Bérletkezelés. Hogyan lehet megbízni egy lakás vezetésében? Az összeállítás és a minta jellemzői

Tól

13.04.2015
Ma az úgynevezett kettős lízing aránya, amikor a tulajdonos a bérlő és a bérbeadó is, a piaci szereplők összlétszámának mintegy 20%-a, és folyamatosan növekszik.
„Ezt a jelenséget a gazdasági realitások magyarázzák: az orosz gazdaság negatív tendenciáinak erősödése és a lakosság fizetőképességének csökkenése miatt az „extra” négyzetméterek ideiglenes cseréje garantált havi jövedelemre jó lehetőség a túlélésre. nehéz időszak” – kommentálja Galina Kiseleva, az INCOM-Real Estate lakásbérleti osztályának igazgatója. – Például egy egyszobás turistaosztályú lakás bérlése Maryinóban most 20 ezer rubelért számolható. Egy „kopeck darab”, például Maryinóban, valójában körülbelül 35-42 ezer rubelért bérelhető. Vagyis még a teljesen eltérő osztályjavaslatok figyelembevétele nélkül is, mint például a központból a moszkvai régióba való költözés, az ilyen műveletből származó bevétel körülbelül 70-100%.
A „kettős bérbeadáshoz” hozzájárul a tisztázatlan helyzet a jelzáloghitelezés terén is: egy felnőtt család bérelhet nagyobb lakást.
Ezzel a döntéssel nem járnak kockázatok a kölcsönnel, és lehetőség nyílik a helyzet „visszanyerésére”, egyszerűen visszatérve előző otthonába. Ezen kívül bérelhetsz egy lakást a szomszédban. Például a Yugo-Zapadnaya metróállomás területén egy egyszobás lakás átlagos bérleti díja 33 ezer rubel, és egy hasonló háromszobás lakás a közelben havi 50 ezer rubelbe kerül: van egy jelentős növekedés az élettér mérsékelt 17 ezer rubelért.
A „kettős bérlet” résztvevőinek egyik állandó kategóriája egy szerény turista osztályú (például örökölt) lakás tulajdonosai, akik életminőségükön szeretnének változtatni, és státuszosabb életteret bérelni.
Egy mobil fiatal család számára a „dupla bérleti díj” lehetővé teszi, hogy a munkához közelebb találjon lakást, és szabadidő töltsön érdekes szabadidővel vagy hobbival, ne pedig dugókban állással. Az INCOM-Real Estate lakásbérleti osztálya szerint márciusban az egyszobás ingatlanok átlagos bérleti díja a délkeleti közigazgatási körzetben és a déli közigazgatási körzetben 27 ezer rubeltől a központi közigazgatási körzetben 35 ezer rubelig terjedt. A kétszobás lakások bérbeadási költségének különbsége 8 ezer rubel volt: a délkeleti közigazgatási körzetben és a déli közigazgatási körzetben 35 ezer rubel, a központi közigazgatási körzetben pedig 43 ezer rubel. Átlagos ármutatók „három rubel” esetében: 40 ezer rubel a délkeleti közigazgatási körzetben és a déli közigazgatási körzetben, 56 ezer rubel a központi közigazgatási körzetben.
A vizsgált trend részeként egy másik csoportot alkotnak a „fáradt városlakók”, akik azért adják ki lakásukat, hogy városon kívülre, a természethez közelebb költözzenek bérlakásra. Számuk jellemzően május és október között növekszik. A „nyári” lakások tulajdonosai többsége nyugdíjas vagy kisgyermekes család. 40-60 ezer rubelért bérelhet kis dacha a moszkvai körgyűrűtől 15-30 km-re. Hagyományosan olcsó lehetőségek Gorkij, Scsselkovszkij, Egorjevszkij vagy Rjazan irányban keresnek.
törölve

Tól

A bérlés hobbivá válik
Nemcsak a befektetők, hanem az ingatlanosok is távoznak a piacról

A válság miatt nemcsak a magánbefektetők kiábrándultak a bérbeadásból - a bérbeadásra vásárolt fővárosi lakások megtérülési ideje 20 évre nőtt -, hanem a hivatásos ingatlanközvetítők is. A bevételek csökkenése átképzésre kényszeríti a bérleti piacon dolgozó szakembereket a lakásvásárlási és -eladási tranzakciók támogatására.
Befektetések: jobb, ha most elfelejted
Az ingatlanosok szerint jobb elfelejteni a moszkvai régióban lévő lakások vásárlását abból a célból, hogy később bérbe adják azokat. A válság előtt pedig jó, évi 6-7%-os profitot hozott ez az üzlet, nem számítva a lakásfenntartási költségeket, de mára az alacsonyabb bérleti díjak, a megnövekedett expozíciós idő stb. miatt a piaci átlaghozam kb. 4-re csökkent. 6%.
„Jövedelmezőbb pénzt tenni a bankba” – mondja Roman Babicsev, az Azbuka Zhilya cég bérleti osztályának vezetője. - 2011-2014-ben A lakásba fektetett pénzt bérbeadással 10-12 év alatt meg lehetett téríteni. Most körülbelül 20 évről van szó, függetlenül a helyszíntől - Moszkvától vagy a moszkvai régiótól."
És ez még mindig meglehetősen optimista értékelés. A World of Apartments portál számításai szerint Moszkva erre a legalkalmatlanabb kölcsönző üzlet az ország régiója: a tőkelakás megtérülési ideje 27 év, a hozam évi 3,7%. De a moszkvai régió a portál szakemberei szerint nem olyan reménytelen: a World of Apartments a Moszkva melletti lakásbérlés jövedelmezőségét évi 6,6%-ra becsüli, 15,3 éves megtérülési idővel. Ezek az adatok közel állnak az orosz átlaghoz: 6,4% és 16,2 év. Összehasonlításképpen: 2013-ban a portál szerint a moszkvai lakások jövedelmezősége évi 4,8%, a Moszkva közelében lévőké pedig 7,5% volt.
A portál szerint a legjövedelmezőbb lakásbefektetések Jekatyerinburgban (7,9% évente), Kemerovóban (7,8%), Szocsiban (7,8%), Magnyitogorszkban (7,8%) és Komszomolszk-on-Amurban (7,8%).
Annak érdekében, hogy képet kapjunk egy adott lakás bérbeadásából származó bevétel hozzávetőleges szintjéről, a MIEL-Arenda cég igazgatója, Maria Zhukova a következő képlet használatát javasolja: (havi bérleti díj X 12 - 13% személyi jövedelem adó) X 100 / (beszerzési költség + további beruházások költsége). Ebben a képletben nem veszik figyelembe a közüzemi díjakat és az ingatlanadót, amelyet 2015 óta nem a jelképes leltári értékből, hanem az ingatlan forgalmi értékhez közeli kataszteri értékéből számítanak ki. A további beruházások között szerepel a felújítás, bútorok és háztartási gépek beszerzése. Így egy háromszobás turistaosztályú lakás megvásárlásával 10 millió rubelért, és átlagosan 50 ezer rubel/hó áron bérbe adva éves szinten 5,22%-os, azaz 522 ezer rubel hozamot kaphat. Egy ilyen befektetés körülbelül 19 év és 2 hónap alatt térül meg. 5 év alatt a jövedelmezőség körülbelül 2,6 millió rubel lesz, feltéve, hogy a lakás nem áll tétlenül.
Ez utóbbi azonban aligha lehetséges: a piacon a kínálat volumene különböző becslések szerint jelenleg 1,5-2,5-szerese a keresletnek, ami a legvégzetesebb hatással van a lakások kitettségének időszakára. Az INCOM-Real Estate cég szerint a turistaosztályon ez a szám 24-szeresére nőtt - azoknál a lakásoknál, amelyeket végül bérbe adnak. Az elit szegmensben Blackwood szerint a likvid lakások expozíciós ideje a 2013-as egy napról három napra 1-2 hétre nőtt (lásd „Lakások Moszkvában és a moszkvai régióban: a tulajdonosok nem adnak bérbe, és a lakások üresek").
Figyelemre méltó, hogy más piaci szegmensekkel ellentétben Moszkvában a luxuslakások és -lakások bérbeadásának jövedelmezősége nőtt a válság előtti időszakhoz képest, mivel a bérleti díjak kisebb mértékben estek, mint a luxuslakásoké. Így, ha az átlagos kínálati költségvetés az elit piacon dollárban kifejezve 2013-tól 2016 második negyedévéig a felére csökkent, akkor az átlagos bérleti költségvetés csak 26%-kal csökkent – ​​jegyzi meg Alexander Shibaev, a tanácsadói, elemzési és kutatási osztály igazgatója. Blackwoodban.
De a játék még mindig nem éri meg a gyertyát. Ugyanezen Blackwood szerint 2016 második negyedévének végén a moszkvai luxuslakások és apartmanok átlagos bérleti hozama körülbelül 4,6%. És az igazi, figyelembe véve a helyiségek állásidejét, még kevesebb - körülbelül 4%. Összehasonlításképpen: még a rendkívül megbízható és alacsony jövedelmű Sberbankban is elérik az évi 6,8%-ot a betéti kamatok, egy másik állami bank - a VTB24 - akár évi 8,65%-ot, a Gazprombank - akár 9%-ot is kínál.
Nem meglepő, hogy a piacon szinte nem maradtak tiszta befektetők – azok, akik bérbeadásra és/vagy továbbértékesítésre vásárolnak lakást. „Ma a bérlakáspiacon és az ingatlanpiac egészén a magánbefektetők aránya nulla felé tart: mivel a kínálat minden szegmensben jelentősen meghaladja a keresletet, ma rendkívül nehéz nyereségesen eladni egy ingatlant” – mondja Oksana Polyakova, a cég „INCOM-Real Estate” lakásbérleti osztályának igazgatóhelyettese.
Anna Rtiscseva, a „Century 21 Rimarkom Troitsk” iroda vezetője (a Megapolis-Service Realtor Corporation partnere) szerint „egy ilyen üzlet nyereséges volt a válság előtt, azaz körülbelül 2014-ig, és most, amikor az árak a lakhatás hanyatlik, és nehéz megjósolni, hogy ez a trend pontosan az ellenkezőjére változik, kevesen tartják érdekesnek az ilyen beruházásokat. Ahogyan Roman Babicsev elmagyarázza, korábban nemcsak a bérleti díjból, hanem az emelkedő lakásárakból is lehetett pénzt keresni – különösen, ha az építkezés kezdeti szakaszában új épületben vásárolt lakást. 2012-2013-ban az áremelkedés az otthoni készültségi fok növekedésével 25-40% volt – lásd „Mi a teendő, ha valóban ingatlanba szeretne befektetni”. „De most nem történik ilyen globális áremelkedés. Az új adó súlyosbítja a helyzetet: eladáskor nem tesz lehetővé, hogy a továbbértékesítéssel bármit is keressenek” – teszi hozzá Babicsev.
Arról beszélünk, hogy megváltozik a lakásértékesítésre vonatkozó adókedvezmények mechanizmusa, amelyeket az ingatlantulajdon időtartama alapján biztosítanak. 2016-ig az ingatlanok személyi jövedelemadó fizetése nélküli továbbértékesítésének minimális időtartama legfeljebb három év volt, ha a szerződésben meghatározott tranzakciós ár nem haladta meg az 1 millió rubelt. Most a minimális futamidőt öt évre emelték (kivételt csak az öröklés útján vagy privatizáció eredményeként kapott ingatlanok tesznek). A tranzakciós összeg szerződésben szereplő alulértékelése sem segíti az adóelkerülést. Ha az ingatlan értékesítéséből származó hatósági bevétel nem éri el a tulajdonjog átruházás bejegyzésének évének január 1-jén megállapított ingatlan kataszteri értékének 70%-át, a személyi jövedelemadó-köteles bevétel 70. az ingatlan ezen időpont szerinti kataszteri értékének %-a.
A válság persze nem tart örökké, egyszer megnő a kereslet az albérletpiacon, csökken a kitettségi időszak, emelkednek a bérleti díjak és a lakásárak. De hogy ez mikor fog megtörténni, és milyen ütemben történnek pozitív változások, azt még senki sem tudja igazán. Ezért valószínűleg jobb, ha elhalasztja a kiadó lakások vásárlását.
Ha még vásárol
Ha azonban valamilyen oknál fogva szükség van egy ilyen befektetésre - mondjuk lakást vesznek a gyerekeknek, és amíg felnőnek, az ingatlan bérbeadását tervezik - a megfelelő opció kiválasztásánál mindenekelőtt érdemes ügyeljen a közlekedési elérhetőségre. Mégpedig a metró, vagy legrosszabb esetben a vasútállomás közelsége.
„Sok bérlőt nem a kényelem foglalkoztat, hanem kifejezetten közlekedési elérhetőség, a lehetőség a maximumra rövid határidők kezdjen dolgozni” – magyarázza Anna Rtiscseva. "Persze, ha őszintén szólva szörnyű állapotban van a lakás, akkor alacsonyabb a bérleti díj, de még egy ilyen lakásra is a végén még találnak bérlőt."
De az ingatlanosok nem javasolják bérbeadásra szánt lakások vásárlását, bár azok olcsóbbak, mint a szinte azonos bérleti díjakkal rendelkező lakások. Az tény, hogy a rendezetlen jogi helyzet miatt a lakások nehezen értékesíthetők.
Az ingatlanosok kilépnek a bérleti piacról
Nem a magánbefektetők voltak a válság egyedüli „áldozatai”. A bérleti díjak zuhanása, a kereslet feletti hatalmas kínálattöbblet és egyéb negatív tényezők fokozták a versenyt a professzionális brókerek között. Emiatt a korábban stabilan a havi bérleti díjnak megfelelő ingatlan jutalék nem csak abszolút, hanem relatív értelemben is csökkent.
„Csökkenő kereslet esetén az ingatlanközvetítői jutalék nagysága a bérleti díjak közvetlen csökkentésével együtt az ügyfelek vonzásának egyik módja. Manapság az ingatlanközvetítők rugalmasabban közelítik meg ezt a kérdést, és készek engedni az ügyfelekért folytatott harcban” – mondja Alexander Shibaev.
Maria Zhukova szerint a bérleti piacon jelenleg a jutalékok a lakásbérlés költségeinek 100%-a és 20%-a között mozoghatnak. „Az ingatlanközvetítői szolgáltatás költsége sok tényezőtől függ: a szolgáltatásra fordított időtől, a szolgáltatások listájától. Végül is költeni teljes komplexum szolgáltatások (beleértve a keresést, a tárgyalásokat, az ellenőrzést, a megállapodás megkötését) vagy egyszerűen csak egy lakás bemutatása és a szerződés megkötése – ezek teljesen különböző szolgáltatások, amelyek más költséggel járnak” – jegyzi meg Zsukova.
A probléma az, hogy az ügyfelek egyre függetlenebbé válnak, egyre kevésbé érdeklődnek az ingatlanirodák szolgáltatásai iránt. A potenciális bérlők egyre gyakrabban fordulnak a céghez formált kéréssel konkrét ügyben lakókomplexum, jegyzi meg Shibaev.
Emiatt csökkennek az ingatlanosok bevételei, és sok cég kénytelen dömpingelni. Roman Babicsev a szakmai tevékenységből származó jövedelmezőség csökkenését 20-25 százalékra becsüli 2014-hez képest, „a tranzakciók száma pedig gyakorlatilag nem csökkent”.
A legrosszabb helyzet a moszkvai körgyűrűn kívül van. Új-Moszkvában és a moszkvai régió szomszédos városaiban az ingatlanügynöki jutalékokat 5 ezer rubelre csökkentették, mondja Anna Rtiscseva. „A kollégák szerint hasonló helyzet alakult ki a moszkvai régió más városaiban is” – folytatja Rtiscseva. - Általánosságban elmondható, hogy az új-moszkvai és a moszkvai régió ingatlancégeinek többsége számára az ingatlanbérlés messze nem a fő tevékenység része. Az ingatlanosok bérleti piacán általában az egyszeri bevétel marad. Ezért sok NA abbahagyta ezt komolyan, átállt a hagyományos adásvételi tranzakciók támogatására...”
Olvassa el teljes egészében: http://www.irn.ru/articles/39403.html
Az információ innen származik
törölve

Tól

Pontosan így, és még: „Ha egy hét alatt nem bírod, akkor van kinek kibérelnem nélküled, az első emeletről érdeklődtek az emberek, vagy „A rokonaim szeretnék tőlem bérelni, de én szerintem jobb kiadni idegeneknek, de ha senki nem akar 50 ezret nem találsz, egy hónap múlva megérkeznek és kiadom nekik” „van másik ügynök, de ő nyaral”. .. És így tovább, hallunk olykor a tulajdonosoktól, és azoktól, akik már dolgoztak velünk. Miért mondják ezt? igaz, néha így próbálják a lakástulajdonosok „spurgatni” az ügynököt. Mindenesetre a tulaj nagyot hibázik, amikor egy ilyen beszélgetésbe kezd, és mosollyal az arcomon próbálkozom, ilyenek után szóval, mindent emberileg csinálni, bár úgy tűnik, hogy a gondolatok gyorsabban, és nem jobban , mindaddig, amíg nem adja ki otthonát munkahelyi barátjának, aki még nem tud semmit, de aktívan keres. Szóval kérdezlek! Ne kísértsd az ügynököt! Mondd meg neki, hogy egyedül fog dolgozni, VERSENYZETŐK NÉLKÜL. Hadd végezze jól a dolgát. Elutasítani azokat, akikről úgy gondolja, hogy problémákat okozhatnak, és benépesítik azokat, akiket jó embereknek tart. Ehhez pedig nem kell sok... Elég, ha tudjuk (jobb, ha rögtön elmondjuk), hogy értékeli a munkánkat, és részünkről a megfelelő hozzáállással nem fog balra menni. Nem fogja megbánni, ha ledobott ötezret a nyugalom érdekében. Mondja: Sasha, Volodya, Julia, Lesha, Sveta, Yura stb. „Ha valóban tudja és ki tudja adni a lakásomat jó emberek, normál áron - a kezedben vannak a kártyák, nélküled senki nem jut el és CSAK veled fogunk dolgozni, akkor mi viszont mindent megteszünk, hogy Ön elégedett legyen és hatékonyan, tudva, hogy hátulról nem űznek el minket, és telepedjünk le becsületes emberekkel, érezzük, hogy a hátsót védi a gazdi , mivel biztos, hogy a mi oldalunkon állsz, elvégre egy ügynök nem gép, hacsak nem kezdik el „nyomkodni” a lakásban a megbízás miatt, vagy valamiért nem szereti az embereket, tudnia kell! hogy a tulajdonos az ő oldalán áll, és nem árulja el, biztosnak kell lennie abban, hogy a tulajdonos támogatja, és a számára kellemetlen ügyfeleket küldve, hogy a tulajdonos nem nyit ajtót nélküle, ha visszatérnek a Az ügynök saját magának is dolgozik, tudván, hogy legközelebb újra felveszi vele a kapcsolatot, ne rángassa meg és ne zsarolja a szolgáltatásainkat (egyébként ez üdvözlendő , de nem kötelező). Tehát legalább ne kísértsd meg a megfelelő szót. Köszönöm szépen! Mindenkit szeretek! Vigyázzatok egymásra)
Ps. Egy ügynök, mint bármely más személy, hibázhat, de ennek valószínűsége sokkal kisebb lesz, ha nem kísérti az elvesztésétől való félelem. Köszönöm a figyelmet.
Jegyzetek nem egy teoretikustól, hanem a gyakorlattól. Üdvözlettel, Alexander.