Analiza pieței imobiliare de retail al treilea trimestru. Situația generală a pieței

Analiștii Colliers International au efectuat un studiu de piață bunuri imobiliare comerciale Moscova și a identificat tendințele cheie pe piața de birouri.

Oferta pe piata de birouri de capital

Volumul aprovizionării existente la finele trimestrului III a fost de 17,23 milioane mp, din care 3,96 milioane mp sunt clasa „A”. În al treilea trimestru, piața a adăugat 75.000 mp, adică de aproape 3,5 ori mai mult decât în ​​prima jumătate a anului. Două dintre cele patru obiecte care au apărut aparțin clasei „A”, restul – segmentului „B+”/“B-”. Totodată, de la începutul anului, volumul de punere în funcțiune s-a dovedit a fi o valoare record scăzută (95.000 mp) pentru punerea în funcțiune a materialelor de birou pentru primele trei trimestre ale anului în ultimii cinci ani. .

De fapt, ritmul final de creștere va depinde de punerea în funcțiune a două turnuri în cadrul Centrului Internațional de Afaceri din Moscova, deoarece ele formează 70% din volumul de intrare planificat până la sfârșitul anului.

Dacă se primește documentația privind punerea în funcțiune pentru toate obiectele anunțate până la sfârșitul anului 2017, creșterea totală anuală ar putea fi de 450-465 mii mp.

Cererea de birouri la Moscova

În ciuda primei jumătăți a anului slab, dinamica și calitatea tranzacțiilor încheiate în al treilea trimestru sugerează o revigorare a cererii.

În primele trei trimestre, volumul total de spații de birouri închiriate și achiziționate a fost de 826.000 mp, ceea ce este cu 30% mai mare decât cifra din aceeași perioadă a anului 2016.

Numărul total de tranzacții de închiriere și cumpărare a crescut de 2 ori: activitatea în materie de închiriere și cumpărare a fost demonstrată atât de companiile mici care închiriază birouri de mai puțin de 200 mp, cât și de cele mari care necesită mai mult de 10.000 mp ei.

Ponderea tranzacțiilor care implică renegociere și revizuire a termenilor de închiriere continuă să scadă. Peste 80% din volumul total se referă la relocari de companii.

Printre cele mai mari tranzacții din trimestrul III 2017 s-au numărat închirierea de către Eksmo a 23.000 mp în centrul de afaceri Poklonka Place, închirierea de către Tele2 a unui birou cu o suprafață de 13.100 mp în parcul de birouri Comcity, închirierea de către Technoserv a 12.000 mp în cartierul de afaceri Novospassky Dvor, închirierea de către Deutsche Bank a 8.200 mp în centrul de afaceri Aquamarine III și închirierea preliminară de către Europlan a 8.000 mp în centrul de afaceri Oasis.

Spațiu de birou liber în Moscova

Rata medie de neocupare a pieței nu a suferit modificări semnificative. Volumul de aprovizionare gratuit introdus a fost compensat de o absorbție netă moderată. Rata medie de neocupare pe piață a fost de 11,2%. În termeni absoluti, sunt oferite spre închiriere și vânzare 1,9 milioane mp. În structura ofertei gratuite, 32% au format clasa „A”, 50% – „B+” și 17% – „B-”.

Din cauza penuriei de blocuri mari de birouri (peste 10.000 mp) în clădiri de înaltă calitate, cu locații convenabile, a fost stabilită practica încheierii de contracte de închiriere preliminare. companii mariîn facilități în construcție: aproximativ 30% din spațiile de birouri din centrele de afaceri puse în funcțiune de la începutul anului și planificate pentru punerea în funcțiune până la sfârșitul anului nu mai sunt oferite pe piață. Totodată, proprietarii unor proprietăți continuă să amâne data punerii în funcțiune până la semnarea Preînchiriei cu chiriașul ancoră.

Volumul existent de spațiu de birouri disponibil este distribuit inegal, iar unele subpiețe se caracterizează printr-o lipsă de aprovizionare de calitate.

Preturi de vanzare pentru birouri din capitala

Pe segmentul de vânzări, tendințele de la începutul anului continuă: volumul ofertei gratuite de calitate rămâne mic, prețurile de vânzare expuse sunt stabile. Totodată, de la jumătatea anului s-a înregistrat deja o conversie a dobânzii existente în tranzacții reale - numărul tranzacțiilor pentru achiziționarea de spații de birouri mai mici de 200 mp a crescut față de aceeași perioadă a anului 2016.

Indicatorii de cost în zonele îndepărtate de Cartierul Central, lângă cel de-al treilea inel de transport, sunt de 180.000 de ruble/mp pentru clasa „A” și 150.000 de ruble/mp pentru clasa „B+”. Proprietățile situate la distanță de cel de-al treilea inel de transport către șoseaua de centură a Moscovei sunt oferite astăzi la o medie de 170.000 ruble/mp în clasa „A” și 115.000 – 130.000 ruble/mp în clasa „B+”/“B ”-”.

Sunt oferite birouri scumpe în regiunile centrale orașe la un cost mediu de 315.000 ruble/mp pentru clasa „A” și 265.000 – 275.000 ruble/mp pentru clasele „B+”/“B-”. În turnurile orașului MIBC Moscova, ofertele variază în intervalul 245.000 - 450.000 ruble/mp.

Tarife de închiriere pentru spații de birouri în Moscova

Al treilea trimestru al anului 2017 a fost caracterizat de rate de închiriere stabile. În mod tradițional, s-au observat fluctuații în indicatorul de curs dat din cauza volatilității cursurilor de schimb. Piața rămâne încă în ruble.

A existat o ușoară modificare locală a ratelor de închiriere a rublei solicitate pe zonă și clasă, dar acest lucru a crescut ușor nivelul mediu al pieței - cu 1-3%. În Districtul Central, tarifele de închiriere date pentru birourile din clasa „A” au fost de 30.785 ruble/mp/an, pentru birourile din clasa „B+” – 20.240 ruble/mp/an.

Tariful de bază pentru închirierea biroului dat în dolari SUA pentru clasa „A” este de 440 USD/mp/an, în ruble – 25.831 rub./mp/an. Tariful de închiriere de bază dat în dolari SUA pentru clasa „B+”/“B-” este de 219 USD/mp/an, în ruble – 12.817 ruble/mp/an.

Tendințe și previziuni pentru dezvoltarea pieței de birouri din Moscova

Dezvoltatorii au anunțat 370.000 mp pentru punerea în funcțiune în trimestrul IV, din care 340.000 mp corespund clasa „A”. Dacă planurile declarate vor fi implementate, volumul anual de construcții noi în 2017 va crește cu 50% față de 2016.

Principalele dotări anunțate pentru punerea în funcțiune în trimestrul IV 2017

Apariția obiectelor de clasă A nu va avea un impact semnificativ asupra volumului de aprovizionare gratuită pe acest segment, datorită faptului că deja astăzi în trei din patru centre de afaceri de clasă A există în medie nu mai mult de 10% gratuit.

Dacă punerea în funcțiune a facilităților Centrului Internațional pentru Copii Moscova-City va fi amânată pentru 2018, creșterea aprovizionării noi, dimpotrivă, va fi mai mică decât cifra de anul trecut cu 40% (adică 197.000 mp), ceea ce se va reflecta și el. într-o creștere a nivelului posturilor vacante de la 10% așteptat până la 11,5%.

Ținând cont că în ultimele două trimestre creșterea volumului tranzacțiilor a fost de 65% și 75%, iar la sfârșitul anului o cantitate semnificativă de spațiu este de obicei închisă, volumul total al cererii se poate ridica la 1,0-1,1. milioane mp. În ciuda faptului că volumul așteptat al cererii poate fi mai mare decât valorile din 2014-2016, acesta este încă mai mic decât valorile dinaintea crizei.

La sfârșitul anului, piața va experimenta o scădere semnificativă a spațiilor libere și o creștere treptată a tarifelor de închiriere.

Reducerea volumului ofertei de calitate, în special pe segmentul blocurilor mari, pe fondul dinamicii pozitive a cererii, va împinge treptat ratele în clasele „A” și „B+”, care, însă, se vor observa cel mai mult în 2018. .

Analiștii de la Colliers International au efectuat un studiu al pieței imobiliare comerciale din Moscova și au identificat tendințele cheie în piața de birouri, pe piața de vânzare cu amănuntul stradală, precum și pe piața depozitelor din regiunea capitalei.

Imobiliare de birouri în Moscova

Oferta pe piata de birouri de capital

Volumul aprovizionării existente la finele trimestrului III a fost de 17,23 milioane mp, din care 3,96 milioane mp sunt clasa „A”. În al treilea trimestru, piața a adăugat 75.000 mp, adică de aproape 3,5 ori mai mult decât în ​​prima jumătate a anului. Două dintre cele patru obiecte care au apărut aparțin clasei „A”, restul - segmentului „B+”/“B-”. Totodată, de la începutul anului, volumul de punere în funcțiune s-a dovedit a fi o valoare record scăzută (95.000 mp) pentru punerea în funcțiune a materialelor de birou pentru primele trei trimestre ale anului în ultimii cinci ani. .

De fapt, ritmul final de creștere va depinde de punerea în funcțiune a două turnuri în cadrul Centrului Internațional de Afaceri din Moscova, deoarece ele formează 70% din volumul de intrare planificat până la sfârșitul anului.

Dacă se primește documentația privind punerea în funcțiune pentru toate obiectele anunțate până la sfârșitul anului 2017, creșterea totală anuală ar putea fi de 450-465 mii mp.

Cererea de birouri la Moscova

În ciuda primei jumătăți a anului slab, dinamica și calitatea tranzacțiilor încheiate în al treilea trimestru sugerează o revigorare a cererii.

În primele trei trimestre, volumul total de spații de birouri închiriate și achiziționate a fost de 826.000 mp, ceea ce este cu 30% mai mare decât cifra din aceeași perioadă a anului 2016.

Numărul total de tranzacții de închiriere și cumpărare a crescut de 2 ori: activitatea în materie de închiriere și cumpărare a fost demonstrată atât de companiile mici care închiriază birouri de mai puțin de 200 mp, cât și de cele mari care necesită mai mult de 10.000 mp ei.

Ponderea tranzacțiilor care implică renegociere și revizuire a termenilor de închiriere continuă să scadă. Peste 80% din volumul total se referă la relocari de companii.

Printre cele mai mari tranzacții din trimestrul III 2017 s-au numărat închirierea de către Eksmo a 23.000 mp în centrul de afaceri Poklonka Place, închirierea de către Tele2 a unui birou cu o suprafață de 13.100 mp în parcul de birouri Comcity, închirierea de către Technoserv a 12.000 mp în cartierul de afaceri Novospassky Dvor, închirierea de către Deutsche Bank a 8.200 mp în centrul de afaceri Aquamarine III și închirierea preliminară de către Europlan a 8.000 mp în centrul de afaceri Oasis.

Spațiu de birou liber în Moscova

Rata medie de neocupare a pieței nu a suferit modificări semnificative. Volumul de aprovizionare gratuit introdus a fost compensat de o absorbție netă moderată. Rata medie de neocupare pe piață a fost de 11,2%. În termeni absoluti, sunt oferite spre închiriere și vânzare 1,9 milioane mp. În structura ofertei gratuite, 32% au format clasa „A”, 50% - „B+” și 17% - „B-”.

Din cauza penuriei de blocuri mari de birouri (peste 10.000 mp) în clădiri de înaltă calitate, cu locații convenabile, marile companii au stabilit practica încheierii de contracte preliminare de închiriere în facilități în construcție: aproximativ 30% din spațiul de birouri în afaceri. centrele puse în funcțiune de la începutul anului și planificate pentru punerea în funcțiune înainte de sfârșitul anului nu mai sunt oferite pe piață. Totodată, proprietarii unor proprietăți continuă să amâne data punerii în funcțiune până la semnarea Preînchiriei cu chiriașul ancoră.

Volumul existent de spațiu de birouri disponibil este distribuit inegal, iar unele subpiețe se caracterizează printr-o lipsă de aprovizionare de calitate.

Preturi de vanzare pentru birouri din capitala

Pe segmentul de vânzări, tendințele de la începutul anului continuă: volumul ofertei gratuite de calitate rămâne mic, prețurile de vânzare expuse sunt stabile. Totodată, de la jumătatea anului, s-a observat deja conversia dobânzii existente în tranzacții reale - numărul tranzacțiilor pentru achiziționarea de spații de birouri mai mici de 200 mp a crescut față de aceeași perioadă din 2016. .

Indicatorii de cost în zonele îndepărtate de Cartierul Central, lângă cel de-al treilea inel de transport, sunt de 180.000 de ruble/mp pentru clasa „A” și 150.000 de ruble/mp pentru clasa „B+”. Proprietățile situate la o distanță de cel de-al treilea inel de transport către șoseaua de centură a Moscovei sunt oferite astăzi la o medie de 170.000 ruble/mp în clasa „A” și 115.000 - 130.000 ruble/mp în clasa „B+”/“B ”-”.

Birouri scumpe sunt oferite în zonele centrale ale orașului la un cost mediu de 315.000 de ruble/mp pentru clasa „A” și 265.000 - 275.000 de ruble/mp pentru clasele „B+”/“B-”. În turnurile orașului MIBC Moscova, ofertele variază în intervalul 245.000 - 450.000 ruble/mp.

Tarife de închiriere pentru spații de birouri în Moscova

Al treilea trimestru al anului 2017 a fost caracterizat de rate de închiriere stabile. În mod tradițional, s-au observat fluctuații în indicatorul de curs dat din cauza volatilității cursurilor de schimb. Piața rămâne încă în ruble.

A existat o ușoară modificare locală a ratelor de închiriere a rublei solicitate pe zonă și clasă, dar acest lucru a crescut ușor nivelul mediu al pieței - cu 1-3%. În Districtul Central, tarifele de închiriere date pentru birourile de clasa „A” au fost de 30.785 ruble/mp/an, pentru clasa „B+” - 20.240 ruble/mp/an.

Tariful de bază pentru închirierea biroului în dolari SUA pentru clasa „A” este de 440 USD/mp/an, în ruble - 25.831 rub./mp/an. Tariful de închiriere de bază dat în dolari SUA pentru clasa „B+”/“B-” este de 219 USD/mp/an, în ruble - 12.817 ruble/mp/an.

Tendințe și previziuni pentru dezvoltarea pieței de birouri din Moscova

Dezvoltatorii au anunțat 370.000 mp pentru punerea în funcțiune în trimestrul IV, din care 340.000 mp corespund clasa „A”. Dacă planurile declarate vor fi implementate, volumul anual de construcții noi în 2017 va crește cu 50% față de 2016.

Principalele dotări anunțate pentru punerea în funcțiune în trimestrul IV 2017

Nume Clasă Dezvoltator Suprafata (mii mp)
„Turnul Federației de Est” "O" Corporația AEON 146,5
IQ Quarter "O" CiTerInvest B.V., Hals Development 123
Cartierul de afaceri Neopolis "O" A-Store Estates 63,2
„Parcul Cartierului Legendelor”, bldg. 3 "O" GC „ZECE” 11
"Pătrat" „B+” LenhartGlobal 9,5

Apariția obiectelor de clasă A nu va avea un impact semnificativ asupra volumului de aprovizionare gratuită pe acest segment, datorită faptului că deja astăzi în trei din patru centre de afaceri de clasă A există în medie nu mai mult de 10% gratuit.

Dacă punerea în funcțiune a facilităților Centrului Internațional pentru Copii Moscova-City va fi amânată pentru 2018, creșterea aprovizionării noi, dimpotrivă, va fi mai mică decât cifra de anul trecut cu 40% (adică 197.000 mp), ceea ce se va reflecta și el. într-o creștere a nivelului posturilor vacante de la 10% așteptat până la 11,5%.

Ținând cont că în ultimele două trimestre creșterea volumului tranzacțiilor a fost de 65% și 75%, iar la sfârșitul anului o cantitate semnificativă de spațiu este de obicei închisă, volumul total al cererii se poate ridica la 1,0-1,1. milioane mp. În ciuda faptului că volumul așteptat al cererii poate fi mai mare decât valorile din 2014-2016, acesta este încă mai mic decât valorile dinaintea crizei.

La sfârșitul anului, piața va experimenta o scădere semnificativă a spațiilor libere și o creștere treptată a tarifelor de închiriere.

Reducerea volumului ofertei de calitate, în special pe segmentul blocurilor mari, pe fondul dinamicii pozitive a cererii, va împinge treptat ratele în clasele „A” și „B+”, care, însă, se vor observa cel mai mult în 2018. .

Spații de vânzare cu amănuntul stradale din Moscova

Tendințe în piața stradală cu amănuntul din Moscova

Principalul eveniment al celui de-al treilea trimestru al anului 2017 pe piața de retail stradal a fost finalizarea etapei următoare a programului de renovare a străzilor de la Moscova. Lucrările de construcție și instalare au fost finalizate pe peste 80 de străzi și zone ale orașului, inclusiv Inelul Grădinii, Boulevard Ring, Tverskaya (de la Nastasinsky Lane până la Piața Triumfalnaya), 1st Tverskaya-Yamskaya etc.

Vara, în perioada lucrărilor de construcție, gradul mediu de neocupare a Inelului Grădinii a crescut la 13%, iar neocuparea unora dintre secțiile sale a ajuns la 30%. Traficul și factura medie a multor unități de catering situate în zonele de reconstrucție au scăzut de două sau mai multe ori. La sfârșitul trimestrului III, nivelul mediu al spațiului de vânzare cu amănuntul liber de pe autostradă a scăzut la 12%, deși rata de neocupare a unor tronsoane din Garden Ring rămâne în continuare destul de ridicată (20-25%).

Cel mai mare procent de rotație în timpul trimestrului a avut loc la Tverskaya - aproximativ 5% spațiu de vânzare cu amănuntul străzile și-au schimbat chiriașii. Urmează Tverskaya strada Pyatnitskaya cu o rată de rotație de 4%. Pe strada Arbat și Myasnitskaya, doar 3% din spații și-au schimbat chiriașii. Urmează strada. Kuznetsky Most (2%) și st. Arbat nou (1%). Strada Neglinnaya a arătat un procent zero de rotație - nici un singur chiriaș nu s-a schimbat aici.

În trimestrul al treilea al anului 2017, rata medie de neocupare în coridoarele centrale comerciale a continuat să scadă și sa ridicat la 6,5%.

Cel mai activ proces de rotație a comercianților cu amănuntul în trimestrul al treilea a fost observat pe Tverskaya, Pyatnitskaya și Arbat, unde 5%, 4% și, respectiv, 3% din suprafețe au fost înlocuite de chiriași. Chiriașii anteriori sunt înlocuiți în principal de retaileri cu un profil comercial similar. De exemplu, pe Arbat, cafeneaua din bucătăria georgiană „eZo” a înlocuit cafeneaua „găluște Ural”, iar pe Pyatnitskaya, restaurantul Leonidas a înlocuit restaurantul „Shardane”.

De asemenea, una dintre tendințele din ultimul trimestru merită remarcată deschiderea magazinelor de electronice de larg consum pe străzile centrale ale Moscovei. Da, pe stradă. Tverskaya, în vârstă de 27 de ani, s-au deschis simultan magazine cu două lanțuri: chineză Xiaomi și lanțul re:Store, care s-a mutat dintr-un alt sediu și și-a mărit suprafața. Aceste descoperiri sunt demne de remarcat prin faptul că aceste rețele se dezvoltă în principal în centre comerciale: Pentru Xiaomi acesta este primul magazin în format street retail din Moscova, iar pentru re:Store este al șaptelea.

Cererea și condițiile comerciale de închiriere stradală cu amănuntul în capitală

În al treilea trimestru, cea mai mare cerere a fost pentru spațiile de pe străzile Pyatnitskaya, Pokrovka, Maroseyka, Myasnitskaya, Neglinnaya și Petrovka. De exemplu, lanțul de bijuterii Tiffany & Co a ales Petrovka pentru a deschide un butic cu o suprafață de 490 mp, care a devenit al doilea magazin al mărcii de la tranziția companiei la dezvoltarea independentă în Rusia.

Dintre noile lanțuri și formate care se dezvoltă activ în retailul stradal, se poate evidenția lanțul de articole de uz casnic Modi, al cărui prim magazin s-a deschis pe Arbat. Lanțul intenționează să deschidă noi magazine pe străzile centrale ale Moscovei în viitorul apropiat. De remarcat este și deschiderea primului supermarket Auchan în format street retail pe stradă. Tverskaya. O caracteristică specială a noului format este că o zonă semnificativă a supermarketului este alocată pentru gastronomie și propria cafenea.

Lanțul Moskhoztorg continuă să se dezvolte activ, care a deschis opt noi magazine în trimestrul al treilea, inclusiv puncte de pe bulevardul Smolensky și st. Novokuznetskaya.

În trimestrul trei al anului 2017, cel mai mare număr de cereri a venit de la operatori de catering - 85%.

Tarifele de închiriere pe străzile comerciale centrale în trimestrul trei al anului 2017 nu s-au modificat comparativ cu trimestrul al doilea.

În mod tradițional, Ginza Project, Tanuki, divizia de restaurante a Crocus Group și Novikov Group au planuri active de extindere. Acesta din urmă, de exemplu, a deschis mai multe unități în diferite categorii de preț în trimestrul al treilea: burger #Farsh pe stradă. Lesnaya, cafenea cu bucătărie pan-asiatică Hoshi pe stradă. Podul Kuznetsky, nr. 15/17 și Bar & Grill pe strada Novocherkassky.

Trimestrul trecut a fost bogat în deschiderea de cafenele și restaurante fără lanț. Restaurantul 23Tolstoi s-a deschis în Khamovniki, restaurantul chinezesc Jimmy Lee și-a deschis porțile pe Prospekt Mira, restaurantul Pirog Myasnika și-a deschis porțile pe Novy Arbat și altele.

Deschideri cheie pe coridoarele comerciale centrale ale Moscovei în al treilea trimestru al anului 2017

Nume Stradă Profil
Tiffany & Co St. Petrovka Bijuterii
Ladurée Nikolskaya st. Cafenele și restaurante
Vila Paste str. Arbat nou. Cafenele și restaurante
Auchan St. Tverskaya Produse
Burger Heroes Aleea Kamergersky Cafenele și restaurante
#Farsh str. Lesnaia Cafenele și restaurante
Plăcintă de măcelar str. Arbat nou. Cafenele și restaurante
Moshoztorg str. Novokuznetskaya. Bunuri de uz casnic
Modi str. Arbat. Bunuri de uz casnic
Alfa-Bank Pyatnitskaya st. Băncile

Previziunile pieței spații de vânzare cu amănuntul Moscova

Până la sfârșitul anului, este de așteptat o reducere suplimentară a ratei de neocupare a străzilor comerciale centrale ale Moscovei cu 1 punct procentual. Acest lucru va fi facilitat, în primul rând, dezvoltare ulterioară segment de catering.

Tot pe fundalul știrilor despre vânzarea lanțului Perekrestok-Express, care are peste 30 de magazine în Inel de grădină, este posibilă dezvoltarea activă a lanțurilor de băcănie noi și existente pe străzile centrale ale capitalei.

Depozit imobiliar în Moscova

Ofertă pe piața de depozite din Moscova

La sfârșitul celui de-al treilea trimestru al anului 2017, oferta totală de depozite de înaltă calitate în regiunea Moscova a atins 13,16 milioane mp, volumul de punere în funcțiune în trimestrul al treilea a fost de 191.000 mp, iar începând cu începutul anului - 386.000 mp. Astfel, volumul de construcție finalizată în primele nouă luni ale acestui an a fost similar cu rezultatele anului trecut, când au fost puse în funcțiune 385.000 mp.

Cele mai mari facilități de depozitare puse în funcțiune în trimestrul al treilea au fost Technopark Uspensky (suprafață - 42.000 mp), Orientir „North 2” (43.100 mp), Logopark „Dmitrov” (25.600 mp) , ca precum și PSK Kozhukhovo (47.715 mp). Trebuie remarcat faptul că majoritatea covârșitoare a volumului total al spațiului de depozitare pus în funcțiune în primul și al treilea trimestru al anului 2017 se află în nordul și estul regiunii Moscova.

Pe baza rezultatelor primelor nouă luni ale anului 2017, volumul cererii a depășit de peste două ori volumul intrărilor.

Cererea de depozite în regiunea capitalei

Pe baza rezultatelor primelor trei trimestre din 2017, în regiunea Moscovei au fost închiriate și cumpărate aproximativ 840.000 mp de spațiu de depozitare, ceea ce este cu 38% mai mare decât aceeași cifră din 2016.

Al treilea trimestru al anului 2017 a reprezentat 348.000 mp, în timp ce un volum semnificativ de cerere a fost generat de câteva tranzacții mari: achiziționarea unui complex de depozite cu o suprafață de 68.700 mp, de asemenea, de către compania Utkonos ca tranzactie de achizitie a unui viitor depozit in suprafata de 146.000 mp de catre firma Wildberries. Ambele complexe vor fi implementate conform schemei built-to-suit. Ca urmare a închiderii acestor tranzacții, achizițiile au reprezentat 34% din volumul total al tranzacțiilor în trei trimestre, deși cu un sfert mai devreme această proporție era de 15% până la 85% din închirieri.

Comerțul cu amănuntul, și în special retailul online, a ocupat o poziție dominantă în volumul total al tranzacțiilor încheiate de la începutul anului în regiunea Moscovei.

Tarife de închiriere pentru spațiile de depozitare în Moscova

Pe baza rezultatelor trimestrului al treilea din 2017, tariful de închiriere solicitat pentru obiectele din clasa „A” în regiunea Moscovei nu a suferit modificări majore și este în intervalul 3.400 - 4.000 ruble/mp/an, în funcție de amplasarea complexului de depozite și volumul blocului închiriat.

Rata medie de închiriere solicitată în regiunea Moscova este de 3.800 RUB/mp/an.

Tendințe și previziuni pentru dezvoltarea pieței imobiliare de depozit a capitalei

Pe fondul unor volume scăzute de punere în funcțiune și al cererii continue pentru complexe de depozite existente de înaltă calitate, se preconizează o scădere suplimentară a ponderii spațiului liber până la sfârșitul acestui an - până la nivelul de 7%. Cu toate acestea, chiar și cu dinamica actuală de scădere a locurilor de muncă vacante, volumul spațiului de depozitare disponibil pentru închiriere rămâne ridicat. Pe lângă oferta existentă gata făcută, dezvoltatorii sunt gata să ofere implementarea obiectelor conform schemei built-to-suit, care încetinește procesul de absorbție a spațiului gata făcut. Presiunea din proprietățile de depozitare concurente vacante reduce potențialul de creștere a ratelor cel puțin până la sfârșitul acestui an și primele luni ale anului viitor.

Printre cele mai mari complexe de depozite planificate pentru punerea în funcțiune până la sfârșitul anului 2017 se numără blocurile 2, 6.1 și 7 din PNK-Valischevo (dezvoltator - PNK Group, suprafață - 51.080 mp) și faza 2 a Vnukovo II faza 2 (dezvoltator - Logistic Partners , suprafata - 49.000 mp).

Recenzie pregătită de Colliers International

Situația generală a pieței

În trimestrul 3 al anului 2017, Banca Rusiei a continuat să reducă rata cheie la 8,5% pe an (septembrie 2017).

Cursul de schimb mediu al dolarului pentru trimestrul 3 din 2017 a fost de 58,9 ruble, o creștere de 3,0% față de media trimestrului 2. 2017

În prima jumătate a anului 2017, volumul total al pieței de spații de birouri din Moscova a crescut cu 0,3%, însumând aproape 16,0 milioane mp, din care 14,8 milioane mp sunt segmentele A, B+ și B.

Oferte

Volumul de intrare este de 3 mp. 2017 a însumat 48,2 mii mp (GLA), ceea ce este cu 23% mai mic decât trimestrul precedent și de 3 ori mai mic decât rezultatul aceleiași perioade din 2016. În total, oferta a crescut în peste 3 trimestre cu 163,0 mii mp.

In 3 sfert 2017 noi obiecte au apărut în limitele „vechii” Moscove; întregul volum introdus se referă la clasa A. Structura volumului total de aprovizionare pe clasă nu s-a schimbat.

Cerere

La sfârșitul Q3 În 2017, nivelul mediu al posturilor vacante la clasele A, B+, B nu s-a modificat față de perioada precedentă, însumând 15,9%. Cu toate acestea, dinamica indicatorului este multidirecțională în funcție de clasă:

Creșterea nivelului posturilor vacante din clasa A cu 0,5 puncte procentuale. - până la 21,5%, incl. datorită introducerii de noi obiecte. S-a înregistrat o creștere a numărului de spații libere în facilitățile din incinta Inelului al treilea de transport, locurile libere ale centrelor de afaceri din afara Inelului al treilea de transport au scăzut ușor (cu 0,1 puncte procentuale)

La clasele B+ și B, rata locurilor de muncă vacante a scăzut cu 0,4 puncte procentuale. (în medie și în fiecare clasă) - până la 13,4% și, respectiv, 8,8%. În același timp, gradul de ocupare a crescut indiferent de locație. Rata medie a locurilor de muncă vacante la clasele B+/B a ajuns la 12,2%.

Clasa C a înregistrat o uşoară scădere a posturilor vacante (cu 0,1 puncte procentuale).

În general, pe parcursul celor 9 luni ale anului 2017, locurile de muncă vacante la toate clasele au scăzut: la clasa A - cu 1,1 puncte procentuale, la clasa B+ - cu 2,9 puncte procentuale, la clasa B - cu 1,2 puncte procentuale .p, clasa C - cu 0,9 puncte procentuale. p.p.

3 mp 2017 a fost marcat de tranzacții majore de închiriere. Primele 3 oferte ale trimestrului aparțin companiilor din sectoarele telecomunicațiilor și tehnologiei IT. Volumul tranzacțiilor mari (de la 1 mii mp) a fost de 53 mii mp, dintre care 62% sunt clasa A.

Ținând cont de creșterea duratei de expunere a spațiilor de birouri, devin relevante noi formate axate pe nevoile întreprinderilor mici: mini-birouri de 15-80 mp (inclusiv cu posturi de lucru gata făcute) și dezvoltarea activă a spațiilor de coworking. .

Oferta comerciala

Pe baza rezultatelor trimestrului 3 2017 nu au existat modificări semnificative ale condițiilor comerciale în general, se poate vorbi de stabilizarea tarifelor de închiriere.

În perioada de raportare s-au înregistrat fluctuații ale tarifelor de închiriere la clasele B+, B, C în intervalul 0,9-2,2%; în clasa A, tariful mediu de închiriere nu s-a modificat.

La sfârșitul trimestrului 3 al anului 2017, tarifele medii de închiriere sunt: ​​în clasa A - 1980 ruble/mp/lunăⁱ; in clasa B+ - 1350 rub./mp/luna; in clasa B - 1110 rub./mp/luna; in clasa C - 930 rub./mp/luna.

Rata medie ponderată de închiriere în clasa B+/B a scăzut ușor (cu 0,8%) și s-a ridicat la 1.260 de ruble/mp/lună.

Ca urmare a dinamicii prețurilor, distanța dintre clasele B+ și A a crescut de la 30% la 32%; între B și B+ - a scăzut de la 20% la 18%; între C şi B – a rămas la acelaşi nivel.

Concluzii și previziuni de dezvoltare

În al treilea trimestru, piața a fost completată cu două obiecte de clasa A cu o suprafață totală de 48,2 mii mp GLA, ceea ce este de 3 ori mai puțin decât volumele din aceeași perioadă din 2016.

Lansarea de noi sedii a avut impact asupra nivelului locurilor de muncă vacante din clasa A (o creștere cu 0,5 puncte procentuale la sfârșitul trimestrului), dar per total de la începutul anului rata de neocupare a scăzut cu 1,1 puncte procentuale.

Conform rezultatelor trimestrului, la clasele B+, B și C se înregistrează o creștere a gradului de ocupare a dotărilor, însă ritmul de scădere a locurilor de muncă vacante este mai mic decât în ​​trimestrul I 2017.

Nu a existat o modificare semnificativă a tarifelor de închiriere față de trimestrul 2 din 2017.

Până la sfârșitul anului, ar trebui să ne așteptăm la punerea în funcțiune a aproximativ 275 mii mp de spațiu de birouri, dintre care 72% vor fi în turnurile orașului Moscova. Nu este exclus ca punerea în funcțiune a unora dintre dotările planificate să fie amânată până în 2018.

Odată cu lansarea de noi facilități, este posibilă o creștere a locurilor vacante din clasa A, totuși, deoarece unele facilități sunt parțial ocupate în timpul etapei de construcție, nu va exista o creștere semnificativă a locurilor vacante din clasa A.

În clasele B+/B, locurile vacante vor continua să scadă pe fondul unui volum scăzut de oferte promițătoare.

În trimestrul 4 din 2017, nu se preconizează modificări semnificative ale tarifelor medii de închiriere.

1 Până în 4T2015 - tarifele de închiriere sunt indicate în USD/mp/an, dinamica a fost calculată și în USD. În 3Q2015, valoarea dinamicii în RUВ este indicată în paranteze. Din 4T2015, din cauza tranziției pieței la ruble, ratele de închiriere și dinamica acestora sunt calculate în RUВ, valoarea dintre paranteze este în USD/mp/an - la cursul actual.

 

Ar putea fi util să citiți: