Care este partea fixă ​​a chiriei? Închirierea spațiilor rezidențiale și nerezidențiale: probleme fiscale controversate. Enumerăm toate avantajele închirierii

Principiul libertăţii contractuale ne permite să stabilim un mecanism de determinare a mărimii chirie, convenabil pentru chiriaș și proprietar. Aceasta poate fi o sumă fixă ​​plătită lunar sau o sumă care include rambursarea costurilor de întreținere pentru unitatea închiriată. În acest din urmă caz, formularea prevederii contractuale necesită o atenție deosebită.

Procedura, condițiile și termenele de plată a chiriei sunt determinate de contractul de închiriere (clauza 1 a art. 614 din Codul civil), iar în lipsa acestora, procedura, condițiile și termenele de plată aplicate de obicei la închirierea unui bun similar în circumstanțe comparabile. sunt aplicate. O regulă similară este stabilită în paragraful 3 al art. 424 din Codul civil al Federației Ruse pentru prețul contractului: dacă nu este inclus în textul acordului, executarea contractului trebuie plătită la prețul care, în circumstanțe comparabile, se percepe de obicei pentru bunuri similare; munca sau serviciile.

Dar la încheierea unui contract de închiriere imobiliară, această regulă nu poate fi aplicată, deoarece chiria este condiția sa esențială (articolul 432 din Codul civil al Federației Ruse). În lipsa unei condiții convenite în scris de către părți cu privire la valoarea chiriei, contractul de închiriere imobiliară se consideră neîncheiat (articolul 654 din Codul civil al Federației Ruse).

Conditiile chiriei trebuie formulate in asa fel incat sa se poata stabili exact cand si in ce cuantum este obligat chiriasul sa efectueze platile corespunzatoare. Contractul poate stabili o sumă fixă ​​de chirie sau procedura (mecanismul) de calcul al acesteia. În acest din urmă caz, contractul de închiriere va fi considerat convenit.

Cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în perioadele de timp prevăzute de contract, dar nu mai mult de o dată pe an, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel (clauza 3 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse). . O modificare a cuantumului chiriei în conformitate cu mecanismul prevăzut în contract nu constituie o modificare a contractului de închiriere și, prin urmare, nu este supusă restricțiilor menționate mai sus (clauza 11 din scrisoarea de informare a Prezidiului de Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66, denumită în continuare scrisoarea de informare nr. 66). De exemplu, condiția de indexare a chiriei în funcție de inflație nu contrazice această restricție. Deși suma chiriei se modifică, procedura de calcul a acesteia rămâne neschimbată.

Este mai bine să se prevadă în contract consecințele pierderii statutului de plătitor de TVA al locatorului

Se recomandă ca contractul de închiriere să specifice dacă chiria include taxa pe valoarea adăugată (TVA). Și dacă include, atunci va fi necesar să se determine ce parte din suma specificată este chirie, și care este TVA. De exemplu, indicați cota actuală de impozitare pentru a evita disputele în viitor atunci când cota de impozitare se modifică în timpul perioadei contractului. De asemenea, se recomandă să se menționeze în contract că nu se percepe TVA la suma de închiriere dacă locatorul nu este plătitor al acestei taxe.

Toate acestea trebuie făcute, întrucât, în caz contrar, părțile pot avea neînțelegeri cu privire la sumele de plătit cu titlu de chirie. Poziția instanțelor cu privire la această problemă este ambiguă și, în consecință, locatorul poate primi chirie într-o sumă mai mică decât cea estimată (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din data de 17 septembrie 2010 în cazul nr. A70-). 14225/2009), iar chiriașul poate fi obligat să plătească TVA peste valoarea chiriei (Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 10 februarie 2010 Nr. VAS-1414/10 în dosarul Nr. A51-7727 /2009).

Este probabilă o situație în care inițial locatorul a fost plătitor de TVA și în contract s-a convenit cuantumul chiriei ținând cont de impozit, dar ulterior obligația de a plăti acest impozit a încetat. De exemplu, atunci când locatorul trece la un sistem de impozitare simplificat (clauza 2 a articolului 346.11 din Codul fiscal al Federației Ruse) sau în cazul unei schimbări a proprietarului proprietății închiriate, dacă noul proprietar nu este plătitor de TVA. În acest sens, este în interesul chiriașului să includă în contract o condiție ca în cazul încetării obligației de plată a TVA a proprietarului, chiria să fie redusă cu valoarea impozitului. Dacă o astfel de condiție nu este convenită, instanța poate refuza să satisfacă cererea de returnare a chiriei plătite în plus în valoare de impozit (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 05.08.2011 în cazul nr. A43 -24309/2010). În același timp, există o altă poziție când plata cu valoarea TVA inclusă în aceasta este recunoscută ca îmbogățire fără justă cauză a locatorului (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 15 ianuarie 2010 în cazul nr. A29-2100/2009).

Chiria poate include părți fixe și variabile

Chiria nu poate fi stabilită ca plată de către chiriaș utilitati(electricitate, apă, căldură), combustibil, lubrifianți și alte materiale consumate la utilizarea proprietății închiriate. Cert este că, cu o astfel de plată, locatorul de fapt nu primește nicio remunerație de la chiriaș pentru dreptul acordat de utilizare a obiectului închiriat, iar acest lucru contrazice caracterul compensat al contractului (clauza 12 din Scrisoarea de informare nr. 66).

Pentru rambursarea costului serviciilor de utilități consumate de chiriaș, părțile indică din ce în ce mai mult în contract că chiria este compusă din două părți – constantă și variabilă. Mărimea părții constante este determinată ca valoare fixă ​​(sau mecanismul de calcul al acesteia), iar partea variabilă este definită ca costul utilităților consumate de chiriaș.

Condiția care definește procedura de plată a facturilor de utilități este un punct important al contractului. La urma urmei, contractele cu organizațiile furnizoare de resurse sunt încheiate de către locator și facturi sunt emise pe numele său, iar locatarul va avea obligația de a rambursa astfel de cheltuieli dacă acest lucru este prevăzut în contract. Plățile pentru utilități și alte plăți includ costul serviciilor de alimentare cu apă și canalizare, comunicații telefonice, energie electrică consumată, furnizare de căldură (furnizare gaz), precum și taxele pentru curățarea spațiilor, eliminarea gunoiului etc.

Contabilitatea plăților de utilități și de funcționare ca parte a chiriei este posibilă în mai multe opțiuni. În primul rând, puteți seta o chirie fixă, care include deja costul unor astfel de plăți. Chiriașul plătește apoi o chirie fixă ​​în fiecare lună. În al doilea rând, este permisă determinarea sumei chiriei fără a lua în considerare costul utilităților, indicând dreptul chiriașului de a încheia în mod independent acorduri cu organizațiile de furnizare de resurse și servicii. Trebuie avut în vedere faptul că încheierea unor astfel de acorduri va presupune apariția unor obligații suplimentare pentru chiriaș față de astfel de organizații. Și în al treilea rând, părțile au dreptul să stabilească o chirie formată dintr-o parte fixă ​​și variabilă.

În acest din urmă caz, chiria constă în plata parțială a imobilului închiriat în cuantumul stabilit ( parte permanentă) și chiria sub aspectul rambursării costului utilităților efectiv consumate de chiriaș (partea variabilă).

Este mai bine să fixați separat suma părții variabile a chiriei pentru fiecare lună

În practică, cuantumul chiriei în termeni de rambursare a costului energiei electrice consumate de chiriaș se determină fie pe baza citirilor contorului de energie electrică, instalat separat pentru chiriaș, fie pe puterea instalată luând în considerare puterea. a tuturor aparatelor electrice care funcționează în incintă și durata aproximativă a funcționării acestora. Cantitatea de apă sau gaz consumată poate fi determinată și de contor. Calculul costului serviciilor de încălzire depinde de suprafața totală încălzită, calculată în metri cubi. Rambursarea costurilor de comunicare telefonică se face pe baza datelor privind starea contului personal furnizate de organizația de comunicare.

Pentru a recunoaște o parte fixă ​​a chiriei ca o cheltuială, chiriașul trebuie să aibă doar contractul de închiriere în sine, în care este definit. Pentru a recunoaște partea variabilă în cheltuieli, este necesar un document primar separat, care va reflecta costul utilităților consumate de chiriaș cu o defalcare pe tip de serviciu și cu link-uri către documentele relevante și cuantumul părții variabile a chiriei. pentru luna calculată în conformitate cu contractul de închiriere.

Care este acest document primar? La încheierea unui contract, părțile contractului de închiriere convin în mod independent asupra acestei probleme în legătură cu o situație specifică. Acesta poate fi un act bilateral sau un certificat de la departamentul de contabilitate al proprietarului. Principalul lucru este că documentul utilizat conține toate detaliile obligatorii enumerate la art. 9 din Legea federală din 6 decembrie 2011 nr. 402-FZ „Cu privire la contabilitate” (clauza 1 din scrisoarea Serviciului Federal de Taxe din Rusia din 4 februarie 2010 nr. ШС-22-3/86@).

Dacă, în conformitate cu contractul, chiria (sau o parte a acesteia) este o sumă variabilă, atunci pentru a recunoaște această sumă drept cheltuială, chiriașul trebuie să primească lunar un document primar de la locator, deoarece valoarea chiriei. variază de la lună la lună. Și atunci când chiria este determinată în contract la o sumă constantă (fixă), nu sunt necesare acte lunare care confirmă valoarea plății, deoarece valoarea chiriei nu se modifică.

Merită să ne amintim că pot apărea dificultăți cu pregătirea documentației primare, deoarece proprietarul nu este furnizorul de servicii de utilități pentru chiriaș, ci de fapt acționează ca un „agent” al chiriașului în transferul plăților pentru serviciile furnizate prin furnizarea de resurse. organizatii. Pentru proprietar, aceste plăți nu sunt venituri, ci servesc drept compensare pentru cheltuieli.

Conform Codului civil al Federației Ruse, părțile la un contract de închiriere pot prevedea atât o sumă fixă ​​de chirie, cât și procedura de calcul a acesteia. În consecință, chiria poate fi stabilită sub forma unei părți principale (fixe) și a unei părți variabile, determinate prin calcul. Partea permanentă este fixă ​​și include o taxă pentru utilizarea sediului în sine. Partea variabilă a chiriei este echivalentă cu (sau calculată din) costul utilităților consumate de chiriaș într-o anumită perioadă. Astfel, întreaga sumă a chiriei (atât părțile fixe, cât și cele variabile) este plată pentru serviciile locatorului în furnizarea proprietății spre închiriere.

Partea fixă ​​a chiriei se determină de obicei prin înmulțirea tarifului de închiriere conform contractului cu suprafața închiriată în metri pătrați. Prin urmare, contractul de închiriere indică adesea tariful de închiriere pe 1 metru pătrat pe lună.

Exemplu

Puteți specifica o formulă pentru calcularea părții constante a chiriei, de exemplu, astfel:

„Partea fixă ​​a chiriei se determină după formula:

TV x/y = A * S,

unde TV x/y este partea fixă ​​a chiriei plătibile pentru luna x, anul y;

A - tarif de închiriere conform contractului;

S - suprafata inchiriabila, in metri patrati."

De asemenea, se poate prevedea ca partea constantă a chiriei să fie înmulțită cu indicele prețurilor de consum, coeficient care ține cont de condițiile de utilizare a imobilului de către chiriaș; pentru factorul de corecție etc.

Contractul de închiriere poate indica faptul că partea variabilă a chiriei acoperă cheltuielile reale ale proprietarului pentru facturile de utilități, și anume:

energie electrică;

Aprovizionare cu apă;

Energie termică;

Scoaterea deșeurilor menajere (puteți furniza întreaga listă a serviciilor necesare), etc.

Exemplu

Puteți specifica o formulă pentru calcularea părții variabile a chiriei, de exemplu, astfel:

„Partea variabilă a chiriei este determinată de formula:

P x/y = E + Vo + T + M, unde

P x/y - partea variabilă a chiriei plătibile pentru luna x, anul y;

E - cheltuieli pentru energia electrică pentru luna x, anul y;

Vo - costurile de alimentare cu apă pentru luna x, anul y;

T - cheltuieli pentru energia termică pentru luna x, anul y;

M - cheltuieli pentru eliminarea deșeurilor menajere pentru luna x, anul y."

Dacă plata utilităților se efectuează în conformitate cu citirile contorului, puteți indica în contract că partea variabilă a chiriei este supusă determinării în conformitate cu citirile contorului. Se poate prescrie ca citirile de la dispozitivele de contorizare a utilităților să fie înregistrate în prezența reprezentanților autorizați ai proprietarului și chiriașului.

Atenţie

În paragraful 12 din Scrisoarea informativă a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66, se menționează că taxarea chiriașului numai cu costurile de plată a utilităților nu poate fi considerată o formă de chirie. . Întrucât locatorul nu primește de fapt contraprestație pentru proprietatea închiriată, plata de către chiriaș numai pentru utilități nu înseamnă luarea în considerare a contractului.

Chiria lunară pentru utilizarea Spațiilor și a Spațiilor adiacente și a Spațiilor de parcare (denumite în continuare „Chiria”) constă în:

Parte constantă sau fixă ​​din chirie

  1. Parte fixă ​​din chirie suma de bani, taxat pentru închirierea Spațiului și cu TVA 18%. Partea fixă ​​a chiriei se calculează la următoarele tarife pe metru pătrat de imobil închiriat:
    • ___,00 ruble pe lună pe metru pătrat de suprafață închiriată a spațiilor de depozitare, inclusiv TVA;
    • ___,00 ruble pe lună pe metru pătrat de suprafață închiriată a spațiilor de birouri, inclusiv TVA. Costul părții fixe a chiriei include Serviciile specificate în Lista de Servicii (Anexa nr. 5) Costul părții fixe a chiriei include utilizarea Proprietății de către Chiriaș.

Parte variabila a chiriei

ÎN parte variabilă chiria include (limitele de consum sunt stabilite în Anexa nr. 6 - valoarea cheltuielilor pentru energia electrică consumată, calculată în funcție de tarifele stabilite de organizațiile care furnizează serviciile relevante în conformitate cu citirile contorului (cantitatea de energie electrică furnizată, kW); - valoarea cheltuielilor pentru consumul de apă și eliminarea apei, al căror calcul se efectuează conform tarifelor stabilite de organizațiile care furnizează serviciile relevante, în conformitate cu citirile dispozitivelor de contorizare sau în conformitate cu calculul ratelor de consum convenite de către părţi - cuantumul cheltuielilor pentru telefonie şi trafic Internet, al căror calcul se face pe baza tarifelor stabilite în Anexa nr. 6. Taxele de utilizare a Spaţiilor de parcare se calculează la următoarele tarife: 7500,0 ruble pe lună (fără TVA), pentru un loc de parcare pentru camioane 1500,0 ruble pe lună (fără TVA) pentru un loc de parcare pentru autovehicule;

Modificarea chiriei în contractul de închiriere

Locatorul își rezervă dreptul de a modifica costul pe metru pătrat al Spațiului închiriat din proprie inițiativă, dar nu mai mult de 1 (O) dată pe an de la Data de începere a contractului de închiriere și nu mai mult de 5% din costul anterior per metru pătrat din Spațiul închiriat, cu notificare prealabilă a Chiriașului în mai puțin de 1 (o) lună. În acest caz, părțile semnează un acord adițional la acest acord. Locatorul are dreptul de a majora unilateral rata părții variabile a chiriei în funcție de modificările tarifelor organizațiilor care furnizează serviciile relevante. În acest caz, Locatorul anexează la înștiințarea scrisă a modificărilor costului utilităților și serviciilor de exploatare transmisă Chiriașului documentele relevante care confirmă faptul modificărilor tarifelor sau costului serviciilor.

Acceptăm contracte de închiriere pentru evaluare de experți. Suntem angajați în redactarea de contracte complexe.

Lipsa și costul ridicat al hotelurilor din capitală și altele marile orase Am făcut din închirierile zilnice una dintre cele mai convenabile opțiuni de cazare temporară pentru vizitatori. Este un paradox, dar închirierea unui apartament separat cu bucătărie și tot ce ai nevoie pentru viață costă mai puțin decât o cameră decentă de hotel. Cererea, desigur, stimulează oferta. Prin urmare, este de mirare că din ce în ce mai mulți investitori privați sunt angajați în închirierea de apartamente pe termen scurt, având în arsenalul lor un singur „apartament cu o cameră”, și există o mulțime de companii specializate în capitală care oferă clienților servicii suplimentare pe lângă o duzină sau mai multe apartamente. Vremurile în care singurii agenți imobiliari care închiriau un „apartament pentru noapte” erau bunicile de la gară au dispărut.

Închiriere fără viitor

„În ceea ce privește prețul, costul apartamentelor închiriate zilnic este similar sau mai ieftin decât o cameră de hotel de nivelul corespunzător. Diferența poate ajunge la 20–30%, spune Dmitri Taganov, șeful centrului analitic al companiei Inkom-Real Estate. - In plus, un turist sau calator de afaceri care vine in capitala pentru cateva zile are la dispozitie o bucatarie complet utilata unde isi poate pregati singur pranzul sau cina. Și când stați într-un hotel, va trebui fie să lăsați mulți bani în restaurant de fiecare dată, fie să căutați o cafenea sau un restaurant decent în apropiere. Și nu este un fapt că o unitate decentă va fi la doi pași.” Hotelul va trebui să plătească pentru fiecare serviciu suplimentar- spalatul si calcatul camasilor, ingrijirea pantofilor etc. Intr-un apartament inchiriat la zi, nimeni nu va prezenta factura suplimentara pentru faptul ca chiriasul a folosit fier de calcat, masina de spalat rufe sau perie de pantofi.

În ceea ce privește proprietarul, pentru el principalul avantaj al unei afaceri pe termen scurt este capacitatea de a „ieși din proiect” în orice moment, fără daune. De exemplu, dacă apartamentul este necesar pentru nevoi personale - reședința proprietarului, a copiilor sau a părinților săi, proprietarul nu trebuie să aștepte câteva luni înainte de încheierea contractului cu chiriașul, așa cum este adesea cazul închiriilor pe termen lung. . Mai mult, contractul de închiriere pt pe termen lung prevede adesea plata unei penalități către chiriași în cazul în care aceasta este ruptă din vina proprietarului apartamentului. Chiriașii apartamentelor zilnice rareori stau mai mult de zece zile.

Chiria zilnică are sens dacă intenționați să vă vindeți apartamentul. Timpul pentru expunerea apartamentelor poate dura câteva luni, mai ales acum, când cererea chiar și pentru locuințe lichide este la un nivel extrem de scăzut, dar nu ratați ocazia de a face bani pe un apartament care este inactiv în așteptarea unui cumpărător. Chirie zilnică va face posibilă organizarea de expoziții ale proprietății aproape în orice moment pentru închirieri pe termen lung, va trebui să coordonați timpul vizitelor cu rezidenții. De asemenea, „business for a day” este justificată ca opțiune de diversificare. Dacă dețineți două sau mai multe apartamente, atunci este indicat să închiriați unul dintre ele pe termen lung, iar celălalt pentru închiriere zilnică. Mai mult, la Moscova sezonalitatea turismului este mai puțin pronunțată, iar fluxul de vizitatori este stabil pe tot parcursul anului.

La prima vedere, închirierile zilnice par chiar mai profitabile decât închirierile pe termen lung. „Costul unui apartament mic de două camere de clasă economică cu reparații cosmetice bune, aparate electrocasnice și mobilier necesare va fi de aproximativ 3-4 mii de ruble. pe zi. Se pare că dacă închiriezi un astfel de apartament timp de 20 de zile pe lună, poți conta pe un venit de 60-80 de mii de ruble. În timp ce pentru o închiriere pe termen lung, costul său va fi de aproximativ 35-45 de mii de ruble. pe lună”, dă un exemplu Dmitri Taganov. În același timp, recent ratele de pe piața de închiriere pe termen lung au scăzut constant, iar randamentul astăzi nu depășește 4–5%.

Fără garanții, fără asigurare

Dar să spun că afacerea din locuințe închiriate este Pe termen scurt simplu, nu poți. Există mult mai multe dificultăți asociate cu acesta decât pare la prima vedere. Principala problemă a unui chiriaș zilnic este lipsa venitului garantat. Cu o închiriere pe termen lung, este suficient să găsești un client o dată, să semnezi un contract - și poți trăi în liniște timp de un an, primind un venit lunar stabil. Iar în cazul cazărilor pe termen scurt, căutarea de noi oaspeți este în desfășurare.

În toamnă, Dmitry K. a decis să-și închirieze apartamentul din centrul Sankt-Petersburgului pe zi. Și din proprie experiență am fost convins că această afacere în practică nu este atât de profitabilă pe cât pare în teorie. „Când l-am închiriat în baza unui contract pe termen lung, am avut întotdeauna 30 de mii de ruble garantate. pe lună. Acum există mai multe bătăi de cap și mai puține plăți”, spune el. Nu există lună la lună. Odată Dmitri a fost foarte norocos: apartamentul a fost închiriat pentru 20 de zile de o familie care făcea renovari în propria locuință și, pentru că a durat atât de mult, au fost nevoiți să prelungească închirierea pentru o altă perioadă. Dar acesta a fost singurul caz. În restul timpului apartamentul este ocupat în medie zece zile pe lună. „Cu toate acestea, există destul motive obiective. În primul rând, nu este iarnă sezon turistic pentru Sankt Petersburg. În al doilea rând, criza. Principalul contingent de clienți sunt turiștii și călătorii de afaceri, iar numărul ambilor în ultimele luni a scăzut semnificativ”, spune Dmitry.

Svetlana Aleksashina, managerul de închiriere de locuințe pentru compania imobiliară din Sankt Petersburg, observă că cererea de locuințe zilnice este neuniformă și într-adevăr depinde în mare măsură de sezon: „Înainte de Anul Nou, existau un număr suficient de oameni care doreau să închirieze un apartament. pentru câteva zile: mulți străini au venit să-și viziteze prietenii, rudele pentru a petrece vacanțele aici. Acum pe piata inchiriere zilnica Este liniștit, dar este tradițional pentru această perioadă a anului. Reînvierea, ca întotdeauna, va veni în mai-iunie: sezonul nopților albe atrage anual turiști în orașul de pe Neva.” Adevărat, recent concurența pe piața zilnică de închiriere a devenit și mai dură: au apărut numeroase mini-hoteluri, iar mulți vizitatori preferă acest segment în locul apartamentelor.

Există, desigur, modalități alternative de a asigura un flux mai stabil de rezidenți. Dar acestea sunt deja opțiuni pentru toată lumea. Puteți, de exemplu, să închiriați un apartament pentru organizarea de sărbători și petreceri - în acest scop, imobiliare în zone convenabile este întotdeauna la cerere. Dar aici trebuie să fii conștient de care ar putea fi consecințele pentru starea apartamentului. Nimeni, după ce a plătit bani, nu va trata proprietatea proprietarilor cu grijă. O altă opțiune este închirierea apartamentelor pentru angajații din sectorul de agrement. Acest lucru garantează, de asemenea, profituri stabile. „Dar astfel de apartamente cad rapid în paragină”, notează unul dintre proprietari. „În plus, atunci când apartamentul este situat într-o clădire decentă, nu vrei să strici relațiile cu vecinii tăi.”

Căutarea constantă a clienților nu este în niciun caz singura problemă care îl așteaptă pe proprietar. Un apartament închiriat zilnic necesită mult mai multă atenție. După fiecare client, proprietarii trebuie să pună în ordine completă locuința, să o curețe, să furnizeze lenjerie de pat proaspătă etc. În același timp, astfel de obiecte își pierd aspectul mult mai repede. „Oaspeții se schimbă constant și nu este deloc un fapt că toți vor fi extrem de sensibili la mobilierul nou și aparate electrocasnice. Prin urmare proprietarul apartament zilnic va trebui sa faci reparatii cosmetice mult mai des decat intr-un apartament inchiriat pentru o perioada indelungata. Și plătiți, de asemenea, asigurarea împotriva riscului de daune”, spune Dmitri Taganov. Adevărat, după cum remarcă proprietarul din Sankt Petersburg Dmitry K., cumpărarea de asigurări este un lux prea mare: companiile de asigurări fie refuză deloc să asigure astfel de apartamente, fie percep tarife prea mari.

Cu închirieri pe termen scurt, există un risc mult mai mare de a întâmpina fraudă sau infracțiune. Dmitry K. Pod a avut deja o astfel de experiență Anul Nou a venit să verifice apartamentul, care era gol în acel moment, dar a constatat că nu putea intra înăuntru: dintr-un motiv necunoscut, cheia nu se potrivea în încuietoare. Aruncând o privire mai atentă la ușă, Dmitri a descoperit că încuietoarea fusese pur și simplu înlocuită. A trebuit să sun un angajat al Ministerului Situațiilor de Urgență, care a deschis ușa și a lăsat să intre proprietarul de drept. Odată ajuns în apartament, Dmitry a descoperit o mulțime de lucruri ale altora, un brad împodobit, sticle de alcool - într-un cuvânt, semne clare că apartamentul era locuit. După ceva timp, a apărut un nou „chiriaș”, care l-a salutat pe adevăratul proprietar al apartamentului cu întrebări indignate despre motivele șederii acestuia din urmă pe teritoriul apartamentului altcuiva. S-a dovedit că a închiriat un apartament printr-o agenție imobiliară și a plătit cu trei luni în avans. Treptat, detaliile fraudei au devenit clare: cu puțin timp înainte de Anul Nou, apartamentul a fost închiriat pentru câteva zile de o femeie care, potrivit acesteia, a sosit de la Soci. Într-o perioadă atât de scurtă, a reușit să facă chei duplicate, iar după „plecarea” oficială s-a întors, a schimbat încuietoarea și sub masca unui agent imobiliar, ea a fost de acord să închirieze un apartament unei alte persoane. Ea a luat un avans de la el și a dispărut într-o direcție necunoscută.

Dmitri a avut noroc: chiriașul ilegal a eliberat apartamentul fără nicio reclamație și, în afară de timp și nervi, proprietarul nu a suferit nicio pierdere. Dar într-un scenariu diferit, fraudatorul ar putea să nu se fi deranjat cu reluarea, ci pur și simplu să ia toate bunurile și echipamentele valoroase din casă. Pentru a minimiza riscurile, ar trebui să faceți cel puțin o copie a pașaportului clientului, dar acest lucru nu vă va asigura 100% de fraudatori.

Încredere sau independență?

Dacă doriți să vă închiriați apartamentul zilnic, aveți două opțiuni: transferați apartamentul în managementul trustului către o agenție imobiliară sau închiriați-l singur.

La managementul încrederii, pe de o parte, proprietarul este scutit de toate bătăile de cap. Pe de altă parte, rămâne riscul de fraudă din partea agenților imobiliari. Agenții pot pur și simplu înșela subestimând numărul de zile în care apartamentul a fost închiriat și păstrează o parte din venit pentru ei înșiși. Nu vei merge la apartament în fiecare zi și vei verifica.

Dacă iei lucrurile în propriile mâini, va trebui să folosești cât mai multe canale de informare pentru a găsi clienți. Cu toate acestea, nu este prea dificil. Doar introduceți cuvintele „închiriere zilnică” în Yandex sau alt motor de căutare - și imediat zeci de site-uri de agenții care oferă apartamente pentru închiriere zilnică se vor deschide în fața dvs. din care puteți alege. Aproape toți cooperează cu proprietarii de apartamente. Vi se va cere să faceți o descriere standard a locuinței propuse, să indicați toți parametrii principali ai acesteia și să faceți mai multe fotografii (bucătărie, baie și dormitor). Fotografiile și descrierile sunt postate pe site-ul agenției. Proprietarul apartamentului indică cât de mult ar dori să primească pe zi, iar agenții imobiliari își adaugă markup peste această cifră. De exemplu, dacă un apartament „de la proprietar” costă 2 mii de ruble, atunci agenția îl va lista pentru 2,5-3 mii. În acest caz, înșelăciunea intermediarilor este cu greu posibilă, deoarece agenția joacă exclusiv rolul o legătură de legătură. Îl îndrumă pe client, iar proprietarul imobilului îl contactează direct: arată apartamentul, schimbă lenjeria, face curățenie, iar cel mai plăcut lucru este să primească plata. Apoi dă comisioane agenției.

Dacă aveți mai multe apartamente, chiria zilnică se transformă într-o afacere cu drepturi depline, care necesită nu doar investiții inițiale, ci și cheltuieli regulate. Va fi necesar fie să externalizați serviciile de curățenie, fie să vă creați propriul departament de întreținere, care se va ocupa de curățarea apartamentelor, spălatul și schimbarea lenjeriei de pat, reparațiile minore etc. Pe lângă personalul de service, este nevoie și de un contabil. Va fi necesar să se stabilească relații cu persoane care pot rezolva orice situație conflictuală cu rezidenții. Un element important al acestei afaceri este crearea și promovarea unui site web eficient pe Internet. „Pare foarte dificil, dar în practică poate fi invers. În procesul de activitate se stabilesc relații de afaceri cu anumite organizații, de exemplu, cu reprezentanțe ale companiilor occidentale, în urma cărora afacerea devine mai stabilă și mai sigură. Mai mult, puteți primi venituri suplimentare prin furnizarea de servicii conexe: transport, turism etc.”, spune Evgeniy Skomorovsky, director general al Century 21 West.

Cheia succesului

Nu toate apartamentele vor fi închiriate la fel de succes. Există o serie de parametri de care va depinde cererea sa în rândul potențialilor chiriași. În primul rând, locația unei astfel de locuințe este importantă. „Apartamentele mici din districtul central al Moscovei, de exemplu în clădirile staliniste, sunt solicitate în special pentru închirieri pe termen scurt. Zonele în care sunt amplasate mari centre expoziționale sunt de asemenea populare”, spune Vadim Lamin, șeful departamentului exclusiv al departamentului de închiriere de apartamente de lux de la Penny Lane Realty. În același timp, parametrul „distanța de mers pe jos până la metrou” rămâne important - la fel ca atunci când cumpărați sau închiriați pe termen lung.

Dacă un apartament închiriat pe termen lung poate fi mobilat minim, atunci în cazul unei închirieri pe termen scurt un astfel de număr nu va funcționa. Totul ar trebui să fie aici pentru a oferi rezidenților o alternativă confortabilă camera de hotel. Când o persoană ajunge la un hotel, nu îi pasă să ia cu el săpun, un prosop, pastă de dinți sau lenjerie de pat. Toate acestea le primesc pe loc. Pentru închirierile zilnice, același lucru trebuie asigurat.

Camera ar trebui să aibă un dulap confortabil și loc de dormit. Bucătăria trebuie să fie echipată cu frigider, ceainic și cuptor cu microunde. Acesta din urmă este un element mai obligatoriu decât aragazul. „Puțini dintre cei care vin fac gătit serios. Ei fie mănâncă într-o cafenea, fie preferă să cumpere mâncare gata preparată și să o încălzească”, spune agentul imobiliar Serghei. Camera trebuie să aibă un televizor și un DVD player a devenit recent solicitat. Asemenea lucruri mărunte joacă adesea un rol important, mai ales că concurența pe piața zilnică de închiriere este mare și practic nu există nicio diferență de prețuri.

Închiriere pe termen scurt: PRO & CONTRA

1. Venituri potențial mai mari decât în ​​cazul chiriei pe termen lung.

2. Posibilitatea de a părăsi afacerea în orice moment.

3. Dispune gratuită a apartamentului (poți să-l vinzi oricând, să te muți la rude etc.).

1. Lipsa venitului garantat.

2. Necesitatea de a căuta constant noi clienți.

3. Apartamentul necesita reparatii mai des si isi pierde rapid din prezentare.

4. O afacere mai intensivă în muncă: apartamentul trebuie pus în ordine după fiecare client, este necesar să se ofere rezidenților un set complet „hotel” - lenjerie, vase, mobilier și electrocasnice.

Chirie de la locator, inclusiv variabila

Relațiile de închiriere sunt foarte populare în rândul entităților de afaceri. Oferind proprietăți „vacante” spre închiriere, proprietarii o folosesc pentru a genera venituri suplimentare, iar chiriașii, la rândul lor, o anumită taxă obține posibilitatea de a folosi bunurile mobile sau imobile ale altor persoane.

În acest articol vom lua în considerare problemele contabilizării chiriei primite de proprietar de la chiriaș.

În conformitate cu articolul 614 din Codul civil Federația Rusă(denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), responsabilitatea principală a chiriașului este plata la timp a chiriei pentru utilizarea proprietății în sumele și condițiile stipulate în contractul de închiriere.

Chiria se stabileste astfel:

– plăți determinate în sumă fixă, efectuate periodic sau la un moment dat;

– ponderea stabilită a produselor, fructelor sau veniturilor primite ca urmare a utilizării bunurilor închiriate;

– prestarea anumitor servicii de către chiriaș;

– transmiterea de către locatar către locator a lucrului stipulat prin contractul de proprietate sau de închiriere;

– impunerea locatarului a costurilor prevazute prin contract pentru imbunatatirea imobilului inchiriat.

Părțile pot prevedea în contractul de închiriere o combinație a acestor forme de chirie sau alte forme de plată a chiriei.

Cel mai comun tip este stabilirea chiriei sub formă de plăți fixe efectuate periodic sau în sumă forfetară.

Mai multe obiecte pot fi transferate în cadrul unui contract de închiriere simultan. În acest caz, chiria poate fi stabilită atât în ​​ansamblu pentru toată proprietatea închiriată, cât și pentru fiecare obiect separat. Pentru a evita alte neînțelegeri între părțile la acord, este mai bine să stabiliți chiria separat pentru fiecare obiect închiriat.

Chiria variabilă, stabilită lunar, cu acordul părților, în vederea compensării facturilor de utilități, în opinia autorului, nu este în totalitate conformă legii. Totodată, din punctul de vedere al organelor fiscale, cu o astfel de chirie, locatorul va putea recunoaște doar cheltuielile pentru achiziționarea de combustibil, apă și energie de toate tipurile, cheltuite în scopuri tehnologice, generarea tuturor tipurile de energie, încălzirea clădirilor, precum și cheltuielile de transformare și transmitere a energiei consumate direct către acestea, fără a lua în considerare cele consumate de chiriași (Scrisoare a Serviciului Federal de Taxe al Federației Ruse pentru Regiunea Moscova din 13 noiembrie, 2006 Nr. 21-25-I/1372). Spre deosebire de chiriaș, care are dreptul de a include în cheltuielile acceptate pentru impozitarea profiturilor atât componentele constante, cât și cele variabile ale chiriei (Scrisoare a Serviciului Federal de Taxe al Federației Ruse pentru Regiunea Moscova din 13 noiembrie 2006 nr. 21-25-I/1372).

Conform Scrisorii de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”, al cărui paragraful 11 ​​explică faptul că atunci când se aplică paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, instanțele trebuie să plece de la faptul că în termen de un an Condițiile contractului care prevăd o sumă fixă ​​de chirie sau procedura (mecanismul) de calcul trebuie să rămână neschimbate. Chiriașul a depus o cerere la proprietar în instanța de arbitraj pentru invalidarea condițiilor contractului de închiriere care prevedea majorarea trimestrială a chiriei a proprietarului prin indexarea acesteia pentru a ține cont de inflație, întrucât această condiție contravine normei imperative de la paragraful 3. al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, care stabilește posibilitatea de a modifica valoarea chiriei nu mai mult de o dată pe an. Însă instanța, deși numai în cauza în cauză, a constatat că stabilirea ratei de închiriere într-o sumă echivalentă cu o anumită sumă în valută înseamnă stabilirea unui mecanism de calcul al acestuia. Această determinare a chiriei are scopul de a elimina efectele negative ale inflației. O modificare a cursului de schimb al valutei străine nu înseamnă o modificare a sumei chiriei în conformitate cu paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse. Ca urmare, rezultă că pentru a introduce o chirie variabilă este necesar să existe un algoritm clar de calcul al acesteia, specificat în contract, altfel este ușor să pierzi un dosar în instanță.

Condițiile de plată a chiriei sunt stabilite prin contract. În acest caz, părțile pot prevedea orice procedură de plată a acestuia: lunar, trimestrial, o dată pe an, prin depunere. plata anticipată sau cu plata amânată.

Alineatul 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse prevede că chiria poate fi schimbată prin acordul părților în termenele prevăzute în contract, dar nu mai mult de o dată pe an. În același timp, valoarea chiriei poate fie să crească, fie să scadă.

Chiriașul are dreptul de a cere o reducere a chiriei în cazul:

– dacă, din cauza unor împrejurări pentru care nu este responsabil, condițiile de utilizare prevăzute în contractul de închiriere sau starea imobilului s-au deteriorat semnificativ;

– dacă locatorul încalcă condițiile pentru reparații majore ale imobilului închiriat;

– dacă locatorul nu a avertizat chiriașul cu privire la drepturile terților asupra imobilului la încheierea contractului de închiriere.

În cazul încălcării semnificative de către chiriaș a condițiilor de plată a chiriei, locatorul are dreptul să ceară de la acesta plata anticipată a chiriei în termenul stabilit de locator. În acest caz, locatorul nu are dreptul de a solicita plata anticipată a chiriei pentru mai mult de doi termeni consecutivi (clauza 5 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse).

Chirie in contabilitate.

Procedura de înregistrare a plăților de leasing în contabilitatea locatorului depinde dacă această activitate este sau nu principală.

În conformitate cu paragraful 5 din PBU 9/99 „Venituri ale organizației” (Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 6 mai 1999 nr. 32n „Cu privire la aprobarea Reglementărilor contabile „Veniturile organizației” PBU 9 /99” (denumită în continuare PBU 9/99)) în organizațiile al căror obiect de activitate este asigurarea unei taxe de utilizare temporară (deținerea și folosirea temporară) a bunurilor lor în temeiul unui contract de închiriere, veniturile sunt considerate a fi încasări bonul căruia se asociază această activitate (chirie).

Planul de conturi pentru contabilitate și instrucțiuni pentru aplicarea acestuia (Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 31 octombrie 2000 nr. 94n „Cu privire la aprobarea Planului de conturi pentru contabilitatea financiară activitate economică organizații și instrucțiuni de utilizare"), contul 90 „Vânzări” are scopul de a rezuma informații privind veniturile și cheltuielile asociate activităților obișnuite ale organizației, precum și de a determina rezultatul financiar al acestora.

Veniturile din provizionul pentru o taxă pentru utilizarea temporară (deținerea și utilizarea temporară) a activelor sale în baza unui contract de închiriere (atunci când acesta face obiectul activităților organizației) se reflectă în contul 90 „Vânzări” subcontul 90-1 „Venituri”.

Dacă furnizarea de bunuri pentru închiriere nu este activitatea principală a organizației, atunci, conform paragrafului 7 din PBU 9/99, încasările asociate furnizării unei taxe pentru utilizarea temporară (deținerea și utilizarea temporară) a activelor organizației sunt recunoscute ca alte venituri și se reflectă în creditul contului 91-1 „Alte venituri”.

În acest caz, cheltuielile asociate cu asigurarea unei taxe pentru utilizarea temporară (deținerea și utilizarea temporară) a activelor organizației sunt recunoscute ca altele (clauza 11 PBU 10/99 „Cheltuieli de organizare” (Ordinul Ministerului Finanțelor al Rusiei). Federația din 6 mai 1999 Nr. 33n „Cu privire la aprobarea Prevederi contabile „Cheltuielile organizației” PBU 10/99)).

Pentru a determina ce tip de activitate sa includa operatiunile de transfer de proprietate in inchiriere, trebuie sa va referiti la paragraful 4 din PBU 9/99.

În conformitate cu acest paragraf în contabilitate, organizația recunoaște în mod independent încasările ca venituri din activități obișnuite sau alte venituri, pe baza cerințelor PBU 9/99, a naturii activităților sale, a tipului de venituri și a condițiilor de primire a acestora.

Cu alte cuvinte, organizația trebuie să decidă în mod independent ce tip de activitate îi aparțin operațiunile de transfer al proprietății spre închiriere și să consolideze acest lucru în politicile contabile ale organizației. Această condiție este determinată de Statutul organizației, unde cel mai adesea închirierea proprietății este prevăzută ca tip de activitate în consecință, locatorul recunoaște încasările ca venituri din activități obișnuite;

Dacă plata chiriei este reflectată de organizație în contabilitate ca venit din activități obișnuite, atunci se fac următoarele înregistrări în contabilitate:

Debitul contului 62 „Decontări cu cumpărători și clienți” Creditul contului 90-1 „Venituri” - reflectă suma plăților de închiriere de primit;

Debitul contului 90-3 „Taxa pe valoarea adăugată” Creditul contului 68-2 „Calcule pentru taxa pe valoarea adăugată” - reflectă suma TVA de plătit la buget;

Debitul contului 51 „Conturi de decontare” Creditul contului 62 „Decontări cu cumpărători și clienți” – reflectat numerar primit de la chiriaș.

Transferată într-o singură plată pe toată perioada de valabilitate a contractului de închiriere, chiria este considerată plată în avans și se contabilizează în contul 62 „Decontări cu cumpărători și clienți” subcontul „Decontări pentru plata în avans”.

Dacă chiria este reflectată în contabilitatea locatorului ca parte a altor venituri, atunci în contabilitate se fac următoarele înregistrări:

Debitul contului 76 „Decontări cu diverși debitori și creditori” subcontul „Decontări pentru chirie” Creditul contului 91-1 „Alte venituri” - reflectă acumularea creanțelor de chirie;

Debit contul 91-2 „Alte cheltuieli” Credit contul 68-2 „Calcule pentru taxa pe valoarea adăugată” – se percepe TVA;

Debitul contului 51 „Conturi de decontare” Creditul contului 76 „Decontări cu diverși debitori și creditori” subcontul „Calcule pentru chirie” – se reflectă fondurile primite de la chiriaș.

Valoarea chiriei unică transferată pentru o organizație în care transferul activelor pentru închiriere nu este activitatea principală este luată în considerare în contul 98 „Venituri amânate” subcontul 98-1 „Venituri primite pentru perioade amânate”.

Subcontul 98-1 „Venituri primite pentru perioade viitoare” ia în considerare mișcarea veniturilor încasate în perioada de raportare, dar aferente perioadelor de raportare viitoare.

Suma veniturilor aferente perioadelor de raportare viitoare se reflectă în creditul contului 98 „Venituri amânate” în corespondență cu conturile de numerar sau decontări cu debitorii și creditorii, iar în debit - suma veniturilor transferate în conturile corespunzătoare la începutul perioadei de raportare, căruia îi aparțin aceste venituri.

Contabilitatea analitică în contul 98-1 „Venituri încasate în contul perioadelor viitoare” se efectuează pentru fiecare tip de venit.

Chiria este recunoscută în contabilitate pe baza ipotezei certitudinii temporare a faptelor de activitate economică și în prezența condițiilor enumerate la paragraful 12 din PBU 9/99:

– organizația are dreptul de a primi acest venit rezultat dintr-un acord specific sau confirmat într-un alt mod adecvat;

– valoarea veniturilor poate fi determinată;

– există încredere că în urma unei anumite tranzacții va avea loc o creștere a beneficiilor economice ale organizației.

Dacă cel puțin una dintre condițiile enumerate nu este îndeplinită în legătură cu numerarul și alte active primite de organizație în plată, atunci conturile de plătit, și nu veniturile, sunt recunoscute în contabilitatea organizației.

Exemplu.

Organizația a încheiat un contract de închiriere de echipamente pe o perioadă de trei luni. Chiria lunară este de 17.700 de ruble (inclusiv TVA - 2.700 de ruble).

Chiria în valoare de 53.100 de ruble (inclusiv TVA - 8.100 de ruble) a fost plătită de chiriaș imediat pentru întreaga perioadă de valabilitate a contractului de închiriere.

Organizația locator utilizează următoarele subconturi ale planului de conturi de lucru:

62-1 „Calcule pentru închiriere”;

62-2 „Calcule pentru plata în avans”.

În evidențele contabile ale organizației locatorului au fost efectuate următoarele înregistrări:

Debit 51 Credit 62-2 – 53.100 ruble – reflectă suma plății în avans pentru echipamentele închiriate;

Debit 62-2 Credit 68-2 – 8.100 ruble – TVA-ul se percepe pe suma plății în avans (clauza 1 a articolului 167 din Codul fiscal al Federației Ruse (denumit în continuare Codul fiscal al Federației Ruse)) ;

Debit 62-2 Credit 98–45.000 de ruble - suma plății anticipate este reflectată în venitul amânat;

Debit 62-1 Credit 91-1 – 17.700 ruble – chiria acumulată pentru perioada de raportare;

Debit 91-2 Credit 68-2 – 2.700 ruble – TVA acumulat la chiria perioadei de raportare;

Debit 68-2 Credit 62-2 – 2.700 ruble – acceptat pentru deducerea TVA asupra sumei plătite în avans;

Debit 98 Credit 62-1 – 15.000 de ruble – reflectă suma chiriei inclusă anterior în venitul amânat.

Proprietarul trebuie să emită o factură către chiriaș cu valoarea chiriei.

Conform paragrafului 3 al articolului 168 din Codul fiscal al Federației Ruse, o factură este emisă în cel mult cinci zile calendaristice, începând de la data prestării serviciilor.

Emiterea facturilor pentru vânzarea de servicii pentru prestarea proprietății spre închiriere este posibilă nu mai devreme de sfârșitul perioadei fiscale, cel puțin luna în care serviciile au fost efectiv prestate.

Chiria in contabilitate fiscala.

Furnizarea proprietății spre închiriere este principala activitate a organizației.

Potrivit articolului 249 din Codul fiscal al Federației Ruse, chiria primită de la chiriaș este clasificată ca venit din vânzări. Principalele tipuri de activități sunt determinate de Carta organizației, unde cel mai adesea închirierea proprietății este prevăzută ca tip de activitate.

Dacă o organizație, în scopul impozitului pe profit, recunoaște veniturile și cheltuielile folosind metoda de angajamente, atunci veniturile sunt recunoscute în perioada de raportare (de impozitare) în care au avut loc, indiferent de primirea efectivă a fondurilor, a altor proprietăți (lucrări, servicii) ( clauza 1 din articolul 271 din Codul fiscal RF).

Pentru organizațiile care își furnizează proprietatea în mod sistematic pentru o taxă pentru utilizarea temporară și (sau) posesia și utilizarea temporară a proprietății lor, costurile acestor activități sunt asociate cu vânzările (subclauza 1 a clauzei 1 a articolului 265 din Codul fiscal). al Federației Ruse).

Dacă contractul de închiriere prevede un program neuniform de plată a chiriei, atunci, conform ultimelor clarificări ale Ministerului Finanțelor al Federației Ruse, date în Scrisorile din 17 aprilie 2009 nr. 03-03-06/1/258, din 2 aprilie 2009 Nr. 03-03-06/1 /212, contribuabilul, în temeiul paragrafului 3 al paragrafului 4 al articolului 271 din Codul Fiscal al Federației Ruse, trebuie, în astfel de cazuri, să ia în considerare plățile de chirie. în venituri, pe baza sumelor prevăzute în graficul de plată. O poziție similară este cuprinsă în Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Ural din 16 decembrie 2008 în cazul nr. Ф09-9466/08-С3.

Potrivit autorului, un program de plată inegal apare și atunci când chiria este plătită o dată pe o perioadă lungă de timp, de exemplu, o dată pe an sau la fiecare șase luni. În același timp, includerea unică a unei astfel de taxe în venit nu este în întregime benefică pentru organizație, deoarece va duce la o plată unică a impozitului pe venit sau la o plată în avans mai mare. Prin urmare, este mai oportun să se distribuie astfel de venituri între perioadele de raportare. Cu toate acestea, ținând cont de poziția Ministerului de Finanțe al Federației Ruse, o astfel de abordare poate provoca plângeri din partea autorităților fiscale.

Să remarcăm că oficialii anteriori au indicat că veniturile sub formă de plăți de chirie sunt recunoscute în contabilitatea fiscală ținând cont de principiul recunoașterii uniforme a veniturilor și cheltuielilor, indiferent de plata efectivă a acestora. În același timp, încheierea lunară a actelor de servicii prestate în baza unui contract de închiriere nu este necesară în scopul menținerii contabilității fiscale a veniturilor sub formă de plăți de leasing. Această poziție a fost stabilită în scrisorile Ministerului de Finanțe al Federației Ruse din 17 aprilie 2007 nr. 03-03-06/1/248, din 6 februarie 2007 nr. 03-03-06/1/59, din 10 noiembrie 2006 Nr. 03-03 -04/1/752, Serviciul Fiscal Federal al Federației Ruse pentru orașul Moscova din 22 septembrie 2008 Nr. 20–12/089128.

Furnizarea de proprietăți pentru închiriere nu este principala activitate a organizației.

În acest caz, venitul din închirierea proprietății este recunoscut ca venit neexploatare (clauza 4 a articolului 250 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Subparagraful 3 al paragrafului 4 al articolului 271 din Codul fiscal al Federației Ruse stabilește că, pentru veniturile neexploatate din leasingul proprietății, data primirii veniturilor este data decontărilor în conformitate cu termenii acordurilor încheiate sau prezentării către contribuabil al documentelor care servesc drept bază pentru efectuarea calculelor, sau ultima zi a perioadei de raportare (taxă).

Cheltuielile pentru întreținerea proprietății transferate în baza unui contract de închiriere (inclusiv amortizarea acestei proprietăți) sunt incluse în cheltuielile neexploatare (subclauza 1 a clauzei 1 a articolului 265 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Plăți de utilități.

După cum sa menționat mai sus, în conformitate cu articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse, chiria poate fi stabilită fie într-o sumă fixă, fie într-o sumă „flotante”, constând din două părți - o sumă fixă ​​de chirie și o componentă variabilă constând în a facturilor de utilitati.

De regulă, toate contractele de închiriere, într-o formă sau alta, conțin condiția ca chiriașul să suporte costurile plății facturilor la utilități. Aceasta ridică întrebarea: cum este cel mai benefic din punct de vedere fiscal pentru părțile la acord să documenteze o astfel de condiție. Și în primul rând, în acest caz vorbim de o taxă atât de controversată precum TVA-ul.

În practică, există diferite opțiuni de plată pentru plata energiei electrice, gazului, aprovizionării cu apă, comunicațiilor telefonice și a altor utilități. Să le aruncăm o privire mai atentă.

1. Utilitățile sunt incluse în chirie.

Prima metodă este folosită destul de rar. La urma urmei, tarifele pentru serviciile de utilități sunt în continuă creștere, în plus, la încheierea unui acord, părțile nu știu încă în ce măsură serviciile de utilități vor fi efectiv consumate de chiriaș. În consecință, cu greu este posibil să se calculeze în avans suma unei plăți fixe de chirie care să acopere toate cheltuielile locatorului pentru utilități pe durata executării contractului. Părțile nu au dreptul de a modifica valoarea chiriei în timpul anului, interdicția este stabilită de articolul 614 alin. 3 din Codul civil al Federației Ruse.

Prin urmare, de regulă, într-un contract de închiriere, părțile nu prevăd cuantumul chiriei în sine, ci metodologia de calcul al acesteia, drept urmare o modificare în cursul anului a componentei variabile a chiriei nu înseamnă o revizuire a chiriei. prețul contractului de închiriere, deoarece mecanismul de determinare a sumei chiriei rămâne același.

Cu o chirie „flotante”, toate sumele primite de locator de la chiriaș, inclusiv facturile de utilități, sunt recunoscute ca venituri ale acestuia din închirierea proprietății.

În temeiul articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse, locatorul percepe TVA pe întreaga sumă a chiriei și îl plătește la buget. Proprietarul emite chiriașului o factură pentru întreaga sumă a chiriei (inclusiv suma facturilor la utilități) și linie separată„apartament comunal” nu iese în evidență.

Proprietarul, care a primit facturi de la firmele de utilitati pe numele sau, are dreptul de a deduce integral TVA-ul indicat in facturile acestora. La urma urmei, dacă plățile de utilități primite de la chiriaș sunt incluse în veniturile sale, atunci acesta are dreptul să recunoască utilitățile consumate de chiriaș drept cheltuieli ale sale. Aceeași procedură de evaluare a TVA a fost explicată de funcționari în Scrisoarea Serviciului Federal de Taxe al Federației Ruse din 4 februarie 2010 nr. ШС-22-3/86@. O opinie similară este împărtășită de arbitrii în Rezoluția Districtului FAS Caucaz de Nord din 21 decembrie 2009 în dosarul nr. A63-8994/2004-C4-9, din 11 iunie 2009 în dosarul nr. -C5-27, sectorul FAS Central din data de 29 mai 2009 în dosarul nr. A23-3029/2008A-14-202, sectorul nord-vest FAS din data de 10 ianuarie 2007 în dosarul nr. A05-7971/2006-13, din data 4 iulie 2007 în dosarul Nr.A56- 38904/2006.

Un chiriaș care a primit de la locator o factură pentru serviciile de închiriere (pentru întreaga sumă, inclusiv facturile de utilități) în mod general, în baza articolelor 171 și 172 din Codul fiscal al Federației Ruse, are dreptul de a deduce suma TVA indicată în factura locatorului. Judecătorii împărtășesc o opinie similară ca exemplu, putem cita Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 27 decembrie 2010 în dosarul nr. A56-7049/2010, Rezoluția Districtului FAS Moscova din august; 26, 2008 în dosarul Nr. KA-A40/7882-08 , Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Caucaz de Nord din 26 iunie 2008 în dosarul Nr. F08-3507/2008 și altele.

2. Utilitățile se plătesc separat de chirie.

Dacă facturile la utilități nu sunt incluse în chirie, atunci cel mai mult opțiune sigură rambursarea cheltuielilor de utilități ale proprietarului este încheierea unui contract de închiriere cu elemente ale unui acord de mediere. Adică contractul de închiriere prevede în prealabil că locatorul, în calitate de intermediar, acționând în nume propriu, dar în interesul chiriașului, achiziționează utilități pentru acesta.

În plus, ca opțiune, poate fi încheiat un acord de mediere separat. Nu uitați că serviciile unui intermediar sunt plătite, prin urmare, contractul de închiriere mixt trebuie să prevadă remunerația intermediarului, sau un contract intermediar separat trebuie să prevadă plata serviciilor proprietarului care furnizează servicii intermediare pentru chiriaș.

Mai mult, întrucât companiile de utilități își expun documentele în numele proprietarului imobilului, opțiunile pentru un acord intermediar încheiat între proprietar și chiriaș pot fi fie un contract de comision, fie un contract de agenție, în care agentul acționează în nume propriu, dar în interesul principalului.

In acest caz, proprietarul va emite doua facturi pe numele chiriasului: una in nume propriu pentru servicii de inchiriere, a doua in nume propriu pentru utilitati. Mai mult decât atât, factura emisă chiriașului pentru servicii de utilități este emisă de locator pe baza datelor facturii emise de prestatorul de utilități pe numele locatorului însuși. Această factură nu este înscrisă în carnetul de cumpărături al locatorului, ci se depune în jurnalul facturilor primite. Tocmai această procedură de emitere a facturilor de către contribuabilii de TVA și participanții la acorduri intermediare este prevăzută de Regulile de ținere a registrelor facturilor primite și emise, registrelor de achiziții și registrelor de vânzări pentru calculul taxei pe valoarea adăugată, aprobate prin Decretul Guvernului Federația Rusă din 2 decembrie 2000 Nr. 914 .

Cu o astfel de schemă de rambursare a costurilor cu utilitățile, suma primită de la chiriaș în rambursarea serviciilor de utilități nu este venitul proprietarului. Sumele primite sunt luate în considerare în contabilitatea locatorului ca tranzacții comerciale separate.

În conformitate cu paragraful 9 al paragrafului 1 al articolului 251 din Codul fiscal al Federației Ruse, la determinarea bazei de impozitare a impozitului pe venit, venitul sub formă de proprietate (inclusiv numerar) primit de un comisionar, agent și (sau) alt avocat în legătură cu îndeplinirea obligațiilor din contractul de comision nu este luat în considerare contractul de agenție sau alt acord similar, precum și pentru rambursarea costurilor suportate de comisionar, agent și (sau) alt mandatar. principal și (sau) alt comitent, dacă astfel de costuri nu sunt supuse includerii în cheltuielile comisionarului, agentului și (sau) ) altui avocat în conformitate cu termenii acordurilor încheiate. Aceste venituri nu includ comisioane, agenții sau alte remunerații similare, care devin venituri din activități obișnuite.

La reprezentarea utilităților, locatorul este scutit de riscurile asociate cu impozitul pe venit și TVA, precum și de cele asociate cu posibila recunoaștere a tranzacției ca nulă în conformitate cu articolele 166-181 din Codul civil al Federației Ruse, precum și riscurile de răspundere penală care decurg în temeiul articolului 171 din Codul penal Federația Rusă „Antreprenoriat ilegal” (în ceea ce privește furnizarea excesivă a serviciilor de comunicații).

Cu toate acestea, prin această schemă, locatorul, pe lângă obligația de a percepe TVA la valoarea chiriei, are obligația de a percepe impozit pe valoarea remunerației sale intermediare.

Acest text este un fragment introductiv. Din cartea Totul despre sistemul de impozitare simplificat (sistem de impozitare simplificat) autorul Terekhin R.S.

4.2.6. Repararea mijloacelor fixe, inclusiv a celor închiriate Trebuie menționat că conceptul de reparație nu este dezvăluit în Codul fiscal, însă, în acest caz, trebuie utilizat în sensul în care este folosit în alte ramuri de drept. De obicei, acesta este de lucru

Din cartea Imbogateste-te! O carte pentru cei care îndrăznesc să câștige mulți bani și să-și cumpere un Ferrari sau Lamborghini autor DeMarco MJ

Cum se destramă visele: formula greșită. Variabilă greșită La un moment dat, un șofer mediocru își dă seama că nu poate strânge procent mai mare prin depozite. Nu se poate cere o creștere de 200%. Nu pot primi educație suplimentară pentru a-ți crește pe al tău

autorul Panchenko T M

Articolul 614. Chiria 1. Chiriașul este obligat să plătească cu promptitudine plata pentru folosința imobilului (chiria) Procedura, condițiile și termenul de plată a chiriei sunt stabilite prin contractul de închiriere. In cazul in care nu sunt definite prin contract, se considera ca sunt stabilite

Din cartea Utilizarea proprietății altora autorul Panchenko T M

Articolul 630. Chiria în baza unui contract de închiriere 1. Chiria în baza unui contract de închiriere se stabilește sub formă de plăți determinate în sumă fixă, efectuate periodic sau la un moment dat.2. În cazul returnării anticipate a proprietății de către chiriaș, locatorul revine acestuia

Din cartea Rent autor

Întreruperea unui contract de închiriere cu un locator, inclusiv în cazul distrugerii proprietății În prezent, în activitățile comerciale ale entităților comerciale, un contract de închiriere a proprietății este unul dintre cele mai comune tipuri de contracte. Cu toate acestea, în practică

Din cartea Rent autor Semenichin Vitali Viktorovici

Alte operațiuni ale locatorului În baza contractului de închiriere, locatorul se obligă să furnizeze locatarului proprietățile contra unei taxe pentru posesia și folosirea temporară sau pentru utilizare temporară. La închirierea proprietății, locatorul suportă costurile de întreținere a proprietății închiriate.

Din cartea Rent autor Semenichin Vitali Viktorovici

Impozitul pe venit de la locator In existent conditii economice relațiile de închiriere devin din ce în ce mai răspândite, deoarece în vremuri de criză multe organizații nu au capacitatea financiară de a achiziționa proprietatea de care au nevoie în

Din cartea Rent autor Semenichin Vitali Viktorovici

Schimbarea locatorului Atunci când primește proprietatea spre închiriere, locatarul, de regulă, se bazează pe inchiriere pe termen lungși amenajează „pentru sine” localul închiriat. Contractul de închiriere este încheiat pe termen lung. Cu toate acestea, pe durata contractului este posibil ca

Din cartea Rent autor Semenichin Vitali Viktorovici

Contabilitate cu locatorul (creditorul) Contabilitatea În cazul în care locatarul (împrumutatul) a efectuat îmbunătățiri inseparabile la proprietatea transferată la utilizare gratuită creditorul, apoi la expirarea contractului

Din cartea Bani, credit bancar și cicluri economice autor Huerta de Soto Iisus

Eroare de analiză: cererea de mediu fiduciar de schimb ca variabilă exogenă Studiul lui Selgin se bazează pe presupunerea că cererea de bani sub formă de mediu fiduciar de schimb este o variabilă exogenă pentru

Din cartea Venituri si cheltuieli conform sistemului de impozitare simplificat autor Suvorov Igor Sergheevici

5.5. Plăți de închiriere (inclusiv leasing) pentru proprietatea închiriată (inclusiv închiriată) Conform paragrafelor. 4 clauza 1 din articolul 346.16 din Codul fiscal al Federației Ruse, contribuabilii sistemului fiscal simplificat au dreptul de a include în cheltuieli suma plăților de închiriere (leasing) pentru proprietatea închiriată.

Din cartea Tranzacții imobiliare. Cum să cumperi, vinzi, închiriezi autor Bachurin Dmitri

Închiriere Într-un contract de închiriere, condiția principală este contractul de închiriere. Chiriașul își asumă obligația de a plăti cu promptitudine chiria pentru utilizarea spațiilor de locuit. Procedura, conditiile si termenele de plata a chiriei trebuie sa fie

Din cartea Totul despre achiziția și vânzarea de bunuri imobiliare rezidențiale. Sfaturi de specialitate autor Zubova Elena Evgenevna

Drepturile și obligațiile proprietarului Proprietarul apartamentului stabilește chiria și dorește să obțină cât mai mult posibil. Totuși, atunci când proprietarul cere prea mult pret mare, riscă să rămână mult timp fără locuitori. Un indicator al unui preț umflat este lipsa apelurilor către

Din cartea Cartea 2.0. Trecut, prezent și viitor cărți electronice prin ochii creatorului Kindle autor Merkoski Jason

De ce cărțile, inclusiv cărțile electronice, sunt de neînlocuit

Din cartea Profitable Travel Agency [Sfaturi pentru proprietari și manageri] autorul Vatutin Sergey

Părți variabile și fixe ale salariului Deci, care sunt aceste instrumente? Înainte de a le lua în considerare, să începem cu modele de bază ale motivației. Acestea sunt așa-numitele părți constante și variabile. Fix și Flex - așa cum le numim (Fig. 9). Să ne uităm la avantajele și dezavantajele fiecăruia

Din cartea Antifragile [Cum să beneficiezi de haos] autor Taleb Nassim Nicholas

Chiria dvs. Un alt exemplu: imaginați-vă că închiriați legal un apartament în New York City (unde chiria este reglementată de primărie) și că apartamentul dvs. este plin, desigur, cu rafturi de cărți. Ai ocazia să locuiești aici atât timp cât îți dorești, dar tu

 

Ar putea fi util să citiți: