Miért emelik a bérleti díjat? Milyen esetekben emelik a bérleti díjat? ○ A bérbeadó kilakoltatja, mert megtagadta a bérleti díj emelését

Minden típusú szolgáltatásnak, terméknek megvan a maga ára, és ez történik lakásbérléssel is. Ha bérletről beszélünk, a tulajdonos megmondja a lakás árát, amelyet havonta kell fizetnie. Ez azt jelentheti, hogy az összeg már végleges és nem módosítható? Vagy lehetnek olyan árnyalatok, amikor a bérbeadó nagyobb összeget követelhet Öntől?
Az első dolog, amit meg kell említeni, a fix fizetés, amely magában a szerződésben szerepel. Az aláírt dokumentumnak tartalmaznia kell az összeget és azt az időtartamot, amely alatt a lakás tulajdonosának nincs joga megváltoztatni a megadott összeget.
Felmerül a kérdés: miért követelhet hirtelen többet a lakás tulajdonosa? A válasz valójában egyszerű. Úgy tűnik Önnek, hogy ha akarja, könnyedén költözhet másik lakásba bérlés, ami megfelel neked. A bérlők gyakran morognak, de hogy ne keressenek másik lakást, és ne fáradjanak a költözéssel, engedményeket tesznek, és vállalják az áremelést. Ennek ismeretében egyes bérbeadók már az elején szándékosan csökkentik az árat, hogy később emeljék azt, amikor a bérlő már beleegyezett a korábbi feltételekbe.
Ismerősön keresztül lakást bérelni nagyon vonzó lehetőség, hihetetlenül alacsonyak az árak, és úgy tűnik, minden rendben van. De ez nem azt jelenti, hogy ha egy barátnak problémái vannak, vagy pénzre van szüksége, akkor nem fogja megemelni a lakás árát. Ilyen helyzetben maga is kényelmetlenül érzi magát, ha egy barátjáról van szó. A bérbeadók gyakran kellemetlen helyzetbe hozzák, hogy többet fizessen, és egyenlőnek érezze magát.
Létezik olyan nem jogi fogalom is, mint a lakás elhasználódása. Nem fordulhat elő, hogy a bérlő hosszú ideje lakik a lakásban, és a feltétel változatlan. Minden elhasználódik és javításra szorul, a dolgok elhasználódása visszafordíthatatlan.
Ha vesszük például egy törött lámpa költségét, amit kompenzálhatsz, és a tapétát, ami lehúzódhat, akkor itt az összeg összemérhetetlen. Általában ezeket az adatokat a bérleti díj tartalmazza.
A lakás kiválasztásának kérdését nagyon komolyan kell venni, gondosan ellenőriznie kell az összes dokumentumot, csak megbízható emberekkel kell kapcsolatba lépnie, vagy olyan ügynökséget kell keresnie, amely segít a tranzakció végrehajtásában. Csak magadban bízz, és ne hallgass idegenekre. Ha az embernek van pénze, mindenki hasznot húz és mindenbe beleavatkozik, így nem lehet mindenkiben megbízni. Fontos, hogy kezdetben figyeljünk a bérleti díjra, hogy a jövőben ne merüljenek fel problémák. A szerződés összeállításakor is nagyon óvatosnak kell lennie; Nem engedheti meg magát, hogy megtévesszen, ha túl hiszékeny, jobb, ha ügynökök szolgáltatásait veszi igénybe, hiszen ők mindent megtesznek Ön helyett: megállapodást kötnek, és nem engedik meg a megtévesztést.

A bérbeadó egyoldalúan emeli a bérleti díjat. Hogyan lehet segíteni a bérlőnek? (Tkacsenko G.)

Cikk megjelenésének dátuma: 2015.09.03

A bérlők a bérleti szerződés megkötésekor nem mindig fordítanak kellő figyelmet arra a mondatra, hogy „a bérbeadó egyoldalúan növelheti a méretet bérlés a dollár árfolyamának emelkedése vagy a lízing piaci értékének változása miatt." De nem veszik figyelembe, hogy ennek következtében a bérleti díj végső soron pontosan a kétszeresére, sőt még többre is emelkedhet. Arról, hogy miről a A bérlő megteheti, ha a bérleti szerződést már aláírták, és a bérbeadótól értesítés érkezett a bérleti díj emeléséről, amelyről ebben a cikkben lesz szó.

MIT KELL TUDNI A BÉRLŐNEK?

1. A Legfelsőbb Választottbíróság Elnöksége tájékoztató levelének 11. pontjában Orosz Föderáció 2002. január 11-én kelt N 66 „A bérleti jogviták rendezésének gyakorlatának áttekintése”, kifejti, hogy „az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikke (3) bekezdésének alkalmazásakor a bíróságoknak abból a tényből kell kiindulniuk, hogy évben a bérleti díj összegét vagy annak kiszámításának módját (mechanizmusát) biztosító szerződéses feltétel egy vállalkozás számára."
Ha a szerződés olyan feltételt tartalmazott, amely lehetővé teszi a bérleti díj összegének évente egyszerinél gyakrabban történő megváltoztatását, az ilyen feltétel az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének (3) bekezdésére hivatkozva semmisnek tekinthető. Például idézem az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2011. február 21-én kelt VAS-9525/10 számú határozatát az A75-10558/2009 sz. ügyben:
"...az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) 614. cikkének (3) bekezdése értelmében a bérleti díj összege, ha a megállapodás másként nem rendelkezik, megállapodással módosítható a felek szerződésben meghatározott időn belül, de legfeljebb évente egyszer A bérleti díj összegének felülvizsgálatára egyéb minimumfeltételek is előírhatók egyes fajok bérbeadása, valamint bizonyos típusú ingatlanok bérbeadása.
Ezen túlmenően az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnöksége 2002. január 11-i, N 66 „A bérleti jogviták rendezésével kapcsolatos bírói gyakorlat áttekintése” című tájékoztató levelének 11. bekezdésével összhangban, az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnöksége 614. cikkének 3. bekezdése. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve kötelező szabályt tartalmaz a bérleti díj összegének változásának gyakoriságára vonatkozóan, amellyel kapcsolatban a felek nem változtathatnak vagy nem állapíthatnak meg a szerződésben az e normában meghatározottaktól eltérő feltételt. Ezért az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 168. cikke értelmében semmis a szerződés azon feltétele, amely lehetővé teszi a bérleti díj összegének negyedéves módosítását, mivel az nem felel meg a törvénynek..."
Később azonban az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma „Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve bérleti szerződésekre vonatkozó szabályai alkalmazásának gyakorlatának egyes kérdéseiről” szóló, 2011. november 17-i 73. számú határozatában jelezte. 21. bekezdés:
"...az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének (3) bekezdése értelmében, ha a szerződés másként nem rendelkezik, a bérleti díj összege a felek megállapodása alapján a szerződésben meghatározott határidőn belül módosítható, de legfeljebb évente egyszer (ebben az esetben a törvény a bérleti díj összegének felülvizsgálatakor más minimális időtartamot is megállapíthat bizonyos típusú lízingeknél, valamint bizonyos típusú ingatlanok bérbeadásánál).
Ez a szabály diszpozitív, és lehetővé teszi, hogy a bérleti szerződés feltételeit a felek megegyezés alapján évente többször módosítsák a bérleti díj összegére vonatkozóan, beleértve azokat az eseteket is, amikor a bérleti szerződésben nincs utalás a változás lehetőségére. maga.
Ha azonban a törvénynek vagy a megállapodásnak megfelelően a bérbeadónak joga van egyoldalúan megváltoztatni a bérleti díj összegét (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 310. cikke), akkor a bérleti díj 614. cikkének (3) bekezdése értelmében Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint ilyen változtatást évente legfeljebb egyszer hajthat végre..."
Így a bérbeadó egyoldalú bejelentéssel jogot kapott a bérleti díj összegének módosítására, de évente egyszer. Kitérek a Moszkvai Kerületi Választottbíróság 2015. január 20-i N F05-15294/2014 számú határozatára az N A40-54476/14 ügyben:
„...a szerződés 6.1 pontja szerint a felek között 1993. december 28-án N 2720/17 kötött bérleti szerződésben foglaltakra figyelemmel a helyiségek bérleti díjai 2011. december 31-ig nem változhatnak, a jelen megállapodás 6.5., 6.6. pontjában foglalt esetek kivételével.
A bérbeadónak jogában áll a jelen szerződésben meghatározott bérleti díjakat módosítani az árak és tarifák központosított változása esetén. közművek, telekbérleti díjak, ingatlanadók, forgalmi adók alapmértékei, emelésük mértékével arányosan, de legfeljebb évente egyszer (megállapodás 6.5 pont).
A bíróságok megállapították, hogy a felperes többször nyilatkozott az alperesnek a bérleti díj eltérő emeléséről, részletes kalkulációt és kiegészítő megállapodást csatolva, amelyhez az utóbbi nem értett egyet, ezért a felperes ezt a keresetet nyújtotta be a feltételek módosítására. 2008. július 23-án kelt 20/155. számú megállapodás bérleti díjai tekintetében.
A bíróság az ügyben rendelkezésre álló bizonyítékokat, köztük a 2008. július 23-án kelt 20/155. számú szerződés feltételeit megvizsgálva és értékelve arra a következtetésre jutott, hogy a felperes által bejelentett lakbérek változásának nem volt alapja az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkével összhangban, figyelembe véve a körülményeket , hogy 2014.01.01-től a bérleti díj 3872,04 rubelről emelkedett. akár 4015 dörzsölje. 1 négyzetméterért m évente irodaterületre és 3002,59 rubeltől. 3113,94 dörzsölésig. 1 négyzetméterért m/év raktárhelyiség.
...A bírói testület nem talál ellentmondást a bíróság következtetéseiben a megjelölt jogi állásponttal, valamint az anyagi jogi szabályok bíróság általi helytelen értelmezésével ebben az ügyben...”
2. Külön szeretném megjegyezni a legfeljebb év időtartamra kötött bérleti szerződéseket. A bírói gyakorlat olyan álláspontot alakított ki, amely szerint az egy évnél rövidebb (évnek megfelelő) időtartamra kötött megállapodás szerinti bérleti díj nem változtatható. Például az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2009. augusztus 27-i VAS-10734/09. sz. határozata az A12-15393/08-C28 sz. ügyben:
„... a kereset kielégítése során a bíróságok ésszerűen az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének azon rendelkezéséből indultak ki, amely szerint a bérlő köteles haladéktalanul megfizetni az ingatlanhasználati díjat (bérleti díjat).
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének (3) bekezdésével összhangban, ha a szerződés másként nem rendelkezik, a bérleti díj összege a felek megállapodása alapján a szerződésben meghatározott határidőn belül, de legfeljebb egyszer módosítható. egy év.
Mivel a bérleti szerződést egy évnél rövidebb időtartamra kötötték, a bérleti díj mértékét nem lehetett módosítani.
A másodfokú bíróság a megállapodásban foglaltak alapján jogszerűen megváltoztatta az elsőfokú bíróság határozatát, és a tartozás összegét a megállapodás megkötésekor a felek által megállapodott bérleti díj összege alapján behajtotta...”
Példaként felhozom az Uráli kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2010. július 21-i N F09-5670/10-C6 határozatát is az N A71-14477/2009 ügyben:
"... a "Glavryba" cég (bérlő) és az "Aikai" cég (albérlő) 2009.04.01-i N 310/2009-i keltezésű ingatlanalbérleti szerződést írt alá, amelynek értelmében az első emelet átkerült az "Aikai" céghez. "ideiglenes birtoklásra és használatra nem lakás céljára szolgáló helyiségek 381,9 nm alapterülettel. m, a következő címen található: Udmurt Köztársaság, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, a 2009. 04. 01. és 2009. 12. 31. közötti időszakra kereskedelmi tevékenységek szervezésére.
A Glavryba cég 2009.08.06. N 162-es levelében tájékoztatta az Aikai céget a bérleti díj 2009.01.05-ről 161.565 rubelre történő emeléséről. 60 kopejkát
Mivel a tartozást és a kötbéreket az Aikai cég nem fizette ki teljes egészében, a Glavryba cég keresetet nyújtott be a választottbírósághoz a vizsgált ügyben.
pontjában meghatározott módon összességében megvizsgálva és értékelve. Az Orosz Föderáció Választottbírósági Eljárási Törvénykönyve 71. §-a alapján az ügyben rendelkezésre álló bizonyítékok alapján a bíróságok arra a következtetésre jutottak, hogy az alperesnek a felperessel szemben fennálló tartozásának fennállása és alapja beigazolódott. A bíróságok ugyanakkor jelezték, hogy a vitatott megállapodás szerinti bérleti díj összegének a megkötésétől számított két hónap elteltével történő megváltoztatása ellentétes a Ptk. (3) bekezdésével. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 614. §-a, amely alapján az Aikai cég által teljesített kifizetések figyelembevételével újraszámították az Aikai cég tartozását..."

(1) Még abban az esetben is, ha a bérleti szerződés felei megállapodást írnak alá egy legfeljebb egy évre kötött megállapodás alapján a bérleti díj emeléséről vagy a bérleti díj éven belül másodszori megváltoztatásáról, az ilyen megállapodás figyelembe vehető. üres. Például a Volga-Vjatka körzet Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2009. november 19-i határozata az A11-2018/2009 sz. ügyben:
"...az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 614. cikke értelmében a bérlő köteles haladéktalanul megfizetni az ingatlanhasználati díjat (bérleti díjat). A bérleti díj fizetésének eljárását, feltételeit és ütemezését a bérleti szerződés határozza meg megállapodás (a cikk 1. része).
Ha a szerződés eltérően nem rendelkezik, a bérleti díj összege a felek megállapodása alapján a szerződésben meghatározott határidőn belül, de legfeljebb évente egyszer módosítható (ugyanazon cikk 3. része).
Tekintettel arra, hogy a polgári jog szerint a bérleti díj módosítása évente legfeljebb egy alkalommal megengedett, a bíróság jogosan nyilvánította semmisnek a 2004. június 11-i bérleti szerződés szerinti bérleti szerződés 8. számú jegyzőkönyvét (a hatályos jogszabályokkal ellentétben). ), mivel e jegyzőkönyv értelmében a bérleti díj évente másodszor emelkedett. Ezért 2008. november 15-től nem emelkedett a bérleti díj, és az OJSC Saratovstroysteklo-nak nem volt joga a bérleti szerződés egyoldalú felmondását követelni. Következésképpen a 2008.10.12. N 5. keltezésű kiegészítő szerződéssel módosított bérleti szerződés 2009.12.31-ig érvényben marad.
A fellebbezésben előadott érvek alapján a fellebbezett bírósági cselekmények visszavonásának nincs okuk..."
2. A bérlő hivatkozhat arra, hogy a bérbeadó egyoldalú bérleti díjemelése joggal való visszaélés.
Ezt az állítást megerősíti az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 2011. november 17-i N 73 (a 2013. január 25-én módosított) határozata „A Polgári Törvénykönyv szabályai alkalmazásának gyakorlatának egyes kérdéseiről az Orosz Föderáció a bérleti szerződésekről” 22. bekezdés:
"...ha a bérleti szerződés a bérleti díj állami szabályozásának hiányában a bérbeadónak jogot biztosít annak összegének egyoldalú megváltoztatására, akkor azokban az esetekben, amikor bebizonyosodik, hogy az ilyen egyoldalú változás eredményeként az adott területen hasonló ingatlan bérletéért fizetett átlagos piaci díjak tárgyidőszaki változásához képest aránytalanul megemelkedett, és azokat jelentősen meghaladta, ami a bérbeadó joggal való visszaélésére utal, a bíróság a Kbt (2) bekezdése alapján. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 10. cikke megtagadja a fent említett átlagos piaci árakat meghaladó bérleti díj beszedését..."
Jó példa erre a Kelet-Szibériai Kerületi Választottbíróság 2014. augusztus 20-án kelt határozata az A10-1405/2013 sz.
„...az ügy irataiból következően a felperes az egyoldalú bérleti díj emelést az ARTOX LLC „A vizsgált ingatlan forgalmi értékének megállapításáról szóló” 2010.08.20. N 143/ jelentés adataival indokolta. 42-10/2.
A vitát mérlegelve és az említett jelentést az Orosz Föderáció Választottbírósági Eljárási Törvénykönyve 71. cikkének szabályai szerint értékelve a bíróság megállapította, hogy megbízhatatlan információkat használtak a bérelt helyiségek jellemzőiről, valamint azt, hogy az értékelő megsértette a bérbe adott helyiségek jellemzőit. az értékelési tevékenységről szóló törvény és a szövetségi értékelési standardok, ezért nem vette figyelembe az abban meghatározott piaci értéket, a vizsgált ingatlan értéke az 1 négyzetméterenkénti éves bérleti díj. m tárolóhely, amely 1884 rubelnek felel meg, ÁFA nélkül.
Az ingatlanok bérleti díja piaci értékének felméréséről szóló 617. sz. jelentés alapján, amelyet az LLC "Burjáti Köztársaság Ingatlanalapja" értékbecslő végzett Sluginova O.L. A Burját Köztársasági Választottbíróság határozata szerint az elsőfokú bíróság megállapította a vitatott helyiség használati jogának tényleges forgalmi értékét a bérleti szerződés feltételei alapján.
Ennek az értékelésnek az eredményeit az ügyben részt vevő személyek nem vitatták, és a jelentésben nem találtak ellentmondást a hatályos jogszabályok előírásaival.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Plénumának 2011. november 17-i N 73. sz. határozatának 22. bekezdésével összhangban, ha a bérleti díj állami szabályozásának hiányában a bérleti szerződés előírja a bérbeadó egyoldalú jogát. összegét módosítani, akkor abban az esetben, ha bebizonyosodik, hogy az ilyen egyoldalú változtatások eredményeként az adott területen hasonló ingatlanok bérletéért fizetett átlagos piaci árak megfelelő időszakra vonatkozó változásához képest aránytalanul megemelkedett, és azt jelentősen meghaladta. , amely arra utal, hogy a bérbeadó visszaél a jogával, a bíróság az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 10. cikkének (2) bekezdése alapján megtagadja a fent említett átlagos piaci árakat meghaladó bérleti díj beszedését.
A fentiek alapján megállapítva, hogy az éves bérleti díj felperes általi egyoldalú módosítása következtében a bérleti díj aránytalanul megemelkedett az adott területen hasonló ingatlanok bérletéért fizetett átlagos piaci árak változásával a megfelelő időszakban. , és azokat jelentősen túllépte, a választottbíróság helyesen oldotta meg a vitát azzal, hogy a vitatott ingatlan bérleti díjának meghatározott forgalmi értékének megfelelő összegben behajtotta a tartozást, és megtagadta a követelés kielégítését..."
3. Ha éppen a bérleti szerződés aláírása előtt áll, és bérbeadója ragaszkodik a bérleti díj egyoldalú módosításának jogához, akkor próbálja meg a szerződésben rögzíteni a fizetési költség változásának határait vagy a bérleti díj számításának módját, ha növeli. Például így: „A bérleti díj összegét a bérbeadó egyoldalúan, de legfeljebb a jelen szerződés ____. pontjában meghatározott bérleti díj ___%-ával emelheti.”
Ellenkező esetben a bérbeadónak joga van a bérleti díjat tetszőleges összeggel emelni.
Az Északnyugati Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2010. január 28-án kelt állásfoglalása az A05-7679/2009. sz. ügyben:
"...a szerződés 3.1 pontjából következik, hogy a bérleti díj összegét a bérbeadó a használati díjak emelése esetén egyoldalúan emelheti telek, amelyen az épület található, arányos a bérelt helyiségek területével, valamint emelkedik a közüzemi díjak és egyéb költségek, beleértve a vízellátást, a csatornázást, a hőellátást és az áramellátást.
A bíróságok megállapították, és az alperes sem vitatja, hogy 2008-hoz képest emelkedtek a víz- és csatornaszolgáltatás, a hőenergia, valamint a villamos energia díjai, így a bérbeadó közüzemi és üzemeltetési költségei ennek megfelelően emelkedtek.
Az alperes azon érvelését, miszerint a bérleti díj emelése nem felel meg a megállapodásban foglaltaknak, mivel önkényes összegben történt, és nem arányos a megnövekedett költségekkel, a bíróságok jogosan utasították el arra hivatkozva, hogy miután a záradékban rendelkeztek A bérleti díj összegének egyoldalú emelésének lehetőségéről szóló megállapodás 3.1. pontjában foglaltak szerint a felek nem kötötték ki, hogy az emelés arányos a felperesnél felmerült rezsiköltségekkel, továbbá nem rendelkezett az eljárásról és nem állapította meg a bérleti díj egyoldalú emelésének lehetőségét. a bérleti díj egyoldalú emelése esetén alkalmazott számítás.
Miután a szerződés 3.1. pontjában a szerződéses árat meghatározott pénzösszegben állapították meg, a felek biztosították a bérlő azon jogát is, hogy a telekhasználati díjak emelkedése esetén a bérleti díj összegét egyoldalúan emeljék, rezsiköltségek és egyéb kiadások tarifái.
Így a bérleti díjnak a mindenkori tarifák növekedését figyelembe vevő kiigazítása következtében bekövetkezett változása nem mond ellent az említett jogszabályi normának és a szerződési feltételeknek..."

A FENTIEK ÖSSZEFOGLALÁSÁVAL:

1. A bérbeadó bérleti díj emeléséről szóló értesítésének kézhezvételét követően a vele folytatott minden kommunikációt írásban kell megtenni, az iratok (levelek, értesítések, megállapodások) meghatalmazott általi átvételéről szóló megjegyzésekkel a kézbesítés dátumával vagy ajánlott levélben a átvételi elismervény és a mellékletek listája. Erre szükség lehet a bíróság előtti szavainak okirati bizonyítékaként.
2. Nézze meg a bérleti szerződés időtartamát: ha az időtartam egy évnél rövidebb vagy egyenlő, akkor a bérleti szerződés feltételeinek változatlannak kell maradniuk az év során. A jelen cikkben közölt információk alapján küldje el bérbeadójának indokolással ellátott választ a bérleti díj emeléséről szóló értesítésre.
3. Határozza meg, hogy az Ön helyzete a cikkben leírtak közé tartozik-e.
3.1. Ha olyan megállapodást írt alá, amely ellentétes a hatályos polgári joggal, forduljon bírósághoz annak semmissé nyilvánítása érdekében.
3.2. Ha úgy látja, hogy a bérleti díj egyértelműen a piaci árakhoz képest aránytalanul emelkedett, forduljon értékbecslőhöz, hogy megállapítsa az ingatlan használati jogának tényleges forgalmi értékét a bérleti szerződés feltételei szerint.
Ezt követően írásban mondja el a bérbeadónak álláspontját, és mellékelje az értékbecslő jelentésének másolatát.
Ha a bérbeadó nem működik együtt, bírósághoz fordulhat a lakbéremelési felszólítás érvénytelenségének és végrehajthatatlannak nyilvánítása érdekében. Például az Északnyugati Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2013. október 22-i határozata az A05-8698/2012. sz. ügyben.

Minden bérlő megkockáztatja, hogy olyan helyzetbe kerül, amikor a bérbeadó megemeli a bérleti díjat. Nem mindig világos, hogyan kell ilyen esetben helyesen eljárni, és hogyan kell viselkednie a bérlőnek. Ebben a cikkben részletesen elmondjuk, mit kell tennie a bérlőnek ebben a helyzetben, és hogyan kerülheti el a kilakoltatást.

○ Emelik a bérleti díjat, szerződés nélkül bérlik a lakást.

Ha bejelentkezéskor bérelt lakásírásos szerződést nem kötöttek, ez bizonyos szabadságot biztosít az ügyletben részt vevő feleknek. Így a bérbeadónak nemcsak a bérleti díj emelésére van joga, hanem a fizetési idő módosítására is. Ha ilyen helyzetben viták merülnek fel, akkor csak tárgyalásos úton lehet megegyezni, mert a lakás tulajdonosa visszautasítása esetén kilakoltathatja.

○ Emelik a bérleti díjat, szerződés alapján bérlik a lakást.

✔ Egyoldalú fizetésemelés.

Ha az emelés lehetőségét a szerződés nem rögzíti, a tulajdonos azt a bérbeadó hozzájárulása nélkül nem növelheti.

  • „A bérleti díj mértéke – ha a megállapodás eltérően nem rendelkezik – a felek megállapodása alapján a megállapodásban meghatározott határidőn belül, de legfeljebb évente egyszer módosítható. A törvény más minimális feltételeket írhat elő a bérleti díj összegének felülvizsgálatára bizonyos típusú lízingekre, valamint bizonyos típusú ingatlanok bérletére (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének 3. szakasza).

Figyelembe kell azonban venni, hogy ebben az esetben is korlátozások vonatkoznak a bérbeadóra. Így, ha a szerződésben az szerepel, hogy a fizetés kemény valutában történik, a tulajdonos a fizetési eljárást más feltételek alapján nem állapíthatja meg.

Ebben az esetben a bérlőnek jogában áll megtagadni az emelést, és ez nem ad okot a szerződés felbontására.

✔ Hogyan emelheti a bérbeadó a fizetést?

Jogilag és megkötött megállapodás esetén a tulajdonos az alábbi módok egyikén emelheti a bérleti díjat:

  1. Szerezze be a bérlő hozzájárulását, és a megkötött megállapodást írja alá. Ennek a módszernek a sajátossága a hozzájárulás megszerzésének szükségessége, amely nélkül lehetetlen a fizetés változásait szabályozó dokumentum elkészítése.
  2. A megállapodásban annak megkötésekor biztosítsa az egyoldalú emelés lehetőségét egy bizonyos időponttól. Ebben az esetben a bérlő hozzájárulása nem szükséges, de a fizetés tervezett változásairól értesítést kell küldeni neki. Ebben az esetben az értesítésben fel kell tüntetni, hogy a fizetési összeg milyen időszak után tekintendő megváltozottnak. Ha ezt a pontot kihagyja, a méret az értesítés beérkezésének pillanatától megváltozottnak tekintendő.
  3. A megállapodásba foglaljon egy záradékot a díjak automatikus emelésére vonatkozóan egy naptári év bérleti díj után. Itt nem kell a bérlőt értesíteni, de a feltételt a lehető legvilágosabban kell megfogalmazni.

Ha a bérlő nem ért egyet az emeléssel, azt bírósági keresettel megtámadhatja. Az emelés megtagadása nem lehet ok a kilakoltatásra.

○ Hogyan védekezhet a megnövekedett fizetés ellen.

A bérleti díj emelésének elkerülése érdekében a bérlőnek a szerződés aláírásakor figyelmesen el kell olvasnia a szerződés valamennyi pontját. Szintén fontos megbeszélni minden olyan vitás kérdést, amely a jövőben konfliktusokat okozhat.

De szem előtt kell tartani, hogy ha a szerződés nem tartalmazza a bérleti díj módosításának lehetőségét, a bérbeadónak nincs joga azt emelni a bérlő hozzájárulása nélkül. Ha a tulajdonos továbbra is ragaszkodik hozzá, akkor ebben az esetben jogait úgy védheti meg, hogy keresetet nyújt be a szerződésben szereplő fizetési változások érvénytelenítésére. Ebben az esetben a bérbeadó által készített piaci érték jelentéshez kifogást kell csatolni.

Arra azonban fel kell készülni, hogy a piaci érték változásának valóságos felismerése esetén a fizetésemelés követelménye teljesül.

○ A bérbeadó kilakoltat, mert megtagadta a bérleti díj emelését.

A lakás tulajdonosa ezt engedély nélkül csak bérleti szerződés hiányában teheti meg. Ha van megállapodás, azt csak a munkáltató mondhatja fel idő előtt. A tulajdonosnak ehhez az igazságügyi hatóságokhoz kell fordulnia. Ezért a nagy összeg kifizetésének megtagadása nem tekinthető a szerződés felbontásának és a lakásból való kilakoltatásnak megfelelő bírósági határozat nélkül.

A munkáltató bírósághoz is fordulhat, ha a tulajdonos nem tesz eleget a megállapodásban rögzített kötelezettségeinek.

Ezért a bérleti szerződés megkötésekor a legnagyobb körültekintéssel és körültekintéssel kell eljárni. Ebben az esetben különösen fontos figyelembe venni a tulajdonos azon képességét, hogy növelje a bérleti díjat.

Az ősidők óta legelterjedtebb bérleti jogviszonyok odafigyelést és pontosságot igényelnek a szerződéskötéskor. Nehézségek és vitás helyzetek leggyakrabban azért adódnak, mert a bérleti díj emelésének eljárása nincs körültekintően megtárgyalva. bekezdés szerint a bérleti díj módosításának joga a bérbeadót illeti meg. Ebben az esetben a kötelező feltételek a következők:

  • a felek megállapodása (leggyakrabban a szerződés módosításának időpontjára vonatkozik),
  • a megrendelés módosításának feltételei (a bérbeadó egyoldalú bérleti díj módosítására vonatkozó döntése írásos értesítést igényelhet),
  • legfeljebb évente egyszer, hacsak nincs más feltétel.

A bérleti díj emelésének szükségessége esetén, például az infláció hirtelen megugrása esetén a bérbeadó megkezdi a szerződéses követelmények megváltoztatásának folyamatát. E változtatás egyoldalú eljárása teljesen lehetséges. A bérlő kötelező bejelentésére vonatkozó záradék hiánya félreértésekhez vezet, amelyek az Art. (1) bekezdése szerint feloldhatók, amely kimondja, hogy a bérleti szerződés és szerződés formájának meg kell felelnie a helyi hatóságoknál történő regisztrációs eljárásnak, és át kell mennie. . A bérleti díj emelése a következőket feltételezi:

  • írásban értesíti a bérlőt legalább egy hónappal a bérleti szerződés módosításának határideje előtt; névre szólóan elküldve vagy személyesen aláírás ellenében átadva;
  • kiegészítő megállapodás készítése, amelyben fel kell tüntetni a megállapodás már nem hatályos pontjait, és részletesen módosítani kell;
  • Ha a szerződésben a bérleti díj változását előíró kikötések nem is tartalmaznak, a jogszabályoknak megfelelően a bérbeadó egyoldalúan emelheti azt.

A bérlő részéről a bérleti díj emelésének indokoltsága magában a megállapodásban rögzíthető. Bár jelezzük, hogy infláció esetén a bérleti díj változhat, nem mindig lehet emelni. A típus pontosítása: változhat, a kötelező változtatást garantálja (Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2010. április 13-i 1074/10. sz. határozata).

A fix összegű bérleti díj megváltoztatásának alapja csak objektív körülmények lehetnek. A bérleti díj emelésének okai között szerepel: a bérelt ingatlan becsült értékének jogszabályi változások miatti változása, az értékbecslő által meghatározott piaci érték növekedése, valamint az inflációs index változása.

A piaci viszonyok világában, amikor az eladó magasabb áron, a vevő pedig alacsonyabb áron akar eladni, vitatott kérdések csak jól indokolt, jogilag és gazdaságilag pontosan megszerkesztett szerződéssel kerülhető el. A szerződés időtartama általában nem haladja meg a 11 hónapot.

Talán egy tapasztalt szakember jogi tanácsa a standard megállapodás módosításával kapcsolatban megmenti mindkét felet a viták bírósági megoldásától.

A hatályos polgári jogszabályokban a bérleti szerződés megkötésének feltételei szórványosan vannak megfogalmazva. E tekintetben a jogi szempontból nem túl hozzáértő bérlők gyakran a bérbeadók által szabott feltételek túszai közé kerülnek. Például a bérleti díjak egyoldalú emelésének lehetőségére vonatkozó rendelkezések. A helyzet azonban könnyen megfordítható. Ehhez a bérlőnek figyelmesen el kell olvasnia a javasolt bérleti szerződést, és időt kell szánnia arra, hogy megegyezzen a bérbeadóval, és írja le a „szükséges” feltételeket.

Egyoldalú bérleti díj emelés

A szerződési szabadság elve értelmében annak feltételeit a felek mérlegelése szerint határozzák meg, kivéve azokat az eseteket, amikor a vonatkozó feltétel tartalmát törvény vagy más jogszabály írja elő (,). Ennek alapján csak a bérleti díj emelésére vonatkozó szerződésben kifejezetten meghatározott feltételek adnak okot annak törvényi emelésére (például ha kimondják, hogy " A bérbeadónak jogában áll egyoldalúan felülvizsgálni a bérleti díj mértékét a rezsiköltség változása esetén", "a bérleti díj összege évente legfeljebb egyszer és legfeljebb 1% indexálható Természetesen minden bérlő számára előnyös, ha a szerződés feltételei szerint a bérelt ingatlanért fizetendő állandó összegű, és nem indexálható (azaz a szerződésben rögzített összegű bérleti díj és nem írja elő annak emelésének lehetőségét, vagy közvetlenül szerepel, hogy a bérleti díj mértéke nem változtatható meg. kommunikációs és egyéb berendezések elhasználódnak, cserére szorulnak... Mindez bérleti díj növekedést okozhat.

Leggyakrabban a havi bérleti díj egy alapból és egy változó összegből áll. Az ingatlanpiaci helyzet változása esetén az alaprész változhat. Ezenkívül egyes megállapodások előírják a bérleti díj alaprészének éves indexálását egy meghatározott összeggel (például 1 ezer rubel; 2%) vagy a fogyasztói árindex értékével (inflációs ráta). A változó érték tartalmazza a közüzemi és működési kifizetéseket. Leggyakrabban a megállapodás kiköti, hogy a lízingbeadónak joga van egyoldalúan felülvizsgálni a bérleti díj mértékét abban az esetben, ha az ellátó és üzemeltető szervezetek a rezsi- és működési díjak összegében megváltoznak.

Helyettes főigazgató A VTB Arena Park megosztotta a bérleti díj megállapításának modelljét, amely a legoptimálisabbnak tűnik. „El kell távolodnunk az állandó és változó bérleti díjaktól” – mondja Anastasia. Véleménye szerint sokkal jobb, ha a szerződésben képletként rögzítik a bérleti díj összegét, és feltüntetik annak lehetőségét (vagy lehetetlenségét) és eljárását annak egyes összetevőinek indexálására. Például " A havi bérleti díj az alapkamatból áll, amely 20 ezer rubel. és megváltoztathatatlan; az ingatlan értékcsökkenésének költsége, amely 2 ezer rubelnek felel meg. és a felek megállapodása alapján felülvizsgálható; közüzemi számlák fizetése, amelyeket az erőforrás-ellátó szervezetek által megállapított tarifa szerint számítanak fel"Tehát, ha a bérleti díj egyik eleme az épület és a közös helyiségek karbantartásának, javításának díja, akkor a bérbeadó már nem emelheti a bérleti díjat arra hivatkozva, hogy meg kell javítania egy elromlott liftet. vagy szemetes csúszda.

Ha a bérbeadó ennek ellenére megemeli a bérleti díjat, ha a bérlő nem ért egyet ezzel a döntéssel, a bérlő bíróságon fellebbezhet. A gyakorlat azt mutatja, hogy a bíróságok gyakran a bérlők oldalára állnak, de a döntő tényező a bérleti szerződésben meghatározott feltételek lesznek.

Ha a bérleti szerződés a bérleti díj forgalmi értékének megállapításával összefüggésben nem rendelkezik a bérleti díj összegének egyoldalú módosításáról, úgy a bérbeadónak nincs joga az új összegű fizetést követelni. Ez még azokra az esetekre is vonatkozik, amikor a bérleti szerződés megkötésekor hatályos bérleti díjak rendkívül alacsonyak voltak, és nem tükrözték a tényleges ingatlanpiaci helyzetet ().

Egyes felek éppen ellenkezőleg, szerződésekben rendelkeznek a bérleti díj egyoldalú emelésének lehetőségéről a piaci helyzet változása miatt. Ugyanakkor, ha a változás pontos összege nincs megadva, vita alakulhat ki a bérlő és a bérbeadó között. És akkor még az ár emelésére vonatkozó következtetés sem segít. „Ha a bérlő a bírósághoz fordul, természetesen elhozza a neki megfelelő értékelő jegyzőkönyvet, és a bérbeadó is hoz egy „neki kedvező” jelentést saját vizsgálatot, amit aztán valaki más fog elvégezni, akkor mire jutunk? – mérgelődik Anastasia Pomelova. Az ilyen kimerítő és értelmetlen viták elkerülése érdekében sokkal ésszerűbb a bérleti szerződésben rögzíteni egy rögzített mértéket, amellyel a bérleti díj emelkedhet (például 5%-kal vagy az Orosz Bank refinanszírozási kamatával).

Ha mégis felmerül ilyen vita, a bérlőnek bizonyítania kell, hogy a bérbeadó visszaélt a bérleti díj összegének egyoldalú módosításához való jogával. Ha a bíróság megállapítja, hogy a kifizetés az adott területen hasonló ingatlan bérbeadásáért fizetett átlagos piaci díjak tárgyidőszaki változásához képest aránytalanul megemelkedett, és azt jelentősen meghaladta, akkor ennek alapján a bíróságnak meg kell tagadnia. a bérleti díj beszedésére az említett átlagos piaci árakat meghaladó részben (p 22. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénumának 2011. november 17-i határozata, 73. "").

Ezen túlmenően célszerű egyértelműen meghatározni az ilyen díjak emelésére vonatkozó eljárást. Például rendelkezzen arról, hogy ha a bérbeadó módosítja a bérleti díj összegét, akkor köteles a bérlőnek megfelelő személy által aláírt értesítést küldeni. Egyes felek még a módját (átvételi elismervényes ajánlott levél, távirat, kézbesítés) és a feladás határidejét is jelzik. A fenti feltételek teljesüléséig a bérleti díj összege változatlannak minősül. Ha a felek bírósághoz fordulnak, meg kell állapítani a meghatározott értesítés bérlő részére történő megküldésének tényét, a megküldés módját és határidejét. A bérlőre nem számítható kötbér (köbér) arra az időre, ameddig a bérelt ingatlant a korábbi áron tovább fizette, ha a felszólítást nem, vagy nem megfelelő formában kapta meg ().

Javasoljuk, hogy a bérleti szerződésben rögzítsék a felek azon kötelezettségét, hogy a bérleti díj összegének emelése esetén írásban további megállapodást kössenek. szerint az állampolgárok és a jogi személyek szabadon köthetnek megállapodást; szerződéskötési kényszer nem megengedett. Ez azt jelenti, hogy ilyen feltétel fennállása esetén senki sem kényszerítheti Önt további megállapodás megkötésére, és annak megkötése nélkül emelt bérleti díj megfizetésére. Ezt az álláspontot osztják a bíróságok is, például az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége.

Ami a bérleti díj mértékének változásának gyakoriságát illeti, ha a törvénynek vagy megállapodásnak megfelelően a bérbeadónak joga van egyoldalúan módosítani a bérleti díj összegét (), akkor ilyen változtatást lényegében már nem hajthat végre. évente egyszer (az RF Legfelsőbb Választottbíróság Plénumának 2011. november 17-i, 73. sz. határozatának 21. pontja).

Nem szabad azt gondolnia, hogy egy olyan feltétel szerződésbe foglalása, amely kimondja, hogy a bérleti díj bizonyos körülmények kapcsán a felek megegyezésével módosítható, a bérleti díj jövőbeni kötelező változását jelenti. Erre a feltételre vonatkozik a szerződési szabadság elve (), amely az ügyletben részt vevő felek kényszer nélküli megegyezését feltételezi a kötelezettségek megváltoztatásáról (, a választottbíróság határozata Novoszibirszk régió 2014. május 28-án kelt A45-5936/2014. sz. ügyben, ).

VÉLEMÉNY

Ekaterina Orlova, az ingatlan Orlova tanácsadás és fejlesztés igazgatója:

„Az eredeti bérleti szerződések változatlan fenntartásának alapja pontos leírás a bérlet tárgya és a kötbérek. Ennek érdekében javaslom, hogy a bérleti szerződésben szerepeltessen a lakásban található minden ingóságot, valamint rögzítse, hogy ezen ingatlanon a bérlő hibájából keletkezett hibáit kinek a költségére szüntetik meg. A közművek leírása hasonló (lehetőség van az erőforrás-ellátó szervezetekkel kötött szerződések részleteinek feltüntetésére). Ezenkívül jelezze, hogy a felek írásos beleegyezésével a szerződés feltételeit módosítani lehet. A "felek felelőssége" részben fontos figyelni a bérbeadó felelősségére abban az esetben korai felmondás kezdeményezésére egyetértett."

Fizetés új feltételekkel

TANÁCS

A GARANT rendszerben megtekintheti a bérleti szerződés mintáját. Ehhez írja be a „bérleti szerződés” kifejezést az alapkeresőbe, és válassza a „Dokumentumlapok” lehetőséget.

Ha a bérbeadó a bérleti díj emeléséről szóló értesítés kézhezvétele után az új árfolyamon kezd fizetni, ez beleegyezését jelenti, és a jövőben megtámadható. új érték szinte lehetetlenné válik a bérbeadás. A helyzet az, hogy a bérbeadó által küldött értesítés egy ajánlatnak minősül - egy vagy több konkrét személynek szóló ajánlatnak, amely meglehetősen konkrét, és kifejezi az arra irányuló szándékot, hogy úgy tekintse magát, hogy megállapodást kötött. azzal a címzettel, aki elfogadja az ajánlatot (). Az elfogadásával való megegyezést elfogadásnak () nevezzük. Ha a bérbeadó által meghatározott határidőn belül intézkedik az ajánlatban meghatározott szerződés feltételeinek teljesítése érdekében (beleértve a megfelelő bérleti díj megfizetését is), a bérlő elfogadja (elfogadja) az ajánlatot (). Sőt, ha a bérleti szerződést módosítják (nevezetesen a bérleti díjat emelik), a felek kötelezettségei változatlanok maradnak (). Így a bérlő a megemelt bérleti díj figyelembevételével történő fizetéssel elfogadja a bérbeadó által javasolt megállapodás feltételeit a bérleti díj emelése tekintetében (a Kemerovói Régió Választottbíróságának 2014. június 30-i határozata sz. A27-4911/2014).

Ezenkívül nem javasoljuk a bérelt ingatlan fizetésének teljes leállítását, mivel a késedelmes fizetés kötbér kiszabását vonja maga után. szerint a bérlő köteles haladéktalanul megfizetni az ingatlan használati díját. Ez alól a szabály alól nincs kivétel a bérleti díj indokolatlan és a bérlő véleménye szerint jogellenes emelése esetén. A kötelezettségeket a szerződési feltételeknek, a törvényi és egyéb jogi aktusoknak megfelelően kell megfelelően teljesíteni (). A kötelezettségek teljesítésének egyoldalú megtagadása nem megengedett (). A szerződés vagy a törvény előírhatja pénzösszeg, amelyet az adós a kötelezettség elmulasztása vagy nem megfelelő teljesítése, így különösen a teljesítési késedelem esetén köteles a hitelezőnek megfizetni (). Így, ha abbahagyja a bérleti díj fizetését, a bíróság kötbér (bírság) fizetésére kötelezheti (a Kemerovói Régió Választottbíróságának 2014. június 30-i határozata az A27-4911/2014. sz. ügyben).

VÉLEMÉNY

Anastasia Pomelova, a VTB Arena Park vezérigazgató-helyettese:

„Minél részletesebben rögzítik a bérleti szerződésben a bérleti díj kiszámításának mechanizmusát, valamint a partnerrel való egyéb kapcsolatokat, annál nagyobb az esélye annak, hogy elkerüljék a bérbeadók egyoldalú döntéseit Nincsenek megoldhatatlan viták, úgy gondolom, hogy ez az egyetlen módja annak, hogy a bérlő normális partnerkapcsolatot tartson fenn a bérbeadóval."

Nyilvánvaló, hogy bizonyos feltételek mellett lehetetlen egy személyt megállapodás megkötésére kényszeríteni. Ha azonban a bérbeadót nem kevésbé érdekli lakása bérbeadása, mint a bérlőt, akkor a leendő szerződés feltételeinek megbeszélése, valamint tárgyalások és közös engedmények révén mindkét fél számára megfelelő rendelkezések elérése lehetséges. És ha a felek el is veszítenek némi pénzt, nyugalmat és bizalmat nyernek, hogy konfliktus esetén bírósághoz fordulhatnak és megvédhetik a bérelt ingatlanhoz fűződő jogaikat.

 

Hasznos lehet elolvasni: