Dokumenty na prenájom bytu. Aké dokumenty sú potrebné na prenájom bytu. Podrobný prehľad potrebných dokumentov pre nájomcu a prenajímateľa, ich charakteristiku a postup pri ich vypĺňaní. Obhliadka za poplatok

V našom modernom dynamickom svete je prenájom obytných priestorov už dávno bežnou praxou. Akýkoľvek postup tohto druhu si vyžaduje náležitú dokumentáciu a vykonanie. Materiál v tomto článku vám pomôže pochopiť hlavné črty zmluvy o prenájme bytu a zoznam dokumentov potrebných na tento postup.

Najprv musíte pochopiť koncepčnú stránku problému. Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa zmluva o prenájme bytu uzatvára, ak je nájomcom právnická osoba (kapitola 34 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Ak sa byt prenajíma na použitie jednotlivcovi za poplatok, potom v tomto prípade musí byť uzavretá zmluva o prenájme obytných priestorov (kapitola 35 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Ako vidíme, v týchto situáciách dochádza k uzatváraniu zmluvy s rôznymi subjektmi, ktorá je upravená samostatnými kapitolami právnych predpisov. Preto je potrebné tieto dva pojmy jasne rozlišovať a v prípade potreby vypracovať požadovaný typ zmluvy.

Na uzavretie nájomnej zmluvy alebo nájomnej zmluvy musí prenajímateľ/nájomca zo svojej strany predložiť tento zoznam dokumentov:

cestovný pas alebo iný doklad schopný overiť totožnosť nájomcu/prenajímateľa;
doklady, ktoré preukazujú vlastnícke práva prenajímateľa/nájomcu k tomuto obytnému priestoru (do tejto kategórie patrí potvrdenie o vlastníctve bytov, o dedičstve, o privatizácii, právoplatne overená kúpno-predajná zmluva, o rozdelení zdedeného majetku, resp. doživotné výživné, darovacia zmluva, súdne rozhodnutie o uznaní vlastníckeho práva, dohoda o urovnaní a pod.);
výpis z jednotného štátneho registra;
osvedčenie o registrácii obytných priestorov;
doklad potvrdzujúci, že neexistuje žiadny dlh na zaplatenie za služby;
ak dohodu z akéhokoľvek dôvodu neuzavrie vlastník bytu, je potrebné mať notársky overenú listinu - splnomocnenie, v ktorom je medzi splnomocneniami oprávnenej osoby zapísané aj podpisové právo;
ak je vlastníkov viac, je potrebné mať notársky overený súhlas všetkých vlastníkov bytov alebo ich splnomocnených zástupcov;
ak je vlastníkom nehnuteľnosti osoba, ktorej vek nedosiahol 18 rokov (plnoletosť), je povinné mať osobitné povoľovacie doklady od príslušných správcovských a opatrovníckych orgánov.

Zoznam dodatočnej dokumentácie k podnájomnej zmluve

Okrem samotného prenájmu existuje aj taká forma prenájmu bytu ako je podnájom. V tomto prípade má nájomca právo previesť bývanie do užívania tretím osobám. To znamená, že zamestnávateľ vystupuje ako prenajímateľ. V prípade uzatvorenia zmluvy o podnájme obytného priestoru sú potrebné ďalšie doklady:

doklady potvrdzujúce právo zamestnávateľa na uzavretie podnájomnej zmluvy (spravidla je to uvedené v zmluve o hlavnom nájme);
originál a duplikát pracovnej zmluvy;
písomný súhlas osôb bývajúcich v byte podľa nájomnej zmluvy (ak existuje).

Zoznam dokladov od nájomcu/nájomcu

Pre organizácie a individuálnych podnikateľov je zoznam požadovaných dokumentov odlišný.

Zoznam požadovaných dokumentov pre organizácie založené vo forme akciovej spoločnosti alebo spoločnosti s ručením obmedzeným:

notársky overený doklad (splnomocnenie) potvrdzujúce oprávnenie oprávnenej právnickej osoby uzatvárať takéto zmluvy v mene tejto právnickej osoby;
cestovný pas oprávnenej právnickej osoby;
originál alebo notárom overená kópia dokumentov, ktoré potvrdzujú spôsobilosť právnickej osoby na právne úkony (zakladacia listina organizácie, aktuálne znenie zakladateľskej listiny, rozhodnutie o vymenovaní/voľbe vedúceho zamestnanca, ako aj tieto osvedčenia: o štátnej registrácii organizácie právnická osoba, o vykonaní príslušného zápisu v Jednotnom štátnom registri právnických osôb, o registrácii na daňové priznanie);
potrebné finančné údaje právnickej osoby;

Všetky kópie listín o vlastníctve musia obsahovať pečiatku nájomcu a podpis jeho manažéra.

Zoznam požadovaných dokumentov pre jednotlivého podnikateľa:

doklad potvrdzujúci totožnosť nájomcu (pas);
notársky overené kópie osvedčení, ktoré potvrdzujú právnu spôsobilosť nájomcu (o štátnej registrácii jednotlivca ako samostatného podnikateľa, vydaného registračným orgánom Federálnej daňovej služby Ruskej federácie; o jeho registrácii na daňových úradoch);
výpis z Jednotného štátneho registra fyzických osôb;
bankové spojenie s pečiatkou (ak je k dispozícii) a podpisom jednotlivého podnikateľa.

Medzi výhody prenájmu bytu právnickým osobám patria:

spravidla vyššia platobná spoľahlivosť;
sídlo právnickej osoby je zjavne stanovené a známe;
Vymáhanie hypotetického dlhu a/alebo škody spôsobenej na byte je jednoduchšie.

Zoznam potrebnej dokumentácie na prenájom bývania jednotlivcom:

cestovný pas alebo iný doklad umožňujúci overiť totožnosť zamestnávateľa (kópia aj originál);
fotokópiu pasu (pasov) alebo rodných listov všetkých občanov, ktorí majú v úmysle bývať v prenajatom byte;
kontaktné údaje zamestnávateľa.

Registrácia zmluvy o prenájme bytu

Občiansky zákonník Ruskej federácie stanovuje, že nájomná zmluva na byt musí byť uzavretá písomne. Veľmi často (týka sa to najmä prenájmu) prenajímatelia robia veľkú chybu tým, že prenajímajú byt len na základe ústnej dohody. Tento prístup robí prenajímateľa mimoriadne zraniteľným, pretože... v tomto prípade bude veľmi problematické vymáhať dlh od neseriózneho nájomcu alebo vynútiť náhradu škody.

Povinné doložky nájomnej zmluvy:

popis obytných priestorov, ktoré sa prenajímajú (ak sa prenajíma iba jedna miestnosť, musí byť priložený plán jej umiestnenia v byte);
skutočná adresa obytných priestorov;
doba nájmu bývania (ak podmienky nie sú určené, potom sa nájom považuje na dobu neurčitú a nájom sa považuje za uzavretý najviac na päť rokov);
výška mesačných splátok nájomného, údaj o načasovaní možnej revízie zaplatenej sumy;
informácie o vlastníkovi (majiteľoch) bytu;
podmienky ukončenia/predčasného ukončenia dohody;
uvedenie podmienok dodania bytu po ukončení zmluvy;
fixácia práv a povinností subjektov obchodu;
postup a podmienky platby za bývanie a komunálne služby;
zoznam osôb, ktoré majú v úmysle bývať v prenajatom byte;
inventarizácia majetku odovzdaného do užívania nájomcovi/nájomcovi;
uvedenie údajov o pase a podrobnosti o oboch stranách.

Nájomca/nájomca má právo prvého odmietnutia opätovne podpísať zmluvu na ďalšie obdobie, ak bude striktne dodržiavať podmienky zmluvy, akceptuje ustanovenia navrhovanej transakcie a ak vedome pred skončením súčasnej zmluvy , oznámil svoj zámer prenajímateľovi

Podľa noriem existujúcich právnych predpisov podliehajú zmluvy o prenájme bytu povinnej štátnej registrácii, ak boli uzavreté na obdobie jedného roka alebo dlhšie. Transakcia nadobúda stav uzavretia odo dňa štátnej registrácie.

Štátna registrácia sa neposkytuje pre nájomnú zmluvu.

Dokumenty, ktoré je potrebné predložiť na registráciu zmluvy o prenájme bytu:

pasy a kópie;
originál a kópia katastrálneho a technického pasu bytu, overené orgánom, ktorý túto dokumentáciu vydal;
príkaz výkonných orgánov vo veci prevodu bytu do nájmu na právnickú osobu.

Registračné dokumenty pre právnické osoby:

základná dokumentácia;
doklady potvrdzujúce zápis informácií o právnických osobách do Jednotného štátneho registra právnických osôb;
doklady a kópie preukazujúce, že právnická osoba je registrovaná ako platiteľ dane, s uvedením jej DIČ (t. j. identifikačného čísla platiteľa dane).

Štátny poplatok za registráciu nájomnej zmluvy sa účtuje od právnických osôb vo výške 15 000 rubľov. Po predložení všetkej potrebnej dokumentácie je registrácia dokončená približne do mesiaca.

Uzavretie nájomnej zmluvy na bývanie a jej registrácia je vážny postup, ku ktorému je potrebné pristupovať opatrne a zodpovedne. Aby sa v tejto veci nedostali do „prázdnych miest“ a predišlo sa zbytočným nedorozumeniam, prípadne konfliktom medzi zmluvnými stranami, bolo by celkom vhodné požiadať o radu kvalifikovaných odborníkov (právnik alebo realitný maklér). Budú vám schopní pomôcť obísť „ostré rohy“ a vypracovať kompetentnú dohodu.

Charakteristické znaky zmluvy o prenájme bytu:

uzavreté s právnickými osobami;
nájomca môže byt užívať výlučne na bývanie;
maximálna dĺžka trestu odňatia slobody je neobmedzená;
nájom môže byť z podnetu prenajímateľa predčasne ukončený mimosúdnou cestou z dôvodov uvedených v zmluve.

Charakteristické znaky nájomnej zmluvy:

uzavreté s jednotlivcami;
nevyžaduje štátnu registráciu;
maximálny trest odňatia slobody - 5 rokov;
nájom môže byť z podnetu prenajímateľa predčasne ukončený len v súlade so súdnym postupom z obmedzených dôvodov;

Video

Ak si vyberiete byt sami

Pri hľadaní bytu cez špecializovanú inzertnú stránku alebo skupiny na sociálnych sieťach riskujete, že narazíte na podvodníkov. Aby ste sa vyhli ich trikom, musíte venovať pozornosť niekoľkým dôležitým bodom.

1. Priemerné náklady na prenájom bytu podľa vašich kritérií

Reklamy, ktoré sú príliš „sladké“, sú často falošné. Priestranný s modernou rekonštrukciou v úplnom centre mesta, minútu chôdze od metra a za drobné? Veľmi pochybný návrh.

2. Preveďte platbu vopred na kartu

Tento bod často vyplýva z predchádzajúceho. Zavoláte na inzerát, ktorý sa vám páči, povedia vám, že záujemcov je veľmi veľa a potom vás požiadajú, aby ste previedli aspoň pár tisíc, aby byt zostal váš. Nenechajte sa zmiasť: práve ste sa rozprávali s podvodníkom.

Nikdy neprevádzajte peniaze cudzím ľuďom ako zálohu bez osobného stretnutia.

3. Autenticita fotografií bytu

Ak chcete zabezpečiť správnosť informácií z inzerátu, skontrolujte pravosť fotografií bytu. Dá sa to urobiť napríklad prostredníctvom vyhľadávania obrázkov Google.

Ak je ten istý byt zverejnený na viacerých stránkach na prenájom bývania, nie je to veľký problém. Iná vec je, keď na internete kolujú fotografie a popis, adresa bytu a kontaktná osoba sa z času na čas radikálne menia.

4. Nedostatok fotografií bytu

Reklamy bez fotiek vyzerajú prinajmenšom zvláštne. Vo väčšine prípadov to znamená, že v byte nie je niečo v poriadku alebo takýto obytný priestor vôbec neexistuje.

5. Frekvencia reklamy

Stáva sa, že tá istá reklama na byt na prenájom sa objavuje a mizne so závideniahodnou frekvenciou. Pred dvoma týždňami bol byt prenajatý, potom bol prenajatý a o mesiac neskôr je stále v prevádzke. A tak ďalej v kruhu.

Samozrejme, problém nemusí byť s majiteľom, ale s nájomníkmi. Človek má smolu, pokiaľ ide o nájomníkov, a to je všetko. Alarmujúce sú však často blikajúce reklamy.

6. Kontaktná osoba

Kto sa zaoberá problematikou bytov na prenájom? Vlastník sám alebo realitný maklér? Ak nechcete platiť províziu rovnajúcu sa polovici alebo dokonca celej mesačnej splátke, reklamy realitných kancelárií nie sú pre vás.

Ak sa obrátite na realitného makléra

Realitní makléri vám môžu uľahčiť život a pomôcť vám nájsť váš vysnívaný byt. Alebo vám môžu potrápiť nervy, vyprázdniť peňaženku alebo stratiť čas. Vtedy by ste sa mali mať na pozore.

1. Realitný maklér nevie uviesť firmu, kde je momentálne zamestnancom alebo kde predtým pracoval

Ak maklér tvrdí, že je zamestnancom agentúry, môžete kontaktovať priamo spoločnosť a objasniť to.

Ak je realitný maklér súkromný podnikateľ, v každom prípade by vám mal povedať aspoň pár firiem, v ktorých predtým pôsobil. Ak s tým máte ťažkosti, môžete mať pred sebou podvodníka.

2. Realitku nezaujíma kto bude v byte bývať a v akom zložení

Takmer každý majiteľ má aspoň približnú predstavu o tom, koho vidí ako nájomcu, a informuje o tom realitného makléra. Ak sa vás počas rozhovoru nepýtajú na počet obyvateľov, prítomnosť zvierat a trvalú prácu, je to varovný signál.

3. Realitný maklér nie je odborníkom vo svojom odbore.

Je ťažké si predstaviť, že realitný maklér nevie, ako napísať potvrdenie o zaplatení peňazí alebo vyplniť nájomnú zmluvu. A ak to stále nevie, tak toto nie je realitná kancelária.

4. Pred uzatvorením zmluvy ste vyzvaní zaplatiť províziu

Realitná kancelária dostane províziu až po uzavretí transakcie. Ak sa od vás vyžaduje platba vopred, nevzdávajte sa a neprevádzajte prostriedky.

5. Realitná kancelária sa zaoberá len jedným bytom

Realitná kancelária má zvyčajne rozpracovaných niekoľko nehnuteľností. Je podozrivé, keď špecialista venuje všetok svoj čas len jednému bytu. Skúste zadať telefónne číslo do vyhľadávacieho panela v prehliadači a uvidíte, koľko reklám sa vám zobrazí.

6. Realitný maklér sa predstaví ako zamestnanec tlačovej agentúry

Po zaplatení provízie máte možnosť prísť do kancelárie, podpísať zmluvu a získať prístup do databázy vlastníkov.

Realitná maklérka s vami nepôjde na obhliadku bytu a stretnutie s majiteľom a aj keď sa z prijatej databázy dostanete ku komukoľvek, po predbežnej dohode na stretnutí prenajímateľ na poslednú chvíľu všetko zruší.

V takom prípade nebude možné vrátiť peniaze, pretože ste podpísali zmluvu o poskytovaní informačných služieb. Ak chcete dosiahnuť spravodlivosť, môžete kontaktovať právnikov a pokúsiť sa podať žiadosť na súde. Úspešný výsledok vám však nikto nezaručí. Preto si pozorne preštudujte všetky dokumenty, na ktorých sa podpisujete.

Fáza 2. Prvý kontakt s majiteľom

Podľa vášho názoru ste si vybrali ideálnu možnosť a na oslavu zavolajte a dohodnite si stretnutie. Najprv sa uistite, že skutočne hovoríte s vlastníkom a nie s realitným maklérom alebo kýmkoľvek iným. Aj keď v inzeráte bolo uvedené, že byt je na priamy prenájom.

Položte svojmu prenajímateľovi niekoľko otázok. Napríklad kam smerujú okná bytu alebo na akom poschodí sa nachádza.

Ak niekto váha, možno sa vás snaží oklamať. Na takéto otázky majiteľ bezodkladne odpovie.

Ak máte pocit, že je všetko v poriadku, prečítajte si informácie uvedené v inzeráte: skontrolujte náklady, potrebu zálohy a platbu za posledný mesiac. Zistite, ako dlho sa byt prenajíma a či je to naozaj 10 minút chôdze na metro, nie 30. Vo všeobecnosti si pohovorte o všetkých nuansách, ktoré sú pre vás dôležité.

Etapa 3. Kontrola bývania

Vyhodnoťte vstup. Jeho stav môže veľa povedať o obyvateľoch domu – vašich potenciálnych susedoch.
Skúste navštíviť susedov a opýtať sa, kto býval v byte pred vami. Odporúča sa to urobiť spolu s vlastníkom: ak obyvatelia susedných bytov nie sú novými obyvateľmi, spoznajú vášho prenajímateľa a znova sa presvedčíte, že je vlastníkom.
Starostlivo skontrolujte kúpeľňu, najmä inštalatérske práce. Ak kohútik tečie, oplatí sa na to okamžite upozorniť majiteľa.
Skontrolujte stav nábytku a posúďte jeho opotrebovanie.
Venujte pozornosť umiestneniu vývodov. Možno budete musieť zmeniť usporiadanie nábytku.
Ak máte domáce zvieratá, skontrolujte, či predchádzajúci obyvatelia mali mačku alebo psa.
Nájdite si čas a zapnite všetky spotrebiče a spotrebiče, ktoré plánujete používať.
Skontrolujte všetky vypínače v byte.
Opýtajte sa na dostupnosť internetu.
Skontrolujte zámky, aby ste nemuseli čakať za dverami, kým vás pustia dnu. Ak existuje niekoľko zámkov, ale kľúč dostanete iba k jednému, zistite dôvod. Majiteľ môže povedať, že zámok bol dlho pokazený a nepoužívaný. Mali by ste trvať na výmene alebo oprave a požiadať o kompletnú sadu kľúčov.
Uistite sa, že plomby na vodomeroch sú neporušené.
Skontrolujte stav svojich balkónových dverí a okien, ak nechcete v zime zamrznúť.
Hodnotiť v celom byte.

Ak vám nič z uvedeného v byte neprekáža, môžete pristúpiť k vypracovaniu dohody.

Etapa 4. Uzavretie dohody

Aké doklady vlastníka je potrebné skontrolovať?

Ak má byt jedného vlastníka

Pri uzatváraní nájomnej zmluvy požiadajte majiteľa, aby vám ukázal:

pas;
list vlastníctva alebo výpis z Jednotného štátneho registra nehnuteľností.

Musíte sa uistiť, že byt patrí osobe, ktorá sa predstavila ako vlastník bytu.

Jedným z najbežnejších typov podvodov na trhu je prenájom cudzieho bytu. Bývanie môže prenajať istý „priateľ“ majiteľa bytu, ktorý sa v ňom usadil len na pár dní.

Arthur Ustimov, zakladateľ a generálny riaditeľ služby správy prenájmu bytov „Arendatika“

Ak ste si neskontrolovali doklady o nehnuteľnosti, riskujete nielen stratu peňazí, ale aj to, že zostanete na ulici.

Ak je vlastníkov viacero

Okrem pasu a listu vlastníctva je potrebné získať písomný súhlas s prenájmom bytu od všetkých vlastníkov, ako aj od prihlásených v byte.

Ak je v byte prihlásený vzdialený príbuzný, môže prísť do vášho prenajatého domu a zostať tam. V tomto prípade bude nájomná zmluva platná, ale nikto nemôže zakázať tomu, aby osoba v byte mohla bývať.

Ak je byt vo vlastníctve manželov

Najprv si treba ujasniť, či je byt v bezpodielovom alebo podielovom vlastníctve.

Ivashchenko Srbui Sargisovna, vedúci právnik Európskej právnej služby

Pre istotu sa môžete informovať o existencii manželskej zmluvy a prečítať si jej podmienky. Ak byt patrí jednému z manželov, tak súhlas druhého nie je potrebný. Ak je v spoločnom vlastníctve, budete musieť získať súhlas každého vlastníka.

Na čo si dať pozor pri uzatváraní zmluvy

Nájomná zmluva je dokument, ktorý vám pomôže vyhnúť sa zbytočným konfliktom, preto je veľmi dôležité vypracovať ju zodpovedne. Life hacker už povedal ako, takže sa zameriame len na najdôležitejšie body.

Povinné údaje

Predmetom dohody je byt. Musíte poskytnúť úplnú adresu, oblasť a počet izieb.
Účastníkmi zmluvy sú vlastník nehnuteľnosti (alebo jeho zástupca s notársky overenou plnou mocou) a nájomca.
Údaje o pase a informácie o mieste registrácie - vlastník bytu aj nájomca.

Trvanie zmluvy a platobný postup

Uveďte dobu trvania zmluvy a dobu, počas ktorej ste povinný platiť nájomné. Vezmite prosím na vedomie sankcie za porušenie platobného postupu. Môžete mať napríklad týždennú lehotu na splatenie dlhu, po ktorej má vlastník plné právo vás z bytu vyviesť.

Skutočnosť platby sa musí zaznamenať: pri platbe v hotovosti požiadajte majiteľa o potvrdenie a pri prevode na kartu požiadajte o výpis z účtu.

Účel platby musí obsahovať odkaz na vašu zmluvu. Napríklad: platba podľa nájomnej zmluvy č.1 zo dňa 1.1.2018 za jún 2018.

Okrem toho musí byť v zmluve uvedená suma, ktorú ste previedli majiteľovi pri registrácii. Tá môže zahŕňať platbu za prvý a posledný mesiac pobytu, ako aj kauciu – záruku, že ak nájomca spôsobí škodu na nehnuteľnosti, majiteľ bytu dostane finančnú náhradu.

Vlastník si môže ponechať celú výšku zábezpeky alebo jej časť v závislosti od rozsahu spôsobenej škody. Ak bude pri obhliadke bytu všetko v poriadku, zábezpeka bude nájomcovi vrátená v plnej výške. Pri uzatváraní zmluvy sa dohodne výška zálohy, ktorá je pre každú stranu pohodlná.

Postup vysťahovania

Osobitná pozornosť by sa mala venovať pravidlám vysťahovania z bytu. Mali by byť pohodlné pre každú stranu.

Niekedy zmluvy uvádzajú, že nájomca má na vysťahovanie a nájdenie nového bytu len pár dní. A niektoré nájomné zmluvy dokonca stanovujú sankcie, ak sa nájomca zdrží kratšie ako určitú dobu.
Arthur Ustimov, zakladateľ a generálny riaditeľ služby správy prenájmu bytov „Arendatika“

Frekvencia návštev majiteľa

Časté nečakané návštevy majiteľa prinášajú málo radosti. Nemôžete mu však zakázať návštevu vášho vlastného bytu. Prediskutujte frekvenciu návštev, ktorá vám obom vyhovuje, špecifikujte, koľko času vám má majiteľ oznámiť, a dohody zaznamenajte do dokumentu.

Komunikačné kanály

V zmluve musia byť uvedené e-mailové adresy alebo telefónne čísla oboch zmluvných strán v závislosti od zvoleného komunikačného kanála. Je lepšie urobiť oboje, len pre istotu.

Korešpondenciu s prenajímateľom nemažte, aby ste sa na ňu v prípade nezhody mohli odvolať.

Inventarizácia cenín a stavy meračov

Súčasťou úkonu prevzatia a odovzdania bytu, ktorý je prílohou zmluvy, musí byť súpis cenín. Ak ste pri registrácii zaplatili bezpečnostnú zálohu, existuje riziko, že ju nedostanete späť. Musíte skontrolovať celý byt. A čím opatrnejšie, tým lepšie. Už viete, na aké body sa pri obhliadke bytu zamerať.

Najbezpečnejšie by bolo vyfotografovať všetky zistené závady, aby sa vám pri odchode nepripísali. Fotografie je možné vytlačiť a priložiť k dokumentu.

Povinnosťou zákona je zaznamenávať stavy jednotlivých vodomerov a elektromerov v čase prihlásenia.

Opravy a plánované zmeny v byte

Urobte si zoznam zmien, ktoré plánujete vykonať na nehnuteľnosti, ako aj zariadenia alebo nábytku, ktoré plánujete kúpiť. Dohodnite sa na maximálnej sume a rozhodnite sa, ako bude platba realizovaná: iba majiteľom, vami alebo 50/50.

Podmienky pre neoddeliteľné a oddeliteľné vylepšenia sa odporúča stanoviť v zmluve vopred alebo dodatočne vypracovať dodatočnú dohodu. V tomto prípade je vhodné dať do zmluvy klauzulu, že veci sa vracajú vlastníkovi s prihliadnutím na prirodzené opotrebovanie.
Arthur Ustimov, zakladateľ a generálny riaditeľ služby správy prenájmu bytov „Arendatika“

V zmluve uveďte, kto platí za poruchy domácich spotrebičov. Žiaľ, pri prvotnej kontrole si nebudete môcť byť na 100 % istí absolútnou prevádzkyschopnosťou zariadení a môže byť ťažké dokázať, že k poruche došlo v dôsledku prirodzeného opotrebovania a nie v dôsledku nesprávnej obsluhy.

Ak si všimnete, že zariadenie stojí na posledných nohách, upozornite na to majiteľa a spoločne ho skontrolujte a potom zaznamenajte dohody do dokumentu. V opačnom prípade, ak dôjde k poruche, možno budete potrebovať odborné znalosti odborníka, aby ste dokázali, že ste za poruchu nezodpovedali.

Bývanie v byte

Nezabudnite v zmluve uviesť tých, ktorí s vami budú bývať v byte. A tiež mi dajte vedieť, ak máte. O takýchto veciach by ste nemali klamať: s vysokou pravdepodobnosťou budete prichytení pri klamstve a následky budú veľmi smutné.

V akých prípadoch by ste mali odmietnuť prenájom?

Najalarmujúcejším signálom je odmietnutie poskytnutia dokladov o vlastníctve. Je vysoká pravdepodobnosť, že s bytom nie je všetko v poriadku.

Problematickým sa môže stať aj byt, ktorého majiteľ sa príliš bojí o svoj majetok. Takíto majitelia k vám môžu prichádzať príliš často, aby skontrolovali bezpečnosť svojho majetku, čo vám, prirodzene, spôsobí nepohodlie.
Arthur Ustimov, zakladateľ a generálny riaditeľ služby správy prenájmu bytov „Arendatika“

Stojí za to venovať pozornosť správaniu majiteľa. Alarmujúca je prílišná nervozita, ale aj neprimeraná zbrklosť pri uzatváraní zmluvy. Ak vás požiadajú, aby ste čo najrýchlejšie podpísali dokumenty a nemáte dovolené kontrolovať prevádzkyschopnosť domácich spotrebičov a zaznamenávať chyby, je to ďalší zvonček.

Neponáhľajte sa, dôkladne si preštudujte zmluvu, pýtajte sa a diskutujte o problémových veciach. Skontrolujte všetko, čo je potrebné. Je pre vás dôležité, aby sa v byte žilo pohodlne a aby boli všetky ťažkosti obmedzené na minimum. Majiteľ chce, aby jeho obytný priestor zostal v riadnom stave, a tiež nechce byť účastníkom bežnej výstavby. Hodnotíte sa navzájom – to je normálne. A v tomto prípade je správne nechať si dostatok času na proces papierovania a obhliadky bytu.

Keď sa rozhodnete prenajať byt alebo prenajať dom, mali by ste si pozorne preštudovať všetky zložitosti postupu, aby neskôr nevznikli žiadne problémy s právnou zložkou transakcie.

V tomto článku si podrobne popíšeme, aké doklady musí každý účastník nájomnej zmluvy predložiť, postup pri registrácii uzatvorenej zmluvy a nebezpečenstvá spojené s podvodom.

○ Prenájom bytu a prenájom bytu.

Nájom a prenájom bytu sú dva rôzne pojmy, ktoré sa riadia samostatnými zákonmi.

"1. Zmluvou o nájme bytu sa jedna zmluvná strana - vlastník nebytového priestoru alebo ním poverená osoba (prenajímateľ) zaväzuje poskytnúť druhej zmluvnej strane (nájomcovi) nebytový priestor za odplatu do držby a užívania na bývanie.
2. Právnickým osobám možno poskytnúť obytné priestory do vlastníctva a (alebo) užívania na základe nájomnej zmluvy alebo inej zmluvy. Právnická osoba môže využívať obytné priestory iba na pobyt občanov (článok 671 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie).“

Hlavným rozdielom medzi týmito dvoma typmi dohôd je teda postavenie príjemcu služby. Nájomnú zmluvu je možné uzavrieť s fyzickou osobou. V tomto prípade sú zmluvnými stranami prenajímateľ (vlastník nebytových priestorov alebo ním poverený zástupca) a nájomca.

Bytové priestory je možné poskytnúť na základe nájomnej zmluvy, ak je jednou zo strán transakcie právnická osoba. Účastníkmi dohody sú prenajímateľ (poskytovanie bývania) a nájomca (jeho prenájom).

○ Aké dokumenty sú potrebné od prenajímateľa:

Prenajímateľom môže byť fyzická alebo právnická osoba. V každom prípade je balík dokumentov, ktoré je potrebné poskytnúť na uzavretie transakcie, odlišný.

✔ Ak je prenajímateľom fyzická osoba.

Keď občan prenajíma obytné priestory, musí poskytnúť:

pas.
Doklad osvedčujúci vlastnícke právo k obytnému priestoru (list vlastníctva, kúpno-predajná zmluva alebo osvedčenie o dedičstve).
Osvedčenie o absencii dlhu za účty za energie (na to si musíte vziať výpis z Rosreestr).
Katastrálny pas (prevzatý z Katastrálnej komory alebo Rosreestr).
Písomný súhlas overený notárom od všetkých vlastníkov nebytových priestorov, ak ich je viac.
Písomný súhlas, notársky overený opatrovníkom, ak je prenajímateľ maloletý alebo vyhlásený za nespôsobilého.
Overené splnomocnenie, ak zmluvu neuzavrie vlastník nehnuteľnosti.

Pri uzatváraní zmluvy je prenajímateľ povinný:

Potvrdenie o prevzatí a doručení - tento dokument bude základom pre absenciu právnych sporov po ukončení zmluvy. Pozostáva zo záznamu skutočného stavu predmetu obchodu, vyhotoveného v dvoch kópiách, podpísaných každým účastníkom obchodu.
Súpis majetku je prílohou zákona a obsahuje popis presného počtu prenajatých vecí spolu s priestorom (podpísaný aj oboma účastníkmi transakcie).
Potvrdenie o prijatí finančných prostriedkov za prenájom priestorov (vyhotovené vo voľnej forme, podpísané každou stranou).

✔ Ak je prenajímateľom individuálny podnikateľ.

V tomto prípade musí osoba, ktorá si prenajíma obytný priestor, poskytnúť:

pas.
Doklad osvedčujúci právo prenajímať nehnuteľnosť (list vlastníctva, primárna nájomná zmluva alebo kúpno-predajná zmluva).
Osvedčenie o štátnej registrácii jednotlivca ako samostatného podnikateľa (notársky overená kópia).
Osvedčenie o registrácii na Federálnej daňovej službe (notársky overená kópia).
Výpis z Jednotného štátneho registra individuálnych podnikateľov (originál dokumentu, dátum vystavenia najskôr 7 dní pred uzavretím transakcie).
Údaje o bankovom účte (vo forme dokumentu potvrdeného pečiatkou a podpisom jednotlivého podnikateľa).
Príkaz o vymenovaní osoby zodpovednej za požiarnu a elektrickú bezpečnosť (kópia overená pečaťou a podpisom jednotlivého podnikateľa s uvedením kontaktov zodpovednej osoby).

Pri uzatváraní transakcie by ste si tiež mali pripraviť:

Osvedčenie o prevzatí a prevode nehnuteľnosti (dokument v dvoch kópiách, podpísaný stranami a s pečiatkou jednotlivého podnikateľa).
Inventarizácia majetku - podrobný zoznam všetkých položiek nachádzajúcich sa v obytnom priestore, ktoré sú prevedené na dočasné použitie s povinným uvedením ich množstva (2 kópie, podpisy strán a pečiatka jednotlivého podnikateľa).
Potvrdenka – slúži ako doklad o prijatí finančných prostriedkov na nájomné v stanovenej výške jednotlivým podnikateľom (vystavená vo voľnej forme a podpísaná stranami).

✔ Ak je prenajímateľom LLC.

Pri prenájme obytnej plochy právnickou osobou bez ohľadu na právnu formu musí prenajímateľ pripraviť:

Doklad o vlastníctve nehnuteľnosti, ktorá sa prenajíma (zmluva o nájme, list vlastníctva).
Osvedčenie o absencii nedoplatkov za komunálne služby (na tento účel si musíte vziať výpis z Rosreestr alebo Trestného zákona).
Osvedčenie o štátnej registrácii právnickej osoby (notársky overená kópia).
Osvedčenie o zapísaní informácií o registrovanej právnickej osobe do Jednotného štátneho registra právnických osôb (kópia overená notárom).
Osvedčenie o registrácii na Federálnej daňovej službe (kópia overená notárom).
OKPO, OKATO, OKONH a iné kódy a klasifikácie pridelené právnickej osobe (kópia overená pečiatkou LLC a podpisom jej riaditeľa).
Aktuálna verzia charty (kópia overená notárom alebo Federálnou daňovou službou).
Zakladateľská zmluva (ak je počet zakladateľov viac ako jeden) so všetkými zmenami a doplnkami (ak existujú), (kópia overená notárom alebo Federálnou daňovou službou).
Osvedčenie o registrácii všetkých zmien v LLC (výpis z Jednotného štátneho registra právnických osôb) (kópia overená notárom).
Zápisnica z valného zhromaždenia (ak je len jeden zakladateľ, tak rozhodnutie) o vymenovaní vedúceho LLC (kópia overená pečiatkou LLC a podpisom riaditeľa).
Osvedčenie o zápise informácií o manažérovi do Jednotného štátneho registra právnických osôb (notársky overená kópia).
Príkaz o prevzatí funkcie vedúceho (kópia overená pečiatkou verejnej organizácie a podpisom vedúceho).
Výpis z jednotného štátneho registra právnických osôb (originálny dokument, dátum vydania by nemal presiahnuť 7 dní pred uzavretím transakcie).
Bankové údaje (vo forme dokumentu overeného pečiatkou LLC a podpisom manažéra).
Licencia na oprávnenie vykonávať činnosť, v prípade potreby kópia overená notárom.
Splnomocnenie, ak transakciu uzatvára osoba, ktorá nie je na takéto úkony oprávnená stanovami organizácie (originál dokladu overuje vedúci), splnomocnenie musí poskytovať právo nielen na uzavretie nájomnej zmluvy, ale aj akt prevzatia a odovzdania bývania.
Pas vedúceho LLC s uvedením jeho kontaktného telefónneho čísla.
Príkaz o vymenovaní osoby zodpovednej za elektrické zariadenia a požiarnu bezpečnosť (kópie overené pečiatkou LLC a podpisom manažéra) s uvedením kontaktov menovanej osoby.

Pri uzatváraní transakcie musíte tiež pripraviť:

Akceptačný certifikát priestorov (vypísaný v 2 kópiách, podpísaný nájomcom a vedúcim LLC).
Súpis majetku prevedeného na dočasné užívanie (2 kópie, podpisy nájomcu a vedúceho sro).

○ Aké dokumenty sa vyžadujú od nájomcu?

Na uzavretie transakcie musí nájomca poskytnúť iba doklad preukazujúci jeho totožnosť - občiansky pas. Ak hovoríme o cudzom občanovi, je potrebný platný cestovný pas, ktorý obsahuje všetky poznámky o príchode do krajiny alebo povolenie na pobyt. Námorníci a vojenský personál musia poskytnúť námornícky pas alebo vojenský preukaz.

○ Dokumenty k podnájomnej zmluve.

Podnájomná zmluva zahŕňa prenájom obytných priestorov nájomcom.

„Na základe zmluvy o podnájme bytu nájomca so súhlasom prenajímateľa prevádza na čas časť alebo všetky priestory, ktoré prenajal do užívania podnájomníkovi. Podnájomník nezískava samostatné práva na užívanie nebytových priestorov. Nájomca zostáva zodpovedný voči prenajímateľovi na základe zmluvy o prenájme bytu (článok 1 článku 685 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Pri uzatváraní podnájomnej zmluvy je nevyhnutné, aby obytná plocha bola v súlade s právnymi predpismi (článok 2 článku 685 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) a mala rozlohu najmenej 12 m2. na obyvateľa.

Na uzavretie tejto zmluvy je potrebné získať písomný súhlas vlastníka priestorov a všetkých osôb na ňom zapísaných. Dokument musí byť notársky overený. Pri uzatváraní zmluvy prenajímateľ predloží aj doklad totožnosti (pas pre fyzické osoby a osvedčenie o registrácii pre právnické osoby). Na strane zamestnávateľa - platný cestovný pas.

Taktiež je potrebné vyhotoviť potvrdenie o preberaní priestorov a súpis vecí v 2 vyhotoveniach.

Pred zodpovedaním otázky „Ako oficiálne prenajať byt“ vám odporúčame odpovedať na inú.

Prečo by som mal oficiálne prenajať svoj byt?

Nebudeme apelovať na vaše svedomie a tvrdiť, že porušovať zákon nie je dobré. Namiesto toho si načrtnime hlavné riziká, ktorým čelí osoba, ktorá nelegálne prenajíma svoj majetok:

Podvod. Ak prenajmete bývanie načierno, môže sa stať, že vo vašom byte budú úplne iní ľudia, než ktorým ste byt pôvodne prenajali. Alebo, čo je horšie, môžete dokonca stratiť svoj domov;
Nepredvídané výdavky. Ak si vopred neurčíte postup úhrady všetkých výdavkov (energie, telefón a pod.), potom nebude jednoduché napríklad získať od zamestnávateľa peniaze na zaplatenie jeho telefonických rozhovorov s príbuznými zo vzdialeného, ale rodné mesto;
Škody na majetku. Ako potom bez zmluvy dokázať, že pred príchodom nájomníka bol v byte iný televízor, na lustri neboli 4, ale 5 tienidiel a na koberci neboli žiadne fľaky?
Problémy so zákonom. Súčasná právna úprava nestanovuje zodpovednosť za „prenájom bytu bez zmluvy“, existujú však pravidlá upravujúce zodpovednosť za nepodanie daňového priznania ( čl. 119 Daňového poriadku Ruskej federácie) a neplatenie daní. Ďalej upozorňujeme na skutočnosť, že za nezaplatenie daní hrozí pokuta ( čl. 119 Daňového poriadku Ruskej federácie) a trestnú zodpovednosť ( čl. 198 Trestného zákona Ruskej federácie).

Dúfame, že sa teraz prikláňate k legálnemu prenajímaniu bytov.

Ale skôr, ako začnete ponúkať svoj byt svojim priateľom alebo uverejňovať reklamy na internete, odporúčame vám oboznámiť sa s niektorými regulačnými dokumentmi a vykonať určité výpočty.

Analýza príjmov, výdavkov a daní

príjem

Každý si chce svojou činnosťou zarobiť, výnimkou nie je ani prenájom. Aby bolo možné určiť potenciálny príjem, si môžete pozrieť podobné ponuky prenájmu: byty vo vašom okolí sú v približne rovnakom stave, napríklad pomocou nášho .

dane

Takže výška príjmu je približne jasná, teraz sa rozhodneme výdavky: , a majetok (ak uznáte za vhodné) a samozrejme . Čo sa týka daní, pre úplný obraz vám odporúčame prečítať si články na túto tému na našom portáli. Tu sme jednoducho poznamenať, že pri prenájme bytu je niekoľko daňových možností, takže je celkom možné vybrať si pre seba tú najlepšiu možnosť:

Individuálne platby;
Fyzický podnikateľ vo všeobecnom režime zdaňovania (platenie dane z príjmov fyzických osôb);
- Ch. 26.2 Daňový poriadok Ruskej federácie;
Individuálny podnikateľ využívajúci - Ch. 26.5 Daňový poriadok Ruskej federácie.

Pre jednoduchosť a prehľadnosť môžete použiť ten, ktorý sme pripravili zadaním údajov, ktoré sú pre vás relevantné.

Ako vidíte, z hľadiska zdaňovania majú jednotliví podnikatelia väčší výber. Podrobnejšie informácie o vlastnostiach prenájmu bytu pre fyzické osoby a individuálnych podnikateľov nájdete v našom článku .

Vzťahy s daňovými úradmi

Po prijatí platby podľa nájomnej zmluvy vzniká daňová povinnosť. Je potrebné nielen zaplatiť samotnú sumu, ale ju aj odovzdať daňovému úradu dokumentov, čo potvrdzuje, že táto suma bola vypočítaná správne.

Tlačivá daňových priznaní sú schválené Ministerstvo financií Ruskej federácie. Daňové úrady môžu od vás požadovať aj predloženie samotnej zmluvy a dokumentov potvrdzujúcich prijatie platby.

Ani fyzická osoba a v niektorých prípadoch dokonca ani fyzická osoba podnikateľ nie je povinná viesť „úplné“ účtovné záznamy ako právnické osoby. Stále však existujú účtovné požiadavky. Napríklad individuálni podnikatelia používajúci zjednodušený daňový systém sú povinní viesť knihu príjmov a výdavkov ( 346.24 Daňový poriadok Ruskej federácie). V každom prípade musí byť skutočnosť prijatia platby zaznamenaná s potvrdením alebo výpisom z bankového účtu, ak sa platba uskutočňuje bankovým prevodom.

Aby ste sa vyhli problémom, vždy môžete využiť naše služby:

pre jednotlivcov a

Nielen škodiť, ale aj prospievať

Legálnym prenajímaním nehnuteľností a platením daní z nich vám vznikajú nielen náklady na samotné dane, ale aj... získate možnosť dostať sa z úplne inej zóny rizík, ktoré vznikajú pri „čiernom prenájme“, kedy v konfliktnej situácii nemôžete ísť na políciu alebo súd. Odvolávanie sa na zákony a ich porušovanie.

Legálnym prenájmom sa nebojíte vyhrážok zo strany nájomcu, že nahlási Federálnej daňovej službe, že zodpovednosť za to, že v byte žije 40 nelegálnych prisťahovalcov, bude prenesená na vás, a nie na zodpovedného nájomcu, že v r. v prípade poškodenia Vášho majetku alebo vecí Vašich susedov budete môcť túto otázku riešiť súdnou cestou a pod.

Okrem nepriamych situácií existujú aj priame výhody z formalizácie nájomných vzťahov. Takže napríklad v určitých situáciách môžete požiadať alebo daňové úľavy na nehnuteľnosti využívané na komerčné aktivity.

Ostatné výdavky

Teraz, keď sme sa zaoberali daňami, nie sú to jediné náklady. Čo stojí za zhodnotenie, priam rojenie o prenajímaní nehnuteľností. Keď sa rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť, stávate sa podnikateľom, a preto k nej musíte pristupovať ako k biznisu.

Musíte minimalizovať riziká poškodenia stavu bytu, majetku, ako aj prípadné škody tretím osobám. Toto riziko môžete zvládnuť buď kontaktovaním poisťovne (len pri kúpe poistky sa uistite, že sa na prenajatý byt vzťahuje poistná udalosť), alebo si samostatne vytvoríte rezervu na nepredvídané udalosti. Viac si o tom môžete prečítať v samostatnom článku.

A tiež pri prenajímaní nehnuteľnosti treba myslieť na to, že nájomníci pri bývaní v byte vystavujú byt prirodzenému opotrebovaniu a nech sú akokoľvek úhľadní a slušní, a po niekoľkých rokoch prenajímania nehnuteľnosti , byt bude vyžadovať kozmetické opravy. Je len na vás, či si vytvoríte rezervu na tieto účely, no treba mať na pamäti, že takáto potreba v každom prípade vznikne.

Schválenie prenájmu

Dúfame, že na základe vyššie uvedených výpočtov ste v zisku a môžeme prejsť k ďalšiemu bodu. Rozhodnite sa, čo a s kým je potrebné dohodnúť, aby ste získali právo na nájomné bývanie. Túto tému sme rozoberali v článkoch a . Aby sme vás však nezaťažovali množstvom odkazov, nižšie uvádzame tabuľku, ktorá jasne ukazuje, aký súhlas je v ktorom prípade potrebný.

	Dohoda všetkých vlastníkov	Súhlas prenajímateľa	Súhlas všetkých členovia tvojho rodiny, spolužitie s tebou	Súhlas spolubývajúcich
Vlastný byt	áno	–	–	–
Obecný byt	–	áno	áno	–
Sprivatizované miestnosť v komunálne byt	áno	–	–	áno
Neprivatizované miestnosť v komunálne byt	–	áno	áno	áno
Izba v neprivatizovanom byte	–	áno	áno	–
Izba v sprivatizované byt	áno	–	–	–

Viac podrobností o dohode

Akú zmluvu zvoliť?

Určili ste, koho súhlas je potrebný, a pravdepodobne už viete, ako ho získať. Teraz je čas prejsť k asi najdôležitejšej časti registrácie prenájmu – k zmluve.

Samozrejme sa dohodnete a podpíšete samotnú zmluvu so zamestnávateľom/nájomcom. Bude však užitočné vopred určiť, aký druh dohody bude potrebné uzavrieť.

Obnoviť

Na legálne prenajímanie vášho bývania si nepochybne budete musieť naštudovať niektoré právne normy, najmä Občiansky a Daňový zákonník. Odpovede na svoje otázky možno hľadajte na špecializovaných fórach.

Ale na druhej strane, legislatíva je napísaná tak, aby chránila naše zákonné práva a záujmy, a jej správnym uplatňovaním môžeme mať prospech a znižovať riziká.

V tomto článku sme sa vám pokúsili povedať, ako správne prenajať byt od rozhodnutia až po zaplatenie daní. Nanešťastie nie je možné uviesť všetky nuansy všetkých prípadov súkromného prenájmu v jednom článku, množstvo informácií je príliš významné. Podrobnejšie informácie však možno získať v príslušných sekciách nášho portálu.

Môže byť užitočné prečítať si: