Защо се вдигат наемите? Кога се вдигат наемите? ○ Наемодателят изгонва за отказ да повиши наема

Всеки вид услуга или продукт има своя цена, а това се случва и при наемането на апартамент. Когато говорим за отдаване под наем, собственикът ви казва цената на апартамента, която трябва да плащате месечно. Може ли това да означава, че сумата вече е окончателна и не подлежи на промяна? Или може да има нюанси, при които наемодателят може да поиска голяма сума от вас?
Първото нещо, което трябва да споменем, е фиксираното плащане, което е посочено в самия договор. Подписаният документ задължително трябва да съдържа данни за сумата и периода, през който собственикът на този апартамент няма право да променя посочената сума.
Възниква въпросът: защо собственикът на апартамента изведнъж може просто да поиска да плати повече? Отговорът е наистина прост. Струва ви се, че ако желаете, можете лесно да се изнесете да живеете в друг апартамент с под наемкойто ще ви подхожда. Наемателите често мрънкат, но за да не търсят друг апартамент и да не се занимават с преместване, правят отстъпки и се съгласяват на увеличение на цената. Знаейки това, някои наемодатели умишлено намаляват цената от самото начало, за да я вдигнат по-късно, когато наемателят вече се е съгласил с предишните условия.
Наемането на апартамент чрез познат е много атрактивен вариант, цените са невероятно ниски и всичко изглежда наред. Но това не означава, че ако приятел има проблеми или се нуждае от пари, той няма да увеличи цената на апартамент. В такава ситуация вие сами ще се чувствате неудобно, когато става дума за приятел. Често наемодателите ви поставят в неудобно положение, така че да плащате повече и да се чувствате като равен.
Съществува и такова понятие от неправен характер като амортизация на апартамент. Не може наемателят да е живял в апартамента дълго време, а състоянието да е било същото. Всичко се износва и има нужда от ремонт, износването на нещата е необратимо.
Ако вземем например цената на счупена лампа, която можете да компенсирате, и тапети, които могат да лепнат, тогава сумата е несъизмерима. Обикновено всички тези подробности са включени в наемната цена.
Въпросът за избор на апартамент трябва да се вземе много сериозно, трябва внимателно да проверите всички документи, да се свържете само с надеждни хора или да намерите агенция, която ще ви помогне да завършите сделката. Доверете се само на себе си и не е нужно да слушате непознати. Когато човек има пари, всеки се стреми да печели и да се меси във всичко, така че не на всеки може да се вярва. Важно е първоначално да обърнете внимание на цената на наема, така че по-късно да няма проблеми. Също така е много важно да се обърне внимание на изготвянето на договора, в него трябва ясно да са посочени всички точки. Не можете да си позволите да бъдете измамени, ако сте твърде лековерни, по-добре е да използвате услугите на агенти, тъй като те ще направят всичко за вас: ще сключат споразумение и няма да допуснат измама.

Наемодателят вдига наема едностранно. Как можете да помогнете на наемател? (Ткаченко Г.)

Дата на публикуване на статията: 09/03/2015

При подписване на договор за наем наемателите не винаги обръщат необходимото внимание на фразата, че „наемодателят може едностранно да увеличи сумата под наемпоради поскъпването на долара или промени в пазарната стойност на лизинга. Но те не вземат предвид, че в резултат на това цената на наема може в крайна сметка да се увеличи точно два пъти или дори повече. Относно какво може да направи наемателят, ако договорът за наем вече е подписан и от наемодателя е получено известие за увеличение на наема, ще бъдат обсъдени в тази статия.

КАКВО ТРЯБВА ДА ЗНАЕ НАЕМАТЕЛЯТ?

1. В параграф 11 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд Руска федерацияот 11 януари 2002 г. N 66 „Преглед на практиката за решаване на спорове, свързани с наем“ пояснява, че „при прилагане на параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, съдилищата трябва да изхождат от факта, че през годината срокът на договора трябва да остане непроменен, като се предвиди за фирмата размер на наема или процедурата (механизма) за нейното изчисляване.
Ако договорът включва условие, предвиждащо възможност за промяна на размера на наема по-често от веднъж годишно, такова условие може да се счита за невалидно, като се позовава на параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Например, ще цитирам Решението на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 21 февруари 2011 г. N VAC-9525/10 по дело N A75-10558/2009:
„... в съответствие с параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация), размерът на наема, освен ако не е предвидено друго в споразумението, може да бъде променен от споразумение на страните в сроковете, предвидени в договора, но не повече от веднъж годишно Законът може и други минимални срокове за преразглеждане на размера на наема за определени видове наем, както и за отдаване под наем на определени видове имоти , трябва да се предостави.
Освен това, в съответствие с параграф 11 от информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. N 66 "Преглед на съдебната практика при решаване на спорове, свързани с наем", параграф 3 на член 614 от Гражданският кодекс на Руската федерация съдържа императивно правило относно честотата на промените в размера на наема, във връзка с което страните не могат да променят или установяват в договора условие, различно от предвиденото в това правило. Следователно условието на договора, което предвижда възможност за тримесечна промяна в размера на наема, е невалидно по силата на член 168 от Гражданския кодекс на Руската федерация, тъй като не е в съответствие със закона ... "
По-късно обаче Пленумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация в Резолюция № 73 от 17 ноември 2011 г. „Относно някои въпроси от практиката на прилагане на правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация върху договор за наем“ посочва в параграф 21:
„... по силата на параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, освен ако не е предвидено друго в споразумението, размерът на наема може да бъде променен по споразумение на страните в рамките на сроковете, предвидени в споразумението, но не повече от веднъж годишно (в този случай други минимални срокове могат да бъдат установени със закон за преразглеждане на размера на наема за определени видове лизинг, както и за отдаване под наем на определени видове имущество).
Тази норма е диспозитивна и позволява промяна по споразумение на страните на условията на лизинговия договор относно размера на наема повече от веднъж годишно, включително в случаите, когато няма индикация за възможността за такава промяна в лизинговия договор. самото споразумение.
Въпреки това, ако в съответствие със закона или споразумението наемодателят има право едностранно да промени размера на наема (член 310 от Гражданския кодекс на Руската федерация), тогава по смисъла на параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, такава промяна може да се прави от него не повече от веднъж годишно ... "
Така наемодателят получава правото едностранно да променя размера на наема, но веднъж годишно. Ще се спра на Решение на Арбитражния съд на Московския окръг от 20.01.2015 г. N F05-15294 / 2014 г. по дело N A40-54476 / 14:
„... в съответствие с параграф 6.1 от споразумението, като се вземат предвид разпоредбите на договора за наем, сключен между страните на 28 декември 1993 г. N 2720/17, наемните ставки за помещенията не подлежат на промяна до 31 декември , 2011 г., с изключение на случаите, предвидени в параграфи 6.5, 6.6 от това споразумение.
Наемодателят има право да променя наемните ставки, посочени в този Договор в случай на централизирана промяна в цените и тарифите за комунални услуги, основни ставки на наема за земя, данъци върху собствеността, данъци върху оборота, пропорционално на размера на тяхното увеличение, но не повече от веднъж годишно (параграф 6.5 от споразумението).
Съдилищата констатират, че ищецът многократно е съобщавал на ответника за различно увеличение на наемната ставка с подробно изчисление и допълнително споразумение, с което последният не е съгласен, във връзка с което ищецът е предявил този иск за изменение на условията на договор N 20/155 от 23.07.2008 г. по отношение на наемните цени.
Съдът, като разгледа и прецени наличните по делото доказателства, включително условията на договор № 20/155 от 23.07.2008 г., заключи, че не са налице основания за исканата от ищеца промяна на наемните цени по чл. 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, като се вземат предвид обстоятелствата, че от 01.01.2014 г. наемната ставка е увеличена от 3872,04 рубли. до 4015 rub. за 1 кв. м годишно за офис площи и от 3002,59 рубли. до 3113,94 рубли. за 1 кв. м годишно за складова площ.
... Противоречия в изводите на съда на посочената правна позиция, както и неправилно тълкуване от съда на нормите на материалния закон в случая, съдебният състав не намира ...“
2. Отделно ще отбележа сключените договори за наем до една година. В съдебната практика е изградена позиция, според която наемът по договор, сключен за срок по-малък от една година (равна на една година), не подлежи на промяна. Например, Решение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 27.08.2009 N VAS-10734/09 по дело N A12-15393/08-C28:
„... при удовлетворяване на иска съдилищата разумно изхождат от разпоредбата на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, че наемателят е длъжен да заплати своевременно такса за ползване на имущество (наем).
В съответствие с параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, освен ако не е предвидено друго в споразумението, размерът на наема може да бъде променен по споразумение на страните в рамките на сроковете, предвидени в споразумението, но не повече от веднъж годишно.
Тъй като договорът за наем е сключен за период по-малко от една година, размерът на наема не може да бъде променян.
Въз основа на условията на договора апелативният съд правилно промени решението на първоинстанционния съд и събра размера на дълга въз основа на размера на наема, договорен от страните към момента на сключване на договора. ."
Ще цитирам също като пример постановлението на ФАС на Уралски окръг от 21 юли 2010 г. N F09-5670 / 10-C6 по дело N A71-14477 / 2009 г.:
„... фирма „Главриба” (наемател) и фирма „Айкай” (поднаемател) сключиха договор за пренаемане на недвижим имот от 1 април 2009 г. N 310/2009 г., съгласно който първият етаж е прехвърлен на фирма „Айкай” за временно владение и ползване. нежилищни помещенияс площ от 381,9 кв. м, разположен на адрес: Удмуртска република, Воткинск, ул. Орджоникидзе, 4б, за период от 01.04.2009 г. до 31.12.2009 г. включително за организиране на търговска дейност.
В писмо от 08.06.2009 г. N 162 компанията Glavryba информира компанията Aikai за увеличението на наема от 01.05.2009 г. на 161 565 рубли. 60 коп.
Тъй като дългът и неустойките не са изплатени от компанията Aikai изцяло, компанията Glavryba заведе дело в арбитражния съд по разглеждания случай.
След като проучи и оцени в съвкупност по реда на чл. 71 от Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация, наличните в делото доказателства, съдилищата стигнаха до разумно заключение, че наличието и основанията за възникване на дълга на ответника към ищеца са потвърдени. Същевременно съдилищата посочиха, че промяната на размера на наема по спорния договор след два месеца от датата на сключването му противоречи на ал. 3 на чл. 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, въз основа на който, като се вземат предвид плащанията, извършени от компанията Aikai, дългът на компанията Aikai беше преизчислен ... "

1. Дори да бъде подписано споразумение между страните по договора за наем за увеличаване на наема по договор, сключен за срок до една година или за промяна на наема за втори път в една година, такова споразумение може да бъде признато като нищожен. Например, Указ на Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг от 19 ноември 2009 г. по дело N A11-2018/2009:
"... в съответствие с член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, наемателят е длъжен да заплати своевременно такса за ползване на имущество (наем). Редът, условията и сроковете за плащане на наем се определят по договора за наем (част 1 от този член).
Освен ако в договора не е предвидено друго, размерът на наема може да бъде променян по споразумение на страните в срока, предвиден в договора, но не повече от веднъж годишно (част 3 от същия член).
Поради факта, че гражданскоправните промени в наема се допускат не повече от веднъж годишно, съдът с право призна за нищожен (противоречи на действащото законодателство) протокол №, увеличен за втори път за една година. Следователно не е имало увеличение на наема от 15 ноември 2008 г. и OAO Saratovstroysteklo няма право да иска едностранно прекратяване на договора за наем. Следователно договорът за наем, изменен с допълнителното споразумение към него от 12.10.2008 г. N 5, продължава да важи до 31.12.2009 г.
Не са налице основанията за отмяна на обжалваните съдебни актове на основанията, посочени в касационната жалба...“
2. Наемателят може да се позовава на факта, че едностранното увеличение на наема от наемодателя е злоупотреба с правото.
Това твърдение се потвърждава от Постановление на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 ноември 2011 г. N 73 (изменен от 25 януари 2013 г.) „Относно някои въпроси в практиката на прилагане на правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация по договор за наем", клауза 22:
„... ако при липса на държавно регулиране на наема договорът за лизинг предвижда правото на наемодателя едностранно да промени неговия размер, то в случаите, когато се докаже, че в резултат на такава едностранна промяна, той е нараснало непропорционално на изменението на средните пазарни ставки, платени за отдаване под наем на подобен имот в дадения район за съответния период, и значително ги е превишил, което показва злоупотреба с правото на наемодателя, съдът, на основание ал.2. от член 10 от Гражданския кодекс на Руската федерация, отказва да събира наем в частта, надвишаваща посочените средни пазарни ставки ... "
Като илюстративен пример, Решението на Арбитражния съд на Източносибирския окръг от 20 август 2014 г. по дело N A10-1405 / 2013 г.:
„... както следва от преписката по делото, ищецът е обосновал едностранното увеличение на наема с данните от доклада на АРТОКС ООД „За оценка на пазарната стойност на обекта на оценка“ от 20.08.2010 г. N 143 / 42- 10/2.
Разглеждайки спора и оценявайки посочения доклад в съответствие с правилата на член 71 от Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация, съдът установи използването на невярна информация за характеристиките на наетите помещения и нарушението от страна на оценителя на изискванията от Закона за дейностите по оценяване и федералните стандарти за оценка, и следователно не взе предвид пазарната цена на обекта за оценка е годишният наем за 1 кв. м складово пространство, равно на 1884 рубли без ДДС.
Въз основа на доклад № 617 за оценка на пазарната стойност на стойността на наема на недвижими имоти, извършена от оценителя LLC "Фонд за собственост на Република Бурятия" Слугинова О.Л. Съгласно решението на Арбитражния съд на Република Бурятия, първоинстанционният съд е установил действителната пазарна стойност на правото на ползване на спорното помещение под наем.
Резултатите от тази оценка не бяха оспорени от лицата, участващи в делото, и не беше установено несъответствие между този доклад и изискванията на действащото законодателство.
В съответствие с параграф 22 от Постановление на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 ноември 2011 г. N 73, ако при липса на държавно регулиране на наема, договорът за лизинг предвижда правото на наемодателя едностранно промени неговия размер, то в случаите, когато се докаже, че в резултат на такава едностранна промяна, той се е увеличил непропорционално на промяната в средните пазарни цени, платени за наем на подобен имот в дадения район за съответния период, и значително надвишава за тях, което показва злоупотреба с правото на наемодателя, съдът, въз основа на параграф 2 от член 10 от Гражданския кодекс на Руската федерация, отказва да възстанови наема в частта, надвишаваща посочените средни пазарни цени.
Въз основа на изложеното, като установи, че в резултат на едностранно изменение на годишния наем от страна на ищеца, наемът се е увеличил непропорционално на изменението на средните пазарни цени, платени за наем на подобен имот в дадения район за съответния период. , и значително ги надвиши, арбитражният съд правилно разреши спора, като възстанови дълга в размер на определена пазарна стойност на наема на спорния имот и отказа да удовлетвори иска...“
3. Ако предстои да сключите договор за наем и вашият наемодател настоява за правото си едностранно да промени наема, опитайте се да уговорите в договора границите за промяна на цената на таксата или процедурата за изчисляване на наема, когато се увеличи . Например, така: "Размерът на наема може да бъде увеличен от наемодателя едностранно, но не повече от ___% от размера на наема, посочен в клауза ____ от това споразумение."
В противен случай наемодателят има право да увеличи наема с всякаква сума.
Решение на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 28 януари 2010 г. по дело N A05-7679 / 2009 г.:
„...от параграф 3.1 от споразумението следва, че размерът на наема може да бъде увеличен от наемодателя едностранно в случай на увеличение на тарифите за ползване поземлен имотвърху която се намира сградата, пропорционално на площта на наетите помещения, както и увеличение на тарифите за комунални услуги и други разходи, включително за водоснабдяване, канализация, топлоснабдяване и електричество.
Съдилищата установяват и ответникът не оспорва, че тарифите за водоснабдяване и канализация, за топлинна енергия, електрическа енергия са увеличени спрямо 2008 г., във връзка с което съответно се увеличават и разходите на наемодателя за комунални и поддържащи услуги.
Доводът на ответника, че увеличението на наема не отговаря на условията на споразумението, тъй като е извършено в произволен размер, а не пропорционално на увеличените разходи, е правилно отхвърлен от съдилищата с мотива, че предвид предвиденото в в. параграф 3.1 от споразумението възможността за едностранно увеличение на размера на наема, страните не са определили такова увеличение пропорционално на разходите на ищеца, направени за плащане на комунални услуги, а също така не предвиждат процедурата и не установяват изчисление, прилагано в случай на едностранно увеличение на наема.
След като установиха цената на споразумението в конкретна парична сума в параграф 3.1 от споразумението, страните също така предвидиха правото на наемателя едностранно да увеличи размера на наема в случай на увеличение на тарифите за ползване на земя парцел, тарифи за комунални услуги и други разходи.
По този начин промяната в наема в резултат на нейното коригиране, като се вземе предвид увеличението на съществуващите тарифи, не противоречи на посочената правна норма и условията на договора ... "

ЗА ОБОБЩЕНИЕ НА ГОРЕНОТО:

1. След получаване на известието от наемодателя за увеличението на наема, цялата комуникация с него трябва да се осъществи в писмена форма с бележки за получаване на документи (писма, съобщения, споразумения) от упълномощено лице с датата на доставка или с препоръчана поща с обратна разписка и списък с прикачени файлове. Това може да е необходимо като документално доказателство за думите ви в съда.
2. Вижте колко дълго е сключен договорът ви за лизинг: ако за период по-малък или равен на година, тогава срокът на договора за лизинг трябва да остане непроменен през годината. Въз основа на информацията в тази статия, изпратете на наемодателя си мотивиран отговор на вашето известие за увеличение на наема.
3. Определете дали вашата ситуация е една от описаните в статията.
3.1. Ако сте подписали споразумение, което противоречи на действащото гражданско законодателство, тогава се обърнете към съда, за да го обявите за нищожен.
3.2. Ако видите, че наемът се е увеличил явно непропорционално на пазарните цени, свържете се с оценител, за да определи действителната пазарна стойност на правото на ползване на имота при наемни условия.
След това информирайте писмено наемодателя за позицията си и прикачете копие от доклада на оценителя.
Ако наемодателят не отговаря на вашите нужди, можете да поискате от съда уведомлението за увеличението на наема да бъде обявено за невалидно и неприложимо. Например, Указ на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 22 октомври 2013 г. по дело N A05-8698 / 2012 г.

Всеки наемател рискува да попадне в ситуация, в която наемодателят вдига наема. Не винаги е ясно как да действаме правилно в такъв случай и как да се държим като наемател. В тази статия ще ви разкажем подробно какво трябва да направи наемателят в тази ситуация и как да избегне изгонването.

○ Увеличете наема, апартаментът се отдава под наем без договор.

Ако при настаняване апартамент под наемне е съставен писмен договор, това дава известна свобода на всяка страна по сделката. Така наемодателят има право не само да увеличи наема, но и да промени условията за неговото плащане. Ако възникнат спорове в такава ситуация, е възможно да се постигне споразумение само чрез преговори, защото наемодателят може да изгони, ако откаже.

○ Увеличете наема, апартаментът се отдава под наем по договор.

✔ Едностранно увеличение на плащането.

Ако възможността за увеличаване не е посочена в договора, собственикът не може да я увеличи без съгласието на наемодателя.

„Освен ако в договора не е предвидено друго, размерът на наема може да бъде променян по споразумение на страните в срока, предвиден в договора, но не повече от веднъж годишно. Законът може да предвиди други минимални срокове за преразглеждане на размера на наема за определени видове лизинг, както и за отдаване под наем на определени видове имущество (клауза 3 от член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Все пак трябва да се има предвид, че в този случай има ограничения и за наемодателя. Така че, ако в договора е посочено, че плащането се извършва в твърда валута, собственикът не може да установи процедурата за плащане въз основа на други условия.

В този случай наемателят има право да откаже такова увеличение и това няма да бъде основание за прекратяване на договора.

✔ Как наемодателят може да повиши наема?

По законен начин и при наличие на сключен договор собственикът може да увеличи плащането за настаняване по един от следните начини:

Получете съгласието на наемателя и сложете споразумението в писмен вид. Особеността на този метод е необходимостта от получаване на съгласие, без което е невъзможно да се изготви документ, регулиращ промените в плащането.
Предоставете в споразумението при сключването му възможността за едностранно увеличение от определена дата. В този случай не се изисква съгласието на наемателя, но е необходимо да му изпратите известие за планираните промени в плащането. В същото време е необходимо да се посочи в предизвестието, след кой период размерът на плащането ще се счита за променен. Ако пропуснете този параграф, размерът ще се счита за променен от момента на получаване на уведомлението.
Включете в договора автоматично увеличение на наема в края на една календарна година от лизинга. Тук не се изисква уведомление до наемателя, но условието трябва да е възможно най-ясно.

Ако наемателят не е съгласен с такова увеличение, той може да го оспори, като заведе дело в съда. Отказът да бъде повдигнат не може да бъде основание за изгонване.

○ Как да се предпазите от увеличение на заплащането.

За да избегне увеличение на наема, наемателят трябва внимателно да прочете всички клаузи на договора при подписването му. Също така е важно да се обсъждат всякакви спорни въпроси, които могат да причинят конфликти в бъдеще.

Но трябва да се има предвид, че ако споразумението не посочва възможността за промяна на размера на наема, наемодателят няма право да го увеличава без съгласието на наемателя. Ако собственикът все още настоява, тогава в този случай можете да защитите правата си, като заведете дело за анулиране на промените в плащането в споразумението. В този случай е необходимо да се приложи оспорване на отчета за пазарната стойност, който се изготвя от лизингодателя.

Въпреки това трябва да бъдете подготвени за факта, че ако промяната в пазарната стойност бъде призната за валидна, искането за увеличение на плащането ще бъде задоволено.

○ Изгонване на наемодателя поради отказ да повиши наема.

Собственикът на апартамента може да го направи произволно само при липса на договор за наем. При наличие на сключен договор само работодателят може да го прекрати предсрочно. За това собственикът трябва да подаде молба до съдебните органи. Следователно отказът за плащане на голяма сума не може да се счита за основание за прекратяване на договора и изгонване от апартамента без съответно съдебно решение.

Работодателят може също да се обърне към съда въз основа на неспазване от страна на собственика на задълженията, предвидени в споразумението.

Следователно при сключването на договор за наем трябва да се прояви максимална грижа и предпазливост. В този случай е особено важно да се вземе предвид възможността на собственика да увеличи плащането за настаняване.

Наемните отношения, които са най-разпространени от древни времена, изискват внимание и точност при сключване на договор. Най-често възникват трудности, спорове, тъй като процедурата за увеличаване на наема не е внимателно уточнена. Правото на промяна на наема принадлежи на наемодателя съгласно клауза. В този случай задължително условие е:

споразумение на страните (най-често се отнася до момента на изменение на договора),
условия за промяна на поръчката (едностранно решение на наемодателя за промяна на размера на наема може да изисква писмено предизвестие),
срокове не повече от веднъж годишно, освен ако няма други условия.

Пред лицето на необходимостта от увеличаване на наема, например, рязък скок на инфлацията, наемодателят започва процес на промяна на договорните изисквания. Едностранният ред на тази промяна е напълно възможен. Липсата на клауза за задължително уведомяване на наемателя води до недоразумения, които могат да бъдат разрешени в съответствие с параграф 1 на чл.1, който гласи, че формата на наема и договорите трябва да отговарят и да преминат през процедурата по регистрация с местните правителства. Увеличението на наема включва следното:

писмено предизвестие до наемателя най-малко един месец преди падежа за промяна на лизинговия договор; изпратено като препоръчано или връчено лично под подпис;
изготвяне на допълнително споразумение, в което задължително се посочват клаузите на договора, които са станали невалидни, промените се правят подробно;
дори ако в договора няма клаузи, предвиждащи промяна на наема, в съответствие със закона, наемодателят може едностранно да го увеличи.

От страна на наемателя обосновката за увеличението на наема може да бъде фиксирана в самия договор. След като посочихме, че наемът може да бъде променен в случай на инфлация, не винаги е възможно да се увеличи. Изясняване на вида: подлежи на промяна, гарантира неизбежна промяна (Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 13.04.10 № 1074/10).

Основание за промяна на фиксирания размер на наема могат да бъдат само обективни обстоятелства. Причините за увеличението на наема включват: промяна в прогнозната стойност на наетия обект поради промени в законодателството, увеличение на пазарната стойност, определена от оценителя, промяна в индекса на инфлация.

В света на пазарните отношения, когато продавачът иска да продава по-скъпо, а купувачът иска да купува по-евтино, спорни въпросиможе да бъде избегната само чрез добре обоснован, правно и икономически точен договор. Сроковете на договора обикновено не надвишават 11 месеца.

Може би правен съвет от опитен специалист за промяна на стандартен договор ще спаси и двете страни от решаване на спорове в съда.

В действащото гражданско законодателство условията за сключване на договор за наем са слабо разписани. В това отношение наемателите, които не са много разбираеми от правна гледна точка, често се оказват заложници на условията, наложени от наемодателите. Например, разпоредби относно възможността за едностранно увеличение на наема. Ситуацията обаче може лесно да се обърне. За да направите това, наемателят трябва внимателно да прочете предложения договор за наем и да не бъде твърде мързелив, за да се договори с наемодателя и да предпише "необходимите" условия.

Увеличаване на размера на наема едностранно

По силата на принципа за свобода на договора, неговите условия се определят по преценка на страните, освен когато съдържанието на съответната клауза е предписано от закон или други правни актове ( , ). Въз основа на това само условията за увеличаване на наема, пряко посочени в договора, са основание за неговото законово увеличение (например, ако е посочено, че " наемодателят има право едностранно да преразгледа наемната ставка в случай на промяна в цената на сметките за комунални услуги", "размерът на наема подлежи на индексация не повече от веднъж годишно и не повече от 1%"). Разбира се, за всеки наемател е изгодно, съгласно условията на договора, плащането за наетия имот да е постоянна стойност и не подлежи на индексация (т.е. че в договора е посочена фиксирана сума на наема и не посочва възможността за увеличаването му; или директно се посочва, че обаче не всеки наемодател ще се съгласи с подобни формулировки. Цената на сметките за комунални услуги се увеличава, пазарната цена на недвижимите имоти се променя, комуникациите и другото оборудване се износват и трябва да се смени... Всичко това може да предизвика увеличение на наема.

Най-често месечният наем се състои от базова и променлива сума. Основната част може да се промени, ако ситуацията на пазара на недвижими имоти се промени. В допълнение, някои споразумения предвиждат годишна индексация на основната част от наема с определена сума (например с 1 хил. рубли; с 2%) или със стойността на индекса на потребителските цени (коефициент на инфлация). Променливата включва плащания за комунални услуги и поддръжка. Най-често споразумението установява, че наемодателят има право едностранно да преразгледа наемната ставка в случай на промяна в размера на плащанията за комунални услуги и поддръжка от организации за доставка и експлоатация.

Депутат изпълнителен директор VTB Arena Park, сподели модела на наем, който изглежда най-оптимален за нея. „Трябва да се отдалечим от фиксираните и променливите наеми“, смята Анастасия. Според нея е много по-добре да се предпише размерът на наема като формула в договора и да се посочи възможността (или невъзможността) и процедурата за индексиране на всеки от компонентите му. Например, " месечният наем се състои от основната ставка, която е 20 хиляди рубли. и е непроменена; цената на амортизацията на имуществото, която е равна на 2 хиляди рубли. и може да бъде преразгледан по споразумение на страните; плащане на сметки за комунални услуги, които се начисляват съгласно тарифата, установена от организациите за доставка на ресурсиТака че, ако един от елементите на наема е такса за поддръжка и ремонт на сградата и общите части, тогава наемодателят вече няма да може да повишава наема, като се позовава на факта, че трябва да поправи повредена асансьор или улей за боклук.

Ако наемодателят все пак увеличи размера на наема, ако наемателят не е съгласен с това решение, той може да го обжалва в съда. Практиката показва, че съдилищата често заемат страната на наемателите, но решаващ фактор ще бъдат условията, посочени в договора за наем.

Ако договорът за лизинг не предвижда възможност за едностранно изменение на размера на наема във връзка с установяване на пазарната стойност на наема, наемодателят няма право да иска плащане в нов размер. Това се отнася дори за случаите, когато текущите наемни ставки към момента на сключване на лизинговия договор са били изключително ниски и не отразяват ситуацията на пазара на недвижими имоти ().

Някои страни, напротив, предвиждат в договорите възможността за едностранно увеличение на размера на наема поради промени в пазарната ситуация. В същото време, ако не е посочен точният размер на промяната, може да възникне спор между наемателя и наемодателя. И тогава дори заключението за увеличението на цената няма да помогне. "Ако наемателят отиде в съда, той, разбира се, ще донесе там доклада за оценка, който ще го удовлетвори. А наемодателят, от своя страна, също ще донесе доклада за оценка "в полза за него." Най-вероятно съдът ще назначава си собствена експертиза, която след това някой след това иска да оспори.До какво ще стигнем? – възмущава се Анастасия Помелова. За да се избегнат подобни изтощителни и безсмислени спорове, много по-разумно е да се предвиди в договора за лизинг фиксирана ставка, с която наемът може да се увеличи (например с 5% или процентът на рефинансиране на Банката на Русия).

Ако все пак възникне такъв спор, наемателят трябва да докаже факта, че наемодателят е злоупотребил с правото си да промени едностранно размера на наема. Ако съдът установи, че наемът се е увеличил непропорционално на изменението на средните пазарни цени, платени за наем на подобен имот в дадения район за съответния период, и значително ги е надвишил, то на основание 22 Решение на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 ноември 2011 г. № 73 "").

Освен това има смисъл ясно да се предпише процедурата за увеличаване на такава такса. Например, предвидете, че ако наемодателят промени размера на наема, последният е длъжен да изпрати на лизингополучателя уведомление, подписано от съответното лице. Някои страни дори посочват метода (препоръчано писмо с обратна разписка, телеграма, нарочно) и срока за изпращането му. До изпълнение на горните условия размерът на наема се счита за непроменен. Ако страните се обърнат към съда, е необходимо да се установи фактът на изпращане на посоченото уведомление до наемателя, начинът и срокът за изпращането му. На наемателя не може да бъде начислена неустойка (неустойка) за времето, през което е продължил да плаща за наетия имот по предишната цена, ако не е получил известие или го е получил в неправилна форма ().

Препоръчваме да посочите в договора за наем задължението на страните да сключат допълнително писмено споразумение в случай на увеличение на размера на наема. Според гражданите и юридическите лица са свободни да сключват споразумение; не се допуска принуда за сключване на договор. Това означава, че ако има такова условие, никой няма да може да ви принуди да сключите допълнително споразумение и без сключването му да плащате увеличен наем. Тази позиция се заема и от съдилищата, например президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация в.

Що се отнася до честотата на промяна на размера на наема, ако в съответствие със закона или споразумението наемодателят има право едностранно да промени размера на наема (), тогава, по смисъла, такава промяна може да бъде извършва се от него не повече от веднъж годишно (параграф 21 от Резолюцията на Пленума на Върховния арбитражен съд на РФ от 17 ноември 2011 г. № 73 "").

Не трябва да мислите, че включването в договора на условие, което установява, че наемът може да бъде променян по споразумение на страните поради определени обстоятелства, означава задължително изменение на наема в бъдеще. Такова условие е предмет на принципа на свободата на договора (), който включва споразумение без каквато и да е принуда на страните по сделката да променят задълженията (, решение на Арбитражния съд Новосибирска областот 28 май 2014 г. по дело No А45-5936 / 2014 г.).

МНЕНИЕ

Екатерина Орлова, директор на Real Estate Orlova Consulting & Development:

„Основите за запазване на първоначалните договорености за наем непроменени са точно описаниепредмет на лизинг и неустойки. За да направите това, препоръчвам да посочите в договора за наем цялото движимо имущество, намиращо се в апартамента, както и да предпишете за чия сметка се отстраняват неизправностите на този имот, възникнали не по вина на наемателя. Комуналните услуги са описани по подобен начин (възможно е да се посочат подробностите за договорите с организации за доставка на ресурси). Освен това посочете, че са възможни промени в условията на договора с писменото съгласие на страните. В раздела „отговорност на страните“ е важно да се обърне внимание на отговорността на лизингодателя при предсрочно прекратяване на договора по негова инициатива.

Плащане при нови условия

СЪВЕТ

Приблизителна форма на договор за наем можете да видите в системата ГАРАНТ. За да направите това, в основното търсене въведете „договор за наем“ и изберете „Формуляри за документи“.

Ако след получаване на известие от наемодателя за увеличаване на размера на наема, наемателят започне да плаща по новата ставка, това ще означава неговото съгласие и оспорване в бъдеще нова стойностнаемът става почти невъзможен. Факт е, че посоката на уведомлението от наемодателя ще бъде приравнена на оферта - оферта, адресирана до едно или повече конкретни лица, която е съвсем категорична и изразява намерението на лицето, което го е направило, да се счита за сключено. споразумение с адресата, който ще приеме офертата (). Съгласието за неговото приемане се нарича приемане (). При извършване на действия в рамките на срока, установен от наемодателя за изпълнение на условията на договора, посочени в офертата (включително плащането на подходяща сума на наема), наемателят приема (приема) офертата (). В същото време, при промяна на договора за лизинг (а именно, увеличаване на наема), задълженията на страните остават в модифицирана форма (). По този начин, като извърши плащане, като вземе предвид увеличения размер на наема, наемателят приема условията на договора, предложени от наемодателя по отношение на увеличаване на цената на наема (решение на Арбитражния съд на Кемеровска област от 30 юни 2014 г. дело No А27-4911 / 2014 г.).

Освен това не препоръчваме изобщо да спирате да плащате за нает имот, тъй като забавянето на плащането води до налагане на неустойка (неустойка). Според наемателя наемателят е длъжен да заплаща своевременно такса за ползване на имота. Изключения от това правило за случаи на необосновано и незаконно, по мнение на наемателя, увеличение на размера на наема от гражданското право не се предвижда. Задълженията трябва да се изпълняват правилно в съответствие с условията на договора, изискванията на закона и други правни актове (). Едностранен отказ за изпълнение на задължения не е разрешен (). Споразумение или закон може да предвиди сума пари, които длъжникът е длъжен да заплати на кредитора в случай на неизпълнение или неправилно изпълнение на задължението, по-специално в случай на забава в изпълнението (). По този начин, при прекратяване на плащането за наем, съдът може да ви задължи да заплатите неустойка (неустойки) (решение на Арбитражния съд на Кемеровска област от 30 юни 2014 г. по дело № A27-4911 / 2014 г.).

МНЕНИЕ

Анастасия Помелова, заместник генерален директор на VTB Arena Park:

„Колкото по-подробно договорът за наем уточнява механизма, по който се изчислява наемът, както и други отношения с контрагента, толкова повече са шансовете да се отървете от едностранни решения от страна на наемодателите. Това означава, че няма да има неразрешими спорове Мисля, че това е единственият начин, който позволява на наемателя да поддържа нормални партньорски отношения с наемодателя.

Очевидно е невъзможно да се принуди човек да сключи споразумение при определени условия. Въпреки това, ако наемодателят е не по-малко заинтересован от отдаване на жилището си под наем, отколкото наемателят от отдаването му под наем, тогава е съвсем реалистично да обсъдим условията на бъдещ договор и чрез преговори и съвместни отстъпки да постигнем условия, които ще удовлетворят и двамата партии. И дори ако страните загубят известна сума пари, те ще придобият спокойствие и увереност, че в случай на конфликт ще могат да се обърнат към съда и да защитят правата си върху наетия имот.

Може да е полезно да прочетете: