Nabízíme k pronájmu nebytové prostory. Jak pronajmout bytové či nebytové prostory a nebát se daní? Proč je lepší pronájem než nákup

Pronájem komerčních nemovitostí a uzavření smlouvy na takovou transakci není příliš složité. Ve srovnání s pronájmem bytů se však tato oblast realitního trhu řídí jinými zákony a předpisy. Pronájem komerčních nemovitostí je výnosný byznys, ale mnoho majitelů velkých kancelářských budov a komerčních nemovitostí s malou rozlohou se často potýká s problémem najít nájemce v dobré víře. Pokud je pro vás řešení tohoto problému relevantní, pak pro vás bude naše řešení velmi užitečné: bude mluvit o tom, jak pronajmout prostory, udělat to v co nejkratším čase as největším přínosem.

Právní základ pro pronájem komerčních nemovitostí

Než se podíváme na to, jak pronajímat komerční nemovitosti, podívejme se na legislativu upravující tyto akce. Proces převodu komerčních nemovitostí pro placené použití upravuje občanský zákoník Ruské federace(v. 34). V souladu s tímto legislativním aktem jsou podmínky vzniklé při procesu sepisování smlouvy promítnuty do nájemní smlouvy - hlavního dokumentu potvrzujícího dohodu mezi vlastníkem a nájemcem.

Pronájem komerčních nemovitostí

Hlavní odpovědností vlastníka nemovitosti je udržování pořádku a řádného stavu v pronajatých prostorách. Takže například Čl. 616 občanského zákoníku zavazuje pronajímatele k samostatnému provedení větších oprav v určitém časovém horizontu. Ve stejném článku jsou také uvedeny povinnosti přidělené nájemci, včetně kosmetických oprav prostor, včasné platby běžných účtů za energie a zajištění pořádku v prostorách.

Pronajímateli je postoupeno právo pronajímat komerční nemovitosti za jiných podmínek, která musí být uvedena v nájemní smlouvě. Řekněme, že pronajímatel může přenést odpovědnost za provedení větších oprav na osobu užívající prostory na základě pronájmu, nebo převzít odpovědnost nájemce.

Etapy dodání nemovitosti

S kompetentním přístupem a pochopením všech složitostí pronájmu komerčních nemovitostí si téměř každý pronajímatel poradí s otázkou, jak samostatně pronajímat nebytové prostory. Podívejme se na postup, který podrobně popisuje, co je třeba udělat pro uzavření nejziskovějšího obchodu.

Při pronájmu nemovitosti jde především o stanovení optimální ceny, nalezení poctivého nájemce a kvalifikovanou přípravu podkladů pro převod nemovitosti k pronájmu!

Stanovení ceny pronájmu

Toto je první a nesmírně důležitá fáze. Pokud pronajímatel osobně provádí transakci, stanovení nájemní hodnoty zpravidla nebude zcela objektivní. Protože každý pronajímatel plánuje získat maximální užitek. Ale nadsazená cena děsí potenciální nájemníky, zatímco podhodnocená hodnota vzbuzuje jisté pochybnosti. Mnoho majitelů komerčních nemovitostí se obrací o pomoc na specialisty (realitní makléře / odhadce), ačkoli dnes mnozí analyzují podobné nabídky zveřejněné na speciálních stránkách, například Avito, Cyan a dalších online platformách. To vám umožní pochopit aktuální situaci na trhu a spravedlivě zhodnotit své vlastní prostory.

Pamatovat si! Při pronájmu prostor pro vlastní podnikání potenciální nájemce očekává, že z toho bude mít zisk. Proto byste při hodnocení objektu měli vzít v úvahu odhadovaný pravděpodobný příjem, který bude moci získat.

Navíc při posuzování prostor k pronájmu je vhodné vzít v úvahu řada důležitých faktorů, včetně:

  • plocha prostor k pronájmu;
  • stávající uspořádání;
  • stav objektu;
  • dostupnost nábytku a komunikací;
  • umístění objektu;
  • dostupnost vybaveného parkoviště;
  • dopravní a další dostupnost pro obchodní partnery a klienty nájemce;
  • návštěvnický provoz (zejména u velkých nákupních, zábavních a kancelářských center).

S přihlédnutím k výše uvedeným bodům a analýze podobných možností můžete nastavit optimální, oboustranně výhodnou cenu za prostory k pronájmu.

Hledat nájemníka

Neméně důležitou fází při pronajímání nemovitosti je hledání potenciálních nájemců. Je důležité se rozhodnout, komu prostory pronajmout, protože najít poctivého nájemce může být často velmi obtížné.

Po stanovení měsíčního poplatku je potřeba připravit text inzerátu.

Obvykle podrobně uvádí hlavní parametry objektu - velikost místnosti, podlaží, geografická poloha, rozvoj infrastruktury, stav místnosti a její vybavení. V textu je vhodné zdůraznit stávající výhody prostor. Neměli byste ale skrývat možné nevýhody pronajímané nemovitosti, abyste se při prohlídce nedostali do nepříjemné situace a neodstrašili případného nájemníka.

Měli byste nám říci více o možnostech hledání potenciálních nájemníků.

Hledejte přes přátele/známé je považován za nejjednodušší způsob, jak najít nájemce v dobré víře. Pokud mají majitelé komerčních nemovitostí rozsáhlé „konexie“ v podnikatelské sféře, mohou si své prostory pronajmout poměrně snadno a rychle.

Zveřejňování inzerátů na speciálních internetových portálech, kterých v síti pracuje velké množství. Výhodou této metody je, že aktuální nabídku pronájmu vidí obrovské publikum uživatelů, kteří mají zájem vybrat si nejziskovější variantu. Aby však upoutal jejich pozornost, je důležité vytvořit dobrou reklamu s podrobným popisem prostor, v textu uvést stávající výhody a nezapomenout na nevýhody. Pravdivé informace o nemovitosti vám pomohou rychleji najít nájemníka.

Doplňte svůj inzerát několika fotografiemi navrhovaných prostor. To pomůže potenciálním nájemcům rychle zjistit, zda mají o vaši nemovitost zájem.

Odeslání nabídky doE-pošta. Kavárny a bary, velké a malé maloobchodní prodejny, kosmetické salony a další zařízení, stejně jako organizace často hledají prostory pro otevření nových prodejen nebo přestěhování do výhodnější oblasti. E-mailové adresy majitelů či manažerů firem, které by vaše prostory mohly zajímat, najdete na oficiálních stránkách společnosti.

Vlastnosti pronájmu velkých a malých prostor

Pomůžeme Vám s pronájmem nebytových prostor v závislosti na výměře pronajímané nemovitosti. doporučení od odborníků na realitní trh.

Za pronájem malého prostoru:

Hledání potenciálních nájemců můžete zorganizovat osobně nebo prostřednictvím realitní kanceláře

  1. S pomocí profesionálů budete muset podepsat smlouvu o poskytování služeb. Po uzavření nájemní smlouvy budete muset zaplatit za služby agentury. Samozřejmě můžete spolupracovat bez formalit, pak budete muset napsat dopis obsahující obchodní návrh s uvedením odměny realitního makléře a poslat ho agenturám, které pracují s komerčními nemovitostmi. Obvykle je provize realitní kanceláře polovina měsíčního nájemného (jednorázová platba).
  2. Pokud jste se rozhodli začít sami hledat nájemníky, zveřejňovat inzeráty na bezplatných internetových platformách, organizovat cílenou distribuci e-mailů, navíc bude efektivní umístění banneru na fasádu (placená služba) do okna prostor k pronájmu (zdarma).

Pronájem velkých prostor:

Pokud plánujete pronajmout velký prostor, což znamená, že bude mít vysokou očekávanou ziskovost, můžete si udělat jednoduchý web s vlastní komerční nabídkou. Webové stránky jsou obvykle propagovány kontextovou reklamou pomocí klíčových dotazů. To vám umožní oslovit cílové publikum, zatímco v této možnosti můžete kontrolovat náklady na reklamu. V této možnosti můžete inzerovat svou nemovitost a ušetřit na poplatcích makléře.

Podepsání smlouvy

Kompetentní prezentace prostor k pronájmu– záruka úspěšné transakce. Při ukazování nemovitosti se snažte poskytnout co nejvíce informací a upozornit potenciálního nájemce na výhody a pravděpodobný zisk, který bude moci získat při pronájmu této nemovitosti.

Podepsání smlouvy– poslední a nejdůležitější fáze transakce. Profesionálně připravená a provedená nájemní smlouva chrání pronajímatele před bezohledným nájemcem. Nájemní smlouva musí obsahovat:

  • identifikační údaje vlastníka nemovitosti a nájemce;
  • adresa umístění objektu, jeho rozloha a klíčové vlastnosti;
  • Registrační informace;
  • smluvní doba;
  • výši nájemného a pravidla pro jeho placení.

Pro vaši informaci! Zákon zakazuje majiteli prostor zvyšovat nájemné více než jednou za 12 měsíců. Proto musí dokument uvádět největší částku pravděpodobného zvýšení s uvedením lhůty pro povinné oznámení nájemce.

Dokument musí obsahovat podrobný popis práv/povinností smluvních stran, jakož i odpovědnosti smluvních stran za porušení částí dokumentu. Nebylo by na škodu zahrnout do dokumentu soupis majetku v areálu. Takže po skončení nájmu může majitel požadovat finanční náhradu za poškozený majetek.

Jak rychle najít nájemníka

Pár dalších užitečných rad vám pomůže rychle pronajmout kancelář nebo jinou nemovitost.

Pro vlastníky, kteří nejsou připraveni osobně hledat nájemce nebo provádět přehlídky/vyjednávání, má smysl vyhledat pomoc profesionálního realitního makléře. Objektivně zhodnotí prostory, zjistí jejich skutečnou hodnotu, kvalitně nafotí, správně sestaví text inzerátu a začne předvádět vaši nemovitost.

nicméně, existují určité nuance ve spolupráci s agenturou. Musí být vyjasněny před zahájením spolupráce.

Pokud chce pronajímatel rychle najít nájemce pro své prostory, pak může poplatek za zprostředkování zaplatit sám (mnoho agentur účtuje nájemcům služby). Tuto možnost často využívají majitelé luxusních nemovitostí nebo pokud vlastní mnoho nemovitostí. Peníze zaplacené realitní kanceláři budou mimo jiné vynaloženy na náklady na pronájem nemovitosti. Další rychlou možností, jak převrátit komerční nemovitost, je snížení nájemného. A vůbec není nutné pronajímat prostory za „tři rubly“, stačí snížit náklady na pronájem o 5-10%. Pak se zvyšuje konkurenceschopnost areálu.

Možná rizika při pronájmu prostor

Každý vlastník má obavy o stav pronajímaných prostor a chce mít z transakce příjem. Představíme hlavní rizika majitelů komerčních nemovitostí a řekneme si, jak se před nimi chránit.

Nevhodné využití prostor

Každá řádně připravená nájemní smlouva specifikuje účel jejího použití a provozní podmínky. To platí pro vybavení pronajaté s provozovnou.

Řekněme, že při uzavření transakce nájemce slíbil, že bude prostory využívat jako sklad, ale otevřel si v něm obchod. Pronajímatel má právo požadovat zrušení smlouvy bez vrácení zaplaceného nájemného a uložení pokuty nájemci.

Škoda na majetku

Nemovitost byla předána nájemci v dobrém stavu, se stroji a zařízením. Jednoho dne se ale zjistí, že areál je v havarijním stavu, zařízení je rozbité atd. V tomto případě může pronajímatel požadovat plnou náhradu způsobené škody. V tomto případě podléhají úhradě nejen náklady na opravy, ale i (tržní) hodnota rozbitého zařízení.

Neručí se v případech, kdy došlo k poškození prostor a majetku v důsledku okolností vyšší moci (požár apod.).


Nájemník odmítá platit nájem

Nedbalí plátci jsou většinou finančně potrestáni. To je sice proveditelné pouze za předpokladu řádného uzavření nájemní smlouvy - jasně stanoví podmínky, postup a výši měsíčního nájemného.

Mnoho lidí má různé nebytové nemovitosti, které neslouží k žádnému účelu. Nejlepší možností je pronajmout je, protože za takových podmínek je zajištěn stálý a vysoký příjem. Za tímto účelem může pronajímatel vystupovat jako fyzická osoba, samostatný podnikatel nebo vlastník firmy. Postup při pronájmu nebytových prostor musí být proveden kvalifikovaně, k čemuž jsou s nájemci sepsány oficiální smlouvy. Zohledňuje se nutnost platit daně z přijatých příjmů.

Pravidla pro poskytování objektů k pronájmu

Mnoho majitelů nemovitostí využívá tento typ činnosti. Pronájem nebytových prostor umožňuje získat vysoký pasivní příjem. V tomto případě může být pronajímatelem:

  • fyzická osoba, která je přímým vlastníkem nemovitosti, proto musí mít k této nemovitosti úřední doklady;
  • Individuální podnikatel speciálně registrovaný u Federální daňové služby k provádění této činnosti a obvykle si podnikatelé vybírají k placení daní zjednodušený daňový systém, PSN nebo UTII, protože pomocí zjednodušených režimů nebude obtížné vypočítat a zaplatit daň, protože také předložit prohlášení;
  • společnost zastoupená právnickou osobou a podniky, stejně jako jednotliví podnikatelé, mohou používat zjednodušené systémy pro výpočet daně.

Při sepisování smlouvy kterýkoli z výše uvedených vlastníků zohledňuje různé nuance. Pokud je pronájem nebytových prostor prováděn bez oficiální registrace a registrace příjmů u Federální daňové služby, jedná se o nezákonnou činnost, za kterou jsou odpovědní majitelé prostor.

Pravidla pro pronajímání objektů jednotlivci

Soukromé osoby mohou vlastnit různé nemovitosti. Používají se k různým účelům, např.

  • vytvoření kanceláře;
  • organizace skladu;
  • založení výrobního podniku;
  • vytváření prodejen.

Občan může vystupovat jako smluvní strana nájemní smlouvy. Lidé musí být přímými vlastníky objektů, proto jsou povinni mít příslušné doklady o vlastnictví a výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Mezi specifika pronájmu nebytových prostor fyzickou osobou patří:

  • občané musí v Rosreestru předem provést záznam, že stávající prostory jsou nebytovým majetkem a navíc musí být uvedeny technické a katastrální parametry;
  • nejsou-li prostory zapsány v katastru nemovitostí nebo nejsou zapsány, není dovoleno je úředně převádět do užívání jiným osobám;
  • předání předmětu do užívání firmám nebo jiným občanům je majetkovou transakcí, proto musí být s vlastníkem uzavřena občanskoprávní smlouva;
  • Aby byla dokumentace oficiálně a správně formalizována, je dohoda sepsána výhradně písemně, poté je ověřena notářem a registrována u Rosreestr.

Často je smlouva sepsána na dobu nepřesahující jeden rok. Za takových podmínek není nutné dokument registrovat u Rosreestr.

Jaké dokumenty jsou vyžadovány od jednotlivce k uzavření transakce?

Pokud nebytové prostory pronajímá fyzická osoba, musí si občan předem připravit určitou dokumentaci. To zahrnuje následující papíry:

  • cestovní pas občana, který je vlastníkem objektu;
  • osvědčení o vlastnictví, které lze nahradit novým výpisem z Jednotného státního registru nemovitostí, který uvádí přímého vlastníka objektu;
  • technický průkaz;
  • další technické dokumenty vydané majiteli zaměstnanci ZISZ;
  • výpis z Rosreestr potvrzující, že nemovitost nenese žádná břemena představovaná zástavou, zástavou nebo jiným omezením.

Je povoleno přilákat zástupce k účasti na transakci, ale musí mít notářsky ověřenou plnou moc.

Platí daně jednotlivci?

Poměrně často občané, kteří vlastní nemovitost, využívají tento druh činnosti k výdělku. Pronájem nebytových prostor přináší lidem poměrně značný pasivní příjem.

Pokud je dohoda registrována v Rosreestr, informace z této instituce se zasílají do nejbližší pobočky Federální daňové služby k zaznamenání příjmů občanů. Proto pronájem fyzické osoby nebytových prostor vyžadují výpočet a odvod daně z příjmu.

Chcete-li to provést, musíte každoročně předložit Federální daňové službě prohlášení 3-NDFL, které uvádí všechny příjmy občana z pronájmu nemovitosti. Tento dokument navíc uvádí správnou výši daně z příjmu fyzických osob. Proto budete muset zaplatit 13% z přijatých částek. Kvůli tak vysokému daňovému zatížení občané často dávají přednost registraci samostatného podnikatele nebo otevření společnosti, aby výrazně snížili výši daně, protože při použití zjednodušených režimů lze částku daně snížit až na 6 % všech příjmů.

Nuance pro jednotlivé podnikatele

Mnoho občanů, kteří jsou vlastníky nemovitostí, které dávají přednost pronájmu, otevírá pro tyto účely konkrétní podnikatele. V tomto případě mohou při výpočtu výše daně použít zjednodušené režimy. Pronájem nebytových prostor jednotlivým podnikatelům zohledňuje následující nuance:

  • uzavření smlouvy s nájemníky musí být zaznamenáno v oficiální dohodě, která specifikuje dobu trvání smlouvy, vlastnosti nemovitosti, náklady na nájem a další důležité vlastnosti;
  • pokud doba platnosti dohody přesáhne rok, pak je smlouva registrována v Rosreestr;
  • Daně z duševního vlastnictví se jistě budou platit za přijaté příjmy, u kterých si podnikatel může vybrat patentový systém, zjednodušený daňový systém nebo UTII;
  • Přímý převod peněžních prostředků musí být evidován, ke kterému se vystavují účtenky, ale nejčastěji jsou peníze převedeny na běžný účet, takže příjem peněz prokážete výpisem z účtu.

Díky používání zjednodušených daňových systémů se mohou občané vyhnout placení značných daní. Nejčastěji si jednotliví podnikatelé při pronájmu nebytových prostor vybírají UTII, protože při použití této daně se platí čtvrtletně stejná částka. Daň v tomto případě závisí na velikosti prostor, není tedy ovlivněna cenou pronájmu.

Pronájem nebytových prostor jednotlivým podnikatelům musí být úředně proveden. Zdanění závisí na zvoleném režimu, ale je důležité nejen správně vypočítat a zaplatit daně včas, ale také připravit prohlášení nezbytná pro zaměstnance Federální daňové služby.

Jaké dokumenty jsou vyžadovány od jednotlivých podnikatelů?

V případě, že vlastníkem nebytové nemovitosti je podnikatel, pak je třeba pro sepsání smlouvy s nájemcem připravit tyto doklady:

  • osvědčení o registraci a registraci;
  • občanský pas;
  • vlastnické doklady k nemovitosti;
  • technické dokumenty pro zařízení.

Spolu s prohlášením musí být Federální daňové službě předložena správně vypracovaná dohoda, protože potvrzuje provádění konkrétní činnosti.

Specifika pronájmu prostor firmami

Různé nebytové nemovitosti často nevlastní jednotlivci, ale podniky. Firmy se často rozhodují pronajímat nebytové prostory. Postup má v tomto případě následující vlastnosti:

  • společnost nemusí být vlastníkem předmětu, neboť může působit jako zprostředkovatel;
  • s nájemníky je sepsána občanská smlouva, ke které je připojena různá dokumentace od společnosti;
  • Organizace musí z přijatých příjmů odvádět daň vypočítanou na základě platného daňového režimu a společnosti mohou kombinovat několik systémů najednou, aby ušetřily peníze na poplatcích.

Pokud společnost není přímým vlastníkem nemovitosti, pak ji může podnajmout. Za takových podmínek je nutné získat povolení k této činnosti od vlastníka.

Jaké dokumenty jsou od společnosti vyžadovány?

Pokud je pronajímatelem společnost, musí společnost k sepsání smlouvy připravit následující dokumentaci:

  • certifikát z Jednotného státního rejstříku právnických osob;
  • základní dokumentace podniku;
  • vlastnické listy k nemovitosti potvrzující, že společnost má skutečně práva na pronájem těchto prostor;
  • pokud je předmět pronajímán, musí mít společnost k takovým činnostem povolení od vlastníka;
  • zakladatel, který je vlastníkem podniku, může pro svého zaměstnance vydat plnou moc, v důsledku čehož má příslušné oprávnění k provedení transakce.

Nejčastěji je pronajímají společnosti s významnými plochami, které je samy nevyužívají k žádným účelům. Pronájem nebytových prostor přináší značné pasivní příjmy, a proto mnoho společností sahá k tomuto způsobu výdělku. Při uzavírání smlouvy se společností byste ji měli určitě zaregistrovat u Rosreestr.

Pronájem objektů obcí

Správa jakéhokoli města vlastní mnoho různých nemovitostí, které mohou být rezidenční i nebytové. V tomto případě mohou orgány města rozhodnout o nutnosti pronajmout tato zařízení přímým uživatelům. Prostředky získané z těchto aktivit budou směřovány do místního rozpočtu.

Za takových podmínek je nutné dodržet správné pořadí dodání předmětů. Za tímto účelem se berou v úvahu následující nuance:

  • k určení nájemce se jistě konají oficiální výběrová řízení;
  • je uzavřena nájemní smlouva s uchazečem, který nabízí nejvyšší nájemné;
  • aukce se koná formou aukce a mohou se jí zúčastnit jednotlivci, jednotliví podnikatelé nebo organizace;
  • Pro účast v aukci je třeba podat zvláštní přihlášku na webu krajské správy;
  • až po registraci jsou všichni účastníci pozváni do aukce;
  • kauci, představovanou vstupným, platí všichni zájemci a obvykle činí 10 % z ceny objektu;
  • cena nájmu se vypočítává na základě katastrální ceny nemovitosti;
  • Pokud přihlášku podá pouze jeden zájemce, nebude se dražit, takže zájemce vystaví nájem bez dražby.

Správa může poskytnout příležitost podepsat smlouvu na dobu delší než 10 let.

Pravidla pro sepsání smlouvy

Bez ohledu na to, kdo je pronajímatelem, je důležité správně sepsat nájemní smlouvu. S jeho pomocí se provádí řádné provedení majetkové transakce. Smlouva o nájmu nebytových prostor musí obsahovat tyto údaje:

  • je uvedeno místo a datum jeho sestavení;
  • jsou specifikovány strany zúčastněné na transakci;
  • jsou-li účastníky fyzické osoby, zapíše se jejich celé jméno, datum narození a údaje z jejich pasů;
  • pokud je nájemcem nebo pronajímatelem společnost, jsou uvedeny její údaje;
  • jsou specifikovány technické vlastnosti nemovitosti a adresa jejího umístění;
  • uvádí podmínky, na základě kterých lze nemovitost užívat;
  • je uvedena doba pronájmu a cena;
  • je povoleno zahrnout doložku, na jejímž základě bude mít nájemce v budoucnu možnost nemovitost koupit;
  • jsou dána práva a povinnosti každého účastníka transakce;
  • je uvedena odpovědnost stran, protože pokud z různých důvodů poruší podmínky dohody, budou na ně uplatněny různé sankce nebo jiná opatření vlivu;
  • jsou uvedeny podmínky, na jejichž základě lze smlouvu předčasně ukončit;
  • jsou uvedeny situace, kdy se budete muset obrátit na soud, abyste řešili různé konfliktní záležitosti;
  • jsou zahrnuty různé okolnosti vyšší moci, za kterých se strany transakce musí chovat specifickým způsobem.

Tato dokumentace nemusí být ověřena notářem. Tento úřední dokument upravuje postup při pronájmu bytových a nebytových prostor. Dokumentace je vypracována ve třech kopiích, protože jedna zůstává u pronajímatele, druhá je předána nájemci a třetí se používá pro registraci u Rosreestr. Smlouva vstoupí v platnost až po registraci. Prodloužení smlouvy je povoleno, pokud dojde k dohodě mezi stranami. Vzor smlouvy je uveden níže.

Pravidla pro vystavení osvědčení o převodu a převzetí

Jakmile je sepsána smlouva, na jejímž základě pronajímá nebytový prostor fyzická osoba podnikatel, fyzická osoba nebo společnost, je nutné převést předmět na nájemce.

Převod se provádí přímo v rámci podmínek uvedených ve smlouvě. Za tímto účelem je vhodné vystavit potvrzení o převodu a převzetí. Za přítomnosti třetích stran je vypracován dokument potvrzující, že strany transakce jsou v dobré víře a způsobilé.

V dokumentu jsou uvedeny všechny parametry stávající nemovitosti, mezi které patří:

  • stav podlahových a stěnových krytin;
  • dostupnost sanitárních zařízení;
  • umístění a technické vlastnosti komunikací.

Pokud je v místnosti nábytek, měli byste jej uvést a také uvést, v jakém je stavu.

Jaké daňové režimy využívá pronajímatel?

Vlastníci nemovitostí, kteří pronajímají nemovitosti, mají z tohoto procesu určitý příjem, ze kterého jsou povinni platit daň. Jednotlivci platí 13 % ze všech příjmů. Kvůli tak vysokému daňovému zatížení pronajímatelé dávají přednost otevření samostatného podnikatele nebo společnosti. Pro výpočty lze vybrat různé daňové režimy:

  • USN. V tomto režimu se vyplácí 6 % všech peněžních příjmů nebo 15 % čistého zisku. Místní úřady mohou zvýšit sazby za kancelářské nebo maloobchodní nemovitosti. Základem daně je příjem za odpracovaný rok nebo zisk z činnosti. Některé regiony zavádějí pobídky pro malé podniky. Navíc se kvůli daňovým převodům snižuje částka, kterou za sebe platí podnikatelé do Penzijního fondu a dalších fondů.
  • Patent na pronájem nebytových prostor. Tento daňový systém je pro mnoho podnikatelů považován za nejvýhodnější. Lze použít pouze patenty IP. Pronájem nebytových prostor za takových podmínek nevyžaduje přípravu a předkládání různých zpráv Federální daňové službě. Proto je nutné nejprve zakoupit patent za optimální cenu na konkrétní časové období. Mohou si zakoupit individuální podnikatelský patent na různá období. Pronájem nebytových prostor pomocí tohoto režimu je považován za ziskový proces.
  • ZÁKLADNÍ. Tento systém se u pronájmu nemovitostí volí zřídka, protože člověk musí platit velké množství daní a zabývat se účetnictvím. Tento režim obvykle využívají společnosti, které nechtějí kombinovat několik systémů.
  • UTII. Pronájem nebytových prostor v tomto režimu se obvykle volí pouze v případě, že se jedná o drobnou nemovitost. Pokud mají prostory významnou plochu, pak je vhodnější zvolit zjednodušený daňový systém nebo patent. Při výpočtu UTII se bere v úvahu fyzický ukazatel reprezentovaný plochou nemovitosti. Proto je optimální zvolit tento režim, pokud velikost objektu nepřesahuje 30 metrů čtverečních. m

Výběr konkrétního systému závisí na přímých nájemcích. Některé společnosti a jednotliví podnikatelé preferují kombinaci několika režimů, což poskytuje příležitost ke snížení daňové zátěže.

Závěr

Pronájem různých nebytových prostor je považován za ziskový proces. Mohou jej provádět jednotlivci, jednotliví podnikatelé nebo společnosti. Firmy nemusí být vůbec vlastníky objektů, vystupují tedy pouze jako zprostředkovatelé.

Postup poskytování nemovitosti k pronájmu vyžaduje řádné provedení transakce, pro kterou musí být mezi účastníky sepsána oficiální dohoda a zaregistrována u Rosreestr.

Proces pronájmu nebytových prostor právnické osobě. obličeje nebo fyzické tvář má určité nuance a někdy vyvolává mnoho otázek. K provádění činnosti jakékoli organizace jsou zapotřebí vhodné prostory, které není vždy možné získat do vlastnictví. Proto je vhodnější si potřebné prostory pronajmout.

Postup při pronájmu nebytových prostor fyzickou osobou

Je fyzická potřeba? registrace fyzických osob fyzických osob podnikatelů

V občanském zákoníku Ruské federace je v článcích 130 a 213 odst. 1 zakotveno právo každé fyzické a právnické osoby vlastnit nebytový majetek.

Občan, který je vlastníkem konkrétního území, může podle zákona tento majetek vlastnit, nakládat s ním a užívat jej dle vlastního uvážení. Toto právo je uvedeno v článku 209 občanského zákoníku Ruské federace. Pronájem nebytových prostor je výsadou každého občana, zakotvenou v článku 608 občanského zákoníku Ruské federace.

Z výše uvedených údajů vyplývá, že fyzická osoba může uplatnit své právo nakládat s nemovitostmi v jejím vlastnictví. Zároveň není povinen stát se samostatným podnikatelem (tj. otevřít samostatného podnikatele), protože ruská legislativa takovou podmínku neobsahuje.

Výjimkou je provozování podnikatelské činnosti fyzickými osobami. osobu pronájmem prostor. V tomto případě je nutné otevřít individuálního podnikatele.

V jakých případech je nutné získat status individuálního podnikatele?

Fyzické osoby se mohou zapojit do podnikatelské činnosti pouze po absolvování příslušného registračního řízení a získání statusu samostatného podnikatele. Občan však není povinen stát se právnickou osobou (čl. 23 odst. 1 občanského zákoníku Ruské federace).

Podnikatelská činnost se vyznačuje několika charakteristickými rysy:

  • pravidelný příjem peněžních prostředků v důsledku užívání majetku (článek 2 část 1 občanského zákoníku Ruské federace);
  • vedení záznamů o operacích a transakcích;
  • přítomnost stabilních spojení s nájemníky;
  • pořízení nemovitosti za účelem dosažení zisku při jejím prodeji nebo v procesu užívání;
  • pravidelné provádění transakcí v určitém období;
  • nákup více nebytových prostor za obdobným účelem.

Klíčovým faktorem pro uznání podnikání je pronájem fyzických jednotek. osoba nemovitosti má prokázat, že se prováděné transakce týkají činností za účelem získání trvalého příjmu.

Takovým potvrzením může být například podpis nájemní smlouvy na jeden rok a více, opakované obchody se stejnými právnickými osobami apod. V tomto případě je občan povinen zaregistrovat fyzického podnikatele.

Následky páchání nelegální podnikatelské činnosti

Při podnikání formou pronájmu fyzického prostoru. osobou, která neprošla příslušnou registrací samostatného podnikatele, je proti ní zahájeno soudní řízení.

Pachatel podléhá jednomu ze dvou typů odpovědnosti:

  • trestní (sběr až 300 tisíc rublů, přidělení povinné práce ve výši až 480 hodin, pokuta ve výši příjmu na 2 roky nebo zatčení až na šest měsíců podle článku 171 ruského trestního zákoníku Federace);
  • správní (sbírka od 500 do 2 tisíc rublů podle článku 14.1 prvního zákoníku o správních deliktech Ruské federace).

Pravidla pro uzavírání nájemních smluv

Ruská legislativa nemá zvláštní pravidla pro úpravu převodu nebytových prostor k pronájmu, proto je třeba se při sepisování smlouvy zaměřit na kapitolu 34 Občanského zákoníku Ruské federace, která obsahuje obecné informace o pronájmu .

Na základě článku 606 Občanského zákoníku Ruské federace se pronajímatel, který v tomto případě není právnickou osobou, zavazuje po zaplacení určité platby převést pronajatý prostor nájemci do dočasného užívání nebo držby.

Samotná dohoda je sepsána v souladu s články 434, část 2 a 609, část 1 občanského zákoníku Ruské federace písemně a s podpisem dokumentů oběma účastníky.

Ve smlouvě musí být uvedeny následující podmínky, bez nichž bude dokument považován za neplatný:

  • údaje o obou stranách uzavírajících smlouvu;
  • charakteristiky pronajatého majetku (podle článku 607, část 3 občanského zákoníku Ruské federace, není možné učinit závěr bez uvedení těchto údajů);
  • podmínky užívání zařízení;
  • výši splátek nájemného.

Doba platnosti nemusí být v dokumentu uvedena, pak je dohoda uzavřena na dobu neurčitou (článek 610, část druhá občanského zákoníku Ruské federace).

Text také musí obsahovat kód podle OKVED (obecný klasifikátor pro různé druhy ekonomické činnosti v celém Rusku). Pro pronájem nebytových prostor slouží OKVED číslo 70.20.2.

Mezi vlastnosti objektu patří:

  • inventární číslo;
  • přesná adresa (včetně patra a umístění na patře);
  • funkční účel (například kancelář, sklad atd.);
  • Název;
  • náměstí.

Dohoda se nazývá oficiálně uzavřenou až po její registraci u státu. orgány Rosreestr (článek 609 občanského zákoníku Ruské federace). Při sepisování s fyzickými nebo právnickými osobami na období do jednoho kalendářního roku smlouvy nevyžadují příslušnou registraci a lze je uzavřít v jakékoli formě (totéž platí pro prodloužení smlouvy na stejnou dobu).

Pro vládu Registrace bude vyžadovat následující dokumenty:

  • žádost (poskytuje notář nebo specialista, který přijímá potřebné dokumenty);
  • souhlas se všemi dostupnými přílohami;
  • občanský průkaz (pas);
  • potvrzení o zaplacení státní daně (1 000 rublů);
  • další dokumentace, je-li to nutné (souhlas manžela/manželky, povolení opatrovnických orgánů atd.).

Zdanění pronajímatele

Všechny prostory, které vytvářejí příjem, podléhají dani. Načasování platby a postup jejího výpočtu závisí přímo na postavení poplatníka:

  • 6 % z částky nájemného v rámci zjednodušeného daňového systému s příspěvkem na pojištění (pro jednotlivé podnikatele);
  • 13% daň z příjmu fyzických osob s jednorázovou platbou (pro fyzické osoby, čl. 208, doložka 1, doložka 4 daňového řádu Ruské federace).

Daňový únik bude mít za následek trestní odpovědnost nebo správní pokutu.

Postup při pronájmu nebytových prostor právnické osobě. tvář

Jako pronajímatel může vystupovat i právnická osoba (například realitní kancelář). Na základě § 213, odst. 1, 209, odst. 1–2, 608 občanského zákoníku mají právnické osoby stejná práva vlastnit, nakládat a užívat nemovitosti jako fyzické osoby.

Počet volných nebo pronajatých nebytových prostor není nijak omezen, což je zakotveno v části 2 článku 213 občanského zákoníku Ruské federace.

Vlastnosti pronájmu právních prostor. osob

Uzavření nájemní smlouvy a úprava vztahů, které vzniknou poté, se provádějí v souladu s články Občanského zákoníku Ruské federace od 606 do 670.

Kód činnosti právnických osob dle OKVED je uveden 70.20.2. Dokument musí být vyhotoven výhradně písemně, bez ohledu na dobu, na kterou jsou prostory pronajímány, pokud má jeden z účastníků status právnické osoby (článek 609, část 1 občanského zákoníku Ruské federace) .

Všechny smlouvy musí také obsahovat následující údaje, bez kterých nebude dokument považován za platný:

  • vlastnosti pronajímaných prostor;
  • údaje o účastnících, kteří smlouvu uzavřeli (články 432 a 606 občanského zákoníku Ruské federace);
  • výše plateb nájemného;
  • nuance používání prostor a jejich opravy;
  • podpisy obou stran;
  • pokud v textu dokumentu není uvedena žádná lhůta pro uzavření smlouvy, považuje se smlouva za uzavřenou na dobu neurčitou (článek 610 druhá část občanského zákoníku Ruské federace).

Smlouva a všechny její přílohy podléhají registraci u státu. zaregistrovat při podpisu na dobu delší než jeden kalendářní rok. Teprve poté se považuje za oficiálně uzavřenou (článek 609 občanského zákoníku Ruské federace). Registrovat se u státu. úřady, právnická osoba bude vyžadovat následující dokumenty:

  • žádost o registraci;
  • podepsanou smlouvu se všemi přílohami;
  • katastrální pas areálu;
  • potvrzení o právním postavení právnické osoby (osvědčení o státní registraci, ustavující dokumenty atd.);
  • doklady potvrzující zaplacení státní daně (15 000 rublů);
  • další doklady, pokud jsou požadovány (například doklady potvrzující pravomoci zástupců nájemce nebo právnické osoby apod.).

Pronájem nebytových prostor od fyzické osoby

Při uzavírání nájemní smlouvy s pronajímatelem, který není právnickou osobou, musíte věnovat pozornost následujícím nuancím:

  • v dokumentu musí být uvedena adresa a vlastnosti předmětu;
  • platby nájemného nepodléhají DPH z důvodu, že smlouva je uzavřena s fyzickou osobou. tvář;
  • Výše plateb nájemného může zahrnovat i účty za energie;
  • Platby probíhají několika způsoby – bezhotovostně na bankovní účet fyzické osoby. osoby nebo hotovost;
  • změny ve výši poplatku mohou nastat maximálně jednou ročně (článek 614, část 3 občanského zákoníku Ruské federace);
  • Při specifikaci doby pronájmu delší než jeden rok je nutné zaregistrovat smlouvu u územního orgánu Rosreestr.

Máte ještě otázky? Napište svůj dotaz do formuláře níže a získejte podrobné právní poradenství:

Pronájem nemovitostí je velmi výnosný obchod, pokud k postupu přistupujete s maximální odpovědností. Neustálý pasivní příjem je vždy příjemný, ale co když vznikl nápad poskytovat komerční nemovitosti k pronájmu? To bude vyžadovat trochu jiný přístup, protože mezi pronajímáním bytu a velkou kanceláří je velký rozdíl.

Návod krok za krokem

Proces pronájmu předmětu je rozdělen do následujících fází:

  1. Stanovení hodnoty pronájmu.

Prvním krokem je zkontrolovat a vyhodnotit největší počet dostupných nabídek na trhu. Čím větší vzorek, tím lepší výsledek (přesnější ukazatel průměrných nákladů na pronájem komerčních prostor).

Během analýzy můžete použít oblíbené stránky jako Avito nebo CIAN. Informace lze také studovat v různých tištěných publikacích. Pokud nechcete sami studovat jiné nabídky, bylo by moudré najmout si realitního makléře nebo makléře.

Cenu za takové služby lze jen stěží nazvat vysokou, ale ušetřit slušné množství nervových buněk a času je docela možné.

Náklady na pronájem komerční nemovitosti by měly vyhovovat nejen majiteli, ale i potenciálním klientům. Je nepravděpodobné, že by záměrně vysoká nabídka byla úspěšná, ale následující faktory mohou ovlivnit tvorbu cenovky:

  • umístění budovy/prostorů;
  • infrastruktura (přítomnost kaváren, bezplatné parkování v bezprostřední blízkosti, ostraha objektu);
  • třída budovy;
  • kvalita a úroveň oprav;
  • funkčnost rozložení;
  • různé komunikační funkce (nepřetržité napájení, internet, dostupnost koupelen atd.);
  • další bonusy, které mohou potenciálně zlepšit produktivitu nájemníků (Wi-Fi router, kávovar, pohodlný nábytek).

Po analýze cen na trhu můžete kontaktovat jiné pronajímatele a pokusit se snížit náklady. Často je cena uvedená v nabídkách orientační a přibližná. Hodnota, které lze dosáhnout při jednání, bude stačit ke zjištění průměrné sazby nájemného u podobných návrhů. K získání srovnávacích údajů o sazbách za pronájem stačí 5–10 žádostí.

Pro pronajímatele komerčních nemovitostí je nejdůležitější najít toho správného klienta. Můžete to udělat sami, nebo si můžete najmout realitního makléře. Obě situace mají svá pro a proti, takže výběr, co dělat, je osobní záležitostí každého.

Při hledání nájemce na vlastní pěst je velkou výhodou mít vlastní zázemí. Jeho absence však nepovede k velkým problémům, ale budete muset vynaložit více úsilí.


Dobrým způsobem, jak najít vhodného klienta, je vytvořit web s komerční nabídkou. Takový web je lepší propagovat pomocí kontextové reklamy s důrazem na klíčové publikum. Díky takové reklamě můžete snadno najít zainteresované publikum a vyhnout se vysokým provizím agenturám.

Nejvhodnější je to udělat při pronájmu prostor s působivou plochou. Takové nabídky vyhledávají klienti, kteří očekávají vysokou návratnost svých plánovaných aktivit a důvěřují především webům.

Pokud si člověk chce koupit hodně drahé auto, bude ho hledat na pochybných zdrojích nebo dá přednost oficiální stránce? Stejného názoru je i nájemce komerčních nemovitostí.

Zcela jinou záležitostí jsou malé prostory k pronájmu. Nemá smysl vytvářet webové stránky a bezplatné online nástěnky (i malé) jsou perfektní.

  1. Služby realitní kanceláře.

Pokud nechcete hledat zájemce sami, je zde možnost najmout si realitního makléře. Tato osoba samostatně najde správné nájemníky, naváže kontakty a dokonce samostatně uzavře požadovanou nájemní smlouvu.

Na druhou stranu hledání správných lidí je delikátní a poměrně složitá/časově náročná záležitost. Ne všichni realitní makléři s tím budou souhlasit a mistři svého řemesla ve seriózních agenturách budou za takové služby vyžadovat finanční částku ve výši 50 % z ceny pronájmu na 1 měsíc. A někdy i víc než to.

Ale přesto se s tímto způsobem hledání nájemníků majitel osvobodí od značných potíží. Nakonec zbývá jen sepsat smlouvu a připravit veškerou potřebnou dokumentaci.

Platba za služby realitní kanceláře se provádí až po uzavření nájemní smlouvy. Pokud realitní makléř nebo agentura požaduje, abyste zaplatili zálohu nebo zaplatili částku dříve, může jít o podvodníky.

  1. Požadovaná dokumentace.

Jakmile se najde nájemník a obě strany splní všechny klíčové body, můžete začít sepisovat smlouvu. Smlouva o nájmu komerční nemovitosti musí nutně obsahovat následující doložky:

  • úplné informace o každé ze stran;
  • přesnou adresu pronajímané nemovitosti;
  • plátce částky a služeb;
  • výše měsíčního nájemného;
  • datum, kdy bude nemovitost pronajímána;
  • nezbytná opatření každé strany v případě situací vyšší moci;
  • popis kvality oprav a stávajícího nábytku;
  • Klíčové podmínky, za kterých lze ukončit nájemní smlouvu.

Pokud vám chybí potřebné znalosti nebo zkušenosti, bylo by rozumnější zapojit do procesu uzavírání smlouvy kvalifikovaného právníka.


Smlouva není to jediné, co při pronájmu nemovitosti potřebujete. Měli byste mít s sebou také:

  • cestovní pas občana Ruské federace;
  • doklad potvrzující vlastnictví;
  • půdorys.

Když jsou všechny dokumenty v ruce a strany úspěšně uzavřely smlouvu, zbývá pouze přijímat výnosy a sledovat frekvenci plateb.

Komerční nemovitosti zahrnují kancelářské budovy, průmyslové prostory, sportovní areály, obchody, garáže, sklady a dokonce i hotely.

Pronájem komerčních nemovitostí můžete urychlit snížením nájemného. S přihlédnutím ke stálým nákladům na údržbu prostor by bylo správnější pronajímat nemovitost za průměrnou nebo dokonce nízkou sazbu, než stanovit vysokou cenu, ale na celý rok.

Cenu těchto prostor ovlivňuje také dostupnost:

  • parkoviště;
  • místa veřejného stravování (ve stejné budově nebo v těsné blízkosti);
  • infrastruktura;
  • vysoká průchodnost terénem atd.

V takových podmínkách může být nájemné výrazně vyšší, než je průměr na trhu. A samozřejmě na to bude klient.

Při dodávce komerčních nemovitostí hraje významnou roli také otevřenost přáním budoucích klientů:

  1. Pomoc s plánováním.

Potenciální nájemce může potřebovat pomoc nebo radu s uspořádáním pracovního prostoru. Bylo by rozumné se předem připravit a nabídnout hned několik hotových variant a klíčové změny zůstanou na klientovi, které chce provést.

Je mnohem jednodušší změnit něco hotového, než vytvořit něco od začátku. Takový přístup k nájemci nepochybně ocení.

  1. Diskuse o detailech.

Barva stěn v místnosti, počet maximálních přípojek k telefonní síti či internetu, ale i projednání všech dalších vlastností pomohou získat přízeň nájemce a přesvědčit ho k pronájmu právě této nemovitosti.

Jde o malý psychologický trik: čím více jde člověk do detailů, tím vyšší je šance, že se mu takový rozhovor vryje do paměti. To znamená, že se zaměří především na něj, zváží pro a proti atd.

Pokud je však celý proces pronájmu založen na takových tricích, bude velké riziko ztráty reputace. Pokud je kvalita pronájmu významná pouze slovy, může to vést k velmi vážným následkům.

  1. Dovolená.

Pokud nebytové prostory určené k pronájmu nemají dokončovací práce, můžete nájemci nabídnout platební prázdniny. To znamená, že bude provádět opravy na vlastní náklady, ale zatímco opravářské čety budou dělat svou práci, klient nebude platit nájem za prostory.


To je pro nájemníka, který se jednoznačně rozhodl nemovitost pronajmout, poměrně významné plus:

  • pokud nejsou žádné další peníze na zaplacení nájemného a oprav současně, pak tato akce způsobí extrémně pozitivní emoce a zvýší pověst pronajímatele;
  • Renovační prázdniny také pomohou přesvědčit váhajícího nájemníka ke koupi této konkrétní nemovitosti/prostoru.

Obecně můžete klienta dočasně osvobodit od placení nájemného v různých situacích. Hlavní věc je, že nevznikají žádné vážné finanční ztráty pro obě strany. To jsou základní rysy podnikání a nájemci (ale i pronajímatelé) komerčních nemovitostí tomu velmi dobře rozumí.

Proto jsou takové akce rozšířené, i když jejich použití není povinné. Zvláště pokud dodání komerční nemovitosti není urgentní.

  1. Spolehlivost pronajímatele.

To je velmi důležitý bod, který se nejzřetelněji projevuje při přípravě dokumentace od vlastníka pro nájemce. Čím více záruk klient dostane, tím větší je šance na úspěšný pronájem prostor.

Množství podkladů, žádné triky při podpisu smlouvy a dobrá pověst jsou klíčem k úspěšnému pronájmu komerčních nemovitostí. Důvod je jednoduchý:

  • při pronájmu bytu se touto problematikou často zabývají běžní občané;
  • a pokud je plánováno použití prostor pro komerční účely a vydělávání vážných peněz z tohoto podnikání, pak nájemce prostuduje každý dokument co nejpečlivěji.

Rizika a další obtíže

Rizikům se nevystavuje pouze nájemce – totéž platí pro pronajímatele. Nejčastější příčiny konfliktů jsou:

  • nedostatečné vymezení právních povinností stran ohledně pronajatého majetku;
  • zpoždění měsíčních plateb a jiných plateb;
  • použití pronajatého majetku k jiným účelům;
  • poškození/ztráta majetku patřícího pronajímateli;
  • daňové spory (podle článku 146 daňového řádu Ruské federace je povinnost platit DPH svěřena pouze pronajímateli s možností odečíst částku daně ze strany nájemce, pokud je k dispozici příslušný doklad).

Všechny tyto konfliktní situace přímo závisí na uzavřené dohodě. Každý z bodů by měl být popsán co nejpřesněji, protože to minimalizuje rizika pro obě strany najednou. Aby k takovým situacím nedocházelo, je důležité přistupovat k uzavírání smlouvy zodpovědně.

Pronájem komerční nemovitosti se příliš neliší, ale má řadu klíčových vlastností. Nejdůležitější je uzavření smlouvy. V každé situaci se strany budou spoléhat pouze na něj, proto při uzavírání transakce musí soustředit svou pozornost na tento dokument.

Jednotlivci v Rusku mohou být vlastníky nejen obytných prostor, ale i nebytových prostor - těch, které nejsou registrovány v bytovém fondu osady nebo města (Občanský zákoník Ruské federace). Majitelé tohoto typu nemovitostí s nimi tedy mohou nakládat dle vlastního uvážení, včetně jejich pronájmu (Občanský zákoník Ruské federace).

Vážení čtenáři! Článek hovoří o typických způsobech řešení právních problémů, ale každý případ je individuální. Pokud chcete vědět jak vyřešit přesně váš problém- kontaktujte konzultanta:

PŘIHLÁŠKY A VOLÁNÍ PŘIJÍMÁME 24/7 a 7 dní v týdnu.

Je to rychlé a ZDARMA!

Transakce o nájmu nebytových prostor, jejichž účastníky jsou civilní osoby, se uzavírají podle určitých pravidel, v mnohém obdobně jako transakce s právnickými osobami nebo fyzickými osobami podnikateli.

Pravidla

Existují obecná pravidla, podle kterých můžete efektivně a rychle pronajímat nemovitosti, které nejsou součástí bytového fondu.

Pokud si například jakákoli společnost nebo firma, organizace nebo instituce chce pronajmout prostory od jednotlivce, co je třeba udělat pro to, aby nedošlo k porušení zákona.

Kromě toho existují specifika při bezplatném pronájmu nebytových nemovitostí nebo naopak fyzické osobě atp.

Uveďme si jako příklad několik variant situací, kdy je možné si pronajmout nebytové prostory dle vlastních podmínek.

Může jednotlivec pronajímat nebytové prostory?

Na základě občanského zákoníku Ruské federace a dalších právních norem může vlastník jako fyzická osoba pronajímat nemovitost, která není součástí bytového fondu.

A k tomu se nemusí stát samostatným podnikatelem (dále jen podnikající fyzická osoba), aby legálně pobíral příjmy z pronájmu prostor nebo nebytové budovy nebo stavby.

Stačí mu jednoduše včas zaplatit 13% daň z příjmu a podat daňové přiznání k dani z příjmu fyzických osob na finanční úřad (a daňový řád Ruské federace) nejpozději do 30. dubna roku následujícího podle kalendáře výkazů. rok.

Pokud vlastník nemovitosti nevyužívá pravidelnou najatou pracovní sílu, pak zákon umožňuje nestát se individuálním podnikatelem (Občanský zákoník Ruské federace).

Zároveň všechny smlouvy, které jednotlivci uzavřou během takových nájemních transakcí, budou právně považovány za smlouvy GPC – občanskoprávní povahy.

To znamená, že nájemné lze celkem snadno stanovit v souladu se smluvním uzavřením nájemní smlouvy.

Zde je nesmírně důležité, aby se strany samy dohodly a projednaly výši poplatku a vzájemně se dohodly. Poté je skutečnost souhlasu potvrzena notářem při uzavírání obchodu.

Ještě pár slov je třeba říci k případu, kdy fyzická osoba pronajímá nebytový prostor právnické osobě.

Zde je důležité vzít v úvahu následující body v textu smlouvy, které ovlivní účetní oddělení zaměstnávajícího podniku:

  1. Musí být uvedeny údaje o objektu - přesná adresa, lokalita, katastrální číslo, provozně technické údaje (například plocha, počet podlaží, vybavenost pro práci atd.).
  2. Právnické osoby neplatí DPH. osoba není vyžadována, protože smlouva není uzavřena s jiným podnikem, ale s občanem.
  3. Cena pronájmu může zahrnovat platby za energie. To je výhodné pro správné účtování nákladů podniku.
  4. Forma platby musí být uvedena ve smlouvě - bezhotovostně nebo s výplatou peněžních prostředků v hotovosti.
  5. Právní osoba platící jednotlivci platba osobě za dočasné užívání jejího majetku je také poplatníkem daně z příjmu fyzických osob (daňový řád Ruské federace). Podnik proto může za tuto transakci nezávisle převést 13 % daňové organizaci.

Díky modernímu platebnímu systému mohou právnické osoby platit s fyzickými osobami bezhotovostními platbami.

Stačí ve smlouvě uvést bankovní spojení účtů, plastovou kartu fyzické osoby, kam bude nájemce převádět poplatek za užívání nemovitosti občana-pronajímatele.

Pokud si strany v tomto případě zvolily možnost platby v hotovosti, musí podnik tuto operaci formalizovat pomocí hotovostního příkazu.

Poznámka! Pokud právnická osoba uzavřela smlouvu o nájmu nebytových prostor ve vlastnictví fyzické osoby a stane-li se tato v polovině doby platnosti takové smlouvy fyzickým podnikatelem, pak právnická osoba. osoba nebude povinna platit 13% daň z transakce. Tam bude daňový systém zaveden podle jiného schématu.

Je možné vzít fyzické? tvář

Právnická osoba nebo fyzická osoba podnikatel, která je vlastníkem nebytového prostoru, má plné právo jej pronajmout fyzické osobě. V tomto ohledu neexistují žádné právní zákazy. V tomto případě je nejlepší zaměřit se na čl. 606-670 Občanský zákoník Ruské federace.

V nájemní smlouvě bude třeba uvést:

  • OKVED právní řád osob (70.20.2);
  • doba trvání smlouvy;
  • osobní údaje jednotlivců tváře;
  • úplná charakteristika prostor;
  • katastrální číslo objektu;
  • výše nájmu;
  • postup nájemce (fyzické osoby) při placení poplatků za užívání prostor pronajímateli (právnické osobě);
  • uveďte podrobnosti a zvláštnosti pronájmu (pravidla, provozní postupy, možnosti oprav atd.).

V zásadě se totéž děje při dokončení transakce s individuálním podnikatelem a jednotlivcem. Pouze namísto zakládací listiny a osvědčení z Jednotného státního rejstříku právnických osob předkládá jednotlivý podnikatel notáři k dokončení transakce osvědčení o Jednotném státním rejstříku podnikatelů.

Je to možné zdarma

V ruské legislativě není povinnost vlastníků nebytových prostor bezpodmínečně za úplatu pronajímat své nemovitosti. To je právo vlastníka, nikoli jeho povinnost před zákonem.

Celá transakce se přísně řídí smlouvou, která je sepsána po vzájemné dohodě stran a odráží jejich dohodnutý projev vůle ohledně podmínek smlouvy, včetně úhrady za užívání majetku pronajímatele.

Bezúplatná transakce je tedy stejně možná jako zpoplatněná, a to i přes občanský zákoník Ruské federace, který říká, že nájemce se zavazuje zaplatit službu pronájmu majiteli nemovitosti.

Jak projít

S realitními kancelářemi můžete svou nemovitost pronajmout mnohem rychleji a efektivněji. Kupce na pronájem služeb najdou rychleji, než bylo v módě dělat sami.

Také tito specialisté neustále sledují všechny spleti realitního trhu a případné změny cen a další detaily.

Dokumentace

Celé řízení o registraci nájmu nebytových prostor probíhá pouze uzavřením zvláštní smlouvy s jeho notářským ověřením. Proto byste se měli předem přihlásit k transakci u notáře, pokud jste již našli kupce pro služby.

Když se pronajímatel chystá sám připravit balíček papírů k dokončení transakce, bude potřebovat následující dokumenty:

  • občanský pas, jde-li o fyzickou osobu;
  • osvědčení o registraci právnické osoby, jde-li o podnik;
  • vlastnická dokumentace k nebytové nemovitosti - osvědčení z Jednotného státního registru nemovitostí, kupní smlouva apod.;

  • technická dokumentace k nemovitosti;
  • plná moc, pokud existují zástupci stran zúčastněných na transakci;
  • souhlas manžela, je-li pronajímatelem fyzická osoba. osoba a majetek jsou za trvání manželství ve společném vlastnictví;
  • povolení od banky, pokud je nemovitost zabavena na základě hypotéky nebo jiné smlouvy.

Kromě výše uvedených papírů patřících právnickým osobám je na ně kladena ještě řada dalších dokladů. Jedná se o účetní závěrku, ustavující dokumentaci, plnou moc pro zástupce atd.

V případě, kdy HOA pronajímá nebytové prostory, hovoříme také o právnické osobě.

Protože všechny TSN nebo HOA jsou registrovány jako právnické osoby, mají vlastní zdanění a podléhají účetním pravidlům podle zjednodušeného systému.

Taková partnerství jsou založena na jejich ustavující dokumentaci vypracované za účasti obyvatele domu (domů). Takové společnosti mají právo disponovat s nebytovými prostory ve vlastnictví Partnerství.

Uzavřenou nájemní smlouvu není třeba registrovat v Registrační komoře (Rosreestr, EGRN - Jednotný státní registr nemovitostí), pokud:

  • doba trvání smlouvy je stanovena na méně než 12 měsíců;
  • Ve smlouvě není uvedena vůbec žádná lhůta.

V opačném případě, kdy je doba platnosti smlouvy stanovena na více než 12 měsíců, je registrace takové smlouvy v Jednotném státním registru nemovitostí povinná.

Na vlastní pěst

Před provedením transakce na pronájem nebytové nemovitosti byste měli nejprve pochopit, k čemu bude nájemce (nájemce) sloužit a k jakému účelu bude sloužit.

Možné varianty pro zamýšlený účel při pronájmu nebytových prostor:

  • pro sklad;
  • jako výrobní dílna;
  • užívání prostor jako kanceláře;
  • nákupní zóna (bod);
  • pro poskytování služeb (obchod se službami);
  • jako garáž;
  • pro chov zvířat, ptáků, pěstování rostlin;
  • pro osobní potřebu (například jako sklad pro uskladnění různých věcí, nářadí, vybavení) a další.

Kromě zamýšleného účelu je věnována pozornost rozloze, velikosti a uspořádání nebytových prostor. Tvorbu nákladů na nájemné významně ovlivňuje výměra prostoru pronajatého nájemci.

Umístění závodu ovlivňuje pohodlí výrobních rozhodnutí, plánů, harmonogramů a dalších. Budoucího nájemníka byste proto měli hledat podle typu a účelu nemovitosti.

Pokud se jedná například o garáž, je nepravděpodobné, že by výrobní pracovníci souhlasili s používáním takové místnosti.

Obecně se postup pro nezávislý pronájem nebytových prostor nebo budovy nebo stavby skládá z následujícího algoritmu akcí:

  1. Příprava a uvedení do pořádku dokladů a papírů majitele k samotné nemovitosti.
  2. Předběžná kalkulace nákladů na pronájem.
  3. Tvorba reklamní kampaně.
  4. Vyvěšování inzerátů na internet nebo je vyvěšujte sami na nástěnky po městě.
  5. Příjem hovorů od potenciálních nájemníků.
  6. Domlouvání schůzek a ústní dohoda o obchodu.
  7. Domluvte si schůzku s notářem.
  8. Dohodnout se.
  9. Registrace smlouvy v Registrační komoře (pokud to v konkrétním jednotlivém případě stanoví zákon).
  10. Vydání klíčů od nebytových prostor nájemci a související dokumentace (např. akt převzetí a převod nemovitosti nacházející se v areálu).

Pro výpočet nákladů na pronájem si můžete pozvat speciálního znalce odhadce, který dokáže vše spočítat s ohledem na aktuální podmínky na trhu a dokonce s přihlédnutím k prognózám na rok dopředu.

Takové služby samozřejmě nejsou zadarmo, takže se o nich nemůže rozhodnout každý majitel nemovitosti. Ale takové posouzení umožňuje vlastníkovi nemovitosti mít v ruce zprávy o odborných výpočtech.

 

Může být užitečné si přečíst: