Posao na dnevnom najmu stanova - sve suptilnosti. Poslovni plan za dnevni najam stanova. Prednosti i mane poslovanja

Dnevni najam stanova kao posao je dobar dodatni prihod, ali ima i svojih zamki. Da spasim ne samo svoje gotovina, ali i imovine koja se daje u zakup, potrebno je jasno razumjeti gdje započeti posao, koji rizici mogu postojati i za koju grupu su ove usluge prikladne.

Gdje započeti posao

Prije nego što počnete graditi posao za iznajmljivanje stanova, potrebno je da saznate sljedeće:

Da li postoji stambeni prostor koji se može iznajmiti dnevno? Ako posjedujete stan, onda morate biti spremni na činjenicu da će u njemu živjeti stranci koji bi mogli oštetiti imovinu.
Možete iznajmiti stan i iznajmiti ga drugima. Takav posao će se smatrati podzakupom stanova. U ovoj opciji nema dodatnih rizika i troškova, odmah možete saznati hoćete li moći izgraditi posao ili ne.

Za početak razvoja vašeg poslovanja dnevni najam stanove, trebali biste sastaviti grubi poslovni plan koji će vam pomoći da izgradite jasnu ideju odakle početi. Ovaj dokument definiše sledeće tačke:

Saznajte koji stan ćete iznajmiti - svoj ili iznajmljeni.
Po potrebi izvršite kozmetičke popravke.
Opremiti dnevni boravak namještajem.
Nabavite rezervne setove zamjenske posteljine i ručnika.
Odlučite kojoj kategoriji građana će se iznajmiti prostor (na primjer, samo bračnim parovima ili građanima na službenom putu).
Da biste dali oglas za dnevni najam stana potrebno je dobro fotografisati i napisati opis stambenog prostora.
Gotov oglas treba poslati u novine, internet, ili možete napraviti svoju web stranicu ili stranicu na društvenim mrežama.

Karakteristike i mogući problemi

Nakon što ste odlučili izgraditi posao u svakodnevnom iznajmljivanju stanova, trebali biste shvatiti da se mogu pojaviti određeni rizici.

U praksi još nije bilo sudskih ročišta u kojima bi se kao okrivljeni privodilo lice koje je organizovalo posao izdavanja stanova, a nije registrovano kao samostalni preduzetnik.

Koje su prednosti registracije poslovanja preko individualnog preduzetnika:

U slučaju konfliktnih situacija može se dokazati da su sve radnje sprovedene zakonito.
Registracija kao individualni preduzetnik disciplinuje vođenje dokumentarne evidencije, što znači da će svi papiri, od ugovora do čekova, biti uredno izvršeni.

Iz ovoga proizilazi da će sve tužbe prema gostima biti dokumentirane. Ovo će biti definitivni plus na sudu ako sukob dođe do suđenja.

Koliki je profit?

Iznajmljivanje stana na kraći period, uz naplatu kao u hotelima, po noći ili danu, često je mnogo isplativije od izdavanja stalnim stanovnicima. Iako je mnogo više problema ako se sami pozabavite problemom. Poteškoće se mogu izbjeći ako uključite agente za nekretnine, ali u ovom slučaju prihod će biti manji. Danas ćemo pričati o tome kako pravilno iznajmiti stan za dnevni najam.

Dnevni najam također dolazi s nizom drugih poteškoća. Prvo, česte promjene gostiju povećavaju rizik od oštećenja stana i gubitka nekih stvari. Da biste smanjili vjerojatnost negativnih posljedica, sve transakcije morate zapečatiti službenim ugovorom o radu. Drugo, prihod od ovakvih iznajmljivanja uvelike zavisi od sezone, popularnosti grada i oblasti u kojoj se stan nalazi. Za takvim stanovima postoji potražnja u gradovima sa najmanje petsto hiljada stanovnika naseljena područja, atraktivno sa turističkog stanovišta. IN glavni centri potražnja je povezana sa studentskim aktivnostima, poslovnim putovanjima i traženjem posla. U turističkim gradovima i mjestima - s kupanjem i drugim (na primjer, skijaškim) sezonama, kalendarskim praznicima, periodima odmora.

U prosjeku, kako praksa pokazuje, u dobrim mjesecima lijep stan Moguće je iznajmiti 20 dana od 30. A ako bi dugoročni najam donio vlasnicima, recimo, 15-20 hiljada rubalja mjesečno, onda bi dnevni najam donosio 30-40 hiljada. prosječna cijena za dobru, čistu sobu opremljenu svom potrebnom opremom - 1000-2000 rubalja dnevno, ovisno o gradu lokacije. Da bi rezultat bio dobar, potrebno je riješiti mnoga organizaciona pitanja, a posebno kako reklamirati stan.

Gdje početi?

Dnevni najam je koristan ne samo vlasnicima kuća, već i iznajmljivačima apartmana, jer bi mogli platiti mnogo više za hotelsku sobu. Međutim, stanari često žele udobnost ne manje nego u hotelu. Stoga je za njih neophodno stvoriti takve uslove.

Najvažnija stvar je čistoća sobe. Morat ćete čistiti nakon svakog gosta, iznositi smeće, mijenjati posteljinu i kupaonski pribor (čisti ručnici uvijek trebaju biti dostupni).

Druga komponenta je opremljenost stana aparatima i udobnim namještajem. Nije potrebno kupovati novu skupu opremu ili potrepštine za domaćinstvo, samo potražite oglase na Internetu i kupite nešto polovno. Minimalni set uključuje:

rashladna komora;
veš mašina;
Wi-Fi ruter (u krajnjem slučaju, žični internet);
klima uređaj;
TV;
minimalni set posuđa;
čajnik;
glačalo i daska za glačanje;
štednjak i mikrovalna pećnica;
kreveti, sofe, fotelje (broj zavisi od sobe);
trpezarijski sto i stolice.

Cijena najma direktno ovisi o tome koliko je stan udoban.. Na cijenu će uticati i renoviranje prostorija, lokacija apartmana, broj soba i ležajeva. Za vrijeme praznika cijene se mogu neznatno povećati, au mirnim periodima - sniziti. Popusti su također dobrodošli ako rezervirate smještaj na više dana.

Kako to uzeti službeno i bezbedno

Postoji nekoliko načina da službeno izdate stan. Svaki od njih ima svoje prednosti i nedostatke.

Tri načina da zvanično izdate stan:

samostalno, koristeći ugovorne odnose sa zakupcima i odbijajući dio prihoda kao porez;
preko agencije koja će u određenom procentu biti posrednik u pronalaženju stanara;
preko agencije, ustupanjem stana na upravljanje povjerenjem, uzimajući u obzir raspodjelu prihoda između vlasnika i agencije.

Zapravo, svaki dogovor je već dio uslova sigurnog zakupa, jer će u tom slučaju sve transakcije biti dokumentirane. Međutim, postoje i druge mogućnosti da se zaštitite od prevaranata ili jednostavno nemarnih stanovnika.

Kako se pridržavati svih sigurnosnih pitanja

Iz sigurnosnih razloga, vlasnici moraju osigurati svoj dom u slučaju požara, poplave, eksplozije gasa i drugih nepredviđenih situacija. Nisu sve kompanije spremne da izdaju osiguranje za iznajmljivanje stanova. Morate biti spremni na činjenicu da će vam ponuditi povećan koeficijent osiguranja. Da, možda nije jeftino, ali će omogućiti vlasnicima da se osjećaju mirno.

Stanodavci su uvijek zabrinuti da će stanari nešto ukrasti iz stana ili nešto razbiti. Zato sa svakim novim gostom potrebno je sastaviti ugovor, u kojem se moraju navesti podaci o pasošu osobe (tako da u slučaju gubitka postoji mogućnost odlaska na sud), te dokument o prihvatanju i prijenosu, s popisom svih predmeta koji se nalaze u prostorijama. Mada ljude još više brine mogućnost izrade duplikata ključeva, te da će na taj način nepošteni stanari u budućnosti moći da iskoriste priliku da provale u stan i ukradu vrijedne stvari. Da, to je istina, postoje rizici. Ali postoji izlaz. Na primjer, umjesto obične brave, možete koristiti elektronsku, u kojoj možete mijenjati kod koliko god često želite. Pa, za one koji imaju dupla vrata kod kuće, to je još lakše. Stanarima treba dati samo ključeve koji se koriste za zaključavanje vanjskih vrata, a nakon odlaska oba treba zaključati.

Kako sami proći

Ako vlasnik sam iznajmljuje stan, mora dobro razmisliti kako privući stanare. Postavite oglase u novine o dnevni najam nema nikakvog smisla, jer su obično gosti posjetioci koji ne čitaju lokalne novine. Dakle, jedina platforma za informisanje ljudi je internet. Danas se najveći broj ponuda za dnevni najam može pronaći na web stranici Avito, postoji i sličan portal - IRR („Iz ruke u ruke“). Sve su to besplatne stranice, koje, međutim, također rade plaćeni sistem„promocija“ reklama. Nedostatak im je što nisu specijalizovani za nekretnine, iako su veoma popularni.

Među specijalizovanim portalima mogu se izdvojiti:: “Kvartirka.ru”, “Sutochno.ru”, “Gorkvartira.ru”, “Sdaminfo.ru”, “Yurenta.ru” i mnogi drugi. Postoji i plaćeni sistem za povećanje pregleda. Oglašivači će moći slati zahtjeve za rezervaciju poštom. Nedostatak ovih stranica je što ne uzimaju u obzir ocjene stanova i ne postoji sistem pregleda. Nedavno je pokrenuta web stranica Arendius, koja je, čini se, uzela u obzir ove nedostatke. Ovo je, da tako kažem, forum za putnike i iznajmljivače, u kojem možete formulirati ocjenu apartmana na osnovu primljenih recenzija. Takođe, vlasnici stanova će moći da se upoznaju sa onima koji rezervišu mesto kod njih, jer se na sajt registruju preko društvenih mreža. Usput, u na društvenim mrežama Postoje i stranice i grupe na kojima možete postavljati oglase za dnevni najam. Pa, za one koji imaju nekoliko apartmana na raspolaganju, mogu razmisliti o objavljivanju informacija na međunarodnim stranicama Airbnb i Booking.

Nakon što se riješi pitanje privlačenja stanovnika, trebali biste se pozabaviti pitanjem popunjavanja svih dokumenata. Svaki gost će morati sastaviti ugovor o najmu, čiji se tekst, naravno, razlikuje od teksta ugovora o dugoročnom najmu. U njemu se mora navesti period izdavanja prostora, trošak zakupnine po danu i ukupno (ako je riječ o višednevnom zakupu), prava i obaveze stranaka, odgovornost i depozit. Kaucija je još jedan način da se zaštitite od neočekivanog gubitka stanara i stvari u stanu, iako se po pravilu naplaćuje mali iznos (jednak ukupnom iznosu za dane boravka).

Uz ugovor se sastavlja i akt o prijemu i prijenosu imovine koja se nalazi u stanu.

Svi dokumenti se sastavljaju u dva primjerka, za stanodavca i zakupca. Naravno, moraju navesti tačan pasoš i kontakt podatke strana u transakciji. S obzirom na to da će zakupaca biti mnogo, trebalo bi da se opskrbite uzorcima ugovora u koje ćete ubuduće trebati samo unositi podatke.

Da bi izdavanje stana bilo službeno i zakonito, stanodavac mora svake godine do 30. aprila podnijeti poreznu prijavu. pojedinac V poreska uprava. Morat ćete platiti 13 posto vašeg prihoda (isplaćenog na račun poreza). Ako registrujete pojedinačno preduzeće, možete koristiti pojednostavljeni sistem oporezivanja i plaćati samo 6 posto. Osim toga, to će vam omogućiti da kupite kasu za izdavanje službenih potvrda o troškovima vašim stanarima: oni će možda biti potrebni, na primjer, onima koji dolaze na službeno putovanje, a zatim će prijaviti troškove.

Kako predati preko agencije

U mnogim velikim gradovima Rusije postoje agencije koje se posebno ili dodatno bave pitanjima iznajmljivanja dnevnog stanovanja. Vlasnici s njima sklapaju ugovore o povjerenju, nakon čega agencije unose stan u svoju bazu podataka (pojavio se čak i koncept „apartmanski hoteli“). U ovom slučaju kompanije se brinu o svemu što se tiče zakupa: traženje stanara, čišćenje prostorija, sastavljanje ugovora o zakupu. Naravno, značajan dio prihoda zadržavaju, a dio sredstava prenose vlasniku na kraju mjeseca ili na druge dogovorene datume. Pa ipak, ova opcija se vlasnicima smatra isplativijom od dugoročnog najma, međutim, za razliku od samopromocije stana, gdje prihod može biti dva ili čak dva i po puta veći, ovaj oblik će povećati prihod (u poređenju sa dugoročni najam) - 10, maksimalno 30 posto.

Možete zaraditi nešto više ako uključite agenciju samo kao posrednika. U tom slučaju kompanije će tražiti stanare, pomagati oko papirologije, ali će pitanja sređivanja stvari i dalje interakcije s gostima ostati u nadležnosti vlasnika nekretnine. Agencije mogu zahtijevati postotak svake transakcije, međutim, ovi troškovi neće nužno pasti na pleća stanodavca u mnogim slučajevima, zakupci koji kontaktiraju agenciju plaćaju postotak.

U svakom slučaju, ovakvi oblici rada sa velikim agencijama su povoljniji u smislu uštede vremena i sigurniji u pogledu sigurnosti stana i imovine koja se u njemu nalazi. Ako vlasnik nikada ranije nije iznajmljivao stan, najbolje je pokrenuti takav „biznis“ uz podršku agencije, a u budućnosti, ako je moguće, preći na samostalnu djelatnost.

Ruska vlada već dugi niz godina nije u stanju da iz "sjene" izvuče prihode od iznajmljivanja stanova. Ovaj problem je posebno relevantan za Moskvu i Sankt Peterburg, nedostaju im milioni rubalja u vidu poreza za iznajmljivanje stanova, koji bi mogli biti potrošeni na popravke puteva i stotine drugih potreba. Samo mali dio ljudi koji izdaju svoje domove plaća porez. I to zbog činjenice da država gotovo nije u stanju da reguliše ovaj posao i vrši inspekcijske nadzore (pošto je stan privatno vlasništvo, a da bi se u njega ušlo i „uhvatilo“ stanare, potrebni su vrlo ubedljivi razlozi ). U isto vrijeme i sami zakupci često doprinose tome da se porezi ne plaćaju. U slučaju bilo kakvih provjera, odgovaraju da su vlasnici stana njihovi prijatelji ili rođaci, a o "iznajmljivanju" ne znaju ništa.

Međutim, situacije su različite. A vlasnici koji ne žele da prijave svoje prihode ponekad bivaju dovedeni na sud i kažnjeni prilično velikim kaznama. Poreznici mogu organizovati reviziju na osnovu samo jedne žalbe komšija, a ako se dočepaju ugovora o zakupu, moći će na sudu dokazati da vlasnik posluje i da o tome ne obaveštava državu. Samo originalni dokument, a ne podaci očevidaca, mogu biti ozbiljan dokaz na sudu. Iako nije garant odluke suda u njihovu korist, jer vlasnik može jednostavno da izjavi da je izdao stan, ali novac od stanara nikada nije dobio.

Kada je riječ o stanu koji se iznajmljuje na dan, nadležnima će biti potrebno nekoliko originala ugovora o zakupu za podnošenje zahtjeva. U principu, lakše ih je nabaviti nego u slučaju dugoročni najam, da bi to učinili, zaposleni u servisu samo se trebaju predstaviti kao običan turist, kontaktirati vlasnika, sklopiti ugovor i provesti jednu noć u objektu. Evo dokaza za sud.

Šta učiniti ako imate nema uštede u gotovini? Mnogi ljudi vjeruju da za ulaganja u nekretnine morate imati veliki početni kapital. Zapravo to nije istina. Posao dnevnog najma stanova je strategija ulaganja u nekretnine koja se može započeti bez početnog kapitala.

Kako zaraditi na dnevnom najmu apartmana?
Šta određuje efikasnost dnevnog najma?
Jedan od načina ulaganja u nekretnine na primjeru Zelenograda
Kako testirati lokaciju stana?
Iznajmljivanje- U šta uložiti novac u Moskvi i Moskovskoj oblasti?
Savjeti iskusnih investitora:

Hajde da shvatimo kako da radimo sa tržištem dnevnog najma stanova.

Posao vezan za iznajmljivanje stanova je mogućnost „igranja“ brojevima. Većina ljudi misli da je izdavanje stanova svakih 25 dana nemoguće. Međutim, ovo su realne brojke za ovo tržište. Ako nekretninu iznajmite na manje dana, dobit će biti minimalna. Na kraju krajeva, postoje troškovi za iznajmljivanje, oglašavanje i plate za uslužno osoblje.

Kako zaraditi na dnevnom najmu apartmana?

Ako nema uštede i ne možete dobiti hipoteku. Postoji jednostavan i efikasan način - možete zaraditi tako što ćete svakodnevno iznajmiti stambeni prostor.

Jurij Medušenko je profesionalni investitor, stručnjak za stambene zgrade br. 1 u Rusiji. Nedavno su se on i njegov partner Matvey Nadezhny organizirali posao dnevnog najma stanova.

Uzimamo i iznajmljujemo stan ili gradsku kuću na duže vrijeme, na primjer, za 30.000 rubalja mjesečno. Naravno, unaprijed obavijestite vlasnike da ćete nekretninu iznajmiti.

I iznajmljujemo ga dnevno, na primjer za 3.000 rubalja, i ostvarujete profit od razlike. Ako iznajmljujete stan 25 dana u mjesecu, možete osigurati novčani tok od 35.000 rubalja. Mjesečno.

Šta određuje efikasnost dnevnog najma?

Prije svega, to ovisi o popunjenosti odabranog objekta.

Prosječna popunjenost objekta mora biti najmanje 80%. Jer Dobijajući samo takve brojeve, moći ćete nadoknaditi vlastitu investiciju.

U klasičnom poslu shema je prilično jednostavna: danas možete prodati dva para čizama od filca, a sutra - dvadeset. Zbog sljedećeg dana ostvarujete profit. IN hotelski posao sve je drugačije: ako danas niste popunili dva studija, onda sutra nećete moći da iznajmite još dva. Zbog toga će profit u ovom mjesecu biti manji.

Jedan od načina ulaganja u nekretnine na primjeru Zelenograda

Slučaj učesnika Andreja Zelenskog

Kako testirati lokaciju stana?

Vrlo je jednostavno, ti postavite prodajni oglas o izdavanju stambenog prostora i naznačite željeni prostor. A onda pogledajte i prebrojite koliko poziva dnevno primite na osnovu ovog oglasa.

Za te šeme kada navedete nespecifičnu adresu, i najbliži veći objekat, bolje je izabrati klijente sa automobilom. Kada osoba shvati da može iznajmiti kuću za 1000 rubalja jeftinije od prosječne tržišne cijene, tada mu neće biti teško putovati dodatnih 2-3 kilometra.
Postoji sljedeća shema: testiranje se smatra uspješno završenim kada trideset osam klijenata dnevno izrazi želju da iznajmi naš stan.

Ne postoji takva stvar kao broj klijenata konstantno iznosi deset ljudi dnevno. Petnaest ljudi je zvalo danas, a sutra trinaest. Ovi padovi su neprihvatljivi za kvalitetno poslovanje. Stoga, za potpuni rezultat, prihvatamo ima više aplikacija nego što imamo na raspolaganju.

Ako stopa popunjenosti počela činiti 70%, onda će prije ili kasnije ova kompanija napustiti tržište. Tržište također postaje neefikasno ako svoju cijenu postavite malo višu od konkurencije. Tako možemo namamiti klijente k sebi ako mi činimo cijenu još nižom. Protok ljudi će se povećati, a stan neće ostati bez stanara. Sve ove tačke treba testirati.

Iznajmljivanje - U šta investirati u Moskvi i Moskovskoj regiji?

Slučaj učesnice Tatiane Khmelnitskaya live sastanak investitora Territories Investing

Kada imate 1-3 apartmana, tada možete sami otkloniti greške u ovom procesu. I mnogo je lakši od najamnog posla, jer ne zahteva vaše stalno prisustvo u kancelariji osam sati dnevno.
Kada svakodnevno izdajemo stambene prostore, tada je potrebno stalno upravljati poslovnim procesima. Biće bolje imati deset garsonjera na jednom mestu, jer je ovaj objekat mnogo lakše kontrolisati nego deset stanova na različitim mestima. Štaviše, možete smanjiti troškove jer... biće potreban minimalni broj osoblja za održavanje.
Za primanje pasivnog prihoda, treba pronaći menadžer, uspostaviti protok klijenata. Vodite računa i o kvalitetnom oglašavanju. Odaberite zaposlenika koji će ažurirati reklame na stranici, kao i menadžera koji će kontrolisati pravac usluge.

Ovo je samo jedna strategija kako možete povećati svoj prihod. Ova metoda podrazumijeva da djelujete uz pomoć tuđih predmeta. Pogledajte iz drugog ugla. Možete kupiti nekretnine i otplatiti svoju hipoteku koristeći sredstva drugih ljudi. Odnosno, kombinovati poslovanje sa investicionim strategijama. Više o tome u sljedećem članku.

Izdavanje stanova na dnevnom nivou smatra se prilično isplativim poslom. Glavna prednost je zarada od nule bez posebnih ulaganja ako imate barem jedan stan za iznajmljivanje. Može se naslijediti ili prethodno kupiti hipotekom. U ovom članku ćemo pogledati poslovni plan za dnevni najam stanova od strane vlasnika.

Sažetak projekta

Predstavit će se primjer poslovnog plana na osnovu dnevnog iznajmljivanja stanova u veliki grad. Ovaj posao ima dobre izglede veliki grad, gdje je ciljna publika prilično široka. Međutim, ovaj posao nije ništa manje profitabilan u malom turistički grad. Suština poslovanja je izdavanje 3 stana, čiji vlasnik iznajmljuje stambeni prostor za dnevni najam u različitim dijelovima grada: dva u centralni region i jedan unutra stambeni prostor. Shodno tome, klijenti će biti i srednje i više klase, i ispod prosjeka.

Opće karakteristike apartmana:

1-sobni studio apartman na 3. katu sa ukupnom površinom u 30 kv. m u centralnom dijelu.
2-sobni stan na 5. katu ukupne površine 45 m2. m pored metroa.
Stan u stambenoj zoni, 1-soban ukupne površine 30 m2. m na 2. katu.

Treba napomenuti da će biti mnogo perspektiva i konkurenata. Međutim, potražnja za ovom vrstom usluge omogućava vam da zauzmete svoje mjesto u niši i razvijete svoje poslovanje, primajući pasivan prihod. Konkurenti su pojedinci koji iznajmljuju sličan stambeni prostor i agencije za nekretnine. Glavni kriterijumi koji će nam omogućiti da se borimo sa konkurencijom su individualni pristup klijentu, visok nivo usluge za stanove u centru grada i pristupačna cena za stan na periferiji grada.

Da biste započeli implementaciju ideje, morate kupiti namještaj i opremu. Također u početnoj fazi potrebno je izraditi poslovni plan za dnevni najam stanova sa proračunima. Da imate ulaganja u više obećavajući projekat, preporučuje se dnevni najam jednog od apartmana na najmanje šest mjeseci uz minimalno ulaganje u potrošni materijal (posteljina i javna komunalna preduzeća). U tom slučaju biće moguće isplatiti početne troškove za stanove srednje i VIP klase.

Prvo, trebali biste proučiti rizike koji su kamen spoticanja za stjecanje stabilnog prihoda:

Nestabilna potražnja.
Nesavjesni zakupci (krađa sitne opreme, unutrašnjih elemenata, oštećenje imovine).
Smanjenje solventnosti potencijalnih stanovnika zbog pada ekonomske situacije u zemlji.
Agresivni konkurenti.
Nesrećni kvart, koji može pogoršati uslugu i miran život stanovnika.

Teško je unaprijed predvidjeti broj stanara mjesečno, ali uspjeh u velikoj mjeri ovisi o aktivnoj potrazi i pravilnoj komunikaciji sa potencijalnim zakupcima. Treba im ponuditi ono što žele da dobiju: potpune informacije o stanu, prednosti (blizina metroa, spratnost ne niža od 2. i ne veća od 10., dostupnost svega potrebnog u stanu, balkon , dobar pogled).

Da bi pravilno tražio klijente, sam preduzetnik mora analizirati obim konkurenata i shvatiti ko će biti njegov ključni klijent i kome će usmjeriti maksimalne napore. Za stanove u centru grada treba tražiti zakupce sljedećih kategorija: parovi, poslovni putnici, turisti. Najbolji način da ih potražite je na popularnim internet resursima gdje ovi ljudi traže stanove. Ciljna publika za apartmane na periferiji grada su mlade kompanije, turisti i poslovni putnici sa nižim primanjima.

Registracija aktivnosti

Za legalne poslove u oblasti izdavanja nekretnina u zakup, vlasnik 3 stana treba da prođe zakonsku registraciju. Registracijom kao samostalni preduzetnik, vlasnik stanova oslobađa se rizika od poreske obaveze i dobija garancije zaštite u pravnim sporovima. Prilikom useljenja stanara u stan, najmodavac ima mogućnost da se zaštiti od nepotrebnih troškova u slučaju oštećenja imovine po dogovoru. Osim toga, možete privući poslovne putnike, jer organizacije za zapošljavanje zahtijevaju službeni dokument koji potvrđuje troškove života zaposlenih.

Preduzetnik može izabrati pojednostavljeni sistem poreza na dohodak, gdje će odbiti 6% neto prihoda. U ovom slučaju, individualni preduzetnik je dužan da uplati fiksni iznos doprinosa za osiguranje u Fond PIO i Fondu socijalnog osiguranja, uz prisustvo angažovanih radnika. U našem slučaju, preduzetnik će bez osoblja. Da biste registrirali individualnog poduzetnika, morate podnijeti dokumente lokalnoj poreznoj upravi, platiti državnu pristojbu i, nakon što ste dobili potvrdu, početi useljavati stanovnike i ostvarivati profit.

Registracija će zahtijevati mali trošak, do 3 hiljade rubalja, i ne traje više od nedelju dana. U prosjeku 3-4 dana.

Oprema apartmana

Za povećanje cijene najma stana potrebno je nabaviti novu opremu, udoban i praktičan namještaj, provjeriti vodovod, struju, vodovod itd. Prostorije treba da budu ne samo u dobrom stanju, već i da imaju osnovnu i dodatnu opremu. Shodno tome, potrebna su određena ulaganja u dizajn i opremanje stana. Ovo se posebno odnosi na stanove za srednji i viši nivo prihoda stanovnika. Troškovi za 2 stana u centru grada:

Ime	Cijena	Količina	Suma
Kupovina materijala za kozmetičke popravke	200 000	2 apartmana	400 000
Izvođenje popravki	150 000	2 apartmana	300 000
Velika sofa na rasklapanje	40 000	2	80 000
Dupli krevet	25 000	1	25 000
Meke stolice	15 000	2	30 000
Kuhinjski set	50 000	2	100 000
Mini frižider INDESIT TT 85	11 000	2	22 000
Mašina za pranje veša INDESIT EWUC 4105	11 000	2	22 000
Mikrovalna	5 000	2	10 000
TV	30 000	2	30 000
Internet	4 000	2	8 000
Klima uređaj	10 000	2	20 000
Ormar	10 000	2	20 000
Vodovod	17 000	2	34 000
Kuhalo za vodu	2 000	2	4 000
Roletne za prozore	1 000	5	5 000
Noćni ormarići	1000	4	4 000
Elementi dekora	10 000	2	20 000
Posteljina	2 000	5	10 000
Posuđe	1 500	2	3 000
Ukupno			1 147 000

Za iznajmljivanje stana na periferiji grada, uz prosječan nivo renoviranja i prisutnost novog namještaja i neke opreme, bit će potrebna minimalna ulaganja:

Trebali biste potrošiti najmanje 15 hiljada rubalja mjesečno na račune za komunalije za 3 stana.

Možete angažovati ljude za servisiranje stanova i pronalaženje klijenata, ali da biste sveli troškove na minimum, u početku to možete učiniti sami ili uz pomoć članova porodice. Glavna funkcija – traženje klijenata i objavljivanje oglasa, komunikacija, dopisivanje, pozivanje i ažuriranje oglasa – može biti isključivo odgovornost vlasnika firme. Ali useljenje stanara u stanove, njihovo iseljavanje i čišćenje prostorija biće odgovornost nekog od rođaka. Kako se broj stanova bude povećavao, sistem čišćenja i prijavljivanja će se revidirati, a tim će se baviti poseban zaposlenik.

U ovom slučaju neće biti troškova za zaposlene. Sav prihod će ići u porodični biznis, pa će profitabilnost biti pozitivna.

Marketing i oglašavanje

Uprkos činjenici da se posao dnevnog najma stanova teško može nazvati organizacijom u punom smislu, upotreba marketinških i reklamnih alata direktno utiče na profitabilnost poslovanja. Oni su neophodni u borbi protiv konkurencije, koja je, kao što smo već rekli, prilično jaka.

Oglasi za stanove za dnevni najam će se objavljivati mjesečno:

Ime	Suma
Na besplatnim oglasnim pločama	0
Na ploči Avito u plaćenom dijelu	5 000
U novinama	5 000
U društvenim grupama na najvišim mjestima	5 000
Reklame na ulici	500
Leci za distribuciju na mjestima gdje se okuplja ciljna publika (željeznica i aerodrom)	7 500
Saradnja sa taxi službom, štampa dalje stražnja strana vizit karte informacije o dnevnom najmu apartmana	5 000
Ukupno	28 000

Prihodi i rashodi

Opća tabela početnih troškova za 3 stana:

Za početak poslovanja planirano je izdvajanje 1.721.000 rubalja. Zahvaljujući prethodnom prihodu od najma za Prošle godine i lične investicije, ovaj novac treba uložiti za aprecijaciju najam sva 3 apartmana.

Mjesečni troškovi

Opšta tabela mjesečnih troškova od 2. mjeseca:

Prihodi

Za izračunavanje povrata ulaganja potrebno je planirati politiku cijena i prosječan broj stanovnika mjesečno. Naravno, ova brojka će značajno varirati ovisno o sezoni. Na primjer, u toploj sezoni bit će više turista, a zimi – nešto manje. Ako se nalazite u gradu sa aktivnim zimski turizam, sve može biti obrnuto.

U prazničnim periodima - Nova godina i Majski praznici– biće višestruko više onih koji žele da iznajme stan dnevno nego običnim danima. Napravimo proračun uzimajući u obzir prosječne pokazatelje potražnje:

Pri 50% popunjenosti stanova, prihod za 2. mjesec iznosit će 190.500 rubalja. Međutim, svaki mjesec broj prijavljenih će rasti:

Biće razvijen sistem za privlačenje klijenata.
Biće stalnih kupaca koji će sistematski koristiti usluge iznajmljivanja i preporučiti ga prijateljima.

Osim toga, za novogodišnje i majske praznike cijene dnevnih stanova biće povećane za najmanje 20-30%. Ove pokazatelje treba uzeti u obzir prilikom planiranja perioda povrata.

Izvršimo proračun na osnovu pokazatelja prosječne profitabilnosti.

Odredimo razliku između prihoda i rashoda da bismo izračunali poreske olakšice:

183 000 – 48 000 = 135 000.

Izračunavamo uplatu poreza:

135.000 x 6% = 8.100 rubalja.

Dakle, neto dobit će biti:

135.000 – 8100 = 126.900 rubalja mjesečno.

Računamo profitabilnost:

(126.900 / 48.000) x 100 = 264%. Na prvi pogled, profitabilnost je prilično visoka. Međutim, hajde da odredimo period povrata investicije:

1,721,000/ 126,900 = 13,56 mjeseci (više od godinu dana).

Vrijedi uzeti u obzir povećanje tarifa za praznici i povećanje broja stanovnika na maksimalno 90% u mjesecu, tada će se prihodi barem udvostručiti. Stoga su planovi za šest mjeseci stvaranje jake baze stalnih kupaca, najmanje 15% od ukupnog obima, i aktivan rad na pronalaženju zakupaca, koristeći sve navedene reklamne alate.

Čim se isplate prihodi od početnih troškova, neto dobit se može iskoristiti za povećanje stambenog prostora, razmotrit će se opcije za dodatnu kupovinu stambenog prostora: ulaganje u izgradnju ili kupovinu stana uz hipoteku.

Na kraju

Posao dnevnog iznajmljivanja stanova je čak i vrlo isplativ, ali uglavnom ako već posjedujete jedan ili više stanova. Ako planirate kupovinu stambenog prostora za iznajmljivanje, onda je bolje da se fokusirate na ovaj prihod kao dodatni prihod. Potražnja može neočekivano pasti za mjesec ili dva, a ako nemate izvor prihoda za otplatu kredita za stan, naći ćete se u bedi. Stoga idite putem zarađivanja pažljivo iznajmljujući nekretnine.

Prije samo nekoliko godina, kada su putovali u drugi grad, velika većina ljudi je boravila u hotelima. Ali u posljednje vrijeme mnogi ljudi preferiraju privatne stanove za dnevni najam. Štoviše, ovo je također izuzetno korisno za vlasnike stanova.

Ekonomska kriza izazvala je pad prihoda, stoga morate tražiti nove načine da dođete do novca. Iznajmljivanjem stana možete zaraditi ne samo za kruh i puter, već, ako pravilno pristupite stvari, i za kobasicu za taj sendvič. Zapravo, privatni stan može postati neka vrsta mini-hotela, a profit uspješnog vlasnika je veći nego kod više tradicionalnim načinima najam.

Svakodnevno poslovanje

Kriza je glavni razlog zašto stanari nisu spremni da plate stan kao ranije. To znači da se najmodavci moraju nekako izvući iz toga kako ne bi izgubili izvor prihoda. Naravno, možete jednostavno sniziti cijenu privlačenjem stanara, ali to će dovesti do činjenice da će vlasnik stambenog prostora dobiti manje. Druga opcija je da odbijete izdavanje stambenog prostora dugoročno i prelazak na dnevni najam.

Mnogim posjetiocima kapitalni hoteli izgledaju preskupi. Zaista, u Moskvi postoji jasan nedostatak hotelskih soba koje bi bile pristupačne većini gostiju glavnog grada. Dnevni najam apartmana u većini slučajeva ispada jeftiniji od hotelskog smještaja. Donedavno su glavni vlasnici dnevnih stanova bili bake na stanici, ali sada i ljudi koji imaju jedan „jednosobni stan“ i specijalizovane firme nude svoje stanove na dan-dva. imaju nekoliko desetina stanova u svojoj imovini i nude dodatne usluge.

Zašto je to korisno?

Stručnjaci su utvrdili da dnevni najam apartmana u glavnom gradu odgovara cijeni naručivanja hotelske sobe istog nivoa, ali u nekim slučajevima može biti i jeftinije, s tim da razlika dostiže 20-30%. Ono što je posebno zgodno je da apartman ima potpuno opremljenu kuhinju: to turiste ili poslovne putnike štedi od toga da potroše mnogo novca u restoranima. Hotel mora mnogo da plati dodatne usluge: čišćenje cipela, pranje košulja i sl. U iznajmljenom stanu sve to možete učiniti sami, ne morate dodatno plaćati korištenje pegle ili mašine za pranje veša.

Zašto je ovo zgodno za stanara? Pošto je rok isporuke stana kratak i obično je ograničen na nedelju dana, on može da napusti ovaj posao u bilo kom trenutku bez ikakvih posledica po sebe. Pretpostavimo da mu je odjednom zatrebao životni prostor za svoje lične potrebe: odlučio je da se sam preseli tamo, da stan ustupi svojoj djeci ili roditeljima. U ovom slučaju, vlasnik ne mora dugo čekati da ugovor istekne ili platiti kaznu.

Takođe, dnevni najam stana je veoma pogodan za one koji planiraju da ga prodaju. Izlaganje stambenog prostora u pravilu traje nekoliko mjeseci, pa se, kako prazan stan ne bi čekao na kupca, može ustupiti posjetiteljima. Uz dnevni najam možete organizirati predstave gotovo bez problema.

Ako imate dva stana ili čak više, možete diverzificirati svoje poslovanje, odnosno dio nekretnine iznajmiti na duži rok, a drugi koristiti za dnevni najam, kako biste iskoristili prednosti obje opcije.

Prema mišljenju stručnjaka iz oblasti stambenog zakupa, danas možete iznajmiti dvosobni stan ekonomske klase sa kozmetičkim renoviranjem u Moskvi za 3-4 hiljade rubalja dnevno. Pretpostavimo da će se iznajmiti na 20 dana, a onda će mjesečni prihod biti od 60 do 80 hiljada rubalja. Istovremeno, uz mjesečni najam, vlasnik će najvjerovatnije dobiti od 35 do 45 hiljada rubalja. Korist je očigledna.

Nema garancija

Unatoč visokoj isplativosti, s dnevnim najmom ima više poteškoća nego što se na prvi pogled čini. Glavni problem je nedostatak garantovanih prihoda. Ogromna prednost dugoročnog iznajmljivanja je to što možete jednom pronaći klijenta, sklopiti ugovor s njim - i na duže vrijeme zaboraviti na bilo kakvu aktivnost pronalaska novih zakupaca. Ovo je tipičan primjer sise u ruci i pite na nebu u obliku dobra zarada na dnevni najam znači potrebu stalnog traženja novih stanara.

Neki vlasnici stanova priznaju da se prilikom svakodnevnog iznajmljivanja stambenog prostora zapravo suočavaju s činjenicom da je više muke i manje prihoda. Ne postoji mjesec, pogotovo ako se uzme u obzir da u nekim gradovima postoji jasno definirana sezonalnost: turisti dolaze u strogo određeno vrijeme. Na primjer, u Sankt Peterburgu je mnogo manje posjetitelja zimi nego ljeti. Ponovo je ekonomska kriza dovela do smanjenja protoka poslovnih putnika.

Dobar trenutak često dolazi pred Novu godinu, kada ljudi dolaze da čestitaju rodbini i provedu praznike glavni gradovi. Oživljavanje počinje u maju-junu: ljudi počinju da idu na odmor, žele na more, posećuju poznate turističkih centara. Istina, sada postoji još jedan izvor konkurencije za vlasnike stanova: mini-hoteli, apartmani itd., dizajnirani za one koji se žele opustiti uz ograničeni budžet.

Alternativni način da osigurate koliko-toliko stabilan prihod je iznajmljivanje stana za praznike, zabave i sl. Mnoge event agencije rado iskorištavaju ovu priliku, a spontano formirane grupe ljudi koji žele da se opuste također ne zaziru za iznajmljivanje stambenog prostora bukvalno na jednu noć. Ali takvi događaji često prijete stanu negativnim posljedicama. Malo zakupaca brižno se odnosi prema tuđoj imovini, posebno ako je praznik praćen ispijanjem alkoholnih pića.

Druga opcija je komunikacija s kompanijama koje organiziraju intimno slobodno vrijeme. Ali, kao prvo, mogu se pojaviti problemi sa zakonom. Drugo, komšije nisu uvijek sretni kada otkriju da se u njihovom ulazu (ili na podestu) iznenada pojavilo gnijezdo pokvarene ljubavi.

Internet pomaže u pronalaženju klijenata, ali nemaju svi vlasnici stanova jasnu ideju kako da ga maksimalno efikasno koriste. Osim toga, u ovom segmentu se pojavljuje sve više kompanija koje ostavljaju povoljniji utisak na potencijalne klijente. Razmislite sami, od koga iznajmljujete stan po istoj cijeni: od privatnog lica ili od firme koja sklapa službeni ugovor i pruža širok spektar dodatnih usluga?

Ali stalna potraga za klijentima nije jedini problem sa kojim se suočavaju ljudi koji žele da zarade na dnevnim najmovima. Takvo stanovanje zahtijeva mnogo više pažnje. Svaki put kada stanari odu, potrebno je dovesti red, oprati pod, promijeniti posteljinu, dopuniti čaj i kafu u kuhinji, staviti novi sapun u kupatilo itd. Istovremeno, intenzivna upotreba loše utiče na enterijer. Gosti koji se često mijenjaju ne postupaju uvijek pažljivo prema novom namještaju i kućanskim aparatima, što zahtijeva česte kozmetičke popravke. Osim toga, preporučljivo je osigurati sve što je moguće. Ali i ovdje vlasnika stana čekaju poteškoće: osiguravajuća društva često ili odbijaju da potpišu ugovore o osiguranju od štete za takve stanove, ili naplaćuju previsoke cijene.

Nastavljajući listu problema sa kojima se može susresti osoba koja svakodnevno iznajmljuje stan, potrebno je reći nekoliko riječi o prevari i kriminalu. Apsolutno nevjerovatna priča dogodila se jednom stanodavcu. Jednog dana je iznajmio stan ženi koja je došla iz Sočija na samo nekoliko dana. U tom periodu napravila je otiske ključeva, napravila duplikate, vratila se ponovo pod krinkom agenta za nekretnine i, nakon što je zamenila bravu na ulaznim vratima, izdala stan u ime agencije za nekretnine odjednom na tri meseca.

Kada je pravi vlasnik došao da provjeri u kakvom je stanju njegova nekretnina, ustanovio je da ne može otvoriti vrata. Nakon što je ovaj problem riješen uz pomoć službenika Ministarstva za vanredne situacije, sa iznenađenjem je otkrio da u stanu očito neko živi. Na svu sreću, stanar je normalno reagovao na sukob koji je nastao i napustio stan. Dakle, vlasnik nije izgubio praktički ništa - osim možda vremena i živaca. Ali sve je moglo biti mnogo gore: prevarant je imao priliku da iz stana iznese imovinu, kućne aparate itd., pa je vlasnica imala sreće što je jednostavno odlučila dodatno zaraditi na tako originalnom podzakupu.

Jedan od načina da se minimizira rizik je zahtijevanje kopije pasoša klijenta. Druga je stvar što nije svaki turista ili poslovni putnik, čak i onaj koji potpuno poštuje zakon, spreman dati svoje podatke privatnoj osobi kod koje boravi samo na noćenje. Osim toga, iskusni prevarant može imati nekoliko lažnih pasoša pri ruci, tako da je nemoguće osigurati se od rizika 100 posto.

Biranje između povjerenja i nezavisnosti

Možete sami iznajmiti stan na dnevnoj bazi. Ali to nas dovodi do gore opisanih rizika: prijevara, šteta na imovini, duge potrage za klijentima itd. Možete kontaktirati agenciju za nekretnine i svoj dom prenijeti na povjereničko upravljanje. To može značajno smanjiti rizik od hitnog slučaja, ali će dovesti do smanjenja prihoda, jer će agencija za sebe uzeti dio novca dobivenog od najma. šta je bolje?

Ne treba zaboraviti da i dalje ima slučajeva prevara od strane agencija i njihovih nesavjesnih radnika. Nema svaki vlasnik stana priliku da redovno provjerava stanje svog doma, što neki posebno pametni trgovci nekretninama iskorištavaju. Dešavalo se da je broj dana tokom kojih je stan iznajmljen bio potcijenjen, a vlasnik nije dobio cijelu uplatu, a posrednik koji je radio sa stanom jednostavno je dio novca zadržao za sebe.

Ako se odlučite za samostalnost, budite spremni na činjenicu da će informacije da iznajmljujete stan za dnevni najam morati da se šire svim mogućim kanalima informisanja. Za saradnju sa agencijama za nekretnine, svakako će vam trebati fotografije za postavljanje na web stranicu. Tradicionalno se fotografišu spavaća soba, dnevni boravak, kupatilo i kuhinja. Naravno, bolje je ako pokušate da svoj dom predstavite u najpovoljnijem svjetlu i slikate iz najpovoljnijih uglova. Također za web stranicu agencije morat ćete se pripremiti Kratki opis, u kojem navodite parametre stana, njegovo stanje, koji su kućanski aparati dostupni, kakvi su prostori za spavanje.

Vlasnik stana naznačuje iznos koji želi dobiti od klijenta. Prodavci nekretnina obično dodaju malu nadoknadu za to što je stan naveden na njihovoj web stranici, kao i za činjenicu da su spremni pomoći u sastavljanju ugovora, pružanju dodatnih usluga itd. Ovakvim pristupom je teže agencija da vara, budući da se ponaša u ulozi posrednika, čije je aktivnosti prilično lako kontrolisati. U većini slučajeva komunikacija se odvija direktno između klijenta i vlasnika stana, a posrednik samo pomaže u organizaciji sastanka, može obezbijediti prevoz itd. Plaćanje ide i stanodavcu, koji potom posebno plaća proviziju na nekretninu zaposleni u agenciji.

Ako imate više stanova, onda dnevni najam može pretvoriti u pravi posao, što znači da će pored prihoda biti i rashoda. Na primjer, da biste organizirali čišćenje, morat ćete sklopiti ugovor sa vanjskom kompanijom ili stvoriti vlastitu jedinicu za čišćenje. Samo tamo će biti moguće brzo promijeniti posteljinu, vratiti red, izvršiti manje popravke itd. Da biste vodili kalkulacije, trebat će vam računovođa. Također je poželjno imati dobre odnose sa ljudima koji mogu riješiti konfliktne situacije sa stanarima. Biće potreban stručnjak za oglašavanje, a kako bi oglašavanje bilo efikasnije, preporučljivo je održavati odnose sa profesionalcima koji mogu izvući maksimum iz stranice. Naravno, ovo ne izgleda lako; Ali ako pravilno organizirate proces, ne samo da možete dobiti dobar, stabilan prihod, već i proširiti svoje poslovanje. Možda čak i uspete da sklopite ugovor sa nekom zapadnom kompanijom, zauzmete neko mesto u oblasti turističkih usluga itd.

Garancije uspjeha

Da biste povećali vjerovatnoću uspješne djelatnosti, morate obratiti posebnu pažnju na niz faktora od kojih uvelike ovisi potražnja za stanom. Naravno, lokacija kućišta igra veliku ulogu. Ako želite ciljati poslovne putnike, bolje je da se vaš stan nalazi u blizini velikih izložbenih centara, administrativnih ureda itd. Kada ciljate turiste, isplativije je stanovanje koje se nalazi u blizini popularnih atrakcija, pozorišta i muzeja. Transportna dostupnost je takođe veoma važno: blizina metroa je uvek od koristi.

Kada je riječ o kratkoročnom najmu, većina stanara brine o udobnosti, što znači da morate dobro razmisliti o namještaju. Obično se kao alternativa smatra stan za dnevni najam hotelska soba Stoga bi trebao postojati zaista udoban krevet, sto i stolice. Potrebno je osigurati dostupnost toaletnih potrepština u kupatilu, jer osoba koja se prijavljuje u hotel ne razmišlja o tome da sa sobom ponese sapun, peškir i sl.

Kuhinja mora imati mikrovalnu pećnicu, hladnjak i kuhalo za vodu. Štednjak više nije toliko potreban, jer većina stanovnika koji borave u dnevnim stanovima ne kuhaju hranu, već zagrijavaju razne poluproizvode. S druge strane, ako u kuhinji ima puno prostora, štednjak nikome neće smetati.

Soba bi u posljednje vrijeme trebala imati TV, prema riječima prodavača nekretnina, klijenti često traže DVD plejer. Prisustvo interneta postalo je gotovo obavezan uslov, a bolje je da stan ima ne samo žičanu vezu, već i Wi-Fi. Također je vrijedno ugraditi mašinu za pranje rublja u stan, iako je to često potrebno onima kojima je stanovanje potrebno relativno dugo (od oko 3 dana).

Vrlo je poželjno da se u stanu urade barem kozmetički popravci. Osoba koja iznajmljuje kuću na jednu ili dvije noći želi shvatiti za šta točno plaća, a atraktivan interijer je jedan od načina da ga uvjerite da je napravio pravi izbor.

Poštivanje ovih uslova značajno povećava konkurentnost stana na tržištu dnevnih stanova.

Možda bi bilo korisno pročitati: