Licitare pentru dreptul de închiriere. Instrucțiuni „MN”: Cum să închiriez spații din oraș. Închirierea spațiilor unei agenții guvernamentale: documente

Artem Temirov, co-fondator al cooperativei „Cherny”

— Acum existăm în formatul unui colț de cafea în librăria Tsiolkovsky și trebuie să ne mutăm cu toții înainte de 1 decembrie, deoarece clădirea este închisă pentru reconstrucție. Am decis să căutăm spații pentru o cafenea cu drepturi depline scaune. Așa că, după trei săptămâni de căutări, ne-am dat seama că piața cantitate uriașă spațiile sunt subînchiriate de la oraș. Adică, incinta în sine aparține orașului, cineva le închiriază pentru bănuți, apoi le subînchiriază la prețul pieței.

Și fără să ne oprim căutările prin canalele obișnuite (CIAN, agenții imobiliare), am decis să aflăm cum am putea închiria o cameră din oraș. A devenit clar că licitațiile erau o practică obișnuită. Licitațiile au loc lunar și puteți participa la ele. Dar ne-am dat seama că nu prea avem șanse să câștigăm aceste licitații, pentru că suntem un proiect prea tânăr (avem doar șase luni) plus că nu prea avem bani să concuram pentru dreptul de a închiria spații bune cu firme. care există pe piață de mult timp.

Dar am aflat și că este posibil să închiriem spații din oraș fără a participa la licitații. Cu toate acestea, nu am găsit un răspuns la întrebarea cum să facem acest lucru. Tocmai am realizat că acest lucru este posibil doar pentru antreprenorii ale căror activități sunt incluse în lista activităților prioritare și îndeplinim aceste criterii, întrucât una dintre activitățile prioritare este antreprenoriatul pentru tineret.

Am sunat la departamentul de proprietate pentru a afla mai multe despre asta. Am fost transferați de la oficial la oficial de mai multe ori și, în cele din urmă, am depus o contestație scrisă oficială la departament. Ni s-a dat o fișă care conține numărul cererii și, de asemenea, s-a indicat că va fi dat un răspuns în termen de 30 de zile.

Deoarece nu avem cu adevărat încredere în oficiali și în întreaga mașinărie birocratică, ne-a fost teamă că acest lucru ar putea dura o veșnicie sau că va veni mai degrabă un răspuns decât un răspuns complet și, prin urmare, am decis să susținem totul cu cel puțin un fel de acoperire media. A scris postare pe rețelele sociale.

Au fost multe share-uri pe Facebook, iar departamentul de proprietate a lăsat un comentariu sub postarea noastră că vom primi un răspuns „cel mai târziu de termenul limită; și absolut, numărul de repostări ale scrisorii dumneavoastră nu afectează calitatea muncii departamentului și timpul de răspuns reglementat.”

Oficialii ne-au cerut să îi informăm despre rezultat. Așa că acum sunăm departamentul de proprietate o dată pe săptămână și întrebăm despre soarta apelului nostru. De îndată ce va veni răspunsul, cu siguranță îl vom posta pe rețelele de socializare.

Konstantin Pozdnyakov,Director general adjunct al instituției bugetare de stat „Micile întreprinderi din Moscova”

— Reprezentanții întreprinderilor mici și mijlocii din Moscova au dreptul la achiziționarea preferențială a spațiilor cu o suprafață de până la 1 mie de metri pătrați. m. Pot profita de această oportunitate dacă au închiriat terenul de cel puțin doi ani și dacă nu există restanțe de chirie și penalități în ziua depunerii cererii. Este posibilă plata în rate pe trei ani.

Pentru toate întreprinderile mici care închiriază spații din oraș cu o suprafață de până la 300 mp. m (și contractul de închiriere a fost încheiat fără licitație), pentru 2014, rata minimă a fost stabilită la 3.500 de ruble. pentru 1 mp. m pe an.

Daca sunteti o afacere mica, inchiriez spatii de peste 300 mp. m și desfășurați activități în domeniile asistență medicală, educație, comerț în magazine sociale, nutriție socială, servicii pentru consumatori, educație fizică, sport, cultură, producție și meșteșuguri, puteți primi sprijin. Pentru a face acest lucru, trebuie să trimiteți comisiei o cerere de aplicare a ratei minime înainte de 1 decembrie 2013. chirie pentru 2014.

Acest lucru se aplică și întreprinderilor mici care angajează persoane cu dizabilități. Condiție: numărul mediu de persoane cu dizabilități trebuie să fie de cel puțin 50%, iar ponderea acestora în fondul de salarii trebuie să fie de cel puțin 25%. În acest caz, solicitantul trebuie să fie inclus în registrul întreprinderilor mici în modul prescris, trebuie să folosească instalația în scopul pentru care a fost prevăzut și nu trebuie să aibă nicio datorie.

Dacă aveți dificultăți, vă puteți consulta cu specialiști de la Instituția bugetară de stat „Micile afaceri din Moscova” informațiile de contact sunt disponibile pe site-ul www.mbm.ru

Spațiile și clădirile deținute de orașul Moscova sunt închiriate pe baza rezultatelor unei licitații. Un antreprenor are nevoie de:

1. Selectați o locație din lista de obiecte scoase la licitație pe site-ul oficial al departamentului de proprietate al orașului - www.dgi.mos.ru (proprietarul obiectelor) sau pe site-ul web al comitetului de licitație - tender.mos .ru (organizatorul licitației).

2. Depuneți o cerere de participare la licitație în timp util (comitetul de licitație).

3. Achitați depozitul (suma este indicată în documentația licitației).

4. Participați la licitație.

5. Antreprenorii pot inspecta orice sediu/cladire scos la licitatie. Pentru a face acest lucru, trebuie să depuneți o cerere la comitetul de licitație pentru a inspecta instalația.

Necesitatea de a închiria spații nerezidențiale apare în principal din partea întreprinzătorilor individuali și a altor persoane juridice care au nevoie de aceste proprietăți imobiliare pentru a-și desfășura activitățile. Daca mananc privatizat spații nerezidențiale nu provoacă dificultăți semnificative, atunci închirierea de bunuri imobiliare de la autoritățile de stat sau municipale ale orașului diferă într-o serie de nuanțe despre care trebuie să știți în prealabil.

În conformitate cu legile privind protecția concurenței care sunt în vigoare în prezent în Federația Rusă, autoritățile municipale au dreptul de a închiria bunuri imobiliare deținute de stat pentru utilizare temporară. Legislația rusă definește, de asemenea, o serie de cazuri excepționale în care licitația nu poate fi organizată:

Esența negocierii

Închirierea spațiilor municipale nerezidențiale este supusă unei proceduri stricte de înregistrare. Administrația orașului poate scoate la licitație chiar și imobilul care este în acest moment este în uz. Acest lucru se întâmplă dacă contractul expiră sau este supus rezilierii anticipate.

Organismul municipal este obligat să informeze în prealabil despre derularea licitațiilor deschise pe site-ul oficial al guvernului. Dacă o persoană care dorește să închirieze un imobil nerezidențial nu a putut depune în timp util o cerere de participare la licitație din cauza încălcării procedurii de informare, aceasta are dreptul de a depune o cerere în instanță. După examinarea revendicării, tranzacția poate fi declarată invalidă împreună cu tranzacțiile încheiate ca urmare. În același timp, este interzisă încheierea unui contract de închiriere mai devreme de zece zile de la data publicării informațiilor despre rezultatele licitației. Încălcarea acestei reguli este, de asemenea, un motiv pentru introducerea unui proces.

Dragi cititori!

Articolele noastre vorbesc despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este unic.

Dacă doriți să aflați cum să vă rezolvați problema particulară, vă rugăm să contactați formularul de consultant online din dreapta → Este rapid și gratuit!

Sau sună-ne la telefon (24/7):

Toate drepturile și obligațiile părților la închirierea spațiilor municipale nerezidențiale sunt specificate în contractul încheiat între acestea. Principalele puncte ale unor astfel de obligații pot fi identificate după cum urmează:

Administrația orașului (proprietar)Chiriaş
  • Respectarea termenilor contractului în interesul chiriașului;
  • Notificare scrisă de încetare a tranzacției cu cel puțin o lună înainte;
  • Alte conditii
  • Utilizarea spațiilor în scopul specificat în document;
  • Incheierea unui contract pentru utilitati, asigurari, servicii bancare;
  • Menținerea spațiilor nerezidențiale în stare corespunzătoare, ținând cont de standardele tehnice și sanitare;
  • Interzicerea reamenajării unei proprietăți fără permisiunea scrisă;
  • Efectuarea lucrărilor de reparații pe cheltuiala chiriașului;
  • Notificarea rezilierii tranzacției nu mai devreme de o lună înainte;
  • Plata la timp pentru utilizare;
  • Interzicerea intermedierii și reînchirierii;
  • Accesul nestingherit la sediul angajaților municipali pentru a inspecta structurile și comunicațiile;
  • Vacantul sediului în termen de șapte zile cu furnizarea certificatelor de absență a datoriilor pentru utilități, la rezilierea contractului

Plata si restrictii

Suma plății pentru închirierea spațiilor nerezidențiale de la stat trebuie să fie indicată în contractul de tranzacție. Termenul de plată sau alte condiții sunt indicate și acolo dacă chiriașul plătește cu șase luni în avans. Administrația orașului are dreptul de a solicita copii lunare ale chitanțelor de plată nu mai târziu de perioada specificată. In ceea ce priveste taxa utilitati publiceși sisteme de comunicații, se încheie acorduri suplimentare cu alte organizații. Plata se face în contul lor bancar. În caz de neplată la timp, municipalitatea are dreptul de a anula în mod independent suma necesară numerar din contul locatarului.

În caz de întârziere a plății chiriei, se poate percepe o penalitate în temeiul contractului în suma convenită de părți. Suma dobânzii nu se poate modifica mai mult de o dată pe an. În caz de încălcare rău intenționată a termenelor de plată, chiriașul trebuie să plătească o amendă, al cărei cuantum este stabilit de o comisie specială de stat.

Motive pentru rezilierea anticipată

Motive încetare anticipată tranzacțiile sunt negociate de părți și specificate în clauze separate ale acordului. Motivele generale pentru rezilierea contractului de închiriere a unei proprietăți sunt:

Prelungirea contractului de închiriere

Necesitatea prelungirii termenului de închiriere a spațiilor nerezidențiale apare și ea destul de des, așa că merită să știți cum se poate face acest lucru. Chiriașul are dreptul de a prelungi perioada de utilizare a proprietății fără a organiza licitații repetate, dacă anterior și-a îndeplinit în mod corespunzător toate obligațiile. Pentru reînnoirea contractului se aplică două reguli obligatorii:

  • Taxa de închiriere va fi modificată în conformitate cu reevaluarea valorilor proprietății din regiune;
  • Perioada pentru care tranzacția va fi prelungită trebuie să fie de cel puțin trei ani, cu excepția cazului în care chiriașul depune o cerere corespunzătoare de reducere a acestei perioade.

Astfel, părțile pot reînnoi și prelungi contractul de utilizare a bunurilor imobile de câte ori este necesar. Nu există restricții prin lege. Municipiul are dreptul de a refuza prelungirea perioadei dacă are propriile planuri pentru imobil sau chiriașul nu a îndeplinit cu bună-credință termenii contractului și are datorii față de instituțiile municipale.

Notificări și dispute

În cazul în care este necesar să se efectueze modificări ale condițiilor de utilizare a spațiilor închiriate de la autoritățile municipale, aceasta trebuie raportată în scris. Dacă detaliile bancare și adresele legale se modifică, trebuie să ne anunțați imediat. Când trimiteți o notificare scrisă, nu uitați de termenele și datele limită. Marca poștală va fi considerată ca dată de plecare.

Tranzacția trebuie să fie înregistrată la agențiile guvernamentale. De asemenea, chiriașul va trebui să plătească o taxă. Oricând probleme controversate Atunci când părțile nu pot rezolva în mod independent conflictul și ajung la un acord, decizia acestuia este transferată instanței. Modificările chiriei intră în vigoare nu mai devreme de zece zile de la notificare.

Fiecare întreprinzător individual al unei afaceri mici (medii) are posibilitatea de a încheia un acord contractual cu un organism municipal al Federației Ruse pentru închirierea de spații. Schimba proprietate municipală, proprietatea statului de inchiriat are cateva caracteristici. La încheierea unui astfel de contract de închiriere se aplică o serie de restricții.

Un acord poate fi încheiat în conformitate cu Legea federală () în două moduri:

  • pe baza rezultatelor licitației pentru dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru bunurile imobiliare municipale;
  • fără a organiza licitaţii.

Ce tipuri de proprietăți, a căror închiriere nu este permisă de o instituție de stat sau este limitată, caracteristicile procedurii de încheiere a unui contract de închiriere pentru proprietate municipală (proprietate de stat) sunt explicate prin avizul FAS nr. TsA/16309/14.

În acest articol

Reguli, excepții

Regulile de întocmire a acordurilor contractuale pentru închirierea proprietății de stat sunt stabilite prin Legea federală nr. 135 (articolul nr. 17/1). Potrivit acestei prevederi, organizațiile municipale autonome și agențiile guvernamentale au dreptul de a închiria imobile, care sunt înregistrate la acestea ca gestiune operațională, numai pe baza rezultatelor licitațiilor pentru dreptul de a semna contracte de închiriere de acest tip. În același timp, Legea federală nr. 135 (articolul nr. 17/1) prevede excepții care se aplică simultan UA.

Fără licitații, organizațiile municipale pot închiria imobile în următoarele situații:

  • acordul se încheie pe o perioadă mai mică de 30 de zile calendaristice în ultimele 6 luni calendaristice;
  • o altă organizație municipală, agenție guvernamentală, structură non-profit (și orientată social), instituție medicală, structură angajată în activități în domeniul educației solicită semnarea contractului de închiriere;
  • imobilul transferat supus impozitării este considerat a face parte dintr-o suprafață mai mică de 20 m 2, iar drepturile de 10 la sută din suprafața acestei clădiri (spații) aparțin persoanei care transferă imobilul respectiv. ;
  • se semnează un acord contractual cu persoana fizică care a depus doar o cerere de participare competitivă la licitație (dacă această persoană îndeplinește standardele stabilite), care este singurul participant la licitație.

Obligația de a semna un contract de închiriere în fața unei organizații guvernamentale autonome apare numai în cel mai extrem dintre cazurile enumerate (un acord cu un singur participant la o licitație sau concurs organizat).

În alte situații, când închirierea proprietății este asigurată fără licitații, titularul dreptului de autor nu este obligat să semneze un acord contractual, iar solicitantul nu are dreptul de a formula cereri pentru astfel de suprafețe.

Organizarea unei licitații pentru închirierea bunurilor imobile este permisă în raport cu solicitanții care sunt beneficiari. Dacă există mai multe astfel de entități pentru un obiect imobil de stat, atunci instituția autonomă de stat are dreptul de a refuza închirierea imobilelor în condiții preferențiale și organizează licitații între acestea. Aceasta, în opinia organizației antimonopol, nu reprezintă o încălcare a intereselor solicitanților din această categorie. Atunci când acceptă să închirieze locuințe dintr-o anumită zonă a organizației, fondatorul trebuie să fie ghidat de cerințele Legii federale nr. 135/2.

Semnarea acordurilor contractuale pentru închirierea proprietății statului fără organizarea de licitații

Legea prevede mai multe excepții atunci când o agenție guvernamentală autonomă are dreptul de a închiria spațiu fără licitații.

Chiriaș - instituție de învățământ, medicală

Ce sunt în mod specific organizațiile educaționale, medicale ( instituţiile bugetare), indicat în clarificările FAS (Capitolul 5-6). În această situație, este necesar să ne ghidăm după prevederile legislației activităților din industrie.

Potrivit Legii federale (articolul nr. 2/11), instituțiile medicale includ persoane juridice, indiferent de forma organizatorică și juridică utilizată, a căror activitate este legată în primul rând de domeniul medicinei, sub rezerva licenței corespunzătoare.

Întreprinzătorii individuali (IP) ale căror activități sunt legate de medicină sunt considerați și organizații medicale. Contract de închiriere pe termen scurt pentru bunuri imobiliare, nesemnat în urma licitațiilor, la data noua perioada

nu poate fi reînnoit fără organizarea unei licitații. În acest caz, există o regulă stabilită care limitează perioada de valabilitate a prezentului contract pentru închirierea spațiilor.

Instituțiile de învățământ (bugetare) sunt structuri ale căror activități principale sunt legate de domeniul educației, precum și instituții direct implicate în educație. Conform Legii federale nr. 273 (), astfel de organizații includ în plus antreprenori individuali implicați în activități educaționale. Rezultat: o organizație municipală autonomă (instituție de stat) are posibilitatea de a închiria suprafața unei proprietăți imobiliare fără a participa la licitații persoane juridice

, antreprenori individuali ale căror activități principale sunt legate de domeniul educației sau medicinei, dar cu licențele corespunzătoare.

Închiriere pe termen scurt

Însă, conform Codului de stat rus (articolul nr. 610/3), un acord de închiriere a proprietății municipale (proprietate de stat) semnat pentru o perioadă care depășește perioada maximă posibilă determinată de legislația în vigoare este considerat a fi executat pentru un termen limită.

Aceasta înseamnă că contractele de închiriere pentru bunurile imobiliare atribuite unei municipalități (statul rus) și semnate pe o perioadă scurtă fără licitație nu sunt reînnoite (Legea federală nr. 135 (articolul nr. 17.1/9), Codul civil ()) . O poziție similară se află în Explicațiile FAS (Capitolul 10).

Inchirierea unei parti din spatiu

S-a menționat anterior că este posibil să se ofere închiriere a unei părți din suprafața unei clădiri (apartament) fără o licitație preliminară, dar cu respectarea următoarelor cerințe:

  • suprafața de închiriat nu trebuie să depășească 20 m2 și 10 la sută din suprafața proprietății la care se referă.
  • la stabilirea unei astfel de cote, nu este necesar să se ia în considerare aria imobilului, dreptul de utilizare, a cărui posesie a fost transferată înainte de intrarea în vigoare a Legii federale nr. 135 (articolul nr. 17.1). ), în baza altor excepții determinate de Legea federală nr. 135 (articolul nr. 17.1), în baza rezultatelor licitației

Chiriaș - antreprenor al instituției

Este necesar să se noteze separat această excepție de la regulile de închiriere a bunurilor imobile municipale (proprietate de stat), care nu se aplică entităților autonome (cel puțin agențiilor guvernamentale autonome care efectuează achiziții, bazându-se pe Legea federală nr. 223). În acest caz, ne referim la semnarea, fără licitație, a unui contract de închiriere cu o persoană care a încheiat un contract cu o organizație municipală (de stat) pe baza rezultatelor unei licitații (la pe o bază competitivă), organizat în conformitate cu Legea federală nr. 44. Totodată, drepturile acordate au fost prevăzute prin licitație documentată (concurență) în vederea îndeplinirii obligațiilor prezentului contract (Legea federală nr. 135, art. 17.1/10/1).

Conform Explicațiilor FAS (capitolul 9), acordurile civile întocmite în cadrul Legii federale nr. 223 nu sunt considerate acorduri municipale (de stat).

În acest sens, prevederile Legii federale nr. 135 (articolul nr. 17.1/1/10) nu se aplică în astfel de cazuri. Adică, atunci când o agenție guvernamentală autonomă, făcând referire la normele Legii federale nr. 223, a suportat cheltuieli pentru achiziționarea anumitor lucrări sau servicii, a căror execuție sau prestare necesită prezența obligatorie a unui antreprenor în sediul organizației (de exemplu de exemplu, un teatru a achiziționat servicii de reparații, cusut costume de scenă), oferă spre închiriere zonele corespunzătoare sunt posibile exclusiv la licitațiile organizate.

Important! În astfel de situații, așa cum este descris mai sus, achiziționarea de servicii și licitația pentru dreptul de a încheia un contract de închiriere sunt două procese independente.

Prelungirea contractului

Contractele de închiriere existente pentru bunuri imobiliare municipale (proprietate de stat), active imobiliare transferate unei agenții guvernamentale pentru management operațional în conformitate cu Legea federală nr. 135 (articolul nr. 17.1/9-11) sunt supuse prelungirii.

  • În cazul în care o persoană și-a îndeplinit în mod corespunzător propriile obligații conform prezentului acord, un contract este semnat pentru o nouă perioadă fără organizarea unei licitații (cu excepția cazului în care se prevede altfel în acordul contractual și perioada de valabilitate a unui astfel de contract nu este limitată). prin prevederile legislaţiei ruse actuale).
  • În această situație, trebuie îndeplinite două condiții obligatorii:

perioada minimă de reînregistrare a contractului de închiriere trebuie să fie de cel puțin 3 ani (o perioadă mai scurtă este posibilă, dar numai dacă chiriașul scrie o cerere corespunzătoare);

cuantumul plății pe baza căreia se înregistrează veniturile din închirierea spațiilor se determină pe baza rezultatelor evaluării imobilelor în conformitate cu prețurile pieței.

Dacă sunt îndeplinite toate condițiile, proprietarul, reprezentat de o agenție guvernamentală autonomă, în conformitate cu Legea federală nr. 135 (articolul nr. 17.1/10) nu are dreptul de a refuza prelungirea acordului contractual către chiriaș.

  • Refuzul este posibil dacă o persoană are datorii la momentul încheierii contractului de închiriere sau dacă există o decizie de a dispune de proprietatea relevantă în alte moduri.Întrucât este posibil ca chiriașul să nu prevadă o prelungire a contractului de închiriere pe baza adoptării unei noi decizii privind procedura de înstrăinare a imobilului, proprietarul trebuie să obțină acordul proprietarului imobilului în cauză pentru reînnoirea contractului de închiriere. .
  • Publicarea prelungirii unui contract de închiriere în conformitate cu Legea federală nr. 135 (articolul nr. 17.1/9) poate fi efectuată de un număr nelimitat de ori conform unor motive similare. Este important să respectați cerințele cu fiecare nouă reînnoire a documentului.

Subînchiriere

Conform Legii federale nr. 135 (articolul nr. 17.1/1/16), este posibilă subînchirierea proprietății municipale (proprietate de stat) fără licitație în următoarele cazuri:

  • dreptul de a semna un contract de închiriere este acordat chiriașului pe baza unui acord municipal (de stat);
  • agenția guvernamentală a încheiat un contract de închiriere pe baza rezultatelor licitației, pe baza unei licitații eșuate.

Sub rezerva acestor cerințe, imobilele de orice dimensiune pot fi subînchiriate (Legea federală nr. 135 nu prevede nicio restricție în acest sens).

 

În situația opusă, zonele corespunzătoare sunt prevăzute pentru subînchiriere pe baza generală determinată de Legea federală nr. 135 (articolul nr. 17.1) cu organizarea unei licitații, fără aceasta, dar cu alte excepții.