Posao za iznajmljivanje prostora. Komercijalne nekretnine kao biznis: šta trebate znati. Tržište iznajmljivanja komercijalnih nekretnina podijeljeno je na prostore različite namjene

Iznajmljivanje poslovnog prostora nije teško, a što je najvažnije, isplativo. Uz pravi pristup i poznavanje glavnih faza procesa, sklapanje posla neće biti teško.

Najvažnije je odlučiti se o cijeni, pronaći klijenta i ispravno sastaviti ugovor.

Razmotrimo sve faze transakcije.

Određivanje troškova

Prilikom samostalnog obavljanja transakcije, određivanje cijene najma često nije objektivno.

Svaki vlasnik želi da dobije najveću korist.

Ali previše visoka cijena može uplašiti potencijalne stanare, a preniska može izazvati sumnje. Obično se vlasnici obraćaju stručnjacima - agentu za nekretnine ili procjeniteljima - za procjenu vrijednosti.

Kako sami iznajmiti nestambeni prostor? Možete to učiniti bez pomoći profesionalaca. Da biste sami odredili cijenu, morate proučiti slične ponude konkurenata. Ovo će omogućiti razumijevanje opšta situacija Na tržištu komercijalne nekretnine i ispravno procijenite svoje prostorije.

BITAN: Zakupac iznajmljuje poslovni prostor radi ostvarivanja prihoda, pa je pri procjeni troškova važno uzeti u obzir približnu moguću dobit koju može ostvariti.

Na cijenu utiču faktori kao što su:

Nakon što uzmete u obzir ove točke i pratite ponude konkurenata, možete objektivno ocijeniti svoju nekretninu.

Potražite klijenta

Iznajmljivanje komercijalnih nekretnina od vlasnika uključuje traženje potencijalnih zakupaca.

Prije nego što to učinite, morate kreirati Komercijalna ponuda ili najava.

U njemu se moraju detaljno navesti sve karakteristike nekretnine: površina, spratnost, lokacija, infrastruktura, tehničko stanje i opremljenost. U oglasu je bolje usmjeriti pažnju na prednosti.

Istovremeno, važno je ukazati na nedostatke sobe, kako se prilikom gledanja ne biste doveli u nezgodan položaj i ne uplašili klijenta.

Pogledajmo bliže načine za pronalaženje potencijalnih zakupaca.

Traži po prijateljima. Najlakši način da pronađete osobu zainteresiranu za vaš prijedlog je da pitate prijatelje i rođake. Često se vlasnici nekretnina kreću u poslovnim krugovima, što znači da to pojednostavljuje zadatak brzog iznajmljivanja svoje imovine.
Postavljanje oglasa na specijalizovanim Internet resursima, na primjer, Avito. Prednost ove metode je što će vaš prijedlog vidjeti stotine, pa čak i hiljade zainteresiranih strana. Da biste što prije pronašli zakupca, morat ćete napisati dobar, detaljan oglas, opisati sve prednosti i nedostatke prostora.
Uz oglas mora biti priloženo nekoliko fotografija.
To će potencijalnom klijentu olakšati odluku da li je vrijedno razmatranja ili ne.
Slanje ponude putem emaila. Barovi, restorani, trgovine, saloni i druge organizacije i ustanove često traže prostorije za preseljenje ili otvaranje druge lokacije. E-mail adrese vlasnika preduzeća koji bi mogli biti zainteresirani možete saznati na službenim web stranicama njihovih kompanija.

Prezentacija i potpisivanje dokumenta

Pravilna prezentacija Vaše nekretnine ključ je za brzo sklapanje posla.

Kada prikazujete prostor, pokušajte da o njemu ispričate više informacija, fokusirajući se na prednosti i moguću dobit koju će objekat donijeti klijentu.

Sklapanje ugovora je posljednji, ali najvažniji i odgovorni korak u transakciji. Ispravno sastavljen i izvršen dokument zaštitit će vlasnika od beskrupuloznog zakupca. Šta u njemu treba navesti:

lične podatke zakupca i vlasnika;
adresa, područje i tehničke specifikacije;
podaci o registraciji;
rok;
iznos uplate i postupak njegovog prenosa;

BITAN: Po zakonu, vlasnik nema pravo da poveća naknadu više od jednom godišnje. Dakle, ugovor mora naznačiti maksimalna veličina moguće povećanje najam i period u kojem će zakupac o tome biti obaviješten.

U dokumentu je važno detaljno opisati prava i obaveze stranaka i navesti prirodu odgovornosti za kršenje svake klauzule. Bilo bi korisno dopuniti sporazum popisom raspoložive imovine u objektu. Nakon raskida ugovora, vlasnik će moći primiti novčana naknada, ako je namještaj ili opremu oštetio zakupac.

Najbrži načini za iznajmljivanje nestambenih prostorija

Kako brzo iznajmiti poslovne nekretnine?

Za one koji ne žele trošiti lično vrijeme na traženje klijenata, pregovore i izlaske, bolje je kontaktirati agenta za nekretnine.

On će procijeniti nekretninu, postaviti odgovarajuću tržišnu vrijednost, napraviti atraktivne fotografije, sastaviti kompetentan oglas i sam predstaviti vašu nekretninu.

Međutim, čak i rad sa agentima ima svoje nijanse. Realtori po pravilu rade za proviziju od iznosa zakupa ili prodaje nekretnine.

Naknada, u obliku procenta, obično se uzima od podnosilaca zahtjeva, a ne od vlasnika.

Međutim, neće svaki kandidat biti spreman da sarađuje sa agentom koji će morati da plati novac.

Stoga, ako vlasnik hitno treba da pronađe zakupca, može sam platiti proviziju. Ovo se često praktikuje ako vlasnik ima mnogo nekretnina ili želi iznajmiti luksuznu nekretninu.

Novac uplaćen agentu ne ide samo u njegov džep, već i u neophodni troškovi– foto, video prezentacija, reklama itd.

Drugi brz način iznajmiti nestambenu zgradu ili ured - smanjiti troškove. Istovremeno, nije potrebno da ga iznajmljujete u bescjenje, dovoljno je smanjiti plaćanje za 10%. Tada će vaša ponuda biti konkurentna.

Periodi iznajmljivanja

Važan je period važenja ugovora o zakupu nestambenih prostorija. Dolazi u tri vrste.

Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, član 610, stav 2., ako ugovor ne navodi period, smatra se zaključenim na neodređeno vrijeme. U ovom slučaju, svaka strana ima pravo da ga raskine u bilo koje vrijeme, dajući tri mjeseca unaprijed o svojoj odluci.

Kratkoročni ugovor se zaključuje na period ne duži od godinu dana. Kako produžiti ugovor o zakupu nestambenog prostora? Produženje se javlja automatski na neodređeno vrijeme ako su obje strane zadovoljne svime.

U ovom slučaju nije potrebno ponovno zaključivanje ugovora. U nekim slučajevima, vlasnik može insistirati na novom dokumentu za promjenu uslova ili plaćanja. Ovo je moguće samo uz saglasnost stanara.

Dugoročni ugovor podliježe registraciji u sistemu Federalnih rezervi. Produženje takvog ugovora o zakupu nestambenih prostorija nastaje na isti način kao i kratkoročnog - automatski, pod istim uslovima, pravima i obavezama stranaka, ili se zaključuje novi dokument sa promenjenim zahtevima.

Moguć je prijevremeni raskid ugovora o zakupu na određeno vrijeme kako na strani vlasnika tako i na strani zakupca.

Ovakva pitanja se rješavaju na sudu ili sporazumno obje osobe.

Znanje važne nijanse i mogućnosti zakupa komercijalnih nekretnina pomoći će vam da sklopite isplativ i siguran posao koji donosi redovan pasivni prihod.

Danas se nekretnine smatraju najefikasnijim i najprofitabilnijim sredstvom ulaganja. Nije ni čudo. Uostalom, svake godine cijena nekretnina raste. To se posebno odnosi na stanove i seoske kuće koje se nalaze u resort area. Kupovina nekretnine kako bi se ona u budućnosti iznajmila ili preprodala po boljoj cijeni smatra se prilično isplativim poslom. Zbog toga dolazi do povećanja ulaganja u nekretnine.

Za poslovanje nekretninama možete koristiti:

apartmani;
Kuće;
nestambene prostorije;
sobe u zajedničkim stanovima.

Najprofitabilnijim i najefikasnijim načinom smatra se posao izdavanja stanova. To se posebno odnosi na stanove i seoske kuće. Naravno, ako želite, možete se baviti i komercijalnim nekretninama. Ali ovdje je vrijedno uzeti u obzir da postoji ograničen broj potrošača za takav „proizvod“. Prilikom organiziranja takvog posla vrijedi uzeti u obzir niz faktora, a to se tiče ne samo prisutnosti vrlo velikog početnog kapitala, već i poznavanja osnovnih pravila za iznajmljivanje stana.

Izdavanje stanova

Najpopularniji proizvod na tržištu nekretnina su stanovi. Ovo se posebno odnosi na velika naseljena područja. Tražim bolji život veliki broj ljudi iz predgrađa seli se da žive u gradu. Kao rezultat toga, postoji potreba za pronalaženjem smještaja. Upravo ta publika čini osnovu baze klijenata.

Danas se stanovi mogu iznajmiti Kako dalje dugoročno i svakodnevno. Svaka od ovih opcija ima svoje prednosti i nedostatke. Stoga, kao preduzetnik, morate pažljivo razmotriti ove podatke i pratiti proceduru izdavanja stana.

Dugoročni najam stana

Poduzetnici najčešće svoju imovinu iznajmljuju na duži rok. Prednost ove opcije je što ne morate svaki dan dolaziti u stan i čistiti ga nakon svakog sljedećeg klijenta, kao što se radi kod dnevnog najma stambenih nekretnina. Ovdje su stvari mnogo jednostavnije. Vlasnik jednostavno dolazi jednom ili dvaput mjesečno da naplati kiriju i provjeri u kakvom je stanju stan.

Za iznajmljivanje stana potrebno je:

Postavi oglas. Za postavljanje takvog oglasa možete koristiti i štampane novine i internet. Svaka od ovih opcija je veoma efikasna. Dakle, vrijedi koristiti oba.
Dovedite stan u red. Po potrebi se ovdje mogu izvršiti popravci i kupovina namještaja. Opremljeni stanovi sa dobrim popravkama su mnogo skuplji.
Izračunajte najam. Da biste to učinili, trebate podijeliti cijenu stana sa sto. Treba uzeti u obzir da na cijenu stana utječu njegova lokacija, kvadratura, kao i infrastruktura u okruženju.

Najvažnije je pronaći podstanara i s njim sklopiti ugovor.

Posao dnevnog najma apartmana

WITH dnevni najam stvari su malo drugačije. Da biste organizirali takav posao, morate uložiti mnogo truda. Često se nekretnine iznajmljuju na jedan ili dva dana. Nakon svakog klijenta bit će potrebno izvršiti kvalitetno čišćenje stana. To će vam omogućiti da svoj “proizvod” predstavite u punom sjaju.

Često takve nekretnine koriste nerezidentni ljudi koji privremeno borave u jednom ili drugom lokalitet. A to znači to baza kupaca će se stalno mijenjati. Da biste lakše pronašli klijente, možete koristiti usluge agencija za nekretnine. Vrijedi uzeti u obzir da takve kompanije naplaćuju malu naknadu za svoje usluge.

Iznajmljivanje stana od vlasnika: papirologija

Prilikom izdavanja stana u zakup se zaključuje ugovor između zakupca i najmodavca. Njime se preciziraju sva prava i obaveze stranaka. Ovdje se posebna pažnja posvećuje periodu najma i njegovoj cijeni. Istovremeno, tačno piše šta je uključeno u najam. Zaista, u nekim slučajevima, najam može uključivati i plaćanje javna komunalna preduzeća. Da biste izbjegli probleme sa dokumenta za izdavanje stana, mnogi iznajmljivači sarađuju sa agencijama za nekretnine. Dakle, stručnjaci ne samo da traže klijente, već i dogovaraju iznajmljivanje u skladu sa zakonima zemlje.

Ako se posao stvori bez učešća kompanija za nekretnine, tada će se pojaviti neke poteškoće. Morat ćete tražiti klijente i sami s njima sklopiti ugovor.

Naravno, u tom slučaju izdavanje stanova od vlasnika omogućit će vam da izvučete maksimalan profit od nekretnina.

Porezi i kazne za iznajmljivanje stana

Izdavanje stana u najam se smatra profitabilnim poslom, što znači da bi trebalo da podliježe porezima. Visina poreza zavisi od oblika poslovnog organizovanja:

Za pojedinac Poreska stopa za izdavanje stana iznosi 13% od dobiti.
Za fizičkog preduzetnika porez na dohodak od izdavanja stana iznosi 6%. Kod druge opcije vrijedi uzeti u obzir da ćete, imajući status individualnog poduzetnika, morati platiti neke premije osiguranja.

Franšiza pekare je dobra poslovna ideja. Sve o ponuđenim franšizama dalje.

Da bi zaobišli poreski sistem, mnogi vlasnici sakrivaju svoje poslovanje sa nekretninama. Prema zakonu, preduzetnik može snositi ne samo finansijsku, već i krivičnu odgovornost za utaju poreza. Prilikom obračuna penala uzima se u obzir broj neplaćenih poreza. Za takav prekršaj potencijalni preduzetnik može dobiti maksimalnu kaznu do 500 hiljada rubalja. U ovom slučaju moguća je kazna zatvora do 3 godine. Stoga je bolje platiti porez za izdavanje stana nego kasnije platiti kaznu.

Nedostaci stambenog poslovanja

Gotovo svaki posao ima nedostatke. I iznajmljivanje apartmana nije izuzetak. Prije svega, vrijedno je napomenuti da za pokretanje takvog posla morate imati ili nekretnine ili početni kapital za njegovo stjecanje. Naravno, možete koristiti i opciju podzakupa. U ovom slučaju, morat ćete uložiti mnogo truda i vremena.

Tokom cijele godine cijene najma mogu pasti ili rasti. Ako povećanje rente donosi veći prihod, onda ga smanjenje, naprotiv, smanjuje. U svakom slučaju, takve promjene mogu imati negativan utjecaj na razvoj poslovanja. Govoreći o najmu, to morate imati na umu kada izdajete stan bolje uzeti akontaciju, što će smanjiti rizik od prevare.

Glavni rizik pri izdavanju stana je da stanari mogu oštetiti vašu imovinu. To će dovesti do neplaniranih troškova. Takvi rizici se moraju uzeti u obzir prilikom sastavljanja ugovora.

Izdavanje kuća: opcije

Dobra opcija za zaradu na tržištu nekretnina može biti izdavanje privatnih kuća. Da biste to učinili, nije potrebno posjedovati takvu nekretninu, jer možete koristiti opciju podzakupa. Naravno, prilikom organizacije takvog posla potrebno je uzeti u obzir neke karakteristike.

Kako organizirati posao na seoskim nekretninama

Da biste organizirali takav posao, morate imati vrlo veliki početni kapital. Uglavnom će se koristiti za kupovinu seoskih nekretnina i njihovo poboljšanje. Posebnu pažnju po ovom pitanju treba uzeti u obzir prilikom traženja stanara. Seoske kuće se često koriste za ugodan odmor za vikend. Naravno, nije isključeno ni izdavanje kuća na duži vremenski period. Kratkoročni najam seoske kuće može donijeti mnogo problema. Ovo posebno važi u slučajevima kada su zakupci mladi ljudi koji žele da provedu „bučan” odmor tamo.

Bez dovoljnog početnog kapitala, možete koristiti podzakup. U ovom slučaju, morat ćete uložiti mnogo truda da pronađete i ubijedite vlasnike seoskih nekretnina da daju svoju kuću u podzakup.

Nedostatak takvog posla

Glavni nedostatak ovakvog poslovanja je značajno ulaganje kapitala. Ako govorimo o iznajmljivanju kuće na dan, onda ćete morati potrošiti mnogo vremena i truda na njeno čišćenje. Izdavanje u podstanarstvo nosi veliku odgovornost. Na kraju krajeva, vi ćete morati snositi odgovornost za oštećenje imovine. To može rezultirati raskidom ugovora o podzakupu.

Izdavanje prostorija

Vjerovatno najprofitabilniji vid poslovanja na tržištu nekretnina je izdavanje prostora. U ovom slučaju govorimo o najmu komercijalnih nekretnina. Izdavanje ureda, skladišta i drugih prostorija može donijeti prilično dobar profit. Naravno, da biste se bavili takvim poslom, morate imati dokumente za posjedovanje ove nekretnine.

Podzakup prostorija

Podzakup dijela nestambenog prostora podrazumijeva davanje u zakup nekretnine sa njenim daljim davanjem u zakup. Da biste to učinili, potrebno je pronaći zakupodavca sa kojim će se sklopiti ugovor dugoročni najam. Ugovor o zakupu mora uzeti u obzir da će prostor u budućnosti iznajmiti postojeći zakupac. U tom slučaju, dobit može dvostruko premašiti troškove. Najvažnije je znati kako da podnajam poslovni prostori ili bilo ko drugi.

Prilikom organiziranja poslovanja u podzakupu morate biti sigurni da zakupodavac neće raskinuti ugovor o zakupu prije roka. Da biste to učinili, morate unaprijed razgovarati o svim kontroverznim situacijama. Što se tiče određivanja stanarine, sve zavisi od vas. O tome će zavisiti prihod od takvog posla. Kada organizirate takav posao, vrijedi uzeti u obzir da imate veliku odgovornost. Neophodno je ne samo pronaći odgovornog stanodavca, već i što isplativije iznajmiti prostor.

Ugovor o zakupu prostora, porezi i kazne

Nedavno je postalo popularno iznajmljivanje industrijskih prostora u velikoj potražnji. Ovo se posebno odnosi na glavni gradovi. Na osnovu toga, veliki broj kompanija se pojavio na tržištu i odlučio da posluje u podzakupu. Prilikom iznajmljivanja prostora sastavlja se tipičan ugovor koji navodi osnovne podatke o transakciji koja se obavlja. Ako govorimo o podzakupu prostora za trgovinu ili ured, onda se ova karakteristika mora navesti u ugovoru.

Kao i kod izdavanja stana, preduzetnik mora da plati porez na svaku obavljenu transakciju. Inače, po zakonu je predviđena novčana i krivična odgovornost. Ovdje preduzetnik može čekati:

maksimalna kazna je 500 hiljada rubalja.
kazna zatvora do 3 godine.

Nedostaci iznajmljivanja

Zakup i podzakup nestambenih prostorija ima neke nedostatke i rizike. Ovo posebno važi za podstanarstvo. Da bi posao ostvario prihod, potrebno je uložiti mnogo truda i vremena tražeći zakupca. U slučaju podiznajmljivanja, morat ćete pronaći odgovornog stanodavca. Važan je i rizik od oštećenja imovine. Kako bi se izbjeglo neplansko rasipanje, potrebno je u ugovoru uključiti klauzulu o naknadi gubitaka od strane zakupca u slučaju oštećenja imovine.

Odabir opcije najma u zavisnosti od kapitala

Organiziranje poslovanja iznajmljivanja nekretnina ima svoje rizike. Ovo se posebno odnosi na slučajeve kada su za njegovo otvaranje potrebna značajna kapitalna ulaganja. Ako imate mali početni kapital na raspolaganju, onda biste se trebali odlučiti za podzakup. U ovom slučaju troškovi će se odnositi samo na zaključivanje ugovora i pronalaženje klijenata.

Ako početni kapital dozvoljava, onda možete razmotriti opciju kupovine nekretnine. U tom slučaju možete kupiti i kuću i jedan prostor.

Uraditi pravi izbor, potrebno je analizirati tržište i odrediti najtraženije nekretnine. U budućnosti se posao može razvijati u svim pravcima. To znači da možete raditi ne samo sa stambenim, već i sa poslovnim nekretninama.

Leasing komercijalnih nekretnina jedan je od najprofitabilnijih vidova poslovanja i gotovo uvijek je tražen. Mnoge male firme i preduzetnici početnici traže kancelarijski prostor za smeštaj i organizaciju svog poslovanja. Njihova želja da kupe krov nad glavom, i to za relativno male novce, omogućava im stalni prihod od izdavanja prostora. Pored malih preduzetnika, često se prostori lako mogu iznajmiti i za male radnje, iz kojih su sve češće primorani da napuštaju bivši vlasnici malih kioska i trgovačkih mesta na industrijskim pijacama.

Upečatljiv primjer uspjeha poslovanja iznajmljivanja komercijalnih nekretnina su brojne poslovne zgrade ispunjene malim firmama.

Atraktivnost ovog pravca je i u tome što njegova organizacija obično zahtijeva samo početna ulaganja, a svi tekući troškovi mogu se prenijeti na kupce. Naravno, da biste stvorili takav posao, morate imati odgovarajuću imovinu.

Za pouzdanost preduzeća, preporučljivo je kupiti takav objekt kao imovinu kako ne bi ovisio o hiru njegovog vlasnika.

Međutim, ukoliko postoji nedostatak sredstava, možete iznajmiti zgradu uz pravo podzakupa njenog prostora. Često je za vlasnike zgrade isplativije potpuno izdavanje zgrade nego mukotrpno traženje velikog broja malih stanara i formaliziranje odnosa s njima. Sve je to tačno, ali ipak smanjenje udjela u dobiti značajno utiče na ukupnu isplativost projekta, pa je kupovina zgrade kao nekretnine uvijek prioritet u odnosu na iznajmljivanje, a nosi manje rizika za poduzetnika.

Apsolutno nije potrebno birati nekretnine u centru grada, gdje njihova cijena prelazi sve zamislive granice.

Često je mnogo isplativije kupiti zgradu ili prostor na periferiji grada ili negdje u stambeni prostor, što će zahtijevati znatno niži nivo ulaganja.

Jedini važan uslov pri odabiru nekretnine je dostupnost stajališta javnog prijevoza u blizini.

Dobra opcija za kupovinu takvog objekta su stare napuštene zgrade industrijskih preduzeća u stečaju, ureda trgovačkih centara. Što gore tehničko stanje kada se zgrada nalazi, to se jeftinije može kupiti, što koriste mnogi poduzetnici koji zarađuju izdavanjem poslovnih nekretnina. S druge strane, ako ima dovoljno sredstava, ponekad je lakše podići novu zgradu, unaprijed planirajući njen prostor za izdavanje.

Prilikom renoviranja starog prostora ili opremanja novog potrebno je voditi računa o specifičnostima izdavanja poslovnih nekretnina.

S obzirom da će se prostorije poslovne zgrade iznajmljivati različitim stanarima, potrebno je obezbijediti odvojene komunikacije i mogućnost isključenja bilo koje prostorije sa grijanja i struje kako bi se izbjegli nepotrebni troškovi za prazan prostor. Osim toga, preporučljivo je unaprijed dizajnirati zajedničke prostorije, toalete, prostore za jelo i lokacije za zajedničku uredsku opremu. Ovo će stvoriti ugodne uslove za rad malih preduzeća i povećati atraktivnost nekretnina. Stanari u pravilu nemaju posebne zahtjeve za završnu obradu prostorija, pa se popravke i završne obrade mogu obaviti korištenjem jeftinih građevinskih materijala. Ovo smanjuje iznos potrebne investicije.

Posebnu pažnju treba posvetiti povezivanju modernih komunikacija, posebno brzog interneta, kao i organizovanju wi-fi.

Štaviše, među zakupcima je korisno imati računovodstvenu firmu, kao i firmu koja nudi kancelarijske usluge: fotokopiranje, štampanje tekstova i sl. Ovo omogućava zakupcima da pruže potrebne kancelarijske usluge i u potpunosti popune sve prostorije za iznajmljivanje. Za privlačenje klijenata možete koristiti i zajedničke prostore, predvorje poslovne zgrade, omogućavajući postavljanje reklamnih proizvoda stanara u njih, postavljanjem posebnih reklamnih konstrukcija za tu svrhu.

Odličan dodatak, sa stanovišta tehničke opremljenosti, je i priključak mini-PBX-a i obezbjeđivanje urbanog brojevi telefona, što će pomoći da se osiguraju stalni zakupci u za to predviđenim prostorima.

Prilikom organizovanja posla za davanje u zakup kancelarijskih nekretnina, potrebno je obratiti posebnu pažnju na pravno ispravno izvršenje ugovora i mogućnost naplate štete od nesavesnih zakupaca. Efikasnost lizinga kancelarijskih nekretnina potvrđuju stručnjaci koji procjenjuju rast cijena zakupa za oko 10% godišnje. Iskustvo pokazuje da je moguće povratiti ulaganja u stvaranje poslovnog centra za nekretnine za 2-3 godine.

Naravno, za pravilnu organizaciju poslovanja neophodno je, što se može naručiti na našoj web stranici.

Čini se da je to jednostavan proces pronalaženja prostorija za komercijalni najam i proces ugovaranja. Ali, za razliku od stanovanja za iznajmljivanje, ova oblast usluga podliježe različitim zakonima i propisima. Da bi riješili ovaj problem, neki privrednici angažuju osobu koja traži odgovarajuću nekretninu.

To se radi iz više razloga, jer su bitni parametri pri izboru: gradska četvrt, prisustvo konkurenata, spratnost, tip prostorija, dostupnost komunikacija, površina i drugi važni parametri. Ali da biste zaključili ugovor o zakupu komercijalne nekretnine, razgovarali o uslovima zakupa i potpisali sam ugovor, bolje je unajmiti advokata.

Zakonodavni okvir

Cijeli proces iznajmljivanja reguliran je Građanskim zakonikom Ruska Federacija, tačnije član 34. “Zakupnina”. Prema zakonu, svi uslovi koji nastanu tokom procesa zakupa upisani su u dokument o zakupu - ugovor koji se zaključuje između klijenta (zakupca) i najmodavca.

Najosnovnijim obavezama zakupodavca smatra se održavanje zakupljenih prostorija u ispravnom stanju, samostalno obavljanje velikih popravki, u skladu sa Građanskim zakonikom Ruske Federacije, član 616. Isti član navodi i odgovornosti zakupca - obavljanje kozmetičkih popravki, održavanje čistoće i reda u prostorijama, plaćanje svih tekućih troškova.

Zakupodavac može iznajmiti komercijalnu nekretninu pod drugim uslovima, ali oni tada moraju biti navedeni u ugovoru o zakupu. Na primjer, stanodavac može prenijeti svoje odgovornosti za velike popravke na zakupca ili obrnuto.

Najbolje je u ovaj proces uključiti advokata koji će razumjeti sve date papire o nekretninama i pomoći u sklapanju ugovora pod obostrano korisnim uslovima. Angažovanje kvalifikovanog advokata može pomoći u identifikaciji neovlašćenih prekršaja koji bi mogli biti uključeni u troškove biznismena u budućnosti.

Nelegalizovana obnova može postati tako nepotrebna stavka troškova. Ozbiljniji slučaj bi bio iznajmljivanje poslovnog kompleksa sa parcelama i nekoliko lokala. Ovdje je važno provjeriti postojanje svih potrebnih papira za sve objekte i odsustvo dodatne najamnine za dio prostorija ili prisutnost depozita.

Može potrajati previše vremena za sređivanje dokumenata, registraciju i sređivanje odnosa sa drugim stanarima, a najbolja opcija može biti odabir drugog prostora.

Property Search

Jedan od najtežih zadataka je pronaći odgovarajuću nekretninu, po mogućnosti bez posrednika.

Prvo što građani rade je da se obrate štampanim medijima, koji su puni oglasa za iznajmljivanje nestambenih prostorija. Tipično, 90% njih su agencije, a samo 10% su vlasnici nekretnina. Radi veće pogodnosti za poslovne ljude, takvi oglasi su počeli da se postavljaju na internet resurse, posebno na Avito, za iznajmljivanje komercijalnih nekretnina daju se fotografija i adresa prostorija.

Takvi resursi su praktični jer pomoću filtera možete odmah odbaciti sve opcije koje ne odgovaraju kriterijima pretraživanja. Na primjer, odaberite sve ponude za iznajmljivanje poslovnog prostora u određenom gradu ili području i sistem će automatski vratiti sve odgovarajuće ponude, što će značajno ubrzati proces pretraživanja.

Tržište iznajmljivanja komercijalnih nekretnina podijeljeno je na prostore različite namjene:

Ured.
Trgovanje.
Skladište.
Proizvodnja.

Stoga, prije nego što krenete u potragu, odlučite koju vrstu nekretnine trebate odabrati, u kojem dijelu grada, koju površinu, spratnost i druge važne parametre. Nakon što je definirao cijeli skup uslova, pretraživaču će biti lakše formulirati svoj zahtjev.

Ako proces pretraživanja nije uključen u planove, ovo pitanje možete povjeriti posredniku. Obično se usluge takvih kompanija plaćaju po stopi u iznosu od punog ili polovine cijene mjesečnog najma. Ali preporučljivo je da se s njima u početku potpiše ugovor i odredi plaćanje usluga tek nakon odabira prostora, kako bi i oni bili zainteresirani za vrijeme i kvalitet svog rada.

Proces zaključivanja ugovora

Ovo je važan proces koji je najbolje obaviti sa advokatom. Prije potpisivanja dokumenata, morate pažljivo pročitati i razgovarati o svim uslovima zakupa. Provjerite vlasničku dokumentaciju: ispravu o pravu raspolaganja nekretninom, tlocrt i statutarne dokumente pravnog lica koje je vlasnik nekretnine. Nakon provjere dokumentacije, razgovarajte o svim mogućim uvjetima najma:

Komunalna plaćanja.
Telefoni i pristup internetu.
Cijena mjesečnog najma.
Periodi najma.
Okolnosti više sile.
Manji radovi na popravci.
Velika renovacija.
Uslovi za raskid ugovora.

Razgovarajte o tome kome će biti dodijeljena određena obaveza i vremenskom okviru u kojem se ona mora izvršiti. Svi uvjeti moraju biti evidentirani u ugovoru o zakupu komercijalne nekretnine.

Potpisivanje ugovora

Najbolje je sastaviti ugovor i lično razgovarati o uslovima sa vlasnikom nekretnine prilikom iznajmljivanja bez posrednika. U ovom slučaju hitni problemi se rješavaju lakše i brže, a postoji mogućnost ustupaka od strane najmodavca.

Prilikom sastavljanja teksta ugovora, obavezna klauzula mora navesti punu fizičku adresu nekretnine, detalje i podatke o vlasniku. Ako je moguće, trebate zatražiti tlocrt i priložiti ga dokumentu, posebno ako je izvršena sanacija.

Dokument mora biti potpisan u nekoliko verzija od obje strane. Samo dokument određenog uzorka moći će da potvrdi uslove zakupa i proces iznajmljivanja prostora.

Trajanje zakupa može se odrediti, ali ako nije određeno, smatra se da je ugovor zaključen na neodređeno vrijeme. Ne zaboravite navesti tačan iznos zakupnine. Bez navedenih troškova zakupa komercijalnih nekretnina, transakcija se smatra nezaključenom. Da bi se uzele u obzir promjene valute, potrebno je navesti mogući postotak povećanja cijene zakupa, ali ne više od jednom godišnje.

Proces prijenosa objekta

Još jedan važan dokument Nakon ugovora o zakupu slijedi akt o prijenosu nekretnine od strane zakupodavca na zakupca. Dan potpisivanja takvog akta smatra se početkom zakupa. Akt se mora potpisati tek nakon detaljnog pregleda zgrade ili prostorija. Ako se tokom pregleda uoči kvar, to treba zabilježiti u zapisniku. Na taj način možete se zaštititi od nepotrebnih troškova koji će tada pasti na teret stanara.

Osim toga, ovakva analiza prostora prije iznajmljivanja komercijalne nekretnine omogućit će da se od najmodavca zahtijeva da bez naknade otkloni uočene nedostatke, odnosno umanji trošak najma za određeni iznos. Ukoliko stanje viđene nekretnine ni na koji način ne zadovoljava klijenta, on s pravom može zahtijevati raskid ugovora.

Imajte na umu da će po isteku ugovora zakupodavac preuzeti nekretninu prema aktu koji je sklopljen na dan prijema prostora u zakup. A ako tamo nema evidentiranih kvarova, onda stanodavac može zakonski zahtijevati da se one isprave o trošku zakupca. Nasuprot tome, ako su tokom perioda zakupa učinjene pozitivne promjene u uslovima prostora, zakupac ima pravo zahtijevati nadoknadu učinjenih troškova. Stoga pažljivo zabilježite sve uslove zakupa u ugovoru.

Iznajmljivanje komercijalnih nekretnina (skladišta, poslovne zgrade, mini-radionice, itd.) često je uspjeh među poduzetnicima početnicima. I to je tačno – ne biste trebali ulagati novac u kupovinu ureda ako niste sigurni da će posao uspjeti, bolje ga je kupiti kasnije. Oni koji su već dosegli određene visine i jednostavno žele proširiti svoje granice također preferiraju prvo iznajmiti potrebne prostore.

5 grešaka koje vas sprečavaju da postignete uspeh prilikom iznajmljivanja poslovnih nekretnina
Ko je klijent?
Strategija ulaganja u mini-kancelarije
Za koje trajanje - mjesec, dan, sat?
Coworking centar u Moskvi, koji donosi od 100.000 rubalja mjesečno
Kako od stana napraviti kancelariju?
Neće biti dodatnih ulaganja!
Nemam nekretnine i ne mogu!
Licitacije i stečajne aukcije - surova istina o kupovini nekretnina za 1% cijene

Dakle, iznajmljivanje je korisno i za one koji iznajmljuju komercijalne nekretnine i za one koji ih iznajmljuju – pasivni prihodi nikome nisu smetali. Ali stanodavci ne mogu uvijek pronaći klijenta za lokal ili bi mogli dobiti prihod nekoliko puta veći nego za ovog trenutka. To se događa zato što ne poznaju nijanse koje su uključene u zakup komercijalnih nekretnina, a oni su ti koji čine da prihodi rastu naglo.

5 grešaka koje vas sprečavaju da postignete uspeh prilikom iznajmljivanja poslovnih nekretnina

Ko je klijent?

Ovo je prva i glavna greška - traže klijente na pogrešnim mestima, jer nemaju pojma ko su - budući zakupac? Lako je "izračunati" - na šta možete računati bit će naznačeno stanjem komercijalne nekretnine za iznajmljivanje, njenom lokacijom i opremom.

Strategija ulaganja u mini-kancelarije

Vladislav Elizarenko bavi se upravljanjem nekretninama, kako stambenim tako i poslovnim. Uvek traži nove načine da poveća prihode za svoje klijente, kao i da svoj rad podeli sa našim čitaocima :)

Za koje trajanje - mjesec, dan, sat?

Naravno, potpisivanje ugovora na godinu ili više je pouzdano, tako da možete biti sigurni da će prostor generirati prihod sve ovo vrijeme. Ali, iznajmljivanje poslovnih nekretnina na dan ili sat naglo povećava njen iznos i smanjuje postotak amortizacije prostora - ulaganja u komercijalne nekretnine se uvijek isplate. Stoga je u posljednje vrijeme ova vrsta zakupa usko povezana sa podzakupom (ova namjera mora biti naglašena u posebnoj klauzuli u ugovoru).

Kompanija ili pojedinac iznajmljuje prilično veliku sobu i pretvara je u, na primjer, coworking centar - pravi spas za one koji nemaju svoju kancelariju i primorani su da se sastaju s klijentima u kafiću ili na ulici. Ali ovo pitanje ima svoje nijanse, o kojima možete saznati od iskusnih investitora, na primjer, slučaj Romana Kotova govori o ovoj vrsti poslovanja na pristupačan i razumljiv način.

Coworking centar u Moskvi, koji donosi od 100.000 rubalja mjesečno

Za investitore projekta Investiciona teritorija, Roman Kotov je održao majstorsku klasu, tokom koje je otkrio ključne karakteristike i poslovne modele ulaganja pomoću ove tehnologije. Možete ga preuzeti ovdje

Kako od stana napraviti kancelariju?

Ako imate svoj stan, prazan i nepotreban, a uz to se nalazi u prizemlju, ne biste se trebali ograničiti na izdavanje za stanovanje. Prvo, prihod od ove vrste zakupa je mnogo manji od onoga što može donijeti iznajmljivanje komercijalnih nekretnina. Drugo, stambeni prostori propadaju mnogo brže od ureda ili čak skladišta. Ugovor o zakupu poslovnog prostora obično je mnogo stroži i uvijek sadrži klauzulu o kaznama ili novčanim kaznama ako je imovina oštećena.

Ispravno rješenje bi bilo:

Prebacivanje stana iz stambenog u nestambeni
Uradite odgovarajuće popravke
Iznajmite ga za mini-kancelarije, radnju i tako dalje. Za klijente ne treba birati one koji žele iznajmiti prostore za bar, kafić ili neku drugu zabavnu ustanovu - rade do kasno i mogu imati problema sa komšijama

Neće biti dodatnih ulaganja!

I uzalud, jer izdavanje nekretnina bez renoviranja neće donijeti mnogo prihoda. Nema potrebe za izgradnjom „kraljevskih odaja“ možete proći uz obične kozmetičke popravke ili ekonomične renovacije za investitore. Uređenje prostorija biće urađeno kvalitetno i sa suptilnim ukusom, ali će to automatski povećati rejting u očima potencijalnih klijenata. Renoviranje je bolje učiniti "neutralnim" - tako da unutrašnjost odgovara i trgovini, i mini-skladištu, i poslovnoj zgradi.

Svakako vrijedi pronaći finansijska sredstva za osiguranje. Niko ne zna šta će se dogoditi nakon nekog vremena - život je nepredvidiv. Može biti bilo šta:

Vatra
Poplava
Mahinacije konkurenata
Nesavjesni vozač koji se zabio u zid i razbio ga

Ali, ako je neka viša sila pokrivena osiguranjem, šteta će biti barem djelimično nadoknađena. Štaviše, čak i stanari mogu biti primorani da plate osiguranje ako je ova klauzula uključena u ugovor.

Nemam nekretnine i ne mogu!

Šta vas sprečava da to ostvarite? Naučite kupovati komercijalne nekretnine po smiješnoj cijeni stečajne aukcije To možete učiniti s onima koji to uspješno rade već duže vrijeme - neće vam trebati velika ulaganja da biste počeli zarađivati pristojne količine novca.

Licitacije i stečajne aukcije - surova istina o kupovini nekretnina za 1% cijene

Andrey Merkulov, suosnivač projekta Teritorija ulaganja. U ovom videu razbija stečajne aukcije. Pročitajte više u članku na ovu temu.

A one koji se ne usude pokrenuti ovaj unosan i prilično lak posao ometaju samo vlastiti strahovi.

Možda bi bilo korisno pročitati: