Rishikimi i tregut të pasurive të paluajtshme me pakicë tremujori i tretë. Situata e përgjithshme e tregut

Analistët e Colliers International kryen një studim tregu pasuri të paluajtshme komerciale Moska dhe identifikoi tendencat kryesore në tregun e zyrave.

Ofertë në tregun e zyrave të kapitalit

Vëllimi i furnizimit ekzistues në fund të tremujorit të tretë arriti në 17.23 milionë m2, nga të cilat 3.96 milionë m2 janë të klasit “A”. Në tremujorin e tretë tregu u shtua 75 mijë m2, gati 3.5 herë më shumë se në gjysmën e parë të vitit. Dy nga katër objektet që u shfaqën i përkasin klasës "A", pjesa tjetër - në segmentin "B+"/"B-". Në të njëjtën kohë, që nga fillimi i vitit, vëllimi i komisioneve rezultoi të jetë një vlerë rekord e ulët (95,000 m2) për vënien në punë të furnizimit me zyra për tre tremujorët e parë të vitit gjatë pesë viteve të fundit. .

Në fakt, norma përfundimtare e rritjes do të varet nga vënia në punë e dy kullave si pjesë e Qendrës Ndërkombëtare të Biznesit të qytetit të Moskës, pasi ato përbëjnë 70% të vëllimit të inputit të planifikuar deri në fund të vitit.

Nëse do të merret dokumentacioni për vënien në punë për të gjitha objektet e shpallura deri në fund të vitit 2017, rritja totale vjetore mund të jetë 450-465 mijë m2.

Kërkesa për zyra në Moskë

Pavarësisht gjysmës së parë të dobët të vitit, dinamika dhe cilësia e marrëveshjeve të lidhura në tremujorin e tretë sugjerojnë një rigjallërim të kërkesës.

Në tre tremujorët e parë, vëllimi i përgjithshëm i hapësirave të zyrave të dhëna me qira dhe të blera arriti në 826,000 m2, që është 30% më i lartë se shifra për të njëjtën periudhë të vitit 2016.

Numri i përgjithshëm i transaksioneve të qirasë dhe blerjes u rrit me 2 herë: aktiviteti përsa i përket marrjes me qira dhe blerjes u demonstrua nga të dyja kompanitë e vogla që merrnin me qira zyra më pak se 200 m2, dhe ato të mëdha që kërkonin më shumë se 10,000 m2 për t'u akomoduar ato.

Pjesa e transaksioneve që përfshijnë rinegocim dhe rishikim të kushteve të qirasë vazhdon të bjerë. Më shumë se 80% e vëllimit të përgjithshëm lidhet me zhvendosjet e kompanive.

Ndër transaksionet më të mëdha në tremujorin e tretë 2017 ishin dhënia me qira nga Eksmo e 23,000 m2 në qendrën e biznesit Poklonka Place, dhënia me qira nga Tele2 e një zyre me sipërfaqe 13,100 m2 në parkun e zyrave Comcity, marrja me qira nga Technoserv prej 12,000 m2 në lagjen e biznesit Novospassky Dvor, marrja me qira nga Deutsche Bank prej 8,200 m2 në qendrën e biznesit Aquamarine III dhe qiraja paraprake nga Europlan prej 8,000 m2 në qendrën e biznesit Oasis.

Hapësirë ​​zyre e lirë në Moskë

Norma mesatare e vendeve të lira të punës në treg nuk ka pësuar ndryshime të rëndësishme. Vëllimi i furnizimit të lirë të prezantuar u kompensua nga përthithja neto e moderuar. Norma mesatare e tregut të vendeve të lira të punës ishte 11.2%. Në vlerë absolute ofrohen me qira dhe shiten 1.9 milionë m2. Në strukturën e furnizimit të lirë, 32% formuan klasën “A”, 50% – “B+” dhe 17% – “B-”.

Për shkak të mungesës së blloqeve të mëdha të zyrave (më shumë se 10,000 m2) në ndërtesa me cilësi të lartë me vendndodhje të përshtatshme, është krijuar praktika e lidhjes së marrëveshjeve paraprake të qirasë. kompanitë e mëdha në objektet në ndërtim: rreth 30% e hapësirave të zyrave në qendrat e biznesit të vëna në përdorim që në fillim të vitit dhe të planifikuara për t'u vënë në punë deri në fund të vitit nuk ofrohen më në treg. Në të njëjtën kohë, pronarët e disa pronave vazhdojnë të shtyjnë datën e vënies në punë deri në nënshkrimin e Paraqirasë me qiramarrësin e ankorimit.

Vëllimi ekzistues i hapësirave të disponueshme për zyra është i shpërndarë në mënyrë të pabarabartë dhe disa nëntregje karakterizohen nga mungesa e furnizimit cilësor.

Çmimet e shitjes për zyra në kryeqytet

Në segmentin e shitjeve, tendencat nga fillimi i vitit vazhdojnë: vëllimi i ofertës me cilësi të lirë mbetet i vogël, çmimet e ekspozuara të shitjes janë të qëndrueshme. Në të njëjtën kohë, që nga mesi i vitit tashmë ka një konvertim të interesit ekzistues në transaksione reale - numri i transaksioneve për blerjen e hapësirave për zyra më pak se 200 m2 është rritur në krahasim me të njëjtën periudhë të vitit 2016.

Treguesit e kostos në zonat e largëta nga Qarku Qendror, pranë Unazës së Tretë të Transportit, janë 180,000 rubla/m² për klasën "A" dhe 150,000 rubla/m² për klasën "B+". Pronat e vendosura në një distancë nga Unaza e Tretë e Transportit drejt Unazës së Moskës ofrohen sot me një mesatare prej 170,000 rubla/m² në klasën "A" dhe 115,000 - 130,000 rubla/m² në klasën "B+"/"B". ”-”.

Ofrohen zyra të shtrenjta në rajonet qendrore qytete me një kosto mesatare prej 315,000 rubla/m² për klasën "A" dhe 265,000 - 275,000 rubla/m² për klasat "B+"/"B-". Në kullat e MIBC Moscow City, ofertat variojnë në rangun prej 245,000 - 450,000 rubla/m².

Çmimet e qirasë për hapësira zyre në Moskë

Tremujori i tretë i vitit 2017 u karakterizua me norma të qëndrueshme të qirave. Tradicionalisht, në treguesin e kursit të dhënë janë vërejtur luhatje për shkak të luhatshmërisë së kurseve të këmbimit. Tregu mbetet ende në rubla.

Pati një ndryshim të vogël lokal në tarifat e kërkuara të qirasë së rublave sipas zonës dhe klasës, por kjo rriti pak nivelin mesatar të tregut - brenda 1-3%. Në Qarkun Qendror, tarifat e dhëna të qirasë për zyrat e klasës "A" arritën në 30,785 rubla/m²/vit, për zyrat e klasës "B+" - 20,240 rubla/m²/vit.

Norma e dhënë bazë e qirasë së zyrës në dollarë amerikanë për klasën "A" është 440 $/m²/vit, në rubla – 25,831 rubla/m²/vit. Norma bazë e dhënë e qirasë në dollarë amerikanë për klasën "B+"/"B-" është 219 $/m²/vit, në rubla – 12,817 rubla/m2/vit.

Tendencat dhe parashikimet për zhvillimin e tregut të zyrave në Moskë

Zhvilluesit shpallën 370,000 m2 për vënien në punë në tremujorin e katërt, nga të cilat 340,000 m2 korrespondojnë me klasën "A". Nëse planet e deklaruara zbatohen, vëllimi vjetor i ndërtimeve të reja në vitin 2017 do të rritet me 50% në krahasim me vitin 2016.

Objektet kryesore të shpallura për funksionim në tremujorin e katërt 2017

Shfaqja e objekteve të klasës A nuk do të ketë një ndikim të rëndësishëm në vëllimin e furnizimit falas në këtë segment, për faktin se tashmë sot në tre nga katër qendrat e biznesit të klasës A ka mesatarisht jo më shumë se 10% falas.

Nëse vënia në punë e objekteve të Qendrës Ndërkombëtare të Fëmijëve Moskë-City shtyhet për në vitin 2018, rritja e furnizimit të ri, përkundrazi, do të jetë 40% më e ulët se shifra e vitit të kaluar (d.m.th. 197,000 m2), e cila do të reflektohet gjithashtu. në një rritje të përqindjes së vendeve të lira të punës nga 10% e pritur në 11.5%.

Duke marrë parasysh se në dy tremujorët e fundit rritja e vëllimit të transaksioneve ishte 65% dhe 75%, dhe në fund të vitit zakonisht mbyllet një hapësirë ​​e konsiderueshme, vëllimi i përgjithshëm i kërkesës mund të arrijë në 1.0-1.1. milion m2. Pavarësisht se vëllimi i pritshëm i kërkesës mund të jetë më i lartë se vlerat e viteve 2014-2016, ai është ende më i vogël se vlerat e para krizës.

Në fund të vitit, tregu do të pësojë një ulje të ndjeshme të hapësirave të lira dhe një rritje graduale të tarifave të qirave.

Ulja e vëllimit të ofertës cilësore, veçanërisht në segmentin e blloqeve të mëdha, në sfondin e dinamikës pozitive të kërkesës, do të rrisë gradualisht normat në klasat "A" dhe "B+", të cilat, megjithatë, do të jenë më të dukshme në vitin 2018. .

Analistët nga Colliers International kryen një studim të tregut të pasurive të paluajtshme komerciale të Moskës dhe identifikuan tendencat kryesore në tregun e zyrave, tregun e shitjes me pakicë në rrugë, si dhe në tregun e magazinës së rajonit të kryeqytetit.

Pasuri të paluajtshme për zyra në Moskë

Ofertë në tregun e zyrave të kapitalit

Vëllimi i furnizimit ekzistues në fund të tremujorit të tretë arriti në 17.23 milionë m2, nga të cilat 3.96 milionë m2 janë të klasit “A”. Në tremujorin e tretë tregu u shtua 75 mijë m2, gati 3.5 herë më shumë se në gjysmën e parë të vitit. Dy nga katër objektet që u shfaqën i përkasin klasës "A", pjesa tjetër - në segmentin "B+"/"B-". Në të njëjtën kohë, që nga fillimi i vitit, vëllimi i komisioneve rezultoi të jetë një vlerë rekord e ulët (95,000 m2) për vënien në punë të furnizimit me zyra për tre tremujorët e parë të vitit gjatë pesë viteve të fundit. .

Në fakt, norma përfundimtare e rritjes do të varet nga vënia në punë e dy kullave si pjesë e Qendrës Ndërkombëtare të Biznesit të qytetit të Moskës, pasi ato përbëjnë 70% të vëllimit të inputit të planifikuar deri në fund të vitit.

Nëse do të merret dokumentacioni për vënien në punë për të gjitha objektet e shpallura deri në fund të vitit 2017, rritja totale vjetore mund të jetë 450-465 mijë m2.

Kërkesa për zyra në Moskë

Pavarësisht gjysmës së parë të dobët të vitit, dinamika dhe cilësia e marrëveshjeve të lidhura në tremujorin e tretë sugjerojnë një rigjallërim të kërkesës.

Në tre tremujorët e parë, vëllimi i përgjithshëm i hapësirave të zyrave të dhëna me qira dhe të blera arriti në 826,000 m2, që është 30% më i lartë se shifra për të njëjtën periudhë të vitit 2016.

Numri i përgjithshëm i transaksioneve të qirasë dhe blerjes u rrit me 2 herë: aktiviteti përsa i përket marrjes me qira dhe blerjes u demonstrua nga të dyja kompanitë e vogla që merrnin me qira zyra më pak se 200 m2, dhe ato të mëdha që kërkonin më shumë se 10,000 m2 për t'u akomoduar ato.

Pjesa e transaksioneve që përfshijnë rinegocim dhe rishikim të kushteve të qirasë vazhdon të bjerë. Më shumë se 80% e vëllimit të përgjithshëm lidhet me zhvendosjet e kompanive.

Ndër transaksionet më të mëdha në tremujorin e tretë 2017 ishin dhënia me qira nga Eksmo e 23,000 m2 në qendrën e biznesit Poklonka Place, dhënia me qira nga Tele2 e një zyre me sipërfaqe 13,100 m2 në parkun e zyrave Comcity, marrja me qira nga Technoserv prej 12,000 m2 në zonën e biznesit Novospassky Dvor, marrja me qira nga Deutsche Bank prej 8,200 m2 në qendrën e biznesit Aquamarine III dhe qiraja paraprake nga Europlan prej 8,000 m2 në qendrën e biznesit Oasis.

Hapësirë ​​zyre e lirë në Moskë

Norma mesatare e vendeve të lira të punës në treg nuk ka pësuar ndryshime të rëndësishme. Vëllimi i furnizimit të lirë të prezantuar u kompensua nga përthithja neto e moderuar. Norma mesatare e tregut të vendeve të lira të punës ishte 11.2%. Në vlerë absolute ofrohen me qira dhe shiten 1.9 milionë m2. Në strukturën e furnizimit të lirë, 32% formuan klasën "A", 50% - "B+" dhe 17% - "B-".

Për shkak të mungesës së blloqeve të mëdha zyrash (më shumë se 10,000 m2) në ndërtesa me cilësi të lartë me vendndodhje të përshtatshme, kompanitë e mëdha kanë krijuar praktikën e lidhjes së marrëveshjeve paraprake të qirasë në objektet në ndërtim: rreth 30% e hapësirës për zyra në biznes. qendrat e vëna në punë që në fillim të vitit dhe të planifikuara për vënien në punë para fundit të vitit nuk ofrohen më në treg. Në të njëjtën kohë, pronarët e disa pronave vazhdojnë të shtyjnë datën e vënies në punë deri në nënshkrimin e Paraqirasë me qiramarrësin e ankorimit.

Vëllimi ekzistues i hapësirave të disponueshme për zyra është i shpërndarë në mënyrë të pabarabartë dhe disa nëntregje karakterizohen nga mungesa e furnizimit cilësor.

Çmimet e shitjes për zyra në kryeqytet

Në segmentin e shitjeve, tendencat nga fillimi i vitit vazhdojnë: vëllimi i ofertës me cilësi të lirë mbetet i vogël, çmimet e ekspozuara të shitjes janë të qëndrueshme. Në të njëjtën kohë, që nga mesi i vitit, tashmë është vërejtur konvertimi i interesit ekzistues në transaksione reale - numri i transaksioneve për blerjen e hapësirës për zyra më pak se 200 m2 është rritur në krahasim me të njëjtën periudhë të vitit 2016. .

Treguesit e kostos në zonat e largëta nga Qarku Qendror, pranë Unazës së Tretë të Transportit, janë 180,000 rubla/m² për klasën "A" dhe 150,000 rubla/m² për klasën "B+". Pronat e vendosura në një distancë nga Unaza e Tretë e Transportit drejt Unazës së Moskës ofrohen sot me një mesatare prej 170,000 rubla/m² në klasën "A" dhe 115,000 - 130,000 rubla/m² në klasën "B+"/"B". ”-”.

Zyrat e shtrenjta ofrohen në zonat qendrore të qytetit me një kosto mesatare prej 315,000 rubla/m² për klasën "A" dhe 265,000 - 275,000 rubla/m² për klasat "B+"/"B-". Në kullat e MIBC Moscow City, ofertat variojnë në rangun prej 245,000 - 450,000 rubla/m².

Çmimet e qirasë për hapësira zyre në Moskë

Tremujori i tretë i vitit 2017 u karakterizua me norma të qëndrueshme të qirave. Tradicionalisht, në treguesin e kursit të dhënë janë vërejtur luhatje për shkak të luhatshmërisë së kurseve të këmbimit. Tregu mbetet ende në rubla.

Pati një ndryshim të vogël lokal në tarifat e kërkuara të qirasë së rublave sipas zonës dhe klasës, por kjo rriti pak nivelin mesatar të tregut - brenda 1-3%. Në Qarkun Qendror, tarifat e dhëna të qirasë për zyrat e klasës "A" arritën në 30,785 rubla/m²/vit, për klasën "B+" - 20,240 rubla/m²/vit.

Norma e dhënë bazë e qirasë së zyrës në dollarë amerikanë për klasën "A" është 440 $/m²/vit, në rubla - 25,831 rubla/m²/vit. Norma bazë e dhënë e qirasë në dollarë amerikanë për klasën "B+"/"B-" është 219 $/m²/vit, në rubla - 12,817 rubla/m2/vit.

Tendencat dhe parashikimet për zhvillimin e tregut të zyrave në Moskë

Zhvilluesit shpallën 370,000 m2 për vënien në punë në tremujorin e katërt, nga të cilat 340,000 m2 korrespondojnë me klasën "A". Nëse planet e deklaruara zbatohen, vëllimi vjetor i ndërtimeve të reja në vitin 2017 do të rritet me 50% në krahasim me vitin 2016.

Objektet kryesore të shpallura për funksionim në tremujorin e katërt 2017

Emri Klasa Zhvilluesi Sipërfaqja (mijë metra katrorë)
"Kulla e Federatës Lindore" "A" Korporata AEON 146,5
Tremujori IQ "A" CiTerInvest B.V., Hals Development 123
Distrikti i biznesit Neopolis "A" A-Store Estates 63,2
"Quarter Park of Legends", bldg. 3 "A" GC "DHJETË" 11
"Sheshi" "B+" LenhartGlobal 9,5

Shfaqja e objekteve të klasës A nuk do të ketë një ndikim të rëndësishëm në vëllimin e furnizimit falas në këtë segment, për faktin se tashmë sot në tre nga katër qendrat e biznesit të klasës A ka mesatarisht jo më shumë se 10% falas.

Nëse vënia në punë e objekteve të Qendrës Ndërkombëtare të Fëmijëve Moskë-City shtyhet për në vitin 2018, rritja e furnizimit të ri, përkundrazi, do të jetë 40% më e ulët se shifra e vitit të kaluar (d.m.th. 197,000 m2), e cila do të reflektohet gjithashtu. në një rritje të përqindjes së vendeve të lira të punës nga 10% e pritur në 11.5%.

Duke marrë parasysh se në dy tremujorët e fundit rritja e vëllimit të transaksioneve ishte 65% dhe 75%, dhe në fund të vitit zakonisht mbyllet një hapësirë ​​e konsiderueshme, vëllimi i përgjithshëm i kërkesës mund të arrijë në 1.0-1.1. milion m2. Pavarësisht se vëllimi i pritshëm i kërkesës mund të jetë më i lartë se vlerat e viteve 2014-2016, ai është ende më i vogël se vlerat e para krizës.

Në fund të vitit, tregu do të pësojë një ulje të ndjeshme të hapësirave të lira dhe një rritje graduale të tarifave të qirave.

Ulja e vëllimit të ofertës cilësore, veçanërisht në segmentin e blloqeve të mëdha, në sfondin e dinamikës pozitive të kërkesës, do të rrisë gradualisht normat në klasat "A" dhe "B+", të cilat, megjithatë, do të jenë më të dukshme në vitin 2018. .

Lokalet me pakicë në rrugë në Moskë

Tendencat në tregun e shitjes me pakicë në rrugë në Moskë

Ngjarja kryesore e tremujorit të tretë të 2017 në tregun e shitjes me pakicë në rrugë ishte përfundimi i fazës tjetër të programit të rinovimit të rrugëve të Moskës. Puna e ndërtimit dhe instalimit u përfundua në më shumë se 80 rrugë dhe territore të qytetit, duke përfshirë Unazën e Kopshtit, Unaza e Bulevardit, Tverskaya (nga Nastasinsky Lane në Sheshin Triumfalnaya), 1 Tverskaya-Yamskaya, etj.

Në verë, gjatë periudhës së punimeve të ndërtimit, niveli mesatar i vendeve të lira të Unazës së Kopshtit u rrit në 13%, dhe vendet e lira të disa seksioneve të saj arritën në 30%. Trafiku dhe fatura mesatare e shumë objekteve hotelierike të vendosura në zonat e rindërtimit janë ulur me dy ose më shumë herë. Në fund të tremujorit të tretë, niveli mesatar i hapësirës së lirë të shitjes me pakicë në autostradë u ul në 12%, megjithëse shkalla e vendeve të lira të disa seksioneve të Unazës së Kopshtit mbetet ende mjaft e lartë (20-25%).

Përqindja më e madhe e rrotullimit gjatë tremujorit ndodhi në Tverskaya - rreth 5% hapësirë ​​me pakicë rrugët kanë ndërruar qiramarrësit e tyre. Pas Tverskaya është rruga Pyatnitskaya me një normë rrotullimi prej 4%. Në rrugën Arbat dhe Myasnitskaya, vetëm 3% e lokaleve ndryshuan qiramarrësit e tyre. Më pas vjen rruga. Kuznetsky Most (2%) dhe rr. Arbat i Ri (1%). Rruga Neglinnaya tregoi një përqindje zero të rrotullimit - asnjë qiramarrës i vetëm nuk ka ndryshuar këtu.

Në tremujorin e tretë 2017, shkalla mesatare e vendeve të lira të punës në korridoret qendrore tregtare vazhdoi të bjerë dhe arriti në 6.5%.

Procesi më aktiv i rrotullimit të shitësve me pakicë në tremujorin e tretë u vu re në Tverskaya, Pyatnitskaya dhe Arbat, ku përkatësisht 5%, 4% dhe 3% e zonave u zëvendësuan nga qiramarrësit. Qiramarrësit e mëparshëm po zëvendësohen kryesisht nga shitës me pakicë me një profil të ngjashëm tregtimi. Për shembull, në Arbat, kafeneja e kuzhinës gjeorgjiane "eZo" zëvendësoi kafenenë "Ural dumplings", dhe në Pyatnitskaya, restoranti Leonidas zëvendësoi restorantin "Shardane".

Gjithashtu, një nga tendencat e tremujorit të kaluar vlen të përmendet hapja e dyqaneve të elektronikës së konsumit në rrugët qendrore të Moskës. Po, në rrugë. Tverskaya, 27, u hapën menjëherë dyqanet e dy zinxhirëve: Xiaomi kinez dhe zinxhiri re:Store, i cili u zhvendos nga një ambient tjetër dhe rriti sipërfaqen e tij. Këto zbulime janë të rëndësishme për faktin se këto rrjete zhvillohen kryesisht në qendrat tregtare: Për Xiaomi ky është dyqani i parë në formatin e shitjes me pakicë në rrugë në Moskë, dhe për re:Store është i shtati.

Kërkesa dhe kushtet komerciale për dhënie me qira në rrugë me pakicë në kryeqytet

Në tremujorin e tretë, kërkesa më e madhe ishte për ambiente në rrugët Pyatnitskaya, Pokrovka, Maroseyka, Myasnitskaya, Neglinnaya dhe Petrovka. Për shembull, zinxhiri i bizhuterive Tiffany & Co zgjodhi Petrovka për të hapur një butik me një sipërfaqe prej 490 m2, i cili u bë dyqani i dytë i markës që nga kalimi i kompanisë në zhvillim të pavarur në Rusi.

Ndër zinxhirët dhe formatet e reja që po zhvillohen në mënyrë aktive në shitjen me pakicë në rrugë, mund të veçohet zinxhiri i mallrave shtëpiake Modi, dyqani i parë i të cilit u hap në Arbat. Zinxhiri planifikon të hapë dyqane të reja në rrugët qendrore të Moskës në të ardhmen e afërt. Vlen të përmendet gjithashtu hapja e supermarketit të parë Auchan në formatin e shitjes me pakicë në rrugë në rrugë. Tverskaya. Një veçori e veçantë e formatit të ri është se një zonë e konsiderueshme e supermarketit ndahet për gastronomi dhe kafenenë e tij.

Zinxhiri Moskhoztorg vazhdon të zhvillohet në mënyrë aktive, i cili hapi tetë dyqane të reja në tremujorin e tretë, duke përfshirë pikat në Bulevardin Smolensky dhe rr. Novokuznetskaya.

Në tremujorin e tretë të 2017, numri më i madh i aplikimeve ka ardhur nga operatorët e kateringut - 85%.

Normat e qirave në rrugët tregtare qendrore në tremujorin e tretë të 2017 nuk kanë ndryshuar në krahasim me tremujorin e dytë.

Tradicionalisht, Ginza Project, Tanuki, divizioni i restoranteve të Crocus Group dhe Novikov Group kanë plane aktive për zgjerim. Kjo e fundit, për shembull, hapi disa objekte në kategori të ndryshme çmimesh në tremujorin e tretë: burger #Farsh në rrugë. Lesnaya, kafene e kuzhinës pan-aziatike Hoshi në rrugë. Ura Kuznetsky, nr 15/17 dhe Bar & Grill në Novocherkassky Lane.

Tremujori i kaluar ishte i pasur me hapjen e kafeneve dhe restoranteve jo zinxhir. Restoranti 23Tolstoy u hap në Khamovniki, restoranti kinez Jimmy Lee hapi dyert në Prospekt Mira, restoranti Pirog Myasnika hapi dyert në Novy Arbat dhe të tjerë.

Hapjet kryesore në korridoret qendrore tregtare të Moskës në tremujorin e tretë të 2017

Emri Rruga Profili
Tiffany & Co Petrovka rr. bizhuteri
Ladurée Rr. Nikolskaya. Kafenetë dhe restorantet
Makarona vilë Rr. i Arbatit të Ri. Kafenetë dhe restorantet
Auchan Rruga Tverskaya. Produktet
Heronjtë Burger Korsia Kamergersky Kafenetë dhe restorantet
#Farsh Rr. Lesnaya. Kafenetë dhe restorantet
Byrek kasapi Rr. i Arbatit të Ri. Kafenetë dhe restorantet
Moskhoztorg Rruga Novokuznetskaya. Produktet shtëpiake
Modi Rr. Arbat. Produktet shtëpiake
Alfa Bank Rruga Pyatnitskaya. bankat

Parashikimet e tregut lokalet e shitjes me pakicë Moska

Deri në fund të vitit, pritet një ulje e mëtejshme e shkallës së vendeve të lira të rrugëve tregtare qendrore të Moskës brenda 1 pikë përqindjeje. Kjo do të lehtësohet, para së gjithash, zhvillimin e mëtejshëm segmenti katering.

Gjithashtu në sfondin e lajmeve për shitjen e zinxhirit Perekrestok-Express, i cili ka më shumë se 30 dyqane brenda Unaza e Kopshtit, është e mundur që në mënyrë aktive të zhvillohen zinxhirë të rinj dhe ekzistues ushqimesh në rrugët qendrore të kryeqytetit.

Magazina e pasurive të paluajtshme në Moskë

Ofertë në tregun e magazinës në Moskë

Në fund të tremujorit të tretë të vitit 2017, furnizimi i përgjithshëm i objekteve të depove me cilësi të lartë në rajonin e Moskës arriti në 13.16 milion m2, vëllimi i komisioneve në tremujorin e tretë arriti në 191,000 m2, dhe që nga viti fillimi i vitit - 386.000 sq.m. Kështu, vëllimi i ndërtimeve të përfunduara në nëntë muajt e parë të këtij viti ishte i ngjashëm me rezultatet e vitit të kaluar, kur në tremujorin e parë dhe të tretë u vunë në përdorim 385,000 m2.

Objektet më të mëdha të magazinës të vënë në punë në tremujorin e tretë ishin Technopark Uspensky (sipërfaqja - 42,000 m²), Orientir "North 2" (43,100 sq.m), Logopark "Dmitrov" (25,600 sq.m), si dhe PSK Kozhukhovë (47.715 sq.m.). Duhet të theksohet se pjesa dërrmuese e vëllimit të përgjithshëm të hapësirës së magazinës së komisionuar në tremujorin e parë dhe të tretë të 2017 ndodhet në veri dhe lindje të rajonit të Moskës.

Bazuar në rezultatet e nëntëmujorit të parë të vitit 2017, vëllimi i kërkesës e ka tejkaluar volumin e inputeve me më shumë se dy herë.

Kërkesa për magazina në rajonin e kryeqytetit

Bazuar në rezultatet e tre tremujorëve të parë të vitit 2017, në rajonin e Moskës u morën me qira dhe u blenë rreth 840,000 m2 hapësirë ​​magazine, që është 38% më e lartë se e njëjta shifër e vitit 2016.

Tremujori i tretë i vitit 2017 zë 348,000 m2, ndërkohë që një vëllim i konsiderueshëm i kërkesës u krijua nga disa transaksione të mëdha: blerja e një kompleksi magazinash me sipërfaqe 68,700 m2 nga kompania Utkonos si transaksion për blerjen e një magazine të ardhshme me sipërfaqe 146 000 m2 nga kompania Wildberries. Të dy komplekset do të zbatohen sipas skemës së ndërtuar në kostum. Si rezultat i mbylljes së këtyre transaksioneve, blerjet zinin 34% të vëllimit total të transaksioneve në tre tremujorë, megjithëse një tremujor më parë ky raport ishte 15% deri në 85% të qirave.

Shitja me pakicë, dhe veçanërisht shitja me pakicë në internet, zuri një pozicion dominues në vëllimin e përgjithshëm të transaksioneve të mbyllura që nga fillimi i vitit në rajonin e Moskës.

Tarifat e qirasë për ambientet e depove në Moskë

Bazuar në rezultatet e tremujorit të tretë të vitit 2017, norma e kërkuar e qirasë për objektet e klasës "A" në rajonin e Moskës nuk ka pësuar ndryshime të mëdha dhe është në intervalin 3,400 - 4,000 rubla/m²/vit, në varësi të vendndodhjen e kompleksit të magazinës dhe vëllimin e bllokut të dhënë me qira.

Norma mesatare e kërkuar e qirasë në rajonin e Moskës është 3800 rubla/m²/vit.

Tendencat dhe parashikimet për zhvillimin e tregut të pasurive të paluajtshme të magazinave të kryeqytetit

Në sfondin e vëllimeve të ulëta të komisioneve dhe kërkesës së vazhdueshme për komplekset ekzistuese të magazinës me cilësi të lartë, deri në fund të këtij viti pritet një rënie e mëtejshme e pjesës së hapësirës së lirë - në nivelin 7%. Megjithatë, edhe me dinamikën aktuale të rënies së vendeve të lira, vëllimi i hapësirës së magazinës në dispozicion për qira mbetet i lartë. Përveç ofertës së gatshme ekzistuese, zhvilluesit janë të gatshëm të ofrojnë zbatimin e objekteve sipas skemës së ndërtuar në kostum, gjë që ngadalëson procesin e përthithjes së hapësirës së gatshme. Presioni nga pronat e lira të magazinës konkurruese po zvogëlon mundësinë e rritjes së normave të paktën deri në fund të këtij viti dhe muajt e parë të vitit të ardhshëm.

Ndër komplekset më të mëdha të depove të planifikuara për t'u vënë në punë deri në fund të 2017 janë blloqet 2, 6.1 dhe 7 në PNK-Valischevo (zhvilluesi - PNK Group, sipërfaqja - 51,080 m²) dhe faza 2 e Vnukovo II Faza 2 ( zhvilluesi - Partnerët Logjistikë , sipërfaqja - 49 000 m2).

Rishikimi i përgatitur nga Colliers International

Situata e përgjithshme e tregut

Në tremujorin e tretë të 2017, Banka e Rusisë vazhdoi të ulë normën bazë në 8.5% në vit (shtator 2017).

Kursi mesatar i këmbimit të dollarit për tremujorin e tretë të 2017 ishte 58.9 rubla, një rritje prej 3.0% krahasuar me mesataren për tremujorin e dytë. 2017

Në gjysmën e parë të vitit 2017, vëllimi i përgjithshëm i tregut të hapësirave për zyra në Moskë u rrit me 0.3%, duke arritur në pothuajse 16.0 milion m2, nga të cilat 14.8 milion m² janë segmentet A, B+ dhe B.

Ofertat

Vëllimi i hyrjes është 3 sq. Në vitin 2017 ishte 48.2 mijë m2 (GLA), që është 23% më e ulët se tremujori i mëparshëm dhe 3 herë më pak se rezultati i së njëjtës periudhë të vitit 2016. Në total, mbi 3 tremujorë oferta u rrit me 163.0 mijë m2.

Në 3 sq. 2017 objekte të reja u shfaqën brenda kufijve të Moskës "të vjetër"; i gjithë vëllimi i futur lidhet me klasën A. Struktura e vëllimit total të furnizimit sipas klasave nuk ka ndryshuar.

Kërkesa

Në fund të tremujorit të tretë Në vitin 2017, niveli mesatar i vendeve të lira të punës në klasat A, B+, B nuk ka ndryshuar në krahasim me periudhën paraardhëse, duke arritur në 15.9%. Sidoqoftë, dinamika e treguesit është me shumë drejtime në varësi të klasës:

Rritje e nivelit të vendeve vakante në klasën A me 0,5 pikë përqindje. - deri në 21.5%, përfshirë. për shkak të futjes së objekteve të reja. Ka pasur rritje të hapësirave të lira në objektet brenda Unazës së Tretë të Transportit, ka rënë lehtësisht vendet vakante të qendrave të biznesit jashtë Unazës së Tretë të Transportit (me 0.1 pikë përqindje)

Në klasat B+ dhe B, shkalla e vendeve të lira të punës është ulur me 0.4 pikë përqindje. (mesatarisht dhe në secilën klasë) - deri në 13.4% dhe 8.8%, respektivisht. Në të njëjtën kohë, zënia u rrit pavarësisht vendndodhjes. Norma mesatare e vendeve të lira të punës në klasat B+/B arriti në 12.2%.

Klasa C ka shfaqur një ulje të lehtë të vendeve të lira të punës (me 0,1 pikë përqindje).

Në përgjithësi, gjatë 9-mujorit 2017, vendet e lira pune në të gjitha klasat janë ulur: në klasën A - me 1,1 pikë përqindje, në klasën B+ - me 2,9 pikë përqindje, në klasën B - me 1,2 pikë përqindje .p, klasën C - me 0,9 pikë përqindje. p.p.

3 sq. Viti 2017 u karakterizua nga transaksione të mëdha me qira. 3 ofertat kryesore të tremujorit i përkasin kompanive në sektorët e telekomunikacionit dhe teknologjisë IT. Vëllimi i transaksioneve të mëdha (nga 1 mijë m2) arriti në 53 mijë m2, nga të cilat 62% janë të klasës A.

Duke marrë parasysh rritjen e kohëzgjatjes së ekspozimit të ambienteve të zyrave, po bëhen të rëndësishme formatet e reja të fokusuara në nevojat e bizneseve të vogla: mini-zyra 15-80 m2 (duke përfshirë stacionet e gatshme të punës) dhe zhvillim aktiv të hapësirave të bashkëpunimit. .

Ofertë komerciale

Bazuar në rezultatet e tremujorit të tretë 2017, nuk ka pasur ndryshime të rëndësishme në kushtet tregtare në përgjithësi, mund të flasim për stabilizim të tarifave të qirasë.

Gjatë periudhës raportuese, luhatjet e tarifave të qirasë në klasat B+, B, C u regjistruan në intervalin 0,9-2,2%; në klasën A, norma mesatare e qirasë nuk ka ndryshuar.

Në fund të tremujorit të tretë të 2017, normat mesatare të qirasë janë: në klasën A - 1980 rubla/m²/muajⁱ; në klasën B+ - 1350 rubla/m²/muaj; në klasën B - 1110 rubla/m²/muaj; në klasën C - 930 rubla/m²/muaj.

Norma mesatare e ponderuar e qirasë në klasën B+/B u ul lehtë (me 0,8%) dhe arriti në 1260 rubla/m²/muaj.

Si rezultat i dinamikës së çmimeve, distanca midis klasave B+ dhe A u rrit nga 30% në 32%; ndërmjet B dhe B+ - u ul nga 20% në 18%; midis C dhe B - mbeti në të njëjtin nivel.

Konkluzionet dhe parashikimet e zhvillimit

Në tremujorin e tretë tregu u rimbush me dy objekte të klasit A ​​me një sipërfaqe totale prej 48.2 mijë m2 GLA, që është 3 herë më pak se vëllimet e së njëjtës periudhë të vitit 2016.

Nisja e ambienteve të reja ndikoi në nivelin e vendeve vakante në klasën A (rritje me 0.5 pikë përqindje në fund të tremujorit), por në përgjithësi që nga fillimi i vitit shkalla e vendeve të lira të punës është ulur me 1.1 pikë përqindje.

Sipas rezultateve të tremujorit, në klasat B+, B dhe C ka rritje të zënies së objekteve, por shkalla e uljes së vendeve të lira është më e ulët se në tremujorin e parë të vitit 2017.

Nuk ka pasur ndonjë ndryshim të rëndësishëm në tarifat e qirave në krahasim me tremujorin e dytë të 2017.

Deri në fund të vitit, duhet të presim vënien në punë të rreth 275 mijë m2 hapësirë ​​për zyra, nga të cilat 72% do të jenë në kullat e qytetit të Moskës. Nuk përjashtohet që vënia në punë e disa prej objekteve të planifikuara të shtyhet deri në vitin 2018.

Me daljen e objekteve të reja është e mundur shtimi i vendeve vakante në klasën A, por duke qenë se disa objekte janë plotësuar pjesërisht në fazën e ndërtimit, nuk do të ketë rritje të ndjeshme të vendeve të lira të klasës A.

Në klasat B+/B, vendet e lira të punës do të vazhdojnë të bien në sfondin e një vëllimi të ulët furnizimi premtues.

Në tremujorin e 4-t 2017, nuk priten ndryshime të rëndësishme në normat mesatare të qirave.

1 Deri në tremujorin e katërt 2015 - normat e qirasë tregohen në USD/m²/vit, dinamika llogaritet gjithashtu në USD. Në 3Q2015, vlera e dinamikës në RUV tregohet në kllapa. Që nga 4Q2015, për shkak të kalimit të tregut në rubla, tarifat e qirasë dhe dinamika e tyre llogariten në RUV, vlera në kllapa është në USD/m²/vit - me kursin aktual.

 

Mund të jetë e dobishme të lexoni: