Managementul încrederii în leasing. Cum poți avea încredere în gestionarea unui apartament? Caracteristici de compilare și eșantionare

Din

13.04.2015
Astăzi, ponderea așa-numitului închiriere dublu, când proprietarul este atât chiriaș, cât și locator, este de aproximativ 20% din numărul total de participanți la piață și continuă să crească.
„Acest fenomen se explică prin realitățile economice: din cauza întăririi tendințelor negative în economia rusă și a scăderii solvabilității populației, un schimb temporar de metri pătrați „în plus” pentru un venit lunar garantat este o bună oportunitate de supraviețuire. o perioadă dificilă”, comentează Galina Kiseleva, directorul Departamentului de închiriere apartamente la INCOM-Real Estate . – De exemplu, costul închirierii unui apartament de clasă economică cu o cameră în Maryino poate fi acum găsit pentru 20 de mii de ruble. O „piesă de copeck”, de exemplu, în Maryino, poate fi de fapt închiriată pentru aproximativ 35-42 de mii de ruble. Adică, chiar și fără a ține cont de propuneri de clasă complet diferite, cum ar fi mutarea din centru în regiunea Moscovei, veniturile dintr-o astfel de operațiune vor fi de aproximativ 70-100%.
Situația neclară din domeniul creditării ipotecare contribuie și la „închirierea dublă”: o familie crescută poate închiria un apartament mai mare.
Prin această decizie, nu există riscuri asociate cu împrumutul și există posibilitatea de a „recâștiga” situația prin simpla întoarcere la casa anterioară. În plus, puteți închiria un apartament alături. De exemplu, în zona stației de metrou Yugo-Zapadnaya, tariful mediu de închiriere pentru un apartament cu o cameră este de 33 de mii de ruble, iar un apartament similar cu trei camere în apropiere va costa 50 de mii de ruble pe lună: există un creștere semnificativă a spațiului de locuit pentru o medie de 17 mii de ruble.
Una dintre categoriile permanente de participanți la „închirierea dublă” sunt proprietarii unui apartament modest de clasă economică (de exemplu, moștenit), care doresc să-și schimbe calitatea vieții și să închirieze un spațiu de locuit mai înalt.
Pentru o familie tânără mobilă, „chiria dublă” vă permite să găsiți o locuință mai aproape de muncă și timp liber petreceți timp liber sau hobby-uri interesante și nu stând în ambuteiaje. Potrivit Departamentului de închiriere de apartamente INCOM-Real Estate, în martie, chiria medie pentru proprietățile cu o cameră a variat de la 27 de mii de ruble în districtul administrativ de sud-est și districtul administrativ de sud la 35 de mii de ruble în districtul administrativ central. Diferența de cost de închiriere a apartamentelor cu două camere s-a ridicat la 8 mii de ruble: rata în districtul administrativ de sud-est și districtul administrativ de sud este de 35 mii de ruble, în districtul administrativ central - 43 mii de ruble. Indicatori medii de preț pentru „trei ruble”: 40 de mii de ruble în districtul administrativ de sud-est și districtul administrativ de sud, 56 mii de ruble în districtul administrativ central.
Ca parte a tendinței luate în considerare, un alt grup este format din „orașenii obosiți” care își închiriază apartamentele pentru a se muta în locuințe închiriate în afara orașului, mai aproape de natură. De obicei, numărul lor crește între mai și octombrie. Majoritatea proprietarilor de apartamente „de vară” sunt pensionari sau familii cu copii mici. Puteți închiria pentru 40-60 de mii de ruble dacha mică la o distanță de 15–30 km de șoseaua de centură a Moscovei. Tradiţional opțiuni ieftine ei caută în direcțiile Gorki, Shchelkovsky, Egoryevsky sau Ryazan.
șters

Din

Afacerea de închiriere devine un hobby
Nu numai investitorii, ci și agenții imobiliari părăsesc piața

Criza a făcut ca nu doar investitorii privați să devină dezamăgiți de afacerile de închiriere - perioada de rambursare pentru apartamentele metropolitane achiziționate pentru închiriere a crescut la 20 de ani, ci și agenții imobiliari profesioniști. Reducerea veniturilor îi obligă pe specialiștii care au lucrat pe piața de închiriere să se recalifice pentru a sprijini tranzacțiile de cumpărare și vânzare de locuințe.
Investiții: mai bine să uităm deocamdată
Este mai bine să uitați de cumpărarea de apartamente în regiunea Moscovei pentru a le închiria ulterior, spun agenții imobiliari. Și înainte de criză, această afacere aducea un profit bun de 6-7% pe an, excluzând costurile de întreținere a locuințelor, dar acum, din cauza ratelor mai mici de închiriere, a timpului de expunere crescut etc., randamentul mediu al pieței a scăzut la aproximativ 4- 6%.
„Este mai profitabil să bagi bani în bancă”, spune Roman Babichev, șeful departamentului de închiriere al companiei Azbuka Zhilya. - În 2011-2014 S-a putut recupera banii investiți în apartament prin închirierea lui în 10-12 ani. Acum au trecut aproximativ 20 de ani, indiferent de locație - Moscova sau regiunea Moscovei.”
Și aceasta este încă o evaluare destul de optimistă. Conform calculelor portalului World of Apartments, Moscova este cea mai nepotrivită pentru afaceri de închiriere regiunea țării: perioada de rambursare pentru locuințele de capital este de 27 de ani, randamentul este de 3,7% pe an. Însă regiunea Moscova, potrivit specialiștilor portalului, nu este atât de lipsită de speranță: World of Apartments estimează profitabilitatea închirierii locuințelor lângă Moscova la 6,6% pe an, cu o perioadă de rambursare de 15,3 ani. Aceste cifre sunt apropiate de media rusă: 6,4% și 16,2 ani. Spre comparație: în 2013, conform portalului, profitabilitatea apartamentelor din Moscova a fost de 4,8% pe an, iar cele din apropierea Moscovei - 7,5%.
Cele mai profitabile, potrivit portalului, sunt investițiile în apartamente în Ekaterinburg (7,9% pe an), Kemerovo (7,8%), Soci (7,8%), Magnitogorsk (7,8%) și Komsomolsk-on-Amur (7,8%).
Pentru a vă face o idee despre nivelul aproximativ al veniturilor din închirierea unui anumit apartament, directorul companiei MIEL-Arenda, Maria Zhukova, sugerează utilizarea următoarei formule: (cost lunar de închiriere X 12 - 13% venit personal taxa) X 100 / (costul de achizitie + costul investitiilor suplimentare). Plățile de utilități și impozitul pe proprietate, care din 2015 au fost calculate nu din valoarea simbolică de inventar, ci din valoarea cadastrală, apropiată de valoarea de piață, a imobilului, nu sunt luate în considerare în această formulă. Investițiile suplimentare includ renovări, achiziționarea de mobilier și electrocasnice. Astfel, achiziționând un apartament de trei camere la clasa economică pentru 10 milioane de ruble și închiriindu-l la o rată medie de 50 de mii de ruble/lună, puteți obține un randament anual de 5,22% sau 522 de mii de ruble. O astfel de investiție se va amortiza în aproximativ 19 ani și 2 luni. Peste 5 ani, profitabilitatea va fi de aproximativ 2,6 milioane de ruble, cu condiția ca apartamentul să nu stea inactiv.
Cu toate acestea, aceasta din urmă este cu greu posibilă: volumul ofertei de pe piață, conform diverselor estimări, este acum de 1,5-2,5 ori mai mare decât cererea, ceea ce are cel mai fatal efect asupra perioadei de expunere a locuințelor. Potrivit companiei INCOM-Real Estate, în clasa economică această cifră a crescut de 24 de ori – pentru acele apartamente care sunt eventual închiriate. În segmentul de elită, potrivit Blackwood, perioada de expunere pentru apartamentele lichide a crescut de la una la trei zile în 2013 la 1-2 săptămâni acum (vezi „Închirierea de locuințe în Moscova și regiunea Moscovei: proprietarii nu închiriază, iar apartamentele sunt goale” ).
Este de remarcat faptul că, spre deosebire de alte segmente de piață, profitabilitatea închirierii apartamentelor și apartamentelor de lux din Moscova a crescut față de perioada anterioară crizei, deoarece tarifele de închiriere au scăzut mai puțin decât prețurile la apartamentele de lux. Astfel, dacă bugetul mediu de aprovizionare pe piața de elită în dolari din 2013 până în al doilea trimestru al anului 2016 a scăzut la jumătate, atunci bugetul mediu de închiriere a scăzut cu doar 26%, notează Alexander Shibaev, directorul departamentului de consultanță, analiză și cercetare. la Blackwood.
Dar jocul încă nu merită lumânarea. Potrivit aceluiași Blackwood, la sfârșitul celui de-al doilea trimestru al anului 2016, randamentul mediu de închiriere al apartamentelor și apartamentelor de lux din Moscova este de aproximativ 4,6%. Iar cel real, ținând cont de timpul de nefuncționare al localului, este și mai mic - aproximativ 4%. Spre comparație: chiar și la Sberbank super-fiabil și cu venituri mici, ratele depozitelor ajung acum la 6,8% pe an, o altă bancă de stat - VTB24 - oferă până la 8,65% pe an, Gazprombank - până la 9%.
Nu este de mirare că aproape că nu au mai rămas pe piață investitori puri – cei care cumpără apartamente pentru închiriere și/sau revânzare. „Astăzi, pe piața locuințelor de închiriere, precum și pe piața imobiliară în ansamblu, ponderea investitorilor privați tinde spre zero: deoarece oferta în toate segmentele depășește semnificativ cererea, este extrem de dificil să vinzi o proprietate în mod profitabil astăzi.” spune Oksana Polyakova, director adjunct al departamentului de închiriere de apartamente al companiei „INCOM-Real Estate”.
Potrivit lui Anna Rtishcheva, șeful biroului „Century 21 Rimarkom Troitsk” (partener al Societății de agenți imobiliari „Megapolis-Service”), „o astfel de afacere era profitabilă înainte de criză, adică până în aproximativ 2014 și acum, când prețurile pentru că locuințele este în scădere și este dificil de prezis momentul exact al unei schimbări în această tendință spre invers, puțini oameni consideră astfel de investiții interesante.” După cum explică Roman Babichev, anterior era posibil să câștigați bani nu numai din chirie, ci și din creșterea prețurilor locuințelor - mai ales dacă ați cumpărat un apartament într-o clădire nouă în stadiul inițial de construcție. În 2012-2013 creșterea prețului odată cu creșterea stadiului de finalizare a casei a fost de 25-40% - vezi „Ce să faci dacă vrei cu adevărat să investești în imobiliare”. „Dar acum o astfel de creștere globală a prețurilor nu are loc. Noua taxă agravează situația: la vânzare, nu vă permite să câștigați nimic din revânzare”, adaugă Babichev.
Vorbim despre schimbarea mecanismului de beneficii fiscale pentru vânzarea locuințelor, prevăzute pe baza perioadei de proprietate asupra bunurilor imobiliare. Până în 2016, perioada minimă pentru revânzarea bunurilor imobiliare fără plata impozitului pe venitul personal a fost de trei ani sau mai puțin dacă prețul tranzacției specificat în contract nu depășea 1 milion de ruble. Acum durata minimă de proprietate a fost majorată la cinci ani (se face o excepție doar pentru imobilele primite prin moștenire sau ca urmare a privatizării). De asemenea, subestimarea sumei tranzacției în contract nu va ajuta la evaziunea fiscală. În cazul în care venitul oficial din vânzarea bunurilor imobile este mai mic de 70% din valoarea cadastrală a proprietății, determinată de la 1 ianuarie a anului în care s-a înregistrat transferul dreptului de proprietate, venitul supus impozitului pe venitul persoanelor fizice este recunoscut ca 70. % din valoarea cadastrală a proprietății la acea dată.
Desigur, criza nu va dura pentru totdeauna, cândva cererea pe piața de închiriere va crește, perioada de expunere va scădea, iar tarifele de închiriere și prețurile apartamentelor vor crește. Dar când se va întâmpla acest lucru și în ce ritm vor avea loc schimbările pozitive, nimeni nu știe cu adevărat încă. Prin urmare, probabil că este mai bine să renunțați la cumpărarea de apartamente de închiriat.
Daca tot cumperi
Cu toate acestea, dacă dintr-un anumit motiv este nevoie de o astfel de investiție - să zicem, un apartament este cumpărat pentru copii și, până când aceștia vor crește, proprietatea este planificată să fie închiriată - atunci când alegeți o opțiune potrivită, ar trebui în primul rând să acordați atenție accesibilității la transport. Și anume, apropierea de metrou sau, în cel mai rău caz, de gară.
„Mulți chiriași nu sunt preocupați de confortul locuirii, ci mai ales accesibilitatea transportului, oportunitatea la maximum timp scurt apucă-te de treabă”, explică Anna Rtișcheva. „Desigur, dacă apartamentul este într-o stare foarte proastă, atunci chiria este mai mică, dar chiar și pentru o astfel de locuință, în cele din urmă, va fi găsit un chiriaș.”
Dar agenții imobiliari nu recomandă să cumpărați apartamente de închiriat, deși sunt mai ieftine decât apartamentele cu aproape aceleași tarife de închiriere. Cert este că, din cauza statutului juridic nerezolvat, apartamentele sunt greu de vândut.
Agenții imobiliari părăsesc piața de închiriere
Investitorii privați nu au fost singurele „victime” ale crizei. Scăderea prețurilor de închiriere, excesul uriaș al ofertei față de cerere și alți factori negativi au intensificat concurența între brokerii profesioniști. Drept urmare, comisionul imobiliar, anterior stabil egal cu rata lunară de închiriere, a scăzut nu doar în termeni absoluti, ci și relativi.
„În condiții de cerere redusă, mărimea comisionului agentului imobiliar, alături de o reducere directă a tarifelor de închiriere, este una dintre modalitățile de a atrage clienți. Astăzi, agenții imobiliari au o abordare mai flexibilă a acestei probleme și sunt gata să cedeze în lupta pentru client”, spune Alexander Shibaev.
Potrivit Mariei Zhukova, comisioanele de pe piața de închiriere pot varia în prezent între 100% și 20% din costul închirierii locuințelor. „Costul serviciului unui agent imobiliar depinde de mulți factori: timpul petrecut cu serviciul, lista serviciilor. La urma urmei, cheltuiește complex complet servicii (inclusiv căutare, negocieri, inspecție, încheiere a unui acord) sau pur și simplu arătarea unui apartament și întocmirea unui acord - acestea sunt servicii complet diferite care costă diferit”, notează Zhukova.
Problema este că clienții devin din ce în ce mai independenți, manifestând din ce în ce mai puțin interes față de serviciile agențiilor imobiliare. Din ce în ce mai mult, potențialii chiriași contactează compania cu o cerere formată cu privire la un anume complex rezidential, notează Shibaev.
Drept urmare, veniturile agenților imobiliari sunt în scădere, iar multe companii sunt forțate să facă dumping. Roman Babichev estimează scăderea profitabilității din activitățile profesionale la 20-25% față de 2014, „și numărul tranzacțiilor practic nu a scăzut”.
Cea mai gravă situație este în afara șoselei de centură a Moscovei. În Noua Moscova și în orașele adiacente din regiunea Moscovei, comisioanele agenților imobiliari au fost reduse la 5 mii de ruble, spune Anna Rtișcheva. „O situație similară, potrivit colegilor, s-a dezvoltat în alte orașe din regiunea Moscovei”, continuă Rtișcheva. - În general, pentru majoritatea companiilor imobiliare din Noua Moscova și regiunea Moscovei, închirierea imobiliară a devenit departe de a face parte din afacerea principală. Pe piața de închiriere pentru agenții imobiliari, de regulă, câștigurile unice rămân. Prin urmare, multe NA au încetat serios să facă acest lucru, trecând la sprijinirea tranzacțiilor tradiționale de cumpărare și vânzare...”
Citiți integral: http://www.irn.ru/articles/39403.html
Informații preluate de la
șters

Din

Exact așa, și de asemenea: „Dacă nu te descurci într-o săptămână, atunci am cui să-l închiriez fără tine, oamenii au fost interesați de la primul etaj, sau „Rudele mele vor să-l închirieze de la mine, dar eu cred că e mai bine să-l închiriez străinilor, dar dacă nimeni nu vrea Nu vei găsi 50 de mii, o să ajungă într-o lună și le închiriez”, „mai este un agent, dar e în vacanță”. .. Și așa mai departe, auzim uneori de la proprietari, atât de la cei care au lucrat deja cu noi este adevărat, uneori în acest fel proprietarii de apartamente încearcă să „smuleze” agentul În orice caz, proprietarul face o mare greșeală când începe o astfel de conversație și cu zâmbetul pe buze, încerc, după așa cuvinte, să facă în continuare totul uman, deși gândurile par să o facă mai repede, și nu mai bine. Un agent Vasya va uita rapid (dacă a avut) orice dorință de a găsi chiriași buni, dar îi va refuza pe cei răi , atâta timp cât nu-ți închiriezi casa unui prieten de la serviciu, care încă nu știe nimic, dar caută activ. Asa ca te intreb! Nu tentați agentul! Spune-i că va lucra singur, FĂRĂ CONCURENȚI. Lasă-l să-și facă treaba bine. A-i refuza pe cei despre care crede că ar putea aduce probleme și îi poate popula pe cei pe care îi consideră oameni buni. Și pentru asta nu avem nevoie de multe... E suficient să știm (mai bine să spunem asta imediat) că prețuiești munca noastră și, cu abordarea corectă din partea noastră, nu vei merge la stânga. Nu vei regreta că ai scăpat cinci mii pentru liniște sufletească. Spune: Sasha, Volodya, Yulia, Lesha, Sveta, Yura etc. „Dacă știi cu adevărat și poți închiria apartamentul meu oameni buni, la un preț normal - aveți cărțile în mâini, nimeni nu va ajunge aici fără voi și eu voi lucra DOAR cu dvs. Atunci noi, la rândul nostru, vom face totul pentru a vă asigura că sunteți mulțumiți și eficient, știind că nu ne vor alunga din spate. Să alungăm oamenii insolenți și să ne așezăm cu oameni cinstiți, simțind că spatele este protejat de proprietar , fiind sigur că sunteți de partea noastră, până la urmă, un agent nu este o mașină, decât dacă clienții încep să-l „preseze” la apartament despre comision, sau nu îi plac oamenii dintr-un motiv oarecare, trebuie să știe! că proprietarul este de partea lui și nu-l va trăda, trebuie să fie sigur că proprietarul îl sprijină și, trimițând clienți neplăcuți pentru el, că proprietarul nu le va deschide ușa fără el dacă se întorc agentul va lucra și pentru el, știind că data viitoare îl veți contacta din nou. dar nu este obligatoriu). Deci cel puțin nu tentați cuvântul potrivit. Mulţumesc mult! Iubesc tot! Aveți grijă unul de celălalt)
Ps un agent, ca orice altă persoană, poate face o greșeală, dar probabilitatea acesteia va fi mult mai mică dacă nu este bântuit de frica de a te pierde. Vă mulțumim pentru atenție.
Note nu de la un teoretician, ci din practică. Cu stimă, Alexandru.