Kiskereskedelmi ingatlanpiaci áttekintés 3. negyedév. Általános piaci helyzet

A Colliers International elemzői piackutatást készítettek kereskedelmi ingatlan Moszkvában, és azonosította a legfontosabb trendeket az irodapiacon.

Ajánlat a fővárosi irodapiacon

A meglévő kínálat volumene a harmadik negyedév végén 17,23 millió négyzetméter volt, amelyből 3,96 millió négyzetméter „A” osztályú. A harmadik negyedévben 75 ezer négyzetméterrel bővült a piac, ami közel 3,5-szerese az első félévi adatnak. A megjelent négy objektum közül kettő az „A” osztályba tartozik, a többi a „B+”/„B-” szegmensbe. Ugyanakkor az év eleje óta rekordalacsony (95 000 nm) üzembe helyezési volumennek bizonyult az év első három negyedévében az elmúlt öt évben az irodaellátás üzembe helyezése. .

Valójában a végső növekedési ütem attól függ, hogy a Moszkva Városi Nemzetközi Üzleti Központ részeként két torony üzembe helyezik-e, mivel év végére a tervezett input mennyiség 70%-át teszik ki.

Ha 2017 végéig minden meghirdetett objektumra beérkezik az üzembe helyezésre vonatkozó dokumentáció, akkor a teljes éves növekedés 450-465 ezer négyzetméter lehet.

Irodák iránti kereslet Moszkvában

A gyenge első félév ellenére a harmadik negyedévben kötött ügyletek dinamikája és minősége a kereslet élénkülésére utal.

Az első három negyedévben a bérelt és vásárolt irodaterületek összvolumene 826 ezer négyzetmétert tett ki, ami 30%-kal haladja meg a 2016. azonos időszaki adatot.

A bérleti és vételi ügyletek összértéke kétszeresére nőtt: a bérleti és vásárlási aktivitást mind a 200 nm-nél kisebb, mind a 10 000 nm-nél nagyobb irodákat bérbeadó kisvállalkozások mutatták be. befogadni őket.

Továbbra is csökken a lízingfeltételek újratárgyalásával és felülvizsgálatával járó tranzakciók aránya. A teljes mennyiség több mint 80%-a a vállalati költöztetésekhez kapcsolódik.

2017 harmadik negyedévének legnagyobb tranzakciói között szerepelt az Eksmo által a Poklonka Place üzletközpontban 23 000 négyzetméteres bérbeadása, a Tele2 által a Comcity irodaparkban 13 100 négyzetméter alapterületű iroda bérbeadása, a Technoserv 12.000 négyzetméteres bérbeadása a Novospassky Dvor üzleti negyedben, a Deutsche Bank 8.200 négyzetméteres bérbeadása az Aquamarine III üzletközpontban és az Europlan 8.000 négyzetméteres előzetes bérlete az Oasis üzleti központban.

Üres irodahelyiség Moszkvában

A piac átlagos üresedési rátája nem változott lényegesen. A bevezetett ingyenes ellátás volumenét mérsékelt nettó abszorpció ellensúlyozta. A piaci átlagos üresedési ráta 11,2% volt. Abszolút értékben 1,9 millió négyzetmétert kínálnak bérbe és eladásra. Az ingyenes ellátás szerkezetében 32% „A”, 50% „B+” és 17% „B-” osztályt alkotott.

A jó elhelyezkedésű, jó elhelyezkedésű épületekben nagy (több mint 10.000 nm) irodaházak hiánya miatt kialakult az előbérleti szerződések megkötésének gyakorlata. nagy cégeképülő létesítményekben: az év eleje óta üzembe helyezett és az év végére üzembe helyezni tervezett irodaterületek mintegy 30%-át már nem kínálják a piacon. Ugyanakkor egyes ingatlanok tulajdonosai továbbra is elhalasztják az üzembe helyezés időpontját, amíg az előbérletet meg nem írják a horgonybérlővel.

A rendelkezésre álló irodaterületek jelenlegi mennyisége egyenlőtlenül oszlik meg, egyes részpiacokat pedig minőségi kínálat hiánya jellemez.

Fővárosi irodák eladási árai

Az értékesítési szegmensben folytatódnak az év eleji trendek: továbbra is csekély az ingyenes minőségi kínálat, a kiállított eladási árak stabilak. Ugyanakkor az év közepe óta már megtörtént a meglévő érdekeltségek valós ügyletté történő átalakítása - a 200 négyzetméter alatti irodaterület vásárlására irányuló tranzakciók száma nőtt 2016 azonos időszakához képest.

A központi körzettől távoli területeken, a Harmadik Közlekedési Ring közelében a költségmutatók 180 000 rubel/nm az „A” osztálynál és 150 000 rubel/nm a „B+” osztálynál. A Harmadik Közlekedési Ringtől a Moszkvai Körút felé távolabb található ingatlanokat ma átlagosan 170 000 rubel/nm áron kínálják az „A” osztályban és 115 000 – 130 000 rubel/nm-ért a „B+”/„B” osztályban. "-".

Drága irodákat kínálnak központi régiók városok átlagos költsége 315 000 rubel/nm az „A” osztály esetében és 265 000 – 275 000 rubel/nm a „B+”/„B-” osztályok esetében. A MIBC Moscow City tornyaiban az ajánlatok 245 000 és 450 000 rubel/nm között változnak.

Irodahelyiségek bérleti díjai Moszkvában

2017 harmadik negyedévét stabil bérleti díjak jellemezték. Hagyományosan az árfolyamok volatilitása miatt ingadozásokat figyeltek meg az adott árfolyammutatóban. A piac továbbra is rubelben van.

Területenként és osztályonként enyhe lokális változás következett be a kért rubelbérleti díjakban, ez azonban kis mértékben - 1-3%-on belül - emelte az átlagos piaci szintet. A Központi kerületben az „A” osztályú irodák esetében 30 785 rubel/nm/év, a „B+” osztályú irodák esetében 20 240 rubel/nm/év volt a megadott bérleti díj.

A megadott alap irodabérleti díj amerikai dollárban az „A” osztály esetében 440 USD/nm/év, rubelben pedig 25 831 rubel/nm/év. A megadott alapbérleti díj amerikai dollárban a „B+”/„B-” osztály esetében 219 USD/nm/év, rubelben – 12 817 rubel/nm/év.

Trendek és előrejelzések a moszkvai irodapiac fejlődésére vonatkozóan

A fejlesztők 370 000 négyzetmétert jelentettek be a negyedik negyedévben, ebből 340 000 négyzetméter az „A” osztálynak. A megfogalmazott tervek megvalósulása esetén az új építkezések éves volumene 2017-ben 50%-kal nő 2016-hoz képest.

A főbb létesítmények 2017 negyedik negyedévében kerültek üzembe

Az A osztályú létesítmények megjelenése ebben a szegmensben nem befolyásolja jelentősen az ingyenes ellátás volumenét, mivel már ma is négy A osztályú üzletközpontból háromban átlagosan nem több mint 10%-os ingyenes ellátás.

Ha a Moszkva-City Nemzetközi Gyermekközpont létesítményeinek üzembe helyezését 2018-ra halasztják, akkor az új kínálat növekedése 40%-kal (azaz 197 000 négyzetméterrel) alacsonyabb lesz a tavalyinál, ami szintén meg fog jelenni. az üresedési ráta a várt 10%-ról 11,5%-ra emelkedett.

Figyelembe véve, hogy az elmúlt két negyedévben 65 és 75 százalékos volt a tranzakciók volumennövekedése, és az év végén általában jelentős terület záródik le, a teljes kereslet volumene 1,0-1,1 millió négyzetméter. Annak ellenére, hogy a kereslet várható volumene meghaladhatja a 2014-2016-os értékeket, még mindig elmarad a válság előtti értékektől.

Az év végén a piacon az üres területek jelentős csökkenése és a bérleti díjak fokozatos emelkedése tapasztalható.

A minőségi kínálat mennyiségének csökkenése, különösen a nagyblokkok szegmensében, a pozitív keresletdinamika hátterében, fokozatosan emeli majd az „A” és „B+” osztályok árfolyamait, ami azonban leginkább 2018-ban lesz látható. .

A Colliers International elemzői tanulmányt készítettek a moszkvai kereskedelmi ingatlanpiacról, és meghatározták a főbb trendeket az irodapiacon, az utcai kiskereskedelmi piacon, valamint a fővárosi régió raktárpiacán.

Irodai ingatlan Moszkvában

Ajánlat a fővárosi irodapiacon

A meglévő kínálat volumene a harmadik negyedév végén 17,23 millió négyzetméter volt, amelyből 3,96 millió négyzetméter „A” osztályú. A harmadik negyedévben 75 ezer négyzetméterrel bővült a piac, ami közel 3,5-szerese az első félévi adatnak. A megjelent négy objektum közül kettő az „A” osztályba tartozik, a többi a „B+”/„B-” szegmensbe. Ugyanakkor az év eleje óta rekordalacsony (95 000 nm) üzembe helyezési volumennek bizonyult az év első három negyedévében az elmúlt öt évben az irodaellátás üzembe helyezése. .

Valójában a végső növekedési ütem attól függ, hogy a Moszkva Városi Nemzetközi Üzleti Központ részeként két torony üzembe helyezik-e, mivel év végére a tervezett input mennyiség 70%-át teszik ki.

Ha 2017 végéig minden meghirdetett objektumra beérkezik az üzembe helyezésre vonatkozó dokumentáció, akkor a teljes éves növekedés 450-465 ezer négyzetméter lehet.

Irodák iránti kereslet Moszkvában

A gyenge első félév ellenére a harmadik negyedévben kötött ügyletek dinamikája és minősége a kereslet élénkülésére utal.

Az első három negyedévben a bérelt és vásárolt irodaterületek összvolumene 826 ezer négyzetmétert tett ki, ami 30%-kal haladja meg a 2016. azonos időszaki adatot.

A bérleti és vételi ügyletek összértéke kétszeresére nőtt: a bérleti és vásárlási aktivitást mind a 200 nm-nél kisebb, mind a 10 000 nm-nél nagyobb irodákat bérbeadó kisvállalkozások mutatták be. befogadni őket.

Továbbra is csökken a lízingfeltételek újratárgyalásával és felülvizsgálatával járó tranzakciók aránya. A teljes mennyiség több mint 80%-a a vállalati költöztetésekhez kapcsolódik.

2017 harmadik negyedévének legnagyobb tranzakciói között szerepelt az Eksmo által a Poklonka Place üzletközpontban 23 000 négyzetméteres bérbeadása, a Tele2 által a Comcity irodaparkban 13 100 négyzetméter alapterületű iroda bérbeadása, a Technoserv 12.000 négyzetméteres bérbeadása a Novospassky Dvor üzleti negyedben, a Deutsche Bank 8.200 négyzetméteres bérbeadása az Aquamarine III üzletközpontban és az Europlan 8.000 négyzetméteres előzetes bérlete az Oasis üzleti központban.

Üres irodahelyiség Moszkvában

A piac átlagos üresedési rátája nem változott lényegesen. A bevezetett ingyenes ellátás volumenét mérsékelt nettó abszorpció ellensúlyozta. A piaci átlagos üresedési ráta 11,2% volt. Abszolút értékben 1,9 millió négyzetmétert kínálnak bérbe és eladásra. Az ingyenes ellátás szerkezetében 32% „A”, 50% „B+” és 17% „B-” osztályt alkotott.

A jó elhelyezkedésű, jó minőségű épületekben található nagy (több mint 10 000 négyzetméteres) irodaházak hiánya miatt a nagyvállalatok kialakították azt a gyakorlatot, hogy az épülő létesítményekben előzetes bérleti szerződéseket kötnek: az irodaterületek mintegy 30%-a az üzleti életben. Az év eleje óta üzembe helyezett és az év vége előtt üzembe helyezni tervezett központokat már nem kínálják a piacon. Ugyanakkor egyes ingatlanok tulajdonosai továbbra is elhalasztják az üzembe helyezés időpontját, amíg az előbérletet meg nem írják a horgonybérlővel.

A rendelkezésre álló irodaterületek jelenlegi mennyisége egyenlőtlenül oszlik meg, egyes részpiacokat pedig minőségi kínálat hiánya jellemez.

Fővárosi irodák eladási árai

Az értékesítési szegmensben folytatódnak az év eleji trendek: továbbra is csekély az ingyenes minőségi kínálat, a kiállított eladási árak stabilak. Ugyanakkor az év közepe óta már megfigyelhető a meglévő kamatok valós ügyletté való átalakulása - a 200 nm-nél kisebb irodaterület vásárlására irányuló tranzakciók száma nőtt 2016 azonos időszakához képest .

A központi körzettől távoli területeken, a Harmadik Közlekedési Ring közelében a költségmutatók 180 000 rubel/nm az „A” osztálynál és 150 000 rubel/nm a „B+” osztálynál. A Harmadik Közlekedési Gyűrűtől a Moszkvai Körút felé távolabb található ingatlanokat ma átlagosan 170 000 rubel/nm áron kínálják az „A” osztályban és 115 000-130 000 rubel/nm-ért a „B+”/„B” osztályban. "-".

A város központi területein drága irodákat kínálnak, átlagosan 315 000 rubel/m2 az „A” osztály és 265 000 - 275 000 rubel/nm a „B+”/„B-” osztályok esetében. A MIBC Moscow City tornyaiban az ajánlatok 245 000 és 450 000 rubel/nm között változnak.

Irodahelyiségek bérleti díjai Moszkvában

2017 harmadik negyedévét stabil bérleti díjak jellemezték. Hagyományosan az árfolyamok volatilitása miatt ingadozásokat figyeltek meg az adott árfolyammutatóban. A piac továbbra is rubelben van.

Területenként és osztályonként enyhe lokális változás következett be a kért rubelbérleti díjakban, ez azonban kis mértékben - 1-3%-on belül - emelte az átlagos piaci szintet. A Központi Kerületben az „A” osztályú irodák adott bérleti díja 30 785 rubel/nm/év, a „B+” osztály esetében 20 240 rubel/nm/év.

A megadott alap irodabérleti díj amerikai dollárban az „A” osztály esetében 440 USD/nm/év, rubelben pedig 25 831 rubel/nm/év. A megadott alapbérleti díj amerikai dollárban a „B+”/„B-” osztály esetében 219 USD/nm/év, rubelben - 12 817 rubel/nm/év.

Trendek és előrejelzések a moszkvai irodapiac fejlődésére vonatkozóan

A fejlesztők 370 000 négyzetmétert jelentettek be a negyedik negyedévben, ebből 340 000 négyzetméter az „A” osztálynak. A megfogalmazott tervek megvalósulása esetén az új építkezések éves volumene 2017-ben 50%-kal nő 2016-hoz képest.

A főbb létesítmények 2017 negyedik negyedévében kerültek üzembe

Név Osztály Fejlesztő Terület (ezer négyzetméter)
"Federation Tower East" "A" AEON Corporation 146,5
IQ negyed "A" CiTerInvest B.V., Hals Development 123
Neopolis üzleti negyed "A" A-Store Estates 63,2
"Legendák negyede", bldg. 3 "A" GC "TEN" 11
"Négyzet" "B+" LenhartGlobal 9,5

Az A osztályú létesítmények megjelenése ebben a szegmensben nem befolyásolja jelentősen az ingyenes ellátás volumenét, mivel már ma is négy A osztályú üzletközpontból háromban átlagosan nem több mint 10%-os ingyenes ellátás.

Ha a Moszkva-City Nemzetközi Gyermekközpont létesítményeinek üzembe helyezését 2018-ra halasztják, akkor az új kínálat növekedése 40%-kal (azaz 197 000 négyzetméterrel) alacsonyabb lesz a tavalyinál, ami szintén meg fog jelenni. az üresedési ráta a várt 10%-ról 11,5%-ra emelkedett.

Figyelembe véve, hogy az elmúlt két negyedévben 65 és 75 százalékos volt a tranzakciók volumennövekedése, és az év végén általában jelentős terület záródik le, a teljes kereslet volumene 1,0-1,1 millió négyzetméter. Annak ellenére, hogy a kereslet várható volumene meghaladhatja a 2014-2016-os értékeket, még mindig elmarad a válság előtti értékektől.

Az év végén a piacon az üres területek jelentős csökkenése és a bérleti díjak fokozatos emelkedése tapasztalható.

A minőségi kínálat mennyiségének csökkenése, különösen a nagyblokkok szegmensében, a pozitív keresletdinamika hátterében, fokozatosan emeli majd az „A” és „B+” osztályok árfolyamait, ami azonban leginkább 2018-ban lesz látható. .

Utcai kiskereskedelmi helyiségek Moszkvában

Trendek a moszkvai utcai kiskereskedelmi piacon

2017 harmadik negyedévének fő eseménye az utcai kiskereskedelmi piacon a moszkvai utcafelújítási program következő szakaszának befejezése volt. Az építési és szerelési munkák több mint 80 város utcájában és területén fejeződtek be, beleértve a Kertgyűrűt, Boulevard Ring, Tverszkaja (a Nasztaszinszkij sávtól a Triumfalnaja térig), 1. Tverskaya-Yamskaya stb.

Nyáron, az építési munkák időszakában a Kertgyűrű átlagos kihasználatlansága 13%-ra emelkedett, egyes szakaszainak kihasználatlansága elérte a 30%-ot. A rekonstrukciós övezetekben található vendéglátóhelyek forgalma és átlagos számlája kétszeresére vagy többszörösére csökkent. A harmadik negyedév végén az autópályán 12%-ra csökkent az átlagos üresedési terület, bár a Garden Ring egyes szakaszainak kihasználatlansága továbbra is meglehetősen magas (20-25%).

A negyedév során a rotáció legnagyobb százaléka Tverszkajaban történt - körülbelül 5% üzlethelyiség az utcák bérlőket cseréltek. A Tverskaya után a Pyatnitskaya utca 4%-os forgási rátával. Az Arbat és a Myasnitskaya utcában a helyiségek mindössze 3%-a váltott bérlőt. Ezután következik az utca. Kuznetsky legtöbb (2%) és st. Új Arbat (1%). A Neglinnaya utca nulla százalékos forgást mutatott – itt egyetlen bérlő sem változott.

2017 harmadik negyedévében a központi bevásárlófolyosók átlagos üresedési rátája tovább csökkent, és 6,5% volt.

A harmadik negyedévben a legaktívabb kiskereskedők rotációs folyamata a Tverszkaja, Pjatnyickaja és Arbaton volt megfigyelhető, ahol a területek 5, 4 és 3 százaléka cserélt bérlőt. A korábbi bérlők helyét elsősorban hasonló kereskedelmi profilú kiskereskedők veszik át. Például Arbaton az „eZo” grúz konyha kávézója váltotta fel az „Ural gombóc” kávézót, a Pyatnitskayán pedig a Leonidas étterem a „Shardane” éttermet.

Az elmúlt negyedév egyik trendjeként érdemes megemlíteni a szórakoztató elektronikai üzletek megnyitását Moszkva központi utcáin. Igen, az utcán. A 27 éves Tverskaya egyszerre két lánc üzlete nyílt meg: a kínai Xiaomi és a re:Store üzletlánc, amely egy másik telephelyről költözött és növelte területét. Ezek a felfedezések abból a szempontból figyelemreméltóak, hogy ezek a hálózatok főleg ben fejlődnek bevásárlóközpontok: A Xiaomi számára ez az első utcai kiskereskedelmi üzlet Moszkvában, a re:Store számára pedig a hetedik.

Utcai kiskereskedelmi bérbeadás keresleti és kereskedelmi feltételei a fővárosban

A harmadik negyedévben a legnagyobb kereslet a Pyatnitskaya, Pokrovka, Maroseyka, Myasnitskaya, Neglinnaya és Petrovka utcákban volt. Például a Tiffany & Co ékszerlánc a Petrovkát választotta egy 490 négyzetméteres butik megnyitásához, amely a márka második üzlete lett a cég független oroszországi fejlesztésére való átállása óta.

Az utcai kiskereskedelemben aktívan fejlődő új láncok és formátumok közül kiemelhető a Modi háztartási cikklánc, amelynek első üzlete az Arbaton nyílt meg. A lánc a közeljövőben új üzletek megnyitását tervezi Moszkva központi utcáin. Szintén figyelemre méltó az első utcai kiskereskedelmi formátumú Auchan szupermarket megnyitása az utcán. Tverszkaja. Az új formátum különlegessége, hogy a szupermarket jelentős területe a gasztronómia és saját kávézója.

A Moskhoztorg lánc továbbra is aktívan fejlődik, amely nyolc új üzletet nyitott a harmadik negyedévben, köztük a Smolensky Boulevard és a St. Novokuznetskaya.

2017 harmadik negyedévében a legtöbb jelentkezés a vendéglátó szolgáltatóktól érkezett - 85%.

A központi bevásárlóutcák bérleti díjai 2017 harmadik negyedévében nem változtak a második negyedévhez képest.

Hagyományosan a Ginza Project, a Tanuki, a Crocus Group éttermi részlege és a Novikov Group aktív terjeszkedési tervei vannak. Ez utóbbi például a harmadik negyedévben több, különböző árkategóriájú létesítményt nyitott: burger #Farsh az utcán. Lesnaya, kávézó pán-ázsiai konyha Hoshi az utcán. Kuznyeckij híd, 15/17 és Bar & Grill a Novocherkassky Lane-on.

Az elmúlt negyedév gazdag volt a láncon kívüli kávézók és éttermek nyitásában. Megnyílt a 23Tolsztoj étterem Khamovnikiben, a Jimmy Lee kínai étterem a Prospekt Mira, a Pirog Myasnika étterem a Novy Arbaton és mások.

Főbb nyitások Moszkva központi kereskedelmi folyosóin 2017 harmadik negyedévében

Név Utca Profil
Tiffany & Co Petrovka st. Ékszerek
Ladurée Nikolskaya st. Kávézók és éttermek
Villa Pasta Új Arbat st. Kávézók és éttermek
Auchan Tverskaya st. Termékek
Burger Heroes Kamergersky sáv Kávézók és éttermek
#Farsh Lesnaya st. Kávézók és éttermek
Mészáros pite Új Arbat st. Kávézók és éttermek
Moskhoztorg Novokuznetskaya st. Háztartási cikkek
Modi Arbat st. Háztartási cikkek
Alfa-Bank Pyatnitskaya st. Bankok

Piaci előrejelzések kiskereskedelmi helyiségek Moszkva

Az év végére Moszkva központi bevásárlóutcáiban az üresedési ráta további 1 százalékponton belüli csökkenése várható. Ezt mindenekelőtt megkönnyítik, további fejlesztés vendéglátó szegmens.

Szintén a több mint 30 üzlettel rendelkező Perekrestok-Express lánc eladásáról szóló hírek hátterében. Kerti gyűrű, lehetőség van új és meglévő élelmiszerláncok aktív fejlesztésére a főváros központi utcáin.

Raktári ingatlan Moszkvában

Ajánlat a moszkvai raktárpiacon

2017 harmadik negyedévének végén a moszkvai régió kiváló minőségű raktári létesítményeinek teljes kínálata elérte a 13,16 millió négyzetmétert, az üzembe helyezés volumene a harmadik negyedévben 191 000 négyzetméter volt, és mivel a év eleje - 386.000 nm. Így az idei év első kilenc hónapjában a befejezett építkezés volumene a tavalyi eredményhez hasonló volt, amikor az első és harmadik negyedévben 385 ezer négyzetmétert helyeztek üzembe.

A harmadik negyedévben üzembe helyezett legnagyobb raktárépületek a Technopark Uspensky (terület - 42 000 négyzetméter), az Orientir "North 2" (43 100 négyzetméter), a Logopark "Dmitrov" (25 600 négyzetméter) voltak. valamint a PSK Kozhukhovo (47 715 négyzetméter). Meg kell jegyezni, hogy a 2017 első és harmadik negyedévében üzembe helyezett teljes raktárterület túlnyomó többsége a moszkvai régió északi és keleti részén található.

2017 első kilenc hónapjának eredményei alapján a kereslet volumene több mint kétszeresével haladta meg az input mennyiségét.

Raktárak iránti kereslet a fővárosi régióban

2017 első három negyedévének eredményei alapján a moszkvai régióban mintegy 840 000 négyzetméter raktárterületet béreltek és vásároltak, ami 38%-kal haladja meg a 2016. évi hasonló adatot.

2017 harmadik negyedéve 348 000 négyzetmétert tett ki, miközben jelentős keresletet generált több nagy tranzakció: egy 68 700 négyzetméter alapterületű raktárkomplexum vásárlása is az Utkonos cégtől mint egy 146.000 négyzetméter alapterületű leendő raktár megvásárlása a Wildberries cég által. Mindkét komplexum a „built-to-suit” séma szerint kerül megvalósításra. Ezen ügyletek lezárásának eredményeként három negyedévben a vásárlások 34%-át tették ki az összes tranzakcióból, bár egy negyedévvel korábban ez az arány a lízingek 15-85%-a volt.

A moszkvai régióban az év eleje óta lezárt tranzakciók teljes volumenében a kiskereskedelem, és ezen belül is az online kiskereskedelem domináns pozícióba került.

Raktárhelyiségek bérleti díjai Moszkvában

A 2017. harmadik negyedévi eredmények alapján a moszkvai régióban található „A” osztályú objektumok kért bérleti díja nem változott jelentős mértékben, és 3400-4000 rubel/nm/év tartományba esik, attól függően, hogy a raktárkomplexum elhelyezkedése és a bérelt blokk térfogata.

Az átlagos bérleti díj a moszkvai régióban 3800 RUB/nm/év.

Trendek és előrejelzések a főváros raktári ingatlanpiacának alakulására vonatkozóan

Az alacsony üzembe helyezési volumen és a magas színvonalú meglévő raktárkomplexumok iránti folyamatos kereslet fényében ez év végére az üresedési területek arányának további csökkenése várható, 7%-os szintre. A kiadható raktárterületek mennyisége azonban az üresedés jelenlegi csökkenése mellett is magas marad. A meglévő kész kínálat mellett a fejlesztők készek felajánlani az objektumok kivitelezését a beépített séma szerint, ami lelassítja a kész tér elnyelésének folyamatát. Az üresen álló, versengő raktári ingatlanok nyomása csökkenti a díjemelések lehetőségét legalább az idei év végéig és a jövő év első hónapjaiig.

A 2017 végére üzembe helyezni tervezett legnagyobb raktárkomplexumok közé tartozik a PNK-Valischevo 2., 6.1 és 7. blokkja (fejlesztő - PNK Group, terület - 51 080 négyzetméter), valamint a Vnukovo II II. fázis 2. fázisa (fejlesztő - Logistic Partners). , területe - 49 000 négyzetméter).

Az áttekintést a Colliers International készítette

Általános piaci helyzet

2017 harmadik negyedévében a Bank of Russia tovább csökkentette az irányadó rátát évi 8,5%-ra (2017. szeptember).

A dollár átlagos árfolyama 2017 harmadik negyedévében 58,9 rubel volt, ami 3,0%-os növekedést jelent a 2. negyedévi átlaghoz képest. 2017

2017 első felében a moszkvai irodapiac teljes volumene 0,3%-kal nőtt, így közel 16,0 millió négyzetmétert tett ki, amelyből 14,8 millió négyzetméter az A, B+ és B szegmens.

Ajánlatok

A bemeneti térfogat 3 négyzetméter. 2017-ben 48,2 ezer négyzetméter (GLA) volt, ami 23%-kal alacsonyabb, mint az előző negyedévben, és háromszorosa 2016 azonos időszakának eredményének. Összességében több mint 3 negyedévben 163,0 ezer négyzetméterrel nőtt a kínálat.

3 négyzetméteren. 2017 új objektumok jelentek meg a „régi” Moszkva határain belül; a teljes bevezetett mennyiség az A osztályra vonatkozik. A teljes ellátási mennyiség osztályonkénti szerkezete nem változott.

Kereslet

Q3 végén 2017-ben az A, B+, B osztályok átlagos betöltetlensége nem változott az előző időszakhoz képest, 15,9%-ot tett ki. A mutató dinamikája azonban osztálytól függően többirányú:

Az A osztály betöltetlen állásainak szintje 0,5 százalékponttal emelkedett. - 21,5%-ig, beleértve új objektumok bevezetése miatt. Nőtt a szabad helyek száma a harmadik közlekedési körön belüli létesítményekben, a harmadik közlekedési körön kívüli üzletközpontok üressége kismértékben (0,1 százalékponttal) csökkent.

A B+ és B osztályban 0,4 százalékponttal csökkent az üresedési ráta. (átlagosan és minden osztályban) - legfeljebb 13,4%, illetve 8,8%. Ugyanakkor a kihasználtság helytől függetlenül nőtt. Az átlagos üresedési ráta a B+/B osztályokban elérte a 12,2%-ot.

A C osztályban kismértékben (0,1 százalékponttal) csökkent a betöltetlen álláshelyek száma.

Általánosságban elmondható, hogy 2017 9 hónapja során az üresedési helyek száma minden osztályban csökkent: az A osztályban - 1,1 százalékponttal, a B+ osztályban - 2,9 százalékponttal, a B osztályban - 1,2 százalékponttal .p, a C osztályban - 0,9 százalékponttal p.p.

3 négyzetméter A 2017-es évet jelentős bérleti tranzakciók jellemezték. A negyedév első 3 ügylete a távközlési és informatikai szektor vállalataié. A nagy tranzakciók volumene (1 ezer nm-től) 53 ezer négyzetmétert tett ki, melynek 62%-a A osztályú.

Figyelembe véve az irodahelyiségek exponálási idejének növekedését, a kisvállalkozások igényeire fókuszáló új formátumok válnak aktuálissá: a 15-80 nm-es miniirodák (beleértve a kész munkaállomásokat is) és az aktívan fejlesztő coworking terek. .

Kereskedelmi ajánlat

A 2017. III. negyedéves eredmények alapján a kereskedelmi feltételekben összességében nem történt jelentős változás, a bérleti díjak stabilizálódásáról beszélhetünk.

A beszámolási időszakban a bérleti díjak ingadozása a B+, B, C osztályokban 0,9-2,2% között volt; az A osztályban az átlagos bérleti díj nem változott.

2017 3. negyedévének végén az átlagos bérleti díjak a következők: A osztályban - 1980 rubel/nm/hóⁱ; B+ osztályban - 1350 dörzsölje / négyzetméter / hó; a B osztályban - 1110 rubel / négyzetméter / hó; a C osztályban - 930 dörzsölje / négyzetméter / hó.

A B+/B osztály súlyozott átlagos bérleti díja kismértékben (0,8%-kal) csökkent, és 1260 rubel/nm/hó volt.

Az árdinamika hatására a B+ és az A osztályok közötti távolság 30%-ról 32%-ra nőtt; B és B+ között - 20%-ról 18%-ra csökkent; C és B között - ugyanazon a szinten maradt.

Következtetések és fejlődési előrejelzések

A 3. negyedévben két A osztályú objektummal bővült a piac, összesen 48,2 ezer négyzetméter GLA összterülettel, ami 3-szor kevesebb, mint 2016 azonos időszakában.

Az új helyiségek beindítása hatással volt az A osztály üresedési szintjére (0,5 százalékpontos növekedés a negyedév végén), de összességében az év eleje óta 1,1 százalékponttal csökkent az üresedési ráta.

A negyedéves eredmények szerint a B+, B és C osztályokban növekszik a helyiségek kihasználtsága, azonban az üresedés csökkenés mértéke kisebb, mint 2017. I. negyedévében.

A bérleti díjakban nem történt jelentős változás 2017 második negyedévéhez képest.

Az év végére mintegy 275 ezer négyzetméternyi irodaterület üzembe helyezésével kell számolnunk, ennek 72%-a a Moszkva városi tornyokban lesz. Nem kizárt, hogy a tervezett létesítmények egy részének üzembe helyezése 2018-ra tolódik.

Az új létesítmények megjelenésével lehetséges az üresedési helyek számának növekedése az A osztályban, azonban mivel egyes létesítmények részben be vannak töltve az építési szakaszban, az A osztályban nem fog számottevő növekedést elérni.

A B+/B osztályokban a megüresedett állások továbbra is csökkenni fognak, az ígéretes kínálat alacsony volumene miatt.

2017 IV. negyedévében nem várható jelentős változás az átlagos bérleti díjakban.

1 2015 4Q-ig - a bérleti díjak USD/nm/év mértékegységben vannak feltüntetve, a dinamikát szintén USD-ben számoltuk. A 2015 harmadik negyedévében a dinamikai érték RUВ-ben zárójelben van feltüntetve. 2015 negyedik negyedéve óta a piac rubelre való átállása miatt a bérleti díjakat és azok dinamikáját RUВ-ben számítják, a zárójelben szereplő érték USD/nm/év mértékegységben van – a jelenlegi árfolyamon.

 

Hasznos lehet elolvasni: