De ce se ridică chiriile? În ce cazuri se ridică chiriile? ○ Proprietarul evacuează pentru refuzul de a majora chiria

Orice tip de serviciu sau produs are propriul preț, iar asta se întâmplă și cu închirierea unui apartament. Când vorbim de chirie, proprietarul vă spune prețul apartamentului, pe care trebuie să îl plătiți lunar. Ar putea însemna asta că suma este deja finală și nu poate fi modificată? Sau pot exista nuanțe în care proprietarul vă poate cere o sumă mai mare?
Primul lucru care trebuie menționat este plata fixă, care este specificată în contractul propriu-zis. Documentul semnat trebuie să conțină informații despre suma și perioada în care proprietarul acestui apartament nu are dreptul de a modifica suma specificată.
Se pune întrebarea: de ce proprietarul apartamentului poate cere brusc să plătească mai mult? Răspunsul este de fapt simplu. Ti se pare ca daca iti doresti te poti muta usor sa locuiesti in alt apartament cu chirie, care vi se va potrivi. Chiriașii mormăie adesea, dar pentru a nu căuta un alt apartament și a nu se deranja cu mutarea, fac concesii și acceptă să ridice prețul. Știind acest lucru, unii proprietari coboară în mod intenționat prețul de la bun început pentru a-l ridica ulterior atunci când chiriașul a fost deja de acord cu condițiile anterioare.
Inchirierea unui apartament printr-o cunostinta este o optiune foarte atractiva, preturile sunt incredibil de mici si totul pare in regula. Dar asta nu înseamnă că dacă un prieten are probleme sau are nevoie de bani, nu va crește prețul apartamentului. Într-o astfel de situație, tu însuți te vei simți inconfortabil dacă este vorba de un prieten. Adesea, proprietarii te pun într-o poziție incomodă, astfel încât să plătești mai mult și să te simți egal.
Există, de asemenea, un astfel de concept nelegal, cum ar fi uzura unui apartament. Nu se poate ca chiriașul să locuiască de mult timp în apartament și starea să rămână aceeași. Totul se uzează și necesită reparații, uzura lucrurilor este ireversibilă.
Dacă luăm, de exemplu, costul unei lămpi sparte, pe care o puteți compensa, și tapetul, care se poate dezlipi, atunci suma de aici este incomensurabilă. De obicei, toate aceste detalii sunt incluse în prețul de închiriere.
Problema alegerii unui apartament trebuie luată foarte în serios, trebuie să verificați cu atenție toate documentele, să contactați doar persoane de încredere sau să găsiți o agenție care să vă ajute să finalizați tranzacția. Ai încredere doar în tine și nu asculta de străini. Când o persoană are bani, toată lumea se străduiește să profite și să se amestece în toate, așa că nu poți avea încredere în toată lumea. Este important să acordați atenție inițial costului chiriei, astfel încât problemele să nu apară în viitor. De asemenea, trebuie să fii foarte atent atunci când redactezi contractul; Nu vă puteți lăsa înșelat, dacă sunteți prea credul, este mai bine să apelați la serviciile agenților, deoarece ei vor face totul pentru dvs.: vor întocmi un acord și nu vor permite înșelăciunea.

Proprietarul majorează chiria unilateral. Cum să ajuți un chiriaș? (Tkachenko G.)

Data postării articolului: 09/03/2015

Chiriașii, atunci când semnează un contract de închiriere, nu acordă întotdeauna atenția cuvenită frazei că „locatorul poate crește unilateral dimensiunea chirie din cauza unei creșteri a cursului de schimb al dolarului sau a unei modificări a valorii de piață a contractului de închiriere.” Dar nu iau în considerare faptul că, în consecință, costul chiriei poate crește în cele din urmă de exact de două ori sau chiar mai mult. chiriașul poate face dacă contractul de închiriere a fost deja semnat și a primit o notificare cu privire la o creștere a chiriei de la proprietar, despre care va fi discutat în acest articol.

CE TREBUIE SĂ ȘTIE UN CHIRIAT?

1. La paragraful 11 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 N 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”, se explică că „la aplicarea paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, instanțele trebuie să plece de la faptul că în timpul an, condiția contractuală care prevede pentru o firmă suma chiriei sau procedura (mecanismul) de calcul.”
Dacă contractul includea o condiție care prevedea posibilitatea modificării sumei chiriei mai des decât o dată pe an, o astfel de condiție ar putea fi considerată nulă, cu referire la paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse. De exemplu, voi cita Hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 21 februarie 2011 nr. VAS-9525/10 în cazul nr. A75-10558/2009:
„...conform paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), valoarea chiriei, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, poate fi modificată prin acord. a părților în termenul prevăzut de contract, dar nu mai mult de o dată pe an. Legea pot fi prevăzute și alte termene minime pentru revizuirea cuantumului chiriei specii individualeînchiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți.
În plus, în conformitate cu paragraful 11 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66 „Reexaminarea practicii judiciare în soluționarea litigiilor legate de chirie”, paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse conține o regulă obligatorie cu privire la frecvența modificărilor cuantumului chiriei, în legătură cu care părțile nu pot modifica sau stabili în contract o condiție diferită de cea prevăzută de prezenta normă. Prin urmare, condiția contractului care prevede posibilitatea unor modificări trimestriale ale sumei chiriei este nulă în temeiul articolului 168 din Codul civil al Federației Ruse, deoarece nu este conformă cu legea..."
Cu toate acestea, mai târziu, Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, în Rezoluția nr. 73 din 17 noiembrie 2011 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federației Ruse privind contractele de închiriere” indicate în paragraful 21:
„... în temeiul paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în perioadele de timp prevăzute în contract, dar nu mai mult de o dată pe an (în acest caz, prin revizuirea legii pot fi stabilite și alte perioade minime ale cuantumului chiriei pentru anumite tipuri de închiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de bunuri).
Această regulă este decisivă și permite modificări prin acordul părților la termenii contractului de închiriere cu privire la valoarea chiriei mai mult de o dată pe an, inclusiv în cazurile în care nu există nicio indicație cu privire la posibilitatea unei astfel de modificări în contractul de închiriere. în sine.
Cu toate acestea, dacă, în conformitate cu legea sau acordul, locatorul are dreptul de a modifica unilateral valoarea chiriei (articolul 310 din Codul civil al Federației Ruse), atunci, în sensul paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, o astfel de modificare poate fi făcută de el nu mai mult de o dată pe an..."
Astfel, locatorul a primit dreptul, prin notificare unilaterală, de a modifica cuantumul chiriei, dar o dată pe an. Mă voi opri asupra Rezoluției Curții de Arbitraj a Districtului Moscova din 20 ianuarie 2015 N F05-15294/2014 în cazul N A40-54476/14:
„...conform clauzei 6.1 din contract, ținând cont de prevederile contractului de închiriere încheiat între părți la 28 decembrie 1993 N 2720/17, tarifele de închiriere a spațiilor nu pot fi modificate până la data de 31 decembrie 2011, cu excepția cazurilor prevăzute la clauzele 6.5, 6.6 din prezentul acord.
Locatorul are dreptul de a modifica tarifele de închiriere specificate în prezentul contract în cazul unei modificări centralizate a prețurilor și tarifelor pentru utilitati publice, ratele de bază ale chiriei terenurilor, impozitele pe proprietate, impozitele pe cifra de afaceri, proporțional cu mărimea creșterii acestora, dar nu mai mult de o dată pe an (clauza 6.5 din contract).
Instanțele au stabilit că reclamanta a declarat în repetate rânduri pârâtei despre o majorare diferită a pretului de închiriere, anexând un calcul detaliat și o convenție suplimentară, la care aceasta din urmă nu a fost de acord și, prin urmare, reclamanta a formulat această cerere de modificare a termenilor. a acordului nr. 20/155 din 23 iulie 2008 în materie de tarife de închiriere.
Instanța, după ce a examinat și apreciat probele disponibile în cauză, inclusiv termenii convenției nr. 20/155 din 23 iulie 2008, a ajuns la concluzia că nu există temei pentru modificarea tarifelor chiriei declarată de reclamantă în în conformitate cu articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse, ținând cont de circumstanțe, că de la 01/01/2014, tariful de închiriere a fost majorat de la 3872,04 ruble. până la 4015 rub. pentru 1 mp. m pe an pentru spațiu de birou și de la 3002,59 ruble. până la 3113,94 rub. pentru 1 mp. m pe an pentru spațiul de depozitare.
...Completul de judecată nu constată nicio contradicție în concluziile instanței cu poziția juridică indicată, precum și interpretarea incorectă de către instanță a normelor de drept material în speță...”
2. Aș dori să notez separat contractele de închiriere încheiate pe o perioadă de până la un an. Practica judiciară a dezvoltat o poziție conform căreia chiria în baza unui acord încheiat pe o perioadă mai mică de un an (egal cu un an) nu este supusă modificării. De exemplu, Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 27 august 2009 nr. VAS-10734/09 în cazul nr. A12-15393/08-C28:
„... pentru a satisface cererea, instanțele au pornit în mod rezonabil de la prevederea articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse conform căreia chiriașul este obligat să plătească prompt taxe pentru utilizarea proprietății (chirie).
În conformitate cu paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în termenele specificate în contract, dar nu mai mult de o dată. un an.
Întrucât contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioadă mai mică de un an, cuantumul chiriei nu a putut fi modificat.
În baza clauzelor convenției, instanța de apel a modificat în mod legal hotărârea primei instanțe și a recuperat cuantumul creanței în baza sumei chiriei convenite de părți la momentul încheierii contractului...”
De asemenea, voi da ca exemplu Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Ural din 21 iulie 2010 N F09-5670/10-C6 în cazul N A71-14477/2009:
„... societatea „Glavryba” (chiriaș) și societatea „Aikai” (subchiriaș) au semnat un contract de subînchiriere pentru bunuri imobile din data de 01.04.2009 N 310/2009, conform căruia primul etaj a fost transferat societății „Aikai”. „pentru deținere și utilizare temporară spații nerezidențiale cu o suprafață de 381,9 mp. m, situat la adresa: Republica Udmurt, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, pentru perioada de la 01.04.2009 la 31.12.2009 inclusiv pentru organizarea de activități comerciale.
Într-o scrisoare din 06.08.2009 N 162, compania Glavryba a informat compania Aikai despre o creștere a chiriei de la 05.01.2009 la 161.565 de ruble. 60 de copeici
Deoarece datoria și penalitățile nu au fost plătite integral de către compania Aikai, compania Glavryba a depus o cerere în instanța de arbitraj în cazul în cauză.
După ce a examinat și evaluat în totalitate în modul stabilit de art. 71 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, probele disponibile în materialele cauzei, instanțele au ajuns la o concluzie rezonabilă că au fost confirmate existența și temeiul datoriei pârâtului față de reclamant. Totodată, instanțele au indicat că modificarea cuantumului chiriei în temeiul contractului în litigiu după două luni de la data încheierii acestuia contravine alin.3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, în baza căruia, ținând cont de plățile efectuate de societatea Aikai, a fost recalculată datoria companiei Aikai...”

(1) Chiar dacă între părțile la un contract de închiriere este semnat un acord de creștere a chiriei în temeiul unui contract încheiat pe o perioadă de până la un an sau de modificare a chiriei pentru a doua oară într-un an, un astfel de contract poate fi luat în considerare. vid. De exemplu, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 19 noiembrie 2009 în cazul nr. A11-2018/2009:
„...în conformitate cu articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse, chiriașul este obligat să plătească cu promptitudine plata pentru utilizarea proprietății (chirie). Procedura, condițiile și momentul plății chiriei sunt determinate de contract de închiriere. acord (Partea 1 a acestui articol).
Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenele specificate în contract, dar nu mai mult de o dată pe an (Partea 3 a aceluiași articol).
Datorită faptului că prin legea civilă, modificările chiriei sunt permise cel mult o dată pe an, de drept, instanța a declarat nul protocolul nr. 7 din contractul de închiriere în baza convenției din 11 iunie 2004 nr. ), întrucât în conformitate cu acest protocol chiria a crescut pentru a doua oară într-un an. Prin urmare, nu a existat o creștere a chiriei din 15 noiembrie 2008, iar OJSC Saratovstroysteklo nu avea dreptul de a cere rezilierea unilaterală a contractului de închiriere. În consecință, contractul de închiriere, astfel cum a fost modificat prin contractul adițional la acesta din data de 12.10.2008 N 5, continuă să fie valabil până la 31.12.2009.
Nu există temeiuri de anulare a actelor judiciare atacate pe baza argumentelor prezentate în recursul în casare...”
2. Chiriașul se poate referi la faptul că o creștere unilaterală a chiriei de către proprietar este un abuz de drept.
Această declarație este confirmată de Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 N 73 (modificată la 25 ianuarie 2013) „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federația Rusă privind contractele de închiriere”, paragraful 22:
„...dacă, în lipsa reglementării de stat a chiriei, contractul de închiriere prevede dreptul locatorului de a-și modifica unilateral cuantumul, atunci în cazurile în care se dovedește că în urma unei astfel de modificări unilaterale, acesta are a crescut disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea unui imobil similar într-o anumită zonă pentru perioada relevantă și le-a depășit semnificativ, ceea ce indică abuzarea de către proprietar a dreptului său, instanța, în temeiul alineatului 2 din Articolul 10 din Codul civil al Federației Ruse, refuză să colecteze chiria peste ratele medii ale pieței menționate mai sus..."
Ca exemplu clar, Rezoluția Curții de Arbitraj a Districtului Siberiei de Est din 20 august 2014 în dosarul nr. A10-1405/2013:
„...din materialele cauzei, reclamanta a justificat majorarea unilaterala a chiriei cu date din raportul ARTOX SRL „Cu privire la evaluarea valorii de piata a imobilului aflat in evaluare” din data de 20.08.2010 N 143/. 42-10/2.
Luând în considerare litigiul și evaluând raportul menționat în conformitate cu regulile articolului 71 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, instanța a constatat utilizarea unor informații nesigure cu privire la caracteristicile spațiilor închiriate și încălcarea de către evaluator a cerințelor din Legea cu privire la activitățile de evaluare și standardele federale de evaluare și, prin urmare, nu a luat în considerare valoarea de piață definită în aceasta, valoarea proprietății care se evaluează este chiria anuală pe 1 mp. m spațiu de depozitare, egal cu 1884 de ruble fără TVA.
În baza raportului nr. 617 privind evaluarea valorii de piață a valorii de închiriere a imobilelor, efectuată de evaluatorul SRL „Fondul Proprietății al Republicii Buriația” Sluginova O.L. Potrivit deciziei Curții de Arbitraj a Republicii Buriația, instanța de fond a stabilit valoarea reală de piață a dreptului de folosință a sediului în litigiu în condițiile contractului de închiriere.
Rezultatele acestei evaluări nu au fost contestate de persoanele care au participat la dosar și nu a fost identificată nicio contradicție a acestui raport cu cerințele legislației în vigoare.
În conformitate cu paragraful 22 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 N 73, dacă în absența unei reglementări de stat privind chiria, contractul de închiriere prevede dreptul locatorului de a închiria în mod unilateral să-și modifice cuantumul, apoi în cazurile în care se dovedește că, ca urmare a unor astfel de modificări unilaterale, a crescut disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea unei proprietăți similare într-o anumită zonă pentru perioada corespunzătoare și le-a depășit semnificativ, ceea ce indică abuzul de către locator a dreptului său, în baza paragrafului 2 al articolului 10 din Codul civil al Federației Ruse, refuză să încaseze chiria care depășește parțial ratele medii de piață menționate mai sus.
În baza celor de mai sus, după ce s-a stabilit că, ca urmare a unei modificări unilaterale a chiriei anuale de către reclamantă, chiria a crescut în mod disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea unui imobil similar într-o anumită zonă pentru perioada corespunzătoare. , și le-a depășit semnificativ, instanța de arbitraj a soluționat în mod corect litigiul prin încasarea creanței în cuantum de o anumită valoare de piață a închirierii imobilului în litigiu și refuzând satisfacerea creanței...”
3. Dacă sunteți pe punctul de a semna un contract de închiriere și proprietarul dumneavoastră insistă asupra dreptului său de a modifica unilateral chiria, atunci încercați să stipulati în contract limitele modificării costului plății sau procedura de calcul a chiriei dacă crește. De exemplu, astfel: „Cuantumul chiriei poate fi majorat de către locator în mod unilateral, dar cu cel mult ___% din valoarea chiriei specificată în clauza ____ din prezentul contract”.
În caz contrar, proprietarul are dreptul să majoreze chiria cu orice sumă.
Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 28 ianuarie 2010 în dosarul nr. A05-7679/2009:
„...din clauza 3.1 din contract rezultă că suma chiriei poate fi majorată de către locator unilateral în cazul unei majorări a tarifelor de utilizare. teren, pe care se află imobilul, este proporțională cu suprafața spațiului închiriat, precum și o creștere a tarifelor pentru utilități și alte cheltuieli, inclusiv alimentarea cu apă, canalizare, alimentarea cu energie termică și alimentarea cu energie electrică.
Instanțele au stabilit și nu este contestat de pârâtă că tarifele pentru alimentarea cu apă și canalizare, pentru energie termică și energie electrică au fost majorate față de anul 2008 și, prin urmare, cheltuielile proprietarului pentru utilități și servicii de exploatare au crescut în mod corespunzător.
Argumentul pârâtei potrivit căruia majorarea chiriei nu este conformă cu termenii contractului, întrucât s-a făcut într-o sumă arbitrară și nu este proporțională cu costurile majorate, a fost pe bună dreptate respinsă de instanțe pe motiv că, fiind prevăzut în clauza 3.1 din acordul privind posibilitatea unei majorări unilaterale a cuantumului chiriei, părțile nu au prevăzut că o astfel de majorare este proporțională cu cheltuielile efectuate de reclamantă pentru plata utilităților și nici nu au prevăzut procedura și nu au stabilit calcul utilizat în cazul unei majorări unilaterale a chiriei.
După ce a stabilit prețul contractului într-o anumită sumă bănească în clauza 3.1 din contract, părțile au prevăzut și dreptul chiriașului de a majora unilateral cuantumul chiriei în cazul creșterii tarifelor de utilizare a terenului, tarife pentru costurile cu utilitățile și alte cheltuieli.
Astfel, modificarea chiriei ca urmare a ajustării acesteia ținând cont de majorarea tarifelor curente nu contravine normei legale menționate și termenilor contractului...”

Pentru a rezuma cele de mai sus:

1. După primirea înștiințării proprietarului cu privire la o creștere a chiriei, orice comunicare cu acesta trebuie să aibă loc în scris cu note de primire a documentelor (scrisori, înștiințări, acorduri) de către o persoană împuternicită cu data livrării sau prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire și o listă de atașamente. Acest lucru poate fi necesar ca dovadă documentară a cuvintelor dumneavoastră în instanță.
2. Uită-te la termenul contractului de închiriere: dacă perioada este mai mică sau egală cu un an, atunci termenii contractului de închiriere trebuie să rămână neschimbați pe parcursul anului. Pe baza informațiilor furnizate în acest articol, trimiteți proprietarului dumneavoastră un răspuns motivat la notificarea de creștere a chiriei.
3. Stabiliți dacă situația dvs. este una dintre cele descrise în articol.
3.1. Dacă ați semnat un acord care contrazice legislația civilă actuală, atunci mergeți în instanță pentru a fi declarat nul.
3.2. Dacă observați că chiria a crescut în mod clar disproporționat față de prețurile pieței, contactați un evaluator pentru a stabili valoarea reală de piață a dreptului de utilizare a proprietății conform condițiilor contractului de închiriere.
După aceasta, spuneți proprietarului poziția dvs. în scris și includeți o copie a raportului evaluatorului.
În cazul în care proprietarul nu cooperează, puteți merge în instanță pentru ca notificarea de creștere a chiriei să fie declarată nulă și inaplicabilă. De exemplu, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului de Nord-Vest din 22 octombrie 2013 în dosarul nr. A05-8698/2012.

Fiecare chiriaș riscă să se găsească într-o situație în care proprietarul crește chiria. Nu este întotdeauna clar cum să acționeze corect într-un astfel de caz și cum ar trebui să se comporte chiriașul. În acest articol vă vom spune în detaliu ce trebuie să facă un chiriaș în această situație și cum să evite evacuarea.

○ Măresc chiria, apartamentul se închiriază fără contract.

Dacă la check-in apartament inchiriat nu a fost întocmit un contract scris, aceasta dă o anumită libertate fiecărei părți la tranzacție. Astfel, proprietarul are dreptul nu doar să majoreze chiria, ci și să modifice momentul plății acesteia. Dacă apar dispute într-o astfel de situație, se poate ajunge la un acord doar prin negocieri, deoarece proprietarul apartamentului poate evacua dacă refuză.

○ Măresc chiria, apartamentul se închiriază pe bază de contract.

✔ Creștere unilaterală de plată.

Daca posibilitatea unei mariri nu este specificata in contract, proprietarul nu o poate majora fara acordul locatorului.

„Dacă nu se prevede altfel prin contract, cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenul prevăzut de contract, dar nu mai mult de o dată pe an. Legea poate prevedea și alte condiții minime pentru revizuirea sumei chiriei pentru anumite tipuri de leasing, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți (clauza 3 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse).

Cu toate acestea, trebuie avut în vedere că în acest caz există și restricții pentru locator. Astfel, dacă în contract se prevede că plata se face în valută, proprietarul nu poate stabili procedura de plată în baza altor condiții.

În acest caz, chiriașul are dreptul de a refuza o astfel de majorare și acesta nu va constitui motiv de reziliere a contractului.

✔ Cum poate un proprietar să mărească plata?

Legal si daca exista un acord incheiat, proprietarul poate majora chiria in una din urmatoarele modalitati:

Obține acordul chiriașului și oficializează în scris acordul ajuns. Particularitatea acestei metode este necesitatea obținerii consimțământului, fără de care este imposibil să se întocmească un document care reglementează modificările în plată.
Prevăd în contract la încheierea acestuia posibilitatea unei majorări unilaterale de la o anumită dată. În acest caz, consimțământul chiriașului nu este necesar, dar este necesar să îi trimiteți o notificare cu privire la modificările planificate în plată. În acest caz, notificarea trebuie să indice după ce perioadă se va considera modificată suma plății. Dacă omiteți acest punct, dimensiunea va fi considerată modificată din momentul primirii notificării.
Includeți în contract o clauză privind creșterea automată a taxelor după un an calendaristic de închiriere. Nu este nevoie să anunțați chiriașul aici, dar condiția trebuie formulată cât mai clar posibil.

În cazul în care chiriașul nu este de acord cu o astfel de majorare, o poate contesta prin depunerea unei cereri în instanță. Refuzul majorării nu poate fi motiv de evacuare.

○ Cum să vă protejați de creșterea salariului.

Pentru a evita majorarea chiriei, chiriașul trebuie să citească cu atenție toate clauzele contractului la semnarea acestuia. De asemenea, este important să discutăm orice chestiuni controversate care pot provoca conflicte în viitor.

Dar trebuie avut în vedere faptul că, dacă în contract nu se indică posibilitatea modificării sumei chiriei, proprietarul nu are dreptul să o majoreze fără acordul chiriașului. Dacă proprietarul încă insistă, atunci în acest caz vă puteți proteja drepturile prin depunerea unei cereri de invalidare a modificărilor de plată din acord. În acest caz, este necesar să se atașeze o provocare raportului de valoare de piață întocmit de locator.

Cu toate acestea, trebuie să fim pregătiți pentru faptul că, dacă realitatea modificărilor valorii de piață este recunoscută, cerința de creștere a plății va fi satisfăcută.

○ Proprietarul evacuează pentru refuzul majorării chiriei.

Proprietarul apartamentului poate face acest lucru fără permisiune numai în absența unui contract de închiriere. Dacă există un acord, doar angajatorul îl poate rezilia anticipat. Proprietarul trebuie să contacteze autoritățile judiciare pentru aceasta. Prin urmare, refuzul de a plăti o sumă mare nu poate fi considerat motiv de reziliere a contractului și evacuare din apartament fără o hotărâre judecătorească corespunzătoare.

Angajatorul se poate adresa și în justiție pe baza nerespectării de către proprietar a obligațiilor stipulate prin contract.

Prin urmare, la încheierea unui contract de închiriere trebuie să se exercite cea mai mare atenție și precauție. În acest caz, este deosebit de important să se țină cont de capacitatea proprietarului de a crește chiria.

Relațiile de închiriere, cele mai des întâlnite încă din cele mai vechi timpuri, necesită atenție și acuratețe la încheierea unui contract. Dificultăți și situații controversate apar cel mai adesea deoarece procedura de creștere a chiriei nu este negociată cu atenție. Dreptul de modificare a chiriei aparține locatorului în conformitate cu alin. În acest caz, condițiile obligatorii sunt:

acordul părților (cel mai adesea se referă la momentul modificării contractului),
condițiile de modificare a comenzii (decizia unilaterală a locatorului de a modifica valoarea chiriei poate necesita o notificare scrisă),
termene nu mai mult de o dată pe an, cu excepția cazului în care există alte condiții.

În condițiile necesității de a crește chiria, de exemplu, un salt brusc al inflației, locatorul începe procesul de modificare a cerințelor contractuale. O procedură unilaterală pentru această schimbare este destul de posibilă. Lipsa unei clauze privind notificarea obligatorie a chiriașului duce la neînțelegeri care pot fi rezolvate în conformitate cu paragraful 1 al art., care prevede că forma contractului de închiriere și contractul trebuie să respecte și să treacă prin procedura de înregistrare la autoritățile locale. . Creșterea chiriei presupune următoarele:

notificare scrisă adresată chiriașului cu cel puțin o lună înainte de termenul limită de modificare a contractului de închiriere; trimis ca înregistrat sau predat personal împotriva semnăturii;
întocmirea unui acord adițional, care trebuie să indice clauzele acordului care nu mai sunt în vigoare și să facă modificări detaliate;
Chiar dacă în contract nu există clauze care prevăd modificări ale chiriei, în condițiile legii, locatorul o poate majora unilateral.

Din partea chiriașului, justificarea creșterii chiriei poate fi consacrată chiar în contract. Deși indică faptul că chiria se poate modifica în caz de inflație, nu este întotdeauna posibilă creșterea acesteia. Clarificarea tipului: sub rezerva modificării, garantează o modificare obligatorie (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 13 aprilie 2010 nr. 1074/10).

Baza pentru modificarea sumei fixe a chiriei poate fi doar circumstanțe obiective. Motivele pentru creșterea chiriei includ: o modificare a valorii estimate a proprietății închiriate ca urmare a modificărilor legislației, o creștere a valorii de piață determinată de evaluator și o modificare a indicelui de inflație.

În lumea relațiilor de piață, când vânzătorul dorește să vândă la un preț mai mare și cumpărătorul dorește să cumpere la un preț mai mic, probleme controversate poate fi evitata doar printr-un contract bine motivat, legal si economic intocmit cu precizie. Durata contractului nu depășește de obicei 11 luni.

Poate că sfatul juridic de la un specialist cu experiență cu privire la schimbarea acordului standard va salva ambele părți de la rezolvarea litigiilor în instanță.

În legislația civilă actuală, condițiile pentru încheierea unui contract de închiriere sunt puțin precizate. În acest sens, chiriașii care nu sunt foarte pricepuți din punct de vedere juridic se trezesc adesea ostatici ai condițiilor impuse de proprietari. De exemplu, prevederi cu privire la posibilitatea de a crește chiriile în mod unilateral. Cu toate acestea, situația poate fi ușor inversată. Pentru a face acest lucru, chiriașul trebuie să citească cu atenție contractul de închiriere propus și să-și ia timp pentru a conveni cu proprietarul și a nota condițiile „necesare”.

Creșterea unilaterală a chiriei

În virtutea principiului libertății contractuale, termenii acestuia se stabilesc la latitudinea părților, cu excepția cazurilor în care conținutul condiției relevante este prevăzut de lege sau de alte acte juridice (,). În baza acesteia, doar condițiile specificate expres în contractul de majorare a chiriei constituie temei pentru majorarea legală a acesteia (de exemplu, dacă se precizează că „ Proprietarul are dreptul de a revizui unilateral tariful de închiriere în cazul modificării costului facturilor de utilități", "valoarea chiriei este supusă indexării nu mai mult de o dată pe an și nu mai mult de 1%"). Desigur, este benefic pentru orice chiriaș ca, în condițiile contractului, plata pentru proprietatea închiriată să fie o sumă constantă și să nu fie supusă indexării (adică ca contractul să specifice o sumă fixă de chirie și nu prevede posibilitatea creșterii acestuia sau se precizează în mod direct că valoarea chiriei nu poate fi modificată. comunicațiile și alte echipamente se uzează și trebuie înlocuite... Toate acestea pot provoca o creștere a chiriei.

Cel mai adesea, chiria lunară este formată dintr-o sumă de bază și o sumă variabilă. Porțiunea de bază se poate modifica dacă se schimbă situația de pe piața imobiliară. În plus, unele acorduri prevăd indexarea anuală a părții de bază a chiriei cu o anumită sumă (de exemplu, cu 1 mie de ruble; cu 2%) sau cu valoarea indicelui prețurilor de consum (rata inflației). Valoarea variabilă include plățile de utilități și de exploatare. Cel mai adesea, acordul prevede că locatorul are dreptul de a revizui unilateral tariful de închiriere în cazul modificărilor cuantumului plăților de utilități și de exploatare de către organizațiile de furnizare și exploatare.

Adjunct director general VTB Arena Park a împărtășit un model de stabilire a chiriei care pare a fi cel mai optim. „Trebuie să ne îndepărtăm de sumele constante și variabile ale chiriei”, spune Anastasia. În opinia ei, este mult mai bine să specificați în contract suma chiriei ca formulă și să indicați posibilitatea (sau imposibilitatea) și procedura de indexare a fiecărei componente ale acesteia. De exemplu, " Chiria lunară constă din rata de bază, care este de 20 de mii de ruble. și este neschimbabil; costul deprecierii proprietății, care este egal cu 2 mii de ruble. și poate fi revizuită prin acordul părților; plata facturilor de utilități, care se percep conform tarifului stabilit de organizațiile furnizoare de resurse„Așadar, dacă unul dintre elementele chiriei este o taxă pentru întreținerea și repararea clădirii și a zonelor comune, atunci proprietarul nu va mai putea majora chiria, invocând faptul că trebuie să repare un lift stricat. sau tobogan de gunoi.

În cazul în care proprietarul crește totuși chiria, dacă chiriașul nu este de acord cu această decizie, chiriașul poate face recurs în instanță. Practica arată că instanțele sunt adesea de partea chiriașilor, dar factorul decisiv va fi termenii și condițiile specificate în contractul de închiriere.

Dacă contractul de închiriere nu prevede posibilitatea modificării unilaterale a sumei chiriei în legătură cu stabilirea valorii de piață a chiriei, atunci locatorul nu are dreptul să ceară plata în noua sumă. Acest lucru este valabil chiar și în cazurile în care tarifele de închiriere în vigoare la momentul încheierii contractului de închiriere erau extrem de mici și nu reflectau situația reală de pe piața imobiliară ().

Unele părți, dimpotrivă, prevăd în contracte posibilitatea majorării unilaterale a chiriei ca urmare a schimbărilor în situația pieței. În același timp, dacă nu este specificată valoarea exactă a modificării, poate apărea o dispută între chiriaș și proprietar. Și atunci nici măcar o concluzie despre creșterea prețului nu va ajuta. „Dacă chiriașul va merge în instanță, va aduce în mod firesc acolo raportul de evaluare care i se potrivește, iar proprietarul, la rândul său, va aduce și un raport de evaluare care este „favorabil pentru el”. propria examinare, care apoi va fi efectuată de altcineva, apoi vrea să argumenteze. – Anastasia Pomelova este indignată. Pentru a evita astfel de dispute epuizante și inutile, este mult mai rezonabil să se prevadă în contractul de închiriere o rată fixă cu care chiria poate crește (de exemplu, cu 5% sau rata de refinanțare a Băncii Rusiei).

Dacă apare un astfel de litigiu, chiriașul trebuie să dovedească că proprietarul a abuzat de dreptul său de a modifica unilateral cuantumul chiriei. În cazul în care instanța constată că plata a crescut în mod disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea unei proprietăți similare într-o anumită zonă pentru perioada relevantă și le-a depășit semnificativ, atunci, pe această bază, instanța trebuie să refuze să încaseze chiria. în măsura în care depășește ratele medii ale pieței menționate (p. 22 Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 nr. 73 "").

În plus, este logic să se definească clar procedura de creștere a unor astfel de taxe. De exemplu, să prevadă că în cazul în care proprietarul modifică valoarea chiriei, acesta din urmă este obligat să transmită chiriașului o notificare semnată de o persoană corespunzătoare. Unele părți indică chiar modalitatea (scrisoare recomandată cu confirmare de primire, telegramă, livrare specială) și termenul limită pentru trimiterea acesteia. Până la îndeplinirea condițiilor de mai sus, valoarea chiriei este considerată neschimbată. În cazul în care părțile se adresează instanței, este necesar să se stabilească faptul transmiterii înștiințării specificate către chiriaș, modalitatea și termenul de transmitere a acestuia. Chiriașului nu i se poate percepe o penalitate (penalitate) pentru perioada în care a continuat să plătească pentru proprietatea închiriată la prețul anterior dacă nu a primit înștiințarea sau a primit-o într-o formă necorespunzătoare ().

Recomandăm precizarea în contractul de închiriere a obligației părților, în cazul creșterii cuantumului chiriei, de a încheia un contract suplimentar în scris. Potrivit , cetățenii și persoanele juridice sunt libere să încheie un acord; constrângerea la încheierea unui contract nu este permisă. Aceasta înseamnă că dacă o astfel de condiție există, nimeni nu te va putea obliga să încheiați un acord suplimentar, iar fără încheierea acestuia, să plătiți o chirie majorată. Această poziție este împărtășită și de instanțele, de exemplu, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse.

În ceea ce privește frecvența modificărilor cuantumului chiriei, dacă, în conformitate cu legea sau acordul, locatorul are dreptul de a modifica unilateral valoarea chiriei (), atunci, în esență, o astfel de modificare nu mai poate fi făcută de el. de o dată pe an (clauza 21 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj RF din 17 noiembrie 2011 nr. 73 „”).

Nu trebuie să credeți că includerea în contract a unei condiții care prevede că chiria poate fi modificată prin acordul părților în legătură cu anumite împrejurări înseamnă o modificare obligatorie a chiriei în viitor. Această condiție este supusă principiului libertății contractuale (), care presupune acordul fără nicio constrângere între părțile la tranzacție cu privire la modificarea obligațiilor (, decizia Curții de Arbitraj Regiunea Novosibirsk din data de 28 mai 2014 în dosarul Nr. A45-5936/2014, ).

OPINIE

Ekaterina Orlova, directorul Real Estate Orlova Consulting & Development:

„Baza pentru menținerea contractelor de închiriere inițiale este descrierea exacta obiectul contractului de închiriere și penalități. Pentru a face acest lucru, recomand enumerarea in contractul de inchiriere a tuturor bunurilor mobile situate in apartament, precum si precizarea pe cheltuiala cui vor fi eliminate eventualele defectiuni ale acestui imobil aparute din nicio vina a chiriasului. Utilitățile sunt descrise în mod similar (este posibil să se indice detaliile contractelor cu organizațiile de furnizare de resurse). În plus, indicați că modificările termenilor contractului sunt posibile cu acordul scris al părților. În secțiunea „responsabilitatea părților” este important să se acorde atenție răspunderii locatorului în caz încetare anticipată acord la inițiativa lui”.

Plata in conditii noi

SFATURI

Puteți vizualiza un exemplu de formular al unui contract de închiriere în sistemul GARANT. Pentru a face acest lucru, introduceți „acord de închiriere” în căutarea de bază și selectați „Formulare de documente”.

Dacă, după primirea unei notificări de la proprietar cu privire la o creștere a chiriei, chiriașul începe să plătească la noua rată, aceasta va însemna acordul său și poate fi contestat în viitor noua valoare chiria va deveni aproape imposibilă. Cert este că înștiințarea trimisă de proprietar va fi echivalată cu o ofertă - o ofertă adresată uneia sau mai multor persoane anume, care este destul de specifică și exprimă intenția celui care a făcut-o de a considera că a încheiat un acord. cu destinatarul care va accepta oferta (). Acordul cu acceptarea sa se numește acceptare (). Atunci când întreprinde acțiuni în perioada stabilită de locator pentru a îndeplini termenii acordului specificat în ofertă (inclusiv plata sumei de închiriere corespunzătoare), locatarul acceptă (acceptă) oferta (). Mai mult, dacă se modifică contractul de închiriere (și anume chiria este majorată), obligațiile părților rămân neschimbate (). Astfel, prin efectuarea plății ținând cont de valoarea majorată a chiriei, chiriașul acceptă termenii contractului propus de locator în ceea ce privește creșterea costului chiriei (decizia Curții de Arbitraj a Regiunii Kemerovo din 30 iunie 2014 în cazul nr. A27-4911/2014).

În plus, nu recomandăm încetarea completă a plății pentru proprietatea închiriată, deoarece plata cu întârziere atrage după sine aplicarea unei penalități (penalitate). Potrivit , chiriașul este obligat să plătească cu promptitudine taxe pentru utilizarea proprietății. Nu există excepții de la această regulă pentru cazurile de creștere nerezonabilă și, în opinia chiriașului, ilegală a sumei chiriei. Obligațiile trebuie îndeplinite în mod corespunzător în conformitate cu termenii contractului, cerințele legii și altor acte juridice (). Refuzul unilateral de a îndeplini obligațiile nu este permis (). Contractul sau legea poate prevedea suma de bani, pe care debitorul este obligat să le plătească creditorului în caz de neîndeplinire sau îndeplinire necorespunzătoare a obligației, în special, în caz de întârziere a îndeplinirii (). Astfel, dacă încetați să plătiți chirie, instanța vă poate obliga să plătiți o penalitate (amenzi) (decizia Curții de Arbitraj din Regiunea Kemerovo din 30 iunie 2014 în dosarul nr. A27-4911/2014).

OPINIE

Anastasia Pomelova, director general adjunct al VTB Arena Park:

„Cu cât mecanismul prin care se calculează chiria, precum și alte relații cu contrapartea, sunt specificate în contractul de închiriere, cu atât sunt mai mari șansele de a evita deciziile unilaterale din partea locatorilor fără dispute nerezolvate, cred că acesta este singurul mod care îi permite chiriașului să mențină relații normale de parteneriat cu proprietarul”.

Este evident că este imposibil să forțezi o persoană să încheie un acord în anumite condiții. Cu toate acestea, dacă proprietarul nu este mai puțin interesat să-și închirieze locuința decât este chiriașul să o închirieze, atunci discutarea termenilor viitorului contract și, prin negocieri și concesii comune, ajungerea la prevederi care să se potrivească ambelor părți este foarte posibilă. Și chiar dacă părțile pierd o anumită sumă de bani, vor câștiga liniște sufletească și încredere că, în caz de conflict, vor putea să meargă în instanță și să își apere drepturile asupra proprietății închiriate.

Ar putea fi util să citiți: