Prečo sa zvyšuje nájomné? V akých prípadoch sa zvyšuje nájomné? ○ Prenajímateľ vysťahuje za odmietnutie zvýšenia nájomného

Akýkoľvek druh služby alebo produktu má svoju cenu a to sa stáva aj pri prenájme bytu. Pri prenájme vám majiteľ povie cenu za byt, ktorú musíte platiť mesačne. Môže to znamenať, že suma je už konečná a nedá sa zmeniť? Alebo sa môžu vyskytnúť nuansy, kedy od vás prenajímateľ môže požadovať vyššiu sumu?
Ako prvé treba spomenúť fixnú platbu, ktorá je uvedená v samotnej zmluve. Podpísaný dokument musí obsahovať údaj o výške a lehote, počas ktorej vlastník tohto bytu nemá právo meniť uvedenú sumu.
Vynára sa otázka: prečo môže vlastník bytu zrazu len požadovať viac? Odpoveď je vlastne jednoduchá. Zdá sa vám, že ak chcete, môžete sa ľahko presťahovať do iného bytu prenajať, ktorý vám bude vyhovovať. Nájomníci často reptajú, ale aby si nehľadali ďalší byt a neobťažovali sa sťahovaním, urobia ústupky a dohodnú sa na zvýšení ceny. Niektorí prenajímatelia vedia, že cenu od začiatku zámerne znižujú, aby ju neskôr zvýšili, keď už nájomca súhlasil s predchádzajúcimi podmienkami.
Prenájom bytu cez známeho je veľmi atraktívna možnosť, ceny sú neskutočne nízke a všetko sa zdá byť v poriadku. To ale neznamená, že ak má kamarát problémy alebo potrebuje peniaze, tak cenu bytu nezvýši. V takejto situácii sa budete cítiť nepríjemne, ak ide o priateľa. Prenajímatelia vás často dostanú do nepríjemnej situácie, aby ste zaplatili viac a cítili sa rovnocenní.
Existuje aj taký mimoprávny pojem ako opotrebenie bytu. Nemôže sa stať, že nájomca býva v byte dlhodobo a stav zostáva rovnaký. Všetko sa opotrebováva a vyžaduje opravu, opotrebovanie vecí je nenávratné.
Ak si zoberieme napríklad náklady na rozbitú lampu, ktorú môžete kompenzovať a tapetu, ktorá sa môže odlepiť, tak tu je suma neúmerná. Zvyčajne sú všetky tieto údaje zahrnuté v cene prenájmu.
Otázka výberu bytu sa musí brať veľmi vážne, musíte starostlivo skontrolovať všetky dokumenty, kontaktovať iba spoľahlivých ľudí alebo nájsť agentúru, ktorá vám pomôže dokončiť transakciu. Verte len sebe a nepočúvajte cudzích ľudí. Keď má človek peniaze, každý sa snaží profitovať a zasahovať do všetkého, takže nemôžete dôverovať každému. Je dôležité spočiatku venovať pozornosť nákladom na prenájom, aby v budúcnosti nevznikli problémy. Pri zostavovaní zmluvy musíte byť tiež veľmi opatrní; všetky body v nej musia byť jasne uvedené. Nemôžete sa nechať oklamať, ak ste príliš dôverčiví, je lepšie využiť služby agentov, pretože urobia všetko pre vás: vypracujú dohodu a nedovolia podvod.

Prenajímateľ zvyšuje nájomné jednostranne. Ako pomôcť nájomníkovi? (Tkachenko G.)

Dátum zverejnenia článku: 09.03.2015

Nájomcovia pri podpise nájomnej zmluvy nie vždy venujú náležitú pozornosť vete, že „prenajímateľ môže jednostranne zväčšiť výmeru prenajať z dôvodu zvýšenia výmenného kurzu dolára alebo zmeny trhovej hodnoty lízingu." Ale neberú do úvahy, že v dôsledku toho sa náklady na nájomné môžu v konečnom dôsledku zvýšiť presne dvakrát, ba dokonca aj viac. O tom, čo nájomca môže urobiť, ak už bola podpísaná nájomná zmluva a od prenajímateľa bolo doručené oznámenie o zvýšení nájomného, o ktorom bude reč v tomto článku.

ČO BY MAL NÁJOMCA VEDIEŤ?

1. V odseku 11 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruská federácia z 11. januára 2002 N 66 „Preskúmanie praxe riešenia sporov súvisiacich s nájomným“ sa vysvetľuje, že „pri uplatňovaní odseku 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musia súdy vychádzať zo skutočnosti, že počas rok zmluvná podmienka stanovujúca pre firmu výšku nájomného alebo postup (mechanizmus) jeho výpočtu.“
Ak by zmluva obsahovala podmienku umožňujúcu meniť výšku nájomného častejšie ako raz za rok, takáto podmienka by mohla byť vyhlásená za neplatnú s odkazom na odsek 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Pre príklad uvediem rozsudok Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 21. februára 2011 č. VAS-9525/10 vo veci č. A75-10558/2009:
"...podľa článku 614 ods. 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie) výšku nájomného, ak nie je v zmluve stanovené inak, možno zmeniť dohodou. zmluvných strán v lehote stanovenej zmluvou, najviac však raz ročne Zákon môže ustanoviť iné minimálne lehoty na preskúmanie výšky nájomného jednotlivé druhy prenájom, ako aj na prenájom určitých druhov nehnuteľností.
Okrem toho v súlade s odsekom 11 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 N 66 „Preskúmanie súdnej praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájomným“, odsek 3 článku 614 ods. Občiansky zákonník Ruskej federácie obsahuje záväzné pravidlo týkajúce sa frekvencie zmien výšky nájomného, v súvislosti s ktorým zmluvné strany nemôžu zmeniť alebo ustanoviť v zmluve podmienku odlišnú od podmienok stanovených touto normou. Preto je podmienka zmluvy o možnosti štvrťročných zmien výšky nájomného neplatná na základe článku 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, pretože nie je v súlade so zákonom...“
Neskôr však plénum Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie v uznesení č. 73 zo 17. novembra 2011 „O niektorých otázkach praxe uplatňovania pravidiel Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o nájomných zmluvách“ uvedené odsek 21:
„...podľa článku 614 ods. 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak zmluva neustanovuje inak, výšku nájomného možno zmeniť dohodou strán v lehotách stanovených v zmluve, najviac však raz ročne (v tomto prípade môžu byť zákonom ustanovené iné minimálne lehoty revízia výšky nájomného pri niektorých druhoch nájmu, ako aj pri prenájme niektorých druhov nehnuteľností).
Toto pravidlo je dispozitívne a umožňuje meniť na základe dohody zmluvných strán podmienky nájomnej zmluvy o výške nájomného viac ako raz ročne, a to aj v prípadoch, keď nič nenaznačuje možnosť takejto zmeny nájomnej zmluvy. sám.
Ak má však prenajímateľ v súlade so zákonom alebo dohodou právo jednostranne zmeniť výšku nájomného (článok 310 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), potom v zmysle odseku 3 článku 614 Občiansky zákonník Ruskej federácie, takúto zmenu môže vykonať najviac raz za rok...“
Prenajímateľ tak získal právo jednostranným oznámením zmeniť výšku nájomného, avšak raz ročne. Pozastavím sa pri Uznesení Rozhodcovského súdu Moskovského okresu zo dňa 20. januára 2015 N F05-15294/2014 vo veci N A40-54476/14:
"...podľa bodu 6.1 zmluvy s prihliadnutím na ustanovenia nájomnej zmluvy uzatvorenej medzi zmluvnými stranami dňa 28.12.1993 N 2720/17 sa sadzby nájomného za priestory do 31.12.2011 nemenia, okrem prípadov uvedených v odsekoch 6.5, 6.6 tejto zmluvy.
Prenajímateľ má právo zmeniť sadzby nájomného uvedené v tejto zmluve v prípade centralizovanej zmeny cien a taríf za verejné služby, základné sadzby nájomného za pozemky, dane z nehnuteľností, dane z obratu, v pomere k veľkosti ich prírastku, najviac však raz ročne (bod 6.5 zmluvy).
Súdy majú za preukázané, že žalobca opakovane tvrdil žalovanému o inom zvýšení nájomného, pripojil podrobný výpočet a dodatočnú dohodu, s čím tento nesúhlasil, a preto žalobca podal tento žalobný návrh na zmenu zmluvných podmienok. zmluvy č. 20/155 zo dňa 23.07.2008 v zmysle sadzieb nájomného.
Súd po preskúmaní a posúdení dôkazov dostupných vo veci, vrátane podmienok zmluvy č. 20/155 zo dňa 23.07.2008, dospel k záveru, že nie sú dôvody na zmenu sadzieb nájomného vyhláseného žalobcom v r. v súlade s článkom 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, berúc do úvahy okolnosti , že od 1.1.2014 sa nájomné zvýšilo z 3872,04 rubľov. až 4015 rub. za 1 m2 m za rok pre kancelárske priestory a od 3002,59 rubľov. až 3113,94 rub. za 1 m2 m za rok pre skladové priestory.
...Súdny senát nezistil rozpor medzi závermi súdu a označeným právnym postojom, ako aj nesprávny výklad pravidiel hmotného práva súdu v tomto prípade...“
2. Dovoľujem si osobitne poznamenať nájomné zmluvy uzatvorené na dobu do roka. Súdna prax si vypracovala stanovisko, podľa ktorého sa nájomné podľa zmluvy uzatvorenej na dobu kratšiu ako jeden rok (rovná sa rok) nemení. Napríklad rozhodnutie Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 27. augusta 2009 č. VAS-10734/09 vo veci č. A12-15393/08-C28:
„... súdy pri uspokojovaní nároku dôvodne vychádzali z ustanovenia § 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, že nájomca je povinný bezodkladne platiť poplatky za užívanie nehnuteľnosti (nájomné).
V súlade s odsekom 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak zmluva neustanovuje inak, výška nájomného sa môže zmeniť dohodou strán v lehotách uvedených v zmluve, ale nie viac ako raz. rok.
Nakoľko nájomná zmluva bola uzatvorená na dobu kratšiu ako jeden rok, výšku nájomného nebolo možné meniť.
Odvolací súd na základe podmienok dohody právoplatne zmenil rozhodnutie súdu prvého stupňa a vymáhal dlžnú sumu podľa výšky nájomného, na ktorej sa strany dohodli v čase uzavretia dohody...“
Ako príklad uvediem aj uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Uralského okresu z 21. júla 2010 N F09-5670/10-C6 vo veci N A71-14477/2009:
"... spoločnosť "Glavryba" (nájomca) a spoločnosť "Aikai" (podnájomca) podpísali podnájomnú zmluvu na nehnuteľnosť zo dňa 01.04.2009 N 310/2009, podľa ktorej bolo prvé poschodie prevedené na spoločnosť "Aikai". “ na dočasné držanie a používanie nebytových priestorov s rozlohou 381,9 m2. m, ktorý sa nachádza na adrese: Udmurtská republika, Votkinsk, ul. Ordzhonikidze, 4b, na obdobie od 4. 1. 2009 do 31. 12. 2009 vrátane na organizovanie obchodných činností.
Spoločnosť Glavryba listom zo dňa 6. 8. 2009 N 162 informovala spoločnosť Aikai o zvýšení nájomného od 1. 5. 2009 na 161 565 rubľov. 60 kopejok
Keďže dlh a penále neboli zo strany spoločnosti Aikai uhradené v plnej výške, spoločnosť Glavryba podala v posudzovanom prípade žalobu na rozhodcovskom súde.
Po preskúmaní a celkovom posúdení spôsobom ustanoveným v čl. 71 Rozhodcovského poriadku Ruskej federácie, dôkazy dostupné v materiáloch prípadu, súdy dospeli k rozumnému záveru, že existencia a základ dlhu žalovaného voči žalobcovi boli potvrdené. Súdy zároveň naznačili, že zmena výšky nájomného podľa spornej zmluvy po dvoch mesiacoch odo dňa jej uzavretia odporuje odseku 3 čl. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, na základe ktorého bol s prihliadnutím na platby uskutočnené spoločnosťou Aikai prepočítaný dlh spoločnosti Aikai...“

1. Aj v prípade, že medzi účastníkmi nájomnej zmluvy dôjde k podpísaniu dohody o zvýšení nájomného na základe zmluvy uzatvorenej na obdobie do jedného roka alebo o zmene nájomného druhýkrát v priebehu roka, možno takúto dohodu považovať za neplatné. Napríklad uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vjatka zo dňa 19. novembra 2009 vo veci č. A11-2018/2009:
"...v súlade s článkom 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je nájomca povinný bezodkladne zaplatiť platbu za užívanie nehnuteľnosti (nájomné). Postup, podmienky a načasovanie platenia nájomného určuje nájomná zmluva." dohody (1. časť tohto článku).
Ak zo zmluvy nevyplýva niečo iné, výšku nájomného možno po dohode zmluvných strán meniť v lehotách určených v zmluve, najviac však raz ročne (3. časť toho istého článku).
Vzhľadom na to, že podľa občianskeho práva sú zmeny nájomného povolené najviac raz za rok, súd právoplatne vyhlásil protokol č. 7 k zmluve o nájme zo dňa 11.6.2004 č. ), keďže v súlade s týmto protokolom sa nájomné zvýšilo druhýkrát za rok. Od 15. novembra 2008 teda nedošlo k zvýšeniu nájomného a OJSC Saratovstroysteklo nemala právo požadovať jednostranné ukončenie nájomnej zmluvy. Nájomná zmluva v znení dodatku k nej zo dňa 12. 10. 2008 N 5 zostáva v platnosti do 31. 12. 2009.
Na základe argumentácie uvedenej v kasačnej sťažnosti nie sú dôvody na zrušenie napadnutých súdnych úkonov...“
2. Nájomca sa môže odvolávať na to, že jednostranné zvýšenie nájomného zo strany prenajímateľa je zneužitím práva.
Toto tvrdenie potvrdzuje uznesenie pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 17. novembra 2011 N 73 (v znení z 25. januára 2013) „K niektorým otázkam praxe uplatňovania pravidiel Občianskeho zákonníka z r. Ruskej federácie o nájomných zmluvách,“ odsek 22:
„...ak pri absencii štátnej regulácie nájomného je v nájomnej zmluve ustanovené právo prenajímateľa jednostranne meniť jeho výšku, potom v prípadoch, keď sa preukáže, že v dôsledku takejto jednostrannej zmeny došlo zvýšil neúmerne k zmene priemerných trhových sadzieb platených za prenájom obdobnej nehnuteľnosti v danej oblasti za rozhodné obdobie a výrazne ich prevýšil, čo svedčí o zneužití práva prenajímateľa, súd na základe odseku 2 ust. Článok 10 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie odmieta vyberať nájomné presahujúce vyššie uvedené priemerné trhové sadzby...“
Jasným príkladom je uznesenie Rozhodcovského súdu Východosibírskeho okresu zo dňa 20.08.2014 vo veci A10-1405/2013:
„...ako vyplýva z materiálov prípadu, jednostranné zvýšenie nájomného žalobca odôvodnil údajmi zo správy ARTOX LLC „O posúdení trhovej hodnoty posudzovanej nehnuteľnosti“ zo dňa 20.08.2010 N 143/ 42-10/2.
Po zvážení sporu a posúdení uvedenej správy podľa pravidiel článku 71 Rozhodcovského poriadku Ruskej federácie súd zistil použitie nedôveryhodných informácií o vlastnostiach prenajatých priestorov a porušenie požiadaviek zákona odhadcom. o oceňovacích činnostiach a federálnych oceňovacích štandardoch, a preto nezohľadnil v ňom definovanú trhovú hodnotu, hodnota posudzovanej nehnuteľnosti je ročné nájomné za 1 m2. m úložného priestoru, čo sa rovná 1884 rubľov bez DPH.
Na základe správy č. 617 o posúdení trhovej hodnoty nájomnej hodnoty nehnuteľnosti, ktorú vykonal odhadca LLC "Fond majetku Burjatskej republiky" Sluginova O.L. Podľa rozhodnutia Rozhodcovského súdu Burjatskej republiky súd prvého stupňa stanovil skutočnú trhovú hodnotu práva užívať sporné priestory za podmienok nájmu.
Výsledky tohto hodnotenia neboli spochybnené osobami zúčastnenými na prípade a nebol zistený nesúlad tejto správy s požiadavkami platnej legislatívy.
V súlade s bodom 22 uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 17. novembra 2011 N 73, ak v prípade neexistencie štátnej regulácie nájomného, nájomná zmluva ustanovuje právo prenajímateľa jednostranne zmeniť jej výšku, potom v prípadoch, keď sa preukáže, že v dôsledku takýchto jednostranných zmien, neúmerne vzrástla k zmene priemerných trhových sadzieb platených za prenájom obdobnej nehnuteľnosti v danej oblasti za zodpovedajúce obdobie a výrazne ich prekročila, naznačuje, že prenajímateľ zneužíva svoje právo, súd na základe článku 10 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie odmietne vyberať nájomné čiastočne presahujúce vyššie uvedené priemerné trhové sadzby.
Na základe uvedeného, po zistení, že v dôsledku jednostrannej zmeny ročného nájomného zo strany žalobcu sa nájomné zvýšilo neúmerne k zmene priemerných trhových sadzieb platených za prenájom podobných nehnuteľností v danej oblasti za zodpovedajúce obdobie. , a výrazne ich prekročil, rozhodcovský súd spor správne vyriešil tak, že vymohol dlh vo výške určitej trhovej hodnoty nájmu sporného majetku a pohľadávku odmietol uspokojiť...“
3. Ak sa práve chystáte podpísať nájomnú zmluvu a váš prenajímateľ trvá na svojom práve jednostranne zmeniť nájomné, skúste v zmluve stanoviť limity zmien nákladov na úhradu alebo postup výpočtu nájomného, ak zvyšuje sa. Napríklad takto: „Výšku nájomného môže prenajímateľ zvýšiť jednostranne, najviac však o ___% sumy nájomného uvedenej v bode ____ tejto zmluvy.“
V opačnom prípade má prenajímateľ právo zvýšiť nájomné o ľubovoľnú sumu.
Uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného dištriktu zo dňa 28.01.2010 vo veci A05-7679/2009:
„...z bodu 3.1 zmluvy vyplýva, že výšku nájomného môže prenajímateľ v prípade zvýšenia taríf za užívanie jednostranne zvýšiť. pozemok na ktorom sa budova nachádza, a to v pomere k ploche prenajatých priestorov, ako aj zvýšenie taríf za energie, prevádzkové a iné výdavky vrátane vodného, stočného, dodávky tepla a elektriny.
Súdy skonštatovali a žalovaný to nespochybňuje, že tarify za vodné a stočné, za tepelnú energiu a elektrinu boli v porovnaní s rokom 2008 zvýšené, a preto sa primerane zvýšili aj náklady prenajímateľa na inžinierske a prevádzkové služby.
Argumentáciu žalovaného, že zvýšenie nájomného nie je v súlade s podmienkami dohody, keďže bolo vykonané v svojvoľnej výške a nie je úmerné zvýšeným nákladom, súdy dôvodne zamietli s tým, že po ustanovení ust. 3.1 dohody o možnosti jednostranného zvýšenia výšky nájomného, zmluvné strany nestanovili, že takéto zvýšenie je úmerné výdavkom žalobcu vynaloženým na úhradu energií, neustanovili ani postup a nestanovili kalkulácia použitá v prípade jednostranného zvýšenia nájomného.
Tým, že v bode 3.1 zmluvy bola cena zmluvy stanovená v konkrétnej peňažnej výške, zmluvné strany ustanovili aj právo nájomcu jednostranne zvýšiť výšku nájomného v prípade zvýšenia taríf za užívanie pozemku. pozemok, tarify za energie a iné výdavky.
Zmena nájomného v dôsledku jeho úpravy s prihliadnutím na zvýšenie súčasných taríf teda neodporuje uvedenej právnej norme a zmluvným podmienkam...“

ZHRNUTIE VYŠŠIE uvedeného:

1. Po obdržaní oznámenia prenajímateľa o zvýšení nájomného musí všetka komunikácia s ním prebiehať písomne s poznámkami o prevzatí písomností (listov, oznámení, dohôd) oprávnenou osobou s dátumom doručenia alebo doporučenou poštou s. potvrdenie o prijatí a zoznam príloh. Môže to byť potrebné ako listinný dôkaz vašich slov na súde.
2. Pozrite sa na dobu trvania vašej nájomnej zmluvy: ak je doba kratšia alebo rovná jednému roku, potom podmienky nájomnej zmluvy musia zostať počas roka nezmenené. Na základe informácií uvedených v tomto článku pošlite svojmu prenajímateľovi odôvodnenú odpoveď na oznámenie o zvýšení nájomného.
3. Zistite, či je vaša situácia jednou z tých, ktoré sú opísané v článku.
3.1. Ak ste podpísali dohodu, ktorá je v rozpore so súčasným občianskym právom, obráťte sa na súd, aby ju vyhlásil za neplatnú.
3.2. Ak zistíte, že nájomné vzrástlo zjavne neúmerne k trhovým cenám, obráťte sa na odhadcu, aby zistil skutočnú trhovú hodnotu práva užívať nehnuteľnosť podľa podmienok nájmu.
Potom povedzte prenajímateľovi svoju pozíciu písomne a priložte kópiu správy odhadcu.
Ak prenajímateľ nespolupracuje, môžete sa obrátiť na súd, aby oznámenie o zvýšení nájomného vyhlásil za neplatné a nevykonateľné. Napríklad uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného dištriktu zo dňa 22. októbra 2013 vo veci č. A05-8698/2012.

Každý nájomca riskuje, že sa ocitne v situácii, keď prenajímateľ zvýši nájomné. Nie vždy je jasné, ako v takomto prípade správne konať a ako sa má nájomca zachovať. V tomto článku vám podrobne povieme, čo musí nájomca v tejto situácii urobiť a ako sa vyhnúť vysťahovaniu.

○ Zvyšujú nájomné, byt sa prenajíma bez zmluvy.

Ak pri registrácii prenajatý byt nebola vyhotovená písomná zmluva, to dáva určitú voľnosť každej strane obchodu. Prenajímateľ má teda právo nielen zvýšiť nájomné, ale aj zmeniť načasovanie jeho platenia. Ak v takejto situácii vzniknú spory, je možné sa dohodnúť len rokovaním, pretože vlastník bytu môže vysťahovať, ak to odmietne.

○ Zvyšujú nájomné, byt sa prenajíma na základe zmluvy.

✔ Jednostranné zvýšenie platieb.

Ak v zmluve nie je určená možnosť zvýšenia, vlastník ju nemôže zvýšiť bez súhlasu prenajímateľa.

„Ak zmluva neustanovuje inak, výšku nájomného možno po dohode zmluvných strán zmeniť v lehotách ustanovených zmluvou, najviac však raz ročne. Zákon môže ustanoviť ďalšie minimálne podmienky na preskúmanie výšky nájomného za určité druhy prenájmu, ako aj za prenájom určitých druhov majetku (článok 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Treba však počítať s tým, že v tomto prípade platia aj obmedzenia pre prenajímateľa. Ak je teda v zmluve uvedené, že platba sa uskutočňuje v tvrdej mene, vlastník nemôže stanoviť postup platby na základe iných podmienok.

V tomto prípade má nájomca právo odmietnuť takéto zvýšenie a nebude to dôvodom na ukončenie zmluvy.

✔ Ako môže prenajímateľ zvýšiť platbu?

Vlastník môže zo zákona a v prípade uzavretej dohody zvýšiť nájomné jedným z nasledujúcich spôsobov:

Získajte súhlas nájomcu a písomne formalizujte uzavretú dohodu. Zvláštnosťou tejto metódy je potreba získať súhlas, bez ktorého nie je možné vypracovať dokument upravujúci zmeny platby.
Uveďte v zmluve pri jej uzavretí možnosť jednostranného zvýšenia od určitého dátumu. V tomto prípade nie je potrebný súhlas nájomcu, ale je potrebné zaslať mu oznámenie o plánovaných zmenách v platbe. V tomto prípade musí byť v oznámení uvedené, po akej lehote sa bude suma platby považovať za zmenenú. Ak tento bod preskočíte, veľkosť sa bude považovať za zmenenú od okamihu prijatia upozornenia.
Do zmluvy uveďte klauzulu o automatickom zvýšení poplatkov po uplynutí jedného kalendárneho roku nájmu. Tu nie je potrebné upozorňovať nájomcu, ale podmienka by mala byť formulovaná čo najjasnejšie.

Ak nájomca s takýmto zvýšením nesúhlasí, môže ho napadnúť žalobou na súde. Odmietnutie zvýšenia nemôže byť dôvodom na vysťahovanie.

○ Ako sa chrániť pred zvýšeným platom.

Aby nedošlo k zvýšeniu nájomného, musí si nájomca pri podpise zmluvy pozorne prečítať všetky body. Je tiež dôležité diskutovať o akýchkoľvek kontroverzných otázkach, ktoré môžu v budúcnosti spôsobiť konflikty.

No treba si uvedomiť, že ak v zmluve nie je uvedená možnosť zmeny výšky nájomného, prenajímateľ nemá právo ju bez súhlasu nájomcu zvýšiť. Ak vlastník stále trvá na tom, potom v tomto prípade môžete chrániť svoje práva podaním žaloby na zrušenie platnosti zmien platby v zmluve. V tomto prípade je potrebné k správe o trhovej hodnote vypracovanej prenajímateľom pripojiť výzvu.

Treba sa však pripraviť na to, že ak sa zistí skutočnosť zmien trhovej hodnoty, požiadavka na zvýšenie platby bude splnená.

○ Prenajímateľ vysťahuje za odmietnutie zvýšenia nájomného.

Vlastník bytu to môže urobiť bez povolenia iba v prípade, že neexistuje nájomná zmluva. Ak je dohoda, môže ju predčasne ukončiť len zamestnávateľ. Majiteľ musí kontaktovať súdne orgány. Odmietnutie zaplatenia vysokej sumy preto nemožno považovať za dôvod na ukončenie zmluvy a vysťahovanie z bytu bez príslušného rozhodnutia súdu.

Zamestnávateľ sa môže obrátiť na súd aj na základe toho, že vlastník neplní povinnosti stanovené dohodou.

Preto treba pri uzatváraní nájomnej zmluvy postupovať maximálne opatrne a opatrne. V tomto prípade je obzvlášť dôležité vziať do úvahy schopnosť vlastníka zvýšiť nájomné.

Nájomné vzťahy, najbežnejšie od staroveku, vyžadujú pozornosť a presnosť pri uzatváraní zmluvy. Ťažkosti a kontroverzné situácie najčastejšie vznikajú preto, že postup pri zvyšovaní nájomného nie je dôkladne prerokovaný. Právo na zmenu nájomného patrí prenajímateľovi v súlade s ods. V tomto prípade sú povinné podmienky:

dohoda strán (najčastejšie sa týka načasovania zmien zmluvy),
podmienky zmeny objednávky (jednostranné rozhodnutie prenajímateľa o zmene výšky nájomného si môže vyžiadať písomné oznámenie),
termínoch nie viac ako raz ročne, pokiaľ nie sú stanovené iné podmienky.

V podmienkach potreby zvýšenia nájomného, napríklad prudkého nárastu inflácie, prenajímateľ začína proces zmeny zmluvných požiadaviek. Jednostranné nariadenie tejto zmeny je celkom možné. Absencia klauzuly o povinnom upovedomení nájomcu vedie k nedorozumeniam, ktoré je možné riešiť v súlade s odsekom 1 čl., ktorý hovorí, že forma nájomnej zmluvy a zmluvy musí zodpovedať a prejsť registračným konaním na miestnych úradoch. . Zvýšenie nájomného predpokladá nasledovné:

písomné oznámenie nájomcovi najmenej jeden mesiac pred uplynutím lehoty na zmenu nájomnej zmluvy; zaslané ako doporučené alebo odovzdané osobne proti podpisu;
vypracovanie dodatočnej dohody, v ktorej musia byť uvedené klauzuly dohody, ktoré už nie sú v platnosti, a podrobné zmeny;
Aj keď v zmluve nie sú ustanovenia o zmenách nájomného, prenajímateľ ho môže v súlade so zákonom jednostranne zvýšiť.

Na strane nájomcu môže byť odôvodnenie zvýšenia nájomného zakotvené v samotnej zmluve. Aj keď naznačuje, že nájomné sa môže v prípade inflácie zmeniť, nie vždy je možné ho zvýšiť. Upresnenie typu: zmena vyhradená, bezpodmienečne garantovaná zmena (uznesenie prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 13. apríla 2010 č. 1074/10).

Základom pre zmenu fixnej výšky nájomného môžu byť len objektívne okolnosti. Medzi dôvody zvýšenia nájomného patrí: zmena predpokladanej hodnoty prenajatého majetku v dôsledku zmeny legislatívy, zvýšenie trhovej hodnoty stanovenej odhadcom a zmena inflačného indexu.

Vo svete trhových vzťahov, keď predávajúci chce predať za vyššiu cenu a kupujúci chce kúpiť za nižšiu cenu, kontroverzné otázky sa dá vyhnúť len odôvodnenou, právne a ekonomicky presne vyhotovenou zmluvou. Doba trvania zmluvy zvyčajne nepresiahne 11 mesiacov.

Možno právna rada skúseného odborníka na zmenu štandardnej dohody ušetrí obe strany pred riešením sporov na súde.

V súčasnej občianskej právnej úprave sú podmienky uzatvorenia nájomnej zmluvy riedko rozpísané. V tomto ohľade sa nájomníci, ktorí nie sú z právneho hľadiska príliš dôvtipní, často stávajú rukojemníkmi podmienok kladených prenajímateľmi. Napríklad ustanovenia o možnosti jednostranne zvyšovať nájomné. Situácia sa však dá ľahko zvrátiť. Na to si musí nájomca pozorne prečítať navrhovanú nájomnú zmluvu a nájsť si čas na to, aby sa s prenajímateľom dohodol a spísal si „nevyhnutné“ podmienky.

Jednostranné zvýšenie nájomného

Na základe princípu zmluvnej slobody sú jej podmienky určené podľa uváženia zmluvných strán, okrem prípadov, keď obsah príslušnej podmienky predpisuje zákon alebo iné právne úkony (,). Na základe toho sú dôvodom na jeho zákonné zvýšenie len v zmluve výslovne uvedené podmienky na zvýšenie nájomného (napr. ak je uvedené, že „ Prenajímateľ má právo jednostranne upraviť nájomné v prípade zmeny nákladov na účty za energie", "výška nájomného podlieha indexácii najviac raz ročne a najviac 1 %"). Pre každého nájomcu je samozrejme výhodné, že podľa podmienok zmluvy je platba za prenajatý majetok konštantná a nepodlieha indexácii (t. j. že zmluva určuje pevnú výšku nájomného a nestanovuje možnosť jeho zvýšenia, alebo je priamo uvedené, že výšku nájomného nie je možné meniť, nie každý prenajímateľ však bude s takýmito formuláciami súhlasiť, mení sa trhová cena nehnuteľností. komunikácie a iné zariadenia sa opotrebúvajú a treba ich vymeniť... To všetko môže spôsobiť zvýšenie nájomného.

Najčastejšie sa mesačné nájomné skladá zo základnej a variabilnej sumy. Základná časť sa môže zmeniť, ak sa zmení situácia na trhu s nehnuteľnosťami. Okrem toho niektoré dohody stanovujú ročnú indexáciu základnej časti nájomného o určitú sumu (napríklad o 1 000 rubľov; o 2 %) alebo o hodnotu indexu spotrebiteľských cien (miera inflácie). Premenná hodnota zahŕňa platby za služby a prevádzkové platby. V dohode sa najčastejšie stanovuje, že prenajímateľ má právo jednostranne upraviť sadzbu prenájmu v prípade zmien vo výške platieb za energie a prevádzky dodávateľskými a prevádzkovými organizáciami.

námestník generálny riaditeľ VTB Arena Park zdieľal model stanovovania nájomného, ktorý sa javí ako najoptimálnejší. „Musíme upustiť od konštantných a variabilných súm nájomného,“ hovorí Anastasia. Podľa nej je oveľa lepšie stanoviť si v zmluve výšku nájomného ako vzorec a uviesť možnosť (alebo nemožnosť) a postup indexovania každej jeho zložky. Napríklad, " Mesačné nájomné sa skladá zo základnej sadzby, ktorá je 20 tisíc rubľov. a je nemenný; náklady na odpisy majetku, ktoré sa rovnajú 2 000 rubľov. a môžu byť revidované po dohode strán; platba účtov za energie, ktoré sa účtujú podľa tarify stanovenej organizáciami dodávajúcimi zdroje„Ak je teda jedným z prvkov nájomného poplatok za údržbu a opravy budovy a spoločných priestorov, tak prenajímateľ už nebude môcť zvýšiť nájomné s odvolaním sa na skutočnosť, že potrebuje opraviť pokazený výťah. alebo žľab na odpadky.

Ak prenajímateľ napriek tomu zvýši nájomné, ak nájomca s týmto rozhodnutím nesúhlasí, môže sa proti nemu odvolať na súde. Prax ukazuje, že súdy sa často stavajú na stranu nájomníkov, rozhodujúce však budú podmienky uvedené v nájomnej zmluve.

Ak nájomná zmluva neupravuje možnosť jednostrannej zmeny výšky nájomného v súvislosti so stanovením trhovej hodnoty nájomného, potom prenajímateľ nemá právo požadovať úhradu v novej výške. Platí to aj pre prípady, keď sadzby nájomného platné v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy boli extrémne nízke a nezodpovedali skutočnej situácii na trhu s nehnuteľnosťami ().

Niektoré zmluvné strany, naopak, v zmluvách počítajú s možnosťou jednostranného zvýšenia nájomného z dôvodu zmeny situácie na trhu. Zároveň, ak nebude určená presná výška zmeny, môže dôjsť medzi nájomcom a prenajímateľom k sporu. A potom nepomôže ani záver o zvýšení ceny. „Ak sa nájomca obráti na súd, tak tam samozrejme prinesie posudok, ktorý mu vyhovuje, a prenajímateľ mu prinesie aj posudok, ktorý je „pre neho priaznivý“. vlastné vyšetrenie, ktoré potom vykoná niekto iný potom sa chce hádať?“ – rozhorčuje sa Anastasia Pomelová. Aby sa predišlo takýmto vyčerpávajúcim a nezmyselným sporom, je oveľa rozumnejšie uviesť v nájomnej zmluve pevnú sadzbu, o ktorú sa môže nájomné zvýšiť (napríklad o 5 % alebo refinančnú sadzbu Ruskej banky).

Ak k takémuto sporu dôjde, nájomca musí preukázať, že prenajímateľ zneužil svoje právo jednostranne zmeniť výšku nájomného. Ak súd zistí, že sa platba neúmerne zvýšila k zmene priemerných trhových sadzieb platených za prenájom obdobnej nehnuteľnosti v danej oblasti za rozhodné obdobie a výrazne ich prekročila, potom na základe toho musí súd odmietnuť vyberať nájomné v rozsahu, ktorý presahuje uvedené priemerné trhové sadzby (str. 22 Uznesenie pléna Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 17. novembra 2011 č. 73 „“).

Okrem toho má zmysel jasne definovať postup zvyšovania takýchto poplatkov. Napríklad stanoviť, že ak prenajímateľ zmení výšku nájomného, tento je povinný zaslať nájomcovi oznámenie podpísané príslušnou osobou. Niektoré strany dokonca uvádzajú spôsob (doporučený list s potvrdením o prijatí, telegram, expresné) a termín odoslania. Do splnenia vyššie uvedených podmienok sa výška nájomného považuje za nezmenenú. Ak sa strany obrátia na súd, je potrebné zistiť skutočnosť zaslania určeného oznámenia nájomcovi, spôsob a lehotu jeho odoslania. Nájomcovi nemožno účtovať penále (penále) za čas, počas ktorého pokračoval v platení za prenajatý majetok za predchádzajúcu cenu, ak výpoveď nedostal alebo ju dostal nevhodnou formou ().

Odporúčame v nájomnej zmluve špecifikovať povinnosť zmluvných strán v prípade zvýšenia výšky nájomného uzavrieť písomnú dodatočnú dohodu. Podľa , občania a právnické osoby môžu slobodne uzavrieť dohodu; nátlak na uzavretie zmluvy nie je prípustný. To znamená, že ak takáto podmienka existuje, nikto vás nebude môcť nútiť uzavrieť dodatočnú dohodu a bez jej uzavretia platiť zvýšené nájomné. Tento postoj zdieľajú aj súdy, napríklad Prezídium Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie.

Čo sa týka frekvencie zmien výšky nájomného, ak má prenajímateľ v súlade so zákonom alebo dohodou právo výšku nájomného jednostranne meniť (), tak v podstate takúto zmenu už nemôže vykonať. ako raz ročne (bod 21 uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu RF zo dňa 17. novembra 2011 č. 73 „“).

Nemali by ste si myslieť, že zahrnutie podmienky, že nájomné sa môže dohodou zmluvných strán v súvislosti s určitými okolnosťami meniť v zmluve, znamená povinnú zmenu nájomného v budúcnosti. Táto podmienka podlieha princípu zmluvnej slobody (), ktorý predpokladá dohodu bez akéhokoľvek nátlaku medzi účastníkmi transakcie o zmene záväzkov (, rozhodnutie Rozhodcovského súdu Novosibirská oblasť zo dňa 28.05.2014 vo veci A45-5936/2014, ).

NÁZOR

Ekaterina Orlová, riaditeľka Real Estate Orlova Consulting & Development:

„Základom zachovania pôvodných nájomných zmlúv je presný popis predmet nájmu a penále. K tomu odporúčam uviesť v nájomnej zmluve všetok hnuteľný majetok nachádzajúci sa v byte, ako aj špecifikovať, na koho náklady budú odstránené prípadné závady na tejto nehnuteľnosti, ktoré vznikli bez zavinenia nájomcu. Utility sú opísané podobne (je možné uviesť podrobnosti o zmluvách s organizáciami dodávajúcimi zdroje). Okrem toho uveďte, že zmeny zmluvných podmienok sú možné po písomnej dohode strán. V časti „zodpovednosť zmluvných strán“ je dôležité venovať pozornosť zodpovednosti prenajímateľa v príp. predčasné ukončenie súhlas z jeho iniciatívy“.

Platba za nových podmienok

RADY

Vzorový formulár nájomnej zmluvy si môžete pozrieť v systéme GARANT. Ak to chcete urobiť, zadajte do základného vyhľadávania „zmluva o prenájme“ a vyberte „Formuláre dokumentov“.

Ak po obdržaní oznámenia od prenajímateľa o zvýšení nájomného začne nájomca platiť novú sadzbu, znamená to jeho súhlas a možno ho v budúcnosti napadnúť. nová hodnota nájomné bude takmer nemožné. Skutočnosť je taká, že oznámenie zaslané prenajímateľom bude rovnocenné s ponukou – ponukou adresovanou jednej alebo viacerým konkrétnym osobám, ktorá je dosť špecifická a vyjadruje úmysel osoby, ktorá ju podala, považovať sa za uzavretú dohodu. s adresátom, ktorý ponuku prijme (). Súhlas s jeho prijatím sa nazýva prijatie (). Keď sa v lehote stanovenej prenajímateľom prijmú opatrenia na splnenie podmienok zmluvy uvedených v ponuke (vrátane zaplatenia príslušnej sumy nájomného), nájomca ponuku prijme (prijme). Okrem toho, ak dôjde k zmene nájomnej zmluvy (a to k zvýšeniu nájomného), povinnosti zmluvných strán zostávajú nezmenené (). Zaplatením s prihliadnutím na zvýšenú sumu nájomného teda nájomca akceptuje podmienky zmluvy navrhnuté prenajímateľom v zmysle zvýšenia nákladov na nájomné (rozhodnutie Rozhodcovského súdu regiónu Kemerovo zo dňa 30.6.2014 vo veci sp. č. A27-4911/2014).

Okrem toho neodporúčame úplne prestať platiť za prenajatú nehnuteľnosť, pretože oneskorená platba má za následok uloženie pokuty (pokuty). Podľa , je nájomca povinný urýchlene platiť poplatky za užívanie nehnuteľnosti. Z tohto pravidla neexistujú žiadne výnimky pre prípady neprimeraného a podľa názoru nájomcu nezákonného zvýšenia výšky nájomného. Povinnosti musia byť splnené riadne v súlade s podmienkami zmluvy, požiadavkami zákona a inými právnymi úkonmi (). Jednostranné odmietnutie plnenia záväzkov nie je povolené (). Môže to ustanoviť zmluva alebo zákon suma peňazí, ktorú je dlžník povinný zaplatiť veriteľovi pri nesplnení alebo nesprávnom splnení záväzku, najmä pri omeškaní s plnením (). Ak teda prestanete platiť nájomné, súd vás môže zaviazať na zaplatenie penále (pokuty) (rozhodnutie Rozhodcovského súdu regiónu Kemerovo zo dňa 30. júna 2014 vo veci č. A27-4911/2014).

NÁZOR

Anastasia Pomelova, zástupkyňa generálneho riaditeľa VTB Arena Park:

„Čím podrobnejšie je v nájomnej zmluve uvedený mechanizmus výpočtu nájomného, ako aj ďalších vzťahov s protistranou, tým väčšia je šanca vyhnúť sa jednostranným rozhodnutiam prenajímateľov žiadne neriešiteľné spory si myslím, že je to jediný spôsob, ktorý umožňuje nájomcovi udržiavať normálne partnerské vzťahy s prenajímateľom.“

Je zrejmé, že nie je možné prinútiť človeka, aby uzavrel dohodu za určitých podmienok. Ak však prenajímateľ nemá menší záujem o prenájom svojho domu ako nájomca o jeho prenájom, potom je celkom možné prediskutovať podmienky budúcej zmluvy a prostredníctvom rokovaní a spoločných ústupkov dospieť k ustanoveniam, ktoré budú vyhovovať obom stranám. A ak aj strany prídu o nejakú sumu peňazí, získajú pokoj a istotu, že v prípade konfliktu sa budú môcť obrátiť na súd a obhájiť svoje práva na prenajatý majetok.

Môže byť užitočné prečítať si: