Nadmetanje za pravo zakupa. Uputstvo "MN": Kako iznajmiti lokale iz grada. Iznajmljivanje prostorija državne agencije: dokumenti

Artem Temirov, suosnivač zadruge "Cherny"

— Sada postojimo u formatu kafe kutka u knjižari Ciolkovski, a svi moramo da se iselimo pre 1. decembra, pošto je zgrada zatvorena zbog rekonstrukcije. Odlučili smo da potražimo prostor za punopravni kafić sa sjedišta. Tako smo, nakon tri sedmice potrage, shvatili da je tržište velika količina prostori su dati u podzakup od grada. Odnosno, same prostorije pripadaju gradu, neko ih iznajmljuje za pare, a onda ih daje u podzakup po tržišnoj cijeni.

I bez zaustavljanja naše pretrage uobičajenim kanalima (CIAN, agencije za nekretnine), odlučili smo da saznamo kako da iznajmimo sobu iz grada. Postalo je jasno da su aukcije uobičajena praksa. Aukcije se održavaju mjesečno i na njima možete učestvovati. Ali shvatili smo da nemamo velike šanse da dobijemo na ovim aukcijama, jer smo premlad projekat (imamo samo šest meseci) plus nemamo mnogo novca da se takmičimo za pravo iznajmljivanja dobrih prostorija sa kompanijama koji postoje na tržištu odavno.

No, saznali smo i da je moguće iznajmiti prostore od grada bez učešća na aukcijama. Međutim, nismo našli odgovor na pitanje kako to učiniti. Upravo smo shvatili da je to moguće samo za preduzetnike čije su aktivnosti uvrštene na listu prioritetnih aktivnosti i ispunjavamo te kriterijume, jer je jedna od prioritetnih delatnosti omladinsko preduzetništvo.

Pozvali smo odjel za nekretnine da saznamo više o ovome. Nekoliko puta smo bili premješteni sa službenog lica na službenog lica i na kraju smo podnijeli službenu pismenu žalbu odjelu. Dobili smo list sa brojem zahtjeva, a također je naznačeno da će odgovor biti dat u roku od 30 dana.

Budući da nemamo baš povjerenja u službenike i čitavu birokratsku mašinu, bojali smo se da bi to moglo potrajati zauvijek ili da će prije doći odgovor nego potpun odgovor, pa smo odlučili da cijelu stvar potkrijepimo barem nekom vrstom medijska pokrivenost. Napisao objava na društvenim mrežama.

Bilo je mnogo dijeljenja na Facebooku, a odjel za nekretnine je pod našom objavom ostavio komentar da ćemo dobiti odgovor „najkasnije u roku; i apsolutno, broj ponovnog objavljivanja vašeg pisma ne utiče na kvalitet rada odjela i na propisano vrijeme odgovora.”

Zvaničnici su nas također zamolili da ih obavijestimo o rezultatu. Tako da sada jednom sedmično zovemo odjel za imovinu i raspitujemo se o sudbini naše žalbe. Čim dođe odgovor, svakako ćemo ga objaviti na društvenim mrežama.

Konstantin Pozdnjakov,Zamenik generalnog direktora Državne budžetske institucije "Mali biznis Moskve"

— Predstavnici malih i srednjih preduzeća u Moskvi imaju pravo na povlašćenu kupovinu prostora površine do 1.000 kvadratnih metara. m Ovu priliku mogu iskoristiti ako su zakupili lokaciju na najmanje dvije godine i ako na dan podnošenja prijave nema zaostalih dugova za najamninu i penale. Moguće je plaćanje u ratama na tri godine.

Za sve male firme koje iznajmljuju lokale iz grada površine do 300 m2. m (a ugovor o zakupu je zaključen bez tendera), za 2014. minimalna stopa je određena na 3.500 rubalja. za 1 sq. m godišnje.

Ako ste mala firma, iznajmljivanje prostora preko 300 m2. m i obavljaju djelatnosti u oblastima zdravstva, obrazovanja, trgovine u društvenim radnjama, socijalne prehrane, potrošačkih usluga, fizičkog vaspitanja, sporta, kulture, proizvodnje i rukotvorina, možete dobiti podršku. Da biste to učinili, potrebno je da pošaljete Komisiji zahtjev za primjenu minimalne stope prije 1.12.2013. najam za 2014.

Ovo se odnosi i na mala preduzeća koja zapošljavaju osobe sa invaliditetom. Uslov: prosječan broj invalida mora biti najmanje 50%, a njihov udio u fondu zarada mora biti najmanje 25%. U ovom slučaju, podnosilac zahtjeva mora biti upisan u registar malih preduzeća u skladu sa utvrđenom procedurom, mora koristiti objekat za njegovu namjenu i ne smije imati dugovanja.

Ako imate bilo kakvih poteškoća, možete se konsultovati sa stručnjacima iz Državne budžetske institucije „Mali biznis Moskve“ dostupni su na web stranici www.mbm.ru

Prostorije i zgrade u vlasništvu grada Moskve daju se u zakup na osnovu rezultata aukcije. Preduzetniku je potrebno:

1. Izaberite prostor sa liste objekata koji su stavljeni na aukciju na službenoj web stranici gradskog odjela za imovinu - www.dgi.mos.ru (vlasnik objekata) ili na web stranici tenderske komisije - tender.mos .ru (organizator aukcije).

2. Blagovremeno dostaviti prijavu za učešće na aukciji (tenderska komisija).

3. Uplatite depozit (iznos je naveden u aukcijskoj dokumentaciji).

4. Učestvujte u aukciji.

5. Preduzetnici mogu pregledati sve prostorije/zgradu stavljene na aukciju. Da biste to učinili, morate podnijeti zahtjev tenderskoj komisiji za pregled objekta.

Potreba za iznajmljivanjem nestambenih prostorija proizilazi uglavnom od individualnih preduzetnika i drugih pravnih lica kojima su ove nekretnine potrebne za obavljanje djelatnosti. Ako jedem privatizovano nestambenih prostorija ne uzrokuje značajne poteškoće, tada se iznajmljivanje nekretnina od državnih ili općinskih vlasti grada razlikuje u nizu nijansi o kojima morate znati unaprijed.

U skladu sa zakonima o zaštiti konkurencije koji su trenutno na snazi ​​u Ruska Federacija, opštinske vlasti imaju pravo davanja u zakup nepokretnosti u državnoj svojini na privremeno korišćenje. Rusko zakonodavstvo takođe definiše niz izuzetnih slučajeva kada se nadmetanje ne može održati:

Suština cjenkanja

Izdavanje općinskih nestambenih prostorija podliježe strogoj proceduri registracije. Gradska uprava može staviti na licitaciju i one nekretnine koje jesu ovog trenutka je u upotrebi. To se dešava ako ugovor istekne ili podliježe prijevremenom raskidu.

Opštinski organ je dužan da o održavanju javnih tendera unapred obavesti na zvaničnoj internet stranici Vlade. Ukoliko lice koje želi da iznajmi nestambenu nekretninu nije moglo blagovremeno da podnese prijavu za učešće na aukciji zbog kršenja procedure informisanja, ima pravo da podnese tužbu sudu. Nakon razmatranja tužbe, trgovina se može proglasiti nevažećom zajedno sa transakcijama zaključenim kao rezultatom. Istovremeno, zabranjeno je sklapanje ugovora o zakupu ranije od deset dana od dana objavljivanja informacija o rezultatima aukcije. Kršenje ovog pravila je takođe osnov za podnošenje tužbe.

Dragi čitaoci!

Naši članci govore o tipičnim načinima rješavanja pravnih problema, ali svaki slučaj je jedinstven. Ako želite da saznate kako da rešite svoj određeni problem, kontaktirajte formular za onlajn konsultante na desnoj strani →

Brzo je i besplatno! Ili nas pozovite telefonom (24/7):

Osnovne obaveze stranaka

Sva prava i obaveze stranaka prilikom davanja u zakup opštinskih nestambenih prostorija preciziraju se u ugovoru zaključenom između njih. Glavne tačke takvih obaveza mogu se identifikovati na sledeći način:

Gradska uprava (stanodavac)Stanar
  • Usklađenost sa uslovima ugovora u interesu zakupca;
  • Pismeno obavještenje o raskidu transakcije najmanje mjesec dana prije;
  • Ostali uslovi
  • Korištenje prostorija u svrhe navedene u dokumentu;
  • Sklapanje ugovora za komunalne, osiguranje, bankarske usluge;
  • Održavanje nestambenih prostorija u ispravnom stanju, uzimajući u obzir tehničke i sanitarne standarde;
  • Zabrana preuređenja nekretnine bez pismene dozvole;
  • Izvođenje popravki o trošku zakupca;
  • Obavijest o raskidu transakcije najkasnije mjesec dana unaprijed;
  • Blagovremeno plaćanje korišćenja;
  • Zabrana posredovanja i ponovnog iznajmljivanja;
  • Nesmetan pristup prostorijama za opštinske službenike da pregledaju strukture i komunikacije;
  • Praznovanje prostorija u roku od sedam dana uz davanje potvrda o nepostojanju duga za komunalije, po raskidu ugovora

Plaćanje i ograničenja

Iznos plaćanja za iznajmljivanje nestambenih prostorija od države mora biti naveden u ugovoru o transakciji. Tu je takođe naznačen rok plaćanja ili drugi uslovi ako zakupac plaća šest meseci unapred. Gradska uprava ima pravo da traži mjesečne kopije računa najkasnije do navedenog roka. Što se tiče naknade javna komunalna preduzeća i komunikacionih sistema, zaključuju se dodatni ugovori sa drugim organizacijama. Plaćanje se vrši na njihov bankovni račun. U slučaju neplaćanja na vrijeme, opština ima pravo da samostalno otpiše traženi iznos Novac sa računa stanara.

U slučaju kašnjenja u plaćanju zakupnine može se naplatiti kazna prema ugovoru u iznosu koji su ugovorne strane ugovorile. Iznos kamate se ne može mijenjati više od jednom godišnje. U slučaju zlonamjernog kršenja uslova plaćanja, stanar mora platiti novčanu kaznu, čiji iznos utvrđuje posebna državna komisija.

Razlozi za prijevremeni raskid

Uzroci prijevremeni prekid transakcije dogovaraju strane i navedene su u posebnim klauzulama ugovora. Opšti razlozi za raskid zakupa nekretnine su:

Produženje zakupa

Potreba za produženjem roka zakupa nestambenih prostorija također se javlja prilično često, pa je vrijedno znati kako se to može učiniti. Zakupac ima pravo da produži rok korišćenja nekretnine bez održavanja ponovljenih licitacija, ako je prethodno uredno ispunio sve obaveze. Za produženje ugovora važe dva obavezna pravila:

  • Naknada za zakup će se mijenjati u skladu sa revalorizacijom vrijednosti nekretnina u regiji;
  • Period na koji će se transakcija produžiti mora biti najmanje tri godine, osim ako zakupac ne podnese odgovarajući zahtjev za smanjenje tog roka.

Dakle, strane mogu produžavati i produžavati ugovor o korišćenju nekretnine onoliko puta koliko je potrebno. Zakonom nema ograničenja. Opština ima pravo da odbije produženje roka ako ima svoje planove za prostor ili ako zakupac nije u dobroj nameri ispunio uslove ugovora i ima dugovanja prema opštinskim institucijama.

Obavještenja i sporovi

Ako je potrebno izvršiti bilo kakvu promjenu uslova korištenja prostorija iznajmljenih od općinskih vlasti, to se mora prijaviti u pisanoj formi. Ako se bankovni podaci i pravna adresa promijene, morate nas odmah obavijestiti. Prilikom slanja pismenog obavještenja ne zaboravite na rokove i datume. Poštanska marka će se smatrati datumom polaska.

Transakcija mora biti registrovana kod državnih agencija. Zakupac će takođe morati da plati naknadu. Kad god kontroverzna pitanja Kada strane ne mogu samostalno da reše sukob i da se dogovore, odluka se prenosi na sud. Promjene najma stupaju na snagu najkasnije deset dana nakon obavještenja.

Svaki individualni preduzetnik malog (srednjeg) biznisa ima mogućnost da sklopi ugovorni sporazum sa opštinskim organom Ruske Federacije o zakupu prostorija. Promjena opštinska svojina, državna nekretnina za iznajmljivanje ima neke karakteristike. Prilikom sklapanja takvog ugovora o zakupu primjenjuju se brojna ograničenja.

Ugovor se može zaključiti u skladu sa Saveznim zakonom () na dva načina:

  • na osnovu rezultata nadmetanja za pravo sastavljanja ugovora o zakupu imovine opštinske imovine;
  • bez organizovanja aukcija.

Koje vrste imovine, čije izdavanje nije dozvoljeno od strane državne institucije ili je ograničeno, karakteristike postupka za zaključivanje ugovora o zakupu opštinske imovine (državne imovine) objašnjeno je obaveštenjem FAS-a br. TsA/16309/14.

U ovom članku

Pravila, izuzeci

Pravila za sastavljanje ugovora o zakupu državne imovine utvrđena su Saveznim zakonom br. 135 (član 17/1). Prema ovoj odredbi, samostalne opštinske organizacije i državni organi imaju pravo davanja u zakup nepokretnosti koja se kod njih vodi kao operativno upravljanje, samo na osnovu rezultata licitacija za pravo sklapanja ugovora o zakupu ove vrste. Istovremeno, Savezni zakon br. 135 (član 17/1) predviđa izuzetke koji se istovremeno primjenjuju na AU.

Bez aukcije, opštinske organizacije mogu davati u zakup nekretnine u sledećim situacijama:

  • ugovor je zaključen na period kraći od 30 kalendarskih dana u poslednjih 6 kalendarskih meseci;
  • druga opštinska organizacija, državni organ, neprofitna struktura (takođe društveno orijentisana), zdravstvena ustanova, struktura koja se bavi poslovima u oblasti obrazovanja prijavljuje se za potpisivanje ugovora o zakupu;
  • preneta nepokretnost koja podliježe oporezivanju smatra se dijelom površine manje od 20 m 2, a prava od 10 posto površine ove zgrade (prostora) pripadaju licu koje prenosi predmetnu nekretninu. ;
  • potpisuje se ugovor sa licem koje je samo podnijelo prijavu za konkurentno učešće na aukciji (ako ovo lice ispunjava utvrđene standarde), koje je jedini učesnik na aukciji.

Obaveza potpisivanja ugovora o zakupu pred autonomnom državnom organizacijom nastaje samo u najekstremnijim od navedenih slučajeva (ugovor sa jednim učesnikom u organizovanoj aukciji ili konkursu). U drugim situacijama, kada se izdavanje imovine obezbjeđuje bez licitacije, nosilac autorskog prava nije u obavezi da potpiše ugovor, a podnosilac zahtjeva nema pravo da postavlja zahtjeve za takve površine.

Dozvoljeno je organizovanje aukcije za davanje u zakup nepokretnosti u odnosu na podnosioce zahtjeva koji su korisnici. Ako za jedan nepokretni državni objekat postoji više takvih subjekata, onda samostalna državna institucija ima pravo da odbije davanje nepokretnosti po povlašćenim uslovima i organizuje tendere između njih. Ovo, po mišljenju antimonopolske organizacije, ne predstavlja povredu interesa podnosilaca prijava u ovoj kategoriji.

Ali, pri odlučivanju o organizovanju aukcija za zakup imovine autonomnih subjekata koji su im dodijeljeni na operativno upravljanje, mora se voditi računa kao vlasnicima ove imovine. Prilikom dogovora o izdavanju stambenog prostora određenog područja organizacije, osnivač se mora rukovoditi zahtjevima Federalnog zakona br. 135/2.

Potpisivanje ugovora o zakupu državne imovine bez organizovanja aukcija

Zakon predviđa nekoliko izuzetaka kada autonomna državna agencija ima pravo zakupa prostora bez aukcija.

Stanar - obrazovna, medicinska ustanova

Šta su konkretno obrazovne, medicinske organizacije ( budžetske institucije), navedeno u pojašnjenjima FAS-a (poglavlje 5-6). U ovoj situaciji potrebno je voditi se odredbama zakonodavstva industrije.

Prema Federalnom zakonu (član 2/11), zdravstvene ustanove obuhvataju pravna lica, bez obzira na organizaciono-pravni oblik koji se koriste, čije je poslovanje prvenstveno vezano za oblast medicine, uz odgovarajuću licencu. Medicinskim organizacijama smatraju se i individualni preduzetnici (IP) čije su aktivnosti vezane za medicinu.

Ugovor o kratkoročnom najmu nekretnine, koji nije potpisan kao rezultat aukcije, dana novi period ne može se obnoviti bez organizovanja tendera. U ovom slučaju postoji utvrđeno pravilo koje ograničava period važenja ovog ugovora za zakup prostorija.

Obrazovne (budžetske) institucije su strukture čija je osnovna djelatnost vezana za oblast obrazovanja, kao i institucije koje su direktno uključene u obrazovanje. Prema Federalnom zakonu br. 273 (), takve organizacije dodatno uključuju individualne preduzetnike koji se bave obrazovnim aktivnostima.

Rezultat: samostalna općinska organizacija (državna institucija) ima mogućnost iznajmljivanja površine nekretnine bez sudjelovanja u aukcijama pravna lica, individualni preduzetnici čija se osnovna delatnost odnosi na oblast obrazovanja ili medicine, ali sa odgovarajućim licencama.

Kratkoročni najam

Prema saveznom zakonu br. 135 (član 17.1/11/1), općinskim organizacijama i državnim agencijama je dozvoljeno da daju u zakup nekretnine na kratkoročni period bez organizovanja konkursa ili aukcija. Istovremeno, zabranjeno je pružanje takve usluge jednom licu duže od 30 kalendarskih dana, tokom 6 uzastopnih mjeseci, bez organizovanja tendera ili konkursa.

Međutim, prema Ruskom državnom zakoniku (član 610/3), ugovor o zakupu opštinske imovine (državne imovine) potpisan na period koji premašuje maksimalni mogući period utvrđen važećim zakonodavstvom, smatra se izvršenim u roku.

To znači da se ne obnavljaju ugovori o zakupu imovine koja je dodeljena opštini (ruskoj državi) i potpisana na kratkoročni period bez aukcije (Savezni zakon br. 135 (član 17.1/9), Građanski zakonik ()) . Sličan stav je i u Objašnjenjima FAS-a (poglavlje 10).

Iznajmljivanje dijela prostora

Ranije je napomenuto da je moguće dati u zakup dijela površine zgrade (stana) bez prethodne licitacije, ali uz sljedeće uslove:

  • površina koja se daje u zakup ne smije biti veća od 20 m2 i 10 posto površine nekretnine na koju se odnosi.
  • pri utvrđivanju takvog udjela nije potrebno uzeti u obzir površinu nekretnine, pravo korištenja, čiji je posjed prenesen prije stupanja na snagu Saveznog zakona br. 135 (član 17.1.). ), na osnovu drugih izuzetaka utvrđenih Saveznim zakonom br. 135 (član 17.1), na osnovu rezultata nadmetanja

Zakupac - izvođač radova ustanove

Posebno je potrebno istaći ovaj izuzetak od pravila davanja u zakup opštinske nepokretnosti (državne imovine), koja se ne odnosi na autonomne subjekte (barem na autonomne državne agencije koje vrše nabavke, oslanjajući se na Savezni zakon br. 223). U ovom slučaju mislimo na potpisivanje, bez održavanja tendera, ugovora o zakupu sa licem koje je sklopilo ugovor sa opštinskom (državnom) organizacijom na osnovu rezultata aukcije (na na konkurentskoj osnovi), organizovan u skladu sa Saveznim zakonom br. 44. Istovremeno, data prava su obezbeđena dokumentovanim nadmetanjem (konkursom) radi ispunjenja obaveza iz ovog ugovora (Savezni zakon br. 135, član 17.1/10/1).

Prema Objašnjenjima FAS-a (poglavlje 9), građanski ugovori sastavljeni u okviru Saveznog zakona br. 223 ne smatraju se opštinskim (državnim) ugovorima. S tim u vezi, odredbe Federalnog zakona br. 135 (član 17.1/1/10) se ne primjenjuju na takve slučajeve. Odnosno, kada je autonomna vladina agencija, pozivajući se na norme Federalnog zakona br. 223, napravila troškove za kupovinu određenih radova ili usluga, čije izvođenje ili pružanje zahtijeva obavezno prisustvo izvođača radova u prostorijama organizacije (za Na primjer, pozorište je kupilo usluge popravke, šivenje scenskih kostima), davanje u najam odgovarajućih površina moguće je isključivo na organiziranim aukcijama.

Bitan! U ovakvim situacijama, kao što je gore opisano, kupovina usluga i aukcija za pravo sklapanja ugovora o zakupu dva su nezavisna procesa.

Produženje ugovora

Postojeći ugovori o zakupu opštinske nepokretnosti (državne imovine), imovine koja je preneta vladinoj agenciji na operativno upravljanje u skladu sa Saveznim zakonom br. 135 (član 17.1/9-11) podležu produženju. U slučaju da je pojedinac pravilno izvršio svoje obaveze prema ovom ugovoru, potpisuje se ugovor na novi period bez organizovanja aukcije (osim ako ugovorom nije drugačije predviđeno i rok važenja takvog ugovora nije ograničen prema odredbama važećeg ruskog zakonodavstva).

U ovoj situaciji moraju biti ispunjena dva obavezna uslova:

  • minimalni rok za preregistraciju ugovora o zakupu mora biti najmanje 3 godine (moguć je i kraći rok, ali samo ako zakupac napiše odgovarajuću molbu);
  • Visina plaćanja na osnovu koje se evidentira prihod od zakupa prostora utvrđuje se na osnovu rezultata procene nepokretnosti u skladu sa tržišnim cenama.

Ako su ispunjeni svi uslovi, stanodavac, kojeg zastupa samostalna državna agencija, u skladu sa saveznim zakonom br. 135 (član 17.1/10) nema pravo odbiti produženje ugovora na zakupca.

Odbijanje je moguće ako pojedinac ima dugovanja u trenutku zaključenja ugovora o zakupu ili ako postoji odluka da se predmetnom imovinom raspolaže na drugi način.

Na osnovu toga, antimonopolska organizacija je donijela sljedeće zaključke:

  • T Budući da je moguće da zakupac ne omogući produženje ugovora o zakupu na osnovu donošenja nove odluke o postupku raspolaganja imovinom, najmodavac mora pribaviti saglasnost vlasnika predmetne nekretnine za obnovu ugovora o zakupu. .
  • Knjiženje produženja ugovora o zakupu u skladu sa Saveznim zakonom br. 135 (član 17.1/9) može se izvršiti neograničen broj puta po sličnim osnovama. Važno je poštovati zahtjeve pri svakom novom obnavljanju dokumenta.

Podzakup

Prema Federalnom zakonu br. 135 (član 17.1/1/16), moguće je dati u podzakup opštinsku imovinu (državna imovina) bez licitacije u sledećim slučajevima:

  • pravo na potpisivanje ugovora o zakupu daje se zakupcu na osnovu opštinskog (državnog) ugovora;
  • državna agencija je sklopila ugovor o zakupu na osnovu rezultata aukcije, na osnovu neuspjele aukcije.

U skladu sa ovim zahtjevima, nekretnine bilo koje veličine mogu se dati u podzakup (Savezni zakon br. 135 ne predviđa nikakva ograničenja u tom pogledu). U suprotnom slučaju, odgovarajuće površine se daju u podzakup na opštoj osnovi utvrđenoj Saveznim zakonom br. 135 (član 17.1) uz organizovanje aukcije, bez nje, ali sa drugim izuzecima.

 

Možda bi bilo korisno pročitati: