Prehľad maloobchodného trhu s nehnuteľnosťami v 3. štvrťroku. Všeobecná situácia na trhu

Analytici Colliers International vykonali štúdiu trhu komerčné nehnuteľnosti Moskve a identifikovali kľúčové trendy na kancelárskom trhu.

Ponuka na kapitálovom kancelárskom trhu

Objem existujúcich dodávok na konci tretieho štvrťroka predstavoval 17,23 milióna m2, z toho 3,96 milióna m2 je trieda „A“. V treťom štvrťroku pribudlo na trhu 75 000 m2, čo je takmer 3,5-krát viac ako v prvom polroku. Dva zo štyroch objektov, ktoré sa objavili, patria do triedy „A“, zvyšok – do segmentu „B+“/„B-“. Zároveň sa od začiatku roka ukázalo, že objem sprevádzkovania bol rekordne nízky (95 000 m2) za spustenie kancelárskych potrieb za prvé tri štvrťroky roka za posledných päť rokov. .

V skutočnosti bude konečná miera rastu závisieť od uvedenia dvoch veží do prevádzky ako súčasti medzinárodného obchodného centra v Moskve, od r. do konca roka tvoria 70 % plánovaného objemu vstupov.

Ak bude do konca roka 2017 doručená dokumentácia o uvedení do prevádzky pre všetky objekty oznámené, celkový ročný nárast by mohol byť 450-465 tisíc m2.

Dopyt po kanceláriách v Moskve

Napriek slabému prvému polroku dynamika a kvalita obchodov uzatvorených v treťom štvrťroku naznačuje oživenie dopytu.

Za prvé tri štvrťroky dosiahol celkový objem prenajatých a kúpených kancelárskych priestorov 826 000 m2, čo je o 30 % viac ako za rovnaké obdobie roku 2016.

Celkový počet transakcií prenájmu a kúpy vzrástol 2-násobne: aktivitu v oblasti prenájmu a kúpy preukázali tak malé spoločnosti, ktoré prenajímali kancelárie do 200 m2, ako aj veľké spoločnosti, ktoré vyžadujú viac ako 10 000 m2. vyhovieť im.

Podiel transakcií zahŕňajúcich prerokovanie a revíziu lízingových podmienok naďalej klesá. Viac ako 80 % z celkového objemu sa týka relokácií spoločností.

Medzi najväčšie transakcie v treťom štvrťroku 2017 patril prenájom 23 000 m2 v obchodnom centre Poklonka Place spoločnosťou Eksmo, prenájom kancelárie Tele2 s rozlohou 13 100 m2 v kancelárskom parku Comcity, prenájom 12 000 m2 od spoločnosti Technoserv v obchodnej štvrti Novospassky Dvor, prenájom 8 200 m2 v obchodnom centre Aquamarine III spoločnosťou Deutsche Bank a predbežný prenájom 8 000 m2 v obchodnom centre Oasis spoločnosťou Europlan.

Voľné kancelárske priestory v Moskve

Priemerná miera neobsadenosti na trhu neprešla výraznými zmenami. Objem zavedenej voľnej zásoby bol kompenzovaný miernou čistou absorpciou. Priemerná miera neobsadenosti na trhu bola 11,2 %. V absolútnom vyjadrení sa ponúka na prenájom a predaj 1,9 milióna m2. V štruktúre voľnej ponuky tvorilo 32 % triedu „A“, 50 % – „B+“ a 17 % – „B-“.

Z dôvodu nedostatku veľkých kancelárskych blokov (viac ako 10 000 m2) v kvalitných budovách s výhodnou polohou sa zaviedla prax uzatvárania predbežných nájomných zmlúv veľké spoločnosti v objektoch vo výstavbe: približne 30 % kancelárskych priestorov v biznis centrách, ktoré boli sprevádzkované od začiatku roka a ktorých uvedenie do prevádzky je plánované do konca roka, už nie je ponúkaných na trhu. Majitelia niektorých nehnuteľností zároveň naďalej posúvajú termín uvedenia do prevádzky až do podpísania Predprenájmu s hlavným nájomcom.

Existujúci objem dostupných kancelárskych priestorov je nerovnomerne rozdelený a niektoré čiastkové trhy sa vyznačujú nedostatkom kvalitnej ponuky.

Predajné ceny za kancelárie v hlavnom meste

V predajnom segmente pokračujú trendy zo začiatku roka: objem bezplatnej kvalitnej ponuky zostáva malý, vystavované predajné ceny sú stabilné. Zároveň od polovice roka už došlo k premene existujúceho záujmu na reálne transakcie – počet transakcií na kúpu kancelárskych priestorov do 200 m2 sa oproti rovnakému obdobiu roku 2016 zvýšil.

Ukazovatele nákladov v oblastiach vzdialených od centrálneho obvodu, v blízkosti tretieho dopravného okruhu, sú 180 000 rubľov/m2 pre triedu „A“ a 150 000 rubľov/m2 pre triedu „B+“. Nehnuteľnosti nachádzajúce sa vo vzdialenosti od tretieho dopravného okruhu smerom k Moskovskému okruhu sa dnes ponúkajú v priemere za 170 000 rubľov/m2 v triede „A“ a 115 000 – 130 000 rubľov/m2 v triede „B+“/“B "-".

V ponuke sú drahé kancelárie centrálnych regiónoch mestá s priemernou cenou 315 000 rubľov/m2 pre triedu „A“ a 265 000 – 275 000 rubľov/m2 pre triedy „B+“/“B-“. Vo vežiach MIBC Moscow City sa ponuky pohybujú v rozmedzí 245 000 - 450 000 rubľov/m2.

Ceny prenájmu kancelárskych priestorov v Moskve

Tretí štvrťrok 2017 charakterizovali stabilné nájomné. Tradične sú v danom kurzovom ukazovateli pozorované výkyvy v dôsledku volatility výmenných kurzov. Trh stále zostáva v rubľoch.

Nastala mierna lokálna zmena v požadovaných sadzbách prenájmu za rubeľ podľa oblasti a triedy, čo však mierne zvýšilo priemernú úroveň trhu - v rozmedzí 1-3%. V centrálnom obvode boli uvedené nájomné za kancelárie triedy „A“ 30 785 rubľov/m2/rok, za kancelárie triedy „B+“ 20 240 rubľov/m2/rok.

Uvedená základná sadzba prenájmu kancelárie v amerických dolároch pre triedu „A“ je 440 USD/m2/rok, v rubľoch – 25 831 rub./m2/rok. Uvedená základná sadzba prenájmu v amerických dolároch pre triedu „B+“/“B-“ je 219 USD/m2/rok, v rubľoch – 12 817 rubľov/m2/rok.

Trendy a prognózy vývoja moskovského kancelárskeho trhu

Developeri oznámili uvedenie 370 000 m2 do prevádzky v štvrtom štvrťroku, z čoho 340 000 m2 zodpovedá triede „A“. Pri realizácii uvedených zámerov sa ročný objem novej výstavby v roku 2017 oproti roku 2016 zvýši o 50 %.

Hlavné zariadenia ohlásené na uvedenie do prevádzky v štvrtom štvrťroku 2017

Vzhľad objektov triedy A nebude mať výrazný vplyv na objem bezplatnej ponuky v tomto segmente, pretože už dnes v troch zo štyroch obchodných centier triedy A nie je v priemere viac ako 10 % voľných.

Ak sa uvedenie zariadení Medzinárodného detského centra Moskva-City do prevádzky posunie na rok 2018, nárast novej ponuky bude naopak o 40 % nižší ako minuloročný údaj (t.j. 197 000 m2), čo sa prejaví aj v náraste miery neobsadenosti z očakávaných 10 % na 11,5 %.

Ak vezmeme do úvahy, že za posledné dva štvrťroky bol nárast objemu transakcií 65% a 75% a na konci roka je zvyčajne uzavretý značný priestor, celkový objem dopytu môže byť 1,0-1,1 miliónov štvorcových metrov Napriek tomu, že očakávaný objem dopytu môže byť vyšší ako hodnoty z rokov 2014-2016, stále je nižší ako predkrízové ​​hodnoty.

Koncom roka zažije trh výrazný úbytok voľných priestorov a postupné zvyšovanie nájomného.

Zníženie objemu kvalitnej ponuky najmä v segmente veľkých blokov na pozadí pozitívnej dynamiky dopytu bude postupne tlačiť nahor sadzby v triedach „A“ a „B+“, čo sa však najvýraznejšie prejaví v roku 2018. .

Analytici z Colliers International vykonali štúdiu trhu s komerčnými nehnuteľnosťami v Moskve a identifikovali kľúčové trendy na kancelárskom trhu, pouličnom maloobchodnom trhu, ako aj na trhu skladov v regióne hlavného mesta.

Kancelárske nehnuteľnosti v Moskve

Ponuka na kapitálovom kancelárskom trhu

Objem existujúcich dodávok na konci tretieho štvrťroka predstavoval 17,23 milióna m2, z toho 3,96 milióna m2 je trieda „A“. V treťom štvrťroku pribudlo na trhu 75 000 m2, čo je takmer 3,5-krát viac ako v prvom polroku. Dva zo štyroch objektov, ktoré sa objavili, patria do triedy „A“, zvyšok do segmentu „B+“/„B-“. Zároveň sa od začiatku roka ukázalo, že objem sprevádzkovania bol rekordne nízky (95 000 m2) za spustenie kancelárskych potrieb za prvé tri štvrťroky roka za posledných päť rokov. .

V skutočnosti bude konečná miera rastu závisieť od uvedenia dvoch veží do prevádzky ako súčasti medzinárodného obchodného centra v Moskve, od r. do konca roka tvoria 70 % plánovaného objemu vstupov.

Ak bude do konca roka 2017 doručená dokumentácia o uvedení do prevádzky pre všetky objekty oznámené, celkový ročný nárast by mohol byť 450-465 tisíc m2.

Dopyt po kanceláriách v Moskve

Napriek slabému prvému polroku dynamika a kvalita obchodov uzatvorených v treťom štvrťroku naznačuje oživenie dopytu.

Za prvé tri štvrťroky dosiahol celkový objem prenajatých a kúpených kancelárskych priestorov 826 000 m2, čo je o 30 % viac ako za rovnaké obdobie roku 2016.

Celkový počet transakcií prenájmu a kúpy vzrástol 2-násobne: aktivitu v oblasti prenájmu a kúpy preukázali tak malé spoločnosti, ktoré prenajímali kancelárie do 200 m2, ako aj veľké spoločnosti, ktoré vyžadujú viac ako 10 000 m2. vyhovieť im.

Podiel transakcií zahŕňajúcich prerokovanie a revíziu lízingových podmienok naďalej klesá. Viac ako 80 % z celkového objemu sa týka relokácií spoločností.

Medzi najväčšie transakcie v treťom štvrťroku 2017 patril prenájom 23 000 m2 v obchodnom centre Poklonka Place spoločnosťou Eksmo, prenájom kancelárie Tele2 s rozlohou 13 100 m2 v kancelárskom parku Comcity, prenájom 12 000 m2 od spoločnosti Technoserv v obchodnej štvrti Novospassky Dvor, prenájom 8 200 m2 v obchodnom centre Aquamarine III spoločnosťou Deutsche Bank a predbežný prenájom 8 000 m2 v obchodnom centre Oasis spoločnosťou Europlan.

Voľné kancelárske priestory v Moskve

Priemerná miera neobsadenosti na trhu neprešla výraznými zmenami. Objem zavedenej voľnej zásoby bol kompenzovaný miernou čistou absorpciou. Priemerná miera neobsadenosti na trhu bola 11,2 %. V absolútnom vyjadrení sa ponúka na prenájom a predaj 1,9 milióna m2. V štruktúre voľnej ponuky tvorilo 32 % triedu „A“, 50 % – „B+“ a 17 % – „B-“.

Kvôli nedostatku veľkých kancelárskych blokov (viac ako 10 000 m2) vo vysoko kvalitných budovách s výhodnou polohou si veľké spoločnosti zaviedli prax uzatvárania predbežných nájomných zmlúv v objektoch vo výstavbe: približne 30 % kancelárskych priestorov v podnikaní centrá, ktoré boli spustené od začiatku roka a ktorých uvedenie do prevádzky je plánované pred koncom roka, sa už na trhu neponúka. Majitelia niektorých nehnuteľností zároveň naďalej posúvajú termín uvedenia do prevádzky až do podpísania Predprenájmu s hlavným nájomcom.

Existujúci objem dostupných kancelárskych priestorov je nerovnomerne rozdelený a niektoré čiastkové trhy sa vyznačujú nedostatkom kvalitnej ponuky.

Predajné ceny za kancelárie v hlavnom meste

V predajnom segmente pokračujú trendy zo začiatku roka: objem bezplatnej kvalitnej ponuky zostáva malý, vystavované predajné ceny sú stabilné. Zároveň od polovice roka už možno pozorovať premenu existujúcich úrokov na reálne transakcie - počet transakcií na nákup kancelárskych priestorov do 200 m2 sa v porovnaní s rovnakým obdobím roku 2016 zvýšil .

Ukazovatele nákladov v oblastiach vzdialených od centrálneho obvodu, v blízkosti tretieho dopravného okruhu, sú 180 000 rubľov/m2 pre triedu „A“ a 150 000 rubľov/m2 pre triedu „B+“. Nehnuteľnosti nachádzajúce sa vo vzdialenosti od tretieho dopravného okruhu smerom k Moskovskému okruhu sa dnes ponúkajú v priemere za 170 000 rubľov/m2 v triede „A“ a 115 000 – 130 000 rubľov/m2 v triede „B+“/“B "-".

V centrálnych oblastiach mesta sú ponúkané drahé kancelárie s priemernou cenou 315 000 rubľov/m2 pre triedu „A“ a 265 000 – 275 000 rubľov/m2 pre triedy „B+“/“B-“. Vo vežiach MIBC Moscow City sa ponuky pohybujú v rozmedzí 245 000 - 450 000 rubľov/m2.

Ceny prenájmu kancelárskych priestorov v Moskve

Tretí štvrťrok 2017 charakterizovali stabilné nájomné. Tradične sú v danom kurzovom ukazovateli pozorované výkyvy v dôsledku volatility výmenných kurzov. Trh stále zostáva v rubľoch.

Nastala mierna lokálna zmena v požadovaných sadzbách prenájmu za rubeľ podľa oblasti a triedy, čo však mierne zvýšilo priemernú úroveň trhu - v rozmedzí 1-3%. V centrálnom obvode boli uvedené nájomné za kancelárie triedy „A“ 30 785 rubľov/m2/rok, za triedu „B+“ - 20 240 rubľov/m2/rok.

Uvedená základná sadzba prenájmu kancelárie v amerických dolároch pre triedu „A“ je 440 USD/m2/rok, v rubľoch - 25 831 rub./m2/rok. Uvedená základná sadzba prenájmu v amerických dolároch pre triedu „B+“/“B-“ je 219 USD/m2/rok, v rubľoch - 12 817 rub./m2/rok.

Trendy a prognózy vývoja moskovského kancelárskeho trhu

Developeri oznámili uvedenie 370 000 m2 do prevádzky v štvrtom štvrťroku, z čoho 340 000 m2 zodpovedá triede „A“. Pri realizácii uvedených zámerov sa ročný objem novej výstavby v roku 2017 oproti roku 2016 zvýši o 50 %.

Hlavné zariadenia ohlásené na uvedenie do prevádzky v štvrtom štvrťroku 2017

názov Trieda Vývojár Plocha (tisíc štvorcových metrov)
"Východná veža federácie" "A" AEON Corporation 146,5
IQ štvrťrok "A" CiTerInvest B.V., Hals Development 123
Obchodná štvrť Neopolis "A" A-Store Estates 63,2
"Quarter Park of Legends", bldg. 3 "A" GC "TEN" 11
"Námestie" "B+" LenhartGlobal 9,5

Vzhľad objektov triedy A nebude mať výrazný vplyv na objem bezplatnej ponuky v tomto segmente, pretože už dnes v troch zo štyroch obchodných centier triedy A nie je v priemere viac ako 10 % voľných.

Ak sa uvedenie zariadení Medzinárodného detského centra Moskva-City do prevádzky posunie na rok 2018, nárast novej ponuky bude naopak o 40 % nižší ako minuloročný údaj (t.j. 197 000 m2), čo sa prejaví aj v náraste miery neobsadenosti z očakávaných 10 % na 11,5 %.

Ak vezmeme do úvahy, že za posledné dva štvrťroky bol nárast objemu transakcií 65% a 75% a na konci roka je zvyčajne uzavretý značný priestor, celkový objem dopytu môže byť 1,0-1,1 miliónov štvorcových metrov Napriek tomu, že očakávaný objem dopytu môže byť vyšší ako hodnoty z rokov 2014-2016, stále je nižší ako predkrízové ​​hodnoty.

Koncom roka zažije trh výrazný úbytok voľných priestorov a postupné zvyšovanie nájomného.

Zníženie objemu kvalitnej ponuky najmä v segmente veľkých blokov na pozadí pozitívnej dynamiky dopytu bude postupne tlačiť nahor sadzby v triedach „A“ a „B+“, čo sa však najvýraznejšie prejaví v roku 2018. .

Pouličné maloobchodné priestory v Moskve

Trendy na pouličnom maloobchodnom trhu v Moskve

Hlavnou udalosťou tretieho štvrťroka 2017 na pouličnom maloobchodnom trhu bolo dokončenie ďalšej etapy programu obnovy ulíc v Moskve. Stavebné a inštalačné práce boli dokončené na viac ako 80 mestských uliciach a územiach, vrátane Garden Ring, Boulevard Ring, Tverskaja (od Nastasinského pruhu po námestie Triumfalnaja), 1. Tverskaja-Jamskaja atď.

V lete, v období stavebných prác, sa priemerná neobsadenosť záhradného okruhu zvýšila na 13 % a neobsadenosť niektorých jeho úsekov dosiahla 30 %. Premávka a priemerný účet mnohých stravovacích zariadení nachádzajúcich sa v rekonštrukčných zónach sa znížili dvakrát alebo viackrát. Na konci tretieho štvrťroka sa priemerná úroveň voľných obchodných priestorov na diaľnici znížila na 12 %, aj keď miera neobsadenosti niektorých úsekov Garden Ring je stále dosť vysoká (20-25 %).

Najväčšie percento rotácie počas štvrťroka sa vyskytlo v Tverskej - asi 5% maloobchodný priestor ulice zmenili nájomníkov. Po Tverskej je ulica Pyatnitskaya s rýchlosťou rotácie 4%. Na uliciach Arbat a Myasnitskaya len 3 % priestorov zmenilo nájomníkov. Nasleduje ulica. Kuznetsky Most (2 %) a st. Nový Arbat (1 %). Ulica Neglinnaya vykazovala nulové percento rotácie – nevymenil sa tu ani jeden nájomník.

V treťom štvrťroku 2017 priemerná miera neobsadenosti v centrálnych obchodných koridoroch naďalej klesala a dosiahla 6,5 ​​%.

Najaktívnejší proces rotácie maloobchodníkov v treťom štvrťroku bol zaznamenaný na Tverskej, Pjatnitskej a Arbate, kde 5 %, 4 % a 3 % plôch nahradili nájomníci. Doterajších nájomcov nahrádzajú predovšetkým maloobchodníci s podobným obchodným profilom. Napríklad na Arbate kaviareň s gruzínskou kuchyňou „eZo“ nahradila kaviareň „Uralské knedle“ a na Pyatnitskej reštaurácia Leonidas nahradila reštauráciu „Shardane“.

Jedným z trendov uplynulého štvrťroka je tiež otvorenie obchodov so spotrebnou elektronikou v centrálnych uliciach Moskvy. Áno, na ulici. Tverskaya, 27, otvorili naraz predajne dvoch reťazcov: čínskeho Xiaomi a reťazca re:Store, ktorý sa presťahoval z iných priestorov a zväčšil svoju plochu. Tieto objavy sú pozoruhodné tým, že tieto siete sa vyvíjajú hlavne v nákupné centrá: Pre Xiaomi je to prvý obchod v pouličnom maloobchodnom formáte v Moskve a pre re:Store je to siedmy.

Dopyt a obchodné podmienky pouličného prenájmu v hlavnom meste

V treťom štvrťroku bol najväčší dopyt po priestoroch na uliciach Pjatnickaja, Pokrovka, Maroseyka, Myasnitskaja, Neglinnaya a Petrovka. Napríklad klenotnícky reťazec Tiffany & Co si vybral Petrovku na otvorenie butiku s rozlohou 490 m2, ktorý sa stal druhým obchodom značky od prechodu spoločnosti na samostatný development v Rusku.

Z nových reťazcov a formátov, ktoré sa aktívne rozvíjajú v pouličnom maloobchode, možno vyzdvihnúť reťazec domácich potrieb Modi, ktorého prvá predajňa bola otvorená na Arbate. Reťazec plánuje v blízkej budúcnosti otvoriť nové obchody v centrálnych uliciach Moskvy. Pozoruhodné je aj otvorenie prvého supermarketu Auchan v pouličnom maloobchodnom formáte na ulici. Tverská. Zvláštnosťou nového formátu je, že významná časť supermarketu je vyčlenená pre gastronómiu a vlastnú kaviareň.

V aktívnom rozvoji pokračuje reťazec Moskhoztorg, ktorý v treťom štvrťroku otvoril osem nových predajní vrátane bodov na Smolenskom bulvári a ul. Novokuzneckaja.

V treťom štvrťroku 2017 prišlo najviac žiadostí od prevádzkovateľov stravovania – 85 %.

Sadzby prenájmu na centrálnych nákupných uliciach sa v treťom štvrťroku 2017 v porovnaní s druhým štvrťrokom nezmenili.

Už tradične majú aktívne plány na expanziu Ginza Project, Tanuki, reštaurácia Crocus Group a Novikov Group. Tá napríklad v treťom štvrťroku otvorila niekoľko prevádzok v rôznych cenových kategóriách: burger #Farsh on the street. Lesnaya, kaviareň panázijskej kuchyne Hoshi na ulici. Kuznetsky most, č. 15/17 a Bar & Grill na Novocherkassky Lane.

Uplynulý štvrťrok bol bohatý na otváranie nereťazcových kaviarní a reštaurácií. Reštaurácia 23Tolstoy bola otvorená v Khamovniki, čínska reštaurácia Jimmy Lee otvorila svoje brány na Prospekte Mira, reštaurácia Pirog Myasnika otvorila svoje brány na Novom Arbate a ďalšie.

Kľúčové otvory na centrálnych obchodných koridoroch Moskvy v treťom štvrťroku 2017

názov Ulica Profil
Tiffany & Co Petrovka ul. Šperky
Ladurée Nikolskaja ul. Kaviarne a reštaurácie
Villa Pasta Nový Arbat st. Kaviarne a reštaurácie
Auchan Tverská ulica Produkty
Burger Heroes Kamergersky pruh Kaviarne a reštaurácie
#Farsh Lesnaya st. Kaviarne a reštaurácie
Mäsiarsky koláč Nový Arbat st. Kaviarne a reštaurácie
Moschoztorg Novokuznetskaya ul. Výrobky pre domácnosť
Modi Arbat st. Výrobky pre domácnosť
Banka Alfa Pyatnitskaya ul. banky

Predpovede trhu maloobchodné priestory Moskva

Do konca roka sa očakáva ďalšie zníženie miery neobsadenosti centrálnych nákupných ulíc Moskvy v rámci 1 percentuálneho bodu. Uľahčí sa to predovšetkým ďalší vývoj segment cateringu.

Aj na pozadí správ o výpredajoch siete Perekrestok-Express, ktorá má viac ako 30 predajní v rámci Záhradný prsteň, je možné aktívne rozvíjať nové a existujúce reťazce potravín na centrálnych uliciach hlavného mesta.

Skladové nehnuteľnosti v Moskve

Ponuka na moskovskom skladovom trhu

Ku koncu tretieho štvrťroka 2017 dosiahla celková ponuka kvalitných skladových priestorov v Moskovskom regióne 13,16 milióna m2, objem uvedenia do prevádzky v treťom štvrťroku 191 000 m2 a od r. začiatok roka - 386 000 m2. Objem dokončenej výstavby za prvých deväť mesiacov tohto roka bol teda podobný výsledkom minulého roka, keď v prvom a treťom štvrťroku bolo skolaudovaných 385 000 m2.

Najväčšími skladovými priestormi uvedenými do prevádzky v treťom štvrťroku boli Technopark Uspensky (plocha - 42 000 m2), Orientir "North 2" (43 100 m2), Logopark "Dmitrov" (25 600 m2), ako aj PSK Kozhukhovo (47 715 m2). Je potrebné poznamenať, že drvivá väčšina z celkového objemu skladových priestorov uvedených do prevádzky v prvom a treťom štvrťroku 2017 sa nachádza na severe a východe moskovského regiónu.

Na základe výsledkov za prvých deväť mesiacov roku 2017 objem dopytu viac ako dvojnásobne prevýšil objem vstupov.

Dopyt po skladoch v regióne hlavného mesta

Na základe výsledkov za prvé tri štvrťroky 2017 bolo v moskovskom regióne prenajatých a kúpených približne 840 000 m2 skladových priestorov, čo je o 38 % viac ako v roku 2016.

Tretí štvrťrok 2017 predstavoval 348 000 m2, pričom značný objem dopytu vygenerovalo niekoľko veľkých transakcií: kúpa skladového komplexu s rozlohou 68 700 m2 spoločnosťou Utkonos ako transakciu na získanie budúceho skladu s rozlohou 146 000 m2 spoločnosťou Wildberries. Oba komplexy budú realizované podľa schémy postavenej na mieru. V dôsledku uzavretia týchto transakcií tvorili nákupy za tri štvrťroky 34 % z celkového objemu transakcií, hoci o štvrťrok skôr tento podiel predstavoval 15 % až 85 % prenájmov.

Maloobchod, a najmä online maloobchod, zaujal dominantné postavenie v celkovom objeme transakcií uzavretých od začiatku roka v moskovskom regióne.

Ceny prenájmu skladových priestorov v Moskve

Na základe výsledkov z tretieho štvrťroka 2017 neprešla požadovaná sadzba prenájmu objektov triedy „A“ v regióne Moskva zásadnými zmenami a pohybuje sa v rozmedzí 3 400 - 4 000 rubľov/m2/rok v závislosti od umiestnenie skladového komplexu a objem prenajatého bloku.

Priemerná požadovaná nájomná sadzba v moskovskom regióne je 3 800 RUB/m2/rok.

Trendy a prognózy vývoja trhu skladových nehnuteľností v hlavnom meste

Na pozadí nízkych objemov uvádzania do prevádzky a pokračujúceho dopytu po kvalitných existujúcich skladových komplexoch sa do konca tohto roka očakáva ďalší pokles podielu voľných priestorov – na úroveň 7 %. Avšak aj pri súčasnej dynamike poklesu neobsadenosti zostáva objem skladových priestorov dostupných na prenájom vysoký. Okrem existujúcej hotovej ponuky sú developeri pripravení ponúknuť realizáciu objektov podľa schémy postavená na mieru, čo spomaľuje proces absorpcie hotového priestoru. Tlak zo strany voľných konkurenčných skladových nehnuteľností znižuje potenciál zvyšovania sadzieb minimálne do konca tohto roka a prvých mesiacov budúceho roka.

Medzi najväčšie skladové komplexy plánované na uvedenie do prevádzky do konca roka 2017 patria bloky 2, 6.1 a 7 v PNK-Valischevo (developer - PNK Group, plocha - 51 080 m2) a 2. fáza Vnukovo II fázy 2 ( developer - Logistic Partners , plocha - 49 000 m2).

Prehľad pripravil Colliers International

Všeobecná situácia na trhu

V 3. štvrťroku 2017 pokračovala Bank of Russia v znižovaní kľúčovej sadzby na 8,5 % ročne (september 2017).

Priemerný výmenný kurz dolára za 3. štvrťrok 2017 bol 58,9 rubľov, čo predstavuje nárast o 3,0 % v porovnaní s priemerom za 2. štvrťrok. 2017

V prvom polroku 2017 vzrástol celkový objem trhu s kancelárskymi priestormi v Moskve o 0,3 % na takmer 16,0 milióna m2, z čoho 14,8 milióna m2 tvoria segmenty A, B+ a B.

Ponuky

Vstupný objem je 3 m2. 2017 predstavoval 48,2 tisíc m2 (GLA), čo je o 23 % menej ako v predchádzajúcom štvrťroku a 3-krát menej ako výsledok za rovnaké obdobie roku 2016. Celkovo sa ponuka za 3 štvrťroky zvýšila o 163,0 tis. m2.

Na 3 štvorcových 2017 sa v hraniciach „starej“ Moskvy objavili nové objekty; celý zavedený objem sa vzťahuje na triedu A. Štruktúra celkového objemu dodávok podľa tried sa nezmenila.

Dopyt

Na konci 3. štvrťroka V roku 2017 sa priemerná miera neobsadenosti v triedach A, B+, B oproti predchádzajúcemu obdobiu nezmenila, a to na 15,9 %. Dynamika ukazovateľa je však viacsmerná v závislosti od triedy:

Zvýšenie úrovne voľných pracovných miest v triede A o 0,5 percentuálneho bodu. - až 21,5 %, vr. z dôvodu zavádzania nových objektov. Došlo k nárastu počtu voľných miest v zariadeniach v rámci tretieho dopravného okruhu, neobsadenosť obchodných centier mimo tretieho dopravného okruhu sa mierne znížila (o 0,1 percentuálneho bodu)

V triedach B+ a B sa miera neobsadenosti znížila o 0,4 percentuálneho bodu. (v priemere a v každej triede) - až 13,4 %, resp. 8,8 %. Zároveň sa zvýšila obsadenosť bez ohľadu na lokalitu. Priemerná neobsadenosť v triedach B+/B dosiahla 12,2 %.

V triede C došlo k miernemu poklesu voľných pracovných miest (o 0,1 percentuálneho bodu).

Vo všeobecnosti za 9 mesiacov 2017 poklesli voľné miesta vo všetkých triedach: v triede A - o 1,1 percentuálneho bodu, v triede B+ - o 2,9 percentuálneho bodu, v triede B - o 1,2 percentuálneho bodu .p, triede C - o 0,9 p.p.

3 štvorcových Rok 2017 sa niesol v znamení veľkých nájomných transakcií. 3 najlepšie obchody za štvrťrok patria spoločnostiam v sektore telekomunikácií a IT technológií. Objem veľkých transakcií (od 1 tis. m2) dosiahol 53 tis. m2, z čoho 62 % tvorí trieda A.

Vzhľadom na predĺženie trvania expozície kancelárskych priestorov sa stávajú relevantné nové formáty zamerané na potreby malých podnikov: minikancelárie s rozlohou 15 – 80 m2 (vrátane hotových pracovných staníc) a aktívne rozvíjajúce sa coworkingové priestory .

Komerčná ponuka

Na základe výsledkov 3. štvrťroka 2017 nedošlo vo všeobecnosti k výrazným zmenám v obchodných podmienkach, môžeme hovoriť o stabilizácii nájomného.

Počas sledovaného obdobia boli zaznamenané výkyvy nájomného v triedach B+, B, C v rozmedzí 0,9 – 2,2 %; v triede A sa priemerná sadzba nájomného nezmenila.

Na konci 3. štvrťroka 2017 sú priemerné nájomné: v triede A – 1980 rubľov/m2/mesiacⁱ; v triede B+ - 1350 rub./m2/mesiac; v triede B - 1110 rub./m2/mesiac; v triede C - 930 rub./m2/mesiac.

Vážený priemer nájomného v triede B+/B mierne poklesol (o 0,8 %) a dosiahol 1 260 rubľov/m2/mesiac.

V dôsledku dynamiky cien sa vzdialenosť medzi triedami B+ a A zvýšila z 30 % na 32 %; medzi B a B+ - znížená z 20 % na 18 %; medzi C a B - zostali na rovnakej úrovni.

Závery a prognózy vývoja

V 3. štvrťroku sa trh doplnil o dva objekty triedy A s celkovou rozlohou 48,2 tisíc m2 GLA, čo je 3-krát menej ako objemy za rovnaké obdobie roku 2016.

Spustenie nových priestorov malo vplyv na mieru neobsadenosti v triede A (nárast ku koncu štvrťroka o 0,5 percentuálneho bodu), celkovo však od začiatku roka miera neobsadenosti klesla o 1,1 percentuálneho bodu.

Podľa výsledkov kvartálu v triedach B+, B a C dochádza k nárastu obsadenosti zariadení, avšak miera poklesu neobsadenosti je nižšia ako v 1. štvrťroku 2017.

V porovnaní s 2. štvrťrokom 2017 nedošlo k výraznej zmene sadzieb nájomného.

Do konca roka by sme mali očakávať uvedenie do prevádzky približne 275 tisíc m2 kancelárskych priestorov, z ktorých 72 % bude vo vežiach mesta Moskva. Nie je vylúčené, že uvedenie niektorých plánovaných zariadení do prevádzky sa posunie až na rok 2018.

Uvoľnením nových objektov je možný nárast voľných pracovných miest v triede A, avšak keďže niektoré objekty sú v štádiu výstavby čiastočne obsadené, nedôjde k výraznému nárastu voľných miest v triede A.

V triedach B+/B bude počet voľných pracovných miest naďalej klesať na pozadí nízkeho objemu sľubnej ponuky.

V 4. štvrťroku 2017 sa neočakávajú žiadne výrazné zmeny v priemerných sadzbách nájomného.

1 Do 4Q2015 - sadzby nájomného sú uvádzané v USD/m2/rok, dynamika bola vypočítaná aj v USD. V 3Q2015 je hodnota dynamiky v RUВ uvedená v zátvorkách. Od 4. štvrťroka 2015 sa v dôsledku prechodu trhu na ruble nájomné a ich dynamika počítajú v RUВ, hodnota v zátvorkách je v USD/m2/rok – pri aktuálnej sadzbe.

 

Môže byť užitočné prečítať si: