Afaceri în închiriere zilnică de apartamente. Cum să deschizi o afacere zilnică de închiriere de apartamente - concept și calcule financiare Reclamă apartamente zilnice

Cumpărarea unui imobil nu este doar o modalitate de a economisi propriile economii, ci și o oportunitate de a câștiga bani din ele prin revânzarea sau închirierea. Acesta este unul dintre activele lichide și unice. Există două aspecte principale care îi ghidează pe oamenii de afaceri care investesc în imobiliare: dorința de a-și economisi banii în fața inflației și dorința de a-și crește veniturile prin revânzarea sau închirierea imobilelor.

Avantaje și dezavantaje ale închirierii unui apartament

Achiziționarea unei locuințe în scopul închirierii în continuare este cea mai comună tranzacție de investiții. Nu veți putea face bani rapid dintr-o astfel de operațiune, venitul mediu de închiriere este de 3,5-5% pe an din costul apartamentului. Dar aceasta este o investiție promițătoare și pe termen lung, în timp, puteți muta copiii adulți aici sau o puteți vinde în scopul construirii unei case de țară. Desigur, închirierea unui apartament necesită o bătaie de cap: trebuie să cauți constant chiriași, să întreții apartamentul și să faci reparații cosmetice.

Înainte de criza din 2008-2010. numărul de tranzacții de „investiții”, asociate ulterior cu obținerea de venituri, sa ridicat la aproximativ o treime din toate tranzacțiile din piata ruseasca. Treptat, cota lor a scăzut la 20%, iar în prezent este de 15%. În același timp, a crescut numărul investitorilor pe termen lung care achiziționează bunuri imobiliare pentru viitor.

Atașamentul Baniîn achiziționarea de bunuri imobiliare este un proiect pe termen lung, dar mai fiabil decât un depozit bancar. Un depozit bancar poate fi plasat la 10-12% pe an în ruble, dar trebuie luate în considerare și posibilele riscuri: recent au existat multe bănci falimentare. Băncile cu o reputație solidă oferă dobânzi scăzute.

Cât de mult poți câștiga prin închirierea unui apartament?

Să aruncăm o privire la tabel, care demonstrează clar veniturile din chirie:

Opțiuni de apartament	Cost apartament	Venituri din chirie pe lună, în ruble	Venituri din chirie pe an, în ruble
Cameră	800 000	7 000	84 000
Apartament 1 camera	1 900 000	14 000	168 000
Apartament 2 camere	2 700 000	18 000	216 000
Apartament 3 camere	3 500 000	22 000	264 000

Dar, pe lângă venituri, există și cheltuieli fixe - acestea sunt: renovarea apartamentului, chiria și facturile la utilități (dacă acestea nu sunt incluse în chirie), asigurările și impozitul pe venit.

Opțiuni de apartament	Chiriile și facturile de utilități pe an, în ruble	Impozit (13% din chirie)	Redecorarea	Asigurare	Cheltuieli totale pe an
Cameră	24 000	10 920	6 000	3 200	44 120
Apartament 1 camera	30 000	21 840	12 000	7 600	71 440
Apartament 2 camere	42 000	28 080	24 000	10 800	104 800
Apartament 3 camere	60 000	34 320	36 000	14 000	144 320

Rentabilitatea și perioada de rambursare sunt afectate de mărimea investiției inițiale în imobiliare, reparații, precum și de distanța de la noduri de transport. Perioada de rambursare pentru apartamentele achiziționate din banii tăi este mai mare de 10 ani, iar cele luate pe un credit ipotecar sunt chiar mai lungi. Dintr-un apartament cu o cameră puteți primi până la 96 de mii de ruble pe lună.

Opțiuni de apartament	Costul apartamentului, în ruble	Venitul net, în ruble	Venitul in %
Cameră	800 000	39 880	4,98%
Apartament 1 camera	1 900 000	96 560	5,08%
Apartament 2 camere	2 700 000	111 120	3,88%
Apartament 3 camere	3 500 000	119 680	3,42%

Locul contează

Chiriașii, și în special străinii, nu sunt interesați de locația istorică a apartamentului, ci de bunele legături de transport și de disponibilitatea serviciilor necesare. Dacă nu aveți fonduri pentru a cumpăra un apartament în Moscova, atunci puteți începe să cumpărați un apartament în regiunea Moscovei. Venitul din chirie dintr-un astfel de apartament va fi cu 10-15% mai mic decat in capitala, dar se vor cheltui cu 50% mai putini bani pentru achizitionarea apartamentului.

Prețul unui apartament și, în consecință, costul chiriei pentru locuințe situate în apropierea stațiilor de metrou și stații de tren. Merită să urmăriți construcția de noi linii de metrou și să cumpărați acolo apartamente pentru închiriere. În Moscova, apartamentele din zonele din afara șoselei de centură a Moscovei, unde ajunge metroul, cresc brusc prețul. De exemplu, în Mytishchi, costul de cumpărare și închiriere de locuințe a crescut cu 30%.

Fără a pierde, va exista și opțiunea de a cumpăra locuințe în zonele apropiate de aeroporturi. La costuri nu atât de mari, astfel de apartamente aduc un venit stabil.

Clădire nouă sau construcție secundară - ce să alegi?

Atunci când cumpărați o locuință pentru închirierea ulterioară, trebuie să luați în considerare două lucruri: cât timp va dura să rambursați investiția și cât va costa locuința în viitor. Dacă puneți problema rentabilității fondurilor în prim-plan, atunci trebuie să cumpărați o locuință veche.

Majoritatea ofertelor de pe piata apartamentelor sunt apartamente de constructie veche. Iar cererea pentru ele este destul de mare închirierea unui apartament la un preț mai mic este mai profitabilă decât plata pentru închirierea unui apartament. Deși există și o cerere pentru ele, unii vor să locuiască în case și apartamente nou construite, pline cu mobilier și electrocasnice moderne.

Apartamentele dintr-o clădire nouă sunt mai scumpe, așa că perioada lor de rambursare va fi mai lungă. Dar, în același timp, închirierea într-o clădire nouă va costa mai mult. Dacă un apartament este achiziționat pe piața primară, se recomandă cumpărarea lui de la un dezvoltator mare care are experiență în dezvoltarea comercială, precum și programe comune de creditare ipotecară cu băncile de stat. Dezvoltatorul vinde apartamente în conformitate cu legea federală FZ-214.

Așadar, ți-ai achiziționat un apartament și te-ai hotărât să-l renovezi. Una dintre principalele greșeli pe care le fac proprietarii este să renoveze un apartament de clasă economică cu o renovare de clasă business. Crede-mă, chiriașii nu vor aprecia acest lucru și vei cheltui destul de mulți bani. Apartamentele de clasă business sunt o altă problemă, trebuie să fie echipate cu mobilier scump și aici trebuie efectuate renovări de designer.

Apartamente de inchiriat zilnic

Un alt tip de venit este închirierea zilnică a apartamentelor. Astfel de servicii sunt folosite de călătorii de afaceri și de turiști care nu doresc să plătească în plus pentru hoteluri. Cele mai căutate sunt apartamentele din clasa de mijloc, costul pe zi variază între 1,5-3,5 mii de ruble. Închirierea acestei locuințe reprezintă în medie 50%% din volumul total de închiriere. Următoarele cele mai populare apartamente sunt apartamentele de lux, al căror cost de închiriere este de 3,5-6,3 mii de ruble pe lună.

Desigur, această afacere, ca oricare alta, are aspectele sale negative, apartamentul poate rămâne inactiv pentru ceva timp. Dar în perioada toamnă-primăvară și mai ales în sărbători, imobiliare de clasa medie este ocupata 100%, iar pretul de inchiriere in aceste zile se dubleaza.

Ce acte sunt necesare pentru a închiria un apartament?

Dupa achizitionarea unei locuinte si efectuarea lucrarilor de renovare, apartamentul trebuie asigurat. Întocmim un contract de asigurare integrală: asigurăm pereții, decorațiunile interioare, bunurile situate în apartament și, bineînțeles, răspunderea civilă (incendiare și incendii din vina rezidenților). Pentru apartamentele care sunt închiriate se aplică un coeficient majorat de 50%. De exemplu, pentru un apartament de la periferia capitalei, evaluat la 7,5 milioane de ruble, plata asigurării va fi de 15 mii de ruble.

Dacă închiriați singur un apartament, trebuie să:

Obțineți acordul tuturor proprietarilor și persoanelor înregistrate pentru a închiria apartamentul.
Pune un anunț și începe să cauți un chiriaș.
Contractul trebuie încheiat pe o perioadă de 11 luni, în care este necesar să se menționeze:

toate persoanele care vor locui în apartament (faceți copii ale tuturor pașapoartelor);
cum va fi platit chirie lunar sau trimestrial;
cine va plăti facturile la utilități (electricitate, apă etc.);
reguli de utilizare a aparatelor electrice;
când proprietarul poate vizita apartamentul etc.

Cei care apreciază timpul pot contacta o firmă de avocatură pentru a întocmi un contract de închiriere, acest serviciu vă va costa 2 mii de ruble.

Întocmește un act de transmitere a apartamentului, care indică toate defectele la momentul încheierii contractului.
Scrieți chitanțe în care proprietarul indică că a primit banii, iar chiriașului că a primit cheile.

Dacă locuința dvs. este municipală, atunci guvernul de la Moscova vă cere să o înregistrați la Întreprinderea Unitară de Stat. Pentru a face acest lucru, trebuie să contactați „Centrul orașului Moscova pentru locuințe închiriate”, aici trebuie să aduceți: o cerere, acordul tuturor proprietarilor de a închiria apartamentul, un extras din contul personal sau din registrul casei, un social acord de închiriere. Costul serviciului personalului centrului vă va costa 1.600 de ruble. După înregistrare, acordul va fi înregistrat la Întreprinderea Unitară de Stat.

Așadar, în acest articol am încercat să evidențiem toate avantajele și dezavantajele închirierii unui apartament, care apartamente sunt mai bine să le cumpărați pentru închiriere, în ce zone, am mai indicat că această afacere este un proiect pe termen lung și rambursarea ei are loc în câțiva ani, dar proiectul fiabil și lichid, deoarece indiferent de cererea de chirie și de închiriere, aveți în continuare un activ lichid pe care îl puteți folosi în scopuri proprii sau îl puteți vinde.

Unul dintre cele mai populare subiecte de pe forumurile de afaceri este închirierea zilnică a apartamentelor. Acesta ar putea fi un apartament de bunici gol, o casă luată pe o ipotecă sau pur și simplu o dorință de a închiria mai ieftin și de a subînchiria la un preț mai mare. De regulă, tinerii care nu au fonduri serioase pentru a începe o altă afacere sunt interesați de acest subiect. Într-adevăr, nu este nevoie de investiții mari aici. Dar este atât de ușor să-ți construiești singur? afaceri hoteliere? IQR a studiat problema.

Cum să câștigi bani pe închirieri pe termen scurt?

Unde pot găsi un apartament pentru închiriere zilnică?

Deci, inițial nu există un apartament liber. De unde o pot lua? Ai câteva opțiuni:

închiriază lunar apartamentul cuiva și îl subînchiriază zilnic;
contractarea unui credit ipotecar;
fă un obiect din apartamentul tău, închiriind unul mai ieftin la periferie.

Exact asta face Dmitri Filimonov, care a construit de la zero o afacere în acest domeniu. El este încă departe de treizeci de ani. Dmitry a venit la Ekaterinburg în urmă cu câțiva ani, a primit un loc de muncă de la zero și a petrecut un an câștigând experiență. Apoi a scos primul apartament pe credit ipotecar, știind deja că îl va închiria zilnic și a continuat să locuiască în apartamentul închiriat. Astăzi are 3 apartamente cu ipotecă, din care și-a făcut un lanț de mini-hoteluri. Venitul variază între 180 și 400 de mii de ruble pe lună, ceea ce îi permite să plătească liber ipoteca, iar în câțiva ani va deține o mulțime de imobile fără a fi grevat de garanții.

De unde să-ți pornești afacerea de închiriere?

Mai întâi trebuie să cunoașteți în detaliu piața de închiriere a zonei selectate. Trebuie să suni reclame, să te plimbi prin apartamente, să notezi prețurile și să înțelegi ce oferă acestea. Este mai bine să-i spuneți deschis proprietarului că sunteți în căutarea unui apartament de subînchiriat pentru a evita problemele pe viitor. Nu toți vor fi de acord, dar mulți vor fi interesați, cu condiția să oferiți puțin peste prețul pieței.

Pentru ce apartament este potrivit inchiriere zilnica?

Principalul lucru este locația, ar trebui să fie convenabilă, aproape de metrou, gară și infrastructură. Clienții călătoresc adesea obosiți de la o gară sau un aeroport;

Apartamentul în sine ar trebui să fie modern și plăcut la vedere. Adică fie iei inițial apartament frumos, sau faci reparații într-unul „moart”. „Apartament așa-așa” este cea mai proastă opțiune. În același timp, nu ar trebui să vă fie frică de clădirile „Hrușciov”, acestea pot fi renovate destul de bine.

Desigur, nu primul etaj - nimănui nu va plăcea asta. Vederea de la fereastră nu este importantă, dar este mai bine să nu fii într-un morman de gunoi. Cel mai important element este absența unui miros de mucegai și vechi în apartament - nimeni nu îl va închiria pe acesta.

Ca suprafata, sunt de preferat apartamentele mici cu doua camere (trebuie sa spargi peretii) sau apartamentele mari cu o camera. Acest lucru se datorează tipului de clientelă.

Client de închiriere pe termen scurt - cine este el?

Majoritatea clienților sunt:

cupluri tinere;
călători de afaceri și oameni de afaceri care trec prin oraș;
soții certați;
turiştilor.

Ei pot închiria un apartament fie pentru câteva ore pentru a petrece noaptea, fie pentru câteva săptămâni. O mulțime de clienți obișnuiți. Dacă apartamentul tău este bun ca preț și calitate, oamenii își vor aminti opțiunea convenabilă și vor reveni sau îl vor recomanda prietenilor lor. Prin urmare, este important să vă relaxați, va fi mai ușor mai târziu.

De câți bani ai nevoie pentru a începe în această afacere?

Opțiunea 1

De obicei, noii antreprenori încep cu închirierea apartamentului altcuiva. Acesta este, cel puțin, un depozit, o lună de plată în avans, poate exista un alt comision de agent de 50 până la 100% dacă nu găsiți un apartament potrivit de la proprietar. De regulă, nimeni nu vă va permite să faceți diverse modificări în apartament (reparații, schimbare de mobilier) dacă sunteți în chirie. Excepția este de a conveni cu proprietarul apartamentului „ucis” pentru reparații parțiale ca plată. În acest caz, este necesar să se stipuleze acest punct în detaliu în contract pentru a nu pierde investiția. Pentru publicitate la început, 5 mii de ruble sunt suficiente. În general, puteți începe cu o investiție de până la 100 de mii de ruble.

Opțiunea 2

Tu mai mulți bani si determinare, iei un credit ipotecar. De regulă, aceasta este o contribuție de 30%. Plata lunară poate varia, consultați calculatoarele ipotecare. De obicei, acesta este de o ori și jumătate prețul de închiriere al unui apartament similar, ceea ce înseamnă că venitul ar trebui să fie mai mare! Prin urmare, în această opțiune trebuie să aveți o altă sursă de venit permanent nu merită să o recomandați începătorilor, puteți pierde bani. Pe de altă parte, obțineți imobile scumpe în câțiva ani, având deja „recuperat” costurile!

În acest caz, cel mai bine este să luați un apartament „ucis”, poate alcoolici „de sub” sau o bunica. Un astfel de apartament va fi mai ieftin decât pe piață și, cu abordarea corectă, puteți face reparații bune. Costul reparațiilor poate varia. În termeni generali este:

costul demontării mobilierului vechi, a instalațiilor sanitare, a pardoselilor și a altor lucruri, plus îndepărtarea gunoiului;
plata pentru munca;
achiziționarea de materiale, instalații sanitare și elemente decorative;
înlocuirea mobilierului.

Dmitry reușește să vândă mobilă veche pe Avito și să cumpere acolo mobilă decentă, puțin folosită, cu bani. Acest lucru necesită mult timp - trebuie să studiați cu atenție reclamele, să le sunați, să mergeți să le vedeți live, dar economisiți mulți bani. Uneori există zgârieturi și așchii, caz în care este logic să contactați un restaurator și să cumpărați huse. Cu toate acestea, puteți cumpăra și mobilier frumos la preț redus de la IKEA.

Puteți afla mai multe despre rezolvarea problemelor legate de reparații pe blogul său.

Cum se mobilează un apartament pentru un client?

Apartament de inchiriat zilnic

În primul rând, studiază o gamă semnificativă de fotografii ale apartamentelor frumoase și notează-te singur trăsăturile lor comune. De obicei, aceasta va include următoarele elemente:

spațiu de locuit spațios - nu există mobilier sau gunoaie inutile, clienții iubesc apartamentele de tip garsonieră;
apartamentul este mobilat in stil modern;
designul este realizat în culori strălucitoare (sub nicio formă nu trebuie să vă smulgeți ochii, să alegeți armonios culorile);
curatenie sterila, geamuri curate intotdeauna;
absența elementelor de instalații sanitare îngălbenite, rame de ferestre, pervazuri etc.;
fără picături.

Ce face Dmitry pentru ca apartamentul să arate „cool” și să-i placă clientului?:

selectează un design frumos;
pune peste tot paturi duble mari;
acordă o mare atenție detaliilor;
Asigurați-vă că ați instalat o bucătărie nouă cu echipament complet.

Cel mai important lucru este de unde să obțineți clienți?

În internet

Mai întâi, creați un site web pentru cărți de vizită. Acesta este un site simplu format din 1-5 pagini. Puteți căuta manuale pe Google și faceți-o singur (până la 1000 de ruble), îl puteți comanda (3-5 mii) sau de la un studio web (de la 5 mii). Numărul dvs. de telefon și fotografiile apartamentelor trebuie să fie vizibile pe site. Fotografiile trebuie să fie calitate bună, frumos, luat în iluminarea potrivită. Angajați un fotograf amator sau obțineți sfaturi gratuite pe un forum de fotografie.

Poți promova un site web, dar acest lucru nu este foarte eficient dacă există deja concurenți în orașul tău. Așa că începeți cu publicitatea contextuală. Cele mai mari rețele sunt Direct și Adwords de la Yandex și, respectiv, Google. Selectați toate cuvintele cheie relevante și direcționați traficul publicitar către site-ul dvs. De regulă, Direct este mai eficient, dar mai multă publicitate înseamnă mai mulți clienți. Dacă aveți doar un apartament și este închiriat pentru o săptămână, puteți întrerupe publicitatea.

Adăugați-vă apartamentul la panouri de buletin. Cel mai mare gratuit este Avito, dar nu fi leneș să postezi pe panouri mai mici - „De la mână la mână”, forumuri din oraș și alte platforme. Cea mai mare placă plătită este Cyan, nu o uitați. Cu cât sunt mai multe surse, cu atât mai mulți clienți.

Portalul internațional Airbnb vă va ajuta să atrageți clienți străini care plătesc în dolari și euro. Principalul lucru este că apartamentul este aproape de centrul orașului, arată frumos în fotografie și este mai ieftin decât hotelurile locale.

Local:

Anunț zilnic de închiriere

plasați reclame în ziarele locale;
tipăriți fluturași și lipiți-le peste tot;
Puteți posta pe panouri comerciale de la intrări. Acesta este plătit, dar anunțurile dvs. vor fi în toată zona sau chiar în oraș;
incearca sa faci publicitate pe asfalt in locuri aglomerate, de preferat langa statii transport public. Ai nevoie de un șablon și o cutie de vopsea spray.

Plan de afaceri pentru inchirieri zilnice

Apartament

Subînchiriere

Aici totul se numără pe degete și nu este necesar un plan de afaceri. Este clar că nu există bani în plus, numărăm totul la minim. Luați prețul unui apartament bun cu o cameră în orașul dvs. Veți plăti înapoi pentru prima lună și aceeași sumă pentru depozit. Evităm agenții imobiliari. Pentru a doua lună, banii trebuie păstrați în rezervă. Total - 3 preturi. Să presupunem că prețul de închiriere este de 25 de mii pe lună, adică 75 de mii.

Creăm un site web pe cont propriu gratuit. Achiziționăm elemente decorative, cearșafuri curate, prosoape, vase și alte articole mici pentru 5 mii de ruble.

Să presupunem că prețul este de 2 mii de ruble pe zi, ocuparea în prima lună este de 40%. Venituri - 24 mii. Plătim facturile lunar. Dacă obținem 40%, aproape că nu vom ajunge niciodată la frâu. Inca minus 2 mii. Până în a doua lună, puteți obține profit studiind toate nuanțele și problemele din propria experiență. După câteva luni, costurile vor fi recuperate (plus depozitul vă va fi în continuare returnat dacă nu stricați nimic). Dmitry vorbește despre un grad de ocupare stabil de aproximativ 70-80%.

Credit ipotecar

Să luăm ca exemplu Moscova. Un apartament cu o cameră bine situat, dar „ucis” poate fi achiziționat de la 5 milioane.

Veți cheltui minim 200 de mii de ruble pentru reparații. Nu este necesar un agent imobiliar, dar este mai bine să contactați unul pentru a însoți tranzacția - de la 30 de mii de ruble. Ținând cont de această sumă și de costurile de publicitate, trebuie să luăm în considerare ipoteca.

Sfat: în 2015, ratele ipotecare au crescut cu câteva procente, iar acum nu mai sunt cel mai bun timp să te implici cu o ipotecă - plata în exces finală este uriașă în comparație cu anul trecut, dacă veniturile tale sunt în ruble. Este mai bine să începeți cu subînchirierea sau să cumpărați un apartament pentru bani, dacă este posibil.

Trebuie să aveți 1.575 de mii de ruble pentru taxa de intrare. Asigurați-vă că rezervați o sumă de plată cu cel puțin șase luni în avans! Este vorba de aproximativ 400 de mii.

Calculul veniturilor este același. Riscurile aici sunt mai mari să luăm o prognoză pesimistă: nu veți putea crește gradul de ocupare peste 60%. Este vorba de 35-50 de mii de venituri pe lună (la un preț de 2-3 mii de ruble pe zi), în funcție de preț. Cu ratele actuale, nu vă veți putea acoperi ipoteca - plata lunară cu utilități va depăși probabil 60 de mii, dar aceasta este mai mare decât prețurile de închiriere (acum se percep aproximativ 28-32 de mii pentru astfel de apartamente). Întrebarea este că atunci când investești 2 milioane, vrei mai mult!

Daca apartamentul a fost achizitionat pe cheltuiala ta, 12% pe an cu o prognoza pesimista nu este deloc rau! Dacă mențineți gradul de ocupare la 80%, adică 24 de zile pe lună, de exemplu, 3 mii pe zi, obținem aproape 65 de mii după deducerea cheltuielilor. Nu toate locurile de muncă din Moscova plătesc atât de mult. Puteți folosi acești bani pentru a închiria locuințe similare în apropiere și aveți o diferență de 35 de mii.

Cu toate acestea, aceasta este o opțiune pesimistă. Alexander Zhinkin din Krasnodar, un alt antreprenor practicant în acest domeniu, în seminariile sale a prezentat un tabel mult mai promițător al veniturilor și cheltuielilor reale pentru obiectele sale:

Afaceri in subinchiriere de apartamente

Probabil motivul este concurența mai scăzută în regiuni și capacitatea de a paria mai mult preturi mari pentru o zi la preturi mici chiria lunara si ipoteca. Puteți urmări întregul seminar (este destul de lung).

Închirierea zilnică a apartamentelor câștigă din ce în ce mai multă popularitate în rândul proprietarilor. Acest lucru se datorează profitabilității crescute în comparație cu închirierea locuințelor pt termen lung. Serviciu popular printre călătorii de afaceri, studenții cu jumătate de normă, turiștii, cuplurile cu copii, pentru care un hotel poate să nu fie accesibil, iar un hostel poate fi inacceptabil din mai multe motive.

Să ne uităm la detaliile acestei afaceri unul câte unul.

Dragi cititori! Articolele noastre vorbesc despre soluții tipice probleme legale, dar fiecare caz este unic.

Dacă vrei să știi cum să vă rezolvați exact problema - contactați formularul de consultant online din dreapta sau sunați la numerele de mai jos. Este rapid și gratuit!

Opțiuni de proprietate de închiriat

Cea mai comună opțiune este închirierea locuințelor libere. De exemplu, rudele lasă un spațiu liber de locuit. Dacă nu ai nici dorința, nici posibilitatea de a-l vinde, să-ți organizezi propria afacere și să o închiriezi profitabil nu este o idee rea.

O investiție profitabilă de capital gratuit ar fi achiziționarea unui apartament separat, în special în scopul închirierii ulterioare.

Un plus evident este că imobilele cresc întotdeauna în preț. În plus, pe lângă asigurarea fondurilor proprii, primești un venit stabil și considerabil.

Dacă doriți să învățați cum să negociați corect atunci când cumpărați un apartament, atunci vă va fi de folos. Subînchiriere – reînchirierea proprietății locatorului

Trei antreprenori de la periferia Moscovei câștigă aproximativ 400 de mii de ruble. pe lună, din cauza faptului că apartamentele elegante sunt închiriate la un preț de două ori mai mare decât costul apartamentelor cu o cameră

Fondatorii Mama Ro Anton Kozlov, Volodya Nizovtsev și Anatoly Smirnov (Foto: Oleg Yakovlev / RBC)

Fondatorii Mama Ro, Anton Kozlov, Volodya Nizovtsev și Anatoly Smirnov, au visat mereu să trăiască în centrul Moscovei. „Am vrut să absorb spiritul aventurilor nocturne ale Moscovei în Kitay-Gorod”, spune Smirnov într-un interviu pentru RBC. „În plus, nu am vrut să pierdem o oră și jumătate din viața noastră în fiecare zi, ajungând în centru de la periferia rezidențială plictisitoare a capitalei.” Kozlov a fost primul care a riscat să se mute în centru și în 2010 a închiriat 18 mp. m la parter în Maly Ivanovsky Lane. Renovările le-a făcut pe cont propriu și s-a dovedit a fi un „loc plin de suflet”, în care prietenii au început să se adună repede. Din acest mic succes, băieții au venit cu o idee de afaceri - să creeze locuințe la buget în centrul capitalei pentru oameni ca ei. „Așa că o noapte este comparabilă cu costul unei călătorii cu taxiul”, spune Anton. Potrivit estimărilor băieților, volumul potențial al pieței de astfel de migranți a fost de aproximativ 700 de mii de oameni în fiecare zi, ceea ce înseamnă că produsul ar trebui să fie solicitat.

Norocul cu propriile mâini

Ne-am așezat să întocmim un plan de afaceri și am realizat: pentru a crea un „hostel pentru hipsteri” pe 600 mp. m, aveți nevoie de cel puțin 10 milioane de ruble. investitii. „Nu aveam astfel de bani”, spune Nizovtsev. „Eram videograf independent, Anton recepționer la un hotel, iar Tolya organiza emisiuni de televiziune.” Drept urmare, fondatorii Mama Ro au decis să încerce un proiect mai puțin capital, iar în mai 2012, norocul le-a zâmbit. „Într-o dimineață am fost pe www.cian.ru și am văzut că o cameră de închiriat la subsolul Spiridonovka: 80 mp. m pentru doar 67 de mii de ruble. pe lună”, spune Smirnov. „Acesta a fost cel mai important moment al întregului proiect: ne-am dat seama că, dacă vrem să facem ceva, trebuie să începem chiar acum.” Băieții au strâns împreună 30 de mii de ruble. pentru un depozit și a început reparațiile.

La început au vrut să împartă întregul spațiu în mai multe încăperi de 12-15 metri pătrați. m. „Dar apoi ne-am dat seama că nu vom fi altfel decât camerele tipice de hotel”, explică Kozlov. „Ne-am dat seama că noi înșine nu am vrea să trăim în astfel de celule. Așa ne-a venit ideea de a crea nu doar un interior pentru cazare temporară, ci și garsoniere, apartamente și spațiu de locuit cu drepturi depline.” Timp de 2,5 luni și 800 de mii de ruble. băieții au făcut reparațiile. „La început am aplicat tencuiala cu mâinile, dar apoi am învățat să folosim o spatulă”, spune Smirnov. — S-au strâns bani de la prieteni: aproximativ 50 de mii de ruble. Cineva a dat 100 de mii și a luat 350 de mii de la un prieten capitalist cu dobândă.” La mijlocul lunii iulie, două studiouri de pe Spiridonovka erau gata să primească primii oaspeți. Pe același CIAN a fost postat o reclamă, iar pe 19 iulie a venit primul client. „Cuplul a închiriat un apartament pentru două zile pentru 8 mii de ruble”, spune Nizovtsev zâmbind. „Ni s-a părut că s-a întâmplat exact ceea ce ne temeam cel mai mult: clienții noștri vor fi cei care de obicei închiriază apartamente pe zi.” Dar antreprenorii începători s-au înșelat: primii, ca toți clienții următori, s-au dovedit a fi dintr-un public diferit - erau turiști obișnuiți sau de afaceri care doreau să fie într-un oraș străin într-un mediu confortabil, diferit de camerele de hotel mici și identice. .

Numerelemama Ro

14 apartamente disponibil de la Mama Ro

7 mii de ruble. — prețul mediu inchiriere apartament pe zi

18,8 milioane RUB- investiții totale

20 de mii de apartamente pentru închiriere zilnică la Moscova

3,5 mii de ruble.— prețul mediu al unui apartament cu reparații bune pe zi

Sursa: Mama Ro, „Miel”, proiect „Daily”

După un august relativ „putred” (75% ocupare), din septembrie au loc rezervări în fiecare zi. „Din septembrie 2012 până în februarie 2014, nu am avut nicio pauză la Spiridonovka”, sunt mândri antreprenorii. În primele cinci luni de muncă, au plătit toate datoriile (aproximativ 800 de mii de ruble). În acest timp, ca și în timpul reparațiilor, au mers la Metro și au cumpărat ei înșiși șampoane și prosoape și au reparat avariile. „O dată la trei zile, fiecare dintre noi era de datorie să curețe și să spele toaletele”, spune Smirnov. „Ne-am dat seama că principiul este simplu: ori te îneci și este doar treaba ta, ori lupți și câștigi.”

După ce afacerea a luat amploare, băieții au început să se gândească la extindere. Au început să monitorizeze intens reclamele pe CIAN, dar la început nu au avut noroc. „Fie dai peste o bunică cu un apartament cu trei camere, fie cu proprietarul care locuiește permanent în Emirate și se oferă să semneze un acord prin Skype”, își amintește Kozlov. Și întâmplător, prin cunoscuți, am dat peste un reprezentant al unei persoane care a cumpărat o casă întreagă pe Chistye Prudy, în Gusyatnikov Lane. La începutul anului 2013, fondatorii Mama Ro au închiriat 300 mp. m la etajul trei și a început să caute bani pentru reparații. În total, au adunat 1,5 milioane de ruble. și alte 2,5 milioane de ruble. a luat un împrumut cu 20% pe an de la una dintre băncile din Moscova. Și în ianuarie 2013 am început construcția. „Fiecare aveam propria viziune despre cum ar trebui să arate studiourile. Ador suprematismul, așa că am făcut un studio suprematist, Anton este obsedat de mozaicurile bizantine”, spune Nizovtsev. „Fiecare dintre noi a pornit de la propriile visuri.” În prezent, închiriază două dintre cele trei etaje ale casei. Fondatorii Mama Ro au investit în total 18 milioane de ruble în lansarea a 12 apartamente pe Gusyatnikov Lane. De fapt, au trebuit să facă o revizie majoră a clădirii, înlocuind țevi și cabluri electrice, întărirea podelelor și înlocuirea pereților și tavanelor.

Vladimir Nizovtsev: „Contractul de închiriere pentru spațiile de pe Spiridonovka, desigur, am avut unul relativ (subînchiriere de la oraș) și, de fapt, ni se putea cere oricând, adică să luăm afacerea. Aici, ceea ce este important de înțeles este că orice afacere este făcută dintr-un făcător. Fără un făcător, o afacere este inutilă. Și, slavă Domnului, mediul nostru de afaceri începe să înțeleagă că fără băieți care sunt gata să curețe toaleta cu propriile mâini, scuzați-mă, nu va fi această încărcătură, nu vor fi acești oameni care vin aici, totul va eșua, nimic nu va funcționa.”

Anatoly Smirnov: „Studioul de jazz are toate trăsăturile mele psihologice. De exemplu, din copilărie nu am avut propriul meu loc de muncă, am locuit cu părinții mei în sufragerie. De aceea am făcut ceva grozav în studio la locul de muncă cu vedere de la fereastră. Îmi doresc un sentiment de siguranță psihologică, așa că fac podeaua din frasin solid. Ca actor de profesie, înlocuiesc lumina obișnuită cu reflectoare teatrale, pătrunzând aerul cu sentimentul teatrului. Și așa este în fiecare studio. Acesta este probabil ceea ce atrage clienții la Mama Ro: toate interioarele sunt foarte personale.”

Anton Kozlov: „Rusia este o țară dificilă pentru a face afaceri, dar este pe cât de promițător, pe atât de complex că, în principiu, poți alege orice afacere și să o faci cu o calitate cu adevărat înaltă, cu conștiință. Acesta va fi un succes garantat, deoarece piața, în special serviciile, este foarte neterminată, subevaluată, subfinanțată. Totul se face prin genunchi de dragul de a face un profit rapid și de a evada în străinătate. Nu avem chef să plecăm, înțelegem că suntem conectați cu țara și vrem să o dezvoltăm. Această onestitate este una dintre componentele acestei afaceri.”

Apartament economic

Apartamentul standard Mama Ro poate găzdui patru oaspeți. Cele mai multe dintre ele sunt implementate pe două niveluri: dedesubt se află un living cu sistem de cinema și stereo, un tejghea de bar și o baie, iar deasupra se află un dormitor. Fiecare studio are propriul proiect unic de design interior. De exemplu, „Bauhaus” este realizat în designul laconic german de la începutul secolului al XX-lea, cu mobilier de designer realizat din frasin din Orientul Îndepărtat. Apartamentele „Jazz” se referă la cluburile americane și la teatrul anilor 30 cu cărămidă aparentă, în timp ce apartamentul „Pin” cu pini instalați în interior se referă la un vis din copilărie de o casă în copac.

Pentru designul individual al fiecărei camere, mobilier făcut singur iar echipamentele de la Apple vor trebui să plătească de la 6,5 la 8,5 mii pe zi. Costul este determinat de suprafața și popularitatea apartamentului. Antreprenorii susțin că în 2015 au funcționat la 97,2% capacitate. „Sunt clienți străini care se mută de la hoteluri și locuiesc cu noi timp de o lună”, spune Vladimir Nizovtsev. Potrivit antreprenorilor, aproximativ 60% dintre clienți sunt străini, dar odată cu criza a început să crească ponderea turiștilor din regiunile rusești și din China. Potrivit acestora, sunt cei care locuiesc în apartamente singuri (aproximativ 20%) câteva săptămâni sau în cuplu (tot aproximativ 20%). Familiile și grupurile de prieteni reprezintă aproximativ 30% dintre clienți. Majoritatea clienților vin prin sisteme de rezervare (booking.com, airbnb.com etc.). Apartamentele sunt adesea închiriate pentru o petrecere sau filmări, caz în care sunt închiriate conform unei liste de prețuri separate, în funcție de eveniment. În medie, Mama Ro câștigă aproximativ 2,8 milioane de ruble. pe luna.

Cheltuielile principale ale lui Mama Ro sunt chiria (674 mii ruble pe lună) și plățile pentru împrumuturi și datorii (dobânzi și rambursare - 747 mii ruble pe lună) către bănci și persoane fizice. Costurile cu personalul se ridică la aproximativ 420 de mii de ruble. Antreprenorii plătesc salarii singuri și a doi asistenți. Facturile de utilități, curățenia (externalizată), reclamele și comisioanele sistemului de rezervare ocupă încă 400 de mii de ruble. În general, cheltuielile ajung la 2,2 milioane de ruble pe lună. Activitățile lui Mama Ro se desfășoară prin antreprenorul individual Anton Kozlov (USN, 6% din venit).

Altă piață

Yuri Kuznetsov, proprietarul proiectului de internet „Daily”, estimează piața de capital pentru închirierea pe termen scurt de apartamente și apartamente la 20 de mii de spații, majoritatea fiind apartamente standard cu o cameră. Există acum aproximativ 3,5 mii de oferte pe site-ul Sutochno în categoria de preț de 2-5 mii de ruble. pe zi.

Yulia Tselyakovskaya, director de dezvoltare la LikeHome Apartaments, care administrează 76 de apartamente în Moscova, consideră că cererea de apartamente și apartamente este de la diferite categorii de clienți. „Aproape toate facilitățile noastre sunt în interior Inel de grădinăși se adresează cetățenilor bogați care adesea le închiriază pentru câteva săptămâni și doresc să trăiască „ca acasă”, a spus ea pentru RBC. — Oamenii își doresc adesea să nu economisească prea mult cameră de hotel cât de mult să ai facilități pe care hotelurile de obicei nu le pot oferi.” Potrivit acesteia, acest lucru este valabil mai ales pentru familiile cu copii, când închirierea unui apartament devine mai economică decât rezervarea mai multor camere de hotel. Ea estimează piața pentru astfel de facilități de cazare din capitală la doar câteva sute de proprietăți.

Pentru o familie sau un grup de patru persoane din Moscova acum, de regulă, este mai ieftin să stai într-un apartament decât într-un hotel. Potrivit booking.com, patru nopți din 30 ianuarie până pe 3 februarie la Mama Ro vor costa 29,2 mii, la LikeHome - 24 mii de ruble. O cameră cvadruplă în hotelul Aeropolis costă 28,5 mii, în apart-hotelul Adagio – deja 42 mii, în Novotel (două standarde). camere duble) - 51 de mii și o suită de lux cu pat king-size la Four Season - 493 de mii de ruble.

Înainte de criză, LikeHome Apartaments gestiona o sută de apartamente (toate proprietățile sunt proprietate privată, compania preia conducerea acestora), 60% dintre clienți erau străini, iar gradul mediu de ocupare pe an a fost de aproximativ 80%. „Acum situația s-a schimbat: mai mult de 60% dintre clienți sunt ruși, încărcătura a scăzut și ea”, admite Tselyakovskaya. Mama Ro spune că criza nu le-a afectat afacerile - ocuparea apartamentelor în 2015 a fost de 97,2%. Fondatorii Mama Ro plănuiesc să preia conducerea unui întreg conac din centrul Moscovei pentru a crea în el un adevărat apart-hotel, dar până acum nu au găsit o proprietate și un investitor potrivit pentru acest proiect.

Vand interior si mobila

Popularitatea apartamentelor Mama Ro se datorează în mare măsură interioarelor lor unice, pe care fondatorii le-au proiectat și realizat singuri. Nizovtsev spune că unii oaspeți au început chiar să facă cereri pentru a pregăti proiecte similare de design pentru apartamentele lor. „Fiecare a cincea persoană vine și spune: „Ce grozav!” Vreau la fel”, spune el. Echipa a finalizat deja patru proiecte de interior și lucrează în prezent la crearea de proiecte de design pentru trei hoteluri din Europa - Cehia, Letonia și Estonia. Mobilierul pe care băieții l-au realizat după propriile lor designuri în studiourile Bauhaus și Sosnovaya este de interes similar. „Ni s-a oferit să facem o întreagă colecție și să o punem la vânzare la magazinul universal Tsvetnoy”, spune Nizovtsev. Mama Ro lucrează în prezent la două comenzi de mobilă.

Ar putea fi util să citiți: