Mi a bérleti díj fix része? Lakó- és nem lakáscélú helyiségek bérbeadása: vitatott adózási kérdések. Felsoroljuk a bérlés összes előnyét

A szerződési szabadság elve lehetővé teszi a méret meghatározásának mechanizmusának kialakítását bérlés, kényelmes a bérlő és a bérbeadó számára. Ez lehet havonta fizetett fix összeg, vagy olyan összeg, amely magában foglalja a lízingelt létesítmény karbantartási költségeinek megtérítését. Ez utóbbi esetben a szerződéses rendelkezés szövege különös figyelmet igényel.

A bérleti díj fizetésének rendjét, feltételeit és feltételeit a bérleti szerződés határozza meg (Ptk. 614. § 1. pont), ennek hiányában pedig a hasonló ingatlanok összehasonlítható körülmények között történő bérbeadásakor általában alkalmazott eljárás, feltételek és fizetési feltételek. alkalmazzák. Hasonló szabályt állapít meg az Art. (3) bekezdése. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 424. cikke a szerződéses árra: ha ez nem szerepel a megállapodás szövegében, a szerződés teljesítését azon az áron kell megfizetni, amelyet hasonló körülmények között általában hasonló árukért számítanak fel, munkát vagy szolgáltatásokat.

De ingatlanbérleti szerződés megkötésekor ez a szabály nem alkalmazható, mivel a bérleti díj annak alapvető feltétele (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 432. cikke). A bérleti díj összegére vonatkozóan a felek által írásban megállapodott feltétel hiányában az ingatlanbérleti szerződés meg nem kötöttnek minősül (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 654. cikke).

A bérleti díj feltételeit úgy kell megfogalmazni, hogy pontosan meg lehessen határozni, hogy a bérlő mikor és mekkora összegben köteles a megfelelő befizetéseket teljesíteni. A megállapodás rögzítheti a bérleti díj fix összegét vagy annak kiszámításának eljárását (mechanizmusát). Ez utóbbi esetben a bérleti szerződést is megkötöttnek kell tekinteni.

A bérleti díj összege a felek megállapodása alapján a szerződésben meghatározott időtartamon belül, de legfeljebb évente egyszer módosítható, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének 3. szakasza). . A bérleti díj összegének a szerződésben meghatározott mechanizmus szerinti változása nem minősül a bérleti szerződés változásának, ezért arra nem vonatkoznak a fent említett korlátozások (az Elnökség tájékoztatójának 11. pontja). az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága 2002. január 11-i 66. sz., a továbbiakban: 66. számú tájékoztató). Például a bérleti díj inflációtól függő indexálásának feltétele nem mond ellent ennek a korlátozásnak. Bár a bérleti díj összege változik, a számítási eljárás változatlan marad.

A lízingbeadó áfa-fizetői státuszának elvesztésének következményeiről jobb a szerződésben rendelkezni

Javasoljuk, hogy a bérleti szerződésben rögzítsék, hogy a bérleti díj tartalmazza-e az általános forgalmi adót (ÁFA). És ha benne van, akkor azt is meg kell határozni, hogy a megadott összeg mekkora része bérlés, és melyik az ÁFA. Például adja meg az aktuális adókulcsot, hogy elkerülje a vitákat a jövőben, amikor az adókulcs a szerződés időtartama alatt megváltozik. Javasoljuk a szerződésben feltüntetni azt is, hogy a bérleti díj nem kerül felszámításra, ha a bérbeadó nem fizetője ennek az adónak.

Mindezt meg kell tenni, mert ellenkező esetben a felek között nézeteltérés alakulhat ki a bérleti díj összegét illetően. A bíróságok álláspontja ebben a kérdésben nem egyértelmű, és ennek eredményeként a bérbeadó a vártnál kisebb összegű bérleti díjat kaphat (a Nyugat-Szibériai Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2010. szeptember 17-i állásfoglalása az A70-ügyben). 14225/2009), és a bérlő a bérleti díj összegét meghaladó áfa fizetésére kényszerülhet (Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2010. február 10-i VAS-1414/10 sz. határozata az A51-7727 sz. ügyben /2009).

Valószínűsíthető az a helyzet, hogy kezdetben a bérbeadó áfa-fizető volt, és a szerződésben a bérleti díj összegét az adó figyelembevételével rögzítették, de később megszűnt az adófizetési kötelezettség. Például, amikor a lízingbeadó áttér az egyszerűsített adózási rendszerre (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 346.11. cikkének 2. szakasza), vagy a lízingelt ingatlan tulajdonosának megváltozása esetén, ha új tulajdonos nem ÁFA-fizető. E tekintetben a bérlő érdeke, hogy a szerződésben olyan feltételt rögzítsen, hogy a bérbeadó áfa-fizetési kötelezettségének megszűnése esetén a bérleti díj az adó összegével csökkenjen. Ha ilyen feltételben nem állapodnak meg, a bíróság megtagadhatja a túlfizetett bérleti díj visszafizetése iránti kérelem teljesítését (a Volga-Vjatka Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2011. augusztus 5-i határozata az A43 sz. ügyben). -24309/2010). Ugyanakkor van egy másik helyzet is, amikor a benne foglalt áfa összegével történő fizetést a lízingbeadó jogalap nélküli gazdagodásaként ismerik el (a Volga-Vjatka Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2010. január 15-i állásfoglalása a sz. ügyben). A29-2100/2009).

A bérleti díj fix és változó részeket is tartalmazhat

A bérleti díj nem állítható be a bérlő által fizetésként közművek(villany, víz, hő), üzemanyag, kenőanyag és egyéb felhasznált anyagok a bérlemény használata során. A helyzet az, hogy ilyen fizetéssel a bérbeadó a bérlőtől a bérelt tárgy használati jogáért ténylegesen semmilyen ellenszolgáltatást nem kap, és ez ellentmond a szerződés fizetős jellegének (66. számú tájékoztató 12. pontja).

A bérlő által igénybe vett közüzemi szolgáltatások költségének megtérítése érdekében a felek egyre gyakrabban jelzik a megállapodásban, hogy a bérleti díj két részből - állandó és változó - áll. A konstans rész nagysága fix értékként kerül meghatározásra (vagy számítási mechanizmusként), a változó rész pedig a bérlő által elfogyasztott rezsi költsége.

A közüzemi díjak fizetési rendjét meghatározó feltétel a szerződés fontos pontja. Hiszen az erőforrás-ellátó szervezetekkel a szerződéseket a bérbeadó köti, a számlákat az ő nevére állítják ki, és a lízingbevevő köteles ezeket a költségeket megtéríteni, ha a megállapodás erről rendelkezik. A közüzemi és egyéb fizetések magukban foglalják a vízellátás és a csatornaszolgáltatás, a telefonkommunikáció, az elfogyasztott villamos energia, a hőszolgáltatás (gázellátás) költségeit, valamint a helyiségek takarításának, szemétszállításának stb.

A rezsi és üzemeltetési díjak bérleti díj részeként történő elszámolása többféle módon lehetséges. Először is beállíthat egy fix bérleti díjat, amely már tartalmazza az ilyen kifizetések költségét. Ezután a bérlő havonta fix bérleti díjat fizet. Másodszor, megengedett a bérleti díj összegének meghatározása a közüzemi költségek figyelembevétele nélkül, jelezve a bérlő azon jogát, hogy önállóan kössön megállapodásokat az erőforrás-ellátó és szolgáltató szervezetekkel. Figyelembe kell venni, hogy az ilyen megállapodások megkötése további kötelezettségeket von maga után a bérlő számára az ilyen szervezetekkel szemben. Harmadszor pedig a feleknek joguk van fix és változó részből álló bérleti díjat megállapítani.

Ez utóbbi esetben a bérleti díj a bérelt helyiség egy részének megállapított összegű fizetéséből áll ( állandó rész) és bérleti díj a bérlő által ténylegesen elfogyasztott rezsi költségének megtérítése (változó rész) tekintetében.

A bérleti díj változó részének összegét célszerű minden hónapra külön rögzíteni

A gyakorlatban a bérleti díj összegét a bérlő által elfogyasztott villamos energia költségének megtérítésében vagy a bérlő számára külön beépített villanyóra állása alapján, vagy a beépített teljesítmény alapján határozzák meg a teljesítmény figyelembevételével. a helyiségben működő összes elektromos készülékről és működésük hozzávetőleges időtartamáról. Az elfogyasztott víz vagy gáz mennyisége a mérővel is meghatározható. A fűtési szolgáltatások költségének kiszámítása a teljes fűtött területtől függ, köbméterben számítva. A telefonos kommunikációs költségek megtérítése a kommunikációs szervezet által biztosított személyes számla állapotára vonatkozó adatok alapján történik.

A bérleti díj fix részének költségként való elszámolásához a bérlőnek csak magának a bérleti szerződésnek kell rendelkeznie, amelyben ez meghatározásra került. A változó rész költségben történő megjelenítéséhez külön elsődleges bizonylat szükséges, amely a bérlő által elfogyasztott rezsi költségét szolgáltatástípusonkénti bontásban, a vonatkozó bizonylatokhoz való hivatkozásokkal, valamint a bérleti díj változó részének összegével tartalmazza. a bérleti szerződés szerint számított hónapra.

Mi ez az elsődleges dokumentum? A megállapodás megkötésekor a bérleti szerződést kötő felek önállóan állapodnak meg ebben a kérdésben egy adott helyzetre vonatkozóan. Ez lehet kétoldalú aktus, vagy a bérbeadó könyvelési osztályának igazolása. A lényeg az, hogy a felhasznált dokumentum tartalmazza a cikkben felsorolt összes kötelező adatot. A 2011. december 6-i 402-FZ „A számvitelről” szövetségi törvény 9. cikke (az Oroszországi Szövetségi Adószolgálat 2010. február 4-i ШС-22-3/86@ levelének 1. pontja).

Ha a megállapodás szerint a bérleti díj (vagy annak egy része) változó összegű, akkor ennek az összegnek a költségként történő elszámolásához a bérlőnek minden hónapban elsődleges bizonylatot kell kapnia a bérbeadótól, mivel a bérleti díj hónapról hónapra változik. És amikor a bérleti díjat a szerződésben állandó (fix) összegben határozzák meg, nincs szükség a fizetés összegét igazoló havi aktusokra, mivel a bérleti díj összege nem változik.

Emlékeztetni kell arra, hogy nehézségek adódhatnak az elsődleges dokumentáció elkészítése során, mivel a bérbeadó nem közüzemi szolgáltatásokat nyújt a bérlőnek, hanem valójában a bérlő „ügynökeként” jár el az erőforrás-ellátás által nyújtott szolgáltatások kifizetésének átutalása során. szervezetek. A bérbeadó számára ezek a kifizetések nem bevételek, hanem kiadások kompenzációját szolgálják.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint a lízingszerződésben részes felek rögzíthetik a bérleti díj rögzített összegét és kiszámításának eljárását. Ebből következően a bérleti díj számítással meghatározott fő (fix) és változó rész formájában is megállapítható. Az állandó rész fix és magában foglalja a helyiség használatának díját. A bérleti díj változó része megegyezik a bérlő által meghatározott időszak alatt elfogyasztott rezsi költségével (vagy abból számítják ki). Így a bérleti díj teljes összege (mind a fix, mind a változó részek) a bérbeadó által az ingatlan bérbeadása során nyújtott szolgáltatások ellenértéke.

A bérleti díj fix részét általában úgy határozzák meg, hogy a szerződés szerinti bérleti díjat megszorozzák a négyzetméterben megadott bérelt területtel. Ezért a bérleti szerződésben gyakran szerepel havi 1 négyzetméterenkénti bérleti díj.

Példa

Megadhat egy képletet a bérleti díj állandó részének kiszámításához, például így:

"A bérleti díj fix részét a következő képlet határozza meg:

TV x/y = A * S,

ahol a TV x/y a bérleti díj fix része az y évre, x hónapra;

A - a szerződés szerinti bérleti díj;

S - bérelhető terület, négyzetméterben."

Az is előírható, hogy a bérleti díj állandó részét meg kell szorozni a fogyasztói árindexszel, amely együttható az ingatlan bérlő általi használatának feltételeit veszi figyelembe; a korrekciós tényezőre stb.

A bérleti szerződésben szerepelhet, hogy a bérleti díj változó része fedezi a bérbeadónál ténylegesen felmerült közüzemi költségeket, nevezetesen:

Elektromos energia;

Vízellátás;

Hőenergia;

Háztartási hulladék elszállítása (a szükséges szolgáltatások teljes listáját megadhatja) stb.

Példa

Megadhat egy képletet a bérleti díj változó részének kiszámításához, például így:

"A bérleti díj változó részét a következő képlet határozza meg:

P x/y = E + Vo + T + M, ahol

P x/y - az x hónapra, y évre fizetendő bérleti díj változó része;

E - villamos energia kiadások x hónapra, y évre;

Vo - x hónap, y év vízellátási költségei;

T - hőenergia kiadások x hónapra, y évre;

M - háztartási hulladék elszállításának költségei y év x hónapjára."

Ha a rezsi fizetése mérőállás szerint történik, akkor a megállapodásban jelezheti, hogy a bérleti díj változó részét mérőállás szerint kell meghatározni. Előírható, hogy a közüzemi mérőeszközök leolvasását a bérbeadó és a bérlő meghatalmazott képviselőinek jelenlétében rögzítsék.

Figyelem

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnöksége 2002. január 11-i, N 66. sz. tájékoztatójának 12. bekezdése megjegyzi, hogy a bérlőnek csak a rezsi költségeinek felszámítása nem tekinthető bérleti díjnak. . Mivel a bérbeadó a lízingelt ingatlan ellenértékét ténylegesen nem kapja meg, az, hogy a bérlő csak a rezsiért fizet, nem jelenti a megállapodás ellenértékét.

A Telephely és a szomszédos Területek és Parkolóhelyek használatának havi bérleti díja (a továbbiakban: Bérleti díj) a következőkből áll:

A bérleti díj állandó vagy fix része

A bérleti díj fix része pénzösszeg, a Helyiségbérlés díja és ÁFA 18%. A bérleti díj fix része az alábbi bérelt helyiségek négyzetméterenkénti mértéke szerint kerül kiszámításra:
- ___.00 rubel havonta a raktárhelyiségek bérelt területének négyzetméterére, beleértve az áfát;___.00 rubel havonta az irodahelyiségek bérelt területének négyzetméterére, beleértve az áfát;
- ___.00 rubel havonta az Irodahelyiségek bérelt területének négyzetméterenként, áfával együtt. A bérleti díj fix részének költsége a Szolgáltatási listában (5. sz. melléklet) meghatározott Szolgáltatásokat tartalmazza.

A bérleti díj változó része

IN változó rész a bérleti díj tartalmazza (a fogyasztási korlátokat a 6. számú melléklet tartalmazza - az elfogyasztott villamos energia költségeinek összegét, az érintett szolgáltatásokat nyújtó szervezetek által a mérőórák szerint megállapított tarifák szerint számítva (a szolgáltatott villamos energia mennyisége, kW); - a vízfogyasztással és vízelvezetéssel kapcsolatos kiadások összege, amelynek kiszámítása az érintett szolgáltatásokat nyújtó szervezetek által megállapított díjszabás szerint történik, a mérőkészülékek leolvasása alapján, vagy a fogyasztási díjak számítása szerint, amelyet az Ügynökség megállapodott. felek - a telefonos és internetes forgalom költségeinek összege, melynek kiszámítása a 6. számú mellékletben meghatározott díjszabás alapján történik rubel havonta (nem áfa), egy parkolóhely teherautók számára 1500,0 rubel havonta, (nem áfa) egy parkolóhely személygépjárművek számára.

A bérleti díj módosítása a bérleti szerződésben

A Bérbeadó fenntartja magának a jogot, hogy a bérelt Helyiség négyzetméterenkénti költségét saját kezdeményezésére, de legfeljebb évente 1 (Egy) alkalommal a bérleti szerződés kezdő napjától számítva módosítsa, és legfeljebb a korábbi költség 5%-a. négyzetméternyi bérelt Helyiségből, a Bérlő előzetes értesítése mellett 1 (egy) hónapon belül. Ebben az esetben a felek a jelen megállapodáshoz kiegészítő megállapodást írnak alá. A bérbeadónak joga van egyoldalúan emelni a bérleti díj változó részének mértékét az érintett szolgáltatásokat nyújtó szervezetek tarifáinak változásától függően. Ebben az esetben a Bérbeadó a Bérlőnek megküldött, a rezsi- és üzemeltetési szolgáltatások költségének változásáról szóló írásbeli értesítéshez csatolja a díj- vagy szolgáltatásköltség-változás tényét igazoló releváns dokumentumokat.

Szakértői értékelésre bérleti szerződéseket elfogadunk. Komplex szerződések elkészítésével foglalkozunk.

Szállodák hiánya és magas költségei a fővárosban és másokban nagyobb városok A napi bérlést az egyik legkényelmesebb lehetőségsé tették a látogatók átmeneti szállására. Paradoxon, de egy külön lakás bérlése konyhával és mindennel, ami az élethez kell, kevesebbe kerül, mint egy tisztességes szállodai szoba. A kereslet természetesen serkenti a kínálatot. Ezért nem csoda, hogy egyre több magánbefektető foglalkozik lakások rövid távú bérbeadásával, egyetlen „egyszobás lakással” a tarsolyában, és rengeteg olyan szakosodott cég van a fővárosban, amelyek további szolgáltatásokat kínálnak ügyfeleinek. egy tucat vagy több lakás mellett. Azok az idők, amikor az „éjszakára lakást” egyedüli ingatlanosok a nagymamák adtak ki az állomáson, elmúltak.

Bérlés jövő nélkül

„A napi bérelt apartmanok árát tekintve hasonló vagy olcsóbbak, mint egy megfelelő szintű szállodai szoba. A különbség elérheti a 20-30%-ot is, mondja Dmitrij Taganov, az Inkom-Real Estate cég analitikai központjának vezetője. - Ezen kívül a fővárosba néhány napra érkező turista vagy üzleti utazó rendelkezésére áll egy teljesen felszerelt konyha, ahol önállóan elkészítheti az ebédet vagy a vacsorát. És ha szállodában tartózkodik, akkor vagy minden alkalommal sok pénzt kell hagynia az étteremben, vagy keresnie kell egy tisztességes kávézót vagy éttermet a közelben. És nem tény, hogy egy tisztességes létesítmény két lépésre lesz tőle.” A szállodának mindegyikért fizetnie kell kiegészítő szolgáltatás- ingmosás, vasalás, cipőápolás, stb. Nappal bérelt lakásban senki nem számol fel plusz számlát azért, mert a bérlő vasalót, mosógépet vagy cipőkefét használt.

Ami a bérbeadót illeti, számára a rövid távú üzlet fő előnye az, hogy bármikor károsodás nélkül „kiléphet a projektből”. Például, ha a lakásra személyes szükségletek kielégítésére van szükség - a tulajdonos, gyermekei vagy szülei lakóhelye, akkor a bérbeadónak nem kell több hónapot várnia a bérlővel kötött szerződés lejártáig, ahogy ez a hosszú távú bérleteknél gyakran előfordul. . Sőt, a bérleti szerződést hosszú távú gyakran előírja a kötbér fizetését a bérlőknek abban az esetben, ha az a lakástulajdonos hibájából megsérül. A napi lakások bérlői ritkán maradnak tíz napnál tovább.

A napi bérleti díjnak akkor van értelme, ha lakása eladását tervezi. A lakások kiállításának ideje több hónapig is eltarthat, különösen most, amikor még a folyékony lakások iránt is rendkívül alacsony a kereslet, de ne hagyja ki a lehetőséget, hogy egy tétlenül vevőre váró lakáson pénzt keressen. Napi bérleti díj hosszú távú bérbeadás esetén szinte bármikor megszervezheti az ingatlan bemutatóit, a látogatás időpontját egyeztetni kell a lakókkal. Emellett az „egy napos üzlet” diverzifikációs lehetőségként indokolt. Ha két vagy több lakásod van, akkor az egyiket célszerű hosszú távra, a másikat napi bérbe adni. Ráadásul Moszkvában a turizmus szezonalitása kevésbé hangsúlyos, és a látogatók áramlása egész évben stabil.

Első pillantásra a napi bérlés még jövedelmezőbbnek tűnik, mint a hosszú távú bérlés. „Egy kis kétszobás, turista osztályú lakás ára jó kozmetikai javítással, szükséges háztartási gépekkel és bútorokkal körülbelül 3-4 ezer rubel lesz. naponta. Kiderült, hogy ha havi 20 napra bérbe ad egy ilyen lakást, akkor 60–80 ezer rubel bevételre számíthat. Míg a hosszú távú lízing költsége körülbelül 35-45 ezer rubel lesz. havonta” – hoz példát Dmitrij Taganov. Ugyanakkor a hosszú távú bérleti piacon az utóbbi időben folyamatosan csökkentek az árak, a hozam ma már nem haladja meg a 4-5%-ot.

Nincs garancia, nincs biztosítás

De azt mondani, hogy az üzlet a bérlakásból az rövid távú egyszerű, nem lehet. Sokkal több nehézség társul hozzá, mint amilyennek első pillantásra tűnik. A napi bérlő fő problémája a garantált jövedelem hiánya. Hosszú távú bérlet esetén elég egyszer ügyfelet találni, szerződést kötni - és nyugodtan élhet egy évig, stabil havi bevétel mellett. A rövid távú szállások esetében pedig folyamatos az új vendégek keresése.

Dmitrij K. ősszel úgy döntött, hogy napi bérbe adja Szentpétervár központjában található lakását. És saját tapasztalataim alapján meg voltam győződve arról, hogy ez az üzlet a gyakorlatban nem olyan nyereséges, mint amilyennek elméletben tűnik. „Amikor hosszú távú szerződéssel bérbe adtam, mindig volt egy garantált 30 ezer rubelem. havonta. Most több a gond és kevesebb a bevétel” – mondja. Nincs hónapról hónapra. Egyszer Dmitrijnek nagy szerencséje volt: a lakást 20 napra bérelte egy család, akik saját otthonukban végeztek felújítást, és mivel ilyen sokáig tartott, meg kellett hosszabbítaniuk a bérleti szerződést egy újabb időszakra. De ez volt az egyetlen eset. A fennmaradó időben a lakásban átlagosan havi tíz napot töltenek. „Van azonban elég objektív okok. Először is nem tél van turisztikai szezon Szentpétervár számára. Másodszor, a válság. Az ügyfelek fő kontingense a turisták és az üzleti utazók, és mindkettőjük száma az elmúlt hónapokban jelentősen csökkent” – mondja Dmitrij.

Svetlana Aleksashina, a St. Petersburg Real Estate cég lakásbérlési menedzsere megjegyzi, hogy a napi lakások iránti kereslet egyenetlen, és valóban nagymértékben függ az évszaktól: „Az újév előtt elegendő számú ember akart lakást bérelni. néhány napra: sok külterületi jött meglátogatni barátait, rokonait, hogy itt nyaraljon. Most a piacon napi bérlet Csendes, de ez a hagyományos az év ezen időszakában. Az újjászületés, mint mindig, május-júniusban érkezik: a fehér éjszakák szezonja évente vonzza a turistákat a Néva-parti városba. Igaz, az utóbbi időben még kiélezettebbé vált a verseny a napi bérleti piacon: számos minihotel jelent meg, és sok látogató ezt a szegmenst részesíti előnyben az apartmanokkal szemben.

Természetesen vannak alternatív módok a lakosság stabilabb áramlásának biztosítására. De ezek már mindenki számára elérhetőek. Bérelhet például egy lakást rendezvényekre és bulikra – ilyen célokra a kényelmes területeken lévő ingatlanok mindig keresettek. De itt tisztában kell lenni azzal, hogy milyen következményekkel járhat a lakás állapota. Senki, miután pénzt fizetett, nem bánik óvatosan a tulajdonosok vagyonával. Egy másik lehetőség a szabadidős szektorban dolgozók számára lakások bérbeadása. Ez is garantálja a stabil nyereséget. „Az ilyen lakások azonban gyorsan romba dőlnek” – jegyzi meg az egyik tulajdonos. "Emellett, ha a lakás egy tisztességes épületben található, nem akarja elrontani a kapcsolatot a szomszédaival."

Korántsem az állandó ügyfélkeresés az egyetlen probléma, ami a bérbeadóra vár. A naponta bérelt lakás sokkal több odafigyelést igényel. Minden ügyfél után a tulajdonosnak teljes rendbe kell tennie az otthont, ki kell takarítania, friss ágyneműt kell biztosítania stb. Ugyanakkor az ilyen tárgyak sokkal gyorsabban elvesztik megjelenésüket. „A vendégek folyamatosan változnak, és egyáltalán nem tény, hogy mindannyian rendkívül érzékenyek lesznek az új bútorokra és háztartási gépek. Ezért a tulajdonos napi lakás sokkal gyakrabban kell kozmetikai javításokat végeznie, mint egy hosszú időre bérelt lakásban. És fizessen a biztosításért is a károk kockázatára” – mondja Dmitrij Taganov. Igaz, amint azt a szentpétervári főbérlő, Dmitrij K. megjegyzi, a biztosítás megvásárlása túl nagy luxus: a biztosítótársaságok vagy egyáltalán nem hajlandók biztosítani az ilyen lakásokat, vagy túl magas díjakat számítanak fel.

Rövid távú bérbeadás esetén sokkal nagyobb a csalás vagy a bűnözés kockázata. Dmitrij K. Podnak már volt ilyen tapasztalata új év jött megnézni az akkor üresen álló lakást, de megállapította, hogy nem tud bejutni: a kulcs ismeretlen okból nem passzolt a zárba. Amikor közelebbről megnézte az ajtót, Dmitrij rájött, hogy a zárat egyszerűen kicserélték. Fel kellett hívnom a Sürgősségi Helyzetek Minisztériumának munkatársát, aki kinyitotta az ajtót és beengedte a jogos tulajdonost. A lakásban Dmitrij sok más ember holmit fedezett fel, feldíszített karácsonyfát, alkoholos üvegeket – egyszóval egyértelmű jeleket, hogy a lakás lakott volt. Egy idő után megjelent egy új „bérlő”, aki felháborodott kérdésekkel üdvözölte a lakás valódi tulajdonosát, hogy miért tartózkodik valaki más lakásának területén. Kiderült, hogy egy ingatlanirodán keresztül bérelt lakást, és három hónapra előre fizetett. Fokozatosan derült ki a csalás részletei: nem sokkal az újév előtt a lakást bérelte pár napra egy nő, aki elmondása szerint Szocsiból érkezett. Ilyen rövid idő alatt sikerült megkettőztetnie a kulcsokat, majd hivatalos „elutazása” után visszatért, zárat cserélt és ingatlanos leple alatt beleegyezett, hogy egy másik személynek kiad egy lakást. Előleget vett fel tőle, és ismeretlen irányba tűnt el.

Dmitrijnek szerencséje volt: az illegális bérlő minden panasz nélkül kiürítette a lakást, és az időt és az idegeket leszámítva a tulajdonos nem szenvedett veszteséget. De egy másik forgatókönyv szerint a csaló esetleg nem foglalkozott az újravétellel, hanem egyszerűen kivinte volna az összes értékes ingatlant és felszerelést a házból. A kockázatok minimalizálása érdekében legalább másolatot kell készítenie az ügyfél útleveléről, de ez nem véd meg 100%-ban a csalóktól.

Bizalom vagy függetlenség?

Ha napi rendszerességgel szeretné bérbe adni lakását, két lehetősége van: átadja a lakást vagyonkezelőnek egy ingatlanirodának, vagy saját maga adja bérbe.

at bizalomkezelés, egyrészt a tulajdonost megkíméli minden gondtól. Másrészt továbbra is fennáll a csalás kockázata az ingatlanközvetítők részéről. Az ügynökök egyszerűen megtéveszthetik, ha alábecsülik, hány nap alatt adták ki a lakást, és a bevétel egy részét megtarthatják maguknak. Nem fogsz minden nap elmenni a lakásba és ellenőrizni.

Ha saját kezébe veszi a dolgokat, akkor a lehető legtöbb információs csatornát kell használnia az ügyfelek megtalálásához. Ez azonban nem túl nehéz. Csak írja be a „napi bérlet” szavakat a Yandexbe vagy egy másik keresőbe – és azonnal több tucat napi bérelhető lakást kínáló ügynökségi oldal nyílik meg Ön előtt, amelyek közül választhat. Szinte mindegyik együttműködik a lakástulajdonosokkal. Meg kell adnia a javasolt ház szabványos leírását, meg kell adnia annak összes fő paraméterét, és több fényképet kell készítenie (konyha, fürdőszoba és hálószoba). A fényképek és leírások az ügynökség weboldalán találhatók. A lakás tulajdonosa jelzi, hogy mennyit szeretne kapni naponta, az ingatlanosok pedig ehhez a számhoz adják hozzá a felárat. Például, ha egy lakás „a tulajdonostól” 2 ezer rubelbe kerül, akkor az iroda 2,5–3 ezerért kiírja. Ebben az esetben a közvetítők megtévesztése aligha lehetséges, mivel az iroda kizárólagosan a szerepét tölti be összekötő láncszem. Ez irányítja az ügyfelet, az ingatlan tulajdonosa pedig közvetlenül felveszi vele a kapcsolatot: benne van a lakás bemutatása, ágyneműcsere, takarítás, és a legkellemesebb dolog - a fizetés átvétele. Aztán megbízásokat ad az ügynökségnek.

Ha több lakása van, a napi bérleti díj teljes értékű vállalkozássá válik, amely nemcsak kezdeti befektetéseket, hanem rendszeres kiadásokat is igényel. Szükséges lesz a takarítási szolgáltatások kiszervezése, vagy saját karbantartó részleg létrehozása, amely gondoskodik a lakások takarításáról, ágyneműmosásról, ágyneműcseréről, kisebb javításokról stb. A szerviz személyzet mellett könyvelőre is szükség van. Kapcsolatokat kell kialakítani azokkal az emberekkel, akik képesek megoldani a lakosokkal fennálló konfliktushelyzeteket. Ennek az üzletnek fontos eleme egy hatékony internetes weboldal létrehozása és népszerűsítése. „Nagyon nehéznek tűnik, de a gyakorlatban ennek az ellenkezője is lehet. A tevékenység során üzleti kapcsolatok jönnek létre bizonyos szervezetekkel, például nyugati cégek képviseleteivel, aminek eredményeként az üzlet stabilabbá és biztonságosabbá válik. Sőt, további bevételhez is juthat kapcsolódó szolgáltatások nyújtása révén: közlekedés, turizmus stb.” – mondja Evgeniy Skomorovsky, a Century 21 West ügyvezető igazgatója.

A siker kulcsa

Nem minden lakást bérelnek egyformán sikeresen. Számos paramétertől függ a potenciális bérlők közötti kereslet. Először is fontos az ilyen ház helye. „A Moszkva központi kerületében található kis lakások, például a sztálinista épületekben különösen keresettek a rövid távú bérbeadásra. Azok a területek is népszerűek, ahol nagy kiállítási központok találhatók” – mondja Vadim Lamin, a Penny Lane Realty luxuslakások bérbeadási részlegének exkluzív részlegének vezetője. Ugyanakkor továbbra is fontos a „sétatávolság a metrótól” paraméter - csakúgy, mint vásárlás vagy hosszú távú bérlés esetén.

Ha egy hosszú távra bérelt lakás minimálisan berendezhető, akkor rövid távú bérlés esetén ez a szám nem fog működni. Itt mindennek meg kell lennie, hogy kényelmes alternatívát biztosítsunk a lakosoknak szállodai szoba. Amikor az ember megérkezik egy szállodába, nem törődik vele, hogy szappant, törülközőt, fogkrémet vagy ágyneműt vigyen magával. Mindezt a helyszínen megkapja. A napi bérleteknél ugyanezt kell biztosítani.

A szobában legyen kényelmes gardrób és hálóhely. A konyhát hűtőszekrénnyel, vízforralóval és mikrohullámú sütővel kell felszerelni. Ez utóbbi kötelezőbb elem, mint a tűzhely. „A betérők közül kevesen főznek komolyan. Vagy egy kávézóban esznek, vagy inkább készételeket vesznek és felmelegítenek” – mondja Szergej ingatlanos. A szobában kell lennie TV-nek, a közelmúltban a DVD-lejátszó is keresett. Az ilyen apróságok gyakran fontos szerepet játszanak, főleg, hogy a napi bérleti piacon nagy a verseny, az árakban pedig gyakorlatilag nincs különbség.

Rövid távú bérlet: PRO & CONTRA

1. Potenciálisan magasabb jövedelem, mint hosszú távú bérlet esetén.

2. Bármikor kiléphet az üzletből.

3. A lakás szabad rendelkezése (bármikor eladható, rokonok költözhetnek, stb.).

1. Garantált jövedelem hiánya.

2. Folyamatos új ügyfelek keresésének igénye.

3. A lakás gyakrabban igényel javítást, és gyorsan elveszíti megjelenését.

4. Munkaigényesebb vállalkozás: minden ügyfél után rendbe kell tenni a lakást, teljes „szállodai” készletet kell biztosítani a lakóknak - ágynemű, edények, bútorok és háztartási gépek.

Bérleti bérlet a bérbeadótól, változó értékkel együtt

A bérleti kapcsolatok nagyon népszerűek a vállalkozások körében. Azáltal, hogy „üres” ingatlant bérbe adnak, a bérbeadók azt további bevételszerzésre használják fel, a bérlők pedig egy bizonyos díj lehetőséget nyerni mások ingó vagy ingatlan vagyonának használatára.

Ebben a cikkben megvizsgáljuk a bérbeadó által a bérlőtől kapott bérleti díj elszámolásának kérdéseit.

A Polgári Törvénykönyv 614. §-ának megfelelően Orosz Föderáció(a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) alapján a bérlő fő felelőssége az ingatlan használatáért járó bérleti díj időben történő megfizetése a bérleti szerződésben meghatározott összegekben és feltételekben.

A bérleti díj a következőképpen alakul:

– fix összegben meghatározott, időszakonként vagy időben teljesített kifizetések;

– a lízingelt ingatlan használatából származó termékek, gyümölcsök vagy bevétel megállapított hányada;

– bizonyos szolgáltatások bérlő általi nyújtása;

– a bérlő által a bérbeadónak tulajdonjogra vagy haszonbérletre kikötött dolog átruházása;

– a lízingelt ingatlan feljavítására vonatkozó, szerződésben rögzített költségek bérbe vevőre hárítása.

A felek a bérleti szerződésben rendelkezhetnek e bérleti formák kombinációjáról vagy más bérleti díjfizetési módokról.

A legelterjedtebb a bérleti díj megállapítása rendszeres fix fizetés formájában, vagy egy összegben.

Bérleti szerződés keretében egyszerre több tárgy is átruházható. Ebben az esetben a bérleti díj az összes lízingelt ingatlanra egy egészben és minden objektumra külön-külön is meghatározható. A szerződő felek közötti további nézeteltérések elkerülése érdekében jobb, ha a bérleti díjat minden egyes lízingtárgyra külön állapítják meg.

A felek megállapodása alapján, havonta megállapított változó bérleti díj a közüzemi díjak kompenzálására a szerző véleménye szerint nem felel meg teljes mértékben a jogszabályoknak. Ugyanakkor az adóhatóság álláspontja szerint ilyen bérleti díj mellett a lízingbeadó csak az üzemanyag, víz és mindenféle energia vásárlására fordított, technológiai célokra fordított kiadásokat számolhatja el energiatípusok, az épületek fűtése, valamint a közvetlenül azokhoz felhasznált energia átalakítási és továbbítási költségei, a bérlők által fogyasztottak figyelembevétele nélkül (Az Orosz Föderáció Szövetségi Adószolgálatának november 13-i levele a moszkvai régió számára, 2006. sz. 21-25-I/1372). Ellentétben a bérlővel, akinek joga van a nyereség megadóztatására elfogadott költségekbe beleszámítani a bérleti díj állandó és változó összetevőit is (Az Orosz Föderáció Szövetségi Adószolgálatának 2006. november 13-i levele a moszkvai régió számára 21-25-I/1372).

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2002. január 11-én kelt, 66. számú „A bérleti jogviták rendezésének gyakorlatának áttekintése” című tájékoztatója szerint, amelynek 11. pontja kifejti, hogy a cikk (3) bekezdésének alkalmazásakor. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 614. §-a alapján a bíróságoknak abból a tényből kell kiindulniuk, hogy egy éven belül A fix összegű bérleti díjról vagy annak kiszámítási eljárásáról (mechanizmusáról) szóló szerződés feltételeinek változatlannak kell maradniuk. A bérlő keresetet nyújtott be a bérbeadóhoz a választottbíróságon, hogy a bérleti szerződésnek a bérbeadó negyedéves bérleti díjának emelését előíró feltételeit az infláció figyelembevételével történő indexálással érvénytelenítse, mivel ez a feltétel ellentmond a (3) bekezdés imperatív normájának. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének bekezdése, amely lehetővé teszi a bérleti díj összegének legfeljebb évente egyszeri módosítását. A bíróság azonban – igaz, csak a szóban forgó ügyben – megállapította, hogy a bérleti díjnak meghatározott devizaösszeggel megegyező összegben történő meghatározása azt jelenti, hogy ki kell alakítani annak számítási mechanizmusát. A bérleti díj e megállapítása az infláció kedvezőtlen hatásait hivatott kiküszöbölni. A devizaárfolyam változása nem jelenti a bérleti díj összegének változását az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének (3) bekezdése szerint. Ennek eredményeként kiderül, hogy a változó bérleti díj bevezetéséhez egyértelmű, a szerződésben meghatározott számítási algoritmusra van szükség, különben könnyen elveszíthető a bírósági per.

A bérleti díj fizetésének feltételeit a szerződés határozza meg. Ebben az esetben a felek a befizetésének bármilyen módjáról rendelkezhetnek: havonta, negyedévente, évente egyszer, letétbe helyezéssel. előtörlesztés vagy halasztott fizetéssel.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének (3) bekezdése előírja, hogy a bérleti díj a felek megállapodása alapján a szerződésben meghatározott határidőn belül, de legfeljebb évente egyszer módosítható. Ugyanakkor a bérleti díj összege növekedhet vagy csökkenhet.

A bérlőnek joga van bérleti díj csökkentését követelni, ha:

– ha olyan körülmények miatt, amelyekért nem felelős, a bérleti szerződésben meghatározott használati feltételek vagy az ingatlan állapota jelentősen leromlott;

– ha a bérbeadó megszegi a bérelt ingatlan nagyjavításának feltételeit;

– ha a bérbeadó a bérleti szerződés megkötésekor nem figyelmeztette a bérlőt harmadik személyek ingatlanhoz fűződő jogaira.

Abban az esetben, ha a bérlő jelentősen megsérti a bérleti díj fizetési feltételeit, a bérbeadónak jogában áll követelni tőle a bérleti díj idő előtti megfizetését a bérbeadó által megállapított határidőn belül. Ebben az esetben a bérbeadónak nincs joga a bérleti díj korai fizetését követelni több mint két egymást követő időszakra (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének 5. szakasza).

Bérlet a könyvelésben.

A lízingdíjak lízingbeadó könyvelésében való rögzítésének eljárása attól függ, hogy ez a tevékenység a fő tevékenység vagy sem.

A PBU 9/99 „Szervezet bevételei” (Az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériumának 1999. május 6-i 32n. sz. „A szervezet bevételei” számviteli szabályzat jóváhagyásáról szóló PBU 9. számú rendelete) 5. bekezdésével összhangban. /99” (a továbbiakban: PBU 9/99)) azoknál a szervezeteknél, amelyek tevékenységének tárgya vagyontárgyaik bérleti szerződés alapján történő ideiglenes használatáért (ideiglenes birtoklásáért, használatáért) térítési díj biztosítása, bevételnek minősül a bevétel a amelynek átvétele ehhez a tevékenységhez kapcsolódik (bérleti díj).

Számlaterv a számvitelhez és az alkalmazására vonatkozó utasítások (Az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériumának 2000. október 31-i rendelete, 94n „A pénzügyi számviteli számlatükör jóváhagyásáról” gazdasági tevékenység szervezetek és használati utasítások"), a 90 „Értékesítés” számla célja a szervezet szokásos tevékenységeihez kapcsolódó bevételekről és kiadásokról szóló információk összegzése, valamint ezek pénzügyi eredményének meghatározása.

Az eszközeinek bérleti szerződés alapján történő ideiglenes használatáért (ideiglenes birtoklásért és használatért) történő céltartalékból származó bevétel (ha ez a szervezet tevékenységének tárgya) a 90. számla „Értékesítés” 90-1 „Bevétel” alszámláján jelenik meg.

Ha az eszközök bérbeadása nem a szervezet fő tevékenysége, akkor a PBU 9/99 (7) bekezdése szerint a szervezet vagyonának ideiglenes használatáért (ideiglenes birtoklásáért és használatáért) fizetendő díj biztosításával kapcsolatos bevételek egyéb bevételként kerülnek elszámolásra, és a 91-1 „Egyéb bevételek” számla jóváírásán jelennek meg.

Ebben az esetben a szervezet eszközeinek ideiglenes használatáért (ideiglenes birtoklásért és használatért) járó díj céltartalékával kapcsolatos kiadásokat egyébként kell elszámolni (PBU 10/99 „Szervezeti költségek” 11. cikkelye (az orosz pénzügyminisztérium rendelete). A Szövetség 1999. május 6-án kelt 33n sz. „A szervezet költségeire vonatkozó számviteli rendelkezések jóváhagyásáról” PBU 10/99)).

Annak meghatározásához, hogy milyen típusú tevékenységet foglaljon magában a bérbeadásra szánt ingatlan átruházásával kapcsolatos műveletek, hivatkoznia kell a PBU 9/99 4. bekezdésére.

A számvitel e bekezdésével összhangban a szervezet önállóan számolja el a bevételeket szokásos tevékenységből származó bevételként vagy egyéb bevételként, a PBU 9/99 előírásai, tevékenységei jellege, a bevétel típusa és a bevételük feltételei alapján.

Vagyis a szervezetnek önállóan kell eldöntenie, hogy az ingatlan bérbeadása milyen tevékenységi körébe tartozik, és ezt konszolidálnia kell a szervezet számviteli politikájában. Ez az állapot a szervezet alapszabálya határozza meg, ahol leggyakrabban az ingatlan lízingelése tevékenységként szerepel, a lízingbeadó a bevételeket szokásos tevékenységből származó bevételként számolja el.

Ha a bérleti díjat a szervezet a könyvelésben szokásos tevékenységből származó bevételként jeleníti meg, akkor a következő bejegyzéseket kell tenni a könyvelésben:

62. számla terhelése „Elszámolások vevőkkel és ügyfelekkel” 90-1 „Bevétel” számla jóváírása - a bérleti díjak követelését tükrözi;

90-3 „ÁFA” számla terhelése 68-2 „ÁFA számítások” számla jóváírása - a költségvetésbe fizetendő áfa összegét tükrözi;

51. számla terhelése „Elszámolási számlák” 62. számla jóváírása „Elszámolások vevőkkel és ügyfelekkel” – tükrözve készpénz kapott a bérlőtől.

A bérleti szerződés teljes érvényességi idejére egy fizetésben átutalva a bérleti díj előlegnek minősül, és a 62. „Elszámolások vevőkkel és ügyfelekkel” „Elszámolások előlegre” alszámláján kerül figyelembevételre.

Ha a bérleti díj a bérbeadó könyvelésében az egyéb bevételek részeként jelenik meg, akkor a könyvelésben a következő bejegyzéseket kell tenni:

76. számla terhelése „Elszámolások különböző adósokkal és hitelezőkkel” alszámla „Bérleti kiegyenlítés” 91-1 „Egyéb bevételek” számla jóváírása - a bérleti díj követelés elhatárolását tükrözi;

Terhelési számla 91-2 „Egyéb kiadások” Hitelszámla 68-2 „ÁFA számítások” – ÁFA kerül felszámításra;

51. számla terhelése „Elszámolási számlák” A 76. „Elszámolások különböző adósokkal és hitelezőkkel” számla jóváírása „Bérbeadási kalkulációk” – a bérlőtől kapott pénzeszközök szerepelnek.

Az olyan szervezet egyszeri átutalt bérleti díját, amelyben nem a bérleti díj átruházása a fő tevékenység, a 98. számla „Hátralékos bevételek” 98-1. „Halasztott időszakokra kapott bevételek” alszámla veszi figyelembe.

A 98-1 „Jövőbeli időszakokra kapott bevételek” alszámla figyelembe veszi a beszámolási időszakban befolyt bevételek mozgását, de a jövőbeli beszámolási időszakokra vonatkozóan.

A jövőbeli beszámolási időszakokra vonatkozó bevételek összege a 98-as „Hallasztott bevétel” számla jóváírásában jelenik meg a készpénz- vagy az adósokkal és hitelezőkkel történő elszámolásokkal összhangban, és a terhelésben - a megfelelő számlákra utalt bevétel összege a beszámolási időszak kezdete, hogy kihez tartoznak ezek a bevételek.

A 98-1 „Jövőbeli időszakokra kapott bevételek” számlán szereplő analitikus elszámolást minden egyes bevételtípusra le kell végezni.

A bérleti díjat a számvitelben a gazdasági tevékenység tényeinek átmeneti bizonyosságának feltételezése alapján és a PBU 9/99 12. pontjában felsorolt feltételek fennállása esetén számolják el:

– a szervezet jogosult arra, hogy ezt a bevételt külön megállapodásból eredően vagy más megfelelő módon megerősítve megkapja;

– a bevétel mértéke meghatározható;

– van bizalom abban, hogy egy adott tranzakció eredményeként a szervezet gazdasági haszna növekedni fog.

Ha a felsorolt feltételek közül legalább egy nem teljesül a szervezet által kifizetésként kapott készpénzzel és egyéb eszközökkel kapcsolatban, akkor a szervezet könyvelésében nem a bevételt, hanem a tartozást kell elszámolni.

Példa.

A szervezet három hónapos bérleti szerződést kötött. A havi bérleti díj összege 17 700 rubel (ÁFA-val együtt - 2 700 rubel).

A bérleti díjat 53 100 rubel összegben (ÁFA-val együtt - 8 100 rubel) a bérlő azonnal kifizette a bérleti szerződés teljes időtartamára.

A bérbeadó szervezet a munkaszámlaterv alábbi alszámláit használja:

62-1 „Bérleti számítások”;

62-2 „Az előlegfizetés számításai”.

A bérbeadó szervezet számviteli nyilvántartásában a következő bejegyzések történtek:

Terhelés 51 Credit 62-2 – 53 100 rubel – a lízingelt berendezések előlegének összegét tükrözi;

62-2 terhelés 68-2 jóváírás – 8100 rubel – az előleg összegét áfa terheli (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve (a továbbiakban: az Orosz Föderáció adótörvénykönyve) 167. cikkének 1. pontja) ;

Terhelés 62-2 Jóváírás 98–45 000 rubel - az előleg összege a halasztott bevételben jelenik meg;

Terhelés 62-1 Credit 91-1 – 17 700 rubel – a jelentési időszakra felhalmozott bérleti díj;

Terhelés 91-2 Credit 68-2 – 2700 rubel – a jelentési időszak bérleti díja után felhalmozott áfa;

Terhelés 68-2 Credit 62-2 – 2700 rubel – elfogadva az előtörlesztési összeg áfa levonására;

Terhelés 98 Credit 62-1 – 15 000 rubel – a bérleti díj összegét tükrözi, amelyet korábban a halasztott bevételek tartalmaztak.

A bérbeadónak a bérleti díj összegéről számlát kell kiállítania a bérlőnek.

Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 168. cikkének (3) bekezdése szerint a számlát legkésőbb öt naptári napon belül állítják ki, a szolgáltatásnyújtás napjától számítva.

Az ingatlan bérbeadásához nyújtott szolgáltatások értékesítéséről szóló számlák kiállítására legkorábban az adózási időszak végén van lehetőség, de legalább abban a hónapban, amelyben a szolgáltatás ténylegesen megtörtént.

Bérleti díj az adószámvitelben.

Az ingatlan bérbeadása a szervezet fő tevékenysége.

Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 249. cikke szerint a bérlőtől kapott bérleti díj az értékesítésből származó bevételnek minősül. A fő tevékenységtípusokat a szervezet alapszabálya határozza meg, ahol leggyakrabban az ingatlan bérbeadását biztosítják tevékenységi formaként.

Ha egy szervezet a nyereségadó szempontjából a bevételt és a ráfordítást az eredményszemléletű módszerrel számolja el, akkor a bevételt abban a beszámolási (adózási) időszakban kell elszámolni, amelyben azok keletkeztek, függetlenül a pénzeszközök, egyéb ingatlanok (munka, szolgáltatás) tényleges beérkezésétől. Az RF adótörvénykönyv 271. cikkének 1. szakasza).

Azon szervezetek esetében, amelyek rendszeresen biztosítják ingatlanukat ideiglenes használat és (vagy) ideiglenes birtoklás és használat díja ellenében, az ilyen tevékenységek költségei az értékesítéshez kapcsolódnak (az adótörvénykönyv 265. cikke 1. pontjának 1. alpontja). az Orosz Föderáció).

Ha a lízingszerződés a bérleti díjak egyenetlen ütemezését írja elő, akkor az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériumának 2009. április 17-én kelt, 03-03-06/1/258 számú levelében közölt legutóbbi pontosításai szerint 2009. április 2-án kelt, 03-03-06/1 /212 sz., az adózónak az Orosz Föderáció Adótörvénykönyve 271. cikke (4) bekezdésének 3. albekezdése alapján ilyen esetekben figyelembe kell vennie a bérleti díjakat. bevételben, a fizetési ütemtervben előírt összegek alapján. Hasonló álláspontot tartalmaz az Uráli Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2008. december 16-án kelt határozata a Ф09-9466/08-С3 sz. ügyben.

A szerző szerint egyenetlen fizetési ütemezés akkor is előfordul, ha hosszú időn keresztül egyszer, például évente vagy félévente fizetik a bérleti díjat. Ugyanakkor egy ilyen díj egyszeri bevételbe foglalása nem teljesen előnyös a szervezet számára, mivel ez egyszeri jövedelemadó-fizetéshez vagy nagyobb előleghez vezet. Ezért célszerűbb ezeket a bevételeket a beszámolási időszakok között elosztani. Figyelembe véve azonban az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériumának álláspontját, ez a megközelítés az adóhatóságok panaszait okozhatja.

Vegyük észre, hogy a korábbi tisztségviselők jelezték, hogy a bérleti díj formájában keletkező bevételek az adóelszámolásban a bevételek és ráfordítások egységes elszámolásának elvének figyelembevételével kerülnek elszámolásra, függetlenül azok tényleges kifizetésétől. Ugyanakkor a lízingszerződés alapján nyújtott szolgáltatási cselekmények havi megkötése nem szükséges a lízingdíj formájában szerzett bevétel adóelszámolásának vezetése céljából. Ezt az álláspontot az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériumának 2007. április 17-én kelt, 03-03-06/1/248 számú, 2007. február 6-án kelt, 03-03-06/1/59. 2006. november 10-én kelt 03-03 -04/1/752, az Orosz Föderáció Szövetségi Adószolgálata Moszkva városa számára, 2008. szeptember 22-i 20-12/089128 sz.

Az ingatlan bérbeadása nem a szervezet fő tevékenysége.

Ebben az esetben az ingatlan lízingeléséből származó bevételt nem működési bevételként kell elszámolni (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 250. cikkének 4. szakasza).

Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyve 271. cikke (4) bekezdésének 3. albekezdése kimondja, hogy az ingatlan lízingeléséből származó, nem működési bevételek esetében a bevétel beérkezésének időpontja a megkötött szerződések feltételeinek megfelelő elszámolások vagy a hatóságnak történő bemutatás időpontja. a számítás alapjául szolgáló bizonylatok adózója, vagy a bevallási (adó) időszak utolsó napja.

A lízingszerződés alapján átruházott ingatlan karbantartási költségei (beleértve az ingatlan értékcsökkenését is) a nem működési költségek között szerepelnek (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 265. cikkének 1. pontja).

Közüzemi fizetések.

Amint fentebb megjegyeztük, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének megfelelően a bérleti díjat vagy rögzített összegben, vagy „lebegő” összegben lehet megállapítani, amely két részből áll - egy rögzített összegű bérleti díjból és egy változó összetevőből. közüzemi számlák.

Általános szabály, hogy minden bérleti szerződés ilyen vagy olyan formában tartalmaz egy feltételt, hogy a bérlő viseli a közüzemi díjak fizetésének költségeit. Ez felveti a kérdést: hogyan előnyös adózási szempontból a megállapodást kötő feleknek egy ilyen feltétel dokumentálása. És először is, ebben az esetben egy olyan vitatott adóról beszélünk, mint az áfa.

A gyakorlatban különböző fizetési lehetőségek léteznek az áram, gáz, vízellátás, telefonkommunikáció és egyéb közművek fizetésére. Nézzük meg őket közelebbről.

1. A bérleti díj tartalmazza a rezsit.

Az első módszert meglehetősen ritkán használják. Hiszen a közüzemi szolgáltatások díjai folyamatosan nőnek, ráadásul a megállapodás megkötésekor még nem tudják a felek, hogy a bérlő milyen mértékben fogja ténylegesen igénybe venni a közüzemi szolgáltatásokat. Következésképpen aligha lehet előre kiszámítani a fix bérleti díj összegét, amely fedezi a bérbeadónak a szerződés teljesítése során felmerülő összes rezsiköltségét. A feleknek nincs joguk év közben módosítani a bérleti díj összegét, ezt a tilalmat az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének (3) bekezdése írja elő.

Ezért általában a bérleti szerződésben a felek nem magát a bérleti díj összegét kötik ki, hanem annak számítási módszertanát, aminek következtében a bérleti díj változó összetevőjének év közbeni változása nem jelenti a bérleti díj felülvizsgálatát. a bérleti szerződés árát, mert a bérleti díj összegének meghatározásának mechanizmusa változatlan marad.

„Lebegő” bérleti díj esetén a bérbeadó által a bérlőtől kapott összes összeg, beleértve a közüzemi díjakat is, az ingatlan lízingeléséből származó bevételeként kerül elszámolásra.

Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 146. cikke értelmében a bérbeadó a bérleti díj teljes összegére áfát számít fel, és befizeti a költségvetésbe. A bérleti díj teljes összegéről (beleértve a rezsi összegét is) a bérbeadó számlát állít ki a bérlő részére, ill. külön sor„kommunális lakás” nem tűnik ki.

A bérbeadó, aki a nevére kapott számlákat a közműszolgáltatóktól, jogosult a számlájukon feltüntetett áfa teljes összegének levonására. Hiszen ha a bérlőtől kapott rezsi beszámítanak a bevételei közé, akkor jogában áll a bérlő által elfogyasztott rezsit költségként elszámolni. Ugyanezt az áfa megállapítási eljárását ismertették a tisztviselők az Orosz Föderáció Szövetségi Adószolgálatának 2010. február 4-i, ШС-22-3/86@ sz. levelében. Hasonló véleményt osztanak a választottbírók az FAS Észak-Kaukázusi Kerületének 2009. december 21-én kelt határozatában az A63-8994/2004-C4-9 sz. ügyben, 2009. június 11-én az A53-18515/2008 sz. -C5-27, FAS Központi körzet 2009. május 29-én az A23-3029/2008A-14-202 sz. ügyben, FAS északnyugati körzet 2007. január 10-én az A05-7971/2006-13. sz. ügyben. 2007. július 4. az A56-38904/2006.

Az a bérlő, aki az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 171. és 172. cikke alapján általános módon kapott számlát a bérbeadótól a bérleti szolgáltatásokról (a teljes összegre, beleértve a közüzemi számlákat is), jogosult levonásra. a bérbeadó számláján feltüntetett áfa összegét. A bírák hasonló állásponton vannak, példaként említhetjük az Északnyugati Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2010. december 27-én kelt határozatát az A56-7049/2010. sz. ügyben, a FAS Moszkvai Kerületének augusztusi határozatát; 2008. évi 26. sz. KA-A40/7882-08 sz. ügyben, az Észak-Kaukázusi Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2008. június 26-án kelt határozata az F08-3507/2008 sz. ügyben és mások.

2. A rezsit a bérleti díjtól elkülönítve kell fizetni.

Ha a rezsi nincs benne a bérleti díjban, akkor a legtöbbet biztonságos lehetőség a bérbeadó közüzemi költségeinek megtérítése a közvetítői szerződés elemeit tartalmazó bérleti szerződés megkötése. Vagyis a bérleti szerződés előre kiköti, hogy a bérbeadó közvetítőként, saját nevében, de a bérlő érdekében eljárva rezsit vásárol neki.

Ezen kívül lehetőségként külön közvetítői megállapodás is köthető. Ne feledje, hogy a közvetítő szolgáltatásai fizetősek, ezért a vegyes bérleti szerződésnek rendelkeznie kell a közvetítő díjazásával, vagy külön közvetítői szerződésben kell előírni a bérlő számára közvetítő szolgáltatást nyújtó bérbeadó szolgáltatásainak kifizetését.

Sőt, mivel a közszolgáltató cégek az ingatlantulajdonos nevében teszik ki dokumentumaikat, a bérbeadó és a bérlő között létrejött közvetítői szerződés lehetősége lehet megbízási szerződés vagy megbízási szerződés, amelyben a megbízott saját nevében jár el, hanem a megbízó érdekében.

Ebben az esetben a bérbeadó két számlát állít ki a bérlő nevére: az egyiket a saját nevére a bérleti szolgáltatásokról, a másodikat a saját nevére a rezsiről. Továbbá a bérlőnek a közüzemi szolgáltatásokról kiállított számlát a bérbeadó állítja ki a közüzemi szolgáltató által a bérbeadó nevére kiállított számla adatai alapján. Ez a számla nem kerül be a bérbeadó vásárlási könyvébe, hanem a beérkezett számlák naplójába kerül. A kormányrendelettel jóváhagyott, a beérkezett és kiállított számlák naplóinak, beszerzési könyveinek és az általános forgalmi adó kiszámításához szükséges forgalmi könyvek vezetésének szabályai pontosan ezt az eljárást írják elő az ÁFA-alanyok és a közvetítői szerződésben résztvevők általi számlakibocsátásra. az Orosz Föderáció 2000. december 2-i 914. sz.

Egy ilyen közüzemi költségtérítési konstrukció esetén a bérlőtől a közüzemi szolgáltatások megtérítéseként kapott összeg nem a bérbeadó bevétele. A befolyt összegeket a lízingbeadó könyvelése során külön üzleti tranzakcióként veszi figyelembe.

Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyve 251. cikke (1) bekezdésének 9. albekezdése szerint a jövedelemadó adóalapjának meghatározásakor a bizományos, ügynök és (vagy) vagyon formájában (beleértve a készpénzt is) kapott jövedelem nem veszik figyelembe a megbízási szerződésből vagy más hasonló szerződésből eredő kötelezettségek teljesítésével kapcsolatos egyéb ügyvédet, valamint a megbízó, megbízott és (vagy) más ügyvéd költségeinek megtérítését. megbízó és (vagy) egyéb megbízó, ha ezek a költségek a megkötött szerződések feltételei szerint nem képezhetők a bizományos, ügynök és (vagy) más ügyvéd költségei között. Ebbe a bevételbe nem tartoznak bele a jutalékok, ügynöki vagy egyéb hasonló díjak, amelyek szokásos tevékenységből származó bevételekké válnak.

A közüzemi szolgáltatások újbóli bemutatásakor a lízingbeadó mentesül a jövedelemadóval és az áfával kapcsolatos kockázatoktól, valamint azoktól a kockázatoktól, amelyek az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 166–181. valamint a büntetőjogi felelősség kockázatai az Orosz Föderáció Büntetőtörvénykönyvének 171. cikke alapján „Illegális vállalkozás” (a kommunikációs szolgáltatások túlzott nyújtása tekintetében).

Ilyen konstrukció esetén azonban a bérbeadót a bérleti díj összege utáni áfa felszámítási kötelezettsége mellett a közvetítői díjazás összege után is adófizetési kötelezettség terheli.

Ez a szöveg egy bevezető részlet. A Mindent az egyszerűsített adózási rendszerről (egyszerűsített adózási rendszer) című könyvből szerző Terekhin R.S.

4.2.6. Befektetett eszközök javítása, beleértve a lízingeltet is Figyelembe kell venni, hogy a javítás fogalmát az áfa nem tartalmazza, azonban ebben az esetben abban az értelemben kell használni, ahogyan azt más jogágakban használják. Általában ez a munka

A Gazdagodj meg! Könyv azoknak, akik mernek sok pénzt keresni, és vesznek maguknak egy Ferrarit vagy Lamborghinit szerző DeMarco MJ

Hogyan esnek szét az álmok: rossz képlet. Helytelen változó Egy középszerű sofőr egy bizonyos ponton rájön, hogy nem tud szorítani magasabb százalék betétek által. 200%-os emelést nem lehet követelni. Nem lehet kapni kiegészítő oktatás hogy növelje a sajátját

szerző Panchenko T M

614. § Bérleti díj 1. A bérlő köteles haladéktalanul megfizetni az ingatlan használatáért járó díjat (bérleti díjat) A bérleti díj fizetésének módját, feltételeit és ütemezését a bérleti szerződés határozza meg. Abban az esetben, ha azokat a szerződés nem határozza meg, akkor létrejöttnek minősül

A Mások vagyonának használata című könyvből szerző Panchenko T M

630. § Bérleti bérlet bérleti szerződés alapján 1. A bérleti szerződés szerinti bérleti díj meghatározott összegben meghatározott, időszakonként vagy alkalmanként fizetett fizetések formájában jön létre.2. Abban az esetben, ha a bérlő idő előtt visszaadja az ingatlant, a bérbeadó visszatér neki

A Rent című könyvből szerző

A lízingbeadóval kötött bérleti szerződés megszakítása, beleértve az ingatlan megsemmisülését is. A gyakorlatban azonban

A Rent című könyvből szerző Szemenikhin Vitalij Viktorovics

A bérbeadó egyéb tevékenységei A bérleti szerződés alapján a bérbeadó kötelezettséget vállal arra, hogy a bérlő részére térítés ellenében ingatlant biztosít ideiglenes birtoklás és használat, illetve ideiglenes használat céljából. Az ingatlan lízingbe adásakor a bérbeadó viseli a lízingelt ingatlan fenntartásának költségeit.

A Rent című könyvből szerző Szemenikhin Vitalij Viktorovics

Jövedelemadó a bérbeadótól Meglévő gazdasági feltételek A bérleti kapcsolatok egyre elterjedtebbek, mivel válság idején sok szervezetnek nincs pénzügyi kapacitása a számára szükséges ingatlan megvásárlásához.

A Rent című könyvből szerző Szemenikhin Vitalij Viktorovics

Bérbeadó változása Az ingatlan bérbeadása során a bérlő általában arra támaszkodik hosszú távú bérbeadásés „maga számára” rendezi be a bérelt helyiségeket. A bérleti szerződés hosszú távra jön létre. A szerződés időtartama alatt azonban lehetséges, hogy

A Rent című könyvből szerző Szemenikhin Vitalij Viktorovics

Könyvelés a lízingbeadóval (kölcsönadóval) Könyvelés Ha a lízingbevevő (kölcsönvevő) elválaszthatatlan fejlesztéseket végzett az átadott ingatlanon ingyenes használat a hitelező, majd a szerződés lejártakor

A Pénz, bankhitel és gazdasági ciklusok című könyvből szerző Huerta de Soto Jézus

Az elemzés tévedése: A bizalmi csereeszköz iránti kereslet mint külső változó Selgin tanulmánya azon a feltételezésen alapul, hogy a bizalmi csereeszköz formájában jelentkező pénz iránti kereslet külső változó

Bevételek és kiadások az egyszerűsített adórendszer szerint című könyvből szerző Suvorov Igor Szergejevics

5.5. Bérelt (beleértve a lízingelt) ingatlan bérleti díja (beleértve a lízinget is) A bekezdések szerint. Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyve 346.16. cikkének 4. pontja értelmében az egyszerűsített adórendszer adófizetői jogosultak a lízingelt ingatlan bérleti (lízing) kifizetésének költségeibe beleszámítani.

Az Ingatlanügyletek című könyvből. Hogyan vásároljunk, adjunk el, béreljünk szerző Bachurin Dmitrij

Bérlet A bérleti szerződésben a fő feltétel a bérleti szerződés. A bérlő kötelezettséget vállal arra, hogy a lakóhelyiség használatáért haladéktalanul bérleti díjat fizet. A bérleti díj fizetésének eljárását, feltételeit és feltételeit kell

Mindent a lakóingatlanok beszerzéséről és eladásáról című könyvből. Szakértői tanács szerző Zubova Elena Evgenievna

A bérbeadó jogai és kötelezettségei A lakás tulajdonosa határozza meg a bérleti díjat, és minél többet szeretne kapni. Amikor azonban a gazda túl sokat kér magas ár, azt kockáztatja, hogy sokáig lakó nélkül marad. A felfújt ár mutatója a hívások hiánya

A Könyv 2.0 című könyvből. Múlt, jelen és jövő e-könyvek a Kindle alkotójának szemével szerző Merkoski Jason

Miért pótolhatatlanok a könyvek, beleértve az e-könyveket is?

A Profitable Travel Agency könyvből [Tanácsok tulajdonosoknak és vezetőknek] szerző Vatutin Sergey

A fizetés változó és fix részei Tehát mik ezek az eszközök? Mielőtt megvizsgálnánk őket, kezdjük a motiváció alapvető modelljeivel. Ezek az úgynevezett állandó és változó részek. Fix és Flex – ahogy mi hívjuk őket (9. ábra). Nézzük mindegyik előnyeit és hátrányait

Az Antifragile [Hogyan profitáljunk a káoszból] című könyvből szerző Taleb Nassim Nicholas

Az Ön bérleti díja Egy másik példa: képzelje el, hogy legálisan bérel egy lakást New Yorkban (ahol a bérleti díjat a polgármesteri hivatal szabályozza), és a lakása tele van természetesen könyvespolcokkal. Lehetőséged van itt élni, ameddig csak akarsz, de neked

Hasznos lehet elolvasni: