Яагаад түрээсийн төлбөрийг нэмээд байгаа юм бэ? Ямар тохиолдолд түрээсийн төлбөр нэмэгддэг вэ? ○ Түрээсийн хөлсийг нэмэхээс татгалзсан тул түрээслэгчийг нүүлгэнэ

Аливаа төрлийн үйлчилгээ, бүтээгдэхүүн нь өөрийн гэсэн үнэтэй байдаг бөгөөд энэ нь орон сууц түрээслэхэд тохиолддог. Түрээсийн тухай ярихад эзэн нь сар бүр төлөх ёстой байрны үнийг хэлдэг. Энэ нь дүн аль хэдийн эцсийн бөгөөд өөрчлөх боломжгүй гэсэн үг үү? Эсвэл түрээслэгч танаас илүү их мөнгө нэхэж болохуйц нарийн ширийн зүйл байж болох уу?
Хамгийн түрүүнд дурдах ёстой зүйл бол гэрээнд өөрөө заасан тогтмол төлбөр юм. Гарын үсэг зурсан баримт бичиг нь тухайн орон сууцны өмчлөгч нь заасан хэмжээг өөрчлөх эрхгүй байх хугацаа, хэмжээ, хугацааны талаархи мэдээллийг агуулсан байх ёстой.
Асуулт гарч ирдэг: яагаад орон сууцны эзэн гэнэт илүү их мөнгө төлөхийг шаардаж болох вэ? Хариулт нь үнэндээ энгийн. Хэрэв та хүсвэл өөр байранд амархан нүүж болох юм шиг санагдаж байна түрээс, энэ нь танд тохирох болно. Түрээслэгчид ихэвчлэн гомдоллодог ч өөр байр хайхгүй, нүүх гэж төвөгшөөхгүйн тулд буулт хийж, үнээ нэмэхээр тохиролцдог. Үүнийг мэдсээр байж түрээслэгч өмнөх нөхцөлөө зөвшөөрчихсөн байхад дараа нь нэмэхийн тулд анхнаасаа үнээ зориудаар буулгадаг.
Танилаараа дамжуулан байр түрээслэх нь маш сонирхолтой сонголт бөгөөд үнэ нь маш хямд бөгөөд бүх зүйл сайхан байгаа юм шиг санагддаг. Гэхдээ энэ нь найз нь асуудалтай, мөнгө хэрэгтэй бол байрны үнийг нэмэхгүй гэсэн үг биш юм. Ийм нөхцөлд найздаа ирэх юм бол та өөрөө эвгүй байдалд орох болно. Ихэнхдээ байрны эзэд таныг эвгүй байдалд оруулдаг тул та илүү их мөнгө төлж, ижил төстэй мэдрэмж төрүүлдэг.
Орон сууцны элэгдлийн гэх мэт хууль бус ойлголт бас бий. Түрээслэгч нь орон сууцанд удаан хугацаагаар амьдарсан, нөхцөл байдал хэвээр байгаа байж болохгүй. Бүх зүйл элэгдэж, засвар хийх шаардлагатай байдаг, эд зүйлсийн элэгдэл нь эргэлт буцалтгүй байдаг.
Жишээлбэл, та нөхөж чадах эвдэрсэн чийдэн, хальслах боломжтой ханын цаасны өртөгийг авбал энд байгаа хэмжээ нь харьцуулшгүй юм. Ихэвчлэн эдгээр бүх мэдээллийг түрээсийн үнэд багтаасан байдаг.
Орон сууц сонгох асуудлыг маш нухацтай авч үзэх ёстой, та бүх бичиг баримтыг сайтар шалгаж, зөвхөн найдвартай хүмүүстэй холбоо барьж, гүйлгээг дуусгахад туслах агентлагийг хайж олох хэрэгтэй. Зөвхөн өөртөө итгэ, танихгүй хүмүүсийн үгийг бүү сонс. Хүн мөнгөтэй байхад бүгд л ашиг хонжоо хайж, бүх зүйлд хөндлөнгөөс оролцдог тул хүн бүрт итгэж болохгүй. Ирээдүйд асуудал гарахгүйн тулд эхлээд түрээсийн зардалд анхаарлаа хандуулах нь чухал юм. Та гэрээ байгуулахдаа маш болгоомжтой байх хэрэгтэй бөгөөд үүнд бүх зүйлийг тодорхой тусгасан байх ёстой. Хэрэв та өөрийгөө хуурч мэхлэхийг зөвшөөрч болохгүй, хэрэв та хэтэрхий итгэмтгий бол төлөөлөгчдийн үйлчилгээг ашиглах нь дээр, учир нь тэд таны төлөө бүх зүйлийг хийх болно: тэд гэрээ байгуулж, хууран мэхлэхийг зөвшөөрөхгүй.

Байрны эзэн түрээсийн төлбөрийг нэг талдаа нэмдэг. Түрээслэгчид хэрхэн туслах вэ? (Ткаченко Г.)

Нийтлэл нийтэлсэн огноо: 2015.09.03

Түрээслэгчид түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурахдаа "түрээслүүлэгч дангаараа хэмжээг нэмэгдүүлэх боломжтой" гэсэн хэллэгийг үргэлж анхаарч үздэггүй. түрээсдолларын ханшийн өсөлт эсвэл түрээсийн зах зээлийн үнэ өөрчлөгдсөнтэй холбоотой" гэв. Гэвч үүний үр дүнд түрээсийн зардал эцсийн дүндээ яг хоёр дахин, бүр түүнээс ч илүү өсөх магадлалтайг тэд тооцдоггүй. Юуны тухай Хэрэв түрээсийн гэрээ аль хэдийн гарын үсэг зурсан бөгөөд түрээслэгчээс түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх тухай мэдэгдлийг хүлээн авсан бол түрээслэгч үүнийг хийх боломжтой бөгөөд үүнийг энэ зүйлд авч үзэх болно.

ТҮРЭЭЛЭГЧ ЮУ МЭДЭХ ЁСТОЙ ВЭ?

1. Улсын Дээд Арбитрын шүүхийн Тэргүүлэгчдийн мэдээллийн захидлын 11 дэх хэсэгт Оросын Холбооны Улс 2002 оны 1-р сарын 11-ний өдрийн № 66 "Түрээстэй холбоотой маргааныг шийдвэрлэх практикийг хянан үзэх" гэж тайлбарлав. пүүст түрээсийн төлбөрийн хэмжээ буюу түүнийг тооцох журам (механизм) -ийг заасан гэрээний нөхцөл."
Хэрэв гэрээнд түрээсийн хэмжээг жилд нэгээс олон удаа өөрчлөх боломжийг тусгасан бол ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614 дүгээр зүйлийн 3 дахь хэсэгт зааснаар ийм нөхцөлийг хүчингүйд тооцож болно. Жишээлбэл, би ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн 2011 оны 2-р сарын 21-ний өдрийн VAS-9525/10 тоот А75-10558/2009 тоот хэргийн шийдвэрийг иш татах болно.
"...ОХУ-ын Иргэний хуулийн (цаашид ОХУ-ын Иргэний хууль гэх) 614 дүгээр зүйлийн 3 дахь хэсэгт зааснаар гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн төлбөрийн хэмжээг гэрээгээр өөрчилж болно. гэрээнд заасан хугацаанд, гэхдээ жилд нэгээс илүүгүй хугацаанд хуульд түрээсийн төлбөрийн хэмжээг хянан үзэх бусад доод нөхцлийг тогтоож болно бие даасан төрөл зүйлтүрээслэх, түүнчлэн тодорхой төрлийн эд хөрөнгийг түрээслэх.
Нэмж дурдахад, ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн Тэргүүлэгчдийн 2002 оны 1-р сарын 11-ний өдрийн N 66 "Түрээстэй холбоотой маргааныг шийдвэрлэх шүүхийн практикийг хянан үзэх" мэдээллийн захидлын 11 дэх хэсэгт заасны дагуу 614 дүгээр зүйлийн 3 дахь хэсэгт заасны дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуульд түрээсийн төлбөрийн хэмжээг өөрчлөх давтамжтай холбоотой заавал дагаж мөрдөх журам байдаг бөгөөд үүнтэй холбогдуулан талууд гэрээнд энэ нормд зааснаас өөр нөхцөлийг өөрчлөх, тогтоох боломжгүй юм. Иймд түрээсийн төлбөрийн хэмжээг улирал бүр өөрчлөх боломжтой гэсэн гэрээний нөхцөл нь ОХУ-ын Иргэний хуулийн 168 дугаар зүйлд заасны дагуу хууль тогтоомжид нийцээгүй тул хүчингүй болно..."
Гэсэн хэдий ч дараа нь ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн бүгд хурлын 2011 оны 11-р сарын 17-ны өдрийн 73-р тогтоолд "ОХУ-ын Иргэний хуулийн дүрмийг түрээсийн гэрээнд хэрэглэх практикийн зарим асуудлын тухай" гэж заасан. 21-р зүйл:
"...ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614 дүгээр зүйлийн 3 дахь хэсэгт заасны дагуу гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн төлбөрийн хэмжээг гэрээнд заасан хугацаанд талуудын тохиролцоогоор өөрчилж болно. гэхдээ жилд нэгээс илүүгүй удаа (энэ тохиолдолд зарим төрлийн түрээс, түүнчлэн тодорхой төрлийн эд хөрөнгийг түрээслэх түрээсийн төлбөрийн хэмжээг өөрчлөх замаар бусад доод хугацааг хуулиар тогтоож болно).
Энэхүү дүрэм нь ашиг тустай бөгөөд түрээсийн гэрээний нөхцөлийг талуудын тохиролцоогоор жилд нэгээс илүү удаа түрээсийн төлбөрийн хэмжээг өөрчлөх боломжийг олгодог, үүнд түрээсийн гэрээнд ийм өөрчлөлт хийх боломж байхгүй тохиолдолд. өөрөө.
Гэсэн хэдий ч, хэрэв хууль, гэрээний дагуу түрээслүүлэгч нь түрээсийн хэмжээг дангаар нь өөрчлөх эрхтэй (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 310 дугаар зүйл), 614 дүгээр зүйлийн 3 дахь хэсэгт заасны дагуу. ОХУ-ын Иргэний хууль, ийм өөрчлөлтийг тэрээр жилд нэгээс илүүгүй удаа хийж болно ..."
Тиймээс түрээслүүлэгч нь нэг талын мэдэгдлээр түрээсийн хэмжээг өөрчлөх эрхийг авсан боловч жилд нэг удаа. Би Москва дүүргийн Арбитрын шүүхийн 2015 оны 1-р сарын 20-ны өдрийн N F05-15294/2014 N A40-54476/14 тохиолдолд гаргасан тогтоолын талаар ярих болно.
“...гэрээний 6.1-д зааснаар 1993 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрийн 2720/17 тоот талуудын хооронд байгуулсан түрээсийн гэрээний заалтыг харгалзан 2011 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийг хүртэл байрны түрээсийн хувь хэмжээг өөрчлөхгүй, энэ гэрээний 6.5, 6.6-д зааснаас бусад тохиолдолд.
Түрээслүүлэгч нь үнэ, тарифыг төвлөрүүлэн өөрчлөх тохиолдолд энэхүү гэрээнд заасан түрээсийн үнийг өөрчлөх эрхтэй. нийтийн аж ахуй, газрын түрээсийн үндсэн хувь хэмжээ, эд хөрөнгийн татвар, эргэлтийн татвар, тэдгээрийн өсөлтийн хэмжээтэй хувь тэнцүүлэн, гэхдээ жилд нэгээс илүүгүй (гэрээний 6.5-р зүйл).
Нэхэмжлэгч нь түрээсийн төлбөрийг өөр өөр нэмэгдүүлсэн талаар хариуцагчид удаа дараа мэдүүлж, нарийвчилсан тооцоо, нэмэлт хэлэлцээрийг хавсаргаж, тохиролцоогүй тул нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагад өөрчлөлт оруулахаар нэхэмжлэл гаргасан болохыг шүүхүүд тогтоосон. түрээсийн үнийн хувьд 2008 оны 7 дугаар сарын 23-ны өдрийн 20/155 тоот гэрээний .
Шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтууд, тэр дундаа 2008 оны 7 дугаар сарын 23-ны өдрийн 20/155 дугаар гэрээний нөхцөлийг шинжлэн судлан үнэлж үзээд нэхэмжлэгчийн мэдүүлсэн түрээсийн төлбөрт өөрчлөлт оруулах үндэслэлгүй гэж дүгнэв. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614-р зүйлд заасны дагуу нөхцөл байдлыг харгалзан 2014 оны 01-р сарын 1-ний өдрөөс эхлэн түрээсийн төлбөрийг 3872.04 рубльээс нэмэгдүүлсэн. 4015 рубль хүртэл. 1 кв. оффисын талбайн хувьд жилд м ба 3002.59 рубльээс. 3113.94 рубль хүртэл. 1 кв. агуулахын талбайн хувьд жилд м.
...Шүүх бүрэлдэхүүн шүүхийн дүгнэлт болон заасан эрх зүйн байр суурьтай зөрчилдөж байгаа, түүнчлэн шүүх энэ хэргийн материаллаг эрх зүйн хэм хэмжээг буруу тайлбарласан нь тогтоогдоогүй...” гэжээ.
2. Нэг жил хүртэл хугацаагаар байгуулсан түрээсийн гэрээг тус тусад нь дурдмаар байна. Шүүхийн практик нь нэг жилээс бага хугацаагаар (нэг жилтэй тэнцэх) байгуулсан гэрээний дагуу түрээсийн төлбөрийг өөрчлөх боломжгүй гэсэн байр суурийг боловсруулсан. Жишээлбэл, ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн 2009 оны 8-р сарын 27-ны өдрийн VAS-10734/09 тоот А12-15393 / 08-С28 дугаартай холбоотой шийдвэр:
"... нэхэмжлэлийг хангахдаа шүүхүүд ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614 дүгээр зүйлд зааснаар түрээслэгч нь эд хөрөнгө ашигласны (түрээсийн) төлбөрийг нэн даруй төлөх үүрэгтэй гэсэн үндэслэлийг үндэслэлтэй болгосон.
ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614 дүгээр зүйлийн 3 дахь хэсэгт заасны дагуу гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн хэмжээг талуудын тохиролцоогоор гэрээнд заасан хугацаанд, гэхдээ нэгээс илүүгүй удаа өөрчилж болно. Жилд.
Түрээсийн гэрээг жил хүрэхгүй хугацаагаар байгуулсан тул түрээсийн төлбөрийн хэмжээг өөрчлөх боломжгүй.
Давж заалдах шатны шүүх гэрээний нөхцөлийг үндэслэн анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хууль ёсны дагуу өөрчлөлт оруулж, гэрээ байгуулах үед талуудын тохиролцсон түрээсийн үнийн дүнг үндэслэн өрийн хэмжээг гаргуулжээ...” гэжээ.
Би мөн жишээ болгон Урал дүүргийн Холбооны монополийн эсрэг албаны 2010 оны 7-р сарын 21-ний өдрийн N A71-14477/2009 тохиолдолд N F09-5670/10-C6 тогтоолыг өгөх болно.
"..."Главрыба" компани (түрээслэгч) болон "Айкай" компани (туслан түрээслэгч) хооронд 2009.04.01-ний өдрийн N 310/2009 тоот үл хөдлөх хөрөнгийн дэд түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурсан бөгөөд үүний дагуу нэгдүгээр давхрыг "Айкай" компанид шилжүүлсэн. "түр зуур эзэмших, ашиглах зориулалттай орон сууцны бус байр 381.9 м.кв талбайтай. м, хаягаар байрладаг: Удмурт Бүгд Найрамдах Улс, Воткинск, st. Орджоникидзе, 4б, 2009 оны 4-р сарын 01-ээс 2009 оны 12-р сарын 31-ний өдрийг хүртэлх хугацаанд худалдааны үйл ажиллагааг зохион байгуулах.
Главрыба компани 2009 оны 06-р сарын 08-ны өдрийн N 162 тоот захидалдаа Айкай компанид түрээсийн төлбөрийг 2009 оны 05-р сарын 01-ний өдрөөс 161,565 рубль болгон нэмэгдүүлсэн тухай мэдэгдэв. 60 копейк
“Айкай” компани өр, алдангийг бүрэн төлөөгүй тул “Главрыба” компани хэлэлцэж буй хэргийнхээ дагуу арбитрын шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан.
Урлагт заасан журмаар бүхэлд нь шалгаж, үнэлсний дараа. ОХУ-ын Арбитрын байцаан шийтгэх хуулийн 71-д зааснаар хэргийн материалд байгаа нотлох баримтууд, шүүхүүд хариуцагчийн нэхэмжлэгчийн өмнө өрийн оршин тогтнох, үндэслэлийг баталгаажуулсан гэсэн үндэслэлтэй дүгнэлтэд хүрсэн. Үүний зэрэгцээ шүүхүүд маргаантай гэрээний дагуу түрээсийн төлбөрийн хэмжээг тохиролцсон өдрөөс хойш хоёр сарын дараа өөрчлөх нь Урлагийн 3-р зүйлтэй зөрчилдөж байна. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614 дүгээр зүйл, үүний үндсэн дээр Айкай компанийн төлсөн төлбөрийг харгалзан Айкай компанийн өрийг дахин тооцсон..."

1.Түрээсийн гэрээг нэг жил хүртэл хугацаагаар байгуулсан гэрээгээр түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх, нэг жилийн дотор хоёр дахь удаагаа өөрчлөх тухай гэрээ байгуулсан ч уг гэрээг байгуулсан гэж үзэж болно. хүчингүй. Жишээлбэл, Волга-Вятка дүүргийн Холбооны монополийн эсрэг албаны 2009 оны 11-р сарын 19-ний өдрийн А11-2018/2009 тоот хэргийн тогтоол:
"...ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614 дүгээр зүйлд заасны дагуу түрээслэгч нь эд хөрөнгийн ашиглалтын (түрээсийн) төлбөрийг нэн даруй төлөх үүрэгтэй. Түрээсийн төлбөрийг төлөх журам, нөхцөл, хугацаа нь түрээсийн гэрээгээр тодорхойлогддог. гэрээ (энэ зүйлийн 1-р хэсэг).
Гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн төлбөрийн хэмжээг талуудын тохиролцоогоор гэрээнд заасан хугацаанд, гэхдээ жилд нэгээс илүүгүй удаа өөрчилж болно (энэ зүйлийн 3 дахь хэсэг).
Иргэний хуулиар түрээсийн төлбөрийг жилд нэгээс илүүгүй удаа өөрчлөхийг зөвшөөрдөг тул шүүх 2004 оны 6-р сарын 11-ний өдрийн 8 дугаар гэрээний дагуу түрээслэх гэрээний 7 дугаар протоколыг (одоогийн хууль тогтоомжийг зөрчиж) хүчингүй болсонд тооцох үндэслэлтэй гэж үзжээ. ), энэ протоколын дагуу түрээсийн төлбөр жилд хоёр дахь удаагаа нэмэгдсэн тул. Иймд 2008 оны 11-р сарын 15-ны өдрөөс түрээсийн төлбөр нэмэгдээгүй бөгөөд "Саратовстройсттекло" ХК нь түрээсийн гэрээг нэг талдаа цуцлахыг шаардах эрхгүй. Тиймээс, 2008 оны 10-р сарын 12-ны өдрийн 5-р нэмэлт гэрээгээр нэмэлт өөрчлөлт оруулсан түрээсийн гэрээ нь 2009 оны 12-р сарын 31 хүртэл хүчинтэй хэвээр байна.
Давж заалдах гомдолд гаргасан үндэслэлээр давж заалдах шатны шүүхийн актыг хүчингүй болгох үндэслэлгүй..." гэжээ.
2. Түрээслэгч нь түрээсийн төлбөрийг нэг талдаа нэмсэн нь эрхээ урвуулан ашигласан гэж үзэж болно.
Энэхүү мэдэгдлийг ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн 2011 оны 11-р сарын 17-ны өдрийн № 73-р тогтоолоор (2013 оны 1-р сарын 25-ны өдрийн нэмэлт өөрчлөлт) "Иргэний хуулийн дүрмийг хэрэглэх практикийн зарим асуудлын тухай" баталж байна. ОХУ-ын түрээсийн гэрээний талаар" 22-р зүйл.
“...Түрээсийн төрийн зохицуулалт байхгүй бол түрээсийн гэрээнд түрээслүүлэгч нь түүний хэмжээг дангаар өөрчлөх эрхтэй гэж заасан бол ийм нэг талын өөрчлөлтийн үр дүнд түрээсийн гэрээнд түрээсийн төлбөрийг дангаар нь өөрчлөх эрхтэй болсон нь нотлогдсон тохиолдолд. тухайн нутаг дэвсгэрт ижил төстэй эд хөрөнгийг тухайн хугацаанд түрээслэхэд төлсөн зах зээлийн дундаж ханшийн өөрчлөлттэй пропорциональ бусаар нэмэгдэж, түүнээс их хэмжээгээр давсан нь түрээслэгч нь эрхээ урвуулан ашигласан болохыг харуулж байна. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 10 дугаар зүйлд дурдсан зах зээлийн дундаж ханшаас хэтэрсэн түрээсийн төлбөр авахаас татгалзсан ..."
Үүний тод жишээг дурдахад, Зүүн Сибирийн дүүргийн Арбитрын шүүхийн 2014 оны 8-р сарын 20-ны өдрийн А10-1405/2013 тоот хэргийн тогтоол:
“...Хэргийн материалаас үзэхэд нэхэмжлэгч “АРТОКС” ХХК-ийн 2010 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрийн 143 дугаар “Үнэлгээ хийгдэж буй эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээний тухай” тайлангийн мэдээллээр түрээсийн төлбөрийг дангаар нэмэгдүүлсэн үндэслэлээ тогтоов. 42-10/2.
Маргааныг хэлэлцэж, ОХУ-ын Арбитрын байцаан шийтгэх хуулийн 71 дүгээр зүйлд заасан журмын дагуу дээрх тайланг үнэлэхдээ шүүх түрээсийн байрны шинж чанарын талаар найдваргүй мэдээлэл ашигласан, үнэлгээчин хуулийн шаардлагыг зөрчсөн гэж үзсэн. Үнэлгээний үйл ажиллагаа, холбооны үнэлгээний стандартууд, тиймээс үүнд тодорхойлсон зах зээлийн үнийг харгалзан үзээгүй тул үнэлж буй эд хөрөнгийн үнэ нь 1 хавтгай дөрвөлжин метр талбайн жилийн түрээс юм. м хадгалах зай, НӨАТ ороогүй 1884 рубльтэй тэнцэнэ.
Үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн үнийн зах зээлийн үнэлгээний талаархи 617 тоот тайланд үндэслэн "Бүгд Найрамдах Буриад улсын өмчийн сан" ХХК-ийн үнэлгээчин Слугинова О.Л. Буриад улсын Арбитрын шүүхийн шийдвэрээр анхан шатны шүүх маргаантай байрыг түрээсийн нөхцөлөөр ашиглах эрхийн бодит зах зээлийн үнийг тогтоосон.
Энэхүү үнэлгээний үр дүнг хэрэгт оролцсон хүмүүс маргаагүй бөгөөд энэхүү тайлан нь одоогийн хууль тогтоомжийн шаардлагад нийцэхгүй байгааг тогтоогоогүй болно.
ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн 2011 оны 11-р сарын 17-ны өдрийн 73-р тогтоолын 22-т заасны дагуу хэрэв түрээсийн төрийн зохицуулалт байхгүй бол түрээсийн гэрээнд түрээслүүлэгч нэг талт гэрээгээр түрээслэх эрхийг заасан байдаг. түүний хэмжээг өөрчлөх, дараа нь ийм нэг талын өөрчлөлтийн үр дүнд тухайн газар нутагт ижил төстэй эд хөрөнгийг тухайн хугацаанд түрээслэхэд төлсөн зах зээлийн дундаж ханшийн өөрчлөлттэй пропорциональ бусаар нэмэгдэж, түүнээс их хэмжээгээр давсан нь нотлогдсон тохиолдолд. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 10 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэгт заасны дагуу түрээслүүлэгчийн эрхээ урвуулан ашигласан болохыг харуулж, түрээсийн төлбөрийг дээр дурдсан зах зээлийн үнээс хэтрүүлсэн хэсгийг авахаас татгалзсан;
Дээр дурдсан үндэслэлээр, нэхэмжлэгч жилийн түрээсийн төлбөрийг нэг талдаа өөрчилсний үр дүнд түрээсийн төлбөр нь тухайн газар нутагт ижил төстэй эд хөрөнгийг түрээслэхэд төлсөн зах зээлийн дундаж ханшийн өөрчлөлттэй пропорциональ бусаар өссөн болохыг тогтоосон. , мөн тэдгээрийг илт хэтрүүлсэн тул арбитрын шүүх маргаан бүхий эд хөрөнгийн түрээсийн зах зээлийн тодорхой үнийн дүнтэй тэнцэх хэмжээний өрийг гаргуулж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангахаас татгалзаж, маргааныг зөв шийдвэрлэсэн..." гэжээ.
3. Хэрэв та түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурах гэж байгаа бөгөөд таны түрээслэгч түрээсийн төлбөрийг дангаар өөрчлөх эрхээ шаардаж байгаа бол төлбөрийн зардалд өөрчлөлт оруулах хязгаар эсвэл түрээсийн төлбөрийг тооцох журмыг гэрээнд зааж өгөхийг хичээ. энэ нь нэмэгддэг. Жишээлбэл, "Түрээсийн хэмжээг түрээслүүлэгч дангаар нь нэмэгдүүлж болно, гэхдээ энэ гэрээний ____-д заасан түрээсийн үнийн дүнгийн ___% -иас илүүгүй байна."
Үгүй бол түрээслэгч нь түрээсийн төлбөрийг ямар ч хэмжээгээр нэмэгдүүлэх эрхтэй.
Баруун хойд дүүргийн Холбооны монополийн эсрэг албаны 2010 оны 1-р сарын 28-ны өдрийн А05-7679/2009 тоот тохиолдолд гаргасан тогтоол:
“...гэрээний 3.1-д зааснаар ашиглалтын тариф нэмэгдсэн тохиолдолд түрээсийн төлбөрийн хэмжээг түрээслүүлэгч дангаар нэмэгдүүлж болно. газарБарилга байрлаж буй талбай нь түрээсийн байрны талбайтай пропорциональ, түүнчлэн нийтийн аж ахуйн үйлчилгээний тариф, ус хангамж, ариутгах татуурга, дулаан хангамж, цахилгаан хангамж зэрэг бусад зардлын нэмэгдэл юм.
Ус, ариутгах татуурга, дулааны эрчим хүч, цахилгааны үнэ тарифыг 2008 онтой харьцуулахад нэмэгдүүлсэн, улмаар түрээслэгчийн ахуйн болон ашиглалтын үйлчилгээний зардал тэр хэмжээгээр өссөн болохыг шүүх тогтоосон бөгөөд хариуцагч маргаагүй.
-р зүйлд заасан үндэслэлээр, түрээсийн төлбөрийг дур зоргоороо хийсэн, нэмэгдүүлсэн зардалтай пропорциональ бус байх тул гэрээний нөхцөлийг хангаагүй гэсэн хариуцагчийн тайлбарыг шүүх үндэслэлээр хэрэгсэхгүй болгосон. Гэрээний 3.1-д түрээсийн төлбөрийн хэмжээг дангаар нэмэгдүүлэх боломжийн талаар талууд нэхэмжлэгчийн нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг төлөхөд гарсан зардалтай пропорциональ гэж заагаагүй, мөн журам заагаагүй, түрээсийн төлбөрийг нэг талын нэмэгдүүлсэн тохиолдолд ашигласан тооцоо.
Гэрээний 3.1-д гэрээний үнийг тодорхой мөнгөн дүнгээр тогтоосны дараа талууд газар ашигласны төлбөр нэмэгдсэн тохиолдолд түрээслэгчийн түрээсийн хэмжээг нэг талдаа нэмэгдүүлэх эрхийг олгосон. талбай, нийтийн үйлчилгээний тариф болон бусад зардал.
Ийнхүү одоогийн тарифын өсөлтийг харгалзан тохируулсны үр дүнд түрээсийн төлбөрийг өөрчилсөн нь дээрх хуулийн хэм хэмжээ болон гэрээний нөхцөлтэй харшлахгүй байна...” гэв.

ДЭЭРХИЙГ ДҮГНЭВЭЛ:

1. Түрээсийн төлбөр нэмэгдсэн тухай мэдэгдлийг түрээслэгчээс хүлээн авсны дараа түүнтэй хийсэн бүх харилцааг эрх бүхий этгээд бичиг баримт (захидал, мэдэгдэл, гэрээ) хүлээн авсан тухай тэмдэглэлийн хамт бичгээр хийх ёстой. хүлээн авсан тухай мэдэгдэл ба хавсралтын жагсаалт. Энэ нь шүүх дээр таны хэлсэн үгийн баримтат нотлох баримт болгон шаардлагатай байж магадгүй юм.
2. Түрээсийн гэрээний хугацааг харна уу: хэрэв хугацаа нь нэг жилээс бага эсвэл тэнцүү бол түрээсийн гэрээний нөхцөл нь жилийн туршид өөрчлөгдөхгүй байх ёстой. Энэ нийтлэлд өгөгдсөн мэдээлэлд үндэслэн түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх тухай мэдэгдлийн үндэслэлтэй хариуг түрээслэгчдээ илгээнэ үү.
3. Таны нөхцөл байдал нийтлэлд дурдсан нөхцөл байдлын нэг мөн эсэхийг тодорхойл.
3.1. Хэрэв та одоогийн иргэний хууль тогтоомжтой зөрчилдсөн гэрээнд гарын үсэг зурсан бол түүнийг хүчингүй болгохын тулд шүүхэд хандана уу.
3.2. Хэрэв та түрээсийн үнэ зах зээлийн үнэтэй харьцуулахад тодорхой хэмжээгээр өссөнийг олж харвал түрээсийн нөхцлийн дагуу эд хөрөнгийг ашиглах эрхийн бодит зах зээлийн үнийг тогтоохын тулд үнэлгээчинтэй холбоо барина уу.
Үүний дараа байрны эзэнд өөрийн байр сууриа бичгээр хэлж, үнэлгээчийн тайлангийн хуулбарыг хавсаргана уу.
Хэрэв түрээслэгч хамтран ажиллахгүй бол түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлсэн мэдэгдлийг хүчингүй болгож, хэрэгжүүлэх боломжгүй гэж шүүхэд хандаж болно. Жишээлбэл, 2013 оны 10-р сарын 22-ны өдрийн Баруун хойд дүүргийн Холбооны монополийн эсрэг албаны тогтоол No A05-8698/2012.

Түрээслэгч бүр түрээсийн төлбөрөө нэмдэг нөхцөл байдалд орох эрсдэлтэй байдаг. Ийм тохиолдолд хэрхэн зөв ажиллах, түрээслэгч хэрхэн биеэ авч явах нь үргэлж тодорхой байдаггүй. Энэ нийтлэлд бид энэ нөхцөлд түрээслэгч юу хийх ёстой, нүүлгэн шилжүүлэхээс хэрхэн зайлсхийх талаар дэлгэрэнгүй хэлэх болно.

○ Тэд түрээсээ нэмдэг, байрыг гэрээгүй түрээслэдэг.

Бүртгүүлэх үед түрээсийн байрбичгээр гэрээ байгуулаагүй тул энэ нь хэлцлийн тал бүрт тодорхой эрх чөлөөг өгдөг. Тиймээс түрээслэгч нь түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэхээс гадна түүнийг төлөх хугацааг өөрчлөх эрхтэй. Ийм нөхцөлд маргаан үүсвэл тухайн орон сууцны эзэн татгалзсан тохиолдолд нүүлгэн шилжүүлж болох тул хэлэлцээрийн замаар л тохиролцох боломжтой.

○ Тэд түрээсээ нэмдэг, байрыг гэрээгээр түрээслүүлдэг.

✔ Нэг талын төлбөрийн нэмэгдэл.

Өсөх боломжийг гэрээнд заагаагүй бол өмчлөгч нь түрээслүүлэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр нэмэгдүүлэх боломжгүй.

“Гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн төлбөрийн хэмжээг талуудын тохиролцоогоор гэрээнд заасан хугацаанд, гэхдээ жилд нэгээс илүүгүй удаа өөрчилж болно. Хуулиар тодорхой төрлийн түрээс, түүнчлэн тодорхой төрлийн эд хөрөнгийг түрээслэх түрээсийн хэмжээг хянах бусад доод нөхцлийг тогтоож болно (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 614 дүгээр зүйлийн 3 дахь хэсэг).

Гэсэн хэдий ч, энэ тохиолдолд түрээслүүлэгчийн хувьд хязгаарлалт байдаг гэдгийг санах нь зүйтэй. Тиймээс, гэрээнд төлбөрийг мөнгөн тэмдэгтээр хийнэ гэж заасан бол өмчлөгч нь бусад нөхцөлийг үндэслэн төлбөрийн журмыг тогтоож чадахгүй.

Энэ тохиолдолд түрээслэгч ийм өсөлтөөс татгалзах эрхтэй бөгөөд энэ нь гэрээг цуцлах үндэслэл болохгүй.

✔ Түрээслэгч төлбөрөө хэрхэн нэмэгдүүлэх вэ?

Хуулийн дагуу, гэрээ байгуулсан тохиолдолд эзэмшигч нь түрээсийн төлбөрийг дараахь аргуудын аль нэгээр нэмэгдүүлэх боломжтой.

Түрээслэгчийн зөвшөөрлийг авч, тохиролцсон гэрээг бичгээр албан ёсоор баталгаажуулна. Энэ аргын онцлог нь зөвшөөрөл авах хэрэгцээ бөгөөд үүнгүйгээр төлбөрийн өөрчлөлтийг зохицуулах баримт бичгийг бүрдүүлэх боломжгүй юм.
Гэрээ байгуулахдаа тодорхой өдрөөс нэг талт нэмэгдүүлэх боломжийг гэрээнд тусгана. Энэ тохиолдолд түрээслэгчийн зөвшөөрөл шаардлагагүй боловч төлбөрт хийхээр төлөвлөж буй өөрчлөлтийн талаар түүнд мэдэгдэл илгээх шаардлагатай. Энэ тохиолдолд мэдэгдэлд төлбөрийн хэмжээг ямар хугацааны дараа өөрчлөгдсөн гэж үзэхийг зааж өгөх ёстой. Хэрэв та энэ цэгийг алгасвал мэдэгдэл хүлээн авснаас хойш хэмжээ өөрчлөгдсөнд тооцогдоно.
Хуанлийн нэг жилийн түрээсийн дараа төлбөрийг автоматаар нэмэгдүүлэх заалтыг гэрээнд тусга. Энд түрээслэгчийг мэдэгдэх шаардлагагүй, гэхдээ нөхцөлийг аль болох тодорхой томъёолсон байх ёстой.

Хэрэв түрээслэгч ийм өсөлттэй санал нийлэхгүй бол шүүхэд нэхэмжлэл гаргах замаар эсэргүүцэж болно. Өсөхөөс татгалзах нь нүүлгэн шилжүүлэх үндэслэл болохгүй.

○ Цалин нэмэгдэхээс өөрийгөө хэрхэн хамгаалах вэ.

Түрээсийн төлбөр нэмэгдэхээс зайлсхийхийн тулд түрээслэгч гэрээнд гарын үсэг зурахдаа гэрээний бүх заалтыг анхааралтай унших ёстой. Ирээдүйд зөрчил үүсгэж болзошгүй аливаа маргаантай асуудлыг хэлэлцэх нь бас чухал юм.

Гэхдээ хэрэв гэрээнд түрээсийн хэмжээг өөрчлөх боломжийг заагаагүй бол түрээслэгч нь түрээслэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр үүнийг нэмэгдүүлэх эрхгүй гэдгийг санах нь зүйтэй. Хэрэв эзэмшигч нь шаардаж байгаа бол энэ тохиолдолд та гэрээнд оруулсан төлбөрийн өөрчлөлтийг хүчингүй болгох нэхэмжлэл гаргаж, эрхээ хамгаалж болно. Энэ тохиолдолд түрээслүүлэгчийн гаргасан зах зээлийн үнэлгээний тайланд сорилт хавсаргах шаардлагатай.

Гэсэн хэдий ч зах зээлийн үнийн өөрчлөлтийн бодит байдлыг хүлээн зөвшөөрвөл төлбөрийг нэмэгдүүлэх шаардлагыг хангахад бэлэн байх ёстой.

○ Байрны эзэн түрээсийн төлбөрийг нэмэхээс татгалзсан тул нүүлгэнэ.

Орон сууцны эзэмшигч нь зөвхөн түрээсийн гэрээ байхгүй тохиолдолд зөвшөөрөлгүйгээр үүнийг хийх боломжтой. Хэрэв гэрээ байгуулсан бол зөвхөн ажил олгогч л гэрээгээ эрт цуцалж болно. Үүний тулд эзэмшигч нь шүүхийн байгууллагад хандах ёстой. Иймд их хэмжээний төлбөр төлөхөөс татгалзсан нь шүүхийн зохих шийдвэргүйгээр гэрээг цуцалж, орон сууцнаас нүүлгэн шилжүүлэх үндэслэл болохгүй.

Эзэмшигч нь гэрээнд заасан үүргээ биелүүлээгүйн улмаас ажил олгогч шүүхэд хандаж болно.

Тиймээс түрээсийн гэрээ байгуулахдаа маш болгоомжтой, болгоомжтой байх хэрэгтэй. Энэ тохиолдолд эзэмшигчийн түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх чадварыг харгалзан үзэх нь чухал юм.

Эрт дээр үеэс хамгийн түгээмэл болсон түрээсийн харилцаа нь гэрээ байгуулахдаа анхаарал, нарийвчлал шаарддаг. Түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх журмыг нарийн тохиролцоогүйгээс болж бэрхшээл, маргаантай нөхцөл байдал ихэвчлэн үүсдэг. хэсэгт заасны дагуу түрээсийн төлбөрийг өөрчлөх эрх нь түрээслүүлэгчид хамаарна. Энэ тохиолдолд заавал биелүүлэх нөхцөл нь:

талуудын тохиролцоо (ихэвчлэн гэрээнд өөрчлөлт оруулах хугацаатай холбоотой),
захиалга өөрчлөх нөхцөл (түрээслүүлэгчийн түрээсийн үнийг өөрчлөх ганц талын шийдвэр нь бичгээр мэдэгдэх шаардлагатай байж болно),
бусад нөхцөл байхгүй бол жилд нэгээс илүүгүй хугацаатай.

Түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх шаардлагатай байгаа нөхцөлд, жишээлбэл, инфляцийн огцом өсөлт, түрээслүүлэгч гэрээний шаардлагыг өөрчлөх үйл явцыг эхлүүлдэг. Энэ өөрчлөлтийн нэг талын дараалал нь нэлээд боломжтой юм. Түрээслэгчийг заавал мэдэгдэх тухай заалт байхгүй байгаа нь түрээсийн гэрээ, гэрээний хэлбэр нь орон нутгийн эрх бүхий байгууллагад бүртгүүлэх журмыг дагаж мөрдөх ёстой гэж Урлагийн 1 дэх хэсэгт заасны дагуу шийдэж болох үл ойлголцолд хүргэдэг. . Түрээсийн өсөлт нь дараахь зүйлийг агуулна.

түрээсийн гэрээг өөрчлөх эцсийн хугацаанаас дор хаяж нэг сарын өмнө түрээслэгчид бичгээр мэдэгдэх; бүртгүүлснээр илгээсэн буюу гарын үсэг зурсны эсрэг биечлэн хүлээлгэн өгсөн;
гэрээний хүчингүй болсон заалтуудыг зааж, нарийвчилсан өөрчлөлт оруулах нэмэлт гэрээ байгуулах;
Гэрээнд түрээсийн төлбөрийг өөрчлөх тухай заалт байхгүй байсан ч хуулийн дагуу түрээслүүлэгч дангаараа нэмэгдүүлэх боломжтой.

Түрээслэгчийн зүгээс түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх үндэслэлийг гэрээнд тусгаж болно. Инфляци үүссэн тохиолдолд түрээсийн төлбөр өөрчлөгдөж болно гэдгийг харуулж байгаа ч үүнийг нэмэгдүүлэх боломжгүй байдаг. Төрөл бүрийн тодруулга: өөрчлөх боломжтой, баталгаатай өөрчлөлт хийх (ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн Тэргүүлэгчдийн 2010 оны 4-р сарын 13-ны өдрийн 1074/10 тоот тогтоол).

Түрээсийн тогтмол хэмжээг өөрчлөх үндэслэл нь зөвхөн объектив нөхцөл байдал байж болно. Түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх шалтгаан нь: Хууль тогтоомжийн өөрчлөлтөөс шалтгаалан түрээсийн хөрөнгийн үнэлгээний үнэд өөрчлөлт орсон, үнэлгээчний тодорхойлсон зах зээлийн үнэ өссөн, инфляцийн индексийн өөрчлөлт зэрэг болно.

Зах зээлийн харилцааны ертөнцөд худалдагч нь өндөр үнээр зарж, худалдан авагч нь хямд үнээр худалдаж авахыг хүсч байгаа үед маргаантай асуудлуудЗөвхөн үндэслэлтэй, хууль эрх зүйн болон эдийн засгийн хувьд нарийн боловсруулсан гэрээгээр зайлсхийх боломжтой. Гэрээний хугацаа ихэвчлэн 11 сараас хэтрэхгүй.

Магадгүй стандарт гэрээг өөрчлөх талаар туршлагатай мэргэжилтний хууль эрх зүйн зөвлөгөө нь маргааныг шүүхээр шийдвэрлэхээс хоёр талыг аврах болно.

Одоогийн иргэний хууль тогтоомжид түрээсийн гэрээ байгуулах нөхцөлийг сийрэг зааж өгсөн байдаг. Үүнтэй холбогдуулан хууль эрх зүйн үүднээс тийм ч сайн мэдлэггүй түрээслэгчид түрээслэгчийн тавьсан нөхцөл байдлын барьцаанд ордог. Тухайлбал, түрээсийн төлбөрийг нэг талдаа нэмэгдүүлэх боломжийн тухай заалтууд. Гэсэн хэдий ч нөхцөл байдлыг амархан эргүүлж болно. Үүнийг хийхийн тулд түрээслэгч нь санал болгож буй түрээсийн гэрээг анхааралтай уншиж, түрээслэгчтэй тохиролцож, "шаардлагатай" нөхцөлийг бичихэд цаг хугацаа зарцуулах ёстой.

Түрээсийн төлбөрийг нэг талын нэмэгдүүлсэн

Гэрээний эрх чөлөөний зарчмын дагуу холбогдох нөхцлийн агуулгыг хууль болон бусад эрх зүйн актад зааснаас бусад тохиолдолд түүний нөхцөлийг талуудын үзэмжээр тодорхойлдог (,). Үүний үндсэн дээр зөвхөн түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх гэрээнд тодорхой заасан нөхцөлүүд нь түүнийг хууль ёсны дагуу нэмэгдүүлэх үндэслэл болно (жишээлбэл, " Түрээслэгч нь нийтийн үйлчилгээний төлбөрийн зардалд өөрчлөлт орсон тохиолдолд түрээсийн үнийг нэг талын журмаар өөрчлөх эрхтэй.", "Түрээсийн хэмжээг жилд нэгээс илүүгүй удаа, 1% -иас илүүгүй индексжүүлнэ."). Мэдээжийн хэрэг, гэрээний нөхцлийн дагуу түрээслүүлсэн эд хөрөнгийн төлбөр нь тогтмол хэмжээ бөгөөд индексжүүлэгдэхгүй байх нь аль ч түрээслэгчийн хувьд ашигтай байдаг (өөрөөр хэлбэл, гэрээнд түрээсийн болон түрээсийн тогтмол хэмжээг заасан байдаг. Үүнийг нэмэгдүүлэх боломжийг заагаагүй эсвэл түрээсийн төлбөрийн хэмжээг өөрчлөх боломжгүй гэж заасан байдаг, гэхдээ түрээслэгч бүр ийм томъёололтой санал нийлэхгүй, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ өсөх болно. харилцаа холбоо болон бусад тоног төхөөрөмж элэгдэж, солих шаардлагатай... Энэ бүхэн түрээсийн төлбөр нэмэгдэхэд хүргэж болзошгүй.

Ихэнхдээ сарын түрээс нь үндсэн болон хувьсах дүнгээс бүрддэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн нөхцөл байдал өөрчлөгдсөн тохиолдолд үндсэн хэсэг нь өөрчлөгдөж болно. Нэмж дурдахад, зарим гэрээнд түрээсийн үндсэн хэсгийг тодорхой хэмжээгээр (жишээлбэл, 1 мянган рубль; 2%) эсвэл хэрэглээний үнийн индексийн үнэлэмжээр (инфляцийн түвшин) жил бүр индексжүүлдэг. Хувьсах утгад хэрэглээний болон ашиглалтын төлбөр багтана. Ихэнхдээ гэрээнд ханган нийлүүлэгч болон үйл ажиллагаа явуулж буй байгууллагууд нийтийн болон ашиглалтын төлбөрийн хэмжээ өөрчлөгдсөн тохиолдолд түрээслүүлэгч нь түрээсийн үнийг нэг талын журмаар өөрчлөх эрхтэй гэж гэрээнд заасан байдаг.

орлогч Ерөнхий захирал VTB Arena Park нь түрээсийн тохиргооны загварыг хуваалцсан бөгөөд энэ нь хамгийн оновчтой юм. "Бид тогтмол болон хувьсах түрээсийн дүнгээс татгалзах хэрэгтэй" гэж Анастасия хэлэв. Түүний бодлоор гэрээнд түрээсийн хэмжээг томьёо болгон зааж, түүний бүрэлдэхүүн хэсэг бүрийг индексжүүлэх боломж (эсвэл боломжгүй) болон журмыг зааж өгөх нь илүү дээр юм. Жишээлбэл, " Сарын түрээс нь үндсэн тарифаас бүрддэг бөгөөд энэ нь 20 мянган рубль юм. мөн өөрчлөгдөхгүй; 2 мянган рубльтэй тэнцэх эд хөрөнгийн элэгдлийн зардал. мөн талуудын тохиролцоогоор засварлаж болно; нөөцийн хангамжийн байгууллагаас тогтоосон тарифын дагуу тооцдог нийтийн үйлчилгээний төлбөрийн төлбөр"Тиймээс түрээсийн нэг хэсэг нь барилга, нийтийн эзэмшлийн талбайн засвар үйлчилгээ, үйлчилгээний төлбөр байвал түрээслэгч нь эвдэрсэн цахилгаан шатаа засах шаардлагатай гэсэн үндэслэлээр түрээсийн төлбөрийг нэмж чадахгүй болно. эсвэл хогийн сав.

Хэрэв түрээслэгч түрээсийн төлбөрөө нэмсэн ч түрээслэгч энэ шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шүүхэд гомдол гаргаж болно. Практикаас харахад шүүхүүд ихэвчлэн түрээслэгчдийн талыг баримталдаг боловч шийдвэрлэх хүчин зүйл нь түрээсийн гэрээнд заасан нөхцөл, нөхцөл байх болно.

Хэрэв түрээсийн гэрээнд түрээсийн зах зээлийн үнийг тогтоохтой холбогдуулан түрээсийн төлбөрийн хэмжээг нэг талын журмаар өөрчлөх боломжийг заагаагүй бол түрээслүүлэгч шинэ дүнгээр төлбөр төлөхийг шаардах эрхгүй. Энэ нь түрээсийн гэрээ байгуулах үед хүчин төгөлдөр байсан түрээсийн үнэ маш бага байсан бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн бодит байдлыг тусгаагүй тохиолдолд ч хамаарна ().

Зарим талууд эсрэгээрээ зах зээлийн нөхцөл байдлын өөрчлөлтөөс шалтгаалан түрээсийн төлбөрийг нэг талдаа нэмэгдүүлэх боломжийг гэрээнд заасан байдаг. Үүний зэрэгцээ, өөрчлөлтийн хэмжээг тодорхой заагаагүй бол түрээслэгч болон түрээслэгч хоёрын хооронд маргаан үүсч болно. Дараа нь үнийг өсгөх тухай дүгнэлт ч тус болохгүй. "Хэрэв түрээслэгч шүүхэд хандвал тэр мэдээж өөрт тохирсон үнэлгээний тайланг авчрах болно, мөн түрээслэгч нь "түүнд таатай" үнэлгээний тайланг авчрах болно Өөр хэн нэгний шалгалтыг хийвэл тэр бид юунд хүрэх вэ? – Анастасия Помелова уурлаж байна. Ийм ядаргаатай, утгагүй маргаанаас зайлсхийхийн тулд түрээсийн төлбөрийг нэмэгдүүлэх боломжтой тогтмол хүүг (жишээлбэл, 5% эсвэл ОХУ-ын Банкны дахин санхүүжилтийн хүү) түрээсийн гэрээнд тусгах нь илүү үндэслэлтэй юм.

Хэрэв ийм маргаан үүсвэл түрээслэгч нь түрээсийн төлбөрийн хэмжээг дангаар нь өөрчлөх эрхээ урвуулан ашигласан гэдгийг нотлох ёстой. Тухайн нутаг дэвсгэрт ижил төрлийн эд хөрөнгийг тухайн хугацаанд түрээслэхэд төлсөн зах зээлийн дундаж ханшийн өөрчлөлттэй пропорциональ бусаар нэмэгдэж, түүнээс их хэмжээгээр хэтэрсэн гэж шүүх тогтоовол үүний үндсэн дээр шүүхээс татгалзах ёстой. түрээсийн төлбөрийг зах зээлийн дундаж ханшаас давсан хэмжээгээр цуглуулах (х 22 ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн 2011 оны 11-р сарын 17-ны өдрийн 73 дугаар тогтоол "").

Үүнээс гадна ийм төлбөрийг нэмэгдүүлэх журмыг тодорхой тодорхойлох нь зүйтэй юм. Жишээлбэл, түрээслэгч түрээсийн төлбөрийн хэмжээг өөрчилсөн тохиолдолд түрээслэгч нь зохих этгээдийн гарын үсэгтэй мэдэгдэл илгээх үүрэгтэй. Зарим тал бүр аргачлал (хүлээн авсан тухай мэдэгдэл бүхий бүртгэлтэй захидал, цахилгаан, буухиа) болон түүнийг илгээх эцсийн хугацааг зааж өгдөг. Дээрх нөхцөлийг хангах хүртэл түрээсийн хэмжээг өөрчлөөгүй гэж үзнэ. Талууд шүүхэд хандсан тохиолдолд түрээслэгчид заасан мэдэгдлийг илгээсэн баримт, түүнийг илгээх арга, хугацааг тогтоох шаардлагатай. Түрээслэгч нь мэдэгдлийг хүлээн аваагүй эсвэл буруу хэлбэрээр хүлээн авсан бол өмнөх үнээр түрээсэлсэн эд хөрөнгөө үргэлжлүүлэн төлж байсан хугацаанд торгууль (торгууль) ногдуулах боломжгүй ().

Түрээсийн төлбөр нэмэгдсэн тохиолдолд талууд нэмэлт гэрээг бичгээр байгуулах үүргийг түрээсийн гэрээнд зааж өгөхийг зөвлөж байна. -д заасны дагуу иргэн, хуулийн этгээд гэрээ байгуулахад чөлөөтэй; гэрээ байгуулахыг албадахыг зөвшөөрөхгүй. Энэ нь хэрэв ийм нөхцөл байгаа бол хэн ч таныг нэмэлт гэрээ байгуулж, гэрээ байгуулалгүйгээр түрээсийн нэмэгдэл төлөхийг албадах боломжгүй гэсэн үг юм. Энэ байр суурийг шүүхүүд, жишээлбэл, ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн Тэргүүлэгчид ч хуваалцдаг.

Түрээсийн төлбөрийн хэмжээг өөрчлөх давтамжийн тухайд, хэрэв хууль эсвэл гэрээний дагуу түрээслүүлэгч түрээсийн хэмжээг нэг талдаа өөрчлөх эрхтэй () бол үндсэндээ ийм өөрчлөлтийг тэр өөрөө хийх боломжгүй. жилд нэгээс илүү удаа (ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн 2011 оны 11-р сарын 17-ны өдрийн 73-р тогтоолын 21-р зүйл "").

Тодорхой нөхцөл байдалтай холбогдуулан талуудын тохиролцоогоор түрээсийн төлбөрийг өөрчилж болно гэсэн нөхцөлийг гэрээнд тусгах нь ирээдүйд түрээсийн төлбөрийг заавал өөрчилнө гэсэн үг гэж та бодож болохгүй. Энэ нөхцөл нь гэрээний эрх чөлөөний зарчимд хамаарна () нь хэлцэлд оролцогчдын хооронд үүрэг хариуцлагаа өөрчлөхийн тулд ямар нэгэн албадлагагүйгээр тохиролцохыг шаарддаг (, Арбитрын шүүхийн шийдвэр). Новосибирск муж 2014 оны 5-р сарын 28-ны өдрийн А45-5936/2014 тоот хэрэг, ).

Үзэл бодол

Екатерина Орлова, Үл хөдлөх хөрөнгийн Orlova Consulting & Development компанийн захирал:

"Анхны түрээсийн гэрээг хадгалах үндэс нь яг тодорхой тайлбартүрээсийн зүйл болон торгууль. Үүнийг хийхийн тулд орон сууцанд байрлах бүх хөдлөх эд хөрөнгийг түрээсийн гэрээнд оруулах, мөн түрээслэгчийн буруугаас үүссэн энэ эд хөрөнгийн аливаа доголдлыг хэний зардлаар арилгахыг зааж өгөхийг би зөвлөж байна. Хэрэглээг ижил төстэй байдлаар тайлбарласан болно (нөөц нийлүүлэх байгууллагуудтай хийсэн гэрээний дэлгэрэнгүй мэдээллийг зааж өгөх боломжтой). Нэмж дурдахад талуудын бичгээр тохиролцсоны үндсэн дээр гэрээний нөхцөлийг өөрчлөх боломжтой гэдгийг зааж өгнө үү. "Талуудын хариуцлага" хэсэгт тухайн тохиолдолд түрээслүүлэгчийн хариуцлагыг анхаарч үзэх нь чухал юм. эрт дуусгавар болгохТүүний санаачилгаар тохиролцсон."

Шинэ нөхцлийн дагуу төлбөр хийх

ЗӨВЛӨГӨӨ

Та GARANT системээс түрээсийн гэрээний жишээ маягтыг үзэх боломжтой. Үүнийг хийхийн тулд үндсэн хайлтанд "түрээсийн гэрээ" гэж оруулаад "Баримт бичгийн маягтууд" -ыг сонгоно уу.

Хэрэв түрээслэгчээс түрээсийн төлбөр нэмэгдсэн тухай мэдэгдлийг хүлээн авсны дараа түрээслэгч шинэ тарифаар төлж эхэлбэл энэ нь түүний зөвшөөрлийг илэрхийлж, ирээдүйд эсэргүүцэж болно. шинэ үнэ цэнэтүрээслэх нь бараг боломжгүй болно. Баримт нь түрээслэгчийн илгээсэн мэдэгдлийг саналтай адилтгах болно - нэг буюу хэд хэдэн тодорхой хүмүүст зориулагдсан санал нь нэлээд тодорхой бөгөөд үүнийг хийсэн хүний өөрийгөө гэрээ байгуулсан гэж үзэх санааг илэрхийлдэг. саналыг хүлээн авах хаяг хүлээн авагчтай (). Хүлээн авахтай тохиролцохыг хүлээн зөвшөөрөх () гэж нэрлэдэг. Түрээслүүлэгчээс тогтоосон хугацаанд саналд заасан гэрээний нөхцлийг биелүүлэх арга хэмжээ авахдаа (түрээсийн зохих төлбөрийг оруулаад) түрээслэгч саналыг хүлээн авна (хүлээн зөвшөөрнө). Түүнээс гадна, хэрэв түрээсийн гэрээг өөрчилсөн бол (жишээлбэл, түрээсийн төлбөр нэмэгдсэн) талуудын үүрэг өөрчлөгдөхгүй хэвээр байна (). Тиймээс түрээсийн үнийн өсөлтийг харгалзан төлбөрөө хийснээр түрээслэгч нь түрээсийн зардлыг нэмэгдүүлэх талаар түрээслүүлэгчийн санал болгосон гэрээний нөхцлийг хүлээн зөвшөөрч байна (Кемерово мужийн Арбитрын шүүхийн 2014 оны 6-р сарын 30-ны өдрийн шийдвэр). No A27-4911/2014).

Нэмж дурдахад, бид түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгийн төлбөрийг бүхэлд нь зогсоохыг зөвлөдөггүй, учир нь төлбөрийг хожимдуулсан нь торгууль (торгууль) ногдуулдаг. -ийн дагуу түрээслэгч нь эд хөрөнгийг ашигласны төлбөрийг нэн даруй төлөх үүрэгтэй. Түрээслэгчийн үзэж байгаагаар түрээсийн хэмжээг үндэслэлгүй, хууль бусаар нэмэгдүүлсэн тохиолдолд энэ дүрэмд үл хамаарах зүйл байхгүй. Гэрээний нөхцөл, хууль болон бусад эрх зүйн актуудын шаардлагын дагуу үүргээ зохих ёсоор биелүүлэх ёстой (). Үүргээ биелүүлэхээс нэг талын татгалзахыг зөвшөөрөхгүй (). Гэрээ эсвэл хуульд заасан байж болно мөнгө, үүргээ биелүүлээгүй эсвэл зохих ёсоор биелүүлээгүй, ялангуяа биелэлтийг хойшлуулсан тохиолдолд хариуцагч нь зээлдүүлэгчид төлөх үүрэгтэй (). Тиймээс, хэрэв та түрээсийн төлбөрөө төлөхөө больсон бол шүүх торгууль (торгууль) төлөхийг үүрэг болгож болно (Кемерово мужийн Арбитрын шүүхийн 2014 оны 6-р сарын 30-ны өдрийн А27-4911/2014 тоот хэргийн шийдвэр).

Үзэл бодол

Анастасия Помелова, ВТБ Арена Паркийн ерөнхий захирал:

“Түрээсийн төлбөрийг тооцох механизм болон бусад талтай харилцах харилцааг түрээсийн гэрээнд тусгах тусам түрээслүүлэгчдийн зүгээс нэг талын шийдвэр гаргахаас зайлсхийх боломж нэмэгдэнэ гэсэн үг Шийдвэрлэх боломжгүй маргаан байхгүй гэж би бодож байна.

Тодорхой нөхцлөөр хүнийг хүчээр хэлцэл хийх боломжгүй гэдэг нь ойлгомжтой. Гэсэн хэдий ч, хэрэв түрээслэгч нь байшингаа түрээслэхээс дутахааргүй сонирхолтой байгаа бол ирээдүйн гэрээний нөхцөлийг хэлэлцэж, хэлэлцээр, хамтарсан концессын замаар хоёр талдаа тохирсон заалтад хүрэх бүрэн боломжтой. Мөн талууд тодорхой хэмжээний мөнгөө алдсан ч зөрчилдөөн үүссэн тохиолдолд шүүхэд хандаж, түрээслүүлсэн эд хөрөнгийн эрхээ хамгаалж чадна гэсэн итгэл үнэмшилтэй болж, сэтгэл санаа нь амарна.

Унших нь ашигтай байж магадгүй юм: