Správa dôvery prenájmu. Ako môžete dôverovať správe bytu? Vlastnosti kompilácie a vzorky

Od

13.04.2015
Dnes je podiel takzvaného dvojitého prenájmu, kedy vlastníkom je nájomca aj prenajímateľ, približne 20 % z celkového počtu účastníkov trhu a naďalej rastie.
„Tento jav sa vysvetľuje ekonomickou realitou: v dôsledku posilňovania negatívnych trendov v ruskej ekonomike a poklesu platobnej schopnosti obyvateľstva je dočasná výmena „extra“ štvorcových metrov za garantovaný mesačný príjem dobrou príležitosťou na prežitie. ťažké obdobie,“ komentuje Galina Kiseleva, riaditeľka oddelenia prenájmu bytov v INCOM-Real Estate. – Napríklad náklady na prenájom jednoizbového bytu ekonomickej triedy v Maryine možno teraz nájsť za 20 000 rubľov. „Kúsok kopeck“, napríklad v Maryine, sa dá skutočne prenajať za približne 35-42 tisíc rubľov. To znamená, že aj bez zohľadnenia úplne iných triednych návrhov, ako je presun z centra do Moskovskej oblasti, bude príjem z takejto operácie asi 70–100 %.
K „dvojitému prenájmu“ prispieva aj nejasná situácia v oblasti hypotekárnych úverov: väčšia rodina si môže prenajať väčší byt.
S týmto rozhodnutím nie sú s úverom spojené žiadne riziká a je tu možnosť „vyhrať si späť“ situáciu jednoduchým návratom do predchádzajúceho domova. Okrem toho si môžete prenajať vedľajší byt. Napríklad v oblasti stanice metra Yugo-Zapadnaya je priemerná cena za prenájom jednoizbového bytu 33 000 rubľov a podobný trojizbový byt v okolí bude stáť 50 000 rubľov mesačne: výrazné zvýšenie obytnej plochy za miernych 17 tisíc rubľov.
Jednou zo stálych kategórií účastníkov „dvojitého prenájmu“ sú majitelia skromného bytu ekonomickej triedy (napríklad zdedeného), ktorí chcú zmeniť kvalitu svojho života a prenajať si statusový životný priestor.
Pre mobilnú mladú rodinu vám „dvojitý nájom“ umožňuje nájsť si bývanie bližšie k práci a voľný čas tráviť zaujímavým voľným časom alebo koníčkami a nie státím v dopravných zápchach. Podľa oddelenia prenájmu bytov INCOM-Real Estate sa v marci priemerné nájomné za jednoizbové nehnuteľnosti pohybovalo od 27 000 rubľov v juhovýchodnej administratívnej oblasti a južnej administratívnej oblasti po 35 000 rubľov v centrálnej administratívnej oblasti. Rozdiel v nákladoch na prenájom dvojizbových bytov predstavoval 8 000 rubľov: sadzba v juhovýchodnom správnom obvode a južnom správnom obvode je 35 000 rubľov, v centrálnom správnom obvode - 43 000 rubľov. Ukazovatele priemernej ceny pre „tri ruble“: 40 000 rubľov v juhovýchodnom správnom obvode a južnom správnom obvode, 56 000 rubľov v centrálnom správnom obvode.
Ďalšiu skupinu tvoria v rámci uvažovaného trendu „unavení obyvatelia miest“, ktorí prenajímajú svoje byty, aby sa presťahovali do nájmu mimo mesta, bližšie k prírode. Ich počet sa zvyčajne zvyšuje od mája do októbra. Väčšinu majiteľov „letných“ bytov tvoria dôchodcovia alebo rodiny s malými deťmi. Môžete si prenajať za 40-60 tisíc rubľov malá dačo vo vzdialenosti 15–30 km od moskovského okruhu. Tradične lacné možnosti hľadajú smermi Gorkij, Ščelkovskij, Egorjevskij či Riazan.
vymazané

Od

Prenájom sa stáva koníčkom
Z trhu odchádzajú nielen investori, ale aj realitky

Kríza spôsobila sklamanie z prenájmu nielen súkromných investorov – doba návratnosti mestských bytov kúpených na prenájom sa zvýšila na 20 rokov – ale aj profesionálnych realitných kancelárií. Zníženie príjmu núti špecialistov, ktorí pracovali na trhu s prenájmom, rekvalifikovať sa na podporu transakcií pri kúpe a predaji bývania.
Investície: nateraz je lepšie zabudnúť
Je lepšie zabudnúť na kúpu bytov v moskovskom regióne za účelom ich neskoršieho prenájmu, hovoria realitní makléri. A pred krízou toto podnikanie prinášalo dobrý zisk 6-7% ročne, bez nákladov na údržbu bývania, ale teraz, kvôli nižším nájomným, predĺženej dobe expozície atď., sa priemerný výnos na trhu znížil na približne 4- 6 %.
„Je výhodnejšie vložiť peniaze do banky,“ hovorí Roman Babichev, vedúci oddelenia prenájmu spoločnosti Azbuka Zhilya. - V rokoch 2011-2014 Peniaze investované do bytu bolo možné vrátiť prenájmom za 10-12 rokov. Teraz je to asi 20 rokov, bez ohľadu na miesto - Moskva alebo Moskovský región."
A to je stále dosť optimistické hodnotenie. Najnevhodnejšia je podľa prepočtov portálu World of Apartments Moskva požičovňa región krajiny: doba návratnosti kapitálového bývania je 27 rokov, výnos je 3,7 % ročne. Moskovský región však podľa špecialistov portálu nie je taký beznádejný: World of Apartments odhaduje ziskovosť prenájmu bývania pri Moskve na 6,6 % ročne s dobou návratnosti 15,3 roka. Tieto čísla sa približujú ruskému priemeru: 6,4 % a 16,2 roka. Pre porovnanie: v roku 2013 bola podľa portálu ziskovosť moskovských bytov 4,8 % ročne a bytov pri Moskve 7,5 %.
Najvýnosnejšie sú podľa portálu investície do bytov v Jekaterinburgu (7,9 % ročne), Kemerove (7,8 %), Soči (7,8 %), Magnitogorsku (7,8 %) a Komsomolsku na Amure (7,8 %).
Aby ste si mohli urobiť predstavu o približnej výške príjmu z prenájmu konkrétneho bytu, riaditeľka spoločnosti MIEL-Arenda, Maria Zhukova, navrhuje použiť nasledujúci vzorec: (mesačné náklady na prenájom X 12 - 13 % osobného príjmu daň) X 100 / (obstarávacia cena + náklady na dodatočné investície). V tomto vzorci sa nezohľadňujú platby za energie a daň z nehnuteľností, ktoré sa od roku 2015 nepočítajú zo symbolickej súpisovej hodnoty, ale z katastrálnej hodnoty blízkej trhovej hodnote nehnuteľnosti. Dodatočné investície zahŕňajú opravy, nákup nábytku a domácich spotrebičov. Kúpou trojizbového bytu ekonomickej triedy za 10 miliónov rubľov a jeho prenájmom za priemernú sadzbu 50 000 rubľov mesačne môžete získať ročný výnos 5,22% alebo 522 000 rubľov. Takáto investícia sa vráti približne za 19 rokov a 2 mesiace. Za 5 rokov bude ziskovosť asi 2,6 milióna rubľov za predpokladu, že byt nebude nečinný.
To je však sotva možné: objem ponuky na trhu je podľa rôznych odhadov v súčasnosti 1,5 až 2,5-krát vyšší ako dopyt, čo má najsmrteľnejší vplyv na obdobie vystavenia bývania. Podľa spoločnosti INCOM-Real Estate sa toto číslo v ekonomickej triede zvýšilo 24-krát – pri bytoch, ktoré sa nakoniec prenajímajú. V elitnom segmente sa podľa Blackwooda expozičný čas pre likvidné byty v roku 2013 zvýšil z jedného na tri dni v súčasnosti na 1-2 týždne (pozri „Prenájom bytov v Moskve a Moskovskom regióne: majitelia neprenajímajú a byty sú prázdne“).
Je pozoruhodné, že na rozdiel od iných segmentov trhu sa ziskovosť prenájmu luxusných bytov a apartmánov v Moskve v porovnaní s obdobím pred krízou zvýšila, keďže nájomné kleslo menej ako ceny luxusných bytov. Ak sa teda priemerný rozpočet na dodávku na elitnom trhu v dolárovom vyjadrení od roku 2013 do druhého štvrťroka 2016 znížil o polovicu, potom sa priemerný rozpočet na prenájom znížil iba o 26 %, poznamenáva Alexander Shibaev, riaditeľ oddelenia poradenstva, analýzy a výskumu. v Blackwoode.
Ale hra stále nestojí za sviečku. Podľa toho istého Blackwooda je ku koncu druhého štvrťroka 2016 priemerný výnos z prenájmu luxusných bytov a apartmánov v Moskve približne 4,6%. A ten skutočný, berúc do úvahy prestoje priestorov, je ešte menej - asi 4%. Pre porovnanie: dokonca aj v superspoľahlivej a nízkopríjmovej Sberbank teraz sadzby vkladov dosahujú 6,8% ročne, iná štátna banka - VTB24 - ponúka až 8,65% ročne, Gazprombank - až 9%.
Nie je prekvapujúce, že na trhu nezostali takmer žiadni čistí investori – tí, ktorí kupujú byty na prenájom a/alebo ďalší predaj. „Dnes na trhu s nájomným bývaním, ako aj na trhu nehnuteľností ako celku, sa podiel súkromných investorov blíži k nule: keďže ponuka vo všetkých segmentoch výrazne prevyšuje dopyt, je dnes mimoriadne ťažké predať nehnuteľnosť so ziskom,“ hovorí Oksana Polyakova, zástupkyňa riaditeľa oddelenia prenájmu bytov spoločnosti "INCOM-Real Estate".
Podľa Anny Rtishchevovej, vedúcej kancelárie „Century 21 Rimarkom Troitsk“ (partner spoločnosti Realtor Corporation „Megapolis-Service“), „takéto podnikanie bolo ziskové pred krízou, teda približne do roku 2014, a teraz, keď ceny bývania klesá a je ťažké predpovedať presné načasovanie zmeny tohto trendu k opačnému, málokto považuje takéto investície za zaujímavé.“ Ako vysvetľuje Roman Babichev, predtým bolo možné zarobiť nielen na prenájme, ale aj na rastúcich cenách bývania – najmä ak ste si kúpili byt v novostavbe v počiatočnej fáze výstavby. V rokoch 2012-2013 zvýšenie ceny, keď sa zvýšilo štádium dokončenia domu, bolo 25-40% - pozri „Čo robiť, ak naozaj chcete investovať do nehnuteľností“. „Teraz však k takémuto globálnemu nárastu cien nedochádza. Nová daň sťažuje situáciu: pri predaji vám neumožňuje nič zarobiť na ďalšom predaji,“ dodáva Babichev.
Hovoríme o zmene mechanizmu daňového zvýhodnenia pri predaji bývania, poskytovaného na základe doby vlastníctva nehnuteľnosti. Do roku 2016 bola minimálna lehota na ďalší predaj nehnuteľností bez zaplatenia dane z príjmu fyzických osôb tri roky alebo menej, ak cena transakcie uvedená v zmluve nepresiahla 1 milión rubľov. Teraz sa minimálna dĺžka držby zvýšila na päť rokov (výnimku tvoria len nehnuteľnosti získané dedením alebo v dôsledku privatizácie). Podhodnotenie sumy transakcie v zmluve tiež nepomôže daňovým únikom. Ak je úradný príjem z predaja nehnuteľnosti nižší ako 70 % z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti, zistenej k 1. januáru roku, v ktorom bol zapísaný prevod vlastníckeho práva, uzná sa príjem podliehajúci dani z príjmov fyzických osôb ako 70 % z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti k uvedenému dátumu.
Samozrejme, že kríza nebude trvať večne, jedného dňa sa zvýši dopyt na trhu s prenájmom, skráti sa doba expozície a ceny prenájmov a bytov stúpnu. Ale kedy sa tak stane a akým tempom nastanú pozitívne zmeny, zatiaľ nikto poriadne nevie. Preto je asi lepšie s kúpou bytov na prenájom odložiť.
Ak ešte kúpite
Ak je však z nejakého dôvodu takáto investícia potrebná – povedzme sa kupuje byt pre deti, a kým nedorastú, nehnuteľnosť sa plánuje prenajímať – pri výbere vhodnej možnosti by ste mali v prvom rade dbať na dopravnú dostupnosť. Totiž blízkosť metra alebo v horšom prípade železničnej stanice.
„Mnohým nájomníkom nejde o komfort bývania, ale konkrétne dopravná dostupnosť, príležitosť na maximum krátka doba do práce,“ vysvetľuje Anna Rtishcheva. "Samozrejme, ak je byt v úprimne hroznom stave, potom je nájomné nižšie, ale aj na takéto bývanie sa nakoniec predsa len nájde nájomník."
Realitné kancelárie však neodporúčajú kupovať byty na prenájom, hoci sú lacnejšie ako byty s takmer rovnakými nájomnými. Byty sa totiž pre nevysporiadaný právny stav ťažko predávajú.
Realitné kancelárie opúšťajú trh s prenájmom
Súkromní investori neboli jedinými „obeťami“ krízy. Pokles cien prenájmov, obrovský previs ponuky nad dopytom a ďalšie negatívne faktory zintenzívnili konkurenciu medzi profesionálnymi maklérmi. V dôsledku toho sa provízia za nehnuteľnosť, ktorá bola predtým stabilná vo výške mesačného nájomného, ​​znížila nielen absolútne, ale aj relatívne.
„V podmienkach zníženého dopytu je veľkosť provízie realitnej kancelárie spolu s priamym znížením nájomného jedným zo spôsobov, ako prilákať klientov. Realitní makléri majú dnes k tejto problematike flexibilnejší prístup a sú pripravení ustúpiť v boji o klienta,“ hovorí Alexander Shibaev.
Podľa Marie Žukovej sa provízie na trhu s prenájmom môžu v súčasnosti pohybovať od 100 % do 20 % nákladov na prenájom bývania. „Náklady na služby realitnej kancelárie závisia od mnohých faktorov: čas strávený službou, zoznam služieb. Veď utrácajte úplný komplex služby (vrátane hľadania, rokovania, obhliadky, uzavretia dohody) alebo jednoducho ukážka bytu a vypracovanie dohody – to sú úplne iné služby, ktoré stoja inak,“ poznamenáva Žukova.
Problémom je, že klienti sú čoraz viac nezávislí, o služby realitných kancelárií prejavujú čoraz menší záujem. Čoraz častejšie potenciálni nájomcovia kontaktujú spoločnosť s vytvorenou žiadosťou týkajúcou sa konkrétneho obytný komplex, poznamenáva Shibaev.
Výsledkom je, že príjmy realitných kancelárií klesajú a mnohé spoločnosti sú nútené prestať. Roman Babichev odhaduje pokles ziskovosti z profesionálnych činností na 20 – 25 % v porovnaní s rokom 2014, „a počet transakcií sa prakticky neznížil“.
Najhoršia situácia je mimo Moskovského okruhu. V Novej Moskve a priľahlých mestách Moskovskej oblasti sa provízie realitných kancelárií znížili na 5 000 rubľov, hovorí Anna Rtishcheva. „Podobná situácia sa podľa kolegov vyvinula aj v iných mestách moskovského regiónu,“ pokračuje Rtishcheva. - Vo všeobecnosti platí, že pre väčšinu realitných spoločností v Novej Moskve a Moskovskej oblasti sa prenájom nehnuteľností ani zďaleka nestal súčasťou hlavnej činnosti. Na trhu s prenájmom pre realitné kancelárie spravidla zostávajú jednorazové príjmy. Preto to mnohé NA prestali robiť vážne a prešli na podporu tradičných nákupných a predajných transakcií...“
Prečítajte si celé: http://www.irn.ru/articles/39403.html
Informácie prevzaté z
vymazané

Od

Presne tak a ešte: „Ak to do týždňa nezvládnete, tak to mám komu prenajať aj bez vás, ľudia mali záujem z prvého poschodia, alebo „Moji príbuzní si to chcú odo mňa prenajať, ale ja myslite, že je lepšie prenajať cudzím ľuďom, ale ak nikto nechce 50 tisíc nenájdete, o mesiac prídu a ja im prenajmem,“ „je tu ďalší agent, ale je na dovolenke“. .. A tak ďalej od majiteľov, ktorí sa prihlásili prvýkrát, a tak ďalej. Prečo to často hovoria? je pravda, niekedy sa takto majitelia bytov snazia agenta „vyburcovat“ V kazdom pripade urobi majitel velku chybu, ked zacina takuto konverzaciu a s usmevom na tvari sa po takych slová, stále robiť všetko ľudsky, aj keď sa zdá, že to robí rýchlejšie a nie lepšie. Nejaký agent Vasya rýchlo zabudne (ak mal nejakú) túžbu nájsť dobrých nájomníkov, ale odmietne tých zlých a bude tlačiť na každého , teda pokiaľ svoje bývanie neprenajmete kamarátovi z práce, ktorý ešte nič nevie, no aktívne hľadá. Tak sa ťa pýtam! Nepokúšajte agenta! Povedzte mu, že bude pracovať sám, BEZ KONKURENCIE. Nechajte ho robiť svoju prácu dobre. Odmietanie tých, o ktorých si myslí, že by mohli priniesť problémy a zaľudniť tých, ktorých považuje za dobrých ľudí. A na toto nám netreba veľa... Nám stačí vedieť (lepšie to povedať hneď), že si našu prácu vážite a pri správnom prístupe z našej strany nepôjdete doľava . Nebudete ľutovať, že ste pre pokoj v duši nechali päťtisíc. Povedz: Sasha, Volodya, Julia, Lesha, Sveta, Yura, atď. "Ak naozaj viete a môžete prenajať môj byt dobrí ľudia, za normálnu cenu - karty máte vo svojich rukách, bez vás sa sem nikto nedostane a ja budem pracovať LEN s vami, my potom urobíme všetko pre to, aby ste boli spokojní a efektívne, s vedomím, že nás neodoženú zozadu, vyžeňme drzých ľudí a usaďme sa s čestnými ľuďmi s pocitom, že zadok chráni majiteľ , byť si istý, že ste na našej strane, agent predsa nie je stroj, ak ho klienti začnú „tlačiť“ v byte o províziu, alebo z nejakého dôvodu nemá rád ľudí, musí! vedieť, že majiteľ je na jeho strane a nezradí ho, musí si byť istý, že ho majiteľ podporuje a posielaním klientov, ktorí sú mu nepríjemní, že im majiteľ bez neho neotvorí, ak sa vrátia. Agent bude pracovať aj sám za seba s vedomím, že nabudúce sa na neho opäť obrátite, nechajte ho pokojne pracovať, neťahajte ho a nevydierajte. Nie vždy platíte za naše služby (mimochodom, toto je vítané, ale nie povinné). Tak aspoň nepokúšajte to správne slovo. Mnohokrat dakujem! Milujem všetko! Starajte sa jeden o druhého)
Ps agent, ako každá iná osoba, môže urobiť chybu, ale jej pravdepodobnosť bude oveľa menšia, ak ho nebude prenasledovať strach, že vás stratí. Ďakujem za tvoju pozornosť.
Poznámky nie od teoretika, ale z praxe. S pozdravom Alexander.