Советы по сдаче квартиры в аренду. Как сдавать квартиру в аренду правильно: лучшие советы. Как правильно составлять договор

Как правильно сдать квартиру без посредников? В чем особенности сдачи квартиры в аренду через агентство? Сколько я заработаю, если сдам квартиру или комнату на длительный срок?

Привет всем, кто заглянул на огонёк! На связи эксперт популярного интернет-журнала «ХитёрБобёр» - Денис Кудерин.

Сегодня мы поговорим о том, как грамотно, безопасно и выгодно сдать квартиру. Статья будет полезна всем, у кого имеется дополнительная недвижимость, на которой вы хотите сделать свой небольшой бизнес.

В конце статьи вас ждёт гарантированный бонус – обзор самых надёжных в РФ компаний, которые помогут сдать в аренду жильё на самых выгодных для его владельца условиях.

1. Сдача квартиры в аренду как бизнес

Если у вас есть квартира, помимо той, в которой вы проживаете, и эта жилплощадь простаивает, съедая деньги на содержание, вы всегда можете превратить её в источник дополнительного заработка.

При этом потрудиться вам придётся лишь на начальном этапе – подготавливая объект к сдаче в аренду и занимаясь поисками жильцов. А потом вашей задачей станет лишь своевременное получение регулярной арендной платы. Идеальный пример пассивного дохода – «мы сидим, а денежки идут».

Правда, отслеживать состояние квартиры, вовремя устранять неполадки и поломки, контролировать уровень лояльности жильцов периодически всё же придётся. Но при желании можно делегировать и эту часть работы компании по управлению недвижимостью.

При таком раскладе можно сдать квартиру и уехать за границу, в деревню к дедушке или на южный берег Крыма для постоянного проживания. Все арендные заботы перейдут в таком случае к доверенному лицу, а вам останется лишь снимать деньги со счета и тратить их по своему усмотрению.

О том, что такое профессиональное , читайте в отдельной статье.

Главное в деле аренды квартиры – правильно оценить доходность этого предприятия. Сдавая недвижимость во временное пользование, нужно учесть все факторы, которые так или иначе могут повлиять на стоимость ренты: только в этом случае вы сможете назначить адекватную рыночную цену на аренду.

И ещё нужно заранее определиться, будете ли вы действовать самостоятельно или привлечёте к процедуре профессиональных риелторов. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы.

Основное правило таково: если сдать квартиру надо прямо сейчас – вы уезжаете, вам срочно нужны деньги – лучше привлечь агентов из надёжной риэлторской компании или с безупречной репутацией. Если время терпит, действуйте самостоятельно. Единственное условие – у вас должен быть хотя бы минимальный опыт в сделках с недвижимостью.

И ещё один важный нюанс – нужно уметь разбираться в людях. Вам придётся самостоятельно решать, надёжен ли выбранный вами жилец или стоит поискать другого кандидата.

Ошибок допускать нельзя: непорядочный арендатор – это несвоевременные выплаты или полное отсутствие таковых, порча имущества, жалобы соседей, наводнения и пожары, возможно, даже вызовы в полицию. Вам это надо?

В таблице представлены основные достоинства и недостатки самостоятельной сдачи квартиры и с помощью посредника:

Шаг 3. Ищем арендаторов

Где искать, я уже рассказал выше. Здесь замечу, что хотя поиск кандидатов – важнейшая стадия процесса, зацикливаться на ней не стоит. Идеальные на 100% жильцы встречаются редко.

Пример
Одна моя знакомая вышла замуж и переехала на квартиру к мужу. Свою «однушку» она решила сдать и к поиску арендаторов подошла основательно. Последовательно ей были отвергнуты около 30 соискателей.
У одних была кошка, другие были слишком молоды и веселы, третьи показались ей недостаточно обеспеченными и т.д. В результате поиск арендаторов затянулся на многие месяцы, а знакомая утратила сон, покой и чуть не поссорилась с новым мужем.
Универсальный совет – отдавайте предпочтение семейным парам, в которых оба супруга трудятся и имеют стабильную зарплату.
Шаг 4. Договариваемся о встрече и показываем квартиру
Прежде чем договариваться о показе, проведите предварительную беседу, задайте соискателю контрольные вопросы. Если в ответах вас что-то настораживает, не рискуйте – скажите прямо: «извините, но ваша кандидатура мне не подходит».
На встрече побеседуйте с потенциальным квартиросъёмщиком вторично. Если впечатление положительное – ведите и показывайте.
Шаг 5. Собираем документы
Арендаторы тоже не лыком шиты. Они должны быть уверены в чистоте сделки и вашей порядочности. Поэтому соберите документы на случай, если жилец потребует их предъявить.
В обязательный пакет входят:
паспорт (можно копию);
свидетельство о праве собственности на жильё;
квитанции, подтверждающие отсутствие долгов по ЖКХ.

Если в квартире прописан кто-то, кроме вас, понадобится также письменное согласие этих людей на сдачу квартиры в аренду.
Шаг 6. Заключаем договор
Сдавать квартиру можно неофициально и официально. В первом случае вы будете получать больше (не будет отчисляться 13% налога), но зато у вас не будет никаких гарантий сохранности своего имущества.
Договор – свидетельство гражданско-правовых отношений между сторонами. Это ваша страховка на случай, если возникнут конфликты, недопонимания и споры. Отсутствие соглашения может стать инструментом давления со стороны арендатора – дескать, ты не отчисляешь с аренды налога, значит, и выплат можешь подождать.
В договоре обязательно прописываются условия, на которых вы сдаёте квартиру, сроки внесения ежемесячной платы, сумма первого аванса, если таковой имеет место. Отдельные пункты касаются сохранности вашего имущества, ответственности сторон в случае нарушения соглашения, условий досрочного расторжения договора.

Например, при жалобах соседей на шум владелец имеет право выселить жильцов в течение 3 дней или недели без возмещения арендной платы.
Шаг 7. Получаем предоплату
Соглашение устраивает обе стороны, все довольны и улыбаются. Осталось только получить предоплату – это и будет началом длительного взаимовыгодного партнёрства. Все финансовые расчеты желательно оформлять документально. Чтобы не было: «а я же вам платил на той неделе, вы что забыли?», «как ещё 2000, я же полную сумму отдал?».
Если вы сомневаетесь в своих силах или какие-то моменты вам не понятны, лучше прояснить их заранее. Воспользуйтесь преимуществами современных цифровых технологий – получите консультацию онлайн от профессиональных юристов на ресурсе Правовед.
С ресурсом сотрудничают тысячи квалифицированных специалистов всех областей права, в том числе – юристы по жилищным вопросам. Обратиться к ним можно через чат или по телефонам, указанным ниже.
Получить грамотную правовую поддержку можно прямо сейчас – сайт действует в круглосуточном режиме.
4. Профессиональная помощь при сдаче квартиры в аренду – обзор ТОП-5 агентств недвижимости
Обещанный бонус – обзор пятёрки самых надёжных агентств, которые помогут сдать квартиру быстро и безопасно.
Старейшая столичная риэлторская фирма. Имеет обширную сеть представительств – только в Москве работает по единому стандарту 120 филиалов. Занимается любыми операциями с недвижимостью, в том числе, сдачей в аренду частных квартир.
Опытные агенты гарантируют сдать ваш объект оперативно, юридически грамотно и выгодно. Риэлторы с многолетним опытом помогут реализовать любой объект – начиная от комнаты в спальном районе и заканчивая элитным коттеджем в Подмосковье. За правовой чистотой договора следят штатные юристы компании.
Специализированное агентство недвижимости с многолетним стажем работы на столичном рынке. Фирма имеет обширную информационную базу и укомплектованный штат квалифицированных сотрудников. Главный принцип работы компании – ответственное отношение к выполнению каждого заказа.
Риэлторы отвечают за грамотное составление арендного договора и учитывают, в первую очередь, интересы владельцев жилья. Выбирая «Альму», вы можете быть уверены в безопасности вашего имущества и своевременной оплате.
3) Инком
Одна из крупнейший в РФ риэлторских фирм. Стаж работы на жилищном рынке – 25 лет. Лидер Московского региона. Имеет филиалы в десятках городов РФ. Сфера деятельности охватывает все направления рынка недвижимости. Поможет сдать квартиру в новостройке, в пригороде, в деловом центре столицы. В штате – только проверенные агенты с большим количеством успешных контрактов.
Московское агентство, специализирующееся на элитной недвижимости. Фирма гарантирует, что ваше жильё не будет сдано первому встречному: каждого кандидата сотрудники будут проверять с целью определения его платежеспособности и порядочности.
При этом компания гарантирует сдать ваш объект за 1-2 дня за максимальную рыночную цену. Уже через час после звонка к вам приедет профессиональный фотограф, который сделает съёмку квартиры, после чего специалисты проведут оценку жилья и определят его арендную стоимость.
Полный спектр услуг на рынке недвижимости. Стаж работы с 1997 года. 8 филиалов в Москве и десятки представительств в других городах РФ. Дополнительные услуги в сфере оценки жилья, консалтинга и аналитики.
Сдать квартиру через агентство можно 2 способами: позвонить по телефону (звонки принимаются с 9 до 21) или оформить онлайн-заявку. Квартира будет сдана по рыночной цене, а окончательный выбор жильцов сделает сам владелец объекта. В подарок каждому клиенту – страхование имущества и гражданской ответственности.
5. К чему следует быть готовым – 4 главных риска для арендодателя
Сдавая квартиру, будьте готовы к определенным рискам. Люди относятся к чужому имуществу не так трепетно, как к своему.
Кроме того, на жилищном рынке промышляет огромное количество мошенников, готовых поживиться за ваш счет.
Перечислим основные виды рисков для владельцев квартир.
Риск 1. Повреждение имущества
Это самый вероятный риск при аренде собственности. Как правило, вместе с жилплощадью хозяева сдают мебель и бытовую технику. Иногда это весьма ценное имущество, которое хочется получить назад в целости и сохранности. Да и отделка квартиры нередко стоит больших денег.
Минимизировать такой риск можно двумя способами – включить в договор пункт об ответственности квартирантов за порчу имущества и застраховать отделку, мебель и бытовые приборы в страховой компании.

Если кто-то из вас хоть раз задумывался о том, чтобы сменить свое место проживания, район, город или даже страну — вы меня поймете.

Свою небольшую однокомнатную квартиру в панельном доме на Будапештской улице (в центре Купчино, Санкт-Петербург) мы выкупили в 2006 году. До нас она сдавалась в аренду наверное уже 10-12 лет. Досталось жилье нам без соответствующего ухода и ремонта.

До сих пор помню, как смеялись грузчики над ее состоянием, перевозя нашу мебель и технику из старой съемной в «новую», но уже свою квартиру.

Немного личной истории так сказать.

Мы разделили семейную жилплощадь, которая пустовала. Разошлись с родственниками, выплатив половину ее стоимости по рыночной цене на тот момент. Деньги тогда мы заработали сами, обошлись без ипотеки и кредитов. Очень кстати пришлись наши накопления и заработки, чтобы отдать 1,5 млн. рублей за несколько месяцев.

Думаю, нам очень повезло, что тогда так получилось.

Вместе с женой мы сделали ремонт по своему вкусу и прожили в квартире около двух лет. Наш первый сын родился и научился ходить на этом островке личного пространства. Но мы понимали, что 32,5 квадратных метров — это слишком мало для комфортного проживания нашей растущей семьи.

Еще через год у нас родился второй ребенок. Но мы уже три месяца жили по новому адресу. В арендованной квартире после ремонта, в огромных 86 квадратных метрах из двух комнат и кухней, размером во всю нашу прошлую жилую площадь.

Свою «малосемейку», как говорят некоторые агенты по недвижимости, мы сдали в аренду молодой паре. Денег от аренды вполне хватало на то, чтобы с небольшой доплатой позволить себе две комнаты вместо одной.

Так и началась наша эра профессиональных квартиросъемщиков, движимых стремлением пока не задерживаться на одном месте.

В этой истории мной были совершены ряд грубых ошибок, о которых я периодически напоминаю своим клиентам и менеджерам. Подробнее о них — для вас в этом посте.

Почему для меня выгодно «кочевничество»?

Об этом уже есть И подобных ей написано много.

Это совсем другой стиль жизни. Когда ты решаешься сменить не только район, но и город. И отправляешься за свежими впечатлениями вместе со своей семьей.

Когда намеренно лишаешь себя привычного уклада жизни и вынуждаешь себя не копить барахло. Учишься жить экономично. Делаешь только те покупки, которые пригодятся надолго. Которые при этом не лишают тебя мобильности.

Лозунг «к черту культ безумного потребления!» действительно срабатывает только в отрыве от насиженного места.

Мне нравится наблюдать за изменениями в моей жизни. Появляются личные интересы, вроде катания на велосипедах всей семьей или проживание на даче все лето напролет, которые были для меня недоступны по «старому адресу».

Когда мы перебрались в другой город (Воронеж), в зачет от сдачи квартиры в СПб пошла оплата за местное жилье. Приятной неожиданностью стало то, что региональный рынок недвижимости запаздывает с ценами и аппетитами агентств недвижимости в сравнении со столичными.

Поэтому теперь мы снимали двухкомнатную квартиру в 65 метров, которую полностью оплачивала наша однушка в СПб. Нам хватало даже на оплату коммунальных услуг. Стоимость коммуналки тоже была ниже купчинских ТСЖ.

Удачный выбор места проживания, в новом районе с хвойным лесопарком и практически незаселенными новостройками не ограничивался только экономией на аренде. Средний чек нашей семьи на продуктах питания также снизился в 1,5-2 раза.

Все это фактически нам позволяло уже не так сильно беспокоиться об уровне заработка, как это было важно в Санкт-Петербурге.

Нам стало хватать и половины денег, которые мы зарабатывали там.

Первый звоночек

Когда в очередной раз у нас сменились жильцы в квартире в СПб — я прекрасно помнил, как прошлые арендаторы всегда исправно перечисляли оплату, присылали оплаченные квитанции за комуслуги и совместными усилиями мы чинили холодильник, освещение в ванной и что-то еще по-мелочи.

И я поверил, что так будет всегда.

Потому что прошлый опыт мне подсказывал — порядочные люди есть. Я ведь и сам снимаю жилье много лет, постоянно на связи с собственником, отправляю оплату и оплачиваю потребленное мной и моей семьей тепло, свет и воду.

Работая в 2006-2009 годах в недвижимости, я насмотрелся разных неприятностей, связанных с арендой и покупкой жилья. И видел разгромленные квартиры и огромные долги по квартплате, убитую мебель и технику после сдачи.

Но, как настоящий сапожник без сапог, я упорно не видел сигналов, которые до меня доходили.

Они сообщали мне — нужно больше контроля. Жильцы уже в третий раз задержали оплату, ссылаясь на сложности с банковскими переводами именно на мою карту. С извинениями и все такое, но денег не было.

Первый сигнал был еще в декабре, а последний случился в апреле. Когда на мой вопрос об очередном платеже я получил звонок по телефону с констатацией: «Мы съезжаем на следующей неделе! Когда вам передать ключи?»

Я получил наезд по телефону

Что мол поздно спохватился задавать вопросы про коммуналку и состояние квартиры. Ряд неожиданных претензий о том, что мне было все-равно на то, как себя чувствуют жильцы. Оказывается, я должен был чаще интересоваться их судьбой, чаще звонить, навещать их лично.

За месяц до их апелляции на съезд я поменял в квартире сломавшуюся стиральную машину (прослужила почти 10 лет, это ж надо!) на отремонтированную двухлетнюю с Avito, с гарантией от мастерской. Старую взяли в зачет, забрали и привезли новую. Все было сделано за пару часов по телефону.

А теперь оказалось, что мне нужно было купить новую, потому что я этакий олигарх. Даже не раскошелился на новую стиралку для брошенных и забытых мной арендаторов. Нужно было следить за падением цен на аренду и предлагать снизить цену и т.д. и т.п.

Короче, претензии родом из детского сада, с желанием научить меня как нужно жить правильно.

Если что-то не устраивает нужно с достоинством попрощаться

Самое большое разочарование принесли неоплаченные счета по квартплате, которую жильцы сами решили не платить. Решили, что им стало дорого снимать уже убитую ими квартиру в спальном районе и за «бешенные» деньги. Решили меня об этом не уведомлять. Присылали липовые чеки за ранее совершенные коммунальные платежи.

И вот краткий результат моей доверчивости и неосмотрительности в работе с «партнерами по бизнесу».

Честно признаюсь, я не знал что с этим делать. Я не был готов к такому повороту событий, когда арендатор уже съехал и оставил ключи знакомому агенту.

Квартира была в ужасном состоянии. По ковролину ходили в уличной обуви, оборвали обои (скорее всего, собачка, которую со мной тоже не согласовали), испортили мебель и сантехнику.

Я потратил еще дополнительно немало денег на то, чтобы вызвать профессиональную уборку и вернуть квартире вменяемый вид. Починить сантехнику, отмыть ковролин, заменить мебель.

Сказать, что я был невероятно расстроен ситуацией — мало

Штука в том, что находиться внутри проблемы или конфликта и сразу же видеть решение способны очень немногие люди. Если верить психологам — таких людей меньше 10%.

К тому же, жесткий стиль — не мой подход. Я пытался угрожать и сообщил, что продам долги, если не будет оплаты. Но это был слабый ход. А после использования несвойственного мне приема, переговоры оказались полностью провалены.

Оставалось рассчитывать только на порядочность арендатора. Но на мою последнюю просьбу погасить задолженность по квартплате, Валерий мне смело заявил, что верить никому в этой жизни нельзя и позже прислал СМС

Везде встречаются непорядочные люди и читеры, которые ищут обходы и оправдания для снятия с себя личной ответственности.

Рассчитывают «нагреть» партнера или «отзеркалить» собственные проблемы.

Возможно кто-то из них потерял работу, доход перестал быть регулярным и квартира просто стала не по карману. Разбираться в сложившейся ситуации, которая повлекла такой исход, я уже не хочу.

Честно сообщить о том, что есть затруднения или о своем решении съехать еще до наступления критической ситуации — нужно иметь хорошую силу духа и крепкие нервы. Но их не оказалось.

Я не стал бы отыгрывать подобную ситуацию дальше по-цепочке на своем собственнике жилья. Эта волна была поглощена мной и моей подушкой безопасности. И это оказался хороший урок для моей будущей осмотрительности при выборе партнеров.

В наше время порог искренности и порядочности заметно просел и в бизнесе и в личных отношениях между людьми. Если выбирать между остаться на улице или обмануть и навешать долгов — многие молча выберут второе.

Чтобы вы не допустили моих ошибок с вашими арендаторами и жильцами, хочу передать вам рекомендации моего знакомого агента по недвижимости.

Татьяна выручила меня в этой непростой ситуации. Помогла все отмыть (пригласила бригаду уборщиков), обновить мебель (дала рекомендации где и что лучше купить) и подыскала новых жильцов.

4 ценных совета от Татьяны Вережниковой , агента по недвижимости со стажем работы 15 лет

♣ Если есть второй комплект ключей — всегда держите его при себе.

Никогда, никогда не отдавайте все ключи от квартиры вашим арендаторам. Лучше будет даже, если во входной двери окажется второй замок. Вот от него ключ можно не оставлять вовсе. Пусть запирают дверь на один замок. В случае наступления проблем или серьезных потерь — вы приезжаете и запираете квартиру своим ключом и ждете жильцов для разговора.

Никогда не пренебрегайте перезаключением договора аренды.

Пожалуй, это и есть моя основная ошибка. Я забыл его продлить. Жильцы промониторили закон, подготовились, набрались мужества стойко сопротивляться и пошли «ва-банк». Мой неподготовленный и сумбурный план давления по телефону за 1200 километров от объекта с треском провалился. Не пожалейте денег и делайте это регулярно! Перезаключение договора в любом агентстве стоит от 500 до 2000 рублей. Это может уберечь вас от неприятностей.

♦ Смените стратегию оплаты коммунальных платежей.

Возьмите эту обязанность на себя. С арендатора берите деньги сразу за аренду + КУ. Выведите среднюю цифру. Например, 15 000 рублей — аренда + 2 500 КУ в среднем по году. Вот и устанавливайте ставку 17 500 рублей и получайте ее на руки. Можно оплачивать КУ удаленно, один раз сохранив шаблоны платежей в Сбербанк.Онлайн или через другие платежные системы.

♠ Нужна решительность действовать незамедлительно.

Помните — это ваша собственность, даже после определенного срока эксплуатации. Пускай в этой собственности уже живут только ваши прошлые мечты, а не вы сами. Если вопрос в величине арендной ставки, то это дело решаемое. Но если нет оплаты от арендатора — 3 дня и пакуем чемоданы. Никаких задержек быть не может.

Ситуация с квартирами в аренду в крупных городах не изменится в ближайшие 50 лет.

Это по-прежнему рынок продавца (Арендодателя) и только вы решаете, кто будет жить в вашем доме, пока вас там нет и на каких условиях вы будете менять доступ к нему в обмен на оплату.

Надеюсь, эти советы помогут вам не наломать дров при выборе собственного жилья или при сдаче своего объекта недвижимости.

Сдача квартир в аренду в Москве приносит их владельцам в среднем 7-10% годовых. Но размер прибыли зависит не только от спроса на нее, но во многом и от того, насколько грамотно вы подойдете к сдаче жилья

«Если вы только планируете купить квартиру и заняться рентным бизнесом, то лучше вложите деньги в более прибыльное дело», — такой совет дал мне один из риэлтеров, с которым я беседовала. Действительно, гораздо легче положить деньги и получать 12-13% годовых, чем связываться с рентным бизнесом. Но, возможно, вы уже владеете одной или несколькими квартирами. В этой ситуации практически каждый хочет превратить жилье в источник дохода — пусть небольшого, но стабильного. Как обеспечить максимальную доходность рентного бизнеса для себя и от чего зависит уровень прибыли, разбирался D’.

Не по сеньке шапка

В Москве сегодня практически нет жилья, которое невозможно было бы сдать в аренду. Вопрос только в длительности экспозиции (время, затраченное на поиски арендатора) и цене. Некоторые ошибки неопытного рантье могут привести к тому, что сроки затянутся или квартира будет сдана не по той цене, на которую он мог бы рассчитывать. «На сегодняшний день в сегменте экономкласса квартира стоимостью 20-25 тыс. руб. в месяц уходит за несколько часов. Элитная, правильно оцененная квартира не должна простаивать больше нескольких недель», — считает руководитель отдела аренды офиса «Полянка» компании DOKI Ольга Сугоняева. Если сроки сдачи квартиры больше, значит, вы или ваш риэлтер-консультант в чем-то просчитались.

Самая распространенная ошибка — неадекватная оценка квартиры. Зачастую владельцы жилья не видят проблемы в том, что квартира остается несданной в течение нескольких месяцев, и даже не корректируют ставку. Однако простой расчет показывает, что выгода от такого «бизнеса» сомнительна. «Хозяин квартиры хочет получать за ее аренду $6,5 тыс. в месяц (то есть $78 тыс. в год). Но арендатор просит скидку $200. Если владелец пойдет на уступки, за год он потеряет $2,4 тыс. Однако если он будет продолжать настаивать на своем, объект может оставаться несданным два-три месяца. Тогда упущенная выгода будет более значительной — $13-19 тыс.», — говорит руководитель отдела эксклюзивной недвижимости Penny Lane Realty Вадим Ламин. Зачастую месторасположение дома и (или) качество самой квартиры не соответствует ценовым запросам арендодателя. Так, часто затягивается сдача квартир в старых домах с деревянными перекрытиями. Даже если они находятся в востребованном центре. «Состоятельные клиенты предпочитают селиться либо в реконструированных, либо в недавно построенных домах», — поясняет Вадим Ламин. Это не означает, что сдать такую квартиру не удастся, но хозяевам придется умерить аппетит. Такая же проблема может возникнуть в объектах с неправильным распределением метража или неудачной планировкой. «Бывает, что у квартиры хороший метраж — около 200 кв. м, и находится она в новом доме, и охрана есть, но в ней всего две, пусть и огромные, жилые комнаты. Жилье прекрасное, но с точки зрения аренды практически несдаваемое. Бывает наоборот, огромные гостиная и столовая и… три крохотные спальни по 10-12 м», — рассказывает Ольга Сугоняева. Эту проблему можно решить за счет грамотной перепланировки.

Инвестиции в ремонт

Хороший ремонт и перепланировка могут существенно повысить стоимость квартиры на рынке аренды. Но следует учитывать, что значение ремонта в стоимости аренды заметно отличается в зависимости от класса жилья. Меньшую роль он играет для квартир экономкласса. «Если однокомнатная квартира с косметическим ремонтом стоит $900-1000 в месяц, аналогичную квартиру с капитальным ремонтом и новой мебелью можно сдать за $1200-1300, а с евроремонтом — за $1600-1800», — приводит пример заместитель директора компании «Миэль-аренда» Мария Жукова. А управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский считает, что состояние недвижимости экономкласса влияет прежде всего не на стоимость, а на скорость экспозиции. Квартира с плохим ремонтом вместо нескольких часов будет оставаться без арендатора несколько дней. Другое дело жилье бизнес-класса и элитное. Если квартира расположена в хорошем месте, сделан евроремонт, ее можно сдать на 15-30% дороже, а дизайнерский евроремонт в элитном комплексе позволит запросить и на 50% больше. Легкая косметика в сегменте элитного жилья и бизнес-класса является непременным условием при заключении нового договора. А вот тратиться на эксклюзивный дизайнерский проект нецелесообразно. Удивительно, но квартиры с таким ремонтом отличаются меньшей ликвидностью. Очень важно, уверяют эксперты, чтобы цена аренды не перевешивала рыночную. «Необязательно класть по всей квартире паркет из карельской березы или заставлять ее антикварной мебелью: сдать такую квартиру выше рыночной цены будет очень сложно. Кстати, мнение о том, что джакузи прибавляет квартире стоимость, тоже миф», — уверяет Ольга Сугоняева. И уже тем более не стоит надеяться повысить арендную плату за счет дорого ремонта в квартире экономкласса. Уровень отделки и меблировка должны соответствовать качеству дома, престижности района и размеру квартиры. Мебель от Bizzarri, бытовая техника Gaggenau и наборный паркет вряд ли намного увеличат стоимость аренды жилья в панельном доме вблизи МКАД. Прежде чем делать ремонт, не мешает посоветоваться с риэлтерами, которые знают запросы своих клиентов.

Техника безопасности

Рентный бизнес сопряжен с различными рисками. Один из наиболее вероятных связан с тем, что арендаторы нанесут вред вашему имуществу или самой квартире. Мне, например, памятен опыт родителей, которые, переехав за город, сдали свою «трешку» молодой семье. За два года уютная чистая квартирка превратилась в подобие хлева. И когда родители собрались продавать ее, им пришлось еще делать за свой счет ремонт, чтобы восстановить товарный вид жилья. Арендаторы могут также нанести ущерб вашим соседям — к примеру, затопить их. Если это случится, иск о возмещении вреда будет предъявлен вам как хозяину квартиры. «После удовлетворения иска вы, конечно, вправе требовать возмещения от арендаторов (если был заключен договор аренды). Но есть ли гарантия, что вам технически удастся получить удовлетворение этого иска? Жильцы могут съехать и исчезнуть в неизвестном направлении. Скорее всего, даже при наличии соответствующего решения суда вернуть деньги за ремонт не удастся», — считает главный специалист отдела страхования ответственности компании «Согласие» Ирина Перевозникова. Также существуют такие риски, как несвоевременная оплата, использование вашей квартиры для какой-либо противозаконной деятельности и т. п.

Такие риски стоит предусмотреть. Главное — заключите договор с вашими жильцами. Как ни странно, многие арендодатели не делают этого, полагая, что договор ограничивает их права как владельцев квартиры. Отчасти так оно и есть. Если в договоре указан минимальный срок аренды, у владельца не получится избавиться от жильцов немедленно. Но зато он может заранее оговорить те условия, при которых возможно досрочное расторжение договора. Например, несвоевременная оплата, порча имущества и т. п. В договоре можно также прописать степень ответственности арендаторов за квартиру, мебель и технику.

Многие хозяева не беспокоятся за свое имущество, поскольку берут с жильцов залог в размере месячной платы. Но нанесенный ущерб может и превышать эту сумму. Если жильцы платят за квартиру 20-25 тыс. руб. в месяц, а после их проживания вам придется делать ремонт на пару тысяч долларов, то рантье окажется в проигрыше. Конечно, практика залога как инструмента обеспечения безопасности распространена во всем мире, и пренебрегать этим не стоит.

Арендодателю имеет смысл рассмотреть и варианты страхования — имущества и гражданской ответственности перед третьими лицами (соседями). Страхование имущества защищает от стандартного набора рисков, которые могут возникнуть, в том числе из-за халатного отношения квартиросъемщиков: пожара, взрыва бытового газа, стихийных бедствий, затопления, аварий инженерного оборудования, краж, грабежей и т. д. Страхование ответственности перед третьими лицами подразумевает, что в случае, если ваши арендаторы причинят какой-либо ущерб соседям (например, затопят их), то расплачиваться за ремонт будете не вы, а страхования компания. «Арендодателю необходимы оба вида страхования, особенно если в арендуемой квартире остается имущество хозяина. Ведь плата за полис несопоставима со стоимостью возможных убытков», — считает замдиректора управления имущественного и личного страхования физических лиц «Росгосстраха» Татьяна Моисеева. Тарифы действительно невелики: около 0,5-1% от страховой суммы. Но имейте в виду, что страхование сдаваемого в аренду имущества обычно обходится клиенту дороже на 5-10%.

К сожалению, страхование тоже не является универсальным инструментом защиты для арендодателя. Поскольку нанесенный жилью ущерб зачастую не подпадает ни под один страховой случай. «Клиенты-арендодатели часто задают вопрос, будет ли признано страховым случаем, если арендатор причинит какой-то вред отделке или украдет домашнее имущество. От такого риска мы не страхуем, так как арендодатель сам пускает в свою квартиру арендатора», — объясняет начальник отдела имущественного страхования физлиц компании «АльфаСтрахование» Людмила Карпова. Кстати, некоторые арендодатели перекладывают обязанность по страхованию на жильцов, но последние соглашаются на это в том случае, если данные затраты идут в счет арендной платы.

Чужими руками надежнее, но дороже

Опыт показывает, что самостоятельно найти арендаторов не является проблемой. Во-первых, есть масса сайтов в интернете, предполагающих прямую связь тех, кто сдает жилье, и тех, кто желает его снять. Во-вторых, обычно достаточно пустить информацию по кругу знакомых и коллег, чтобы на квартиру сразу нашлись претенденты. С другой стороны, и ресурсы, и реклама по принципу сарафанного радио годятся в основном для экономкласса. Арендаторы более дорогого жилья предпочитают доверять хлопоты по поиску квартиры риэлтерам. Поэтому владельцам квартир бизнес-класса и «элиты» имеет смысл идти в агентство недвижимости (АН). Некоторые агентства готовы взять на себя ответственность за благонадежность приведенных арендаторов. «Все удары со стороны клиента берет на себя риэлтер. Если наниматель не заплатил, то агентство несет ответственность перед арендодателем, то есть занимается разбирательством возникшей ситуации. Если не удается взять с арендатора деньги, то комиссия возвращается собственнику. Либо последующий поиск клиента осуществляет со скидкой», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяна Вакуленко. Крупные АН предлагают и более широкий набор услуг для арендодателя. По желанию хозяев риэлтеры могут практически полностью взять на себя управление квартирой — до окончания срока договора с арендаторами. «В данном случае вы будете лишены необходимости общаться с арендаторами, и вам не надо будет решать возникающие бытовые проблемы, связанные с вашим жильем», — поясняет Вадим Ламин. Риэлтеры могут взять на себя и юридическое сопровождение, и техническую поддержку на протяжении всего срока аренды (специальная бригада осуществляет мелкий ремонт), и помощь в проведении переговоров с потенциальными жильцами. Немаловажно также то, что у крупных агентств заключены договоры на корпоративное обслуживание со многими иностранными компаниями, которые снимают жилье для сотрудников. Поскольку за арендатора платит компания, владелец квартиры будет получать платежи гарантированно и в срок. Правда, такой подход практикуют лишь те фирмы, которые работают с элитным сектором. Для множества мелких АН отношения с парой арендодатель/арендатор заканчиваются сразу после получения комиссионных. Если вы рассчитываете на какую-то дальнейшую помощь со стороны риэлтера, стоит этот вопрос заранее прописать в договоре: в каких случаях агент будет вмешиваться в ситуацию и какую ответственность он несет за найденных клиентов.

Стоимость риэлтерских услуг отличается как по комплекту, так и по компании. Большинство агентств берут с арендодателя за поиск клиента плату в размере месячной стоимости аренды квартиры. Если же речь идет о возможности доверительного управления и привлечении крупных АН, то такие услуги будут стоить от 8 до 50% от ежемесячного арендного платежа (в зависимости от количества опций).

Хитрый способ

Если указанный уровень доходности от сдачи квартиры внаем вас не устраивает, вы можете попробовать увеличить прибыль двумя способами: сдавать квартиру посуточно либо перевести ее в нежилой фонд и сдать под офис.

При московском дефиците и дороговизне гостиниц посуточная аренда квартир весьма востребована. Особенно среди тех, кто приезжает в столицу не на день-два, а на месяц-другой. К тому же, по утверждению риэлтеров, этот рынок развит слабо, и предложение сильно ограничено.

Но, сдавая свою квартиру как альтернативу гостиничному номеру, собственник берет на себя заботу о поддержании ее в должном порядке. После каждого съемщика квартиру необходимо приводить в порядок, делать полную уборку. Затраты на подготовку жилья к сдаче также будут больше, чем в случае с долгосрочно рентой. Ведь такие квартиры не могут сдаваться без мебели, посуды и постельного белья. Отдельный вопрос — поиск клиентов. Это требует определенного отлаженного сервиса. Если, конечно, вы не предполагаете сами ежедневно стоять на вокзальной площади с табличкой в руках. Кроме того, сдавая квартиры посуточно, их владелец априори несет большие риски, чем при долгосрочной аренде. В случае конфликта у владельца сдающейся посуточно квартиры куда меньше способов воздействия на постояльца. Поэтому сдача жилья даже на короткий срок должна быть подтверждена договором, составленным в письменной форме, а денежные расчеты — подтверждаться расписками. Можно облегчить себе жизнь, обратившись в специализированное АН, которое обладает солидным клиентским потоком и необходимыми кадровыми ресурсами для поддержания ваших квартир в пригодном состоянии. Однако такое агентство еще нужно поискать. Ни одна из семи крупных АН, куда я обращалась, не занимается посуточной сдачей жилья.

По данным риэлтеров, самым востребованным объектом для посуточной аренды являются одно-, двухкомнатные квартиры бизнес-класса, расположенные в пределах Кольцевой линии московского метрополитена. Они наиболее востребованы бизнес-туристами из стран дальнего зарубежья. Средняя цена посуточной аренды однокомнатных квартир бизнес-класса составляет $80-150, двух— и трехкомнатных — $120-250. Доходность посуточной аренды с учетом выплат управляющей компании составляет 15-20% годовых, но при условии, что квартира не будет долго простаивать.

Второй вариант — перевести квартиру в нежилой фонд и сдать под офис или магазин. «Потребность в подобных объектах очень велика, а сумма арендных платежей по сравнению со сдачей жилья в два-три раза выше», — утверждает Евгений Скоморовский. Главная проблема этого способа в том, что его имеет смысл использовать только с жильем определенного типа. В первую очередь объект должен размещаться на первом этаже либо над нежилым помещением, иметь возможность обустройства отдельного входа. Желательно, чтобы у дома была хорошая транспортная доступность, а рядом располагалась автомобильная стоянка, которой могли бы пользоваться сотрудники офиса. Официальные расходы на процедуру перевода жилого фонда в нежилой невелики: госпошлина в размере 500 руб. для физлица и 7,5 тыс. руб. для юрлиц. Однако эксперты предупреждают, что это довольно сложная юридическая процедура, которая практически никогда не проходит без участия риэлтеров. В этом случае расходы владельца квартиры могут достигать до $500 за кв. м. Отдельно стоит учесть расходы на ремонт и потери на простое квартиры. Дело в том, что процесс перевода может растянуться на долгие месяцы. Камнем преткновения способно стать, например, несогласие кого-то из соседей. Пока все соседи по подъезду единогласно не проголосуют «за», вы не получите разрешения на перевод. А согласие соседей порой становится еще одной, и очень крупной, статьей расходов в вашем бюджете.

Спрос на московском рынке аренды появился еще до формирования самого рынка и всегда был достаточно активным - за исключением совсем уж провальных периодов, когда... он просто был. В принципе, если цена и качество находятся в адекватном соотношении, проблем со сдачей быть не должно. О том, как ускорить этот процесс за счет подгонки характеристик квартиры под требования арендатора, мы уже писали. Но встречаются и нестандартные требования - сегодня речь пойдет как раз о них.

Чет и нечет

«Поскольку доля арендаторов, предъявляющих нестандартные требования к нанимаемому жилью, очень мала и составляет не более 5% от общего числа обращений, то и необычных предложений - единицы», - говорит Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость». Чаще всего в этих 5% нестандартных обращений встречаются требования, основанные на представлениях о «счастливых» или «несчастливых» числах.

«Многие арендаторы просят подобрать квартиру, в номере которой фигурирует цифра 7, - приводит свою статистику эксперт. - Особой популярностью среди этой группы клиентов пользуется жилье на 3, 5 или 7 этажах, а также в домах с этим номером, расположенных обязательно на нечетной стороне улицы. В отношении числа 13 мнения расходятся - одни категорически против жить в таких «нехороших» квартирах, другие, наоборот, стремятся здесь поселиться, ссылаясь на особую ауру и мистический дух такого жилища».

Следующая по популярности «заморочка» - это фен-шуй. Благоприятными для проживания считаются квартиры, расположенные в домах, удаленных от оживленных магистралей, промышленных зон, свалок, помоек и болот (впрочем, это понятно и без восточных практик).

Забавный случай такого рода приводит Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty: «Перед подписанием договора найма клиентка пригласила консультанта по фен-шуй, который заявил, что женская зона в данной квартире находится в туалете, и значит, ее личная жизнь будет находиться под угрозой. В итоге сделка не состоялась, а клиентка еще долго искала подходящий вариант». В целом же, как говорит Галина Киселева, обычно такие арендаторы строги к местоположению дома и планировкам квартиры: «Перед домом обязательно должен быть палисадник (чтобы положительная энергия «втекала» в дом), а неподалеку - протекать река. Также эти клиенты предъявляют завышенные требования к планировкам и внутреннему убранству жилья. Например, в интерьерах должно быть минимум темных цветов и острых углов, источающих «негативную» энергию».

«Многие соблюдают правила фен-шуй и приходят в квартиру с компасом, что бы расставить предметы интерьера, не нарушив положительную энергетику в доме», - добавляет Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость».

...Тест-драйв, полтергейст и столитровый аквариум

«В 2011 году мы столкнулись с разными нетипичными и оригинальными запросами со стороны арендаторов, - продолжает Георгий Дзагуров. - Например, один иностранец попросил провести «тест-драйв» жилья. Он хотел несколько дней пожить в выбранной квартире, чтобы проверить, насколько она удобна для него, не шумят ли соседи, как работает техника. Собственник отказал ему в этой просьбе, хотя клиент утверждал, что на Западе это обычная практика. В итоге арендатор все же заселился в квартиру без пробного проживания». Еще один случай из практики агентства: корейская семья, состоящая из 4-х человек, потребовала установить дополнительный холодильник, так как одного для них было бы недостаточно. И вторую стиральную машину (чтоб не стирать одежду и тряпки для пола в одном агрегате).

"За каждым запросом стоят разные люди, порой их требования или описания самих себя весьма забавные", - делится наблюдениями Мария Жукова, первый заместитель директора компании , и приводит примеры запросов в агентство: «комнату в центре города, стоимостью до 13 тыс.руб. /мес. снимут 2 девушки и кастрированный кот» или «семья снимет квартиру по цене до 150 тыс. руб./мес., обязательное условие - наличие в квартире аквариума, объемом до 100 литров».

«Поклонники мистики и сверхъестественного просят найти квартиру с привидениями и полтергейстами. Некоторые из них живо интересуются, а может ли жить в сдаваемой квартире домовой, и насколько он активно себя проявляет, - рассказывает Галина Киселева. - И, наконец, замыкают список курьезных требований арендаторы, желающие нанять квартиру с «изюминкой» в интерьере - зеркальным потолком, золотым унитазом, меховыми стенами, мебелью, декорированной стразами, готичным камином и т.д».

К слову сказать, нетипичные запросы поступают в агентство чаще, чем искомые нетипичные объекты. В качестве примера Мария Жукова приводит однокомнатную квартиру на Преображенской площади, расположенную на 2 этаже пятиэтажки: «Квартира без отделки, без сантехники. Сдается за 10 тыс. рублей в месяц. Возможно под склад, предлагает собственник. Такой нетипичный объект уже несколько месяцев не может найти своего арендатора». «На Патриарших прудах сдавалась в найм квартира в старом доме с отдельным выходом на кровлю, где была площадка для барбекю. Стоила данная квартира 6000 долларов в месяц», - делится своим примером Галина Фабрицкая. Но, впрочем, приходится признать: практически любое необычное предложение найдет своего сумасбродного арендатора, и наоборот. Правда, поиски могут затянуться на месяцы, но это мало кого останавливает.

Мечта многих – иметь в собственности несколько жилых помещений, сдавать их в аренду и жить припеваючи. Внешне, может бы, это и выглядит привлекательно, на самом же деле сдача внаём – это огромная «головная боль» для арендодателя. Нужно постоянно решать кучу проблем: налоговая, поиск добросовестных жильцов, ремонт и т. д. попробуем разобраться в этом непростом вопросе.

Пошаговый план, как сдавать в аренду квартиру правильно

Если у вас имеется свободная квартира, её можно превратить в неплохой дополнительный доход. Конечно, же вы столкнётесь со множеством трудностей, но они в основном будут на начальном этапе.

Шаг первый

Первая ступень представляет из себя подготовительный этап, всё что от вас здесь требуется – это исследовать рынок.

Перед тем, как выставлять объявление в сеть, или обращаться в агентство, нужно изучить какие уже имеются предложения, что арендодатели указывают в объявлении, просмотреть предложения потенциальных конкурентов.
Проштудируйте известные сайты объявлений. Изучите их структуру, подачу текста, какие существуют цены. Стоит обратить внимание на то, от чего зависит ценник (район, наличие мебели, ремонта и т. д.).
Стоит обратить внимание на то, что цена аренды будет зависеть не только от красивого ремонта. На стоимость влияют и такие факторы как: район (чем ближе к центру, тем, соответственно, дороже), наличие рядом различной инфраструктуры (развлекательные центры, магазины, детские сады и т. д.), транспортная доступность, соседи, состояние квартиры, площадь и многие другие.
Проведя данное исследование, вы уже сможете примерно прикинуть стоимость своего помещения.

Шаг второй

Суть этого этапа в подготовке квартиры к сдаче. В любом случае придётся делать хотя бы мелкий косметический ремонт, чтобы придать квартире презентабельный вид.

Первоначально нужно избавиться от всякого хлама в квартире, который явно не пригодится будущим квартиросъёмщикам. Разные тумбочки в стиле «советского союза» явно не придадут квартире привлекательный вид. Желательно сделать интерьер максимально современным, «бабушкины варианты» сегодня не котируются.
Квартира обязательно должна быть оснащена всей необходимой мелкой бытовой техникой и мебелью. Конечно, некоторые арендодатели предлагают и немеблированные варианты, но такое помещение вряд ли будет пользоваться большим спросом, и арендная плата у них гораздо ниже.
Перед сдачей квартиры нужно заплатить все имеющиеся (если они есть) долги за коммунальные платежи, убрать личные вещи.
Обязательно проверьте состояние проводки, сантехники, бытовых приборов и т. д. Если случится какая-то экстренная ситуация, связанная с неисправностью того или иного прибора, который уже был в квартире, разбираться с последствиями придётся вам. Особенно будет неприятно, если от неисправной проводки пострадает дорогостоящая техника квартиросъёмщика, стоимость которой придётся возмещать вам.

Перед сдачей квартиры желательно её застраховать (неважно легально или нет вы собираетесь оформлять аренду), так вы обезопасите себя от возможных рисков и затрат в будущем. При страховании имущества нужно учесть любые возможные неприятности: пожар, потоп, взрыв и т. д. Если аренда оформляется официально, страховка - это обязательный пункт, но в таком случае страховой взнос будет немного выше.

Какая квартира будет пользоваться спросом

Конечно же, не каждое помещение будет интересно для потенциальных жильцов. Для того, чтобы квартира пользовалась большим спросом и начала приносить доход, она должна соответствовать некоторым требованиям:

Один из основных факторов – это расположение квартиры. Естественно, помещения, расположенные ближе к центру пользуются большим спросом и имеют гораздо большую стоимость. К фактору расположения относится не только район города, но и общее расположение жилплощади. Сюда входят следующие моменты: солнечная сторона, этаж, угловая квартира или нет и т. д.
Конечно же, квартиросъёмщики обращают внимание на красивый и современный ремонт. Даже если квартира очень чистая и аккуратная, помещение с евроремонтом будет пользоваться гораздо большим спросом, и арендная плата в таком случае будет на порядок выше.
Мобилизованность. Квартиры с мебелью и бытовой техникой больше интересны потенциальным арендаторам. В квартире как минимум должны быть: холодильник, газовая плита, телевизор, диван, кровать, стол и т. п.

Шаг третий

Следующий этап уже имеет отношение к подаче объявления, но пока косвенное. Задача на этой ступени – правильно сфотографировать квартиру.

Потенциальный квартиросъёмщик будет обращать внимание в первую очередь на фотографии помещения. Поэтому они должны быть сделаны качественно, на хороший фотоаппарат.
Фотографируя своё помещение, нужно показать все самые выгодные его стороны. Нередко для этой задачи нанимают профессиональных фотографов, но можно и самостоятельно справиться с этой задачей.
Перед тем как начать делать фото, нужно внимательно посмотреть на свою квартиру. Посмотрите с какого ракурса будет выгоднее смотреться та, или иная комната.
Перед фотосессией нужно обязательно сделать влажную уборку. Пыль и грязь будет очень заметна на фото, чем сильно портить вид.
На фотографии желательно сделать уютный вид, можно добавить пару аксессуаров, которые сделают атмосферу более «домашней». Помогут справиться с этой задачей мягкие игрушки, подушки, цветы и прочее. Если вам жалко оставлять эти вещи, их можно не оставлять, а лишь запечатлеть на фото. Ведь потенциальный квартиросъёмщик будет при осмотре квартиры в живую не будет обращать внимания на эти мелочи, а на фото они создают милую, тёплую «картинку».
Фотосессию лучше проводить в светлое время суток и желательно, чтобы день был солнечный. При дневном, естественном освещении комната будет казаться более уютной, чем при искусственном свете люстры.
Снимков нужно сделать очень много, людей привлекает обилие картинок. Чем больше качественных снимков вы сделаете, тем выше будут ваши шансы сдать своё помещение.

Шаг четвёртый

Это один из самых ответственных этапов – написание объявления. Оно должно иметь максимум информации, но при этом не быть перегруженным и тяжёлым для восприятия.

В объявлении должно быть описание квартиры, наличие балкона, ремонта, район, инфраструктура и т.д.
Нужно указать особенности планировки и самой квартиры (балкон застеклённый или нет, санузел совмещённый или раздельный, солнечная сторона или нет, угловая квартира и т. д.).
Текст объявления может содержать также требования к потенциальным квартиросъёмщикам, например, кто-то сдаёт жильё только семейным парам, или исключительно студентам. Требования у каждого арендодателя индивидуальные, но не стоит доходить до крайностей и предъявлять завышенные запросы, особенно, если ваша квартира относится к эконом-классу.
Перед размещением объявления на сайт, нужно обязательно проверить текст на наличие ошибок, как орфографических и пунктуационных, так же речевых и грамматических. Обязательно прочтите текст перед отправкой, чтобы убрать неоправданные повторы и опечатки.

Шаг пятый

На данной ступени не будет никаких сложностей, ведь главная задача здесь – разместить объявление.

Следует выбирать самые популярные сайты с объявлениями, это легко сделать они все на слуху. Не стоит размещать объявления на малоизвестных сайтах, люди на них редко заходят, а вот мошенники орудуют частенько.
Можно дать объявление в газету, это один из самых надёжных способов уберечь себя от мошенников. Но у газетных объявлений есть минусы: вы не сможете разместить фотографии, и часто размер текста в колонке ограничен.

Шаг шестой

Когда объявление начнёт «работать», вы будете получать множество звонков от потенциальных клиентов. Самый первый телефонный разговор очень важен, арендодатель должен внушить доверие и чётко отвечать на все интересующие вопросы собеседника.

Во время разговора нужно быть вежливым, но не старайтесь навязывать клиенту свою квартиру. Достаточно сказать пару хвалебных слов и ответить на интересующие вопросы.
При первом общении с потенциальным арендатором нужно выяснить, согласен ли он на ваши условия, соответствует ли требованиям (т. е., если вы ищите некурящего жильца, нужно обязательно уточнить эту деталь во время самого первого разговора, чтобы не терять зря время).
Если по итогам телефонного разговора вас обоих всё устраивает, нужно договориться о встрече. Если у вас намечается несколько квартирантов, желательно назначать время всем в один день с разницей в 20 минут. Это делается для того, чтобы не ездить в квартиру каждый раз, а иногда люди совсем не приезжают на встречу, зачем себя утруждать лишний раз. В этом нет ничего страшного, люди в поисках квартиры так же рассматривают несколько вариантов.

Шаг седьмой

Этот этап один из самых ответственных – показ квартиры. В этот момент нужно быть максимально уверенным в себе, чтобы вызывать доверие у клиента.

Перед показом квартиры нужно приехать раньше квартиросъёмщика, чтобы успеть прибраться, навести красоту. Да и просто опаздывать не красиво, впечатление о вас будет складываться с первых же секунд.
Показывать нужно каждую комнату, включая кухню, ванную и т. д. Обязательно расскажите, как давно был сделан ремонт, какие приятные соседи и т. д.
Во время показа помещения арендодатель тоже должен приглядываться к своему будущему жильцу. Нужно ещё раз уточнить с кем он собирается проживать, имеются ли вредные привычки, маленькие дети и т. д. (если это принципиально важно, конечно).
Если клиент сомневается, не стоит на него давить. Если ваше помещение не приглянулось, никакие уговоры не помогут, а если человек всерьёз заинтересовался, он обязательно вернётся к вам.
Не всегда клиенты знакомы с районом, в котором расположена квартира, нужно обязательно рассказать о том какие рядом магазины, инфраструктура и т. д.
Не обязательно дожидаться каждого вопроса, расскажите обо всех особенностях квартиры сами (есть ли горячая вода, оставляете ли вы стиральную машинку, присутствует ли интернет и кабельное телевидение и т. д.). Но не будьте слишком навязчивы в своём рассказе и не стоит приукрашивать действительность.

Шаг восьмой

Этот этап чисто формальный – оформление договора. В документе нужно обязательно указать требования к жильцу, при несоблюдении которых договор может быть расторгнут.

Договор обязательно составляется в двух экземплярах: один остаётся у арендодателя, а второй – у квартиросъёмщика.
В документе, кроме требований к жильцам и состоянию квартиры, должен быть указан размер ежемесячной платы за аренду и примерный срок проживания жильцов, который может быть установлен конкретно. Не забудьте указать условия, при которых квартиросъёмщик может быть выселен из вашего жилища.
Перед составлением договора нужно записать показания счётчиков и сфотографировать паспорт будущего жильца, чтобы избежать неприятных ситуаций, или не стать жертвой мошенника.

Обязательные пункты договора

ФИО обоих сторон, заключающих договор, обязательно указываются паспортные данные арендатора и арендодателя.
Размер арендной платы, сроки, в которые арендатор обязан оплатить аренду. Дополнительно следует указать условия изменения стоимости (если этого пункта не будет, арендатор не в праве повышать размер ежемесячного платежа);
Как часто арендатор может проверять квартиру. Если вы хотите иногда наведываться к жильцам без предупреждения, укажите в договоре пункт, разрешающий вам это делать. Без данного указания, арендодатель может посещать квартиросъёмщиков только после предупреждения, но в таком случае он не сможет уберечь себя от некоторых рисков, описанных ниже.
В договоре обязательно должны быть указания, кто оплачивает коммунальные услуги. Если арендодатель соглашается взять на себя эти расходы (что бывает крайне редко), он так же прописывает это в документе.
Если собственник квартиры хочет наложить какие-либо ограничения на пользование квартирой, он обязан указать это в договоре.
В документе стоит указать список лиц, которые будут проживать в квартире. О том, что в квартире будут жить дополнительные люди, квартиросъёмщик обязан уведомить арендодателя и согласовать с ним возможность их проживания. При необходимости дополнительные лица могут вноситься в договор.
Естественно, должны быть условия разрывания договора, здесь можно указать при каких обстоятельствах жилец может быть выселен.
Другие условия по желанию собственника квартиры.

Иногда клиенты являются весьма дотошными людьми и могут потребовать у вас некоторые документы, чтобы убедиться в чистоте сделки, вот какие документы должны быть у вас при себе на такой случай:

паспорт (можно копию);
свидетельство о праве собственности на жильё;
квитанции, которые подтвердят отсутствие долгов за коммунальные услуги.

Это пакет обязательных документов, клиент может потребовать всё что угодно, но стоит обратить внимание, если просьбы будущего жильца кажутся вам достаточно странными, следует подумать нужен ли вам такой арендатор.

Шаг девятый

Это самый приятный момент для собственника и неприятный для квартиросъёмщика – предоплата. Здесь всё просто: сумма обговаривается заранее, поэтому никаких сложностей произойти не должно. Все финансовые операции желательно записывать и ставить подписи обоих сторон, чтобы избежать недопонимания в будущем. Заведите специальную тетрадь для этих целей, где вы будете писать сумму и подписываться под тем, что её получили, а арендатор за то, что передал вам её. Не забывайте указывать число. Имея такую тетрадь, вы и ваш жилец будете уверенны, что никаких вопросов по финансовой части не возникнет, каждый раз можно заглянуть в записи и проверить наличие платежа.

Основные риски для арендодателя

Если вы собираетесь сдавать свою квартиру, будьте готовы к тому, что могут возникнуть определённые трудности и неприятные ситуации. Арендодатель всегда должен быть морально и физически готов с всевозможным неприятным ситуациям.

Повреждение имущества

Конечно же, квартиросъёмщик будет относиться к вашему имуществу не так как к своему. Будьте готовы, что после каждого жильца придётся делать косметический ремонт, особенно если это люди с маленькими детьми и животными. Обязательно нужно включить в договор пункт, подписывая который арендатор обязуется восстановить всё испорченное им имущество.

Субаренда

В последнее время очень распространённый вид мошенничества, особенно в больших городах. Схема этого вида мошенничества предельно проста: у вас снимают квартиру, а потом сдают её другим жильцам в несколько раз накручивая стоимость. Очень часто такой схемой сдают арендованные квартиры гасторбайтерам, так как они живут по несколько человек и сумму с них можно взять огромную. Раскрыть такой обман очень просто: чаще всего соседи докладывают, что жильцов в вашей квартире стало очень много и ведут они себя шумно. Так же можно иногда навещать арендаторов без предупреждения.

Огромное количество жильцов

Эта проблема похожа на предыдущую, но в этой ситуации арендатор пускает гостей безвозмездно. Некоторых арендодатель не смущает проживание многочисленных друзей и любовниц, особенно если они не причиняют большого неудобства (что бывает крайне редко). Иногда квартиросъёмщики устраивают бардели или наркопритоны, будьте внимательны, ведь в такой ситуации перед законом будет отвечать хозяин квартиры, даже если он понятия не имел, что в ней происходит. Контролировать такую ситуацию можно так же с помощью соседей или личными визитами.

Противоправные действия квартиросъёмщиков

Иногда бывают и такие случаи, когда арендаторы обворовывают, поджигают или продают имущество из квартиры. Именно для предупреждения таких ситуаций и нужно фотографировать паспорт человека, которого собираетесь пустить в своё жилище. Решать такую проблему нужно с помощью полиции, так как это уже уголовное преступление. Если человек отказывается показывать свой паспорт, тысячу раз подумайте стоит ли ему доверять и для каких целей ему нужна ваша квартира.

Избежать таких неприятных ситуаций можно сдавая квартиру официально, но в таком случае вы немного потеряете в доходах, зато полностью обезопасите себя от мошенничества. Вам нужно всего лишь выбрать агентство недвижимости с хорошей репутацией (посмотрите рекомендации именитых риелторов, отзывы в интернете и т. д.), и уже сотрудники фирмы помогут вам найти ответственных жильцов, провести опись имущества, составить и оформить договор и т. д.

Штрафы

По закону Российской Федерации доходы с аренды квартиры облагаются налогами. Если вы хотите сдавать квартиру неофициально, вы рискуете нарваться на огромный штраф. Кроме того, человеку, который избегает налоговую декларацию рискует лишиться свободы сроком на полгода (если сумма неуплаченных налогов составляет больше ста тысяч рублей).

Система налогообложения

Если вы хотите сделать всё по закону и оформляете аренду официально, вы будете обязаны выплачивать налоги со своего дохода. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбирать из нескольких предложений:

Общий режим налогообложения. В таком случае арендодатель обязан выплачивать 13 % своего дохода, собирать подтверждающие справки о том, что расчёты проведены верно.
Упрощённая система налогообложения. Здесь налоговый взнос рассчитывается на основе дохода, но в среднем он составляет около 6 % от общей суммы дохода.
Патентная система налогообложения. В этом случае определённой процентной ставки нет. Платить налоги вовсе не нужно, но необходимо будет купить патент, который стоит довольно-таки дорого. Стоимость патента в каждом регионе разная. Дополнительно при такой системе необходимо делать взносы в налоговые фонды.

Пытаясь снизить процент налоговых отчислений некоторые жильцы прописывают в договоре сумму за плату аренды ниже настоящей, но этот способ является незаконным. Подробнее о всех возможных системах налогообложения собственнику расскажут в агентстве, и обязательно помогут выбрать самый выгодный вариант.

Посуточная аренда квартиры

Сдавать квартиру в аренду можно не только на длительный срок, но и посуточно и даже по часам. Этот вид бизнеса намного рискованней. Самым лучшим вариантом для посуточной аренды является однокомнатная квартира, так как коммунальные платежи будут намного меньше, в «однушке» намного проще сделать современный ремонт, в следствие чего плату за аренду можно сделать значительно выше.

Идеальное расположение для квартиры, сдаваемой посуточно – это район около вокзала или центра города. Почему именно эти районы? Потому что в основном такими квартирами интересуются командированные люди.

Плюсы посуточной аренды

При необходимости всегда можно воспользоваться квартирой (если в этот момент, там нет жильцов);
Хороший доход. Такие квартиры пользуются большим спросом, особенно в период праздников (но в таком случае есть риск порчи имущества, не забывайте предусмотреть все меры предосторожности, описанные выше);
При таком виде аренды оформление ИП не требуется;
Если квартира изначально в хорошем состоянии – это неплохой источник дохода с нуля, требующий только размещения рекламы и небольшой подготовке помещения.

Минусы посуточной аренды

Жалобы соседей. Иногда квартиросъёмщики ведут себя очень громко, но эту проблему легко решить, ответственно подходя к выбору клиентов. Некоторых соседей беспокоит постоянный поток незнакомых людей.
Некоторые клиенты ведут себя не совсем ответственно, могут испортить ваше имущество. Чтобы предостеречь себя от такого рода проблем и финансовых затрат, связанных с ними, всегда фотографируйте паспорт каждого клиента.

При посуточной сдаче квартиры существует и определённый перечень расходов, в него входят такие пункты, как:

Налоговые взносы (если вы собираетесь оформлять ИП);
Рекламные материалы (можно воспользоваться бесплатными сайтами с объявлениями, но этот способ менее эффективен, так как на такие «доски» выкладываются объявления каждую минуту и ваше спустится в самый низ очень быстро. А для того, чтобы объявление было закреплено вверху, придётся за него заплатить);
Уборка жилья и стирка постельного белья. Этих расходов можно избежать и делать действия собственноручно, но тогда большую часть своей жизни вы будете проводить за привидением в порядок квартиры. Гораздо проще обратиться в клининговую компанию.
Затрата на расходные материалы (как правило они совсем небольшие), такие как туалетная бумага, мыло, сахар, чай и т. д.
Оплата коммунальных услуг. При суточной аренде «повесить» этот пункт расхода на жильцов уже не получится.

Сдача квартиры в аренду – это неплохой способ дополнительного заработка. Но, как и любой бизнес, он имеет свои «подводные камни», определённые риски. На первых порах не всё может получаться, и в первое время доходы будут только покрывать первоначальные расходы, но спустя определённое количество времени, квартира станет отличным источником дохода. Сдавать квартиру не сложно как самостоятельно, так и с помощью агентства, но стоит помнить, что уклонение от уплаты налогов в Российской Федерации является уголовно наказуемым деянием.

Возможно, будет полезно почитать: