Acte pentru inchirierea unui apartament. Ce acte sunt necesare pentru a închiria un apartament. O prezentare detaliată a documentelor necesare pentru chiriaș și proprietar, caracteristicile acestora și procedura de completare a acestora. Vizionare contra cost

În lumea noastră modernă, dinamică, închirierea spațiilor rezidențiale a devenit de mult o practică comună. Orice procedură de acest fel necesită documentare și execuție corespunzătoare. Materialul din acest articol vă va ajuta să înțelegeți principalele caracteristici ale unui contract de închiriere de apartament și lista documentelor necesare pentru această procedură.

În primul rând, trebuie să înțelegeți partea conceptuală a problemei. Conform Codului civil al Federației Ruse, un contract de închiriere de apartament este încheiat dacă chiriașul este o persoană juridică (Capitolul 34 din Codul civil al Federației Ruse). Dacă un apartament este închiriat pentru utilizare unei persoane contra cost, atunci în acest caz trebuie încheiat un acord privind închirierea spațiilor rezidențiale (capitolul 35 din Codul civil al Federației Ruse). După cum se poate observa, în aceste situații se încheie un acord cu diferite entități, care este reglementat prin capitole separate de legislație. Prin urmare, este necesar să se facă distincția clară între acești doi termeni și, dacă este necesar, să se întocmească tipul de contract necesar.

Pentru încheierea unui contract de închiriere sau de închiriere, proprietarul/chiriașul, la rândul său, trebuie să furnizeze următoarea listă de documente:

pașaport sau alt document capabil să verifice identitatea chiriașului/locatorului;
documente care fac dovada drepturilor de proprietate ale proprietarului/chiriașului asupra acestui spațiu de locuit (în această categorie sunt incluse un certificat de proprietate asupra spațiilor de locuit, de moștenire, de privatizare, un contract de vânzare-cumpărare certificat legal, de împărțire a proprietății moștenite, de întreținere pe viață, act de donație, hotărâre judecătorească privind recunoașterea dreptului de proprietate, convenție de soluționare etc.);
extras din Registrul Unificat de Stat;
certificatul de inregistrare a locuintei;
un document care confirmă că nu există nicio datorie de plătit pentru utilități;
daca din orice motiv acordul nu este incheiat de proprietarul apartamentului, este necesar sa aiba un act legalizat - o imputernicire, in care, printre puterile persoanei imputernicite, sa fie consemnat dreptul de a semna astfel de documente;
în cazul în care sunt mai mulți proprietari, este necesar să existe acordul legal al tuturor proprietarilor spațiilor de locuit sau al reprezentanților autorizați ai acestora;
dacă proprietarul imobilului este un subiect a cărui vârstă nu a împlinit 18 ani (vârsta majoră), este obligatoriu să dețină documente speciale de autorizare de la autoritățile de tutelă și tutelă competente.

Lista documentației suplimentare pentru un contract de subînchiriere

Pe lângă închirierea efectivă, există o astfel de formă de închiriere a unui apartament ca subînchirierea. În acest caz, chiriașul are dreptul de a transfera locuința în folosință către terți. Adică angajatorul acționează ca locator. În cazul în care se încheie un acord de subînchiriere a spațiului de locuit, sunt necesare următoarele documente suplimentare:

documente care confirmă dreptul angajatorului de a încheia un contract de subînchiriere (de regulă, acest lucru este menționat în contractul principal de închiriere);
original și duplicat al contractului de muncă;
consimțământul în scris al persoanelor care locuiesc în apartament conform contractului de închiriere (dacă există).

Lista documentelor de la chiriaș/chiriaș

Pentru organizații și antreprenori individuali, lista documentelor necesare este diferită.

Lista documentelor necesare pentru organizațiile create sub forma unei societăți pe acțiuni sau a unei societăți cu răspundere limitată:

un document notarial (împuternicire) care confirmă dreptul unei persoane juridice autorizate de a încheia astfel de acorduri în numele acestei persoane juridice;
pașaportul unei persoane juridice autorizate;
original sau copie legalizată a documentelor care confirmă capacitatea juridică a persoanei juridice (carta organizației, versiunea actuală a cartei, decizia privind numirea/alegerea unui manager, precum și următoarele certificate: privind înregistrarea de stat a persoană juridică, la efectuarea unei înscrieri corespunzătoare în Registrul unificat de stat al persoanelor juridice, la înregistrarea pentru declararea fiscală);
detaliile financiare necesare ale unei persoane juridice;

Toate copiile documentelor de proprietate trebuie să conțină sigiliul chiriașului și semnătura managerului acestuia.

Lista documentelor necesare pentru un antreprenor individual:

document care confirmă identitatea chiriașului (pașaport);
copii legalizate ale certificatelor care confirmă capacitatea juridică a chiriașului (la înregistrarea de stat a unei persoane ca antreprenor individual, eliberată de autoritatea de înregistrare a Serviciului Fiscal Federal al Federației Ruse; la înregistrarea sa la autoritățile fiscale);
extras din Registrul Unificat de Stat al Antreprenorilor Individuali;
detalii bancare cu ștampilă (dacă este disponibilă) și semnătura antreprenorului individual.

Avantajele închirierii unui apartament persoanelor juridice includ:

de regulă, fiabilitate mai mare a plății;
locația persoanei juridice este evident stabilită și cunoscută;
Încasarea datoriilor ipotetice și/sau a pagubelor cauzate apartamentului este mai ușoară.

Lista documentației necesare pentru închirierea locuinței de către o persoană fizică:

pașaport sau alt document capabil să verifice identitatea angajatorului (atât o copie, cât și originalul);
o fotocopie a pașapoartelor sau a certificatelor de naștere ale tuturor cetățenilor care intenționează să locuiască în apartamentul închiriat;
datele de contact ale angajatorului.

Înregistrarea unui contract de închiriere de apartament

Codul civil al Federației Ruse stabilește că contractul de închiriere/închiriere pentru un apartament trebuie încheiat în scris. Foarte des (aceasta se referă în principal la angajare) proprietarii fac o mare greșeală prin închirierea unui apartament doar prin acord verbal. Această abordare îl face pe chiriaș extrem de vulnerabil deoarece... în acest caz, va fi foarte problematic să colectați datoria de la chiriașul fără scrupule sau să forțați compensarea prejudiciului.

Clauzele obligatorii ale contractului de închiriere:

o descriere a spațiilor rezidențiale care sunt de închiriat (dacă este închiriată o singură cameră, atunci trebuie atașat un plan pentru amplasarea acesteia în apartament);
adresa reală a localului de locuit;
perioada de închiriere a locuinței (dacă nu sunt precizate condițiile, atunci contractul de închiriere este considerat pe termen nedeterminat, iar contractul de închiriere se consideră încheiat pe o perioadă de maximum cinci ani);
valoarea plăților lunare de chirie, o indicație a momentului unei posibile revizuiri a sumei plătite;
informatii despre proprietarul (proprietarii) apartamentului;
condițiile de reziliere/rezilierea anticipată a contractului;
indicarea termenelor de livrare a apartamentului după rezilierea contractului;
fixarea drepturilor și obligațiilor subiecților tranzacției;
procedura si conditiile de plata pentru locuinte si servicii comunale;
lista persoanelor care intenționează să locuiască în apartamentul închiriat;
inventarul proprietății transferate spre utilizare chiriașului/chiriașului;
indicarea datelor pașaportului și detaliile ambelor părți.

Chiriașul/Chiriașul are dreptul de prim refuz de a semna din nou contractul pentru următorul termen dacă respectă cu strictețe termenii contractului, acceptă clauzele tranzacției propuse și dacă în cunoștință de cauză, înainte de încheierea contractului în vigoare. , a notificat locatorul despre intentiile sale

Conform normelor legislatiei existente, contractele de inchiriere de apartamente sunt supuse inregistrarii de stat obligatorii daca au fost incheiate pe o perioada de un an sau mai mult. Tranzacția dobândește statutul de a fi încheiată de la data înregistrării de stat.

Înregistrarea de stat nu este prevăzută pentru un contract de închiriere.

Documente care trebuie depuse pentru înregistrarea unui contract de închiriere de apartament:

pașapoarte și copii;
original și copie a pașaportului cadastral și tehnic al apartamentului, certificată de autoritatea care a eliberat această documentație;
ordin al autoritatilor executive privind transferul unui apartament spre inchiriere catre o persoana juridica.

Documente de înregistrare pentru persoane juridice:

documentația constitutivă;
documente care confirmă înscrierea informațiilor persoanelor juridice în Registrul unificat de stat al persoanelor juridice;
documente și copii care indică faptul că o persoană juridică este înregistrată ca contribuabil, indicând TIN-ul acesteia (adică numărul de identificare a contribuabilului).

Taxa de stat pentru înregistrarea unui contract de închiriere se percepe de la persoanele juridice în valoare de 15 mii de ruble. După depunerea tuturor documentației necesare, înregistrarea este finalizată în aproximativ o lună.

Încheierea unui contract de închiriere pentru locuințe și înregistrarea acestuia este o procedură serioasă care trebuie abordată cu atenție și responsabilitate. Pentru a nu întâlni „puncte goale” în această chestiune și pentru a evita neînțelegerile inutile, și eventual conflictul, între părțile la acord, ar fi destul de potrivit să solicitați sfatul unor specialiști calificați (un avocat sau un agent imobiliar). Ei vă vor putea ajuta să ocoliți „colțurile ascuțite” și să întocmească un acord competent.

Caracteristicile distinctive ale unui contract de închiriere de apartament:

încheiat cu persoane juridice;
chiriașul poate folosi apartamentul exclusiv ca spațiu de locuit;
pedeapsa maximă a închisorii este nelimitată;
contractul de închiriere, la inițiativa locatorului, poate fi reziliat prematur și extrajudiciar pentru motivele prevăzute în contract.

Caracteristicile distinctive ale unui contract de închiriere:

încheiat cu persoane fizice;
nu necesită înregistrare de stat;
pedeapsa maximă de închisoare - 5 ani;
închirierea din inițiativa locatorului poate fi reziliată prematur numai în conformitate cu procedura judiciară pe motive limitate;

Video

Dacă alegi singur un apartament

Când cauți un apartament printr-un site de anunturi specializate sau prin grupuri de pe rețelele de socializare, riscați să întâlniți escroci. Pentru a evita căderea în trucurile lor, trebuie să acordați atenție mai multor puncte importante.

1. Costul mediu de închiriere a unui apartament conform criteriilor dumneavoastră

Reclamele prea „dulci” sunt adesea false. Spațios, cu renovare modernă, în centrul orașului, la un minut de mers pe jos de metrou și pentru bănuți? O propunere foarte dubioasă.

2. Vă rugăm să transferați plata în avans pe card

Acest punct decurge adesea din cel precedent. Suni la un anunt care iti place, iti spun ca sunt atatia oameni interesati, apoi iti cer sa transferi macar cateva mii pentru ca apartamentul sa ramana al tau. Nu vă lăsați păcăliți de asta: tocmai ați vorbit cu un escroc.

Nu transferați niciodată bani către străini ca depozit fără o întâlnire personală.

3. Autenticitatea fotografiilor apartamentului

Pentru a asigura acuratețea informațiilor din anunț, verificați autenticitatea fotografiilor apartamentului. Acest lucru se poate face, de exemplu, prin căutarea de imagini Google.

Dacă același apartament este postat pe mai multe site-uri de închiriere de locuințe, nu este mare lucru. Este o altă problemă când fotografiile circulă pe internet, iar descrierea, adresa apartamentului și persoana de contact se schimbă radical din când în când.

4. Lipsa fotografiilor apartamentului

Reclamele fără fotografii par cel puțin ciudate. În cele mai multe cazuri, asta înseamnă că este ceva în neregulă cu apartamentul sau că un astfel de spațiu de locuit nu există deloc.

5. Frecvența anunțurilor

Se întâmplă ca aceeași reclamă pentru închirierea unui apartament să apară și să dispară cu o frecvență de invidiat. În urmă cu două săptămâni apartamentul a fost închiriat, apoi a fost închiriat, iar o lună mai târziu este încă în funcțiune. Și așa mai departe într-un cerc.

Bineînțeles, problema poate să nu fie a proprietarului, ci a chiriașilor. Ei bine, o persoană are ghinion când vine vorba de chiriași și asta-i tot. Cu toate acestea, reclamele care clipesc frecvent sunt alarmante.

6. Persoana de contact

Cine se ocupă de problema apartamentelor de închiriat? Proprietarul însuși sau agentul imobiliar? Dacă nu doriți să plătiți un comision egal cu jumătate sau chiar cu întreaga plată lunară, atunci anunțurile pentru agenți imobiliari nu sunt pentru dvs.

Dacă contactați un agent imobiliar

Agenții imobiliari vă pot face viața mai ușoară și vă pot ajuta să găsiți apartamentul de vis. Sau îți pot strica nervii, îți pot goli portofelul sau îți pot pierde timpul. Acesta este momentul în care ar trebui să fii precaut.

1. Agentul imobiliar nu poate numi firma la care este angajat in prezent sau unde a lucrat inainte

Dacă un agent imobiliar pretinde că face parte din personalul unei agenții, puteți contacta direct compania și clarifica acest lucru.

Dacă agentul imobiliar este un antreprenor privat, în orice caz ar trebui să vă spună măcar câteva companii în care a mai lucrat. Dacă aveți dificultăți cu acest lucru, este posibil să aveți un escroc în fața dvs.

2. Agentul imobiliar nu este interesat de cine va locui în apartament și în ce compoziție

Aproape fiecare proprietar are cel puțin o idee aproximativă despre cine vede ca chiriaș și anunță agentul imobiliar despre acest lucru. Dacă în timpul unei conversații nu ești întrebat despre numărul de rezidenți, prezența animalelor și munca permanentă, acesta este un semn de avertizare.

3. Agentul imobiliar nu este un expert în domeniul său.

Este greu de imaginat că un agent imobiliar nu știe să scrie o chitanță pentru bani sau să completeze un contract de închiriere. Și dacă încă nu știe, atunci acesta nu este un agent imobiliar.

4. Vi se cere să plătiți un comision înainte de a încheia un contract

Agentul imobiliar primeste un comision numai dupa incheierea tranzactiei. Dacă vi se cere să plătiți în avans, nu cedați și nu transferați fonduri.

5. Agentul imobiliar se ocupa de un singur apartament

De obicei, un agent imobiliar are mai multe proprietăți în lucru. Este suspect când un specialist își dedică tot timpul unui singur apartament. Încercați să introduceți numărul de telefon în bara de căutare a browserului și vedeți câte anunțuri primiți.

6. Agentul imobiliar se prezintă ca angajat al unei agenții de presă

Vi se oferă să veniți la birou, să semnați un acord și să obțineți acces la baza de date a proprietarilor după achitarea unui comision.

Agentul imobiliar nu va merge cu dvs. pentru a inspecta apartamentul și a se întâlni cu proprietarul și chiar dacă puteți ajunge la oricine din baza de date primită, după un acord preliminar cu privire la întâlnire, proprietarul va anula totul în ultimul moment.

În acest caz, nu se va putea returna banii, deoarece ați semnat un acord privind furnizarea de servicii de informare. Pentru a obține dreptate, puteți contacta avocații și puteți încerca să depuneți o cerere în instanță. Cu toate acestea, nimeni nu vă garantează un rezultat de succes. Prin urmare, studiați cu atenție toate documentele pe care semnați.

Etapa 2. Primul contact cu proprietarul

Ai ales varianta ideala, dupa parerea ta, si pentru a sarbatori, suna pentru a aranja o intalnire. În primul rând, asigură-te că vorbești cu proprietarul și nu cu un agent imobiliar sau cu oricine altcineva. Chiar dacă anunțul indica că apartamentul este închiriat direct.

Adresați-vă proprietarului câteva întrebări. De exemplu, unde sunt orientate ferestrele apartamentului sau pe ce etaj se află.

Dacă o persoană ezită, poate că încearcă să te înșele. Proprietarul va răspunde la astfel de întrebări fără întârziere.

Dacă simțiți că totul este în regulă, parcurgeți informațiile furnizate în anunț: verificați costul, necesitatea unui depozit și plata ultimei luni. Aflați cât timp este închiriat apartamentul și dacă este într-adevăr o plimbare de 10 minute până la metrou, nu 30. În general, discutați toate nuanțele care sunt importante pentru dvs.

Etapa 3. Inspecția carcasei

Evaluează intrarea. Starea sa poate spune multe despre rezidenții casei - potențialii tăi vecini.
Încercați să vă vizitați vecinii și să întrebați cine a locuit în apartament înaintea dvs. Este recomandabil să faceți acest lucru împreună cu proprietarul: dacă rezidenții apartamentelor învecinate nu sunt rezidenți noi, atunci vă vor recunoaște proprietarul și veți fi din nou convins că el este proprietarul.
Inspectați cu atenție baia, în special instalațiile sanitare. Dacă un robinet are scurgeri, merită să-i anunțați imediat proprietarul.
Verificați starea mobilierului și evaluați uzura acestuia.
Acordați atenție locației prizelor. Poate fi necesar să vă rearanjați mobilierul.
Dacă aveți animale, verificați dacă locatarii anteriori au avut o pisică sau un câine.
Acordați-vă timp pentru a porni toate aparatele și aparatele pe care intenționați să le utilizați.
Verificați toate comutatoarele din apartament.
Întrebați despre disponibilitatea internetului.
Verificați încuietorile pentru a nu fi nevoit să așteptați în afara ușii până când vă lasă să intrați. Dacă sunt mai multe încuietori, dar ți se dă cheia doar unuia, află motivul. Proprietarul poate spune că încuietoarea a fost spartă de mult timp și nu a fost folosită. Ar trebui să insistați asupra înlocuirii sau reparațiilor și să solicitați un set complet de chei.
Asigurați-vă că sigiliile de pe contoare sunt intacte.
Verificați starea ușilor și ferestrelor de la balcon dacă nu doriți să înghețați iarna.
Evaluați în întregul apartament.

Daca nimic din cele de mai sus din apartament nu te deranjeaza, poti trece la intocmirea unui acord.

Etapa 4. Încheierea unui acord

Ce documente de proprietar trebuie verificate?

Dacă apartamentul are un singur proprietar

La încheierea unui contract de închiriere, cereți proprietarului să vă arate:

paşaport;
certificat de proprietate sau extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare.

Trebuie să vă asigurați că apartamentul aparține persoanei care s-a prezentat ca proprietar al apartamentului.

Unul dintre cele mai comune tipuri de fraudă de pe piață este închirierea apartamentului altcuiva. Locuința poate fi închiriată de un anumit „prieten” al proprietarului apartamentului, care s-a stabilit în ea pentru doar câteva zile.

Arthur Ustimov, fondator și director general al serviciului de management al închirierii locuințelor „Arendatika”

Dacă nu ți-ai verificat documentele de proprietate, riști nu doar să pierzi bani, ci și să fii lăsat pe stradă.

Dacă sunt mai mulți proprietari

Pe lângă pașaportul și certificatul de proprietate, trebuie să obțineți acordul scris pentru a închiria apartamentul de la toți proprietarii, precum și de la cei înregistrați în apartament.

Dacă o rudă îndepărtată este înscrisă în apartament, aceasta poate veni la casa dumneavoastră închiriată și rămâne acolo. În acest caz, contractul de închiriere va fi valabil, dar nimeni nu poate interzice persoanei înscrise în apartament să locuiască acolo.

Dacă apartamentul este deținut de soți

Mai întâi trebuie să vă dați seama dacă apartamentul este în proprietate comună sau comună.

Ivashchenko Srbui Sargisovna, avocat principal al Serviciului Juridic European

Pentru a fi în siguranță, puteți afla despre existența unui contract de căsătorie și puteți citi termenii acestuia. Dacă apartamentul aparține unuia dintre soți, atunci nu este necesar acordul celuilalt. Daca este in proprietate comuna, va fi necesara obtinerea acordului fiecarui proprietar.

La ce să acordați atenție atunci când întocmiți un contract

Un contract de închiriere este un document care te va ajuta să eviți conflictele inutile, așa că este foarte important să-l întocmești în mod responsabil. Life hacker a spus deja cum, așa că ne vom concentra doar pe cele mai importante puncte.

Date obligatorii

Obiectul contractului este un apartament. Trebuie să furnizați adresa completă, zona și numărul de camere.
Părțile la acord sunt proprietarul imobilului (sau reprezentantul acestuia cu procură legalizată) și chiriașul.
Detalii pașaport și informații despre locul de înregistrare - atât proprietarul apartamentului, cât și chiriașul.

Durata contractului și procedura de plată

Indicați durata contractului și perioada în care sunteți obligat să plătiți chiria. Vă rugăm să rețineți sancțiunile pentru încălcarea procedurii de plată. De exemplu, este posibil să aveți o perioadă de o săptămână pentru a plăti datoria, după care proprietarul are drepturi depline să vă scoată din apartament.

Faptul plății trebuie înregistrat: atunci când plătiți în numerar, solicitați o chitanță de la proprietar, iar la transferul pe un card, solicitați un extras de cont.

Scopul plății trebuie să conțină un link către acordul dvs. De exemplu: plata conform contractului de închiriere nr. 1 din 1 ianuarie 2018 pentru iunie 2018.

În plus, contractul trebuie să indice suma pe care ați transferat-o proprietarului la check-in. Aceasta poate include plata pentru prima și ultima lună de rezidență, precum și un depozit de garanție - o garanție că, în cazul în care chiriașul provoacă daune proprietății, proprietarul apartamentului va primi compensații financiare.

Proprietarul poate reține întreaga sumă a depozitului de garanție sau o parte a acestuia, în funcție de amploarea prejudiciului cauzat. Daca, la verificarea apartamentului, totul este in regula, depozitul de garantie va fi returnat integral chiriasului. O sumă de depozit care este confortabilă pentru fiecare parte este convenită la încheierea contractului.

Procedura de evacuare

O atenție deosebită trebuie acordată regulilor de evacuare dintr-un apartament. Ar trebui să fie confortabile pentru fiecare parte.

Uneori, contractele indică faptul că chiriașului i se acordă doar câteva zile să se mute și să-și găsească un apartament nou. Iar unele contracte de închiriere prevăd chiar și penalități în cazul în care chiriașul rămâne mai puțin de o anumită perioadă de timp.
Arthur Ustimov, fondator și director general al serviciului de management al închirierii locuințelor „Arendatika”

Frecvența vizitelor proprietarului

Vizitele frecvente neașteptate ale proprietarului aduc puțină bucurie. Cu toate acestea, nu-i poți interzice să-ți viziteze propriul apartament. Discutați frecvența vizitelor care este confortabilă pentru amândoi, specificați cât timp ar trebui să vă anunțe proprietarul și înregistrați acordurile într-un document.

Canale de comunicare

Contractul trebuie sa indice adresele de email sau numerele de telefon ale ambelor parti, in functie de canalul de comunicare ales. Este mai bine să le faci pe amândouă, doar pentru a fi sigur.

Nu ștergeți corespondența cu proprietarul pentru a vă putea referi la ea în caz de dezacord.

Inventarul obiectelor de valoare și citirile contorului

Actul de acceptare și transfer al apartamentului, care este anexat contractului, trebuie să includă un inventar al bunurilor de valoare. Dacă ați plătit un depozit de garanție la check-in, există riscul să nu îl primiți înapoi. Trebuie să verificați întregul apartament. Și cu cât mai atent, cu atât mai bine. Știți deja pe ce puncte să vă concentrați atunci când inspectați un apartament.

Cel mai sigur lucru de făcut ar fi să fotografiați toate defectele detectate, astfel încât acestea să nu vi se atribuie atunci când plecați. Fotografiile pot fi printate și atașate la document.

Este obligatoriu ca actul să înregistreze citirile contoarelor individuale de apă și electricitate la momentul înregistrării.

Reparatii si schimbari planificate in apartament

Faceți o listă cu modificările pe care intenționați să le faceți proprietății, precum și echipamentele sau mobilierul pe care intenționați să le cumpărați. Acordați suma maximă și decideți cum se va face plata: numai de către proprietar, de dvs. sau 50/50.

Este recomandat să se stipuleze în prealabil condiții pentru îmbunătățirile inseparabile și separabile în contract sau să se întocmească ulterior un acord suplimentar. In acest caz, este indicat sa se faca o clauza in contract ca lucrurile sa fie returnate proprietarului, tinand cont de uzura naturala.
Arthur Ustimov, fondator și director general al serviciului de management al închirierii locuințelor „Arendatika”

Indicați în contract cine plătește pentru defecțiuni ale aparatelor de uz casnic. Din păcate, în timpul inspecției inițiale nu veți putea fi 100% sigur de funcționalitatea absolută a dispozitivelor și poate fi dificil de demonstrat că defecțiunea a avut loc din cauza uzurii naturale și nu din cauza funcționării necorespunzătoare.

Dacă observați că dispozitivul se află pe ultimele picioare, indicați acest lucru proprietarului și inspectați-l împreună, apoi înregistrați acordurile într-un document. În caz contrar, dacă apare o defecțiune, este posibil să aveți nevoie de expertiza unui profesionist pentru a demonstra că nu sunteți responsabil pentru defecțiune.

Locuind in apartament

Nu uitați să indicați în contract pe cei care vor locui în apartament cu dvs. Și, de asemenea, spune-mi dacă ai. Nu ar trebui să minți despre astfel de lucruri: cu o mare probabilitate vei fi prins într-o minciună, iar consecințele vor fi foarte triste.

În ce cazuri ar trebui să refuzați să închiriați?

Cel mai alarmant semnal este refuzul de a furniza documentele de proprietate. Există o mare probabilitate ca nu totul să fie în ordine cu apartamentul.

Un apartament al cărui proprietar este prea îngrijorat de proprietatea sa poate deveni și el problematic. Astfel de proprietari pot veni prea des la dvs. pentru a verifica siguranța proprietății lor, ceea ce, în mod natural, vă va provoca disconfort.
Arthur Ustimov, fondator și director general al serviciului de management al închirierii locuințelor „Arendatika”

Merită să acordați atenție comportamentului proprietarului. Nervozitatea excesivă este alarmantă, la fel ca și graba nerezonabilă la încheierea unui contract. Dacă vi se cere să semnați documente cât mai repede posibil și nu aveți voie să verificați funcționalitatea aparatelor de uz casnic și să înregistrați defectele, atunci acesta este un alt clopoțel.

Fă-ți timp, studiază cu atenție contractul, pune întrebări și discută probleme problematice. Verificați tot ce este necesar. Este important pentru tine că este confortabil să locuiești în apartament și ca toate dificultățile să fie reduse la minimum. Proprietarul dorește ca spațiul său de locuit să rămână în stare corespunzătoare și, de asemenea, nu vrea să participe la construcția obișnuită. Vă evaluați unul pe celălalt - asta e normal. Și în acest caz, este corect să acordați suficient timp pentru procesul de documentare și inspecție a apartamentului.

Când decideți să închiriați un apartament sau să închiriați o casă, ar trebui să studiați cu atenție toate complexitățile procedurii, astfel încât ulterior să nu existe probleme cu componenta legală a tranzacției.

În acest articol, vom descrie în detaliu ce documente trebuie să furnizeze fiecare participant la un contract de închiriere, procedura de înregistrare a contractului încheiat și pericolele asociate fraudei.

○ Închirierea unui apartament și închirierea unui apartament.

Închirierea și închirierea unui apartament sunt două concepte diferite guvernate de coduri separate.

„1. În baza unui contract de închiriere rezidențială, una dintre părți - proprietarul spațiului rezidențial sau o persoană autorizată de acesta (locator) - se obligă să furnizeze celeilalte părți (chiriaș) spații rezidențiale contra unei taxe pentru deținerea și utilizarea pentru locuirea în acesta.
2. Persoanele juridice pot primi spații rezidențiale pentru posesie și (sau) utilizare pe baza unui contract de închiriere sau a unui alt contract. O persoană juridică poate folosi spațiile rezidențiale numai pentru reședința cetățenilor (articolul 671 din Codul civil al Federației Ruse, denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse).”

Astfel, principala diferență dintre cele două tipuri de acord este statutul beneficiarului serviciului. Un contract de închiriere poate fi încheiat cu o persoană fizică. În acest caz, părțile la acord sunt proprietarul (proprietarul spațiilor de locuit sau reprezentantul său autorizat) și chiriașul.

Spațiile rezidențiale pot fi furnizate în baza unui contract de închiriere dacă una dintre părțile la tranzacție este o entitate juridică. Părțile contractului sunt proprietarul (care asigură locuința) și chiriașul (o închiriază).

○ Ce documente sunt necesare de la locator:

Locatorul poate fi fie o persoană fizică, fie o persoană juridică. În fiecare caz, pachetul de documente care trebuie furnizat pentru a încheia o tranzacție este diferit.

✔ Dacă locatorul este o persoană fizică.

Atunci când spațiile rezidențiale sunt închiriate de un cetățean, acesta trebuie să furnizeze:

Paşaport.
Un document care atestă dreptul de a deține spațiul de locuit (certificat de proprietate, contract de cumpărare și vânzare sau certificat de moștenire).
Certificat de absență a datoriilor pentru facturile de utilități (pentru aceasta trebuie să luați un extras de la Rosreestr).
Pașaport cadastral (luat de la Camera Cadastrală sau Rosreestr).
Consimțământ scris, certificat de notar, de la toți proprietarii spațiilor de locuit, dacă sunt mai mulți.
Consimțământ scris, legalizat de la tutore, dacă locatorul este minor sau declarat incompetent.
O procură certificată dacă contractul nu este încheiat de proprietarul imobilului.

La încheierea unui contract, locatorul este obligat să:

Certificat de recepție și livrare - acest document va sta la baza absenței litigiilor legale după încheierea contractului. Constă în înregistrarea stării efective a obiectului tranzacției, întocmită în două exemplare, semnate de fiecare participant la tranzacție.
Inventarul proprietății este o anexă la act și conține o descriere a numărului exact de lucruri închiriate împreună cu spațiile (semnate și de ambele părți la tranzacție).
Chitanța de primire a fondurilor pentru închirierea spațiilor (întocmită în formă liberă, semnată de fiecare parte).

✔ Dacă proprietarul este antreprenor individual.

În acest caz, persoana care închiriază spațiul de locuit trebuie să furnizeze:

Paşaport.
Un document care atestă dreptul de a închiria un imobil (certificat de proprietate, contract de închiriere primar sau contract de cumpărare și vânzare).
Certificat de înregistrare de stat a unei persoane fizice ca întreprinzător individual (copie legalizată).
Certificat de înregistrare la Serviciul Fiscal Federal (copie legalizată).
Extras din Registrul Unificat de Stat al Antreprenorilor Individuali (document original, data emiterii nu mai devreme de 7 zile înainte de încheierea tranzacției).
Detaliile contului bancar (sub forma unui document certificat prin sigiliul și semnătura antreprenorului individual).
Ordin de numire a unei persoane responsabile cu securitatea la incendiu și electricitate (o copie certificată prin sigiliul și semnătura antreprenorului individual care indică contactele persoanei responsabile).

De asemenea, atunci când încheiați o tranzacție, ar trebui să pregătiți:

Certificat de acceptare și transmitere a imobilului (document în două exemplare, semnat de părți și cu sigiliul antreprenorului individual).
Inventarul proprietății - o listă detaliată a tuturor articolelor situate pe spațiul de locuit care sunt transferate pentru utilizare temporară, cu indicarea obligatorie a cantității lor (2 exemplare, semnăturile părților și sigiliul antreprenorului individual).
Chitanță – care servește ca dovadă a primirii de către întreprinzătorul individual a resurselor financiare pentru închiriere în suma specificată (întocmit în formă liberă și semnată de părți).

✔ Dacă locatorul este SRL.

Atunci când spațiul de locuit este închiriat de o persoană juridică, indiferent de forma juridică, locatorul trebuie să pregătească:

Actul de proprietate al proprietății închiriate (închiriere primară/contract de închiriere, certificat de proprietate).
Certificat de absență a restanțelor la plata serviciilor de utilități (pentru aceasta trebuie să luați un extras din Rosreestr sau Codul Penal).
Certificat de înregistrare de stat a unei persoane juridice (copie legalizată).
Certificat de introducere a informațiilor despre o persoană juridică înregistrată în Registrul unificat de stat al persoanelor juridice (o copie certificată de un notar).
Certificat de înregistrare la Serviciul Fiscal Federal (copie certificată de un notar).
OKPO, OKATO, OKONH și alte coduri și clasificări atribuite unei persoane juridice (o copie certificată prin sigiliul SRL și semnătura directorului acesteia).
Versiunea actuală a Cartei (o copie certificată de un notar sau de Serviciul Fiscal Federal).
Acord de fundație (dacă numărul fondatorilor este mai mare de unul) cu toate modificările și completările (dacă există), (copie certificată de un notar sau de Serviciul Fiscal Federal).
Certificat de înregistrare a tuturor modificărilor din SRL (extras din Registrul unificat de stat al persoanelor juridice) (copie certificată de notar).
Procesul-verbal al adunării generale (dacă există un singur fondator, atunci decizia) privind numirea șefului SRL (o copie certificată prin sigiliul SRL și semnătura directorului).
Certificat de înscriere a informațiilor despre manager în Registrul unificat de stat al persoanelor juridice (copie legalizată).
Ordin privind preluarea în funcție a șefului (copie certificată prin sigiliul organizației publice și semnătura șefului).
Extras din Registrul unificat de stat al persoanelor juridice (document original, data emiterii nu trebuie să depășească 7 zile înainte de încheierea tranzacției).
Detalii bancare (sub forma unui document certificat prin sigiliul SRL și semnătura managerului).
Licenta pentru dreptul de a desfasura activitati, daca este cazul, copie legalizata de notar.
Procura, în cazul în care o tranzacție este încheiată de o persoană neautorizată pentru astfel de acțiuni prin Carta organizației (documentul original este certificat de către șef), procura trebuie să ofere dreptul nu numai de a încheia un contract de închiriere, ci și un act de acceptare și livrare a locuinței.
Pașaportul șefului SRL cu indicarea numărului său de telefon de contact.
Ordin de numire a responsabilului cu echipamentele electrice și securitatea la incendiu (copii certificate prin sigiliul SRL și semnătura managerului) indicând contactele persoanei desemnate.

La încheierea unei tranzacții, trebuie să pregătiți și:

Certificat de acceptare a localului (întocmit în 2 exemplare, semnat de chiriaș și șeful SRL).
Inventarul proprietății transferate în folosință temporară (2 exemplare, semnăturile chiriașului și ale șefului SRL-ului).

○ Ce documente sunt solicitate de la chiriaș?

Pentru a încheia o tranzacție, chiriașul trebuie să furnizeze doar un document care îi stabilește identitatea - pașaportul cetățeanului. Dacă vorbim de un cetățean străin, este necesar un pașaport valabil, care să conțină toate însemnările la sosirea în țară sau un permis de ședere. Marinarii și personalul militar trebuie să prezinte un pașaport de marinar sau, respectiv, un act de identitate militar.

○ Documente pentru un contract de subînchiriere.

Un contract de subînchiriere presupune închirierea spațiului de locuit de către chiriaș.

„În baza unui contract de subînchiriere de locuințe, chiriașul, cu acordul proprietarului, transferă pentru o perioadă de timp o parte sau toate spațiile pe care le-a închiriat în folosința sublocatorului. Sublocatul nu dobândește drepturi independente de utilizare a spațiilor rezidențiale. Chiriașul rămâne responsabil față de proprietar în conformitate cu contractul de închiriere rezidențială (clauza 1 a articolului 685 din Codul civil al Federației Ruse).”

La încheierea unui contract de subînchiriere, este imperativ ca zona de locuințe să respecte legislația (clauza 2 din articolul 685 din Codul civil al Federației Ruse) și să fie de cel puțin 12 mp. pe rezident.

Pentru incheierea acestui acord este necesara obtinerea acordului scris al proprietarului sediului si al tuturor persoanelor inscrise pe acesta. Documentul trebuie legalizat. La încheierea unui acord, proprietarul prezintă și un act de identificare (pașaport pentru persoane fizice și certificat de înregistrare pentru persoane juridice). Din partea angajatorului - un pașaport valabil.

De asemenea, este necesar să se întocmească un certificat de acceptare pentru sediu și un inventar al lucrurilor în 2 exemplare.

Înainte de a răspunde la întrebarea „Cum să închiriez oficial un apartament”, vă sugerăm să răspundeți mai întâi la alta.

De ce ar trebui să-mi închiriez oficial apartamentul?

Nu vom apela la conștiința dumneavoastră și vă vom spune că încălcarea legii nu este bine. În schimb, să subliniem principalele riscuri cu care se confruntă o persoană care își închiriază ilegal proprietatea:

Înșelătorie. Dacă închiriezi o locuință ilegal, s-ar putea să ajungi cu oameni în apartamentul tău care sunt complet diferiți de cei cărora le-ai închiriat inițial apartamentul. Sau, mai rău, s-ar putea chiar să-ți pierzi casa;
Cheltuieli neprevăzute. Dacă nu stabiliți în prealabil procedura de plată a tuturor cheltuielilor (utilități, telefon etc.), atunci nu va fi ușor, de exemplu, să obțineți bani de la angajator pentru a-și plăti convorbirile telefonice cu rudele dintr-o zonă îndepărtată, dar oraș natal;
Daune aduse proprietății. Fără contract, cum să demonstrezi atunci că înainte de sosirea chiriașului mai era un televizor în apartament, nu erau 4, ci 5 nuanțe pe candelabru și nu erau pete pe covor?
Probleme cu legea. Legislația actuală nu prevede răspunderea pentru „închirierea unui apartament fără contract”, cu toate acestea, există reguli care prevăd răspunderea pentru nedepunerea unei declarații fiscale ( Artă. 119 Codul fiscal al Federației Ruse) și neplata impozitelor. Mai mult, vă atragem atenția asupra faptului că pentru neplata impozitelor există amendă ( Artă. 119 Codul fiscal al Federației Ruse), și răspunderea penală ( Artă. 198 din Codul penal al Federației Ruse).

Sperăm că acum sunteți înclinați să închiriați apartamente în mod legal.

Dar înainte de a începe să oferiți apartamentul dvs. prietenilor sau să postați anunțuri pe internet, vă sfătuim să vă familiarizați cu unele documente de reglementare și să faceți anumite calcule.

Analiza veniturilor, cheltuielilor și impozitelor

Venituri

Toată lumea vrea să obțină venituri din activitățile lor, chiria nu face excepție. Pentru a determina venit potențial, vă puteți uita la oferte de închiriere similare: apartamentele din zona dvs. sunt aproximativ în aceeași stare, de exemplu, folosind noastre .

Impozite

Deci, suma venitului este aproximativ clară, acum să decidem cheltuieli: , și proprietate (dacă considerați de cuviință), și bineînțeles, . În ceea ce privește taxele, pentru a obține o imagine completă vă putem sugera să citiți articolele pe această temă de pe portalul nostru. Aici remarcăm pur și simplu că atunci când închiriem un apartament există mai multe variante fiscale, așa că este foarte posibil să alegeți cea mai bună opțiune pentru dvs.:

Plata individuala;
Întreprinzător individual în regim general de impozitare (plata impozitului pe venitul persoanelor fizice);
- Ch. 26.2 Codul fiscal al Federației Ruse;
Întreprinzător individual care utilizează - Ch. 26.5 Codul fiscal al Federației Ruse.

Pentru simplitate și claritate, îl puteți folosi pe cel pregătit de noi prin introducerea datelor care sunt relevante pentru dvs.

După cum puteți vedea, în ceea ce privește impozitarea, întreprinzătorilor individuali sunt oferite mai multe opțiuni. Informații mai detaliate despre caracteristicile închirierii unui apartament pentru persoane fizice și antreprenori individuali pot fi găsite în articolul nostru .

Relațiile cu autoritățile fiscale

După ce ați primit plata conform contractului de închiriere/închiriere, sunteți obligat să plătiți impozit. Este necesar nu numai să plătiți suma în sine, ci și să o depuneți autorităților fiscale documente, confirmând că această sumă a fost calculată corect.

Se aprobă formularele de declarație fiscală Ministerul de Finanțe al Federației Ruse. Autoritățile fiscale vă pot solicita, de asemenea, să furnizați acordul în sine și documente care confirmă primirea plății.

Nici o persoană fizică, nici, în unele cazuri, chiar și un antreprenor individual nu este obligat să țină evidențe contabile „complete” precum persoanele juridice. Dar există încă cerințe contabile. De exemplu, întreprinzătorii individuali care utilizează sistemul de impozitare simplificat sunt obligați să țină o evidență a veniturilor și cheltuielilor ( 346.24 Codul fiscal al Federației Ruse). În orice caz, faptul primirii plății trebuie consemnat cu chitanță sau extras de cont bancar dacă plata se face prin virament bancar.

Pentru a evita ca aceasta să fie o problemă, puteți utiliza întotdeauna serviciile noastre:

pentru persoane fizice și

Nu numai rău, ci și beneficii

Închiriind imobile în mod legal și plătind impozite pe acestea, nu doar suportați costurile impozitelor în sine, ci și... aveți ocazia să ieșiți dintr-o zonă complet diferită de riscuri care apar cu „chiria neagră”, atunci când într-o situație conflictuală nu poți merge la poliție sau la instanță. Apelul la legi și încălcarea acestora.

Închiriind legal, nu vă este frică de amenințările din partea chiriașului că va raporta Serviciului Federal de Taxe că responsabilitatea pentru faptul că 40 de imigranți ilegali locuiesc în apartament va fi pusă asupra dvs., și nu asupra chiriașului responsabil, că în în caz de deteriorare a proprietății sau bunurilor dumneavoastră vecinilor dumneavoastră, veți putea soluționa această problemă prin instanțe, etc.

Pe lângă situațiile indirecte, există și beneficii directe din formalizarea relațiilor de închiriere. Deci, de exemplu, în anumite situații puteți aplica pentru sau scutiri fiscale pentru bunurile imobile utilizate în activități comerciale.

Alte cheltuieli

Acum că ne-am ocupat de taxe, acestea nu sunt singurele costuri. Ceea ce merită evaluat, roire directă despre închirierea imobilelor. Când decizi să închiriezi un imobil, devii antreprenor și, prin urmare, trebuie să le tratezi ca pe o afacere.

Trebuie să minimizați riscurile de deteriorare a stării apartamentului, a proprietății, precum și posibilele daune aduse terților. Puteți gestiona acest risc fie contactând o companie de asigurări (doar la achiziționarea unei polițe de asigurare, asigurați-vă că apartamentul închiriat este acoperit de evenimentul asigurat), fie prin crearea independentă a unei rezervă pentru evenimente neprevăzute. Puteți citi mai multe despre acest lucru într-un articol separat.

Și, de asemenea, atunci când vă închiriați proprietatea, trebuie să aveți în vedere că chiriașii, în timp ce locuiesc în apartament, îl supun uzurii naturale și, oricât de îngrijite și decente ar fi, și după câțiva ani de închiriere a proprietății. , apartamentul va necesita reparatii cosmetice. Depinde de dvs. să decideți dacă creați o rezervă în aceste scopuri, dar trebuie să aveți în vedere că o astfel de nevoie va apărea, în orice caz.

Aprobare de închiriere

Sperăm ca în urma calculelor făcute mai sus, sunteți în profit și putem trece la următorul punct. Decideți ce trebuie convenit și cu cine pentru a obține dreptul de a închiria o locuință. Am discutat acest subiect în articole și . Dar pentru a nu te împovăra cu o mulțime de link-uri, mai jos este un tabel care demonstrează clar ce fel de consimțământ este necesar în care caz.

	Acord toti proprietarii	Consimțământul locatorului	Consimțământul tuturor membri ai dvs familii, locuind împreună Cu tine	Consimțământul colegilor de cameră
Apartament propriu	Da	–	–	–
Apartament municipal	–	Da	Da	–
Privatizat camera in comunale apartament	Da	–	–	Da
Neprivatizat camera in comunale apartament	–	Da	Da	Da
Cameră într-un apartament neprivatizat	–	Da	Da	–
Cameră în privatizat apartament	Da	–	–	–

Mai multe despre acord

Ce contract ar trebui să alegi?

Ai stabilit al cui consimțământ este necesar și, probabil, știi deja cum să-l obții. Acum este timpul să trecem la cea mai importantă parte a înregistrării contractului de închiriere - acordul.

Desigur, vei fi de acord și vei semna propriul contract cu angajatorul/chiriașul. Dar va fi util să se stabilească în prealabil ce fel de acord va trebui încheiat.

Relua

Pentru a vă închiria în mod legal locuința, va trebui, fără îndoială, să studiați unele norme legale, în special Codul civil și fiscal. Poate căutați răspunsuri la întrebările dvs. pe forumuri specializate.

Dar, pe de altă parte, legislația este scrisă pentru a ne proteja drepturile și interesele legale și, aplicând-o corect, ne putem beneficia și reduce riscurile.

În acest articol, am încercat să vă spunem cum să închiriați corect un apartament de la luarea deciziei de a face acest lucru până la momentul plății impozitelor. Din păcate, este imposibil să prezinți toate nuanțele tuturor cazurilor private de închiriere într-un articol, cantitatea de informații este prea semnificativă. Dar informații mai detaliate pot fi obținute în secțiunile relevante ale portalului nostru.

Ar putea fi util să citiți: