Na jaké dokumenty se při pronajímání bytu dívat? Co zkontrolovat před pronájmem bytu: od inzerátu až po jemnosti smlouvy. Opravy a plánované změny v bytě

Co potřebujete vědět při pronájmu bytu, abyste se nedostali do nepříjemné situace? Jak najít levné, ale zároveň pohodlné bydlení? Jak si ho pronajmout na dlouhou dobu?

Na co si dát pozor při pronájmu bytu, vám prozradíme dále v našem článku.

Co se nazývá pronájem bytu?

Dle nájemní smlouvy se za určitou úplatu převádí na nájemce byt, dům nebo samostatný pokoj. Může vlastnit a užívat bytové prostory při dodržení všech smluvních podmínek.

Za zmínku stojí, že vlastníkem bytového prostoru může být nejen fyzická, ale i právnická osoba. Nájemcem bytu se může stát pouze fyzická osoba.

Pronájem bytových prostor je následujících typů:

Sociální.
Komerční.

První možnost nás nezajímá, a tak se přesuneme rovnou k druhé.

Komerční pronájem– přesně takový je pronájem bytu. Majitel bytového prostoru a nájemce jsou zde volnými účastníky právních vztahů.

Smlouvu o nájmu bytu uzavírají z vlastní vůle, když si předem dohodli všechny podmínky a náležitosti. Musí být podepsána odpovídající dohoda. Bez ní u soudu nic neprokážete (pokud by náhle vznikly nějaké spory).

Hledání bydlení přes realitní kancelář

Každý, kdo si chce pronajmout byt poprvé, se zpravidla obrací na speciální společnost. Při výběru agentury byste se měli spolehnout na rady přátel – organizace musí být prokázána. Speciálně pověřená osoba vykonává tyto funkce:

Vybírá byt na základě požadavků klienta.
Dohodne s majitelem bytového prostoru termín prohlídky.
Prochází s nájemcem a kontroluje vybrané bytové prostory.
V okamžiku uzavření nájemní smlouvy vede veškerá jednání.
Poskytuje klientovi poradenství ve všech otázkách a nuancích smlouvy.
Kontroluje dokumentaci vlastníka bytového prostoru.
Přítomen při uzavírání nájemní smlouvy. Zabývá se vypracováním převodního a akceptačního certifikátu, který obsahuje soupis majetku bytových prostor.

Jinými slovy, musí klienta doprovázet všude – až do podpisu smlouvy. Cena za odborné služby je kalkulována individuálně v závislosti na konkrétní situaci. Každá společnost má svůj ceník pro poskytování služeb tohoto typu.

Co potřebujete vědět při pronájmu bytu a jak se vyhnout podvodníkům

Podvody při pronájmech bytů mohou být následující:

Fotografie se liší od skutečného stavu

Musíte být opatrní, pokud se náklady na pronájem bytu a jeho rekonstrukci výrazně liší. Pokud na poskytnutých snímcích byt vypadá jako elitní (jako by fotografie byly zkopírované z časopisů), ale cena pronájmu je nízká (nebo nedosahuje ani úrovně tržní hodnoty), existuje důkaz o podvodu. Vysvětlením by mohlo být, že byt zobrazený na fotografii je již pronajatý, takže vám bude poskytnut jiný v nižší kvalitě. Ve skutečnosti se může objevit následující: takové bydlení prostě neexistuje a nikdy neexistovalo. Jak prokázat, že obrázky v inzerátu nejsou jedinečné? Použijte službu „Hledat podle obrázku“ - různé stránky vám zobrazí všechny dostupné shody. Takové „inzeráty“ sledují zpravidla následující cíl: na jejich základě se vytvoří databáze možných nájemců.

Zkontrolujte adresu

Takový byt nemusí vůbec existovat. Pečlivě vyplňte smlouvu, ověřte si všechny údaje - a to i při spolupráci s realitní společností a specialistou v této věci. Mnoho lidí je podvedeno - adresa uvedená ve smlouvě není ve skutečnosti. Jinými slovy platí nájem za neexistující byt. Pokud se vás nebo někoho, koho znáte, náhle tato situace dotkne, ukončete nájemní smlouvu z vlastní iniciativy. Stačí zaslat oznámení na adresu pronajímatele. Pokud nemáte doklady, zapomeňte na tento byt a je to (v tomto případě nemusíte nic platit).

Velmi často se podvodní realitní kanceláře chovají následovně: požadují platbu za všechny poskytované informační služby (částka je přibližně 9 000 rublů). Následuje předání více čísel pronajímatelů klientovi - nedoprovázejí klienta při prohlídce nemovitosti.

Prohlídka za poplatek

Za prohlídku nájemního bytu nemusíte platit žádné peníze. Nikdo nemá právo za to po vás chtít peníze. Pokud realitní makléř začne žádat o peníze, znamená to, že je to jeho způsob vydělávání peněz – tedy samotná transakce pro něj není zajímavá. Někdy se stane, že realitní makléř a majitel rezidenční nemovitosti uzavřou dohodu a rozdělí si peníze z prohlídek 50 až 50 %. Návštěvníci jsou často těmito triky „chyceni“ - ti, kteří se špatně orientují ve všech nuancích tohoto postupu. Pokud se vás tento problém týká, nepokračujte ve spolupráci s tímto realitním makléřem.

Obytné prostory je možné znovu pronajmout

Je vhodné připomenout následující: nájemci bytových prostor nemají právo nastěhovat se nebo dočasně nastěhovat jiné občany. Nemůžete vybírat peníze ani poplatky od jiných osob. Uzavření dohody by mělo být provedeno pouze s vlastníkem bytu. Za prvé, stojí za to zkontrolovat veškerou dokumentaci, která slouží jako potvrzení jeho vlastnictví.

Podvodníci mohou nabídnout nákup zákaznické základny

Tato klamná metoda byla „vyvinutá“ v nedávné minulosti. Takový realitní makléř může klientovi sdělit, že databáze je aktualizována každý den, ale pokud si za přístup do ní zaplatíte, můžete se seznámit pouze s neaktuálními informacemi. Abyste se do této situace nedostali, prostudujte si různé recenze jiných lidí na internetu.

Poptávka vždy vede ke zrodu nabídky, ale ne každý z nich bude upřímný. Proto byste měli k výběru realitního makléře přistupovat se vší odpovědností.

Jak správně pronajmout byt

Pokud se rozhodnete hledat bydlení na vlastní pěst, musíte vybrat inzerát majitele bytu, který se vám líbí. V tomto případě si sami nastavíte čas a datum a odejdete do obytné části, která vám vyhovuje. Samozřejmě, že v takové situaci existují určité nuance. Ale většina lidí raději nekontaktuje realitní kanceláře a firmy.

Občas se stane, že potřebujete byt urgentně pronajmout – bez toho se neobejdete. Řekněme, že když člověk jede na služební cestu na dlouhou dobu. Za hotel budete muset zaplatit nemalé peníze, koupě bytu je velmi drahá a cíl investice neospravedlňuje.

Výhody pronájmu bytu

Nájemní bydlení má tyto výhody:

Mobilita nájemníků. Je možné se přestěhovat do jiné oblasti nebo do jiného města, pokud se nabízí atraktivnější pozice. Nebo byla v blízkosti bytového domu postavena hlučná křižovatka nebo průmyslový komplex, změna místa bydliště je docela možná.
Není třeba provádět opravy a utrácet za to peníze. O novém nábytku a instalatérství bude přemýšlet pouze majitel obytného prostoru. Pokles spotřebitelské kvality životního prostředí vede k poklesu nájmů.

Jak si pronajmout byt sami

Kontrola majitele objektu

Abychom se ujistili, že obytný prostor je právně čistý, to Majitel vám musí poskytnout následující dokumentaci:

Doklad o tom, že je vlastníkem.
Smlouva, která slouží jako potvrzení o vlastnictví bytových prostor (například vám poskytne smlouvu o koupi a prodeji).
Identifikace.
Pokud je pronajímatel zástupcem vlastníka prostor, musí být opatřen notářem ověřenou plnou mocí. Tento dokument potvrzuje právo spravovat.

Je nutné zajistit, aby neexistovaly žádné dluhy - aby byly zaplaceny všechny účty za energie. Všechny měřiče, účtenky a platby musí být před uzavřením smlouvy ověřeny.

Souhlas každého majitele areálu

Pokud byt nemá jednoho, ale několik vlastníků(jinými slovy jde o sdílené vlastnictví), k pronájmu je nutný souhlas každého (všem musí být více než 14 let). Tuto smlouvu musí podepsat všichni vlastníci bytů (nebo jakákoli jiná fyzická osoba, která od nich má notářsky ověřenou plnou moc).

Pokud potřebujete pronajmout pokoj ve společném obytném prostoru, budete potřebovat souhlas každého souseda. Rozhodnutí o této otázce zůstává na pronajímateli. Musí jim být také poskytnut dokument, ve kterém je uveden postup užívání tohoto obytného prostoru – jinými slovy, ve které místnosti se ten či onen majitel nachází. To vám umožní vyhnout se zbytečným konfliktům a nechtěným střetům.

Jak správně pronajmout byt

Pokud je dokument vypracován správně a má právní platnost, měl by obsahovat:

Celé jméno a osobní údaje vlastníka nemovitosti a nájemce;
Částka, kterou bude nájemce platit každý měsíc;
Situace, za kterých může dojít ke změně nájemného za bytové prostory;
Kolikrát může majitel nemovitost navštívit a zkontrolovat ji? Zde jsou také uvedeny veškeré podmínky pro prohlídky.
Informace o osobách, které mohou bydlet s nájemcem.
Časové období – kdy a na jak dlouho je nemovitost pronajímána.
Podmínky ukončení smlouvy.
Smlouva musí podrobně popisovat bydlení: musí odrážet jeho adresu, výměru a počet pokojů, patro a podobně.

Navzdory tomu je jakákoliv dohoda individuální - v legislativě Ruské federace neexistuje standardní formulář pro vyplnění.

Právě v den uzavření smlouvy musí nájemce požádat majitele o výpis z jeho osobního účtu. Pomocí tohoto dokumentu nájemce zjistí, zda jsou uhrazeny všechny poplatky za energie (zda má majitel bytu nějaké dluhy). Dostane také informaci o tom, kteří lidé jsou na adrese bydlení registrováni.

V bytě by neměli mít dluhy a registrovaní občané - fyzické osoby.

Důležitý bod: dbát na práva a povinnosti - nejen nájemce, ale i pronajímatele. Řekněme, že stojí za to stanovit si harmonogram inspekčních návštěv pronajaté rezidenční nemovitosti jejím vlastníkem.

Pronajmout si

Klíčovou otázkou je výše nájemného. Jsou vyžadovány následující informace:

Kdo je zodpovědný za placení účtů za energie?
Kdo je zodpovědný za platby za internet, telefonní komunikaci a další služby?

Jakýkoli převod finančních prostředků musí být doložen účtenkou. Panuje názor, že požadováním tohoto dokumentu člověk vyjadřuje nedůvěru druhé straně právního vztahu. I když je to úplně normální situace – přeci jen nevíte, jaký ten druhý je.

Smlouva nabývá platnosti až poté, co obě strany podepíší potvrzení o převzetí bytu. Tento dokument musí odrážet následující informace: nájemce dostal bydlení do užívání a on to přijal bez jakýchkoli stížností. Poté nese veškerou odpovědnost za prostory nájemce. Musí hlídat bezpečnost bytu a majetku v něm.

Důležitý bod: Pokud je bydlení pronajímáno na rok nebo déle, musí podepsaná dohoda nutně projít registračním procesem u Rosreestr.

A přestože rozhodnutí o této otázce musí vzít na sebe vlastník bytu, je každý odpovědný nájemce povinen zajistit splnění této formality.

Do skončení nájemní smlouvy nelze byt prodat ani zastavit. Pokud je byt pronajímán krátkodobě, nemusíte nic registrovat.

Smlouva je právní dokument. Z tohoto důvodu musí být jakékoli změněné podmínky pronájmu formalizovány pomocí zvláštní dodatečné smlouvy. Velmi často se stává, že majitel nebytového prostoru a nájemce podepisují dohodu o prodloužení nájmu bytu při zachování všech základních podmínek.

Za zmínku stojí, že smlouva o převodu musí obsahovat soupis veškerého majetku nacházejícího se v bytových prostorách (ten, který se převádí do užívání spolu s bytem samotným).

To, čemu se říká soupis majetku

Soupis majetku se nazývá příloha nájemní smlouvy. Inventář odráží majetek převedený na klienta za určité časové období.

Majitel bytu má právo zahrnout do inventáře: veškerý nábytek, elektronické vybavení, kuchyňské náčiní a tak dále. Pokud nájemce něco ztratí nebo poškodí (nepromítne se do soupisu nemovitosti), nebude možné věc vrátit vlastníkovi nemovitosti.

Nájemní smlouva

Jak je dokument sestaven?

Inventář majetku při pronájmu bydlení (bytových prostor) se zpravidla vyplňuje podle norem.

Jaké podrobnosti musí zákon obsahovat?

Dokument musí mít název. Může to být cokoliv.
Poté se vyplatí zaregistrovat, kde a kdy byl tento dokument vypracován.
Musí být zohledněny informace o stranách uzavírajících smlouvu. Jsou popsány údaje nejen o pronajímateli, ale i o nájemci.
A jako poslední poskytují odkaz na nájemní smlouvu.
Po zohlednění a zaznamenání všech výše uvedených informací strany upřesňují následující bod: pronajímatel převádí do dočasného užívání nejen bytové prostory, ale i nemovitosti v nich umístěné - nájemce musí tento veškerý majetek přijmout.
Dále je uveden seznam všech nemovitostí nacházejících se v domě.
Na konci dokumentu obě strany připojí své podpisy.

Nuance přípravy soupisu majetku

Vše záleží na převáděném bytu, na tom, co v něm přesně zůstane. V některých situacích mohou nastat určité potíže. Například pokud se bavíme o pronájmu prázdného bytu. V takové situaci nebude do tohoto dokumentu při pronájmu bytu téměř nic. Popsány budou pouze vodoměry, vodovodní armatury a další umístěné v objektu.

Stojí za zmínku, že dnes občané často pronajímají byt zcela připravený k nastěhování (tedy s veškerým potřebným vybavením - i vidličkami a lžícemi). To vede k tomu, že soupis majetku může trvat více než jeden nebo dva listy.

Nejdůležitější v takových situacích je neignorovat zavedená pravidla, registrovat a reflektovat jakýkoli předmět dostupný v domácnosti. Navíc je zde možnost zaznamenat stav celé nemovitosti na fotografii nebo video. Tyto obrázky mohou být později připojeny k nájemní smlouvě. Soupis majetku je komplexní právní dokument, který může chránit zájmy pronajímatele v případě sporů.

Pravidla pro pronájem bytu na dlouhou dobu

Nezapomeňte si ověřit, zda má vlastník bytu právo jej pronajmout. Pečlivě zkontrolujte veškerou dokumentaci, která vám byla poskytnuta.

Jaké otázky si položit při pronájmu bytu

Je třeba si ujasnit, na jaké adrese majitel areálu bydlí. Zkontrolujte jeho osobní údaje (telefonní číslo, adresa, která vám byla poskytnuta).

Ověřte si, za jakých podmínek je v bytových prostorách připojen internet (pokud je již zaveden, ověřte si, kdo a jak jej zaplatí).

Při prohlídce nájemního bytu zkontrolujte stav vodovodních a elektrických rozvodů. Důležitý bod: pokud je připojeno pouze několik zařízení (mluvíme o rychlovarné konvici, notebooku, pračce), zástrčky by neměly být vyraženy. Vyplatí se také ujistit, že v pronajatém bytě nejsou mravenci, švábi atd.

Pokud kontrolní proces odhalí nějaké konkrétní problémy, zeptejte se majitele objektu, kdo zaplatí opravu.
Pokud si pronajmete pokoj, který nemá zámek (nebo mluvíte o platbě za jedno lůžko), nemusíte platit kauci.

Bytová okna musí být v dobrém stavu. V opačném případě bude v zimě v bytě příliš chladno a v horkém počasí bude pro klimatizaci obtížné plnit své funkce.

Nezapomeňte si poznamenat čísla tísňového volání, na která můžete volat v případě jakékoli nouze. Kopie nájemní smlouvy musí obsahovat poznámku s měsíční splátkou nájemného. Majitel bytového prostoru musí vlastnoručně podepsat.

Nemovitost v pronajatém bytě

Vyjasněte si problém s vybavením a nábytkem - budete moci používat nábytek majitele nebo budete muset přepravit svůj vlastní. Vzhledem k tomu, že tržní cena za pronájem prostor je vždy nestabilní, neměli byste podepisovat nájemní smlouvu na dlouhou dobu za určitou cenu. Samozřejmě je to jen rada, rozhodnutí je v každém případě stále na vás, ale pokud ceny náhle klesnou, vždy můžete najít levnější variantu pronájmu (nebo požádat majitele bytu o slevu).

Při uzavírání nájemní smlouvy vám majitel objektu musí předat všechny klíče. Určitě je potřeba je zkontrolovat. A nezapomeňte: nikdo nemá právo po vás chtít peníze za klíče. Toto bude nezákonný požadavek, který nejste povinni splnit.

Nájemní smlouva se uzavírá zpravidla přesně na rok. To je výhodné pro majitele prostor, protože taková dohoda se považuje za uzavřenou na krátkou dobu. Nájemce tak nebude moci umožnit, aby s ním bydleli další nájemníci, aniž by to vlastníkovi oznámili. Pokud chcete smlouvu prodloužit, stačí podepsat potřebnou smlouvu. Toto musí být provedeno 30 dní před uplynutím dočasného období nájemní smlouvy.

Navažte kontakt s majitelem pronajímané nemovitosti a sousedy, pomůže vám to předejít mnoha problémům.

Doba pronájmu

To je častý omyl mezi nájemníky – pronajímatel má právo je kdykoliv z bytu vykázat. Ve skutečnosti není vše tak jednoduché, pronajímatel nemůže nájemníka vyhodit před uplynutím doby platnosti smlouvy.

Další důležitý bod: Pokud jste podepsali smlouvu o nájmu bytu na delší dobu (více než rok), má nájemce právo před dalšími osobami uzavřenou smlouvu prodloužit. A pokud se pronajímatel prostě začne odvolávat na to, že se mu daná osoba nelíbila a chce si nastěhovat další nájemníky, nestane se to vůbec vážným důvodem (samozřejmě pokud se nájemce nedopustil ničeho protiprávního). Vystěhování je v takové situaci možné pouze soudní cestou. Soud bude posuzovat, zda dochází k porušení legislativních norem Ruské federace, případně k porušení nájemní smlouvy. to je:

Pokud osoba neplatí nájem za bytový prostor.
Pokud jste dovolili v bytě bydlet cizí osoby (nezahrnuté ve smlouvě).
Pokud nájemce poškodil obytný prostor (nebo se v něm znemožnilo bydlet).

Jenže v praxi k takovým situacím moc často nedochází.

Náhrada škody

Před ukončením smlouvy musí nájemce a pronajímatel společně zkontrolovat veškerý majetek inventarizací. Nájemce je povinen vrátit všechny věci v řádném stavu. V případě poškození věci se problém řeší různými způsoby. Nejlepší je samozřejmě najít kompromisní řešení (například když se porouchá lednička, nájemce může zaplatit její opravu nebo vrátit náklady). Pokud ale za poruchu nemůže nájemník, věc dospěla k soudnímu řízení, důkazem bude uzavřená nájemní smlouva k bytu. Musí být podepsán oběma stranami právního vztahu.

A poslední věc: Při pronájmu bytu si vždy přečtěte, co podepisujete! I když jste sledovali každý krok pronajímatele, nezapomeňte si přečíst vše napsané na konci! Teprve poté byste měli podepsat smlouvu! Pokud v této oblasti nemáte dostatečné znalosti, je nejlepší vyhledat pomoc odborníka. Profesionální právník vám vysvětlí všechny nuance a pomůže vám vyvarovat se chyb při uzavírání smlouvy o nájmu bytu!

Pronájem bytů a jiných prostor se řídí občanským zákoníkem Ruské federace.

Vlastníte-li nevyužívaný byt nebo pokoj, můžete jej využít k zajištění pasivního příjmu. Mnoho nájemníků pronajímá své nemovitosti neformálně, aby se vyhnuli daním. Tato metoda má však mnoho nevýhod. Mnohem lepší a bezpečnější je pronajímat nemovitosti v souladu s platnou legislativou naší země.

Hlavní výhody legálního nájemního bydlení jsou následující.

Uzavřená dohoda. Jeho přítomnost vám umožňuje chránit se před mnoha problémy a neočekávanými hotovostními výdaji. Každý chápe, že nájemníci jsou různí. Většina z nich je samozřejmě poctivá a přesná, ale najdou se i nezodpovědní a dokonce podvodníci. Je to poslední kategorie, která může přinést mnoho problémů. Stávající dohoda nám umožní se tomu vyhnout.
Žádné dodatečné náklady. Smlouva specifikuje doložku o postupu při placení plateb za bydlení a komunální služby, internet atd. V tomto případě si ručíte za absenci nahromaděných dluhů.
Nemožnost podvodu. Při oficiálním pronájmu bytu je počet obyvatel uveden ve smlouvě. Tím je zajištěno, že ve vašem bytě nebudou bydlet žádné další osoby.
Dodržování zákonů. Podle legislativy našeho státu je pronajímatel povinen odvádět daň ze zisku obdrženého za pronájem bytu. Oficiální pronájem obytné plochy vám umožní vyhnout se odpovědnosti za porušení těchto zákonů.

Klasifikace nájemních smluv

Smlouvy o pronájmu nemovitostí se dělí na dva hlavní typy: nájemní smlouva nebo nájemní smlouva. První typ slouží výhradně k pronájmu bytu fyzickými osobami k bydlení. Druhým je, když je nemovitost poskytnuta k dočasnému užívání právnickým osobám.
Občanský zákoník Ruské federace jasně uvádí všechny podmínky a požadavky pro uzavření výše popsaných dohod. Podrobné informace o nájemní smlouvě jsou popsány v kapitole 35, o nájemní smlouvě - v kapitole 34.

K uzavření smlouvy o nájmu bytu potřebujete souhlas všech vlastníků (pokud jich je více). Dohodu mohou podepsat všichni najednou, nebo jeden z vlastníků s plnou mocí od ostatních. Nezapomeňte zkontrolovat pronajímatele

Jedinečné vlastnosti každého typu

Jak již bylo řečeno, nájemní smlouvu lze uzavřít pouze s fyzickými osobami. Jeho hlavní rysy jsou následující:

lze uzavřít výhradně při pronájmu bytových prostor k dočasnému užívání;
maximální a minimální doba platnosti není omezena;
pronajímatel má právo ji vypovědět bez soudního řízení.

Nájemní smlouvu lze uzavřít s právnickými osobami i fyzickými osobami podnikateli. Jeho jedinečné vlastnosti vypadají takto:

proces jeho uzavírání nemusí být registrován na státní úrovni;
maximální doba trvání nájemní smlouvy nesmí přesáhnout pět let;
předčasné ukončení ze strany pronajímatele je možné pouze soudní cestou.

Jaká ustanovení musí být ve smlouvě obsažena?

Oba výše popsané typy dohod mají plnou právní sílu. Proto jako každý jiný dokument musí nutně obsahovat určitá ustanovení.

Měsíční náklady na pronájem prostor.
Lhůty pro provádění plateb až do dne.
Povolení k užívání nemovitosti umístěné v bytě.
Informace o postupu při placení výdajů za bydlení a komunální služby atd. Musí být uvedeny informace o tom, kdo uhradí uvedené výdaje.
Přesný čas a den každého měsíce, kdy bude zkontrolován celkový stav bytu.
Základní informace o vlastníkovi obytného prostoru a skutečnosti jeho privatizace.
Počet budoucích obyvatel.
Algoritmus pro vrácení prostředků v případě nezaplacení měsíční splátky, předčasného ukončení atd.
Doplňkové parametry, které neodporují legislativě našeho státu (kauce, opravy na náklady nájemného atd.).

Kromě uzavření smlouvy o nájmu nemovitosti k dočasnému užívání je pronajímatel povinen vyhotovit i listinu o převzetí a převodu osobního majetku. Jeho součástí musí být soupis nábytku, vybavení apod. v bytě.

Pokud si nájemce pronajímá bydlení prostřednictvím soukromé realitní kanceláře nebo agentury, musí být připraven zaplatit provizi ve výši 100 % z ceny pronájmu, méně často - 50 %. Při pronájmu bytu je nutná registrace.

Doklady potřebné k uzavření nájemní smlouvy

Zástupci obou stran musí doložit doklady k pronájmu bytu. První (pronajímatel) musí mít u sebe:

doklad potvrzující vlastnictví nemovitosti;
výpis z osobního účtu obdržený od bytového úřadu, který musí obsahovat informace o všech registrovaných osobách v bytě;
je-li obytný prostor ve společném vlastnictví, je nutné k pronájmu nemovitosti doložit notářsky ověřený souhlas ostatních vlastníků;
v situacích, kdy smlouva není uzavřena s vlastníkem, ale s jeho zástupcem, bude vyžadován další dokument potvrzující tyto pravomoci.

Nájemce bytu je dále povinen poskytnout:

cestovní pas;
doklad informující o místě registrace;
originály a kopie dokladů totožnosti všech osob, které budou v bytě bydlet.

Již tedy víte, jaké doklady při pronájmu bytu (pronájmu bytu) zkontrolovat. To vám umožní chránit se před mnoha okolnostmi vyšší moci, trestní odpovědností za daňové úniky, podvody atd. Uzavření nájemní nebo nájemní smlouvy je klíčem k úspěšné transakci mezi majitelem a nájemcem.

Máte-li dotazy ohledně přípravy dokumentů k pronájmu bydlení, zeptejte se našich specialistů

Poslední aktualizace: 05/09/2019

Mít více obytných prostor je nejen luxus, ale často i bolest hlavy. Majitelé se snaží pronajímat „nadbytečné“ obytné prostory. Jedná se jak o další zisk, tak o jakýsi dohled nad bytem.

Zkusme přijít na to, jak správně pronajmout byt, jak se vyhnout problémům s bezohlednými nájemníky a daňovou inspekcí a jak ochránit svůj majetek.

Kdo to může vzít

Majitel má právo svůj byt pronajmout. Kdo k tomu má osvědčení o zápisu vlastnických práv (výpis ze státního rejstříku). Žádní příbuzní ani velmi blízcí přátelé nemají právo na žádost vlastníka bytu uzavírat nájemní smlouvu s nájemníky. Tato možnost je možná pouze v případě, že máte notářsky ověřenou plnou moc, ve které je uvedeno právo oprávněné osoby pronajmout bydlení jejího zmocnitele. V opačném případě může vlastník proti takové transakci kdykoli vznést námitku.

Pokud vlastník bytu užívá na základě smlouvy o sociálním nájmu, tedy skutečně patří státu nebo obci, nemá právo jej pronajímat. Ve výjimečných případech je to možné, ale k tomu je nutné získat oficiální písemné povolení od státního/obecního orgánu (který je vlastníkem, ve většině případů je to obec).

Pokud jsou v nájemním bydlení registrováni kromě vlastníka (jako členové rodiny vlastníka) i další obyvatelé, pak si vyžádejte jejich písemný souhlas s uzavřením obchodu není požadováno.

Ale jsou tu jemnosti. Pokud je již uzavřena nájemní smlouva a vlastník nebo si najímá k bydlení další osoby, je nutný souhlas s takovým nastěhováním od všech zájemců (jak nájemce, tak všech osob u nájemce registrovaných).

Totéž platí, pokud se část bytu pronajímá (např. pokoj ve společném bytě se společnou kuchyní, WC a koupelnou pro více vlastníků). Dodatečnou nájemní smlouvu na uvolněné prostory tak lze uzavřít se svolením prvního nájemce a jeho rodinných příslušníků.

Pokud je v takovém bydlení přihlášeno i nezletilé dítě, pak bude potřeba získat povolení k pronájmu bytu také od opatrovnických orgánů.

Je-li více soukromých vlastníků bytu, pak se na transakci na straně pronajímatele musí podílet každý ze spoluvlastníků. Nebo vyjádřete písemný souhlas s uzavřením obchodu a pověřte některého z vlastníků, aby se postaral o jeho provedení. Takový souhlas a plná moc sepisují notář.

Pokud budou takové postupy zanedbány, smlouva o pronájmu bytu (na dobu delší než 1 rok) nebude zapsána do ruského rejstříku.

V praxi se byty často pronajímají „v šedé“ bez státní registrace smlouvy v ruském rejstříku. Proto se takové formality nedodržují. Musíte však mít na paměti, že v právním sporu s nájemcem (o jakýchkoli otázkách týkajících se pronájmu bytu) nebude možné takovou smlouvu označit jako důkaz, protože je bez registrace neplatná (pokud není uzavřena na dobu kratší než rok, pak není registrace nutná a pro její plnou platnost postačí písemná forma smlouvy).

K nastěhování do obecního bytu (včetně přihlášení, uzavření dodatečné sociální nájemní smlouvy) je nutný souhlas všech přihlášených osob a samozřejmě i obce.

Komu pronajmout byt

Člověka, který stojí před pronajímáním bytu poprvé, uvrhne do paniky i tak jednoduchá otázka, kde sehnat nájemníky. Můžeme doporučit čtyři možnosti:

Kontaktujte realitní kancelář. Nabídnou vám spoustu možností a také poskytnou určité záruky, ale za takové služby si budete muset zaplatit.
Podejte inzerát na pronájem bytu v novinách, na internetových stránkách nebo v „plíživé řadě“ v televizi. Nebo si ve stejném médiu najděte inzerát na osobu, která si chce pronajmout dům. Je pravda, že existuje riziko, že narazíte na bezohledného nájemníka. Buď nezaplatí za byt, který mu byl poskytnut, nebo v něm poškodí (vykrade) majetek.
Najít nájemníka přes přátele, známé a příbuzné je tou nejlepší možností. Je nepravděpodobné, že by nájemník pod patronací riskoval poškození majitele bytu. A v případě kontroverzních záležitostí se vždy najde.
Pronajměte bydlení příbuzným nebo přátelům. S největší pravděpodobností bude takový pronájem zdarma. Nedostanete žádný materiální prospěch. Ale můžete je bezpečně svěřit placení účtů za energie za byt.

Obecně platí, že musíte pravidelně kontrolovat byt, který si pronajímáte. Komunikujte s nájemníky a sledujte účty za energie, abyste předešli problémům v budoucnu.

Pokud je byt pronajímán cizí osobě, nájemní smlouva nemůže zaručit majiteli úplné zajištění nemovitosti. Je nutné prověřit budoucího nájemce, zda dodržuje zákony. Chcete-li to provést, můžete kontaktovat policisty, které znáte, nebo jiné zástupce orgánů činných v trestním řízení, aby prověřili zaměstnavatele na záznam v rejstříku trestů, přivedli ho k administrativní odpovědnosti, na přítomnost dluhů nebo úvěrových nedoplatků atd. Můžete si vyhledat informace o osoby na internetu az jiných otevřených zdrojů.

Pronájem bytu bez zprostředkovatelů je samozřejmě levnější. Pak ale všechny starosti s bydlením padnou pouze na vaše bedra.

Jak převést byt

O právních aspektech transakce si povíme později. Nyní se dotkneme každodenních problémů.

Byt musí být převeden přímo na nájemce, vypovídající o všech vlastnostech a důležitých technických aspektech bydlení. Tímto způsobem se můžete vyhnout náhodným poruchám a jiným škodám.

Při převodu bytu byste měli společně zaznamenávat odečty elektroměrů (voda, elektřina, plyn atd.), abyste v budoucnu nemuseli zjišťovat, komu vznikl dluh za energie.

Před předáním klíčů je třeba nafotit všeobecné a podrobné podmínky v bytě. To bude disciplinovat zaměstnavatele, protože uvidí uctivý postoj majitele k jeho majetku. Fotografie navíc mohou sloužit jako důkaz u soudu, pokud dojde ke konfliktu o výrazném zhoršení stavu bytu po jeho dodání.

Pokud máte na přístavišti přátelské sousedy, bylo by dobré s nimi nové obyvatele seznámit. A pro případ nouze nechte své telefonní číslo u souseda. To také „vychovává“ zaměstnavatele.

Jak legálně zaregistrovat nájemní smlouvu

I když se rozhodnete pronajmout byt svým nejlepším přátelům nebo vzdáleným příbuzným, je lepší tuto transakci doložit. V tomto případě je sepsána smlouva o nájmu bytu(je třeba odlišit od nájemní smlouvy, která se uzavírá zejména mezi právnickými osobami). Je snadné zařídit. Na internetu je spousta vzorků a možností pro různé příležitosti. Můžete si jej sestavit sami, vyhledat pomoc právníka nebo nás.

Dokument je podepsán oběma stranami. Notářské ověření není vyžadováno, ale není zakázáno. Případně svěřte sepsání a potvrzení transakce notáři. Takový dokument však nebude mít větší právní sílu než běžná písemná dohoda uzavřená stranami.

Kromě nájemní smlouvy je nutné sepsat převodní a akceptační list pronajímaného bytu.

Zákon podrobně popisuje technický stav celého obytného prostoru: přítomnost oprav, instalatérské práce, jakož i nábytek, domácí spotřebiče a další předměty pro domácnost v bytě. Je nutné je nejen uvést, ale také uvést, v jakém jsou stavu, na jakých místech se nacházejí, název (model, značka atd.), určit přibližnou cenu (alespoň u nejdražších položek). To majiteli domu v budoucnu pomůže posoudit stav jeho majetku a vymáhat od bezohledných nájemníků náhradu škody na něm. Úkon také podepisují obě strany po prohlídce bytu. Poté jsou nájemci předány klíče.

Jak správně sepsat nájemní smlouvu

Pokud se rozhodnete pronajmout byt a sepsat smlouvu sami, měli byste dodržet základní pravidla pro její sepsání. Hlavní, jasně uvést základní podmínky - adresu bytu, termín a výši nájemného, zbytek je na žádost stran. Na několika stránkách můžete sestavit velmi podrobný dokument, který bude obsahovat všechny nuance. A jen to nejnutnější, vše se vejde na jeden list. Spolehlivá smlouva by měla obsahovat následující body:

Datum a místo jeho sestavení.
Podrobné osobní údaje pronajímatele a nájemce: jméno, příjmení, rodokmen, datum narození, místo registrace a bydliště, číslo a série pasu nebo jiného identifikačního dokladu.
Předmět smlouvy: pronájem bytu ve vlastnictví pronajímatele. A to jeho adresa, výměra, technický stav, dostupnost nábytku, vodoinstalace, posouzení vhodnosti k bydlení (topení, vodovod), připojení k telefonní síti, internetu, kabelové televizi. Podrobný popis může být uveden jak ve smlouvě samotné, tak v k ní připojené převodní listině.
Odkaz na dokument potvrzující, že vlastníkem nemovitosti je pronajímatel. O absenci věcných břemen třetími osobami (hypotéka, zástava, jiný pronájem, zástava atd.).
Cena měsíčního nájmu včetně uvedení toho, kdo je odpovědný za úhradu nákladů za energie.
Způsob platby: hotově, poštovní poukázkou nebo na bankovní kartu (vklad), zdarma atd.
Platební podmínky: jednorázová částka za celou dobu nájmu nebo měsíčně (čtvrtletně) s uvedením, do jakého data musí být platba provedena.
Která strana je povinna provést běžné, větší nebo neodkladné opravy bytu.
Doba, na kterou se bydlení pronajímá.
Označení všech nájemníků, kteří se k nájemci nastěhují (pokud je smlouva dlouhodobá).
Práva a povinnosti převedené na nájemce a pronajímatele, se kterými musí souhlasit.
Důvody a podmínky, za kterých lze nájemní smlouvu jednostranně vypovědět.

Je také vhodné zahrnout do smlouvy zvláštní podmínky, takzvané „každodenní triky“:

Zákaz zaměstnavatele a členů jeho rodiny (nebo těch osob, které s ním budou bydlet) hlásit v místě bydliště (v pronajatém bytě). Zákonodárce sice registraci bez svolení vlastníka nepovoluje, ale „podnikajícím řemeslníkům“ se daří omezení obcházet. Taková podmínka neumožní podvádění při registraci, a pokud byla nezákonná registrace přesto povolena, bude snadné ji napadnout u soudu (samotná dohoda bude nesporným důkazem nezákonnosti jednání zaměstnavatele).
Rozdělit odpovědnost za pojištění bytu proti nehodám mezi pronajímatele a nájemce. Je samozřejmě lepší se s tímto problémem vypořádat sami, protože pojištěním bytu proti povodni, požáru, občanskoprávní odpovědnosti atd. se majitel zbavuje rizik za nedbalé chování nájemce. Pokud totiž k takovému incidentu dojde, bude majitel odpovědný vůči poškozeným (sousedům a dalším osobám). Náhradu škody lze na viníkovi (nájemci) vymáhat pouze formou postihu. Tedy, že nejprve majitel nahradí škodu poškozeným a až poté může po nájemci požadovat finanční náhradu. Někdy je to nesplnitelný úkol (např. zaměstnavatel nemá majetek, oficiálně nepracuje nebo neplatí alimenty atd.).
O omezení možnosti dát byt do podnájmu jiným osobám bez písemného souhlasu vlastníka. V opačném případě lze byt proměnit v obývací pokoj.

Na pravidelnou příležitost majitele zkontrolovat stav bytu. Jedná se o práva vlastníka v přítomnosti nájemce přijít do bytu zkontrolovat jeho bezpečnost, řádný hygienický stav apod. Pokud takový bod není zajištěn, nájemce jednoduše nesmí vpustit pronajímatele dovnitř. , protože je to jeho právo.

Na jakou dobu by měla být smlouva uzavřena?

Maximální doba, na kterou můžete nájemní smlouvu uzavřít, je 5 let. A i když dokument nebude obsahovat odkaz na dobu, na kterou se byt pronajímá, bude omezen na uvedenou dobu.

Zkušení právníci stále doporučují nepronajímat byt na delší dobu. Uzavření další smlouvy na nové období je vždy jednodušší než ukončení stávající. Navíc, když jedna ze stran s výpovědí nesouhlasí.

Musím zaregistrovat nájemní smlouvu?

Smlouva o pronájmu bytu (nebo smlouva o nájmu obytných prostor) nevyžaduje povinnou registraci u úřadů Rosreestr, pokud je uzavřena na dobu do jednoho roku (například na 11 měsíců nebo šest měsíců).

Pokud bude uzavřena na delší dobu, bude muset být taková transakce zaregistrována. Nevýhodou je, že to zavazuje pronajímatele připravit balíček dokumentů a zaplatit státní poplatek za registraci. Kromě toho budou finančnímu úřadu zaslány informace o pronájmu bydlení a příjmu zisku ze strany pronajímatele. Ale na druhou stranu registrací této transakce získává další záruky. .

Nejvýnosnější je uzavřít smlouvu o nájmu bytu s právem ji následně každoročně prodlužovat a obnovovat.

Výhody a vlastnosti pronájmu bytu na dobu nepřesahující 11 měsíců, o kterých jsme již hovořili

Smlouva o pronájmu nemusí být registrována u Rosreestr. To znamená, že není třeba ztrácet čas shromažďováním dokumentů nebo vynakládat náklady na placení státních poplatků. A po vypršení smlouvy vymažte záznam ve státním rejstříku o zatížení (pronájem);
zaměstnavatel nebude moci počítat se zpožděním při odstraňování porušení, která vedou k ukončení smlouvy.

Většinou krátkodobé smlouvy využívají majitelé, kteří se vyhýbají placení daní z příjmů z pronájmu. Ostatně finanční úřad o takové dohodě neví (smlouva není registrována v ruském rejstříku a finanční úřady odtud informace nedostávají).

Registrace smlouvy v ruském rejstříku není obtížná.

O registraci smlouvy můžete požádat do 1 měsíce od data jejího uzavření (článek 51 federálního zákona „o státní registraci nemovitostí“). V opačném případě se očekává pokuta 5 000 rublů.
Žadatelé musí být dvě strany smlouvy (pronajímatel i nájemce nebo jejich zástupci na základě notářsky ověřené plné moci).
Balíček dokumentů se skládá z:
- nájemní smlouva s úkony převodu bytu z vlastníka na nájemce ve třech vyhotoveních;
- pasy žadatelů (pro identifikaci);
- potvrzení o zaplacení státní daně (částka 2 000 rublů, 1 000 rublů na každé straně);
- kopie dokladů o vlastnictví bytu (zřizovací smlouva, list vlastnictví, katastrální pas). Přestože tyto dokumenty nejsou povinné, jejich poskytnutí urychluje proces přijímání žádostí a registrace smlouvy;
- souhlas zainteresovaných stran (ostatních akcionářů, zástavního věřitele atd.).
Registrace se provádí do 5 pracovních dnů
Dokumenty se předkládají na oddělení MFC.

Registrace může být zamítnuta z následujících důvodů

nájemní byt není zapsán v katastru nemovitostí;
platí dříve uzavřená nájemní smlouva na stejnou plochu;
není uveden úplný seznam požadovaných dokumentů pro registraci;
nájemní smlouva má hrubé rozpory s požadavky zákona.

Platba za nájemní bydlení

Platba za pronájem bytu, stejně jako podmínky pro provádění plateb za energie, by měly být podrobně popsány ve smlouvě.

Někteří pronajímatelé trvají na složení kauce za nájem. To znamená, že požadují platbu za několik měsíců najednou. Tím je zaručeno, že obyvatelé budou v bytě bydlet po celou dobu, kterou si zaplatili. Pro zaměstnavatele je to jistota, že nezůstane bez střechy nad hlavou po dobu, za kterou již zaplatil.

Informaci, že za pronájem bytu je vyžadována kauce na několik měsíců, lze uvést přímo ve smlouvě nebo si ji strany dohodnout ústně.

Podmínky vrácení (či nevrácení) kauce je lepší si písemně stanovit v nájemní smlouvě. A to v případě, že se nájemce rozhodne z bytu vystěhovat dříve, a to v době, za kterou již nájemné zaplatil.

Nájemník například zaplatil zálohu na bydlení v nájmu na 6 měsíců a po 3 měsících se rozhodl vystěhovat. Tato možnost musí být uvedena ve smlouvě a uvést, zda v tomto případě bude muset pronajímatel vrátit část nájemného.

Je nutné složit nájemné za poslední měsíc. Schéma je následující: dvojitá platba se provádí v prvním měsíci. A za poslední měsíc nemusíte nic platit, protože záloha je platba za poslední období. Tato kauce pojišťuje majitele apartmánu, pokud se host tajně odstěhuje bez zaplacení posledního měsíce.

O účtenkách

Převod jakýchkoli peněz za pronájem bytu, ať už jde o kauci nebo měsíční splátku, je vhodné evidovat účtenkami. Můžete si připravit jednotný formulář, do kterého stačí zadat částku a datum platby a podepsat strany. Často jsou přizváni svědci, aby potvrdili skutečnost převodu. Jejich podrobnosti jsou uvedeny na účtence.

Potvrzení je také vhodné vyplnit ve dvou vyhotoveních, tak aby jedno zůstalo nájemci a druhé pronajímateli.

Pokud je platba za nájemní bydlení prováděna bezhotovostně, musí si plátce uchovávat šeky (stvrzenky) o převodu peněz na majitele bytu.

Ukončení smlouvy

Důvody a podmínky ukončení nájemní smlouvy musí být uvedeny v samotném dokumentu.

Nájemce má právo ji na vlastní žádost vypovědět, a to za dvou podmínek:

s tímto rozhodnutím souhlasí všechny osoby, které s ním žijí;
je pronajímatel vyrozuměn nejpozději do tří měsíců.

Nájemce může smlouvu jednostranně vypovědět z těchto důvodů:

nájemce neplatí nájemné po dobu šesti měsíců v případě dlouhodobého pronájmu nebo zmešká dvě platby za sebou, pokud je doba pronájmu kratší než 1 rok;
poškození nebo zničení bytu nebo majetku v něm umístěného nájemci;
užívání bytu k jinému než určenému účelu, například pro kancelář, sklad apod.;
soustavné porušování pořádku, obtěžování sousedů (narušitel byl pronajímatelem upozorněn, přestupek však neodstranil).

Nájemní smlouvu lze vypovědět i soudní cestou. Iniciátorem reklamace může být jak pronajímatel, tak nájemce. Důvodem je obvykle to, že se bydlení stalo nepoužitelným nebo bylo příslušnými úřady uznáno jako nebezpečné.

Nesouhlasí-li nájemce s ukončením smlouvy z podnětu pronajímatele, má právo se proti této skutečnosti odvolat u soudu. Pokud byla nájemní smlouva uzavřena na delší dobu, může soud povolit žalobci odklad k odstranění porušení a splacení dluhu až na jeden rok.

Mám platit daň z příjmu z pronájmu bytu?

I když je byt pronajímán krátkodobě, nezbavuje to pronajímatele, který obdrží výtěžek, daňové povinnosti.

Když je pronájem dlouhodobý a registrovaný u Rosreestru, pak informace o transakci s největší pravděpodobností skončí u finančního úřadu.

U krátkodobé smlouvy je snazší utajit skutečnost, že máte z pronájmu zisk (z pochopitelných důvodů). To ale zákonodárci nedoporučují. Přistižení budou nuceni zaplatit nejen daň z příjmu za celé období, ale také pokutu a penále ve výši 20 až 40 procent z nezaplacené částky daně atp.

Pokud daňový dluh dosáhne vysoké částky (více než 900 tisíc rublů), může viník čelit trestnímu postihu. Až do vězení.

Uzavřená nájemní smlouva na rezidenční nemovitosti je pro finanční úřady důvodem k výběru daně z částky za pronájem bytu. Každý nemocný, stejně jako Rosreestr na žádost finančního úřadu, to může nahlásit.

Podle zákona je pronajímatel povinen od 1. ledna do 30. dubna včetně předložit inspektorátu v místě bydliště prohlášení o svých příjmech za uplynulý rok. Udává výši získaného zisku, včetně zisku z pronájmu bytu.

Poplatníkovi nikdo nepošle potvrzení o výši daně. Vypočtenou daň z příjmu fyzických osob musíte zaplatit sami na základě 13 procent z výše získaného zisku z pronájmu bytu za rok. Pokud není prohlášení předloženo, je za to poskytnuta pokuta ve výši 30 % z částky základu daně, nejméně však 1 000 rublů.

Platba musí být provedena do 15. července daného roku, ve kterém bylo prohlášení podáno. Nezaplacení nebo pozdní platba může mít za následek pokuty a penále.

Od placení daně může být pronajímatel osvobozen pouze v případě, že od nájemce dlouhodobě nepobírá nájemné za byt a je schopen tuto skutečnost prokázat.

Samostatná výdělečná činnost a pronájem bytu

Status OSVČ umožňuje řešit některé problémy v náborové problematice.

Za prvé, zjednodušené zdanění . Toto je daňový experiment. v Moskvě, Moskevské oblasti, Tatarstánu a Kalugské oblasti. Občané těchto regionů se mohou zaregistrovat prostřednictvím služby „Moje daň“ a zaplatit 4 % z výše příjmu. Hlášení je generováno stejnou internetovou službou „Moje daň“. Částka se platí měsíčně. Není třeba podávat žádná prohlášení. Výše příjmu za rok by neměla přesáhnout 2,4 milionu rublů. Začátek experimentu ukázal, že nápad nebyl neúspěšný. Tento způsob úhrady vašeho příjmu je pohodlný a ekonomický. Ostatní regiony Ruska již vyjádřily přání připojit se k experimentu.

Za druhé, není třeba se registrovat jako samostatný podnikatel . Registrací jako OSVČ bude občan platit zvláštní daň z příjmů z povolání. Tyto povinnosti jsou pro stát dostačující a není třeba se striktně vázat na podnikatelskou dráhu. Samozřejmě, pokud se bavíme o pronájem vašeho domova, který se skládá z 1-2 objektů. V případě velkého počtu objektů budou k pronájmu poskytnuty i cizí předměty (například k pronájmu nebo nemovitosti ve správě). Jedná se o čistě komerční činnost. Bez IP certifikátu se neobejdete.

Pro osoby samostatně výdělečně činné jsou daňové prázdniny poskytovány do 31. prosince 2019 (ustanovení 70, článek 217 daňového řádu Ruské federace). Stačí odeslat oznámení územní federální daňové službě a uvést typ preferenční činnosti. Pronájem bydlení bohužel není zahrnut do druhu činnosti OSVČ, který je osvobozen od placení daní. Na regionální úrovni mohou úřady podle svého uvážení určit typy povolání, která budou spadat pod preferenční status. Nájemní bydlení ale dnes do tohoto seznamu nezařadil ani jeden kraj.

Jiné druhy odpovědnosti

Existují případy, kdy občané pronajímají více bytů, které vlastní, najednou. Taková činnost je uznávána jako podnikatelská. Před pronájmem bytů je tedy nutné získat status samostatného podnikatele. V opačném případě bude podle správních (článek 14.1 zákoníku o správních deliktech Ruské federace) nebo trestních (článek 171 trestního zákoníku Ruské federace) odpovědnosti (v závislosti na výši obdrženého příjmu) za nezákonné obchodní činnosti. .

Upřesněme, že pokud mluvíme o jednom bytě, v praxi se má za to, že tato činnost nesouvisí s obchodní činností. Jedná se o jeden z typů činností samostatně výdělečně činných občanů.

Pokud máte dotazy k tématu článku, neváhejte se je zeptat v komentářích. Všechny vaše dotazy určitě zodpovíme během několika dnů.

104 komentářů

Již ve fázi výběru bydlení by měl potenciální nájemce vyřadit všechny nájemníky bez oficiální registrace.

Pokud se majitel rozhodne byt pronajmout a ušetřit na daních, když podvedl stát, je pravděpodobné, že se v budoucnu rozhodne vydělávat na svém nájemci podobným způsobem.

V první řadě by se měl budoucí zaměstnavatel ohlédnout občanský pas, od které si hodlá pronajmout bydlení.

Pro neprofesionála je stěží možné, že padělek spatří okem, ale samotný dokument musí být u majitele, a ne někde jinde, například na ambasádě na vízum.

Ani to nebude pasovat fotokopie samostatné stránky.

Plná moc

Nastává situace, kdy byt pronajímá zprostředkovatel jednající jménem vlastníka.

Takový dokument by měl mít notářský zápisže všechny informace v něm obsažené jsou pravdivé.

V plné moci musí být uvedena konkrétní oprávnění osoby, včetně práva na pronájem jmenovaného majetku.

Ujistěte se také doba platnosti dokumentu není konec. Nezapomeňte si udělat kopii plné moci.

Titulní listy

Kromě toho musí vlastník potvrdit svá práva k bytu tím, že nájemci ukáže vlastnický list.

To může být kupní smlouva, osvědčení o dědictví, stejně jako další dokument.

V každém případě budete muset kontaktovat Rosreestr, abyste se ujistili, že poskytnuté informace jsou aktuální, protože dnes můžete prodat nemovitost za jeden den.

Nechte registrátora vystavit budoucímu nájemci potvrzení o tom, kdo je vlastníkem nemovitosti.

Tím se vyřeší všechny otázky.

Při pronájmu bydlení nacházejícího se v , je nutné kromě toho vyžadovat povolení od místní správy.

Co je požadováno od nájemce?

Jaké dokumenty musí nájemce vyžadovat k pronájmu bytu? Je vyžadován nájemník pouze pas.

Není třeba kopírovat stránky pasu, protože všechny informace z těchto dokumentů budou uvedeny v nájemní smlouvě.

Co je potřeba udělat?

Při uzavírání transakce je třeba vyplnit řadu důležitých papírů.

Dohoda

Základem pro nájemní vztah bytu je dohoda. Přestože forma tohoto dokumentu není právně stanovena, stále existují určité

Ve smlouvě musí být nutně uvedena doba, na kterou se uzavírá, adresa bytu, náklady na jeden měsíc ubytování, postup při ukončení a prodloužení nájemního vztahu. Podrobnější informace o důvodech a podmínkách uzavření takové dohody si můžete přečíst.

Kdy končí nájemní smlouva? přesahuje 1 rok, pak je to nutné. A na to by si měl nájemník dávat pozor, protože problémy majitele bytu s platbami daní mohou ovlivnit jeho majetek, a tedy i nájemce. Perfektní možnost– dostupnost od majitele.

Inventarizace majetku

Kromě smlouvy musí být sepsána i ta, která bude nedílnou součástí smlouvy.

V tomto dokumentu majitel nemovitosti uvádí všechny kusy nábytku, výzdobu interiéru, domácí spotřebiče a další věci, které převedeny do užívání spolu s areálem.

Nájemce je povinen zajistit, aby soupis obsahoval údaje o aktuálním stavu těchto věcí: vnější poškození, nefunkčnost, jiné závady.

Jinak majitel pak může požadovat náhradu za nedostatky neuvedené v soupisu bankovního účtu pronajímatele není vyžadována účtenka.

Všechny dokumenty uvedené v této části musí být vyhotoveny ve dvou kopiích: jedna pro vlastníka nemovitosti a druhá pro nájemce.

kopie nebude stačit.

Jak je vidět, pronájem bydlení není tak složité, jak by se na první pohled mohlo zdát.

Pomocí informací v této sekci si můžete jednoduše zařídit nájemní bydlení na vlastní pěst, aniž by za úplatu zapojovali právníky třetích stran.

Než odpovíte na otázku „Jak oficiálně pronajmout byt“, doporučujeme nejprve odpovědět na jinou.

Proč bych měl oficiálně pronajímat svůj byt?

Nebudeme apelovat na vaše svědomí a říkat vám, že porušovat zákon není dobré. Místo toho si pojďme nastínit hlavní rizika, kterým čelí osoba, která nelegálně pronajímá svůj majetek:

podvod. Pokud pronajímáte bydlení načerno, může se stát, že ve svém bytě budou úplně jiní lidé, než kterým jste byt původně pronajali. Nebo, což je horší, můžete dokonce přijít o svůj domov;
Neočekávané výdaje. Pokud si předem neurčíte postup úhrady veškerých výdajů (energie, telefon atd.), pak nebude snadné například získat od zaměstnavatele peníze na zaplacení jeho telefonických hovorů s příbuznými ze vzdálené, ale rodné město;
Škoda na majetku. Jak pak bez smlouvy prokázat, že než přijel nájemník, byla v bytě jiná televize, na lustru nebyly 4, ale 5 stínidel a na koberci nebyly žádné fleky?
Problémy se zákonem. Současná právní úprava nestanoví odpovědnost za „pronájem bytu bez smlouvy“, nicméně existují pravidla upravující odpovědnost za nepodání daňového přiznání ( Umění. 119 Daňový řád Ruské federace) a neplacení daní. Dále upozorňujeme na skutečnost, že za neplacení daní hrozí pokuta ( Umění. 119 Daňový řád Ruské federace) a trestní odpovědnost ( Umění. 198 trestního zákoníku Ruské federace).

Doufáme, že se nyní přikláníte k legálnímu pronajímání bytů.

Než však začnete nabízet svůj byt svým přátelům nebo zveřejňovat inzeráty na internetu, doporučujeme vám seznámit se s některými regulačními dokumenty a provést určité výpočty.

Analýza příjmů, výdajů a daní

Příjem

Každý si chce svou činností vydělat, nájem není výjimkou. Aby bylo možné určit potenciální příjem, můžete se podívat na podobné nabídky pronájmů: byty ve vašem okolí jsou v přibližně stejném stavu např. pomocí našeho .

Daně

Výše příjmu je tedy přibližně jasná, nyní se pojďme rozhodnout výdaje: , a majetek (pokud uznáte za vhodné) a samozřejmě . Pokud jde o daně, pro úplný obrázek vám doporučujeme přečíst si články na toto téma na našem portálu. Zde si jednoduše všimneme, že při pronájmu bytu je několik daňových variant, takže je docela možné vybrat si pro sebe tu nejlepší možnost:

Individuální placení;
Fyzický podnikatel v obecném daňovém režimu (platba daně z příjmu fyzických osob);
- Ch. 26.2 Daňový řád Ruské federace;
Individuální podnikatel pomocí - Ch. 26.5 Daňový řád Ruské federace.

Pro jednoduchost a přehlednost můžete použít ten, který jsme připravili zadáním údajů, které jsou pro vás relevantní.

Jak vidíte, z hlediska zdanění je poskytován větší výběr individuálním podnikatelům. Podrobnější informace o vlastnostech pronájmu bytu pro fyzické osoby a jednotlivé podnikatele naleznete v našem článku .

Vztahy s finančními úřady

Po obdržení platby podle nájemní smlouvy vzniká povinnost zaplatit daň. Je nutné nejen uhradit samotnou částku, ale také ji odevzdat finančnímu úřadu dokumentace, potvrzující, že tato částka byla vypočtena správně.

Formuláře daňových přiznání jsou schváleny Ministerstvo financí Ruské federace. Daňové úřady mohou také vyžadovat, abyste poskytli samotnou smlouvu a dokumenty potvrzující přijetí platby.

Fyzická osoba a v některých případech ani fyzická osoba podnikatel nemusí vést „úplné“ účetnictví jako právnické osoby. Stále však existují účetní požadavky. Například jednotliví podnikatelé používající zjednodušený daňový systém jsou povinni vést knihu příjmů a výdajů ( 346.24 Daňový řád Ruské federace). V každém případě musí být skutečnost přijetí platby zaznamenána s účtenkou nebo výpisem z bankovního účtu, pokud je platba prováděna bankovním převodem.

Abyste předešli tomuto problému, můžete vždy využít naše služby:

pro jednotlivce a

Nejen škodit, ale i prospívat

Legálním pronajímáním nemovitosti a placením daní z nich nejenže vznikají náklady na samotné daně, ale také... získáte možnost dostat se ze zcela jiné zóny rizik, která s „černým nájemným“ vznikají, kdy v konfliktní situaci nemůžete jít na policii nebo soud. Odvolávání se na zákony a jejich porušování.

Legálním pronájmem se nebojíte výhrůžek ze strany nájemníka, že nahlásí Federální daňové službě, že odpovědnost za to, že v bytě žije 40 nelegálních přistěhovalců, bude přenesena na vás, nikoli na odpovědného nájemníka, že v v případě poškození vašeho majetku nebo věcí vašich sousedů budete moci tento problém řešit soudní cestou apod.

Z formalizace nájemních vztahů plynou kromě nepřímých situací i přímé výhody. Takže například v určitých situacích můžete žádat nebo daňové úlevy na nemovitosti využívané v komerční činnosti.

jiné výdaje

Teď, když máme daně vyřešené, nejsou to jediné náklady. Což stojí za zhodnocení, přímé rojení o pronajímání nemovitostí. Když se rozhodnete pronajímat nemovitost, stáváte se podnikatelem, a proto je potřeba k tomu přistupovat jako k podnikání.

Musíte minimalizovat rizika poškození stavu bytu, majetku a také případné škody třetím osobám. Toto riziko můžete řídit buď kontaktováním pojišťovny (pouze při sjednávání pojistky se ujistěte, že se na pronajatý byt vztahuje pojistná událost), nebo samostatným vytvořením rezervy na nepředvídané události. Více si o tom můžete přečíst v samostatném článku.

A také byste při pronajímání své nemovitosti měli mít na paměti, že nájemníci byt při bydlení vystavují přirozenému opotřebení a bez ohledu na to, jak jsou upravení a slušní, a po několika letech pronájmu nemovitost , byt bude vyžadovat kosmetické opravy. Je na vás, abyste se rozhodli, zda si pro tyto účely vytvoříte rezervu, ale mějte na paměti, že taková potřeba nastane, v každém případě je to nutné.

Schválení pronájmu

Doufáme, že na základě výše provedených výpočtů jste v zisku a můžeme přejít k dalšímu bodu. Rozhodněte se, co a s kým je třeba dohodnout, abyste získali právo na nájemní bydlení. Toto téma jsme probrali v článcích a . Abychom vás ale nezatěžovali spoustou odkazů, níže je tabulka, která jasně ukazuje, jaký souhlas je v jakém případě potřeba.

	Dohoda všichni majitelé	Souhlas pronajímatele	Souhlas všech členové vašeho rodiny, žít společně s tebou	Souhlas spolubydlících
Vlastní byt	Ano	–	–	–
Obecní byt	–	Ano	Ano	–
Privatizováno pokoj v komunální byt	Ano	–	–	Ano
Neprivatizováno pokoj v komunální byt	–	Ano	Ano	Ano
Pokoj v neprivatizovaném bytě	–	Ano	Ano	–
Místnost v privatizováno byt	Ano	–	–	–

Více podrobností o dohodě

Jakou smlouvu si vybrat?

Určili jste, čí souhlas je potřeba, a pravděpodobně již víte, jak jej získat. Nyní je čas přejít k možná nejdůležitější části registrace leasingu – smlouvě.

Samozřejmě se domluvíte a podepíšete samotnou smlouvu se zaměstnavatelem/nájemcem. Bude však užitečné předem určit, jakou dohodu bude třeba uzavřít.

souhrn

Abyste mohli své bydlení legálně pronajímat, budete si bezpochyby muset prostudovat některé právní normy, zejména občanský a daňový zákoník. Možná hledejte odpovědi na své otázky na specializovaných fórech.

Ale na druhou stranu je legislativa psána tak, aby chránila naše zákonná práva a zájmy, a jejím správným uplatňováním můžeme sami sobě prospět a snížit rizika.

V tomto článku jsme se vám pokusili říci, jak správně pronajmout byt od rozhodnutí až do doby placení daní. Bohužel je nemožné představit všechny nuance všech případů soukromého pronájmu v jednom článku, množství informací je příliš významné. Ale podrobnější informace lze získat v příslušných sekcích našeho portálu.

Může být užitečné si přečíst: