Каква е фиксираната част от наема. Отдаване под наем на жилищни и нежилищни помещения: спорни въпроси на данъчното облагане. Нека изброим всички предимства на отдаването под наем

Принципът на свободата на договора ви позволява да установите механизъм за определяне на размера под наемудобен за наематели и наемодатели. Това може да бъде фиксирана сума, плащана месечно, или сума, която включва възстановяване на разходите за поддръжка на наетото съоръжение. В последния случай формулировката на разпоредбата на договора изисква специално внимание.

Редът, условията и сроковете за плащане на наем се определят от договора за наем (клауза 1 на член 614 от Гражданския кодекс), а при липсата им, редът, условията и сроковете за плащане, които обикновено се прилагат при отдаване под наем на подобен имот при сходни обстоятелства. , се прилагат. Подобно правило е установено в параграф 3 на чл. 424 от Гражданския кодекс на Руската федерация за цената на договора: при липса на такава в текста на споразумението, изпълнението на договора трябва да бъде платено на цена, която при сравними обстоятелства обикновено се начислява за подобни стоки, работи или услуги.

Но при сключване на договор за наем на недвижим имот това правило не се прилага, тъй като наемът е негово основно условие (член 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация). При липса на условие за размера на наема, договорен от страните в писмена форма, договорът за наем на недвижим имот се счита за несключен (член 654 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Условията на наема трябва да бъдат формулирани по такъв начин, че да е възможно да се определи точно кога и в какъв размер наемателят е длъжен да извърши съответните плащания. В договора може да се определи фиксиран размер на наема или редът (механизмът) за изчисляването му. В последния случай условието за наема също ще се счита за договорено.

Размерът на наема може да се променя по споразумение на страните в рамките на сроковете, предвидени в споразумението, но не повече от веднъж годишно, освен ако в споразумението не е предвидено друго (клауза 3, член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация). ). Промяната в размера на наема в съответствие с механизма, предвиден в споразумението, не е промяна в договора за наем и следователно не подлежи на посочените по-горе ограничения (клауза 11 от информационното писмо на Президиума на Върховният арбитражен съд на Руската федерация от 11.01.2002 г. № 66, по-долу - Информационно писмо № 66). Например, условието за индексация на наема в зависимост от инфлацията не противоречи на това ограничение. Въпреки че размерът на наема се променя, процедурата за изчисляването му остава непроменена.

По-добре е да се предвидят последиците от загубата на статута на платец на ДДС от лизингодателя в договора

Препоръчително е в договора за наем да се уточни дали сумата на наема включва данък върху добавената стойност (ДДС). И ако е така, тогава ще е необходимо също да се определи каква част от посочената сума под наем, и какво - ДДС. Например посочете текущата данъчна ставка, за да избегнете спорове в бъдеще, когато данъчната ставка се промени през периода на договора. Също така се препоръчва да се посочи в споразумението, че ДДС не се начислява върху размера на наема, ако наемодателят не е платец на този данък.

Всичко това трябва да се направи, тъй като в противен случай страните могат да възникнат разногласия относно сумите, които трябва да бъдат заплатени като наем. Позицията на съдилищата по този въпрос е двусмислена и в резултат на това наемодателят може да получи наем в размер, по-малък от очакваното (постановление на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 17 септември 2010 г. по дело № A70 -14225 / 2009), а наемателят може да бъде принуден да заплати ДДС над размера на наема (Определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 10 февруари 2010 г. № VAS-1414/10 по дело № A51- 7727/2009).

Възможно е първоначално наемодателят да е платец на ДДС и размерът на наема да е уговорен в договора с отчитане на данъка, но по-късно задължението за плащане на този данък е отпаднало. Например, когато наемодателят премине към опростена данъчна система (клауза 2 от член 346.11 от Данъчния кодекс на Руската федерация) или в случай на промяна в собствеността на наетия имот, ако нов собственикне е платец на ДДС. В тази връзка в интерес на лизингополучателя е да се включи в договора условие, че при прекратяване на задължението на наемодателя за плащане на ДДС, наемът се намалява с размера на данъка. Ако такова условие не е договорено, съдът може да откаже да удовлетвори иска за връщане на надплатен наем в размер на сумата на данъка (постановление на Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг от 05 август 2011 г. в случай № А43-24309 / 2010 г.). В същото време има и друга позиция, когато плащането с включения в него ДДС се признава за неоснователно обогатяване на лизингодателя (постановление на Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг от 15 януари 2010 г. A29-2100 / 2009).

Наемът може да включва фиксирани и променливи части

Наемът не може да бъде определен като плащане от наемателя комунални услуги(електричество, вода, топлина), гориво, смазочни материали и други материали, изразходвани при използване на наетия обект. Факт е, че с такова плащане наемодателят фактически не получава възнаграждение от наемателя за предоставеното право на ползване на наетия обект, а това противоречи на компенсаторния характер на договора (клауза 12 от Информационно писмо № 66).

За да възстановят разходите за комунални услуги, консумирани от наемателя, страните все по-често посочват в договора, че наемът се състои от две части - фиксирана и променлива. Размерът на постоянната част се определя като фиксирана стойност (или механизма за нейното изчисляване), а променливата част се определя като разходите за комунални услуги, консумирани от наемателя.

Условието, което определя реда за плащане на сметки за комунални услуги, е важна клауза от договора. В крайна сметка договорите с организации за доставка на ресурси се сключват от наемодателя и фактурите се издават на негово име, а наемателят ще има задължение да възстанови такива разходи, ако това е предвидено в споразумението. Съставът на комуналните и други плащания включва разходите за водоснабдителни и санитарни услуги, телефонни комуникации, консумирана електроенергия, топлоснабдяване (газоснабдяване), както и такси за почистване на помещения, сметоизвозване и др.

Отчитането на комуналните плащания като част от наема е възможно по няколко начина. Първо, можете да зададете фиксиран наем, който вече включва разходите за такива плащания. Тогава наемателят плаща фиксиран наем всеки месец. На второ място, допустимо е да се определи размерът на наема, без да се вземат предвид разходите за комунални услуги, като се посочва правото на наемателя самостоятелно да сключва договори с организации за доставка на ресурси и услуги. Трябва да се има предвид, че сключването на такива споразумения ще доведе до появата на допълнителни задължения за наемателя към такива организации. И трето, страните имат право да определят наем, състоящ се от постоянна и променлива част.

В последния случай наемът се състои от плащането за частта от наетите помещения в предписания размер ( постоянна част) и наем от гледна точка на възстановяване на разходите за комунални услуги, действително консумирани от наемателя (променлива част).

По-добре е да фиксирате размера на променливата част от наема за всеки месец поотделно

На практика размерът на наема по отношение на възстановяване на разходите за електроенергия, консумирана от наемателя, се определя или въз основа на показанията на електромера, монтиран отделно за наемателя, или въз основа на инсталираната мощност, като се вземе предвид отчита капацитета на всички електрически уреди, работещи в помещението, и приблизителната продължителност на тяхната работа. Количеството на консумираната вода или газ също може да се определи от измервателния уред. Изчисляването на цената на услугите за топлоснабдяване зависи от общата отопляема площ, изчислена в кубически метри. Възстановяването на разходите за телефонна комуникация се извършва въз основа на предоставени от комуникационната организация данни за състоянието на личната сметка.

За признаване на фиксирана част от наема за разход е достатъчно наемателят да разполага само с самия договор за наем, в който той е определен. За признаване на променливата част като разходи е необходим отделен първичен документ, който ще отразява разходите за комунални услуги, консумирани от наемателя с разбивка по вид услуга и с връзки към съответните документи и стойността на променливата част на месечен наем, изчислен в съответствие с договора за наем.

Какъв е оригиналният документ? При сключването на договора страните по договора за лизинг се договарят по този въпрос независимо във връзка с конкретна ситуация. Това може да бъде и двустранен акт, и справка-изчисление на счетоводството на лизингодателя. Основното е, че използвания документ съдържа всички необходими данни, изброени в чл. 9 от Федералния закон от 06.12.2011 г. № 402-FZ „За счетоводството“ (клауза 1 от писмото на Федералната данъчна служба на Русия от 04.02.2010 г. № ShS-22-3 / [защитен с имейл]).

Ако в съответствие със споразумението наемът (или част от него) е променлива стойност, тогава, за да признае тази сума като разход, наемателят трябва да получава първичен документ от наемодателя на месечна база, тъй като сумата наемът варира от месец на месец. И при определяне на наема във фиксиран (фиксиран) размер не са необходими месечни актове, потвърждаващи размера на плащането, тъй като размерът на наема не се променя.

Струва си да се помни, че може да е трудно да се състави първична документация, тъй като наемодателят не е доставчик на комунални услуги за наемателя, а всъщност действа като "агент" на наемателя за прехвърляне на плащания за услуги, предоставяни от организации за доставка на ресурси. За наемодателя тези плащания не са доход, а служат като компенсация за разходи.

В Гражданския кодекс на Руската федерация страните по договора за лизинг могат да предвидят както фиксирана сума на наема, така и процедурата за нейното изчисляване. Следователно наемът може да бъде определен под формата на основна (постоянна) част и променлива част, определена чрез изчисление. Постоянната част е фиксирана и включва такса за ползване на самото помещение. Променливата част от наема е еквивалентна (или изчислена от) разходите за комунални услуги, консумирани от наемателя за определен период. Така целият размер на наема (както фиксирани, така и променливи части) е плащане за услугите на наемодателя при предоставяне на имот под наем.

Фиксираната част от наема обикновено се определя като наемната ставка по договора се умножи по наемната площ в квадратни метри. Ето защо, често в договора за наем се посочва размера на наемната ставка за 1 квадратен метър на месец.

Пример

Можете да посочите формулата за изчисляване на фиксираната част от наема, например, така:

„Постоянната част от наема се определя по формулата:

Телевизор x / y \u003d A * S,

където TV x / y - фиксираната част от наема, дължима за месец x, година y;

А - наемна ставка по договора;

S е площта, която се отдава под наем, в квадратни метри.

Може също така да се предвиди фиксираната част от наема да се умножи по индекса на потребителските цени, с коефициент, който отчита условията на ползване на имота от наемателя; на корекционния фактор и др.

В договора за наем можете да посочите, че променливата част от наема покрива действителните разходи, направени от наемодателя за комунални сметки, а именно:

Електрическа енергия;

Водоснабдяване;

Термална енергия;

Изхвърляне на битови отпадъци (можете да дадете целия списък с необходими услуги) и др.

Пример

Можете да посочите формулата за изчисляване на променливата част от наема, например, така:

„Променливата част от наема се определя по формулата:

P x / y \u003d E + Vo + T + M, където

P x / y - променливата част от наема, дължима за месец x, година y;

E - цената на електроенергията за месец x, година y;

Bo - разходи за водоснабдяване за месец x, година y;

T - разходи за топлинна енергия за месец x, година y;

M е разходите за извозване на битови отпадъци за месец x, година y.

Ако плащането за комунални услуги се извършва в съответствие с показанията на електромера, можете да посочите в договора, че променливата част от наема се определя в съответствие с показанията на електромера. Може да се предпише показанията на електромерите за комунални услуги да се записват в присъствието на упълномощени представители на наемодателя и наемателя.

внимание

В параграф 12 от Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. N 66 се отбелязва, че налагането на наемателя само на разходите за плащане на сметки за комунални услуги не може да се счита за форма на наем . Тъй като наемодателят действително не получава насрещна клауза за наетия имот, плащането от наемателя само на комунални услуги не означава, че договорът е за обезщетение.

Месечният наем за ползване на Помещенията и прилежащите пространства, Паркоместа (наричани по-долу „Наемна такса“) се състои от:

Фиксирана или фиксирана част от наема

  1. Фиксирана част от наема сума париначислява се за наемане на Помещенията и включва 18% ДДС. Изчисляването на Фиксираната част от наема се извършва по следните ставки за квадратен метър от наетите помещения:
    • ___,00 рубли на месец на квадратен метър от наета площ на складовите помещения, включително ДДС;___.00 рубли на месец на квадратен метър от наета площ на офис и уютни помещения, включително ДДС;
    • ___,00 рубли на месец на квадратен метър от наета площ на офис помещения, включително ДДС. Цената на Фиксираната част от наема включва Услугите, посочени в Списъка на Услугите (Приложение № 5) В цената на Фиксираната част от наема е включено ползването на Имота от Наемателя.

Променлива част от наема

Променливата част на наема включва (лимитите за потребление са определени в Приложение № 6 - размерът на разходите за консумирана електрическа енергия, чието изчисляване се извършва съгласно тарифите, установени от организациите, предоставящи съответните услуги в съответствие с показания на измервателните устройства (количеството на предоставената електроенергия, kW); - размерът на разходите за потребление на вода и канализация, чието изчисляване се извършва съгласно тарифите, установени от организациите, предоставящи съответните услуги, в съответствие с показанията на измерването устройства или в съответствие с изчислението на договорената от страните разходна норма - размера на разходите за телефония и интернет трафик, които се изчисляват на база тарифи, Плащания за ползване на паркоместа, посочени в Приложение № 6. Плащането се изчислява по следните ставки: 7 500,0 рубли на месец, (не подлежи на ДДС), за едно паркомясто за камиони; 1 500,0 рубли на месец, (не се облага с ДДС) ДДС) за едно паркомясто за мен сто за автомобили.

Промяна на наема в лизинговия договор

Наемодателят си запазва правото да променя цената на квадратен метър от наетите помещения по своя инициатива, но не повече от 1 (Едно) годишно от Началната дата на наема и с не повече от 5% от предходната цена на квадратен метър от наетото помещение, с предварително предизвестие до Наемателя за по-малко от 1 (един) месец. В този случай страните подписват допълнително споразумение към това споразумение. Наемодателят има право едностранно да увеличи ставката на променливата част от наема в зависимост от промените в тарифите на организациите, предоставящи съответните услуги. В същото време, Наемодателят, към писменото известие за промени в цената на комуналните и поддръжката, изпратено до Наемателя, прилага съответните документи, потвърждаващи факта на промени в тарифите или цената на услугите.

Приемаме договори за наем за експертна оценка. Обработваме сложни договори.

Недостиг и оскъпяване на хотели в столицата и др главни градовенаправи дневния наем за посетители един от най-удобните варианти за временно настаняване. Това е парадокс, но наемането на отделен апартамент с кухня и всичко необходимо за живота струва по-малко от една прилична хотелска стая. Търсенето, разбира се, стимулира предлагането. Ето защо, чудно ли е, че все повече частни инвеститори се занимават с краткосрочно отдаване под наем на апартаменти, като имат в арсенала си един и единствен „едностаен апартамент“, а има много специализирани фирми, които предлагат на клиентите, освен дузина и повече апартаменти, допълнителни услуги в столицата. Отмина времето, когато единствените брокери, наемащи „апартамент за нощувка“, бяха бабите на гарата.

Наем без бъдеще

„По отношение на цената цената на апартаментите под наем на ден е подобна или по-евтина от хотелска стая на съответното ниво. Разликата може да достигне 20-30% - казва Дмитрий Таганов, ръководител на аналитичния център на компанията за недвижими имоти Инком. - Освен това на разположение на турист или бизнес пътник, който е дошъл в столицата за няколко дни, има напълно оборудвана кухня, където можете сами да приготвите обяд или вечеря. И когато отсядате в хотел, или ще трябва всеки път да оставяте много пари в ресторант, или да търсите прилично кафене или ресторант наблизо. И не е факт, че една достойна институция ще бъде на един хвърлей.“ Хотелът ще трябва да плати за всеки допълнителна услуга- пране и гладене на ризи, грижа за обувки и др. В апартамент под наем на ден никой няма да представи допълнителна сметка за това, че наемателят е използвал ютия, пералня или четка за обувки.

Що се отнася до наемодателя, за него основното предимство на краткосрочния бизнес е възможността да „напусне проекта“ по всяко време без предразсъдъци. Например, ако апартаментът е бил необходим за лични нужди - местожителството на самия собственик, неговите деца или родители, наемодателят не трябва да чака няколко месеца преди изтичане на договора с наемателя, както често се случва при дългосрочен договор. срочен лизинг. Освен това договорът за наем дългосроченчесто предвижда плащане на неустойка на наемателите, в случай че е разкъсана по вина на собственика на апартамента. Наемателите на дневни апартаменти рядко остават повече от десет дни.

Дневният наем има смисъл, ако ще продавате апартамент. Времето за излагане на апартаменти може да отнеме няколко месеца, особено сега, когато търсенето на дори ликвидни жилища е на изключително ниско ниво, но не пропускайте възможността да спечелите пари от апартамент, който не работи в очакване на купувач. Дневен наемще направи възможно организирането на демонстрации на обекта почти по всяко време, докато при дългосрочен наем ще трябва да съгласувате времето за посещения с наемателите. Също така "бизнес за един ден" е оправдан като вариант за диверсификация. Ако притежавате два или повече апартамента, препоръчително е да наемете единия за дълго време, а другия за дневен наем. Освен това в Москва сезонността на туризма е по-слабо изразена, а потокът от посетители е стабилен през цялата година.

На пръв поглед дневният наем изглежда дори по-изгоден от дългосрочния наем. „Цената на малък двустаен апартамент от икономична класа с добър козметичен ремонт, необходимите домакински уреди и мебели ще бъде около 3-4 хиляди рубли. на ден. Оказва се, че когато наемате такъв апартамент за 20 дни в месеца, можете да разчитате на доход от 60-80 хиляди рубли. Докато при дългосрочен лизинг, цената му ще бъде в района на 35-45 хиляди рубли. на месец ”, дава пример Дмитрий Таганов. В същото време лихвите на пазара за дългосрочни наеми напоследък постоянно намаляват, а доходността от него днес не надвишава 4-5%.

Без гаранции, без застраховка

Но да кажа, че бизнесът е от отдаване под наем до краткосроченпросто, не можеш. Има повече сложности, свързани с него, отколкото изглежда на пръв поглед. Основният проблем на ежедневния наемодател е липсата на гарантиран доход. При дългосрочен лизинг е достатъчно да намерите клиент веднъж, да сключите договор - и можете да живеете спокойно една година, като получавате стабилен месечен доход. И в случай на краткосрочно търсене на нови гости е постоянно.

Дмитрий К. реши да наеме апартамента си в центъра на Санкт Петербург през есента. И от собствен опит се убедих, че този бизнес на практика не е толкова печеливш, колкото изглежда на теория. „Когато го дадох под наем по дългосрочен договор, винаги имах гарантирани 30 хиляди рубли. на месец. Сега има повече проблеми и по-малко възвръщаемост“, казва той. Месец след месец не е необходимо. Веднъж Дмитрий имаше голям късмет: апартаментът беше нает за 20 дни от семейство, което правеше ремонт в собственото си жилище, и тъй като се проточи, те трябваше да удължат договора за наем за същия период. Но това беше единственият случай. През останалото време апартаментът е зает средно десет дни в месеца. „Има обаче доста обективни причини. Първо, зимата е туристически сезонза Петербург. Второ, кризата. Основният контингент от клиенти са туристи и бизнес пътници, като броят и на двамата в последните месецизначително намаля“, каза Дмитрий.

Светлана Алексашина, мениджър на жилищния фонд в Petersburg Real Estate, отбелязва, че търсенето на ежедневни жилища е неравномерно и наистина зависи до голяма степен от сезона: „Преди Нова година имаше достатъчен брой хора, които искаха да наемат апартамент за няколко дни: много хора от други градове дойдоха на гости на приятели, роднини, за да прекарат ваканцията тук. Сега на пазара дневен наемспокойно, но е традиционно за това време на годината. Възраждането, както винаги, ще дойде през май-юни: сезонът на белите нощи ежегодно привлича туристи в града на Нева. Вярно е, че напоследък конкуренцията на пазара за ежедневни наеми стана още по-остра: появиха се множество мини-хотели и много посетители предпочитат този сегмент пред апартаментите.

Разбира се, има алтернативни начини за осигуряване на по-стабилен поток от жители. Но това са варианти за аматьор. Можете например да наемете апартамент за празници и партита - за тази цел недвижимите имоти в удобни райони винаги са търсени. Но тук трябва да сте наясно какви могат да бъдат последствията за състоянието на апартамента. Никой, след като е платил пари, няма да се грижи за имуществото на собствениците. Друг вариант е да наемете апартаменти за служители в развлекателния сектор. Освен това гарантира стабилна печалба. „Но такива апартаменти бързо стават неизползваеми“, отбелязва един от наемодателите. „Освен това, когато апартаментът се намира в прилична къща, изобщо не искате да разваляте отношенията със съседите си.

Постоянното търсене на клиенти съвсем не е единственият проблем, който очаква наемодателя. Апартаментът под наем изисква много повече внимание. След всеки клиент собствениците трябва да приведат жилището в пълен ред, да почистят, да осигурят свежа постелка и т. н. В същото време подобни обекти губят външния си вид много по-бързо. „Гостите непрекъснато се сменят и изобщо не е факт, че всички те ще бъдат изключително благоговейни към новите мебели и домакински уреди. Следователно собственикът дневен апартаментще трябва да правите козметични ремонти много по-често, отколкото в апартамент под наем за дълго време. И също така плащайте за застраховка срещу риска от повреда “, казва Дмитрий Таганов. Вярно е, както отбелязва Дмитрий К., наемодател от Санкт Петербург, купуването на застраховка е твърде голям лукс: застрахователните компании или изобщо отказват да застраховат такива апартаменти, или разрушават твърде високите тарифи.

При краткосрочен лизинг рискът от измама или престъпление е много по-висок. Дмитрий К. Под вече имаше такъв опит Нова годинатой дойде да посети апартамента, който по това време беше празен, но установи, че не може да влезе вътре: ключът по неизвестна причина не пасва на ключалката. Поглеждайки внимателно към вратата, Дмитрий откри, че ключалката просто е сменена. Трябваше да се обадя на служител на Министерството на извънредните ситуации, който отвори вратата и пусна законния собственик. Веднъж в апартамента, Дмитрий намери много неща на други хора, украсена коледна елха, бутилки алкохол - с една дума, ясни признаци, че апартаментът е обитаван. След известно време се появи нов „наемател“, който срещна истинския собственик на апартамента с възмутени въпроси относно причините за престоя на последния на територията на чужд апартамент. Оказа се, че е наел апартамент през агенция за недвижими имоти и е платил веднага за три месеца предварително. Постепенно подробностите за измамата излязоха наяве: малко преди Нова година жена наела апартамент за няколко дни, която според нея пристигнала от Сочи. За толкова кратко време тя успя да направи дублирани ключове и след официалното си „заминаване“ се върна, смени ключалката и Под прикритието на брокер тя се съгласи да наеме апартамент на друго лице. Тя взела аванс от него - и изчезнала в неизвестна посока.

Дмитрий имаше късмет: незаконният наемател освободи апартамента без никакви претенции и, освен време и нерви, собственикът не претърпя никакви загуби. Но при различен сценарий измамникът може да не се е занимавал с повторното вземане, а просто да е премахнал всички ценни имоти и оборудване от къщата. За да сведете до минимум рисковете, трябва поне да направите копие на паспорта на клиента, но това няма да ви застрахова на 100% срещу измамници.

Доверие или независимост?

Ако желаете да отдадете апартамента си на ден, имате две възможности: да прехвърлите апартамента на доверително управление на агенция за недвижими имоти или да го отдадете под наем сами.

В доверително управление, от една страна, собственикът е освободен от всички проблеми. От друга страна остава рискът от измами от брокери. Агентите могат просто да изневерят, като подценят броя на дните, през които апартаментът е бил отдаден под наем, и задържат част от приходите за себе си. Няма да ходите всеки ден в апартамента и да проверявате.

Ако вземете нещата в свои ръце, тогава ще трябва да използвате възможно най-много канали за информация, за да намерите клиенти. Въпреки това, не е твърде трудно. Струва си да напишете в "Яндекс" или друга търсачка думите "дневен наем" - и веднага ще се отворят десетки сайтове на агенции, предлагащи апартаменти под наем, преди да избирате. Почти всички от тях си сътрудничат със собствениците на апартаменти. Ще трябва да направите стандартно описание на предложеното жилище, да посочите всички негови основни параметри и да направите няколко снимки (кухня, баня и спалня). Снимки и описания са публикувани на сайта на агенцията. Собственикът на апартамента посочва колко би искал да получава на ден, а брокерите добавят своята надценка върху тази цифра. Например, ако апартамент "от собственика" струва 2 хиляди рубли, тогава агенцията ще го постави за 2,5-3 хил. В този случай измамата от страна на посредниците едва ли е възможна, тъй като агенцията играе само ролята на връзка. Той насочва клиента, а собственикът на имота вече е в пряк контакт с него: показва апартамента, смяната на спалното бельо, почистването и най-приятното нещо е получаването на плащане. Тогава той вече дава комисионната на агенцията.

Ако имате няколко апартамента, дневният наем се превръща в пълноценен бизнес, който изисква не само първоначални инвестиции, но и редовни разходи. Ще са необходими или изнесени почистващи услуги, или създаване на собствен оперативен блок, който да се грижи за почистването на апартаментите, прането и смяната на спалното бельо, дребните ремонти и т. н. Освен обслужващия персонал е необходим и счетоводител. Ще трябва да установите отношения с хора, които могат да разрешат всяка конфликтна ситуация с жителите. Важен елемент от този бизнес е създаването и популяризирането на ефективен уебсайт в Интернет. „Изглежда много трудно, но на практика може да е обратното. В процеса на дейност се установяват бизнес отношения с определени организации, например с представителства на западни фирми, в резултат на което този бизнес става по-стабилен и безопасен. Освен това е възможно да получите допълнителен доход чрез предоставяне на свързани услуги: транспорт, туризъм и др.“, казва Евгений Скоморовски, управляващ директор на Century 21 West.

Рецепта за успех

Не всеки апартамент ще бъде еднакво успешен. Има редица параметри, от които ще зависи търсенето му сред потенциалните наематели. Първо, местоположението на такова жилище е важно. „Малките апартаменти в Централния район на Москва, например в сталински къщи, са особено търсени за краткосрочни наеми. Популярни са и райони с големи изложбени центрове“, казва Вадим Ламин, ръководител на ексклузивния отдел на отдела за отдаване под наем на елитни апартаменти на Penny Lane Realty. В същото време параметърът „пешеходно разстояние до метрото“ остава важен - точно както при покупка или дългосрочен наем.

Ако апартаментът за дългосрочен наем може да бъде минимално обзаведен, то в случай на краткосрочен наем такава стая няма да работи. Тук трябва да има всичко, за да осигури на жителите удобна алтернатива. хотелска стая. Човек, пристигайки в хотел, не се интересува да вземе със себе си сапун, кърпи, паста за зъби, бельо. Всичко това получава на място. За ежедневни наеми трябва да се осигури същото.

В стаята трябва да има удобен гардероб и място за спане. Кухнята трябва да бъде оборудвана с хладилник, електрическа кана и микровълнова печка. Последният е по-незаменим елемент от печката. „Малко от посетителите се занимават със сериозно готвене. Те или ядат в кафенета, или предпочитат да си купят готова храна и да я стоплят“, казва брокерът Сергей. В стаята трябва да има телевизор, а напоследък DVD плейърът стана търсен. Такива дреболии често играят важна роля, особено след като конкуренцията на пазара за ежедневни наеми е висока и на практика няма разлика в цените.

Краткосрочен наем: PRO & CONTRA

1. Потенциално по-висок доход, отколкото при дългосрочен лизинг.

2. Възможност за напускане на бизнеса по всяко време.

3. Безплатно разпореждане с апартамента (можете да го продадете по всяко време, да настаните роднини и т.н.).

1. Липса на гарантиран доход.

2. Необходимостта от постоянно търсене на нови клиенти.

3. Апартаментът се нуждае от ремонт по-често, по-бързо губи представянето си.

4. По-трудоемък бизнес: апартаментът трябва да бъде подреден след всеки клиент, необходимо е да се осигури на обитателите пълен "хотелски" комплект - спално бельо, съдове, мебели и домакински уреди.

Наем от наемодателя, включително променлив

Лизинговите отношения са много популярни сред стопанските субекти. Предоставяйки „безплатен” имот под наем, наемодателите го използват за извличане на допълнителен доход, а наемателите от своя страна срещу заплащане получават възможност да ползват чуждо движимо или недвижимо имущество.

В тази статия ще разгледаме въпросите за отчитане на наема, получен от наемодателя от лизингополучателя.

Съгласно чл.614 от Гражданския кодекс Руска федерация(по-нататък - Гражданския кодекс на Руската федерация) основното задължение на наемателя е своевременното плащане на наем за ползване на имущество в размерите и сроковете, предвидени в договора за наем.

Наемът се определя, както следва:

- определени във фиксиран размер на плащанията, извършвани периодично или наведнъж;

- установения дял от продукти, плодове или приходи, получени в резултат на ползването на наетия имот;

– предоставяне на определени услуги от наемателя;

- прехвърляне от наемателя на наемодателя на вещта, предвидена в договора, в собственост или под наем;

– налагане на лизингополучателя на предвидените в договора разходи за подобряване на наетия имот.

Страните могат да предвидят в договора за наем комбинация от тези форми на наем или други форми на плащане за наем.

Най-често срещаният вид е установяването на наем под формата на фиксирани плащания, извършвани периодично или наведнъж.

Съгласно договор за наем няколко обекта могат да бъдат прехвърлени наведнъж. В този случай наемът може да се определи както като цяло за всички наети имоти, така и за всеки обект поотделно. За да се избегнат по-нататъшни разногласия между страните по споразумението, по-добре е наемът да се определя отделно за всеки нает обект.

Променливият наем, определен ежемесечно, по споразумение на страните, с цел компенсиране на битови сметки, според автора не отговаря изцяло на закона. В същото време, от гледна точка на данъчните власти, с такъв наем наемодателят ще може да признае само разходите за закупуване на гориво, вода и енергия от всички видове, изразходвани за технологични цели, производството на всички видове на енергия, отопление на сгради, както и разходите за трансформация и пренос на енергия, консумирана директно от тях, с изключение на консумираната от наематели (Писмо на Федералната данъчна служба на Руската федерация за Московска област от 13 ноември 2006 г. № 21- 25-I / 1372). За разлика от наемателя, който има право да включва както фиксираните, така и променливите компоненти на наема в разходите, приети за облагане с данък върху доходите (Писмо на Федералната данъчна служба на Руската федерация за Московска област от 13 ноември 2006 г. 21-25-I / 1372).

Съгласно Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. № 66 „Преглед на практиката за решаване на спорове, свързани с наем“, в параграф 11 от което се обяснява, че при прилагане на ал. 3 от член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, съдилищата трябва да изхождат от факта, че през годината условието на договора, което предвижда фиксиран размер на наема или процедурата (механизма) за неговото изчисляване, трябва да остане непроменен. Наемателят заведе дело срещу наемодателя в арбитражен съд за обезсилване на условията на договора за наем, който предвижда тримесечно увеличение на размера на наема от наемодателя чрез индексирането му спрямо инфлацията, тъй като това условие противоречи на императивната норма на ал. 3 от член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който установява възможността за промяна на размера на наема не повече от веднъж годишно. Но съдът, макар и само в разглеждания случай, установи, че определянето на наемната ставка в размер, еквивалентен на определена сума в чуждестранна валута, означава създаване на механизъм за нейното изчисляване. Това определяне на размера на наема има за цел да елиминира неблагоприятните последици от инфлацията. Промяната в валутния курс не означава промяна в размера на наема в съответствие с параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В резултат на това се оказва, че за да се въведе променлив наем, е необходимо да има ясен алгоритъм за изчисляването му, предписан в договора, в противен случай е лесно да загубите дело.

Условията за плащане на наема се определят с договора. В същото време страните могат да предвидят всяка процедура за въвеждането му: месечно, тримесечно, веднъж годишно, до авансово плащанеили разсрочено плащане.

Параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда, че наемът може да се променя по споразумение на страните в рамките на сроковете, предвидени в споразумението, но не повече от веднъж годишно. В същото време размерът на наема може както да се увеличи, така и да намалее.

Наемателят има право да иска намаляване на наема в случай на:

- ако поради обстоятелства, за които не носи отговорност, условията за ползване, предвидени в договора за наем, или състоянието на имота се е влошило значително;

- ако наемодателят е нарушил условията за основен ремонт на наетия имот;

- ако наемодателят не е предупредил наемателя за правата на трети лица върху имота при сключване на договора за наем.

В случай на съществено нарушение от страна на наемателя на условията за плащане на наема, наемодателят има право да изиска от него предсрочно плащане на наема в определения от наемодателя срок. В същото време наемодателят няма право да изисква предсрочно плащане на наема за повече от два последователни срока (параграф 5 от член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Наем в счетоводството.

Начинът, по който наемодателят отчита лизинговите плащания зависи от това дали дейността е основна дейност или не.

В съответствие с параграф 5 от PBU 9/99 "Доходи на организацията" (Заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 6 май 1999 г. № 32n "За одобряване на Наредбата за счетоводството "Доходи на организацията" PBU 9/99" (по-нататък - PBU 9/99)) в организации, чийто предмет на дейност е предоставянето на такса за временно ползване (временно владение и ползване) на техните активи по договор за наем, приходите се считат за постъпления, чието получаване е свързано с тази дейност (наем).

Сметкоплан и инструкции за неговото прилагане (Заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 31 октомври 2000 г. № 94n „За одобряване на сметкоплана за финансово счетоводство икономическа дейносторганизации и инструкции за използването му") за обобщаване на информация за приходите и разходите, свързани с обичайната дейност на организацията, както и за определяне на финансовия резултат за тях, е предназначена сметка 90 "Продажби".

Постъпленията от предоставяне на такса за временно ползване (временно владение и ползване) на техните активи по договор за наем (когато това е предмет на дейността на организацията) се отразяват в сметка 90 „Продажби“ подсметка 90-1 „Приходи“.

Ако предоставянето на активи под наем не е основната дейност на организацията, тогава в съответствие с параграф 7 от PBU 9/99, постъпленията, свързани с предоставянето на такса за временно ползване (временно притежаване и използване) на активите на организацията се признават като други приходи и се отразяват в кредита на сметка 91-1 „Други приходи”.

В този случай разходите, свързани с предоставянето на такса за временно ползване (временно притежаване и използване) на активите на организацията, се признават като други (клауза 11 PBU 10/99 "Разходи на организацията" (Заповед на Министерството на финансите). на Руската федерация от 6 май 1999 г. № 33n „За одобряване на Правилника за счетоводството „Разходи на организацията“ RAS 10/99“)).

За да се определи кой вид дейност да се включат операции по прехвърляне на имущество под наем, е необходимо да се направи справка с параграф 4 от PBU 9/99.

В съответствие с посочения параграф в счетоводството, организацията признава постъпленията като приходи от обичайни дейности или други постъпления въз основа на изискванията на PBU 9/99, естеството на дейността си, вида на приходите и условията за тяхното получаване.

С други думи, организацията трябва самостоятелно да реши към какъв вид дейност принадлежат операциите по прехвърляне на имущество под наем и да определи това в счетоводната политика на организацията. Това състояниесе определя от устава на организацията, където най-често лизингът на имущество се предвижда като вид дейност, съответно наемодателят признава постъпленията като приход от обикновени дейности.

Ако наемът е отразен от организацията в счетоводството като приход от обичайни дейности, тогава в счетоводството се правят следните вписвания:

Дебит на сметка 62 "Разплащания с купувачи и клиенти" Кредит на сметка 90-1 "Приходи" - отразява размера на лизинговите плащания, които трябва да бъдат получени;

Дебит на сметка 90-3 "Данък добавена стойност" Кредит на сметка 68-2 "Изчисления върху данък добавена стойност" - отразява размера на ДДС, дължим към бюджета;

Дебит на сметка 51 "Разчетни сметки" Кредит на сметка 62 "Разплащания с купувачи и клиенти" - отраз. пари в бройполучени от наемателя.

Преведен като еднократно плащане за целия период на договора за наем, наемът се счита за предварително плащане и се отчита по сметка 62 „Разплащания с купувачи и клиенти“ подсметка „Разплащания за авансово плащане“.

Ако наемът е отразен в счетоводството на наемодателя като друг доход, тогава в счетоводството се извършват следните вписвания:

Дебит на сметка 76 "Разплащания с различни длъжници и кредитори" подсметка "Изчисления по наем" Кредит на сметка 91-1 "Други приходи" - отразява начисляването на наем, който ще бъде получен;

Дебит на сметка 91-2 "Други разходи" Кредит на сметка 68-2 "Изчисления върху данък добавена стойност" - начислява се ДДС;

Дебит на сметка 51 "Разчетни сметки" Кредит на сметка 76 "Разплащания с различни длъжници и кредитори" подсметка "Изчисления по наем" - отразяват се получените средства от наемателя.

Еднократната сума на лизинговото плащане на организацията, в която прехвърлянето на активи под наем не е основна дейност, се отчита по сметка 98 „Приходи за бъдещи периоди“, подсметка 98-1 „Приходи, получени за сметка на бъдещи периоди “.

Подсметка 98-1 „Приходи, получени за бъдещи периоди” отчита движението на приходите, получени през отчетния период, но свързани с бъдещи отчетни периоди.

Размерът на приходите, отнасящи се до бъдещи отчетни периоди, се отразява в кредита на сметка 98 "Приходи за бъдещи периоди" в кореспонденция със сметките за парични средства или разплащания с длъжници и кредитори, а в дебита - сумата на приходите, преведени по съответните сметки при началото на отчетния период, за който се отнася доходът.

За всеки вид приходи се води аналитично счетоводство по сметка 98-1 „Приходи, получени за сметка бъдещи периоди”.

Наемът се признава в счетоводството въз основа на допускането за временна сигурност на фактите на икономическата дейност и при наличието на условията, изброени в клауза 12 от PBU 9/99:

– организацията има право да получи тези приходи, произтичащи от конкретен договор или потвърдени по друг начин според случая;

- размерът на приходите може да бъде определен;

– има увереност, че в резултат на определена операция ще има увеличение на икономическите ползи на организацията.

Ако поне едно от изброените условия не е изпълнено по отношение на паричните средства и други активи, получени от организацията като плащане, тогава счетоводните записи на организацията се признават като дължими сметки, а не като приход.

Пример.

Организацията сключи договор за лизинг на оборудване за период от три месеца. Размерът на наема на месец е 17 700 рубли (включително ДДС - 2 700 рубли).

Лизинговото плащане в размер на 53 100 рубли (включително ДДС - 8 100 рубли) беше преведено от наемателя незабавно за целия период на договора за лизинг.

Лизингодателят използва следните подсметки от работния сметкоплан:

62-1 „Изчисления при наем”;

62-2 "Изчисления по авансово плащане".

В счетоводните регистри на организацията наемодател са направени следните вписвания:

Дебит 51 Кредит 62-2 - 53 100 рубли - отразява сумата на авансовото плащане за наето оборудване;

Дебит 62-2 Кредит 68-2 - 8100 рубли - върху сумата на авансовото плащане е начислен ДДС (клауза 1 от член 167 от Данъчния кодекс на Руската федерация (по-нататък - Данъчния кодекс на Руската федерация));

Дебит 62-2 Кредит 98–45 000 рубли - сумата на авансовото плащане се отразява в приходите за отсрочени периоди;

Дебит 62-1 Кредит 91-1 - 17 700 рубли - начислен е наем за отчетния период;

Дебит 91-2 Кредит 68-2 - 2700 рубли - ДДС е начислен върху наема за отчетния период;

Дебит 68-2 Кредит 62-2 - 2700 рубли - приема се за приспадане на ДДС от сумата на предплащането;

Дебит 98 Кредит 62-1 - 15 000 рубли - отразява размера на наема, включен преди това в приходите за отсрочени периоди.

Наемодателят трябва да издаде фактура на наемателя за размера на наема.

Съгласно параграф 3 на член 168 от Данъчния кодекс на Руската федерация фактура се издава не по-късно от пет календарни дни, считано от деня на предоставяне на услугите.

Издаването на фактури за продажба на услуги за предоставяне на имот под наем е възможно не по-рано от края на данъчния период, най-малко на месеца, през който услугите са били действително извършени.

Наем в данъчно счетоводство.

Предоставянето на имоти под наем е основната дейност на организацията.

Съгласно член 249 от Данъчния кодекс на Руската федерация наемът, получен от наемателя, се класифицира като доход от продажби. Основните дейности се определят от устава на организацията, където най-често отдаването под наем на имущество се предоставя като вид дейност.

Ако организация за целите на данъчното облагане на печалбата признава приходи и разходи на база начисляване, тогава приходите се признават в отчетния (данъчен) период, в който са възникнали, независимо от действителното получаване на средства, друго имущество (работи, услуги) (параграф 1 от член 271 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

За организации, които систематично предвиждат такса за временно ползване и (или) временно притежаване и използване на имуществото си, разходите за такива дейности са свързани с продажбата (алинея 1 на параграф 1 от член 265 от Данъчния кодекс на Руската федерация ).

Ако договорът за лизинг предвижда неравномерен график на лизинговите плащания, то според последните разяснения на Министерството на финансите на Руската федерация, дадени в писма № 03-03-06/1/258 от 17 април 2009 г., № /212, данъкоплатецът, въз основа на алинея 3 на параграф 4 на член 271 от Данъчния кодекс на Руската федерация, трябва в такива случаи да вземе предвид лизинговите плащания в дохода въз основа на сумите, предвидени от плащането график. Подобна позиция се съдържа в Указ на Федералната антимонополна служба на Уралския окръг от 16 декември 2008 г. по дело № Ф09-9466/08-С3.

Според автора неравномерен график на плащане има и когато наемът се плаща еднократно за дълъг период от време, например веднъж годишно или на всеки шест месеца. В същото време еднократното включване на такава такса в дохода не е напълно от полза за организацията, тъй като ще доведе до еднократно плащане на данък върху дохода или авансово плащане в по-голям размер. Поради това е по-целесъобразно тези приходи да се разпределят по отчетни периоди. Въпреки това, като се вземе предвид позицията на Министерството на финансите на Руската федерация, такъв подход може да предизвика искове от данъчните органи.

Трябва да се отбележи, че по-ранни служители посочиха, че доходите под формата на наемни плащания се признават в данъчното счетоводство, като се отчита принципът на еднакво признаване на приходите и разходите, независимо от тяхното действително плащане. В същото време не се изисква ежемесечно сключване на актове за услуги, извършени по договор за лизинг за целите на данъчното отчитане на дохода под формата на наемни плащания. Тази позиция е изложена в писма на Министерството на финансите на Руската федерация от 17 април 2007 г. № 03-03-06 / 1/248 от 6 февруари 2007 г. № 03-03-06 / 1/59 , от 10 ноември 2006 г. № 03-03 -04/1/752, Федерална данъчна служба на Руската федерация за град Москва от 22 септември 2008 г. № 20–12/089128.

Предоставянето на имоти под наем не е основната дейност на организацията.

В този случай доходът от лизинг на имущество се признава за неоперативни приходи (параграф 4 от член 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Подалинея 3 на параграф 4 на член 271 от Данъчния кодекс на Руската федерация установява, че за неоперативни приходи от наем на имущество датата на получаване на дохода е датата на сетълмент в съответствие с условията на сключените споразумения или представяне на данъкоплатеца документи, послужили като основа за извършване на изчисления, или последния ден от отчетния (данъчен) период.

Разходите за поддръжка на имуществото, прехвърлено по договора за лизинг (включително амортизацията на този имот), се включват в неоперативните разходи (член 265, параграф 1, алинея 1 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Комунални плащания.

Както беше отбелязано по-горе, в съответствие с член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, наемът може да бъде определен или във фиксирана сума, или в „плаваща“ сума, състояща се от две части - фиксиран размер на наема и променлив компонент, състоящ се от на сметки за комунални услуги.

По правило всички договори за наем, под една или друга форма, съдържат условие, че наемателят е този, който поема разходите за плащане на сметки за комунални услуги. В същото време възниква въпросът: как е най-изгодно от данъчна гледна точка страните по договора да документират такова условие. И на първо място, в този случай говорим за такъв спорен данък като ДДС.

На практика има различни варианти за плащане на ток, газ, водоснабдяване, телефонни комуникации и други комунални услуги. Нека ги разгледаме по-подробно.

1. Комуналните са включени в наема.

Първият метод се използва рядко. В края на краищата тарифите за комунални услуги непрекъснато нарастват, освен това при сключване на споразумение страните все още не знаят до каква степен комуналните услуги действително ще бъдат консумирани от наемателя. Ето защо, изчислете предварително размера на фиксирания плащане на наемпокриване на всички разходи на наемодателя за комунални сметки по време на изпълнение на договора едва ли е възможно. Страните нямат право да променят размера на наема през годината, забраната за това е установена в параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Следователно, обикновено в договора за лизинг страните не предвиждат самия размер на наема, а методологията за изчисляването му, в резултат на което промяната на променливия компонент на наема през годината не означава ревизия от цената на договора за наем, тъй като механизмът за определяне на размера на наема остава същият.

При "плаващ" наем всички суми, получени от наемодателя от наемателя, включително сметки за комунални услуги, се признават за негов доход от отдаване под наем на имущество.

По силата на член 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация наемодателят начислява ДДС върху цялата сума на наема и го плаща в бюджета. Фактурата се издава от наемодателя на наемателя за цялата сума на наема (включително сумата на сметките за комунални услуги), а „комунални“ не се отделя като отделен ред.

Наемодател, който е получил фактури от комунални услуги на свое име, има право да приспадне изцяло посочения във фактурите ДДС. В крайна сметка, ако плащанията за комунални услуги, получени от наемателя, са включени в неговия доход, тогава той има право да признае комуналните услуги, консумирани от наемателя, като негови разходи. Същата процедура за облагане с ДДС беше обяснена от служители в писмото на Федералната данъчна служба на Руската федерация от 4 февруари 2010 г. № ShS-22-3 / [защитен с имейл]Подобно мнение споделят и арбитрите в Решение на Федералната антимонополна служба на Северно-Кавказкия окръг от 21 декември 2009 г. по дело № A63-8994 / 2004-C4-9 от 11 юни 2009 г. по дело № обл. от 29.05.2009 г. по дело No А23-3029 / 2008А-14-202, ФАС на Северозападен район от 10.01.2007 г. по дело No А05-7971 / 2006-13 г. от 04.07.2007 г. в гр. No А56- 38904/2006г.

Наемателят, който е получил от наемодателя фактура за услуги за наем (за цялата сума, включително сметки за комунални услуги) по общия начин, въз основа на членове 171 и 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация, има право да приспадне размер на ДДС, посочен във фактурата на наемодателя. Съдиите споделят подобно мнение, като пример можем да цитираме Решение на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 27 декември 2010 г. по дело № A56-7049 / 2010 г., Решение на Федералната антимонополна служба на Московски окръг от 26 август 2008 г. по дело № КА-А40 / 7882-08 , Решение на Федералната антимонополна служба на Севернокавказки окръг от 26 юни 2008 г. по дело № Ф08-3507 / 2008 г. и др.

2. Комуналните се заплащат отделно от наема.

Ако сметки за комунални услуги не са включени в наема, тогава най-сигурният вариант за възстановяване на комуналните разходи на наемодателя е сключването на договор за наем с елементи на договор за посредничество. Тоест договорът за наем предварително предвижда, че наемодателят, като посредник, действащ от свое име, но в интерес на наемателя, закупува комунални услуги за него.

Освен това, като опция, може да се сключи отделно споразумение за посредничество. Имайте предвид, че посредническите услуги се заплащат, така че смесеният договор за наем трябва да предвижда посредническата такса или отделен договор за посредничество трябва да предвижда заплащането на услугите на наемодателя, който предоставя посреднически услуги за наемателя.

Освен това, тъй като комуналните услуги излагат документите си на името на собственика на имота, вариантите за посредническо споразумение, сключено между наемодателя и наемателя, могат да бъдат или комисионен договор, или договор за посредничество, в който агентът действа от свое име. , но в интерес на осн.

В този случай наемодателят ще издаде две фактури на името на наемателя: едната от свое име за услуги за наем, втората - от свое име за комунални услуги. Освен това издадената на наемателя фактура за комунални услуги се издава от наемодателя въз основа на данните от фактурата, издадени от доставчика на комунални услуги на името на наемодателя. Тази фактура не се вписва в книгата за покупки на лизингодателя, а се вписва в регистъра на получените фактури. Именно тази процедура за издаване на фактури от данъкоплатци по ДДС, участници в посреднически споразумения, е предвидена в Правилата за поддържане на регистри на получени и издадени фактури, книги за покупки и продажби при изчисляване на данък върху добавената стойност, утвърдени с Постановление на Правителството на на Руската федерация от 2 декември 2000 г. № 914 .

При тази схема за възстановяване на комунални разходи сумата, получена от наемателя за възстановяване на комунални услуги, не е доход на наемодателя. Получените суми се отчитат от лизингодателя като отделни стопански операции.

В съответствие с алинея 9 на параграф 1 на член 251 от Данъчния кодекс на Руската федерация, при определяне на данъчната основа за данък върху доходите, доходите под формата на имущество (включително парични средства), получени от комисионер, агент и (или) друг пълномощник във връзка с изпълнение на задължения по комисионен договор, агентски договор или друго подобно споразумение, както и за възстановяване на направени от комисионера, агента и (или) друг пълномощник на комисионера, доверителя и ( или) друг принципал, ако тези разходи не подлежат на включване в разходите на комисионера, агента и (или) ) друг пълномощник съгласно условията на сключените договори. Този доход не включва комисионни, агентство или друго подобно възнаграждение, което се превръща в приход от обикновени дейности.

При повторно представяне на комунални услуги, наемодателят премахва рисковете, свързани както с данък върху дохода, така и с ДДС, както и тези, свързани с възможното признаване на сделката за нищожна в съответствие с членове 166-181 от Гражданския кодекс на Руската федерация, както и рисковете от наказателна отговорност, произтичащи от член 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация "Незаконно предприемачество" (по отношение на повторното предоставяне на комуникационни услуги).

При такава схема обаче, освен задължението за начисляване на ДДС върху размера на наема, наемодателят има задължението да начисли данък върху размера на своето посредническо възнаграждение.

Този текст е уводна част.От книгата Всичко за опростената данъчна система (опростена данъчна система) автор Терехин Р. С.

4.2.6. Ремонт на дълготрайни активи, включително наети активи. Трябва да се отбележи, че понятието ремонт не е разкрито в Данъчния кодекс, но в този случай трябва да се използва в смисъла, в който се използва в други отрасли на правото. Обикновено това са произведения

От книгата Станете богати! Книга за тези, които се осмелиха да спечелят много пари и да си купят Ferrari или Lamborghini автор ДеМарко MJ

Как падат мечтите: грешна формула. Грешна променлива В един момент посредствен шофьор разбира, че не може да изстиска по-висок процент от депозитите. Не може да се изисква увеличение от 200%. Не могат да получат допълнително образование, за да подобрят собственото си

авторът Панченко Т М

Чл. 614. Наемно плащане 1. Наемателят се задължава да заплаща своевременно плащането за ползване на имота (наемно плащане).Редът, условията и сроковете за заплащане на наема се определят с договора за наем. В случай, че не са определени с договора, се счита, че са установени

От книгата Ползване на чужда собственост авторът Панченко Т М

Чл. 630. Наемно плащане по договор за наем 1. Наемното плащане по договор за наем се определя под формата на плащания, определени във фиксиран размер, извършвани периодично или наведнъж. При предсрочно връщане на имота от наемателя, наемодателят се връща при него

От книгата Наем автор

Прекратяване на договор за наем с лизингодател, включително в случай на унищожаване на имущество Понастоящем в стопанската дейност на стопанските субекти договорът за наем на имущество е един от най-често срещаните видове споразумения. На практика обаче

От книгата Наем автор Семенихин Виталий Викторович

Други операции на лизингодателя По силата на договора за наем наемодателят се задължава да предостави на лизингополучателя имущество срещу заплащане за временно владение и ползване или за временно ползване. При отдаване на имот под наем наемодателят поема разходите за поддръжка на наетия имот.

От книгата Наем автор Семенихин Виталий Викторович

Данък върху дохода при лизингодателя В съществуващите икономически условиянаемните отношения стават все по-разпространени, тъй като в криза много организации нямат финансова възможност да закупят нужния им имот в

От книгата Наем автор Семенихин Виталий Викторович

Смяна на наемодателя дългосрочен наеми оборудва наетите помещения „за себе си”. Договорът за наем е сключен за дълъг период. Въпреки това по време на срока на договора е възможно това

От книгата Наем автор Семенихин Виталий Викторович

Счетоводство при лизингодателя (заемодателя)

От книгата Пари, банков кредит и икономически цикли автор Хуерта де Сото Хесус

Погрешна основа на анализа: Търсенето на фидуциарна циркулация като екзогенна променлива Изследването на Селгин се основава на предположението, че търсенето на доверителни пари е екзогенна променлива

От книгата Приходи и разходи за опростената данъчна система автор Суворов Игор Сергеевич

5.5. Лизингови (включително лизингови) плащания за нает (включително лизинг) имот Съгласно ал. 4, параграф 1 от член 346.16 от Данъчния кодекс на Руската федерация, данъкоплатците от опростената данъчна система имат право да включват в разходите сумата на наемните (лизингови) плащания за наети

От книгата Операции с недвижими имоти. Как да купувам, продавам, наемаме автор Бачурин Дмитрий

Лизингово плащане В договора за лизинг основното условие е условието за наема. Наемателят поема задължението да заплаща своевременно наема за ползване на помещението. Редът, условията и сроковете за плащане на наем трябва да бъдат

От книгата Всичко за придобиването и продажбата на жилищни имоти. Експертен съвет автор Зубова Елена Евгениевна

Права и задължения на наемодателя Наемодателят определя наема и иска да получи колкото е възможно повече. Въпреки това, когато наемодателят иска твърде много висока цена, той рискува да остане без наематели за дълго време. Индикатор с надценена цена - няма обаждания към

От книгата Книга 2.0. Минало, настояще и бъдеще електронни книгипрез очите на създателя на Kindle автор Меркоски Джейсън

Защо книгите, включително електронните, са незаменими

От книгата Печеливша туристическа агенция [Съвети за собственици и мениджъри] авторът Ватутин Сергей

Променливи и фиксирани части от заплатата И така, какви са тези инструменти? Преди да ги разгледаме, нека започнем с основните модели на мотивация. Това са така наречените постоянни и променливи части. Fix и Flex – както ги наричаме (фиг. 9). Нека видим плюсовете и минусите на всеки

От книгата Antifragility [Как да се възползваме от хаоса] автор Талеб Насим Никълъс

Вашият наем Друг пример: представете си, че законно наемате апартамент в Ню Йорк (където наемът се регулира от кметството) и апартаментът ви е пълен с, разбира се, рафтове за книги. Имате възможност да живеете тук колкото искате, но вие

 

Може да е полезно да прочетете: