Арендую торговое помещение. Сдайте ваше помещение сетевым компаниям. Имидж объекта - его самый ценный актив

08.11.2012

Красивый термин «экспозиция» известен, наверное, уже не только профессионалам рынка, но и потребителям. И все же поясним – под словами «экспозиция квартиры» специалисты подразумевают нахождение объекта на рынке недвижимости. Каждому собственнику, который реально заинтересованный в продаже своей квартиры, всегда хочется, чтобы срок экспозиции был как можно короче. О том, что влияет на продолжительность и успешность экспозиции рассказывают лучший риэлтор месяца по итогам работы в октябре, эксперт по операциям с недвижимостью отделения «Хамовники» Елена Царева. *

Экспозиция квартиры начинается с того момента, как информация о вашем жилье попадает в базу данных, и заканчивается, когда вы определились с покупателем. Это непростой и ответственный период. Вашу родную квартиру, где каждая мелочь связана с воспоминаниями, чужие люди придирчиво рассматривают как товар, раскладывая по полочкам все ее достоинства и недостатки. Скорее всего, вы хотите, чтобы все это поскорее закончилось, можно было вздохнуть с облегчением и спокойно готовиться к сделке. А еще каждый хочет, чтобы его жилье оценили по достоинству.

Факторы влияния

- Срок экспозиции квартиры зависит от нескольких составляющих, - рассказывает наш эксперт Елена Царева. - Один из главных факторов – так называемая ликвидность жилья: насколько пользуются спросом подобные квартиры в таком районе. Разумеется, высокая востребованность позволяет продать объект недвижимости в более короткий срок.

Второй момент – цена, а точнее сказать, ее адекватность. Как известно, любой продавец мечтает продать свою квартиру подороже, в то время как любой покупатель хочет купить подешевле. И чтобы квартира не зависла, необходимо найти компромисс.

- Существует понятие средней цены, которая соответствует наиболее распространенным ценам на жилье такого типа. Если ваша цель – продать как можно быстрее, цена должна быть либо в числе средних, либо немного ниже. Если выставляете объект по цене выше среднего, значит, ваша квартира должна иметь явные преимущества: например, евроремонт, удобная транспортная развязка, школа или детский сад под окнами. Если же значимых плюсов нет, лучше остановиться на более приемлемой для потенциального покупателя сумме. Судите сами: удастся ли быстро продать двухкомнатную квартиру за 8 миллионов 800 тыс. рублей, если она, мягко говоря, в обычном состоянии, и ее «красная цена» – не выше восьми миллионов? Конечно, если клиент будет настаивать на своей завышенной цене, специалист по недвижимости будет искать покупателя, и даже есть вероятность, что найдет. Весь вопрос в том, сколько на это потребуется времени. Скорее всего, ждать придется месяцами, при этом неизвестно, получится ли выручить именно столько.

Определенное значение имеет тип дома (кирпичный, панельный, блочный, монолитный), а также этаж, на котором находится квартира. Например, квартира на первом этаже всегда продается чуть дешевле.

- У этой тенденции есть свои житейские причины, - поясняет Елена. - Жителей первого этажа, как правило, ждет с грохотом закрывающаяся входная дверь, от которой, к тому же все время дует, и, возможно, неприятные запахи, доносящиеся из подвала. Кроме того, на окна обязательно придется ставить решетки, чтобы защитить свое жилище от воров. Был период, когда квартиры на первом этаже покупали очень охотно, особенно, если дом расположен недалеко от остановки или станции метро, на так называемой «красной линии». Многие приобретали их для того, чтобы впоследствии переоборудовать под офис, магазин, парикмахерскую и т.д. Однако сейчас ситуация изменилась. Во-первых, ужесточились правила перевода жилого помещения в нежилое. Во-вторых, на сегодняшнем рынке имеется неплохой выбор готовых нежилых помещений, которые не нужно переоборудовать, тратя кучу времени и нервов. И представители бизнеса чаще всего их и предпочитают.

Если сравнивать первичный и вторичный рынок жилья, то более высоким спросом пользуются (а значит, и быстрее продаются) квартиры в новых домах.

- Кроме очевидных преимуществ вновь возведенного жилья, стоит отметить еще один момент. Квартира, которая уже кому-то принадлежала, оформлена во вкусе прежнего владельца. Потенциальному покупателю может не понравиться ремонт и даже удобная на первый взгляд перепланировка. А переделывать, как известно, труднее, чем делать с нуля. Новостройка в этом смысле как чистый лист бумаги, и никаких подобных сложностей не представляет, - считает Елена.

Итак, среди факторов, влияющих на экспозицию жилья, можно отметить его ликвидность, адекватность цены, тип и расположение как дома, так и квартиры.

- Однако кроме этих параметров, на длительность срока экспозиции квартиры влияет также степень готовности документов и наличие самих правоустанавливающих документов: договора купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, решение суда, справка о полной выплате пая и т.д., - отмечает Елена. - Рассматривая каждый вариант жилья, специалисты риэлторской компании оценивают возможный риск, исходя из наличия правоустанавливающих документов собственника. И если риск слишком высок, мы советуем продолжить поиск, хотя выбор всегда остается за покупателем.

Зависит от нас

По словам эксперта, многие факторы, которые влияют на срок и успешность экспозиции жилья, мы неспособны изменить при всем желании. Не в нашей власти переместить дом поближе к автобусной остановке и школе. То же самое можно сказать и о материале, из которого построен дом, этажности, и, наконец, о конъюнктуре рынка. Однако есть и другие факторы успеха, которые зависят от нас. Например, вовремя собрать комплект документов мы вполне в состоянии. Так же, как и достойно подготовить квартиру для просмотра.

В частности, если квартира находится в состоянии, которое в народе именуется словом «убитая», то лучше будет сделать небольшой косметический ремонт.

- Никто не призывает вас тратить много денег, можно просто подклеить обои, постелить взамен старого затертого линолеума пусть даже недорогой, но новый – это придаст квартире более ухоженный вид и наверняка сыграют свою роль. О генеральной уборке, причем не только в комнатах, но также в кухне и в ванной комнате даже говорить излишне. Кроме того, нужно обратить внимание на запахи - они действуют на человека сильнее, чем мы думаем. Также мы обычно советуем продавцам тщательно вымыть окна, раздвинуть гардины и занавески, чтобы впустить в квартиру больше света. Вообще, в подготовке квартиры к просмотру не бывает лишних мелочей, потому что второй возможности произвести хорошее первое впечатление на покупателя у вас не будет, - резюмирует наш эксперт.

Кроме того, при показе квартиры профессионалы советуют свести к минимуму то, что отвлекает внимание. Желательно, чтобы во время показа присутствовало как можно меньше людей, (а если в доме есть животные, лучше убрать их из поля зрения). Это даст возможность потенциальному покупателю спокойно смотреть и оценить квартиру, представить себя хозяином.

И напоследок еще один важный совет. Позвольте агенту вести переговоры: будьте дружелюбны и вежливы, но не мешайте переговорам агента и покупателя. Старайтесь давать исчерпывающие ответы, но только на те вопросы, которые заданы. Ваш агент знает лучше, что важно для покупателя, и сможет легко справиться с любой ситуацией.

По мнению экспертов, все вышеперечисленные советы помогут вам продать квартиру по оптимальной цене и в оптимальные сроки.

* Елена Царева работает в компании «Рескор» уже далеко не первый год, ее отличает абсолютное чувство ответственности и умение правильно выстраивать отношения с клиентами. Наверное, именно поэтому в своих отзывах они отмечают ее индивидуальный подход, отзывчивость, и полное понимание их требований, иногда даже на интуитивном уровне.

Под красивым термином «экспозиция квартиры» специалисты подразумевают нахождение объекта на рынке недвижимости. Экспозиция начинается с того момента, как информация о вашем жилье попадает в базу данных, и заканчивается, когда вы определились с покупателем. Это непростой и ответственный период. Вашу родную квартиру, где каждая мелочь связана с воспоминаниями, а «стены лечат», чужие люди придирчиво рассматривают как товар, раскладывая по полочкам все ее достоинства и недостатки. Скорее всего, вы хотите, чтобы все это поскорее закончилось, можно было вздохнуть с облегчением и спокойно готовиться к сделке. А еще вы хотите, чтобы ваше жилье оценили по достоинству. О том, что влияет на продолжительность и успешность экспозиции рассказывают наши эксперты:

Елена Овсянникова, директор ООО АН «Слобода»;
Галина Буюклинская руководитель отдела продаж АН «Виват-риэлти».

Когда же?

«Срок экспозиции квартиры зависит от нескольких составляющих, - говорит Галина Буюклинская . - Рассмотрим их по порядку. Один из главных факторов – так называемая ликвидностьжилья: насколько пользуются спросом подобные квартиры в таком районе. Разумеется, высокая востребованность позволяет продать объект недвижимости в более короткий срок.

Второй момент – цена, а точнее сказать, ее адекватность. Всем известно желание покупателя купить подешевле, а продавца – продать подороже. Существует понятие средней цены, которая соответствует наиболее распространенным ценам на рынке на жилье такого типа. Если ваша цель – продать как можно быстрее, цена должна быть либо в числе средних, либо немного ниже. Квартира, которая стоит дороже, обязана иметь явные преимущества: например, евроремонт, удобная транспортная развязка, школа или детский сад под окнами. Если же значимых плюсов нет, лучше остановиться на более приемлемой для потенциального покупателя сумме. Судите сами: удастся ли быстро продать двухкомнатную квартиру в Сормовском районе за 3 миллиона 800 тыс. рублей, если она, мягко говоря, в обычном состоянии, и красная цена для нее – 3 миллиона? Конечно, хороший специалист по недвижимости может найти желающего ее приобрести, но это потребует много времени. Ждать придется месяцами. И неизвестно, получится ли выручить именно столько.

Элитную квартиру тоже не так легко быстро продать, хотя ее цена и оправдана. Это объясняется просто – не все могут себе позволить такое жилье. Все-таки большинство покупателей в Нижнем Новгороде относятся к среднему классу.

Определенное значение имеет тип дома – кирпичный, панельный, «народная стройка» и т.д. (больше ценятся кирпичные дома), этаж, на котором находится квартира. Внимание покупателей скорее привлечет третий-четвертый этаж, чем первый и последний. У такой тенденции есть свои житейские причины. Жителей первого этажа, как правило, ждет с грохотом закрывающаяся входная дверь, от которой, к тому же все время дует, и неприятные запахи, доносящиеся из подвала. Кроме того, на окна обязательно придется ставить решетки, иначе ловкие воры могут без труда проникнуть в жилище. Был период, когда квартиры на первом этаже покупали очень охотно, особенно, если дом расположен недалеко от остановки или станции метро, на так называемой «красной линии». Многие приобретали их для того, чтобы впоследствии переоборудовать в офис, магазин, парикмахерскую и т.д. Однако сейчас ситуация изменилась. Во-первых, ужесточились правила перевода жилого помещения в нежилое. Во-вторых, на сегодняшнем рынке широкий выбор готовых нежилых помещений, которые не нужно переоборудовать, тратя кучу времени и нервов. И представители бизнеса чаще всего их и предпочитают.

Те, кто живет на последнем этаже, нередко мучаются от того, что течет крыша. Причем дождь с потолка начинается в апреле-мае, а заканчивается только к ноябрю. Кстати, если лифт сломается, то с тяжелыми сумками придется идти пешком девять и больше лестничных пролетов.

Если сравнивать первичный и вторичный рынок жилья, то наибольшим спросом пользуются, а. значит, и быстрее продаются квартиры в новых домах. Кроме очевидных преимуществ вновь возведенного жилья, стоит отметить еще один момент. Квартира, которая уже кому-то принадлежала, оформлена во вкусе прежнего владельца. Потенциальному покупателю может не понравиться ремонт (от цвета обоев в спальне до рисунке на кафельной плитке в ванной) и даже удобная на первый взгляд перепланировка. А переделывать, как известно, труднее, чем делать с нуля. Новостройка никаких подобных сложностей не представляет, она как чистый лист бумаги.

Итак, среди факторов, влияющих на экспозицию жилья, можно отметить его ликвидность, адекватность цены, тип и расположение как дома, так и квартиры. Но многое зависит и от первого впечатления, которое остается у потенциального покупателя при просмотре.

«Кроме цены, ликвидности квартиры и других ее характеристик (состояние, этажность, материал, из которого построен дом и т.д.) на срок экспозиции квартиры влияет также степень готовности документов и наличие самих правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, решение суда, справка о полной выплате пая и т.д.), - отмечает Елена Овсянникова. - Рассматривая каждый вариант жилья, специалист по недвижимости оценивает возможный риск, исходя из наличия правоустанавливающих документов собственника. И если риск слишком высок, он советует продолжить поиск, но выбор всегда остается за покупателем».

Советы профессионалов

Многие факторы, которые влияют на срок и успешность экспозиции жилья, мы неспособны изменить при всем желании. Увы, не в нашей власти силой мысли перенести дом поближе к автобусной остановке и супермаркету. Примерно то же можно сказать и о материале, из которого построен дом, этажности, и, наконец, о конъюнктуре рынка. А вот вовремя собрать комплект документов мы вполне в состоянии. Так же, как и достойно подготовить квартиру для просмотра. А помогут вам в этом рекомендации наших экспертов.

Советует Галина Буюклинская:

Если квартира в состоянии, которое в народе характеризуют словами «не ахти», то лучше всего сделать небольшой косметический ремонт. Никто не призывает вас тратить много денег, однако подклеенные обои и новый недорогой линолеум взамен старого затертого наверняка сыграют свою роль.
Особое внимание обратите на запахи. Они действуют на человека сильнее, чем можно подумать. Бывает так, что невыносимое «амбре» стоит в квартире помимо воле хозяев. Например, виной тому – грязный подвал, засоренный мусоропровод или бездомные кошки. В первых двух случаях обязательно обратитесь в ЖЭК или домоуправляющую компанию, санэпидемстанцию. А в последнем остается засучить рукава и вымыть подъезд – что же еще делать? Если с неприятными запахами покончено, мы часто советуем своим клиентам накануне просмотра сварить кофе, испечь блины или пироги. Постарайтесь сделать так, чтобы в вашем доме царил аромат домашнего уюта, и покупатель захотел вернуться.
И, конечно, сделайте, генеральную уборку. Кстати, мы, специалисты по недвижимости, порой сами беремся за тряпки и швабры, чтобы помочь своим клиентам, если это пожилой человек или хронически занятый трудоголик.

Советует Елена Овсянникова:

Помните, что у вас никогда не будет второй возможности произвести хорошее первое впечатление.
Входная дверь – это визитная карточка квартиры, поэтому вы должны быть уверены в том, что она всегда в порядке. Красиво оформленная входная дверь вызывает интерес и желание зайти в гости.
Отделка квартиры – это гарантированное средство быстро и выгодно ее продать. Имейте в виду, что стены светлого или нейтрального, неяркого цвета зрительно увеличивают площадь помещений.
Чистые окна сделают квартиру более просторной и привлекательной. Раздвиньте гардины и занавески, и квартира наполнится светом и солнцем, станет яркой и гостеприимной.
Кухня должна быть чистой! Многие покупатели судят о хозяйке дома по чистоте кухни. Поэтому сделайте так, чтобы она блестела.
Сияющая чистота ванной комнаты тоже поможет продать квартиру. Протрите кафель и пол, чтобы на них не было пятен от воды и мыла. Не забудьте обратить внимание на занавеску или дверцы душевой кабины. Почистите вентиляционную решетку и проветрите ванную комнату;
Избегайте беспорядка и хаоса.
Сделайте так, чтобы кладовки и подсобные помещения выглядели просторнее (для этого сложите вещи аккуратно).
Покажите во всей красе: балкон, лоджию или гараж. Освободите гараж от ненужных вещей. Помните – балкон это не место для свалки.
Сделайте необходимый ремонт в доме - например, помажьте маслом дверные петли, если они скрипят. Устранив мелкие, незначительные поломки и недостатки, у вас появится возможность более выгодно продать квартиру.
Квартира, наполненная светом и свежим воздухом, выглядит привлекательной. И, наоборот, запах табака, животных или мусорного ведра создают негативное впечатление. Обязательно проветривайте квартиру, а в хорошую погоду держите окна открытыми, пользуйтесь освежителем воздуха. Потрескивание дров в камине и соблазнительные запахи, доносящиеся из кухни, наполнят квартиру особым чувством, теплом и уютом.
Освещение. Не забудьте включить все люстры и бра. Хорошее освещение поможет агентам показывать квартиру в вечернее время и в пасмурные дни. Обязательно замените перегоревшие лампочки на лестничной площадке.
Сведите к минимуму то, что отвлекает внимание. Было бы лучше, чтобы во время показа присутствовало как можно меньше людей. Уберите животных из поля зрения. Это даст возможность потенциальному покупателю спокойно смотреть и оценить квартиру, представить себя хозяином.
Позвольте агенту вести переговоры: будьте дружелюбны и вежливы, но не мешайте переговорам агента и покупателя. Старайтесь давать исчерпывающие ответы, но только на те вопросы, которые заданы. Ваш агент знает лучше, что важно для покупателя и сможет легко справиться с любой ситуацией.

Пусть экспозиция вашей квартиры пройдет легко и быстро!

Эксперты рассказали о том, что наиболее востребованным и самым быстро продающимся/арендуемым жильем остается массовый сегмент, а вот ситуация с арендой элитного жилья, по мнению участников рынка, стала совсем печальна.

«Сейчас можно «продаваться» и полгода»

На рынке первичного массового жилья клиенты сегодня ведут себя совершенно не так, как год назад, когда спешили сделать покупку и были готовы купить квартиру даже при повышении ее стоимости в период принятия решения, опасаясь, что она уйдет к другому. «Если же подобное происходит сейчас, то сделка скорее вообще не состоится, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» . – Сейчас средний срок продажи квартиры – месяц, и это немало для первичного рынка жилья. Еще год назад клиенты брали на раздумье в среднем 1-2 недели, и им хватало этого времени, чтобы принять решение. Сегодня они не столько думают над предложенным вариантом, сколько ходят по рынку и перебирают все возможные варианты. Тем более что девелоперы делают покупателям очень интересные предложения, и все стараются их друг у друга перебить. Таким образом, у клиентов есть возможность выбрать среди них наилучше, а также торговаться, запрашивать скидки и бонусы, что особенно важно в условиях кризиса».

Что касается вторичного рынка массового жилья, то здесь, по словам Алексея Ли, начальника отдела продаж вторичного жилья АН «Тригергрупп» , статистика выглядит следующим образом: «Если раньше нужно было 1-1,5 месяца для нахождения покупателя, то сейчас можно и полгода «продаваться». Но все также зависит от цены».

В то же время специалисты «МИЭЛЬ» проанализировали сроки экспозиции проданных квартир и пришли к выводу, что они увеличились незначительно, а в некоторые месяцы даже уменьшились. «Однако здесь стоит иметь в виду, что если объект не продается несколько месяцев подряд, собственник обычно снимает его с продажи и выставляет вновь спустя какое-то время. Таких этапов может быть 2, 3, 4 (все зависит от условий, которые выдвигает владелец продаваемой недвижимости), однако отразить суммарно все периоды продажи невозможно, потому что собственник ранее мог пытаться продать квартиру самостоятельно или через другое агентство. И в последнее время, как показала практика, количество квартир, которые выставляются и снимаются с продажи неоднократно, увеличилось», – подчеркнул Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» .

Про вторичный рынок элитного жилья Мария Литинецкая говорит, что год назад хорошая элитная квартира бюджетом в $3-5 млн легко продавалась в течение полугода при условии, что цена была не завышена и сам объект был ликвидным, без видимых недостатков. «Сейчас такой же объект может простаивать год, а то и дольше. Однако стоит заметить, что это положение вещей характерно не для всего рынка вторичной элитной недвижимости. Есть проекты, которые по-прежнему обладают высокой ликвидностью. Вместе с тем, скорость реализации объекта зависит от наличия конкурирующих предложений в том или ином ЖК. Если в одном и том же элитном доме продается сразу 5-20 квартир, то срок реализации может затянуться на несколько лет. Если же квартира выставлена в полностью заселенном комплексе с отличной инфраструктурой, где в продаже других предложений практически нет, то вероятность ее быстрой реализации крайне высока», – рассказала эксперт.

Ситуация с элитной арендой совсем печальна

Теперь рассмотрим сроки экспонирования квартир при аренде.

В целом эксперты говорят, что в настоящее время квартиры комфорт- и бизнес-класса в экспозиции при сдаче в аренду задерживаются на срок от недели до нескольких месяцев, причем сроки увеличились пропорционально падению спроса.

Что касается аренды элитной недвижимости, то здесь, по словам руководителя департамента аренды компании «Азбука Жилья» Романа Бабичева, ситуация достаточно печальна. «Там сейчас штиль, сопряженный с катастрофическим падением цен, – говорит эксперт. – По сути квартиры могут не сдаваться годами. В качестве примера можно привести квартиру около Зачатьевского монастыря в районе Остоженка, с которой работали наши специалисты. За год было всего два просмотра, и за это время хозяин снизил цену от изначально желаемой суммы в 1 000 000 руб. до 450 000 руб. в месяц. За эти деньги ее очень быстро сняли представители одного из посольств. По нашему мнению, до кризиса эту квартиру можно было снять за 700 000-800 000 руб. и желающих, конечно, было бы гораздо больше. Впрочем, есть комплексы класса делюкс, где сдаются всего одна или две квартиры, и всегда находятся желающие арендовать квартиру именно в этом месте, но даже здесь по сравнению с 2013 годом цены упали на 30%.

Сейчас наблюдается такая обстановка, что если арендодатель элитной недвижимости не хочет понижать цену на свое жилье, такая квартира может сдаваться годами, если это, конечно, не какой-то супер-эксклюзив».

Таким образом, сроки экспозиции квартир как при аренде, так и при продаже, безусловно, возросли – иногда в несколько раз. Конечно, эксперты говорят, что во многом эти сроки зависят от того, насколько гибким будет собственник в плане уступок по цене. Но не все готовы снижать цену, особенно при продаже, поэтому многие просто временно снимают объект с экспозиции. Покупатели также не торопятся совершить сделку и торгуются до последнего. Можно сказать, рынок оказался в неком «подвешенном» состоянии.

Возможно, будет полезно почитать: