Sfaturi pentru închirierea unui apartament. Cum să închiriezi corect un apartament: cele mai bune sfaturi. Cum să întocmești corect un contract

Cum să închiriez un apartament fără intermediari? Care sunt caracteristicile închirierii unui apartament prin agenție? Cât voi câștiga dacă închiriez un apartament sau o cameră pe termen lung?

Salutare tuturor celor care au trecut pe aici! În contact, un expert de la populara reviste online „HeatherBober” - Denis Kuderin.

Astăzi vom vorbi despre cum să închiriați un apartament în mod competent, sigur și profitabil. Articolul va fi util oricui are imobile suplimentare pe care doriți să vă începeți propria afacere mică.

La sfârșitul articolului, vă așteaptă un bonus garantat - o prezentare generală a celor mai de încredere companii din Federația Rusă care vă va ajuta să vă închiriați proprietatea în condițiile cele mai favorabile pentru proprietarul acesteia.

1. Închirierea unui apartament ca afacere

Daca ai un apartament pe langa cel in care locuiesti, iar acest spatiu de locuit este inactiv, mananca bani pentru intretinere, il poti oricand transforma intr-o sursa de venit suplimentar.

În același timp, va trebui să muncești din greu doar în etapa inițială - pregătirea proprietății pentru închiriere și căutarea chiriașilor. Și atunci singura ta sarcină va fi să-ți primești chiria obișnuită la timp. Un exemplu ideal de venit pasiv este „noi stăm și banii curg”.

Adevărat, va trebui în continuare să monitorizați periodic starea apartamentului, să remediați problemele și defecțiunile în timp util și să monitorizați nivelul de loialitate al rezidenților. Dar dacă doriți, puteți delega această parte a lucrării unei companii de administrare imobiliară.

În această situație, puteți închiria un apartament și puteți pleca în străinătate, în sat cu bunicul sau la coasta de sud Crimeea pentru rezidență permanentă. În acest caz, toate problemele legate de închiriere vor fi transferate unei persoane de încredere și nu va trebui decât să retrageți bani din cont și să-i cheltuiți la propria discreție.

Citiți despre ce înseamnă profesionist într-un articol separat.

Principalul lucru în închirierea unui apartament este evaluarea corectă a profitabilității acestei întreprinderi. Atunci când închiriezi un imobil pentru utilizare temporară, trebuie să ții cont de toți factorii care într-un fel sau altul pot afecta costul chiriei: doar în acest caz vei putea stabili un preț de piață adecvat pentru închiriere.

Și, de asemenea, trebuie să decideți în avans dacă veți acționa independent sau veți implica agenți imobiliari profesioniști în procedură. Ambele opțiuni au avantajele și dezavantajele lor.

Regula de bază este aceasta: dacă trebuie să închiriezi un apartament chiar acum - pleci, ai nevoie urgent de bani - este mai bine să atragi agenți de la o companie imobiliară de încredere sau cu o reputație impecabilă. Dacă timpul este esențial, acționează singur. Singura condiție este ca trebuie să aveți cel puțin o experiență minimă în tranzacții imobiliare.

Și încă unul nuanță importantă– trebuie să fii capabil să înțelegi oamenii. Va trebui să decideți singur dacă chiriașul pe care l-ați ales este de încredere sau dacă merită să căutați un alt candidat.

Greșeli nu pot fi făcute: un chiriaș necinstit înseamnă întârzierea plăților sau lipsa completă a acestora, pagube materiale, plângeri de la vecini, inundații și incendii, poate chiar apeluri la poliție. Ai nevoie de asta?

Tabelul prezintă principalele avantaje și dezavantaje ale închirierii unui apartament în mod independent și cu ajutorul unui intermediar:

Pasul 3. Cautam chiriasi

Ți-am spus deja unde să te uiți mai sus. Aici voi observa că, deși căutarea candidaților este cea mai importantă etapă a procesului, nu ar trebui să te agăți de ea. Chiriașii care sunt 100% ideali sunt rari.

Exemplu
Una dintre prietenele mele s-a căsătorit și s-a mutat într-un apartament cu soțul ei. Ea a decis să-și închirieze apartamentul cu o cameră și a abordat cu atenție căutarea chiriașilor. Ea a respins în mod constant aproximativ 30 de solicitanți.
Unii aveau o pisică, alții erau prea tineri și veseli, alții i se păreau a fi insuficient de bogați etc. Drept urmare, căutarea chiriașilor s-a târât de multe luni, iar prietena și-a pierdut somnul, liniștea și aproape s-a certat cu noul ei soț.
Sfaturi universale – acordați preferință cuplurilor căsătorite în care ambii soți lucrează și au un salariu stabil.
Pasul 4. Aranjam o intalnire si aratam apartamentul
Înainte de a conveni asupra unei prezentări, conduceți o conversație preliminară și adresați-i solicitantului întrebări de securitate. Dacă există ceva alarmant în răspunsuri, nu vă asumați riscuri - spuneți direct: „Îmi pare rău, dar candidatura dumneavoastră nu mi se potrivește”.
La întâlnire, aveți o a doua conversație cu potențialul chiriaș. Dacă impresia este pozitivă, conduce și arată.
Pasul 5. Colectarea documentelor
De asemenea, chiriașii nu sunt imuni. Ei trebuie să aibă încredere în puritatea tranzacției și în integritatea dumneavoastră. Prin urmare, strângeți documente în cazul în care chiriașul cere să le vadă.
Pachetul necesar include:
pașaport (o copie este posibilă);
certificat de proprietate asupra locuinței;
chitanțe care confirmă absența datoriilor pentru locuințe și servicii comunale.

Dacă altcineva decât dvs. este înregistrat în apartament, veți avea nevoie și de acordul scris al acestor persoane pentru a închiria apartamentul.
Pasul 6.Încheiem un acord
Puteți închiria un apartament în mod informal și oficial. În primul caz, veți primi mai mult (taxul de 13% nu va fi dedus), dar nu veți avea nicio garanție privind siguranța proprietății dumneavoastră.
Un acord este o dovadă a raporturilor de drept civil dintre părți. Aceasta este asigurarea dumneavoastră în cazul în care apar conflicte, neînțelegeri și dispute. Absența unui acord poate deveni un instrument de presiune din partea chiriașului - se spune că nu deduceți impozitul pe chirie, ceea ce înseamnă că puteți aștepta plăți.
Contractul trebuie să precizeze condițiile în care închirieți apartamentul, momentul plății lunare și suma primei plăți în avans, dacă este cazul. Anumite puncte se referă la siguranța proprietății dvs., răspunderea părților în caz de încălcare a acordului, condiții încetare anticipată acord.

De exemplu, dacă vecinii se plâng de zgomot, proprietarul are dreptul de a evacua chiriașii în termen de 3 zile sau o săptămână fără rambursarea chiriei.
Pasul 7 Primim o plată în avans
Acordul se potrivește ambelor părți, toată lumea este fericită și zâmbitoare. Tot ce rămâne este să primiți o plată în avans - acesta va fi începutul unui parteneriat lung, reciproc avantajos. Este recomandabil să documentați toate calculele financiare. Ca să nu existe: „Te-am plătit săptămâna trecută, ai uitat?”, „Ce zici de încă 2000, am plătit toată suma?”
Dacă te îndoiești de abilitățile tale sau unele puncte nu îți sunt clare, este mai bine să le clarifici în prealabil. Profitați de tehnologiile digitale moderne - obțineți sfaturi online de la avocați profesioniști cu privire la resursa Avocat.
Cu această resursă colaborează mii de specialiști calificați în toate domeniile dreptului, inclusiv avocați în domeniul locuințelor. Îi puteți contacta prin chat sau prin numerele de telefon enumerate mai jos.
Puteți obține asistență juridică competentă chiar acum - site-ul funcționează non-stop.
4. Asistență profesională în închirierea unui apartament - trecerea în revistă a TOP 5 agenții imobiliare
Bonusul promis este o trecere în revistă a celor mai de încredere cinci agenții care vă vor ajuta să închiriați un apartament rapid și în siguranță.
Cea mai veche companie imobiliara din capitala. Are o rețea extinsă de reprezentanțe - numai în Moscova, 120 de sucursale funcționează conform unui singur standard. Angajat în orice tranzacții imobiliare, inclusiv închirierea de apartamente private.
Agenți cu experiență garantează că proprietatea dumneavoastră va fi livrată prompt, legal și profitabil. Agenții imobiliari cu mulți ani de experiență vă vor ajuta să realizați orice proprietate - de la o cameră la Zonă rezidenţialăși terminând cu o cabană de elită în regiunea Moscovei. Puritatea juridică a contractului este monitorizată de avocații interni ai companiei.
O agentie imobiliara specializata cu multi ani de experienta pe piata capitala. Compania are o bază de informații extinsă și un personal de angajați calificați. Principiul principal al companiei este o atitudine responsabilă față de îndeplinirea fiecărei comenzi.
Agenții imobiliari sunt responsabili pentru pregătirea competentă a contractului de închiriere și iau în considerare, în primul rând, interesele proprietarilor de locuințe. Alegând Alma, poți avea încredere în siguranța proprietății tale și în plata la timp.
3) Inkom
Una dintre cele mai mari companii imobiliare din Federația Rusă. Experiență de lucru pe piața imobiliară – 25 de ani. Liderul regiunii Moscova. Are filiale în zeci de orașe din Federația Rusă. Domeniul de activitate acoperă toate domeniile pieței imobiliare. Vă va ajuta să închiriați un apartament într-o clădire nouă, în suburbii, în centrul de afaceri al capitalei. Personalul include numai agenți verificați cu un număr mare contracte de succes.
Agentie din Moscova specializata in imobiliare de lux. Compania garantează că locuința dumneavoastră nu va fi închiriată primului venit: angajații vor verifica fiecare candidat pentru a determina solvabilitatea și integritatea acestuia.
Totodata, compania garanteaza ca va livra proprietatea in 1-2 zile la pretul maxim de piata. În termen de o oră de la apel, un fotograf profesionist va veni la tine și va fotografia apartamentul, după care specialiștii vor evalua proprietatea și vor stabili valoarea de închiriere a acesteia.
Gama completa de servicii pe piata imobiliara. Experienta de munca din 1997. 8 filiale la Moscova și zeci de reprezentanțe în alte orașe ale Federației Ruse. Servicii suplimentareîn domeniul evaluării, consultanței și analizei locuințelor.
Există 2 modalități de a închiria un apartament printr-o agenție: sunați (apelurile sunt acceptate între orele 9:00 și 21:00) sau completați o cerere online. Apartamentul va fi închiriat la prețul pieței, iar alegerea finală a rezidenților va fi făcută de proprietarul imobilului. Fiecare client primește cadou asigurare de proprietate și răspundere civilă.
5. Pentru ce ar trebui să fii pregătit – 4 riscuri principale pentru un proprietar
Când închiriezi un apartament, fii pregătit pentru anumite riscuri. Oamenii nu sunt la fel de atenți cu proprietățile altora ca și cu proprietățile lor.
În plus, există un număr mare de escroci pe piața imobiliară care sunt gata să profite pe cheltuiala dvs.
Enumerăm principalele tipuri de riscuri pentru proprietarii de apartamente.
Riscul 1. Daune aduse proprietății
Acesta este riscul cel mai probabil la închirierea unei proprietăți. De regulă, proprietarii închiriază mobilier și aparate de uz casnic împreună cu spațiul de locuit. Uneori, aceasta este o proprietate foarte valoroasă pe care doriți să o recuperați în siguranță. Și decorarea unui apartament costă adesea mulți bani.
Acest risc poate fi minimizat în două moduri - includeți o clauză în contract privind răspunderea chiriașilor pentru daunele aduse proprietății și asigurați decorațiunile, mobilierul și electrocasnicele cu o companie de asigurări.

Dacă vreunul dintre voi s-a gândit vreodată să-ți schimbe locul de reședință, regiunea, orașul sau chiar țara, mă vei înțelege.

Am cumpărat micul nostru apartament cu o cameră într-o casă cu panouri de pe strada Budapestskaya (în centrul orașului Kupchino, Sankt Petersburg) în 2006. Înainte de noi, probabil că fusese închiriat timp de 10-12 ani. Am primit locuințe fără îngrijire și reparații corespunzătoare.

Îmi amintesc și acum cum mutătorii au râs de starea ei în timp ce ne transportau mobila și echipamentul de la vechiul închiriat la cel „nou”, dar acum, apartamentul lor.

Puțină istorie personală, ca să zic așa.

Am împărțit spațiul de locuit al familiei, care era gol. Ne-am despărțit de rude, plătind jumătate din valoare la prețul pieței de atunci. Apoi am câștigat bani singuri, fără ipoteci sau împrumuturi. Economiile și câștigurile noastre au fost foarte utile pentru a oferi 1,5 milioane de ruble în câteva luni.

Cred că am fost foarte norocoși că s-a întâmplat așa.

Impreuna cu sotia mea l-am renovat dupa bunul plac si am locuit in apartament vreo doi ani. Primul nostru fiu s-a născut și a învățat să meargă pe această insulă a spațiului personal. Dar am înțeles că 32,5 metri pătrați era prea mic pentru ca familia noastră în creștere să trăiască confortabil.

Un an mai târziu s-a născut al doilea copil al nostru. Dar locuisem deja de trei luni la noua adresă. Într-un apartament închiriat după renovare, un imens 86 de metri pătrați cu două camere și o bucătărie, de dimensiunea întregului spațiu de locuit anterior.

Ne-am închiriat „micuța familie”, după cum spun unii agenți imobiliari, unui cuplu tânăr. Banii din chirie au fost suficienți pentru a-și permite două camere în loc de una cu o mică plată suplimentară.

Așa a început epoca noastră de chiriași profesioniști, mânați de dorința de a nu rămâne încă într-un singur loc.

În această poveste, am făcut o serie de greșeli grave, despre care le reamintesc periodic clienților și managerilor mei. Citiți mai multe despre ei în această postare.

De ce este „nomadismul” benefic pentru mine?

Există deja informații despre asta Și multe ca ea au fost scrise.

Acesta este un stil de viață complet diferit. Când decizi să schimbi nu doar zona, ci și orașul. Și te duci pentru impresii proaspete cu familia ta.

Când te privezi în mod deliberat de modul tău obișnuit de viață și te forțezi să nu acumulezi gunoi. Înveți să trăiești economic. Faceți doar achiziții care vă vor fi utile mult timp. Care în același timp nu vă privează de mobilitate.

Sloganul „la naiba cu cultul consumului nebun!” Funcționează într-adevăr doar când ești departe de casa ta.

Îmi place să văd schimbări în viața mea. Apar interese personale, cum ar fi mersul pe bicicletă cu toată familia sau locuirea la țară toată vara, care nu mi-au fost disponibile la „vechea adresă”.

Când ne-am mutat în alt oraș (Voronezh), plata pentru locuințe locale a fost inclusă în creditul pentru închirierea unui apartament în Sankt Petersburg. O surpriză plăcută a fost că piața imobiliară regională rămâne în urmă față de prețurile și apetitul agențiilor imobiliare în comparație cu capitala.

Prin urmare, acum am închiriat un apartament cu două camere de 65 de metri, care a fost plătit integral de apartamentul nostru cu o cameră din Sankt Petersburg. Chiar am avut destul de plătit utilitati. Costul unui apartament comun a fost, de asemenea, mai mic decât cel al Kupchina HOA.

Alegerea cu succes a unui loc de locuit, într-o zonă nouă, cu un parc forestier de conifere și clădiri noi practic nelocuite, nu s-a limitat doar la economii la chirie. Factura medie de mâncare a familiei noastre a scăzut și ea de 1,5-2 ori.

Toate acestea ne-au permis de fapt să nu ne îngrijorăm atât de mult cu privire la nivelul câștigurilor, așa cum era important la Sankt Petersburg.

Jumătate din banii pe care i-am câștigat acolo ne-au fost suficienți.

Primul clopot

Când am schimbat din nou chiriașii într-un apartament din Sankt Petersburg, mi-am amintit foarte bine cum chiriașii anteriori transferau întotdeauna plăți în mod regulat, trimiteau chitanțe plătite pentru serviciile de utilități și împreună am reparat frigiderul, iluminatul din baie și alte câteva lucruri mici. .

Și am crezut că așa va fi mereu.

Pentru că experiența trecută mi-a spus că există oameni cumsecade. La urma urmei, eu însumi închiriez o casă de mulți ani, sunt în contact permanent cu proprietarul, trimit plăți și plătesc căldura, lumina și apa consumată de mine și familia mea.

Lucrând în domeniul imobiliar în 2006-2009, am văzut destule diverse probleme asociate cu închirierea și cumpărarea de locuințe. Și am văzut apartamente distruse și datorii uriașe la chirie, mobilier și echipamente distruse după livrare.

Dar, ca un adevărat cizmar fără cizme, m-am încăpățânat să nu văd semnalele care au ajuns la mine.

Mi-au spus că este nevoie de mai mult control. Locuitorii au întârziat plata pentru a treia oară, invocând dificultăți cu transferurile bancare în mod specific pe cardul meu. Cu scuze și toate astea, dar nu erau bani.

Primul semnal a fost în decembrie, iar ultimul a avut loc în aprilie. Când mi-am răspuns la întrebarea despre următoarea plată, am primit un telefon care spunea: „Ne mutăm săptămâna viitoare! Când vei preda cheile?

Am fost lovit de telefon

Că ei spun că a fost prea târziu pentru a pune întrebări despre utilități și starea apartamentului. O serie de plângeri neașteptate că nu mi-a păsat cum se simt locuitorii. Se pare că ar fi trebuit să mă interesează mai des de soarta lor, să sun mai des și să-i vizitez personal.

Cu o lună înainte de apelul lor la congres, am înlocuit mașina de spălat spartă din apartament (servise de aproape 10 ani, trebuie!) cu una reparată de doi ani de la Avito, cu garanție de la atelier. L-au luat în seamă pe cel vechi, l-au luat și au adus unul nou. Totul s-a făcut în câteva ore la telefon.

Și acum se dovedește că trebuia să cumpăr unul nou, pentru că sunt un oligarh. Nici măcar nu am dat bani pentru o mașină de spălat nouă pentru chiriașii pe care i-am abandonat și de care i-am uitat. A fost necesar să se monitorizeze scăderea prețurilor de închiriere și să se ofere reducerea prețului etc. etc.

Pe scurt, revendicările vin de la grădiniță, cu dorința de a mă învăța să trăiesc corect.

Dacă ceva nu ți se potrivește, trebuie să-ți iei rămas bun cu demnitate.

Cea mai mare dezamăgire a venit din facturile neplătite la chirie, pe care locuitorii înșiși au decis să nu le plătească. Au decis că le-a devenit scump să închirieze un apartament pe care l-au ucis deja într-o zonă rezidențială și pentru bani „nebuni”. Au decis să nu mă anunțe despre asta. Au trimis cecuri false pentru plățile de utilități efectuate anterior.

Și iată un scurt rezultat al credulității și imprudenței mele în a lucra cu „parteneri de afaceri”.

Sincer să fiu, nu știam ce să fac cu el. Nu eram pregătit pentru o astfel de întorsătură a evenimentelor când chiriașul se mutase deja și lăsase cheile unui agent pe care îl cunoșteam.

Apartamentul era intr-o stare groaznica. Au mers pe covor în pantofi de stradă, au smuls tapetul (cel mai probabil de un câine, cu care nici ei nu au fost de acord cu mine) și au deteriorat mobilierul și instalațiile sanitare.

Am cheltuit și o mulțime de bani în plus pentru a-l curăța profesional și a readuce apartamentul la aspectul normal. Reparați instalațiile sanitare, spălați covorul, înlocuiți mobila.

Să spun că am fost incredibil de supărat de situație nu este suficient.

Chestia este că foarte puțini oameni sunt capabili să se afle în interiorul unei probleme sau al unui conflict și să vadă imediat o soluție. Potrivit psihologilor, astfel de oameni sunt mai puțin de 10%.

În plus, stilul hard nu este abordarea mea. Am încercat să ameninț și am spus că voi vinde datoriile dacă nu se plătește. Dar a fost o mișcare slabă. Și după ce am folosit o tehnică neobișnuită pentru mine, negocierile s-au dovedit a fi un eșec total.

Nu mai rămânea decât să se bazeze pe decența chiriașului. Dar, ca răspuns la ultima mea solicitare de a achita restanțele de chirie, Valery mi-a spus cu îndrăzneală că nu poți avea încredere în nimeni în această viață și mai târziu mi-a trimis un SMS

Peste tot există oameni necinstiți și trișori care caută soluții și scuze pentru a se elibera de responsabilitatea personală.

Ei speră să-și „încălzească” partenerul sau să-și „oglindească” propriile probleme.

Poate că unul dintre ei și-a pierdut locul de muncă, veniturile au încetat să mai fie obișnuite și apartamentul a devenit pur și simplu inaccesibil. Nu mai vreau să înțeleg situația actuală care a dus la acest deznodământ.

Pentru a raporta cu sinceritate că există dificultăți sau despre decizia ta de a te muta chiar înainte de apariția unei situații critice necesită o forță bună și nervi puternici. Dar ei nu erau acolo.

Nu aș acționa o situație similară mai jos în lanț asupra proprietarului meu. Acest val a fost absorbit de mine și airbag-ul meu. Și aceasta s-a dovedit a fi o lecție bună pentru prudența mea viitoare atunci când îmi aleg partenerii.

În zilele noastre, pragul de sinceritate și decență a scăzut considerabil atât în afaceri, cât și în relațiile personale dintre oameni. Dacă alegi între a rămâne pe stradă sau a fi înșelat și a atrage datorii, mulți o vor alege în tăcere pe a doua.

Pentru a nu face greșelile mele cu chiriașii și chiriașii dvs., vreau să vă transmit recomandările prietenului meu agent imobiliar.

Tatyana m-a ajutat în această situație dificilă. Ea a ajutat la curățarea totul (a invitat o echipă de curățători), a actualizat mobilierul (a dat recomandări despre unde și ce este mai bine să cumpere) și a găsit noi chiriași.

4 sfaturi valoroase de la Tatiana Verezhnikova, agent imobiliar cu experienta de 15 ani

♣ Dacă aveți un al doilea set de chei, păstrați-l întotdeauna cu dvs.

Niciodată, niciodată, chiriașilor tăi toate cheile apartamentului tău. Ar fi și mai bine dacă ar fi o a doua încuietoare pe ușa din față. Nu trebuie să lăsați cheia deloc. Lasă-i să încuie ușa cu o singură încuietoare. În cazul unor probleme sau pierderi grave, sosiți și încuiați apartamentul cu cheia și așteptați ca locuitorii să vorbească.

Nu neglija niciodată să renegociezi contractul de închiriere.

Poate că aceasta este greșeala mea principală. Am uitat să-l reînnoiesc. Locuitorii au monitorizat legea, s-au pregătit, au căpătat curajul să reziste cu fermitate și au intrat all-in. Planul meu nepregătit și haotic de a pune presiune pe telefonul la 1200 de kilometri de unitate a eșuat lamentabil. Nu economisiți cheltuieli și faceți-o în mod regulat! Reînnoirea unui contract la orice agenție costă între 500 și 2000 de ruble. Acest lucru vă poate ține departe de necazuri.

♦ Schimbați-vă strategia de plată a utilităților.

Ia-ți această responsabilitate asupra ta. Luați imediat bani de la chiriaș pentru chirie + utilități. Tipăriți numărul mediu. De exemplu, 15.000 de ruble - chirie + 2.500 CU în medie pe an. Așa că setează-ți pariul la 17.500 de ruble și primește-l în mâinile tale. Puteți plăti pentru CG de la distanță salvând șabloanele de plată o dată în Sberbank.Online sau prin alte sisteme de plată.

♠ Ai nevoie de determinarea de a acționa imediat.

Amintiți-vă - aceasta este proprietatea dumneavoastră, chiar și după o anumită perioadă de utilizare. Lasă doar visele tale din trecut să trăiască în această proprietate, și nu tu însuți. Dacă problema este mărimea tarifului de închiriere, atunci această problemă poate fi rezolvată. Dar dacă nu există nicio plată de la chiriaș - 3 zile și ne facem bagajele. Nu pot exista întârzieri.

Situația cu apartamentele de închiriat în marile orase nu se va schimba în următorii 50 de ani.

Aceasta este încă o piață a vânzătorului (Proprietar) și doar tu decizi cine va locui în casa ta cât timp nu ești acolo și în ce condiții vei tranzacționa accesul la ea în schimbul plății.

Sper că aceste sfaturi vă vor ajuta să evitați greșelile atunci când vă alegeți propria casă sau când vă închiriați proprietatea.

Închirierea apartamentelor la Moscova aduce proprietarilor lor o medie de 7-10% pe an. Dar valoarea profitului depinde nu numai de cererea pentru acesta, ci în mare măsură de cât de competent abordați închirierea de locuințe.

„Dacă doar plănuiți să cumpărați un apartament și să începeți o afacere de închiriere, atunci este mai bine să vă investiți banii într-o afacere mai profitabilă”, a fost sfatul pe care mi-a dat unul dintre agenții imobiliari cu care am vorbit. Într-adevăr, este mult mai ușor să depui bani și să primești 12-13% pe an decât să te implici în afacerea de închiriere. Dar poate că dețineți deja unul sau mai multe apartamente. În această situație, aproape toată lumea își dorește să transforme locuința într-o sursă de venit – deși mică, dar stabilă. Cum să vă asigurați profitabilitatea maximă a afacerii de închiriere și de ce depinde nivelul profitului, a analizat D’.

Nu pentru pălăria lui Sensen

În Moscova, astăzi, practic nu există locuințe care să nu poată fi închiriate. Singura întrebare este durata expunerii (timp petrecut în căutarea unui chiriaș) și prețul. Unele greșeli ale unui chiriaș fără experiență pot duce la întârzieri sau la închirierea apartamentului la un preț diferit de cel la care s-ar fi putut aștepta. „Astăzi, în segmentul economic, un apartament costă 20-25 de mii de ruble. durează câteva ore pe lună. Un apartament de elită, cu prețuri corecte, nu ar trebui să stea inactiv mai mult de câteva săptămâni”, spune Olga Sugonyaeva, șeful departamentului de închiriere al biroului Polyanka de la DOKI. Dacă termenul de livrare a apartamentului este mai lung, înseamnă că dumneavoastră sau consultantul dumneavoastră imobiliar ați calculat greșit ceva.

Cea mai frecventă greșeală este o evaluare inadecvată a apartamentului. Adesea, proprietarii de case nu văd o problemă în faptul că apartamentul rămâne neînchiriat câteva luni și nici măcar nu ajustează tariful. Cu toate acestea, un calcul simplu arată că beneficiile unei astfel de „afaceri” sunt îndoielnice. „Proprietarul apartamentului vrea să primească 6,5 mii dolari pe lună pentru chiria acestuia (adică 78 mii dolari pe an). Dar chiriașul cere o reducere de 200 de dolari. Dacă proprietarul face concesii, va pierde 2,4 mii de dolari într-un an. Cu toate acestea, dacă va continua să insiste, proprietatea poate rămâne nelivrată timp de două până la trei luni. Atunci profitul pierdut va fi mai semnificativ - 13-19 mii USD”, spune Vadim Lamin, șeful departamentului imobiliar exclusiv la Penny Lane Realty. Adesea, locația casei și (sau) calitatea apartamentului în sine nu corespunde cerințelor de preț ale proprietarului. Astfel, livrarea apartamentelor în case vechi cu podele din lemn este adesea întârziată. Chiar dacă sunt într-un centru popular. „Clienții bogați preferă să locuiască fie în case reconstruite, fie în case nou construite”, explică Vadim Lamin. Asta nu înseamnă că nu va fi posibilă închirierea unui astfel de apartament, dar proprietarii vor trebui să-și taie pofta de mâncare. Aceeași problemă poate apărea în cazul obiectelor cu distribuție incorectă a filmării sau cu aspect slab. „Se întâmplă ca un apartament să aibă o suprafață bună – aproximativ 200 de metri pătrați. m, și este situat într-o casă nouă și există securitate, dar are doar două camere de zi, deși uriașe. Locuinta este excelenta, dar din punct de vedere al inchirierii este practic de neinchiriat. Se întâmplă dimpotrivă, o sufragerie uriașă și o sufragerie și... trei dormitoare minuscule de 10-12 m2”, spune Olga Sugonyaeva. Această problemă poate fi rezolvată printr-o reamenajare adecvată.

Investiție în renovare

Reparațiile bune și reamenajarea pot crește semnificativ valoarea unui apartament pe piața de închiriere. Dar trebuie avut în vedere faptul că valoarea reparațiilor în prețul de închiriere diferă semnificativ în funcție de clasa de locuință. Joacă un rol mai mic pentru apartamentele din clasa economică. „Dacă un apartament cu o cameră cu renovare cosmetică costă 900-1000 USD pe lună, un apartament similar cu renovari majore și mobilier nou poate fi închiriat cu 1200-1300 USD, iar cu renovare de calitate europeană cu 1600-1800 USD”, directorul adjunct. a firmei Miel-Renta dă un exemplu Maria Zhukova. Și directorul general al companiei Century 21 West, Evgeniy Skomorovsky, consideră că starea imobiliară de clasă economică afectează în primul rând nu costul, ci viteza de expunere. Un apartament cu reparații proaste va rămâne fără chiriaș câteva zile în loc de câteva ore. Clasa business și locuințele de lux sunt o altă problemă. Dacă apartamentul este situat în locatie buna, s-a făcut o renovare de calitate europeană, poate fi închiriată cu 15-30% mai scump, iar o renovare de designer de calitate europeană într-un complex de elită vă va permite să cereți cu 50% mai mult. Cosmeticele ușoare în segmentul locuințelor de lux și clasei business sunt o condiție indispensabilă la încheierea unui nou contract. Dar cheltuirea banilor pe un proiect de design exclusiv nu este practic. În mod surprinzător, apartamentele cu astfel de renovări sunt mai puțin lichide. Este foarte important, spun experții, ca prețul de închiriere să nu depășească prețul pieței. „Nu este necesar să puneți parchet de mesteacăn Karelian în tot apartamentul sau să-l umpleți cu mobilier de epocă: va fi foarte greu să închiriați un astfel de apartament peste prețul pieței. Apropo, ideea că un jacuzzi adaugă valoare unui apartament este, de asemenea, un mit”, spune Olga Sugonyaeva. Și cu atât mai mult, nu ar trebui să speri să crești chiria din cauza renovărilor costisitoare într-un apartament de clasă economică. Nivelul finisajelor si mobilierului trebuie sa corespunda calitatii casei, prestigiului zonei si dimensiunii apartamentului. Mobilierul de la Bizzarri, aparatele de uz casnic Gaggenau și parchetul încrustat este puțin probabil să crească semnificativ costul închirierii locuințelor într-o casă cu panouri lângă șoseaua de centură a Moscovei. Înainte de a face reparații, nu strica să vă consultați cu agenții imobiliari care cunosc nevoile clienților lor.

Măsuri de siguranță

Afacerea de închiriere implică diverse riscuri. Una dintre cele mai probabile implică chiriașii care cauzează daune proprietății dumneavoastră sau apartamentului în sine. De exemplu, îmi amintesc de experiența părinților care, după ce s-au mutat din oraș, și-au închiriat rubla de trei ruble unei familii tinere. În doi ani, apartamentul confortabil și curat s-a transformat într-un hambar. Iar când părinții s-au hotărât să-l vândă, au fost nevoiți să facă și reparații pe cheltuiala lor pentru a reda aspectul comercial al locuinței. Chiriașii pot provoca, de asemenea, daune vecinilor, cum ar fi inundarea acestora. Dacă se întâmplă acest lucru, vă va fi formulată o cerere de despăgubire, în calitate de proprietar al apartamentului. „Odată ce cererea dumneavoastră are succes, aveți, desigur, dreptul de a cere despăgubiri de la chiriași (dacă a fost încheiat un contract de închiriere). Dar există o garanție că veți putea, din punct de vedere tehnic, să obțineți această revendicare satisfăcută? Locuitorii se pot muta și dispărea într-o direcție necunoscută. Cel mai probabil, chiar dacă există o hotărâre judecătorească corespunzătoare, nu se vor putea returna banii pentru reparații”, spune Irina Perevoznikova, specialist șef al departamentului de asigurări de răspundere civilă a companiei Soglasie. Există și riscuri precum întârzierea plății, folosirea apartamentului dumneavoastră pentru orice activitate ilegală etc.

Asemenea riscuri ar trebui prevăzute. Principalul lucru este să încheiați un acord cu chiriașii dvs. În mod ciudat, mulți proprietari nu fac acest lucru, considerând că acordul le limitează drepturile ca proprietari de apartamente. Acest lucru este parțial adevărat. Daca contractul prevede o perioada minima de inchiriere, proprietarul nu va putea scapa imediat de chiriasi. Dar poate stipula dinainte condițiile în care este posibilă rezilierea anticipată a contractului. De exemplu, întârzierea plății, deteriorarea proprietății etc. Contractul poate prevedea și gradul de responsabilitate a chiriașilor pentru apartament, mobilier și echipamente.

Mulți proprietari nu își fac griji cu privire la proprietatea lor, deoarece preiau un depozit de la chiriași în valoare de o lună de chirie. Dar prejudiciul cauzat poate depăși această sumă. Dacă chiriașii plătesc 20-25 de mii de ruble pentru un apartament. pe lună, iar după ce se mută va trebui să faceți reparații pentru câteva mii de dolari, atunci chiriașul va fi un învins. Desigur, practica garanțiilor ca instrument de securitate este răspândită în întreaga lume, iar acest lucru nu trebuie neglijat.

Este logic ca proprietarul să ia în considerare opțiunile de asigurare - proprietate și răspundere civilă față de terți (vecini). Asigurarea de proprietate protejează împotriva unui set standard de riscuri care pot apărea, inclusiv din cauza neglijenței chiriașilor: incendiu, explozie de gaze menajere, dezastre naturale, inundații, accidente de echipamente tehnice, furt, jaf etc. Asigurarea de răspundere civilă implică faptul că, dacă chiriașii tăi provoacă pagube vecinilor lor (de exemplu, inundați-i), atunci nu veți plăti reparațiile, ci compania de asigurări. „Proprietarul are nevoie de ambele tipuri de asigurare, mai ales dacă proprietatea proprietarului rămâne în apartamentul închiriat. La urma urmei, comisionul pentru poliță nu este comparabil cu costul eventualelor pierderi”, spune directorul adjunct al departamentului de asigurări de proprietate și persoane. indivizii„Rosgosstrakh” Tatyana Moiseeva. Tarifele sunt cu adevărat mici: aproximativ 0,5-1% din suma asigurată. Dar rețineți că asigurarea proprietății închiriate îl costă de obicei clientul cu 5-10% mai mult.

Din păcate, nici asigurarea nu este un instrument universal de protecție pentru proprietar. Deoarece daunele cauzate locuinței nu sunt adesea acoperite de niciun eveniment de asigurare. „Clienții proprietarilor întreabă adesea dacă va fi considerat un eveniment asigurat dacă chiriașul provoacă vreo deteriorare a decorațiunii sau fură conținutul casei. Nu asigurăm împotriva unui astfel de risc, deoarece proprietarul însuși permite chiriașului să intre în apartamentul său”, explică Lyudmila Karpova, șeful departamentului de asigurări de proprietate pentru persoane fizice la AlfaStrakhovanie. Apropo, unii proprietari transferă responsabilitatea asigurării asupra chiriașilor, dar aceștia din urmă sunt de acord cu acest lucru dacă aceste costuri sunt incluse în chirie.

Folosirea mâinilor altcuiva este mai fiabilă, dar mai scumpă

Experiența arată că găsirea de chiriași pe cont propriu nu este o problemă. În primul rând, există o mulțime de site-uri pe Internet care oferă o legătură directă între cei care închiriază locuințe și cei care doresc să o închirieze. În al doilea rând, de obicei este suficient să răspândești informațiile în cercul tău de prieteni și colegi, astfel încât solicitanții pentru apartament să fie imediat găsiți. Pe de altă parte, atât resursele, cât și publicitatea din gură sunt potrivite în principal pentru clasa economică. Chiriașii locuințelor mai scumpe preferă să încredințeze agenților imobiliari bătălia de a găsi un apartament. Prin urmare, are sens ca proprietarii de apartamente de clasă business și „de elită” să meargă la o agenție imobiliară (NA). Unele agenții sunt gata să își asume responsabilitatea pentru fiabilitatea chiriașilor referiți. „Agenția imobiliară ia toate loviturile de la client. Dacă chiriașul nu plătește, atunci agenția este responsabilă față de proprietar, adică este implicată în investigarea situației apărute. În cazul în care nu se poate încasa bani de la chiriaș, comisionul se restituie proprietarului. Sau căutarea ulterioară a unui client este efectuată cu reducere”, spune Tatyana Vakulenko, șefa departamentului imobiliar al orașului la HomeHunter. NA mari oferă, de asemenea, o gamă mai largă de servicii pentru proprietar. La cererea proprietarilor, agenții imobiliari pot prelua aproape în totalitate gestionarea apartamentului - până la încheierea contractului cu chiriașii. „În acest caz, vei fi lipsit de nevoia de a comunica cu chiriașii și nu va trebui să rezolvi problemele de zi cu zi legate de locuința ta”, explică Vadim Lamin. Agenții imobiliari pot oferi suport juridic, suport tehnic pe toată perioada închirierii (o echipă specială efectuează reparații minore) și asistență în negocierile cu potențialii chiriași. De asemenea, este important ca agențiile mari să aibă contracte de servicii corporative cu multe companii străine care închiriază locuințe pentru angajați. Deoarece firma plătește pentru chiriaș, proprietarul apartamentului va primi plățile garantate și la timp. Adevărat, această abordare este practicată doar de acele companii care lucrează cu sectorul de elită. Pentru multe AN mici, relația proprietar/chiriaș se încheie imediat după primirea comisionului. Dacă contați pe o asistență suplimentară din partea agentului imobiliar, merită să notați în prealabil această problemă în contract: în ce cazuri va interveni agentul în situație și ce responsabilitate are față de clienții pe care îi găsește?

Costul serviciilor imobiliare diferă atât în funcție de pachet, cât și de companie. Majoritatea agențiilor percep proprietarului o taxă egală cu costul lunar al închirierii unui apartament pentru găsirea unui client. Dacă vorbim despre posibilitatea de management al încrederii și de a atrage NA mari, atunci astfel de servicii vor costa între 8 și 50% din valoarea lunară. plata chiriei(în funcție de numărul de opțiuni).

Mod dificil

Dacă nivelul indicat de profitabilitate din închirierea unui apartament nu vă convine, puteți încerca să creșteți profitul în două moduri: închiriați apartamentul zilnic sau transferați-l în uz nerezidențial și închiriați-l ca birou.

Având în vedere penuria din Moscova și costul ridicat al hotelurilor, închirierile zilnice de apartamente sunt la mare căutare.

Mai ales printre cei care vin în capitală nu pentru o zi sau două, ci pentru o lună sau două. În plus, potrivit agenților imobiliari, această piață este slab dezvoltată și oferta este sever limitată. Dar prin închirierea apartamentului său ca alternativă la o cameră de hotel, proprietarul își asumă responsabilitatea de a-l menține în ordine. Dupa fiecare chirias, apartamentul trebuie pus in ordine si curatat temeinic. Costurile pregătirii locuinței pentru livrare vor fi și ele mai mari decât în cazul chiriei pe termen lung. La urma urmei, astfel de apartamente nu pot fi închiriate fără mobilier, vase și lenjerie de pat. O problemă separată este găsirea clienților. Acest lucru necesită un anumit serviciu depanat. Cu excepția cazului în care, desigur, intenționați să stați în piața gării în fiecare zi cu un semn în mâini. În plus, atunci când închiriază zilnic apartamente, proprietarul acestora suportă a priori riscuri mai mari decât în cazul închiriilor pe termen lung. În cazul unui conflict, proprietarul unui apartament închiriat zilnic are mult mai puține modalități de a influența oaspetele. Prin urmare, închirierea locuinței, chiar și pentru o perioadă scurtă de timp, trebuie confirmată printr-un acord întocmit în scris, iar plățile bănești trebuie confirmate prin chitanțe. Vă puteți ușura viața contactând un AN specializat, care are un flux solid de clienți și resursele umane necesare pentru a vă menține apartamentele într-o stare adecvată. Cu toate acestea, o astfel de agenție trebuie încă găsită. Niciuna dintre cele șapte AN majore pe care am aplicat să le fac

inchiriere zilnica a locuinței. Potrivit agenților imobiliari, cea mai populară proprietate pentru inchiriere zilnica chiria zilnică a apartamentelor cu o cameră la clasa business este de 80-150 USD, a apartamentelor cu două și trei camere - 120-250 USD. Randamentul zilnic al chiriei, inclusiv plățile societate de administrare este de 15-20% pe an, dar cu condiția ca apartamentul să nu stea mult timp inactiv.

A doua opțiune este să transferați apartamentul în uz nerezidențial și să îl închiriați ca birou sau magazin. „Nevoia de astfel de facilități este foarte mare, iar valoarea plăților de închiriere în comparație cu închirierea locuințelor este de două până la trei ori mai mare”, spune Evgeniy Skomorovsky. Principala problemă a acestei metode este că are sens să o folosești doar cu un anumit tip de carcasă. În primul rând, obiectul ar trebui să fie situat la parter sau deasupra unui spațiu nerezidențial și să poată aranja o intrare separată. Este indicat ca casa să aibă un bun accesibilitatea transportului, iar în apropiere era o parcare care putea fi folosită de angajații biroului. Costurile oficiale pentru procedura de transfer al fondului de locuințe în cele nerezidențiale sunt mici: o taxă de stat de 500 de ruble. pentru o persoană și 7,5 mii de ruble. pentru persoane juridice. Cu toate acestea, experții avertizează că aceasta este o procedură juridică destul de complicată, care aproape niciodată nu are loc fără participarea agenților imobiliari. În acest caz, cheltuielile proprietarului apartamentului pot ajunge până la 500 USD pe metru pătrat. m. Separat, merită să luați în considerare costurile reparațiilor și pierderile cauzate de oprirea apartamentului. Cert este că procesul de traducere poate dura multe luni. O piatră de poticnire ar putea fi, de exemplu, dezacordul unuia dintre vecini. Până când toți vecinii tăi vor vota în unanimitate pentru, nu vei primi permisiunea de transfer. Iar consimțământul vecinilor tăi devine uneori o altă cheltuială și foarte mare în bugetul tău.

Cererea de pe piața de închiriere din Moscova a apărut chiar înainte de formarea pieței în sine și a fost întotdeauna destul de activă - cu excepția perioadelor foarte dezastruoase când... pur și simplu a fost acolo. În principiu, dacă prețul și calitatea sunt într-un raport adecvat, nu ar trebui să existe probleme cu livrarea. Am scris deja despre cum să grăbim acest proces prin ajustarea caracteristicilor apartamentului la cerințele chiriașului. Dar există și cerințe non-standard - astăzi vom vorbi despre ele.

Par și impar

„Deoarece ponderea chiriașilor cu cerințe nestandard pentru locuințele închiriate este foarte mică și nu depășește 5% din numărul total de cereri, există foarte puține oferte neobișnuite”, spune Galina Kiseleva, șeful departamentului de închiriere apartamente. la Inkom-Real Estate. Cel mai adesea, în aceste 5% dintre solicitările non-standard, există cereri bazate pe idei despre numere „norocoase” sau „ghinioniste”.

„Mulți chiriași cer să găsească un apartament al cărui număr include numărul 7”, citează expertul statisticile sale. - Deosebit de populare în rândul acestui grup de clienți sunt locuințele de la etajele 3, 5 sau 7, precum și în casele cu acest număr, care sunt în mod necesar situate pe partea impară a străzii. În ceea ce privește numărul 13, opiniile diferă - unii sunt categoric împotriva locuirii în astfel de apartamente „rele”, alții, dimpotrivă, se străduiesc să se stabilească aici, invocând aura specială și spiritul mistic al unei astfel de locuințe.

Următoarea „problemă” cea mai populară este Feng Shui. Apartamentele situate în case situate departe de autostrăzile aglomerate, zonele industriale, gropile de gunoi, gropile de gunoi și mlaștini sunt considerate favorabile pentru locuit (cu toate acestea, acest lucru este de înțeles chiar și fără practicile orientale).

Un caz amuzant de acest gen este dat de Georgy Dzagurov, director general Penny Lane Realty: „Înainte de a semna contractul de închiriere, clientul a invitat un consultant Feng Shui, care a declarat că zona pentru femei din acest apartament era la toaletă, ceea ce însemna că intimitatea ei ar fi pusă în pericol. Drept urmare, tranzacția nu a avut loc, iar clientul a petrecut mult timp în căutarea unei opțiuni potrivite.” În general, așa cum spune Galina Kiseleva, astfel de chiriași sunt de obicei stricti în ceea ce privește locația casei și aspectul apartamentului: „Trebuie să existe o grădină în față în fața casei (astfel încât energia pozitivă „curge” în casă) , iar în apropiere trebuie să curgă un râu. De asemenea, acești clienți pun cerințe mari în ceea ce privește amenajarea și decorarea interioară a caselor lor. De exemplu, interioarele ar trebui să aibă un minim de culori închise și colțuri ascuțite care emană energie „negativă”.

„Mulți oameni respectă regulile Feng Shui și vin la apartament cu o busolă pentru a aranja elementele de interior fără a perturba energia pozitivă din casă”, adaugă Galina Fabritskaya, șeful departamentului de închiriere al companiei Peresvet-Nedvizhimost.

...Test drive, poltergeist și acvariu de o sută de litri

„În 2011, ne-am confruntat cu diverse solicitări atipice și originale din partea chiriașilor”, continuă Georgy Dzagurov. - De exemplu, un străin a cerut un „test drive” al locuințelor. A vrut să locuiască câteva zile în apartamentul ales pentru a verifica cât de convenabil îi este, dacă vecinii sunt zgomotoși și cum funcționează echipamentul. Proprietarul a refuzat această solicitare, deși clientul a susținut că aceasta este o practică obișnuită în Occident. Drept urmare, chiriașul s-a mutat în apartament fără ședere de probă.” Un alt caz din practica agenției: o familie coreeană formată din 4 persoane a cerut instalarea unui frigider suplimentar, deoarece unul nu le-ar fi suficient. Și o a doua mașină de spălat (pentru a nu spăla rufele și cârpele de podea într-o singură unitate).

„În spatele fiecărei solicitări există oameni diferiți, uneori cerințele lor sau descrierile lor sunt foarte amuzante”, își împărtășește observațiile. Maria Zhukova, prim-director adjunct al companiei,și dă exemple de solicitări către agenție: „o cameră în centrul orașului, care costă până la 13 mii de ruble. /lună va închiria 2 fete și o pisică sterilizată” sau „o familie va închiria un apartament la un preț de până la 150 de mii de ruble/lună, o condiție prealabilă este prezența unui acvariu în apartament cu un volum de până la 100 de litri”.

„Fanii ai misticismului și ai supranaturalului cer să găsească un apartament cu fantome și poltergeist. Unii dintre ei sunt foarte interesați dacă un brownie poate locui într-un apartament închiriat și cât de activ este, spune Galina Kiseleva. „Și, în sfârșit, lista de cerințe curioase este completată de chiriașii care doresc să închirieze un apartament cu o „poftă” în interior - un tavan cu oglindă, o toaletă aurie, pereți de blană, mobilier decorat cu strasuri, un șemineu gotic etc. ”

Apropo, agenția primește mai des solicitări atipice decât obiectele atipice căutate. Ca exemplu, Maria Zhukova citează un apartament cu o cameră din Piața Preobrazhenskaya, situat la etajul 2 al unei clădiri cu cinci etaje: „Apartamentul este neterminat, fără instalații sanitare. Chirie pentru 10 mii de ruble pe lună. Eventual pentru un depozit, sugerează proprietarul. O astfel de proprietate atipică nu și-a putut găsi chiriașul de câteva luni.” „Pe Iazurile Patriarhului a fost închiriat un apartament într-o clădire veche cu ieșire separată pe acoperiș, unde era o zonă de grătar. Acest apartament a costat 6.000 de dolari pe lună”, spune Galina Fabritskaya exemplul ei. Dar, totuși, trebuie să recunoaștem: aproape orice propunere neobișnuită își va găsi chiriașul extravagant și invers. Adevărat, căutarea poate dura luni de zile, dar acest lucru oprește puțini oameni.

Visul multora este să dețină mai multe spații rezidențiale, să le închirieze și să trăiască fericiți pentru totdeauna. În exterior, ar putea părea atractiv, dar în realitate, închirierea este o mare bătaie de cap pentru proprietar. Trebuie să rezolvăm în mod constant o grămadă de probleme: taxe, găsirea de chiriași de bună credință, reparații etc. Să încercăm să înțelegem această problemă dificilă.

Un plan pas cu pas despre cum să închiriezi corect un apartament

Dacă ai un apartament liber, acesta poate fi transformat într-un bun venit suplimentar. Desigur, vei întâmpina multe dificultăți, dar acestea vor fi în principal în stadiul inițial.

Pasul unu

Prima etapă este etapa pregătitoare, tot ceea ce ți se cere aici este să cercetezi piața.

Înainte de a posta un anunț online sau de a contacta o agenție, trebuie să studiați ce oferte sunt deja disponibile, ce indică proprietarii în anunț și să revizuiți ofertele potențialilor concurenți.
Explorați site-uri de anunțuri binecunoscute. Studiați structura acestora, prezentarea textului și ce prețuri există. Merită să acordați atenție de ce depinde prețul (suprafață, disponibilitatea mobilierului, reparații etc.).
Merită să acordați atenție faptului că prețul de închiriere va depinde nu numai de renovările frumoase. Costul este influențat și de factori precum: zona (cu cât este mai aproape de centru, cu atât este mai scump), prezența diferitelor infrastructuri în apropiere ( centre de divertisment, magazine, gradinite etc.), accesibilitate transport, vecini, stare apartament, zona si multe altele.
După efectuarea acestei cercetări, puteți estima deja aproximativ costul spațiilor dumneavoastră.

Pasul doi

Esența acestei etape este pregătirea apartamentului pentru închiriere. În orice caz, va trebui să faci măcar reparații cosmetice minore pentru a da apartamentului un aspect prezentabil.

Inițial, trebuie să scăpați de toate gunoaiele din apartament, ceea ce în mod clar nu este util viitorilor chiriași. Diferitele noptiere în stilul „Uniunii Sovietice”, evident, nu vor da apartamentului un aspect atractiv. Este recomandabil să faceți interiorul cât mai modern posibil, „opțiunile bunicii” nu sunt citate astăzi.
Apartamentul trebuie sa fie dotat cu toate micile electrocasnice si mobilierul necesar. Desigur, unii proprietari oferă și opțiuni nemobilate, dar este puțin probabil ca astfel de spații să fie folosite la mare cautare, iar chiria lor este mult mai mică.
Înainte de a închiria apartamentul, trebuie să plătiți toate datoriile existente (dacă există) pentru facturile de utilități și să eliminați bunurile personale.
Asigurați-vă că verificați starea cablajului, a instalațiilor sanitare, a aparatelor de uz casnic etc. Dacă există urgență legat de funcționarea defectuoasă a unuia sau altuia dispozitiv care se afla deja în apartament, va trebui să faceți față consecințelor. Va fi deosebit de neplăcut dacă echipamentul scump al chiriașului este deteriorat din cauza cablajului defect, al cărui cost va trebui să-l rambursați.

Înainte de a închiria un apartament, este indicat să îl asigurați (fie că intenționați să închiriați legal sau nu), astfel vă veți proteja de eventualele riscuri și costuri în viitor. La asigurarea proprietății, trebuie să țineți cont de eventualele necazuri: incendiu, inundație, explozie etc. Dacă închirierea este oficializată, asigurarea este un element obligatoriu, dar în acest caz prima de asigurare va fi puțin mai mare.

Ce apartament va fi solicitat?

Desigur, nu fiecare cameră va fi de interes pentru potențialii rezidenți. Pentru ca un apartament să fie la mare căutare și să înceapă să genereze venituri, acesta trebuie să îndeplinească anumite cerințe:

Unul dintre factorii principali este amplasarea apartamentului. Desigur, spațiile situate mai aproape de centru sunt la mare căutare și au un cost mult mai mare. Factorul de locație include nu numai zona orașului, ci și locația generală a spațiului de locuit. Aceasta include următoarele puncte: partea însorită, etaj, apartament de colț sau nu etc.
Desigur, chiriașii acordă atenție renovărilor frumoase și moderne. Chiar dacă apartamentul este foarte curat și ordonat, o cameră cu renovare de calitate europeană va avea o cerere mult mai mare, iar chiria în acest caz va fi mult mai mare.
Mobilizare. Apartamentele cu mobilier și electrocasnice sunt mai interesante pentru potențialii chiriași. Apartamentul trebuie sa aiba cel putin: frigider, aragaz, televizor, canapea, pat, masa etc.

Pasul trei

Următoarea etapă este deja legată de trimiterea unei reclame, dar până acum indirectă. Sarcina în această etapă este să fotografiați corect apartamentul.

Un potențial chiriaș va acorda atenție în primul rând fotografiilor spațiilor. Prin urmare, acestea trebuie realizate cu o calitate înaltă, folosind o cameră bună.
Când fotografiați locația, trebuie să arătați toate aspectele sale cele mai avantajoase. Adesea, fotografi profesioniști sunt angajați pentru această sarcină, dar vă puteți ocupa singur de această sarcină.
Înainte de a începe să fotografiați, trebuie să aruncați o privire atentă la apartamentul dvs. Uită-te din ce unghi aceasta sau acea cameră va arăta mai avantajoasă.
Inainte de sedinta foto trebuie sa faci o curatare umeda. Praful și murdăria vor fi foarte vizibile în fotografie, ceea ce va strica foarte mult vederea.
Este recomandabil ca fotografia să pară confortabilă, puteți adăuga câteva accesorii care vor face atmosfera mai „acasă”. Jucăriile moi, pernele, florile etc. vă vor ajuta să faceți față acestei sarcini. Dacă îți pare rău că ai lăsat aceste lucruri, nu trebuie să le părăsești, ci doar să le surprinzi într-o fotografie. La urma urmei, un potențial chiriaș nu va acorda atenție acestor lucruri mici atunci când inspectează apartamentul în direct, dar în fotografie creează o „imagine” frumoasă și caldă.
Este mai bine să efectuați o ședință foto în timpul zilei și, de preferință, într-o zi însorită. În lumina zilei, în lumină naturală, camera va părea mai confortabilă decât în lumina artificială a unui candelabru.
Trebuie să faci multe poze, oamenii sunt atrași de abundența de poze. Cu cât faceți mai multe fotografii de înaltă calitate, cu atât sunt mai mari șansele de a vă închiria sediul.

Pasul patru

Aceasta este una dintre cele mai importante etape - scrierea unui anunț. Ar trebui să aibă cât mai multe informații, dar în același timp să nu fie supraîncărcat și greu de înțeles.

Anuntul trebuie sa contina o descriere a apartamentului, disponibilitatea unui balcon, renovare, zona, infrastructura etc.
Este necesar să se indice caracteristicile aspectului și ale apartamentului în sine (balcon vitrat sau nu, baie combinată sau separată, partea însorită sau nu, apartament pe colț etc.).
Textul anunțului poate conține și cerințe pentru potențialii chiriași, de exemplu, cineva închiriază locuințe numai cuplurilor căsătorite sau exclusiv studenților. Fiecare proprietar are cerințe individuale, dar nu ar trebui să mergeți la extreme și să faceți cerințe umflate, mai ales dacă apartamentul dvs. este în clasa economică.
Înainte de a posta un anunț pe site, trebuie să verificați textul pentru erori, atât de ortografie, cât și de punctuație, precum și de vorbire și gramatică. Asigurați-vă că citiți textul înainte de a trimite pentru a elimina repetările inutile și greșelile de scriere.

Pasul cinci

Nu vor fi dificultăți în această etapă, pentru că sarcina principală Pune anunțul aici.

Ar trebui să alegeți cele mai populare site-uri cu reclame; acest lucru este ușor de făcut; Nu ar trebui să plasați reclame pe site-uri puțin cunoscute oamenii le vizitează rar, dar escrocii operează adesea.
Puteți face publicitate în ziar, aceasta este una dintre cele mai fiabile modalități de a vă proteja de escroci. Dar reclamele din ziare au dezavantaje: nu poți plasa fotografii și adesea dimensiunea textului din coloană este limitată.

Pasul șase

Odată ce anunțul începe să funcționeze, veți primi o mulțime de apeluri de la potențiali clienți. Prima conversație telefonică este foarte importantă, proprietarul trebuie să inspire încredere și să răspundă clar la toate întrebările interlocutorului.

În timpul conversației trebuie să fii politicos, dar nu încerca să-ți impuni apartamentul clientului. Este suficient să spui câteva cuvinte de laudă și să răspunzi la întrebări.
Când comunicați pentru prima dată cu un potențial chiriaș, trebuie să aflați dacă acesta este de acord cu termenii dvs. și îndeplinește cerințele (adică, dacă căutați un chiriaș nefumător, trebuie să clarificați acest detaliu chiar în prima conversație, astfel încât a nu pierde timpul).
Dacă, pe baza rezultatelor convorbirii telefonice, amândoi sunteți mulțumiți de tot, trebuie să aranjați o întâlnire. Dacă aveți mai mulți chiriași, este indicat să programați timp pentru toți în aceeași zi, la 20 de minute. Acest lucru se face pentru a nu fi nevoit să mergeți la apartament de fiecare dată și, uneori, oamenii nu vin deloc la întâlnire, așa că de ce să vă mai deranjați încă o dată. Nu este nimic în neregulă cu acest lucru și persoanele care caută un apartament iau în considerare mai multe opțiuni.

Pasul șapte

Această etapă este una dintre cele mai importante – arătarea apartamentului. În acest moment trebuie să fii cât mai încrezător posibil pentru a inspira încredere clientului.

Înainte de a arăta apartamentul, trebuie să ajungeți înaintea chiriașului pentru a avea timp să faceți curat și să îl faceți frumos. Și pur și simplu nu este frumos să întârzii, impresia că ți se va forma încă din primele secunde.
Trebuie să arătați fiecare cameră, inclusiv bucătăria, baia etc. Asigurați-vă că spuneți cu cât timp în urmă a fost făcută renovarea, cât de drăguți sunt vecinii etc.
Atunci când arată locația, proprietarul ar trebui să se uite mai atent la viitorul său chiriaș. Este necesar să clarificăm încă o dată cu cine va trăi, dacă există obiceiuri proaste, copii mici etc. (dacă acest lucru este fundamental important, desigur).
Dacă clientul are îndoieli, nu pune presiune asupra lui. Dacă nu vă place locația, nicio cantitate de persuasiune nu va ajuta, dar dacă o persoană este serios interesată, cu siguranță se va întoarce la tine.
Clienții nu sunt întotdeauna familiarizați cu zona în care se află apartamentul este necesar să le spuneți ce magazine, infrastructură etc. sunt în apropiere.
Nu este necesar să așteptați fiecare întrebare; spuneți-ne despre toate caracteristicile apartamentului (există apă caldă, lăsați o mașină de spălat, există internet și cablu TV etc.). Dar nu fi prea intruziv în povestea ta și nu înfrumuseța realitatea.

Pasul opt

Această etapă este pur formală - întocmirea unui acord. Documentul trebuie să indice cerințele pentru chiriaș, nerespectarea cărora poate duce la rezilierea contractului.

Contractul trebuie întocmit în două exemplare: unul rămâne la proprietar, iar al doilea la chiriaș.
Documentul, pe lângă cerințele pentru rezidenți și starea apartamentului, trebuie să indice cuantumul chiriei lunare și durata aproximativă a șederii rezidenților, care poate fi specificată în mod specific. Asigurați-vă că specificați condițiile în care un chiriaș poate fi evacuat din locuința dumneavoastră.
Înainte de a întocmi un acord, trebuie să înregistrați citirile contorului și să fotografiați pașaportul viitorului chiriaș pentru a evita situațiile neplăcute sau pentru a evita să deveniți victima unui fraudator.

Clauze obligatorii ale contractului

Trebuie indicate numele complete ale ambelor părți care au încheiat contractul, detaliile pașaportului chiriașului și ale proprietarului.
Cuantumul chiriei, termenele în care chiriașul este obligat să plătească chiria. În plus, trebuie indicate condițiile de modificare a costului (dacă această clauză nu este prezentă, chiriașul nu are dreptul de a majora plata lunară);
Cât de des poate un chiriaș să verifice apartamentul? Dacă doriți să vizitați ocazional chiriașii fără avertisment, includeți în contract o clauză care vă permite să faceți acest lucru. Fără această instrucțiune, proprietarul poate vizita chiriașii doar după avertisment, dar în acest caz nu se va putea proteja de unele dintre riscurile descrise mai jos.
Contractul trebuie să indice cine plătește utilitățile. Dacă proprietarul este de acord să suporte aceste cheltuieli (ceea ce este extrem de rar), mai precizează acest lucru în document.
În cazul în care proprietarul apartamentului dorește să impună orice restricții privind utilizarea apartamentului, trebuie să indice acest lucru în contract.
Documentul trebuie să indice o listă a persoanelor care vor locui în apartament. Chiriașul trebuie să informeze proprietarul că în apartament vor locui persoane suplimentare și să convină cu el asupra posibilității cazării acestora. Dacă este necesar, în acord pot fi incluse persoane suplimentare.
Desigur, trebuie să existe condiții pentru rezilierea contractului aici puteți indica în ce circumstanțe poate fi evacuat chiriașul;
Alte conditii la cererea proprietarului apartamentului.

Uneori, clienții sunt oameni foarte meticuloși și pot solicita niște documente de la dvs. pentru a asigura puritatea tranzacției, iată documentele pe care ar trebui să le aveți la dvs. într-un astfel de caz:

pașaport (o copie este posibilă);
certificat de proprietate asupra locuinței;
chitanțe care confirmă absența datoriilor pentru utilități.

Acesta este un pachet de documente obligatorii, clientul poate cere orice, dar merită să acordați atenție, dacă solicitările viitorului chiriaș vi se par destul de ciudate, ar trebui să vă gândiți dacă aveți nevoie de un astfel de chiriaș.

Pasul nouă

Acesta este cel mai plăcut moment pentru proprietar și cel mai neplăcut pentru chiriaș - plata în avans. Totul este simplu aici: suma este discutată în avans, așa că nu ar trebui să apară dificultăți. Este recomandabil să înregistrați toate tranzacțiile financiare și să semnați ambele părți pentru a evita neînțelegerile pe viitor. Păstrați un caiet special în aceste scopuri, unde veți scrie suma și semnați că l-ați primit, iar chiriașul va semna că vi l-a dat. Nu uitați să indicați numărul. Având un astfel de caiet, tu și chiriașul tău veți fi încrezători că nu vor apărea întrebări financiare de fiecare dată când veți putea să vă uitați la înregistrări și să verificați plata.

Principalele riscuri pentru locator

Dacă aveți de gând să vă închiriați apartamentul, fiți pregătiți pentru faptul că pot apărea anumite dificultăți și situații neplăcute. Proprietarul trebuie să fie întotdeauna pregătit psihic și fizic pentru tot felul de situații neplăcute.

Daune aduse proprietății

Desigur, chiriașul va trata proprietatea dumneavoastră diferit de a lui. Fii pregatit ca dupa fiecare chirias sa faci reparatii cosmetice, mai ales daca este vorba de persoane cu copii mici si animale. Este imperativ să includeți în contract o clauză, prin semnare prin care chiriașul se obligă să restaureze toate bunurile deteriorate de acesta.

Subînchiriere

Recent, un tip de fraudă foarte frecvent, mai ales în marile orase. Schema acestui tip de fraudă este extrem de simplă: ei închiriază un apartament de la tine și apoi îl închiriază altor chiriași, crescând costul de mai multe ori. Foarte des, apartamentele închiriate sunt închiriate lucrătorilor oaspeți folosind această schemă, deoarece locuiesc în grupuri de mai multe persoane și le poate fi luată o sumă imensă. Este foarte ușor să descoperi o astfel de înșelăciune: cel mai adesea, vecinii raportează că în apartamentul tău sunt mulți chiriași și se comportă zgomotos. De asemenea, uneori puteți vizita chiriașii fără avertisment.

Număr mare de locuitori

Această problemă este similară cu cea anterioară, dar în această situație chiriașul permite oaspeților să intre gratuit. Unii proprietari nu sunt jenați de reședința a numeroși prieteni și îndrăgostiți, mai ales dacă nu provoacă multe neplăceri (ceea ce este extrem de rar). Uneori, chiriașii înființează bordeluri sau vizuini de droguri, pentru că într-o astfel de situație proprietarul apartamentului va fi tras la răspundere în fața legii, chiar dacă habar nu avea ce se întâmplă în el. Poți controla această situație și cu ajutorul vecinilor sau cu vizite personale.

Acțiuni ilegale ale chiriașilor

Uneori există cazuri când chiriașii fură, dau foc sau vând proprietăți din apartament. Pentru a preveni astfel de situații trebuie să fotografiați pașaportul persoanei pe care urmează să o dați în casă. Această problemă trebuie rezolvată cu ajutorul poliției, deoarece aceasta este deja o infracțiune. Dacă o persoană refuză să-și arate pașaportul, gândește-te de o mie de ori dacă ar trebui să ai încredere în el și în ce scopuri are nevoie de apartamentul tău.

Poți evita astfel de situații neplăcute închiriind oficial apartamentul tău, dar în acest caz vei pierde puțin din venituri, dar te vei proteja complet de fraudă. Trebuie doar să alegeți o agenție imobiliară cu o bună reputație (uitați-vă la recomandările agenților imobiliari celebri, recenziile de pe Internet etc.), iar angajații companiei vă vor ajuta să găsiți chiriași responsabili, să faceți un inventar al proprietății, să desenați elaborează și execută un acord etc.

Amenzi

În lege Federația Rusă Veniturile din închirierea apartamentelor sunt supuse impozitelor. Dacă vrei să închiriezi un apartament neoficial, riști să primești o amendă uriașă. În plus, o persoană care evită să depună o declarație fiscală riscă să fie închisă timp de șase luni (dacă valoarea impozitelor neplătite este mai mare de o sută de mii de ruble).

Sistemul fiscal

Dacă vrei să faci totul conform legii și să oficializezi contractul de închiriere, vei fi obligat să plătești impozite pe venitul tău. Există o procedură standard pentru plata impozitului pe venitul persoanelor fizice. Un antreprenor individual poate alege dintre mai multe oferte:

Regimul general de impozitare. În acest caz, locatorul este obligat să plătească 13% din venitul său și să colecteze certificate care confirmă că calculele au fost efectuate corect.
Sistem simplificat de impozitare. Aici contribuția fiscală se calculează pe baza veniturilor, dar în medie este de aproximativ 6% din venitul total.
Sistemul de impozitare a brevetelor. În acest caz, nu există o dobândă specifică. Nu este deloc nevoie să plătiți taxe, dar va trebui să cumpărați un brevet, care este destul de scump. Costul unui brevet este diferit în fiecare regiune. În plus, cu un astfel de sistem este necesar să se facă contribuții la fondurile fiscale.

Încercând să reducă procentul deducerilor fiscale, unii chiriași precizează în contract o sumă de închiriere mai mică decât cea reală, însă această metodă este ilegală. Agenția îi va spune proprietarului mai multe despre toate sistemele de impozitare posibile și cu siguranță vă va ajuta să alegeți cea mai profitabilă opțiune.

Inchiriere apartament zilnic

Puteți închiria un apartament nu numai pe termen lung, ci și zilnic și chiar pe oră. Acest tip de afacere este mult mai riscant. Cel mai mult cea mai buna varianta pentru chiria zilnică este un apartament cu o cameră, deoarece facturile la utilități vor fi mult mai mici, într-un „apartament cu o cameră” este mult mai ușor să faci renovari moderne, în urma cărora chiria poate fi mult mai mare.

Locația ideală pentru un apartament de închiriat zilnic este o zonă în apropierea gării sau a centrului orașului. De ce aceste zone particulare? Pentru că în principal călătorii de afaceri sunt interesați de astfel de apartamente.

Avantajele închirierii zilnice

Dacă este necesar, puteți utiliza oricând apartamentul (dacă în acel moment nu există rezidenți acolo);
Venituri bune. Astfel de apartamente sunt la mare căutare, mai ales în perioada sărbătorilor (dar în acest caz există riscul de deteriorare a proprietății, nu uitați să luați toate măsurile de precauție descrise mai sus);
La acest tip de închiriere nu este necesară înregistrarea unui antreprenor individual;
Dacă apartamentul este inițial în stare bună, aceasta este o bună sursă de venit de la zero, necesitând doar publicitate și puțină pregătire a localului.

Dezavantajele închirierii zilnice

Plângerile vecinilor. Uneori, chiriașii sunt foarte zgomotoși, dar această problemă poate fi rezolvată cu ușurință prin alegerea responsabilă a clienților. Unii vecini sunt îngrijorați de fluxul constant de străini.
Unii clienți nu se comportă în totalitate responsabil și vă pot deteriora proprietatea. Pentru a vă proteja de aceste tipuri de probleme și de costurile financiare asociate acestora, faceți întotdeauna o fotografie a pașaportului fiecărui client.

Când închirieți un apartament zilnic, există o anumită listă de cheltuieli, care include elemente precum:

Contribuții fiscale (dacă urmează să vă înregistrați ca antreprenor individual);
Materiale publicitare (puteți folosi site-uri gratuite cu reclame, dar această metodă este mai puțin eficientă, deoarece reclamele sunt postate pe astfel de „tablouri” în fiecare minut, iar ale tale vor coborî foarte repede până la capăt. Și pentru ca reclamă să fie fixată în partea de sus, va trebui să plătiți pentru el);
Curățarea locuinței și spălarea lenjeriei de pat. Poți evita aceste cheltuieli și poți face singur pașii, dar apoi îți vei petrece cea mai mare parte a vieții amenajându-ți apartamentul. Este mult mai ușor să contactați o firmă de curățenie.
Costul consumabilelor (de obicei foarte mici), cum ar fi hârtie igienică, săpun, zahăr, ceai etc.
Plata utilitatilor. La inchiriere zilnica Nu va mai fi posibil să „atârnați” acest articol de cheltuieli de rezidenți.

Închirierea unui apartament este o modalitate bună de a câștiga bani în plus. Dar, ca orice afacere, are capcanele sale și anumite riscuri. La început, nu totul poate merge, iar la început venitul va acoperi doar cheltuielile inițiale, dar după o anumită perioadă de timp, apartamentul va deveni o sursă excelentă de venit. Închirierea unui apartament nu este dificilă nici pe cont propriu, nici cu ajutorul unei agenții, dar merită să ne amintim că evaziunea fiscală în Federația Rusă este o infracțiune.

Ar putea fi util să citiți: