinevezéséről (az LLC pecsétjével és az igazgató aláírásával hitelesített másolat).
Igazolás a vezetővel kapcsolatos információknak a jogi személyek egységes állami nyilvántartásába való felvételéről (közjegyzői hitelesített másolat).
A vezető hivatalának átvételéről szóló végzés (közszervezeti pecséttel és a vezető aláírásával hitelesített másolat).
Kivonat a jogi személyek egységes állami nyilvántartásából (eredeti dokumentum, a kiállítás dátuma nem haladhatja meg az ügylet megkötése előtti 7 napot).
Banki adatok (az LLC pecsétjével és a vezető aláírásával hitelesített dokumentum formájában).
Tevékenységi jogosítvány, szükség esetén közjegyző által hitelesített másolat.
Meghatalmazás, ha az ügyletet olyan személy köti meg, aki a szervezet alapszabálya szerint ilyen cselekményekre nem jogosult (az eredeti dokumentumot a vezető hitelesíti), a meghatalmazásnak nemcsak bérleti szerződés megkötésére, hanem bérleti szerződés megkötésére is biztosítania kell a jogot. lakásátvételi és átadási aktus.
Az LLC vezetőjének útlevele, amely feltünteti kapcsolattartási telefonszámát.
Rendelet az elektromos berendezésekért és a tűzbiztonságért felelős személy kijelöléséről (az LLC pecsétjével és a vezető aláírásával hitelesített másolatok), feltüntetve a kijelölt személy elérhetőségeit.

A tranzakció megkötésekor a következőket is el kell készítenie:

Helyiség átvételi igazolás (2 példányban, a bérlő és az LLC vezetője által aláírva).
Az ideiglenes használatra átadott ingatlan leltár (2 példány, a bérlő és az LLC vezetőjének aláírása).

○ Milyen dokumentumok szükségesek a bérlőtől?

A tranzakció megkötéséhez a bérlőnek csak a személyazonosságát igazoló dokumentumot - állampolgári útlevelet - kell bemutatnia. Ha külföldi állampolgárról beszélünk, akkor érvényes útlevél szükséges, amely az országba érkezéskor minden megjegyzést vagy tartózkodási engedélyt tartalmaz. A tengerészeknek és a katonai személyzetnek tengerész útlevelet vagy katonai igazolványt kell bemutatniuk.

○ Albérleti szerződéshez szükséges dokumentumok.

Az albérleti szerződés a lakóterület bérlését foglalja magában.

„A lakás albérleti szerződés értelmében a bérlő a bérbeadó beleegyezésével az általa bérelt helyiség egy részét vagy egészét egy időre az albérlő használatába adja át. Az albérlő a lakóhelyiség használatára önálló jogot nem szerez. A bérlő továbbra is felelős a bérbeadó felé a lakásbérleti szerződés értelmében (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 685. cikkének 1. szakasza).

Az albérleti szerződés megkötésekor feltétlenül szükséges, hogy a lakóterület megfeleljen a jogszabályoknak (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 685. cikkének 2. szakasza), és legalább 12 négyzetméter. lakosonként.

Jelen megállapodás megkötéséhez a helyiség tulajdonosának és minden azon regisztrált személynek írásbeli hozzájárulása szükséges. A dokumentumot közjegyzői hitelesítéssel kell hitelesíteni. A bérbeadó a szerződés megkötésekor személyazonosító okmányt is bemutat (magánszemélyeknek útlevelet, jogi személyeknél regisztrációs igazolást). A munkáltató részéről - érvényes útlevél.

A helyiség átvételi igazolását és a dolgok leltárát is szükséges 2 példányban elkészíteni.

Mielőtt válaszolna a „Hogyan adjunk ki hivatalosan egy lakást” kérdésre, azt javasoljuk, hogy először válaszoljon egy másikra.

Miért adjam ki hivatalosan a lakásomat?

Nem fogunk a lelkiismeretedre apellálni, és azt mondjuk, hogy a törvény megszegése nem jó. Ehelyett vázoljuk fel azokat a főbb kockázatokat, amelyekkel az ingatlanát illegálisan bérbeadó személy szembesül:

Átverés. Ha illegálisan ad ki lakást, akkor olyan emberek kerülhetnek a lakásodba, akik teljesen mások, mint akiknek eredetileg kiadtad a lakást. Vagy ami még rosszabb, akár az otthonát is elveszítheti;
Előre nem látható kiadások. Ha nem határozza meg előre az összes költség (rezsi, telefon stb.) kifizetésének módját, akkor nem lesz könnyű például pénzt kapni a munkáltatótól a távoli, de távoli rokonaival folytatott telefonbeszélgetéseiért. szülőváros;
Anyagi kár. Szerződés nélkül hogyan tudod akkor bizonyítani, hogy a bérlő érkezése előtt volt még egy tv a lakásban, nem 4, hanem 5 árnyalat volt a csilláron, és nem volt folt a szőnyegen?
Problémák a törvénnyel. A hatályos jogszabályok nem írnak elő felelősséget a „lakás szerződés nélküli bérbeadásáért”, ugyanakkor vannak szabályok az adóbevallás elmulasztásáért ( Művészet. 119 Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve) és az adók elmulasztása. Továbbá felhívjuk a figyelmet arra, hogy az adó elmulasztásáért pénzbírságot ( Művészet. 119 Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve), és a büntetőjogi felelősség ( Művészet. Az Orosz Föderáció Büntető Törvénykönyvének 198. cikke).

Reméljük, most már hajlamos legálisan bérbe adni lakásokat.

Mielőtt azonban elkezdené felajánlani lakását barátainak, vagy hirdetéseket tesz közzé az interneten, javasoljuk, hogy ismerkedjen meg néhány szabályozási dokumentummal, és végezzen bizonyos számításokat.

Bevételek, kiadások és adók elemzése

Jövedelem

Mindenki keresni akar a tevékenységéből, ez alól a bérleti díj sem kivétel. Annak érdekében, hogy meghatározzuk potenciális bevétel, hasonló bérleti ajánlatokat tekinthet meg: a környéken található apartmanok megközelítőleg ugyanolyan állapotban vannak, például .

Adók

Tehát a bevétel összege megközelítőleg egyértelmű, most döntsünk költségek: , és tulajdon (ha jónak látja), és persze, . Ami az adókat illeti, a teljes kép érdekében javasoljuk, hogy olvassa el a témával kapcsolatos cikkeket portálunkon. Itt egyszerűen megjegyezzük, hogy ha lakást bérel, van többféle adózási lehetőség, így teljesen lehetséges kiválasztani a legjobb megoldást:

Egyéni fizetés;
Egyéni vállalkozó az általános adózási rendszerben (szja fizetés);
- Ch. 26.2 Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve;
Egyéni vállalkozó használja - Ch. 26.5 Az Orosz Föderáció adótörvénye.

Az egyszerűség és az áttekinthetőség érdekében használhatja az általunk elkészítettet az Ön számára releváns adatok megadásával.

Mint látható, az adózás tekintetében nagyobb választási lehetőséget biztosítanak az egyéni vállalkozóknak. A magánszemélyek és egyéni vállalkozók lakásbérlésének jellemzőiről cikkünkben található részletesebb információ .

Kapcsolatok az adóhatósággal

A bérleti szerződés szerinti fizetés megérkezését követően adófizetési kötelezettség keletkezik. Nemcsak magát az összeget kell befizetni, hanem be kell nyújtani az adóhatósághoz is dokumentumokat, megerősítve, hogy ezt az összeget helyesen számították ki.

Az adóbevallási űrlapokat jóváhagyják Az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériuma. Az adóhatóság azt is megkövetelheti, hogy nyújtsa be magát a szerződést és a fizetés kézhezvételét igazoló dokumentumokat.

Sem a magánszemélynek, sem bizonyos esetekben még az egyéni vállalkozónak sem kell „teljes” számviteli nyilvántartást vezetnie, mint a jogi személyeknek. De még mindig vannak számviteli követelmények. Például az egyszerűsített adózási rendszert alkalmazó egyéni vállalkozóknak bevételi és kiadási könyvelést kell vezetniük ( 346.24 Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve). A fizetés beérkezésének tényét minden esetben nyugtával vagy bankszámlakivonattal kell rögzíteni, ha a fizetés banki átutalással történik.

A probléma elkerülése érdekében bármikor igénybe veheti szolgáltatásainkat:

magánszemélyeknek és

Nem csak árt, hanem haszon is

Az ingatlanok legális bérbeadásával és az utána történő adófizetéssel nem csak maguknak az adóknak a költségei merülnek fel, hanem... lehetőséget kap arra, hogy kilépjen a „fekete bérleti díj” kapcsán felmerülő, teljesen más kockázati zónából, amikor konfliktushelyzetben nem fordulhat a rendőrséghez vagy a bírósághoz. Fellebbezés a törvényekre és azok megsértésére.

Legálisan bérelve Ön nem fél a bérlő fenyegetésétől, hogy bejelenti a Szövetségi Adószolgálatnak, hogy a lakásban 40 illegális bevándorló lakóhelyének felelőssége Önt terheli, nem pedig a felelős bérlőt. Ha az Ön tulajdonában vagy a szomszédaiban bekövetkezett károk megsérülnek, akkor ezt a kérdést bírósági úton, stb.

A közvetett helyzetek mellett közvetlen előnyök is származnak a bérleti viszonyok formalizálásából. Így például bizonyos helyzetekben lehet jelentkezni vagy a kereskedelmi tevékenységben használt ingatlanok adókedvezményei.

Egyéb kiadások

Most, hogy foglalkoztunk az adókkal, nem csak ezek a költségek. Amit érdemes kiértékelni, direkt rajzás az ingatlanok bérbeadásáról. Amikor úgy dönt, hogy ingatlant bérel, vállalkozóvá válik, és ezért úgy kell kezelnie, mint egy vállalkozást.

Minimálisra kell csökkentenie a lakás, vagyontárgyak, valamint a harmadik felek esetleges károsodásának kockázatát. Ezt a kockázatot akár egy biztosítóhoz fordulva (csak biztosítási kötvény vásárlásakor mindenképpen győződjön meg arról, hogy a bérelt lakásra kiterjed a biztosítási esemény) vagy önállóan tartalékot képez az előre nem látható eseményekre. Erről bővebben egy külön cikkben olvashat.

Illetve az ingatlan bérbeadásakor ne feledje, hogy a bérlők a lakásban élve természetes elhasználódásnak vannak kitéve, és akármilyen takarosak és tisztességesek is, és több éves bérbeadás után is. , a lakás kozmetikai javítást igényel. Ön dönti el, hogy létrehoz-e tartalékot ezekre a célokra, de észben kell tartania, hogy ilyen igény mindenképpen felmerül.

Bérleti jóváhagyás

Reméljük, hogy a fenti számítások eredményeként Ön nyereséges és továbbléphetünk a következő pontra. Döntse el, hogy miben és kivel kell megállapodni a lakásbérleti jog megszerzéséhez. Ezt a témát cikkekben és . De hogy ne terheljük sok linkkel, az alábbiakban egy táblázat látható, amely egyértelműen bemutatja, hogy melyik esetben milyen hozzájárulás szükséges.

	Megállapodás minden tulajdonos	Bérbeadó hozzájárulása	Mindenki beleegyezése tagjaid családok, együtt élni veled	A szobatársak beleegyezése
Saját lakás	Igen	–	–	–
Önkormányzati lakás	–	Igen	Igen	–
Privatizált szoba be kommunális lakás	Igen	–	–	Igen
Nem privatizált szoba be kommunális lakás	–	Igen	Igen	Igen
Szoba egy nem privatizált lakásban	–	Igen	Igen	–
Szoba be privatizálták lakás	Igen	–	–	–

További részletek a megállapodásról

Melyik szerződést érdemes választani?

Meghatározta, kinek a hozzájárulása szükséges, és valószínűleg már tudja, hogyan szerezheti meg. Itt az ideje, hogy áttérjünk a lízingbejegyzés talán legfontosabb részére - a megállapodásra.

Természetesen magát a szerződést meg kell állapodnia és aláírnia a munkáltatóval/bérlővel. De hasznos lesz előre meghatározni, hogy milyen megállapodást kell kötni.

Folytatás

Ahhoz, hogy legálisan bérbe adhassa otthonát, kétségtelenül meg kell tanulnia néhány jogi normát, különösen a polgári törvénykönyvet és az adótörvényt. Esetleg speciális fórumokon keressen választ kérdéseire.

Másrészt viszont a jogszabály a törvényes jogaink és érdekeink védelmét szolgálja, és megfelelő alkalmazásával magunknak is hasznot húzhatunk, és csökkenthetjük a kockázatokat.

Ebben a cikkben megpróbáltuk elmondani, hogyan lehet helyesen bérbe adni egy lakást a döntéstől az adófizetésig. Sajnos lehetetlen egy cikkben bemutatni az összes magánbérleti eset minden árnyalatát, az információ mennyisége túl jelentős. De részletesebb információ portálunk megfelelő részein érhető el.

Hasznos lehet elolvasni: