Bérbeadási jog licitálása. Útmutató „MN”: Hogyan béreljünk helyiséget a várostól. Kormányhivatal helyiségeinek bérbeadása: dokumentumok

Artem Temirov, a "Cherny" szövetkezet társalapítója

– Most kávésarok formájában létezünk a Ciolkovszkij könyvesboltban, és december 1-je előtt mindannyiunknak ki kell költöznünk, mivel az épületet rekonstrukció miatt zárták. Úgy döntöttünk, hogy helyet keresünk egy teljes értékű kávézónak ülések. Így három hét keresgélés után rájöttünk, hogy a piac hatalmas mennyiség helyiségeket albérletbe adnak a várostól. Vagyis maguk a helyiségek a városé, valaki fillérekért bérbe adja, majd piaci áron albérletbe adja.

És anélkül, hogy abbahagytuk volna a keresést a szokásos csatornákon (CIAN, ingatlanügynökségek) keresztül, úgy döntöttünk, hogy utánajárunk, hogyan bérelhetnénk szobát a várostól. Világossá vált, hogy az aukciók bevett gyakorlat. Aukciókat havonta tartanak, és ezeken Ön is részt vehet. De rájöttünk, hogy nem sok esélyünk van megnyerni ezeket az aukciókat, mert túl fiatal projekt vagyunk (csak hat hónaposak vagyunk), ráadásul nincs sok pénzünk ahhoz, hogy versenyezzünk a jó helyiségek bérlési jogáért cégekkel. amelyek már régóta léteznek a piacon.

De azt is megtudtuk, hogy a várostól is lehet helyiségeket bérelni árveréseken való részvétel nélkül. Arra a kérdésre azonban, hogy ezt hogyan tegyük, nem találtunk választ. Most jöttünk rá, hogy ez csak azon vállalkozók számára lehetséges, akiknek a tevékenysége szerepel a kiemelt tevékenységi körben, és ezeknek a kritériumoknak megfelelünk, hiszen az egyik kiemelt tevékenység az ifjúsági vállalkozás.

Felhívtuk az ingatlanügyi osztályt, hogy többet megtudjunk erről. Többször áthelyeztünk tisztviselőből tisztségviselőbe, végül hivatalos írásbeli fellebbezést nyújtottunk be az osztályhoz. Kaptunk egy lapot, amelyen a kérés száma szerepelt, és jeleztük, hogy 30 napon belül válaszolunk.

Mivel nem igazán bízunk a hivatalnokokban és az egész bürokratikus gépezetben, attól tartottunk, hogy ez örökké tarthat, vagy inkább válasz érkezik, mint teljes válasz, ezért úgy döntöttünk, hogy az egészet alátámasztjuk legalább valamiféle információval. médiavisszhang. Írt közösségi média poszt.

A Facebookon sok volt a megosztás, az ingatlanosztály a bejegyzésünk alatt egy megjegyzést hagyott, hogy „legkésőbb a határidőig” választ kapunk; és a levele újraküldésének száma egyáltalán nem befolyásolja az osztály munkájának minőségét és a szabályozott válaszidőt.”

Az illetékesek azt is kérték, hogy tájékoztassuk őket az eredményről. Így most hetente egyszer felhívjuk az ingatlanosztályt, és érdeklődünk fellebbezésünk sorsáról. Amint megérkezik a válasz, mindenképpen közzétesszük a közösségi oldalakon.

Konsztantyin Pozdnyakov,A "Moszkvai kisvállalkozások" Állami Költségvetési Intézmény vezérigazgató-helyettese

— A moszkvai kis- és középvállalkozások képviselői jogosultak kedvezményes ingatlanvásárlásra, legfeljebb 1 ezer négyzetméter területtel. m élhetnek ezzel a lehetőséggel, ha a telephelyet legalább két évre bérelték, és a kérelem benyújtásának napján nincs bérleti díj és kötbér hátralék. Három év alatt részletfizetés lehetséges.

Minden olyan kisvállalkozásnak, amely akár 300 nm-es területet bérel a városból. m (és a bérleti szerződést pályáztatás nélkül kötötték meg), 2014-re a minimális mértéket 3500 rubelben határozták meg. 1 négyzetméterért m évente.

Ha Ön egy kisvállalkozás, 300 nm feletti helyiséget bérel. m és az egészségügy, az oktatás, a szociális bolti kereskedelem, a szociális táplálkozás, a fogyasztói szolgáltatások, a testnevelés, a sport, a kultúra, a termelés és a kézművesség területén végez tevékenységet, támogatásban részesülhet. Ehhez 2013. december 1. előtt a minimálmérték alkalmazására vonatkozó kérelmet kell elküldenie a bizottságnak. bérlés 2014-re.

Ez vonatkozik a fogyatékkal élőket foglalkoztató kisvállalkozásokra is. Feltétel - a fogyatékkal élők átlagos létszáma legalább 50%, a béralapból való részesedésük pedig legalább 25%. Ebben az esetben a kérelmezőnek az előírt módon szerepelnie kell a kisvállalkozói nyilvántartásban, a létesítményt rendeltetésszerűen kell használnia, tartozása nem lehet.

Ha nehézségei vannak, konzultáljon a „Moszkvai kisvállalkozások” állami költségvetési intézmény szakembereivel, elérhetőségei a www.mbm.ru webhelyen találhatók

A Moszkva város tulajdonában lévő helyiségek és épületek bérbeadása egy árverés eredménye alapján történik. Egy vállalkozónak szüksége van:

1. Válasszon ki egy helyiséget az árverésre bocsátott tárgyak listájáról a városi ingatlanügyi osztály hivatalos honlapján - www.dgi.mos.ru (az objektumok tulajdonosa) vagy a pályázati bizottság honlapján - tender.mos .ru (az aukció szervezője).

2. Az aukción való részvételre vonatkozó jelentkezést kellő időben benyújtani (pályázati bizottság).

3. Fizesse be a foglalót (az összeget az aukciós dokumentáció tartalmazza).

4. Vegyen részt az aukción.

5. A vállalkozók bármely árverésre bocsátott helyiséget/épületet megtekinthetnek. Ehhez kérelmet kell benyújtani a pályázati bizottsághoz a létesítmény áttekintésére.

A nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásának igénye elsősorban egyéni vállalkozóktól és egyéb jogi személyektől merül fel, akiknek tevékenységük végzéséhez szükségük van ezekre az ingatlanokra. Ha privatizálva eszem nem lakás céljára szolgáló helyiségek nem okoz jelentős nehézségeket, akkor az ingatlan bérbeadása a város állami vagy önkormányzati hatóságaitól számos árnyalatban különbözik, amelyeket előre tudnia kell.

A jelenleg hatályos versenyvédelmi törvényeknek megfelelően Orosz Föderáció, az önkormányzati hatóságok jogosultak állami tulajdonú ingatlant ideiglenes használatra bérbe adni. Az orosz jogszabályok számos kivételes esetet is meghatároznak, amikor a licit nem tartható:

Az alkudozás lényege

Az önkormányzati nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadása szigorú nyilvántartási eljárás alá esik. A városvezetés még az ingatlant is árverésre bocsáthatja pillanatnyilag használatban van. Ez akkor történik, ha a szerződés lejár, vagy idő előtti felmondásra kerül sor.

A nyílt pályázatok lebonyolításáról az önkormányzati szerv a hivatalos kormányzati honlapon köteles előzetesen tájékoztatni. Ha a nem lakáscélú ingatlant bérelni kívánó személy a tájékoztatási eljárás megsértése miatt nem tudta időben benyújtani az árverésen való részvételi kérelmét, joga van bírósághoz fordulni. Az igény elbírálása után a kereskedés érvénytelenné nyilvánítható az ennek eredményeként megkötött ügyletekkel együtt. Ugyanakkor tilos bérleti szerződést kötni az árverés eredményéről szóló tájékoztatás közzétételétől számított tíz napon belül. Ennek a szabálynak a megsértése is a keresetindítás alapja.

Kedves olvasóink!

Cikkeink a jogi problémák megoldásának tipikus módjairól szólnak, de minden eset egyedi.

Ha szeretné megtudni, hogyan oldja meg konkrét problémáját, kérjük, lépjen kapcsolatba a jobb oldalon található online tanácsadó űrlappal → Gyors és ingyenes!

Vagy hívjon minket telefonon (24/7):

A felek önkormányzati nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásakor fennálló minden jogát és kötelezettségét a közöttük kötött szerződés határozza meg. Az ilyen kötelezettségek főbb pontjai az alábbiak szerint azonosíthatók:

Városvezetés (bérbeadó)Bérlő
  • A szerződés feltételeinek betartása a bérlő érdekében;
  • Az ügylet felmondásáról szóló írásbeli értesítés legalább egy hónappal korábban;
  • Egyéb feltételek
  • A helyiségek felhasználása a dokumentumban meghatározott célra;
  • Közüzemi, biztosítási, banki szolgáltatási szerződés megkötése;
  • A nem lakáscélú helyiségek megfelelő állapotban tartása a műszaki és egészségügyi előírások figyelembevételével;
  • Ingatlan átépítésének tilalma írásos engedély nélkül;
  • Javítási munkák elvégzése a bérlő költségére;
  • Az ügylet felmondásáról szóló értesítés legkorábban egy hónappal korábban;
  • Időben történő fizetés a használatért;
  • Közvetítési és továbbbérbeadási tilalom;
  • Az önkormányzati alkalmazottak akadálytalan bejutása a helyiségekbe az építmények és a kommunikáció ellenőrzésére;
  • A helyiség megüresedése hét napon belül a rezsitartozás hiányáról szóló igazolásokkal, a szerződés megszűnésekor

Fizetés és korlátozások

Az ügyleti szerződésben fel kell tüntetni a nem lakáscélú helyiségek államtól történő bérbeadásáért fizetendő fizetés összegét. A fizetési határidőt vagy egyéb feltételeket ott is feltüntetik, ha a bérlő hat hónapra előre fizet. A városvezetésnek jogában áll a fizetési bizonylatokról havi másolatot kérni, legkésőbb a meghatározott időszakban. A díjjal kapcsolatban közművekés kommunikációs rendszerekre, további megállapodásokat kötnek más szervezetekkel. A fizetés a bankszámlájukra történik. A határidőben történő fizetés elmulasztása esetén az önkormányzat jogosult a szükséges összeget önállóan leírni készpénz a bérlő számlájáról.

A bérleti díj késedelmes fizetése esetén a szerződés alapján kötbér számolható fel a felek által megállapított összegben. A kamat összege évente legfeljebb egyszer változhat. A fizetési feltételek rosszindulatú megsértése esetén a bérlőnek pénzbírságot kell fizetnie, amelynek összegét egy speciális állami bizottság állapítja meg.

A korai felmondás okai

Okok korai felmondás az ügyleteket a felek tárgyalják, és a megállapodás külön pontjaiban rögzítik. Az ingatlan bérleti szerződésének felmondásának általános indokai:

Bérlet hosszabbítás

A nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti futamidejének meghosszabbításának igénye is elég gyakran felmerül, ezért érdemes tudni, hogyan lehet ezt megtenni. A bérlő jogosult az ingatlan használati idejét ismételt árverés tartása nélkül meghosszabbítani, ha előzőleg minden kötelezettségének megfelelően eleget tett. A szerződés megújítására két kötelező szabály vonatkozik:

  • A bérleti díj a régió ingatlanértékeinek átértékelésének megfelelően módosul;
  • Az ügylet meghosszabbításának időtartamának legalább három évnek kell lennie, kivéve, ha a bérlő ennek megfelelő kérelmet nyújt be ennek az időtartamnak a csökkentésére.

Így a felek az ingatlanhasználati szerződést szükség szerint többször megújíthatják és meghosszabbíthatják. Nincsenek törvényi korlátozások. Az önkormányzatnak jogában áll megtagadni a határidő meghosszabbítását, ha saját tervei vannak a helyiséggel kapcsolatban, vagy a bérlő nem jóhiszeműen teljesítette a szerződésben foglaltakat, és adóssága van önkormányzati intézményekkel szemben.

Értesítések és viták

Ha az önkormányzattól bérelt helyiségek használati feltételeiben bármilyen változtatásra van szükség, azt írásban be kell jelenteni. Ha a banki adatok és a jogi cím megváltozik, haladéktalanul értesítenie kell minket. Írásbeli értesítés elküldésekor ne feledkezzen meg a határidőkről és időpontokról. A postai bélyeg az indulás dátumának számít.

A tranzakciót be kell jegyezni a kormányzati szerveknél. A bérlőnek díjat is kell fizetnie. Bármikor vitatott kérdések Ha a felek nem tudják önállóan megoldani a konfliktust és nem tudnak megegyezni, a döntés a bíróságra kerül. A bérleti díj módosításai legkorábban az értesítést követő tíz napon belül lépnek hatályba.

Egy kis (közepes) vállalkozás minden egyéni vállalkozójának lehetősége van szerződést kötni az Orosz Föderáció önkormányzati szervével a helyiségek bérlésére. Változás önkormányzati tulajdon, kiadó állami ingatlan rendelkezik néhány jellemzővel. Az ilyen bérleti szerződés megkötésekor számos korlátozás érvényesül.

A szövetségi törvénynek () megfelelően a megállapodás kétféleképpen köthető:

  • önkormányzati vagyontárgyak bérleti szerződésének megkötésére kiírt pályázat eredménye alapján;
  • aukciók szervezése nélkül.

Milyen típusú ingatlanok bérbeadását állami intézmény nem engedélyezi vagy korlátozott, az önkormányzati ingatlanra (állami vagyonra) vonatkozó bérleti szerződés megkötésére vonatkozó eljárás jellemzőit a FAS TsA/16309/14 számú közleménye ismerteti.

Ebben a cikkben

Szabályok, kivételek

Az állami tulajdon bérletére vonatkozó szerződéses megállapodások megalkotásának szabályait a 135. számú szövetségi törvény (17/1. cikk) határozza meg. E rendelkezés szerint az autonóm önkormányzati szervezetek és kormányhivatalok csak az ilyen típusú bérleti szerződések aláírására vonatkozó aukciók eredménye alapján jogosultak ingatlant bérbe adni, amelyet operatív kezelésként tartanak nyilván. Ugyanakkor a 135. sz. szövetségi törvény (17/1. cikk) kivételeket ír elő, amelyek egyidejűleg vonatkoznak az AU-ra is.

Árverés nélkül az önkormányzati szervezetek a következő helyzetekben adhatnak bérbe ingatlant:

  • a megállapodást 30 naptári napnál rövidebb időtartamra kötötték az elmúlt 6 naptári hónap során;
  • bérleti szerződés aláírására jelentkezik más önkormányzati szervezet, kormányhivatal, nonprofit szervezet (társadalmi irányultságú is), egészségügyi intézmény, oktatási tevékenységet folytató struktúra;
  • az átruházott adóköteles ingatlan 20 m 2 -nél kisebb terület részének minősül, és ezen épület (helyiség) területének 10 százalékának joga az adott ingatlant átadó személyt illeti meg. ;
  • szerződéses megállapodást írnak alá azzal a magánszemélyrel, aki csak az aukción való részvételre jelentkezett (amennyiben ez a személy megfelel a megállapított követelményeknek), aki az aukció egyetlen résztvevője.

Az autonóm kormányzati szervezet előtti bérleti szerződés aláírásának kötelezettsége a felsorolt ​​esetek közül csak a legszélsőségesebb esetben merül fel (szervezett aukción vagy versenyen egyetlen résztvevővel kötött megállapodás).

Más esetekben, amikor az ingatlan bérbeadása árverés nélkül történik, a szerzői jog tulajdonosa nem köteles szerződéses megállapodást kötni, és a kérelmezőnek nincs joga ilyen területekre igényt előterjeszteni.

Ingatlan bérbeadására aukció szervezése a kedvezményezett pályázók vonatkozásában megengedett. Ha egy állami ingatlanra több ilyen jogalany is létezik, akkor az autonóm állami intézménynek jogában áll megtagadni az ingatlanok kedvezményes bérbeadását, és ezek között pályázatot szervez. Ez a monopóliumellenes szervezet álláspontja szerint nem sérti az ebbe a kategóriába tartozó pályázók érdekeit. Amikor beleegyezik a szervezet egy bizonyos területének lakásának bérbeadásába, az alapítónak a 135/2. sz. szövetségi törvény követelményeit kell követnie.

Állami ingatlan bérbeadásáról szóló szerződések aláírása árverések szervezése nélkül

A törvény számos kivételt ír elő, amikor egy autonóm kormányhivatalnak joga van aukciók nélkül bérelni területet.

Bérlő - oktatási, egészségügyi intézmény

Melyek konkrétan az oktatási, egészségügyi szervezetek ( költségvetési intézmények), jelzik az FAS pontosításai (5-6. fejezet). Ebben a helyzetben az ipari tevékenységekre vonatkozó jogszabályok előírásai szerint kell eljárni.

A szövetségi törvény (2/11. cikk) értelmében az egészségügyi intézmények közé tartoznak azok a jogi személyek, függetlenül az alkalmazott szervezeti és jogi formától, amelyek tevékenysége elsősorban az orvostudomány területéhez kapcsolódik, megfelelő engedély birtokában.

Orvosi szervezetnek minősülnek azok az egyéni vállalkozók (IP), amelyek tevékenysége az orvostudományhoz kapcsolódik. Árverések eredményeként nem aláírt ingatlan rövid távú bérleti szerződése aúj időszak

pályázat kiírása nélkül nem újítható meg. Ebben az esetben van egy megállapított szabály, amely korlátozza a helyiségek bérlésére vonatkozó megállapodás érvényességi idejét.

Az oktatási (költségvetési) intézmények olyan struktúrák, amelyek fő tevékenysége az oktatás területéhez kapcsolódik, valamint az oktatásban közvetlenül érintett intézmények. A 273. sz. szövetségi törvény (() szerint az ilyen szervezetekhez tartoznak az oktatási tevékenységet folytató egyéni vállalkozók is. Eredmény: egy autonóm önkormányzati szervezetnek (állami intézménynek) lehetősége van ingatlanterületet bérelni anélkül, hogy aukciókon részt venne. jogi személyek

, egyéni vállalkozók, akiknek fő tevékenysége az oktatás vagy az orvostudomány területéhez kapcsolódik, de megfelelő engedélyekkel.

Rövid távú bérlés

Az Orosz Állami Törvénykönyv (610/3. cikk) szerint azonban az önkormányzati ingatlan (állami tulajdon) bérbeadására vonatkozó megállapodás, amelyet a hatályos jogszabályok által meghatározott maximális időtartamot meghaladó időtartamra írnak alá, határidőre teljesítettnek tekintendő.

Ez azt jelenti, hogy az önkormányzathoz (orosz állam) átruházott ingatlanokra vonatkozó, árverés nélküli rövid távú bérleti szerződések nem újulnak meg (135. sz. szövetségi törvény (17.1/9. cikk), Polgári Törvénykönyv ()) . Hasonló álláspont található az FAS magyarázataiban (10. fejezet).

A helyiség egy részének bérbeadása

Korábban jeleztük, hogy lehetséges egy épület (lakás) területének egy részének bérbeadása előzetes árverés nélkül, de a következő feltételekkel:

  • a bérbe adható terület nem haladhatja meg a 20 m2-t és a hozzá tartozó ingatlan területének 10 százalékát.
  • az ilyen részesedés megállapításakor nem szükséges figyelembe venni az ingatlan területét, amelynek használati jogát a 135. sz. szövetségi törvény (17.1. cikk) hatálybalépése előtt átruházták. ), a 135. számú szövetségi törvényben (17.1. cikk) meghatározott egyéb kivételek alapján, az eredménylicitálás alapján

Bérlő - az intézmény vállalkozója

Külön meg kell jegyezni ezt a kivételt az önkormányzati ingatlanok (állami tulajdon) bérbeadására vonatkozó szabályok alól, amely nem vonatkozik az autonóm jogalanyokra (legalábbis azokra az autonóm kormányzati szervekre, amelyek a 223. sz. szövetségi törvényre támaszkodva végeznek beszerzést). Jelen esetben a bérleti szerződés pályáztatás nélküli aláírását értjük olyan személlyel, aki egy önkormányzati (állami) szervezettel egy árverés eredménye alapján szerződést kötött (a verseny alapon 44. számú szövetségi törvény szerint szervezett. Ugyanakkor a biztosított jogokat dokumentált ajánlattétel (verseny) biztosította a jelen szerződésben vállalt kötelezettségek teljesítése érdekében (135. sz. szövetségi törvény, 17.1/10/1. cikk).

Az FAS magyarázatai (9. fejezet) szerint a 223. sz. szövetségi törvény keretében megkötött polgári jogi megállapodások nem minősülnek önkormányzati (állami) megállapodásnak.

E tekintetben a 135. sz. szövetségi törvény rendelkezései (17.1/1/10. cikk) nem vonatkoznak az ilyen esetekre. Ez azt jelenti, hogy amikor egy autonóm kormányhivatal a 223. sz. szövetségi törvény normáira hivatkozva bizonyos munkák vagy szolgáltatások megvásárlásával kapcsolatban költségeket viselt, amelyek kivitelezése vagy nyújtása megköveteli a vállalkozó kötelező jelenlétét a szervezet helyiségeiben (pl. például egy színház javítási szolgáltatásokat vásárolt, színpadi jelmezeket varr), a megfelelő területek bérlése kizárólag szervezett aukciókon lehetséges.

Fontos! Ilyen helyzetekben, a fent leírtak szerint, a szolgáltatások megvásárlása és a bérleti szerződés megkötésére vonatkozó aukció két független folyamat.

Szerződés hosszabbítás

A 135. számú szövetségi törvény (17.1/9-11. cikk) értelmében az önkormányzati ingatlanokra (állami tulajdonra) vonatkozó meglévő bérleti szerződések, valamint a kormányhivatalnak operatív kezelésre átadott ingatlanvagyon meghosszabbíthatók.

  • Abban az esetben, ha a magánszemély a jelen megállapodás szerinti kötelezettségeit megfelelően teljesítette, a szerződés új időszakra kerül aláírásra, árverés szervezése nélkül (hacsak a szerződéses megállapodás másként nem rendelkezik, és az ilyen szerződés érvényességi ideje nincs korlátozva a hatályos orosz jogszabályok rendelkezései szerint).
  • Ebben az esetben két kötelező feltételnek kell teljesülnie:

a bérleti szerződés újrabejegyzésének minimális időtartama legalább 3 év (rövidebb időszak is lehetséges, de csak akkor, ha a bérlő erre vonatkozó kérelmet ír);

a bérbeadásból származó bevétel elszámolásának alapjául szolgáló kifizetés összegét a piaci áraknak megfelelő ingatlanértékelés eredményei alapján határozzák meg.

Ha minden feltétel teljesül, a bérbeadónak, amelyet egy autonóm kormányhivatal képvisel, a 135. számú szövetségi törvény (17.1/10. cikk) értelmében nincs joga megtagadni a szerződéses megállapodás bérlőre való kiterjesztését.

  • Az elutasítás akkor lehetséges, ha a magánszemélynek a bérleti szerződés teljesítésekor tartozásai vannak, vagy ha az adott ingatlan más módon történő elidegenítéséről határoznak. Mivel lehetőség van arra, hogy a bérlő a bérleti szerződés meghosszabbítását az ingatlan elidegenítési eljárásáról szóló új határozat meghozatalakor ne adja meg, a bérbeadónak a bérleti szerződés megújításához be kell szereznie az adott ingatlan tulajdonosának hozzájárulását. .
  • A bérleti szerződés meghosszabbításának a 135. sz. szövetségi törvény (17.1/9. cikk) szerinti könyvelése korlátlan számú alkalommal történhet hasonló indokok alapján. Fontos, hogy a dokumentumok minden új megújításánál megfeleljenek a követelményeknek.

Albérlet

A 135. számú szövetségi törvény (17.1/1/16. cikk) értelmében önkormányzati ingatlan (állami ingatlan) árverés nélküli albérletbe adható a következő esetekben:

  • bérleti szerződés aláírásának joga önkormányzati (állami) szerződés alapján a bérlőt megilleti;
  • a kormányhivatal az árverés eredménye alapján, sikertelen árverés alapján bérleti szerződést kötött.

Ezeknek a követelményeknek megfelelően bármilyen méretű ingatlan albérletbe adható (a 135. sz. szövetségi törvény erre vonatkozóan nem ír elő korlátozásokat).

 

Ellenkező esetben a megfelelő területeket a 135. sz. szövetségi törvényben (17.1. cikk) meghatározott általános alapon albérletbe adják, árverés szervezésével, anélkül, de más kivételekkel.