Üzleti lakások napi bérbeadása. Hogyan lehet napi lakásbérlési üzletet nyitni - koncepció és pénzügyi számítások Hirdessen napi lakásokat

Az ingatlanvásárlás nem csak egy módja annak, hogy megtakarítsd a saját megtakarításaidat, hanem egy lehetőség arra is, hogy továbbértékesítéssel vagy bérbeadással pénzt keress rajta. Ez az egyik likvid és egyedi eszköz. Az ingatlanba fektető üzletembereket két fő szempont vezérli: az inflációval szembeni megtakarítási vágy, valamint az a vágy, hogy ingatlanok továbbértékesítésével vagy bérbeadásával növeljék jövedelmüket.

A lakásbérlés előnyei és hátrányai

A lakásvásárlás további bérbeadás céljából a leggyakoribb befektetési tranzakció. Egy ilyen művelettel nem fogsz gyorsan pénzt keresni, az átlagos bérleti bevétel a lakás költségének évi 3,5-5%-a. De ez egy ígéretes és hosszú távú befektetés, ide költöztetheti a felnőtt gyerekeket, vagy eladhatja vidéki ház építése céljából. Természetesen egy lakás bérbeadása bizonyos gondokat igényel: folyamatosan bérlőt kell keresni, karbantartani a lakást, és kozmetikai javításokat kell végezni.

A 2008-2010-es válság előtt. a „befektetési” tranzakciók száma, amelyek később bevételhez kapcsolódnak, az összes tranzakció körülbelül egyharmadát tette ki. orosz piac. Fokozatosan 20%-ra csökkent az arányuk, jelenleg 15%-on áll. Ezzel párhuzamosan nőtt azoknak a hosszú távú befektetőknek a száma, akik a jövőre nézve ingatlant vásárolnak.

Melléklet készpénz Az ingatlanvásárlás egy hosszú távú projekt, de megbízhatóbb, mint a bankbetét. A bankbetét rubelben évi 10-12%-on helyezhető el, de számolni kell az esetleges kockázatokkal is: az utóbbi időben sok bank csődbe ment. A jó hírű bankok alacsony kamatokat kínálnak.

Mennyit kereshet egy lakás bérbeadásával?

Vessünk egy pillantást a táblázatra, amely egyértelműen mutatja a bérleti díj bevételét:

Lakás lehetőségek Lakásköltség Bérleti bevétel havonta, rubelben Bérleti bevétel évente, rubelben
Szoba 800 000 7 000 84 000
1 szobás lakás 1 900 000 14 000 168 000
2 szobás lakás 2 700 000 18 000 216 000
3 szobás lakás 3 500 000 22 000 264 000

De a bevételen kívül vannak fix kiadások is - ezek: lakásjavítás, bérleti díj és közüzemi díjak (ha ezt nem tartalmazza a bérleti díj), biztosítás és jövedelemadó.

Lakás lehetőségek Bérleti és közüzemi díjak évente, rubelben Adó (a bérleti díj 13%-a) Kozmetikai javítások Biztosítás Összes kiadás évente
Szoba 24 000 10 920 6 000 3 200 44 120
1 szobás lakás 30 000 21 840 12 000 7 600 71 440
2 szobás lakás 42 000 28 080 24 000 10 800 104 800
3 szobás lakás 60 000 34 320 36 000 14 000 144 320

A jövedelmezőséget és a megtérülési időt befolyásolja a kezdeti ingatlanbefektetés nagysága, a javítások, valamint a távolság közlekedési csomópontok. A saját pénzből vásárolt lakások megtérülési ideje több mint 10 év, a jelzálogkölcsönre felvettké pedig még ennél is hosszabb. Egy egyszobás lakásból havonta akár 96 ezer rubelt is kaphat.

Lakás lehetőségek A lakás ára rubelben Nettó jövedelem rubelben Bevétel %-ban
Szoba 800 000 39 880 4,98%
1 szobás lakás 1 900 000 96 560 5,08%
2 szobás lakás 2 700 000 111 120 3,88%
3 szobás lakás 3 500 000 119 680 3,42%

A hely számít

A bérlőket és főleg a külföldieket nem a lakás történelmi fekvése érdekli, hanem a jó közlekedési kapcsolatok és a szükséges szolgáltatások elérhetősége. Ha nincs pénze lakásvásárlásra Moszkvában, akkor elkezdhet lakást vásárolni a moszkvai régióban. Egy ilyen lakás bérleti díja 10-15%-kal alacsonyabb lesz, mint a fővárosban, de 50%-kal kevesebb pénzt költenek a lakás megvásárlására.

Egy lakás ára és ennek megfelelően a metróállomások közelében található lakások bérleti díja és vasútállomások. Érdemes figyelemmel kísérni az új metróvonalak építését, és ott kiadó lakásokat vásárolni. Moszkvában a moszkvai körgyűrűn kívüli területeken, ahová a metró érkezik, erősen drágulnak a lakások. Például Mytishchiben a lakásvásárlás és -bérlés költsége 30%-kal nőtt.

Veszteség nélkül lehetőség lesz lakásvásárlásra a repülőterekhez közeli területeken is. Nem túl magas költségek mellett az ilyen lakások stabil jövedelmet hoznak.

Új épület vagy másodlagos építés - mit válasszunk?

Amikor lakást vásárol későbbi bérbeadásra, két dolgot kell figyelembe vennie: mennyi idő alatt térül meg a befektetés, és mennyibe fog kerülni a lakás a jövőben. Ha előtérbe helyezi a pénzeszközök megtérülésének kérdését, akkor régi lakást kell vásárolnia.

A lakáspiacon a legtöbb ajánlat régi építésű lakás. A kereslet pedig meglehetősen nagy rájuk, ha alacsonyabb áron bérelünk lakást, akkor jövedelmezőbb, mint bérelni egy lakást. Bár igény is van rájuk, van, aki új építésű házakban, modern bútorokkal és gépekkel teli lakásokban szeretne élni.

Az új építésű lakások drágábbak, így hosszabb lesz a megtérülési idejük. Ugyanakkor az új épület bérleti díja többe fog kerülni. Ha egy lakást az elsődleges piacon vásárolnak, ajánlatos olyan nagy fejlesztőtől vásárolni, aki tapasztalattal rendelkezik a kereskedelmi fejlesztésben, valamint az állami bankokkal közös jelzáloghitelezési programokkal. A fejlesztő az FZ-214 szövetségi törvénynek megfelelően értékesít lakásokat.

Tehát vásárolt egy lakást, és úgy döntött, hogy felújítja. Az egyik fő hiba, amit a bérbeadók elkövetnek, hogy egy turistaosztályú lakást business osztályú felújítással újítanak fel. Hidd el, a bérlők ezt nem fogják értékelni, és elég sok pénzt fog költeni. Más kérdés a business osztályú lakások, ezeket drága bútorokkal kell felszerelni, és itt tervezői felújításokat kell végezni.

Napi kiadó lakások

A bevétel másik fajtája a lakások napi bérbeadása. Az ilyen szolgáltatásokat üzleti utazók és turisták veszik igénybe, akik nem akarnak túlfizetni a szállodákért. A legkeresettebbek a középosztályú apartmanok, a napi költség 1,5-3,5 ezer rubel között mozog. Ennek a lakásnak a bérbeadása a teljes bérleti díj átlagosan 50%-át teszi ki. A következő legnépszerűbb lakások a luxuslakások, amelyek bérleti díja havi 3,5-6,3 ezer rubel.

Természetesen ennek az üzletnek, mint minden másnak, megvannak a negatív oldalai, a lakás egy ideig tétlen maradhat. De az őszi-tavaszi időszakban, és különösen ben ünnepek, a középosztálybeli ingatlanok 100%-ban foglaltak, és a bérleti díj manapság a duplájára nő.

Milyen dokumentumok szükségesek egy lakás bérbeadásához?

Lakásvásárlás és felújítási munkák elvégzése után a lakást biztosítani kell. Teljes körű biztosítási szerződést kötünk: biztosítjuk a falakat, a belsőépítészetet, a lakásban található vagyontárgyakat, és természetesen a polgári jogi felelősséget (lakók hibájából keletkezett gyújtogatás, tüzek). A bérbe adott lakások esetében 50%-os emelt együtthatót kell alkalmazni. Például egy, a főváros szélén található lakás esetében, amelynek értéke 7,5 millió rubel, a biztosítási díj 15 ezer rubel lesz.

Ha saját maga bérel lakást, akkor:

  1. A lakás bérbeadásához kérje ki minden tulajdonosának és regisztrált személyének hozzájárulását.
  2. Adjon fel hirdetést, és kezdjen el bérlőt keresni.
  3. A szerződést 11 hónapos időtartamra kell megkötni, amelyben fel kell tüntetni:
  • minden személy, aki a lakásban fog élni (másolatot készíteni az összes útlevélről);
  • hogyan fogják fizetni bérlés havonta vagy negyedévente;
  • ki fizeti a közüzemi számlákat (villany, víz stb.);
  • az elektromos készülékek használatának szabályai;
  • mikor látogathatja meg a bérbeadó a lakást stb.

Azok, akik értékelik az időt, kapcsolatba léphetnek egy ügyvédi irodával, hogy megkössék a bérleti szerződést, ez a szolgáltatás 2 ezer rubelbe kerül.

  1. Készítsen a lakás átruházásáról szóló okiratot, amely a szerződés megkötésekor feltünteti az összes hibát.
  2. Írjon nyugtát, amelyben a bérbeadó jelzi, hogy megkapta a pénzt, a bérlő pedig, hogy megkapta a kulcsokat.

Ha a lakása önkormányzati, akkor a moszkvai kormány megköveteli, hogy regisztrálja az Állami Egységes Vállalatnál. Ehhez fel kell vennie a kapcsolatot a „Moszkva városi bérlakásközponttal”, ide kell hoznia: kérelmet, minden tulajdonos hozzájárulását egy lakás bérbeadásához, kivonatot a személyes számla- vagy háznyilvántartásból, szociális bérleti szerződést. megállapodás. A központ személyzeti szolgáltatásának költsége 1600 rubelbe kerül. A regisztrációt követően a megállapodás az Állami Egységes Vállalatnál bejegyzésre kerül.

Tehát ebben a cikkben megpróbáltuk felhívni a figyelmet a lakások bérbeadásának minden előnyére és hátrányára, mely lakásokat érdemesebb bérelni, mely területeken, jeleztük azt is, hogy ez a vállalkozás egy hosszú távú projekt, és megtérülése néhány év, de a projekt megbízható és likvid, hiszen akármi is a bérleti díj és bérleti igény, továbbra is van likvid eszközöd, amit saját célra felhasználhatsz vagy eladhatsz.

Az üzleti fórumok egyik legnépszerűbb témája a napi lakásbérlés. Ez lehet egy üres nagyi lakás, egy jelzáloghitelre felvett ház, vagy egyszerűen csak egy olcsóbb bérlés és magasabb áron albérlet. Általában azokat a fiatalokat érdekli ez a téma, akiknek nincs komoly pénzük egy másik vállalkozás elindításához. Itt valóban nincs szükség nagy beruházásokra. De ilyen könnyű sajátot építeni? szállodai üzlet? IQR tanulmányozta a kérdést.

Hogyan lehet pénzt keresni rövid távú bérlettel?

Hol találok napi bérelhető lakást?

Tehát kezdetben nincs szabad lakás. Hol kaphatom meg? Néhány lehetőséged van:

  • havi rendszerességgel bérel valaki lakását, és naponta albérletbe adja;
  • jelzáloghitelt felvenni;
  • készítsen tárgyat lakásából, béreljen egy olcsóbbat a külterületen.

Pontosan ezt teszi Dmitrij Filimonov, aki a semmiből épített fel egy üzletet ezen a területen. Még mindig messze van a harminctól. Dmitrij néhány évvel ezelőtt érkezett Jekatyerinburgba, a semmiből kapott munkát, és egy évet töltött tapasztalatszerzéssel. Aztán jelzálogkölcsönre vette fel az első lakást, már tudva, hogy napi szinten bérbe adja, és a bérelt lakásban élt tovább. Ma 3 lakása van jelzáloghitellel, amiből mini szállodaláncot csinált. A bevétel havi 180-400 ezer rubel között mozog, amivel szabadon fizetheti a jelzálogkölcsönt, és néhány éven belül rengeteg ingatlan lesz a tulajdonában, anélkül, hogy biztosítékkal terhelné.

Hol kezdje el a bérleti vállalkozását?

Először is alaposan ismernie kell a kiválasztott terület bérleti piacát. Fel kell hívnia a hirdetéseket, körbe kell járnia az apartmanokat, fel kell írnia az árakat, és meg kell értenie, mit kínálnak. Jobb, ha nyíltan elmondja a tulajdonosnak, hogy albérletre keres lakást, hogy elkerülje a jövőbeni problémákat. Nem mindenki ért egyet, de sokakat érdekel majd, feltéve, ha a piaci árnál kicsit magasabbat kínál.

Melyik lakás alkalmas napi bérlet?

A lényeg a hely, legyen kényelmes, közel a metróhoz, a vasútállomáshoz és az infrastruktúrához. Az ügyfelek gyakran fáradtan utaznak a vasútállomásról vagy a repülőtérről, kevesen akarnak elsétálni ki tudja hová.

Magának a lakásnak modernnek és kellemesnek kell lennie. Vagyis kezdetben vagy veszel szép lakás, vagy „halottban” végez javítást. Az „olyan lakás” a legrosszabb lehetőség. Ugyanakkor nem kell félni a „hruscsov” épületektől, azokat elég jól fel lehet újítani.

Természetesen nem az első emelet – ez senkinek sem fog tetszeni. Az ablakból nyíló kilátás nem fontos, de jobb, ha nem egy szemeteskupacban vagyunk. A legfontosabb elem a dohos és régi szag hiánya a lakásban - ezt senki nem fogja bérelni.

Terület szempontjából a kis kétszobás lakások (a falakat le kell bontani) vagy a nagy egyszobás lakások előnyösebbek. Ez az ügyfélkör típusának köszönhető.

Rövid távú bérlés ügyfél – ki ő?

A legtöbb ügyfél:

  • fiatal párok;
  • a városon áthaladó üzleti utazók és üzletemberek;
  • veszekedett házastársak;
  • turisták.

Akár néhány órára, akár néhány hétre is bérelhetnek lakást. Sok törzsvásárló. Ha az Ön lakása jó árban és minőségben, az emberek emlékezni fognak a kényelmes megoldásra, és visszatérnek, vagy ajánlják barátaiknak. Ezért fontos, hogy lazíts, akkor könnyebb lesz.

Mennyi pénzre van szüksége ahhoz, hogy elindítsa ezt a vállalkozást?

1. lehetőség

Az új vállalkozók általában azzal kezdenek bérelni valaki másnak a lakását. Ez minimum kaució, havi fizetés előre, lehet még 50-100% ügynöki díj, ha nem talál megfelelő lakást a tulajdonostól. Általában senki nem engedi meg, hogy a lakásban különféle változtatásokat (javítás, bútorcsere) hajtson végre, ha bérel. Kivételt képez, ha a „megölt” lakás tulajdonosával fizetségként részleges javításban állapodnak meg. Ebben az esetben ezt a pontot a szerződésben részletesen ki kell kötni, hogy ne vesszen el a beruházás. A reklámozáshoz először 5 ezer rubel elegendő. Általában akár 100 ezer rubel befektetéssel is indulhat.

2. lehetőség

Megvan több pénztés elszántság, jelzálogkölcsönt veszel fel. Ez általában 30%-os hozzájárulást jelent. A havi törlesztőrészlet változhat, lásd a jelzáloghitel-kalkulátorokat. Általában ez egy hasonló lakás bérleti díjának másfélszerese, vagyis a bevételnek magasabbnak kell lennie! Ezért ebben az opcióban egy másik állandó bevételi forrásra van szükség, nem érdemes kezdőknek ajánlani, pénzt veszíthet. Másrészt néhány év alatt drága ingatlanhoz jut, ha már „megtérült” a költségek!

Ebben az esetben a legjobb, ha „megölt” lakást veszünk, esetleg alkoholisták vagy nagymama „alatt” tartásával. Egy ilyen lakás olcsóbb lesz, mint a piacon, és a megfelelő megközelítéssel jó javításokat végezhet. A javítások költsége változhat. Általánosságban ez:

  • a régi bútorok, vízvezetékek, padlóburkolatok és egyéb dolgok szétszerelésének költsége, valamint a szemétszállítás;
  • fizetés a munkáért;
  • anyagok, vízvezeték- és díszítőelemek beszerzése;
  • bútorok cseréje.

Dmitrijnek sikerül régi bútorokat eladnia az Avitóban, és ott fillérekért vásárolni tisztességes, kissé használt bútorokat. Ez sok időt vesz igénybe - alaposan át kell tanulmányoznia a hirdetéseket, fel kell hívnia őket, el kell mennie és látnia kell őket élőben, de sok pénzt takarít meg. Néha vannak karcolások és forgácsok, ilyenkor érdemes felvenni a kapcsolatot egy restaurátorral, és borítókat vásárolni. Az IKEA-ban azonban olcsón is vásárolhat gyönyörű bútorokat.

A javítással kapcsolatos problémák megoldásáról a blogjában tudhat meg többet.

Hogyan kell lakást berendezni egy ügyfélnek?

Napira kiadó lakás

Először is tanulmányozza át a gyönyörű lakásokról készült fényképek jelentős skáláját, és vegye figyelembe a közös jellemzőket. Ez általában a következő elemeket tartalmazza:

  • tágas lakótér - nincs szükségtelen bútor vagy szemét, az ügyfelek szeretik a stúdió típusú apartmanokat;
  • a lakás modern stílusban berendezett;
  • a design élénk színekben készül (semmi körülmények között sem szabad kitépni a szemét, harmonikusan válasszon színeket);
  • steril tisztaság, mindig tiszta ablakok;
  • a megsárgult vízvezeték-elemek, ablakkeretek, ablakpárkányok stb. hiánya;
  • nem csöpög.

Mit tesz Dmitrij, hogy a lakás „menőnek” tűnjön, és az ügyfél kedvére tegyen?:

  • gyönyörű dizájnt választ ki;
  • mindenhol nagy franciaágyakat helyez el;
  • nagy figyelmet fordít a részletekre;
  • Ügyeljen arra, hogy új konyhát szereljen fel teljes felszereléssel.

A legfontosabb az, hogy honnan szerezzünk ügyfeleket?

Az interneten

Először hozzon létre egy névjegykártya-webhelyet. Ez egy egyszerű oldal, amely 1-5 oldalból áll. Kereshet kézikönyveket, és megcsinálhatja saját maga (1000 rubelig), megrendelheti (3-5 ezer) vagy webstúdióból (5 ezertől). Az oldalon láthatónak kell lennie telefonszámának és az apartmanokról készült fényképeknek. A fényképeknek kell lenniük jó minőségű, szép, megfelelő megvilágítás mellett. Béreljen fel egy amatőr fotóst, vagy kérjen ingyenes tanácsot egy fotózási fórumon.

Népszerűsíthet egy webhelyet, de ez nem túl hatékony, ha már vannak versenytársak a városban. Kezdje tehát a kontextuális hirdetéssel. A legnagyobb hálózatok a Direct és az Adwords a Yandextől, illetve a Google-tól. Válassza ki az összes releváns kulcsszót, és irányítsa a hirdetési forgalmat webhelyére. Általános szabály, hogy a Direct hatékonyabb, de több reklám több ügyfelet jelent. Ha csak egy lakása van, és azt egy hétre bérelte, szüneteltetheti a hirdetést.

Adja hozzá lakását a hirdetőtáblákhoz. A legnagyobb ingyenes az Avito, de ne legyen lusta, hogy kisebb táblákra posztoljon – „Kézről kézre”, városi fórumokra és más platformokra. A legnagyobb fizetős tábla a Cyan, ne felejtsd el. Minél több forrás, annál több ügyfél.

Az Airbnb nemzetközi portálja segít olyan külföldi ügyfeleket vonzani, akik dollárban és euróban fizetnek. A lényeg az, hogy az apartman közel van a városközponthoz, gyönyörűen néz ki a képen, és olcsóbb, mint a helyi szállodák.

Helyileg:


Napi bérleti hirdetés
  • hirdetések elhelyezése a helyi újságokban;
  • nyomtasson szórólapokat és ragassza fel mindenhová;
  • Kereskedelmi hirdetőtáblákon lehet kifüggeszteni a bejáratoknál. Ez fizetős, de hirdetései az egész területen vagy akár a városban is megjelennek;
  • próbáljon meg hirdetni az aszfalton zsúfolt helyeken, lehetőleg állomások közelében tömegközlekedés. Szüksége van egy sablonra és egy doboz festékszóróra.

Üzleti terv a napi bérletekhez


Bérház

Albérlet

Itt mindent az ujjakon számolnak, és nincs szükség üzleti tervre. Egyértelmű, hogy nincs plusz pénz, mindent minimumon számolunk. Vegye ki egy jó egyszobás lakás árát a városában. Az első hónapban visszafizeti, a kaució után ugyanennyit. Kerüljük az ingatlanosokat. A második hónapban tartalékban kell tartani a pénzt. Összesen - 3 ár. Tegyük fel, hogy havi 25 ezer a bérleti díj, ez 75 ezer.

A weboldalt „térdre állva” készítjük ingyen. 5 ezer rubelért vásárolunk díszítőelemeket, tiszta lepedőket, törölközőket, edényeket és egyéb apróságokat.

Tegyük fel, hogy az ár napi 2 ezer rubel, a kihasználtság az első hónapban 40%. Bevétel - 24 ezer. A számlákat havonta fizetjük. Ha megkapjuk a 40%-ot, szinte soha nem esünk tönkre. Újabb mínusz 2 ezer. A második hónapban profitot szerezhet, ha saját tapasztalatai alapján tanulmányozza az összes árnyalatot és problémát. Pár hónap múlva megtérülnek a költségek (plusz a kauciót akkor is visszakapod, ha nem rontasz el semmit). Dmitrij stabil, körülbelül 70-80%-os kihasználtságról beszél.

Jelzálog

Vegyük például Moszkvát. Egy jó fekvésű, de „megölt” egyszobás lakás 5 milliótól vásárolható meg.

Legalább 200 ezer rubelt fog költeni a javításra. Ingatlanügynök nem szükséges, de jobb, ha kapcsolatba lép vele, hogy kísérje a tranzakciót - 30 ezer rubeltől. Ezt az összeget és a hirdetési költségeket figyelembe véve a jelzálogkölcsönt kell figyelembe vennünk.

Tanács: 2015-ben több százalékkal emelkedtek a jelzáloghitelek, most pedig nem legjobb idő jelzálogkölcsönbe keveredni - a végső túlfizetés óriási a tavalyihoz képest, ha a bevétele rubelben van. Érdemes albérlettel kezdeni, vagy lehetőség szerint készpénzért lakást venni.

A nevezési díjhoz 1575 ezer rubelnek kell lennie. Ügyeljen arra, hogy legalább hat havi fizetési előleget tegyen félre! Ez körülbelül 400 ezer.

A bevétel számítása ugyanaz. A kockázatok itt nagyobbak, vegyünk egy pesszimista előrejelzést: nem tudod 60% fölé emelni a kihasználtságot; Ez havi 35-50 ezer bevétel (napi 2-3 ezer rubel áron), az ártól függően. A jelenlegi kamatokkal nem fogja tudni fedezni a jelzáloghitelét - a havi rezsi összeg valószínűleg meghaladja a 60 ezret, de ez magasabb, mint a bérleti díjak (az ilyen lakásokért most körülbelül 28-32 ezret számítanak fel). A kérdés az, hogy ha befektetsz 2 milliót, többet akarsz!

Ha a lakást saját költségen vásárolta, akkor pesszimista előrejelzéssel az évi 12% egyáltalán nem rossz! Ha 80%-on tartja a kihasználtságot, az havi 24 nap, például napi 3 ezer, akkor a költségek levonása után közel 65 ezret kapunk. Nem minden moszkvai munkáért fizetnek ennyit. Ebből a pénzből bérelhet hasonló lakást a közelben, és 35 ezer a különbség.

Ez azonban pesszimista lehetőség. Alekszandr Zsinkin Krasznodarból, egy másik gyakorló vállalkozó ezen a területen, szemináriumaiban sokkal ígéretesebb táblázatot készített tárgyai tényleges bevételeiről és kiadásairól:


Üzleti albérlet lakások

Valószínűleg az ok az alacsonyabb verseny a régiókban és a több fogadás lehetősége magas árak egy napig a alacsony árak havi bérleti díj és jelzálog. Megnézheti a teljes szemináriumot (elég hosszú).

A bérbeadók körében egyre népszerűbb a napi lakásbérlés. Ennek oka a megnövekedett jövedelmezőség a lakások bérbeadásához képest hosszú távú. Szolgáltatás népszerű az üzleti utazók, részmunkaidős hallgatók, turisták, gyermekes párok körében, akiknek egy szálloda nem biztos, hogy megfizethető, a hostel pedig több okból is elfogadhatatlan.

Nézzük meg egyenként ennek az üzletnek a részleteit.

Kedves olvasóink! Cikkeink tipikus megoldásokról szólnak jogi kérdéseket, de minden eset egyedi.

Ha tudni akarod hogyan oldja meg pontosan a problémáját - vegye fel a kapcsolatot a jobb oldalon található online tanácsadó űrlappal, vagy hívja az alábbi számokat. Gyors és ingyenes!

Ingatlan lehetőségek bérbeadásra

A leggyakoribb lehetőség az üres lakások bérbeadása. Például a rokonok szabad életteret hagynak. Ha nincs sem kedved, sem lehetőséged eladni, nem rossz ötlet saját vállalkozást szervezni és nyereségesen bérelni.

Megtérülő szabad tőke befektetés lenne egy külön lakás vásárlása, kifejezetten további bérbeadás céljából.

Nyilvánvaló plusz, hogy az ingatlanok mindig drágulnak. Ezen túlmenően a saját tőke biztosítása mellett stabil és jelentős bevételhez is jut.

Ha szeretné megtanulni, hogyan kell helyesen alkudni egy lakás vásárlásakor, akkor ez hasznos lesz az Ön számára. Albérlet – a bérbeadó ingatlanának továbbbérbeadása

Három Moszkva külvárosi vállalkozó körülbelül 400 ezer rubelt keres. havonta, mert a stílusos lakásokat kétszer olyan áron adják bérbe, mint az egyszobás lakások

A Mama Ro alapítói Anton Kozlov, Volodya Nizovtsev és Anatolij Szmirnov (Fotó: Oleg Yakovlev / RBC)

Mama Ro alapítói, Anton Kozlov, Volodya Nizovtsev és Anatolij Szmirnov mindig is arról álmodoztak, hogy Moszkva központjában éljenek. „Szerettem volna magamba szívni Moszkva éjszakai kalandjainak szellemét Kitaj-Gorodban” – mondja Szmirnov az RBC-nek adott interjújában. „Emellett nem akartunk minden nap másfél órát vesztegetni az életünkből arra, hogy a főváros unalmas lakónegyedéből a központba jussunk.” Kozlov volt az első, aki megkockáztatta, hogy a központba költözik, és 2010-ben 18 négyzetmétert bérelt. m a földszinten, a Maly Ivanovsky Lane-ben. A felújításokat egyedül végezte, és „lelki hely” lett belőle, ahová gyorsan özönlöttek a barátok. Ebből a kis sikerből a srácok egy üzleti ötlettel álltak elő - a főváros központjában olcsó lakhatást kell kialakítani a hozzájuk hasonló emberek számára. „Tehát ez az egy éjszaka egy taxizás árához hasonlítható” – mondja Anton. A srácok becslése szerint az ilyen ingázó migránsok potenciális piaci volumene naponta körülbelül 700 ezer ember volt, vagyis a terméknek keresettnek kell lennie.

Szerencse a saját kezével

Leültünk üzleti tervet készíteni, és rájöttünk: 600 négyzetméteren létrehozunk egy „hipszterszállót”. m, legalább 10 millió rubelre van szüksége. beruházások. „Nem volt ennyi pénzünk” – mondja Nizovcev. „Szabadúszó videós voltam, Anton a szálloda recepciósa, Tolja pedig televíziós adásokat szervezett.” Ennek eredményeként a Mama Ro alapítói úgy döntöttek, hogy egy kevésbé tőkeprojekttel próbálkoznak, és 2012 májusában rájuk mosolygott a szerencse. „Egy reggel felmentem a www.cian.ru oldalra, és láttam, hogy a Spiridonovka alagsorában kiadó szoba: 80 négyzetméter. m csak 67 ezer rubelért. havonta” – mondja Szmirnov. „Ez volt az egész projekt legfontosabb pillanata: rájöttünk, hogy ha valamit meg akarunk tenni, azonnal el kell kezdenünk.” A srácok összekapartak 30 ezer rubelt. kaució ellenében megkezdte a javítást.

Eleinte a teljes teret több, 12-15 négyzetméteres helyiségre akarták felosztani. m „De aztán rájöttünk, hogy semmiben sem különböznénk a tipikus szállodai szobáktól” – magyarázza Kozlov. „Rájöttünk, hogy mi magunk nem akarunk ilyen cellákban élni. Így jött az ötlet, hogy ne csak átmeneti szállások belső terét hozzuk létre, hanem teljes értékű garzonokat, apartmanokat és lakóteret is.” 2,5 hónapra és 800 ezer rubelre. a srácok javították. „Először a kezünkkel hordtuk fel a vakolatot, de aztán megtanultuk a spatula használatát” – mondja Smirnov. — A pénzt a barátoktól szedték össze: mintegy 50 ezer rubelt. Valaki adott 100 ezret, és 350 ezret vett el egy kapitalista baráttól kamatra. Július közepén a Spiridonovka két stúdiója készen állt az első vendégek fogadására. Ugyanezen a CIAN-on felkerült egy hirdetés, és július 19-én jött az első ügyfél. „A pár két napra bérelt egy lakást 8 ezer rubelért” – mondja mosolyogva Nizovcev. „Úgy tűnt nekünk, hogy pontosan az történt, amitől a legjobban tartottunk: ügyfeleink azok lesznek, akik általában napközben bérelnek lakást.” De a kezdő vállalkozók tévedtek: az elsőkről, mint minden későbbi ügyfélről kiderült, hogy más közönségből származtak - hétköznapi vagy üzleti turisták voltak, akik egy idegen városban akartak kényelmes környezetben lenni, amely különbözik a kicsi és egyforma szállodai szobáktól. .

SzámokMama Ro

14 apartman Mama Ro-tól kapható

7 ezer rubel. — átlagos ár lakásbérlés naponta

18,8 millió rubel— teljes beruházás

20 ezer lakás napi bérelhető Moszkvában

3,5 ezer rubel.— egy jó állapotú lakás átlagos napi ára

Forrás: Mama Ro, "Miel", projekt "Daily"

Egy viszonylag „rohadt” augusztus után (75%-os kihasználtság) szeptember óta minden nap akad foglalás. „2012 szeptemberétől 2014 februárjáig egyetlen leállás sem volt a Spiridonovkánál” – büszkék a vállalkozók. A munka első öt hónapjában visszafizették az összes adósságot (körülbelül 800 ezer rubelt). Ezalatt, akárcsak a javítások során, a metróba mentek, és maguk vettek samponokat és törölközőket, és javították a meghibásodásokat. „Háromnaponta egyszer mindannyian szolgálatban voltunk a WC-k tisztítására és mosására” – mondja Smirnov. "Rájöttünk, hogy az elv egyszerű: vagy megfulladsz, és ez csak a te dolgod, vagy harcolsz és nyersz."

Az üzlet beindulása után a srácok a terjeszkedésen kezdtek gondolkodni. Elkezdték intenzíven figyelni a hirdetéseket a CIAN-on, de először nem volt szerencséjük. „Vagy találkozik egy nagymamával háromszobás lakással, vagy a tulajdonossal, aki állandóan az Emirátusokban él, és felajánlja, hogy Skype-on keresztül aláír egy szerződést” – emlékszik vissza Kozlov. És véletlenül, ismerősökön keresztül, egy férfi képviselőjére bukkantunk, aki egy egész házat vett a Chistye Prudy-n, a Gusyatnikov Lane-ban. 2013 elején a Mama Ro alapítói 300 nm-t béreltek. m a harmadik emeleten, és elkezdett pénzt keresni a javításra. Összesen 1,5 millió rubelt szedtek össze. és további 2,5 millió rubelt. évi 20%-os hitelt vett fel az egyik moszkvai banktól. 2013 januárjában pedig elkezdtük az építkezést. „Mindegyikünknek megvolt a saját elképzelése arról, hogyan nézzenek ki a stúdióknak. Imádom a szuprematizmust, ezért csináltam egy szuprematista stúdiót, Anton a bizánci mozaikok megszállottja” – mondja Nizovcev. – Mindannyian a saját álmainkból indultunk ki. Jelenleg a ház három emeletéből kettőt bérelnek. A Mama Ro alapítói összesen 18 millió rubelt fektettek be a Gusyatnikov Lane 12 lakásának bevezetésébe. Valójában nagyjavítást kellett végezniük az épületben, kicserélték a csöveket és az elektromos vezetékeket, megerősítették a padlót, valamint kicserélték a falakat és a mennyezetet.

Vlagyimir Nizovcev: „A Spiridonovka-i helyiség bérleti szerződése természetesen rokon volt (albérlet a várostól), és tulajdonképpen bármikor megkérhettek minket, vagyis vegyük el az üzletet. Itt fontos megérteni, hogy minden üzlet cselekvőből áll. Cselekvő nélkül az üzlet haszontalan. És hála Istennek, az üzleti környezetünk kezdi megérteni, hogy olyan srácok nélkül, akik készek saját kezükkel kitakarítani a WC-t, bocsánat, nem lesz ez a teher, nem lesznek ilyen emberek, akik ide jönnek, minden meghiúsul, semmi sem fog működni.”

Anatolij Szmirnov: „A Jazz stúdióban megvan az összes pszichológiai vonásom. Például gyerekkorom óta nem volt saját munkahelyem, a szüleimmel laktam a nappaliban. Ezért készítettem valami nagyszerűt a stúdióban munkahelyen kilátással az ablakból. Pszichológiai biztonságérzetre vágyom, ezért tömör hamuból készítem a padlót. Színészként a hétköznapi fényt színházi reflektorokra cserélem, áthatja a levegőt a színház érzése. És ez minden stúdióban így van. Valószínűleg ez vonzza az ügyfeleket Mama Ro-hoz: minden belső tér nagyon személyes.”

Anton Kozlov: „Oroszország nehéz ország az üzletkötésre, de legalább annyira ígéretes, mint amilyen összetett, hogy elvileg bármilyen vállalkozást választhat, és azt valóban magas minőségben, lelkiismeretesen végezheti. Ez garantált siker lesz, mert a piac, azon belül is a szolgáltatások, nagyon befejezetlen, alulértékelt, alulfinanszírozott. Minden térden keresztül történik a gyors haszonszerzés és a külföldre menekülés érdekében. Nincs kedvünk elmenni, megértjük, hogy kapcsolatban vagyunk az országgal és fejleszteni akarjuk. Ez az őszinteség ennek az üzletnek az egyik összetevője.”

Lakásgazdaság

A Mama Ro standard apartman négy vendég elszállásolására alkalmas. Legtöbbjük két szinten valósul meg: alatta mozival és sztereó rendszerrel ellátott nappali, bárpult és fürdőszoba, felette pedig hálószoba található. Minden stúdió saját egyedi belsőépítészeti projekttel rendelkezik. Például a „Bauhaus” a 20. század eleji lakonikus német dizájn szerint készül, távol-keleti hamuból készült dizájnerbútorokkal. A Jazz apartmanok a 30-as évek amerikai klubjaira és színházára utalnak kitett téglafalazattal, míg a fenyőfákkal díszített Pine lakás egy faház gyermekkori álmára utal.

Minden helyiség egyedi kialakításához, bútorokhoz saját készítésű az Apple felszereléséért pedig 6,5-8,5 ezret kell fizetni naponta. A költséget a lakás területe és népszerűsége határozza meg. A vállalkozók azt állítják, hogy 2015-ben 97,2%-os kapacitással működtek. „Vannak külföldi ügyfelek, akik szállodából költöznek, és egy hónapig nálunk laknak” – mondja Vlagyimir Nizovcev. A vállalkozók szerint az ügyfelek mintegy 60%-a külföldi, de a válsággal az Orosz Föderáció és Kína régióiból érkező turisták aránya növekedni kezdett. Ezek szerint van, aki több hétig egyedül lakik albérletben (kb. 20%) vagy párban (szintén kb. 20%). A családok és baráti társaságok az ügyfelek mintegy 30%-át teszik ki. A legtöbb ügyfél foglalási rendszereken keresztül érkezik (booking.com, airbnb.com stb.). Lakásokat gyakran bérelnek bulira, filmezésre, ilyenkor külön árlista alapján, rendezvény alapján bérelnek. Mama Ro átlagosan 2,8 millió rubelt keres. havonta.

Mama Ro fő költségei a bérleti díjak (674 ezer rubel havonta) és a hitelek és adósságok kifizetései (kamat és törlesztés - 747 ezer rubel havonta) bankoknak és magánszemélyeknek. A személyi költségek körülbelül 420 ezer rubelt tesznek ki. A vállalkozók maguknak és két asszisztensnek fizetnek fizetést. A közüzemi számlák, a takarítás (kihelyezett), a hirdetési és a foglalási rendszer jutalékai további 400 ezer rubelt foglalnak el. Általában a kiadások havi 2,2 millió rubelig terjednek. A Mama Ro tevékenységét Anton Kozlov egyéni vállalkozó (USN, a bevétel 6%-a) keresztül végzi.

Más piac

Jurij Kuznyecov, a „Daily” internetes projekt tulajdonosa 20 ezer helyiségre becsüli a fővárosi lakások és lakások rövid távú bérbeadásának piacát, amelyek többsége standard egyszobás lakás. Jelenleg körülbelül 3,5 ezer ajánlat található a Sutochno honlapján a 2-5 ezer rubel árkategóriában. naponta.

Julia Celyakovskaya, a LikeHome Apartaments fejlesztési igazgatója, amely 76 moszkvai lakást kezel, úgy véli, hogy a lakások és apartmanok iránti kereslet különböző kategóriájú ügyfelektől származik. „Szinte minden létesítményünk bent van Kerti gyűrűés gazdag polgárokat céloznak meg, akik gyakran bérbeadják őket több hétre, és úgy akarnak élni, mint otthon – mondta az RBC-nek. — Az emberek gyakran nem akarnak annyira spórolni szállodai szoba mennyi olyan kényelmi szolgáltatás, amelyet a szállodák általában nem tudnak biztosítani.” Szerinte ez különösen igaz a gyermekes családok utazásaira, amikor egy lakás bérlése gazdaságilag kifizetődőbb, mint több szállodai szoba foglalása. Csupán néhány száz ingatlanra becsüli az ilyen szálláshelyek piacát a fővárosban.

Egy család vagy egy négyfős csoport Moszkvában ma már általában olcsóbb egy apartmanban, mint egy szállodában. A booking.com szerint január 30-tól február 3-ig négy éjszaka a Mama Ro-ban 29,2 ezer, a LikeHome-ban 24 ezer rubelbe kerül. Az Aeropolis szállodában egy négyágyas szoba 28,5 ezer, az Adagio aparthotelben – már 42 ezer, a Novotelben (két standard) kétágyas szobák) - 51 ezer, és egy deluxe lakosztály king-size ággyal a Four Seasonnál - 493 ezer rubel.

A LikeHome Apartaments a válság előtt száz lakást kezelt (minden ingatlan magántulajdonban van, kezelésüket a cég veszi át), az ügyfelek 60%-a külföldi volt, az éves átlagos kihasználtság pedig 80% körüli volt. „Most a helyzet megváltozott: az ügyfelek több mint 60%-a orosz, a terhelés is csökkent” – ismeri el Cseljakovszkaja. Mama Ro elmondása szerint a válság nem érintette vállalkozásukat – a lakások kihasználtsága 2015-ben 97,2% volt. A Mama Ro alapítói egy egész kastély kezelését tervezik átvenni Moszkva központjában, hogy valódi aparthotelt alakítsanak ki benne, de ehhez a projekthez egyelőre nem találtak megfelelő ingatlant és befektetőt.

Belső és bútor eladó

A Mama Ro apartmanok népszerűsége nagyrészt egyedi belső tereiknek köszönhető, amelyeket az alapítók saját maguk terveztek és készítettek. Nizovcev azt mondja, hogy néhány vendég még azt is kérte, hogy készítsenek hasonló tervezési projekteket lakásaik számára. „Minden ötödik ember bejön és azt mondja: „Milyen nagyszerű!” Én is ugyanezt akarom” – mondja. A csapat már négy belsőépítészeti projektet hajtott végre, és jelenleg három európai szálloda – Csehország, Lettország és Észtország – tervezésén dolgozik. Hasonló érdeklődésre tartanak számot azok a bútorok, amelyeket a srácok saját terveik alapján készítettek a Bauhaus és a Sosnovaya stúdiókban. „Azt ajánlották nekünk, hogy készítsünk egy egész kollekciót, és tegyük eladásra a Tsvetnoy áruházban” – mondja Nizovtsev. Mama Ro jelenleg két bútorrendelésen dolgozik.

 

Hasznos lehet elolvasni: