Putujemo po svijetu! Stan i stan: koja je razlika, što je bolje, isplativije? Šta odabrati i kupiti - stan ili stan: prednosti i nedostaci stanova u odnosu na običan stan. Kako razlikovati stanove od stanova prilikom kupovine

Udio stanova na primarnom tržištu Moskve i dalje raste: ako je 2012. godine činio samo 14% ukupne ponude, onda je u trećem kvartalu 2016. dostigao 24,5%. Istovremeno, minimalni budžet za kupovinu stanova u staroj Moskvi u istom periodu smanjen je sa 4,6 miliona rubalja na neviđenih 2,3 miliona rubalja za glavni grad, što je podstaklo interesovanje klijenata za masovni segment i radikalno promenilo imidž kupca . Međutim, još uvijek se puno spekulira oko stanova, preuveličavajući njihove nedostatke. Stručnjaci kompanije Metrium Group izvršili su detaljnu analizu svih razlika između stanova i stanova i opovrgli većinu stereotipa o ovoj vrsti stanovanja sa stanovišta kupca.

Tokom recesije, većina kupaca kuća daje prioritet svom budžetu za kupovinu. Smanjenje cijena ponude u svim segmentima tržišta povećalo je atraktivnost prvenstveno stanova, koji su uvijek bili jeftiniji od stanova. Cenovna povoljnost kupovine stanova je zbog niza njihovih razlika od stanova.

„Razlike između stanova i apartmana mogu se podijeliti u tri grupe“, kaže Maria Litinetskaya, izvršni partner Metrium grupe. - Prva od njih su pravne razlike koje se vezuju za nestambeno pravni status stanova. Drugi je ekonomski, odnosno razlika u tržišnoj i katastarskoj vrijednosti takvih objekata, kao i obilježjima plaćanja. komunalne usluge i porezi. Konačno, treća grupa - tehnička - objedinjuje razlike u zahtjevima za projektovanje i izgradnju stanova. Može se činiti da površno poređenje ukazuje da većina razlika nije u korist stanova, ali detaljna analiza pokazuje suprotno.”

1. Pravne razlike

1.1 Pravni status

Sa stanovišta stambenog zakona, stan je stambeni, izolirani prostor, koji je nekretnina i pogodan je za stalno stanovanje građana (zadovoljava utvrđenim sanitarnim i tehnička pravila i standardi, drugi zakonski zahtjevi). Osim stanova, zakonska regulativa uključuje i stambenu zgradu (dio stambene zgrade) i prostoriju kao stambeni prostor.

Stanovi su klasifikovani kao nestambeni prostori, odnosno prostori su za privremeni smještaj građana, a nisu namijenjeni stalnom boravku. Pojam „stana“ se spominje samo u klasifikaciji hotelske sobe, koju daje Ministarstvo kulture Ruske Federacije. Prema ovoj tipologiji, stan je prostorija od najmanje 40 kvadratnih metara. m., koji se sastoji od dvije ili više prostorija (dnevni boravak, trpezarija, spavaća soba) sa čajnom kuhinjom. Međutim, u praksi se programeri ne rukovode ovom definicijom, čak i ako kompleks apartmana u izgradnji ima hotelsku namjenu.

1.2 Registracija

Trajna registracija se može dobiti samo u stambenim prostorijama - stanu, sobi, kući. Stalna registracija u Moskvi daje sljedeća prava:

1. Povećanje penzije. U Moskvi penzioneri imaju pravo na regionalnu socijalnu pomoć, ali se ona daje samo onima koji u Moskvi žive najmanje 10 godina.

2. Putne pogodnosti za penzionere i maloljetnike u javni prijevoz, kao i korištenje fiksnog telefona.

3. Smještaj djeteta u vrtić, školu i druge obrazovne ustanove po mjestu registracije.

4. Subvencionisanje računa za komunalije.

S obzirom da su stanovi klasifikovani kao nestambeni prostori, u njima se ne može dobiti trajna prijava u mjestu stanovanja. Međutim, ako apartmansko naselje ima status hotela, tada vlasnik stana može dobiti privremenu registraciju na 5 godina. Privremena registracija daje praktično ista prava kao i vlasnik stana sa trajnom uknjižbom. Međutim, prilikom upisa djeteta u školu koja nije raspoređena po mjestu prebivališta, njegova prijava se razmatra nakon prijave stanovnika kuća koje su raspoređene u školu i imaju stalnu prijavu. Inače, nema suštinskih razlika između privremenih i stalnih registracija.

Ako je registracija nemoguća, vlasnik stana malo gubi. Riječ je o povišicama i beneficijama koje se i dalje odnose samo na ugrožene slojeve stanovništva, kao i pravo glasa na izborima.

1.3 Prava vlasnika na zajedničku imovinu

Vlasnici stanova u stambenoj zgradi posjeduju zajedničku imovinu sa pravima zajedničko vlasništvo zajedno sa ostalim stanovnicima. Odnosno, svi zajednički prostori, krov i dvorište su vlasništvo vlasnika stanova. Shodno tome, stanari mogu zajednički odlučiti kako će upravljati zajedničkim prostorima. Na primjer, mogu spriječiti neželjeno korištenje podruma, krovova, tavana i drugih prostora.

Vlasnici stanova nemaju pravo zajedničke svojine na zajedničkoj imovini u stambenom naselju (stepeništa, stepeništa, hodnici, liftovi, liftovi i drugi šahtovi, hodnici, tehnički spratovi, tavani, podrumi u kojima se nalaze komunalije, druge usluge koje služe više od jedan prostor u datoj građevinskoj opremi (tehnički podrumi), krovovi, ograđene noseće i nenoseće konstrukcije ovog objekta, mašinska, elektro, sanitarna i druga oprema). Na primjer, ako se vlasnici stanova odluče da na podestu naprave zajednički ograđeni predvorje, tu će površinu morati kupiti ili iznajmiti od vlasnika, koji je najčešće prodavac stana ili društvo za upravljanje. Međutim, morate shvatiti da kompanija za upravljanje živi od plaćanja vlasnika stanova i nije mu korisno kvariti odnose s njima.

1.4 Završetak nad vlasnicima

Kada vlasnik kuće postane dužnik i sud naloži oduzimanje njegove imovine u korist povjerilaca, sudski izvršitelji ga ne mogu istjerati iz stana ako je isti jedino mjesto prebivalište. Izuzetak su stanovi kupljeni uz hipoteku.

Budući da su stanovi nestambeni prostori, njihov vlasnik može biti deložiran u slučaju ovrhe. Međutim, vrijedi napomenuti da kupac stana pod hipotekom može izgubiti i svoj dom.

2. Ekonomske razlike

2.1 Cijene

Stanovi su skuplji od stanova jer investitor stambene zgrade u početku snosi veće troškove vezane za dobijanje svih potrebnih dozvola.

	Apartmani	Apartmani
Minimalni budžet kupovine, milion rubalja.



Prosječna cijena po kvadratu m.

Razlika u cijeni stanova i stanova u prosjeku doseže 30%, ovisno o projektu. To je zbog činjenice da investitor ima niže troškove izgradnje i može sebi priuštiti da ponudi nekretninu po sniženim cijenama bez žrtvovanja profita.

2.2 Porezi

Porez na imovinu

Porez na imovinu za vlasnike stanova obračunava se na osnovu katastarske vrijednosti. Površina stana se množi sa katastarskom vrednošću po kvadratnom metru, a zatim sa poreskom stopom. Stopa poreza na imovinu za stambene prostore utvrđuje se u svakoj regiji odlukom lokalnih vlasti. U Moskvi je 0,1%.

Vlasnici stanova moraju platiti i porez na imovinu, koji se, kao iu slučaju stanova, obračunava na osnovu katastarske vrijednosti nekretnine. Međutim, postoje dvije fundamentalne razlike u oporezivanju stanova. Prvo, katastarska vrijednost takvih projekata je oko 1,5 puta niža, a drugo, stopa poreza na imovinu za njih je viša. Stopa se kreće od 0,5% do 2%. U oktobru 2016. godine, Moskovska gradska duma usvojila je izmene Zakona o porezu na imovinu fizičkih lica u Moskvi. Sada je minimalna stopa za sve vrste ove vrste nekretnina određena na 0,5%, ali samo za stanove do 300 kvadratnih metara. m, a katastarska vrijednost ne prelazi 300 miliona rubalja. Za nekretnine koje prelaze utvrđene granice veličine i cijene, stopa poreza na imovinu ostaje 2%.

Porezne olakšice i olakšice

Također, pri kupoprodaji stana vlasnik ima pravo na olakšicu za prethodno plaćeni porez na dohodak građana (NDFL). U slučaju kupovine kuće maksimalna veličina povrat dostiže 2-3 miliona rubalja, a po prodaji - 1 milion rubalja.

Poreski olakšice i olakšice se ne odnose na stanove kao na nestambene prostore. Odnosno, vlasnik stana ne samo da ne može umanjiti poreznu osnovicu (za 20 m2), već i vratiti dio poreza na dohodak plaćen prilikom kupovine stanova.

Porez na zemljište

Do 2015. godine vlasnici stanova su bili dužni da plaćaju porez na zemljište u zajedničkom vlasništvu stanara stambene zgrade. Međutim, ovo plaćanje je uključeno u porez na imovinu. Od 2015. godine ove naknade su podijeljene u dva odvojena poreza: stan i zemljište.

Vlasnici stanova, kao i vlasnici drugih prostorija u bilo kojoj zgradi, također imaju pravo na udio zemljište na kojoj se nalazi ova zgrada. S tim u vezi, oni su dužni da plate porez na zemljište. Porez na zemljište se plaća na osnovu katastarske vrijednosti parcele koja odgovara površini stana. U Moskvi je ova stopa 1,5%.

2.3 Uslužni programi

Iznos plaćanja komunalnih usluga obračunava se prema tarifama za potrošače koje utvrđuje snabdjevač vodom, električnom energijom i toplinom. Visinu ovih tarifa određuju vlasti u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije o regulaciji cijena.

U pravilu, računi za komunalije za stanove imaju veći koeficijent u odnosu na cijene stanova. Tarife za vodosnabdijevanje su veće za 12%, za kanalizaciju - 8%, za toplinu - 25%, za električnu energiju - 36% (na osnovu prosječne tarife od 2,5 rubalja/kWh). Tačan trošak komunalnih usluga ovisi o tarifama utvrđenim za nestambene prostore u skladu sa ugovorima koje sklapaju društvo za upravljanje i dobavljač komunalnih usluga.

3. Tehničke razlike

3.1 Građevinski kodovi

Izgradnja stambenih objekata se izvodi u strogom skladu sa građevinskim i sanitarnim standardima i propisima (rasvjeta, zvučna izolacija, insolacija itd.).

Tehnički uvjeti za izgradnju stanova su niži od zahtjeva za izgradnju stambenih zgrada. Konkretno, stanovi ne podliježu zahtjevima za insolaciju, a standardi za ventilaciju, zvučnu izolaciju i zaštitu od požara su niži od onih koji se zahtijevaju za stambene prostore.

3.2 Društvena infrastruktura

Izvođač je dužan da u zoni stambenog uređenja izgradi objekte socijalne infrastrukture (vrtići, škole, ambulante i dr.) srazmjerno broju novih stanovnika na tom području. Izgradnja stambenog kompleksa ne obavezuje investitora da gradi objekte socijalne infrastrukture za svoje stanovnike.

3.3 Pristupni putevi

Odgovornost projektanta stambenih zona uključuje poboljšanje susjednih teritorija, kao i izgradnju pristupnih puteva ka stambeni kompleks. Izvođač stana nije dužan graditi pristupne puteve.

Sažetak

„Dakle, najvažnije ekonomske razlike između stanova koje stvarno direktno utiču na kupčev „novčanik“ su razlike u plaćanju poreza i komunalija“, rezimira Marija Litinecka. - Međutim, osnovne računice pokazuju da razlika u cijeni stanova i stanova pokriva povećane troškove režija i poreza u narednim decenijama. Također morate uzeti u obzir troškove prijevoza, jer se danas najpovoljnija stambena ponuda unutar Moskovskog obilaznice odnosi samo na stanove. Stanovi po sličnoj cijeni nalazit će se izvan moskovskog prstena, u blizini Moskve.

Pravne razlike takođe nisu toliko važne za prosečnog klijenta. Kupci stanova i stanova jednako su zaštićeni 214-FZ od dvostruke prodaje i propuštenih rokova isporuke. U slučaju raskida DDU-a, imaju ista prava na naknadu štete i penale, a u slučaju bankrota developera uključuju se u treći red povjerilaca za povrat uloženih sredstava.

Što se tiče tehničkih razlika, formalno odsustvo obaveze investitora stana da poštuje građevinske propise, gradi društvene objekte i postavlja pristupne puteve je u praksi neisplativo za same investitore. U uslovima žestoke konkurencije za kupce, većina stanova nije inferiorna u odnosu na obične stambene zgrade ni po kvaliteti gradnje ni po dostupnosti infrastrukture.

Kao rezultat toga, ako osoba uspije pronaći optimalnu kombinaciju tri karakteristike - cijene, lokacije, zanimljivog koncepta - u bilo kojem stambenom kompleksu, tada mu u suštini neće biti toliko važno da je to formalno nestambeni prostor. Glavna stvar za kupca je da poboljša specifične životne uslove, odnosno da se preseli nova kuća ili povoljniju lokaciju."

Mnogi ljudi ne razumiju sasvim šta ova definicija znači. Da, na italijanskom ili francuskom jeziku, gdje je taj izraz došao kod nas, appartamento ili appartement znači stan, ali u propisima Ruske Federacije ne postoji službeni pojam apartmana. Ovo je naziv za prostorije koje pripadaju nestambenom fondu, u kojima su stvoreni ugodni uslovi za život. Često se stanovi mogu naći u hotelskim i upravnim zgradama, ali svi su namijenjeni samo za privremeni boravak građana.

Koja je razlika između stana i stana?

Prije svega, vrijedno je napomenuti da ova dva koncepta znače potpuno različite stvari. Prije kupovine nekretnine važno je razumjeti po čemu se stanovi razlikuju od običnih stambenih prostorija. Razlika je u ovome:

Minimalna površina stanova počinje od 40 kvadratnih metara. m, broj soba – od 2. Osim toga, preduvjet je prisustvo kuhinje i kupatila.
Objekti nisu stambeni, oni se zapravo koriste za stanovanje i kao poslovni prostor.
Da bi preuredio stambeni prostor, vlasnik mora proći kroz mnoge organe kako bi odobrili promjene. Za nestambenu nekretninu, preuređenje je manje radno intenzivan postupak.
Prilikom kupovine stana svi članovi porodice, uključujući i vlasnika, mogu se prijaviti za stalno. Stanovnicima prostorija klasifikovanih kao nestambene dozvoljena je privremena registracija.
SNiP-ovi i standardi za izgradnju ova dva tipa stanovanja se razlikuju. Stambene zgrade moraju ispunjavati povećane zahtjeve zaštite od požara: zgrade su opremljene dodatnim požarnim izlazom. Osim toga, gradnja zgrade sa stanovima dozvoljena je samo na zemljištima koja se iz određenih razloga ne mogu koristiti za stambenu izgradnju.
Dizajn lokalnog područja ima različite zahtjeve. Prema građevinskim standardima, investitor je dužan unaprijediti područje uz kuću prije puštanja u funkciju. Kako kuća sa stanovima nije stambena nekretnina, može se staviti na tržište nekretnina bez dovršetka pun kompleks radovi na poboljšanju.
Upravljanje stambenim zgradama i stambena zgrada vrši specijalizovana kompanija. Bitna razlika između stanova i stanova je ta što stanovnici nestambene nekretnine nemaju pravo ponovnog izbora društvo za upravljanje. Trošak komunalija u stanu je nekoliko hiljada rubalja manji od plaćanja za nestambenu nekretninu iste veličine. Osim toga, u drugom slučaju, plaćanje uključuje naknadu za „troškove upravljanja zgradom“.

Prednosti i nedostaci

Na tržištu nekretnina svakim danom raste udio stanova, jer potražnja stvara ponudu. Takve nekretnine su posebno popularne među stanovnicima megagradova. Prilikom odabira stambenog prostora, kupci saznaju koje prednosti i nedostatke ima ova vrsta prostora. Što se tiče prednosti takve kupovine, vrijedi istaknuti sljedeće:

Stanovanje u velikom stambenom prostoru u centru grada u blizini društvene infrastrukture, jer se gradi novi stambeni kompleksi u centralne regije u megagradima praktično nema aktivnosti.
Trošak je 20-25% jeftiniji od cijene kvadrata u novoj stambenoj zgradi koja je u istom tržišnom segmentu.
Mogućnost preseljenja u najkraćem mogućem roku - čim objekat bude pušten u funkciju. Nestambene nekretnine se iznajmljuju i prodaju useljive, tako da će se vlasnik moći useliti odmah po dobijanju ključeva.
Stanovnicima je osiguran stan zdravstvenu zaštitu, mjesta u vrtićima i školama po istom osnovu kao i vlasnici stanova.
Ako ne želite živjeti u kupljenoj nekretnini, vlasnik je može iznajmiti kontaktirajući stručnjake kompanije za upravljanje, kako ne bi sam tražio stanare.
Stanovnici uživaju dodatne usluge na teritoriji apartmanskih naselja: prodavnice, banje, fitnes sale, kozmetički saloni, restorani. Osim toga, vlasnici prostorija koje opslužuju vlastita uslužna preduzeća mogu naručiti usluge koje se pružaju u hotelskim sobama: pranje rublja, čišćenje, dostava namirnica.
Stanovnici štede na popravcima samo za kupljene stambene objekte, jer su svi završni radovi tamo već završeni, a neke nekretnine su opremljene namještajem.

Potražnja za ovom vrstom prostorija raste, ali prije kupovine stambenog prostora ove vrste, još uvijek vrijedi naučiti o njegovim nedostacima. Nedostaci apartmana su:

Visoke tarife za račune za komunalije, koji uključuju i troškove za dodatne usluge od kojih se često ne može odustati čak ni po želji.
Nemogućnost dobijanja trajne registracije, samo privremena na period od 5 godina.
Apartmani nisu predviđeni za ugodan život porodica sa djecom.
Graditelji apartmanskog hotela nisu u obavezi da obezbede parking za stambene zgrade.

Vrste

Na tržište nekretnina plasiraju se nekretnine elitne i ekonomske klase. Dijele se sljedeće vrste stanovanja:

Sobe u apart-hotelima su najbolje budžetske opcije. Uglavnom se iznajmljuju stanovi kratkoročno. Često imaju dvije sobe, kupatilo, kuhinju, a stanarima su na raspolaganju hotelske usluge.
Sobe u stambenoj zgradi namijenjene za iznajmljivanje na dugoročno. Vlasnik i članovi domaćinstva imaju pristup uslugama čišćenja, obezbjeđenja i ishrane.
Sobe u kondominijum hotelima. Prostorije se iznajmljuju, a stanarima su obezbijeđene sve hotelske usluge. Neki ih kupuju doživotno.
Apartmani smješteni u multifunkcionalnim kompleksima. Hotelske usluge Nisu predviđeni za stanare, jer su objekti po statusu bliži stanovima. Osim toga, uključuju prodaju i mogućnost privremene registracije.

Casovi

Potražnja za stanovima koji se nalaze u multifunkcionalnim kompleksima danas već čini 18% svih stambenih objekata koji se grade. U ovom slučaju, ova vrsta prostorija je podijeljena u različite klase:

Klasa A – studio opcija. To je dnevni boravak u kombinaciji sa kuhinjom. Površina objekta se kreće od 40 do 50 kvadratnih metara. Često u studijama žive mlade porodice bez dece ili samci. Cijena najma stana kreće se od 40 hiljada rubalja mjesečno.
Klasa B - soba sa 2-3 sobe, kuhinjom i kupatilom. Pogodno za smještaj studenata i obitelji sa djecom.
Klasa C – prostrani apartmani sa 3-5 soba ukupne površine više od 100 kvadratnih metara. m Takve kuće kupuju ili iznajmljuju velike porodice kojima je život u centru metropole prioritet. Za investitore ovog tipa objekti su neisplativa investicija.
Luksuzna klasa. Nekretnina dostupna u veliki gradovi, dok je nekretnina vila na obali okeana ili prestižni penthouse na vrhu nebodera. Prostor ima i dodatne usluge: obezbeđenje, restorani, zabava, rekreativne usluge. Često su stanovi dvosobni sa odvojenim kupatilima, a smatraju se elitnim zbog povoljne lokacije i skupe završne obrade.

Kupovina

Prilikom kupovine stana važno je obratiti pažnju na navedenu površinu prostora. Budući vlasnik treba da zna da ako imovina uključuje i susjednu teritoriju i zajedničke prostore, onda će se komunalna taksa obračunati na cijelu ovu površinu. Vrijedi napomenuti da za stanove, za razliku od soba, kuća i stanova, nisu predviđeni porezni odbici. Pored površine prostorije, kupcu je preporučljivo uzeti u obzir:

kakav je pravni status budućeg stanovanja;
operativni parametri;
lokacija;
raspored.

Nijanse registracije u stanovima

Nekretnine se ne smatraju stambenim, pa je jedan od nedostataka stanovanja u njima nemogućnost dobijanja registracije u mjestu stanovanja. Kako praksa pokazuje, još uvijek je moguće prijaviti se, ali privremeno - na 5 godina, i pod uslovom da je prema dokumentima namjena apartmana za hotel. Svaki put nakon 5 godina, možete se ponovo registrovati, a broj puta nije ograničen. Druga mogućnost da se dobije trajna registracija je da se sačeka da država prizna stanove kao stambenu imovinu, jer je nacrt saveznog zakona u vezi s tim već pripremljen od strane Ministarstva građevinarstva.

Ako je u katastarskom pasošu, drugom tehničkom dokumentu, glavna stvar je da je u jedinstvenoj bazi podataka Rosreestra zgrada označena kao trgovački ili uredski centar, također ako je samo područje naznačeno za urede, ugostiteljske objekte ili drugi oblik komercijalne upotrebe, tada je registracija nemoguća, čak i privremena. Prilikom prijave u mjestu stanovanja važnu ulogu igra i namjena objekta:

Ne bi trebalo biti problema sa privremenom registracijom u hotelu;
Ne možete se čak ni privremeno prijaviti u stanovima koji se nalaze u poslovno-poslovnoj zgradi.

Kolika je taksa na stanove

Na to utiču informacije navedene u vlasničkim dokumentima, katastarskom pasošu i jedinstvenoj bazi podataka Rosreestra. Minimalni mogući porez pri obračunu ove vrste nepokretnosti je 0,5% od katastarske vrijednosti, maksimalna vrijednost može dostići 2%. Poređenja radi, porezna stopa za stambeni stan u novogradnji iznosi samo 0,1%.

Na moskovskom tržištu stanova, stanovi su prestali biti nešto egzotično. U prvoj polovini 2016. obim ponude takvih nekretnina dostigao je 37%, a minimalni budžet za kupovinu stanova u staroj Moskvi u istom periodu smanjen je sa 4,6 miliona rubalja. do neviđenih 2,3 miliona rubalja za kapital. “Komersant” je otkrio po čemu se stanovi razlikuju od tradicionalnih stanova.

Razlike između apartmana i apartmana mogu se podijeliti u tri grupe. Prvi su pravne razlike koje su povezane sa nestambenim pravnim statusom stanova. Drugi je ekonomski, odnosno razlika u tržišnoj i katastarskoj vrijednosti takvih objekata, kao i karakteristike plaćanja komunalija i poreza. Konačno, treća grupa, tehnička, objedinjuje razlike u zahtjevima za projektovanje i izgradnju stanova.

Sa stanovišta Zakonika o stanovanju, stan je stambeni, izolirani prostor, koji je nekretnina i pogodan je za stalno stanovanje građana (ispunjava utvrđene sanitarno-tehničke propise i propise i druge zakonske uslove). Uz stanove, zakonodavstvo kao stambene prostore svrstava i stambenu zgradu (dio stambene zgrade) i sobu. Stanovi su klasifikovani kao nestambeni prostori, odnosno prostori su za privremeni smještaj građana, a nisu namijenjeni stalnom boravku. Prema riječima izvršnog partnera Metrium grupe, Marije Litinetske, koncept „apartmana“ spominje se samo u klasifikaciji hotelskih soba koju je dalo Ministarstvo kulture. Prema ovoj tipologiji, stan je prostorija od najmanje 40 kvadratnih metara. m, koji se sastoji od dvije ili više prostorija (dnevni boravak, blagovaonica, spavaća soba) sa čajnom kuhinjom. Međutim, nastavlja gospođa Litinetskaya, u praksi se programeri ne vode ovom definicijom, čak i ako kompleks apartmana u izgradnji ima hotelsku svrhu.

Prijava u mjestu prebivališta

Trajna registracija se može dobiti samo u stambenim prostorijama - stanu, sobi, kući. Stalna registracija u Moskvi omogućava povećanje penzije (samo za one koji u glavnom gradu žive najmanje deset godina), subvencije za račune za komunalije, povlastice za putovanje penzionerima i maloletnicima u javnom prevozu, kao i korišćenje fiksnog telefona, definicija djeteta u vrtiću, školi i drugim obrazovnim ustanovama po mjestu registracije.

Ne možete se stalno upisati u stanove, jer su takvi objekti klasifikovani kao nestambeni prostori. Ali ako apartmansko naselje ima status hotela, onda vlasnik stana može dobiti privremenu registraciju na pet godina. Privremena registracija daje praktično ista prava kao i vlasnik stana sa trajnom uknjižbom. Međutim, kaže Maria Litinetskaya, prilikom upisa djeteta u školu koje nije raspoređeno u mjesto stanovanja, njegova prijava se razmatra nakon prijava stanovnika kuća koje su pridružene školi i imaju trajnu registraciju. Inače, nema suštinskih razlika između privremene i trajne registracije.

Vlasnička prava

Vlasnici stanova u stambenoj zgradi zajedno sa ostalim stanarima posjeduju zajedničku imovinu na osnovu zajedničkog vlasništva. Odnosno, svi zajednički prostori, krov i dvorište su vlasništvo vlasnika stanova. Shodno tome, stanari mogu zajednički odlučiti kako će upravljati zajedničkim prostorima. Na primjer, mogu spriječiti neželjeno korištenje podruma, krovova, tavana i drugih prostora. Istovremeno, nastavlja upravljački partner Metrium Grupe, vlasnici stanova nemaju pravo zajedničkog vlasništva nad zajedničkom imovinom u stambenom naselju (podeste, stepeništa, hodnici, liftovi, lift i druga okna, hodnici, tehnički spratovi, potkrovlja, podruma, u kojima postoje inženjerske komunikacije itd.). Na primjer, ako se vlasnici stanova odluče da na podestu naprave zajednički ograđeni predvorje, tu će površinu morati kupiti ili iznajmiti od vlasnika, koji je najčešće prodavac stana ili društvo za upravljanje. Međutim, dodaje Maria Litinetskaya, morate shvatiti da kompanija za upravljanje živi od plaćanja vlasnika stanova i nije mu isplativo kvariti odnose s njima.

Postoji i razlika kada se protiv vlasnika podnosi ovrha. Kada vlasnik kuće postane dužnik i sud naloži oduzimanje njegove imovine u korist povjerilaca, sudski izvršitelji ga ne mogu deložirati iz stana ako mu je to jedino mjesto stanovanja. Izuzetak su stanovi kupljeni uz hipoteku. Vlasnik stana može biti deložiran u slučaju ovrhe.

Cijene i porezi

Stanovi su skuplji od stanova jer investitor stambene zgrade u početku snosi veće troškove vezane za dobijanje svih potrebnih dozvola. Razlika u cijeni stanova i stanova u prosjeku doseže 30%, ovisno o projektu. To je zato što investitor ima manje troškova izgradnje i može sebi priuštiti da ponudi nekretninu po sniženim cijenama bez žrtvovanja profita.

Prosječna cijena stanova i stanova na osnovu rezultata prve polovine 2016. (miliona rubalja)

Izvor: Metrium Group.

Oporezivanje vlasnika stanova i stanova je primjetno drugačije. Dakle, porez na imovinu vlasnika stanova obračunava se na osnovu katastarske vrijednosti. Površina stana se množi sa katastarskom vrednošću po kvadratnom metru, a zatim sa poreskom stopom. Stopa poreza na imovinu za stambene prostore utvrđuje se u svakoj regiji odlukom lokalnih vlasti. U Moskvi je 0,1%.

Vlasnici stanova moraju platiti i porez na imovinu, koji se, kao iu slučaju stanova, obračunava na osnovu katastarske vrijednosti nekretnine. Ali, pojašnjava gospođa Litinetskaja, postoje dve fundamentalne razlike u oporezivanju stanova. Prvo, katastarska vrijednost takvih projekata je oko 1,5 puta niža, a drugo, stopa poreza na imovinu za njih je viša. Stopa se kreće od 0,5% do 2%. Istovremeno, 2% se primjenjuje za područja koja se nalaze u administrativnim, poslovnim i trgovačkih centara, objekti Catering i potrošačke usluge, 0,5% - za apartmane u hotelskoj zgradi. Trenutno, Moskovska gradska duma razmatra nacrt zakona koji predlaže postavljanje minimalne stope za sve vrste stanova na 0,5%.

Porezne olakšice i olakšice

Prilikom obračuna poreza na imovinu na stan daje se neoporezivi odbitak za vrijednost jedne stambene nekretnine: 10 kvadratnih metara. m - za sobe, 20 kvadratnih metara. m - za stan i 50 kvadratnih metara. m - za dom. Odnosno, poreska osnovica će biti jednaka površini stana minus 20 kvadratnih metara. m Osim toga, zakon predviđa pogodnosti za 15 kategorija građana koji su oslobođeni oporezivanja. Također, pri kupoprodaji stana vlasnik ima pravo na poreski olakšak za prethodno plaćeni porez na dohodak građana. Porezni odbitak iznosi 13% od cijene stana, što ne prelazi 2 miliona rubalja. To jest, maksimalna vrijednost poreskog odbitka je 260 hiljada rubalja.

Do septembra 2016. porezne olakšice i beneficije u Moskvi nisu se primjenjivale na stanove kao nestambene prostorije. Ali sada zakonodavstvo glavnog grada dozvoljava vlasnicima takvih nekretnina da primaju poreske olakšice, pod uslovom da su nestambeni prostori uključeni u registar stanova koji je odobrila moskovska vlada ili se nalaze u zgradi uključenoj u navedeni registar. Postoji još nekoliko zahtjeva: površina stana ne bi trebala prelaziti 300 kvadratnih metara. m, katastarska vrijednost od 1. januara godine, što je poreski period, iznosi najmanje 100 hiljada rubalja. po sq m Pored toga, stanovi nisu preuređeni u kancelariju i ne koriste se od strane poreskog obveznika.

Do 2015. godine vlasnici stanova su bili dužni da plaćaju porez na zemljište u zajedničkom vlasništvu stanara stambene zgrade. Međutim, ova uplata je uračunata u porez na imovinu, podsjeća Metrium Group. Od 2015. godine ove naknade su podijeljene u dva odvojena poreza - za stanove i za zemljište. Vlasnici stanova, kao i vlasnici drugih prostorija u bilo kojoj zgradi, također imaju pravo na dio zemljišta na kojem se zgrada nalazi. S tim u vezi, oni su dužni da plate porez na zemljište. Porez na zemljište se plaća na osnovu katastarske vrijednosti parcele koja odgovara površini stana. U Moskvi je ova stopa 1,5%.

Javna komunalna preduzeća

U pravilu, računi za komunalije za stanove imaju veći koeficijent u odnosu na cijene stanova. Prema procjenama Metrium Group, tarife za vodosnabdijevanje su veće za 12%, za kanalizaciju - 8%, za toplinu - 25%, za električnu energiju - 36% (na osnovu prosječne tarife od 2,5 rubalja / kWh). Tačan trošak komunalnih usluga ovisi o tarifama utvrđenim za nestambene prostore u skladu sa ugovorima koje sklapaju društvo za upravljanje i dobavljač komunalnih usluga.

Komunalni troškovi za vlasnike stanova

Stanovi su prostori koji imaju potrebne uslove za život, ali nije vezano za stambeni fond.

Stanovi se po pravilu uređuju u komercijalnim centrima u kojima se nalaze kancelarije. Opremljeni su svime što vam može zatrebati za ugodan život. Predstavljaju ih najmanje dvije dnevne sobe.

Njihova ukupne površine mora imati najmanje 40 kvadratnih metara. m. ovo je neka vrsta posredne veze između hotelske sobe i apartmana.

Dostupne su sljedeće opcije apartmana:

Usluge apartmana:

konsijerzi,
usluge čišćenja,
sigurnost,
CCTV.

U ovom slučaju, komunalne usluge obavlja kompanija za upravljanje koja opslužuje zgradu.

Razlike između stana i stana

Njihova glavna razlika od stanova je u tome što se mogu upisati na period do 5 godina. Ali nakon isteka ovog perioda, registracija se može obnoviti. To je zato što se prodaju u poslovnim zgradama u vlasništvu organizacija.

Postoji i niz drugih razlika:

Stan je skuplji apartmani
Prilikom izgradnje stanova investitor je dužan da vodi računa o socijalnoj infrastrukturi, što se ne može reći za stanove.
Živi u stanu, možete dobiti trajnu registraciju. U apartmanima je dozvoljena samo privremena registracija.
Veličina režija u stanu usluge ispod.
Možete dobiti subvenciju za plaćanje komunalnih računa.
Vlasnici apartmana nalazi se u stambenoj zgradi, posjeduje sve zajedničke prostorije na ravnopravnoj osnovi sa vlasnicima ostalih stanova. Isto se ne može reći za vlasnike stanova.
Vlasnici stanova mogu zajedno sa vlasnicima Za ostale stanove odaberite kompaniju za upravljanje.
Odlukom za preuređenje stana, morat ćete dobiti odgovarajuću dozvolu. Ukoliko se odlučite za preuređenje stana, dozvola vam neće biti potrebna.

Šta je stan?

Stan je zaseban prostor koji se nalazi u višestambenoj stambenoj zgradi. Stan je namjenjen za stanovanje ljudi.

Poseduje sledeće prostorije:

kuhinja,
dnevne sobe,
hodnik,
Kupatilo.

Ali ponekad postoje i nestandardni stanovi bez završne obrade sa otvorenim rasporedom ili studio apartmani.

Pravni status stanova

Sa pravne tačke gledišta, stanove predstavlja prostorija, koja mora imati površinu od najmanje 40 kvadratnih metara. m., kupatilo, najmanje 2 dnevna boravka i kuhinjska oprema.

Prema važećem zakonodavstvu, stanovi se ne mogu smatrati posebnom vrstom nekretnina. Smještajne sobe smatraju najvišom kategorijom.

Cijena

Stanovi su jeftiniji od stanova iste klase. U prosjeku, razlika dostiže više od 20%. To je najvećim dijelom zbog činjenice da stanovi nemaju stambeni status i da investitor ne mora pribavljati potrebne dozvole.

Osim toga, nema potrebe da se pridržavate određenih građevinskih propisa koji su obavezni prilikom izgradnje stambene zgrade. Stoga programer može ozbiljno uštedjeti novac prilikom izgradnje kompleksa. Takođe više niska cijena povezana sa kompaktnom veličinom prostorija i velikom gustinom naseljenosti.

Značajke registracije

Sa pravne tačke gledišta, stanovi se ne mogu koristiti za stalno stanovanje. Ali na osnovu prakse, opremljeni su svime što je potrebno za ugodan život. Ali ovdje nećete moći dobiti trajnu registraciju.

Stanovi omogućavaju privremenu registraciju u mjestu prebivališta, čiji period nije duži od 5 godina. Nakon ovog vremena registracija se može obnoviti.

Zanimljivo je da su u stanovima registrovani ne samo ljudi, već i firme. Ovo vam omogućava da otvorite predstavništvo vaše organizacije na ovoj adresi. Kao rezultat toga, stanovi se koriste ne samo za stanovanje, već i za organizaciju trgovine, izložbe ili redovnog ureda.

Nedostatak objekata od društvenog značaja

Relativno niska cijena stanova je u velikoj mjeri posljedica činjenice da od programera velikih kompleksa ne postoji obaveza razvoja socijalne infrastrukture. To nije problem, jer se većina kompleksa gradi u područjima sa uspostavljenom infrastrukturom.

Dozvola za preuređenje stanova nije potrebna

Stanovi sa pravne tačke gledišta nisu stambeni prostor. A sami kompleksi, u kojima se nalaze stanovi, ne spadaju u kategoriju stambenih zgrada.

Stoga su pitanja preuređenja takvih prostorija regulisana opštim normama Urbanističkog kompleksa. Dozvola za preuređenje neće biti potrebna ako promjene ne utiču na strukturu nestambenih zgrada.

Poteškoće u upravljanju nestambenim zgradama i razlike u porezima na imovinu

Održavanje i rad stanova ne podliježu zakonskoj regulativi, jer za njih ne postoje jasna pravila upravljanja.

U praksi, programer stvara kompaniju za upravljanje koja obavlja sljedeće radnje:

Osigurava postojeće stanje i rad, a po potrebi i popravku zajedničke imovine;
Dodjeljuje iznos za pružene komunalne i operativne usluge,
Odgovoran za opšte upravljanje nestambenim kompleksom.

Što se tiče troškova poslovanja, oni se određuju sljedećim parametrima:

lokacija,
Upravljanje kvalitetom,
Stanje kompleksa
Asortiman pruženih usluga.

Porez na imovinu ovdje je znatno veći u odnosu na porez koji se utvrđuje za vlasnike stambenih objekata.

Primjenjuju se sljedeće poreske stope:

0,1% za nestambene i stambene prostore, čija cijena nije veća od 300 hiljada rubalja;
0,3 % ako je cijena objekta unutar 300-500 hiljada rubalja;
0,6 % za obračun troškova prostora 500-1000 hiljada rubalja.

Porezna stopa na skuplje nekretnine zavisi od toga da li je nekretnina stambena ili nestambena. Dakle, ako životni prostor vrijedi više od milion rubalja, poreska stopa će biti 0,75 % . Ako nestambeni prostor vrijedi od 1 prije 1,5 miliona rubalja , poreska stopa će biti 1,2 % .

Ako je trošak više 1,5 miliona rubalja th, poreska stopa će biti 2 % . Istovremeno, održava se relativno mala vrijednost zaliha, koja se može desetinama puta razlikovati od tržišne vrijednosti.

Priroda nabavke

Danas investitore sve više privlače stanovi. Koriste ih za iznajmljivanje. Ovakva nekretnina ima niz prednosti čak i u odnosu na stanove koji se nalaze u novim luksuznim i poslovnim zgradama.

Uz isti iznos najma, cijena stanova je znatno niža od cijene sličnih stanova.
Imaju bolju transportnu dostupnost.
Nalaze se u centru i bliže centru grada.

Kupci ove vrste nekretnina uključuju sljedeće kategorije:

Zlatna mladost koja nastoji da održi visoki nivoživot u svemu Dmitrij Balandin

Termin „stanovi“ se aktivno koristi u Rusiji u poslednjih deset godina. I ako je ranije ovaj koncept bio nejasan i nejasan, danas to znači apsolutno specifičnu vrstu nekretnine. "Apartmani" se zovu:

Luksuzne hotelske sobe;
Prostrani stanovi smješteni u prestižnim stambenim kompleksima;
Apartmani sa panoramskim ostakljenjem.

Unatoč činjenici da je rusko zakonodavstvo već dugo dalo jasnu definiciju pojma „stan“, njihov pravni status je još uvijek pod sumnjom među nekim stručnjacima.

“Razmotrimo koje su prednosti i nedostatke novog formata nekretnina, a mi ćemo također pokušati dati tačnu definiciju njegovog pravnog statusa”

Sa pravne tačke gledišta, pojam “stan” je prilično loše definisan važećim zakonodavstvom. Do aprila 2011. godine bila je na snazi Naredba Rostourizma br. 86 od 21. jula 2005. (sada više nije na snazi), prema kojoj se pod apartmanom podrazumijevala soba površine najmanje 40! kvadratnih metara, koji se sastoji od dva ili više dnevnih boravaka i opremljen sa kompletnom kupaonicom i kuhinjskom opremom.

U januaru 2011. godine izdata je Naredba br. 35 Ministarstva sporta i turizma Ruske Federacije (koja je stupila na snagu 15. aprila 2011. godine), prema kojoj se stan ne može smatrati odvojene vrste nekretnina. Ova riječ označava jednu od najviših kategorija soba koje se nalaze u smještajnim objektima. U potonje spadaju hoteli, gostionice, kuće za odmor, pansioni, moteli, sanatoriji i drugi objekti. Drugim riječima, stan je komforna soba u bilo kojem smještajnom objektu, koja je opremljena namještajem i opremom odgovarajuće klase i namijenjena je za privremeni boravak.

Ovako situacija izgleda sa pravne tačke gledišta. Ali, prema riječima stručnjaka, danas u praksi postoje četiri glavne vrste stanova:

Servisni stanovi;
Aparthoteli;
Condo hoteli.

Izdaju se prostori koji se nalaze u prve tri kategorije nekretnina (i dugoročni i kratkoročni). Bez obzira na period na koji se iznajmljuju sobe, svim stanarima su obezbeđene hotelske usluge. Ali postoji i tip hotela u kojem se nekretnine mogu kupiti kao vlasništvo. Ovo su apartmanski hoteli. U pravilu se dio prostorija u njima izdaje, a dio prodaje.

Glavni razlog njihovog pojavljivanja u Rusiji (posebno u Moskvi) bio je nedostatak lokacija za stambenu izgradnju, kao i niska potražnja za poslovnim prostorom koja se nije oporavila nakon krize. Nekoliko faktora, uključujući dekret moskovske vlade br. 714-PP, kojim se uvodi zabrana izgradnje ispuna, primoralo je graditelje da potraže rješenja kako bi spasili svoja ulaganja.

Prelazak na novi format nekretnina (stanove) postao je najbolja opcija za graditelje glavnog grada. Danas mnogi programeri pretvaraju poslovne zgrade u male blokove koji su opremljeni svime potrebnim za ugodan život, a zatim takve blokove iznajmljuju ili prodaju. Tako, u okviru jednog projekta, developer uspijeva spojiti uredski, stambeni i maloprodajni i zabavni prostor. Ali vrijedi uzeti u obzir da se stanovi mogu samo uvjetno nazvati stambenim prostorima.

Koja je razlika između apartmana i klasičnih apartmana?

Osnovna razlika između stanova i klasičnih stanova je njihov pravni status. U skladu sa članom 16. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, stambenim prostorijama pripadaju sljedeći objekti:

Stambena zgrada (dio stambene zgrade);
Stan (dio stana);
Soba.

Neophodna karakteristika svakog tipa stanovanja je njegova funkcionalna namjena. Prema ruskim zakonima, rezidencija je izolovana prostorija koja je pogodna za stalni boravak građana i koja je u skladu sa utvrđenim sanitarnim i tehničkim standardima, kao i drugim zakonskim zahtjevima.

Hoteli (apartmani), kuće za odmor, sanatoriji, pansioni, hoteli i drugi smještajni objekti imaju različitu funkcionalnu namjenu. Koriste se za privremeni boravak građana, za razliku od mjesta njihovog stalnog boravka.

Dakle, sa pravne tačke gledišta, stanovi su nestambeni prostori, čak i unatoč činjenici da prilikom izgradnje objekta, investitor može ispoštovati sve potrebne tehničke i sanitarne standarde.

Nedostaci apartmana

Vrijedi napomenuti da je prisustvo takvih negativnih faktora kao što je status nestambenih prostorija a nemogućnost uknjižbe ne odvraća potencijalne kupce od stanova. To se objašnjava činjenicom da je njihov kontingent prilično specifičan - top menadžeri velike kompanije, zaposleni u stranim kompanijama, poslovni ljudi koji većinu vremena provode na službenim putovanjima.

Za takve ljude je glavna važnost lokacija objekta i dostupnost hotelskih usluga, a nikako problem registracije. Osim toga, klijenti koji već imaju svoj dom, ponekad čak i više od jednog, često pokazuju interesovanje za kupovinu stanova.

Prednosti apartmana

Naravno, osim mana, stanovi imaju i svoje prednosti. Glavne prednosti takve nekretnine su povoljna lokacija (vlasnici stanova mogu živjeti u neposrednoj blizini svog radnog mjesta, ponekad čak iu istoj zgradi). Stanovnici apartmana imaju mogućnost korištenja hotelskih usluga i usluga trgovačkih i zabavnih objekata uključenih u strukturu kompleksa.

Nesumnjive prednosti stanova uključuju slobodu u dizajnu takvih prostorija. Osim toga, kategorija nestambenih prostorija omogućava registraciju u njoj pravna lica. Ovo je vrlo zgodno za neke kompanije, jer vam omogućava da u stanu organizujete reprezentativni „front office“ sa salama za sastanke.

Možda bi bilo korisno pročitati: