Apartamente de închiriat zilnic de unde să începeți. Capcanele închirierii zilnice de apartamente: cum să construiți o afacere. Toți clienții pot fi împărțiți în două categorii

Închirierea zilnică a apartamentelor câștigă din ce în ce mai multă popularitate în rândul proprietarilor. Acest lucru se datorează profitabilității crescute în comparație cu închirierea locuințelor pt termen lung. Serviciu popular printre călătorii de afaceri, studenții cu jumătate de normă, turiștii, cuplurile cu copii, pentru care un hotel poate să nu fie accesibil, iar un hostel poate fi inacceptabil din mai multe motive.

Să ne uităm la detaliile acestei afaceri unul câte unul.

Dragi cititori! Articolele noastre vorbesc despre soluții tipice probleme legale, dar fiecare caz este unic.

Dacă vrei să știi cum să vă rezolvați exact problema - contactați formularul de consultant online din dreapta sau sunați la numerele de mai jos. Este rapid și gratuit!

Opțiuni de proprietate de închiriat

Cea mai comună opțiune este închirierea locuințelor libere. De exemplu, rudele lasă un spațiu liber de locuit. Dacă nu ai nici dorința, nici posibilitatea de a-l vinde, să-ți organizezi propria afacere și să o închiriezi profitabil zilnic nu este o idee rea.

O investiție profitabilă de capital gratuit ar fi achiziționarea unui apartament separat, în special în scopul închirierii ulterioare. Un plus evident este că imobilele cresc întotdeauna în preț. În plus, pe lângă asigurarea fondurilor proprii, primești un venit stabil și considerabil.

Dacă doriți să învățați cum să negociați corect atunci când cumpărați un apartament, atunci vă va fi de folos.

Subînchiriere – reînchirierea proprietății locatorului. De exemplu, dacă un chiriaș închiriază un apartament cu două camere, el poate închiria o cameră altor persoane zilnic, economisind astfel și, în unele cazuri, recuperând complet banii cheltuiți pentru chirie. Este de remarcat faptul că acest lucru trebuie discutat cu proprietarul proprietății în prealabil și în toate detaliile.

Din punctul de vedere al proprietarului, locuințele închiriate zilnic este cea mai bună opțiune. Teoretic, venitul dintr-un singur apartament poate ajunge la 60-70 de mii de ruble pe lună sau mai mult. În același timp, proprietarul nu depinde în niciun fel de rezidenți temporari poate închide afacerea în orice moment și poate folosi apartamentul pentru nevoi personale. Dar este totul atât de simplu în realitate? Să încercăm să ne dăm seama.

Relevanța afacerilor zilnice

O afacere de închiriere pe termen scurt de apartamente poate aduce de 2-3 ori mai mult decât închirierea aceleiași locuințe pentru o perioadă lungă de timp. Acest lucru este tipic mai ales pentru orașele mari, deoarece principalul contingent de chiriași - turiștii, precum și oamenii care vin la muncă - nu sunt pregătiți să plătească în exces pentru o cameră de hotel.

Deci, pentru o noapte într-un hotel de 3 sau 4 stele din Moscova va trebui să plătiți cel puțin 2.500 de ruble. Și asta nu ia în calcul costurile cu mâncarea (veți lua prânzul și cina într-un restaurant), serviciile de spălătorie etc.

Preț camera dublaîn hotelurile de 3 și 4 stele din Moscova începe de la 2500 de ruble pe noapte (portal de călătorie Travel.ru)

Există mult mai multe oferte de închiriere zilnică, așa că este posibil să alegeți o variantă de locuință temporară pentru aproape orice buget. Pe site-ul popularei baze de date imobiliare „Cyan”, de exemplu, puteți găsi un apartament excelent cu renovare de calitate europeană în zona dorită pentru doar 1500–1700 de ruble. pe noapte.

Diferenta de cost intre cameră de hotel iar un apartament privat poate ajunge la 20–30%

Diferența este cel mai vizibilă dacă nu locuiește o singură persoană în cameră, ci mai multe.În orice hotel, indiferent de clasa sa, nu camera se plătește, ci șederea fiecărui oaspete, adică dacă călătoriți împreună costul unei nopți se va dubla și el. Pentru proprietarul apartamentului acest lucru nu este atât de critic.

Dacă proprietarul a indicat că apartamentul are 3 paturi, atunci când sunt cazate până la 3 persoane, de obicei nu există nicio taxă suplimentară. Dacă sunt mai mulți rezidenți, plata va fi negociabilă.

Alexander Petrashov, om de afaceri

Cu toate acestea, prețul nu este singurul avantaj din punctul de vedere al unui potențial client. Mai mult, unii proprietari stabilesc prețuri chiar mai mari decât în hoteluri. Și totuși au un flux constant de clienți. De ce este asta? Există mai multe motive.

În primul rând, factorul locație. Nu este întotdeauna posibil să găsiți un hotel într-o anumită zonă - aproape toate sunt concentrate în centrul istoric al orașului, precum și în apropierea principalelor locuri de divertisment.

În al doilea rând, un alt nivel de confort. Spre deosebire de un hotel, într-un apartament vă puteți simți ca acasă, vă puteți relaxa complet și vă puteți relaxa după o zi plină. În plus, apartamentele închiriate zilnic sunt de obicei dotate cu toate echipamentele necesare: de la cuptor cu microunde la fier de călcat. Acest lucru elimină nevoia de a plăti pentru servicii suplimentare.

Trei opțiuni de pornire

De fapt, prima și cea mai importantă întrebare este de unde să obțineți un apartament gratuit. Aici va trebui să construiți pe capitalul de pornire disponibil. După ce ați decis să începeți acest tip de afacere, puteți:

închiriază un apartament pe termen lung și apoi închiriază-l zilnic (subînchiriere);
transforma-ti propria locuinta intr-un obiect, inchiriind una mai ieftina la marginea orasului;
solicita o ipoteca.

Primul pas în organizarea unei afaceri de închiriere este achiziționarea de spații rezidențiale

În ceea ce privește riscul, a doua opțiune este optimă. La urma urmei, chiar dacă afacerea „nu funcționează” dintr-un motiv sau altul, nu pierdeți nimic și vă puteți întoarce oricând în propriul apartament.

Unii oameni încep prin a relua apartamente inchiriate. Cu toate acestea, în acest caz, trebuie să vă asigurați că această clauză este specificată în contract și că proprietarii spațiului de locuit nu sunt împotriva ei. În plus, va trebui să iei foarte în serios căutarea proprietății în sine: dacă nu există un anumit nivel de ocupare, veniturile tale nu vor putea acoperi costul chiriei lunare.

Ce apartamente sunt solicitate?

Am atins cel mai important subiect - alegerea unui obiect. Pentru majoritatea proprietarilor, principala cauză a pierderii este șestabia. Este puțin probabil să reușiți să evitați acest lucru, dar dacă apartamentul a fost ales corect încă de la început, puteți conta pe un flux stabil de clienți.

Pentru a înțelege ce obiecte sunt mai atractive pentru o astfel de afacere, ne vom baza pe statistici reale. Ce este important pentru potențialii chiriași?

În primul rând, desigur, numărul de camere. Cele mai căutate sunt „apartamentele cu o cameră”, în timp ce apartamentele cu 3 și 4 camere sunt închiriate extrem de rar (în principal de către grupuri de studenți sau muncitori din afara orașului).

Tabel: cererea de apartamente zilnice după numărul de camere

Zona și schimbul de transport joacă un rol extrem de important. Apropierea de locul de muncă sau de atracții (dacă vorbim de turiști) este o prioritate pentru majoritatea viitorilor tăi clienți. Prin urmare, cu cât locuința este mai aproape de centrul orașului, cu atât mai bine. Apartamentele situate în apropierea marilor centre de birouri și universități aduc și ele venituri bune.

Sfat: dacă intenționați să cumpărați o proprietate special pentru închiriere, este indicat ca acesta să fie un fond de locuințe vechi. Puțini chiriași doresc să plătească peste 10–20% pentru o clădire nouă, în ciuda faptului că un astfel de apartament vă va costa cu 20–100% mai mult (în funcție de zonă).

Cum să deschizi o afacere care închiriază apartamente pe zi

Printre principalele avantaje ale acestei idei de afaceri se numără faptul că implementarea ei nu necesită nici un capital uriaș de start-up, educație specială, nici abilități sau cunoștințe speciale. Începeți să faceți bani inchiriere zilnica toată lumea poate. Schema este extrem de simplă:

Stabiliți ce apartament veți închiria - propriul dvs. sau închiriat.
Dacă doriți, înregistrați un antreprenor individual pentru a se angaja oficial în activități de afaceri.
Evaluați starea spațiilor și efectuați reparații cosmetice.
Mobila casa cu mobila si electrocasnice.
Cumpărați 5-6 seturi de lenjerie de pat și prosoape.
Selectați publicul țintă (turiști, familii cu copii, studenți).
Faceți fotografii de înaltă calitate ale apartamentului și pregătiți o descriere a proprietății.
Întocmește textul contractului de închiriere.
Plasați reclame în toate sursele disponibile (ziare, avizier, internet).

Să luăm în considerare punctele care ridică cele mai multe întrebări în rândul antreprenorilor începători.

Acte pentru inchirierea unui apartament

Pentru a încheia contracte cu oaspeții „după toate regulile”, va trebui să pregătiți un pachet mare de documente:

În prealabil, solicitați clientului să pregătească o fotocopie a pașaportului (pagina cu înregistrarea și pagina principală).

Principalele puncte ale acordului cu chiriașul

Este recomandabil să aveți un avocat profesionist să vă ajute să redactați și să pregătiți textul contractului de închiriere. Aceasta poate părea o cheltuială inutilă, dar dacă apar probleme sau conflicte, acest document vă va permite să faceți pretenții în fața oaspeților și să compensați daunele. Iar pentru ca acest lucru să fie posibil, documentul trebuie întocmit legal corect.

Un contract standard de închiriere pe termen scurt include următoarele secțiuni:

Obiectul acordului. Aici sunt indicate adresa si caracteristicile apartamentului, si se precizeaza si scopul inchirierii - cazare pentru un anumit numar de zile.
Cost de închiriere (pentru 1 zi și pentru întreaga perioadă).
Procedura de check-in ( timpul exact când chiriașul trebuie să se mute și să părăsească incinta).
Drepturi și obligații. Această parte ar trebui să fie proiectată astfel încât să câștigi în orice scenariu. Este necesar să se precizeze obligațiile chiriașului de a menține ordinea, de a plăti taxele la timp, de a nu subînchiria proprietatea etc. Cu toate acestea, rețineți că absența acestei secțiuni în contract nu privează părțile de drepturile lor și nu le scutește. a obligațiilor lor – toate sunt încă consacrate în dreptul civil.
Responsabilitate. În caz de deteriorare a proprietății, chiriașul trebuie să compenseze costul acesteia pe cheltuiala sa. Aici puteți specifica penalități pentru întârzierea plății.
Detalii ale părților (numele complet, numărul pașaportului și semnătura).

În plus, puteți adăuga și alte clauze la contractul de închiriere dacă doriți. De exemplu, indicați cine va plăti în caz de forță majoră (vecinii inundați).

Acordul este întocmit astfel încât proprietarul apartamentului să câștige în orice caz

Cheltuieli de afaceri

Chiar dacă sunteți proprietarul unui apartament închiriat, nu veți putea evita cheltuielile. Mai mult, majoritatea vor fi permanente, așa că este mai bine să le includeți în prețul de închiriere. Ce include aceasta?

plata utilitatilor;
servicii ale unei firme de curățenie sau ale unei curățenie;
publicitate;
impozite (13 sau 6% din venit în funcție de statutul dumneavoastră juridic – întreprinzător fizic sau individual).

Dacă nu vă închiriați propriul apartament, ci închiriați o proprietate sau ați cumpărat-o cu un credit ipotecar, costurile cresc și mai mult. Și, în consecință, costul chiriei, deoarece trebuie să acoperiți toate plățile lunare și să păstrați ceva pentru dvs.

Important! Asigurați-vă că ați rezervat niște bani pentru circumstanțe de forță majoră care necesită costuri semnificative (defecțiune a echipamentului, „inundație” de la vecini etc.).

Înregistrarea activităților de închiriere a locuințelor

Trebuie să înregistrez un antreprenor individual? Aceasta este una dintre principalele probleme organizatorice cu care se confruntă cei care decid să înceapă o afacere de închiriere. Dificultatea este că legea nu dă un răspuns clar, adică, teoretic, nimeni nu te împiedică să închiriezi apartamente ca persoană fizică.

Dar dacă venitul pe care îl primiți din închirierea casei dvs. a devenit permanent și sistematic? De fapt, aceasta este deja o afacere cu drepturi depline care trebuie formalizată în consecință.

Experții îi sfătuiesc pe cei care închiriază mai multe proprietăți imobiliare simultan și au o schemă de lucru care funcționează bine să fie în siguranță și să se înregistreze ca antreprenor individual. Da, acest lucru vă va adăuga mai multe documente, dar în același timp vă va oferi un avantaj imens. Lucrând ca antreprenor individual, în cazul unui conflict, veți putea documenta orice pretenții împotriva oaspeților.În plus, în timp ce un antreprenor individual efectuează plăți către Fondul de pensii, experiența sa de muncă crește, ceea ce este important pentru cei care decid să facă afaceri de închiriere activitatea sa principală.

Cum și ce taxe să plătiți

Unul dintre cele mai dificile momente în organizarea unei afaceri zilnice este legat de legalizarea activităților și plata impozitelor. Această piață este în mod tradițional „gri”, iar după ce au decis să închirieze un apartament, mulți nici măcar nu se gândesc la necesitatea de a plăti taxe în principiu. Dar dacă doriți să evitați problemele în viitor, este mai bine să începeți imediat să lucrați conform tuturor regulilor. Deci, cât de mult din profiturile tale ar trebui să dai statului?

Pentru persoane fizice

Dacă nu doriți să înregistrați încă un antreprenor individual, vi se cere să plătiți anual impozitul pe venitul personal indiviziiîn valoare de 13% din cât ați câștigat. Pentru a face acest lucru, trebuie să depuneți o declarație fiscală la locul dvs. de reședință până la 30 aprilie (aceasta va indica venitul dvs. pentru anul trecut), iar apoi, înainte de 15 iulie, calculează cuantumul impozitului și achită-l la bancă folosind datele fiscului.

De exemplu, închiriezi un apartament cu 2000 de ruble/zi. Când încărcați în medie 20 de zile pe lună timp de un an, ați primit un venit de 2000 * 20 * 12 = 480.000 de ruble. Suma impozitului pe venitul personal va fi de 13% din această sumă, adică 480.000 * 0,13 = 62.400 de ruble.
Important! Dacă utilitati publice este plătită de chiriaș, această sumă trebuie inclusă și în cuantumul venitului la calculul impozitului.

Pentru antreprenorii individuali

De regulă, întreprinzătorii individuali care indică o afacere de închiriere în documentele lor operează într-un sistem de impozitare simplificat. În acest caz, valoarea deducerilor fiscale poate fi de 6% din venit sau 15% din „venituri minus cheltuieli”.

Important! La prima vedere, se pare că această opțiune este cu siguranță mai profitabilă. Cu toate acestea, în ciuda procentului mai mic al impozitului în sine, antreprenorii individuali trebuie să plătească și contribuții la fondul de pensii, servicii contabile etc.

Video: impozitare la închirierea unui apartament

Care sunt pericolele închirierii ilegale de locuințe?

Potrivit experților, doar 40% dintre proprietari respectă legea, iar majoritatea nu se grăbesc să împartă cu statul. Pe de o parte, acest lucru face posibilă obținerea de profituri mari. Pe de altă parte, dacă informațiile despre activități neoficiale ajung la organul fiscal, proprietarul apartamentului poate fi adus în răspundere administrativă în instanță. Pe lângă suma principală a datoriei, va trebui să plătiți și amenzi și penalități acumulate. În cel mai rău caz, un dosar penal poate fi deschis împotriva unui „întreprinzător” neglijent conform art. 198 din Codul penal al Federației Ruse, care este plin de un cazier penal și o amendă de până la 300.000 de ruble. sau închisoare de până la 1 an.

Pregătirea apartamentului pentru mutarea chiriașilor

Dacă în varianta „pe termen lung” puteți închiria locuințe pe jumătate goale (multe familii au propriul mobilier), atunci aici cerințele pentru nivelul de confort sunt mult mai mari. Inainte de a cauta clienti, va trebui sa petreceti cateva saptamani pregatind propriul spatiu. Ce înseamnă?

Redecorarea. Fără tapet decojit sau tavane îngălbenite cu crăpături! Totul ar trebui să fie proaspăt și îngrijit, chiar dacă este ieftin. Reîmprospătați văruirea, schimbați becurile arse, înlocuiți robinetele care au scurgeri.
Spaţiu. Respectați principiul minimalismului. Viitorii rezidenți în mod clar nu au nevoie de bufetul vechi al bunicii tale. Este mai bine să scăpați imediat de toate gunoiul vechi și inutile, precum și de mobilierul inutil care aglomerează camera. Lucrurile personale trebuie, de asemenea, luate din incintă (în ultimă instanță, puse într-un loc închis separat, de exemplu, pe un balcon sau într-o cameră de depozitare).
Curatenie si curatenie. Înainte de a căuta chiriași, trebuie să faceți o curățenie generală: spălați ferestrele și lămpile, spălați draperiile, lustruiți mobilierul. La nivel emoțional, tocmai astfel de „lucruri mărunte” influențează foarte mult decizia de a-ți închiria apartamentul.
Mobila si electrocasnice. Chiar și locuințele din clasa economică ar trebui să aibă facilități minime. Elementele „esențiale” includ o canapea, un set de bucătărie, dulap, masă, scaune, frigider. ÎN anul trecut marea majoritate a chiriașilor necesită și o mașină de spălat.
Internet. Acesta nu mai este un avantaj suplimentar, ci o necesitate. În mod ideal, trebuie să conectați imediat un router Wi-Fi (pe Avito puteți găsi routere bune folosite pentru 700–1500 de ruble).

Cu cât apartamentul închiriat este mai confortabil, cu atât clienții vor dori să se întoarcă la el.

Cu cât este mai mult totul în apartament, cu atât prețul este mai mare. Mulți proprietari închiriază locuințe cu vase, prosoape și produse de igienă personală (săpun, pastă de dinți etc.), adică pe același principiu ca și camerele de hotel.

Surse eficiente de publicitate

Așadar, apartamentul tău este pregătit pentru primii oaspeți să se mute. Aici începe distracția. La urma urmei, sarcina ta nu este doar să găsești chiriași pentru câteva zile, ci să asigure o ocupare maximă a apartamentului (mai ales dacă locuința a fost luată cu ipotecă).

În toamnă, Dmitry K. a decis să-și închirieze apartamentul din centrul Sankt Petersburgului pe zi. Și din proprie experiență am fost convins că această afacere în practică nu este atât de profitabilă pe cât pare în teorie. „Când l-am închiriat în baza unui contract pe termen lung, am avut întotdeauna 30 de mii de ruble garantate. pe luna. Acum există mai multe bătăi de cap și mai puține plăți”, spune el. Nu există lună la lună. Odată Dmitri a fost foarte norocos: apartamentul a fost închiriat pentru 20 de zile de o familie care făcea renovari în propria locuință și, din moment ce a durat atât de mult, au fost nevoiți să prelungească închirierea pentru o altă perioadă. Dar acesta a fost singurul caz. În restul timpului apartamentul este ocupat în medie zece zile pe lună.

Expert online

trimite reclame în 2-3 ziare locale;
tipăriți pliante, postați-le prin oraș sau aruncați-le în cutiile poștale;
scrie-ți contactele pe asfalt în locuri aglomerate - gări, stații de autobuz transport public etc. (tot ce ai nevoie este un șablon și o cutie de vopsea);
negociați cu șoferii de taxi pentru ca aceștia să vă recomande apartamentul vizitatorilor.

Cu toate acestea, înțelegi că cea mai eficientă sursă de potențiali clienți pentru tine va fi internetul. Capacitățile sale trebuie utilizate la maximum.

Pentru a crește eficiența afacerii dvs. de închiriere, trebuie pur și simplu să utilizați toate posibilitățile internetului

Mai întâi, plasați oferta pe panouri precum „Avito”, „From Hand to Hand”, „Cian”, etc. (și prin portalul internațional Airbnb, de exemplu, puteți atrage chiar și clienți străini care plătesc în dolari și euro). ). Principalul lucru este că apartamentul tău este mai aproape de centrul orașului și arată impresionant în fotografie.

În al doilea rând, în timp liber asigurați-vă că faceți un site web pentru cărți de vizită mici. Este un o cantitate mare designeri gratuiti cu care puteți face o resursă destul de drăguță fără a apela la designeri web și programatori. Site-ul trebuie să aibă contactele dvs. și fotografii de înaltă calitate ale apartamentelor. Pentru a atrage vizitatori din primele zile, utilizați publicitatea contextuală Yandex.Direct și Google Adwords.

Capcanele afacerilor zilnice

Ca în orice activitate, această zonă are riscurile ei. În primul rând, acestea sunt legate de siguranța apartamentului în sine și a proprietății (mobilier, echipamente etc.). Singura modalitate de a minimiza pericolul este să lucrezi oficial, să înregistrezi un antreprenor individual și să întocmești contracte competente. Doar în acest caz veți putea dovedi faptul că persoanele care locuiesc în apartament și au cauzat pagube proprietății pentru a compensa pierderile.

Important: solicitați întotdeauna pașapoarte de la chiriași, chiar dacă aceștia stau doar 1 zi. Este indicat să aveți în mâini copii verificate cu originalul.

Un alt punct important îl reprezintă relațiile cu vecinii. Înainte de a închiria un apartament pentru închiriere zilnică, este indicat să vă întâlniți cu ei și să vă asigurați că nu sunt împotriva unor astfel de activități. Majoritatea blocurilor de locuințe (în special cele vechi) au o audibilitate excelentă. Și dacă chiriașii, de exemplu, încep să asculte muzică cu voce tare, celor care locuiesc „peste perete” s-ar putea să nu le placă prea mult. Nu uitați că orice pretenție va fi în cele din urmă în direcția dvs.

Sfat: dacă liniștea și liniștea sunt importante pentru vecinii dvs., este mai bine să sacrificați o parte din profit, dar să nu închiriați apartamentul pentru aniversarea, Anul Nou etc.

Pe lângă aceste riscuri, afaceri zilnice asociat inevitabil cu anumite dificultăți cotidiene. La urma urmei, va trebui să curățați camera după fiecare oaspete, să spălați lenjeria de pat, să curățați covoarele etc. În plus, trebuie să fiți pregătit pentru apeluri constante (inclusiv în mijlocul nopții) și faptul că veți avea pentru a se adapta clienților - de exemplu, mergeți la 5 dimineața să dați/ ridicați cheile etc.

În ciuda faptului că afacerea de zi cu zi are dificultăți, este una dintre cele mai profitabile, cu riscuri relativ scăzute. Adevărat, pentru a obține un profit cu adevărat tangibil, este indicat să închiriezi cel puțin 2-3 apartamente. Cu toate acestea, dacă nu ați făcut o greșeală cu zona și nu ați organizat corect activitățile, în doar 9-12 luni puteți câștiga suficient pentru un avans la un credit ipotecar pentru a vă cumpăra următorul apartament și a vă extinde treptat rețeaua.

Ce să faci dacă ai fără economii de numerar? Mulți oameni cred că pentru investitii imobiliare trebuie să ai un capital inițial mare. De fapt, acest lucru nu este adevărat. Afaceri cu închiriere zilnică de apartamente este o strategie de investiții imobiliare care poate fi demarată fără capital inițial.

Cum să faci bani din închirierea zilnică a apartamentelor?
Ce determină eficiența închirierii zilnice?
Una dintre modalitățile de a investi în imobiliare folosind exemplul lui Zelenograd
Cum se testează locația unui apartament?
Afaceri de închiriere - În ce să investești la Moscova și regiunea Moscovei?
Sfaturi de la investitori experimentați:

Să ne dăm seama cum să lucrăm cu piața zilnică de închiriere de apartamente.

Afacerea legată de locuințe închiriate este abilitatea de a „juca” cu numerele. Majoritatea oamenilor cred că închirierea apartamentelor la fiecare 25 de zile este imposibil. Cu toate acestea, acestea sunt cifre reale pentru această piață. Dacă închiriați proprietatea pentru mai puține zile, profitul va fi minim. La urma urmei, există cheltuieli pentru chirie, publicitate și salarii pentru personalul de service.

Cum să faci bani din închirierea zilnică a apartamentelor?

Dacă fara economiiși nu poți obține o ipotecă. Există o modalitate simplă și eficientă - puteți câștiga bani prin închirierea de locuințe zilnic.

Yuri Medushenko este un investitor profesionist, expert în blocurile de apartamente nr. 1 din Rusia. Recent, el și partenerul său Matvey Nadezhny s-au organizat afaceri cu inchiriere zilnica de apartamente.

Luăm și închiriem un apartament sau o casă de oraș pentru o lungă perioadă de timp, de exemplu, pentru 30.000 de ruble pe lună. Desigur, avertizați în prealabil proprietarii că veți subînchiria proprietatea.

Și îl închiriem zilnic, de exemplu pentru 3.000 de ruble și faci profit din diferenta. Dacă închiriați un apartament 25 de zile pe lună, puteți oferi un flux de numerar de 35.000 de ruble. pe luna.

Ce determină eficiența închirierii zilnice?

În primul rând, depinde de ocuparea obiectului selectat.

Ocuparea medie a unității trebuie să fie de cel puțin 80%. Deoarece Obținând doar astfel de numere, îți vei putea recupera propria investiție.

Într-o afacere clasică, schema este destul de simplă: astăzi puteți vinde două perechi de cizme din pâslă, iar mâine – douăzeci. Datorită zilei următoare faci profit. În domeniul hotelier, totul este diferit: dacă nu ai umplut două garsoniere astăzi, mâine nu vei mai putea închiria încă două. Prin urmare, profitul va fi mai mic în această lună.

Una dintre modalitățile de a investi în imobiliare folosind exemplul lui Zelenograd

Cazul participantului Andrey Zelensky

Cum se testează locația unui apartament?

E foarte simplu, tu plasați un anunț de vânzare despre închirierea locuințelor și indicați suprafața dorită. Și apoi uitați-vă și numărați câte apeluri primiți pe zi pe baza acestui anunț.

Pentru acele scheme când indicați o adresă nespecifică, și cea mai apropiată unitate mare, este mai bine să selectați clienții cu o mașină. Când o persoană își dă seama că poate închiria o casă cu 1000 de ruble mai ieftin decât prețul mediu de piață, atunci nu va fi dificil pentru el să călătorească încă 2-3 kilometri.
Există următoarea schemă: testarea este considerată finalizată cu succes atunci când treizeci și opt de clienți pe zi și-au exprimat dorința de a închiria apartamentul nostru.

Nu se întâmplă asta numarul de clienti se ridică în mod constant la zece persoane pe zi. Cincisprezece persoane au sunat astăzi și treisprezece mâine. Aceste recesiuni sunt inacceptabile pentru o afacere de calitate. Prin urmare, pentru un rezultat complet, acceptăm există mai multe aplicații decât avem disponibile.

Dacă rata de ocupare a început să reprezinte 70%, apoi mai devreme sau mai târziu această companie va părăsi piața. De asemenea, piața devine ineficientă dacă îți stabilești prețul puțin mai mare decât concurenții tăi. Astfel, putem atrage clienții la noi dacă facem prețul și mai mic. Fluxul de oameni va crește, iar apartamentul nu va rămâne fără chiriași. Toate aceste puncte trebuie testate.

Afaceri de închiriere - În ce să investești la Moscova și regiunea Moscovei?

Cazul participantului Tatiana Khmelnitskaya întâlnire live a investitorilor Teritorii Investing

Când ai 1-3 apartamente, atunci puteți depana singur acest proces. Și este mult mai ușor decât munca angajată, deoarece nu necesită prezența ta constantă în birou timp de opt ore pe zi.
Când închiriem locuințe zilnic, atunci este necesară gestionarea constantă a proceselor de afaceri. Va fi mai bine să aveți zece garsoniere într-un singur loc, deoarece acest obiect este mult mai ușor de controlat decât zece apartamente în locuri diferite. Mai mult, puteți reduce costurile deoarece... va fi necesar un număr minim de personal de întreținere.
Pentru a primi venituri pasive, trebuie sa gasesti administrator, stabiliți un flux de clienți. Ai grija si de publicitatea de calitate. Selectați un angajat care va actualiza reclamele de pe site, precum și un manager care va controla direcția serviciului.

Aceasta este doar o strategie pentru cum poți crește-ți venitul. Această metodă presupune că acționați cu ajutorul obiectelor altor persoane. Privește dintr-un unghi diferit. Puteți cumpăra proprietăți și vă puteți plăti ipoteca folosind fondurile altor persoane. Adică, combinați afacerile cu strategiile de investiții. Mai multe despre asta în următorul articol.

Unul dintre cele mai populare subiecte de pe forumurile de afaceri este închirierea zilnică a apartamentelor. Acesta ar putea fi un apartament de bunici gol, o casă luată pe un credit ipotecar sau pur și simplu o dorință de a închiria mai ieftin și de a subînchiria la un preț mai mare. De regulă, tinerii care nu au fonduri serioase pentru a începe o altă afacere sunt interesați de acest subiect. Într-adevăr, nu este nevoie de investiții mari aici. Dar este atât de ușor să-ți construiești singur? afaceri hoteliere? IQR a studiat problema.

Cum să câștigi bani pe închirieri pe termen scurt?

Unde pot găsi un apartament pentru închiriere zilnică?

Deci, inițial nu există un apartament liber. De unde o pot lua? Ai câteva opțiuni:

închiriază lunar apartamentul cuiva și îl subînchiriază zilnic;
contractarea unui credit ipotecar;
fă un obiect din apartamentul tău, închiriind unul mai ieftin la periferie.

Exact asta face Dmitri Filimonov, care a construit de la zero o afacere în acest domeniu. El este încă departe de treizeci de ani. Dmitry a venit la Ekaterinburg în urmă cu câțiva ani, a primit un loc de muncă de la zero și a petrecut un an câștigând experiență. Apoi a scos primul apartament pe credit ipotecar, știind deja că îl va închiria zilnic și a continuat să locuiască în apartamentul închiriat. Astăzi are 3 apartamente cu ipotecă, din care și-a făcut un lanț de mini-hoteluri. Venitul variază între 180 și 400 de mii de ruble pe lună, ceea ce îi permite să plătească liber ipoteca, iar în câțiva ani va deține o mulțime de imobile fără a fi grevat de garanții.

De unde să-ți pornești afacerea de închiriere?

Mai întâi trebuie să cunoașteți în detaliu piața de închiriere a zonei selectate. Trebuie să suni la reclame, să te plimbi prin apartamente, să notezi prețurile și să înțelegi ce este oferit. Este mai bine să-i spuneți deschis proprietarului că sunteți în căutarea unui apartament pentru subînchiriere pentru a evita problemele pe viitor. Nu toți vor fi de acord, dar mulți vor fi interesați, cu condiția să oferiți puțin peste prețul pieței.

Ce apartament este potrivit pentru închiriere zilnică?

Principalul lucru este locația, ar trebui să fie convenabilă, aproape de metrou, gară și infrastructură. Clienții călătoresc adesea obosiți de la o gară sau un aeroport;

Apartamentul în sine ar trebui să fie modern și plăcut la vedere. Adică fie iei inițial apartament frumos, sau faci reparații într-unul „moart”. „Apartament așa-așa” este cea mai proastă opțiune. În același timp, nu ar trebui să vă fie frică de clădirile „Hrușciov”, acestea pot fi renovate destul de bine.

Desigur, nu primul etaj - nimănui nu va plăcea asta. Vederea de la fereastră nu este importantă, dar este mai bine să nu fii într-un morman de gunoi. Cel mai important element este absența unui miros de mucegai și vechi în apartament - nimeni nu îl va închiria pe acesta.

Ca suprafata, sunt de preferat apartamentele mici cu doua camere (trebuie sa spargi peretii) sau apartamentele mari cu o camera. Acest lucru se datorează tipului de clientelă.

Client de închiriere pe termen scurt - cine este el?

Majoritatea clienților sunt:

cupluri tinere;
călători de afaceri și oameni de afaceri care trec prin oraș;
soții certați;
turiştilor.

Ei pot închiria un apartament fie pentru câteva ore pentru a petrece noaptea, fie pentru câteva săptămâni. O mulțime de clienți obișnuiți. Dacă apartamentul tău este bun ca preț și calitate, oamenii își vor aminti opțiunea convenabilă și vor reveni sau îl vor recomanda prietenilor lor. Prin urmare, este important să vă relaxați, atunci va fi mai ușor.

De câți bani ai nevoie pentru a începe în această afacere?

Opțiunea 1

De obicei, noii antreprenori încep cu închirierea apartamentului altcuiva. Acesta este, cel puțin, un depozit, o lună de plată în avans, poate exista un alt comision de agent de 50 până la 100% dacă nu găsiți un apartament potrivit de la proprietar. De regulă, nimeni nu vă va permite să faceți diverse modificări în apartament (reparații, schimbare de mobilier) dacă sunteți în chirie. Excepția este de a conveni cu proprietarul apartamentului „ucis” pentru reparații parțiale ca plată. În acest caz, este necesar să se stipuleze acest punct în detaliu în contract pentru a nu pierde investiția. Pentru publicitate la început, 5 mii de ruble sunt suficiente. În general, puteți începe cu o investiție de până la 100 de mii de ruble.

Opțiunea 2

Tu mai mulți bani si determinare, iei un credit ipotecar. De regulă, aceasta este o contribuție de 30%. Plata lunară poate varia, consultați calculatoarele ipotecare. De obicei, acesta este de o ori și jumătate prețul de închiriere al unui apartament similar, ceea ce înseamnă că venitul ar trebui să fie mai mare! Prin urmare, în această opțiune trebuie să aveți o altă sursă de venit permanent nu merită să o recomandați începătorilor, puteți pierde bani. Pe de altă parte, obțineți în câțiva ani bunuri imobiliare scumpe, având deja „recuperat” costurile!

În acest caz, cel mai bine este să luați un apartament „ucis”, poate alcoolici „de sub” sau o bunica. Un astfel de apartament va fi mai ieftin decât pe piață și, cu abordarea corectă, puteți face reparații bune. Costul reparațiilor poate varia. În termeni generali este:

costul demontării mobilierului vechi, a instalațiilor sanitare, a pardoselilor și a altor lucruri, plus îndepărtarea gunoiului;
plata pentru munca;
achiziționarea de materiale, instalații sanitare și elemente decorative;
înlocuirea mobilierului.

Dmitry reușește să vândă mobilă veche pe Avito și să cumpere acolo mobilă decentă, puțin folosită, cu bani. Acest lucru necesită mult timp - trebuie să studiați cu atenție reclamele, să le sunați, să mergeți să le vedeți live, dar economisiți mulți bani. Uneori există zgârieturi și așchii, caz în care are sens să contactați un restaurator și să cumpărați huse. Cu toate acestea, puteți cumpăra și mobilier frumos la preț redus de la IKEA.

Puteți afla mai multe despre rezolvarea problemelor legate de reparații pe blogul său.

Cum se mobilează un apartament pentru un client?

Apartament de inchiriat zilnic

În primul rând, studiază o gamă semnificativă de fotografii ale apartamentelor frumoase și notează-te singur trăsăturile lor comune. De obicei, aceasta va include următoarele elemente:

spațiu de locuit spațios - nu există mobilier sau gunoaie inutile, clienții iubesc apartamentele de tip garsonieră;
apartamentul este mobilat in stil modern;
designul este realizat în culori strălucitoare (sub nicio formă nu trebuie să vă smulgeți ochii, să alegeți armonios culorile);
curatenie sterila, geamuri curate intotdeauna;
absența elementelor de instalații sanitare îngălbenite, rame de ferestre, pervazuri etc.;
fără picături.

Ce face Dmitry pentru ca apartamentul să arate „cool” și să-i placă clientului?:

selectează un design frumos;
pune peste tot paturi duble mari;
acordă o mare atenție detaliilor;
Asigurați-vă că instalați o bucătărie nouă, cu echipament complet.

Cel mai important lucru este de unde să obțineți clienți?

În internet

Mai întâi, creați un site web pentru cărți de vizită. Acesta este un site simplu format din 1-5 pagini. Puteți căuta manuale pe google și faceți-l singur (până la 1000 de ruble), îl puteți comanda (3-5 mii) sau de la un studio web (de la 5 mii). Numărul dvs. de telefon și fotografiile apartamentelor trebuie să fie vizibile pe site. Fotografiile trebuie să fie de bună calitate, frumoase și făcute în lumina potrivită. Angajați un fotograf amator sau obțineți sfaturi gratuite pe un forum de fotografie.

Poți promova un site web, dar acest lucru nu este foarte eficient dacă există deja concurenți în orașul tău. Așa că începeți cu publicitatea contextuală. Cele mai mari rețele sunt Direct și Adwords de la Yandex și, respectiv, Google. Selectați toate cuvintele cheie relevante și direcționați traficul publicitar către site-ul dvs. De regulă, Direct este mai eficient, dar mai multă publicitate înseamnă mai mulți clienți. Dacă aveți doar un apartament și este închiriat pentru o săptămână, puteți întrerupe publicitatea.

Adăugați-vă apartamentul la panouri de buletin. Cel mai mare gratuit este Avito, dar nu fi leneș să postezi pe panouri mai mici - „De la mână la mână”, forumuri din oraș și alte platforme. Cea mai mare placă plătită este Cyan, nu o uitați. Cu cât sunt mai multe surse, cu atât mai mulți clienți.

Portalul internațional Airbnb vă va ajuta să atrageți clienți străini care plătesc în dolari și euro. Principalul lucru este că apartamentul este aproape de centrul orașului, arată frumos în fotografie și este mai ieftin decât hotelurile locale.

Local:

Anunț zilnic de închiriere

plasați reclame în ziarele locale;
tipăriți fluturași și lipiți-le peste tot;
Puteți posta pe panouri comerciale de la intrări. Acesta este plătit, dar anunțurile dvs. vor fi în toată zona sau chiar în oraș;
incearca sa faci publicitate pe asfalt in locuri aglomerate, de preferat in apropierea statiilor de transport in comun. Ai nevoie de un șablon și o cutie de vopsea spray.

Plan de afaceri pentru inchirieri zilnice

Apartament

Subînchiriere

Aici totul se numără pe degete și nu este necesar un plan de afaceri. Este clar că nu există bani în plus, numărăm totul la minim. Luați prețul unui apartament bun cu o cameră în orașul dvs. Veți plăti înapoi pentru prima lună și aceeași sumă pentru depozit. Evităm agenții imobiliari. Pentru a doua lună, banii trebuie păstrați în rezervă. Total - 3 preturi. Să presupunem că prețul de închiriere este de 25 de mii pe lună, adică 75 de mii.

Creăm un site web pe cont propriu gratuit. Achiziționăm elemente decorative, cearșafuri curate, prosoape, vase și alte articole mici pentru 5 mii de ruble.

Să presupunem că prețul este de 2 mii de ruble pe zi, ocuparea în prima lună este de 40%. Venituri - 24 mii. Plătim facturile lunar. Dacă obținem 40%, cu greu vom ajunge la frâu. Inca minus 2 mii. Până în a doua lună, puteți obține profit studiind toate nuanțele și problemele din propria experiență. După câteva luni, costurile vor fi recuperate (plus depozitul vă va fi în continuare returnat dacă nu stricați nimic). Dmitry vorbește despre un grad de ocupare stabil de aproximativ 70-80%.

Credit ipotecar

Să luăm ca exemplu Moscova. Un apartament cu o cameră bine situat, dar „ucis” poate fi achiziționat de la 5 milioane.

Veți cheltui minim 200 de mii de ruble pentru reparații. Nu este necesar un agent imobiliar, dar este mai bine să contactați unul pentru a însoți tranzacția - de la 30 de mii de ruble. Ținând cont de această sumă și de costurile de publicitate, trebuie să luăm în considerare ipoteca.

Sfat: în 2015, ratele ipotecare au crescut cu câteva procente, iar acum nu mai sunt cel mai bun timp să te implici cu o ipotecă - plata în exces finală este uriașă în comparație cu anul trecut, dacă veniturile tale sunt în ruble. Este mai bine să începeți cu subînchirierea sau să cumpărați un apartament pentru bani, dacă este posibil.

Trebuie să aveți 1.575 de mii de ruble pentru taxa de intrare. Asigurați-vă că rezervați o sumă de plată cu cel puțin șase luni în avans! Este vorba de aproximativ 400 de mii.

Calculul veniturilor este același. Riscurile aici sunt mai mari să luăm o prognoză pesimistă: nu veți putea crește gradul de ocupare peste 60%. Aceasta este de 35-50 de mii de venituri pe lună (la un preț de 2-3 mii de ruble pe zi), în funcție de preț. Cu ratele actuale, nu vă veți putea acoperi ipoteca - plata lunară cu utilități va depăși probabil 60 de mii, dar aceasta este mai mare decât prețurile de închiriere (acum se percep aproximativ 28-32 de mii pentru astfel de apartamente). Întrebarea este că atunci când investești 2 milioane, vrei mai mult!

Daca apartamentul a fost achizitionat pe cheltuiala ta, 12% pe an cu o prognoza pesimista nu este deloc rau! Dacă mențineți gradul de ocupare la 80%, adică 24 de zile pe lună, de exemplu, 3 mii pe zi, obținem aproape 65 de mii după deducerea cheltuielilor. Nu toate locurile de muncă din Moscova plătesc atât de mult. Puteți folosi acești bani pentru a închiria locuințe similare în apropiere și aveți o diferență de 35 de mii.

Cu toate acestea, aceasta este o opțiune pesimistă. Alexander Zhinkin din Krasnodar, un alt antreprenor practicant în acest domeniu, a prezentat în seminariile sale un tabel mult mai promițător al veniturilor și cheltuielilor reale pentru obiectele sale:

Afaceri in subinchiriere de apartamente

Probabil că motivul este concurența mai scăzută în regiuni și capacitatea de a paria mai mult preturi mari pentru o zi la preturi mici chiria lunara si ipoteca. Puteți urmări întregul seminar (este destul de lung).

Pentru a obține succesul și bunăstarea financiară, nu este suficient să muncești din greu într-un birou sau fabrică. Acest tip de venit, prin definiție, nu poate aduce prea multe venituri, deoarece pur și simplu va fi neprofitabil pentru proprietar. Oamenii care înțeleg acest principiu încearcă să găsească o cale de ieșire din situația actuală, dar în același timp le este frică să nu-și piardă locul de muncă.

În astfel de cazuri, puteți acorda atenție modalităților pasive de a genera venituri. Pentru cei care au spațiu liber de locuit (camera, apartament, casă), varianta de a-l închiria zilnic este potrivită. Poți să-ți investești economiile și în imobiliare, deoarece sistemul bancar nu inspiră prea multă încredere.

Analiza situației pieței imobiliare

ÎN ora sovietică venitul pe care le aducea închirierea spațiilor de locuit se numea necâștigat și era suprimat cu sârguință. Astăzi situația s-a schimbat radical. Chiar și bunicile bătrâne sunt gata să facă loc pentru o completare stabilă la mica lor pensie.

Ce fel de profit poate aduce o astfel de afacere? Închirierea zilnică a apartamentelor poate fi o afacere foarte profitabilă. Acest lucru a fost dovedit în practică de oameni cărora le-a plăcut această idee de afaceri.

Închirierea zilnică a apartamentelor de clasă de elită în orașele mari poate aduce venituri enorme. Spațiile rezidențiale de clasă business vor aduce mai puțin profit proprietarului lor, dar pe o bază mai stabilă, deoarece sunt mai populare. În cele din urmă, închirierea unei camere într-un cămin sau un apartament pare a fi cea mai potrivită activitate în etapa inițială.

Beneficiile aduse de închirierea spațiilor rezidențiale pentru o zi depind direct de disponibilitatea hotelurilor în localitate, prețurile camerelor, precum și fluxul turistic de persoane. Un exemplu sunt stațiunile de pe litoral din Rusia. Turiștii vin adesea acolo în vacanță ca „sălbatici”, adică fără pachet turistic. Sunt nevoiți să-și găsească singuri un loc unde să trăiască. Pentru perioada de vacanță fiecare local devine rentier.

În același timp, la Moscova și alții orase mari Mulți oameni de afaceri vin aici, obișnuiți cu confortul și luxul. Ei preferă să stea în apartamente de lux și, în consecință, sunt dispuși să plătească bine pentru asta.

Lipsa concurenței deplină

La noi, mai ales în orase miciși sate, afacerea hotelieră este foarte slab dezvoltată. Oamenii întreprinzători profită de acest avantaj închiriind spații rezidențiale.

Într-adevăr, dacă comparăm numărul de hoteluri din Rusia și din țări Europa de Vestși SUA, atunci puteți constata că avem de 2,5 ori mai puține dintre ele. Cu toate acestea, majoritatea hotelurilor mari sunt concentrate în Moscova și Sankt Petersburg.

În același timp, lipsa concurenței stimulează întotdeauna afacerile. Închirierea zilnică a apartamentelor devine un mijloc cu adevărat popular de a genera venituri suplimentare.

Reclame despre spațiile rezidențiale libere gata să primească oaspeți pot fi găsite în aproape fiecare ziar, la stațiile de transport în comun și pe pereții caselor.

Din cauza unui număr atât de mare de oferte se creează o impresie falsă că închirierea unui apartament este foarte dificilă. De fapt, nișa este ocupată doar în proporție de 50-70%, iar ritmul construcției de noi locuințe și hoteluri a încetinit semnificativ. Prin urmare, oricine poate face această afacere.

Primii pași ai unui rentier

Pentru a primi venituri din proprietăți imobiliare, trebuie să le aveți. Prin urmare, primul lucru pe care trebuie să-l facă un antreprenor începător este să investească în achiziționarea unui apartament, cameră sau conac. Mărimea spațiului de locuit și amenajarea acestuia vor depinde numai de capacitățile financiare.

În unele cazuri, este posibil să construiți o afacere diferit. Închirierea zilnică a apartamentelor moștenite de la rudele decedate este una dintre cele mai comune modalități de a genera venituri suplimentare. Într-adevăr, nu este indicat să vinzi o locuință dacă în familie sunt copii. În curând vor crește (la fel și prețurile imobiliare) și vor dori să se separe. În același timp, întreținerea unui apartament gol este foarte costisitoare. De aceea mulți oameni decid să o ia.

Oamenii care sunt mai puțin bogați și nu au testatori bogați pot fi sfătuiți să înceapă prin a închiria o cameră în apartamentul lor. Această metodă de a câștiga bani are multe inconveniente, dar îți permite să-ți dezvolți în continuare afacerea de închiriere. De unde să înceapă, fiecare trebuie să decidă singur. În acest caz, trebuie să vă concentrați pe capacitățile voastre materiale și voliționale.

Profit și cheltuieli

Obținerea de profit este scopul urmărit de orice afacere. Închirierea zilnică a apartamentelor nu face excepție. Veniturile pe care le va primi proprietarul localului pot varia de la 100 la 100.000 de dolari lunar. După cum sa menționat mai devreme, cifrele vor depinde de clasa de locuințe închiriate, de suprafața acesteia și de mobilier.

Închirierile zilnice sunt întotdeauna mai scumpe decât închirierile pe termen lung, așa că trebuie să fii pregătit pentru faptul că durata medie de închiriere nu va depăși 2-3 zile. Un proprietar de apartament ar trebui să lucreze întotdeauna pentru viitor și să atragă constant clienți noi.

În același timp, nu trebuie să uitați de cheltuielile pe care le presupune afacerea de închiriere. De unde să încep calculele? În primul rând, amenajarea camerei cu mobilier și aparate electrocasnice. În al doilea rând, achiziționarea de produse de igienă personală: pastă de dinți, gel de duș, șampon, hârtie igienică. În al treilea rând, plata impozitelor și a chiriei. Cheltuielile pot include, de asemenea, publicitate în ziare și reviste.

Rambursare

În cazul în care propriul apartament este închiriat, nu are rost să vorbim despre rambursare, deoarece afacerea începe să genereze venituri aproape imediat. Dar poți face bani într-un alt mod. Unii oameni plini de resurse folosesc o schemă prin care închiriază spațiile pe care le au pe termen lung pentru o zi.

Perioada de rambursare va fi diferită în fiecare caz specific. Deci, cu o plată medie lunară a chiriei, costuri pentru mobilier, aparate de uz casnic și produse de igienă personală, va trebui să investiți aproximativ 100.000 de ruble pentru un apartament în etapa inițială. Puteți primi până la 2.000 de ruble pe zi din spațiile rezidențiale din clasa business. Astfel, un om de afaceri de succes va putea primi venituri timp de 2 luni.

Ar putea fi util să citiți: