Dnevni najam stanova odakle početi. Zamke dnevnog najma stanova: kako izgraditi posao. Svi klijenti se mogu podijeliti u dvije kategorije

Dnevni najam stanova sve je popularniji među iznajmljivačima. To je zbog povećane profitabilnosti u odnosu na izdavanje stanova za dugoročno. Servis popularan kod poslovnih putnika, vanrednih studenata, turista, parova sa djecom, kojima hotel možda nije pristupačan, a hostel može biti neprihvatljiv iz više razloga.

Pogledajmo detalje ovog posla jedan po jedan.

Dragi čitaoci! Naši članci govore o tipičnim rješenjima pravna pitanja, ali svaki slučaj je jedinstven.

Ako želiš znati kako da rešite tačno svoj problem - kontaktirajte formu za onlajn konsultanta sa desne strane ili pozovite dole navedene brojeve. Brzo je i besplatno!

Mogućnosti nekretnina za iznajmljivanje

Najčešća opcija je izdavanje slobodnog stambenog prostora. Na primjer, rođaci ostavljaju slobodan životni prostor. Ako nemate ni želju ni mogućnost da ga prodate, nije loša ideja organizirati vlastiti posao i svakodnevno ga profitabilno iznajmiti.

Isplativo ulaganje slobodnog kapitala bila bi kupovina posebnog stana, posebno u svrhu daljeg izdavanja.

Očigledan plus je što nekretnine uvijek poskupljuju. Osim toga, osim osiguranja vlastitih sredstava, ostvarujete stabilan i značajan prihod.

Ako želite da naučite kako se pravilno cjenkati prilikom kupovine stana, onda će vam to biti od koristi. Podzakup – ponovno izdavanje imovine zakupodavca

. Na primjer, ako podstanar iznajmi dvosoban stan, on može dnevno iznajmiti jednu sobu drugim ljudima i na taj način uštedjeti, au nekim slučajevima i potpuno nadoknaditi novac potrošen na kiriju. Vrijedi napomenuti da se o tome mora unaprijed i u svim detaljima razgovarati s vlasnikom nekretnine.

Sa stanovišta vlasnika, dnevni najam je najbolja opcija. Teoretski, prihod od samo jednog stana može doseći 60-70 hiljada rubalja mjesečno ili više. Istovremeno, vlasnik ni na koji način ne zavisi od privremenih stanovnika, može u bilo kom trenutku zatvoriti posao i koristiti stan za lične potrebe. Ali da li je u stvarnosti sve tako jednostavno? Pokušajmo to shvatiti.

Posao kratkoročnog iznajmljivanja stanova može donijeti 2-3 puta više od iznajmljivanja istog stana na duži rok. Ovo je posebno tipično za velike gradove, jer glavni kontingent stanara - turisti, kao i ljudi koji dolaze na posao - nisu spremni preplatiti hotelsku sobu.

Dakle, za noćenje u hotelu sa 3 ili 4 zvjezdice u Moskvi morat ćete platiti najmanje 2.500 rubalja. I tu se ne računaju troškovi hrane (ručak i večera ćete imati u restoranu), usluge pranja rublja itd.

Cijena dvokrevetna soba u hotelima s 3 i 4 zvjezdice u Moskvi počinje od 2500 rubalja po noći (putnički portal travel.ru)

Postoji mnogo više ponuda za dnevni najam, tako da je moguće odabrati opciju privremenog smještaja za gotovo svaki budžet. Na web stranici popularne baze podataka nekretnina "Cyan", na primjer, možete pronaći odličan stan s europskim kvalitetom renoviranja u željenom području za samo 1500–1700 rubalja. po noći.

Razlika u troškovima između hotelska soba a privatni stan može dostići 20-30%

Razlika je najuočljivija ako u prostoriji ne živi jedna osoba, već nekoliko. U svakom hotelu, bez obzira na klasu, ne plaća se soba, već boravak svakog gosta, odnosno ako putujete zajedno, trošak noćenja će se također udvostručiti. Za vlasnika stana to nije toliko kritično.

Ako je iznajmljivač naveo da apartman ima 3 ležaja, onda kada borave do 3 osobe, obično se ne naplaćuje doplata. Ukoliko ima više stanovnika, plaćanje je po dogovoru.

Aleksandar Petrašov, biznismen

Međutim, cijena nije jedina prednost sa stanovišta potencijalnog klijenta. Štaviše, neki iznajmljivači postavljaju cijene čak i više nego u hotelima. A ipak imaju stalan protok klijenata. Zašto je to tako? Postoji nekoliko razloga.

Prvo, faktor lokacije. Nije uvijek moguće pronaći hotel u određenom području - gotovo svi su koncentrisani u istorijskom centru grada, kao iu blizini većih zabavnih sadržaja.

Drugo, drugačiji nivo udobnosti. Za razliku od hotela, u apartmanu se možete osjećati kao kod kuće, potpuno se opustiti i opustiti nakon napornog dana. Osim toga, apartmani koji se svakodnevno iznajmljuju obično su opremljeni svom potrebnom opremom: od mikrovalne pećnice do pegle. Ovo eliminira potrebu za plaćanjem dodatnih usluga.

Tri startne opcije

Zapravo, prvo i najvažnije pitanje je gdje dobiti besplatan stan. Ovdje ćete morati nadograđivati raspoloživi početni kapital. Odlukom da pokrenete ovu vrstu posla, možete:

iznajmiti stan na duži period, a zatim ga iznajmiti dnevno (podzakup);
svoj stan pretvorite u objekat, iznajmite jeftiniji na periferiji grada;
aplicirati za hipoteku.

Prvi korak u organizaciji iznajmljivanja je kupovina stambenog prostora

Što se tiče rizika, druga opcija je optimalna. Uostalom, čak i ako posao „ne ide“ iz ovog ili onog razloga, ništa ne gubite i možete se vratiti u svoj stan u bilo kojem trenutku.

Neki ljudi počinju ponovnim polaganjem iznajmljeni stanovi. Međutim, u ovom slučaju morate biti sigurni da je ova klauzula navedena u ugovoru i da se vlasnici stambenog prostora ne protive tome. Osim toga, samu potragu za nekretninom morat ćete shvatiti krajnje ozbiljno: ako nema određenog stepena popunjenosti, vaši prihodi neće moći pokriti troškove mjesečnog najma.

Koji su stanovi traženi?

Dotakli smo se najvažnije teme - odabira objekta. Za većinu stanodavaca, glavni uzrok gubitka je ležarenje. Malo je vjerovatno da ćete to uspjeti izbjeći, ali ako je stan od početka pravilno odabran, možete računati na stabilan protok klijenata.

Da bismo razumjeli koji su objekti privlačniji za takav posao, oslonit ćemo se na stvarnu statistiku. Šta je važno za potencijalne zakupce?

Prije svega, naravno, broj soba. Najtraženiji su „jednosobni stanovi“, dok se 3- i 4-sobni stanovi iznajmljuju izuzetno rijetko (uglavnom grupe studenata ili radnika van grada).

Tabela: potražnja za dnevnim stanovima po broju soba

Područje i prometna petlja igraju izuzetno važnu ulogu. Blizina posla ili atrakcija (ako je riječ o turistima) je prioritet za većinu vaših budućih klijenata. Dakle, što je stambeno naselje bliže centru grada, to bolje. Dobri prihodi donose i stanovi u blizini velikih uredskih centara i fakulteta.

Savjet: ako planirate kupiti nekretninu posebno za iznajmljivanje, poželjno je da to bude stari stambeni fond. Malo stanara želi preplatiti 10-20% za novu zgradu, uprkos činjenici da će vas takav stan koštati 20-100% više (u zavisnosti od područja).

Kako otvoriti posao za iznajmljivanje stanova na dan

Među glavnim prednostima ove poslovne ideje je to što njena implementacija ne zahtijeva ni ogroman početni kapital, ni posebno obrazovanje, ni posebne vještine ili znanja. Počnite zarađivati dnevni najam svi mogu. Shema je krajnje jednostavna:

Odredite koji stan ćete iznajmiti - svoj ili iznajmljeni.
Po želji registrirajte samostalnog poduzetnika kako biste se službeno bavili poslovnim aktivnostima.
Procijenite stanje prostorija i izvršite kozmetičke popravke.
Opremite dom namještajem i uređajima.
Kupite 5-6 kompleta posteljine i peškira.
Odaberite ciljnu publiku (turisti, porodice sa djecom, studenti).
Snimite kvalitetne fotografije stana i pripremite opis nekretnine.
Sastaviti tekst ugovora o zakupu.
Postavite oglase u sve dostupne izvore (novine, oglasne table, Internet).

Hajde da razmotrimo tačke koje izazivaju najviše pitanja među preduzetnicima početnicima.

Dokumenti za izdavanje stana

Da biste zaključili ugovore sa gostima „po svim pravilima“, moraćete da pripremite veliki paket dokumenata:

Prethodno zamolite klijenta da pripremi fotokopiju pasoša (stranica sa registracijom i glavna stranica).

Glavne tačke ugovora sa zakupcem

Preporučljivo je da vam profesionalni pravnik pomogne u izradi i pripremi teksta ugovora o zakupu. Ovo može izgledati kao nepotreban trošak, ali ako dođe do bilo kakvih problema ili sukoba, ovaj dokument će vam omogućiti da podnesete zahtjeve gostima i nadoknadite štetu. A da bi to bilo moguće, dokument mora biti pravno ispravno sastavljen.

Standardni ugovor o kratkoročnom najmu uključuje sljedeće dijelove:

Predmet ugovora. Ovdje je naznačena adresa i karakteristike apartmana, te navedena svrha najma - smještaj na određeni broj dana.
Cijena najma (za 1 dan i za cijeli period).
Procedura prijave ( tačno vreme kada se stanar mora useliti i napustiti prostoriju).
Prava i odgovornosti. Ovaj dio treba biti dizajniran tako da pobijedite u bilo kojem scenariju. Neophodno je precizirati obaveze zakupca da održava red, plaća naknade na vrijeme, ne daje imovinu u podzakup itd. Međutim, imajte na umu da nepostojanje ovog odjeljka u ugovoru ne lišava strane prava i ne oslobađa ih njihovih obaveza - sve su one još uvijek upisane u građansko pravo.
Odgovornost. U slučaju oštećenja imovine, zakupac mora nadoknaditi njen trošak o svom trošku. Ovdje možete odrediti kazne za kašnjenje u plaćanju.
Podaci o strankama (ime i prezime, broj pasoša i potpis).

Osim toga, možete dodati i druge klauzule u ugovor o zakupu ako želite. Na primjer, naznačite ko će platiti u slučaju više sile (susjedi su poplavljeni).

Ugovor je sastavljen tako da u svakom slučaju pobijedi gazda stana

Poslovni troškovi

Čak i ako ste vlasnik stana za iznajmljivanje, nećete moći izbjeći troškove. Štoviše, većina njih će biti trajna, pa ih je bolje uključiti u cijenu najma. Šta ovo uključuje?

plaćanje komunalija;
usluge tvrtke za čišćenje ili čistača;
oglašavanje;
porezi (13 ili 6% prihoda u zavisnosti od vašeg pravnog statusa - individualni ili individualni preduzetnik).

Ako ne izdajete vlastiti stan, već iznajmite nekretninu ili ste je kupili hipotekom, troškovi se još više povećavaju. I, shodno tome, trošak najma, jer morate pokriti sva mjesečna plaćanja i zadržati nešto za sebe.

Važno! Obavezno odvojite nešto novca za okolnosti više sile koje zahtijevaju značajne troškove (kvar opreme, “poplava” od susjeda, itd.).

Registracija djelatnosti iznajmljivanja stanova

Da li je potrebno da registrujem individualnog preduzetnika? Ovo je jedno od glavnih organizacionih pitanja s kojima se suočavaju oni koji se odluče pokrenuti posao iznajmljivanja. Teškoća je u tome što zakon ne daje jasan odgovor, odnosno, teoretski, niko vas ne brani da kao pojedinca izdajete stanove.

Ali šta ako je prihod koji dobijete od izdavanja kuće postao stalan i sistematičan? Zapravo, ovo je već punopravan posao koji se mora u skladu s tim formalizirati.

Stručnjaci savjetuju onima koji iznajmljuju nekoliko nekretnina odjednom i imaju dobro funkcionirajuću radnu shemu da i dalje igraju na sigurno i registruju se kao samostalni poduzetnik. Da, ovo će vam dodati više papirologije, ali će vam u isto vrijeme dati ogromnu prednost. Radeći kao samostalni preduzetnik, u slučaju sukoba, moći ćete dokumentovati sve reklamacije prema gostima. Osim toga, dok individualni preduzetnik vrši uplate u Fond PIO, povećava mu se radni staž, što je važno za one koji se odluče za poslovi iznajmljivanja svoju glavnu djelatnost.

Kako i koje poreze platiti

Jedan od najtežih trenutaka u organizaciji svakodnevnog poslovanja je vezan za legalizaciju aktivnosti i plaćanje poreza. Ovo tržište je tradicionalno „sivo“, a nakon što su se odlučili za iznajmljivanje stana, mnogi ni ne razmišljaju o potrebi da plaćaju bilo kakav porez u principu. Ali ako želite da izbjegnete probleme u budućnosti, bolje je odmah početi raditi po svim pravilima. Dakle, koliko svog profita treba da date državi?

Za pojedince

Ukoliko još ne želite da registrujete samostalnog preduzetnika, dužni ste da plaćate porez na dohodak građana godišnje pojedinci u iznosu od 13% od onoga što ste zaradili. Da biste to učinili, potrebno je da do 30. aprila u mjestu prebivališta podnesete poreznu prijavu (u njoj će biti navedeni prihodi za prošle godine), a zatim, do 15. jula, izračunajte iznos poreza i uplatite ga u banci koristeći podatke poreske uprave.

Na primjer, iznajmite stan za 2000 rubalja/dan. Prilikom punjenja u prosjeku 20 dana mjesečno tokom godine, dobili ste prihod od 2000 * 20 * 12 = 480.000 rubalja. Iznos poreza na dohodak iznosi 13% ovog iznosa, odnosno 480.000 * 0,13 = 62.400 rubalja.
Važno! Ako javna komunalna preduzeća plaća zakupac, ovaj iznos se takođe mora uključiti u iznos prihoda prilikom obračuna poreza.

Za individualne preduzetnike

Po pravilu, individualni preduzetnici koji u svojim dokumentima naznače posao iznajmljivanja posluju po pojednostavljenom sistemu oporezivanja. U ovom slučaju iznos poreskih olakšica može biti 6% prihoda ili 15% „prihoda minus rashodi“.

Važno! Na prvi pogled se čini da je ova opcija definitivno isplativija. Međutim, i pored nižeg procenta samog poreza, individualni poduzetnici moraju plaćati i doprinose u penzioni fond, računovodstvene usluge itd.

Video: oporezivanje pri izdavanju stana

Koje su opasnosti nelegalnog iznajmljivanja stanova?

Prema procjeni stručnjaka, samo 40% stanodavaca poštuje zakon, a većina ne žuri dijeliti s državom. S jedne strane, to omogućava ostvarivanje velikih profita. S druge strane, ukoliko informacije o neslužbenim aktivnostima stignu do poreske uprave, vlasnik stana može biti priveden administrativnoj odgovornosti sudu. Pored iznosa glavnice duga, moraćete da platite i naplaćene kazne i penale. U najgorem slučaju, protiv nesavesnog „preduzetnika“ može se pokrenuti krivični postupak iz čl. 198 Krivičnog zakona Ruske Federacije, koji je prepun kaznenog dosijea i novčane kazne do 300.000 rubalja. ili kaznom zatvora do 1 godine.

Priprema stana za useljenje stanara

Ako u "dugoročnoj" verziji možete iznajmiti poluprazno stanovanje (mnoge porodice imaju vlastiti namještaj), onda su ovdje zahtjevi za nivoom udobnosti mnogo veći. Prije nego što tražite klijente, morat ćete provesti nekoliko sedmica pripremajući sam prostor. Kako to misliš?

Kozmetičke popravke. Bez ljuštenih tapeta ili požutjelih stropova sa pukotinama! Sve bi trebalo biti svježe i uredno, čak i ako je jeftino. Osvežite kreč, promenite pregorele sijalice, zamenite slavine koje cure.
Space. Pridržavajte se principa minimalizma. Budućim stanovnicima očito nije potreban stari ormarić vaše bake. Bolje je odmah se riješiti starog i nepotrebnog smeća, kao i nepotrebnog namještaja koji zatrpava prostoriju. Lične stvari također treba odnijeti iz prostorija (u krajnjem slučaju, staviti na posebno zatvoreno mjesto, na primjer, na balkon ili u ostavu).
Čistoća i red. Prije traženja stanara potrebno je obaviti generalno čišćenje: oprati prozore i lampe, oprati zavjese, ispolirati namještaj. Na emotivnom planu, upravo takve “sitnice” uvelike utiču na odluku da iznajmite stan.
Namještaj i tehnika. Čak i stanovanje u ekonomskoj klasi treba da imaju minimalne pogodnosti. U „neophodne” stvari spadaju sofa, kuhinjski set, ormar, sto, stolice, frižider. IN poslednjih godina velika većina stanara zahteva i veš mašinu.
Internet. Ovo više nije dodatna prednost, već potreba. U idealnom slučaju, morate odmah povezati Wi-Fi ruter (na Avitou možete pronaći dobre rabljene rutere za 700–1500 rubalja).

Što je stan koji iznajmljujete udobniji, to će više klijenata htjeti da mu se vrate.

Što više svega ima u stanu, to možete postaviti veću cijenu. Mnogi iznajmljivači iznajmljuju stambene prostore sa posuđem, ručnicima i sredstvima za ličnu higijenu (sapun, pasta za zube i sl.), odnosno po istom principu kao i hotelske sobe.

Učinkoviti izvori oglašavanja

Dakle, vaš apartman je spreman za useljenje prvih gostiju. Ovdje zabava počinje. Na kraju krajeva, vaš zadatak nije samo pronaći stanare na nekoliko dana, već osigurati maksimalnu popunjenost stana (pogotovo ako je stan uzet pod hipoteku).

U jesen je Dmitrij K. odlučio da iznajmi svoj stan u centru Sankt Peterburga na dan. I iz vlastitog iskustva sam se uvjerio da ovaj posao u praksi nije toliko isplativ kao što se čini u teoriji. “Kada sam ga iznajmljivao pod dugoročnim ugovorom, uvijek sam imao zagarantovanih 30 hiljada rubalja. mjesečno. Sada ima više muke i manje isplate”, kaže on. Nema mjeseca u mjesec. Jednom je Dmitrij imao veliku sreću: stan je iznajmila na 20 dana porodica koja je renovirala svoj dom, a pošto je to toliko dugo trajalo, morali su produžiti zakup na još jedan period. Ali ovo je bio jedini slučaj. Ostalo vrijeme stan je zauzet u prosjeku deset dana u mjesecu.

Expert Online

davati oglase u 2-3 lokalne novine;
štampajte letke, postavljajte ih po gradu ili ih bacajte u poštanske sandučiće;
napišite svoje kontakte na asfaltu na mjestima gužve - željezničke stanice, autobuske stanice javni prevoz itd. (sve što vam treba je šablona i limenka boje);
pregovarajte sa taksistima kako bi posetiocima preporučili vaš stan.

Međutim, shvatate da će najefikasniji izvor potencijalnih klijenata za vas biti internet. Njegove mogućnosti se moraju maksimalno iskoristiti.

Da biste povećali efikasnost vašeg poslovanja iznajmljivanja, jednostavno morate koristiti sve mogućnosti interneta

Prvo postavite svoju ponudu na oglasne table kao što su „Avito“, „Iz ruke u ruku“, „Cian“ itd. (a preko međunarodnog Airbnb portala, na primjer, možete privući strane klijente koji plaćaju u dolarima i eurima ). Glavna stvar je da je vaš stan bliže centru grada i da na fotografiji izgleda impresivno.

Drugo, u slobodno vrijeme obavezno napravite web stranicu za male posjetnice. Postoji a ogromna količina besplatni dizajneri s kojima možete napraviti prilično lijep resurs bez obraćanja web dizajnerima i programerima. Stranica mora imati vaše kontakte i kvalitetne fotografije stanova. Za privlačenje posjetitelja od prvih dana koristite Yandex.Direct kontekstualno oglašavanje i Google Adwords.

Zamke svakodnevnog poslovanja

Kao i svaka aktivnost, i ova oblast ima svoje rizike. Prije svega, odnose se na sigurnost samog stana i imovine (namještaj, oprema i sl.). Jedini način da se minimizira opasnost je službeni rad, registracija individualnog poduzetnika i sastavljanje kompetentnih ugovora.

Važno: uvijek tražite pasoše od stanara, čak i ako borave samo 1 dan. Preporučljivo je da u rukama imate kopije ovjerene s originalom.

Druga važna tačka su odnosi sa susjedima. Prije iznajmljivanja stana za dnevni najam preporučljivo je sastati se s njima i uvjeriti se da nisu protiv takvih aktivnosti. Većina stambenih zgrada (posebno starih) ima odličnu čujnost. A ako stanari, na primer, počnu da slušaju muziku naglas, onima koji žive „preko zida” to se možda neće baš dopasti. Ne zaboravite da će sve tvrdnje na kraju biti u vašem smjeru.

Savjet: ako su komšijama važni mir i tišina, bolje je žrtvovati dio zarade, ali ne izdavati stan za proslave rođendana, Nove godine i sl.

Pored ovih rizika, svakodnevno poslovanje neizbežno povezana sa određenim svakodnevnim poteškoćama. Uostalom, morat ćete pospremiti sobu nakon svakog gosta, oprati posteljinu, čistiti tepihe itd. Osim toga, morate biti spremni na stalne pozive (uključujući i usred noći) i činjenicu da ćete imati da se prilagodite klijentima - na primjer, idite u 5 ujutro da date/pokupite ključeve itd.

Uprkos činjenici da svakodnevno poslovanje ima poteškoća, ono je jedno od najprofitabilnijih sa relativno malim rizicima. Istina, da biste ostvarili istinski opipljiv profit, preporučljivo je iznajmiti barem 2-3 stana. Međutim, ako niste pogriješili s područjem i pravilno organizirali svoje aktivnosti, za samo 9-12 mjeseci zapravo možete zaraditi dovoljno za uplatu hipoteke za kupovinu sljedećeg stana i postupno širenje mreže.

Šta učiniti ako imate nema uštede u gotovini? Mnogi ljudi vjeruju da za ulaganja u nekretnine morate imati veliki početni kapital. Zapravo to nije istina. Posao dnevnog najma stanova je strategija ulaganja u nekretnine koja se može započeti bez početnog kapitala.

Kako zaraditi na dnevnom najmu apartmana?
Šta određuje efikasnost dnevnog najma?
Jedan od načina ulaganja u nekretnine na primjeru Zelenograda
Kako testirati lokaciju stana?
Iznajmljivanje - U šta investirati u Moskvi i Moskovskoj regiji?
Savjeti iskusnih investitora:

Hajde da shvatimo kako da radimo sa tržištem dnevnog najma stanova.

Posao vezan za iznajmljivanje stanova je mogućnost „igranja“ brojevima. Većina ljudi misli da je izdavanje stanova svakih 25 dana nemoguće. Međutim, ovo su realne brojke za ovo tržište. Ako nekretninu iznajmite na manje dana, dobit će biti minimalna. Na kraju krajeva, postoje troškovi za iznajmljivanje, oglašavanje i plate za uslužno osoblje.

Kako zaraditi na dnevnom najmu apartmana?

Ako nema uštede i ne možete dobiti hipoteku. Postoji jednostavan i efikasan način - možete zaraditi novac iznajmljivanjem stanova na dnevnoj bazi.

Jurij Medušenko je profesionalni investitor, stručnjak za stambene zgrade br. 1 u Rusiji. Nedavno su se on i njegov partner Matvey Nadezhny organizirali posao dnevnog najma stanova.

Uzimamo i iznajmljujemo stan ili gradsku kuću na duže vrijeme, na primjer, za 30.000 rubalja mjesečno. Naravno, unaprijed upozorite vlasnike da ćete nekretninu iznajmiti.

I iznajmljujemo ga dnevno, na primjer za 3.000 rubalja, i ostvarujete profit od razlike. Ako iznajmljujete stan 25 dana u mjesecu, možete osigurati novčani tok od 35.000 rubalja. mjesečno.

Šta određuje efikasnost dnevnog najma?

Prije svega, to ovisi o popunjenosti odabranog objekta.

Prosječna popunjenost objekta mora biti najmanje 80%. Jer Dobijajući samo takve brojeve, moći ćete nadoknaditi vlastitu investiciju.

U klasičnom poslu shema je prilično jednostavna: danas možete prodati dva para čizama od filca, a sutra - dvadeset. Zbog sljedećeg dana ostvarujete profit. U hotelijerstvu je sve drugačije: ako danas niste popunili dva studija, sutra nećete moći da iznajmite još dva. Zbog toga će profit u ovom mjesecu biti manji.

Jedan od načina ulaganja u nekretnine na primjeru Zelenograda

Slučaj učesnika Andreja Zelenskog

Kako testirati lokaciju stana?

Vrlo je jednostavno, ti postavite prodajni oglas o izdavanju stambenog prostora i naznačite željeni prostor. A onda pogledajte i prebrojite koliko poziva dnevno primite na osnovu ovog oglasa.

Za te šeme kada navedete nespecifičnu adresu, i najbliži veći objekat, bolje je izabrati klijente sa automobilom. Kada osoba shvati da može iznajmiti kuću za 1000 rubalja jeftinije od prosječne tržišne cijene, tada mu neće biti teško putovati dodatnih 2-3 kilometra.
Postoji sljedeća shema: testiranje se smatra uspješno završenim kada trideset osam klijenata dnevno izrazi želju da iznajmi naš stan.

Ne postoji takva stvar kao broj klijenata konstantno iznosi deset ljudi dnevno. Petnaest ljudi je zvalo danas, a sutra trinaest. Ovi padovi su neprihvatljivi za kvalitetno poslovanje. Stoga, za potpuni rezultat, prihvatamo ima više aplikacija nego što imamo na raspolaganju.

Ako stopa popunjenosti počela činiti 70%, onda će prije ili kasnije ova kompanija napustiti tržište. Tržište također postaje neefikasno ako svoju cijenu postavite malo višu od konkurencije. Tako možemo namamiti klijente k sebi ako mi činimo cijenu još nižom. Protok ljudi će se povećati, a stan neće ostati bez stanara. Sve ove tačke treba testirati.

Iznajmljivanje - U šta investirati u Moskvi i Moskovskoj regiji?

Slučaj učesnice Tatiane Khmelnitskaya live sastanak investitora Territories Investing

Kada imate 1-3 apartmana, tada možete sami otkloniti greške u ovom procesu. I mnogo je lakši od najamnog posla, jer ne zahteva vaše stalno prisustvo u kancelariji osam sati dnevno.
Kada svakodnevno izdajemo stambene prostore, tada je potrebno stalno upravljati poslovnim procesima. Biće bolje imati deset garsonjera na jednom mestu, jer je ovaj objekat mnogo lakše kontrolisati nego deset stanova na različitim mestima. Štaviše, možete smanjiti troškove jer... biće potreban minimalni broj osoblja za održavanje.
Za primanje pasivnog prihoda, treba pronaći menadžer, uspostaviti protok klijenata. Vodite računa i o kvalitetnom oglašavanju. Odaberite zaposlenika koji će ažurirati reklame na stranici, kao i menadžera koji će kontrolisati pravac usluge.

Ovo je samo jedna strategija kako možete povećati svoj prihod. Ova metoda podrazumijeva da djelujete uz pomoć tuđih predmeta. Pogledajte iz drugog ugla. Možete kupiti nekretnine i otplatiti svoju hipoteku koristeći sredstva drugih ljudi. Odnosno, kombinovati poslovanje sa investicionim strategijama. Više o tome u sljedećem članku.

Jedna od najpopularnijih tema na poslovnim forumima je dnevni najam stanova. To može biti prazan stan za baku, kuća uzeta pod hipoteku ili jednostavno želja za jeftinijim iznajmljivanjem i podstanarstvom po višoj cijeni. Za ovu temu po pravilu su zainteresovani mladi ljudi koji nemaju ozbiljna sredstva za pokretanje drugog biznisa. Zaista, ovdje nisu potrebna velika ulaganja. Ali je li tako lako izgraditi svoj vlastiti? hotelski posao? IQR proučavao to pitanje.

Kako zaraditi na kratkoročnim najmovima?

Gdje mogu naći stan za dnevni najam?

Dakle, u početku nema slobodnog stana. Gdje ga mogu nabaviti? Imate nekoliko opcija:

iznajmiti nečiji stan na mjesečnom nivou i svakodnevno ga iznajmiti;
uzeti hipoteku;
napravite objekat od svog stana, iznajmite jeftiniji na periferiji.

Upravo to radi Dmitrij Filimonov, koji je od nule izgradio posao u ovoj oblasti. Još mu je daleko od tridesete. Dmitrij je došao u Jekaterinburg prije nekoliko godina, dobio posao od nule i godinu dana stekao iskustvo. Tada je uzeo prvi stan na hipoteku, već znajući da će ga izdavati na dnevnoj bazi, i nastavio da živi u iznajmljenom stanu. Danas ima 3 stana pod hipotekom, od kojih je napravio lanac mini-hotela. Prihodi se kreću od 180 do 400 hiljada rubalja mjesečno, što mu omogućava da nesmetano plaća hipoteku, a za nekoliko godina posjedovaće mnogo nekretnina bez zaloga.

Gdje započeti svoj posao iznajmljivanja?

Prvo morate detaljno poznavati tržište iznajmljivanja odabranog područja. Treba zvati oglase, šetati po stanovima, zapisivati cijene i razumjeti šta se nudi. Bolje je otvoreno reći vlasniku da tražite stan za podzakup kako biste izbjegli probleme u budućnosti. Neće se svi složiti, ali će mnogi biti zainteresovani, pod uslovom da ponudite malo iznad tržišne cene.

Koji stan je pogodan za dnevni najam?

Glavna stvar je lokacija, trebala bi biti zgodna, blizu metroa, željezničke stanice i infrastrukture. Klijenti često putuju sa željezničke stanice ili aerodroma umorni;

Sam stan treba da bude moderan i ugodan za pogled. Odnosno, ili uzmete u početku lijep stan, ili radite popravke u "mrtvom". “Tako-tako stan” je najgora opcija. U isto vrijeme, ne treba se bojati "hruščovskih" zgrada, oni se mogu prilično dobro renovirati.

Naravno, ne prvi sprat - ovo se nikome neće svidjeti. Pogled sa prozora nije bitan, ali je bolje da ne budete na đubrištu. Najvažniji element je odsustvo pljesnivog i starog mirisa u stanu - ovaj niko neće iznajmiti.

Što se tiče površine, poželjniji su mali dvosobni stanovi (potrebno je razbiti zidove) ili veliki jednosobni stanovi. To je zbog vrste klijentele.

Klijent za kratkoročni najam - ko je on?

Većina klijenata su:

mladi parovi;
poslovni putnici i poslovni ljudi koji prolaze kroz grad;
zavađeni supružnici;
turisti.

Mogu iznajmiti stan ili na nekoliko sati da prenoće ili na par sedmica. Mnogo stalnih mušterija. Ako je vaš stan dobar po cijeni i kvalitetu, ljudi će zapamtiti pogodnu opciju i vratiti se ili preporučiti svojim prijateljima. Stoga je važno da se opustite, kasnije će biti lakše.

Koliko vam je novca potrebno da započnete ovaj posao?

Opcija 1

Tipično, novi poduzetnici počinju sa izdavanje tuđeg stana. Ovo je minimalno depozit, mjesec dana unaprijed, može biti još 50 do 100% agentske provizije ako ne nađete odgovarajući stan od vlasnika. U pravilu vam niko neće dozvoliti razne promjene u stanu (popravke, promjenu namještaja) ako iznajmljujete. Izuzetak je dogovor sa vlasnikom „ubijenog“ stana za djelimične popravke kao plaćanje. U ovom slučaju, potrebno je ovu tačku detaljno predvidjeti u ugovoru kako ne bi došlo do gubitka investicije. Za oglašavanje u početku je dovoljno 5 hiljada rubalja. Općenito, možete započeti s ulaganjem do 100 hiljada rubalja.

Opcija 2

Jeste više novca i odlučnost, podižeš hipoteku. U pravilu se radi o doprinosu od 30%. Mjesečno plaćanje može varirati, pogledajte kalkulatore hipoteke. Obično je to jedan i po puta više od cijene zakupa sličnog stana, što znači da bi prihod trebao biti veći! Stoga, u ovoj opciji morate imati drugi izvor stalnog prihoda, ne vrijedi ga preporučiti početnicima, možete izgubiti novac. S druge strane, dobijate skupu nekretninu za nekoliko godina, a već ste „nadoknadili“ troškove!

U ovom slučaju, najbolje je uzeti “ubijeni” stan, možda “ispod” alkoholičara ili bake. Takav stan će biti jeftiniji od tržišta, a uz pravi pristup možete napraviti dobre popravke. Troškovi popravki mogu varirati. Uopšteno govoreći to je:

troškovi demontaže starog namještaja, vodovoda, podova i drugih stvari, plus odvoz smeća;
plaćanje za rad;
nabavka materijala, vodovodnih i dekorativnih elemenata;
zamena nameštaja.

Dmitrij uspijeva prodati stari namještaj na Avitu i tamo kupiti pristojan, malo korišten namještaj za pare. Ovo oduzima dosta vremena - potrebno je pažljivo proučiti reklame, nazvati ih, otići i vidjeti ih uživo, ali štedi se puno novca. Ponekad ima ogrebotina i strugotina, u tom slučaju ima smisla kontaktirati restauratora i kupiti poklopce. Međutim, u IKEA-i možete kupiti i lijep namještaj jeftino.

Više o rješavanju problema vezanih za popravke možete saznati na njegovom blogu.

Kako opremiti stan za klijenta?

Stan za dnevni najam

Prvo, proučite značajan niz fotografija prekrasnih stanova i zabilježite za sebe njihove zajedničke karakteristike. Obično će to uključivati sljedeće stavke:

prostran životni prostor - nema nepotrebnog namještaja ili smeća, klijenti vole garsonjere;
stan je namješten u modernom stilu;
dizajn je izrađen u jarkim bojama (ni pod kojim okolnostima ne smijete iščupati oči, skladno birajte boje);
sterilna čistoća, uvijek čisti prozori;
odsustvo požutjelih vodovodnih elemenata, prozorskih okvira, prozorskih klupica itd.;
nema kapanja.

Šta Dmitrij čini kako bi stan izgledao "kul" i zadovoljio klijenta?:

odabire prekrasan dizajn;
posvuda postavlja velike bračne krevete;
posvećuje veliku pažnju detaljima;
Obavezno ugradite novu kuhinju sa kompletnom opremom.

Najvažnije je gdje dobiti klijente?

Na internetu

Prvo kreirajte web stranicu sa vizit kartama. Ovo je jednostavna stranica koja se sastoji od 1-5 stranica. Možete proguglati priručnike i to učiniti sami (do 1000 rubalja), možete naručiti (3-5 hiljada) ili iz web studija (od 5 hiljada). Vaš broj telefona i fotografije apartmana moraju biti vidljivi na stranici. Fotografije moraju biti kvalitetne, lijepe i snimljene pri pravom svjetlu. Unajmite fotografa amatera ili dobijte besplatan savjet na fotografskom forumu.

Možete promovirati web stranicu, ali to nije baš efikasno ako već postoje konkurenti u vašem gradu. Zato počnite s kontekstualnim oglašavanjem. Najveće mreže su Direct i Adwords iz Yandexa i Googlea. Odaberite sve relevantne ključne riječi i usmjerite promet oglašavanja na Vašu web stranicu. U pravilu je Direct učinkovitiji, ali više oglašavanja znači više klijenata. Ako imate samo jedan stan i iznajmljen je na tjedan dana, možete pauzirati oglašavanje.

Dodajte svoj stan na oglasne ploče. Najveći besplatni je Avito, ali nemojte biti lijeni objavljivati na manjim pločama - "Iz ruke u ruku", gradskim forumima i drugim platformama. Najveća plaćena ploča je Cyan, ne zaboravite to. Što više izvora, više klijenata.

Airbnb-ov međunarodni portal pomoći će vam da privučete strane klijente koji plaćaju u dolarima i eurima. Glavna stvar je da je stan blizu centra grada, da izgleda prelepo na fotografiji i da je jeftiniji od lokalnih hotela.

lokalno:

Oglas za dnevni najam

postavljati oglase u lokalnim novinama;
štampajte letke i zalijepite ih posvuda;
Možete objavljivati na komercijalnim oglasnim pločama na ulazima. Ovo se plaća, ali vaši oglasi će biti u cijelom području ili čak u gradu;
pokušajte reklamirati na asfaltu na mjestima gužve, po mogućnosti u blizini stanica javnog prijevoza. Potrebna vam je šablona i limenka boje u spreju.

Poslovni plan za dnevni najam

Stambena zgrada

Podzakup

Ovdje se sve broji na prste i nije potreban biznis plan. Jasno je da nema viška novca, sve računamo na minimum. Uzmite cijenu dobrog jednosobnog stana u vašem gradu. Vraćate ga za prvi mjesec, a isti iznos za depozit. Izbjegavamo agente nekretnina. Drugi mjesec novac se mora držati u rezervi. Ukupno - 3 cijene. Recimo da je cena zakupa 25 hiljada mesečno, to je 75 hiljada.

Besplatno kreiramo web stranicu sami. Kupujemo ukrasne elemente, čistu posteljinu, ručnike, posuđe i druge sitnice za 5 hiljada rubalja.

Recimo da je cijena 2 hiljade rubalja dnevno, popunjenost u prvom mjesecu je 40%. Prihod - 24 hiljade. Račune plaćamo mjesečno. Ako dobijemo 40%, teško da ćemo propasti. Još minus 2 hiljade. Do drugog mjeseca možete dobiti profit proučavanjem svih nijansi i problema iz vlastitog iskustva. Nakon nekoliko mjeseci, troškovi će se nadoknaditi (plus depozit će vam i dalje biti vraćen ako ništa ne pokvarite). Dmitrij govori o stabilnoj popunjenosti od oko 70-80%.

Hipoteka

Uzmimo Moskvu kao primjer. Dobro lociran, ali "ubijen" jednosoban stan može se kupiti od 5 miliona.

Na popravke ćete potrošiti najmanje 200 hiljada rubalja. Realtor nije neophodan, ali je bolje kontaktirati ga da prati transakciju - od 30 hiljada rubalja. Uzimajući u obzir ovaj iznos i troškove oglašavanja, moramo uzeti u obzir hipoteku.

Savjet: 2015. godine su stope na hipoteke porasle za nekoliko posto, a sada nisu najbolje vrijeme da se uključite u hipoteku - konačna preplata je ogromna u odnosu na prošlu godinu ako su vaši prihodi u rubljama. Bolje je početi sa podstanarstvom ili kupiti stan za gotovinu ako je moguće.

Za startninu morate imati 1.575 hiljada rubalja. Obavezno izdvojite iznos ne manji od šest mjeseci unaprijed! To je otprilike 400 hiljada.

Obračun prihoda je isti. Rizici su ovdje veći, uzmimo pesimističnu prognozu: nećete moći podići stopu popunjenosti iznad 60%. To je 35-50 hiljada prihoda mjesečno (po cijeni od 2-3 hiljade rubalja dnevno), ovisno o cijeni. Sa sadašnjim stopama nećete moći pokriti hipoteku - mjesečna uplata s režijama vjerovatno će premašiti 60 hiljada, ali to je više od cijena zakupa (sada se za takve stanove naplaćuju oko 28-32 hiljade). Pitanje je da kada uložite 2 miliona, želite više!

Ako je stan kupljen o svom trošku, 12% godišnje uz pesimističnu prognozu uopće nije loše! Ako zadržite stopu popunjenosti na 80%, to je 24 dana u mjesecu, na primjer, 3 hiljade dnevno, dobijamo skoro 65 hiljada nakon odbitka troškova. Nije svaki posao u Moskvi toliko plaćen. Ovim novcem možete iznajmiti sličan stan u blizini i imati razliku od 35 hiljada.

Međutim, ovo je pesimistična opcija. Alexander Zhinkin iz Krasnodara, još jedan praktičan preduzetnik u ovoj oblasti, na svojim seminarima izložio je mnogo obećavajuću tabelu stvarnih prihoda i rashoda za svoje objekte:

Poslovanje o podzakupu stanova

Vjerovatno je razlog manja konkurencija u regijama i mogućnost da se više kladi visoke cijene za jedan dan u niske cijene mjesečna kirija i hipoteka. Možete pogledati cijeli seminar (prilično je dug).

Za postizanje uspjeha i finansijskog blagostanja nije dovoljno naporno raditi u kancelariji ili fabrici. Ova vrsta prihoda, po definiciji, ne može donijeti mnogo prihoda, jer će jednostavno biti neisplativa za vlasnika. Ljudi koji razumiju ovaj princip pokušavaju pronaći izlaz iz trenutne situacije, ali se istovremeno boje gubitka posla.

U takvim slučajevima možete obratiti pažnju na pasivne načine ostvarivanja prihoda. Za one koji imaju slobodan stambeni prostor (soba, stan, kuća), pogodna je mogućnost dnevnog iznajmljivanja. Svoju ušteđevinu možete uložiti i u nekretnine, jer bankarski sistem ne uliva veliko povjerenje.

Analiza stanja na tržištu nekretnina

IN Sovjetsko doba prihod koji je donosio iznajmljivanje stambenih prostorija nazivan je nezarađenim i marljivo je potiskivan. Danas se situacija radikalno promijenila. Čak su i stare bake spremne da naprave prostor za stabilan dodatak svojoj maloj penziji.

Kakvu zaradu može donijeti takav posao? Dnevni najam stanova može biti vrlo isplativ posao. To su u praksi dokazali ljudi kojima se ova poslovna ideja dopala.

Dnevni najam stanova elitne klase u velikim gradovima može donijeti ogroman prihod. Stambeni prostori poslovne klase donosiće manje profita svom vlasniku, ali na stabilnijoj osnovi, jer su popularniji. Konačno, izdavanje sobe u studentskom domu ili stanu izgleda kao najprikladnija aktivnost u početnoj fazi.

Pogodnosti koje donosi iznajmljivanje stambenog prostora na dan direktno zavise od raspoloživosti hotela lokalitet, cijene soba, kao i turistički protok ljudi. Primjer su primorska odmarališta Rusije. Turisti tamo na odmor često dolaze kao “divljaci”, odnosno bez turističkog paketa. Primorani su da sami nađu mjesto za život. Za period odmora svaki lokalni stanovnik postaje rentijer.

Istovremeno, u Moskvu i druge veliki gradovi Ovdje dolaze mnogi poslovni ljudi, navikli na udobnost i luksuz. Oni više vole da borave u luksuznim apartmanima i, shodno tome, spremni su da to dobro plate.

Nedostatak pune konkurencije

U našoj zemlji, posebno u malih gradova i sela, hotelski biznis je veoma slabo razvijen. Preduzetni ljudi koriste ovu prednost izdavanjem stambenih prostora.

Zaista, ako uporedimo broj hotela u Rusiji i zemljama Zapadna Evropa i SAD, onda vidite da ih imamo 2,5 puta manje. Međutim, većina velikih hotela koncentrirana je u Moskvi i Sankt Peterburgu.

Istovremeno, nedostatak konkurencije uvijek podstiče poslovanje. Dnevni najam stanova postaje zaista popularno sredstvo za ostvarivanje dodatnog prihoda.

Oglasi o slobodnim stambenim prostorima spremnim za prijem gostiju mogu se naći u gotovo svim novinama, na stajalištima javnog prijevoza i na zidovima kuća.

Zbog tako velikog broja ponuda stvara se lažan utisak da je izdavanje stana veoma teško. Zapravo, niša je zauzeta samo 50-70%, a tempo izgradnje novih stanova i hotela značajno je usporen. Dakle, svako može da se bavi ovim poslom.

Prvi koraci rentijera

Da biste ostvarili prihod od nekretnina, morate ga imati. Stoga, prva stvar koju preduzetnik početnik treba da uradi jeste da investira u kupovinu stana, sobe ili vile. Veličina stambenog prostora i njegovo uređenje ovisit će samo o finansijskim mogućnostima.

U nekim slučajevima moguće je drugačije izgraditi posao. Dnevni najam stanova naslijeđenih od preminulih rođaka jedan je od najčešćih načina ostvarivanja dodatnih prihoda. Zaista, nije preporučljivo prodati kuću ako u porodici ima djece. Uskoro će odrasti (kao i cijene nekretnina) i htjet će se razdvojiti. Istovremeno, održavanje praznog stana je veoma skupo. Zato se mnogi ljudi odlučuju da ga uzmu.

Ljudima koji su manje imućni i nemaju bogate ostavioce može se savjetovati da počnu izdavanjem sobe u svom stanu. Ovaj način zarade ima mnogo neprijatnosti, ali vam omogućava da dalje razvijate svoj posao iznajmljivanja. Odakle početi, svako mora odlučiti za sebe. U ovom slučaju, morate se usredotočiti na svoje materijalne i voljne mogućnosti.

Dobit i rashodi

Ostvarivanje profita je cilj kojem teži svaki posao. Dnevni najam apartmana nije izuzetak. Prihod koji će dobiti vlasnik lokala može varirati od 100 do 100.000 dolara mjesečno. Kao što je ranije navedeno, brojke će zavisiti od klase stambenog prostora koji se iznajmljuje, njegove površine i namještaja.

Dnevni najam je uvijek skuplji od dugoročnih, tako da morate biti spremni na činjenicu da prosječno vrijeme najma neće biti duže od 2-3 dana. Vlasnik stana uvijek treba raditi za budućnost i stalno privlačiti nove klijente.

Istovremeno, ne treba zaboraviti na troškove koje podrazumijeva posao iznajmljivanja. Gdje započeti proračune? Prvo, uređenje sobe sa namještajem i kućanskih aparata. Drugo, kupovina sredstava za ličnu higijenu: pasta za zube, gel za tuširanje, šampon, toalet papir. Treće, plaćanje poreza i kirije. Troškovi također mogu uključivati oglašavanje u novinama i časopisima.

Payback

U slučaju kada se iznajmljuje vaš vlastiti stan, nema smisla govoriti o isplati, jer posao počinje stvarati prihod gotovo odmah. Ali možete zaraditi i na drugi način. Neki snalažljivi ljudi koriste shemu u kojoj iznajmljuju prostorije koje imaju u dugoročnom zakupu na jedan dan.

Period povrata će biti različit u svakom konkretnom slučaju. Dakle, uz prosječnu mjesečnu najamninu, troškove namještaja, kućanskih aparata i sredstava za ličnu higijenu, morat ćete u početnoj fazi uložiti oko 100.000 rubalja za jedan stan. Možete dobiti do 2.000 rubalja dnevno iz stambenih prostorija poslovne klase. Tako će uspješan biznismen moći primati prihod 2 mjeseca.

Možda bi bilo korisno pročitati: