Podnikanie v dennom prenájme bytov. Ako otvoriť denný prenájom bytu - koncepcia a finančné výpočty Inzerujte denné byty

Kúpa nehnuteľnosti nie je len spôsob, ako ušetriť vlastné úspory, ale aj možnosť zarobiť na nej predajom alebo prenájmom. Toto je jedno z likvidných a jedinečných aktív. Existujú dva hlavné aspekty, ktoré vedú podnikateľov, ktorí investujú do nehnuteľností: túžba ušetriť svoje peniaze tvárou v tvár inflácii a túžba zvýšiť svoj príjem predajom nehnuteľností alebo ich prenájmom.

Výhody a nevýhody prenájmu bytu

Najčastejšou investičnou transakciou je kúpa bývania za účelom jeho ďalšieho prenájmu. Z takejto operácie nie je možné rýchlo zarobiť, priemerný príjem z prenájmu je 3,5-5% ročne z ceny bytu. Ide však o sľubnú a dlhodobú investíciu, môžete sem presťahovať dospelé deti alebo predať za účelom výstavby vidieckeho domu. Samozrejme, prenájom bytu si vyžaduje určité problémy: musíte neustále hľadať nájomníkov, udržiavať byt a robiť kozmetické opravy.

Pred krízou v rokoch 2008-2010. počet „investičných“ transakcií, následne spojených so ziskom, tvoril približne tretinu všetkých transakcií v r ruský trh. Postupne sa ich podiel znížil na 20 % av súčasnosti je na úrovni 15 %. Zároveň sa zvýšil počet dlhodobých investorov, ktorí kupujú nehnuteľnosti do budúcnosti.

Príloha hotovosť pri kúpe nehnuteľnosti je dlhodobý projekt, no spoľahlivejší ako bankový vklad. Bankový vklad môže byť uložený vo výške 10 – 12 % ročne v rubľoch, je však potrebné vziať do úvahy aj možné riziká: v poslednej dobe bolo veľa bankrotujúcich bánk. Banky s dobrou povesťou ponúkajú nízke úrokové sadzby.

Koľko môžete zarobiť prenájmom bytu?

Pozrime sa na tabuľku, ktorá jasne ukazuje príjem z prenájmu:

Možnosti bytu	Cena bytu	Príjem z prenájmu za mesiac v rubľoch	Príjem z prenájmu za rok, v rubľoch
Izba	800 000	7 000	84 000
1 izbový byt	1 900 000	14 000	168 000
2-izbový byt	2 700 000	18 000	216 000
3-izbový byt	3 500 000	22 000	264 000

Ale okrem príjmov sú to aj fixné výdavky - sú to: opravy bytu, nájomné a poplatky za energie (ak to nie je zahrnuté v nájomnom), poistenie a daň z príjmu.

Možnosti bytu	Nájomné a účty za energie za rok, v rubľoch	Daň (13 % z prenájmu)	Kozmetické opravy	poistenie	Celkové výdavky za rok
Izba	24 000	10 920	6 000	3 200	44 120
1 izbový byt	30 000	21 840	12 000	7 600	71 440
2-izbový byt	42 000	28 080	24 000	10 800	104 800
3-izbový byt	60 000	34 320	36 000	14 000	144 320

Ziskovosť a doba návratnosti sú ovplyvnené veľkosťou počiatočnej investície do nehnuteľnosti, opráv, ako aj vzdialenosťou od dopravné uzly. Doba návratnosti bytov kúpených z vlastných peňazí je viac ako 10 rokov, pri hypotékach ešte dlhšia. Z jednoizbového bytu môžete získať až 96 tisíc rubľov mesačne.

Možnosti bytu	Cena bytu v rubľoch	Čistý príjem v rubľoch	Príjem v %
Izba	800 000	39 880	4,98%
1 izbový byt	1 900 000	96 560	5,08%
2-izbový byt	2 700 000	111 120	3,88%
3-izbový byt	3 500 000	119 680	3,42%

Na mieste záleží

Nájomníkov a najmä cudzincov nezaujíma historická poloha bytu, ale dobrá dopravná dostupnosť a dostupnosť potrebných služieb. Ak nemáte prostriedky na kúpu bytu v Moskve, môžete začať kupovať byt v regióne Moskva. Príjem z prenájmu takéhoto bytu bude o 10-15% nižší ako v hlavnom meste, no na kúpu bytu pôjde o 50% menej peňazí.

Cena bytu a teda aj náklady na prenájom bývania v blízkosti staníc metra a železničné stanice. Stojí za to sledovať výstavbu nových liniek metra a kupovať tam byty na prenájom. V Moskve prudko zdražujú byty v oblastiach mimo Moskovského okruhu, kam prichádza metro. Napríklad v Mytishchi sa náklady na nákup a prenájom bývania zvýšili o 30%.

Bez straty bude aj možnosť kúpy bývania v oblastiach blízko letísk. Pri nie tak vysokých nákladoch prinášajú takéto byty stabilný príjem.

Novostavba alebo vedľajšia stavba - čo si vybrať?

Pri kúpe bývania na následný prenájom je potrebné zvážiť dve veci: ako dlho bude trvať návratnosť investície a koľko bude bývanie stáť v budúcnosti. Ak kladiete otázku návratnosti finančných prostriedkov do popredia, musíte si kúpiť bývanie, ktoré je staré.

Väčšinu ponuky na trhu s bytmi tvoria byty starej výstavby. A dopyt po nich je pomerne vysoký, prenájom bytu za nižšiu cenu je výhodnejší ako platiť za prenájom bytu. Hoci je po nich tiež dopyt, niektorí chcú bývať v novostavbách a bytoch s moderným nábytkom a spotrebičmi.

Byty v novostavbe sú drahšie, takže ich návratnosť bude dlhšia. Zároveň však bude nájom v novostavbe stáť viac. Ak sa byt kupuje na primárnom trhu, odporúča sa kúpiť ho od veľkého developera, ktorý má skúsenosti s komerčným developmentom, ako aj spoločnými hypotekárnymi úvermi so štátnymi bankami. Developer predáva byty v súlade s federálnym zákonom FZ-214.

Kúpili ste si teda byt a rozhodli ste sa ho zrekonštruovať. Jednou z hlavných chýb, ktoré prenajímatelia robia, je renovácia bytu ekonomickej triedy s renováciou biznis triedy. Verte, že nájomníci to neocenia a miniete pomerne veľa peňazí. Byty v biznis triede sú iná záležitosť, musia byť vybavené drahým nábytkom a musia sa tu vykonávať dizajnérske rekonštrukcie.

Byty na denný prenájom

Ďalším druhom príjmu je denný prenájom bytov. Takéto služby využívajú obchodní cestujúci a turisti, ktorí nechcú preplácať hotely. Najžiadanejšie sú byty strednej triedy, cena za deň sa pohybuje od 1,5 do 3,5 tisíc rubľov. Prenájom tohto bývania tvorí v priemere 50 % % z celkového objemu prenájmu. Ďalšími najobľúbenejšími apartmánmi sú luxusné byty, ktorých nájomné je 3,5 - 6,3 tisíc rubľov mesačne.

Samozrejme, toto podnikanie, ako každé iné, má svoje negatívne aspekty, byt môže nejaký čas zostať nečinný. Ale v období jeseň-jar a najmä v sviatky, nehnuteľnosti strednej triedy sú 100% obsadené a cena prenájmu sa v týchto dňoch zdvojnásobuje.

Aké dokumenty sú potrebné na prenájom bytu?

Po kúpe domu a vykonaní rekonštrukčných prác je potrebné byt poistiť. Vypracujeme kompletnú poistnú zmluvu: poistíme steny, výzdobu interiéru, majetok nachádzajúci sa v byte a samozrejme občianskoprávnu zodpovednosť (podpaľačstvo a požiare vinou obyvateľov). Pre byty, ktoré sa prenajímajú, sa uplatňuje zvýšený koeficient 50 %. Napríklad pre byt na okraji hlavného mesta v hodnote 7,5 milióna rubľov bude poistná platba 15 tisíc rubľov.

Ak si prenajímate byt sami, musíte:

Získať súhlas od všetkých jeho vlastníkov a registrovaných osôb na prenájom bytu.
Dajte si inzerát a začnite hľadať nájomníka.
Dohoda musí byť uzatvorená na dobu 11 mesiacov, v ktorej je potrebné uviesť:

všetky osoby, ktoré budú bývať v byte (vyrobte si kópie všetkých pasov);
ako sa bude platiť prenajať mesačne alebo štvrťročne;
kto bude platiť účty za energie (elektrina, voda atď.);
pravidlá používania elektrických spotrebičov;
kedy môže prenajímateľ navštíviť byt a pod.

Tí, ktorí oceňujú čas, môžu kontaktovať právnickú kanceláriu, aby vypracovala nájomnú zmluvu, táto služba vás bude stáť 2 000 rubľov.

Vypracovať akt o prevode bytu, v ktorom sú uvedené všetky vady v čase uzavretia zmluvy.
Napíšte potvrdenia, v ktorých prenajímateľ uvedie, že dostal peniaze, a nájomca, že dostal kľúče.

Ak je vaše bývanie mestské, moskovská vláda vyžaduje, aby ste ho zaregistrovali v Štátnom jednotnom podniku. Na tento účel je potrebné kontaktovať „Centrum nájomného bývania v Moskve“, tu je potrebné priniesť: žiadosť, súhlas všetkých vlastníkov s prenájmom bytu, výpis z osobného účtu alebo registra domov, sociálny nájom. dohoda. Náklady na službu personálu centra vás budú stáť 1 600 rubľov. Po registrácii bude dohoda zaregistrovaná v štátnom jednotnom podniku.

V tomto článku sme sa teda pokúsili poukázať na všetky pre a proti prenájmu bytu, ktoré byty je lepšie kúpiť na prenájom, v ktorých oblastiach, zároveň sme naznačili, že tento biznis je dlhodobý projekt a jeho návratnosť nastáva v r. niekoľko rokov, ale projekt je spoľahlivý a likvidný, keďže bez ohľadu na dopyt po prenájme a prenájme máte stále likvidné aktívum, ktoré môžete použiť na vlastné účely alebo ho predať.

Jednou z najpopulárnejších tém na obchodných fórach je denný prenájom bytov. Môže to byť prázdny byt po babičke, dom na hypotéku alebo jednoducho túžba prenajať si lacnejšie a podnájom za vyššiu cenu. Spravidla sa o túto tému zaujímajú mladí ľudia, ktorí nemajú vážne finančné prostriedky na začatie ďalšieho podnikania. O veľké investície tu skutočne nie je núdza. Ale je také ľahké postaviť si vlastný? hotelový biznis? IQRštudoval problematiku.

Ako zarobiť na krátkodobých prenájmoch?

Kde nájdem byt na denný prenájom?

Takže spočiatku nie je voľný byt. Kde to môžem získať? Máte niekoľko možností:

prenajímať niekomu byt na mesačnej báze a prenajímať ho denne;
vziať si hypotéku;
urobte si z bytu objekt, prenajmite si lacnejší na okraji.

Presne to robí Dmitrij Filimonov, ktorý si v tejto oblasti vybudoval biznis od nuly. Ešte ani zďaleka nemá ani tridsať. Dmitrij prišiel do Jekaterinburgu pred niekoľkými rokmi, získal prácu od nuly a rok zbieral skúsenosti. Potom si zobral prvý byt na hypotéku, už vedel, že ho bude denne prenajímať a v prenajatom byte býval ďalej. Dnes má 3 byty s hypotékou, z ktorých si urobil sieť minihotelov. Príjem sa pohybuje od 180 do 400 tisíc rubľov mesačne, čo mu umožňuje slobodne splácať hypotéku a o pár rokov bude vlastniť množstvo nehnuteľností bez toho, aby bol zaťažený kolaterálom.

Kde začať s prenájmom?

Najprv musíte dôkladne poznať trh s prenájmom vybranej oblasti. Treba volať na inzeráty, chodiť po bytoch, zapisovať si ceny a rozumieť tomu, čo sa ponúka. Majiteľovi je lepšie otvorene povedať, že hľadáte byt do podnájmu, aby ste sa vyhli problémom v budúcnosti. Nie každý bude súhlasiť, no mnohých to bude zaujímať za predpokladu, že ponúknete niečo nad trhovú cenu.

Pre aký byt je vhodný denný prenájom?

Hlavná vec je poloha, mala by byť pohodlná, v blízkosti metra, železničnej stanice a infraštruktúry. Klienti často cestujú z vlakovej stanice či letiska unavení, málokomu sa chce ísť ktovie kam;

Samotný byt by mal byť moderný a príjemný na pohľad. To znamená, že buď vezmete na začiatku pekný byt, alebo robíte opravy v „mŕtvom“. "Tak-tak byt" je najhoršia možnosť. Zároveň by ste sa nemali báť „chruščovských“ budov, dajú sa celkom dobre zrekonštruovať.

Prirodzene, nie prvé poschodie - toto sa nikomu nebude páčiť. Výhľad z okna nie je dôležitý, ale je lepšie nebyť na smetisku. Najdôležitejším prvkom je absencia zatuchnutého a starého zápachu v byte – ten si nikto neprenajme.

Z hľadiska plochy sú výhodnejšie malé dvojizbové byty (treba zbúrať steny) alebo veľké jednoizbové byty. Je to dané typom klientely.

Klient krátkodobého prenájmu - kto to je?

Väčšina klientov je:

mladé páry;
obchodní cestujúci a obchodníci prechádzajúci mestom;
rozhádaní manželia;
turistov.

Môžu si prenajať byt buď na pár hodín na prenocovanie, alebo na pár týždňov. Veľa stálych zákazníkov. Ak je váš byt dobrý v cene a kvalite, ľudia si pohodlnú možnosť zapamätajú a vrátia sa alebo ho odporučia svojim priateľom. Preto je dôležité sa odreagovať, neskôr to pôjde ľahšie.

Koľko peňazí potrebujete na začatie tohto podnikania?

Možnosť 1

Noví podnikatelia zvyčajne začínajú s prenájom cudzieho bytu. Ide minimálne o zálohu, mesiac platby vopred, môže byť ešte 50 až 100% provízia agenta, ak nenájdete u majiteľa vhodný byt. Rôzne zmeny v byte (opravy, výmena nábytku), ak prenajímate, vám spravidla nikto nedovolí. Výnimkou je dohodnúť sa s vlastníkom „zabitého“ bytu na čiastkových opravách ako úhradu. V tomto prípade je potrebné tento bod podrobne dojednať v zmluve, aby nedošlo k strate investície. Na reklamu na začiatku stačí 5 000 rubľov. Vo všeobecnosti môžete začať s investíciou až 100 tisíc rubľov.

Možnosť 2

máš viac peňazí a odhodlanie, zoberiete si hypotéku. Spravidla ide o príspevok vo výške 30 %. Mesačná splátka sa môže líšiť, pozrite si hypotekárne kalkulačky. Zvyčajne je to jeden a pol násobok ceny prenájmu podobného bytu, čo znamená, že príjem by mal byť vyšší! Preto v tejto možnosti musíte mať ďalší zdroj trvalého príjmu, ktorý sa neoplatí odporúčať začiatočníkom, môžete prísť o peniaze. Na druhej strane, za pár rokov získate drahú nehnuteľnosť, ktorá sa vám už „vráti“!

V tomto prípade je najlepšie vziať si „zabitý“ byt, možno „spod“ alkoholikov alebo babičky. Takýto byt bude lacnejší ako trh a so správnym prístupom môžete vykonať dobré opravy. Náklady na opravy sa môžu líšiť. Vo všeobecnosti je to:

náklady na demontáž starého nábytku, inštalatérske práce, podlahy a iné veci, plus odvoz odpadu;
platba za prácu;
nákup materiálov, klampiarskych a dekoratívnych prvkov;
výmena nábytku.

Dmitrijovi sa podarí predať starý nábytok na Avito a kúpiť tam slušný, málo používaný nábytok za drobné. To zaberie veľa času – treba si pozorne preštudovať inzeráty, zavolať im, ísť sa na ne pozrieť naživo, no šetrí to veľa peňazí. Niekedy sú škrabance a triesky, v takom prípade má zmysel kontaktovať reštaurátora a kúpiť kryty. Krásny nábytok si však môžete kúpiť aj lacno v IKEA.

Viac o riešení problémov súvisiacich s opravami sa dozviete na jeho blogu.

Ako zariadiť byt pre klienta?

Byt na denný prenájom

Najprv si preštudujte veľké množstvo fotografií krásnych bytov a všimnite si ich spoločné črty. Zvyčajne to bude zahŕňať nasledujúce položky:

priestranný obytný priestor – nie je tu zbytočný nábytok ani haraburdie, klienti milujú byty garsónkového typu;
byt je zariadený v modernom štýle;
dizajn je vyrobený v jasných farbách (za žiadnych okolností by ste si nemali roztrhnúť oči, harmonicky vyberajte farby);
sterilná čistota, vždy čisté okná;
absencia zažltnutých klampiarskych prvkov, okenných rámov, parapetov a pod.;
žiadne kvapky.

Čo robí Dmitrij, aby byt vyzeral „cool“ a potešil klienta?:

vyberie krásny dizajn;
všade dáva veľké manželské postele;
venuje veľkú pozornosť detailom;
Určite si nainštalujte novú kuchyňu s kompletným vybavením.

Najdôležitejšie je, kde získať klientov?

Na internete

Najprv si vytvorte webovú stránku s vizitkou. Ide o jednoduchú stránku pozostávajúcu z 1-5 stránok. Môžete si vygoogliť príručky a urobiť to sami (do 1 000 rubľov), môžete si to objednať (3 - 5 tisíc) alebo z webového štúdia (od 5 tisíc). Vaše telefónne číslo a fotografie bytov musia byť viditeľné na stránke. Fotografie musia byť dobrá kvalita, krásne, fotené v správnom osvetlení. Najmite si amatérskeho fotografa alebo získajte bezplatné rady na fotografickom fóre.

Môžete propagovať webovú stránku, ale nie je to veľmi efektívne, ak už vo vašom meste existujú konkurenti. Začnite teda s kontextovou reklamou. Najväčšie siete sú Direct a Adwords od spoločností Yandex a Google. Vyberte všetky relevantné kľúčové slová a nasmerujte návštevnosť z reklamy na svoju stránku. Direct je spravidla efektívnejší, no viac reklamy znamená viac klientov. Ak máte len jeden byt a je prenajatý na týždeň, môžete reklamu pozastaviť.

Pridajte svoj byt na nástenky. Najväčší bezplatný je Avito, ale nebuďte leniví uverejňovať príspevky na menších nástenkách – „z ruky do ruky“, mestské fóra a iné platformy. Najväčšia platená doska je azúrová, na to nezabudnite. Čím viac zdrojov, tým viac klientov.

Medzinárodný portál Airbnb vám pomôže prilákať zahraničných klientov, ktorí platia v dolároch a eurách. Hlavná vec je, že byt je blízko centra mesta, vyzerá krásne na fotografii a je lacnejší ako miestne hotely.

Miestne:

Denný inzerát na prenájom

umiestňovať reklamy do miestnych novín;
vytlačte letáky a nalepte ich všade;
Uverejniť môžete na obchodných výveskách pri vchodoch. Toto je platené, ale vaše reklamy budú v celej oblasti alebo dokonca v meste;
skúste reklamu na asfalte na preplnených miestach, najlepšie v blízkosti staníc verejnej dopravy. Potrebujete šablónu a plechovku farby v spreji.

Podnikateľský plán pre denné prenájmy

Bytový dom

Podnájom

Tu sa všetko počíta na prstoch a podnikateľský plán sa nevyžaduje. Je jasné, že peniaze navyše nie sú, všetko počítame minimálne. Vezmite si cenu dobrého jednoizbového bytu vo vašom meste. Prvý mesiac ho splatíte späť a rovnakú sumu aj ako zálohu. Realitným kanceláriám sa vyhýbame. Už druhý mesiac treba mať peniaze v rezerve. Spolu - 3 ceny. Povedzme, že cena prenájmu je 25 tisíc mesačne, to je 75 tisíc.

Web robíme „na kolene“ zadarmo. Nakupujeme dekoratívne prvky, čisté plachty, uteráky, riad a iné drobné predmety za 5 000 rubľov.

Povedzme, že cena je 2 000 rubľov za deň, obsadenosť v prvom mesiaci je 40%. Príjmy - 24 tis. Účty platíme mesačne. Ak získame 40 %, sotva sa dostaneme na mizinu. Ďalšie mínus 2 tis. Do druhého mesiaca môžete získať zisk štúdiom všetkých nuancií a problémov z vlastnej skúsenosti. Po pár mesiacoch sa vám náklady vrátia (plus záloha vám bude stále vrátená, ak nič nepokazíte). Dmitrij hovorí o stabilnej obsadenosti okolo 70-80%.

Hypotéka

Vezmime si ako príklad Moskvu. Dobre situovaný, no „zabitý“ jednoizbový byt sa dá kúpiť od 5 miliónov.

Na opravy miniete minimálne 200 tisíc rubľov. Realitná kancelária nie je potrebná, ale je lepšie ju kontaktovať, aby transakciu sprevádzala - od 30 000 rubľov. S prihliadnutím na túto sumu a náklady na reklamu musíme hypotéku zvážiť.

Poradenstvo: v roku 2015 stúpli sadzby hypoték o niekoľko percent a teraz už nie najlepší čas zapojiť sa do hypotéky - konečný preplatok je v porovnaní s minulým rokom obrovský, ak je váš príjem v rubľoch. Je lepšie začať s podnájmom alebo kúpiť byt za hotové, ak je to možné.

Na vstupný poplatok musíte mať 1 575 tisíc rubľov. Nezabudnite si vopred odložiť sumu, ktorá nie je kratšia ako šesťmesačná platba! Ide o približne 400 tis.

Výpočet príjmu je rovnaký. Riziká sú tu vyššie; zoberme si pesimistickú predpoveď: nebudete môcť zvýšiť mieru obsadenosti nad 60%. Ide o 35 - 50 000 tržieb za mesiac (za cenu 2 - 3 000 rubľov za deň), v závislosti od ceny. Pri súčasných sadzbách hypotéku nepokryjete - mesačná splátka s energiami pravdepodobne presiahne 60 tisíc, čo je však viac ako ceny prenájmu (za takéto byty sa teraz platí asi 28-32 tisíc). Otázka je, že keď investujete 2 milióny, chcete viac!

Ak bol byt zakúpený na vlastné náklady, 12% ročne s pesimistickou predpoveďou nie je vôbec zlé! Ak udržíte vyťaženosť na 80 %, to je 24 dní v mesiaci, napríklad 3 tisícky denne, dostaneme po odpočítaní nákladov takmer 65 tisíc. Nie každá práca v Moskve platí toľko. Tieto peniaze môžete použiť na prenájom podobného bývania v okolí a máte rozdiel 35 tis.

Toto je však pesimistická možnosť. Alexander Zhinkin z Krasnodaru, ďalší praktizujúci podnikateľ v tejto oblasti, na svojich seminároch predložil oveľa sľubnejšiu tabuľku skutočných príjmov a výdavkov na svoje objekty:

Podnikanie v oblasti podnájmu bytov

Dôvodom je zrejme nižšia konkurencia v regiónoch a možnosť viac tipovať vysoké ceny na deň o nízke ceny mesačný nájom a hypotéka. Môžete si pozrieť celý seminár (je dosť dlhý).

Každodenný prenájom bytov si medzi prenajímateľmi získava čoraz väčšiu obľubu. Je to spôsobené zvýšenou ziskovosťou v porovnaní s prenájmom bývania dlhodobo. servis obľúbené u obchodných cestujúcich, študentov na čiastočný úväzok, turistov, párov s deťmi, pre ktorých hotel nemusí byť cenovo dostupný a hostel môže byť z viacerých dôvodov neprijateľný.

Pozrime sa na detaily tohto podnikania jeden po druhom.

Vážení čitatelia! Naše články hovoria o typických riešeniach právne otázky, ale každý prípad je jedinečný.

Ak chcete vedieť ako presne vyriešiť váš problém - kontaktujte online formulár poradcu vpravo alebo zavolajte na nižšie uvedené čísla. Je to rýchle a zadarmo!

Možnosť prenájmu nehnuteľnosti

Najčastejšou možnosťou je prenájom voľných bytov. Napríklad príbuzní nechávajú voľný životný priestor. Ak nemáte chuť ani možnosť ho predať, organizovať si vlastný podnik a prenajať si ho so ziskom nie je zlý nápad.

Výhodnou investíciou voľného kapitálu by bola kúpa samostatného bytu, konkrétne za účelom ďalšieho prenajímania.

Jednoznačným plusom je, že nehnuteľnosti vždy zdražujú. Navyše popri poistení vlastných prostriedkov získate stabilný a značný príjem.

Ak sa chcete naučiť, ako správne vyjednávať pri kúpe bytu, bude sa vám to hodiť. Podnájom – ďalší prenájom nehnuteľnosti prenajímateľa

Traja podnikatelia z predmestia Moskvy zarábajú asi 400 tisíc rubľov. mesačne na tom, že štýlové byty sa prenajímajú za dvakrát vyššiu cenu, ako stoja jednoizbové byty

Zakladatelia Mama Ro Anton Kozlov, Volodya Nizovtsev a Anatolij Smirnov (Foto: Oleg Jakovlev / RBC)

Zakladatelia Mama Ro Anton Kozlov, Volodya Nizovtsev a Anatolij Smirnov vždy snívali o živote v centre Moskvy. "Chcel som absorbovať ducha nočných dobrodružstiev Moskvy v Kitay-Gorod," hovorí Smirnov v rozhovore pre RBC. "Okrem toho sme nechceli stratiť hodinu a pol života každý deň tým, že sa dostaneme do centra z nudnej obytnej periférie hlavného mesta." Kozlov bol prvý, kto riskoval presťahovanie do centra a v roku 2010 si prenajal 18 m2. m na prízemí v Maly Ivanovsky Lane. Renováciu urobil svojpomocne a ukázalo sa, že je to „oduševnené miesto“, do ktorého sa rýchlo začali hrnúť priatelia. Z tohto malého úspechu prišli chlapci s podnikateľským nápadom - vytvoriť lacné bývanie v centre hlavného mesta pre ľudí ako oni. „Takže jedna noc je porovnateľná s cenou jazdy taxíkom,“ hovorí Anton. Podľa odhadov chlapcov bol potenciálny objem trhu takýchto dochádzajúcich migrantov asi 700 tisíc ľudí každý deň, čo znamená, že produkt by mal byť žiadaný.

Šťastie vlastnými rukami

Sadli sme si, aby sme vypracovali podnikateľský plán a uvedomili sme si: vytvoriť „hostel pre hipsterov“ na 600 m2. m, potrebujete najmenej 10 miliónov rubľov. investície. "Nemali sme také peniaze," hovorí Nizovtsev. "Bol som kameramanom na voľnej nohe, Anton bol recepčný v hoteli a Tolya organizovala televízne vysielanie." Zakladatelia Mama Ro sa preto rozhodli vyskúšať menej kapitálový projekt a v máji 2012 sa na nich usmialo šťastie. „Jedno ráno som išiel na www.cian.ru a videl som, že miestnosť na prenájom v suteréne na Spiridonovke: 80 m2. m len za 67 tisíc rubľov. za mesiac,“ hovorí Smirnov. "Toto bol najdôležitejší moment celého projektu: uvedomili sme si, že ak chceme niečo urobiť, musíme začať hneď teraz." Chlapci nazbierali 30 tisíc rubľov. za zálohu a začalo sa s opravou.

Najprv chceli celý priestor rozdeliť na niekoľko miestností o veľkosti 12-15 metrov štvorcových. m. „Potom sme si však uvedomili, že sa nebudeme líšiť od typických hotelových izieb,“ vysvetľuje Kozlov. „Uvedomili sme si, že my sami by sme nechceli žiť v takýchto bunkách. Takto sme prišli s nápadom vytvoriť nielen interiér na prechodné ubytovanie, ale aj plnohodnotné štúdiá, apartmány a obytný priestor.“ Za 2,5 mesiaca a 800 tisíc rubľov. chlapci robili opravy. „Najskôr sme omietku nanášali rukami, ale potom sme sa naučili používať špachtľu,“ hovorí Smirnov. — Peniaze sa vyzbierali od priateľov: asi 50 tisíc rubľov. Niekto dal 100 tisíc a zobral 350 tisíc od kapitalistického priateľa na úrok.“ V polovici júla boli dve štúdiá na Spiridonovke pripravené prijať prvých hostí. Na ten istý CIAN bol vyvesený inzerát a 19. júla prišiel prvý klient. "Pár si prenajal byt na dva dni za 8 000 rubľov," hovorí Nizovtsev s úsmevom. "Zdalo sa nám, že sa stalo presne to, čoho sme sa najviac obávali: našimi klientmi budú tí, ktorí si zvyčajne prenajímajú byty cez deň." Začínajúci podnikatelia sa však mýlili: prvý, rovnako ako všetci ďalší klienti, sa ukázal byť z iného publika - boli to obyčajní alebo obchodní turisti, ktorí chceli byť v cudzom meste v príjemnom prostredí, odlišnom od malých a rovnakých hotelových izieb. .

číslamama Ro

14 bytov k dispozícii od Mama Ro

7 tisíc rubľov. — priemerná cena prenájom bytu na deň

18,8 milióna RUB— celkové investície

20 tisíc bytov na denný prenájom v Moskve

3,5 tisíc rubľov.— priemerná cena bytu s dobrou opravou za deň

Zdroj: Mama Ro, “Miel”, projekt “Daily”

Po relatívne „prehnitom“ auguste (75% obsadenosť) sú od septembra rezervácie každý deň. „Od septembra 2012 do februára 2014 sme na Spiridonovke nemali ani jeden výpadok,“ sú hrdí podnikatelia. Za prvých päť mesiacov práce splatili všetky dlhy (asi 800 tisíc rubľov). Počas tejto doby, ako počas opráv, išli do metra a sami si kúpili šampóny a uteráky a opravili poruchy. „Raz za tri dni mal každý z nás povinnosť vyčistiť a umyť toalety,“ hovorí Smirnov. "Uvedomili sme si, že princíp je jednoduchý: buď sa utopíš a je to len tvoja vec, alebo budeš bojovať a vyhráš."

Po rozbehu biznisu začali chalani uvažovať o expanzii. Začali intenzívne sledovať inzeráty na CIAN-e, no spočiatku nemali šťastie. „Buď natrafíte na babku s trojizbovým bytom, alebo na majiteľa, ktorý trvalo býva v Emirátoch a ponúkne vám podpísanie zmluvy cez Skype,“ spomína Kozlov. A náhodou sme cez známych narazili na zástupcu človeka, ktorý kúpil celý dom na Chistye Prudy, v Gusyatnikov Lane. Začiatkom roka 2013 si zakladatelia Mama Ro prenajali 300 m2. m na treťom poschodí a začal hľadať peniaze na opravy. Celkovo vyzbierali 1,5 milióna rubľov. a ďalších 2,5 milióna rubľov. si vzal pôžičku na 20% ročne od jednej z moskovských bánk. A v januári 2013 sme začali s výstavbou. „Každý z nás mal vlastnú predstavu o tom, ako by mali štúdiá vyzerať. Zbožňujem suprematizmus, a tak som vytvoril suprematistický ateliér, Anton je posadnutý byzantskými mozaikami,“ hovorí Nizovtsev. "Každý z nás začal zo svojich vlastných snov." V dome momentálne prenajímajú dve z troch poschodí. Zakladatelia Mama Ro investovali celkovo 18 miliónov rubľov do spustenia 12 bytov na Gusyatnikov Lane. V skutočnosti museli urobiť generálnu opravu budovy, vymeniť potrubie a elektrické rozvody, spevniť podlahy a vymeniť steny a stropy.

Vladimir Nizovtsev: „Nájomnú zmluvu na priestory na Spiridonovke sme, samozrejme, mali príbuznú (podnájom od mesta) a v podstate sme mohli byť kedykoľvek požiadaní, teda o odobratie podniku. Tu je dôležité pochopiť, že každý podnik je tvorený činiteľom. Bez konateľa je biznis zbytočný. A, chvalabohu, naše podnikateľské prostredie začína chápať, že bez chlapov, ktorí sú pripravení vyčistiť si záchod vlastnými rukami, prepáčte, tu nebude tento náklad, nebudú títo ľudia, ktorí sem prídu, všetko zlyhá, nebude fungovať vôbec nič."

Anatolij Smirnov: „Jazzové štúdio má všetky moje psychologické črty. Napríklad od detstva som nemal svoje pracovisko, býval som s rodičmi v obývačke. Preto som v štúdiu vytvoril niečo skvelé pracovisko s výhľadom z okna. Chcem pocit psychickej istoty, preto vyrábam podlahu z pevného popola. Ako povolaním herec nahrádzam obyčajné svetlo divadelnými reflektormi, prestupujúcimi vzduch pocitom divadla. A tak je to v každom štúdiu. To je pravdepodobne to, čo priťahuje klientov na Mama Ro: všetky interiéry sú veľmi osobné.“

Anton Kozlov: „Rusko je ťažká krajina na podnikanie, ale je taká perspektívna ako komplexná, že v zásade si môžete vybrať akýkoľvek obchod a robiť ho skutočne kvalitne a svedomito. To bude zaručený úspech, pretože trh, najmä služby, je veľmi nedokončený, podhodnotený, podfinancovaný. Všetko sa robí cez kolená kvôli rýchlemu zisku a úteku do zahraničia. Nemáme chuť odísť, chápeme, že sme s krajinou spätí a chceme ju rozvíjať. Táto čestnosť je jednou zo zložiek tohto podnikania.“

Bytová ekonomika

V štandardnom apartmáne Mama Ro sa môžu ubytovať štyria hostia. Väčšina z nich je realizovaná na dvoch úrovniach: dole je obývacia izba s kinom a stereo systémom, barovým pultom a kúpeľňou a nad ním je spálňa. Každé štúdio má svoj vlastný jedinečný projekt interiérového dizajnu. Napríklad „Bauhaus“ je vyrobený v lakonickom nemeckom dizajne zo začiatku 20. storočia s dizajnovým nábytkom vyrobeným z popola Ďalekého východu. Apartmány Jazz odkazujú na americké kluby a divadlo 30. rokov s odhaleným murivom, zatiaľ čo apartmán Pine s borovicami inštalovanými v interiéri odkazuje na detský sen o domčeku na strome.

Pre individuálny dizajn každej miestnosti, nábytku vlastnoručne vyrobené a vybavenie od Apple bude musieť zaplatiť od 6,5 do 8,5 tisíc za deň. Cena je určená rozlohou a obľúbenosťou bytu. Podnikatelia tvrdia, že v roku 2015 fungovali na 97,2 % kapacity. „Sú zahraniční klienti, ktorí sa sťahujú z hotelov a bývajú u nás mesiac,“ hovorí Vladimir Nizovtsev. Podľa podnikateľov tvoria asi 60 % klientov cudzinci, no s krízou začal rásť podiel turistov z regiónov Ruskej federácie a Číny. Podľa nich sú takí, ktorí bývajú v bytoch sami (asi 20 %) niekoľko týždňov alebo ako pár (tiež asi 20 %). Rodiny a skupiny priateľov tvoria asi 30 % klientov. Väčšina klientov prichádza cez rezervačné systémy (booking.com, airbnb.com atď.). Byty sa často prenajímajú na párty alebo nakrúcanie, vtedy sa prenajímajú podľa samostatného cenníka, na základe akcie. Mama Ro zarobí v priemere asi 2,8 milióna rubľov. za mesiac.

Hlavnými výdavkami Mama Ro sú nájomné (674 tisíc rubľov mesačne) a platby za pôžičky a dlhy (úroky a splátky - 747 tisíc rubľov mesačne) bankám a jednotlivcom. Osobné náklady predstavujú približne 420 tisíc rubľov. Podnikatelia vyplácajú mzdy sebe a dvom asistentom. Poplatky za energie, upratovanie (outsourcované), reklamné a rezervačné systémy zaberajú ďalších 400 tisíc rubľov. Vo všeobecnosti výdavky dosahujú až 2,2 milióna rubľov mesačne. Aktivity Mama Ro sú vykonávané prostredníctvom fyzického podnikateľa Antona Kozlova (USN, 6 % príjmov).

Iný trh

Yuri Kuznetsov, majiteľ internetového projektu „Daily“, odhaduje trh hlavného mesta s krátkodobým prenájmom bytov a apartmánov na 20 000 priestorov, z ktorých väčšina sú štandardné jednoizbové byty. Na stránke Sutochno je teraz asi 3,5 tisíc ponúk v cenovej kategórii 2-5 tisíc rubľov. za deň.

Julia Tselyakovskaya, riaditeľka rozvoja spoločnosti LikeHome Apartaments, ktorá spravuje 76 bytov v Moskve, sa domnieva, že dopyt po bytoch a apartmánoch je z rôznych kategórií klientov. „Takmer všetky naše zariadenia sú vo vnútri Záhradný prsteň a sú zamerané na bohatých občanov, ktorí si ich často prenajímajú na niekoľko týždňov a chcú bývať „ako doma“, povedala RBC. — Ľudia často nechcú až tak veľa šetriť hotelová izba koľko mať vybavenie, ktoré hotely zvyčajne nedokážu poskytnúť.“ Podľa nej to platí najmä pri výletoch rodín s deťmi, kedy sa prenájom bytu stáva ekonomicky výhodnejším ako rezervácia viacerých hotelových izieb. Trh s takýmito ubytovacími zariadeniami v hlavnom meste odhaduje len na niekoľko stoviek nehnuteľností.

Pre rodinu alebo skupinu štyroch ľudí v Moskve je teraz zvyčajne lacnejšie zostať v apartmáne ako v hoteli. Podľa booking.com budú štyri noci od 30. januára do 3. februára v Mama Ro stáť 29,2 tisíc, na LikeHome - 24 tisíc rubľov. Štvorlôžková izba v hoteli Aeropolis stojí 28,5 tis., v Adagio apart-hoteli – už 42 tis., v Novoteli (dva štandardné dvojlôžkové izby) - 51 tisíc a luxusný apartmán s manželskou posteľou v Four Season - 493 tisíc rubľov.

LikeHome Apartaments spravovali pred krízou sto bytov (všetky nehnuteľnosti sú v súkromnom vlastníctve, ich správu preberá spoločnosť), 60 % klientov tvorili cudzinci a priemerná ročná obsadenosť bola okolo 80 %. "Teraz sa situácia zmenila: viac ako 60% klientov sú Rusi, zaťaženie tiež kleslo," pripúšťa Tseljakovskaja. Mama Ro hovorí, že kríza sa ich podnikania nedotkla – obsadenosť bytov v roku 2015 bola 97,2 %. Zakladatelia Mama Ro plánujú prevziať správu celého kaštieľa v centre Moskvy, aby v ňom vytvorili skutočný apart-hotel, no zatiaľ nenašli vhodnú nehnuteľnosť a investora pre tento projekt.

Predaj interiérov a nábytku

Obľúbenosť apartmánov Mama Ro je z veľkej časti spôsobená ich jedinečnými interiérmi, ktoré si zakladatelia sami navrhli a vyrobili. Nizovtsev hovorí, že niektorí hostia dokonca začali žiadať o prípravu podobných dizajnových projektov pre ich byty. "Každý piaty človek príde a povie: "Aké skvelé!" Chcem to isté,“ hovorí. Tím má za sebou už štyri interiérové projekty a momentálne pracuje na tvorbe dizajnových projektov pre tri hotely v Európe – Českú republiku, Lotyšsko a Estónsko. Podobne zaujímavý je aj nábytok, ktorý si chlapi vyrobili podľa vlastných návrhov v ateliéroch Bauhaus a Sosnovaya. „Bolo nám ponúknuté, aby sme vyrobili celú kolekciu a dali ju na predaj v obchodnom dome Tsvetnoy,“ hovorí Nizovtsev. Mama Ro momentálne pracuje na dvoch objednávkach nábytku.

Môže byť užitočné prečítať si: