Savjeti za izdavanje stana. Kako pravilno iznajmiti stan: najbolji savjeti. Kako pravilno sastaviti ugovor

Kako iznajmiti stan bez posrednika? Koje su karakteristike izdavanja stana preko agencije? Koliko ću zaraditi ako izdam stan ili sobu na duži period?

Pozdrav svima koji su svratili! U kontaktu, stručnjak iz popularnog online magazina “HeatherBober” - Denis Kuderin.

Danas ćemo razgovarati o tome kako kompetentno, sigurno i profitabilno iznajmiti stan. Članak će biti koristan svima koji imaju dodatnu nekretninu na kojoj želite pokrenuti vlastiti mali biznis.

Na kraju članka čeka vas zagarantovani bonus - pregled najpouzdanijih kompanija u Ruskoj Federaciji koje će vam pomoći da iznajmite svoju nekretninu po najpovoljnijim uslovima za njenog vlasnika.

1. Izdavanje stana kao posao

Ako pored onog u kojem živite imate stan, a ovaj stambeni prostor ne radi i troši novac za održavanje, uvijek ga možete pretvoriti u izvor dodatne zarade.

U isto vrijeme, morat ćete se potruditi samo u početnoj fazi - priprema nekretnine za iznajmljivanje i traženje stanara. I tada će vaš jedini zadatak biti da primite svoju redovnu stanarinu na vrijeme. Idealan primjer pasivnog prihoda je „sjedimo i novac teče“.

Istina, i dalje ćete morati povremeno pratiti stanje stana, blagovremeno rješavati probleme i kvarove i pratiti nivo lojalnosti stanovnika. Ali ako želite, ovaj dio posla možete povjeriti kompaniji za upravljanje nekretninama.

U ovoj situaciji možete iznajmiti stan i otići u inostranstvo, na selo kod djeda ili do Južna obala Krim za stalni boravak. U tom slučaju, sve brige oko najma će biti prebačene na osobu od povjerenja, a vi ćete samo morati podići novac sa računa i potrošiti ga po vlastitom nahođenju.

Što znači profesionalac, pročitajte u posebnom članku.

Glavna stvar u iznajmljivanju stana je ispravno procijeniti profitabilnost ovog preduzeća. Prilikom iznajmljivanja nekretnine na privremeno korištenje morate uzeti u obzir sve faktore koji na ovaj ili onaj način mogu utjecati na cijenu najma: samo u tom slučaju moći ćete odrediti adekvatnu tržišnu cijenu zakupnine.

I također morate unaprijed odlučiti hoćete li djelovati samostalno ili ćete u proceduru uključiti profesionalne agente za nekretnine. Obje opcije imaju svoje prednosti i nedostatke.

Osnovno pravilo je sljedeće: ako trebate odmah iznajmiti stan - odlazite, hitno vam treba novac - bolje je privući agente iz pouzdane kompanije za nekretnine ili sa besprijekornom reputacijom. Ako je vrijeme bitno, postupite na svoju ruku. Jedini uslov je da morate imati barem minimalno iskustvo u prometu nekretnina.

I još jedan važna nijansa– morate biti u stanju razumjeti ljude. Morat ćete sami odlučiti da li je zakupac kojeg ste odabrali pouzdan ili se isplati tražiti drugog kandidata.

Greške se ne mogu napraviti: nepošteni stanar znači kašnjenje u plaćanju ili potpuni nedostatak iste, oštećenje imovine, pritužbe komšija, poplave i požare, možda čak i pozive policiji. Da li ti treba ovo?

Tabela prikazuje glavne prednosti i nedostatke iznajmljivanja stana samostalno i uz pomoć posrednika:

Korak 3. Tražimo zakupce

Već sam vam rekao gdje da tražite gore. Ovdje ću napomenuti da, iako je potraga za kandidatima najvažnija faza procesa, ne biste se trebali zadržavati na tome. Stanari koji su 100% idealni su rijetki.

Primjer
Jedna moja prijateljica se udala i preselila u stan sa mužem. Odlučila je da izda svoj jednosoban stan i temeljno pristupila potrazi za stanarima. Uporno je odbijala oko 30 kandidata.
Neki su imali mačku, drugi su bili premladi i veseli, treći su joj se činili nedovoljno bogati, itd. Kao rezultat toga, potraga za stanarima se otegla mjesecima, a prijateljica je izgubila san, mir i skoro se posvađala sa novim mužem.
Univerzalni savjet - dajte prednost bračnim parovima u kojima oba supružnika rade i imaju stabilnu platu.
Korak 4. Dogovaramo sastanak i pokazujemo stan
Prije dogovora o prikazivanju, obavite preliminarni razgovor i postavite sigurnosna pitanja podnosiocu zahtjeva. Ako u odgovorima ima nečeg alarmantnog, nemojte riskirati - recite direktno: "Žao mi je, ali mi vaša kandidatura ne odgovara."
Na sastanku obavite drugi razgovor sa potencijalnim zakupcem. Ako je utisak pozitivan, vodite i pokažite.
Korak 5. Prikupljanje dokumenata
Stanari takođe nisu imuni. Moraju biti sigurni u čistoću transakcije i vaš integritet. Stoga, prikupite dokumente u slučaju da stanar zatraži da ih vidi.
Potreban paket uključuje:
pasoš (moguća je kopija);
potvrda o vlasništvu stambenog prostora;
priznanice koje potvrđuju nepostojanje dugova za stambeno-komunalne usluge.

Ako je u stanu prijavljen neko drugi osim vas, za izdavanje stana biće vam potrebna i pismena saglasnost ovih osoba.
Korak 6. Zaključujemo sporazum
Stan možete iznajmiti neformalno i službeno. U prvom slučaju ćete dobiti više (porez od 13% neće biti odbijen), ali nećete imati nikakve garancije za sigurnost svoje imovine.
Sporazum je dokaz građanskopravnih odnosa između stranaka. Ovo je vaše osiguranje u slučaju da dođe do sukoba, nesporazuma i sporova. Nedostatak dogovora može postati oruđe pritiska stanara - kažu, ne odbijate porez na zakup, što znači da možete čekati na isplatu.
Ugovor mora navesti uslove pod kojima iznajmljujete stan, vrijeme mjesečne uplate i iznos prve akontacije, ako postoji. Određene tačke se odnose na sigurnost vaše imovine, odgovornost strana u slučaju kršenja ugovora, uslove prijevremeni prekid sporazum.

Na primer, ako se komšije žale na buku, vlasnik ima pravo da iseli stanare u roku od 3 dana ili nedelju dana bez povrata stanarine.
Korak 7 Primamo avans
Dogovor odgovara obema stranama, svi su srećni i nasmejani. Ostaje samo da dobijete avans - ovo će biti početak dugog, obostrano korisnog partnerstva. Preporučljivo je dokumentirati sve finansijske obračune. Da ne bude: „Platio sam ti prošle nedelje, jesi li zaboravio?“, „Šta kažeš na još 2000, platio sam pun iznos?“
Ako sumnjate u svoje sposobnosti ili vam neke stvari nisu jasne, bolje je da ih razjasnite unaprijed. Iskoristite prednosti modernih digitalnih tehnologija - potražite online savjete od profesionalnih pravnika na resursu Advokat.
Hiljade kvalifikovanih stručnjaka u svim oblastima prava, uključujući i stambene advokate, sarađuju sa resursom. Možete ih kontaktirati putem chata ili putem telefona navedenih u nastavku.
Možete dobiti kompetentnu pravnu podršku upravo sada - stranica radi 24 sata dnevno.
4. Stručna pomoć pri izdavanju stana - recenzija TOP 5 agencija za nekretnine
Obećani bonus je recenzija pet najpouzdanijih agencija koje će vam pomoći da brzo i sigurno iznajmite stan.
Najstarija kompanija za nekretnine u glavnom gradu. Ima široku mrežu predstavništava - samo u Moskvi 120 filijala posluje po jednom standardu. Bavi se svim transakcijama nekretninama, uključujući i iznajmljivanje privatnih stanova.
Iskusni agenti garantuju da će vaša nekretnina biti isporučena brzo, legalno i isplativo. Realtori sa dugogodišnjim iskustvom pomoći će vam da realizujete bilo koju nekretninu - od sobe do stambeni prostor i završava s elitnom vikendicom u moskovskoj regiji. Pravnu čistoću ugovora prate interni pravnici kompanije.
Specijalizirana agencija za nekretnine sa dugogodišnjim iskustvom na tržištu glavnog grada. Kompanija ima opsežnu informacijsku bazu i osoblje kvalifikovanih radnika. Glavni princip kompanije je odgovoran odnos prema ispunjenju svake narudžbe.
Realtori su odgovorni za kompetentnu pripremu ugovora o zakupu i uzimaju u obzir, prije svega, interese vlasnika kuće. Odabirom Alme možete biti sigurni u sigurnost svoje imovine i blagovremeno plaćanje.
3) Inkom
Jedna od najvećih kompanija za nekretnine u Ruskoj Federaciji. Radno iskustvo na tržištu nekretnina – 25 godina. Lider moskovske regije. Ima podružnice u desetinama gradova u Ruskoj Federaciji. Djelokrug djelatnosti pokriva sve oblasti tržišta nekretnina. Pomoći će vam da iznajmite stan u novoj zgradi, u predgrađu, u poslovnom centru glavnog grada. Osoblje uključuje samo provjerene agente sa veliki iznos uspješni ugovori.
Moskovska agencija specijalizovana za luksuzne nekretnine. Kompanija garantuje da vaš stan neće biti iznajmljen prvome: zaposleni će provjeriti svakog kandidata kako bi utvrdili njegovu solventnost i integritet.
Istovremeno, kompanija garantuje isporuku vaše nekretnine u roku od 1-2 dana po maksimalnoj tržišnoj ceni. U roku od sat vremena nakon poziva, profesionalni fotograf će doći do Vas i fotografirati stan, nakon čega će stručnjaci procijeniti nekretninu i odrediti njenu vrijednost najma.
Kompletan asortiman usluga na tržištu nekretnina. Radno iskustvo od 1997. 8 filijala u Moskvi i desetine predstavništava u drugim gradovima Ruske Federacije. Dodatne usluge u oblasti stambene procjene, konsaltinga i analitike.
Postoje 2 načina da iznajmite stan preko agencije: pozivom (pozivi se primaju od 9 do 21 h) ili popunjavanjem online prijave. Stan će se iznajmljivati po tržišnoj cijeni, a konačan izbor stanara vršit će vlasnik nekretnine. Svaki klijent na poklon dobija osiguranje imovine i građanske odgovornosti.
5. Na šta treba da budete spremni – 4 glavna rizika za stanodavca
Prilikom iznajmljivanja stana budite spremni na određene rizike. Ljudi ne vode računa o tuđoj imovini koliko o svojoj.
Osim toga, na stambenom tržištu postoji ogroman broj prevaranata koji su spremni profitirati na vaš račun.
Navodimo glavne vrste rizika za vlasnike stanova.
Rizik 1. Oštećenje imovine
Ovo je najvjerovatniji rizik prilikom iznajmljivanja nekretnine. Vlasnici u pravilu uz stambeni prostor iznajmljuju namještaj i kućanske aparate. Ponekad je ovo vrlo vrijedna imovina koju želite vratiti zdravo i zdravo. A uređenje stana često košta mnogo novca.
Ovaj rizik se može minimizirati na dva načina – u ugovor ugraditi klauzulu o odgovornosti stanara za štetu na imovini i osigurati dekoraciju, namještaj i kućne aparate kod osiguravajućeg društva.

Ako je neko od vas ikada razmišljao o promjeni mjesta stanovanja, regije, grada ili čak države, razumjet ćete me.

Naš mali jednosoban stan u panelnoj kući u Budimpeštanskoj ulici (u centru Kupčino, Sankt Peterburg) kupili smo 2006. godine. Prije nas je bio iznajmljen vjerovatno 10-12 godina. Dobili smo stambeni prostor bez odgovarajuće nege i popravke.

Još se sjećam kako su se selidbe smijale njenom stanju dok su naš namještaj i opremu prevozili iz starog iznajmljenog u “novi”, a sada njihov stan.

Malo lične istorije da tako kažem.

Podijelili smo porodični stambeni prostor koji je bio prazan. Odvojili smo se od rodbine, plaćajući polovinu njegove vrijednosti po tadašnjoj tržišnoj cijeni. Tada smo sami zarađivali, bez hipoteka i kredita. Naša ušteđevina i zarada su nam jako dobro došli da za nekoliko mjeseci damo 1,5 miliona rubalja.

Mislim da smo imali veliku sreću da se tako dogodilo.

Zajedno sa suprugom smo ga renovirali po svom ukusu i živjeli u stanu oko dvije godine. Naš prvi sin je rođen i naučio da hoda na ovom ostrvu ličnog prostora. Ali shvatili smo da je 32,5 kvadratnih metara premalo za našu rastuću porodicu da živi udobno.

Godinu dana kasnije rođeno nam je drugo dijete. Ali mi smo već tri mjeseca živjeli na novoj adresi. U iznajmljenom stanu nakon renoviranja, ogromnih 86 kvadrata sa dvije sobe i kuhinjom, veličine cijelog našeg dosadašnjeg stambenog prostora.

Našu “malu porodicu”, kako kažu neki agenti za nekretnine, izdali smo mladom paru. Novac od kirije bio je dovoljan da se uz malu doplatu priušte dvije sobe umjesto jedne.

Tako je počela naša era profesionalnih zakupaca, vođeni željom da još ne ostanu na jednom mjestu.

U ovoj priči napravio sam niz grubih grešaka, na koje povremeno podsećam svoje klijente i menadžere. Više o njima pročitajte u ovom postu.

Zašto je „nomadizam“ koristan za mene?

O tome već postoje informacije I mnogi poput nje su napisani.

Ovo je potpuno drugačiji način života. Kada odlučite da promenite ne samo područje, već i grad. I idete po svježe utiske sa svojom porodicom.

Kada se namjerno lišite svog uobičajenog načina života i prisiljavate se da ne gomilate smeće. Naučite da živite ekonomski. Vršite samo kupovine koje će vam dugo koristiti. Što vam u isto vrijeme ne uskraćuje mobilnost.

Slogan "Do đavola sa kultom sulude potrošnje!" Zaista radi samo kada ste daleko od svog doma.

Volim da vidim promjene u svom životu. Pojavljuju se lični interesi, poput vožnje bicikla sa cijelom porodicom ili života na dači cijelo ljeto, koji su mi bili nedostupni na „staroj adresi“.

Kada smo se preselili u drugi grad (Voronjež), plaćanje za lokalno stanovanje je bilo uključeno u kredit za iznajmljivanje stana u Sankt Peterburgu. Prijatno iznenađenje bilo je da regionalno tržište nekretnina zaostaje za cijenama i apetitima agencija za nekretnine u odnosu na glavni grad.

Stoga smo sada iznajmili dvosoban stan od 65 metara, koji je u potpunosti platio naš jednosoban stan u Sankt Peterburgu. Čak smo imali dovoljno da platimo komunalne usluge. Cijena zajedničkog stana također je bila niža od cijene HOA Kupčina.

Uspješan izbor mjesta za život, u novom kraju sa parkom crnogorične šume i praktično nenaseljenim novim zgradama, nije bio ograničen samo na uštede na kiriju. Prosječni račun za hranu naše porodice također je smanjen za 1,5-2 puta.

Sve ovo nam je zapravo omogućilo da ne brinemo toliko o visini zarade, koliko je to bilo važno u Sankt Peterburgu.

Pola novca koji smo tamo zaradili bilo nam je dovoljno.

Prvo zvono

Kada smo još jednom menjali stanare u stanu u Sankt Peterburgu, dobro sam se setio kako su prethodni stanari uvek uredno prenosili uplate, slali račune za komunalne usluge, a zajedno smo popravljali frižider, rasvetu u kupatilu i još neke sitnice. .

I vjerovao sam da će tako uvijek biti.

Jer prošlo mi je iskustvo govorilo da ima pristojnih ljudi. Uostalom, i sam iznajmljujem kuću dugi niz godina, stalno sam u kontaktu sa vlasnikom, šaljem uplate i plaćam toplinu, svjetlo i vodu koju trošim ja i moja porodica.

Radeći u nekretninama 2006-2009, vidio sam dovoljno raznih nevolja povezanih sa iznajmljivanjem i kupovinom stambenog prostora. I vidio sam uništene stanove i ogromne dugove za stanarinu, uništen namještaj i opremu nakon isporuke.

Ali, kao pravi obućar bez čizama, tvrdoglavo nisam vidio signale koji su dopirali do mene.

Rekli su mi da je potrebna veća kontrola. Stanovnici su po treći put odgodili plaćanje, navodeći poteškoće sa bankovnim transferima posebno na moju karticu. Uz izvinjenje i sve to, ali nije bilo novca.

Prvi signal je bio još u decembru, a posljednji u aprilu. Kada sam odgovorila na moje pitanje o sljedećoj uplati, dobila sam telefonski poziv u kojem je pisalo: “Iselimo se sljedeće sedmice! Kada ćete predati ključeve?

Pogodio me telefon

Da kažu da je bilo kasno za pitanja o komunalijama i stanju stana. Brojne neočekivane pritužbe da me nije bilo briga kako se stanari osjećaju. Ispostavilo se da je trebalo češće da se interesujem za njihovu sudbinu, češće zovem i lično ih posećujem.

Mesec dana pre njihovog obraćanja kongresu, pokvarenu veš mašinu u stanu (služila je skoro 10 godina, neophodno je!) zamenio sam dve godine starom popravljenom iz Avita, uz garanciju radionice. Uzeli su staru u obzir, odnijeli i donijeli novu. Sve je urađeno za par sati preko telefona.

A sada se ispostavilo da sam morao kupiti novi, jer sam takav oligarh. Nisam izdvojio novac ni za novu veš mašinu za stanare koje sam napustio i na koje sam zaboravio. Trebalo je pratiti pad cijena zakupa i ponuditi smanjenje cijene itd. i tako dalje.

Ukratko, tvrdnje dolaze iz vrtića, sa željom da me nauče kako da živim ispravno.

Ako vam nešto ne odgovara, morate se oprostiti dostojanstveno.

Najveće razočaranje izazvali su neplaćeni računi za kiriju, koje su sami stanari odlučili da ne plaćaju. Odlučili su da im je skupo iznajmiti stan koji su već ubili u stambenom naselju i to za "lude" pare. Odlučili su da me ne obavještavaju o tome. Slali su lažne čekove za prethodno izvršena plaćanja komunalija.

A evo i kratkog rezultata moje lakovjernosti i nepromišljenosti u radu sa “poslovnim partnerima”.

Da budem iskren, nisam znao šta da radim s tim. Nisam bio spreman na takav razvoj događaja kada se stanar već iselio i ostavio ključeve agentu kojeg sam poznavao.

Stan je bio u užasnom stanju. Hodali su po tepihu u uličnim cipelama, pokidali tapete (najvjerovatnije od psa, što se takođe nisu složili sa mnom), te oštetili namještaj i vodovodne instalacije.

Potrošio sam i dosta novca da ga profesionalno očistim i vratim stanu u normalan izgled. Popraviti vodovod, oprati tepih, zamijeniti namještaj.

Reći da sam bio neverovatno uznemiren situacijom nije dovoljno.

Stvar je u tome što je vrlo malo ljudi u mogućnosti da se nađe unutar problema ili sukoba i odmah vidi rješenje. Prema psiholozima, takvih je manje od 10%.

Osim toga, tvrdi stil nije moj pristup. Pokušao sam zaprijetiti i rekao da ću prodati dugove ako ne bude isplate. Ali to je bio slab potez. I nakon upotrebe tehnike koja je meni bila neobična, pregovori su se ispostavili kao potpuni neuspjeh.

Ostalo je samo osloniti se na pristojnost stanara. Ali kao odgovor na moj posljednji zahtjev da otplatim zaostale zakupnine, Valery mi je hrabro rekao da ne možete vjerovati nikome u ovom životu i kasnije je poslao SMS

Svugdje ima nepoštenih ljudi i varalica koji traže rješenja i izgovore da se oslobode lične odgovornosti.

Nadaju se da će "zagrijati" partnera ili "ogledati" vlastite probleme.

Možda je neko od njih ostao bez posla, prihodi su im prestali biti redovni i stan je jednostavno postao nedostupan. Ne želim više da razumijem trenutnu situaciju koja je dovela do ovog ishoda.

Iskreno izvijestiti da ima poteškoća ili o svojoj odluci da se iselite čak i prije izbijanja kritične situacije, potrebna je hrabrost i jaki živci. Ali oni nisu bili tamo.

Ne bih odglumio sličnu situaciju dalje u lancu na svog vlasnika kuće. Ovaj talas smo apsorbovali ja i moj vazdušni jastuk. I ovo se pokazalo kao dobra lekcija za moju buduću razboritost pri odabiru partnera.

Danas je prag iskrenosti i pristojnosti primetno pao kako u poslovnim tako i u ličnim odnosima među ljudima. Ako birate između ostanka na ulici ili prevare i zaduživanja, mnogi će prešutno izabrati drugo.

Kako ne biste pravili moje greške sa vašim stanarima i zakupcima, želim da vam prenesem preporuke mog prijatelja agenta za nekretnine.

Tatjana mi je pomogla u ovoj teškoj situaciji. Pomogla je sve očistiti (pozvala ekipu čistačica), ažurirala namještaj (dala preporuke gdje i šta je najbolje kupiti) i pronašla nove stanare.

4 vrijedna savjeta od Tatiana Verezhnikova, agent za nekretnine sa 15 godina iskustva

♣ Ako imate drugi set ključeva, uvijek ga držite sa sobom.

Nikada, nikada ne dajte sve ključeve svog stana svojim stanarima. Bilo bi još bolje da postoji još jedna brava na ulaznim vratima. Uopšte ne morate ostaviti ključ za to. Neka zaključaju vrata jednom bravom. U slučaju problema ili ozbiljnih gubitaka dolazite i zaključavate stan svojim ključem i čekate da se stanari razgovaraju.

Nikada nemojte zanemariti ponovno pregovaranje o zakupu.

Možda je to moja glavna greška. Zaboravila sam da ga obnovim. Stanovnici su pratili zakon, pripremali se, skupili hrabrost da se uporno odupru i dali all-in. Moj nepripremljen i haotičan plan da izvršim pritisak na telefon 1200 kilometara od objekta je propao. Ne štedite troškove i radite to redovno! Obnova ugovora u bilo kojoj agenciji košta od 500 do 2000 rubalja. Ovo vas može sačuvati od nevolja.

♦ Promijenite strategiju plaćanja komunalnih usluga.

Preuzmi ovu odgovornost na sebe. Odmah uzmite novac od stanara za najam + režije. Odštampajte prosečan broj. Na primjer, 15.000 rubalja - najam + 2.500 CU u prosjeku za godinu dana. Zato postavite svoju opkladu na 17.500 rubalja i primite je u svoje ruke. CG možete platiti daljinski tako što ćete jednom sačuvati šablone plaćanja u Sberbank.Online ili putem drugih sistema plaćanja.

♠ Potrebna vam je odlučnost da odmah djelujete.

Zapamtite - ovo je vaša svojina, čak i nakon određenog perioda korištenja. Neka u ovoj nekretnini žive samo vaši prošli snovi, a ne vi sami. Ako je problem u visini zakupnine, onda je ova stvar rješiva. Ali ako nema uplate od stanara - 3 dana i mi pakujemo kofere. Ne može biti kašnjenja.

Situacija sa stanovima za iznajmljivanje u glavni gradovi neće se promeniti u narednih 50 godina.

Ovo je još uvijek tržište prodavača (zakupodavca) i samo vi odlučujete ko će živjeti u vašem domu dok vas nema i pod kojim uslovima ćete trgovati pristupom njemu u zamjenu za plaćanje.

Nadam se da će vam ovi savjeti pomoći da izbjegnete greške pri odabiru vlastitog doma ili prilikom iznajmljivanja svoje nekretnine.

Iznajmljivanje stanova u Moskvi njihovim vlasnicima donosi u prosjeku 7-10% godišnje. Ali iznos profita ne ovisi samo o potražnji za njim, već u velikoj mjeri o tome koliko kompetentno pristupate najmu stambenog prostora

“Ako tek planirate kupiti stan i pokrenuti posao iznajmljivanja, onda je bolje da svoj novac uložite u profitabilniji posao”, savjet mi je dao jedan od posrednika s kojima sam razgovarao. Zaista, mnogo je lakše uplatiti novac i dobiti 12-13% godišnje nego se baviti poslovima iznajmljivanja. Ali možda već posjedujete jedan ili više stanova. U ovoj situaciji, gotovo svi žele pretvoriti stanovanje u izvor prihoda - iako mali, ali stabilan. Kako sebi osigurati maksimalnu isplativost poslovanja iznajmljivanja i o čemu ovisi visina profita, bavio se D’.

Ne za Sensenov šešir

U Moskvi danas praktično nema stambenog prostora koji se ne može iznajmiti. Pitanje je samo u trajanju izloženosti (vrijeme potrošeno u traženju zakupca) i cijeni. Neke greške neiskusnog iznajmljivača mogu dovesti do kašnjenja ili da se stan iznajmi po cijeni koja je drugačija od one koju je očekivao. „Danas, u segmentu ekonomske klase, stan košta 20-25 hiljada rubalja. potrebno je nekoliko sati mjesečno. Elitni stan po razumnoj cijeni ne bi trebao mirovati duže od nekoliko sedmica”, kaže Olga Sugonyaeva, šefica odjela za iznajmljivanje ureda Polyanka u DOKI-ju. Ako je rok isporuke stana duži, to znači da ste Vi ili Vaš konsultant za nekretnine nešto pogrešno izračunali.

Najčešća greška je neadekvatna procjena stana. Često vlasnici kuća ne vide problem u tome što stan ostaje neiznajmljen nekoliko mjeseci, pa čak ni ne prilagođavaju stopu. Međutim, jednostavna računica pokazuje da su koristi od takvog „biznisa” sumnjive. “Vlasnik stana želi da prima 6,5 hiljada dolara mjesečno za najam (odnosno 78 hiljada dolara godišnje). Ali stanar traži popust od 200 dolara. Ako vlasnik popusti, izgubiće 2,4 hiljade dolara za godinu dana, međutim, ako nastavi da insistira na svom putu, imovina može ostati neisporučena dva do tri meseca. Tada će izgubljeni profit biti značajniji - 13-19 hiljada dolara”, kaže Vadim Lamin, šef odjela ekskluzivnih nekretnina u Penny Lane Realty. Često lokacija kuće i (ili) kvalitet samog stana ne zadovoljavaju zahtjeve za cijenu najmodavca. Tako se često kasni isporuka stanova u starim kućama sa drvenim podovima. Čak i ako su u popularnom centru. „Imućni klijenti radije žive u rekonstruisanim ili novoizgrađenim kućama“, objašnjava Vadim Lamin. To ne znači da takav stan neće biti moguće izdati, ali će vlasnici morati obuzdati apetit. Isti problem može nastati i kod objekata sa nepravilnom distribucijom snimka ili lošim rasporedom. “Dešava se da stan ima dobru kvadraturu - oko 200 kvadrata. m, a nalazi se u novoj kući, ima obezbeđenje, ali ima samo dve, doduše ogromne, dnevne sobe. Kućište je odlično, ali sa stanovišta iznajmljivanja praktično se ne može iznajmiti. Dešava se naprotiv, ogroman dnevni boravak i trpezarija i... tri male spavaće sobe od 10-12 m2”, kaže Olga Sugonjaeva. Ovaj problem se može riješiti pravilnim preuređenjem.

Ulaganje u renoviranje

Dobri popravci i preuređenje mogu značajno povećati vrijednost stana na tržištu iznajmljivanja. Ali treba imati na umu da se vrijednost popravka u cijeni najma značajno razlikuje ovisno o klasi stanovanja. Ima manju ulogu za stanove ekonomske klase. „Ako jednosoban stan sa kozmetičkim renoviranjem košta 900-1000 dolara mesečno, sličan stan sa velikim renoviranjem i novim nameštajem može se iznajmiti za 1200-1300 dolara, a sa renoviranjem evropskog kvaliteta za 1600-1800 dolara“, zamenik direktora kompanije Miel-Renta navodi primjer Marije Žukove. A generalni direktor kompanije Century 21 West, Evgeniy Skomorovsky, smatra da stanje nekretnina ekonomske klase prvenstveno ne utiče na cijenu, već na brzinu izloženosti. Stan sa lošom popravkom ostat će bez stanara nekoliko dana umjesto nekoliko sati. Poslovna klasa i luksuzni stanovi su druga stvar. Ukoliko se stan nalazi u dobra lokacija, napravljena je renovacija evropskog kvaliteta, može se iznajmiti za 15-30% skuplje, a dizajnerska renovacija evropskog kvaliteta u elitnom kompleksu će vam omogućiti da tražite 50% više. Laka kozmetika u segmentu luksuznog stanovanja i poslovne klase neizostavan je uslov pri sklapanju novog ugovora. Ali trošenje novca na ekskluzivni dizajnerski projekt nije praktično. Iznenađujuće, stanovi sa ovakvim renoviranjem su manje likvidni. Vrlo je važno, kažu stručnjaci, da cijena zakupa ne bude veća od tržišne. “Nije potrebno stavljati parket od karelijske breze po cijelom stanu ili ga puniti starinskim namještajem: takav stan će biti vrlo teško iznajmiti iznad tržišne cijene. Inače, ideja da đakuzi dodaje vrednost stanu je takođe mit”, kaže Olga Sugonjajeva. Štaviše, ne biste se trebali nadati povećanju stanarine zbog skupih renoviranja u stanu ekonomske klase. Nivo završne obrade i opremanja mora odgovarati kvaliteti kuće, prestižu prostora i veličini stana. Namještaj iz Bizzarrija, kućanskih aparata Gaggenau i umetnuti parket vjerojatno neće značajno povećati troškove iznajmljivanja stanova u panelnoj kući u blizini Moskovskog obilaznice. Prije popravke ne škodi se konsultovati sa agentima nekretnina koji poznaju potrebe svojih klijenata.

Sigurnosne mjere

Posao iznajmljivanja uključuje različite rizike. Jedan od najvjerovatnijih je da stanari nanose štetu vašoj imovini ili samom stanu. Na primjer, sjećam se iskustva roditelja koji su, nakon što su se odselili iz grada, iznajmili svoje tri rublje mladoj porodici. Za dvije godine, udoban, čist stan pretvorio se u nešto poput štale. A kada su roditelji odlučili da ga prodaju, morali su i o svom trošku da urade popravke kako bi kući vratili tržišni izgled. Stanari također mogu uzrokovati štetu vašim susjedima, kao što je njihova poplava. Ako se to dogodi, protiv vas kao vlasnika stana bit će pokrenut zahtjev za naknadu štete. “Kada je tužba uspješna, vi, naravno, imate pravo tražiti odštetu od stanara (ako je zaključen ugovor o zakupu). Ali postoji li garancija da ćete tehnički biti u mogućnosti da udovoljite ovom zahtjevu? Stanovnici se mogu iseliti i nestati u nepoznatom pravcu. Najvjerovatnije, čak i ako postoji odgovarajuća sudska odluka, novac za popravke neće biti moguće vratiti”, kaže Irina Perevoznikova, glavni specijalista odjela osiguranja od odgovornosti kompanije Soglasie. Postoje i rizici kao što su kašnjenje u plaćanju, korištenje vašeg stana za bilo kakvu nezakonitu radnju, itd.

Takve rizike treba predvidjeti. Glavna stvar je da sklopite ugovor sa svojim stanarima. Čudno je da mnogi stanodavci to ne čine, vjerujući da im sporazum ograničava prava kao vlasnika stanova. Ovo je djelimično tačno. Ako je ugovorom određen minimalni period zakupa, vlasnik se neće moći odmah riješiti stanara. Ali on može unaprijed odrediti uslove pod kojima je moguć prijevremeni raskid ugovora. Na primjer, kašnjenje u plaćanju, oštećenje imovine i sl. Ugovorom se može odrediti i stepen odgovornosti stanara za stan, namještaj i opremu.

Mnogi vlasnici ne brinu o svojoj imovini jer uzimaju depozit od stanara u iznosu od mjesečne zakupnine. Ali prouzrokovana šteta može premašiti ovaj iznos. Ako stanari plaćaju 20-25 hiljada rubalja za stan. mjesečno, a nakon što se usele morat ćete popravljati za par hiljada dolara, onda će rentijer biti gubitnik. Naravno, praksa kolaterala kao sigurnosnog alata je rasprostranjena u cijelom svijetu i to ne treba zanemariti.

Ima smisla da stanodavac razmotri opcije osiguranja - imovine i građanske odgovornosti prema trećim licima (komšijama). Osiguranje imovine štiti od standardnog skupa rizika koji mogu nastati, uključujući i zbog nemara stanara: požar, eksplozija gasa u domaćinstvu, elementarne nepogode, poplave, nezgode inženjerske opreme, krađa, pljačka, itd. Osiguranje od odgovornosti prema trećim licima podrazumijeva da ako Vaši stanari nanesu bilo kakvu štetu svojim komšijama (npr. poplave ih), onda nećete vi platiti popravke, već osiguravajuće društvo. “Stanodavcu su potrebne obje vrste osiguranja, posebno ako imovina vlasnika ostaje u iznajmljenom stanu. Na kraju krajeva, naknada za polisu nije uporediva sa troškovima mogućih gubitaka”, kaže zamenik direktora sektora osiguranja imovine i lica. pojedinci"Rosgosstrakh" Tatjana Moisejeva. Tarife su zaista niske: oko 0,5-1% od osiguranog iznosa. Ali imajte na umu da osiguranje nekretnine za iznajmljivanje obično košta klijenta 5-10% više.

Nažalost, osiguranje također nije univerzalno sredstvo zaštite za stanodavca. Budući da šteta nastala na stambenom objektu često nije pokrivena nikakvim slučajem osiguranja. “Klijenti iznajmljivača često pitaju hoće li se smatrati osiguranim slučajem ako zakupac nanese štetu na dekoraciji ili ukrade kućni sadržaj. Ne osiguravamo se od takvog rizika, jer sam stanodavac dozvoljava stanaru da uđe u njegov stan“, objašnjava Ljudmila Karpova, šefica odjela osiguranja imovine za fizička lica u AlfaStrakhovanie. Inače, neki iznajmljivači odgovornost za osiguranje prebacuju na stanare, ali ovi pristaju na to ako se ti troškovi uračunaju u najamninu.

Korištenje tuđih ruku je pouzdanije, ali skuplje

Iskustvo pokazuje da samostalno pronalaženje stanara nije problem. Prvo, na Internetu postoji mnogo stranica koje pružaju direktnu vezu između onih koji iznajmljuju stambeni prostor i onih koji ga žele iznajmiti. Drugo, obično je dovoljno da informacije proširite u krug prijatelja i kolega kako bi se kandidati za stan odmah pronašli. S druge strane, i resursi i oglašavanje od usta do usta su pogodni uglavnom za ekonomsku klasu. Stanari skupljih stanova radije povjeravaju muke oko pronalaženja stana prodavačima nekretnina. Stoga je logično da vlasnici stanova poslovne klase i “elitnih” stanova odu u agenciju za nekretnine (NA). Neke agencije su spremne preuzeti odgovornost za pouzdanost navedenih stanara. “Prodavac preuzima sve udarce od klijenta. Ako zakupac ne plati onda je agencija odgovorna stanodavcu, odnosno uključuje se u istragu nastale situacije. Ako nije moguće naplatiti novac od zakupca, onda se provizija vraća vlasniku. Ili se naknadna potraga za klijentom vrši uz popust”, kaže Tatjana Vakulenko, šefica gradskog odjela za nekretnine u HomeHunteru. Veliki NA također nude širi spektar usluga za stanodavca. Na zahtjev vlasnika, agenti za nekretnine mogu gotovo u potpunosti preuzeti upravljanje stanom - do isteka ugovora sa stanarima. „U ovom slučaju bićete lišeni potrebe za komunikacijom sa stanarima, a nećete morati da rešavate svakodnevne probleme vezane za stanovanje“, objašnjava Vadim Lamin. Realtori mogu pružiti pravnu podršku, tehničku podršku tokom cijelog perioda iznajmljivanja (poseban tim vrši manje popravke) i pomoć u pregovorima sa potencijalnim zakupcima. Takođe je važno da velike agencije imaju ugovore o korporativnim uslugama sa mnogim stranim kompanijama koje iznajmljuju stanove za zaposlene. S obzirom da firma plaća stanara, vlasnik stana će isplate dobiti garantovano i na vrijeme. Istina, ovaj pristup praktikuju samo one kompanije koje rade sa elitnim sektorom. Za mnoge male NA, odnos stanodavac/stanar se završava odmah po prijemu provizije. Ako računate na dalju pomoć posrednika, vrijedi unaprijed zapisati ovo pitanje u ugovoru: u kojim slučajevima će agent intervenisati u situaciji i kakvu odgovornost snosi za klijente koje nađe?

Troškovi usluga nekretninama razlikuju se i po paketu i po kompaniji. Većina agencija naplaćuje stanodavcu naknadu koja je jednaka mjesečnoj cijeni najma stana za pronalaženje klijenta. Ako govorimo o mogućnosti upravljanja povjerenjem i privlačenju velikih NA, onda će takve usluge koštati od 8 do 50% mjesečne plaćanje najma(ovisno o broju opcija).

Tricky way

Ako vam ne odgovara navedeni nivo isplativosti od izdavanja stana, možete pokušati povećati zaradu na dva načina: stan iznajmiti dnevno ili ga prenijeti u nestambenu namjenu i iznajmiti kao ured.

S obzirom na nedostatak u Moskvi i visoke cijene hotela, dnevni najam apartmana je u velikoj potražnji. Posebno među onima koji u prestonicu dolaze ne na dan-dva, već na mesec-dva. Osim toga, prema riječima prodavača nekretnina, ovo tržište je slabo razvijeno i ponuda je ozbiljno ograničena.

Ali izdavanjem svog stana kao alternative hotelskoj sobi, vlasnik preuzima na sebe odgovornost da ga održava u ispravnom stanju. Nakon svakog stanara stan mora biti doveden u red i temeljno očišćen. Troškovi pripreme stambenog prostora za isporuku također će biti veći nego u slučaju dugoročnog najma. Uostalom, takvi se stanovi ne mogu iznajmiti bez namještaja, posuđa i posteljine. Posebno pitanje je pronalaženje klijenata. Ovo zahtijeva određenu uslugu otklanjanja grešaka. Osim ako, naravno, ne planirate svaki dan stajati na staničnom trgu sa znakom u rukama. Osim toga, prilikom svakodnevnog iznajmljivanja stanova njihov vlasnik a priori snosi veće rizike nego kod dugotrajnog iznajmljivanja. U slučaju sukoba, vlasnik dnevnog boravka ima mnogo manje načina da utiče na gosta. Dakle, najam stambenog prostora, čak i na kraći period, mora biti potvrđen ugovorom sastavljenim u pisanoj formi, a novčana plaćanja moraju biti potvrđena priznanicama. Možete olakšati svoj život kontaktiranjem specijalizovanog NA, koji ima solidan protok klijenata i neophodne ljudske resurse za održavanje vaših stanova u odgovarajućem stanju. Međutim, takvu agenciju još treba pronaći. Nijedan od sedam velikih NA za koje sam se prijavio dnevni najam th kućište.

Prema nekretninama, najpopularnija nekretnina za dnevni najam su jednosobni i dvosobni stanovi poslovne klase koji se nalaze unutar kružne linije moskovskog metroa. Najviše ih traže poslovni turisti iz stranih zemalja. prosječna cijena dnevni najam jednosobnih stanova biznis klase je 80-150 dolara, dvosobnih i trosobnih 120-250 dolara. Dnevni prihod od najma uključujući plaćanja društvo za upravljanje iznosi 15-20% godišnje, ali pod uslovom da stan ne miruje duže vrijeme.

Druga opcija je da se stan prebaci u nestambenu namjenu i izdaje kao ured ili lokal. „Potreba za ovakvim objektima je veoma velika, a iznos zakupnine u odnosu na izdavanje stambenog prostora je dva do tri puta veći“, kaže Jevgenij Skomorovski. Glavni problem s ovom metodom je to što je ima smisla koristiti samo s određenim tipom kućišta. Prije svega, objekat treba da se nalazi u prizemlju ili iznad nestambenog prostora, te da ima mogućnost uređenja posebnog ulaza. Poželjno je da kuća ima dobru transportna dostupnost, a u blizini se nalazio parking koji su mogli koristiti zaposleni u kancelariji. Službeni troškovi za postupak prijenosa stambenog fonda u nestambeni su mali: državna pristojba u iznosu od 500 rubalja. za pojedinca i 7,5 hiljada rubalja. za pravna lica. Međutim, stručnjaci upozoravaju da je riječ o prilično komplikovanoj pravnoj proceduri, koja se gotovo nikada ne odvija bez učešća posrednika u prometu nekretninama. U ovom slučaju, troškovi vlasnika stana mogu doseći i do 500 dolara po kvadratnom metru. m Odvojeno, vrijedi uzeti u obzir troškove popravaka i gubitke zbog zastoja u stanu. Činjenica je da proces prevođenja može trajati mnogo mjeseci. Kamen spoticanja može biti, na primjer, neslaganje nekog od susjeda. Dok svi vaši susjedi jednoglasno ne glasaju za, nećete dobiti dozvolu za prijenos. A saglasnost vaših komšija ponekad postaje još jedna, i to veoma velika, stavka u vašem budžetu.

Potražnja na moskovskom tržištu iznajmljivanja pojavila se i prije formiranja samog tržišta i uvijek je bila prilično aktivna - sa izuzetkom vrlo katastrofalnih perioda kada je... jednostavno bila tu. U principu, ako su cijena i kvalitet u adekvatnom odnosu, ne bi trebalo biti problema s isporukom. Već smo pisali o tome kako ubrzati ovaj proces prilagođavanjem karakteristika stana zahtjevima stanara. Ali postoje i nestandardni zahtjevi - danas ćemo pričati o njima.

Parno i neparno

„Budući da je udio stanara s nestandardnim zahtjevima za iznajmljenim stambenim objektima vrlo mali i ne iznosi više od 5% od ukupnog broja zahtjeva, vrlo je malo neobičnih ponuda“, kaže Galina Kiseleva, šefica odjela za iznajmljivanje stanova. u Inkom-Nekretnini. Najčešće se u ovih 5% nestandardnih zahtjeva nalaze zahtjevi zasnovani na idejama o „sretnim“ ili „nesrećnim“ brojevima.

„Mnogi stanari traže stan u čijem se broju nalazi i broj 7“, navodi ekspert svoju statistiku. - Kod ove grupe klijenata posebno su popularni stanovi na 3., 5. ili 7. spratu, kao iu kućama sa ovim brojem, koje se uvek nalaze na neparnoj strani ulice. Što se tiče broja 13, mišljenja su različita - jedni su kategorički protiv života u takvim "lošim" stanovima, drugi, naprotiv, nastoje da se nasele ovdje, pozivajući se na posebnu auru i mistični duh takvog doma."

Sljedeći najpopularniji "problem" je Feng Shui. Stanovi smješteni u kućama udaljenim od prometnih autoputeva, industrijskih zona, deponija, deponija smeća i močvara smatraju se povoljnim za život (međutim, to je razumljivo i bez istočnjačke prakse).

Smiješan slučaj ove vrste iznosi Georgij Džagurov, CEO Penny Lane Realty: „Pre potpisivanja ugovora o zakupu, klijent je pozvao Feng Shui konsultanta, koji je izjavio da je ženski deo u ovom stanu u toaletu, što je značilo da bi njena privatnost bila ugrožena. Kao rezultat toga, do posla nije došlo, a klijent je dugo tražio odgovarajuću opciju.” Generalno, kako kaže Galina Kiseleva, takvi stanari su obično strogi u pogledu lokacije kuće i rasporeda stana: „Ispred kuće mora biti prednji vrt (tako da pozitivna energija „ulije“ u kuću) , a u blizini mora teći rijeka. Takođe, ovi klijenti postavljaju visoke zahtjeve u pogledu rasporeda i unutrašnjeg uređenja svojih domova. Na primjer, interijeri bi trebali imati minimum tamnih boja i oštrih uglova koji odišu „negativnom“ energijom.

„Mnogi se pridržavaju pravila Feng Shuija i dolaze u stan sa kompasom kako bi uredili unutrašnje predmete bez ometanja pozitivne energije u kući“, dodaje Galina Fabritskaya, šefica odjela za iznajmljivanje kompanije Peresvet-Nedvizhimost.

...Test vožnja, poltergeist i stolitarski akvarij

„Tokom 2011. godine bili smo suočeni sa raznim netipičnim i originalnim zahtevima stanara“, nastavlja Georgi Džagurov. - Na primjer, jedan stranac je tražio “probnu vožnju” stanovanja. Želio je da živi u odabranom stanu nekoliko dana kako bi provjerio koliko mu je to zgodno, da li su komšije bučne i kako oprema radi. Vlasnik je odbio njegov zahtjev, iako je klijent tvrdio da je to uobičajena praksa na Zapadu. Kao rezultat toga, stanar se uselio u stan bez probnog boravka.” Još jedan slučaj iz prakse agencije: korejska porodica od 4 osobe tražila je ugradnju dodatnog frižidera, jer im jedan ne bi bio dovoljan. I drugu mašinu za pranje veša (da se ne peru veš i podne krpe u jednoj jedinici).

“Iza svakog zahtjeva stoje različiti ljudi, ponekad su njihovi zahtjevi ili opisi samih sebe vrlo smiješni,” dijeli svoja zapažanja Marija Žukova, prva zamenica direktora kompanije, i daje primjere zahtjeva agenciji: „soba u centru grada, koja košta do 13 hiljada rubalja. /mjesec će iznajmiti 2 djevojčice i steriliziranu mačku” ili “porodica će iznajmiti stan po cijeni do 150 hiljada rubalja/mjesečno, preduslov je prisustvo akvarijuma u stanu zapremine do 100 litara.”

“Ljubitelji misticizma i natprirodnog traže da nađu stan sa duhovima i poltergeistima. Neke od njih živo zanima može li kolačić živjeti u iznajmljenom stanu i koliko je aktivan, kaže Galina Kiseleva. „I na kraju, listu znatiželjnih zahtjeva upotpunjuju stanari koji žele iznajmiti stan sa „zestom“ u unutrašnjosti - zrcaljeni plafon, zlatni toalet, krzneni zidovi, namještaj ukrašen rhinestones, gotički kamin itd. ”

Inače, agencija češće prima netipične zahtjeve nego tražene netipične. Kao primjer, Marija Žukova navodi jednosoban stan na trgu Preobraženska, koji se nalazi na 2. spratu petospratnice: „Stan je nedovršen, bez vodovoda. Najam za 10 hiljada rubalja mjesečno. Moguće za skladište, predlaže vlasnik. Ovako netipična nekretnina već nekoliko mjeseci ne može pronaći svog zakupca.” “Na Patrijaršijskim barama izdat je stan u staroj zgradi sa posebnim izlazom na krov, gdje je bio prostor za roštilj. Ovaj stan košta 6.000 dolara mjesečno,” dijeli svoj primjer Galina Fabritskaya. Ali, međutim, moramo priznati: gotovo svaki neobičan prijedlog naći će svog ekstravagantnog zakupca, i obrnuto. Istina, potraga može trajati mjesecima, ali ovo malo ko zaustavlja.

San mnogih je posjedovati nekoliko stambenih prostorija, iznajmiti ih i živjeti sretno do kraja života. Spolja može izgledati privlačno, ali u stvarnosti, iznajmljivanje je velika glavobolja za stanodavca. Moramo stalno rješavati gomilu problema: porez, pronalaženje bona fide stanara, popravke, itd. Pokušajmo riješiti ovo teško pitanje.

Korak po korak plan kako pravilno iznajmiti stan

Ako imate slobodan stan, to se može pretvoriti u dobar dodatni prihod. Naravno, naići ćete na mnoge poteškoće, ali one će uglavnom biti u početnoj fazi.

Prvi korak

Prva faza je pripremna faza, sve što se od vas traži je da istražite tržište.

Prije nego što objavite oglas na internetu ili kontaktirate neku agenciju, potrebno je proučiti koje su ponude već dostupne, šta iznajmljivači navode u oglasu i pregledati ponude potencijalnih konkurenata.
Istražite poznate oglasne stranice. Proučite njihovu strukturu, prezentaciju teksta i koje cijene postoje. Vrijedno je obratiti pažnju na to o čemu ovisi cijena (područje, dostupnost namještaja, popravke itd.).
Vrijedi obratiti pažnju na činjenicu da cijena najma neće ovisiti samo o lijepom renoviranju. Na cijenu također utiču faktori kao što su: područje (što je bliže centru, to je skuplje), prisutnost različite infrastrukture u blizini ( zabavnih centara, trgovine, vrtići i sl.), prometna dostupnost, komšije, stanje stana, površina i mnoge druge.
Nakon sprovođenja ovog istraživanja, već možete grubo procijeniti cijenu vašeg prostora.

Drugi korak

Suština ove faze je priprema stana za iznajmljivanje. U svakom slučaju, morat ćete napraviti barem manje kozmetičke popravke kako biste stanu dali prezentabilan izgled.

U početku se morate riješiti sve smeće u stanu, što očito nije korisno budućim stanarima. Različiti noćni ormarići u stilu "Sovjetskog saveza" očigledno neće dati stanu atraktivan izgled. Preporučljivo je da se interijer učini što modernijim, danas se ne citiraju „bakine opcije“.
Stan mora biti opremljen svim potrebnim sitnim aparatima i namještajem. Naravno, neki iznajmljivači nude i nenamještene opcije, ali je malo vjerovatno da će se takve prostorije koristiti u velikoj potražnji, a njihova renta je znatno niža.
Prije iznajmljivanja stana potrebno je platiti sva postojeća (ako postoje) dugovanja za račune za komunalije i ukloniti lične stvari.
Obavezno provjerite stanje ožičenja, vodovoda, kućanskih aparata itd. Ako ih ima vanredna situacija u vezi s kvarom jednog ili drugog uređaja koji je već bio u stanu, morat ćete se nositi s posljedicama. Posebno će biti neugodno ako se skupa oprema stanara ošteti zbog neispravnog ožičenja, čiji trošak ćete morati nadoknaditi.

Prije iznajmljivanja stana poželjno je da ga osigurate (bilo da planirate legalno izdavati ili ne), na taj način ćete se zaštititi od mogućih rizika i troškova u budućnosti. Prilikom osiguranja imovine potrebno je uzeti u obzir sve eventualne nevolje: požar, poplavu, eksploziju itd. Ako je najam formaliziran, osiguranje je obavezna stavka, ali će u ovom slučaju premija osiguranja biti nešto veća.

Koji stan će biti tražen?

Naravno, neće svaka soba biti od interesa za potencijalne stanovnike. Da bi stan bio veoma tražen i počeo da ostvaruje prihod, mora ispunjavati određene uslove:

Jedan od glavnih faktora je lokacija stana. Naravno, prostori koji se nalaze bliže centru su u velikoj potražnji i imaju mnogo veću cijenu. Faktor lokacije uključuje ne samo područje grada, već i opću lokaciju stambenog prostora. Ovo uključuje sljedeće točke: sunčana strana, pod, kutni stan ili ne, itd.
Naravno, stanari obraćaju pažnju na lijepa i moderna renoviranja. Čak i ako je stan vrlo čist i uredan, soba sa evropskim renoviranjem će biti mnogo traženija, a najam će u ovom slučaju biti mnogo veći.
Mobilizacija. Stanovi sa namještajem i kućanskim aparatima zanimljiviji su potencijalnim stanarima. Minimalno, stan treba da ima: frižider, šporet na plin, TV, sofu, krevet, sto itd.

Treći korak

Sljedeća faza je već vezana za podnošenje oglasa, ali do sada indirektno. Zadatak u ovoj fazi je pravilno fotografisati stan.

Potencijalni zakupac će prvenstveno obratiti pažnju na fotografije prostorija. Stoga moraju biti izrađeni kvalitetno, uz korištenje dobre kamere.
Kada fotografišete svoje prostorije, morate pokazati sve njegove najpovoljnije aspekte. Često se za ovaj zadatak angažuju profesionalni fotografi, ali s tim zadatkom možete i sami.
Pre nego što počnete da fotografišete, potrebno je da izbliza pogledate svoj stan. Pogledajte iz kojeg ugla će ova ili ona soba izgledati povoljnije.
Prije fotografisanja morate obaviti mokro čišćenje. Prašina i prljavština će biti vrlo uočljivi na fotografiji, što će uvelike pokvariti pogled.
Preporučljivo je da fotografija izgleda ugodno, možete dodati nekoliko dodataka koji će atmosferu učiniti "domaćom". Meke igračke, jastuci, cvijeće itd. pomoći će vam da se nosite s ovim zadatkom. Ako vam je žao što ostavljate ove stvari, ne morate ih ostaviti, već ih samo snimite fotografijom. Uostalom, potencijalni stanar neće obraćati pažnju na ove sitnice prilikom pregleda stana uživo, ali na fotografiji stvaraju lijepu, toplu "sliku".
Fotosesiju je bolje voditi tokom dana i po mogućnosti po sunčanom danu. Na dnevnom svjetlu, prirodnom svjetlu, soba će izgledati ugodnije nego na vještačkom svjetlu lustera.
Treba puno slikati, ljude privlači obilje slika. Što više fotografija visokog kvaliteta napravite, veće su vam šanse da iznajmite svoj prostor.

Četvrti korak

Ovo je jedna od najvažnijih faza – pisanje oglasa. Trebalo bi da ima što više informacija, ali da u isto vrijeme ne bude preopterećeno i teško razumljivo.

Oglas mora sadržavati opis stana, dostupnost balkona, adaptaciju, površinu, infrastrukturu i sl.
Potrebno je navesti karakteristike rasporeda i samog stana (zastakljeni balkon ili ne, kombinovano ili zasebno kupatilo, sunčana strana ili ne, ugaoni stan i sl.).
Tekst oglasa može sadržavati i zahtjeve za potencijalne stanare, na primjer, neko iznajmljuje stan samo bračnim parovima, ili isključivo studentima. Svaki stanodavac ima individualne zahtjeve, ali ne treba ići u krajnosti i postavljati prenapuhane zahtjeve, pogotovo ako je vaš stan u ekonomskoj klasi.
Prije postavljanja oglasa na stranicu, morate provjeriti da li u tekstu ima grešaka, kako pravopisnih i interpunkcijskih, tako i govornih i gramatičkih. Obavezno pročitajte tekst prije slanja kako biste uklonili nepotrebna ponavljanja i greške u kucanju.

Korak peti

U ovoj fazi neće biti poteškoća, jer glavni zadatak Postavite oglas ovdje.

Trebali biste odabrati najpopularnije stranice sa reklamama; to je lako učiniti; Ne biste trebali postavljati oglase na malo poznate stranice, ali ih ljudi rijetko posjećuju, ali prevaranti često djeluju.
Možete se oglašavati u novinama, ovo je jedan od najpouzdanijih načina da se zaštitite od prevaranata. Ali novinski oglasi imaju nedostatke: ne možete postaviti fotografije, a često je i veličina teksta u koloni ograničena.

Šesti korak

Kada oglas počne raditi, primit ćete mnogo poziva od potencijalnih klijenata. Već prvi telefonski razgovor je vrlo važan, stanodavac mora uliti povjerenje i jasno odgovoriti na sva pitanja sagovornika.

Tokom razgovora morate biti ljubazni, ali ne pokušavajte da nametnete svoj stan klijentu. Dovoljno je reći nekoliko riječi hvale i odgovoriti na pitanja.
Kada prvi put komunicirate sa potencijalnim zakupcem, potrebno je da saznate da li se slaže sa vašim uslovima i ispunjava li uslove (tj. ako tražite stanara koji ne puši, ovaj detalj morate razjasniti tokom prvog razgovora kako bi da ne gubim vreme).
Ako ste, na osnovu rezultata telefonskog razgovora, oboje zadovoljni svime, potrebno je da dogovorite sastanak. Ako imate više stanara, preporučljivo je rasporediti vrijeme za sve istog dana u razmaku od 20 minuta. Ovo se radi kako ne bi morali svaki put ići u stan, a ponekad ljudi uopšte ne dođu na sastanak, pa zašto se još jednom mučiti. U tome nema ništa loše i ljudi koji traže stan razmatraju nekoliko opcija.

Korak sedam

Ova faza je jedna od najvažnijih – pokazivanje stana. U ovom trenutku morate biti što sigurniji kako biste ulili povjerenje kod klijenta.

Prije pokazivanja stana potrebno je doći prije stanara kako biste imali vremena da ga pospremite i uljepšate. I jednostavno nije lijepo zakasniti utisak o vama već od prvih sekundi.
Treba pokazati svaku prostoriju, uključujući kuhinju, kupatilo itd. Obavezno navedite koliko je davno urađeno renoviranje, koliko su ljubazni komšije itd.
Prilikom pokazivanja prostora, najmodavac bi trebao pobliže pogledati i svog budućeg zakupca. Potrebno je još jednom razjasniti s kim će živjeti, da li ima loših navika, male djece itd. (ako je to suštinski važno, naravno).
Ako klijent sumnja, nemojte vršiti pritisak na njega. Ako vam se ne sviđaju vaše prostorije, nikakvo uvjeravanje neće pomoći, ali ako je osoba ozbiljno zainteresirana, sigurno će vam se vratiti.
Klijenti nisu uvijek upoznati sa prostorom u kojem se stan nalazi, potrebno im je reći koji se lokali, infrastruktura i sl. nalaze u blizini.
Nije potrebno čekati na svako pitanje o svim karakteristikama apartmana (ima li tople vode, ostavljate li mašinu za veš, ima li interneta i kablovske televizije itd.). Ali nemojte biti previše nametljivi u svojoj priči i nemojte uljepšavati stvarnost.

Korak osam

Ova faza je čisto formalna - sastavljanje ugovora. Dokument mora naznačiti uslove za zakupca, nepoštovanje kojih može dovesti do raskida ugovora.

Ugovor mora biti sastavljen u dva primjerka: jedan ostaje kod stanodavca, a drugi kod zakupca.
U dokumentu, pored uslova za stanare i stanja stana, mora biti naveden iznos mesečne kirije i približna dužina boravka stanara, koja se može posebno navesti. Obavezno navedite uslove pod kojima stanar može biti iseljen iz vašeg doma.
Prije sastavljanja ugovora potrebno je snimiti očitanja brojila i fotografirati pasoš budućeg zakupca kako biste izbjegli neugodne situacije ili da ne postanete žrtva prevaranta.

Obavezne klauzule ugovora

Moraju se navesti puna imena obje strane koje sklapaju ugovor, podaci o pasošu zakupca i stanodavca.
Visina zakupnine, rokovi u kojima je zakupac dužan da plati zakupninu. Dodatno treba navesti uslove za promenu cene (ako ova klauzula ne postoji, zakupac nema pravo da poveća mesečnu uplatu);
Koliko često stanar može provjeriti stan? Ako želite povremeno posjetiti stanare bez upozorenja, u ugovor uključite klauzulu koja vam to dozvoljava. Bez ovog uputstva, stanodavac može posetiti stanare samo nakon upozorenja, ali u tom slučaju neće moći da se zaštiti od nekih dole opisanih rizika.
U ugovoru mora biti navedeno ko plaća komunalije. Ako stanodavac pristane da snosi ove troškove (što je izuzetno retko), on to takođe navodi u dokumentu.
Ukoliko vlasnik stana želi da uvede bilo kakva ograničenja u korištenju stana, mora to navesti u ugovoru.
U dokumentu treba navesti spisak osoba koje će živjeti u stanu. Stanar mora obavijestiti stanodavca da će u stanu živjeti još ljudi i dogovoriti se s njim o mogućnosti njihovog smještaja. Po potrebi se u ugovor mogu uključiti i dodatne osobe.
Naravno, moraju postojati uslovi za raskid ugovora;
Ostali uvjeti na zahtjev vlasnika stana.

Ponekad su klijenti vrlo pedantni ljudi i mogu zahtijevati neke dokumente od vas kako bi osigurali čistoću transakcije, evo dokumenata koje trebate imati sa sobom u takvom slučaju:

pasoš (moguća je kopija);
potvrda o vlasništvu stambenog prostora;
priznanice koje potvrđuju nepostojanje dugova za komunalije.

Ovo je paket obaveznih dokumenata, klijent može zahtijevati bilo šta, ali vrijedi obratiti pažnju, ako vam se zahtjevi budućeg zakupca čine prilično čudnim, razmislite da li vam je potreban takav zakupac.

Korak devet

Ovo je najugodniji trenutak za vlasnika i najneugodniji za stanara - plaćanje unaprijed. Ovdje je sve jednostavno: iznos se unaprijed razgovara, tako da ne bi trebalo doći do poteškoća. Preporučljivo je evidentirati sve finansijske transakcije i potpisati obje strane kako biste izbjegli nesporazume u budućnosti. Za ove namjene vodite posebnu bilježnicu u koju ćete upisati iznos i potpisati da ste ga primili, a zakupac će potpisati da vam ga daje. Ne zaboravite navesti broj. Imajući takvu bilježnicu, vi i vaš stanar ćete biti sigurni da se neće pojaviti nikakva pitanja u vezi sa finansijskim dijelom svaki put kada možete pogledati evidenciju i provjeriti dostupnost plaćanja.

Glavni rizici za najmodavca

Ako ćete iznajmiti svoj stan, budite spremni na činjenicu da se mogu pojaviti određene poteškoće i neugodne situacije. Vlasnik mora uvijek biti psihički i fizički spreman za sve vrste neugodnih situacija.

Oštećenje imovine

Naravno, zakupac će se prema vašoj imovini odnositi drugačije od svoje. Budite spremni da ćete nakon svakog stanara morati obaviti kozmetičke popravke, pogotovo ako se radi o osobama s malom djecom i životinjama. Neophodno je u ugovor uključiti klauzulu, potpisivanjem koje se zakupac obavezuje da će vratiti svu imovinu koju je oštetio.

Podzakup

U posljednje vrijeme vrlo česta vrsta prevare, posebno u veliki gradovi. Šema ove vrste prevare je krajnje jednostavna: oni iznajmljuju stan od vas, a zatim ga iznajmljuju drugim stanarima, povećavajući trošak nekoliko puta. Vrlo često se iznajmljeni stanovi iznajmljuju gastarbajterima po ovoj shemi, jer žive u grupama od nekoliko ljudi i od njih se može uzeti ogroman iznos. Vrlo je lako otkriti takvu prevaru: najčešće susjedi prijavljuju da u vašem stanu ima puno stanara i da se ponašaju bučno. Također ponekad možete posjetiti stanare bez upozorenja.

Ogroman broj stanovnika

Ovaj problem je sličan prethodnom, ali u ovoj situaciji zakupac pušta goste besplatno. Nekim iznajmljivačima nije neugodno boravište brojnih prijatelja i ljubavnika, pogotovo ako ne izazivaju mnogo neugodnosti (što je izuzetno rijetko). Ponekad stanari postavljaju javne kuće ili narkomanije, jer će u takvoj situaciji vlasnik stana odgovarati pred zakonom, čak i ako nije imao pojma šta se u njemu dešava. Ovu situaciju možete kontrolisati i uz pomoć komšija ili ličnih poseta.

Nezakonito postupanje stanara

Ponekad postoje slučajevi kada stanari ukradu, zapale ili prodaju imovinu iz stana. Da biste spriječili takve situacije, morate fotografisati pasoš osobe koju ćete pustiti u svoj dom. Ovaj problem je potrebno riješiti uz pomoć policije, jer je to već krivično djelo. Ako osoba odbije da pokaže pasoš, razmislite hiljadu puta da li da mu verujete i u koje svrhe mu je potreban vaš stan.

Ovakve neugodne situacije možete izbjeći službenim izdavanjem stana, ali ćete u tom slučaju malo izgubiti na prihodu, ali ćete se u potpunosti zaštititi od prevare. Vi samo trebate odabrati agenciju za nekretnine sa dobrom reputacijom (pogledajte preporuke poznatih posrednika u prometu nekretninama, recenzije na internetu, itd.), a zaposlenici kompanije će vam pomoći da pronađete odgovorne stanare, izvršite popis imovine, izvučete podići i izvršiti dogovor itd.

Novčane kazne

U zakonu Ruska Federacija Prihodi od najma stanova podliježu porezima. Ako želite nezvanično izdati stan, rizikujete da naletite na veliku kaznu. Osim toga, osoba koja izbjegava podnošenje poreske prijave rizikuje da bude u zatvoru na šest mjeseci (ako je iznos neplaćenog poreza veći od sto hiljada rubalja).

Poreski sistem

Ako želite da uradite sve u skladu sa zakonom i ozvaničite zakup, moraćete da platite porez na prihod. Postoji standardna procedura plaćanja poreza na dohodak fizičkih lica. Samostalni preduzetnik može birati između nekoliko ponuda:

Opšti poreski režim. U ovom slučaju, najmodavac je dužan platiti 13% svog prihoda i prikupiti potvrde koje potvrđuju da su obračuni pravilno obavljeni.
Pojednostavljeni sistem oporezivanja. Ovdje se porezni doprinos obračunava na osnovu prihoda, ali u prosjeku iznosi oko 6% ukupnog prihoda.
Sistem oporezivanja patenata. U ovom slučaju ne postoji posebna kamatna stopa. Uopšte nema potrebe da plaćate porez, ali ćete morati da kupite patent, koji je prilično skup. Cijena patenta je različita u svakoj regiji. Dodatno, kod ovakvog sistema potrebno je uplaćivati doprinose u poreske fondove.

Pokušavajući da smanje postotak poreskih olakšica, pojedini zakupci u ugovoru navode niži iznos zakupnine od stvarnog, ali je ovaj način nezakonit. Agencija će vlasniku detaljnije reći o svim mogućim sistemima oporezivanja i svakako će vam pomoći da odaberete najisplativiju opciju.

Dnevni najam apartmana

Stan možete iznajmiti ne samo na duži rok, već i dnevno, pa čak i po satu. Ova vrsta poslovanja je mnogo rizičnija. Najviše najbolja opcija za dnevni najam je jednosoban stan, budući da će računi za komunalije biti znatno niži, u „jednosobnom stanu“ je mnogo lakše napraviti moderne renovacije, zbog čega se najam može znatno povećati.

Idealna lokacija za stan za dnevni najam je prostor u blizini kolodvora ili centra grada. Zašto baš ova područja? Zato što su za takve apartmane zainteresovani uglavnom poslovni putnici.

Prednosti dnevnog najma

Po potrebi uvijek možete koristiti stan (ako u tom trenutku nema stanara);
Dobra zarada. Takvi stanovi su veoma traženi, posebno tokom praznika (ali u ovom slučaju postoji opasnost od oštećenja imovine, ne zaboravite poduzeti sve gore opisane mjere opreza);
Kod ove vrste zakupa nije potrebna registracija individualnog preduzetnika;
Ako je stan u početku u dobrom stanju, ovo je dobar izvor prihoda od nule, zahtijeva samo oglašavanje i malu pripremu prostora.

Nedostaci dnevnog najma

Pritužbe komšija. Ponekad su stanari vrlo glasni, ali ovaj problem se lako može riješiti odgovornim odabirom klijenata. Neki susedi su zabrinuti zbog stalnog priliva stranaca.
Neki klijenti se ne ponašaju potpuno odgovorno i mogu oštetiti vašu imovinu. Kako biste se zaštitili od ovakvih problema i finansijskih troškova povezanih s njima, uvijek fotografirajte pasoš svakog klijenta.

Prilikom dnevnog iznajmljivanja stana postoji određena lista troškova koja uključuje stavke kao što su:

Poreski doprinosi (ako ćete se registrovati kao samostalni preduzetnik);
Reklamni materijal (možete koristiti besplatne stranice sa reklamama, ali ovaj metod je manje efikasan, jer se reklame postavljaju na takve "ploče" svake minute i vaše će se vrlo brzo spustiti na dno. A da bi se reklama zakačila na vrhu, moraćete da platite za to );
Čišćenje doma i pranje posteljine. Možete izbjeći ove troškove i sami obaviti korake, ali ćete tada većinu svog života provesti sređujući stan. Mnogo je lakše kontaktirati kompaniju za čišćenje.
Trošak potrošnog materijala (obično vrlo mali), kao npr toaletni papir, sapun, šećer, čaj, itd.
Plaćanje komunalnih usluga. At dnevni najam Ovu stavku troškova više neće biti moguće „okačiti“ na stanovnike.

Izdavanje stana je dobar način za dodatnu zaradu. Ali, kao i svaki posao, ima svoje zamke i određene rizike. U početku možda neće sve uspjeti, a u početku će prihodi pokriti samo početne troškove, ali nakon određenog vremena stan će postati odličan izvor prihoda. Iznajmiti stan nije teško ni sami ni uz pomoć agencije, ali vrijedi zapamtiti da je utaja poreza u Ruskoj Federaciji krivično djelo.

Možda bi bilo korisno pročitati: