Aká je pevná časť nájomného? Prenájom bytových a nebytových priestorov: kontroverzné daňové otázky. Uvádzame všetky výhody prenájmu

Princíp zmluvnej slobody nám umožňuje zaviesť mechanizmus na určenie veľkosti nájomné, výhodné pre nájomcu aj prenajímateľa. Môže to byť pevná suma vyplácaná mesačne alebo suma, ktorá zahŕňa náhradu nákladov na údržbu prenajatého zariadenia. V druhom prípade si znenie zmluvného ustanovenia vyžaduje osobitnú pozornosť.

Postup, podmienky a podmienky platenia nájomného sú určené nájomnou zmluvou (čl. 1 § 614 Občianskeho zákonníka), a ak neexistujú, postup, podmienky a platobné podmienky sa zvyčajne uplatňujú pri prenájme podobného majetku za porovnateľných okolností. sú aplikované. Obdobné pravidlo je ustanovené v odseku 3 čl. 424 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie za zmluvnú cenu: ak to nie je zahrnuté v texte zmluvy, plnenie zmluvy sa musí zaplatiť za cenu, ktorá sa za porovnateľných okolností zvyčajne účtuje za podobný tovar, prácu alebo služby.

Pri uzatváraní zmluvy o prenájme nehnuteľnosti však toto pravidlo nemožno uplatniť, pretože nájom je jej základnou podmienkou (článok 432 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V prípade absencie podmienky, na ktorej sa zmluvné strany písomne ​​dohodli, pokiaľ ide o výšku nájomného, ​​zmluva o prenájme nehnuteľnosti sa považuje za neuzatvorenú (článok 654 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Podmienky nájmu musia byť formulované tak, aby bolo možné presne určiť, kedy a v akej výške je nájomca povinný platiť príslušné platby. Dohoda môže stanoviť pevnú výšku nájomného alebo postup (mechanizmus) jeho výpočtu. V druhom prípade sa bude nájomná zmluva tiež považovať za dohodnutú.

Výška nájomného môže byť zmenená dohodou zmluvných strán v lehotách stanovených zmluvou, nie však viac ako raz ročne, ak zmluva neustanovuje inak (článok 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) . Zmena výšky nájomného v súlade s mechanizmom upraveným v zmluve nepredstavuje zmenu nájomnej zmluvy, a preto sa na ňu nevzťahujú obmedzenia uvedené vyššie (bod 11 informačného listu Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 11. januára 2002 č. 66, ďalej len informačný list č. 66). Tomuto obmedzeniu neodporuje napríklad podmienka indexovania nájomného v závislosti od inflácie. Výška nájomného sa síce mení, no postup pri jeho výpočte zostáva nezmenený.

Následky straty platiteľa DPH prenajímateľovi je lepšie zabezpečiť v zmluve

V nájomnej zmluve sa odporúča špecifikovať, či nájomné zahŕňa daň z pridanej hodnoty (DPH). A ak to zahŕňa, potom bude potrebné určiť aj to, aká časť z určenej sumy je nájomné, a ktorý z nich je DPH. Napríklad uveďte aktuálnu sadzbu dane, aby ste sa vyhli sporom v budúcnosti, keď sa sadzba dane zmení počas zmluvného obdobia. V zmluve sa tiež odporúča uviesť, že k sume prenájmu sa neúčtuje DPH, ak prenajímateľ nie je platiteľom tejto dane.

Toto všetko sa musí urobiť, pretože v opačnom prípade môžu mať strany nezhody týkajúce sa súm, ktoré sa majú zaplatiť ako nájomné. Postoj súdov k tejto otázke je nejednoznačný a v dôsledku toho môže prenajímateľ dostať nájomné v nižšej výške, ako sa očakávalo (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Západosibírskeho dištriktu zo dňa 17. septembra 2010 vo veci č. A70- 14225/2009) a nájomca môže byť nútený zaplatiť DPH prevyšujúcu výšku nájomného (Rozhodnutie Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 10.2.2010 č. VAS-1414/10 vo veci č. A51-7727 /2009).

Pravdepodobná je situácia, že pôvodne bol prenajímateľ platiteľom DPH a v zmluve bola dohodnutá výška nájomného so zohľadnením dane, neskôr však povinnosť túto daň platiť zanikla. Napríklad, keď prenajímateľ prejde na zjednodušený daňový systém (článok 2 článku 346.11 daňového poriadku Ruskej federácie) alebo v prípade zmeny vlastníka prenajatého majetku, ak nového majiteľa nie je platcom DPH. V tomto smere je v záujme nájomcu uviesť do zmluvy podmienku, že v prípade zániku povinnosti prenajímateľa platiť DPH sa nájomné zníži o sumu dane. Ak takáto podmienka nebude dohodnutá, súd môže odmietnuť vyhovieť žiadosti o vrátenie preplatku nájomného vo výške dane (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vjatka zo dňa 05.08.2011 vo veci č. A43 -24309/2010). Zároveň existuje iná pozícia, keď sa platba so zahrnutou sumou DPH uznáva ako bezdôvodné obohatenie prenajímateľa (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vyatka z 15. januára 2010 vo veci č. A29-2100/2009).

Nájomné môže zahŕňať pevnú a variabilnú časť

Nájomné nemôže byť stanovené ako platba nájomcom komunálne služby(elektrina, voda, teplo), palivo, mazivá a iné materiály spotrebované pri užívaní prenajímanej nehnuteľnosti. Faktom je, že pri takejto platbe prenajímateľ v skutočnosti nedostane od nájomcu žiadnu odmenu za priznané právo užívať predmet nájmu, čo je v rozpore s kompenzačným charakterom zmluvy (bod 12 Informačného listu č. 66).

S cieľom preplatiť náklady na služby spotrebované nájomcom zmluvné strany v dohode čoraz častejšie uvádzajú, že nájomné pozostáva z dvoch častí – konštantnej a variabilnej. Veľkosť konštantnej časti je určená ako pevná hodnota (alebo mechanizmus na jej výpočet) a variabilná časť je definovaná ako náklady na energie spotrebované nájomcom.

Podmienka vymedzujúca postup pri platení účtov za energie je dôležitým bodom zmluvy. Koniec koncov, zmluvy s organizáciami dodávajúcimi zdroje uzatvára prenajímateľ a faktúry sú vystavené na jeho meno a nájomca bude mať povinnosť uhradiť takéto výdavky, ak je to uvedené v zmluve. Inžinierske a iné platby zahŕňajú náklady na dodávku vody a stočného, ​​telefonickú komunikáciu, spotrebovanú elektrickú energiu, dodávku tepla (plyn), ako aj poplatky za upratovanie priestorov, odvoz odpadu a pod.

Účtovanie platieb za energie a prevádzky v rámci nájomného je možné v niekoľkých variantoch. Najprv si môžete nastaviť fixné nájomné, ktoré už zahŕňa náklady na takéto platby. Nájomca potom platí každý mesiac fixné nájomné. Po druhé, je prípustné určiť výšku nájomného bez zohľadnenia nákladov na služby, čo naznačuje právo nájomcu na nezávislé uzatváranie dohôd s organizáciami zásobovania zdrojmi a servisnými organizáciami. Malo by sa vziať do úvahy, že uzavretie takýchto dohôd bude mať za následok vznik dodatočných povinností pre nájomcu voči takýmto organizáciám. A do tretice, zmluvné strany majú právo stanoviť si nájomné pozostávajúce z pevnej a pohyblivej časti.

V druhom prípade nájomné pozostáva z úhrady časti prenajatých priestorov v stanovenej výške ( stála časť) a nájomné v zmysle úhrady nákladov na energie skutočne spotrebované nájomcom (variabilná časť).

Výšku variabilnej časti nájmu si radšej zafixujte na každý mesiac zvlášť

V praxi sa výška nájomného z hľadiska úhrady nákladov za spotrebovanú elektrickú energiu nájomcom určuje buď na základe stavov elektromerov, samostatne inštalovaných pre nájomcu, alebo z inštalovaného výkonu s prihliadnutím na príkon. všetkých elektrických spotrebičov prevádzkovaných v priestoroch a približnú dobu ich prevádzky. Množstvo spotrebovanej vody alebo plynu dokáže určiť aj meradlo. Výpočet nákladov na vykurovacie služby závisí od celkovej vykurovanej plochy, počítanej v kubických metroch. Úhrada nákladov na telefonickú komunikáciu sa uskutočňuje na základe údajov o stave osobného účtu poskytnutých organizáciou komunikácie.

Na uznanie fixnej ​​časti nájomného ako nákladu stačí mať nájomcu samotnú nájomnú zmluvu, v ktorej je to definované. Na zaúčtovanie variabilnej časti do nákladov je potrebný samostatný primárny doklad, ktorý bude odrážať náklady na energie spotrebované nájomcom s rozpisom podľa druhu služby a s väzbami na príslušné doklady a výšku variabilnej časti nájomného. za mesiac vypočítaný podľa nájomnej zmluvy.

Čo je tento primárny dokument? Účastníci nájomnej zmluvy si túto otázku vo vzťahu ku konkrétnej situácii pri uzatváraní zmluvy samostatne dohodnú. Môže to byť obojstranný akt alebo potvrdenie od účtovného oddelenia prenajímateľa. Hlavná vec je, že použitý dokument obsahuje všetky povinné náležitosti uvedené v čl. 9 federálneho zákona zo 6. decembra 2011 č. 402-FZ „O účtovníctve“ (odsek 1 listu Federálnej daňovej služby Ruska zo 4. februára 2010 č. ШС-22-3/86@).

Ak je v súlade so zmluvou nájomné (alebo jeho časť) pohyblivou sumou, potom na uznanie tejto sumy ako výdavku musí nájomca dostať od prenajímateľa každý mesiac primárny doklad, keďže výška nájomné sa mení z mesiaca na mesiac. A keď je nájomné v zmluve určené v konštantnej (pevnej) výške, nie sú potrebné mesačné úkony potvrdzujúce výšku platby, pretože výška nájomného sa nemení.

Je potrebné pripomenúť, že s prípravou primárnej dokumentácie môžu nastať ťažkosti, pretože prenajímateľ nie je dodávateľom inžinierskych sietí pre nájomcu, ale v skutočnosti vystupuje ako „agent“ nájomcu pri prevode platieb za služby poskytované dodávkou zdrojov. organizácií. Pre prenajímateľa nie sú tieto platby príjmom, ale slúžia ako náhrada výdavkov.

V Občianskom zákonníku Ruskej federácie môžu zmluvné strany nájomnej zmluvy stanoviť pevnú výšku nájomného, ​​ako aj postup jeho výpočtu. Nájomné teda môže byť stanovené vo forme hlavnej (fixnej) časti a variabilnej časti, určenej výpočtom. Stála časť je fixná a zahŕňa poplatok za samotné užívanie priestorov. Variabilná časť nájomného sa rovná (alebo sa z nich vypočíta) nákladom na energie spotrebované nájomcom počas určitého obdobia. Celá výška nájomného (pevná aj variabilná časť) je teda platbou za služby prenajímateľa pri poskytovaní nehnuteľnosti na prenájom.

Pevná časť nájomného sa zvyčajne určí vynásobením sadzby nájomného podľa zmluvy prenajatou plochou v metroch štvorcových. Preto nájomná zmluva často uvádza nájomnú sadzbu za 1 meter štvorcový za mesiac.

Príklad

Môžete zadať vzorec na výpočet konštantnej časti nájomného, ​​napríklad takto:

„Pevná časť nájomného sa určuje podľa vzorca:

TV x/y = A * S,

kde TV x/y je pevná časť nájomného splatná za mesiac x, rok y;

A - sadzba nájomného podľa zmluvy;

S - prenajímateľná plocha, v metroch štvorcových."

Možno tiež ustanoviť, že konštantná časť nájomného sa vynásobí indexom spotrebiteľských cien, teda koeficientom, ktorý zohľadňuje podmienky užívania nehnuteľnosti nájomcom; pre korekčný faktor atď.

V nájomnej zmluve môže byť uvedené, že variabilná časť nájomného pokrýva skutočné náklady prenajímateľa na účty za energie, a to:

Elektrická energia;

Dodávka vody;

Termálna energia;

Odvoz domového odpadu (môžete poskytnúť celý zoznam potrebných služieb) atď.

Príklad

Vzorec na výpočet variabilnej časti nájomného môžete zadať napríklad takto:

„Variabilná časť nájomného sa určuje podľa vzorca:

P x/y = E + Vo + T + M, kde

P x/y - pohyblivá časť nájomného splatná za mesiac x, rok y;

E - výdavky na elektrickú energiu za mesiac x, rok y;

Vo - náklady na dodávku vody za mesiac x, rok y;

T - výdavky na tepelnú energiu za mesiac x, rok y;

M - výdavky na odvoz domového odpadu za mesiac x, rok y.“

Ak sa platba za energie vykonáva v súlade s odpočtom meračov, môžete v zmluve uviesť, že variabilná časť nájomného podlieha určeniu podľa stavu meračov. Môže byť predpísané, že odpočty z úžitkových meracích zariadení sa zaznamenávajú za prítomnosti oprávnených zástupcov prenajímateľa a nájomcu.

Pozornosť

V odseku 12 Informačného listu prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 11. januára 2002 N 66 sa uvádza, že účtovanie nájomníkov iba za náklady na úhradu energií nemožno považovať za formu nájomného. . Keďže prenajímateľ v skutočnosti nedostáva protihodnotu za prenajatý majetok, platba nájomcom len za energie neznamená protiplnenie zmluvy.

Mesačné nájomné za užívanie Areálu a priľahlých Ploch a Parkovacích miest (ďalej len „Nájomné“) tvorí:

Stála alebo fixná časť nájomného

  1. Pevná časť nájmu suma peňazí, účtovaný za prenájom Priestoru vrátane DPH 18 %. Pevná časť nájomného je vypočítaná v nasledujúcich sadzbách za meter štvorcový prenajatých priestorov:
    • ___.00 rubľov mesačne za meter štvorcový prenajatej plochy skladových priestorov vrátane DPH;___.00 rubľov mesačne za meter štvorcový prenajatej plochy kancelárskych priestorov vrátane DPH;
    • ___.00 rubľov mesačne za meter štvorcový prenajatej plochy kancelárskych priestorov vrátane DPH. Cena Pevnej časti nájomného zahŕňa Služby uvedené v Zozname služieb (Príloha č. 5) Cena Pevnej časti nájomného zahŕňa užívanie Nehnuteľnosti Nájomcom.

Pohyblivá časť nájomného

IN variabilná časť nájomné zahŕňa (limity spotreby sú uvedené v prílohe č. 6 - výška výdavkov za spotrebovanú elektrinu vypočítaná podľa taríf organizácií dodávajúcich príslušné služby podľa odpočtov elektromerov (množstvo poskytnutej elektriny, kW); - výšku výdavkov za spotrebu vody a likvidáciu vody, ktorých výpočet sa vykonáva podľa taríf ustanovených organizáciami poskytujúcimi príslušné služby v súlade s odpočtami meracích zariadení alebo v súlade s výpočtom sadzieb spotreby dohodnutým OZ. strany - výška nákladov za telefonovanie a internetovú prevádzku, ktorých výpočet sa vykonáva na základe taríf uvedených v Prílohe č. 6. Poplatky za používanie Parkovacích miest sú vypočítané v týchto sadzbách: 7500,0 rubľov za mesiac (bez DPH), za jedno parkovacie miesto pre nákladné autá 1500,0 rubľov za mesiac (bez DPH) za jedno parkovacie miesto pre osobné vozidlá;

Zmena nájomného v nájomnej zmluve

Prenajímateľ si vyhradzuje právo zmeniť cenu za meter štvorcový prenajatého Priestoru z vlastnej iniciatívy, najviac však 1 (Jeden) krát za rok od Dátumu začiatku prenájmu a najviac 5 % z predchádzajúcich nákladov na meter štvorcový prenajatých Priestorov, s predchádzajúcim upozornením nájomcu za menej ako 1 (jeden) mesiac. V tomto prípade zmluvné strany podpisujú dodatočnú dohodu k tejto dohode. Prenajímateľ má právo jednostranne zvýšiť sadzbu pohyblivej časti nájomného v závislosti od zmien taríf organizácií poskytujúcich príslušné služby. V takom prípade prenajímateľ k písomnému oznámeniu o zmenách cien energií a prevádzkových služieb zaslanému nájomcovi pripojí príslušné doklady potvrdzujúce skutočnosť, že došlo k zmene taríf alebo nákladov na služby.

Nájomné zmluvy akceptujeme na odborné posúdenie. Zaoberáme sa tvorbou komplexných zmlúv.

Nedostatok a vysoké náklady na hotely v hlavnom meste a iné Hlavné mestá Z denných prenájmov sme urobili jednu z najpohodlnejších možností dočasného ubytovania pre návštevníkov. Je to paradox, ale prenájom samostatného bytu s kuchyňou a všetkým, čo k životu potrebujete, stojí menej ako slušná hotelová izba. Dopyt, prirodzene, podnecuje ponuku. Preto niet divu, že čoraz viac súkromných investorov sa zaoberá krátkodobým prenájmom bytov, ktorí majú vo svojom arzenáli jediný „jednoizbový byt“ a v hlavnom meste je veľa špecializovaných spoločností, ktoré ponúkajú klientom doplnkové služby okrem tucta a viac bytov. Časy, keď jedinými maklérmi, ktorí prenajímali „byt na noc“, boli babičky na stanici, sú preč.

Prenájom bez budúcnosti

„Cenovo sú náklady na denné prenajímanie bytov podobné alebo lacnejšie ako hotelová izba zodpovedajúcej úrovne. Rozdiel môže dosiahnuť 20–30 %, hovorí Dmitrij Taganov, vedúci analytického centra spoločnosti Inkom-Real Estate. - Navyše turista alebo obchodný cestujúci, ktorý príde do hlavného mesta na pár dní, má k dispozícii plne vybavenú kuchyňu, kde si môže sám pripraviť obed či večeru. A pri pobyte v hoteli budete musieť buď vždy nechať veľa peňazí v reštaurácii, alebo hľadať slušnú kaviareň alebo reštauráciu v okolí. A nie je pravda, že slušný podnik bude o dva kroky ďalej.“ Za každú bude musieť hotel zaplatiť doplnková služba- pranie a žehlenie košieľ, starostlivosť o obuv a pod. V prenajatom byte nikto nepredloží dodatočný účet za to, že nájomca použil žehličku, práčku alebo kefu na topánky.

Pokiaľ ide o prenajímateľa, pre neho je hlavnou výhodou krátkodobého podnikania možnosť „ukončiť projekt“ kedykoľvek bez poškodenia. Napríklad, ak je byt potrebný pre osobnú potrebu - bydlisko majiteľa, jeho detí alebo rodičov, nemusí prenajímateľ čakať niekoľko mesiacov, kým sa skončí zmluva s nájomcom, ako je to často v prípade dlhodobých prenájmov. . Navyše nájomná zmluva na dlhý termínčasto stanovuje zaplatenie penále nájomníkom v prípade, že dôjde k jej porušeniu vinou vlastníka bytu. Nájomníci denných bytov zriedka zostávajú dlhšie ako desať dní.

Denný nájom má zmysel, ak plánujete predať svoj byt. Čas na vystavenie bytov môže trvať niekoľko mesiacov, najmä teraz, keď je dopyt aj po likvidnom bývaní na extrémne nízkej úrovni, ale nenechajte si ujsť príležitosť zarobiť si na byte, ktorý nečinne čaká na kupca. Denný prenájom umožní organizovať prehliadky nehnuteľnosti takmer kedykoľvek pri dlhodobom prenájme budete musieť koordinovať čas návštev s obyvateľmi. „Denné podnikanie“ je tiež opodstatnené ako možnosť diverzifikácie. Ak vlastníte dva a viac bytov, potom je vhodné jeden z nich prenajať dlhodobo a druhý na denný prenájom. Navyše v Moskve je sezónnosť cestovného ruchu menej výrazná a tok návštevníkov je stabilný po celý rok.

Denné prenájmy vyzerajú na prvý pohľad ešte výhodnejšie ako dlhodobé. „Náklady na malý dvojizbový byt v ekonomickej triede s dobrými kozmetickými opravami, potrebnými domácimi spotrebičmi a nábytkom budú asi 3-4 tisíc rubľov. za deň. Ukazuje sa, že ak si prenajmete takýto byt na 20 dní v mesiaci, môžete počítať s príjmom 60–80 tisíc rubľov. Zatiaľ čo pri dlhodobom prenájme budú jeho náklady okolo 35–45 tisíc rubľov. za mesiac,“ uvádza príklad Dmitrij Taganov. Zároveň sadzby na trhu s dlhodobým prenájmom v poslednej dobe neustále klesajú a výnos dnes nepresahuje 4–5%.

Žiadne záruky, žiadne poistenie

Ale povedať, že biznis z nájomného bývania je krátkodobý jednoduché, nedá sa. Je s tým spojených oveľa viac ťažkostí, ako sa na prvý pohľad zdá. Hlavným problémom denného nájomcu je nedostatok garantovaného príjmu. Pri dlhodobom prenájme stačí nájsť klienta raz, podpísať zmluvu – a rok môžete pokojne žiť so stabilným mesačným príjmom. A v prípade krátkodobého ubytovania prebieha hľadanie nových hostí.

Na jeseň sa Dmitrij K. rozhodol prenajať svoj byt v centre Petrohradu na denný prenájom. A z vlastnej skúsenosti som sa presvedčil, že tento biznis v praxi nie je taký ziskový, ako sa teoreticky zdá. „Keď som si to prenajal na základe dlhodobej zmluvy, vždy som mal garantovaných 30 000 rubľov. za mesiac. Teraz je tu viac problémov a menej výnosov,“ hovorí. Neexistuje mesiac na mesiac. Raz mal Dmitrij veľké šťastie: byt si na 20 dní prenajala rodina, ktorá robila rekonštrukciu vo svojom vlastnom dome, a keďže to trvalo tak dlho, museli si predĺžiť nájomnú zmluvu o ďalšie obdobie. Ale toto bol jediný prípad. Zvyšok času je byt obývaný v priemere desať dní v mesiaci. „Existuje však dosť objektívne dôvody. Po prvé, nie je zima turistická sezóna pre Petrohrad. Po druhé, kríza. Hlavným kontingentom klientov sú turisti a obchodní cestujúci, pričom počet oboch v posledné mesiace sa výrazne znížil,“ hovorí Dmitrij.

Svetlana Aleksashina, manažérka prenájmu bytov v Petrohradskej realitnej spoločnosti, poznamenáva, že dopyt po každodennom bývaní je nerovnomerný a skutočne do značnej miery závisí od sezóny: „Pred Novým rokom bol dostatočný počet ľudí, ktorí si chceli prenajať byt. na pár dní: veľa ľudí mimo mesta prišlo navštíviť svojich priateľov, príbuzných, aby tu strávili prázdniny. Teraz na trhu denný prenájom Je ticho, ale je to tradičné na toto ročné obdobie. Oživenie, ako vždy, príde v máji až júni: sezóna bielych nocí každoročne láka turistov do mesta na Neve.“ Je pravda, že v poslednom čase sa konkurencia na trhu s denným prenájmom ešte sprísnila: objavilo sa množstvo mini-hotelov a mnohí návštevníci uprednostnili tento segment pred apartmánmi.

Existujú, samozrejme, aj alternatívne spôsoby, ako zabezpečiť stabilnejší tok obyvateľov. Ale to sú už možnosti pre každého. Môžete si napríklad prenajať byt na akcie a večierky - na tieto účely sú vždy žiadané nehnuteľnosti vo výhodných oblastiach. Tu si ale treba uvedomiť, aké to môže mať následky na stav bytu. Nikto po zaplatení peňazí nebude zaobchádzať s majetkom vlastníkov opatrne. Ďalšou možnosťou je prenájom bytov pre zamestnancov v sektore voľného času. To tiež zaručuje stabilné zisky. „Takéto byty však rýchlo chátrajú,“ poznamenáva jeden z prenajímateľov. "Okrem toho, keď sa byt nachádza v slušnej budove, nechcete si pokaziť vzťahy so susedmi."

Neustále vyhľadávanie klientov nie je ani zďaleka jediným problémom, ktorý prenajímateľa čaká. Denne prenajímaný byt si vyžaduje oveľa viac pozornosti. Majitelia potrebujú po každom klientovi dať domov do úplného poriadku, upratať, zabezpečiť čerstvú posteľnú bielizeň a podobne. Takéto predmety zároveň oveľa rýchlejšie strácajú svoj vzhľad. „Hostia sa neustále menia a vôbec nie je pravda, že všetci budú mimoriadne citliví na nový nábytok a domáce prístroje. Preto majiteľ denný byt kozmetické opravy budete musieť robiť oveľa častejšie ako v dlhodobo prenajatom byte. A tiež si zaplatiť poistenie proti riziku škody,“ hovorí Dmitrij Taganov. Je pravda, že ako poznamenáva prenajímateľ Petrohradu Dmitrij K., kúpa poistenia je priveľký luxus: poisťovne takéto byty buď odmietajú poistiť vôbec, alebo účtujú príliš vysoké sadzby.

Pri krátkodobých prenájmoch je oveľa vyššie riziko, že sa stretnete s podvodom alebo trestným činom. Dmitrij K. Pod už takúto skúsenosť mal Nový rok prišiel skontrolovať byt, ktorý bol v tom čase prázdny, zistil však, že sa nemôže dostať dovnútra: kľúč z neznámeho dôvodu nepasoval do zámku. Pri bližšom pohľade na dvere Dmitry zistil, že zámok bol jednoducho vymenený. Musel som zavolať pracovníka ministerstva pre mimoriadne situácie, ktorý otvoril dvere a vpustil dnu právoplatného majiteľa. Raz v byte objavil Dmitrij veľa vecí iných ľudí, ozdobený vianočný stromček, fľaše alkoholu - jedným slovom jasné znaky toho, že byt bol obývaný. Po nejakom čase sa objavil nový „nájomník“, ktorý privítal skutočného majiteľa bytu rozhorčenými otázkami o dôvodoch jeho pobytu na území bytu niekoho iného. Ukázalo sa, že si prenajal byt cez realitnú kanceláriu a zaplatil tri mesiace vopred. Postupne sa vyjasnili podrobnosti o podvode: krátko pred Novým rokom si žena, ktorá podľa nej prišla zo Soči, na pár dní prenajala byt. Za taký krátky čas sa jej podarilo vyrobiť duplikáty kľúčov a po oficiálnom „odchode“ sa vrátila, vymenila zámok a pod zámienkou realitky súhlasila s prenájmom bytu inej osobe. Vzala od neho zálohu a zmizla neznámym smerom.

Dmitrij mal šťastie: nelegálny nájomca uvoľnil byt bez sťažností a okrem času a nervov majiteľ neutrpel žiadne straty. Ale v inom scenári by sa podvodník nemusel obťažovať s prerábkou, ale jednoducho vzal všetok cenný majetok a vybavenie z domu. Aby ste minimalizovali riziká, mali by ste si urobiť aspoň kópiu pasu klienta, ale to vás na 100% nepoistí pred podvodníkmi.

Dôvera alebo nezávislosť?

Ak chcete byt prenajímať na dennej báze, máte dve možnosti: previesť byt do správy zvereneckého majetku realitnej kancelárii alebo si ho prenajať sám.

O správa dôvery, na jednej strane je majiteľ ušetrený všetkých starostí. Na druhej strane zostáva riziko podvodu zo strany realitných kancelárií. Agenti môžu jednoducho oklamať tým, že podcenia počet dní, počas ktorých bol byt prenajatý, a časť príjmu si nechajú pre seba. Nebudete chodiť do bytu každý deň a kontrolovať.

Ak vezmete veci do vlastných rúk, budete musieť na nájdenie klientov použiť čo najviac informačných kanálov. Nie je to však príliš ťažké. Stačí zadať slová „denný prenájom“ do Yandexu alebo iného vyhľadávača – a okamžite sa pred vami otvoria desiatky agentúrnych stránok ponúkajúcich byty na denný prenájom, z ktorých si môžete vybrať. Takmer všetky spolupracujú s vlastníkmi bytov. Budete musieť urobiť štandardný popis navrhovaného bývania, uviesť všetky jeho hlavné parametre a urobiť niekoľko fotografií (kuchyňa, kúpeľňa a spálňa). Fotografie a popisy sú zverejnené na webovej stránke agentúry. Majiteľ bytu uvedie, koľko by chcel dostať za deň, a realitní makléri k tomuto údaju pripočítajú svoju prirážku. Napríklad, ak byt „od majiteľa“ stojí 2 000 rubľov, agentúra ho uvedie za 2,5–3 000 V tomto prípade je podvod zo strany sprostredkovateľov sotva možný, pretože agentúra hrá výlučne úlohu spojovací článok. Usmerňuje klienta a majiteľ nehnuteľnosti ho kontaktuje priamo: zahŕňa ukážku bytu, výmenu bielizne, upratovanie a to najpríjemnejšie - prijatie platby. Potom dáva provízie agentúre.

Ak máte viacero bytov, denný prenájom sa mení na plnohodnotný biznis, ktorý si vyžaduje nielen počiatočné investície, ale aj pravidelné výdavky. Bude potrebné buď outsourcovať upratovacie služby, alebo si vytvoriť vlastné oddelenie údržby, ktoré sa postará o upratovanie bytov, pranie a výmenu posteľnej bielizne, drobné opravy a pod. Okrem obslužného personálu je potrebná aj účtovníčka. Bude potrebné nadviazať vzťahy s ľuďmi, ktorí dokážu vyriešiť akúkoľvek konfliktnú situáciu s obyvateľmi. Dôležitým prvkom tohto podnikania je vytvorenie a propagácia efektívnej webovej stránky na internete. „Vyzerá to veľmi ťažko, ale v praxi to môže byť naopak. V procese činnosti sa vytvárajú obchodné vzťahy s určitými organizáciami, napríklad so zastúpeniami západných spoločností, v dôsledku čoho sa podnikanie stáva stabilnejším a bezpečnejším. Okrem toho môžete získať dodatočný príjem poskytovaním súvisiacich služieb: doprava, cestovný ruch atď.,“ hovorí Evgeniy Skomorovsky, generálny riaditeľ Century 21 West.

Recept na úspech

Nie každý byt sa podarí prenajať rovnako úspešne. Existuje množstvo parametrov, od ktorých bude závisieť jeho dopyt medzi potenciálnymi nájomcami. Po prvé, umiestnenie takéhoto bývania je dôležité. „Na krátkodobé prenájmy sú žiadané najmä malé byty v centrálnej časti Moskvy, napríklad v stalinských budovách. Obľúbené sú aj plochy, kde sa nachádzajú veľké výstavné centrá,“ hovorí Vadim Lamin, vedúci exkluzívneho oddelenia prenájmu luxusných bytov v Penny Lane Realty. Parameter „pešia vzdialenosť k metru“ zároveň zostáva dôležitý – rovnako ako pri kúpe či dlhodobom prenájme.

Ak sa dlhodobo prenajímaný byt dá minimálne zariadiť, tak v prípade krátkodobého prenájmu takýto počet nebude fungovať. Všetko by tu malo byť, aby obyvateľom poskytlo pohodlnú alternatívu hotelová izba. Keď človek príde do hotela, nestará sa o to, aby si so sebou vzal mydlo, uterák, zubnú pastu alebo bielizeň. To všetko dostáva na mieste. Pri dennom prenájme je potrebné zabezpečiť to isté.

Izba by mala mať pohodlný šatník a priestor na spanie. Kuchyňa musí byť vybavená chladničkou, rýchlovarnou kanvicou a mikrovlnkou. Ten je povinnejším prvkom ako sporák. „Málokto z tých, ktorí prídu, vážne varí. Buď jedia v kaviarni, alebo si radšej kúpia hotové jedlo a zohrejú si ho,“ hovorí realitný maklér Sergej. V izbe musí byť televízor, v poslednej dobe je žiadaný aj DVD prehrávač. Takéto maličkosti často zohrávajú dôležitú úlohu, najmä preto, že konkurencia na trhu s každodenným prenájmom je veľká a v cenách nie je prakticky žiadny rozdiel.

Krátkodobý prenájom: PRO & CONTRA

1. Potenciálne vyšší príjem ako pri dlhodobom prenájme.

2. Možnosť kedykoľvek ukončiť podnikanie.

3. Bezplatné nakladanie s bytom (môžete ho kedykoľvek predať, nasťahovať príbuzných a pod.).

1. Nedostatok garantovaného príjmu.

2. Potreba neustáleho hľadania nových klientov.

3. Byt vyžaduje opravy častejšie a rýchlo stráca svoju prezentáciu.

4. Náročnejšie podnikanie: byt je potrebné dať do poriadku po každom klientovi, je potrebné poskytnúť obyvateľom kompletnú „hotelovú“ súpravu - bielizeň, riad, nábytok a domáce spotrebiče.

Nájomné od prenajímateľa vrátane variabilného

Nájomné vzťahy sú medzi podnikateľskými subjektmi veľmi obľúbené. Poskytnutím „voľnej“ nehnuteľnosti na prenájom ich prenajímatelia využívajú na generovanie dodatočného príjmu a nájomníci zase, určitý poplatok získať možnosť užívať cudzí hnuteľný alebo nehnuteľný majetok.

V tomto článku sa budeme zaoberať otázkami účtovania nájomného prijatého prenajímateľom od nájomcu.

V súlade s článkom 614 Občianskeho zákonníka Ruská federácia(ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie), hlavnou zodpovednosťou nájomcu je včasné zaplatenie nájomného za užívanie nehnuteľnosti vo výške a termínoch stanovených nájomnou zmluvou.

Nájomné je stanovené nasledovne:

– platby stanovené pevnou sumou, vykonávané pravidelne alebo v určitom čase;

– zistený podiel produktov, ovocia alebo príjmov získaných v dôsledku používania prenajatého majetku;

– poskytovanie určitých služieb nájomcom;

– odovzdať nájomcom prenajímateľovi vec ustanovenú zmluvou o vlastníctve alebo nájme;

– uloženie nájomcom zmluvou stanovených nákladov na zlepšenie prenajatého majetku.

Zmluvné strany si môžu v nájomnej zmluve ustanoviť kombináciu týchto foriem nájomného alebo iné formy úhrady nájomného.

Najbežnejším typom je stanovenie nájomného formou fixných platieb vykonávaných periodicky alebo jednorazovo.

Na základe nájomnej zmluvy je možné previesť viacero predmetov naraz. Nájomné je v tomto prípade možné stanoviť ako celok za celý prenajímaný majetok, tak aj za každý objekt samostatne. Aby sa predišlo ďalším nezhodám medzi účastníkmi zmluvy, je lepšie stanoviť nájomné samostatne pre každý predmet nájmu.

Variabilné nájomné, stanovené mesačne na základe dohody strán, s cieľom kompenzovať účty za energie, podľa názoru autora nie je úplne v súlade so zákonom. Zároveň z pohľadu daňových úradov pri takomto nájomnom bude môcť prenajímateľ uznať len výdavky na nákup palív, vody a energií všetkých druhov, vynaložené na technologické účely, výrobu všetkých druhy energie, vykurovanie budov, ako aj náklady na transformáciu a prenos energie spotrebovanej priamo do nich bez zohľadnenia spotreby nájomcov (List Federálnej daňovej služby Ruskej federácie pre Moskovský región z 13. 2006 č. 21-25-I/1372). Na rozdiel od nájomcu, ktorý má právo zahrnúť do výdavkov akceptovaných na zdanenie zisku stálu aj pohyblivú zložku nájomného (List Federálnej daňovej služby Ruskej federácie pre Moskovský región z 13. novembra 2006 č. 21-25-I/1372).

Podľa Informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 č. 66 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájomným“, ktorého odsek 11 vysvetľuje, že pri aplikácii odseku 3 čl. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musia súdy vychádzať zo skutočnosti, že do jedného roka Podmienky zmluvy, v ktorej sa stanovuje pevná výška nájomného alebo postup (mechanizmus) na jeho výpočet, musia zostať nezmenené. Nájomca podal u prenajímateľa na rozhodcovskom súde žalobu na neplatnosť podmienok nájomnej zmluvy, v ktorej sa stanovovalo štvrťročné zvyšovanie nájomného zo strany prenajímateľa, a to jeho indexáciou zohľadňujúcou infláciu, keďže táto podmienka je v rozpore s imperatívnou normou ods. článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý stanovuje možnosť zmeniť výšku nájomného najviac raz za rok. Ale súd, aj keď len v posudzovanom prípade, konštatoval, že určenie sadzby nájomného vo výške zodpovedajúcej určitej sume v cudzej mene znamená vytvorenie mechanizmu na jej výpočet. Toto určenie nájomného má eliminovať nepriaznivé vplyvy inflácie. Zmena kurzu cudzej meny neznamená zmenu výšky nájomného v súlade s odsekom 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. V dôsledku toho sa ukazuje, že na zavedenie variabilného nájomného je potrebné mať jasný algoritmus na jeho výpočet uvedený v zmluve, inak je ľahké súdny spor prehrať.

Podmienky platenia nájomného sú určené zmluvou. V takom prípade si zmluvné strany môžu ustanoviť akýkoľvek postup jej vyplácania: mesačne, štvrťročne, raz ročne vkladom platba vopred alebo s odloženou splátkou.

Odsek 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stanovuje, že nájomné sa môže zmeniť na základe dohody strán v lehotách uvedených v zmluve, ale nie viac ako raz ročne. Zároveň sa môže výška nájomného buď zvyšovať alebo znižovať.

Nájomca má právo požadovať zníženie nájomného v prípade, že:

– ak sa v dôsledku okolností, za ktoré nezodpovedá, podstatne zhoršili podmienky užívania stanovené v nájomnej zmluve alebo stav nehnuteľnosti;

– ak prenajímateľ poruší podmienky na väčšie opravy prenajatej veci;

– ak prenajímateľ pri uzatváraní nájomnej zmluvy neupozornil nájomcu na práva tretích osôb k veci.

V prípade podstatného porušenia podmienok platenia nájomného zo strany nájomcu má prenajímateľ právo požadovať od neho predčasné zaplatenie nájomného v lehote stanovenej prenajímateľom. V tomto prípade prenajímateľ nemá právo požadovať predčasné zaplatenie nájomného za viac ako dve po sebe nasledujúce obdobia (článok 5 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Nájomné v účtovníctve.

Postup pri zaúčtovaní leasingových splátok v účtovníctve prenajímateľa závisí od toho, či je táto činnosť hlavná alebo nie.

V súlade s odsekom 5 PBU 9/99 „Príjmy organizácie“ (Nariadenie Ministerstva financií Ruskej federácie zo 6. mája 1999 č. 32n „O schválení účtovných predpisov „Príjmy organizácie“ PBU 9 /99“ (ďalej len PBU 9/99)) v organizáciách, ktorých predmetom činnosti je poskytovanie za odplatu do dočasného užívania (prechodnej držby a užívania) ich majetku na základe nájomnej zmluvy, sa za výnos považuje príjem ktorých príjem je s touto činnosťou spojený (prenájom).

Účtovná osnova a pokyny na jej uplatňovanie (Nariadenie Ministerstva financií Ruskej federácie z 31. októbra 2000 č. 94n „O schválení Účtovnej osnovy pre finančné účtovníctvo ekonomická aktivita organizácie a pokyny na jej používanie"), účet 90 „Tržby“ je určený na zhrnutie informácií o príjmoch a výdavkoch spojených s bežnou činnosťou organizácie, ako aj na zistenie hospodárskeho výsledku za ne.

Výnosy z rezervy na odplatu za dočasné užívanie (prechodná držba a užívanie) jej majetku na základe nájomnej zmluvy (ak je predmetom činnosti organizácie) sa premietajú na účet 90 „Tržby“ podúčet 90-1 „Výnosy“.

Ak poskytovanie majetku do prenájmu nie je hlavnou činnosťou organizácie, potom sa podľa paragrafu 7 PBU 9/99 tržbami spojenými s poskytnutím za odplatu do dočasného užívania (prechodná držba a užívanie) majetku organizácie považuje za účtované ako ostatné výnosy a sú zohľadnené v prospech účtu 91-1 „Ostatné výnosy“.

V tomto prípade sa výdavky spojené s poskytnutím poplatku za dočasné používanie (dočasné vlastníctvo a používanie) majetku organizácie vykazujú ako ostatné (článok 11 PBU 10/99 „Organizačné náklady“ (Nariadenie Ministerstva financií Ruskej federácie). Federácie zo dňa 6. mája 1999 č. 33n „O schválení Účtovné ustanovenia „Výdavky organizácie“ PBU 10/99)).

Ak chcete určiť, aký typ činnosti má zahŕňať operácie prevodu majetku na prenájom, musíte sa obrátiť na odsek 4 PBU 9/99.

V súlade s týmto odsekom organizácia v účtovníctve samostatne účtuje tržby ako príjmy z bežnej činnosti alebo ostatné príjmy na základe požiadaviek PBU 9/99, charakteru svojej činnosti, druhu príjmov a podmienok ich prijímania.

Inými slovami, organizácia sa musí nezávisle rozhodnúť, do akého typu činnosti patria operácie prevodu majetku na prenájom, a konsolidovať to v účtovných zásadách organizácie. Táto podmienka je určená stanovou organizácie, kde sa ako druh činnosti najčastejšie poskytuje prenájom majetku, podľa toho prenajímateľ účtuje tržby z bežnej činnosti;

Ak je platba nájomného premietnutá organizáciou do účtovníctva ako príjem z bežnej činnosti, potom sa v účtovníctve vykonávajú tieto zápisy:

Na ťarchu účtu 62 „Vysporiadanie s kupujúcimi a zákazníkmi“ Kredit účtu 90-1 „Výnosy“ – odráža výšku platieb nájomného, ​​ktoré sa majú prijať;

Na ťarchu účtu 90-3 „Daň z pridanej hodnoty“ V prospech účtu 68-2 „Výpočty k dani z pridanej hodnoty“ - odráža výšku DPH splatnej do rozpočtu;

Debet účtu 51 „Zúčtovacie účty“ Kredit účtu 62 „Vysporiadania s kupujúcimi a zákazníkmi“ – zohľadnené hotovosť dostal od nájomcu.

Nájomné je poukázané jednorazovo počas celej doby platnosti nájomnej zmluvy ako zálohová platba a účtuje sa na účte 62 „Zúčtovanie s kupujúcimi a odberateľmi“ podúčet „Zúčtovanie akontácia“.

Ak sa nájomné premieta do účtovníctva prenajímateľa ako súčasť ostatných príjmov, potom sa v účtovníctve vykonávajú tieto zápisy:

Na ťarchu účtu 76 „Vysporiadania s rôznymi dlžníkmi a veriteľmi“ podúčet „Zúčtovanie za nájomné“ V prospech účtu 91-1 „Ostatné výnosy“ - zohľadňuje časové rozlíšenie pohľadávky z nájomného;

Debetný účet 91-2 „Ostatné výdavky“ Kreditný účet 68-2 „Výpočty k dani z pridanej hodnoty“ – účtuje sa DPH;

Na ťarchu účtu 51 „Zúčtovacie účty“ V prospech účtu 76 „Vysporiadania s rôznymi dlžníkmi a veriteľmi“ podúčet „Zúčtovanie nájomného“ – premietnu sa prostriedky prijaté od nájomcu.

Jednorazovo prevedená suma nájomného pre organizáciu, v ktorej prevod majetku na prenájom nie je hlavnou činnosťou, sa zohľadňuje na účte 98 „Výnosy budúcich období“ podúčet 98-1 „Prijaté príjmy za časové rozlíšenie“.

Podúčet 98-1 „Prijaté príjmy za budúce obdobia“ zohľadňuje pohyb príjmov prijatých v období vykazovania, ktorý sa však týka budúcich období vykazovania.

Suma výnosov týkajúca sa budúcich účtovných období sa premietne v prospech účtu 98 „Výnosy budúcich období“ v súlade s účtami pre hotovosť alebo vyrovnania s dlžníkmi a veriteľmi a na ťarchu – suma príjmov prevedená na príslušné účty začiatku účtovného obdobia, komu tieto príjmy patria.

Analytické účtovanie na účte 98-1 „Prijaté príjmy budúcich období“ sa vykonáva pre každý druh príjmu.

Nájomné sa účtuje v účtovníctve na základe predpokladu dočasnej istoty o skutočnostiach ekonomickej činnosti a pri splnení podmienok uvedených v odseku 12 PBU 9/99:

– organizácia má právo získať tieto príjmy vyplývajúce z osobitnej dohody alebo potvrdené iným vhodným spôsobom;

– je možné určiť výšku príjmu;

– existuje dôvera, že v dôsledku konkrétnej transakcie dôjde k zvýšeniu ekonomických výhod organizácie.

Ak aspoň jedna z uvedených podmienok nie je splnená v súvislosti s hotovosťou a inými aktívami prijatými organizáciou pri platbe, potom sa v účtovníctve organizácie zaúčtujú záväzky, a nie výnosy.

Príklad.

Organizácia uzatvorila zmluvu o prenájme vybavenia na obdobie troch mesiacov. Mesačné nájomné je 17 700 rubľov (vrátane DPH - 2 700 rubľov).

Nájomné vo výške 53 100 rubľov (vrátane DPH - 8 100 rubľov) uhradil nájomca ihneď po celú dobu platnosti nájomnej zmluvy.

Prenajímateľ používa tieto podúčty pracovnej účtovej osnovy:

62-1 „Výpočty na prenájom“;

62-2 „Výpočty pre zálohovú platbu“.

V účtovných záznamoch prenajímateľskej organizácie boli vykonané tieto zápisy:

Debet 51 Kredit 62-2 – 53 100 rubľov – odráža výšku akontácie za prenajaté zariadenie;

Debet 62-2 Kredit 68-2 – 8 100 rubľov – k sume preddavku sa účtuje DPH (článok 1 článku 167 Daňového poriadku Ruskej federácie (ďalej len Daňový poriadok Ruskej federácie)) ;

Debet 62-2 Kredit 98–45 000 rubľov - výška preddavku sa odráža v odložených príjmoch;

Debet 62-1 Kredit 91-1 – 17 700 rubľov – nájomné naakumulované za vykazované obdobie;

Debet 91-2 Kredit 68-2 – 2 700 rubľov – DPH nahromadená na nájomnom za vykazované obdobie;

Debet 68-2 Kredit 62-2 – 2 700 rubľov – akceptované na odpočet DPH zo sumy preddavku;

Debet 98 Kredit 62-1 – 15 000 rubľov – odráža výšku nájomného, ​​ktorá bola predtým zahrnutá do výnosov budúcich období.

Prenajímateľ musí vystaviť nájomcovi faktúru na výšku nájomného.

Podľa odseku 3 článku 168 daňového poriadku Ruskej federácie sa faktúra vystavuje najneskôr do piatich kalendárnych dní, počítajúc od dátumu poskytnutia služieb.

Vystavovanie faktúr za predaj služieb za poskytnutie nehnuteľnosti do prenájmu je možné najskôr do konca zdaňovacieho obdobia, minimálne v mesiaci, v ktorom boli služby skutočne poskytnuté.

Nájomné v daňovom účtovníctve.

Poskytovanie majetku na prenájom je hlavnou činnosťou organizácie.

Podľa článku 249 daňového poriadku Ruskej federácie je nájomné prijaté od nájomcu klasifikované ako príjem z predaja. Hlavné druhy činností sú určené stanovami organizácie, kde sa ako druh činnosti najčastejšie poskytuje prenájom majetku.

Ak organizácia na účely dane zo zisku vykazuje výnosy a náklady pomocou metódy časového rozlíšenia, potom sa výnosy zaúčtujú vo vykazovanom (zdaňovacom) období, v ktorom vznikli, bez ohľadu na skutočný príjem finančných prostriedkov, iného majetku (práca, služby) ( doložka 1 článku 271 daňového poriadku RF).

Pre organizácie, ktoré poskytujú svoj majetok systematicky za poplatok za dočasné užívanie a (alebo) dočasnú držbu a používanie svojho majetku, sú náklady na takéto činnosti spojené s predajom (odsek 1 ods. 1 článku 265 daňového poriadku). Ruskej federácie).

Ak nájomná zmluva stanovuje nerovnomerný harmonogram splátok nájomného, ​​potom podľa posledných spresnení Ministerstva financií Ruskej federácie uvedených v listoch zo dňa 17. apríla 2009 č. 03-03-06/1/258, zo dňa 2. apríla 2009 č. 03-03-06/1 /212, musí daňovník na základe článku 271 ods. 3 ods. 3 daňového poriadku Ruskej federácie v takýchto prípadoch zohľadniť platby nájomného v príjmoch na základe súm stanovených v splátkovom kalendári. Podobné stanovisko obsahuje aj uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Uralského okresu zo 16. decembra 2008 vo veci č. Ф09-9466/08-С3.

K nerovnomernému splátkovému kalendáru dochádza podľa autora aj vtedy, keď sa nájom platí jednorazovo za dlhšie obdobie, napríklad raz za rok alebo za pol roka. Jednorazové zahrnutie takéhoto poplatku do príjmu zároveň nie je pre organizáciu celkom výhodné, pretože povedie k jednorazovej platbe dane z príjmu alebo k vyššiemu preddavku. Preto je účelnejšie rozdeliť takýto príjem medzi vykazované obdobia. Vzhľadom na stanovisko Ministerstva financií Ruskej federácie však takýto prístup môže spôsobiť sťažnosti daňových úradov.

Pripomeňme, že skorší úradníci uviedli, že príjmy vo forme platieb za prenájom sa v daňovom účtovníctve uznávajú s prihliadnutím na zásadu jednotného vykazovania príjmov a výdavkov bez ohľadu na ich skutočnú platbu. Zároveň sa nevyžaduje mesačné uzatváranie úkonov vykonaných na základe nájomnej zmluvy na účely vedenia daňového účtovníctva príjmov vo forme lízingových splátok. Toto stanovisko bolo uvedené v Listoch Ministerstva financií Ruskej federácie zo 17. apríla 2007 č. 03-03-06/1/248, zo 6. februára 2007 č. 03-03-06/1/59, zo dňa 10. novembra 2006 č. 03-03 -04/1/752, Federálna daňová služba Ruskej federácie pre mesto Moskva zo dňa 22. septembra 2008 č. 20–12/089128.

Poskytovanie majetku na prenájom nie je hlavnou činnosťou organizácie.

V tomto prípade sa príjem z prenájmu majetku uznáva ako neprevádzkový príjem (článok 4 článku 250 daňového poriadku Ruskej federácie).

V odseku 4 pododseku 3 článku 271 daňového poriadku Ruskej federácie sa stanovuje, že v prípade neprevádzkových príjmov z prenájmu majetku je dátumom prijatia príjmu dátum vyrovnania v súlade s podmienkami uzavretých zmlúv alebo predložením daňovníka dokladov slúžiacich ako podklad pre výpočty, alebo posledný deň vykazovacieho (daňového) obdobia.

Výdavky na údržbu majetku prevedeného na základe nájomnej zmluvy (vrátane odpisov tohto majetku) sú zahrnuté do neprevádzkových nákladov (odsek 1 článku 1 článku 265 daňového poriadku Ruskej federácie).

Komunálne platby.

Ako je uvedené vyššie, v súlade s článkom 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže byť nájomné stanovené buď pevnou sumou, alebo „pohyblivou“ sumou, ktorá pozostáva z dvoch častí – pevnej sumy nájomného a variabilnej zložky pozostávajúcej z účty za energie.

Všetky nájomné zmluvy v tej či onej forme spravidla obsahujú podmienku, že náklady na platenie účtov za energie znáša nájomca. Vzniká tak otázka: ako je z daňového hľadiska najvýhodnejšie pre zmluvné strany takúto podmienku dokladovať. A v prvom rade sa v tomto prípade bavíme o takej kontroverznej dani, akou je DPH.

V praxi existujú rôzne možnosti platby za elektrinu, plyn, vodu, telefónnu komunikáciu a iné služby. Poďme sa na ne pozrieť bližšie.

1. V cene nájmu sú zahrnuté energie.

Prvá metóda sa používa pomerne zriedka. Veď tarify za inžinierske siete neustále rastú, navyše pri uzatváraní zmluvy ešte strany nevedia, do akej miery budú inžinierske siete skutočne spotrebované nájomcom. V dôsledku toho je len ťažko možné vopred vypočítať výšku fixnej ​​splátky nájomného, ​​ktorá pokrýva všetky náklady prenajímateľa za energie počas plnenia zmluvy. Strany nemajú právo meniť výšku nájomného v priebehu roka; zákaz je stanovený v odseku 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Zmluvné strany preto spravidla v nájomnej zmluve neustanovujú samotnú výšku nájomného, ​​ale metodiku jeho výpočtu, v dôsledku čoho zmena v priebehu roka vo variabilnej zložke nájomného neznamená revíziu nájomného. cena nájomnej zmluvy, pretože mechanizmus určovania výšky nájomného zostáva zachovaný.

Pri „pohyblivom“ nájomnom sa všetky sumy prijaté prenajímateľom od nájomcu, vrátane účtov za energie, vykazujú ako jeho príjem z prenájmu nehnuteľnosti.

Podľa článku 146 daňového poriadku Ruskej federácie prenajímateľ účtuje DPH z celej sumy nájomného a odvádza ju do rozpočtu. Prenajímateľ vystaví nájomcovi faktúru na celú sumu nájomného (vrátane výšky účtov za energie) a na samostatnom riadku„obecný byt“ nevyniká.

Prenajímateľ, ktorý prijal faktúry od energetických spoločností na svoje meno, má právo odpočítať DPH uvedenú na ich faktúrach v plnej výške. Koniec koncov, ak sú platby za energie prijaté od nájomcu zahrnuté do jeho príjmu, má právo uznať energie spotrebované nájomcom ako svoje výdavky. Rovnaký postup pri vyrubovaní DPH vysvetlili úradníci v liste Federálnej daňovej služby Ruskej federácie zo 4. februára 2010 č. ШС-22-3/86@. Obdobný názor majú aj rozhodcovia v uznesení FAS North Caucasus District z 21. decembra 2009 vo veci A63-8994/2004-C4-9, zo dňa 11. júna 2009 vo veci A53-18515/2008. -C5-27, okres FAS Central zo dňa 29.05.2009 vo veci A23-3029/2008A-14-202, okres FAS Severozápad zo dňa 10.01.2007 vo veci A05-7971/2006-13, zo dňa. 4. júla 2007 vo veci A56- 38904/2006.

Nájomca, ktorý dostal od prenajímateľa faktúru za nájomné služby (v celej sume vrátane účtov za energie) všeobecným spôsobom na základe článkov 171 a 172 daňového poriadku Ruskej federácie, má právo na odpočet sumu DPH uvedenú na faktúre prenajímateľa. Sudcovia zdieľajú podobný názor, ako príklad môžeme uviesť uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného dištriktu zo dňa 27.12.2010 vo veci č. A56-7049/2010, uznesenie Moskovského obvodu FAS z augusta; 26, 2008 vo veci č. KA-A40/7882-08, uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Severný Kaukaz zo dňa 26. júna 2008 vo veci č. F08-3507/2008 a iné.

2. Energie sa platia oddelene od nájomného.

Ak v nájomnom nie sú zahrnuté poplatky za energie, tak najviac bezpečná možnosťúhradou nákladov za energie prenajímateľa je uzavretie nájomnej zmluvy s prvkami sprostredkovateľskej zmluvy. To znamená, že nájomná zmluva vopred stanovuje, že prenajímateľ ako sprostredkovateľ, ktorý koná vo svojom mene, ale v záujme nájomcu, pre neho nakupuje inžinierske siete.

Okrem toho môže byť voliteľne uzavretá samostatná dohoda o sprostredkovaní. Nezabudnite, že služby sprostredkovateľa sú platené, preto musí zmiešaná nájomná zmluva ustanoviť odmenu sprostredkovateľa alebo samostatná sprostredkovateľská zmluva musí stanoviť platbu za služby prenajímateľa poskytujúceho sprostredkovateľské služby pre nájomcu.

Navyše, keďže energetické spoločnosti vystavujú svoje dokumenty v mene vlastníka nehnuteľnosti, možnosťami sprostredkovateľskej zmluvy uzatvorenej medzi prenajímateľom a nájomcom môže byť buď komisionárska zmluva, alebo zmluva o obchodnom zastúpení, v ktorej zástupca koná vo svojom mene, ale v záujme riaditeľa.

V tomto prípade prenajímateľ vystaví dve faktúry na meno nájomcu: jednu na svoje meno za služby prenájmu, druhú na svoje meno za energie. Faktúru vystavenú nájomcovi za inžinierske siete navyše vystavuje prenajímateľ na základe údajov faktúry vystavenej poskytovateľom inžinierskych sietí na meno samotného prenajímateľa. Táto faktúra sa nezapisuje do nákupnej knihy prenajímateľa, ale eviduje sa v denníku prijatých faktúr. Práve tento postup pri vystavovaní faktúr platiteľmi DPH a účastníkmi sprostredkovateľských zmlúv upravujú Pravidlá vedenia evidencie prijatých a vydaných faktúr, nákupných kníh a predajných kníh pre výpočet dane z pridanej hodnoty, schválené nariadením vlády č. Ruskej federácie z 2. decembra 2000 č. 914.

Pri takejto schéme úhrady nákladov za energie nie je suma prijatá od nájomcu v rámci náhrady za inžinierske siete príjmom prenajímateľa. Prijaté sumy sú v účtovníctve prenajímateľa zohľadnené ako samostatné obchodné operácie.

V súlade s odsekom 1 pododsekom 9 článku 251 Daňového poriadku Ruskej federácie sa pri určovaní základu dane pre daň z príjmov príjem vo forme majetku (vrátane finančných prostriedkov) prijatý komisionárom, agentom a (alebo) iného advokáta v súvislosti s plnením záväzkov z komisionárskej zmluvy alebo inej obdobnej zmluvy, ako aj na náhradu nákladov, ktoré komisionár, splnomocnenec a (alebo) iný splnomocnenec za komitenta vynaložil, komitent a (alebo) iný komitent, ak tieto náklady nie sú predmetom zahrnutia do nákladov komisionára, mandatára a (alebo) iného advokáta v súlade s podmienkami uzatvorených zmlúv. Do tohto príjmu sa nezapočítava provízia, sprostredkovateľská alebo iná obdobná odmena, ktorá sa stáva príjmom z bežnej činnosti.

Pri opätovnom prezentovaní služieb je prenajímateľ oslobodený od rizík spojených s daňou z príjmu a DPH, ako aj rizík spojených s možným uznaním transakcie za neplatnú v súlade s článkami 166 – 181 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ako aj riziká trestnej zodpovednosti vyplývajúcej z článku 171 Trestného zákona Ruskej federácie „Nezákonné podnikanie“ (v zmysle nadmerného poskytovania komunikačných služieb).

Pri tejto schéme má však prenajímateľ okrem povinnosti účtovať DPH zo sumy prenájmu aj povinnosť účtovať daň z výšky svojej sprostredkovateľskej odmeny.

Tento text je úvodným fragmentom. Z knihy Všetko o zjednodušenom daňovom systéme (zjednodušený daňový systém) autor Terekhin R.S.

4.2.6. Oprava dlhodobého majetku vrátane prenajatého Je potrebné poznamenať, že pojem oprava nie je uvedený v daňovom poriadku, avšak v tomto prípade by sa mal používať v zmysle, v akom sa používa v iných právnych odvetviach. Zvyčajne ide o prácu

Z knihy Zbohatnúť! Kniha pre tých, ktorí si trúfajú zarobiť veľa peňazí a kúpiť si Ferrari alebo Lamborghini autora DeMarco MJ

Ako sa sny rozpadajú: nesprávny vzorec. Nesprávna premenná V určitom bode si priemerný vodič uvedomí, že nemôže stlačiť vyššie percento vkladmi. Nie je možné požadovať zvýšenie o 200 %. Nedá sa dostať dodatočné vzdelanie zvýšiť svoje vlastné

autor Panchenko T M

Článok 614. Nájomné 1. Nájomca je povinný bezodkladne zaplatiť úhradu za užívanie nehnuteľnosti (nájomné). Postup, podmienky a termíny úhrady nájomného určuje nájomná zmluva. V prípade, že nie sú zmluvou vymedzené, má sa za to, že sú ustanovené

Z knihy Používanie cudzieho majetku autor Panchenko T M

Článok 630. Nájomné z nájomnej zmluvy 1. Nájomné z nájomnej zmluvy sa stanovuje vo forme platieb určených pevnou sumou, vykonávaných pravidelne alebo v čase.2. V prípade predčasného vrátenia majetku nájomcom mu prenajímateľ vracia

Z knihy Prenájom autora

Prerušenie nájomnej zmluvy s prenajímateľom, a to aj v prípade zničenia majetku V súčasnosti v podnikateľskej činnosti podnikateľských subjektov patrí zmluva o nájme nehnuteľnosti medzi najrozšírenejšie typy zmlúv. Avšak v praxi

Z knihy Prenájom autora Semenikhin Vitalij Viktorovič

Ostatné úkony prenajímateľa Nájomnou zmluvou sa prenajímateľ zaväzuje poskytnúť nájomcovi majetok za odplatu do dočasnej držby a užívania alebo do dočasného užívania. Pri prenájme majetku znáša náklady na údržbu prenajatého majetku prenajímateľ.

Z knihy Prenájom autora Semenikhin Vitalij Viktorovič

Daň z príjmov od prenajímateľa V existujúcich ekonomické podmienky Nájomné vzťahy sú čoraz rozšírenejšie, keďže v čase krízy mnohé organizácie nemajú finančné kapacity na kúpu nehnuteľnosti, ktorú potrebujú

Z knihy Prenájom autora Semenikhin Vitalij Viktorovič

Zmena prenajímateľa Pri prijímaní nehnuteľnosti do prenájmu sa nájomca spravidla spolieha na dlhodobý prenájom a zariaďuje si prenajaté priestory „pre seba“. Nájomná zmluva je uzatvorená na dlhodobú dobu. Počas trvania zmluvy je však možné, že

Z knihy Prenájom autora Semenikhin Vitalij Viktorovič

Účtovníctvo u prenajímateľa (veriteľa) Účtovníctvo Ak nájomca (dlžník) vykonal na prevedenom majetku neoddeliteľné zhodnotenie bezplatné používanie veriteľa, potom po skončení platnosti zmluvy

Z knihy Peniaze, bankový úver a ekonomické cykly autora Huerta de Soto Ježiš

Chyba analýzy: Dopyt po zvereneckom médiu výmeny ako exogénnej premennej Selginova štúdia je založená na predpoklade, že dopyt po peniazoch vo forme zvereneckého média výmeny je exogénnou premennou pre

Z knihy Príjmy a výdavky podľa zjednodušeného daňového systému autora Suvorov Igor Sergejevič

5.5. Nájomné (vrátane lízingu) platby za prenajatý (vrátane prenajatého) majetku Podľa ods. 4 odsek 1 článku 346.16 daňového poriadku Ruskej federácie, daňovníci zjednodušeného daňového systému majú právo zahrnúť do výdavkov sumu nájomného (lízingu) za prenajatý majetok

Z knihy Realitné transakcie. Ako nakupovať, predávať, prenajímať autora Bachurin Dmitrij

Nájomné V nájomnej zmluve je hlavnou podmienkou nájomná zmluva. Nájomca sa zaväzuje bezodkladne zaplatiť nájomné za užívanie nebytových priestorov. Postup, podmienky a termíny platenia nájomného musia byť

Z knihy Všetko o akvizícii a predaji nehnuteľností na bývanie. Odborná rada autora Zubová Elena Evgenievna

Práva a povinnosti prenajímateľa Majiteľ bytu stanovuje nájomné a chce dostať čo najviac. Keď však prenajímateľ žiada priveľa vysoká cena, riskuje, že zostane dlhší čas bez obyvateľov. Ukazovateľom nafúknutej ceny je nedostatok hovorov na

Z knihy Kniha 2.0. Minulosť, prítomnosť a budúcnosť e-knihy očami tvorcu Kindle autora Merkoski Jason

Prečo sú knihy, vrátane elektronických, nenahraditeľné

Z knihy Zisková cestovná kancelária [Rady majiteľom a manažérom] autor Vatutin Sergey

Variabilné a pevné časti mzdy Aké sú teda tieto nástroje? Predtým, ako ich zvážime, začnime so základnými modelmi motivácie. Ide o takzvané konštantné a variabilné časti. Fix a Flex – ako ich nazývame (obr. 9). Pozrime sa na výhody a nevýhody každého z nich

Z knihy Antifragile [Ako ťažiť z chaosu] autora Taleb Nassim Nicholas

Váš nájom Ďalší príklad: predstavte si, že si legálne prenajímate byt v New Yorku (kde nájomné reguluje kancelária starostu) a váš byt je, samozrejme, zaplnený policami s knihami. Máte možnosť tu žiť, ako dlho chcete, ale vy

 

Môže byť užitočné prečítať si: