Körbeutazzuk a világot! Lakás és lakás: mi a különbség, melyik a jobb, jövedelmezőbb? Mit válasszunk és vásároljunk - egy lakást vagy egy lakást: az apartmanok előnyei és hátrányai egy normál lakáshoz képest. Hogyan lehet megkülönböztetni az apartmanokat a lakásoktól vásárláskor

Továbbra is növekszik a lakások aránya Moszkva elsődleges piacán: ha 2012-ben még csak a teljes kínálat 14%-át tette ki, akkor 2016 harmadik negyedévében már 24,5%-ot. Ugyanakkor a régi Moszkván belüli lakásvásárlás minimális költségvetése ugyanebben az időszakban 4,6 millió rubelről példátlanul 2,3 millió rubelre csökkent a főváros számára, ami felkeltette az ügyfelek érdeklődését a tömegszegmens iránt, és radikálisan megváltoztatta a vásárló imázsát. . A lakások körül azonban még mindig sok a találgatás, eltúlozva azok hátrányait. A Metrium Group cég szakértői részletes elemzést végeztek a lakások és lakások közötti összes különbségről, és a vevő szemszögéből megcáfolták az ilyen típusú lakásokkal kapcsolatos sztereotípiákat.

A recesszió idején a legtöbb lakásvásárló prioritásként kezeli vásárlási költségvetését. A kínálati árak csökkenése minden piaci szegmensben elsősorban a lakások vonzerejét növelte, amelyek mindig is olcsóbbak voltak, mint a lakások. Az apartmanok vásárlásának árelőnyét számos különbség okozza a lakásokhoz képest.

„Az apartmanok és apartmanok közötti különbségek három csoportba sorolhatók” – mondja Maria Litinetskaya, a Metrium Group ügyvezető partnere. - Ezek közül az első a lakások nem lakáscélú jogállásával kapcsolatos jogi különbségek. A második a gazdasági, nevezetesen az ilyen objektumok piaci és kataszteri értékének különbsége, valamint a fizetés jellemzői. segédprogramokés adók. Végül a harmadik csoport - a műszaki - egyesíti a lakások tervezésével és kivitelezésével kapcsolatos követelmények különbségeit. Egy felületes összehasonlítás azt sugallhatja, hogy a legtöbb eltérés nem a lakások javára szól, de a részletes elemzés ennek az ellenkezőjét mutatja.”

1. Jogi különbségek

1.1 Jogi állapot

A Lakáskódex szempontjából a lakás egy különálló lakóhelyiség, amely ingatlan, és alkalmas az állampolgárok állandó tartózkodására (megfelel a megállapított egészségügyi, ill. műszaki szabályokatés szabványok, egyéb jogi követelmények). A jogszabály a lakásokon kívül a lakóépületet (lakóépület része) és a helyiséget is tartalmazza lakóhelyiségként.

A lakások nem lakás céljára szolgáló helyiségek, azaz polgárok ideiglenes elhelyezésére szolgáló helyiségek, amelyek nem állandó tartózkodásra szolgálnak. Az „apartman” fogalma csak az osztályozásban szerepel szállodai szobák, amelyet az Orosz Föderáció Kulturális Minisztériuma ad. E tipológia szerint egy lakás legalább 40 négyzetméteres helyiség. m., amely két vagy több szobából (nappali, étkező, hálószoba) és konyhasarokkal rendelkezik. A gyakorlatban azonban a fejlesztőket nem ez a meghatározás vezérli, még akkor sem, ha az épülő apartmankomplexum szállodai rendeltetésű.

1.2 Regisztráció

Állandó regisztrációt csak lakóhelyiségben lehet megszerezni - lakás, szoba, ház. A moszkvai állandó regisztráció a következő jogokat biztosítja:

1. Nyugdíjemelés. Moszkvában a nyugdíjasok regionális szociális ellátásra jogosultak, de azt csak azok kapják, akik legalább 10 éve Moszkvában éltek.

2. Nyugdíjasok és kiskorúak utazási kedvezményei be tömegközlekedés, valamint vezetékes telefon használatával.

3. A gyermek óvodai, iskolai és egyéb nevelési-oktatási intézménybe történő elhelyezése a regisztráció helyén.

4. Közüzemi számlák támogatása.

Mivel a lakások nem lakás céljára minősülnek, állandó lakóhelyi bejegyzést nem lehet beszerezni. Ha azonban az apartmankomplexum szállodai státuszú, akkor a lakás tulajdonosa 5 évre ideiglenes regisztrációt kaphat. Az ideiglenes nyilvántartásba vétel gyakorlatilag ugyanazokat a jogokat adja, mint az állandó regisztrációval rendelkező lakás tulajdonosa. A gyermek nem lakóhely szerinti iskolába történő beíratásakor azonban kérelmét az iskolához rendelt, állandó regisztrációval rendelkező házak lakóinak kérelmei alapján veszik figyelembe. Egyébként nincs alapvető különbség az ideiglenes és a végleges regisztráció között.

Ha a regisztráció lehetetlen, a lakástulajdonos keveset veszít. Ezek olyan emelések és előnyök, amelyek továbbra is csak a lakosság kiszolgáltatott rétegeire vonatkoznak, valamint a választásokon való szavazati jogra.

1.3 A tulajdonosok jogai a közös tulajdonhoz

A lakóépületben lévő lakások tulajdonosai a jogokkal közös tulajdonnal rendelkeznek megosztott tulajdonjog a többi lakóval együtt. Vagyis minden közös helyiség, a tető és az udvar a lakástulajdonosok tulajdona. Ennek megfelelően a lakók közösen dönthetnek a közös terek kezeléséről. Például megakadályozhatják a pincék, tetők, padlások és egyéb terek nem kívánt használatát.

A lakástulajdonosokat nem illeti meg a társasház közös tulajdoni joga (lépcsőházak, lépcsők, előszobák, liftek, lift- és egyéb aknák, folyosók, műszaki emeletek, tetőterek, pincék, amelyekben közművek találhatók, egyéb szolgáltatások, amelyek többet szolgálnak, mint pl. adott épületben egy helyiség berendezése (műszaki pince), tetők, ezen épület teherhordó és nem teherhordó szerkezetei, gépészeti, elektromos, szaniter és egyéb berendezések). Például, ha a lakások tulajdonosai úgy döntenek, hogy közös bekerített előszobát alakítanak ki a lépcsőn, akkor ezt a területet meg kell vásárolniuk vagy bérelniük a tulajdonostól, aki általában a lakás eladója vagy az alapkezelő társaság. Azonban meg kell értenie, hogy az alapkezelő társaság a lakástulajdonosok kifizetéseiből él, és nem előnyös számára, hogy elrontsa a velük való kapcsolatokat.

1.4 Tulajdonosokkal szembeni kizárás

Ha egy lakástulajdonos adóssá válik, és a bíróság elrendeli vagyonának elkobzását a hitelezők javára, a végrehajtók nem költöztethetik ki a lakásból, ha az az egyetlen hely rezidencia. Kivétel a jelzáloghitellel vásárolt lakás.

Mivel a lakások nem lakás céljára szolgáló helyiségek, elzárás esetén tulajdonosukat kilakoltathatják. Nem árt azonban tudni, hogy a jelzáloghitellel rendelkező lakásvásárló is elveszítheti otthonát.

2. Gazdasági különbségek

2.1 Árak

A társasházak drágábbak, mint a lakások, mert a lakóépület fejlesztője kezdetben magasabb költségekkel jár az összes szükséges engedély megszerzésével kapcsolatban.

Apartmanok

Apartmanok

Minimális vásárlási költségvetés, millió rubel.

Átlagos költség négyzetméterenként. m.

A lakások és apartmanok költségének különbsége a projekttől függően átlagosan eléri a 30%-ot. Ez annak köszönhető, hogy a fejlesztő alacsonyabb építési költségekkel jár, és megengedheti magának, hogy a nyereség feláldozása nélkül csökkentett áron kínálja az ingatlant.

2.2 Adók

Tulajdon adó

A lakástulajdonosok ingatlanadóját a kataszteri érték alapján számítják ki. A lakás területét megszorozzuk a négyzetméterenkénti kataszteri értékkel, majd az adókulccsal. A lakóhelyiségekre kivetett ingatlanadó mértékét minden régióban a helyi hatóságok határozzák meg. Moszkvában ez 0,1%.

A lakástulajdonosoknak ingatlanadót is fizetniük kell, amelyet – akárcsak a lakások esetében – az ingatlan kataszteri értéke alapján számítanak ki. A lakások adóztatásában azonban két alapvető különbség van. Először is, az ilyen projektek kataszteri értéke körülbelül 1,5-szer alacsonyabb, másodszor pedig magasabb az ingatlanadó kulcsa. Az arány 0,5% és 2% között mozog. 2016 októberében a moszkvai városi duma elfogadta a moszkvai magánszemélyek ingatlanadójáról szóló törvény módosításait. Most az ilyen típusú ingatlanok minimális mértéke 0,5%, de csak a 300 négyzetméteres lakások esetében. m, és kataszteri értéke nem haladja meg a 300 millió rubelt. A megállapított méret- és árhatárt meghaladó ingatlanok esetében az ingatlanadó mértéke továbbra is 2%.

Adólevonások és kedvezmények

Egy lakás ingatlanadójának kiszámításakor adómentes levonás történik egy lakóingatlan értékére: 10 nm. m - szobákhoz, 20 nm. m - egy lakáshoz és 50 nm-hez. m - otthonra. Vagyis az adóalap egyenlő lesz a lakás területével mínusz 20 négyzetméter. m Ezen túlmenően a törvény 15 adómentességi kategóriát biztosít.

Továbbá lakás adásvételekor a tulajdonosnak joga van adólevonásra a korábban befizetett személyi jövedelemadó (NDFL) után. Lakásvásárlás esetén maximális méret a hozam eléri a 2-3 millió rubelt, eladáskor pedig 1 millió rubelt.

Az adókedvezmények és kedvezmények nem vonatkoznak a lakásokra, mint a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre. Vagyis a lakástulajdonos nemhogy nem csökkentheti az adóalapot (20 nm-rel), hanem a lakásvásárláskor befizetett személyi jövedelemadó egy részét is visszaadhatja.

Földadó

A lakástulajdonosoknak 2015-ig adót kellett fizetniük a társasház lakóinak közös tulajdonában lévő földterület után. Ez a befizetés azonban bekerült az ingatlanadóba. 2015 óta ezek a díjak két külön adóra oszlanak: lakás- és földadóra.

A lakástulajdonosoknak, akárcsak bármely épület más helyiségeinek tulajdonosai, szintén megvan a joguk a részesedésre telek amelyen ez az épület található. Ezzel kapcsolatban telekadó fizetésére kötelezettek. A telekadót a telek lakásterületének megfelelő kataszteri értéke alapján kell fizetni. Moszkvában ez az arány 1,5%.

2.3 Segédprogramok

A közüzemi szolgáltatásokért fizetendő összeget a víz-, villamosenergia- és hőszolgáltató által a fogyasztók számára megállapított tarifák alapján számítják ki. E tarifák szintjét a hatóságok határozzák meg az Orosz Föderáció árszabályozási jogszabályaival összhangban.

Általános szabály, hogy a lakások közüzemi számláinak együtthatója magasabb a lakásdíjakhoz képest. A vízellátás díjai 12%-kal magasabbak, a csatornázásé - 8%, a hőé - 25%, a villamos energiaé - 36% (az átlagos 2,5 rubel/kWh tarifa alapján). A rezsi pontos költsége a nem lakáscélú helyiségekre megállapított tarifáktól függ, az alapkezelő társaság és a közműszolgáltató által kötött megállapodások szerint.

3. Technikai különbségek

3.1 Építési szabályzat

A lakóépületek építése az építési és egészségügyi szabványok és előírások (világítás, hangszigetelés, szigetelés stb.) szigorú betartásával történik.

A lakások építésére vonatkozó műszaki követelmények alacsonyabbak, mint a lakóépületek építésének követelményei. Különösen a lakásokra nem vonatkoznak a besugárzási követelmények, és a szellőzésre, hangszigetelésre és tűzvédelemre vonatkozó szabványok alacsonyabbak, mint a lakóhelyiségekre vonatkozó előírások.

3.2 Szociális infrastruktúra

A fejlesztő köteles a lakossági fejlesztési övezetben szociális infrastrukturális létesítményeket (óvoda, iskola, rendelő, stb.) építeni a terület új lakóinak számával arányosan. A lakópark építése nem kötelezi a fejlesztőt arra, hogy lakói számára szociális infrastrukturális létesítményeket építsen.

3.3 Bekötőutak

A lakóterületek fejlesztőjének feladatai közé tartozik a szomszédos területek fejlesztése, valamint bekötőutak építése. lakókomplexum. A lakásfejlesztő nem köteles bekötőutakat építeni.

Összegzés

„Így a lakások közötti legfontosabb gazdasági különbségek, amelyek valóban közvetlenül érintik a vevő „pénztárcáját”, az adó- és rezsifizetések különbségei” – összegzi Maria Litinetskaya. - Az alapvető számítások azonban azt igazolják, hogy a lakások és lakások költségkülönbsége évtizedekre fedezi a rezsi és adó megnövekedett költségeit. Figyelembe kell vennie a szállítási költségeket is, mert ma a moszkvai körgyűrűn belül a leginkább költségvetési lakhatási ajánlatok csak az apartmanokra vonatkoznak. Az apartmanok hasonló áron a moszkvai körgyűrűn kívül, a közeli moszkvai régióban helyezkednek el.

A jogi különbségek sem olyan fontosak az átlagos ügyfél számára. A lakások és lakások vásárlóit a 214-FZ egyformán védi a dupla eladásoktól és a szállítási határidők elmulasztásától. A DDU megszakadása esetén azonos jogaik vannak a kártérítéshez és a kötbérekhez, a fejlesztő csődje esetén pedig a harmadik hitelezői sorba kerülnek a befektetett pénzeszközök megtérülése tekintetében.

Ami a műszaki különbségeket illeti, az építési szabályzat betartására, a szociális létesítmények építésére és a bekötőutak kialakítására vonatkozó kötelezettség formális hiánya a lakásfejlesztők részéről a gyakorlatban maguknak a fejlesztőknek nem kifizetődő. A vásárlókért folytatott éles verseny körülményei között a legtöbb lakás sem az építés minőségében, sem az infrastruktúra rendelkezésre állásában nem rosszabb a hagyományos lakóházaknál.

Ennek eredményeként, ha egy személynek sikerül megtalálnia a három jellemző - ár, elhelyezkedés, érdekes koncepció - optimális kombinációját bármely apartmankomplexumban, akkor lényegében nem lesz olyan fontos számára, hogy ez formálisan nem lakáscélú helyiség. A vásárló számára a legfontosabb, hogy javítsa a konkrét életkörülményeket, nevezetesen a költözést új ház vagy egy kényelmesebb helyen."

Sokan nem egészen értik, mit jelent ez a meghatározás. Igen, olaszul vagy franciául, ahol ez a kifejezés hozzánk került, az appartamento vagy appartement lakást jelent, de az Orosz Föderáció szabályozásában nincs hivatalos lakásfogalom. Így nevezik a nem lakáscélú alaphoz tartozó helyiségeket, ahol kényelmes életkörülményeket teremtettek. Gyakran apartmanok találhatók szállodaépületekben és adminisztratív épületekben, de mindegyiket csak a polgárok ideiglenes tartózkodására szánják.

Mi a különbség a lakás és a lakás között?

Először is érdemes megjegyezni, hogy ez a két fogalom teljesen mást jelent. Ingatlan vásárlása előtt fontos megérteni, hogy az apartmanok miben különböznek a szokásos lakóhelyiségektől. A különbség a következő:

  • A lakások minimális alapterülete 40 négyzetmétertől kezdődik. m, szobák száma – 2-től. Ezenkívül előfeltétel a konyha és a fürdőszoba megléte.
  • Az objektumok nem lakáscélúak, valójában lakóhelyként és irodaként szolgálnak.
  • A lakóhelyiség átalakításához a tulajdonosnak számos hatóságon kell átmennie a változtatások jóváhagyásához. A nem lakáscélú ingatlanok esetében az átépítés kevésbé munkaigényes eljárás.
  • Lakásvásárláskor minden családtag, beleértve a tulajdonost is, állandó jelleggel bejelentkezhet. A nem lakás céljára besorolt ​​helyiségek lakói számára engedélyezett az ideiglenes regisztráció.
  • Az SNiP-k és az e két típusú ház építésére vonatkozó szabványok különböznek. A lakóházaknak meg kell felelniük a fokozott tűzbiztonsági követelményeknek: az épületeket kiegészítő tűzlépcsővel kell felszerelni. Ezenkívül lakásokat tartalmazó épület építése csak olyan területeken megengedett, amelyek bizonyos okok miatt nem használhatók lakóház-építésre.
  • A helyi terület kialakítása eltérő követelményeket támaszt. Az építési szabványok szerint a fejlesztő köteles a házzal szomszédos területet feljavítani a ház üzembe helyezése előtt. Mivel egy lakásos ház nem lakóingatlan, befejezés nélkül is kikerülhet az ingatlanpiacra. teljes komplexum javítási munkák.
  • Lakásház menedzsment és lakóház erre szakosodott cég végzi. Fontos különbség a lakások és a lakások között, hogy a nem lakáscélú ingatlan lakóinak nincs joguk újraválasztani. menedzsment cég. Egy lakásban a rezsi költsége több ezer rubel kevesebb, mint egy azonos méretű nem lakáscélú ingatlan fizetése. Ezenkívül a második esetben a kifizetés „épületkezelési költségek” díjat tartalmaz.

Előnyök és hátrányok

Az ingatlanpiacon napról napra nő a lakások aránya, mert a kereslet kínálatot teremt. Az ilyen ingatlanok különösen népszerűek a nagyvárosok lakosai körében. A lakótér kiválasztásakor a vásárlók megtudják, milyen előnyei és hátrányai vannak az ilyen típusú helyiségeknek. Ami az ilyen vásárlás előnyeit illeti, érdemes kiemelni a következőket:

  • Nagy lakótérben lakni a belvárosban, közel a szociális infrastruktúrához, mert új lakókomplexumok építése ben központi régiók a nagyvárosokban gyakorlatilag nincs tevékenység.
  • A költség 20-25%-kal olcsóbb, mint egy új lakóépület négyzetméterára, amely ugyanabban a piaci szegmensben van.
  • Lehetőség a lehető leggyorsabb költözésre - amint az épület üzembe helyezi. A nem lakáscélú ingatlanok bérbeadásra és beköltözésre készen kerülnek értékesítésre, így a tulajdonos a kulcsok átvétele után azonnal beköltözhet.
  • A lakásban lakók biztosítva vannak egészségügyi ellátás, óvodákban és iskolákban a lakástulajdonosokkal azonos alapon helyezkednek el.
  • Ha nem szeretne a megvásárolt ingatlanban lakni, a tulajdonos az alapkezelő szakembereihez fordulva kiadhatja azt, hogy ne egyedül keressen bérlőt.
  • A lakók élvezik további szolgáltatások az apartman komplexumok területén: üzletek, gyógyfürdők, fitnesztermek, szépségszalonok, éttermek. Ezen kívül a saját szolgáltató cégük által kiszolgált helyiségek tulajdonosai megrendelhetik a szállodai szobákban nyújtott szolgáltatásokat: mosoda, takarítás, élelmiszer kiszállítás.
  • A lakosok csak a vásárolt lakásoknál spórolnak a javításokon, mert ott már minden befejező munka megtörtént, és egyes ingatlanok bútorozottak.

Az ilyen típusú helyiségek iránti kereslet növekszik, de az ilyen típusú lakások vásárlása előtt még érdemes tájékozódni a hátrányairól. A lakások hátrányai a következők:

  • Magas tarifák közüzemi számlákra, amelyek a többletszolgáltatások költségeit is tartalmazzák, amelyekről sokszor kívánság esetén sem lehet lemondani.
  • Nem lehet állandó regisztrációt szerezni, csak ideiglenesen 5 évre.
  • Az apartmanok nem alkalmasak gyermekes családok kényelmes megélhetésére.
  • Az apartmanszállodák fejlesztőinek nem kell parkolóhelyet biztosítaniuk lakóházak számára.

Fajták

Elit és turista osztályú ingatlanok kerülnek az ingatlanpiacra. A következő háztípusok vannak felosztva:

  • Az aparthotelek szobái a legjobbak költségvetési lehetőségek. Többnyire lakásokat bérelnek rövid időszak. Gyakran két szobával, fürdőszobával, konyhával rendelkeznek, a szállodai szolgáltatások pedig a lakók rendelkezésére állnak.
  • Szobák bérelhető bérházban hosszútávú. A tulajdonos és a háztartás tagjai takarítási, biztonsági és étkezési szolgáltatásokhoz férnek hozzá.
  • Szobák társasházi szállodákban. A helyiségeket bérbe adják, a lakóknak pedig minden szállodai szolgáltatást biztosítanak. Vannak, akik egy életre megveszik őket.
  • Multifunkcionális komplexumokban található apartmanok. Szállodai szolgáltatások Lakosok számára nem biztosítottak, mert az objektumok állapota közelebb áll az apartmanokhoz. Ezen kívül értékesítéssel és ideiglenes regisztráció lehetőségével is járnak.

osztályok

A multifunkcionális komplexumokban található lakások iránti kereslet ma már az összes épülő lakás 18%-át teszi ki. Ebben az esetben az ilyen típusú helyiségek különböző osztályokra oszlanak:

  • A osztály – stúdió opció. Ez egy nappali konyhával kombinálva. Az objektum területe 40-50 négyzetméter. Gyakran fiatal, gyermektelen családok vagy egyedülállók élnek a stúdiókban. A lakás bérlésének költsége 40 ezer rubel/hónaptól kezdődik.
  • B osztály - egy szoba 2-3 szobával, konyhával és fürdőszobával. Diákok és gyermekes családok lakására egyaránt alkalmas.
  • C osztály - tágas, 3-5 szobás apartmanok, amelyek összterülete meghaladja a 100 négyzetmétert. m Ilyen házakat nagycsaládosok vásárolnak vagy bérelnek, akik számára az élet a metropolisz központjában elsődleges. Az ilyen típusú befektetők számára az objektumok veszteséges befektetést jelentenek.
  • Luxus osztály. Az ingatlan elérhető nagy városok, míg az ingatlan egy villa az óceán partján vagy egy tekintélyes penthouse egy felhőkarcoló tetején. A helyiséghez további szolgáltatások tartoznak: biztonság, éttermek, szórakozás, rekreációs szolgáltatások. Az apartmanok gyakran kétszobásak, külön fürdővel, és előnyös elhelyezkedésük és drága kivitelezésük miatt elitnek számítanak.

Vásárlás

Lakás vásárlásakor fontos figyelni a helyiség meghatározott területére. A leendő tulajdonosnak tudnia kell, hogy ha az ingatlan a szomszédos területet és a közös területeket is tartalmazza, akkor erre a teljes területre számítják ki a rezsi adót. Érdemes megjegyezni, hogy az apartmanok esetében, a szobákkal, házakkal és lakásokkal ellentétben, nem jár adólevonás. A helyiség területén kívül tanácsos a vásárlónak figyelembe venni:

  • mi a leendő lakás jogi státusza;
  • működési paraméterek;
  • elhelyezkedés;
  • elrendezés.

A regisztráció árnyalatai az apartmanokban

Az ingatlanok nem minősülnek lakóhelynek, így a bennük való lakhatás egyik hátránya, hogy a lakóhelyi nyilvántartásba vétel nem lehetséges. Amint a gyakorlat azt mutatja, továbbra is lehetséges a regisztráció, de ideiglenesen - 5 évre, feltéve, hogy a dokumentumok szerint az apartman célja egy szálloda. 5 év elteltével minden alkalommal újra lehet regisztrálni, és az alkalmak száma nincs korlátozva. Egy másik lehetőség az állandó bejegyzés megszerzésére, hogy meg kell várni, amíg az állam elismeri a lakásokat lakóingatlanként, mert az Építésügyi Minisztérium már elkészítette az erre vonatkozó szövetségi törvénytervezetet.

Ha a kataszteri útlevélben, egyéb műszaki dokumentumban a lényeg az, hogy az egységes Rosreestr adatbázisban az épület bevásárló- vagy irodaközpontként van megjelölve, akkor is, ha maga a terület iroda, vendéglátó egység vagy egyéb kereskedelmi célú felhasználásra van megjelölve, akkor a regisztráció lehetetlen, még ideiglenes is. A lakóhelyi regisztrációnál az épület rendeltetése is fontos szerepet játszik:

  • Nem lehet probléma a szállodában történő ideiglenes regisztrációval;
  • A kiskereskedelmi és irodaházban található lakásokba ideiglenesen sem lehet regisztrálni.

Mi az a lakásadó

Ezt befolyásolják a jogcímdokumentumokban, a kataszteri útlevélben és az egységes Rosreestr adatbázisban megadott adatok. Az ilyen típusú ingatlanok számításánál minimálisan lehetséges adó a kataszteri érték 0,5%-a, a maximális érték elérheti a 2%-ot. Összehasonlításképpen: az új épületben lévő lakólakás adókulcsa mindössze 0,1%.

A moszkvai lakáspiacon a lakások megszűntek egzotikusnak lenni. 2016 első felében az ilyen ingatlanok kínálata elérte a 37% -ot, és a régi Moszkván belüli lakásvásárlás minimális költségvetése ugyanebben az időszakban 4,6 millió rubelről csökkent. akár soha nem látott 2,3 millió rubel a főváros számára. A „Kommersant” kitalálta, miben különböznek az apartmanok a hagyományos lakásoktól.


Az apartmanok és apartmanok közötti különbségek három csoportba sorolhatók. Az első a lakások nem lakáscélú jogállásával kapcsolatos jogi különbségek. A második a gazdasági, nevezetesen az ilyen objektumok piaci és kataszteri értékének különbsége, valamint a rezsi- és adófizetés jellemzői. Végül a harmadik csoport, a műszaki, egyesíti a lakások tervezésével és kivitelezésével kapcsolatos követelmények különbségeit.

A Lakáskódex szempontjából a lakás egy lakó, elszigetelt helyiség, amely ingatlan és alkalmas az állampolgárok állandó tartózkodására (megfelel a megállapított egészségügyi és műszaki szabályoknak és előírásoknak, valamint egyéb jogszabályi követelményeknek). A jogszabály a lakásokon kívül lakóépületet (lakóházrészt) és helyiséget is lakóhelyiségnek minősít. A lakások nem lakás céljára szolgáló helyiségek, azaz polgárok ideiglenes elhelyezésére szolgáló helyiségek, amelyek nem állandó tartózkodásra szolgálnak. A Metrium Group ügyvezető partnere, Maria Litinetskaya szerint az „apartman” fogalma csak a kulturális minisztérium által adott szállodai szobák besorolásában szerepel. E tipológia szerint egy lakás legalább 40 négyzetméteres helyiség. m, amely két vagy több szobából (nappali, étkező, hálószoba) és konyhasarokkal rendelkezik. Litinetskaya asszony azonban folytatja, a gyakorlatban a fejlesztőket nem ez a meghatározás vezérli, még akkor sem, ha az épülő apartmankomplexum szállodai rendeltetésű.

Jelentkezés a lakóhelyen


Állandó regisztrációt csak lakóhelyiségben lehet megszerezni - lakás, szoba, ház. A moszkvai állandó regisztráció lehetővé teszi a nyugdíjemelés (csak azok számára, akik legalább tíz éve a fővárosban éltek), a közüzemi díjak támogatása, a nyugdíjasok és a kiskorúak tömegközlekedési eszközön utazó utazási kedvezménye, valamint a használat. vezetékes telefonról, az óvodában, iskolában és egyéb nevelési-oktatási intézményekben a gyermek meghatározása a regisztráció helyén.

Az apartmanokban állandó jelleggel nem lehet regisztrálni, mivel az ilyen objektumok nem lakás céljára minősülnek. De ha az apartmankomplexum szállodai státuszú, akkor a lakás tulajdonosa öt évre ideiglenes regisztrációt kaphat. Az ideiglenes nyilvántartásba vétel gyakorlatilag ugyanazokat a jogokat adja, mint az állandó regisztrációval rendelkező lakás tulajdonosa. Maria Litinetskaya azonban azt mondja, hogy amikor olyan gyermeket íratnak be egy iskolába, aki nincs lakóhelyhez rendelt, kérelmét az iskolához kapcsolódó és állandó regisztrációval rendelkező házak lakóinak kérelmei alapján veszik figyelembe. Egyébként nincs alapvető különbség az ideiglenes és a végleges regisztráció között.

Tulajdonosi jogok


A lakóépületben lévő lakások tulajdonosai közös tulajdonban vannak a többi lakóval együtt. Vagyis minden közös helyiség, a tető és az udvar a lakástulajdonosok tulajdona. Ennek megfelelően a lakók közösen dönthetnek a közös terek kezeléséről. Például megakadályozhatják a pincék, tetők, padlások és egyéb terek nem kívánt használatát. Ugyanakkor – folytatja a Metrium Csoport ügyvezető partnere – a lakástulajdonosokat nem illeti meg osztott tulajdonjog a társasház közös tulajdonában (lépcsők, lépcsőházak, csarnokok, liftek, lift és egyéb aknák, folyosók, műszaki emeletek, padlás, pince, ahol mérnöki kommunikáció van, stb.). Például, ha a lakások tulajdonosai úgy döntenek, hogy közös bekerített előszobát alakítanak ki a lépcsőn, akkor ezt a területet meg kell vásárolniuk vagy bérelniük a tulajdonostól, aki általában a lakás eladója vagy az alapkezelő társaság. Azonban hozzáteszi Maria Litinetskaya, meg kell értenie, hogy az alapkezelő társaság a lakástulajdonosok kifizetéseiből él, és nem jövedelmező, ha elrontja a velük való kapcsolatokat.

Különbség van abban is, amikor a tulajdonosokkal szemben végrehajtást kezdeményeznek. Ha egy lakástulajdonos adóssá válik, és a bíróság a hitelezők javára vagyonának elkobzását rendeli el, a végrehajtók nem költöztethetik ki a lakásból, ha az az egyetlen lakóhelye. Kivétel a jelzáloghitellel vásárolt lakás. A lakás tulajdonosa elzárás esetén kilakoltatható.

Árak és adók


A társasházak drágábbak, mint a lakások, mert a lakóépület fejlesztője kezdetben magasabb költségekkel jár az összes szükséges engedély megszerzésével kapcsolatban. A lakások és apartmanok költségének különbsége a projekttől függően átlagosan eléri a 30%-ot. Ez annak köszönhető, hogy a fejlesztő alacsonyabb építési költségekkel jár, és megengedheti magának, hogy a nyereség feláldozása nélkül csökkentett áron kínálja az ingatlant.

Az apartmanok és apartmanok átlagos költsége a 2016. első félévi eredmények alapján (millió rubel)

Forrás: Metrium Group.

A lakások és lakások tulajdonosainak adózása érezhetően eltérő. Így a lakástulajdonosok ingatlanadóját a kataszteri érték alapján számítják ki. A lakás területét megszorozzuk a négyzetméterenkénti kataszteri értékkel, majd az adókulccsal. A lakóhelyiségekre kivetett ingatlanadó mértékét minden régióban a helyi hatóságok határozzák meg. Moszkvában ez 0,1%.

A lakástulajdonosoknak ingatlanadót is fizetniük kell, amelyet – akárcsak a lakások esetében – az ingatlan kataszteri értéke alapján számítanak ki. Litinyeckaja asszony azonban tisztázza, két alapvető különbség van a lakások adóztatásában. Először is, az ilyen projektek kataszteri értéke körülbelül 1,5-szer alacsonyabb, másodszor pedig magasabb az ingatlanadó kulcsa. Az arány 0,5% és 2% között mozog. Ugyanakkor 2%-ot igényelnek a közigazgatási, üzleti, ill pláza, tárgyak Vendéglátásés fogyasztói szolgáltatások, 0,5% - a szállodaépületben található apartmanok esetében. Jelenleg a moszkvai városi duma olyan törvényjavaslatot fontolgat, amely azt javasolja, hogy minden típusú lakás esetében 0,5%-ban határozzák meg a minimális kulcsot.

Adólevonások és kedvezmények


Egy lakás ingatlanadójának kiszámításakor adómentes levonás történik egy lakóingatlan értékére: 10 nm. m - szobákhoz, 20 nm. m - egy lakáshoz és 50 nm-hez. m - otthonra. Vagyis az adóalap egyenlő lesz a lakás területével mínusz 20 négyzetméter. m Ezen túlmenően a törvény 15 adómentességi kategóriát biztosít. Továbbá lakás adásvételekor a tulajdonosnak joga van adólevonásra a korábban befizetett személyi jövedelemadó után. Az adólevonás a lakás költségének 13% -a, amely nem haladja meg a 2 millió rubelt. Vagyis az adólevonás maximális értéke 260 ezer rubel.

2016 szeptemberéig Moszkvában nem vonatkoztak adókedvezmények és kedvezmények a nem lakás céljára szolgáló lakásokra. De most a főváros jogszabályai lehetővé teszik az ilyen ingatlanok tulajdonosai számára, hogy adókedvezményeket kapjanak, feltéve, hogy a nem lakáscélú helyiségek szerepelnek a moszkvai kormány által jóváhagyott lakásnyilvántartásban, vagy az említett nyilvántartásban szereplő épületben találhatók. Van még néhány követelmény: a lakás területe nem haladhatja meg a 300 négyzetmétert. m, a kataszteri érték az év január 1-jén, amely az adózási időszak, legalább 100 ezer rubel. négyzetméterenként m Ezen túlmenően a lakásokat nem alakították át irodává, és az adózó nem használja őket üzleti tevékenységben.

A lakástulajdonosoknak 2015-ig adót kellett fizetniük a társasház lakóinak közös tulajdonában lévő földterület után. Ez a befizetés azonban bekerült az ingatlanadóba – emlékeztet a Metrium Group. 2015 óta ezek a díjak két külön adóra oszlanak – a lakásokra és a földekre. A lakástulajdonosoknak, csakúgy, mint bármely épületben található egyéb helyiségek tulajdonosainak, szintén joguk van az épület egy részét képező földterületre. Ezzel kapcsolatban telekadó fizetésére kötelezettek. A telekadót a telek lakásterületének megfelelő kataszteri értéke alapján kell fizetni. Moszkvában ez az arány 1,5%.

Közművek


Általános szabály, hogy a lakások közüzemi számláinak együtthatója magasabb a lakásdíjakhoz képest. A Metrium Group becslései szerint a vízellátás díjai 12%-kal, a csatornázásé 8%-kal, a hőé - 25%-kal, a villamos energiaé - 36%-kal magasabbak (az átlagos 2,5 rubel / kWh tarifa alapján). A rezsi pontos költsége a nem lakáscélú helyiségekre megállapított tarifáktól függ, az alapkezelő társaság és a közműszolgáltató által kötött megállapodások szerint.

Lakástulajdonosok rezsiköltségei

Az apartmanok olyan helyiségek, amelyek rendelkeznek az élethez szükséges feltételekkel, de nem kapcsolódik a lakásállományhoz.

Az apartmanokat általában olyan kereskedelmi központokban helyezik el, ahol irodák találhatók. Mindennel fel vannak szerelve, amire a kényelmes élethez szükség lehet. Legalább két nappali képviseli őket.

Az övék teljes terület legalább 40 négyzetméternek kell lennie. m. ez egyfajta köztes kapcsolat egy szállodai szoba és egy apartman között.

Az alábbi apartman lehetőségek állnak rendelkezésre:

Lakásszolgáltatások:

  1. Concierges,
  2. Takarító szolgálat,
  3. Biztonság,
  4. CCTV.

Ebben az esetben a közműveket az épületet kiszolgáló kezelő társaság intézi.

A lakás és a lakás közötti különbségek

Fő különbségük a lakásokhoz képest, hogy legfeljebb 5 évre regisztrálhatók. De ezen időszak lejárta után a regisztráció megújítható. Ennek oka, hogy szervezetek tulajdonában lévő kereskedelmi épületekben értékesítik őket.

Számos egyéb különbség is van:

  1. A lakás drágább apartmanok
  2. Lakásépítés során a fejlesztő köteles gondoskodni a szociális infrastruktúráról, ami a lakásokról nem mondható el.
  3. Lakásban lakni, állandó regisztrációt szerezhet. Az apartmanokban csak ideiglenes regisztráció engedélyezett.
  4. A rezsi nagysága a lakásban alább található szolgáltatások.
  5. Kaphat támogatást közüzemi számlák fizetésére.
  6. Lakástulajdonosok bérházban található, a többi lakás tulajdonosaival egyenlő alapon birtokol minden közös helyiséget. Ugyanez nem mondható el a lakástulajdonosokról.
  7. A lakástulajdonosok, a tulajdonosokkal együtt Más lakásokhoz válasszon alapkezelő társaságot.
  8. Úgy döntött, hogy átalakítja a lakást, akkor be kell szereznie a megfelelő engedélyt. Ha úgy dönt, hogy átalakítja a lakást, nincs szüksége engedélyre.

Mi az a lakás?

A lakás egy többlakásos lakóházban található külön helyiség. A lakás emberi lakhatásra készült.

A következő helyiségekkel rendelkezik:

  • Konyha,
  • Nappalik,
  • folyosó,
  • Fürdőszoba.

De néha vannak nem szabványos apartmanok is nyitott elrendezésű befejezés nélkül vagy stúdióapartmanok.

A lakások jogi státusza

Jogi szempontból az apartmanokat egy helyiség képviseli, amelynek legalább 40 négyzetméter alapterületűnek kell lennie. m., fürdőszoba, legalább 2 nappali és konyhai felszerelés.

A hatályos jogszabályok szerint a lakások nem tekinthetők külön ingatlantípusnak. A legmagasabb kategóriának tartják a szállás szobákat.

Ár

Az apartmanok olcsóbbak, mint az azonos osztályú apartmanok. Átlagosan a különbség több mint 20%. Ez nagyrészt annak köszönhető, hogy a lakások nem rendelkeznek lakóhellyel, és a fejlesztőnek nem kell beszereznie a szükséges engedélyeket.

Ezenkívül nem kell betartani bizonyos építési előírásokat, amelyek lakóépület építésénél kötelezőek. Ezért a fejlesztő komolyan pénzt takaríthat meg a komplexum építése során. Többet is alacsony árösszefügg a helyiségek kompakt méretével és a nagy népsűrűséggel.

Regisztrációs funkciók

Jogi szempontból a lakások nem használhatók állandó lakhatásra. De a gyakorlat alapján mindennel fel vannak szerelve, ami a kényelmes élethez kell. De itt nem lesz lehetőség állandó regisztrációra.

Az apartmanok lehetővé teszik a lakóhelyen történő ideiglenes regisztrációt, amelynek időtartama legfeljebb 5 év. Ezt követően a regisztráció megújítható.

Érdekes módon nem csak embereket, hanem cégeket is regisztrálnak a lakásokba. Ez lehetővé teszi szervezete képviseletének megnyitását ezen a címen. Ennek eredményeként a lakásokat nem csak lakhatásra használják, hanem üzlet, kiállítás vagy rendes iroda szervezésére is.

Társadalmi jelentőségű tárgyak hiánya

A lakások viszonylag alacsony költsége nagyrészt annak köszönhető, hogy a fejlesztőtől nagy komplexumok nincs kötelezettség a szociális infrastruktúra fejlesztésére. Ez nem probléma, hiszen a legtöbb komplexum kiépített infrastruktúrával rendelkező területeken épül.

A lakások átalakításához engedély nem szükséges

A lakások jogi szempontból nem lakások.És maguk a komplexumok, amelyekben az apartmanok találhatók, nem tartoznak a lakóépületek kategóriájába.

Ezért az ilyen helyiségek átépítésének kérdéseit a Várostervezési Komplexum általános normái szabályozzák. Nem lesz szükség az átépítésre engedélyre, ha a változtatások nem érintik a nem lakáscélú épületek szerkezetét.

A nem lakáscélú épületek kezelésének nehézségei és az ingatlanadók különbségei

A lakások karbantartása és üzemeltetése nem tartozik törvényi szabályozás alá, mert nincs rájuk egyértelmű kezelési szabály.

A gyakorlatban a fejlesztő létrehoz egy alapkezelő társaságot, amely a következő műveleteket hajtja végre:

  • Gondoskodik a közös tulajdon mindenkori állapotáról és működéséről, szükség esetén javításáról;
  • összeget rendel a nyújtott közüzemi és üzemeltetési szolgáltatásokért,
  • Felelős a nem lakossági komplexum általános kezeléséért.

Ami a működési költségek költségét illeti, azt a következő paraméterek határozzák meg:

  1. Elhelyezkedés,
  2. Minőség ellenőrzés,
  3. A komplexum állapota
  4. A nyújtott szolgáltatások köre.

Az ingatlanadó itt lényegesen magasabb a lakóingatlan-tulajdonosokra megállapított adóhoz képest.

Az alábbi adókulcsok érvényesek:

  1. 0,1% nem lakás céljára és lakás céljára szolgáló helyiségekre, amelynek költsége nem haladja meg a 300 ezer rubelt;
  2. 0,3 % ha a tárgy költsége belül van 300-500 ezer rubel;
  3. 0,6 % helyiségek költségszámítására 500-1000 ezer rubel.

A drágább ingatlanok adókulcsa attól függ, hogy az ingatlan lakó- vagy nem lakáscélú. Tehát, ha az élettér megéri több mint 1 millió rubel, az adó mértéke lesz 0,75 % . Ha a nem lakás céljára szolgáló helyiségek megérik tól től 1 előtt 1,5 millió rubel , az adó mértéke lesz 1,2 % .

Ha a költség több 1,5 millió rubel th, az adó mértéke lesz 2 % . Ugyanakkor viszonylag kis készletértéket tartanak fenn, amely akár több tízszer is eltérhet a piaci értéktől.

A beszerzés természete

Manapság a befektetőket egyre inkább a lakások vonzzák. Bérbeadásra használják őket. Ennek az ingatlantípusnak számos előnye van még az új luxus- és üzleti szintű épületekben található lakásokkal szemben is.

  1. Azonos bérleti díj mellett a lakások ára lényegesen alacsonyabb, mint a hasonló lakások ára.
  2. Jobb a közlekedési elérhetőségük.
  3. A központban és közelebb találhatók a városközponthoz.

Az ilyen típusú ingatlanok vásárlói a következő kategóriákat foglalják magukban:

  • Arany fiatalság amely arra törekszik, hogy fenntartsa magas szint az élet mindenben;

Az „apartmanok” kifejezést az elmúlt tíz évben aktívan használták Oroszországban. És ha korábban ez a fogalom homályos és homályos volt, akkor ma egy teljesen sajátos ingatlantípust jelent. Az "apartmanok" neve:

  • Luxus szállodai szobák;
  • Tágas apartmanok rangos lakókomplexumokban;
  • Panorámás üvegezésű apartmanok.

Annak ellenére, hogy az orosz jogszabályok már régóta világosan meghatározták a „lakás” fogalmát, jogi státuszuk továbbra is kétséges egyes szakértők körében.

„Fontoljuk meg, hogy mik az új ingatlanformátum előnyei és hátrányai, és igyekszünk pontosan meghatározni a jogi státuszát is”

Jogi szempontból a „lakás” fogalmát a jelenlegi jogszabályok meglehetősen rosszul határozzák meg. 2011 áprilisáig volt érvényben a 2005. július 21-én kelt 86. számú Rostourism Order (ma már nem hatályos), amely szerint a lakás legalább 40 alapterületű szobát jelent! négyzetméteres, két vagy több nappaliból álló, teljes fürdőszobával és konyhai felszereléssel felszerelt.

2011 januárjában kiadták az Orosz Föderáció Sport- és Turisztikai Minisztériumának 35. számú rendeletét (amely 2011. április 15-én lépett hatályba), amely szerint a lakás nem tekinthető figyelembe külön fajok ingatlan. Ez a szó a szálláshelyeken található szobák egyik legmagasabb kategóriáját jelenti. Ez utóbbiak közé tartoznak a szállodák, fogadók, nyaralók, panziók, motelek, szanatóriumok és egyéb létesítmények. Más szóval, az apartman egy kényelmes szoba bármely szálláshelyen, amely a megfelelő osztályú bútorokkal és felszereléssel van felszerelve, és ideiglenes tartózkodásra szolgál.

Jogi szempontból így néz ki a helyzet. A szakértők szerint azonban a gyakorlatban ma négy fő lakástípus létezik:

  • Szolgálati lakások;
  • Aparthotelek;
  • Condo szállodák.

Az első három ingatlankategóriába tartozó helyiségek bérbeadása történik (hosszú és rövid távra egyaránt). Függetlenül attól, hogy a szobákat milyen időszakra bérlik, minden lakos számára biztosítottak a szállodai szolgáltatások. De van olyan szállodatípus is, amelyben ingatlanként lehet ingatlant vásárolni. Ezek társasházak. A bennük lévő szobák egy részét általában bérbe adják, néhányat pedig eladásra kínálnak.

Oroszországban (különösen Moszkvában) való megjelenésük fő oka a lakóépületek hiánya, valamint az irodaterületek iránti alacsony kereslet, amely a válság után sem állt helyre. Több tényező, köztük a 714-PP moszkvai kormányrendelet, amely betiltotta a kitöltés építését, arra kényszerítette a fővárosi fejlesztőket, hogy megoldásokat keressenek beruházásaik megmentésére.

Az új ingatlanformátumra (lakásokra) való átállás a legjobb megoldás a fővárosi fejlesztők számára. Manapság sok fejlesztő az irodaházakat kis tömbökké alakítja, amelyek mindennel fel vannak szerelve a kényelmes élethez, majd bérbe adják vagy eladják azokat. Így egy projekt keretein belül a fejlesztőnek sikerül egyesítenie az irodai, a lakó- és a kiskereskedelmi és szórakoztató helyiségeket. De érdemes megfontolni, hogy az apartmanokat csak feltételesen lehet lakóhelyiségnek nevezni.

Mi a különbség az apartmanok és a klasszikus apartmanok között?

A fő különbség az apartmanok és a klasszikus apartmanok között a jogi státuszuk. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 16. cikke értelmében a következő tárgyak tartoznak a lakóhelyiségekhez:

  • Lakóépület (lakóépület része);
  • Lakás (egy lakás része);
  • Szoba.

Minden típusú ház szükséges jellemzője a funkcionális rendeltetése. Az orosz törvények szerint a lakó egy elszigetelt helyiség, amely alkalmas a polgárok állandó tartózkodására, és megfelel a megállapított egészségügyi és műszaki szabványoknak, valamint egyéb jogi követelményeknek.

A szállodák (apartmanok), nyaralók, szanatóriumok, panziók, szállodák és egyéb szálláshelyek eltérő funkcionális rendeltetésűek. Ezeket az állampolgárok ideiglenes tartózkodására használják, szemben az állandó lakóhelyükkel.

Így jogi szempontból a lakások nem lakás céljára szolgáló helyiségek, még akkor is, ha egy objektum építése során a fejlesztő minden szükséges műszaki és egészségügyi szabványnak megfelel.

Az apartmanok hátrányai

Érdemes megjegyezni, hogy az ilyen negatív tényezők jelenléte, mint az állapot nem lakás céljára szolgáló helyiségek a regisztráció lehetetlensége pedig nem tántorítja el a potenciális vásárlókat a lakásoktól. Ez azzal magyarázható, hogy kontingensük meglehetősen specifikus – felsővezetők nagy cégek, külföldi cégek alkalmazottai, üzletemberek, akik idejük nagy részét üzleti utakon töltik.

Az ilyen emberek számára a legfontosabb a létesítmény elhelyezkedése és a szállodai szolgáltatások elérhetősége, és egyáltalán nem a regisztráció problémája. Emellett gyakran érdeklődnek lakásvásárlás iránt azok az ügyfelek, akiknek már van saját otthonuk, esetenként akár több is.

Az apartmanok előnyei

Természetesen a lakásoknak a hátrányok mellett előnyei is vannak. Az ilyen ingatlanok fő előnyei közé tartozik a kedvező elhelyezkedése (a lakástulajdonosok a munkahelyük közelében lakhatnak, esetenként akár egy épületben is). Az apartmanok lakóinak lehetőségük van a szállodai szolgáltatások, valamint a komplexum struktúrájába tartozó bevásárló- és szórakoztató létesítmények szolgáltatásainak igénybevételére.

Az apartmanok kétségtelen előnyei közé tartozik az ilyen helyiségek tervezésének szabadsága. Ezenkívül a nem lakás céljára szolgáló helyiségek kategóriája lehetővé teszi a regisztrációt jogalanyok. Ez nagyon kényelmes néhány cég számára, mivel lehetővé teszi egy reprezentatív „front office” megszervezését tárgyalótermekkel a lakásban.

 

Hasznos lehet elolvasni: