Bakit itinataas ang upa? Sa anong mga kaso itinaas ang mga upa? ○ Pinapaalis ng may-ari ng lupa dahil sa pagtanggi na taasan ang upa

Ang anumang uri ng serbisyo o produkto ay may sariling presyo, at nangyayari rin ito sa pag-upa ng apartment. Kapag pinag-uusapan ang upa, sasabihin sa iyo ng may-ari ang presyo para sa apartment, na dapat mong bayaran buwan-buwan. Nangangahulugan ba ito na ang halaga ay pinal na at hindi na mababago? O maaaring may mga nuances kung saan ang may-ari ay maaaring humingi ng mas malaking halaga mula sa iyo?
Ang unang bagay na kailangang banggitin ay ang nakapirming pagbabayad, na tinukoy sa mismong kontrata. Ang pinirmahang dokumento ay dapat maglaman ng impormasyon tungkol sa halaga at panahon kung saan ang may-ari ng apartment na ito ay walang karapatan na baguhin ang tinukoy na halaga.
Ang tanong ay lumitaw: bakit ang may-ari ng apartment ay biglang humiling na magbayad ng higit pa? Ang sagot ay talagang simple. Tila sa iyo na kung nais mo, madali kang lumipat upang manirahan sa ibang apartment kasama upa, na babagay sa iyo. Ang mga nangungupahan ay madalas na nagbubulung-bulungan, ngunit upang hindi maghanap ng ibang apartment at hindi mag-abala sa paglipat, gumawa sila ng mga konsesyon at sumang-ayon na itaas ang presyo. Sa pagkaalam nito, sadyang binababa ng ilang panginoong maylupa ang presyo sa simula pa lamang upang itaas ito sa ibang pagkakataon kapag pumayag na ang nangungupahan sa mga naunang kundisyon.
Ang pag-upa ng isang apartment sa pamamagitan ng isang kakilala ay isang kaakit-akit na pagpipilian, ang mga presyo ay hindi kapani-paniwalang mababa at ang lahat ay tila maayos. Ngunit hindi ito nangangahulugan na kung ang isang kaibigan ay may mga problema o nangangailangan ng pera, hindi niya tataas ang presyo ng apartment. Sa ganoong sitwasyon, ikaw mismo ay hindi komportable kung ito ay dumating sa isang kaibigan. Kadalasan, inilalagay ka ng mga panginoong maylupa sa isang mahirap na posisyon upang magbayad ka ng mas malaki at pakiramdam na pantay-pantay.
Mayroon ding hindi legal na konsepto tulad ng pagkasira ng isang apartment. Hindi maaaring ang nangungupahan ay nakatira sa apartment nang mahabang panahon at ang kondisyon ay nananatiling pareho. Ang lahat ay napupunta at nangangailangan ng pagkumpuni, ang pagkasira ng mga bagay ay hindi na maibabalik.
Kung kukunin natin, halimbawa, ang halaga ng isang sirang lampara, na maaari mong bayaran, at wallpaper, na maaaring mag-alis, kung gayon ang halaga dito ay hindi matutumbasan. Karaniwan ang lahat ng mga detalyeng ito ay kasama sa presyo ng pag-upa.
Ang isyu ng pagpili ng isang apartment ay dapat na seryosohin; dapat mong maingat na suriin ang lahat ng mga dokumento, makipag-ugnay lamang sa mga maaasahang tao o maghanap ng isang ahensya na tutulong sa iyo na makumpleto ang transaksyon. Magtiwala lamang sa iyong sarili, at huwag makinig sa mga estranghero. Kapag ang isang tao ay may pera, lahat ay nagsisikap na kumita at makialam sa lahat, kaya hindi mo mapagkakatiwalaan ang lahat. Mahalagang bigyang-pansin muna ang halaga ng upa upang hindi na magkaroon ng mga problema sa hinaharap. Kailangan mo ring maging maingat sa paggawa ng kontrata; Hindi mo maaaring pahintulutan ang iyong sarili na linlangin; kung ikaw ay masyadong mapanlinlang, mas mahusay na gamitin ang mga serbisyo ng mga ahente, dahil gagawin nila ang lahat para sa iyo: gagawa sila ng isang kasunduan at hindi papayagan ang panlilinlang.

Ang may-ari ay nagdaragdag ng upa nang unilateral. Paano makakatulong sa isang nangungupahan? (Tkachenko G.)

Petsa ng pag-post ng artikulo: 09/03/2015

Ang mga nangungupahan, kapag pumirma ng isang kasunduan sa pag-upa, ay hindi palaging binibigyang pansin ang pariralang "ang nagpapaupa ay maaaring unilateral na dagdagan ang laki upa dahil sa pagtaas ng halaga ng palitan ng dolyar o pagbabago sa halaga sa pamilihan ng lease." Ngunit hindi nila isinasaalang-alang na bilang resulta, ang halaga ng upa ay maaaring tumaas nang eksakto ng dalawang beses, o higit pa. Tungkol sa kung ano ang magagawa ng nangungupahan kung ang kasunduan sa pag-upa ay nilagdaan na at ang isang paunawa ng pagtaas ng upa ay natanggap mula sa may-ari, na tatalakayin sa artikulong ito.

ANO ANG DAPAT MALAMAN NG UMUUPA?

1. Sa talata 11 ng liham ng impormasyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court Pederasyon ng Russia na may petsang Enero 11, 2002 N 66 "Pagsusuri ng kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa", ipinaliwanag na "kapag nag-aaplay ng talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga korte ay dapat magpatuloy mula sa katotohanan na sa panahon ng taon ang kontraktwal na kondisyon na nagbibigay para sa isang kompanya ng halaga ng upa o ang pamamaraan (mekanismo) para sa pagkalkula nito."
Kung ang kontrata ay may kasamang kondisyon na nagbibigay para sa posibilidad na baguhin ang halaga ng upa nang mas madalas kaysa sa isang beses sa isang taon, ang naturang kondisyon ay maaaring ideklarang walang bisa, na tumutukoy sa talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation. Halimbawa, babanggitin ko ang Ruling ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Pebrero 21, 2011 No. VAS-9525/10 sa kaso No. A75-10558/2009:
"...ayon sa talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation (mula rito ay tinutukoy bilang Civil Code ng Russian Federation), ang halaga ng upa, maliban kung itinakda ng kasunduan, ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan. ng mga partido sa loob ng takdang panahon na itinakda ng kasunduan, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon Ang batas ay maaaring magbigay ng iba pang pinakamababang tuntunin para sa pagrepaso sa halaga ng upa indibidwal na species upa, gayundin para sa pag-upa ng ilang uri ng ari-arian.
Bilang karagdagan, alinsunod sa talata 11 ng liham ng impormasyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation na may petsang Enero 11, 2002 N 66 "Pagsusuri ng hudisyal na kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa," talata 3 ng Artikulo 614 ng ang Civil Code ng Russian Federation ay naglalaman ng isang ipinag-uutos na tuntunin tungkol sa dalas ng mga pagbabago sa halaga ng upa, na may kaugnayan kung saan ang mga partido ay hindi maaaring magbago o magtatag sa kontrata ng isang kondisyon na naiiba mula sa ibinigay ng pamantayang ito. Samakatuwid, ang kondisyon ng kontrata na nagbibigay para sa posibilidad ng mga quarterly na pagbabago sa halaga ng upa ay walang bisa sa bisa ng Artikulo 168 ng Civil Code ng Russian Federation bilang hindi pagsunod sa batas..."
Gayunpaman, sa kalaunan ang Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation, sa Resolution No. 73 ng Nobyembre 17, 2011 "Sa ilang mga isyu ng kasanayan ng paglalapat ng mga patakaran ng Civil Code ng Russian Federation sa mga kasunduan sa pag-upa" na ipinahiwatig sa talata 21:
"...sa bisa ng talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, maliban kung itinakda ng kontrata, ang halaga ng upa ay maaaring mabago sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga tagal ng panahon na ibinigay para sa kontrata, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon (sa kasong ito, ang iba pang pinakamababang panahon ay maaaring itatag sa pamamagitan ng rebisyon ng batas ng halaga ng upa para sa ilang uri ng pag-upa, gayundin para sa pag-upa ng ilang uri ng ari-arian).
Ang panuntunang ito ay dispositive at nagbibigay-daan para sa mga pagbabago sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa sa halaga ng upa nang higit sa isang beses sa isang taon, kabilang ang mga kaso kung saan walang indikasyon ng posibilidad ng naturang pagbabago sa kasunduan sa pag-upa. mismo.
Gayunpaman, kung, alinsunod sa batas o kasunduan, ang nagpapaupa ay may karapatan na unilaterally baguhin ang halaga ng upa (Artikulo 310 ng Civil Code ng Russian Federation), kung gayon, sa loob ng kahulugan ng talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, ang gayong pagbabago ay maaaring gawin niya nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon..."
Kaya, natanggap ng nagpapaupa ang karapatan, sa pamamagitan ng unilateral na abiso, na baguhin ang halaga ng upa, ngunit isang beses sa isang taon. Tatalakayin ko ang Resolusyon ng Arbitration Court ng Moscow District na may petsang Enero 20, 2015 N F05-15294/2014 kung sakaling N A40-54476/14:
"...ayon sa sugnay 6.1 ng kasunduan, na isinasaalang-alang ang mga probisyon ng kasunduan sa pag-upa na natapos sa pagitan ng mga partido noong Disyembre 28, 1993 N 2720/17, ang mga rate ng pag-upa para sa mga lugar ay hindi maaaring magbago hanggang Disyembre 31, 2011, maliban sa mga kasong itinakda para sa sugnay 6.5, 6.6 ng kasunduang ito.
Ang nagpapaupa ay may karapatan na baguhin ang mga rate ng rental na tinukoy sa kasunduang ito kung sakaling magkaroon ng sentralisadong pagbabago sa mga presyo at taripa para sa mga pampublikong kagamitan, pangunahing mga rate ng upa para sa lupa, mga buwis sa ari-arian, mga buwis sa turnover, ayon sa sukat ng kanilang pagtaas, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon (sugnay 6.5 ng kasunduan).
Itinatag ng mga korte na ang nagsasakdal ay paulit-ulit na nagpahayag sa nasasakdal tungkol sa ibang pagtaas sa rate ng pag-upa, na nag-attach ng isang detalyadong kalkulasyon at isang karagdagang kasunduan, kung saan ang huli ay hindi sumang-ayon, at samakatuwid ang nagsasakdal ay nagsampa ng claim na ito upang baguhin ang mga tuntunin ng kasunduan Blg. 20/155 na may petsang Hulyo 23, 2008 sa mga tuntunin ng mga rate ng rental.
Ang hukuman, matapos suriin at tasahin ang ebidensyang makukuha sa kaso, kabilang ang mga tuntunin ng kasunduan No. 20/155 na may petsang Hulyo 23, 2008, ay dumating sa konklusyon na walang mga batayan para sa pagbabago sa mga rate ng upa na idineklara ng nagsasakdal sa alinsunod sa Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, na isinasaalang-alang ang mga pangyayari , na mula 01/01/2014 ang rental rate ay nadagdagan mula sa 3872.04 rubles. hanggang sa 4015 kuskusin. para sa 1 sq. m bawat taon para sa espasyo ng opisina at mula sa 3002.59 rubles. hanggang sa 3113.94 kuskusin. para sa 1 sq. m bawat taon para sa espasyo ng bodega.
...Ang hudisyal na panel ay hindi nakakahanap ng anumang kontradiksyon sa pagitan ng mga konklusyon ng korte at ang ipinahiwatig na legal na posisyon, pati na rin ang maling interpretasyon ng korte sa mga tuntunin ng substantive na batas sa kasong ito...”
2. Gusto kong hiwalay na tandaan ang mga kasunduan sa pag-upa na natapos para sa isang panahon ng hanggang isang taon. Ang kasanayang panghukuman ay bumuo ng isang posisyon ayon sa kung saan ang upa sa ilalim ng isang kasunduan ay natapos para sa isang panahon na mas mababa sa isang taon (katumbas ng isang taon) ay hindi napapailalim sa pagbabago. Halimbawa, Determinasyon ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Agosto 27, 2009 No. VAS-10734/09 sa kaso No. A12-15393/08-C28:
"... habang natutugunan ang paghahabol, ang mga korte ay makatuwirang nagpatuloy mula sa probisyon ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation na ang nangungupahan ay obligado na agad na magbayad ng mga bayarin para sa paggamit ng ari-arian (renta).
Alinsunod sa talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, maliban kung itinakda ng kontrata, ang halaga ng upa ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga limitasyon ng oras na tinukoy sa kontrata, ngunit hindi hihigit sa isang beses isang taon.
Dahil ang kasunduan sa pag-upa ay natapos para sa isang panahon na wala pang isang taon, ang halaga ng upa ay hindi maaaring baguhin.
Batay sa mga tuntunin ng kasunduan, legal na binago ng korte ng apela ang desisyon ng korte sa unang pagkakataon at nabawi ang halaga ng utang batay sa halaga ng upa na napagkasunduan ng mga partido sa oras ng pagtatapos ng kasunduan..."
Ibibigay ko rin bilang halimbawa ang Resolusyon ng Federal Antimonopoly Service ng Ural District na may petsang Hulyo 21, 2010 N F09-5670/10-C6 sakaling N A71-14477/2009:
"... ang kumpanya na "Glavryba" (nangungupahan) at ang kumpanya na "Aikai" (subtenant) ay pumirma ng isang sublease agreement para sa real estate na may petsang 01.04.2009 N 310/2009, ayon sa kung saan ang unang palapag ay inilipat sa kumpanyang "Aikai "para sa pansamantalang pagmamay-ari at paggamit non-residential na lugar na may lawak na 381.9 sq. m, na matatagpuan sa address: Udmurt Republic, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, para sa panahon mula 04/01/2009 hanggang 12/31/2009 kasama para sa pag-aayos ng mga aktibidad sa pangangalakal.
Sa isang liham na may petsang 06/08/2009 N 162, ipinaalam ng kumpanya ng Glavryba sa kumpanya ng Aikai ang tungkol sa pagtaas ng upa mula 05/01/2009 hanggang 161,565 rubles. 60 kop.
Dahil ang utang at mga parusa ay hindi binayaran nang buo ng kumpanya ng Aikai, ang kumpanya ng Glavryba ay naghain ng paghahabol sa hukuman ng arbitrasyon sa kasong isinasaalang-alang.
Ang pagkakaroon ng pagsusuri at pagtatasa sa kabuuan sa paraang itinatag ng Art. 71 ng Arbitration Procedural Code ng Russian Federation, ang ebidensya na magagamit sa mga materyales ng kaso, ang mga korte ay dumating sa isang makatwirang konklusyon na ang pagkakaroon at batayan para sa utang ng nasasakdal sa nagsasakdal ay nakumpirma. Kasabay nito, ipinahiwatig ng mga korte na ang pagbabago ng halaga ng upa sa ilalim ng pinagtatalunang kasunduan pagkatapos ng dalawang buwan mula sa petsa ng pagtatapos nito ay sumasalungat sa talata 3 ng Art. 614 ng Civil Code ng Russian Federation, batay sa kung saan, isinasaalang-alang ang mga pagbabayad na ginawa ng kumpanya ng Aikai, ang utang ng kumpanya ng Aikai ay muling kinalkula..."

1. Kahit na ang isang kasunduan ay nilagdaan sa pagitan ng mga partido sa isang kasunduan sa pag-upa upang taasan ang upa sa ilalim ng isang kasunduan na natapos para sa isang panahon ng hanggang sa isang taon o upang baguhin ang upa sa pangalawang pagkakataon sa isang taon, ang naturang kasunduan ay maaaring isaalang-alang walang bisa. Halimbawa, Resolution of the Federal Antimonopoly Service ng Volga-Vyatka District na may petsang Nobyembre 19, 2009 sa kaso No. A11-2018/2009:
"...alinsunod sa Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, ang nangungupahan ay obligado na agad na magbayad para sa paggamit ng ari-arian (renta). Ang pamamaraan, mga kondisyon at oras ng pagbabayad ng upa ay tinutukoy ng pag-upa. kasunduan (Bahagi 1 ng artikulong ito).
Maliban kung iba ang itinakda ng kontrata, ang halaga ng upa ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga takdang panahon na tinukoy sa kontrata, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon (Bahagi 3 ng parehong artikulo).
Dahil sa katotohanan na ayon sa batas sibil, ang mga pagbabago sa upa ay pinapayagan nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon, ang hukuman ay may karapatang ideklara ang protocol No. 7 ng kasunduan sa upa sa ilalim ng kasunduan na may petsang Hunyo 11, 2004 No. 8 na walang bisa (salungat sa kasalukuyang batas ), dahil alinsunod sa protocol na ito, tumaas ang upa sa pangalawang pagkakataon bawat taon. Samakatuwid, walang pagtaas sa upa mula Nobyembre 15, 2008, at ang OJSC Saratovstroysteklo ay walang karapatang humiling ng unilateral na pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa. Dahil dito, ang kasunduan sa pag-upa, na binago ng karagdagang kasunduan dito na may petsang 10/12/2008 N 5, ay patuloy na may bisa hanggang 12/31/2009.
Walang mga batayan para kanselahin ang inapela na mga aksyong panghukuman batay sa mga argumento na iniharap sa apela sa cassation..."
2. Maaaring sumangguni ang nangungupahan sa katotohanan na ang unilateral na pagtaas ng upa ng may-ari ay isang pag-abuso sa karapatan.
Ang pahayag na ito ay kinumpirma ng Resolusyon ng Plenum ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation na may petsang Nobyembre 17, 2011 N 73 (tulad ng susugan noong Enero 25, 2013) "Sa ilang mga isyu ng pagsasanay ng paglalapat ng mga patakaran ng Civil Code ng ang Russian Federation sa mga kasunduan sa pag-upa," talata 22:
"...kung, sa kawalan ng regulasyon ng estado sa upa, ang kasunduan sa pag-upa ay nagbibigay ng karapatan ng nagpapaupa na unilateral na baguhin ang halaga nito, kung gayon sa mga kaso kung saan napatunayan na bilang resulta ng naturang unilateral na pagbabago, mayroon itong tumaas nang hindi katimbang sa pagbabago sa average na mga rate sa merkado na binayaran para sa pag-upa ng katulad na ari-arian sa isang partikular na lugar para sa may-katuturang panahon, at makabuluhang lumampas sa kanila, na nagpapahiwatig ng pang-aabuso ng may-ari ng kanyang karapatan, ang hukuman, batay sa talata 2 ng Ang Artikulo 10 ng Civil Code ng Russian Federation, ay tumangging mangolekta ng upa na higit sa nabanggit na average na mga rate ng merkado..."
Bilang isang malinaw na halimbawa, ang Resolusyon ng Arbitration Court ng East Siberian District na may petsang Agosto 20, 2014 sa kaso No. A10-1405/2013:
“...tulad ng mga sumusunod mula sa mga materyales ng kaso, binigyang-katwiran ng nagsasakdal ang unilateral na pagtaas sa upa na may data mula sa ulat ng ARTOX LLC "Sa pagtatasa ng halaga sa merkado ng ari-arian na tinatasa" na may petsang 08/20/2010 N 143/ 42-10/2.
Isinasaalang-alang ang pagtatalo at pagtatasa ng nasabing ulat ayon sa mga patakaran ng Artikulo 71 ng Arbitration Procedural Code ng Russian Federation, natagpuan ng korte ang paggamit ng hindi mapagkakatiwalaang impormasyon tungkol sa mga katangian ng inuupahang lugar at ang paglabag ng appraiser sa mga kinakailangan ng Batas sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga at mga pamantayan ng pederal na pagpapahalaga, at samakatuwid ay hindi isinasaalang-alang ang halaga ng pamilihan na tinukoy dito ang halaga ng ari-arian na tinatasa ay ang taunang upa sa bawat 1 sq. m. m ng espasyo sa imbakan, katumbas ng 1884 rubles hindi kasama ang VAT.
Batay sa ulat No. 617 sa pagtatasa ng market value ng rental value ng real estate, na isinagawa ng appraiser ng LLC "Property Fund of the Republic of Buryatia" Sluginova O.L. Ayon sa desisyon ng Arbitration Court ng Republic of Buryatia, itinatag ng court of first instance ang aktwal na market value ng karapatang gamitin ang pinagtatalunang lugar sa ilalim ng mga tuntunin ng lease.
Ang mga resulta ng pagtatasa na ito ay hindi pinagtatalunan ng mga taong kalahok sa kaso, at walang natukoy na hindi pagkakatugma ng ulat na ito sa mga kinakailangan ng kasalukuyang batas.
Alinsunod sa talata 22 ng Resolution of the Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Nobyembre 17, 2011 N 73, kung sa kawalan ng regulasyon ng estado sa upa, ang kasunduan sa pag-upa ay nagbibigay ng karapatan ng nagpapaupa sa unilaterally baguhin ang halaga nito, pagkatapos ay sa mga kaso kung saan napatunayan na bilang resulta ng naturang mga unilateral na pagbabago, tumaas ito nang hindi katimbang sa pagbabago sa average na mga rate ng merkado na binayaran para sa pag-upa ng katulad na ari-arian sa isang partikular na lugar para sa kaukulang panahon, at makabuluhang lumampas sa kanila, na kung saan ay nagpapahiwatig ng pag-abuso ng nagpapaupa sa kanyang karapatan, ang hukuman, batay sa talata 2 ng Artikulo 10 ng Civil Code ng Russian Federation, ay tumangging mangolekta ng upa sa bahagi na lumampas sa nabanggit na average na mga rate ng merkado.
Batay sa naunang nabanggit, nang matiyak na bilang isang resulta ng isang unilateral na pagbabago sa taunang upa ng nagsasakdal, ang upa ay tumaas nang hindi katumbas ng pagbabago sa average na mga rate ng merkado na binayaran para sa pag-upa ng katulad na ari-arian sa isang partikular na lugar para sa kaukulang panahon. , at higit na lumampas sa kanila, wastong nalutas ng korte ng arbitrasyon ang hindi pagkakaunawaan sa pamamagitan ng pagkolekta ng utang sa halaga ng isang tiyak na halaga sa pamilihan ng pag-upa ng pinagtatalunang ari-arian at pagtanggi na matugunan ang paghahabol..."
3. Kung pipirma ka pa lang ng isang kasunduan sa pag-upa at iginiit ng iyong may-ari ang kanyang karapatan na unilaterally na baguhin ang upa, subukang itakda sa kasunduan ang mga limitasyon ng mga pagbabago sa halaga ng pagbabayad o ang pamamaraan para sa pagkalkula ng upa kung tumataas ito. Halimbawa, tulad nito: "Ang halaga ng upa ay maaaring tumaas ng nag-aarkila nang unilateral, ngunit hindi hihigit sa ___% ng halaga ng upa na tinukoy sa sugnay ____ ng kasunduang ito."
Kung hindi, ang may-ari ay may karapatan na taasan ang upa sa anumang halaga.
Resolution ng Federal Antimonopoly Service ng North-Western District na may petsang Enero 28, 2010 sa kaso No. A05-7679/2009:
"...mula sa sugnay 3.1 ng kasunduan ay sumusunod na ang halaga ng upa ay maaaring tumaas ng nag-aarkila nang unilaterally kung sakaling tumaas ang mga taripa para sa paggamit. kapirasong lupa kung saan matatagpuan ang gusali, sa proporsyon sa lugar ng inuupahang lugar, pati na rin ang pagtaas ng mga taripa para sa utility at operating at iba pang mga gastos, kabilang ang supply ng tubig, alkantarilya, supply ng init at suplay ng kuryente.
Itinatag ng mga korte at hindi pinagtatalunan ng nasasakdal na ang mga taripa para sa supply ng tubig at alkantarilya, para sa thermal energy, at kuryente ay itinaas kumpara noong 2008, at samakatuwid ay tumaas nang naaayon ang mga gastusin ng landlord para sa utility at operating services.
Ang argumento ng nasasakdal na ang pagtaas ng upa ay hindi sumusunod sa mga tuntunin ng kasunduan, dahil ginawa ito sa isang di-makatwirang halaga at hindi proporsyonal sa tumaas na mga gastos, ay nararapat na tinanggihan ng mga korte sa batayan na, na ibinigay sa sugnay. 3.1 ng kasunduan para sa posibilidad ng isang unilateral na pagtaas sa halaga ng upa, ang mga partido ay hindi nagtakda ng gayong pagtaas ay proporsyonal sa mga gastos ng nagsasakdal na natamo upang magbayad para sa mga kagamitan, at hindi rin nagbigay para sa pamamaraan at hindi itinatag ang pagkalkula na ginagamit sa kaganapan ng isang unilateral na pagtaas sa upa.
Ang pagkakaroon ng itinatag sa sugnay 3.1 ng kasunduan ang presyo ng kasunduan sa isang tiyak na halaga ng pananalapi, ang mga partido ay naglaan din para sa karapatan ng nangungupahan na unilaterally taasan ang halaga ng upa kung sakaling tumaas ang mga taripa para sa paggamit ng lupa. plot, mga taripa para sa mga utility at iba pang gastos.
Kaya, ang pagbabago sa upa bilang resulta ng pagsasaayos nito na isinasaalang-alang ang pagtaas ng kasalukuyang mga taripa ay hindi sumasalungat sa nasabing legal na pamantayan at sa mga tuntunin ng kontrata..."

PARA IBUOD ANG ITAAS:

1. Matapos matanggap ang abiso ng may-ari ng pagtaas ng upa, ang lahat ng komunikasyon sa kanya ay dapat maganap sa pamamagitan ng pagsulat na may mga tala sa pagtanggap ng mga dokumento (mga liham, abiso, kasunduan) ng isang awtorisadong tao na may petsa ng paghahatid o sa pamamagitan ng rehistradong koreo sa pagkilala sa resibo at isang listahan ng mga kalakip. Maaaring kailanganin ito bilang dokumentaryong ebidensya ng iyong mga salita sa korte.
2. Tingnan ang termino ng iyong kasunduan sa pag-upa: kung ang panahon ay mas mababa sa o katumbas ng isang taon, kung gayon ang mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa ay dapat manatiling hindi nagbabago sa loob ng taon. Batay sa impormasyong ibinigay sa artikulong ito, magpadala sa iyong kasero ng makatuwirang tugon sa paunawa ng pagtaas ng upa.
3. Tukuyin kung ang iyong sitwasyon ay isa sa mga inilarawan sa artikulo.
3.1. Kung lumagda ka sa isang kasunduan na sumasalungat sa kasalukuyang batas sibil, pumunta sa korte upang ideklara itong walang bisa.
3.2. Kung nakikita mong malinaw na tumaas ang upa sa mga presyo sa merkado, makipag-ugnayan sa isang appraiser upang itatag ang aktwal na halaga sa pamilihan ng karapatang gamitin ang ari-arian sa ilalim ng mga tuntunin ng pag-upa.
Pagkatapos nito, sabihin sa may-ari ng lupa ang iyong posisyon nang nakasulat at isama ang isang kopya ng ulat ng appraiser.
Kung hindi makikipagtulungan ang may-ari, maaari kang pumunta sa korte upang ideklarang hindi wasto at hindi maipapatupad ang paunawa ng pagtaas ng upa. Halimbawa, Resolusyon ng Federal Antimonopoly Service ng North-Western District na may petsang Oktubre 22, 2013 sa kaso No. A05-8698/2012.

Ang bawat nangungupahan ay may panganib na matagpuan ang kanilang mga sarili sa isang sitwasyon kung saan ang may-ari ay nagdaragdag ng upa. Hindi laging malinaw kung paano kumilos nang tama sa ganitong kaso at kung paano dapat kumilos ang nangungupahan. Sa artikulong ito ay sasabihin namin sa iyo nang detalyado kung ano ang kailangang gawin ng isang nangungupahan sa sitwasyong ito at kung paano maiwasan ang pagpapaalis.

○ Nagtataas sila ng upa, ang apartment ay inuupahan nang walang kontrata.

Kung sa pag-check-in inuupahang apartment ang isang nakasulat na kontrata ay hindi pa nabubuo, ito ay nagbibigay ng tiyak na kalayaan sa bawat partido sa transaksyon. Kaya, ang may-ari ay may karapatan hindi lamang na taasan ang upa, kundi pati na rin baguhin ang oras ng pagbabayad nito. Kung ang mga hindi pagkakaunawaan ay lumitaw sa ganitong sitwasyon, posible lamang na maabot ang isang kasunduan sa pamamagitan ng mga negosasyon, dahil ang may-ari ng apartment ay maaaring paalisin kung siya ay tumanggi.

○ Nagtataas sila ng upa, ang apartment ay inuupahan sa ilalim ng isang kontrata.

✔ Pagtaas ng unilateral na pagbabayad.

Kung ang posibilidad ng pagtaas ay hindi tinukoy sa kontrata, hindi ito maaaring dagdagan ng may-ari nang walang pahintulot ng nagpapaupa.

  • "Maliban kung itinakda ng kontrata, ang halaga ng upa ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng takdang panahon na itinakda ng kontrata, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon. Ang batas ay maaaring magbigay ng iba pang pinakamababang termino para sa pagrepaso sa halaga ng upa para sa ilang uri ng pag-upa, gayundin para sa pag-upa ng ilang uri ng ari-arian (sugnay 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation).

Gayunpaman, dapat itong isaalang-alang na sa kasong ito mayroon ding mga paghihigpit para sa nagpapaupa. Kaya, kung ang kontrata ay nagsasaad na ang pagbabayad ay ginawa sa hard currency, hindi maitatag ng may-ari ang pamamaraan ng pagbabayad batay sa ibang mga kundisyon.

Sa kasong ito, ang nangungupahan ay may karapatang tanggihan ang naturang pagtaas at hindi ito magiging batayan para sa pagwawakas ng kasunduan.

✔ Paano madaragdagan ng kasero ang bayad?

Legal at kung may natapos na kasunduan, maaaring taasan ng may-ari ang upa sa isa sa mga sumusunod na paraan:

  1. Kunin ang pahintulot ng nangungupahan at gawing pormal ang kasunduan na naabot sa pamamagitan ng sulat. Ang kakaiba ng pamamaraang ito ay ang pangangailangan na makakuha ng pahintulot, kung wala ito imposibleng gumuhit ng isang dokumento na kumokontrol sa mga pagbabago sa pagbabayad.
  2. Ibigay sa kasunduan sa pagtatapos nito ang posibilidad ng isang unilateral na pagtaas mula sa isang tiyak na petsa. Sa kasong ito, hindi kinakailangan ang pahintulot ng nangungupahan, ngunit kinakailangan na magpadala sa kanya ng paunawa ng mga binalak na pagbabago sa pagbabayad. Sa kasong ito, dapat ipahiwatig ng abiso pagkatapos ng anong panahon ang halaga ng pagbabayad ay ituturing na nagbago. Kung lalaktawan mo ang puntong ito, ang laki ay ituturing na nagbago mula sa sandaling matanggap ang abiso.
  3. Isama sa kasunduan ang isang sugnay tungkol sa awtomatikong pagtaas ng mga bayarin pagkatapos ng isang taon sa kalendaryo ng upa. Hindi na kailangang ipaalam sa nangungupahan dito, ngunit ang kondisyon ay dapat na bumalangkas nang malinaw hangga't maaari.

Kung hindi sumasang-ayon ang nangungupahan sa naturang pagtaas, maaari niya itong hamunin sa pamamagitan ng paghahain ng paghahabol sa korte. Ang pagtanggi sa pagtaas ay hindi maaaring maging batayan para sa pagpapaalis.

○ Paano protektahan ang iyong sarili mula sa pagtaas ng suweldo.

Upang maiwasan ang pagtaas ng upa, dapat na maingat na basahin ng nangungupahan ang lahat ng mga sugnay ng kontrata kapag pinirmahan ito. Mahalaga rin na talakayin ang anumang mga kontrobersyal na isyu na maaaring magdulot ng mga salungatan sa hinaharap.

Ngunit dapat tandaan na kung ang kontrata ay hindi nagpapahiwatig ng posibilidad na baguhin ang halaga ng upa, ang may-ari ay walang karapatan na dagdagan ito nang walang pahintulot ng nangungupahan. Kung iginigiit pa rin ng may-ari, sa kasong ito maaari mong protektahan ang iyong mga karapatan sa pamamagitan ng paghahain ng isang paghahabol upang mapawalang-bisa ang mga pagbabago sa pagbabayad sa kasunduan. Sa kasong ito, kinakailangang mag-attach ng hamon sa ulat sa halaga ng merkado na inihanda ng nagpapaupa.

Gayunpaman, ang isa ay dapat na maging handa para sa katotohanan na kung ang katotohanan ng mga pagbabago sa halaga ng merkado ay kinikilala, ang pangangailangan para sa pagtaas ng pagbabayad ay masisiyahan.

○ Nagpapaalis ang may-ari ng lupa dahil sa pagtanggi na taasan ang upa.

Ang may-ari ng apartment ay maaaring gawin ito nang walang pahintulot lamang sa kawalan ng isang kasunduan sa pag-upa. Kung may kasunduan, ang employer lamang ang maaaring wakasan ito ng maaga. Dapat makipag-ugnayan ang may-ari sa mga awtoridad ng hudikatura para dito. Samakatuwid, ang pagtanggi na magbayad ng malaking halaga ay hindi maaaring ituring na mga batayan para sa pagwawakas ng kontrata at pagpapaalis sa apartment nang walang naaangkop na desisyon ng korte.

Ang employer ay maaari ding pumunta sa korte batay sa kabiguan ng may-ari na sumunod sa mga obligasyong itinakda ng kasunduan.

Samakatuwid, ang lubos na pag-iingat at pag-iingat ay dapat gawin kapag pumapasok sa isang kasunduan sa pag-upa. Sa kasong ito, lalong mahalaga na isaalang-alang ang kakayahan ng may-ari na taasan ang upa.

Ang mga relasyon sa pag-upa, ang pinakakaraniwan mula noong sinaunang panahon, ay nangangailangan ng pansin at katumpakan kapag nagtatapos ng isang kontrata. Ang mga paghihirap at kontrobersyal na sitwasyon ay kadalasang nangyayari dahil ang pamamaraan para sa pagtaas ng upa ay hindi maingat na napag-usapan. Ang karapatang baguhin ang upa ay pagmamay-ari ng nagpapaupa alinsunod sa talata. Sa kasong ito, ang mga obligadong kondisyon ay:

  • kasunduan ng mga partido (kadalasan ay may kinalaman sa oras ng mga pagbabago sa kontrata),
  • mga kondisyon para sa pagbabago ng order (ang unilateral na desisyon ng lessor na baguhin ang halaga ng rental ay maaaring mangailangan ng nakasulat na abiso),
  • mga termino nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon, maliban kung may iba pang mga kundisyon.

Sa mga kondisyon ng pangangailangan na dagdagan ang upa, halimbawa, isang matalim na pagtalon sa inflation, sinisimulan ng lessor ang proseso ng pagbabago ng mga kinakailangan sa kontraktwal. Ang isang unilateral na pagkakasunud-sunod ng pagbabagong ito ay lubos na posible. Ang kawalan ng isang sugnay sa ipinag-uutos na abiso ng nangungupahan ay humahantong sa mga hindi pagkakaunawaan na maaaring malutas alinsunod sa talata 1 ng Art., na nagsasaad na ang anyo ng kasunduan at kasunduan sa pag-upa ay dapat sumunod at dumaan sa pamamaraan ng pagpaparehistro sa mga lokal na awtoridad . Ipinapalagay ng pagtaas ng upa ang sumusunod:

  • nakasulat na paunawa sa nangungupahan nang hindi bababa sa isang buwan bago ang deadline para sa pagpapalit ng lease; ipinadala bilang nakarehistro o ipinasa nang personal laban sa lagda;
  • pagguhit ng isang karagdagang kasunduan, na dapat magpahiwatig ng mga sugnay ng kasunduan na hindi na ipinapatupad at gumawa ng mga detalyadong pagbabago;
  • Kahit na walang mga sugnay sa kontrata na nagbibigay ng mga pagbabago sa upa, alinsunod sa batas, ang nagpapaupa ay maaaring unilaterally taasan ito.

Sa bahagi ng nangungupahan, ang katwiran para sa pagtaas ng upa ay maaaring isama sa mismong kasunduan. Habang nagpapahiwatig na ang upa ay maaaring magbago sa kaganapan ng inflation, hindi laging posible na taasan ito. Paglilinaw ng uri: napapailalim sa pagbabago, garantisadong pagbabago nang walang kabiguan (Resolution of the Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Abril 13, 2010 No. 1074/10).

Ang batayan para sa pagbabago ng nakapirming halaga ng upa ay maaari lamang maging layunin na mga pangyayari. Ang mga dahilan para sa pagtaas ng upa ay kinabibilangan ng: pagbabago sa tinantyang halaga ng inuupahang ari-arian dahil sa mga pagbabago sa batas, pagtaas ng halaga sa pamilihan na tinutukoy ng appraiser, at pagbabago sa index ng inflation.

Sa mundo ng mga relasyon sa merkado, kapag ang nagbebenta ay gustong magbenta sa mas mataas na presyo at ang mamimili ay gustong bumili sa mas mababang presyo, mga kontrobersyal na isyu maiiwasan lamang sa pamamagitan ng isang mahusay na pangangatwiran, legal at ekonomikong tumpak na iginuhit na kontrata. Karaniwang hindi lalampas sa 11 buwan ang panahon ng kontrata.

Marahil ang legal na payo mula sa isang bihasang espesyalista sa pagbabago ng karaniwang kasunduan ay magliligtas sa magkabilang panig sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan sa korte.

Sa kasalukuyang batas sibil, ang mga kundisyon para sa pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa ay kakaunti ang nabaybay. Kaugnay nito, ang mga nangungupahan na hindi masyadong marunong sa legal na pananaw ay kadalasang nahahanap ang kanilang mga sarili na hostage sa mga kondisyong ipinataw ng mga panginoong maylupa. Halimbawa, ang mga probisyon sa posibilidad na itaas ang mga renta nang unilaterally. Gayunpaman, ang sitwasyon ay madaling maibalik. Upang gawin ito, dapat na maingat na basahin ng nangungupahan ang iminungkahing kasunduan sa pag-upa at maglaan ng oras upang sumang-ayon sa may-ari at isulat ang mga "kinakailangang" kondisyon.

Unilateral na pagtaas ng upa

Sa bisa ng prinsipyo ng kalayaan ng kontrata, ang mga tuntunin nito ay natutukoy sa pagpapasya ng mga partido, maliban sa mga kaso kung saan ang nilalaman ng may-katuturang kondisyon ay inireseta ng batas o iba pang mga legal na aksyon (,). Batay dito, tanging ang mga kundisyong hayagang tinukoy sa kontrata para sa pagtaas ng upa ang mga batayan para sa legal na pagtaas nito (halimbawa, kung nakasaad na " Ang may-ari ng lupa ay may karapatan na unilaterally rebisahin ang rental rate sa kaganapan ng mga pagbabago sa halaga ng mga utility bill", "ang halaga ng upa ay napapailalim sa indexation nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon at hindi hihigit sa 1%"). Siyempre, ito ay kapaki-pakinabang para sa sinumang nangungupahan na, sa ilalim ng mga tuntunin ng kontrata, ang pagbabayad para sa naupahang ari-arian ay isang pare-parehong halaga at hindi napapailalim sa indexation (i.e., na ang kontrata ay tumutukoy sa isang nakapirming halaga ng upa at ay hindi nagtatakda ng posibilidad na dagdagan ito; o ito ay direktang nakasaad na ang halaga ng upa ay hindi maaaring baguhin). ang mga komunikasyon at iba pang kagamitan ay napuputol at kailangang palitan... Ang lahat ng ito ay maaaring magdulot ng pagtaas ng upa.

Kadalasan, ang buwanang upa ay binubuo ng base at variable na halaga. Maaaring magbago ang batayang bahagi kung magbabago ang sitwasyon sa merkado ng real estate. Bilang karagdagan, ang ilang mga kasunduan ay nagbibigay para sa taunang pag-index ng base na bahagi ng upa sa pamamagitan ng isang tinukoy na halaga (halimbawa, sa pamamagitan ng 1 libong rubles; sa pamamagitan ng 2%) o sa pamamagitan ng halaga ng index ng presyo ng consumer (rate ng inflation). Kasama sa variable na halaga ang mga bayad sa utility at operating. Kadalasan, ang kasunduan ay nagsasaad na ang nagpapaupa ay may karapatan na unilaterally rebisahin ang rental rate sa kaganapan ng mga pagbabago sa halaga ng mga utility at operating pagbabayad sa pamamagitan ng supplying at operating organisasyon.

Deputy pangkalahatang direktor Nagbahagi ang VTB Arena Park ng isang modelo ng setting ng upa na tila ang pinakamainam. "Kailangan nating lumayo sa pare-pareho at pabagu-bagong halaga ng upa," sabi ni Anastasia. Sa kanyang opinyon, mas mahusay na itakda sa kontrata ang halaga ng upa bilang isang pormula at ipahiwatig ang posibilidad (o imposibilidad) at pamamaraan para sa pag-index ng bawat isa sa mga bahagi nito. Halimbawa, " Ang buwanang upa ay binubuo ng base rate, na 20 libong rubles. at hindi nababago; ang halaga ng pamumura ng ari-arian, na katumbas ng 2 libong rubles. at maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido; pagbabayad ng mga singil sa utility, na sinisingil ayon sa taripa na itinatag ng mga organisasyon ng supply ng mapagkukunan"Kaya, kung ang isa sa mga elemento ng upa ay isang bayad para sa pagpapanatili at pag-aayos ng gusali at mga karaniwang lugar, kung gayon ang may-ari ay hindi na makakapagtaas ng upa, na binabanggit ang katotohanan na kailangan niyang ayusin ang isang sirang elevator. o basurahan.

Kung tataasan pa rin ng may-ari ang upa, kung hindi sumasang-ayon ang nangungupahan sa desisyong ito, maaaring iapela ito ng nangungupahan sa korte. Ipinapakita ng pagsasanay na ang mga hukuman ay madalas na pumanig sa mga nangungupahan, ngunit ang mapagpasyang salik ay ang mga tuntunin at kundisyon na tinukoy sa kasunduan sa pag-upa.

Kung ang kasunduan sa pag-upa ay hindi nagbibigay ng posibilidad na baguhin ang halaga ng upa nang unilateral na may kaugnayan sa pagtatatag ng halaga sa merkado ng upa, kung gayon ang nagpapaupa ay walang karapatan na humingi ng pagbabayad sa bagong halaga. Nalalapat ito kahit sa mga kaso kung saan ang mga rate ng pag-upa na ipinatupad sa oras ng pagtatapos ng kasunduan sa pag-upa ay napakababa at hindi sumasalamin sa aktwal na sitwasyon sa merkado ng real estate ().

Ang ilang mga partido, sa kabaligtaran, ay nagbibigay sa mga kontrata para sa posibilidad ng unilateral na pagtaas ng upa dahil sa mga pagbabago sa sitwasyon sa merkado. Kasabay nito, kung ang eksaktong halaga ng pagbabago ay hindi tinukoy, maaaring magkaroon ng hindi pagkakaunawaan sa pagitan ng nangungupahan at ng may-ari. At pagkatapos ay kahit na ang isang konklusyon tungkol sa pagtaas ng presyo ay hindi makakatulong. "Kung ang nangungupahan ay pupunta sa korte, natural na dadalhin niya doon ang ulat ng pagtatasa na nababagay sa kanya sariling pagsusuri, na kung saan ay isasagawa ng ibang tao pagkatapos ay nais niyang makipagtalo. – Nagagalit si Anastasia Pomelova. Upang maiwasan ang mga nakakapagod at walang kabuluhang pagtatalo, mas makatwirang magbigay sa kasunduan sa pag-upa ng isang nakapirming rate kung saan maaaring tumaas ang upa (halimbawa, ng 5% o ang rate ng refinancing ng Bank of Russia).

Kung lumitaw ang gayong hindi pagkakaunawaan, dapat patunayan ng nangungupahan na inabuso ng may-ari ang kanyang karapatan na unilateral na baguhin ang halaga ng upa. Kung napag-alaman ng korte na ang pagbabayad ay tumaas nang hindi katumbas ng pagbabago sa average na mga rate ng merkado na binayaran para sa pag-upa ng katulad na ari-arian sa isang partikular na lugar para sa may-katuturang panahon, at higit na lumampas sa mga ito, kung gayon sa batayan nito ang hukuman ay dapat tumanggi upang mangolekta ng upa sa lawak na lumampas sa nasabing average na mga rate ng merkado (p 22 Resolution of the Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation dated November 17, 2011 No. 73 "").

Bilang karagdagan, makatuwiran na malinaw na tukuyin ang pamamaraan para sa pagtaas ng naturang mga bayarin. Halimbawa, ibigay na kung binago ng may-ari ang halaga ng upa, obligado ang huli na magpadala sa nangungupahan ng isang paunawa na nilagdaan ng isang naaangkop na tao. Ang ilang mga partido ay nagpapahiwatig pa ng paraan (nakarehistrong sulat na may pagkilala sa resibo, telegrama, express) at ang deadline para sa pagpapadala nito. Hanggang sa matugunan ang mga kundisyon sa itaas, ang halaga ng upa ay itinuturing na hindi nagbabago. Kung ang mga partido ay pumunta sa korte, ito ay kinakailangan upang itatag ang katotohanan ng pagpapadala ng tinukoy na paunawa sa nangungupahan, ang paraan at panahon ng pagpapadala nito. Ang nangungupahan ay hindi maaaring singilin ng multa (penalty) para sa panahong ipinagpatuloy niya ang pagbabayad para sa inuupahang ari-arian sa dating presyo kung hindi niya natanggap ang paunawa o natanggap ito sa hindi wastong anyo ().

Inirerekumenda namin na tukuyin sa kasunduan sa pag-upa ang obligasyon ng mga partido, kung sakaling tumaas ang halaga ng upa, na pumasok sa isang karagdagang kasunduan sa nakasulat. Ayon sa , ang mga mamamayan at legal na entity ay malayang pumasok sa isang kasunduan; hindi pinahihintulutan ang pamimilit na tapusin ang isang kontrata. Nangangahulugan ito na kung umiiral ang ganoong kondisyon, walang sinuman ang mapipilit kang gumawa ng karagdagang kasunduan, at kung wala ang konklusyon nito, na magbayad ng mas mataas na upa. Ang posisyon na ito ay ibinabahagi rin ng mga korte, halimbawa, ang Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation.

Kung tungkol sa dalas ng mga pagbabago sa halaga ng upa, kung, alinsunod sa batas o kasunduan, ang nagpapaupa ay may karapatan na unilaterally baguhin ang halaga ng upa (), kung gayon sa esensya ang gayong pagbabago ay hindi na niya magagawa pa. kaysa sa isang beses sa isang taon (clause 21 ng Resolution of the Plenum ng Supreme Arbitration Court RF na may petsang Nobyembre 17, 2011 No. 73 "").

Hindi mo dapat isipin na ang pagsasama sa kontrata ng isang kondisyon na nagsasaad na ang upa ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido na may kaugnayan sa ilang mga pangyayari ay nangangahulugan ng isang ipinag-uutos na pagbabago sa upa sa hinaharap. Ang kundisyong ito ay napapailalim sa prinsipyo ng kalayaan sa kontrata (), na nagpapalagay ng kasunduan nang walang anumang pamimilit sa pagitan ng mga partido sa transaksyon sa pagbabago ng mga obligasyon (, desisyon ng Arbitration Court rehiyon ng Novosibirsk na may petsang Mayo 28, 2014 sa kaso No. A45-5936/2014, ).

OPINYON

Ekaterina Orlova, direktor ng Real Estate Orlova Consulting & Development:

"Ang batayan para sa pagpapanatili ng orihinal na mga kasunduan sa pag-upa ay eksaktong paglalarawan ang paksa ng pag-upa at mga parusa. Upang gawin ito, inirerekumenda ko na ilista sa kasunduan sa pag-upa ang lahat ng naililipat na ari-arian na matatagpuan sa apartment, pati na rin ang pagtukoy kung kaninong gastos ang anumang mga depekto sa ari-arian na ito na lumitaw nang hindi kasalanan ng nangungupahan ay aalisin. Ang mga utility ay inilarawan nang katulad (posibleng ipahiwatig ang mga detalye ng mga kontrata sa mga organisasyon ng supply ng mapagkukunan). Bilang karagdagan, ipahiwatig na ang mga pagbabago sa mga tuntunin ng kontrata ay posible sa nakasulat na kasunduan ng mga partido. Sa seksyong "responsibilidad ng mga partido" mahalagang bigyang-pansin ang responsibilidad ng nagpapaupa sa kaganapan. maagang pagwawakas kasunduan sa kanyang inisyatiba."

Pagbabayad sa ilalim ng mga bagong kundisyon

PAYO

Maaari mong tingnan ang isang sample na anyo ng isang kasunduan sa pag-upa sa sistema ng GARANT. Upang gawin ito, ilagay ang "kasunduan sa pag-upa" sa pangunahing paghahanap at piliin ang "Mga form ng dokumento."

Kung, pagkatapos makatanggap ng paunawa mula sa may-ari ng lupa tungkol sa pagtaas ng upa, ang nangungupahan ay nagsimulang magbayad sa bagong rate, ito ay mangangahulugan ng kanyang pahintulot, at maaaring hamunin sa hinaharap bagong halaga ang upa ay magiging halos imposible. Ang katotohanan ay ang abiso na ipinadala ng may-ari ay itutumbas sa isang alok - isang alok na naka-address sa isa o ilang partikular na tao, na medyo tiyak at nagpapahayag ng intensyon ng taong gumawa nito na ituring ang kanyang sarili na pumasok sa isang kasunduan kasama ang addressee na tatanggap ng alok (). Ang kasunduan sa pagtanggap nito ay tinatawag na pagtanggap (). Kapag, sa loob ng panahon na itinatag ng nagpapaupa, ang mga aksyon ay ginawa upang matupad ang mga tuntunin ng kasunduan na tinukoy sa alok (kabilang ang pagbabayad ng kaukulang halaga ng pag-upa), tinatanggap ng nangungupahan (tinatanggap) ang alok (). Bukod dito, kung ang kasunduan sa pag-upa ay binago (ibig sabihin, ang upa ay tumaas), ang mga obligasyon ng mga partido ay mananatiling hindi nagbabago (). Kaya, sa pamamagitan ng pagbabayad na isinasaalang-alang ang tumaas na halaga ng upa, tinatanggap ng nangungupahan ang mga tuntunin ng kasunduan na iminungkahi ng nagpapaupa sa mga tuntunin ng pagtaas ng halaga ng upa (desisyon ng Arbitration Court ng Rehiyon ng Kemerovo na may petsang Hunyo 30, 2014 kung sakaling Blg. A27-4911/2014).

Bilang karagdagan, hindi namin inirerekumenda na ihinto nang buo ang pagbabayad para sa inuupahang ari-arian, dahil ang huli na pagbabayad ay nangangailangan ng pagpapataw ng multa (multa). Ayon kay , obligado ang nangungupahan na agad na magbayad ng mga bayarin para sa paggamit ng ari-arian. Walang mga pagbubukod sa panuntunang ito para sa mga kaso ng hindi makatwiran at, sa opinyon ng nangungupahan, ilegal na pagtaas sa halaga ng upa. Ang mga obligasyon ay dapat matupad nang maayos alinsunod sa mga tuntunin ng kontrata, mga kinakailangan ng batas at iba pang mga legal na gawain (). Ang unilateral na pagtanggi na tuparin ang mga obligasyon ay hindi pinapayagan (). Maaaring ibigay ng kontrata o batas Kabuuang Pera, na obligadong bayaran ng may utang sa pinagkakautangan kung sakaling hindi matupad o hindi wastong pagtupad ng obligasyon, lalo na, sa kaso ng pagkaantala sa pagtupad (). Kaya, kung huminto ka sa pagbabayad ng upa, maaaring obligahin ka ng hukuman na magbayad ng multa (multa) (desisyon ng Arbitration Court ng Rehiyon ng Kemerovo na may petsang Hunyo 30, 2014 sa kaso No. A27-4911/2014).

OPINYON

Anastasia Pomelova, Deputy General Director ng VTB Arena Park:

"Kung mas detalyado ang mekanismo kung saan ang pagkalkula ng upa, pati na rin ang iba pang mga relasyon sa katapat, ay tinukoy sa kasunduan sa pag-upa, mas malaki ang pagkakataon na maiwasan ang mga unilateral na desisyon sa bahagi ng mga nagpapaupa walang hindi malulutas na mga hindi pagkakaunawaan sa tingin ko ito ang tanging paraan na nagbibigay-daan sa nangungupahan na mapanatili ang normal na relasyon sa pakikipagsosyo sa may-ari."

Malinaw na imposibleng pilitin ang isang tao na pumasok sa isang kasunduan sa ilang mga kundisyon. Gayunpaman, kung ang may-ari ay hindi gaanong interesado sa pag-upa ng kanyang bahay kaysa sa nangungupahan sa pag-upa nito, kung gayon ang pagtalakay sa mga tuntunin ng hinaharap na kontrata at, sa pamamagitan ng mga negosasyon at magkasanib na konsesyon, ang pagdating sa mga probisyon na angkop sa magkabilang panig ay lubos na posible. At kahit na mawalan ng kaunting pera ang mga partido, magkakaroon sila ng kapayapaan ng isip at kumpiyansa na kung sakaling magkaroon ng salungatan ay magagawa nilang pumunta sa korte at ipagtanggol ang kanilang mga karapatan sa inuupahang ari-arian.

 

Maaaring kapaki-pakinabang na basahin: