Kiskereskedelmi ingatlanpiaci áttekintés 3. negyedév. Általános piaci helyzet
A Colliers International elemzői piackutatást készítettek kereskedelmi ingatlan Moszkvában, és azonosította a legfontosabb trendeket az irodapiacon.
Ajánlat a fővárosi irodapiacon
A meglévő kínálat volumene a harmadik negyedév végén 17,23 millió négyzetméter volt, amelyből 3,96 millió négyzetméter „A” osztályú. A harmadik negyedévben 75 ezer négyzetméterrel bővült a piac, ami közel 3,5-szerese az első félévi adatnak. A megjelent négy objektum közül kettő az „A” osztályba tartozik, a többi a „B+”/„B-” szegmensbe. Ugyanakkor az év eleje óta rekordalacsony (95 000 nm) üzembe helyezési volumennek bizonyult az év első három negyedévében az elmúlt öt évben az irodaellátás üzembe helyezése. .
Valójában a végső növekedési ütem attól függ, hogy a Moszkva Városi Nemzetközi Üzleti Központ részeként két torony üzembe helyezik-e, mivel év végére a tervezett input mennyiség 70%-át teszik ki.
Ha 2017 végéig minden meghirdetett objektumra beérkezik az üzembe helyezésre vonatkozó dokumentáció, akkor a teljes éves növekedés 450-465 ezer négyzetméter lehet.
Irodák iránti kereslet Moszkvában
A gyenge első félév ellenére a harmadik negyedévben kötött ügyletek dinamikája és minősége a kereslet élénkülésére utal.
Az első három negyedévben a bérelt és vásárolt irodaterületek összvolumene 826 ezer négyzetmétert tett ki, ami 30%-kal haladja meg a 2016. azonos időszaki adatot.
A bérleti és vételi ügyletek összértéke kétszeresére nőtt: a bérleti és vásárlási aktivitást mind a 200 nm-nél kisebb, mind a 10 000 nm-nél nagyobb irodákat bérbeadó kisvállalkozások mutatták be. befogadni őket.
Továbbra is csökken a lízingfeltételek újratárgyalásával és felülvizsgálatával járó tranzakciók aránya. A teljes mennyiség több mint 80%-a a vállalati költöztetésekhez kapcsolódik.
2017 harmadik negyedévének legnagyobb tranzakciói között szerepelt az Eksmo által a Poklonka Place üzletközpontban 23 000 négyzetméteres bérbeadása, a Tele2 által a Comcity irodaparkban 13 100 négyzetméter alapterületű iroda bérbeadása, a Technoserv 12.000 négyzetméteres bérbeadása a Novospassky Dvor üzleti negyedben, a Deutsche Bank 8.200 négyzetméteres bérbeadása az Aquamarine III üzletközpontban és az Europlan 8.000 négyzetméteres előzetes bérlete az Oasis üzleti központban.
Üres irodahelyiség Moszkvában
A piac átlagos üresedési rátája nem változott lényegesen. A bevezetett ingyenes ellátás volumenét mérsékelt nettó abszorpció ellensúlyozta. A piaci átlagos üresedési ráta 11,2% volt. Abszolút értékben 1,9 millió négyzetmétert kínálnak bérbe és eladásra. Az ingyenes ellátás szerkezetében 32% „A”, 50% „B+” és 17% „B-” osztályt alkotott.
A jó elhelyezkedésű, jó elhelyezkedésű épületekben nagy (több mint 10.000 nm) irodaházak hiánya miatt kialakult az előbérleti szerződések megkötésének gyakorlata. nagy cégeképülő létesítményekben: az év eleje óta üzembe helyezett és az év végére üzembe helyezni tervezett irodaterületek mintegy 30%-át már nem kínálják a piacon. Ugyanakkor egyes ingatlanok tulajdonosai továbbra is elhalasztják az üzembe helyezés időpontját, amíg az előbérletet meg nem írják a horgonybérlővel.
A rendelkezésre álló irodaterületek jelenlegi mennyisége egyenlőtlenül oszlik meg, egyes részpiacokat pedig minőségi kínálat hiánya jellemez.
Fővárosi irodák eladási árai
Az értékesítési szegmensben folytatódnak az év eleji trendek: továbbra is csekély az ingyenes minőségi kínálat, a kiállított eladási árak stabilak. Ugyanakkor az év közepe óta már megtörtént a meglévő érdekeltségek valós ügyletté történő átalakítása - a 200 négyzetméter alatti irodaterület vásárlására irányuló tranzakciók száma nőtt 2016 azonos időszakához képest.
A központi körzettől távoli területeken, a Harmadik Közlekedési Ring közelében a költségmutatók 180 000 rubel/nm az „A” osztálynál és 150 000 rubel/nm a „B+” osztálynál. A Harmadik Közlekedési Ringtől a Moszkvai Körút felé távolabb található ingatlanokat ma átlagosan 170 000 rubel/nm áron kínálják az „A” osztályban és 115 000 – 130 000 rubel/nm-ért a „B+”/„B” osztályban. "-".
Drága irodákat kínálnak központi régiók városok átlagos költsége 315 000 rubel/nm az „A” osztály esetében és 265 000 – 275 000 rubel/nm a „B+”/„B-” osztályok esetében. A MIBC Moscow City tornyaiban az ajánlatok 245 000 és 450 000 rubel/nm között változnak.
Irodahelyiségek bérleti díjai Moszkvában
2017 harmadik negyedévét stabil bérleti díjak jellemezték. Hagyományosan az árfolyamok volatilitása miatt ingadozásokat figyeltek meg az adott árfolyammutatóban. A piac továbbra is rubelben van.
Területenként és osztályonként enyhe lokális változás következett be a kért rubelbérleti díjakban, ez azonban kis mértékben - 1-3%-on belül - emelte az átlagos piaci szintet. A Központi kerületben az „A” osztályú irodák esetében 30 785 rubel/nm/év, a „B+” osztályú irodák esetében 20 240 rubel/nm/év volt a megadott bérleti díj.
A megadott alap irodabérleti díj amerikai dollárban az „A” osztály esetében 440 USD/nm/év, rubelben pedig 25 831 rubel/nm/év. A megadott alapbérleti díj amerikai dollárban a „B+”/„B-” osztály esetében 219 USD/nm/év, rubelben – 12 817 rubel/nm/év.
Trendek és előrejelzések a moszkvai irodapiac fejlődésére vonatkozóan
A fejlesztők 370 000 négyzetmétert jelentettek be a negyedik negyedévben, ebből 340 000 négyzetméter az „A” osztálynak. A megfogalmazott tervek megvalósulása esetén az új építkezések éves volumene 2017-ben 50%-kal nő 2016-hoz képest.
A főbb létesítmények 2017 negyedik negyedévében kerültek üzembe
Az A osztályú létesítmények megjelenése ebben a szegmensben nem befolyásolja jelentősen az ingyenes ellátás volumenét, mivel már ma is négy A osztályú üzletközpontból háromban átlagosan nem több mint 10%-os ingyenes ellátás.
Ha a Moszkva-City Nemzetközi Gyermekközpont létesítményeinek üzembe helyezését 2018-ra halasztják, akkor az új kínálat növekedése 40%-kal (azaz 197 000 négyzetméterrel) alacsonyabb lesz a tavalyinál, ami szintén meg fog jelenni. az üresedési ráta a várt 10%-ról 11,5%-ra emelkedett.
Figyelembe véve, hogy az elmúlt két negyedévben 65 és 75 százalékos volt a tranzakciók volumennövekedése, és az év végén általában jelentős terület záródik le, a teljes kereslet volumene 1,0-1,1 millió négyzetméter. Annak ellenére, hogy a kereslet várható volumene meghaladhatja a 2014-2016-os értékeket, még mindig elmarad a válság előtti értékektől.
Az év végén a piacon az üres területek jelentős csökkenése és a bérleti díjak fokozatos emelkedése tapasztalható.
A minőségi kínálat mennyiségének csökkenése, különösen a nagyblokkok szegmensében, a pozitív keresletdinamika hátterében, fokozatosan emeli majd az „A” és „B+” osztályok árfolyamait, ami azonban leginkább 2018-ban lesz látható. .
A Colliers International elemzői tanulmányt készítettek a moszkvai kereskedelmi ingatlanpiacról, és meghatározták a főbb trendeket az irodapiacon, az utcai kiskereskedelmi piacon, valamint a fővárosi régió raktárpiacán.
Irodai ingatlan Moszkvában
Ajánlat a fővárosi irodapiacon
A meglévő kínálat volumene a harmadik negyedév végén 17,23 millió négyzetméter volt, amelyből 3,96 millió négyzetméter „A” osztályú. A harmadik negyedévben 75 ezer négyzetméterrel bővült a piac, ami közel 3,5-szerese az első félévi adatnak. A megjelent négy objektum közül kettő az „A” osztályba tartozik, a többi a „B+”/„B-” szegmensbe. Ugyanakkor az év eleje óta rekordalacsony (95 000 nm) üzembe helyezési volumennek bizonyult az év első három negyedévében az elmúlt öt évben az irodaellátás üzembe helyezése. .
Valójában a végső növekedési ütem attól függ, hogy a Moszkva Városi Nemzetközi Üzleti Központ részeként két torony üzembe helyezik-e, mivel év végére a tervezett input mennyiség 70%-át teszik ki.
Ha 2017 végéig minden meghirdetett objektumra beérkezik az üzembe helyezésre vonatkozó dokumentáció, akkor a teljes éves növekedés 450-465 ezer négyzetméter lehet.
Irodák iránti kereslet Moszkvában
A gyenge első félév ellenére a harmadik negyedévben kötött ügyletek dinamikája és minősége a kereslet élénkülésére utal.
Az első három negyedévben a bérelt és vásárolt irodaterületek összvolumene 826 ezer négyzetmétert tett ki, ami 30%-kal haladja meg a 2016. azonos időszaki adatot.
A bérleti és vételi ügyletek összértéke kétszeresére nőtt: a bérleti és vásárlási aktivitást mind a 200 nm-nél kisebb, mind a 10 000 nm-nél nagyobb irodákat bérbeadó kisvállalkozások mutatták be. befogadni őket.
Továbbra is csökken a lízingfeltételek újratárgyalásával és felülvizsgálatával járó tranzakciók aránya. A teljes mennyiség több mint 80%-a a vállalati költöztetésekhez kapcsolódik.
2017 harmadik negyedévének legnagyobb tranzakciói között szerepelt az Eksmo által a Poklonka Place üzletközpontban 23 000 négyzetméteres bérbeadása, a Tele2 által a Comcity irodaparkban 13 100 négyzetméter alapterületű iroda bérbeadása, a Technoserv 12.000 négyzetméteres bérbeadása a Novospassky Dvor üzleti negyedben, a Deutsche Bank 8.200 négyzetméteres bérbeadása az Aquamarine III üzletközpontban és az Europlan 8.000 négyzetméteres előzetes bérlete az Oasis üzleti központban.
Üres irodahelyiség Moszkvában
A piac átlagos üresedési rátája nem változott lényegesen. A bevezetett ingyenes ellátás volumenét mérsékelt nettó abszorpció ellensúlyozta. A piaci átlagos üresedési ráta 11,2% volt. Abszolút értékben 1,9 millió négyzetmétert kínálnak bérbe és eladásra. Az ingyenes ellátás szerkezetében 32% „A”, 50% „B+” és 17% „B-” osztályt alkotott.
A jó elhelyezkedésű, jó minőségű épületekben található nagy (több mint 10 000 négyzetméteres) irodaházak hiánya miatt a nagyvállalatok kialakították azt a gyakorlatot, hogy az épülő létesítményekben előzetes bérleti szerződéseket kötnek: az irodaterületek mintegy 30%-a az üzleti életben. Az év eleje óta üzembe helyezett és az év vége előtt üzembe helyezni tervezett központokat már nem kínálják a piacon. Ugyanakkor egyes ingatlanok tulajdonosai továbbra is elhalasztják az üzembe helyezés időpontját, amíg az előbérletet meg nem írják a horgonybérlővel.
A rendelkezésre álló irodaterületek jelenlegi mennyisége egyenlőtlenül oszlik meg, egyes részpiacokat pedig minőségi kínálat hiánya jellemez.
Fővárosi irodák eladási árai
Az értékesítési szegmensben folytatódnak az év eleji trendek: továbbra is csekély az ingyenes minőségi kínálat, a kiállított eladási árak stabilak. Ugyanakkor az év közepe óta már megfigyelhető a meglévő kamatok valós ügyletté való átalakulása - a 200 nm-nél kisebb irodaterület vásárlására irányuló tranzakciók száma nőtt 2016 azonos időszakához képest .
A központi körzettől távoli területeken, a Harmadik Közlekedési Ring közelében a költségmutatók 180 000 rubel/nm az „A” osztálynál és 150 000 rubel/nm a „B+” osztálynál. A Harmadik Közlekedési Gyűrűtől a Moszkvai Körút felé távolabb található ingatlanokat ma átlagosan 170 000 rubel/nm áron kínálják az „A” osztályban és 115 000-130 000 rubel/nm-ért a „B+”/„B” osztályban. "-".
A város központi területein drága irodákat kínálnak, átlagosan 315 000 rubel/m2 az „A” osztály és 265 000 - 275 000 rubel/nm a „B+”/„B-” osztályok esetében. A MIBC Moscow City tornyaiban az ajánlatok 245 000 és 450 000 rubel/nm között változnak.
Irodahelyiségek bérleti díjai Moszkvában
2017 harmadik negyedévét stabil bérleti díjak jellemezték. Hagyományosan az árfolyamok volatilitása miatt ingadozásokat figyeltek meg az adott árfolyammutatóban. A piac továbbra is rubelben van.
Területenként és osztályonként enyhe lokális változás következett be a kért rubelbérleti díjakban, ez azonban kis mértékben - 1-3%-on belül - emelte az átlagos piaci szintet. A Központi Kerületben az „A” osztályú irodák adott bérleti díja 30 785 rubel/nm/év, a „B+” osztály esetében 20 240 rubel/nm/év.
A megadott alap irodabérleti díj amerikai dollárban az „A” osztály esetében 440 USD/nm/év, rubelben pedig 25 831 rubel/nm/év. A megadott alapbérleti díj amerikai dollárban a „B+”/„B-” osztály esetében 219 USD/nm/év, rubelben - 12 817 rubel/nm/év.
Trendek és előrejelzések a moszkvai irodapiac fejlődésére vonatkozóan
A fejlesztők 370 000 négyzetmétert jelentettek be a negyedik negyedévben, ebből 340 000 négyzetméter az „A” osztálynak. A megfogalmazott tervek megvalósulása esetén az új építkezések éves volumene 2017-ben 50%-kal nő 2016-hoz képest.
A főbb létesítmények 2017 negyedik negyedévében kerültek üzembe
Név | Osztály | Fejlesztő | Terület (ezer négyzetméter) |
"Federation Tower East" | "A" | AEON Corporation | 146,5 |
IQ negyed | "A" | CiTerInvest B.V., Hals Development | 123 |
Neopolis üzleti negyed | "A" | A-Store Estates | 63,2 |
"Legendák negyede", bldg. 3 | "A" | GC "TEN" | 11 |
"Négyzet" | "B+" | LenhartGlobal | 9,5 |
Az A osztályú létesítmények megjelenése ebben a szegmensben nem befolyásolja jelentősen az ingyenes ellátás volumenét, mivel már ma is négy A osztályú üzletközpontból háromban átlagosan nem több mint 10%-os ingyenes ellátás.
Ha a Moszkva-City Nemzetközi Gyermekközpont létesítményeinek üzembe helyezését 2018-ra halasztják, akkor az új kínálat növekedése 40%-kal (azaz 197 000 négyzetméterrel) alacsonyabb lesz a tavalyinál, ami szintén meg fog jelenni. az üresedési ráta a várt 10%-ról 11,5%-ra emelkedett.
Figyelembe véve, hogy az elmúlt két negyedévben 65 és 75 százalékos volt a tranzakciók volumennövekedése, és az év végén általában jelentős terület záródik le, a teljes kereslet volumene 1,0-1,1 millió négyzetméter. Annak ellenére, hogy a kereslet várható volumene meghaladhatja a 2014-2016-os értékeket, még mindig elmarad a válság előtti értékektől.
Az év végén a piacon az üres területek jelentős csökkenése és a bérleti díjak fokozatos emelkedése tapasztalható.
A minőségi kínálat mennyiségének csökkenése, különösen a nagyblokkok szegmensében, a pozitív keresletdinamika hátterében, fokozatosan emeli majd az „A” és „B+” osztályok árfolyamait, ami azonban leginkább 2018-ban lesz látható. .
Utcai kiskereskedelmi helyiségek Moszkvában
Trendek a moszkvai utcai kiskereskedelmi piacon
2017 harmadik negyedévének fő eseménye az utcai kiskereskedelmi piacon a moszkvai utcafelújítási program következő szakaszának befejezése volt. Az építési és szerelési munkák több mint 80 város utcájában és területén fejeződtek be, beleértve a Kertgyűrűt, Boulevard Ring, Tverszkaja (a Nasztaszinszkij sávtól a Triumfalnaja térig), 1. Tverskaya-Yamskaya stb.
Nyáron, az építési munkák időszakában a Kertgyűrű átlagos kihasználatlansága 13%-ra emelkedett, egyes szakaszainak kihasználatlansága elérte a 30%-ot. A rekonstrukciós övezetekben található vendéglátóhelyek forgalma és átlagos számlája kétszeresére vagy többszörösére csökkent. A harmadik negyedév végén az autópályán 12%-ra csökkent az átlagos üresedési terület, bár a Garden Ring egyes szakaszainak kihasználatlansága továbbra is meglehetősen magas (20-25%).
A negyedév során a rotáció legnagyobb százaléka Tverszkajaban történt - körülbelül 5% üzlethelyiség az utcák bérlőket cseréltek. A Tverskaya után a Pyatnitskaya utca 4%-os forgási rátával. Az Arbat és a Myasnitskaya utcában a helyiségek mindössze 3%-a váltott bérlőt. Ezután következik az utca. Kuznetsky legtöbb (2%) és st. Új Arbat (1%). A Neglinnaya utca nulla százalékos forgást mutatott – itt egyetlen bérlő sem változott.
2017 harmadik negyedévében a központi bevásárlófolyosók átlagos üresedési rátája tovább csökkent, és 6,5% volt.
A harmadik negyedévben a legaktívabb kiskereskedők rotációs folyamata a Tverszkaja, Pjatnyickaja és Arbaton volt megfigyelhető, ahol a területek 5, 4 és 3 százaléka cserélt bérlőt. A korábbi bérlők helyét elsősorban hasonló kereskedelmi profilú kiskereskedők veszik át. Például Arbaton az „eZo” grúz konyha kávézója váltotta fel az „Ural gombóc” kávézót, a Pyatnitskayán pedig a Leonidas étterem a „Shardane” éttermet.
Az elmúlt negyedév egyik trendjeként érdemes megemlíteni a szórakoztató elektronikai üzletek megnyitását Moszkva központi utcáin. Igen, az utcán. A 27 éves Tverskaya egyszerre két lánc üzlete nyílt meg: a kínai Xiaomi és a re:Store üzletlánc, amely egy másik telephelyről költözött és növelte területét. Ezek a felfedezések abból a szempontból figyelemreméltóak, hogy ezek a hálózatok főleg ben fejlődnek bevásárlóközpontok: A Xiaomi számára ez az első utcai kiskereskedelmi üzlet Moszkvában, a re:Store számára pedig a hetedik.
Utcai kiskereskedelmi bérbeadás keresleti és kereskedelmi feltételei a fővárosban
A harmadik negyedévben a legnagyobb kereslet a Pyatnitskaya, Pokrovka, Maroseyka, Myasnitskaya, Neglinnaya és Petrovka utcákban volt. Például a Tiffany & Co ékszerlánc a Petrovkát választotta egy 490 négyzetméteres butik megnyitásához, amely a márka második üzlete lett a cég független oroszországi fejlesztésére való átállása óta.
Az utcai kiskereskedelemben aktívan fejlődő új láncok és formátumok közül kiemelhető a Modi háztartási cikklánc, amelynek első üzlete az Arbaton nyílt meg. A lánc a közeljövőben új üzletek megnyitását tervezi Moszkva központi utcáin. Szintén figyelemre méltó az első utcai kiskereskedelmi formátumú Auchan szupermarket megnyitása az utcán. Tverszkaja. Az új formátum különlegessége, hogy a szupermarket jelentős területe a gasztronómia és saját kávézója.
A Moskhoztorg lánc továbbra is aktívan fejlődik, amely nyolc új üzletet nyitott a harmadik negyedévben, köztük a Smolensky Boulevard és a St. Novokuznetskaya.
2017 harmadik negyedévében a legtöbb jelentkezés a vendéglátó szolgáltatóktól érkezett - 85%.
A központi bevásárlóutcák bérleti díjai 2017 harmadik negyedévében nem változtak a második negyedévhez képest.
Hagyományosan a Ginza Project, a Tanuki, a Crocus Group éttermi részlege és a Novikov Group aktív terjeszkedési tervei vannak. Ez utóbbi például a harmadik negyedévben több, különböző árkategóriájú létesítményt nyitott: burger #Farsh az utcán. Lesnaya, kávézó pán-ázsiai konyha Hoshi az utcán. Kuznyeckij híd, 15/17 és Bar & Grill a Novocherkassky Lane-on.
Az elmúlt negyedév gazdag volt a láncon kívüli kávézók és éttermek nyitásában. Megnyílt a 23Tolsztoj étterem Khamovnikiben, a Jimmy Lee kínai étterem a Prospekt Mira, a Pirog Myasnika étterem a Novy Arbaton és mások.
Főbb nyitások Moszkva központi kereskedelmi folyosóin 2017 harmadik negyedévében
Név | Utca | Profil |
Tiffany & Co | Petrovka st. | Ékszerek |
Ladurée | Nikolskaya st. | Kávézók és éttermek |
Villa Pasta | Új Arbat st. | Kávézók és éttermek |
Auchan | Tverskaya st. | Termékek |
Burger Heroes | Kamergersky sáv | Kávézók és éttermek |
#Farsh | Lesnaya st. | Kávézók és éttermek |
Mészáros pite | Új Arbat st. | Kávézók és éttermek |
Moskhoztorg | Novokuznetskaya st. | Háztartási cikkek |
Modi | Arbat st. | Háztartási cikkek |
Alfa-Bank | Pyatnitskaya st. | Bankok |
Piaci előrejelzések kiskereskedelmi helyiségek Moszkva
Az év végére Moszkva központi bevásárlóutcáiban az üresedési ráta további 1 százalékponton belüli csökkenése várható. Ezt mindenekelőtt megkönnyítik, további fejlesztés vendéglátó szegmens.
Szintén a több mint 30 üzlettel rendelkező Perekrestok-Express lánc eladásáról szóló hírek hátterében. Kerti gyűrű, lehetőség van új és meglévő élelmiszerláncok aktív fejlesztésére a főváros központi utcáin.
Raktári ingatlan Moszkvában
Ajánlat a moszkvai raktárpiacon
2017 harmadik negyedévének végén a moszkvai régió kiváló minőségű raktári létesítményeinek teljes kínálata elérte a 13,16 millió négyzetmétert, az üzembe helyezés volumene a harmadik negyedévben 191 000 négyzetméter volt, és mivel a év eleje - 386.000 nm. Így az idei év első kilenc hónapjában a befejezett építkezés volumene a tavalyi eredményhez hasonló volt, amikor az első és harmadik negyedévben 385 ezer négyzetmétert helyeztek üzembe.
A harmadik negyedévben üzembe helyezett legnagyobb raktárépületek a Technopark Uspensky (terület - 42 000 négyzetméter), az Orientir "North 2" (43 100 négyzetméter), a Logopark "Dmitrov" (25 600 négyzetméter) voltak. valamint a PSK Kozhukhovo (47 715 négyzetméter). Meg kell jegyezni, hogy a 2017 első és harmadik negyedévében üzembe helyezett teljes raktárterület túlnyomó többsége a moszkvai régió északi és keleti részén található.
2017 első kilenc hónapjának eredményei alapján a kereslet volumene több mint kétszeresével haladta meg az input mennyiségét.
Raktárak iránti kereslet a fővárosi régióban
2017 első három negyedévének eredményei alapján a moszkvai régióban mintegy 840 000 négyzetméter raktárterületet béreltek és vásároltak, ami 38%-kal haladja meg a 2016. évi hasonló adatot.
2017 harmadik negyedéve 348 000 négyzetmétert tett ki, miközben jelentős keresletet generált több nagy tranzakció: egy 68 700 négyzetméter alapterületű raktárkomplexum vásárlása is az Utkonos cégtől mint egy 146.000 négyzetméter alapterületű leendő raktár megvásárlása a Wildberries cég által. Mindkét komplexum a „built-to-suit” séma szerint kerül megvalósításra. Ezen ügyletek lezárásának eredményeként három negyedévben a vásárlások 34%-át tették ki az összes tranzakcióból, bár egy negyedévvel korábban ez az arány a lízingek 15-85%-a volt.
A moszkvai régióban az év eleje óta lezárt tranzakciók teljes volumenében a kiskereskedelem, és ezen belül is az online kiskereskedelem domináns pozícióba került.
Raktárhelyiségek bérleti díjai Moszkvában
A 2017. harmadik negyedévi eredmények alapján a moszkvai régióban található „A” osztályú objektumok kért bérleti díja nem változott jelentős mértékben, és 3400-4000 rubel/nm/év tartományba esik, attól függően, hogy a raktárkomplexum elhelyezkedése és a bérelt blokk térfogata.
Az átlagos bérleti díj a moszkvai régióban 3800 RUB/nm/év.
Trendek és előrejelzések a főváros raktári ingatlanpiacának alakulására vonatkozóan
Az alacsony üzembe helyezési volumen és a magas színvonalú meglévő raktárkomplexumok iránti folyamatos kereslet fényében ez év végére az üresedési területek arányának további csökkenése várható, 7%-os szintre. A kiadható raktárterületek mennyisége azonban az üresedés jelenlegi csökkenése mellett is magas marad. A meglévő kész kínálat mellett a fejlesztők készek felajánlani az objektumok kivitelezését a beépített séma szerint, ami lelassítja a kész tér elnyelésének folyamatát. Az üresen álló, versengő raktári ingatlanok nyomása csökkenti a díjemelések lehetőségét legalább az idei év végéig és a jövő év első hónapjaiig.
A 2017 végére üzembe helyezni tervezett legnagyobb raktárkomplexumok közé tartozik a PNK-Valischevo 2., 6.1 és 7. blokkja (fejlesztő - PNK Group, terület - 51 080 négyzetméter), valamint a Vnukovo II II. fázis 2. fázisa (fejlesztő - Logistic Partners). , területe - 49 000 négyzetméter).
Az áttekintést a Colliers International készítette
Általános piaci helyzet
2017 harmadik negyedévében a Bank of Russia tovább csökkentette az irányadó rátát évi 8,5%-ra (2017. szeptember).
A dollár átlagos árfolyama 2017 harmadik negyedévében 58,9 rubel volt, ami 3,0%-os növekedést jelent a 2. negyedévi átlaghoz képest. 2017
2017 első felében a moszkvai irodapiac teljes volumene 0,3%-kal nőtt, így közel 16,0 millió négyzetmétert tett ki, amelyből 14,8 millió négyzetméter az A, B+ és B szegmens.
Ajánlatok
A bemeneti térfogat 3 négyzetméter. 2017-ben 48,2 ezer négyzetméter (GLA) volt, ami 23%-kal alacsonyabb, mint az előző negyedévben, és háromszorosa 2016 azonos időszakának eredményének. Összességében több mint 3 negyedévben 163,0 ezer négyzetméterrel nőtt a kínálat.
3 négyzetméteren. 2017 új objektumok jelentek meg a „régi” Moszkva határain belül; a teljes bevezetett mennyiség az A osztályra vonatkozik. A teljes ellátási mennyiség osztályonkénti szerkezete nem változott.
Kereslet
Q3 végén 2017-ben az A, B+, B osztályok átlagos betöltetlensége nem változott az előző időszakhoz képest, 15,9%-ot tett ki. A mutató dinamikája azonban osztálytól függően többirányú:
Az A osztály betöltetlen állásainak szintje 0,5 százalékponttal emelkedett. - 21,5%-ig, beleértve új objektumok bevezetése miatt. Nőtt a szabad helyek száma a harmadik közlekedési körön belüli létesítményekben, a harmadik közlekedési körön kívüli üzletközpontok üressége kismértékben (0,1 százalékponttal) csökkent.
A B+ és B osztályban 0,4 százalékponttal csökkent az üresedési ráta. (átlagosan és minden osztályban) - legfeljebb 13,4%, illetve 8,8%. Ugyanakkor a kihasználtság helytől függetlenül nőtt. Az átlagos üresedési ráta a B+/B osztályokban elérte a 12,2%-ot.
A C osztályban kismértékben (0,1 százalékponttal) csökkent a betöltetlen álláshelyek száma.
Általánosságban elmondható, hogy 2017 9 hónapja során az üresedési helyek száma minden osztályban csökkent: az A osztályban - 1,1 százalékponttal, a B+ osztályban - 2,9 százalékponttal, a B osztályban - 1,2 százalékponttal .p, a C osztályban - 0,9 százalékponttal p.p.
3 négyzetméter A 2017-es évet jelentős bérleti tranzakciók jellemezték. A negyedév első 3 ügylete a távközlési és informatikai szektor vállalataié. A nagy tranzakciók volumene (1 ezer nm-től) 53 ezer négyzetmétert tett ki, melynek 62%-a A osztályú.
Figyelembe véve az irodahelyiségek exponálási idejének növekedését, a kisvállalkozások igényeire fókuszáló új formátumok válnak aktuálissá: a 15-80 nm-es miniirodák (beleértve a kész munkaállomásokat is) és az aktívan fejlesztő coworking terek. .
Kereskedelmi ajánlat
A 2017. III. negyedéves eredmények alapján a kereskedelmi feltételekben összességében nem történt jelentős változás, a bérleti díjak stabilizálódásáról beszélhetünk.
A beszámolási időszakban a bérleti díjak ingadozása a B+, B, C osztályokban 0,9-2,2% között volt; az A osztályban az átlagos bérleti díj nem változott.
2017 3. negyedévének végén az átlagos bérleti díjak a következők: A osztályban - 1980 rubel/nm/hóⁱ; B+ osztályban - 1350 dörzsölje / négyzetméter / hó; a B osztályban - 1110 rubel / négyzetméter / hó; a C osztályban - 930 dörzsölje / négyzetméter / hó.
A B+/B osztály súlyozott átlagos bérleti díja kismértékben (0,8%-kal) csökkent, és 1260 rubel/nm/hó volt.
Az árdinamika hatására a B+ és az A osztályok közötti távolság 30%-ról 32%-ra nőtt; B és B+ között - 20%-ról 18%-ra csökkent; C és B között - ugyanazon a szinten maradt.
Következtetések és fejlődési előrejelzések
A 3. negyedévben két A osztályú objektummal bővült a piac, összesen 48,2 ezer négyzetméter GLA összterülettel, ami 3-szor kevesebb, mint 2016 azonos időszakában.
Az új helyiségek beindítása hatással volt az A osztály üresedési szintjére (0,5 százalékpontos növekedés a negyedév végén), de összességében az év eleje óta 1,1 százalékponttal csökkent az üresedési ráta.
A negyedéves eredmények szerint a B+, B és C osztályokban növekszik a helyiségek kihasználtsága, azonban az üresedés csökkenés mértéke kisebb, mint 2017. I. negyedévében.
A bérleti díjakban nem történt jelentős változás 2017 második negyedévéhez képest.
Az év végére mintegy 275 ezer négyzetméternyi irodaterület üzembe helyezésével kell számolnunk, ennek 72%-a a Moszkva városi tornyokban lesz. Nem kizárt, hogy a tervezett létesítmények egy részének üzembe helyezése 2018-ra tolódik.
Az új létesítmények megjelenésével lehetséges az üresedési helyek számának növekedése az A osztályban, azonban mivel egyes létesítmények részben be vannak töltve az építési szakaszban, az A osztályban nem fog számottevő növekedést elérni.
A B+/B osztályokban a megüresedett állások továbbra is csökkenni fognak, az ígéretes kínálat alacsony volumene miatt.
2017 IV. negyedévében nem várható jelentős változás az átlagos bérleti díjakban.
1 2015 4Q-ig - a bérleti díjak USD/nm/év mértékegységben vannak feltüntetve, a dinamikát szintén USD-ben számoltuk. A 2015 harmadik negyedévében a dinamikai érték RUВ-ben zárójelben van feltüntetve. 2015 negyedik negyedéve óta a piac rubelre való átállása miatt a bérleti díjakat és azok dinamikáját RUВ-ben számítják, a zárójelben szereplő érték USD/nm/év mértékegységben van – a jelenlegi árfolyamon.
Hasznos lehet elolvasni:
- Hogyan lehet kirándulni az Antarktiszon?;
- Csehország Trója vára. Trója vára Prágában. Ősi pincészet és múzeum;
- Böcklin és „halottak szigete” Korának kulturális jelensége;
- Repülőjegyek Krím-félszigetre Olcsóbbak lesznek a Krím-félszigetre induló repülőjegyek;
- Mit vihetsz magaddal és mit nem;
- Bal oldali menü megnyitása Hévíz Hogyan juthat el Budapestről a Hévízi-tóhoz;
- Sikló Nha Trangban (Vinpearl) A világ leghosszabb felvonója, Vietnam;
- Kamenyec-Podolszk erőd - Ukrajna történelmi emlékműve Élet a Kamenyec-Podolszk erőd falain kívül;