Bérlők helyet keresnek kávézónak. Lakó- és nem lakáscélú helyiségek bérbeadása: vitatott adóügyi kérdések A bérbeadó külföldi szervezet

Új kávézók nyílnak bevásárlóközpontok, és utcai kiskereskedelmi formátumban. Piaci szakértők elmondták, milyen problémákkal kell szembesülnie a bérlőnek, amikor vendéglátóhelyet keres, és hogyan dönthet a legjobban a helyről, a területről és a bérleti díjakról.

Bevásárlóközpontok vs utcai kiskereskedelem

Ahhoz, hogy az egyik vagy másik helyiség mellett döntsünk, bevásárlóközpont vagy utcai kiskereskedelem között, mindenekelőtt a jövőbeni létesítmény koncepciójára kell hagyatkozni, mert mind a munkarend, mind a célközönség attól függ. rajta. Az első esetben a családi létesítmények megfelelőbbek, a másodikban kézműves bárok, kávézók jellegzetes konyhával és különféle tematikus helyek.

Fontos tényező lehet az is, hogy a kávézó mióta működik, keresi-e első helyiségét, vagy költözik, esetleg bővíti hálózatát. Vagyis a tapasztalat és az anyagi tartalékok jelentősek lesznek. „A feltörekvő vállalkozók és startupok számára az utcai kiskereskedelemben való elhelyezés megfelelőbb, mint egy bevásárlóközpontban” – mondja Egor Ostapenko, az osztály igazgatója. kiskereskedelmi ingatlanok Praedium társaság. - Nem mindenki új projekt képes azonnal megbirkózni a meglehetősen magas bevásárlóközpont árakkal és a nagy kaucióval 2-4 hónap alatt.”

Érdemes megfontolni, hogy a kerületi bevásárlóközpontok általában több kulcsfontosságú formátumot kínálnak. Ivan Tatarinov, a GLINCOM kereskedelmi igazgatója megjegyzi, hogy ez nyereséges és a leginkább keresett a kisvállalkozók számára, akik készek 500 ezer rubelből befektetni egy vendéglátó üzlet megnyitásába. legfeljebb 1 millió rubel egy kávézó pont. A marginalitás miatt „gyenge” ingatlanokban is dolgoznak, és a bérleti díj első hónapjában sikerül lebukniuk. A második formátum - az élelmiszerudvar - nagyobb mennyiségű befektetést biztosít, 2,5 millió rubeltől. „A vendéglátóhely legsikeresebb kávézói a mozi és a szórakozóhely mellett találhatók. Ha nincs a környéken szórakozóhely bérlője, nagyon körültekintően kell megközelíteni a bérleti kérdést” – tisztázza a szakember.

A bevásárlóközpont és az utcai kiskereskedelem közötti választás során érdemes mérlegelni mindkét elhelyezési típus előnyeit és hátrányait. Úgy tartják például, hogy könnyebb megjósolni egy bevásárlóközpont átlagos vásárlói számát. „Az utcai kiskereskedelemben is lehet mérni a forgalmat, de az kevésbé kiszámítható és jobban függ attól időjárási viszonyok, és a gyalogosok minősége a helytől függően változhat” – magyarázza Natalja Ozernaja, a moszkvai JLL utcai kiskereskedelmi osztályának helyettes vezetője. Ugyanez vonatkozik a lehetséges versenytársakra is: az utcán bármikor háztól-házig berendezkedhetnek és vásárlókat vonzanak, míg egy bevásárlóközpontban általában igyekeznek egyensúlyt tartani a képviselt cégek között.

Fontos az is, hogy a bevásárlóközpontok helyiségeit gyakran az étkeztetési követelmények figyelembe vételével szerelik fel, míg a bevásárlóközpontban található hely lakóépületek sok utólagos simítást és a lakosok szükséges jóváhagyását foglalja magában. Lakóépületben az is fontos, hogy a vendégek ne dohányozzanak a bejárat és az ablakok közelében. Ha az utcai kiskereskedelem mellett dönt, akkor az azon a helyen lesz, ahol korábban egy kávézó vagy étterem nyitva volt.

Mennyit kell venni „négyzetekben”?

Olyan helyiséget találni, amely nem lenne túl nagy területű, de nem lenne szűk az intézmény leendő vendégei számára, rendkívül nehéz feladat, éttermeket, kávézókat tervező szakember nélkül sokszor gyakorlatilag megoldhatatlan. „Van egy bizonyos fizetési rendszer, amelyet az intézmény menüje alapján terveznek. A terület különösen attól függ, hogy a kávézóban lesz-e teljes körű szolgáltatást nyújtó konyha, vagy csak előfőzés lesz, vagy készek-e egyáltalán konyha nélkül lenni” – mondja Egor Ostapenko. Ezen kívül figyelembe veszik a személyzet létszámát és a szükséges helyiségek méretét a raktárak, hűtőegységek stb. számára, hogy az asztalok mérete és a lehetséges terhelés alapján milyen nagyteremben ülnek majd a látogatók. „Figyelembe kell venni azokat a normákat és szabályokat is, amelyek szerint a létesítménynek külön WC-vel kell rendelkeznie a személyzet számára, zuhanyzóval a szakácsoknak, átöltözni kell a dolgozóknak” – teszi hozzá Anton Belykh. főigazgató tanácsadó cég, a DNA Realty. – Tapasztalat nélkül ezt rendkívül nehéz lesz kiszámítani.

A hely nagysága természetesen a bevásárlóközpontoktól és az utcai kiskereskedelmi formátumoktól is függ, amelyek közül végül választania kell. „A kávézók 3-4 nm-es pulttól egészen 20 nm-es kis helyiségekig bérelhetnek helyet. m. Étkezési udvar számára a legnépszerűbb terület a 25-65 négyzetméter. m Ha egy vállalkozó franchise-ként nyit egy kávézót, akkor a terület kiválasztásánál a tulajdonosok által a francia könyvben már egyértelműen megfogalmazott követelmények vezérlik” – magyarázza Ivan Tatarinov.

A javasolt bérleti díj megfelelősége – a technológiai finomságokkal ellentétben – a piaci szakértők analitikus számításai alapján önállóan is megítélhető. Knight Frank szerint egy 200 négyzetméteres kávézó átlagos árai. m Moszkva központjában 65-75 ezer rubel lehet, a felső helyeken pedig akár a 90-120 ezer rubelt is elérheti. A lakott területek átlagos mértéke 40-45 ezer rubel. négyzetméterenként m évente. „A „hálószobákban”, de a metróból közvetlenül látható helyiségek díjai gyakran összevethetők a központi utcák áraival, éppen a metróból naponta érkező gyalogosok miatt” – jegyzi meg Natalja Ozernaja, az utcai kiskereskedelem helyettes vezetője. osztály a moszkvai JLL-ben.

Forrás: JLL

Hogyan válasszunk? Anton Belykh biztos benne: semmi esetre sem szabad pszichológiai vonalat felállítani - például „ne fizessen havi egymillió rubelnél többet a bérleti díjért”. „Ismerek olyan éttermeket, amelyek havi 3-5 milliót fizetnek a helyiségekért, és még mindig virágoznak. És vannak olyan létesítmények, amelyek 100 ezret fizetnek, és alig jönnek ki, vagy akár veszteségesen működnek” – magyarázza a szakember. „A bérleti díjak megítélésekor nem a belső pszichológiai korlátait kell figyelembe venni, hanem a hely valós forgalmát, annak egybeesését a célközönséggel, és a modern rendszerek segítségével számítani kell a várható bevételre.”

Döntse el a helyszínt

Amikor egy bevásárlóközpontban helyet fontolgat, gyakran találkozhat előítéletekkel a környék erős bérlőivel szemben az étteremben, különösen a „nagy hárommal”: McDonald's, Burger King, KFC. Ivan Tatarinov úgy véli: „Egy jó minőségű és érdekes termék nem szenved majd versenyt az erős globális márkákkal. Például a hamburgerüzletek a szerző termékének és az egyénibb megközelítésnek köszönhetően nagyon sikeresen tudnak megkülönböztetni magukat a tömegszegmens hasonló kínálatától.”

Egy másik téves hiedelem az, hogy a kávézóknak csak Moszkva központjában mennek jól. „Számos sikeres létesítmény található a lakott területeken és a kivezető autópályákon is. Itt figyelembe kell venni a terület sajátosságait. Például Perovoban jobb, ha valami nagyon pénztárcabarát dolgot nyit, de a Michurinsky Prospekton egy steakhouse is jól jön. Ezenkívül a vendéglősök érdeklődnek a nagy lakóterületek iránt hatalmas összegetúj lakásokat, amelyeket főként a középosztály vásárol vagy bérel” – mondja Anton Belykh.

Az utcai kiskereskedelmi formátumban hagyományosan jó kávézóhelyek a sétálóövezetek, amelyek száma a közelmúltban nőtt Moszkva központjában. Jó, ha a közelben van egy tereptárgy vagy nyaralóhely a városlakók számára. A metró közelében található helyiségek is keresettek. „Ígéretes, nagy fejlesztési potenciállal rendelkező helyiségek véleményem szerint az egykori gyárak területén található loftokban. Feltűnő példa a Syrovarnya étterem megnyitása a Badaevsky sörgyár területén, amely horgony lett, és számos más projekttel csatlakozott: Deep Space, The 12 Wine Bar, “ Nyári kert– mondja Victoria Kamlyuk, a Knight Frank utcai kiskereskedelmi igazgatója.

Ami a központban való elhelyezkedést illeti, az elmúlt években egy másik fontos aggály is felmerült: a rekonstrukciós és tereprendezési munkák. Az állandó építkezés kevéssé vonzza az ügyfeleket, különösen a kávézók esetében, amelyek nyári verandákat szeretnének rendezni. „Nem szabad félnie az utcafelújítási munkáktól, és ne menjen el” – biztos benne Victoria Kamlyuk. „10-30% kedvezményt kell egyeztetnünk a bérbeadóval a rekonstrukció idejére.” Jegor Ostapenko is teljes mértékben egyetért azzal a véleménnyel, hogy a felújítás „túlélhető”: „Ha már a tereprendezésről beszélünk, meg kell jegyezni, hogy ha a létesítmény rendelkezik bizonyos pénzügyi biztonsági tartalékkal, akkor jobb, ha kivárja ezt az időszakot. mintsem elköltözni. A rekonstrukció befejeződik, az utca átalakul, és a következő szezonban a kávézónak van esélye a veszteségek megtérülésére és a bevételek növelésére.”

A szerződési szabadság elve lehetővé teszi a méret meghatározásának mechanizmusának kialakítását bérlés, kényelmes a bérlő és a bérbeadó számára. Ez lehet havonta fizetett fix összeg, vagy olyan összeg, amely magában foglalja a lízingelt létesítmény karbantartási költségeinek megtérítését. Ez utóbbi esetben a szerződéses rendelkezés szövege különös figyelmet igényel.

A bérleti díj fizetésének rendjét, feltételeit és feltételeit a bérleti szerződés határozza meg (Ptk. 614. § 1. pont), ennek hiányában pedig a hasonló ingatlanok összehasonlítható körülmények között történő bérbeadásakor általában alkalmazott eljárás, feltételek és fizetési feltételek. alkalmazzák. Hasonló szabályt állapít meg az Art. (3) bekezdése. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 424. cikke a szerződéses árra: ha ez nem szerepel a megállapodás szövegében, a szerződés teljesítését azon az áron kell megfizetni, amelyet hasonló körülmények között általában hasonló árukért számítanak fel, munkát vagy szolgáltatásokat.

De ingatlanbérleti szerződés megkötésekor ez a szabály nem alkalmazható, mivel a bérleti díj annak alapvető feltétele (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 432. cikke). A bérleti díj összegére vonatkozóan a felek által írásban megállapodott feltétel hiányában az ingatlanbérleti szerződés meg nem kötöttnek minősül (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 654. cikke).

A bérleti díj feltételeit úgy kell megfogalmazni, hogy pontosan meg lehessen határozni, hogy a bérlő mikor és mekkora összegben köteles a megfelelő befizetéseket teljesíteni. A megállapodás rögzítheti a bérleti díj fix összegét vagy annak kiszámításának eljárását (mechanizmusát). Ez utóbbi esetben a bérleti szerződést is megkötöttnek kell tekinteni.

A bérleti díj összege a felek megállapodása alapján a szerződésben meghatározott időtartamon belül, de legfeljebb évente egyszer módosítható, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének 3. szakasza). . A bérleti díj összegének a szerződésben meghatározott mechanizmus szerinti változása nem minősül a bérleti szerződés változásának, ezért arra nem vonatkoznak a fent említett korlátozások (az Elnökség tájékoztatójának 11. pontja). az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága 2002. január 11-i 66. sz., a továbbiakban: 66. számú tájékoztató). Például a bérleti díj inflációtól függő indexálásának feltétele nem mond ellent ennek a korlátozásnak. Bár a bérleti díj összege változik, a számítási eljárás változatlan marad.

A lízingbeadó áfa-fizetői státuszának elvesztésének következményeiről jobb a szerződésben rendelkezni

Javasoljuk, hogy a bérleti szerződésben rögzítsék, hogy a bérleti díj tartalmazza-e az általános forgalmi adót (ÁFA). És ha igen, akkor azt is meg kell határozni, hogy a megadott összeg melyik része bérleti díj, és melyik része ÁFA. Például adja meg az aktuális adókulcsot, hogy elkerülje a vitákat a jövőben, amikor az adókulcs a szerződés időtartama alatt megváltozik. Javasoljuk a szerződésben feltüntetni azt is, hogy a bérleti díj nem kerül felszámításra, ha a bérbeadó nem fizetője ennek az adónak.

Mindezt meg kell tenni, mert ellenkező esetben a felek között nézeteltérés alakulhat ki a bérleti díj összegét illetően. A bíróságok álláspontja ebben a kérdésben nem egyértelmű, és ennek eredményeként a bérbeadó a vártnál kisebb összegű bérleti díjat kaphat (a Nyugat-Szibériai Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2010. szeptember 17-i állásfoglalása az A70-ügyben). 14225/2009), és a bérlő a bérleti díj összegét meghaladó áfa fizetésére kényszerülhet (Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2010. február 10-i VAS-1414/10 sz. határozata az A51-7727 sz. ügyben /2009).

Valószínűsíthető az a helyzet, hogy kezdetben a bérbeadó áfa-fizető volt, és a szerződésben a bérleti díj összegét az adó figyelembevételével rögzítették, de később megszűnt az adófizetési kötelezettség. Például, amikor a lízingbeadó áttér az egyszerűsített adózási rendszerre (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 346.11. cikkének 2. szakasza), vagy a lízingelt ingatlan tulajdonosának megváltozása esetén, ha új tulajdonos nem ÁFA-fizető. E tekintetben a bérlő érdeke, hogy a szerződésben olyan feltételt rögzítsen, hogy a bérbeadó áfa-fizetési kötelezettségének megszűnése esetén a bérleti díj az adó összegével csökkenjen. Ha ilyen feltételben nem állapodnak meg, a bíróság megtagadhatja a túlfizetett bérleti díj visszafizetése iránti kérelem teljesítését (a Volga-Vjatka Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2011. augusztus 5-i határozata az A43 sz. ügyben). -24309/2010). Ugyanakkor van egy másik helyzet is, amikor a benne foglalt áfa összegével történő fizetést a lízingbeadó jogalap nélküli gazdagodásaként ismerik el (a Volga-Vjatka Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2010. január 15-i állásfoglalása a sz. ügyben). A29-2100/2009).

A bérleti díj fix és változó részeket is tartalmazhat

A bérleti díj nem állítható be a bérlő által fizetésként közművek(villany, víz, hő), üzemanyag, kenőanyag és egyéb felhasznált anyagok a bérlemény használata során. A helyzet az, hogy ilyen fizetéssel a bérbeadó a bérlőtől a bérelt tárgy használati jogáért ténylegesen semmilyen ellenszolgáltatást nem kap, és ez ellentmond a szerződés fizetős jellegének (66. számú tájékoztató 12. pontja).

A bérlő által igénybe vett közüzemi szolgáltatások költségének megtérítése érdekében a felek egyre gyakrabban jelzik a megállapodásban, hogy a bérleti díj két részből - állandó és változó - áll. A konstans rész méretét rögzített érték (vagy annak kiszámítására szolgáló mechanizmus) formájában határozzuk meg, és változó rész a bérlő által fogyasztott rezsi költségeként kerül meghatározásra.

A közüzemi díjak fizetési rendjét meghatározó feltétel a szerződés fontos pontja. Hiszen az erőforrás-ellátó szervezetekkel a szerződéseket a bérbeadó köti, a számlákat az ő nevére állítják ki, és a lízingbevevő köteles ezeket a költségeket megtéríteni, ha a megállapodás erről rendelkezik. A közüzemi és egyéb fizetések magukban foglalják a vízellátás és a csatornaszolgáltatás, a telefonkommunikáció, az elfogyasztott villamos energia, a hőszolgáltatás (gázellátás) költségeit, valamint a helyiségek takarításának, szemétszállításának stb.

A rezsi és üzemeltetési díjak bérleti díj részeként történő elszámolása többféle módon lehetséges. Először is beállíthat egy fix bérleti díjat, amely már tartalmazza az ilyen kifizetések költségét. Ezután a bérlő havonta fix bérleti díjat fizet. Másodszor, megengedett a bérleti díj összegének meghatározása a közüzemi költségek figyelembevétele nélkül, jelezve a bérlő azon jogát, hogy önállóan kössön megállapodásokat az erőforrás-ellátó és szolgáltató szervezetekkel. Figyelembe kell venni, hogy az ilyen megállapodások megkötése további kötelezettségeket von maga után a bérlő számára az ilyen szervezetekkel szemben. Harmadszor pedig a feleknek joguk van fix és változó részből álló bérleti díjat megállapítani.

Ez utóbbi esetben a bérleti díj a bérelt helyiségek meghatározott összegű fizetéséből (fix rész) és a bérlő által ténylegesen igénybe vett rezsiköltség megtérítéseként járó bérleti díjból (változó rész) áll.

A bérleti díj változó részének összegét célszerű minden hónapra külön rögzíteni

A gyakorlatban a bérleti díj összegét a bérlő által elfogyasztott villamos energia költségének megtérítésében vagy a bérlő számára külön beépített villanyóra állása alapján, vagy a beépített teljesítmény alapján határozzák meg a teljesítmény figyelembevételével. a helyiségben működő összes elektromos készülékről és működésük hozzávetőleges időtartamáról. Az elfogyasztott víz vagy gáz mennyisége a mérővel is meghatározható. A fűtési szolgáltatások költségének kiszámítása a teljes fűtött területtől függ, köbméterben számítva. A telefonos kommunikációs költségek megtérítése a kommunikációs szervezet által biztosított személyes számla állapotára vonatkozó adatok alapján történik.

A bérleti díj fix részének költségként való elszámolásához a bérlőnek csak magának a bérleti szerződésnek kell rendelkeznie, amelyben ez meghatározásra került. A változó rész költségben történő megjelenítéséhez külön elsődleges bizonylat szükséges, amely a bérlő által elfogyasztott rezsi költségét szolgáltatástípusonkénti bontásban, a vonatkozó bizonylatokhoz való hivatkozásokkal, valamint a bérleti díj változó részének összegével tartalmazza. a bérleti szerződés szerint számított hónapra.

Mi ez az elsődleges dokumentum? A megállapodás megkötésekor a bérleti szerződést kötő felek önállóan állapodnak meg ebben a kérdésben egy adott helyzetre vonatkozóan. Ez lehet kétoldalú aktus, vagy a bérbeadó könyvelési osztályának igazolása. A lényeg az, hogy a felhasznált dokumentum tartalmazza a cikkben felsorolt összes kötelező adatot. A 2011. december 6-i 402-FZ „A számvitelről” szövetségi törvény 9. cikke (az Oroszországi Szövetségi Adószolgálat 2010. február 4-i ШС-22-3/86@ levelének 1. pontja).

Ha a megállapodás szerint a bérleti díj (vagy annak egy része) változó összegű, akkor ennek az összegnek a költségként történő elszámolásához a bérlőnek minden hónapban elsődleges bizonylatot kell kapnia a bérbeadótól, mivel a bérleti díj hónapról hónapra változik. És amikor a bérleti díjat a szerződésben állandó (fix) összegben határozzák meg, nincs szükség a fizetés összegét igazoló havi aktusokra, mivel a bérleti díj összege nem változik.

Emlékeztetni kell arra, hogy nehézségek adódhatnak az elsődleges dokumentáció elkészítése során, mivel a bérbeadó nem közüzemi szolgáltatásokat nyújt a bérlőnek, hanem valójában a bérlő „ügynökeként” jár el az erőforrás-ellátás által nyújtott szolgáltatások kifizetésének átutalása során. szervezetek. A bérbeadó számára ezek a kifizetések nem bevételek, hanem kiadások kompenzációját szolgálják.

Bérleti bérlet a bérbeadótól, változó értékkel együtt

A bérleti kapcsolatok nagyon népszerűek a vállalkozások körében. Azáltal, hogy „ingyenes” ingatlant bérbe adnak, a bérbeadók többletjövedelmet generálnak, a bérlők pedig bizonyos díj ellenében lehetőséget kapnak mások ingó vagy ingatlan vagyonának használatára.

Ebben a cikkben megvizsgáljuk a bérbeadó által a bérlőtől kapott bérleti díj elszámolásának kérdéseit.

A Polgári Törvénykönyv 614. §-ának megfelelően Orosz Föderáció(a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) alapján a bérlő fő felelőssége az ingatlan használatáért járó bérleti díj időben történő megfizetése a bérleti szerződésben meghatározott összegekben és feltételekben.

A bérleti díj a következőképpen alakul:

– fix összegben meghatározott, időszakonként vagy időben teljesített kifizetések;

– a lízingelt ingatlan használatából származó termékek, gyümölcsök vagy bevétel megállapított hányada;

– bizonyos szolgáltatások bérlő általi nyújtása;

– a bérlő által a bérbeadónak tulajdonjogra vagy haszonbérletre kikötött dolog átruházása;

– a lízingelt ingatlan feljavítására vonatkozó, szerződésben rögzített költségek bérbe vevőre hárítása.

A felek a bérleti szerződésben rendelkezhetnek e bérleti formák kombinációjáról vagy más bérleti díjfizetési módokról.

A legelterjedtebb a bérleti díj megállapítása rendszeres fix fizetés formájában, vagy egy összegben.

Bérleti szerződés keretében egyszerre több tárgy is átruházható. Ebben az esetben a bérleti díj az összes lízingelt ingatlanra egy egészben és minden objektumra külön-külön is meghatározható. A szerződő felek közötti további nézeteltérések elkerülése érdekében jobb, ha a bérleti díjat minden egyes lízingtárgyra külön állapítják meg.

A felek megállapodása alapján, havonta megállapított változó bérleti díj a közüzemi díjak kompenzálására a szerző véleménye szerint nem felel meg teljes mértékben a jogszabályoknak. Ugyanakkor az adóhatóság álláspontja szerint ilyen bérleti díj mellett a lízingbeadó csak az üzemanyag, víz és mindenféle energia vásárlására fordított, technológiai célokra fordított kiadásokat számolhatja el energiatípusok, az épületek fűtése, valamint a közvetlenül azokhoz felhasznált energia átalakítási és továbbítási költségei, a bérlők által fogyasztottak figyelembevétele nélkül (Az Orosz Föderáció Szövetségi Adószolgálatának november 13-i levele a moszkvai régió számára, 2006. sz. 21-25-I/1372). Ellentétben a bérlővel, akinek joga van a nyereség megadóztatására elfogadott költségekbe beleszámítani a bérleti díj állandó és változó összetevőit is (Az Orosz Föderáció Szövetségi Adószolgálatának 2006. november 13-i levele a moszkvai régió számára 21-25-I/1372).

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2002. január 11-én kelt, 66. számú „A bérleti jogviták rendezésének gyakorlatának áttekintése” című tájékoztatója szerint, amelynek 11. pontja kifejti, hogy a cikk (3) bekezdésének alkalmazásakor. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 614. §-a alapján a bíróságoknak abból a tényből kell kiindulniuk, hogy egy éven belül A fix összegű bérleti díjról vagy annak kiszámítási eljárásáról (mechanizmusáról) szóló szerződés feltételeinek változatlannak kell maradniuk. A bérlő keresetet nyújtott be a bérbeadóhoz a választottbíróságon, hogy a bérleti szerződésnek a bérbeadó negyedéves bérleti díjának emelését előíró feltételeit az infláció figyelembevételével történő indexálással érvénytelenítse, mivel ez a feltétel ellentmond a (3) bekezdés imperatív normájának. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének bekezdése, amely lehetővé teszi a bérleti díj összegének legfeljebb évente egyszeri módosítását. A bíróság azonban – igaz, csak a szóban forgó ügyben – megállapította, hogy a bérleti díjnak meghatározott devizaösszeggel megegyező összegben történő meghatározása azt jelenti, hogy ki kell alakítani annak számítási mechanizmusát. A bérleti díj e megállapítása az infláció kedvezőtlen hatásait hivatott kiküszöbölni. A devizaárfolyam változása nem jelenti a bérleti díj összegének változását az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének (3) bekezdése szerint. Ennek eredményeként kiderül, hogy a változó bérleti díj bevezetéséhez egyértelmű, a szerződésben meghatározott számítási algoritmusra van szükség, különben könnyen elveszíthető a bírósági per.

A bérleti díj fizetésének feltételeit a szerződés határozza meg. Ebben az esetben a felek a befizetésének bármilyen módjáról rendelkezhetnek: havonta, negyedévente, évente egyszer, letétbe helyezéssel. előtörlesztés vagy halasztott fizetéssel.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének (3) bekezdése előírja, hogy a bérleti díj a felek megállapodása alapján a szerződésben meghatározott határidőn belül, de legfeljebb évente egyszer módosítható. Ugyanakkor a bérleti díj összege növekedhet vagy csökkenhet.

A bérlőnek joga van bérleti díj csökkentését követelni, ha:

– ha olyan körülmények miatt, amelyekért nem felelős, a bérleti szerződésben meghatározott használati feltételek vagy az ingatlan állapota jelentősen leromlott;

– ha a bérbeadó megszegi a bérelt ingatlan nagyjavításának feltételeit;

– ha a bérbeadó a bérleti szerződés megkötésekor nem figyelmeztette a bérlőt harmadik személyek ingatlanhoz fűződő jogaira.

Abban az esetben, ha a bérlő jelentősen megsérti a bérleti díj fizetési feltételeit, a bérbeadónak jogában áll követelni tőle a bérleti díj idő előtti megfizetését a bérbeadó által megállapított határidőn belül. Ebben az esetben a bérbeadónak nincs joga a bérleti díj korai fizetését követelni több mint két egymást követő időszakra (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének 5. szakasza).

Bérlet a könyvelésben.

A lízingdíjak lízingbeadó könyvelésében való rögzítésének eljárása attól függ, hogy ez a tevékenység a fő tevékenység vagy sem.

A PBU 9/99 „Szervezet bevételei” (Az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériumának 1999. május 6-i 32n. sz. „A szervezet bevételei” számviteli szabályzat jóváhagyásáról szóló PBU 9. számú rendelete) 5. bekezdésével összhangban. /99” (a továbbiakban: PBU 9/99)) azoknál a szervezeteknél, amelyek tevékenységének tárgya vagyontárgyaik bérleti szerződés alapján történő ideiglenes használatáért (ideiglenes birtoklásáért, használatáért) térítési díj biztosítása, bevételnek minősül a bevétel a amelynek átvétele ehhez a tevékenységhez kapcsolódik (bérleti díj).

Számlaterv a számvitelhez és az alkalmazására vonatkozó utasítások (Az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériumának 2000. október 31-i rendelete, 94n „A pénzügyi számviteli számlatükör jóváhagyásáról” gazdasági tevékenység szervezetek és használati utasítások"), a 90 „Értékesítés” számla célja a szervezet szokásos tevékenységeihez kapcsolódó bevételekről és kiadásokról szóló információk összegzése, valamint ezek pénzügyi eredményének meghatározása.

Az eszközeinek bérleti szerződés alapján történő ideiglenes használatáért (ideiglenes birtoklásért és használatért) történő céltartalékból származó bevétel (ha ez a szervezet tevékenységének tárgya) a 90. számla „Értékesítés” 90-1 „Bevétel” alszámláján jelenik meg.

Ha az eszközök bérbeadása nem a szervezet fő tevékenysége, akkor a PBU 9/99 (7) bekezdése szerint a szervezet vagyonának ideiglenes használatáért (ideiglenes birtoklásáért és használatáért) fizetendő díj biztosításával kapcsolatos bevételek egyéb bevételként kerülnek elszámolásra, és a 91-1 „Egyéb bevételek” számla jóváírásán jelennek meg.

Ebben az esetben a szervezet eszközeinek ideiglenes használatáért (ideiglenes birtoklásért és használatért) járó díj céltartalékával kapcsolatos kiadásokat egyébként kell elszámolni (PBU 10/99 „Szervezeti költségek” 11. cikkelye (az orosz pénzügyminisztérium rendelete). A Szövetség 1999. május 6-án kelt 33n sz. „A szervezet költségeire vonatkozó számviteli rendelkezések jóváhagyásáról” PBU 10/99)).

Annak meghatározásához, hogy milyen típusú tevékenységet foglaljon magában a bérbeadásra szánt ingatlan átruházásával kapcsolatos műveletek, hivatkoznia kell a PBU 9/99 4. bekezdésére.

A számvitel e bekezdésével összhangban a szervezet önállóan számolja el a bevételeket szokásos tevékenységből származó bevételként vagy egyéb bevételként, a PBU 9/99 előírásai, tevékenységei jellege, a bevétel típusa és a bevételük feltételei alapján.

Vagyis a szervezetnek önállóan kell eldöntenie, hogy az ingatlan bérbeadása milyen tevékenységi körébe tartozik, és ezt konszolidálnia kell a szervezet számviteli politikájában. Ez az állapot a szervezet alapszabálya határozza meg, ahol leggyakrabban az ingatlan lízingelése tevékenységként szerepel, a lízingbeadó a bevételeket szokásos tevékenységből származó bevételként számolja el.

Ha a bérleti díjat a szervezet a könyvelésben szokásos tevékenységből származó bevételként jeleníti meg, akkor a következő bejegyzéseket kell tenni a könyvelésben:

62. számla terhelése „Elszámolások vevőkkel és ügyfelekkel” 90-1 „Bevétel” számla jóváírása - a bérleti díjak követelését tükrözi;

90-3 „ÁFA” számla terhelése 68-2 „ÁFA számítások” számla jóváírása - a költségvetésbe fizetendő áfa összegét tükrözi;

51. számla terhelése „Elszámolási számlák” 62. számla jóváírása „Elszámolások vevőkkel és ügyfelekkel” – tükrözve készpénz kapott a bérlőtől.

A bérleti szerződés teljes érvényességi idejére egy fizetésben átutalva a bérleti díj előlegnek minősül, és a 62. „Elszámolások vevőkkel és ügyfelekkel” „Elszámolások előlegre” alszámláján kerül figyelembevételre.

Ha a bérleti díj a bérbeadó könyvelésében az egyéb bevételek részeként jelenik meg, akkor a könyvelésben a következő bejegyzéseket kell tenni:

76. számla terhelése „Elszámolások különböző adósokkal és hitelezőkkel” alszámla „Bérleti kiegyenlítés” 91-1 „Egyéb bevételek” számla jóváírása - a bérleti díj követelés elhatárolását tükrözi;

Terhelési számla 91-2 „Egyéb kiadások” Hitelszámla 68-2 „ÁFA számítások” – ÁFA kerül felszámításra;

51. számla terhelése „Elszámolási számlák” A 76. „Elszámolások különböző adósokkal és hitelezőkkel” számla jóváírása „Bérbeadási kalkulációk” – a bérlőtől kapott pénzeszközök szerepelnek.

Az olyan szervezet egyszeri átutalt bérleti díját, amelyben nem a bérleti díj átruházása a fő tevékenység, a 98. számla „Hátralékos bevételek” 98-1. „Halasztott időszakokra kapott bevételek” alszámla veszi figyelembe.

A 98-1 „Jövőbeli időszakokra kapott bevételek” alszámla figyelembe veszi a beszámolási időszakban befolyt bevételek mozgását, de a jövőbeli beszámolási időszakokra vonatkozóan.

A jövőbeli beszámolási időszakokra vonatkozó bevételek összege a 98-as „Hallasztott bevétel” számla jóváírásában jelenik meg a készpénz- vagy az adósokkal és hitelezőkkel történő elszámolásokkal összhangban, és a terhelésben - a megfelelő számlákra utalt bevétel összege a beszámolási időszak kezdete, hogy kihez tartoznak ezek a bevételek.

A 98-1 „Jövőbeli időszakokra kapott bevételek” számlán szereplő analitikus elszámolást minden egyes bevételtípusra le kell végezni.

A bérleti díjat a számvitelben a gazdasági tevékenység tényeinek átmeneti bizonyosságának feltételezése alapján és a PBU 9/99 12. pontjában felsorolt feltételek fennállása esetén számolják el:

– a szervezet jogosult arra, hogy ezt a bevételt külön megállapodásból eredően vagy más megfelelő módon megerősítve megkapja;

– a bevétel mértéke meghatározható;

– van bizalom abban, hogy egy adott tranzakció eredményeként a szervezet gazdasági haszna növekedni fog.

Ha a felsorolt feltételek közül legalább egy nem teljesül a szervezet által kifizetésként kapott készpénzzel és egyéb eszközökkel kapcsolatban, akkor a szervezet könyvelésében nem a bevételt, hanem a tartozást kell elszámolni.

Példa.

A szervezet három hónapos bérleti szerződést kötött. A havi bérleti díj összege 17 700 rubel (ÁFA-val együtt - 2 700 rubel).

A bérleti díjat 53 100 rubel összegben (ÁFA-val együtt - 8 100 rubel) a bérlő azonnal kifizette a bérleti szerződés teljes időtartamára.

A bérbeadó szervezet a munkaszámlaterv alábbi alszámláit használja:

62-1 „Bérleti számítások”;

62-2 „Az előlegfizetés számításai”.

A bérbeadó szervezet számviteli nyilvántartásában a következő bejegyzések történtek:

Terhelés 51 Credit 62-2 – 53 100 rubel – a lízingelt berendezések előlegének összegét tükrözi;

62-2 terhelés 68-2 jóváírás – 8100 rubel – az előleg összegét áfa terheli (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve (a továbbiakban: az Orosz Föderáció adótörvénykönyve) 167. cikkének 1. pontja) ;

Terhelés 62-2 Jóváírás 98–45 000 rubel - az előleg összege a halasztott bevételben jelenik meg;

Terhelés 62-1 Credit 91-1 – 17 700 rubel – a jelentési időszakra felhalmozott bérleti díj;

Terhelés 91-2 Credit 68-2 – 2700 rubel – a jelentési időszak bérleti díja után felhalmozott áfa;

Terhelés 68-2 Credit 62-2 – 2700 rubel – elfogadva az előtörlesztési összeg áfa levonására;

Terhelés 98 Credit 62-1 – 15 000 rubel – a bérleti díj összegét tükrözi, amelyet korábban a halasztott bevételek tartalmaztak.

A bérbeadónak a bérleti díj összegéről számlát kell kiállítania a bérlőnek.

Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 168. cikkének (3) bekezdése szerint a számlát legkésőbb öt naptári napon belül állítják ki, a szolgáltatásnyújtás napjától számítva.

Az ingatlan bérbeadásához nyújtott szolgáltatások értékesítéséről szóló számlák kiállítására legkorábban az adózási időszak végén van lehetőség, de legalább abban a hónapban, amelyben a szolgáltatás ténylegesen megtörtént.

Bérleti díj az adószámvitelben.

Az ingatlan bérbeadása a szervezet fő tevékenysége.

Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 249. cikke szerint a bérlőtől kapott bérleti díj az értékesítésből származó bevételnek minősül. A fő tevékenységtípusokat a szervezet alapszabálya határozza meg, ahol leggyakrabban az ingatlan bérbeadását biztosítják tevékenységi formaként.

Ha egy szervezet a nyereségadó szempontjából a bevételt és a ráfordítást az eredményszemléletű módszerrel számolja el, akkor a bevételt abban a beszámolási (adózási) időszakban kell elszámolni, amelyben azok keletkeztek, függetlenül a pénzeszközök, egyéb ingatlanok (munka, szolgáltatás) tényleges beérkezésétől. Az RF adótörvénykönyv 271. cikkének 1. szakasza).

Azon szervezetek esetében, amelyek rendszeresen biztosítják ingatlanukat ideiglenes használat és (vagy) ideiglenes birtoklás és használat díja ellenében, az ilyen tevékenységek költségei az értékesítéshez kapcsolódnak (az adótörvénykönyv 265. cikke 1. pontjának 1. alpontja). az Orosz Föderáció).

Ha a lízingszerződés a bérleti díjak egyenetlen ütemezését írja elő, akkor az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériumának 2009. április 17-én kelt, 03-03-06/1/258 számú levelében közölt legutóbbi pontosításai szerint 2009. április 2-án kelt, 03-03-06/1 /212 sz., az adózónak az Orosz Föderáció Adótörvénykönyve 271. cikke (4) bekezdésének 3. albekezdése alapján ilyen esetekben figyelembe kell vennie a bérleti díjakat. bevételben, a fizetési ütemtervben előírt összegek alapján. Hasonló álláspontot tartalmaz az Uráli Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2008. december 16-án kelt határozata a Ф09-9466/08-С3 sz. ügyben.

A szerző szerint egyenetlen fizetési ütemezés akkor is előfordul, ha hosszú időn keresztül egyszer, például évente vagy félévente fizetik a bérleti díjat. Ugyanakkor egy ilyen díj egyszeri bevételbe foglalása nem teljesen előnyös a szervezet számára, mivel ez egyszeri jövedelemadó-fizetéshez vagy nagyobb előleghez vezet. Ezért célszerűbb ezeket a bevételeket a beszámolási időszakok között elosztani. Figyelembe véve azonban az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériumának álláspontját, ez a megközelítés az adóhatóságok panaszait okozhatja.

Vegyük észre, hogy a korábbi tisztségviselők jelezték, hogy a bérleti díj formájában keletkező bevételek az adóelszámolásban a bevételek és ráfordítások egységes elszámolásának elvének figyelembevételével kerülnek elszámolásra, függetlenül azok tényleges kifizetésétől. Ugyanakkor a lízingszerződés alapján nyújtott szolgáltatási cselekmények havi megkötése nem szükséges a lízingdíj formájában szerzett bevétel adóelszámolásának vezetése céljából. Ezt az álláspontot az Orosz Föderáció Pénzügyminisztériumának 2007. április 17-én kelt, 03-03-06/1/248 számú, 2007. február 6-án kelt, 03-03-06/1/59. 2006. november 10-én kelt 03-03 -04/1/752, az Orosz Föderáció Szövetségi Adószolgálata Moszkva városa számára, 2008. szeptember 22-i 20-12/089128 sz.

Az ingatlan bérbeadása nem a szervezet fő tevékenysége.

Ebben az esetben az ingatlan lízingeléséből származó bevételt nem működési bevételként kell elszámolni (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 250. cikkének 4. szakasza).

Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyve 271. cikke (4) bekezdésének 3. albekezdése kimondja, hogy az ingatlan lízingeléséből származó, nem működési bevételek esetében a bevétel beérkezésének időpontja a megkötött szerződések feltételeinek megfelelő elszámolások vagy a hatóságnak történő bemutatás időpontja. a számítás alapjául szolgáló bizonylatok adózója, vagy a bevallási (adó) időszak utolsó napja.

A lízingszerződés alapján átruházott ingatlan karbantartási költségei (beleértve az ingatlan értékcsökkenését is) a nem működési költségek között szerepelnek (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 265. cikkének 1. pontja).

Közüzemi fizetések.

Amint fentebb megjegyeztük, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének megfelelően a bérleti díjat vagy rögzített összegben, vagy „lebegő” összegben lehet megállapítani, amely két részből áll - egy rögzített összegű bérleti díjból és egy változó összetevőből. közüzemi számlák.

Általános szabály, hogy minden bérleti szerződés ilyen vagy olyan formában tartalmaz egy feltételt, hogy a bérlő viseli a közüzemi díjak fizetésének költségeit. Ez felveti a kérdést: hogyan előnyös adózási szempontból a megállapodást kötő feleknek egy ilyen feltétel dokumentálása. És először is, ebben az esetben egy olyan vitatott adóról beszélünk, mint az áfa.

A gyakorlatban különböző fizetési lehetőségek léteznek az áram, gáz, vízellátás, telefonkommunikáció és egyéb közművek fizetésére. Nézzük meg őket közelebbről.

1. A bérleti díj tartalmazza a rezsit.

Az első módszert meglehetősen ritkán használják. Hiszen a közüzemi szolgáltatások díjai folyamatosan nőnek, ráadásul a megállapodás megkötésekor még nem tudják a felek, hogy a bérlő milyen mértékben fogja ténylegesen igénybe venni a közüzemi szolgáltatásokat. Ezért előre számítsa ki a fix méretét bérleti díj fizetése, a bérbeadó összes rezsiköltségének fedezése a szerződés teljesítése során aligha lehetséges. A feleknek nincs joguk év közben módosítani a bérleti díj összegét, ezt a tilalmat az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének (3) bekezdése írja elő.

Ezért általában a bérleti szerződésben a felek nem magát a bérleti díj összegét kötik ki, hanem annak számítási módszertanát, aminek következtében a bérleti díj változó összetevőjének év közbeni változása nem jelenti a bérleti díj felülvizsgálatát. a bérleti szerződés árát, mert a bérleti díj összegének meghatározásának mechanizmusa változatlan marad.

„Lebegő” bérleti díj esetén a bérbeadó által a bérlőtől kapott összes összeg, beleértve a közüzemi díjakat is, az ingatlan lízingeléséből származó bevételeként kerül elszámolásra.

Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 146. cikke értelmében a bérbeadó a bérleti díj teljes összegére áfát számít fel, és befizeti a költségvetésbe. A bérleti díj teljes összegéről (beleértve a rezsi összegét is) a bérbeadó számlát állít ki a bérlő részére, ill. külön sor„kommunális lakás” nem tűnik ki.

A bérbeadó, aki a nevére kapott számlákat a közműszolgáltatóktól, jogosult a számlájukon feltüntetett áfa teljes összegének levonására. Hiszen ha a bérlőtől kapott rezsi beszámítanak a bevételei közé, akkor jogában áll a bérlő által elfogyasztott rezsit költségként elszámolni. Ugyanezt az áfa megállapítási eljárását ismertették a tisztviselők az Orosz Föderáció Szövetségi Adószolgálatának 2010. február 4-i, ШС-22-3/86@ sz. levelében. Hasonló véleményt osztanak a választottbírók az FAS Észak-Kaukázusi Kerületének 2009. december 21-én kelt határozatában az A63-8994/2004-C4-9 sz. ügyben, 2009. június 11-én az A53-18515/2008 sz. -C5-27, FAS Központi körzet 2009. május 29-én az A23-3029/2008A-14-202 sz. ügyben, FAS északnyugati körzet 2007. január 10-én az A05-7971/2006-13. sz. ügyben. 2007. július 4. az A56-38904/2006.

Az a bérlő, aki az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 171. és 172. cikke alapján általános módon kapott számlát a bérbeadótól a bérleti szolgáltatásokról (a teljes összegre, beleértve a közüzemi számlákat is), jogosult levonásra. a bérbeadó számláján feltüntetett áfa összegét. A bírák hasonló állásponton vannak, példaként említhetjük az Északnyugati Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2010. december 27-én kelt határozatát az A56-7049/2010. sz. ügyben, a FAS Moszkvai Kerületének augusztusi határozatát; 2008. évi 26. sz. KA-A40/7882-08 sz. ügyben, az Észak-Kaukázusi Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2008. június 26-án kelt határozata az F08-3507/2008 sz. ügyben és mások.

2. A rezsit a bérleti díjtól elkülönítve kell fizetni.

Ha a rezsi nincs benne a bérleti díjban, akkor a legtöbbet biztonságos lehetőség a bérbeadó közüzemi költségeinek megtérítése a közvetítői szerződés elemeit tartalmazó bérleti szerződés megkötése. Vagyis a bérleti szerződés előre kiköti, hogy a bérbeadó közvetítőként, saját nevében, de a bérlő érdekében eljárva rezsit vásárol neki.

Ezen kívül lehetőségként külön közvetítői megállapodás is köthető. Ne feledje, hogy a közvetítő szolgáltatásai fizetősek, ezért a vegyes bérleti szerződésnek rendelkeznie kell a közvetítő díjazásával, vagy külön közvetítői szerződésben kell előírni a bérlő számára közvetítő szolgáltatást nyújtó bérbeadó szolgáltatásainak kifizetését.

Sőt, mivel a közszolgáltató cégek az ingatlantulajdonos nevében teszik ki dokumentumaikat, a bérbeadó és a bérlő között létrejött közvetítői szerződés lehetősége lehet megbízási szerződés vagy megbízási szerződés, amelyben a megbízott saját nevében jár el, hanem a megbízó érdekében.

Ebben az esetben a bérbeadó két számlát állít ki a bérlő nevére: az egyiket a saját nevére a bérleti szolgáltatásokról, a másodikat a saját nevére a rezsiről. Továbbá a bérlőnek a közüzemi szolgáltatásokról kiállított számlát a bérbeadó állítja ki a közüzemi szolgáltató által a bérbeadó nevére kiállított számla adatai alapján. Ez a számla nem kerül be a bérbeadó vásárlási könyvébe, hanem a beérkezett számlák naplójába kerül. A kormányrendelettel jóváhagyott, a beérkezett és kiállított számlák naplóinak, beszerzési könyveinek és az általános forgalmi adó kiszámításához szükséges forgalmi könyvek vezetésének szabályai pontosan ezt az eljárást írják elő az ÁFA-alanyok és a közvetítői szerződésben résztvevők általi számlakibocsátásra. az Orosz Föderáció 2000. december 2-i 914. sz.

Egy ilyen közüzemi költségtérítési konstrukció esetén a bérlőtől a közüzemi szolgáltatások megtérítéseként kapott összeg nem a bérbeadó bevétele. A befolyt összegeket a lízingbeadó könyvelése során külön üzleti tranzakcióként veszi figyelembe.

Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyve 251. cikke (1) bekezdésének 9. albekezdése szerint a jövedelemadó adóalapjának meghatározásakor a bizományos, ügynök és (vagy) vagyon formájában (beleértve a készpénzt is) kapott jövedelem nem veszik figyelembe a megbízási szerződésből vagy más hasonló szerződésből eredő kötelezettségek teljesítésével kapcsolatos egyéb ügyvédet, valamint a megbízó, megbízott és (vagy) más ügyvéd költségeinek megtérítését. megbízó és (vagy) egyéb megbízó, ha ezek a költségek a megkötött szerződések feltételei szerint nem képezhetők a bizományos, ügynök és (vagy) más ügyvéd költségei között. Ebbe a bevételbe nem tartoznak bele a jutalékok, ügynöki vagy egyéb hasonló díjak, amelyek szokásos tevékenységből származó bevételekké válnak.

A közüzemi szolgáltatások újbóli bemutatásakor a lízingbeadó mentesül a jövedelemadóval és az áfával kapcsolatos kockázatoktól, valamint azoktól a kockázatoktól, amelyek az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 166–181. valamint a büntetőjogi felelősség kockázatai az Orosz Föderáció Büntetőtörvénykönyvének 171. cikke alapján „Illegális vállalkozás” (a kommunikációs szolgáltatások túlzott nyújtása tekintetében).

Ilyen konstrukció esetén azonban a bérbeadót a bérleti díj összege utáni áfa felszámítási kötelezettsége mellett a közvetítői díjazás összege után is adófizetési kötelezettség terheli.

Ez a szöveg egy bevezető részlet. A Mindent az egyszerűsített adózási rendszerről (egyszerűsített adózási rendszer) című könyvből szerző Terekhin R.S.

4.2.6. Befektetett eszközök javítása, beleértve a lízingeltet is Figyelembe kell venni, hogy a javítás fogalmát az áfa nem tartalmazza, azonban ebben az esetben abban az értelemben kell használni, ahogyan azt más jogágakban használják. Általában ez a munka

A Gazdagodj meg! Könyv azoknak, akik mernek sok pénzt keresni, és vesznek maguknak egy Ferrarit vagy Lamborghinit szerző DeMarco MJ

Hogyan esnek szét az álmok: rossz képlet. Helytelen változó Egy középszerű sofőr egy bizonyos ponton rájön, hogy nem tud szorítani magasabb százalék betétek által. 200%-os emelést nem lehet követelni. Nem lehet kapni kiegészítő oktatás hogy növelje a sajátját

szerző Panchenko T M

614. § Bérleti díj 1. A bérlő köteles haladéktalanul megfizetni az ingatlan használatáért járó díjat (bérleti díjat) A bérleti díj fizetésének módját, feltételeit és ütemezését a bérleti szerződés határozza meg. Abban az esetben, ha azokat a szerződés nem határozza meg, akkor létrejöttnek minősül

A Mások vagyonának használata című könyvből szerző Panchenko T M

630. § Bérleti bérlet bérleti szerződés alapján 1. A bérleti szerződés szerinti bérleti díj meghatározott összegben meghatározott, időszakonként vagy alkalmanként fizetett fizetések formájában jön létre.2. Abban az esetben, ha a bérlő idő előtt visszaadja az ingatlant, a bérbeadó visszatér neki

A Rent című könyvből szerző

A lízingbeadóval kötött bérleti szerződés megszakítása, beleértve az ingatlan megsemmisülését is. A gyakorlatban azonban

A Rent című könyvből szerző Szemenikhin Vitalij Viktorovics

A bérbeadó egyéb tevékenységei A bérleti szerződés alapján a bérbeadó kötelezettséget vállal arra, hogy a bérlő részére térítés ellenében ingatlant biztosít ideiglenes birtoklás és használat, illetve ideiglenes használat céljából. Az ingatlan lízingbe adásakor a bérbeadó viseli a lízingelt ingatlan fenntartásának költségeit.

A Rent című könyvből szerző Szemenikhin Vitalij Viktorovics

Jövedelemadó a bérbeadótól Meglévő gazdasági feltételek A bérleti kapcsolatok egyre elterjedtebbek, mivel válság idején sok szervezetnek nincs pénzügyi kapacitása a számára szükséges ingatlan megvásárlásához.

A Rent című könyvből szerző Szemenikhin Vitalij Viktorovics

Bérbeadó váltás A bérbeadó ingatlan átvételekor a bérlő általában hosszú távú bérleti szerződést vár el, és a bérelt helyiséget „maga számára” szereli fel. A bérleti szerződés megkötésére kerül sor hosszú távú. A szerződés időtartama alatt azonban lehetséges, hogy

A Rent című könyvből szerző Szemenikhin Vitalij Viktorovics

Könyvelés a lízingbeadóval (kölcsönadóval) Könyvelés Ha a lízingbevevő (kölcsönvevő) a lízingbeadó (kölcsönadó) hozzájárulása nélkül elválaszthatatlan fejlesztéseket végzett a kölcsönbeadó által ingyenes használatra átadott ingatlanon, akkor a szerződés lejártakor.

A Pénz, bankhitel és gazdasági ciklusok című könyvből szerző Huerta de Soto Jézus

Az elemzés tévedése: A bizalmi csereeszköz iránti kereslet mint külső változó Selgin tanulmánya azon a feltételezésen alapul, hogy a bizalmi csereeszköz formájában jelentkező pénz iránti kereslet külső változó

Bevételek és kiadások az egyszerűsített adórendszer szerint című könyvből szerző Suvorov Igor Szergejevics

5.5. Bérelt (beleértve a lízingelt) ingatlan bérleti díja (beleértve a lízinget is) A bekezdések szerint. Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyve 346.16. cikkének 4. pontja értelmében az egyszerűsített adórendszer adófizetői jogosultak a lízingelt ingatlan bérleti (lízing) kifizetésének költségeibe beleszámítani.

Az Ingatlanügyletek című könyvből. Hogyan vásároljunk, adjunk el, béreljünk szerző Bachurin Dmitrij

Bérlet A bérleti szerződésben a fő feltétel a bérleti szerződés. A bérlő kötelezettséget vállal arra, hogy a lakóhelyiség használatáért haladéktalanul bérleti díjat fizet. A bérleti díj fizetésének eljárását, feltételeit és feltételeit kell

Mindent a lakóingatlanok beszerzéséről és eladásáról című könyvből. Szakértői tanács szerző Zubova Elena Evgenievna

A bérbeadó jogai és kötelezettségei A lakás tulajdonosa határozza meg a bérleti díjat, és minél többet szeretne kapni. Amikor azonban a gazda túl sokat kér magas ár, azt kockáztatja, hogy sokáig lakó nélkül marad. A felfújt ár mutatója a hívások hiánya

A Könyv 2.0 című könyvből. Múlt, jelen és jövő e-könyvek a Kindle alkotójának szemével szerző Merkoski Jason

Miért pótolhatatlanok a könyvek, beleértve az e-könyveket is?

A Profitable Travel Agency könyvből [Tanácsok tulajdonosoknak és vezetőknek] szerző Vatutin Sergey

A fizetés változó és fix részei Tehát mik ezek az eszközök? Mielőtt megvizsgálnánk őket, kezdjük a motiváció alapvető modelljeivel. Ezek az úgynevezett állandó és változó részek. Fix és Flex – ahogy mi hívjuk őket (9. ábra). Nézzük mindegyik előnyeit és hátrányait

Az Antifragile [Hogyan profitáljunk a káoszból] című könyvből szerző Taleb Nassim Nicholas

Az Ön bérleti díja Egy másik példa: képzelje el, hogy legálisan bérel egy lakást New Yorkban (ahol a bérleti díjat a polgármesteri hivatal szabályozza), és a lakása tele van természetesen könyvespolcokkal. Lehetőséged van itt élni, ameddig csak akarsz, de neked

Minél kevésbé tekintélyes a terület, annál jövedelmezőbb ott lakást bérelni – állapították meg a Cian elemzői. A lakások Új-Moszkvában, Kapotnyában, Ljublinóban és Kuzminkiben térülnek meg a leggyorsabban, de ezeket nehezebb eladni, mint a tekintélyes területeken lévő lakásokat.

Vonzó Kapotnya

Egy moszkvai lakás hosszú távú bérbeadásából származó átlagos hozam 5,5% volt 2016 első felében a Cyan cég szakemberei által készített tanulmány szerint. Vagyis alig több mint 18 év alatt ki lehet fizetni egy fővárosi lakást, ha bérbe adják. A különböző régiókban azonban az időszak jelentősen eltér.

Mint kiderült, a belváros legdrágább ingatlanjainak tulajdonosai a legnehezebben térülnek meg a vásárlásukra fordított összegből. Az anti-minősítés vezetői közé tartozott az Arbat, a Khamovniki és a Gagarinsky kerület. Itt a kapitalizációs ráta (egy eszköz ára és a bérbeadásból származó éves bevétel közötti összefüggés) 4-4,5% között ingadozik – mutat rá Cyan. Így, miután ezeken a területeken vásárolt lakást, 22-25 évet kell várnia a befektetés megtérülésére.

A kutatási adatok szerint a legkevésbé presztízsű területeken lakásvásárlás a legígéretesebb befektetési döntés. A befektetők számára a maximális hasznot az új-moszkvai Pervomaiskoye és Maruskinskoye településeken, valamint a Délkeleti Közigazgatási Körzet Kapotnya körzetében található lakások bérbeadása jelenti. A kapitalizációs ráták itt 6,4 és 6,7% között mozognak. Vagyis a bérbeadó 15-15,6 év alatt tudja megtéríteni a befektetéseit. A jövedelmezőség (6,7%) tekintetében a vezetők a kapotnyai Moszkvai Olajfinomító közelében található háromszobás lakások.

Ez a hatás annak köszönhető, hogy a városközponttól távolodva a bérleti díjak nem csökkennek annyira, mint a négyzetméterenkénti költség – magyarázza Cian.

A tanulmány a cian.ru portálon 2012-2016 között közzétett több mint 1 millió moszkvai lakáseladási és -bérlési hirdetés elemzésén alapul. Ugyanakkor a bérleti díjakat és a lakhatási költségeket az árak és a bérleti díjak dinamikáját figyelembe véve diszkontálták.

A Miel-Arenda cég megközelítőleg ugyanazokat a számokat adja, mint a Cian, bár régiónkénti felosztás nélkül: a fővárosi gazdaságos lakások kapitalizációja évi 4-7% között mozog.

Az egyszobás apartmanok népszerűbbek

Mert tavaly Nőtt az egyszobás lakások bérbeadásának népszerűsége. „Részesedésük a keresleti szerkezetben 3 százalékponttal nőtt az év során. és 58%-ot tett ki, jegyzi meg Eric Segerborg, a Domofond.ru portál vezérigazgatója. — Ezzel párhuzamosan 1 százalékponttal csökkent a két- és háromszobás lakások bérleti ajánlataira vonatkozó hirdetési megkeresések száma. - 34%, illetve 7%. Az átlagos bérleti díj is csökkent az elmúlt évben, minden lakásszegmensben 3%-kal. Moszkvában egy egyszobás lakást átlagosan 30,8 ezer rubelért, kétszobás lakást 43,3 ezer rubelért bérelhet.

Bérbeadó szabály

Cian adatai megerősítik a bérbeadó úgynevezett aranyszabályát – mondja Szergej Shloma, az Inkom-Real Estate másodlagos piaci osztályának igazgatója: „Minél kisebb a lakóterület, annál olcsóbb, annál több bevételt hoz. Ebből a szempontból a luxusingatlanok bérbeadása egyedülálló öröm: az elit ingatlanok jövedelmezősége minimális a standard lakásokhoz képest.”

A luxusingatlanok lízingeléséből származó hozam az induló beruházási összeg 1-4%-a között változik, a négyzetméterenkénti költségtől, a dekorációtól, a berendezésektől és a bútoroktól függően – becsüli Julia Kovaleva, a Kalinka Group városi ingatlanbérleti osztályának igazgatója. A központtól való távolság is gyakran előnyös a bérlők számára. „Adatbázisunkban van egy lakás az Ostozhenka negyedben, Butikovskyban, az 5. szám alatt, amelyet havi 10 ezer dollárért bérelnek” – hoz Kovaleva egy példát. „Ugyanakkor a tulajdonos nemrégiben bérelt egy viszonylag olcsó lakást a Tarasz Sevcsenko rakparton, 1/2-ben, 15 ezer dollárért.”

A demokratikusabb lehetőségek nemcsak jövedelmezőbbek, hanem gyorsabbak is. Például a turistaosztályú lakások ma átlagosan néhány napon belül elkelnek, tavaly azonban néhány óra is elég volt – becsüli Oksana Poljakova, az Inkom-Real Estate lakásbérleti osztályának igazgatóhelyettese. „Ma az emberek körülbelül két hét alatt választanak kényelmes és üzleti osztályú apartmanokat hét-tíz lehetőség közül” – folytatja. „Tavaly három-négy apartmant néztünk meg négy napnál tovább.” Az elit apartmanok tetszőleges ideig láthatóak, amíg a tulajdonos úgy dönt, hogy megfelelő mértékben csökkenti a bérleti díjat.

Ha a régió átlagát vesszük, akkor Cian következtetései logikusak – az olcsóbb területek magasabb jövedelmezőséget hoznak – ért egyet Anna Moiseeva, a Home Staging ingatlanügynökség vezérigazgatója. Másrészt a jövedelmezőség mindig nemcsak a területtől, hanem az adott lakástól is függ. Folyékony tárgynak több jele is van, sorolja a szakértő: kis felvételek, alacsony ár, a metró és a központ közelsége. „Fontos mindig emlékezni arra, hogy egy bizonyos ponton az éppen bérelt lakást mégis el kell adni” – jegyzi meg Moiseeva. "És akkor a bérbeadó számára előnyös tényezők miatt kevésbé lesz likvid az eladó számára."

Vásároljon közelebb a központhoz

„Az eladó lakások kitettségének időtartama természetesen magának a lakásnak a minőségétől függ: az ár, a ház és az emelet megfelelőségétől” – jegyzi meg Anna Moiseeva, a Home Staging ingatlanügynökség vezérigazgatója. "Általában azonban egy nagyobb presztízsű területen lévő lakás körülbelül két-három hónapig lehet kiállítva, míg a távoli területeken lévő, kevésbé piacképes lakások hat hónapja vagy tovább."

Azt, hogy a központhoz közelebb lévő ingatlanok jobban fogynak, a Rosreestr adatai bizonyítják. Például 2016 első felében a moszkvai régióban csaknem 15%-kal kevesebb lakóhelyi jogok átruházásával járó tranzakciót regisztráltak, mint 2015 azonos időszakában: 294,7 ezer, illetve 345,4 ezer tranzakciót. Ezek a statisztikák elsősorban a másodlagos lakáspiaci tranzakciókat írják le.

Az új épületek iránti kereslet is csökken. 2016 januárja és júniusa között a közös lakásépítésben (DDU) való részvételre vonatkozó megállapodások száma a moszkvai régióban 4%-kal, 41,3 ezerre csökkent.

Moszkvában éppen ellenkezőleg, gyakrabban kezdték megkötni az új és a másodlagos ingatlanokkal kapcsolatos tranzakciókat. A lakások tulajdonjogának átruházásával lebonyolított tranzakciók összértéke 10,8%-kal, 62,7 ezerre nőtt.

Moszkva népszerűségét befolyásolta, hogy az elmúlt másfél évben a moszkvai fejlesztők rekordmennyiségű új projektet hoztak a piacra, amelyek árban felvehetik a versenyt a moszkvai régióval – magyarázza Tatyana Kaljuzsnova, az IRN-Consulting vezetője. . A kedvezmények is szerepet játszottak. „A projektek körülbelül 30%-ánál 100%-os fizetés mellett 5-10%-os kedvezményt kaphat” – jegyzi meg Kaljuzsnova.

Átlagos ár 1 négyzetméter. m új moszkvai épületekben (a harmadik közlekedési gyűrűtől a moszkvai körgyűrűig) az IRN szerint ma 172,3 ezer rubel. A moszkvai régióban június végén 85,4 ezer rubelt tett ki. 1 négyzetméterért m, a Miel-Novostroiki cég tanulmánya szerint. De ha konkrét ajánlatokat nézünk, egyértelműbbé válnak a moszkvai lakásvásárlás előnyei. Például június közepén a Zheldoripoteka cég egy új „Atmosphere” lakókomplexumot indított Lyublino délkeleti részén. közigazgatási kerület. A telek építési munkákra való előkészítésének szakaszában a 34,9-76,9 négyzetméter alapterületű egy- és háromszobás lakások költsége. m 4,1-11,1 millió rubel vagy 115-145 ezer rubel. 1 négyzetméterért m.

A moszkvai régióban, a moszkvai körgyűrűtől 13 km-re található Opalikha O3 lakókomplexum egy „négyzetéért” átlagosan 124 ezer rubelt kell fizetnie, és a fejlesztő webhelye szerint az apartmanok árát, a becslések szerint 2,4 millió és 6,86 millió dörzsölje között van. (egy-, illetve háromszobás lakásra).

Még a legjövedelmezőbb befektetések is a piacon hosszú távú bérbeadás jövedelmezősége jelentősen elmarad a hagyományos bankbetéteknél. A jegybank szerint az évnél hosszabb lejáratú rubelbetétek alaphozama júliusban évi 10,7% volt.

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint a lízingszerződésben részes felek rögzíthetik a bérleti díj rögzített összegét és kiszámításának eljárását. Ebből következően a bérleti díj számítással meghatározott fő (fix) és változó rész formájában is megállapítható. Az állandó rész fix és magában foglalja a helyiség használatának díját. A bérleti díj változó része megegyezik a bérlő által meghatározott időszak alatt elfogyasztott rezsi költségével (vagy abból számítják ki). Így a bérleti díj teljes összege (mind a fix, mind a változó részek) a bérbeadó által az ingatlan bérbeadása során nyújtott szolgáltatások ellenértéke.

A bérleti díj fix részét általában úgy határozzák meg, hogy a szerződés szerinti bérleti díjat megszorozzák a négyzetméterben megadott bérelt területtel. Ezért a bérleti szerződésben gyakran szerepel havi 1 négyzetméterenkénti bérleti díj.

Példa

Megadhat egy képletet a bérleti díj állandó részének kiszámításához, például így:

"A bérleti díj fix részét a következő képlet határozza meg:

TV x/y = A * S,

ahol a TV x/y a bérleti díj fix része az y évre, x hónapra;

A - a szerződés szerinti bérleti díj;

S - bérelhető terület, négyzetméterben."

Az is előírható, hogy a bérleti díj állandó részét meg kell szorozni a fogyasztói árindexszel, amely együttható az ingatlan bérlő általi használatának feltételeit veszi figyelembe; a korrekciós tényezőre stb.

A bérleti szerződésben szerepelhet, hogy a bérleti díj változó része fedezi a bérbeadónál ténylegesen felmerült közüzemi költségeket, nevezetesen:

Elektromos energia;

Vízellátás;

Hőenergia;

Háztartási hulladék elszállítása (a szükséges szolgáltatások teljes listáját megadhatja) stb.

Példa

Megadhat egy képletet a bérleti díj változó részének kiszámításához, például így:

"A bérleti díj változó részét a következő képlet határozza meg:

P x/y = E + Vo + T + M, ahol

P x/y - az x hónapra, y évre fizetendő bérleti díj változó része;

E - villamos energia kiadások x hónapra, y évre;

Vo - x hónap, y év vízellátási költségei;

T - hőenergia kiadások x hónapra, y évre;

M - háztartási hulladék elszállításának költségei y év x hónapjára."

Ha a rezsi fizetése mérőállás szerint történik, akkor a megállapodásban jelezheti, hogy a bérleti díj változó részét mérőállás szerint kell meghatározni. Előírható, hogy a közüzemi mérőeszközök leolvasását a bérbeadó és a bérlő meghatalmazott képviselőinek jelenlétében rögzítsék.

Figyelem

Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnöksége 2002. január 11-i, N 66. sz. tájékoztatójának 12. bekezdése megjegyzi, hogy a bérlőnek csak a rezsi költségeinek felszámítása nem tekinthető bérleti díjnak. . Mivel a bérbeadó a lízingelt ingatlan ellenértékét ténylegesen nem kapja meg, az, hogy a bérlő csak a rezsiért fizet, nem jelenti a megállapodás ellenértékét.

Hasznos lehet elolvasni: