Pagsusuri ng retail real estate market 3rd quarter. Pangkalahatang sitwasyon sa merkado

Ang mga analyst ng Colliers International ay nagsagawa ng isang pag-aaral sa merkado komersyal na real estate Moscow at natukoy ang mga pangunahing uso sa merkado ng opisina.

Alok sa merkado ng opisina ng kabisera

Ang dami ng umiiral na supply sa pagtatapos ng ikatlong quarter ay umabot sa 17.23 milyon sq.m., kung saan 3.96 milyon sq.m ang klase "A". Sa ikatlong quarter, ang merkado ay nagdagdag ng 75,000 sq.m., na halos 3.5 beses na mas mataas kaysa sa unang kalahati ng taon. Dalawa sa apat na bagay na lumitaw ay nabibilang sa klase "A", ang natitira - sa segment na "B+"/"B-". Kasabay nito, mula noong simula ng taon, ang dami ng commissioning ay naging isang record na mababa (95,000 sq.m.) na halaga para sa commissioning ng office supply para sa unang tatlong quarter ng taon sa nakalipas na limang taon .

Sa katunayan, ang huling rate ng paglago ay depende sa pag-commissioning ng dalawang tower bilang bahagi ng Moscow City International Business Center, dahil bumubuo sila ng 70% ng nakaplanong dami ng input sa pagtatapos ng taon.

Kung ang dokumentasyon sa pag-commissioning ay natanggap para sa lahat ng mga bagay na inihayag sa katapusan ng 2017, ang kabuuang taunang pagtaas ay maaaring 450-465 thousand sq.m.

Demand para sa mga opisina sa Moscow

Sa kabila ng mahinang unang kalahati ng taon, ang dynamics at kalidad ng mga deal na natapos sa ikatlong quarter ay nagmumungkahi ng muling pagbabangon sa pangangailangan.

Sa unang tatlong quarter, ang kabuuang dami ng naupahan at biniling office space ay umabot sa 826,000 sq.m., na 30% na mas mataas kaysa sa figure para sa parehong panahon noong 2016.

Ang kabuuang bilang ng mga transaksyon sa pag-upa at pagbili ay tumaas ng 2 beses: ang aktibidad sa mga tuntunin ng pag-upa at pagbili ay ipinakita ng parehong maliliit na kumpanyang umuupa ng mga opisina na mas mababa sa 200 sq.m., at mga malalaking nangangailangan ng higit sa 10,000 sq.m sila.

Patuloy na bumababa ang bahagi ng mga transaksyong kinasasangkutan ng renegotiation at rebisyon ng mga tuntunin sa pag-upa. Mahigit sa 80% ng kabuuang dami ay nauugnay sa mga paglilipat ng kumpanya.

Kabilang sa pinakamalaking transaksyon sa ikatlong quarter ng 2017 ay ang pag-upa ng Eksmo ng 23,000 sq.m sa Poklonka Place business center, ang pag-upa ng Tele2 ng isang opisina na may lawak na 13,100 sq.m sa Comcity office park, ang pag-upa ng Technoserv ng 12,000 sq.m sa distrito ng negosyo ng Novospassky Dvor, ang pag-upa ng Deutsche Bank ng 8,200 sq.m sa business center ng Aquamarine III at paunang pag-upa ng Europlan na 8,000 sq.m sa sentro ng negosyo ng Oasis.

Bakanteng puwang ng opisina sa Moscow

Ang average na rate ng bakante para sa merkado ay hindi sumailalim sa mga makabuluhang pagbabago. Ang dami ng libreng supply na ipinakilala ay na-offset ng katamtamang net absorption. Ang market average vacancy rate ay 11.2%. Sa ganap na termino, 1.9 million sq.m ang inaalok para sa upa at pagbebenta. Sa istruktura ng libreng supply, 32% ang nabuo sa klase na "A", 50% - "B+" at 17% - "B-".

Dahil sa kakulangan ng malalaking bloke ng opisina (higit sa 10,000 sq.m.) sa mga de-kalidad na gusali na may maginhawang lokasyon, naitatag ang kasanayan sa pagtatapos ng mga paunang kasunduan sa pag-upa. malalaking kumpanya sa mga pasilidad na itinatayo: humigit-kumulang 30% ng espasyo ng opisina sa mga sentro ng negosyo na kinomisyon mula sa simula ng taon at binalak para sa pagkomisyon sa pagtatapos ng taon ay hindi na inaalok sa merkado. Kasabay nito, ang mga may-ari ng ilang mga ari-arian ay patuloy na ipinagpaliban ang petsa ng pagkomisyon hanggang sa mapirmahan ang Pre-lease kasama ang anchor tenant.

Ang umiiral na dami ng magagamit na espasyo ng opisina ay hindi pantay na ipinamamahagi, at ang ilang mga submarket ay nailalarawan sa pamamagitan ng isang kakulangan ng kalidad ng supply.

Pagbebenta ng mga presyo para sa mga opisina sa kabisera

Sa segment ng mga benta, ang mga uso mula sa simula ng taon ay nagpapatuloy: ang dami ng libreng kalidad na supply ay nananatiling maliit, ang mga ipinakitang presyo ng mga benta ay matatag. Kasabay nito, mula noong kalagitnaan ng taon ay nagkaroon na ng conversion ng umiiral na interes sa mga tunay na transaksyon - ang bilang ng mga transaksyon para sa pagbili ng espasyo ng opisina na mas mababa sa 200 sq.m ay tumaas kumpara sa parehong panahon noong 2016.

Ang mga tagapagpahiwatig ng gastos sa mga lugar na malayo sa Central District, malapit sa Third Transport Ring, ay 180,000 rubles/sq.m para sa klase “A” at 150,000 rubles/sq.m para sa klase na “B+”. Ang mga ari-arian na matatagpuan sa layo mula sa Third Transport Ring patungo sa Moscow Ring Road ay inaalok ngayon sa average na 170,000 rubles/sq.m sa klase “A” at 115,000 – 130,000 rubles/sq.m sa klase “B+”/“B "-".

Inaalok ang mga mamahaling opisina mga sentral na rehiyon mga lungsod sa average na gastos na 315,000 rubles/sq.m para sa klase na “A” at 265,000 – 275,000 rubles/sq.m para sa mga klase na “B+”/“B-”. Sa mga tore ng MIBC Moscow City, nag-iiba ang mga alok sa hanay na 245,000 - 450,000 rubles/sq.m.

Mga rate ng pag-upa para sa espasyo ng opisina sa Moscow

Ang ikatlong quarter ng 2017 ay nailalarawan sa pamamagitan ng matatag na mga rate ng rental. Ayon sa kaugalian, ang mga pagbabago ay naobserbahan sa ibinigay na tagapagpahiwatig ng rate dahil sa pagkasumpungin ng mga halaga ng palitan. Ang merkado ay nananatili pa rin sa rubles.

Nagkaroon ng bahagyang lokal na pagbabago sa hiniling na mga rate ng pag-upa ng ruble ayon sa lugar at klase, ngunit bahagyang tumaas ito sa average na antas ng merkado - sa loob ng 1-3%. Sa Central District, ang ibinigay na mga rate ng pag-upa para sa mga opisina ng class "A" ay umabot sa 30,785 rubles/sq.m/year, para sa mga class na "B+" na opisina - 20,240 rubles/sq.m/year.

Ang ibinigay na base office rental rate sa US dollars para sa klase na “A” ay $440/sq.m/year, sa rubles – 25,831 rub./sq.m/year. Ang ibinigay na base rental rate sa US dollars para sa klase na “B+”/“B-” ay $219/sq.m/year, sa rubles – 12,817 rubles/sq.m/year.

Mga uso at pagtataya para sa pag-unlad ng merkado ng opisina ng Moscow

Inihayag ng mga developer ang 370,000 sq.m para sa pag-commissioning sa ikaapat na quarter, kung saan 340,000 sq.m. Kung maipapatupad ang mga nakasaad na plano, tataas ng 50% ang taunang dami ng bagong konstruksyon sa 2017 kumpara noong 2016.

Ang mga pangunahing pasilidad ay inanunsyo para sa pagkomisyon sa ikaapat na quarter ng 2017

Ang paglitaw ng mga pasilidad ng Class A ay hindi magkakaroon ng malaking epekto sa dami ng libreng supply sa segment na ito, dahil sa katotohanan na ngayon sa tatlo sa apat na Class A na sentro ng negosyo ay may average na hindi hihigit sa 10% na libreng supply.

Kung ang pag-commissioning ng mga pasilidad ng Moscow-City International Children's Center ay ipagpaliban sa 2018, ang pagtaas ng bagong supply, sa kabaligtaran, ay magiging mas mababa kaysa sa figure noong nakaraang taon sa pamamagitan ng 40% (i.e. 197,000 sq.m), na makikita rin. sa pagtaas ng vacancy rate mula sa inaasahang 10% hanggang 11.5%.

Isinasaalang-alang na sa huling dalawang quarters ang pagtaas sa dami ng mga transaksyon ay 65% ​​at 75%, at sa pagtatapos ng taon isang malaking halaga ng espasyo ang karaniwang sarado, ang kabuuang dami ng demand ay maaaring umabot sa 1.0-1.1 milyon sq.m. Sa kabila ng katotohanan na ang inaasahang dami ng demand ay maaaring mas mataas kaysa sa mga halaga ng 2014-2016, mas mababa pa rin ito kaysa sa mga halaga bago ang krisis.

Sa pagtatapos ng taon, ang merkado ay makakaranas ng isang makabuluhang pagbaba sa bakanteng espasyo at isang unti-unting pagtaas sa mga rate ng rental.

Ang pagbawas sa dami ng supply ng kalidad, lalo na sa segment ng malalaking bloke, laban sa backdrop ng positibong dynamics ng demand, ay unti-unting magpapataas ng mga rate sa mga klase na "A" at "B+", na, gayunpaman, ay magiging pinaka-kapansin-pansin sa 2018 .

Ang mga analyst mula sa Colliers International ay nagsagawa ng pag-aaral ng Moscow commercial real estate market at natukoy ang mga pangunahing trend sa office market, street-retail market, gayundin sa warehouse market ng capital region.

Opisina ng real estate sa Moscow

Alok sa merkado ng opisina ng kabisera

Ang dami ng umiiral na supply sa pagtatapos ng ikatlong quarter ay umabot sa 17.23 milyon sq.m., kung saan 3.96 milyon sq.m ang klase "A". Sa ikatlong quarter, ang merkado ay nagdagdag ng 75,000 sq.m., na halos 3.5 beses na mas mataas kaysa sa unang kalahati ng taon. Dalawa sa apat na bagay na lumitaw ay kabilang sa klase "A", ang natitira - sa segment na "B+"/"B-". Kasabay nito, mula noong simula ng taon, ang dami ng commissioning ay naging isang record na mababa (95,000 sq.m.) na halaga para sa commissioning ng office supply para sa unang tatlong quarter ng taon sa nakalipas na limang taon .

Sa katunayan, ang huling rate ng paglago ay nakasalalay sa pag-commissioning ng dalawang tore bilang bahagi ng Moscow City International Business Center, dahil bumubuo sila ng 70% ng nakaplanong dami ng input sa pagtatapos ng taon.

Kung ang dokumentasyon sa pag-commissioning ay natanggap para sa lahat ng mga bagay na inihayag sa katapusan ng 2017, ang kabuuang taunang pagtaas ay maaaring 450-465 thousand sq.m.

Demand para sa mga opisina sa Moscow

Sa kabila ng mahinang unang kalahati ng taon, ang dynamics at kalidad ng mga deal na natapos sa ikatlong quarter ay nagmumungkahi ng muling pagbabangon sa pangangailangan.

Sa unang tatlong quarter, ang kabuuang dami ng naupahan at biniling office space ay umabot sa 826,000 sq.m., na 30% na mas mataas kaysa sa figure para sa parehong panahon noong 2016.

Ang kabuuang bilang ng mga transaksyon sa pag-upa at pagbili ay tumaas ng 2 beses: ang aktibidad sa mga tuntunin ng pag-upa at pagbili ay ipinakita ng parehong maliliit na kumpanyang umuupa ng mga opisina na mas mababa sa 200 sq.m., at mga malalaking nangangailangan ng higit sa 10,000 sq.m sila.

Patuloy na bumababa ang bahagi ng mga transaksyong kinasasangkutan ng renegotiation at rebisyon ng mga tuntunin sa pag-upa. Mahigit sa 80% ng kabuuang dami ay nauugnay sa mga paglilipat ng kumpanya.

Kabilang sa pinakamalaking transaksyon sa ikatlong quarter ng 2017 ay ang pag-upa ng Eksmo ng 23,000 sq.m sa Poklonka Place business center, ang pag-upa ng Tele2 ng isang opisina na may lawak na 13,100 sq.m sa Comcity office park, ang pag-upa ng Technoserv ng 12,000 sq.m sa distrito ng negosyo ng Novospassky Dvor, ang pag-upa ng Deutsche Bank ng 8,200 sq.m sa business center ng Aquamarine III at paunang pag-upa ng Europlan na 8,000 sq.m sa sentro ng negosyo ng Oasis.

Bakanteng puwang ng opisina sa Moscow

Ang average na rate ng bakante para sa merkado ay hindi sumailalim sa mga makabuluhang pagbabago. Ang dami ng libreng supply na ipinakilala ay na-offset ng katamtamang net absorption. Ang market average vacancy rate ay 11.2%. Sa ganap na termino, 1.9 million sq.m ang inaalok para sa upa at pagbebenta. Sa istruktura ng libreng supply, 32% ang nabuo sa klase na "A", 50% - "B+" at 17% - "B-".

Dahil sa kakulangan ng malalaking bloke ng opisina (higit sa 10,000 sq.m.) sa mga de-kalidad na gusali na may maginhawang lokasyon, itinatag ng malalaking kumpanya ang kasanayan ng pagtatapos ng mga paunang kasunduan sa pag-upa sa mga pasilidad na itinatayo: mga 30% ng espasyo ng opisina sa negosyo ang mga sentro na kinomisyon mula pa noong simula ng taon at binalak para sa pagkomisyon bago matapos ang taon ay hindi na inaalok sa merkado. Kasabay nito, ang mga may-ari ng ilang mga ari-arian ay patuloy na ipinagpaliban ang petsa ng pagkomisyon hanggang sa mapirmahan ang Pre-lease kasama ang anchor tenant.

Ang umiiral na dami ng magagamit na espasyo ng opisina ay hindi pantay na ipinamamahagi, at ang ilang mga submarket ay nailalarawan sa pamamagitan ng isang kakulangan ng kalidad ng supply.

Pagbebenta ng mga presyo para sa mga opisina sa kabisera

Sa segment ng mga benta, ang mga uso mula sa simula ng taon ay nagpapatuloy: ang dami ng libreng kalidad na supply ay nananatiling maliit, ang mga ipinakitang presyo ng mga benta ay matatag. Kasabay nito, mula noong kalagitnaan ng taon, ang conversion ng umiiral na interes sa mga tunay na transaksyon ay naobserbahan na - ang bilang ng mga transaksyon para sa pagbili ng espasyo ng opisina na mas mababa sa 200 sq.m ay tumaas kumpara sa parehong panahon noong 2016 .

Ang mga tagapagpahiwatig ng gastos sa mga lugar na malayo sa Central District, malapit sa Third Transport Ring, ay 180,000 rubles/sq.m para sa klase “A” at 150,000 rubles/sq.m para sa klase na “B+”. Ang mga property na matatagpuan sa layo mula sa Third Transport Ring patungo sa Moscow Ring Road ay inaalok ngayon sa average na 170,000 rubles/sq.m sa klase "A" at 115,000 - 130,000 rubles/sq.m sa class na "B+"/"B "-".

Ang mga mamahaling opisina ay inaalok sa mga sentral na lugar ng lungsod sa average na gastos na 315,000 rubles/sq.m para sa klase "A" at 265,000 - 275,000 rubles/sq.m para sa mga klase na "B+"/"B-". Sa mga tore ng MIBC Moscow City, nag-iiba ang mga alok sa hanay na 245,000 - 450,000 rubles/sq.m.

Mga rate ng pag-upa para sa espasyo ng opisina sa Moscow

Ang ikatlong quarter ng 2017 ay nailalarawan sa pamamagitan ng matatag na mga rate ng rental. Ayon sa kaugalian, ang mga pagbabago ay naobserbahan sa ibinigay na tagapagpahiwatig ng rate dahil sa pagkasumpungin ng mga halaga ng palitan. Ang merkado ay nananatili pa rin sa rubles.

Nagkaroon ng bahagyang lokal na pagbabago sa hiniling na mga rate ng pag-upa ng ruble ayon sa lugar at klase, ngunit bahagyang tumaas ito sa average na antas ng merkado - sa loob ng 1-3%. Sa Central District, ang ibinigay na mga rate ng pag-upa para sa mga opisina ng klase na "A" ay umabot sa 30,785 rubles/sq.m/taon, para sa klase na "B+" - 20,240 rubles/sq.m/year.

Ang ibinigay na base office rental rate sa US dollars para sa klase na “A” ay $440/sq.m/year, sa rubles - 25,831 rub./sq.m/year. Ang ibinigay na base rental rate sa US dollars para sa klase na “B+”/“B-” ay $219/sq.m/year, sa rubles - 12,817 rubles/sq.m/year.

Mga uso at pagtataya para sa pag-unlad ng merkado ng opisina ng Moscow

Inihayag ng mga developer ang 370,000 sq.m para sa pag-commissioning sa ikaapat na quarter, kung saan 340,000 sq.m. Kung maipapatupad ang mga nakasaad na plano, tataas ng 50% ang taunang dami ng bagong konstruksyon sa 2017 kumpara noong 2016.

Ang mga pangunahing pasilidad ay inanunsyo para sa pagkomisyon sa ikaapat na quarter ng 2017

Pangalan Klase Developer Lugar (thousand sq.m.)
"Federation Tower East" "A" AEON Corporation 146,5
IQ Quarter "A" CiTerInvest B.V., Hals Development 123
Neopolis ng distrito ng negosyo "A" A-Store Estates 63,2
"Quarter Park of Legends", bldg. 3 "A" GC "SAMPUNG" 11
"Square" "B+" LenhartGlobal 9,5

Ang paglitaw ng mga pasilidad ng Class A ay hindi magkakaroon ng malaking epekto sa dami ng libreng supply sa segment na ito, dahil sa katotohanan na ngayon sa tatlo sa apat na Class A na sentro ng negosyo ay may average na hindi hihigit sa 10% na libreng supply.

Kung ang pag-commissioning ng mga pasilidad ng Moscow-City International Children's Center ay ipagpaliban sa 2018, ang pagtaas ng bagong supply, sa kabaligtaran, ay magiging mas mababa kaysa sa figure noong nakaraang taon sa pamamagitan ng 40% (i.e. 197,000 sq.m), na makikita rin. sa pagtaas ng vacancy rate mula sa inaasahang 10% hanggang 11.5%.

Isinasaalang-alang na sa huling dalawang quarters ang pagtaas sa dami ng mga transaksyon ay 65% ​​at 75%, at sa pagtatapos ng taon isang malaking halaga ng espasyo ang karaniwang sarado, ang kabuuang dami ng demand ay maaaring umabot sa 1.0-1.1 milyon sq.m. Sa kabila ng katotohanan na ang inaasahang dami ng demand ay maaaring mas mataas kaysa sa mga halaga ng 2014-2016, mas mababa pa rin ito kaysa sa mga halaga bago ang krisis.

Sa pagtatapos ng taon, ang merkado ay makakaranas ng isang makabuluhang pagbaba sa bakanteng espasyo at isang unti-unting pagtaas sa mga rate ng rental.

Ang pagbawas sa dami ng supply ng kalidad, lalo na sa segment ng malalaking bloke, laban sa backdrop ng positibong dynamics ng demand, ay unti-unting magpapataas ng mga rate sa mga klase na "A" at "B+", na, gayunpaman, ay magiging pinaka-kapansin-pansin sa 2018 .

Mga lugar ng tingi sa kalye sa Moscow

Mga uso sa merkado ng tingian sa kalye sa Moscow

Ang pangunahing kaganapan ng ikatlong quarter ng 2017 sa street retail market ay ang pagkumpleto ng susunod na yugto ng Moscow street renovation program. Ang konstruksyon at pag-install ay natapos sa higit sa 80 kalye at teritoryo ng lungsod, kabilang ang Garden Ring, Boulevard Ring, Tverskaya (mula sa Nastasinsky Lane hanggang Triumfalnaya Square), 1st Tverskaya-Yamskaya, atbp.

Sa tag-araw, sa panahon ng gawaing pagtatayo, ang average na antas ng bakante ng Garden Ring ay tumaas sa 13%, at ang bakante ng ilan sa mga seksyon nito ay umabot sa 30%. Ang trapiko at ang karaniwang bayarin ng maraming mga catering establishment na matatagpuan sa mga reconstruction zone ay bumaba ng dalawa o higit pang beses. Sa pagtatapos ng ikatlong quarter, ang average na antas ng bakanteng retail space sa highway ay bumaba sa 12%, kahit na ang vacancy rate ng ilang mga seksyon ng Garden Ring ay nananatiling medyo mataas (20-25%).

Ang pinakamalaking porsyento ng pag-ikot sa quarter ay naganap sa Tverskaya - mga 5% retail space ang mga lansangan ay nagbago ng kanilang mga nangungupahan. Kasunod ng Tverskaya ay Pyatnitskaya Street na may rate ng pag-ikot na 4%. Sa Arbat at Myasnitskaya Street, 3% lamang ng mga lugar ang nagbago ng kanilang mga nangungupahan. Sumunod ay ang kalye. Kuznetsky Karamihan (2%) at st. Bagong Arbat (1%). Nagpakita ang Neglinnaya Street ng zero na porsyento ng pag-ikot - wala ni isang nangungupahan ang nagbago dito.

Sa ikatlong quarter ng 2017, patuloy na bumaba ang average na vacancy rate sa central shopping corridors at umabot sa 6.5%.

Ang pinaka-aktibong proseso ng pag-ikot ng mga nagtitingi sa ikatlong quarter ay na-obserbahan sa Tverskaya, Pyatnitskaya at Arbat, kung saan 5%, 4% at 3% ng mga lugar ay nagbago ng mga nangungupahan, ayon sa pagkakabanggit. Ang mga dating nangungupahan ay pangunahing pinapalitan ng mga retailer na may katulad na profile ng kalakalan. Halimbawa, sa Arbat, pinalitan ng Georgian cuisine cafe na "eZo" ang "Ural dumplings" cafe, at sa Pyatnitskaya, pinalitan ng Leonidas restaurant ang "Shardane" restaurant.

Gayundin, ang isa sa mga uso ng nakaraang quarter ay nagkakahalaga ng pagpuna sa pagbubukas ng mga tindahan ng consumer electronics sa mga gitnang kalye ng Moscow. Oo, sa kalye. Tverskaya, 27, ang mga tindahan ng dalawang chain ay binuksan nang sabay-sabay: ang Chinese Xiaomi at ang re: Store chain, na lumipat mula sa ibang lugar at pinalaki ang lugar nito. Ang mga pagtuklas na ito ay kapansin-pansin dahil ang mga network na ito ay pangunahing umuunlad sa mga shopping center: Para sa Xiaomi ito ang unang tindahan sa street retail format sa Moscow, at para sa re:Store ito ang ikapito.

Demand at komersyal na mga kondisyon para sa pag-upa ng retail sa kalye sa kabisera

Sa ikatlong quarter, ang pinakamalaking demand ay para sa mga lugar sa Pyatnitskaya, Pokrovka, Maroseyka, Myasnitskaya, Neglinnaya, at Petrovka na mga kalye. Halimbawa, pinili ng chain ng alahas na Tiffany & Co ang Petrovka na magbukas ng isang boutique na may lawak na 490 sq.m., na naging pangalawang tindahan ng tatak mula noong lumipat ang kumpanya sa independiyenteng pag-unlad sa Russia.

Kabilang sa mga bagong chain at format na aktibong umuunlad sa street retail, maaaring i-highlight ng isa ang Modi household goods chain, ang unang tindahan na binuksan sa Arbat. Plano ng chain na magbukas ng mga bagong tindahan sa mga gitnang kalye ng Moscow sa malapit na hinaharap. Kapansin-pansin din ang pagbubukas ng unang Auchan supermarket sa street retail format sa kalye. Tverskaya. Ang isang espesyal na tampok ng bagong format ay ang isang makabuluhang lugar ng supermarket ay inilalaan para sa gastronomy at sarili nitong cafe.

Ang chain ng Moskhoztorg ay patuloy na aktibong umuunlad, na nagbukas ng walong bagong mga tindahan sa ikatlong quarter, kabilang ang mga punto sa Smolensky Boulevard at st. Novokuznetskaya.

Sa ikatlong quarter ng 2017, ang pinakamalaking bilang ng mga aplikasyon ay nagmula sa mga operator ng catering - 85%.

Ang mga rate ng renta sa mga central shopping street sa ikatlong quarter ng 2017 ay hindi nagbago kumpara sa ikalawang quarter.

Ayon sa kaugalian, ang Ginza Project, Tanuki, ang dibisyon ng restaurant ng Crocus Group, at Novikov Group ay may mga aktibong plano para sa pagpapalawak. Ang huli, halimbawa, ay nagbukas ng ilang establisyimento sa iba't ibang kategorya ng presyo sa ikatlong quarter: burger #Farsh sa kalye. Lesnaya, cafe ng pan-Asian cuisine na Hoshi sa kalye. Tulay ng Kuznetsky, No. 15/17 at Bar & Grill sa Novocherkassky Lane.

Ang nakaraang quarter ay mayaman sa pagbubukas ng mga non-chain cafe at restaurant. Ang restaurant na 23Tolstoy ay nagbukas sa Khamovniki, ang Chinese restaurant na si Jimmy Lee ay nagbukas ng mga pinto nito sa Prospekt Mira, ang restaurant na Pirog Myasnika ay nagbukas ng mga pinto nito sa Novy Arbat, at iba pa.

Mga pangunahing pagbubukas sa mga gitnang koridor ng kalakalan ng Moscow sa ikatlong quarter ng 2017

Pangalan kalye Profile
Tiffany & Co Petrovka st. alahas
Ladurée Nikolskaya st. Mga cafe at restaurant
Villa Pasta Bagong Arbat st. Mga cafe at restaurant
Auchan Tverskaya st. Mga produkto
Mga Bayani ng Burger Kamergersky lane Mga cafe at restaurant
#Malayo Lesnaya st. Mga cafe at restaurant
Butcher's Pie Bagong Arbat st. Mga cafe at restaurant
Moskhoztorg Novokuznetskaya st. Mga gamit sa bahay
Modi Arbat st. Mga gamit sa bahay
Alfa-Bank Pyatnitskaya st. Mga bangko

Mga pagtataya sa merkado retail na lugar Moscow

Sa pagtatapos ng taon, ang karagdagang pagbawas sa rate ng bakante ng mga sentral na shopping street ng Moscow ay inaasahan sa loob ng 1 porsyento na punto. Ito ay mapapadali, una sa lahat, karagdagang pag-unlad segment ng catering.

Gayundin laban sa backdrop ng mga balita tungkol sa pagbebenta ng chain ng Perekrestok-Express, na mayroong higit sa 30 mga tindahan sa loob Singsing sa Hardin, posibleng aktibong bumuo ng bago at umiiral na mga grocery chain sa mga gitnang kalye ng kabisera.

Warehouse real estate sa Moscow

Alok sa merkado ng bodega ng Moscow

Sa pagtatapos ng ikatlong quarter ng 2017, ang kabuuang supply ng mga de-kalidad na pasilidad ng bodega sa rehiyon ng Moscow ay umabot sa 13.16 milyon sq.m., ang dami ng komisyon sa ikatlong quarter ay umabot sa 191,000 sq.m., at mula noong simula ng taon - 386,000 sq.m. Kaya, ang dami ng natapos na konstruksyon sa unang siyam na buwan ng taong ito ay katulad ng mga resulta ng nakaraang taon, kung kailan 385,000 sq.m ang na-commissioned sa una at ikatlong quarter.

Ang pinakamalaking pasilidad ng warehouse na inilagay sa operasyon sa ikatlong quarter ay ang Technopark Uspensky (lugar - 42,000 sq.m.), Orientir "North 2" (43,100 sq.m.), Logopark "Dmitrov" (25,600 sq.m.) , bilang pati na rin ang PSK Kozhukhovo (47,715 sq.m.). Dapat pansinin na ang napakalaking mayorya ng kabuuang dami ng espasyo ng bodega na kinomisyon sa una at ikatlong quarter ng 2017 ay matatagpuan sa hilaga at silangan ng rehiyon ng Moscow.

Batay sa mga resulta ng unang siyam na buwan ng 2017, ang dami ng demand ay lumampas sa dami ng input ng higit sa dalawang beses.

Demand para sa mga bodega sa rehiyon ng kabisera

Batay sa mga resulta ng unang tatlong quarter ng 2017, humigit-kumulang 840,000 sq.m ng warehouse space ang inupahan at binili sa rehiyon ng Moscow, na 38% na mas mataas kaysa sa parehong bilang noong 2016.

Ang ikatlong quarter ng 2017 ay umabot sa 348,000 sq.m., habang ang isang makabuluhang dami ng demand ay nabuo ng ilang malalaking transaksyon: ang pagbili ng isang warehouse complex na may lawak na 68,700 sq.m bilang transaksyon para sa pagkuha ng isang hinaharap na bodega na may lawak na 146,000 sq.m ng kumpanyang Wildberries. Ang parehong mga complex ay ipapatupad ayon sa built-to-suit scheme. Bilang resulta ng pagsasara ng mga transaksyong ito, ang mga pagbili ay umabot sa 34% ng kabuuang dami ng mga transaksyon sa tatlong quarter, bagaman isang quarter na mas maaga ang proporsyon na ito ay 15% hanggang 85% ng mga pagpapaupa.

Ang retail, at sa partikular na online retail, ay nakakuha ng dominanteng posisyon sa kabuuang dami ng mga transaksyon na isinara mula noong simula ng taon sa rehiyon ng Moscow.

Mga rate ng pag-upa para sa mga lugar ng bodega sa Moscow

Batay sa mga resulta ng ikatlong quarter ng 2017, ang hiniling na rate ng pag-upa para sa mga pasilidad ng klase na "A" sa rehiyon ng Moscow ay hindi sumailalim sa malalaking pagbabago at nasa hanay na 3,400 - 4,000 rubles/sq.m./year, depende sa ang lokasyon ng warehouse complex at ang dami ng naupahang bloke.

Ang average na humihingi na rate ng rental sa rehiyon ng Moscow ay RUB 3,800/sq.m./year.

Mga uso at pagtataya para sa pag-unlad ng merkado ng real estate ng bodega ng kapital

Laban sa backdrop ng mababang dami ng commissioning at patuloy na pangangailangan para sa mataas na kalidad na umiiral na mga warehouse complex, ang karagdagang pagbaba sa bahagi ng bakanteng espasyo ay inaasahan sa pagtatapos ng taong ito - sa antas ng 7%. Gayunpaman, kahit na sa kasalukuyang dinamika ng pagbaba ng bakante, ang dami ng espasyo sa bodega na magagamit para sa upa ay nananatiling mataas. Bilang karagdagan sa umiiral na handa na alok, ang mga developer ay handa na mag-alok ng pagpapatupad ng mga bagay ayon sa built-to-suit na pamamaraan, na nagpapabagal sa proseso ng pagsipsip ng handa na espasyo. Ang presyon mula sa mga bakanteng kakumpitensyang pag-aari ng warehouse ay nagpapababa sa potensyal para sa pagtaas ng rate ng hindi bababa sa hanggang sa katapusan ng taong ito at sa unang ilang buwan ng susunod na taon.

Kabilang sa mga pinakamalaking warehouse complex na binalak para sa pag-commissioning sa pagtatapos ng 2017 ay ang mga bloke 2, 6.1 at 7 sa PNK-Valischevo (developer - PNK Group, area - 51,080 sq.m) at phase 2 ng Vnukovo II phase 2 ( developer - Logistic Partners , lugar - 49,000 sq.m).

Pagsusuri na inihanda ng Colliers International

Pangkalahatang sitwasyon sa merkado

Sa ika-3 quarter ng 2017, patuloy na binabawasan ng Bank of Russia ang key rate sa 8.5% kada taon (Setyembre 2017).

Ang average na dollar exchange rate para sa 3rd quarter ng 2017 ay 58.9 rubles, isang pagtaas ng 3.0% kumpara sa average para sa 2nd quarter. 2017

Sa unang kalahati ng 2017, ang kabuuang dami ng merkado ng espasyo ng opisina ng Moscow ay lumago ng 0.3%, na umaabot sa halos 16.0 milyong sq.m., kung saan ang 14.8 milyong sq.m ay mga segment A, B+ at B.

Mga alok

Ang dami ng input ay 3 sq. Ang 2017 ay umabot sa 48.2 thousand sq.m (GLA), na 23% na mas mababa kaysa sa nakaraang quarter at 3 beses na mas mababa kaysa sa resulta ng parehong panahon noong 2016. Sa kabuuan, higit sa 3 quarters ang supply ay tumaas ng 163.0 thousand sq.m.

Sa 3 sq. 2017 bagong mga bagay ay lumitaw sa loob ng mga hangganan ng "lumang" Moscow; ang buong ipinakilalang volume ay nauugnay sa klase A. Ang istruktura ng kabuuang dami ng supply ayon sa klase ay hindi nagbago.

Demand

Sa pagtatapos ng Q3 Noong 2017, ang average na antas ng bakante sa mga klase A, B+, B ay hindi nagbago kumpara sa nakaraang panahon, na nagkakahalaga ng 15.9%. Gayunpaman, ang dynamics ng indicator ay multidirectional depende sa klase:

Pagtaas sa antas ng mga bakante sa klase A ng 0.5 porsyentong puntos. - hanggang 21.5%, kasama. dahil sa pagpapakilala ng mga bagong bagay. Nagkaroon ng pagtaas sa bilang ng mga bakanteng espasyo sa mga pasilidad sa loob ng Third Transport Ring, ang bakante ng mga business center sa labas ng Third Transport Ring ay bahagyang nabawasan (ng 0.1 percentage points)

Sa mga klase B+ at B, ang rate ng bakante ay bumaba ng 0.4 na porsyentong puntos. (sa karaniwan at sa bawat klase) - hanggang sa 13.4% at 8.8%, ayon sa pagkakabanggit. Kasabay nito, tumaas ang occupancy anuman ang lokasyon. Ang average na rate ng bakante sa mga klase B+/B ay umabot sa 12.2%.

Ang Class C ay nagpakita ng bahagyang pagbaba sa mga bakante (sa pamamagitan ng 0.1 porsyentong puntos).

Sa pangkalahatan, sa loob ng 9 na buwan ng 2017, bumaba ang mga bakante sa lahat ng klase: sa klase A - ng 1.1 porsyentong puntos, sa klase B+ - ng 2.9 porsyentong puntos, sa klase B - ng 1.2 porsyentong puntos .p, klase C - ng 0.9 p.p.

3 sq. Ang 2017 ay minarkahan ng mga pangunahing transaksyon sa pag-upa. Ang nangungunang 3 deal ng quarter ay nabibilang sa mga kumpanya sa sektor ng telekomunikasyon at teknolohiya ng IT. Ang dami ng malalaking transaksyon (mula sa 1 thousand sq.m.) ay umabot sa 53 thousand sq.m., kung saan 62% ang class A.

Isinasaalang-alang ang pagtaas sa tagal ng pagkakalantad ng mga lugar ng opisina, ang mga bagong format na nakatuon sa mga pangangailangan ng mga maliliit na negosyo ay nagiging may kaugnayan: mga mini-office na 15-80 sq.m (kabilang ang mga handa na workstation) at aktibong pagbuo ng mga coworking space .

Komersyal na alok

Batay sa mga resulta ng ika-3 quarter ng 2017, walang mga makabuluhang pagbabago sa mga kondisyon ng komersyal sa pangkalahatan, maaari nating pag-usapan ang pagpapatatag ng mga rate ng pag-upa.

Sa panahon ng pag-uulat, ang mga pagbabago sa mga rate ng pag-upa sa mga klase B+, B, C ay naitala sa loob ng hanay na 0.9-2.2%; sa klase A, hindi nagbago ang average na rate ng rental.

Sa pagtatapos ng 3rd quarter ng 2017, ang average na mga rate ng rental ay: sa klase A - 1980 rubles/sq.m./monthⁱ; sa klase B+ - 1350 rub./sq.m./month; sa klase B - 1110 rub./sq.m./month; sa klase C - 930 rub./sq.m./month.

Ang weighted average na rate ng rental sa klase B+/B ay bahagyang bumaba (ng 0.8%) at umabot sa 1,260 rubles/sq.m./month.

Bilang resulta ng dynamics ng presyo, ang distansya sa pagitan ng mga klase B+ at A ay tumaas mula 30% hanggang 32%; sa pagitan ng B at B+ - bumaba mula 20% hanggang 18%; sa pagitan ng C at B - nanatili sa parehong antas.

Mga konklusyon at pagtataya sa pag-unlad

Sa ika-3 quarter, ang merkado ay napunan ng dalawang klase A na bagay na may kabuuang lugar na 48.2 thousand sq.m GLA, na 3 beses na mas mababa kaysa sa mga volume ng parehong panahon noong 2016.

Ang paglulunsad ng mga bagong lugar ay nagkaroon ng epekto sa antas ng mga bakante sa klase A (isang pagtaas ng 0.5 porsyentong puntos sa pagtatapos ng quarter), ngunit sa pangkalahatan mula noong simula ng taon ang rate ng bakante ay bumaba ng 1.1 na porsyentong puntos.

Ayon sa mga resulta ng quarter, sa mga klase B+, B at C ay may pagtaas sa occupancy ng mga bagay, gayunpaman, ang rate ng pagbaba ng bakante ay mas mababa kaysa sa 1st quarter ng 2017.

Walang makabuluhang pagbabago sa mga rate ng rental kumpara sa 2nd quarter ng 2017.

Sa pagtatapos ng taon, dapat nating asahan ang pag-commissioning ng humigit-kumulang 275 thousand sq.m ng office space, kung saan 72% ay nasa Moscow City towers. Hindi kasama na ang pag-commissioning ng ilan sa mga nakaplanong pasilidad ay ipagpapaliban hanggang 2018.

Sa pagpapalabas ng mga bagong pasilidad, posible ang pagtaas ng mga bakante sa klase A, gayunpaman, dahil ang ilang mga pasilidad ay bahagyang napuno sa yugto ng pagtatayo, hindi magkakaroon ng makabuluhang pagtaas sa mga bakante sa klase A.

Sa mga klase B+/B, ang mga bakante ay patuloy na bababa sa background ng mababang dami ng promising supply.

Sa ika-4 na quarter ng 2017, walang inaasahang pagbabago sa average na mga rate ng rental.

1 Hanggang 4Q2015 - ang mga rate ng rental ay ipinahiwatig sa USD/sq.m/taon, ang dynamics ay kinakalkula din sa USD. Sa 3Q2015, ang dynamics value sa RUВ ay ipinahiwatig sa mga panaklong. Mula noong 4Q2015, dahil sa paglipat ng merkado sa rubles, ang mga rate ng pag-upa at ang kanilang mga dinamika ay kinakalkula sa RUВ, ang halaga sa mga bracket ay nasa mga tuntunin ng USD/sq.m/year - sa kasalukuyang rate.

 

Maaaring kapaki-pakinabang na basahin: