Chiriasi care cauta spatiu pentru o cafenea. Închirierea de spații rezidențiale și nerezidențiale: probleme fiscale controversate Proprietarul este o organizație străină

Se deschid noi cafenele centre comerciale, și în format de vânzare cu amănuntul stradal. Experții din piață ne-au spus cu ce probleme se confruntă un chiriaș atunci când alege locația pentru a localiza un punct de desfacere de catering și cum să decideți cel mai bine locația, suprafața și tarifele de închiriere.

Centre comerciale vs retail stradal

Pentru a face o alegere în favoarea unuia sau altuia, alegând între un centru comercial sau un retail stradal, este necesar să ne bazăm, în primul rând, pe conceptul viitorului sediu, deoarece atât programul de lucru, cât și publicul țintă vor depinde pe el. În primul caz, unitățile de familie vor fi mai potrivite, în al doilea - baruri artizanale, cafenele cu bucătărie de firmă și diverse localuri tematice.

Un factor important poate fi, de asemenea, cât timp funcționează cafeneaua, fie că își caută prima locație, fie că își mută sau chiar își extinde rețeaua. Cu alte cuvinte, experiența și rezervele financiare vor deveni semnificative. „Pentru antreprenorii și startup-uri aspiranți, plasarea în retailul stradal este mai potrivită decât într-un centru comercial”, spune Egor Ostapenko, directorul departamentului. bunuri imobiliare de vânzare cu amănuntul Compania Praedium. - Nu toată lumea proiect nou este capabil să facă față imediat tarifelor destul de mari în centrul comercial și unui depozit de securitate mare în 2-4 luni.”

Merită luat în considerare faptul că centrele comerciale raionale oferă de obicei mai multe formate cheie. Ivan Tatarinov, director comercial al GLINCOM, observă că este profitabil și cel mai solicitat pentru micii întreprinzători, care sunt gata să investească de la 500 de mii de ruble în deschiderea unui magazin de catering. până la 1 milion de ruble este un punct de cafea. Lucrează chiar și în proprietăți „slabe” din cauza marginalității și reușesc să atingă rentabilitatea în prima lună de chirie. Al doilea format - food court - prevede un volum mai mare de investiții, de la 2,5 milioane de ruble. „Cele mai de succes cafenele dintr-un food court există lângă o zonă de cinema și divertisment. Dacă nu există chiriași de divertisment în jur, ar trebui să abordați problema închirierii cu mare atenție”, clarifică expertul.

Atunci când alegeți între un centru comercial și un retail stradal, este, de asemenea, logic să cântăriți avantajele și dezavantajele ambelor tipuri de plasare. Se crede, de exemplu, că este mai ușor de prezis numărul mediu de clienți într-un centru comercial. „În comerțul stradal, puteți măsura și traficul, dar este mai puțin previzibil și mai dependent de conditiile meteo, iar calitatea pietonilor poate varia în funcție de locație”, explică Natalya Ozernaya, șef adjunct al departamentului de vânzare cu amănuntul stradal la JLL din Moscova. Același lucru este valabil și pentru eventualii concurenți: pe stradă se pot înființa oricând door-to-door și atrage clienți, în timp ce într-un centru comercial încearcă de obicei să mențină un echilibru între companiile reprezentate.

De asemenea, este important ca spațiile din centrele comerciale să fie adesea echipate ținând cont de cerințele pentru catering, în timp ce locația din cladiri rezidentiale presupune o mulțime de finisaje și aprobări necesare din partea rezidenților. Într-o clădire rezidențială, este, de asemenea, important să vă asigurați că oaspeții nu fumează aproape de intrare și ferestre. Dacă faceți o alegere în favoarea comerțului stradal, atunci va fi în locul în care o cafenea sau un restaurant a fost deschis anterior.

Cât de mult să ia în „pătrate”?

Găsirea unei camere care să nu fie excesivă ca suprafață, dar să nu fie înghesuită pentru viitorii oaspeți ai unității, este o sarcină extrem de dificilă, și adesea practic imposibil de rezolvat fără un specialist care proiectează restaurante și cafenele. „Există un anumit sistem de plată, care este planificat pe baza meniului unității. Zona depinde, în special, dacă cafeneaua va avea o bucătărie cu servicii complete sau numai pre-gătit, sau dacă sunt gata să se descurce deloc fără o bucătărie”, spune Egor Ostapenko. În plus, se ia în considerare numărul de personal și dimensiunea spațiilor necesare pentru depozite, unități frigorifice etc. Sala principală în care vor sta vizitatorii este planificată în funcție de dimensiunea meselor și de încărcătura posibilă. „De asemenea, este necesar să se țină cont de normele și regulile, conform cărora unitatea trebuie să aibă o toaletă separată pentru personal, un duș pentru bucătari și un loc pentru schimbarea hainelor pentru angajați”, adaugă Anton Belykh, director general firma de consultanta DNA Realty. „Va fi extrem de dificil să calculezi acest lucru fără experiență.”

Volumul spațiului va depinde, desigur, atât de centrele comerciale, cât și de formatele de retail stradal, dintre care, în cele din urmă, va trebui să alegeți. „Punctele de cafea pot închiria spațiu de la un ghișeu de 3-4 mp până la spații mici de 20 mp. m. Pentru o zonă de alimentație, cea mai populară zonă este în intervalul 25-65 mp. m. Dacă un antreprenor deschide o cafenea ca franciză, atunci el este ghidat în alegerea zonei de cerințele proprietarilor deja precizate în cartea franceză”, explică Ivan Tatarinov.

Spre deosebire de subtilitățile tehnologice, caracterul adecvat al tarifului de închiriere propus poate fi apreciat în mod independent, făcând referire la calculele analitice ale experților de piață. Potrivit Knight Frank, tarifele medii pentru o cafenea cu o suprafață de 200 mp. m în centrul Moscovei poate fi de 65-75 de mii de ruble, iar în locații de top poate ajunge până la 90-120 de mii de ruble. Rata medie în zonele rezidențiale este de 40-45 mii de ruble. pe mp m pe an. „Prețurile pentru spațiile din „camere de dormit”, dar în vizibilitate directă din metrou, sunt adesea comparabile cu tarifele de pe străzile centrale, tocmai din cauza fluxului zilnic de pietoni din metrou”, notează Natalya Ozernaya, șef adjunct al retailului stradal. departament la JLL din Moscova.

Sursa: JLL

Cum să faci o alegere? Anton Belykh este sigur: în niciun caz nu trebuie să stabiliți o linie psihologică - de exemplu, „nu plătiți mai mult de un milion de ruble pe lună pentru chirie”. „Cunosc restaurante care plătesc 3-5 milioane pe lună pentru spații și încă prosperă. Și există unități care plătesc 100 de mii și abia își fac rostul sau chiar funcționează în pierdere”, explică expertul. „Când evaluați tarifele de închiriere, ar trebui să luați în considerare nu limitările dumneavoastră psihologice interne, ci traficul real al locului, coincidența acestuia cu publicul țintă și să faceți calcule ale veniturilor așteptate folosind sisteme moderne.”

Decideți locația

Când vă gândiți la spațiu într-un centru comercial, puteți întâlni adesea prejudecăți împotriva chiriașilor puternici din cartier la food court, în special cei „trei mari”: McDonald's, Burger King, KFC. Ivan Tatarinov consideră: „Un produs de înaltă calitate și interesant nu va avea de suferit din cauza concurenței cu mărcile globale puternice. De exemplu, magazinele de burgeri reușesc să se diferențieze cu mare succes de ofertele similare din segmentul de masă datorită produsului autorului și unei abordări mai individuale.”

O altă credință eronată este că cafenelele se descurcă bine doar în centrul Moscovei. „Există și multe unități de succes în zone rezidențiale și pe autostrăzile de ieșire. Aici este necesar să se țină cont de specificul zonei. De exemplu, în Perovo este mai bine să deschideți ceva foarte prietenos cu bugetul, dar pe Michurinsky Prospekt un steakhouse se va descurca bine. De asemenea, restauratorii sunt interesați de zonele rezidențiale mari cu o sumă imensă locuințe noi, care sunt în principal cumpărate sau închiriate de clasa de mijloc”, spune Anton Belykh.

În formatul de vânzare cu amănuntul stradal, locurile tradiționale bune pentru cafenele sunt zone pietonale, al căror număr a crescut recent în centrul Moscovei. Este bine dacă în apropiere există un reper sau un loc de vacanță pentru locuitorii orașului. Locurile situate în apropierea metroului sunt și ele solicitate. „Promițătoare, cu potențial ridicat de dezvoltare, după părerea mea, sunt spațiile din mansardele situate pe teritoriile fostelor fabrici. Un exemplu izbitor este deschiderea restaurantului Syrovarnya pe teritoriul fabricii de bere Badaevsky, care a devenit o ancoră și i s-au alăturat o serie de alte proiecte: Deep Space, The 12 Wine Bar, „ Gradina de vara„, spune Victoria Kamlyuk, director de vânzare cu amănuntul stradal la Knight Frank.

În ceea ce privește amplasarea în centru, în ultimii ani a apărut o altă preocupare importantă - lucrări de reconstrucție și amenajări. Constructia constanta nu face nimic pentru a atrage clienti, mai ales pentru cafenelele care ar dori sa organizeze verande de vara. „Nu ar trebui să vă fie frică de lucrările de îmbunătățire a străzilor și să nu plecați”, este sigură Victoria Kamlyuk. „Trebuie să negociem cu proprietarul o reducere de 10-30% pe durata reconstrucției.” De asemenea, Yegor Ostapenko este pe deplin de acord cu opinia conform căreia este foarte posibil să „supraviețuiți” renovării: „Vorbind de amenajare a teritoriului, trebuie remarcat că, dacă unitatea are o anumită marjă financiară de siguranță, atunci este mai bine să așteptați această perioadă. mai degrabă decât să se mute. Reconstrucția se va încheia, strada va fi transformată, iar sezonul viitor cafeneaua are șansa să-și recupereze pierderile și să-și crească veniturile.”

Principiul libertății contractuale ne permite să stabilim un mecanism de determinare a mărimii chirie, convenabil pentru chiriaș și proprietar. Aceasta poate fi o sumă fixă ​​plătită lunar sau o sumă care include rambursarea costurilor de întreținere pentru unitatea închiriată. În acest din urmă caz, formularea prevederii contractuale necesită o atenție deosebită.

Procedura, condițiile și termenele de plată a chiriei sunt determinate de contractul de închiriere (clauza 1 a art. 614 din Codul civil), iar în lipsa acestora, procedura, condițiile și termenele de plată aplicate de obicei la închirierea unui bun similar în circumstanțe comparabile. sunt aplicate. O regulă similară este stabilită în paragraful 3 al art. 424 din Codul civil al Federației Ruse pentru prețul contractului: dacă nu este inclus în textul acordului, executarea contractului trebuie plătită la prețul care, în circumstanțe comparabile, se percepe de obicei pentru bunuri similare; munca sau serviciile.

Dar la încheierea unui contract de închiriere imobiliară, această regulă nu poate fi aplicată, deoarece chiria este condiția sa esențială (articolul 432 din Codul civil al Federației Ruse). În lipsa unei condiții convenite în scris de către părți cu privire la valoarea chiriei, contractul de închiriere imobiliară se consideră neîncheiat (articolul 654 din Codul civil al Federației Ruse).

Conditiile chiriei trebuie formulate in asa fel incat sa se poata stabili exact cand si in ce cuantum este obligat chiriasul sa efectueze platile corespunzatoare. Contractul poate stabili o sumă fixă ​​de chirie sau procedura (mecanismul) de calcul al acesteia. În acest din urmă caz, contractul de închiriere va fi considerat convenit.

Valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în perioadele specificate în contract, dar nu mai mult de o dată pe an, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel (clauza 3 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse). . O modificare a cuantumului chiriei în conformitate cu mecanismul prevăzut în contract nu constituie o modificare a contractului de închiriere și, prin urmare, nu este supusă restricțiilor menționate mai sus (clauza 11 din scrisoarea de informare a Prezidiului de Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66, denumită în continuare scrisoarea de informare nr. 66). De exemplu, condiția de indexare a chiriei în funcție de inflație nu contrazice această restricție. Deși suma chiriei se modifică, procedura de calcul a acesteia rămâne neschimbată.

Este mai bine să prevadă în contract consecințele pierderii de către locator a statutului de plătitor de TVA

Se recomandă ca contractul de închiriere să specifice dacă chiria include taxa pe valoarea adăugată (TVA). Și dacă se întâmplă, atunci va fi necesar să se determine care parte din suma specificată este chirie și care parte este TVA. De exemplu, indicați cota actuală de impozitare pentru a evita disputele în viitor atunci când cota de impozitare se modifică în timpul perioadei contractului. De asemenea, se recomandă să se menționeze în contract că nu se percepe TVA la suma de închiriere dacă locatorul nu este plătitor al acestei taxe.

Toate acestea trebuie făcute, întrucât, în caz contrar, părțile pot avea neînțelegeri cu privire la sumele de plătit cu titlu de chirie. Poziția instanțelor cu privire la această problemă este ambiguă și, în consecință, locatorul poate primi chirie într-o sumă mai mică decât cea estimată (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din data de 17 septembrie 2010 în cazul nr. A70-). 14225/2009), iar chiriașul poate fi obligat să plătească TVA peste valoarea chiriei (Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 10 februarie 2010 Nr. VAS-1414/10 în dosarul Nr. A51-7727 /2009).

Este probabilă o situație în care inițial locatorul a fost plătitor de TVA și în contract s-a convenit cuantumul chiriei ținând cont de impozit, dar ulterior obligația de a plăti acest impozit a încetat. De exemplu, atunci când locatorul trece la un sistem de impozitare simplificat (clauza 2 a articolului 346.11 din Codul fiscal al Federației Ruse) sau în cazul unei schimbări a proprietarului proprietății închiriate, dacă noul proprietar nu este plătitor de TVA. În acest sens, este în interesul chiriașului să includă în contract o condiție ca în cazul încetării obligației de plată a TVA a proprietarului, chiria să fie redusă cu valoarea impozitului. Dacă o astfel de condiție nu este convenită, instanța poate refuza să satisfacă cererea de returnare a chiriei plătite în plus în valoare de impozit (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 05.08.2011 în cazul nr. A43 -24309/2010). În același timp, există o altă poziție când plata cu valoarea TVA inclusă în aceasta este recunoscută ca îmbogățire fără justă cauză a locatorului (rezoluție a Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 15 ianuarie 2010 în cazul nr. A29-2100/2009).

Chiria poate include părți fixe și variabile

Chiria nu poate fi stabilită ca plată de către chiriaș utilitati(electricitate, apă, căldură), combustibil, lubrifianți și alte materiale consumate la utilizarea proprietății închiriate. Cert este că, cu o astfel de plată, locatorul de fapt nu primește nicio remunerație de la chiriaș pentru dreptul acordat de utilizare a obiectului închiriat, iar acest lucru contrazice caracterul compensat al contractului (clauza 12 din Scrisoarea de informare nr. 66).

Pentru rambursarea costului serviciilor de utilități consumate de chiriaș, părțile indică din ce în ce mai mult în contract că chiria este compusă din două părți – constantă și variabilă. Mărimea părții constante este determinată sub forma unei valori fixe (sau a unui mecanism de calcul al acesteia) și parte variabilă este definită ca costul utilităților consumate de chiriaș.

Condiția care definește procedura de plată a facturilor de utilități este un punct important al contractului. La urma urmei, contractele cu organizațiile furnizoare de resurse sunt încheiate de către locator și facturi sunt emise pe numele său, iar locatarul va avea obligația de a rambursa astfel de cheltuieli dacă acest lucru este prevăzut în contract. Plățile pentru utilități și alte plăți includ costul serviciilor de alimentare cu apă și canalizare, comunicații telefonice, energie electrică consumată, furnizare de căldură (furnizare gaz), precum și taxele pentru curățarea spațiilor, eliminarea gunoiului etc.

Contabilitatea plăților de utilități și de funcționare ca parte a chiriei este posibilă în mai multe opțiuni. În primul rând, puteți seta o chirie fixă, care include deja costul unor astfel de plăți. Chiriașul plătește apoi o chirie fixă ​​în fiecare lună. În al doilea rând, este permisă determinarea sumei chiriei fără a lua în considerare costul utilităților, indicând dreptul chiriașului de a încheia în mod independent acorduri cu organizațiile de furnizare de resurse și servicii. Trebuie avut în vedere faptul că încheierea unor astfel de acorduri va presupune apariția unor obligații suplimentare pentru chiriaș față de astfel de organizații. Și în al treilea rând, părțile au dreptul să stabilească o chirie formată dintr-o parte fixă ​​și variabilă.

În acest ultim caz, chiria constă în plata pentru spațiul închiriat într-o sumă stabilită (parte fixă) și chirie în termeni de rambursare a costului utilităților efectiv consumate de chiriaș (partea variabilă).

Este mai bine să fixați separat suma părții variabile a chiriei pentru fiecare lună

În practică, cuantumul chiriei în termeni de rambursare a costului energiei electrice consumate de chiriaș se determină fie pe baza citirilor contorului de energie electrică, instalat separat pentru chiriaș, fie pe puterea instalată luând în considerare puterea. a tuturor aparatelor electrice care funcționează în incintă și durata aproximativă a funcționării acestora. Cantitatea de apă sau gaz consumată poate fi determinată și de contor. Calculul costului serviciilor de încălzire depinde de suprafața totală încălzită, calculată în metri cubi. Rambursarea costurilor de comunicare telefonică se face pe baza datelor privind starea contului personal furnizate de organizația de comunicare.

Pentru a recunoaște o parte fixă ​​a chiriei ca o cheltuială, chiriașul trebuie să aibă doar contractul de închiriere în sine, în care acesta este definit. Pentru a recunoaște partea variabilă în cheltuieli, este necesar un document primar separat, care va reflecta costul utilităților consumate de chiriaș cu o defalcare pe tip de serviciu și cu link-uri către documentele relevante și cuantumul părții variabile a chiriei. pentru luna calculată în conformitate cu contractul de închiriere.

Care este acest document primar? La încheierea unui contract, părțile contractului de închiriere convin în mod independent asupra acestei probleme în legătură cu o situație specifică. Acesta poate fi un act bilateral sau un certificat de la departamentul de contabilitate al proprietarului. Principalul lucru este că documentul utilizat conține toate detaliile obligatorii enumerate la art. 9 din Legea federală din 6 decembrie 2011 nr. 402-FZ „Cu privire la contabilitate” (clauza 1 din scrisoarea Serviciului Federal de Taxe din Rusia din 4 februarie 2010 nr. ШС-22-3/86@).

Dacă, în conformitate cu contractul, chiria (sau o parte a acesteia) este o sumă variabilă, atunci pentru a recunoaște această sumă drept cheltuială, chiriașul trebuie să primească lunar un document primar de la locator, deoarece valoarea chiriei. variază de la lună la lună. Și când chiria este determinată într-o sumă constantă (fixă) în contract, nu sunt necesare acte lunare care confirmă valoarea plății, deoarece valoarea chiriei nu se modifică.

Merită să ne amintim că pot apărea dificultăți cu pregătirea documentației primare, deoarece proprietarul nu este furnizorul de servicii de utilități pentru chiriaș, ci de fapt acționează ca un „agent” al chiriașului în transferul plăților pentru serviciile furnizate prin furnizarea de resurse. organizatii. Pentru proprietar, aceste plăți nu sunt venituri, ci servesc drept compensare pentru cheltuieli.

Chirie de la locator, inclusiv variabila

Relațiile de închiriere sunt foarte populare în rândul entităților de afaceri. Oferind proprietăți „gratuite” spre închiriere, proprietarii o folosesc pentru a genera venituri suplimentare, iar chiriașii, la rândul lor, pentru o anumită taxă, au posibilitatea de a folosi bunurile mobile sau imobile ale altor persoane.

În acest articol vom lua în considerare problemele contabilizării chiriei primite de proprietar de la chiriaș.

În conformitate cu articolul 614 din Codul civil Federația Rusă(denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), responsabilitatea principală a chiriașului este plata la timp a chiriei pentru utilizarea proprietății în sumele și condițiile stipulate în contractul de închiriere.

Chiria se stabileste astfel:

– plăți determinate în sumă fixă, efectuate periodic sau la un moment dat;

– ponderea stabilită a produselor, fructelor sau veniturilor primite ca urmare a utilizării bunurilor închiriate;

– prestarea de către chiriaș a unor servicii;

– transmiterea de către locatar către locator a lucrului stipulat prin contractul de proprietate sau de închiriere;

– impunerea locatarului a costurilor prevazute prin contract pentru imbunatatirea imobilului inchiriat.

Părțile pot prevedea în contractul de închiriere o combinație a acestor forme de chirie sau alte forme de plată a chiriei.

Cel mai comun tip este stabilirea chiriei sub formă de plăți fixe efectuate periodic sau în sumă forfetară.

Mai multe obiecte pot fi transferate în cadrul unui contract de închiriere simultan. În acest caz, chiria poate fi stabilită atât în ​​ansamblu pentru toată proprietatea închiriată, cât și pentru fiecare obiect separat. Pentru a evita alte neînțelegeri între părțile la acord, este mai bine să stabiliți chiria separat pentru fiecare obiect închiriat.

Chiria variabilă, stabilită lunar, cu acordul părților, în vederea compensării facturilor de utilități, în opinia autorului, nu este în totalitate conformă legii. Totodată, din punctul de vedere al organelor fiscale, cu o astfel de chirie, locatorul va putea recunoaște doar cheltuielile pentru achiziționarea de combustibil, apă și energie de toate tipurile, cheltuite în scopuri tehnologice, generarea tuturor tipurile de energie, încălzirea clădirilor, precum și cheltuielile de transformare și transmitere a energiei consumate direct către acestea, fără a lua în considerare cele consumate de chiriași (Scrisoare a Serviciului Federal de Taxe al Federației Ruse pentru Regiunea Moscova din 13 noiembrie, 2006 Nr. 21-25-I/1372). Spre deosebire de chiriaș, care are dreptul de a include în cheltuielile acceptate pentru impozitarea profiturilor atât componentele constante, cât și cele variabile ale chiriei (Scrisoare a Serviciului Federal de Taxe al Federației Ruse pentru Regiunea Moscova din 13 noiembrie 2006 nr. 21-25-I/1372).

Conform Scrisorii de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”, al cărui paragraful 11 ​​explică faptul că atunci când se aplică paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, instanțele trebuie să plece de la faptul că în termen de un an Condițiile contractului care prevăd o sumă fixă ​​de chirie sau procedura (mecanismul) de calcul trebuie să rămână neschimbate. Chiriașul a depus o cerere la proprietar în instanța de arbitraj pentru invalidarea condițiilor contractului de închiriere care prevedea majorarea trimestrială a chiriei a proprietarului prin indexarea acesteia pentru a ține cont de inflație, întrucât această condiție contravine normei imperative de la paragraful 3. al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, care stabilește posibilitatea de a modifica valoarea chiriei nu mai mult de o dată pe an. Însă instanța, deși numai în cauza în cauză, a constatat că stabilirea ratei de închiriere într-o sumă echivalentă cu o anumită sumă în valută înseamnă stabilirea unui mecanism de calcul al acestuia. Această determinare a chiriei are scopul de a elimina efectele negative ale inflației. O modificare a cursului de schimb al valutei străine nu înseamnă o modificare a sumei chiriei în conformitate cu paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse. Ca urmare, rezultă că pentru a introduce o chirie variabilă este necesar să existe un algoritm clar de calcul al acesteia, specificat în contract, altfel este ușor să pierzi un dosar în instanță.

Condițiile de plată a chiriei sunt stabilite prin contract. În acest caz, părțile pot prevedea orice procedură de plată a acestuia: lunar, trimestrial, o dată pe an, prin depunere. plata anticipată sau cu plata amânată.

Alineatul 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse prevede că chiria poate fi schimbată prin acordul părților în termenele specificate în contract, dar nu mai mult de o dată pe an. În același timp, valoarea chiriei poate fie să crească, fie să scadă.

Chiriașul are dreptul de a cere o reducere a chiriei în cazul:

– dacă, din cauza unor împrejurări pentru care nu este responsabil, condițiile de utilizare prevăzute în contractul de închiriere sau starea imobilului s-au deteriorat semnificativ;

– dacă locatorul încalcă condițiile pentru reparații majore ale imobilului închiriat;

– dacă locatorul nu a avertizat chiriașul cu privire la drepturile terților asupra imobilului la încheierea contractului de închiriere.

În cazul încălcării semnificative de către chiriaș a condițiilor de plată a chiriei, locatorul are dreptul să ceară de la acesta plata anticipată a chiriei în termenul stabilit de locator. În acest caz, locatorul nu are dreptul de a solicita plata anticipată a chiriei pentru mai mult de doi termeni consecutivi (clauza 5 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse).

Chirie in contabilitate.

Procedura de înregistrare a plăților de leasing în contabilitatea locatorului depinde dacă această activitate este sau nu principală.

În conformitate cu paragraful 5 din PBU 9/99 „Venituri ale organizației” (Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 6 mai 1999 nr. 32n „Cu privire la aprobarea Reglementărilor contabile „Veniturile organizației” PBU 9 /99” (denumită în continuare PBU 9/99)) în organizațiile al căror obiect de activitate este asigurarea unei taxe de utilizare temporară (deținerea și folosirea temporară) a bunurilor lor în temeiul unui contract de închiriere, veniturile sunt considerate a fi încasări bonul căruia se asociază această activitate (chirie).

Planul de conturi pentru contabilitate și instrucțiuni pentru aplicarea acestuia (Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 31 octombrie 2000 nr. 94n „Cu privire la aprobarea Planului de conturi pentru contabilitatea financiară activitate economică organizații și instrucțiuni de utilizare"), contul 90 „Vânzări” are scopul de a rezuma informații privind veniturile și cheltuielile asociate activităților obișnuite ale organizației, precum și de a determina rezultatul financiar al acestora.

Veniturile din provizionul pentru o taxă pentru utilizarea temporară (deținerea și utilizarea temporară) a activelor sale în baza unui contract de închiriere (atunci când acesta face obiectul activităților organizației) se reflectă în contul 90 „Vânzări” subcontul 90-1 „Venituri”.

Dacă furnizarea de bunuri pentru închiriere nu este activitatea principală a organizației, atunci, conform paragrafului 7 din PBU 9/99, încasările asociate furnizării unei taxe pentru utilizarea temporară (deținerea și utilizarea temporară) a activelor organizației sunt recunoscute ca alte venituri și se reflectă în creditul contului 91-1 „Alte venituri”.

În acest caz, cheltuielile asociate cu asigurarea unei taxe pentru utilizarea temporară (deținerea și utilizarea temporară) a activelor organizației sunt recunoscute ca altele (clauza 11 PBU 10/99 „Cheltuieli de organizare” (Ordinul Ministerului Finanțelor al Rusiei). Federația din 6 mai 1999 Nr. 33n „Cu privire la aprobarea Prevederi contabile „Cheltuielile organizației” PBU 10/99)).

Pentru a determina ce tip de activitate să includă operațiunile de transfer de proprietate spre închiriere, trebuie să vă referiți la paragraful 4 din PBU 9/99.

În conformitate cu acest paragraf în contabilitate, organizația recunoaște în mod independent încasările ca venituri din activități obișnuite sau alte venituri, pe baza cerințelor PBU 9/99, a naturii activităților sale, a tipului de venituri și a condițiilor de primire a acestora.

Cu alte cuvinte, organizația trebuie să decidă în mod independent ce tip de activitate îi aparțin operațiunile de transfer al proprietății spre închiriere și să consolideze acest lucru în politicile contabile ale organizației. Această condiție este determinată de Statutul organizației, unde de cele mai multe ori închirierea proprietății este prevăzută ca tip de activitate în consecință, locatorul recunoaște încasările ca venituri din activități obișnuite;

Dacă plata chiriei este reflectată de organizație în contabilitate ca venit din activități obișnuite, atunci se fac următoarele înregistrări în contabilitate:

Debitul contului 62 „Decontări cu cumpărători și clienți” Creditul contului 90-1 „Venituri” - reflectă suma plăților de închiriere de primit;

Debitul contului 90-3 „Taxa pe valoarea adăugată” Creditul contului 68-2 „Calcule pentru taxa pe valoarea adăugată” - reflectă suma TVA de plătit la buget;

Debitul contului 51 „Conturi de decontare” Creditul contului 62 „Decontări cu cumpărători și clienți” – reflectat numerar primit de la chiriaș.

Transferată într-o singură plată pe toată perioada de valabilitate a contractului de închiriere, chiria este considerată plată în avans și se contabilizează în contul 62 „Decontări cu cumpărători și clienți” subcontul „Decontări pentru plata în avans”.

Dacă chiria este reflectată în contabilitatea locatorului ca parte a altor venituri, atunci se fac următoarele înregistrări în contabilitate:

Debitul contului 76 „Decontări cu diverși debitori și creditori” subcontul „Decontări pentru chirie” Creditul contului 91-1 „Alte venituri” - reflectă acumularea creanțelor de chirie;

Debit contul 91-2 „Alte cheltuieli” Credit contul 68-2 „Calcule pentru taxa pe valoarea adăugată” – se percepe TVA;

Debitul contului 51 „Conturi de decontare” Creditul contului 76 „Decontări cu diverși debitori și creditori” subcontul „Calcule pentru chirie” – se reflectă fondurile primite de la chiriaș.

Valoarea chiriei unică transferată pentru o organizație în care transferul activelor pentru închiriere nu este activitatea principală se ia în considerare în contul 98 „Venituri amânate” subcontul 98-1 „Venituri primite pentru perioade amânate”.

Subcontul 98-1 „Venituri primite pentru perioade viitoare” ia în considerare mișcarea veniturilor încasate în perioada de raportare, dar aferente perioadelor de raportare viitoare.

Suma veniturilor aferente perioadelor de raportare viitoare se reflectă în creditul contului 98 „Venituri amânate” în corespondență cu conturile de numerar sau decontări cu debitorii și creditorii, iar în debit - suma veniturilor transferate în conturile corespunzătoare la începutul perioadei de raportare, căruia îi aparțin aceste venituri.

Contabilitatea analitică în contul 98-1 „Venituri încasate pe perioade viitoare” se efectuează pentru fiecare tip de venit.

Chiria este recunoscută în contabilitate pe baza ipotezei certitudinii temporare a faptelor de activitate economică și în prezența condițiilor enumerate la paragraful 12 din PBU 9/99:

– organizația are dreptul de a primi acest venit rezultat dintr-un acord specific sau confirmat într-un alt mod adecvat;

– valoarea veniturilor poate fi determinată;

– există încredere că în urma unei anumite tranzacții va avea loc o creștere a beneficiilor economice ale organizației.

Dacă cel puțin una dintre condițiile enumerate nu este îndeplinită în legătură cu numerarul și alte active primite de organizație în plată, atunci conturile de plătit, și nu veniturile, sunt recunoscute în contabilitatea organizației.

Exemplu.

Organizația a încheiat un contract de închiriere de echipamente pe o perioadă de trei luni. Chiria lunară este de 17.700 de ruble (inclusiv TVA - 2.700 de ruble).

Chiria în valoare de 53.100 de ruble (inclusiv TVA - 8.100 de ruble) a fost plătită de chiriaș imediat pentru întreaga perioadă de valabilitate a contractului de închiriere.

Organizația locatoare utilizează următoarele subconturi ale planului de conturi de lucru:

62-1 „Calcule pentru închiriere”;

62-2 „Calcule pentru plata în avans”.

În evidențele contabile ale organizației locatorului au fost efectuate următoarele înregistrări:

Debit 51 Credit 62-2 – 53.100 ruble – reflectă suma plății în avans pentru echipamentele închiriate;

Debit 62-2 Credit 68-2 – 8.100 ruble – TVA-ul se percepe pe suma plății în avans (clauza 1 a articolului 167 din Codul fiscal al Federației Ruse (denumit în continuare Codul fiscal al Federației Ruse)) ;

Debit 62-2 Credit 98–45.000 de ruble - suma plății anticipate este reflectată în venitul amânat;

Debit 62-1 Credit 91-1 – 17.700 ruble – chiria acumulată pentru perioada de raportare;

Debit 91-2 Credit 68-2 – 2.700 ruble – TVA acumulat la chiria perioadei de raportare;

Debit 68-2 Credit 62-2 – 2.700 ruble – acceptat pentru deducerea TVA asupra sumei plătite în avans;

Debit 98 Credit 62-1 – 15.000 de ruble – reflectă suma chiriei inclusă anterior în venitul amânat.

Proprietarul trebuie să emită o factură către chiriaș cu valoarea chiriei.

Conform paragrafului 3 al articolului 168 din Codul fiscal al Federației Ruse, o factură este emisă în cel mult cinci zile calendaristice, începând de la data prestării serviciilor.

Emiterea facturilor pentru vânzarea de servicii pentru prestarea proprietății spre închiriere este posibilă nu mai devreme de sfârșitul perioadei fiscale, cel puțin luna în care serviciile au fost efectiv prestate.

Chiria in contabilitate fiscala.

Furnizarea proprietății spre închiriere este principala activitate a organizației.

Potrivit articolului 249 din Codul fiscal al Federației Ruse, chiria primită de la chiriaș este clasificată ca venit din vânzări. Principalele tipuri de activități sunt determinate de Carta organizației, unde cel mai adesea închirierea proprietății este prevăzută ca tip de activitate.

Dacă o organizație, în scopul impozitului pe profit, recunoaște veniturile și cheltuielile folosind metoda de angajamente, atunci veniturile sunt recunoscute în perioada de raportare (de impozitare) în care au avut loc, indiferent de primirea efectivă a fondurilor, a altor proprietăți (lucrări, servicii) ( clauza 1 din articolul 271 din Codul fiscal RF).

Pentru organizațiile care își furnizează proprietatea în mod sistematic pentru o taxă pentru utilizarea temporară și (sau) posesia și utilizarea temporară a proprietății lor, costurile acestor activități sunt asociate cu vânzările (subclauza 1 a clauzei 1 a articolului 265 din Codul fiscal). al Federației Ruse).

Dacă contractul de închiriere prevede un program neuniform de plată a chiriei, atunci, conform ultimelor clarificări ale Ministerului Finanțelor al Federației Ruse, date în Scrisorile din 17 aprilie 2009 nr. 03-03-06/1/258, din 2 aprilie 2009 Nr. 03-03-06/1 /212, contribuabilul, în temeiul paragrafului 3 al paragrafului 4 al articolului 271 din Codul Fiscal al Federației Ruse, trebuie, în astfel de cazuri, să ia în considerare plățile de chirie. în venituri, pe baza sumelor prevăzute în graficul de plată. O poziție similară este cuprinsă în Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Ural din 16 decembrie 2008 în cazul nr. Ф09-9466/08-С3.

Potrivit autorului, un program de plată inegal apare și atunci când chiria este plătită o dată pe o perioadă lungă de timp, de exemplu, o dată pe an sau la fiecare șase luni. În același timp, includerea unică a unei astfel de taxe în venit nu este în întregime benefică pentru organizație, deoarece va duce la o plată unică a impozitului pe venit sau la o plată în avans mai mare. Prin urmare, este mai oportun să se distribuie astfel de venituri între perioadele de raportare. Cu toate acestea, ținând cont de poziția Ministerului de Finanțe al Federației Ruse, o astfel de abordare poate provoca plângeri din partea autorităților fiscale.

Să remarcăm că oficialii anteriori au indicat că veniturile sub formă de plăți de chirie sunt recunoscute în contabilitatea fiscală ținând cont de principiul recunoașterii uniforme a veniturilor și cheltuielilor, indiferent de plata efectivă a acestora. În același timp, încheierea lunară a actelor de servicii prestate în baza unui contract de închiriere nu este necesară în scopul menținerii contabilității fiscale a veniturilor sub formă de plăți de leasing. Această poziție a fost stabilită în scrisorile Ministerului de Finanțe al Federației Ruse din 17 aprilie 2007 nr. 03-03-06/1/248, din 6 februarie 2007 nr. 03-03-06/1/59, din 10 noiembrie 2006 Nr. 03-03 -04/1/752, Serviciul Fiscal Federal al Federației Ruse pentru orașul Moscova din 22 septembrie 2008 Nr. 20–12/089128.

Furnizarea de proprietăți pentru închiriere nu este principala activitate a organizației.

În acest caz, venitul din închirierea proprietății este recunoscut ca venit neexploatare (clauza 4 a articolului 250 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Subparagraful 3 al paragrafului 4 al articolului 271 din Codul fiscal al Federației Ruse stabilește că, pentru veniturile neexploatate din leasingul proprietății, data primirii veniturilor este data decontărilor în conformitate cu termenii acordurilor încheiate sau prezentării către contribuabil de documente care servesc drept bază pentru efectuarea calculelor, sau ultima zi a perioadei de raportare (taxă).

Cheltuielile pentru întreținerea proprietății transferate în baza unui contract de închiriere (inclusiv amortizarea acestei proprietăți) sunt incluse în cheltuielile neexploatare (subclauza 1 a clauzei 1 a articolului 265 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Plăți de utilități.

După cum sa menționat mai sus, în conformitate cu articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse, chiria poate fi stabilită fie într-o sumă fixă, fie într-o sumă „flotante”, constând din două părți - o sumă fixă ​​de chirie și o componentă variabilă constând în a facturilor de utilitati.

De regulă, toate contractele de închiriere, într-o formă sau alta, conțin condiția ca chiriașul să suporte costurile plății facturilor la utilități. Aceasta ridică întrebarea: cum este cel mai benefic din punct de vedere fiscal pentru părțile la acord să documenteze o astfel de condiție. Și în primul rând, în acest caz vorbim de o taxă atât de controversată precum TVA-ul.

În practică, există diferite opțiuni de plată pentru plata energiei electrice, gazului, aprovizionării cu apă, comunicațiilor telefonice și a altor utilități. Să le aruncăm o privire mai atentă.

1. Utilitățile sunt incluse în chirie.

Prima metodă este folosită destul de rar. La urma urmei, tarifele pentru serviciile de utilități sunt în continuă creștere, în plus, la încheierea unui acord, părțile nu știu încă în ce măsură serviciile de utilități vor fi efectiv consumate de chiriaș. Prin urmare, calculați în avans dimensiunea fixului plata chiriei, acoperirea tuturor cheltuielilor proprietarului pentru utilitati pe perioada executarii contractului este cu greu posibila. Părțile nu au dreptul de a modifica valoarea chiriei în timpul anului, interdicția este stabilită de articolul 614 alin. 3 din Codul civil al Federației Ruse.

Prin urmare, de regulă, într-un contract de închiriere, părțile nu prevăd cuantumul chiriei în sine, ci metodologia de calcul al acesteia, drept urmare o modificare în cursul anului a componentei variabile a chiriei nu înseamnă o revizuire a chiriei. prețul contractului de închiriere, deoarece mecanismul de determinare a sumei chiriei rămâne același.

Cu o chirie „flotante”, toate sumele primite de locator de la chiriaș, inclusiv facturile de utilități, sunt recunoscute ca venituri ale acestuia din închirierea proprietății.

În temeiul articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse, locatorul percepe TVA pe întreaga sumă a chiriei și îl plătește la buget. Proprietarul emite chiriașului o factură pentru întreaga sumă a chiriei (inclusiv suma facturilor la utilități) și linie separată„apartament comun” nu iese în evidență.

Proprietarul, care a primit facturi de la firmele de utilitati pe numele sau, are dreptul de a deduce integral TVA-ul indicat in facturile acestora. La urma urmei, dacă plățile de utilități primite de la chiriaș sunt incluse în veniturile sale, atunci acesta are dreptul să recunoască utilitățile consumate de chiriaș drept cheltuieli ale sale. Aceeași procedură de evaluare a TVA a fost explicată de funcționari în Scrisoarea Serviciului Federal de Taxe al Federației Ruse din 4 februarie 2010 nr. ШС-22-3/86@. O opinie similară este împărtășită de arbitrii în Rezoluția Districtului FAS Caucaz de Nord din 21 decembrie 2009 în dosarul nr. A63-8994/2004-C4-9, din 11 iunie 2009 în dosarul nr. -C5-27, sectorul FAS Central din data de 29 mai 2009 în dosarul nr. A23-3029/2008A-14-202, sectorul nord-vest FAS din data de 10 ianuarie 2007 în dosarul nr. A05-7971/2006-13, din data 4 iulie 2007 în dosarul Nr.A56- 38904/2006.

Un chiriaș care a primit de la locator o factură pentru serviciile de închiriere (pentru întreaga sumă, inclusiv facturile de utilități) în mod general, în baza articolelor 171 și 172 din Codul fiscal al Federației Ruse, are dreptul de a deduce suma TVA indicată în factura locatorului. Judecătorii împărtășesc o opinie similară ca exemplu, putem cita Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 27 decembrie 2010 în dosarul nr. A56-7049/2010, Rezoluția Districtului FAS Moscova din august; 26, 2008 în dosarul Nr. KA-A40/7882-08 , Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Caucaz de Nord din 26 iunie 2008 în dosarul Nr. F08-3507/2008 și altele.

2. Utilitățile se plătesc separat de chirie.

Dacă facturile la utilități nu sunt incluse în chirie, atunci cel mai mult opțiune sigură rambursarea cheltuielilor de utilități ale proprietarului este încheierea unui contract de închiriere cu elemente ale unui acord de mediere. Adică contractul de închiriere prevede în prealabil că locatorul, în calitate de intermediar, acționând în nume propriu, dar în interesul chiriașului, achiziționează utilități pentru acesta.

În plus, ca opțiune, poate fi încheiat un acord de mediere separat. Nu uitați că serviciile unui intermediar sunt plătite, prin urmare, contractul de închiriere mixt trebuie să prevadă remunerația intermediarului, sau un contract intermediar separat trebuie să prevadă plata serviciilor proprietarului care furnizează servicii intermediare pentru chiriaș.

Mai mult, întrucât companiile de utilități își expun documentele în numele proprietarului imobilului, opțiunile pentru un acord intermediar încheiat între proprietar și chiriaș pot fi fie un contract de comision, fie un contract de agenție, în care agentul acționează în nume propriu, dar în interesul principalului.

In acest caz, proprietarul va emite doua facturi pe numele chiriasului: una in nume propriu pentru servicii de inchiriere, a doua in nume propriu pentru utilitati. Mai mult decât atât, factura emisă chiriașului pentru servicii de utilități este emisă de locator pe baza datelor facturii emise de prestatorul de utilități pe numele locatorului însuși. Această factură nu este înscrisă în carnetul de cumpărături al locatorului, ci se depune în jurnalul facturilor primite. Tocmai această procedură de emitere a facturilor de către contribuabilii de TVA și participanții la acorduri intermediare este prevăzută de Regulile de ținere a registrelor facturilor primite și emise, registrelor de achiziții și registrelor de vânzări pentru calculul taxei pe valoarea adăugată, aprobate prin Decretul Guvernului Federația Rusă din 2 decembrie 2000 Nr. 914 .

Cu o astfel de schemă de rambursare a costurilor cu utilitățile, suma primită de la chiriaș în rambursarea serviciilor de utilități nu este venitul proprietarului. Sumele primite sunt luate în considerare în contabilitatea locatorului ca tranzacții comerciale separate.

În conformitate cu paragraful 9 al paragrafului 1 al articolului 251 din Codul fiscal al Federației Ruse, la determinarea bazei de impozitare a impozitului pe venit, venitul sub formă de proprietate (inclusiv numerar) primit de un comisionar, agent și (sau) alt avocat în legătură cu îndeplinirea obligațiilor din contractul de comision nu este luat în considerare contractul de agenție sau alt acord similar, precum și pentru rambursarea costurilor suportate de comisionar, agent și (sau) alt mandatar. principal și (sau) alt comitent, dacă astfel de costuri nu sunt supuse includerii în cheltuielile comisionarului, agentului și (sau) ) altui avocat în conformitate cu termenii acordurilor încheiate. Aceste venituri nu includ comisioane, agenții sau alte remunerații similare, care devin venituri din activități obișnuite.

La reprezentarea utilităților, locatorul este scutit de riscurile asociate cu impozitul pe venit și TVA, precum și de cele asociate cu posibila recunoaștere a tranzacției ca nulă în conformitate cu articolele 166-181 din Codul civil al Federației Ruse, precum și riscurile de răspundere penală care decurg în temeiul articolului 171 din Codul penal Federația Rusă „Antreprenoriat ilegal” (în ceea ce privește furnizarea excesivă a serviciilor de comunicații).

Cu toate acestea, printr-o astfel de schemă, locatorul, pe lângă obligația de a percepe TVA la valoarea chiriei, are obligația de a percepe impozit pe valoarea remunerației sale intermediare.

Acest text este un fragment introductiv. Din cartea Totul despre sistemul de impozitare simplificat (sistem de impozitare simplificat) autorul Terekhin R.S.

4.2.6. Repararea mijloacelor fixe, inclusiv a celor închiriate Trebuie menționat că conceptul de reparație nu este dezvăluit în Codul fiscal, însă, în acest caz, trebuie utilizat în sensul în care este folosit în alte ramuri de drept. De obicei, acesta este de lucru

Din cartea Imbogateste-te! O carte pentru cei care îndrăznesc să câștige mulți bani și să-și cumpere un Ferrari sau Lamborghini autor DeMarco MJ

Cum se destramă visele: formula greșită. Variabilă greșită La un moment dat, un șofer mediocru își dă seama că nu poate strânge procent mai mare prin depozite. Nu se poate cere o creștere de 200%. Nu pot primi educație suplimentară pentru a-ți crește pe al tău

autorul Panchenko T M

Articolul 614. Chiria 1. Chiriașul este obligat să plătească cu promptitudine plata pentru folosința imobilului (chiria) Procedura, condițiile și termenul de plată a chiriei sunt stabilite prin contractul de închiriere. In cazul in care nu sunt definite prin contract, se considera ca sunt stabilite

Din cartea Utilizarea proprietății altora autorul Panchenko T M

Articolul 630. Chiria în baza unui contract de închiriere 1. Chiria în baza unui contract de închiriere se stabilește sub formă de plăți determinate în sumă fixă, efectuate periodic sau la un moment dat.2. În cazul returnării anticipate a proprietății de către chiriaș, locatorul revine acestuia

Din cartea Rent autor

Întreruperea unui contract de închiriere cu un locator, inclusiv în cazul distrugerii proprietății În prezent, în activitățile comerciale ale entităților comerciale, un contract de închiriere a proprietății este unul dintre cele mai comune tipuri de contracte. Cu toate acestea, în practică

Din cartea Rent autor Semenichin Vitali Viktorovici

Alte operațiuni ale locatorului În baza contractului de închiriere, locatorul se obligă să furnizeze locatarului proprietățile contra unei taxe pentru posesia și folosirea temporară sau pentru utilizare temporară. La închirierea proprietății, locatorul suportă costurile de întreținere a proprietății închiriate.

Din cartea Rent autor Semenichin Vitali Viktorovici

Impozitul pe venit de la locator In existent conditii economice relațiile de închiriere devin din ce în ce mai răspândite, deoarece în vremuri de criză multe organizații nu au capacitatea financiară de a achiziționa proprietatea de care au nevoie în

Din cartea Rent autor Semenichin Vitali Viktorovici

Schimbarea locatorului Când primește proprietatea spre închiriere, chiriașul, de regulă, se așteaptă la un închiriere pe termen lung și echipează spațiile închiriate „pentru el însuși”. Contractul de închiriere se încheie la data de pe termen lung. Cu toate acestea, pe durata contractului este posibil ca

Din cartea Rent autor Semenichin Vitali Viktorovici

Contabilitate cu locatorul (creditorul) Contabilitatea În cazul în care locatarul (împrumutatul) a făcut, fără acordul locatorului (creditorului), îmbunătățiri inseparabile proprietății transferate pentru utilizare gratuită de către creditor, atunci la sfârșitul contractului.

Din cartea Bani, credit bancar și cicluri economice autor Huerta de Soto Iisus

Eroare de analiză: cererea de mediu fiduciar de schimb ca variabilă exogenă Studiul lui Selgin se bazează pe presupunerea că cererea de bani sub formă de mediu fiduciar de schimb este o variabilă exogenă pentru

Din cartea Venituri și Cheltuieli în regimul fiscal simplificat autor Suvorov Igor Sergheevici

5.5. Plăți de închiriere (inclusiv leasing) pentru proprietatea închiriată (inclusiv închiriată) Conform paragrafelor. 4 clauza 1 din articolul 346.16 din Codul fiscal al Federației Ruse, contribuabilii sistemului fiscal simplificat au dreptul de a include în cheltuieli suma plăților de închiriere (leasing) pentru proprietatea închiriată.

Din cartea Tranzacții imobiliare. Cum să cumperi, vinzi, închiriezi autor Bachurin Dmitri

Închiriere Într-un contract de închiriere, condiția principală este contractul de închiriere. Chiriașul își asumă obligația de a plăti cu promptitudine chiria pentru utilizarea spațiilor de locuit. Procedura, conditiile si termenele de plata a chiriei trebuie sa fie

Din cartea Totul despre achiziția și vânzarea de bunuri imobiliare rezidențiale. Sfaturi de specialitate autor Zubova Elena Evgenevna

Drepturile și obligațiile proprietarului Proprietarul apartamentului stabilește chiria și dorește să obțină cât mai mult posibil. Cu toate acestea, atunci când proprietarul cere prea mult pret mare, riscă să rămână mult timp fără locuitori. Un indicator al unui preț umflat este lipsa apelurilor către

Din cartea Cartea 2.0. Trecut, prezent și viitor cărți electronice prin ochii creatorului Kindle autor Merkoski Jason

De ce cărțile, inclusiv cărțile electronice, sunt de neînlocuit

Din cartea Profitable Travel Agency [Sfaturi pentru proprietari și manageri] autorul Vatutin Sergey

Părți variabile și fixe ale salariului Deci, care sunt aceste instrumente? Înainte de a le lua în considerare, să începem cu modele de bază ale motivației. Acestea sunt așa-numitele părți constante și variabile. Fix și Flex - așa cum le numim (Fig. 9). Să ne uităm la avantajele și dezavantajele fiecăruia

Din cartea Antifragile [Cum să beneficiezi de haos] autor Taleb Nassim Nicholas

Chiria dvs. Un alt exemplu: imaginați-vă că închiriați legal un apartament în New York City (unde chiria este reglementată de primărie) și că apartamentul dvs. este plin, desigur, cu rafturi de cărți. Ai ocazia să locuiești aici atât timp cât îți dorești, dar tu

Cu cât zona este mai puțin prestigioasă, cu atât este mai profitabil să închiriezi locuințe acolo, au constatat analiștii Cian. Apartamentele din New Moscow, Kapotnya, Lyublino și Kuzminki se plătesc cel mai repede, dar sunt și mai greu de vândut decât locuințele din zone prestigioase

Kapotnya atractivă

Randamentul mediu din închirierea pe termen lung a unui apartament în Moscova în prima jumătate a anului 2016 a fost de 5,5%, potrivit unui studiu întocmit de specialiștii companiei Cian. Cu alte cuvinte, poți plăti un apartament în capitală închiriindu-l în puțin peste 18 ani. Cu toate acestea, pentru diferite regiuni, perioada diferă semnificativ.

După cum se dovedește, proprietarii celor mai scumpe proprietăți imobiliare din centrul orașului le este cel mai greu să recupereze fondurile cheltuite pentru achiziția lor. Liderii anti-ratingului au inclus districtele Arbat, Khamovniki și Gagarinsky. Aici, rata de capitalizare (relația dintre prețul unui activ și suma veniturilor anuale primite din închirierea acestuia) fluctuează în intervalul 4-4,5%, subliniază Cyan. Astfel, după ce ați cumpărat un apartament în aceste zone, va trebui să așteptați 22-25 de ani pentru o rentabilitate a investiției.

Cumpărarea unui apartament în zonele cel mai puțin prestigioase, dimpotrivă, este cea mai promițătoare decizie de investiție, potrivit datelor cercetării. Profitul maxim pentru investitori va veni din închirierea de apartamente în localitățile Pervomaiskoye și Marushkinskoye din Noua Moscova, precum și în districtul Kapotnya din Districtul Administrativ de Sud-Est. Ratele de capitalizare variază aici între 6,4 și 6,7%. Adică, chiriașul își va putea recupera investițiile în 15-15,6 ani. Liderii în ceea ce privește profitabilitatea (6,7%) sunt apartamentele cu trei camere din apropierea rafinăriei de petrol din Moscova din Kapotnya.

Acest efect se datorează faptului că pe măsură ce te îndepărtezi de centrul orașului, tarifele de închiriere nu scad la fel de mult ca costul pe metru pătrat, explică Cian.

Studiul se bazează pe o analiză a peste 1 milion de reclame de vânzare și închiriere de locuințe la Moscova, postate pe portalul cian.ru în perioada 2012-2016. În același timp, tarifele de închiriere și costurile locuințelor au fost actualizate ținând cont de dinamica prețurilor și a tarifelor de închiriere.

Compania Miel-Arenda oferă aproximativ aceleași cifre ca și Cian, deși fără împărțire pe regiune: rata de capitalizare a apartamentelor economice din capitală variază între 4 și 7% pe an.

Apartamentele cu o cameră sunt mai populare

Pentru anul trecut Popularitatea închirierii apartamentelor cu o cameră a crescut. „Cota lor în structura cererii a crescut cu 3 puncte procentuale pe parcursul anului. și a însumat 58%, notează directorul general al portalului Domofond.ru Eric Segerborg. — În același timp, numărul solicitărilor de contact pentru reclame despre oferte de închiriere de apartamente cu două și trei camere, dimpotrivă, a scăzut cu 1 punct procentual. - 34%, respectiv 7%.” Rata medie de închiriere a scăzut și în ultimul an în toate segmentele de locuințe cu 3%. Puteți închiria un apartament cu o cameră la Moscova pentru o medie de 30,8 mii de ruble, un apartament cu două camere pentru 43,3 mii de ruble.

Regula Rentier

Datele lui Cian confirmă așa-numita regulă de aur a rentierului, spune Sergei Shloma, directorul departamentului de piață secundară la Inkom-Real Estate: „Cu cât spațiul de locuit este mai mic, cu atât este mai ieftin, cu atât aduce mai multe venituri. Din acest punct de vedere, achiziționarea unui imobil de lux pentru închiriere este o plăcere unică: profitabilitatea imobiliarelor de elită este minimă în comparație cu locuințele standard.”

Randamentul din leasingul imobiliar de lux variază între 1-4% din valoarea investiției inițiale, în funcție de costul pe metru pătrat, decorațiuni, echipamente și mobilier, estimează Yulia Kovaleva, directorul departamentului de închiriere imobiliară urbană al Kalinka Group. Distanța față de centru beneficiază adesea și de chiriași. „În baza noastră de date există un apartament în Butikovski, 5, în zona Ostozhenka, care este închiriat cu 10 mii de dolari pe lună”, dă un exemplu Kovaleva. „În același timp, proprietarul a închiriat recent un apartament relativ ieftin pe digul Taras Shevchenko, 1/2, pentru 15 mii de dolari.”

Opțiunile mai democratice nu sunt doar mai profitabile, ci și mai rapide. De exemplu, apartamentele din clasa economică sunt acum epuizate în medie în câteva zile, dar anul trecut doar câteva ore au fost suficiente, estimează Oksana Polyakova, director adjunct al departamentului de închiriere de apartamente la Inkom-Real Estate. „Astăzi oamenii aleg apartamente confortabile și clasa business în aproximativ două săptămâni, de la șapte la zece opțiuni”, continuă ea. „Anul trecut ne-am uitat la trei sau patru apartamente timp de cel mult patru zile.” Apartamentele de elită pot fi expuse atât timp cât se dorește până când proprietarul decide să reducă în mod adecvat tariful de închiriere.

Dacă luăm statisticile în medie pentru zonă, atunci concluziile lui Cian sunt logice - zonele mai ieftine aduc o profitabilitate mai mare, este de acord Anna Moiseeva, directorul general al agenției imobiliare Home Staging. Pe de altă parte, profitabilitatea depinde întotdeauna nu numai de zonă, ci și de apartamentul specific. Există mai multe semne ale unui obiect lichid, enumera expertul: filmări mici, pret mic, aproape de metrou si de centru. „Este important să ne amintim mereu că, la un moment dat, apartamentul care este închiriat în prezent va trebui să fie vândut”, notează Moiseeva. „Și apoi factorii care sunt benefici pentru chiriaș îl vor face mai puțin lichid pentru vânzător.”

Cumpărați mai aproape de centru

„Durata de expunere a apartamentelor de vânzare, desigur, depinde de calitatea apartamentului în sine: adecvarea prețului, a casei și a etajului”, notează Anna Moiseeva, director general al agenției imobiliare Home Staging. „Dar, în general, un apartament într-o zonă mai prestigioasă poate fi expus timp de aproximativ două până la trei luni, față de șase luni sau mai mult pentru apartamentele mai puțin comercializabile din zone îndepărtate.”

Faptul că imobilele situate mai aproape de centru se vând mai bine este dovedit de datele Rosreestr. De exemplu, în prima jumătate a anului 2016, în regiunea Moscovei au fost înregistrate cu aproape 15% mai puține tranzacții care implică transferul de drepturi la spații rezidențiale decât în ​​aceeași perioadă din 2015: 294,7 mii și, respectiv, 345,4 mii tranzacții. Aceste statistici descriu în principal tranzacțiile de pe piața secundară a locuințelor.

Cererea de clădiri noi este, de asemenea, în scădere. Din ianuarie până în iunie 2016, numărul acordurilor de participare la construcția de locuințe în comun (DDU) în regiunea Moscova a scăzut cu 4%, la 41,3 mii.

La Moscova, dimpotrivă, tranzacțiile cu proprietăți imobiliare noi și secundare au început să fie încheiate mai des. Volumul total al tranzacţiilor cu transferul dreptului de proprietate asupra locuinţelor a crescut cu 10,8%, la 62,7 mii.

Popularitatea Moscovei a fost influențată de faptul că, în ultimul an și jumătate, dezvoltatorii din Moscova au adus pe piață un volum record de proiecte noi care pot concura ca preț cu regiunea Moscovei, explică Tatyana Kalyuzhnova, șeful IRN-Consulting. . Reducerile au jucat și ele un rol. „În aproximativ 30% din proiecte, cu plata 100%, puteți obține o reducere de 5-10%”, notează Kalyuzhnova.

Prețul mediu de 1 mp. m în clădiri noi din Moscova (în zona de la al treilea inel de transport până la șoseaua de centură a Moscovei), conform IRN, astăzi se ridică la 172,3 mii de ruble. În regiunea Moscovei, la sfârșitul lunii iunie, se ridica la 85,4 mii de ruble. pentru 1 mp. m, conform unui studiu al companiei Miel-Novostroiki. Dar atunci când ne uităm la oferte specifice, beneficiile achiziționării unui apartament în Moscova devin mai clare. De exemplu, la mijlocul lunii iunie, compania Zheldoripoteka a lansat un nou complex rezidențial „Atmosfera” în zona de sud-est Lyublino. district administrativ. În etapa de pregătire a șantierului pentru lucrări de construcție, costul apartamentelor cu una și trei camere cu o suprafață de 34,9-76,9 metri pătrați. m este 4,1-11,1 milioane de ruble sau 115-145 mii de ruble. pentru 1 mp. m.

Pentru un „pătrat” din complexul rezidențial Opalikha O3, situat în regiunea Moscovei, la 13 km de șoseaua de centură a Moscovei, va trebui să plătiți în medie 124 de mii de ruble, iar prețul apartamentelor, conform site-ului web al dezvoltatorului, este estimat de la 2,4 milioane la 6,86 milioane rub. (pentru un apartament cu una, respectiv trei camere).

Chiar și cele mai profitabile investiții de pe piață inchiriere pe termen lung semnificativ inferioara ca profitabilitate fata de depozitele bancare traditionale. Potrivit Băncii Centrale, nivelul de bază al randamentului depozitelor în ruble cu o scadență mai mare de un an în iulie a fost de 10,7% pe an.

În Codul civil al Federației Ruse, părțile la un contract de închiriere pot prevedea atât o sumă fixă ​​de chirie, cât și procedura de calcul a acesteia. În consecință, chiria poate fi stabilită sub forma unei părți principale (fixe) și a unei părți variabile, determinate prin calcul. Partea permanentă este fixă ​​și include o taxă pentru utilizarea sediului în sine. Partea variabilă a chiriei este echivalentă cu (sau calculată din) costul utilităților consumate de chiriaș într-o anumită perioadă. Astfel, întreaga sumă a chiriei (atât părțile fixe, cât și cele variabile) este plată pentru serviciile locatorului în furnizarea proprietății spre închiriere.

Partea fixă ​​a chiriei se determină de obicei prin înmulțirea tarifului de închiriere conform contractului cu suprafața închiriată în metri pătrați. Prin urmare, contractul de închiriere indică adesea tariful de închiriere pe 1 metru pătrat pe lună.

Exemplu

Puteți specifica o formulă pentru calcularea părții constante a chiriei, de exemplu, astfel:

„Partea fixă ​​a chiriei se determină după formula:

TV x/y = A * S,

unde TV x/y este partea fixă ​​a chiriei plătibile pentru luna x, anul y;

A - tarif de închiriere conform contractului;

S - suprafata inchiriabila, in metri patrati."

De asemenea, se poate prevedea ca partea constantă a chiriei să fie înmulțită cu indicele prețurilor de consum, coeficient care ține cont de condițiile de utilizare a imobilului de către chiriaș; pentru factorul de corecție etc.

Contractul de închiriere poate indica faptul că partea variabilă a chiriei acoperă cheltuielile reale ale proprietarului pentru facturile de utilități, și anume:

energie electrică;

Aprovizionare cu apă;

Energie termică;

Scoaterea deșeurilor menajere (puteți furniza întreaga listă a serviciilor necesare), etc.

Exemplu

Puteți specifica o formulă pentru calcularea părții variabile a chiriei, de exemplu, astfel:

„Partea variabilă a chiriei este determinată de formula:

P x/y = E + Vo + T + M, unde

P x/y - partea variabilă a chiriei plătibile pentru luna x, anul y;

E - cheltuieli pentru energia electrică pentru luna x, anul y;

Vo - costurile de alimentare cu apă pentru luna x, anul y;

T - cheltuieli pentru energia termică pentru luna x, anul y;

M - cheltuieli pentru eliminarea deșeurilor menajere pentru luna x, anul y."

Dacă plata utilităților se efectuează în conformitate cu citirile contorului, puteți indica în contract că partea variabilă a chiriei este supusă determinării în conformitate cu citirile contorului. Se poate prescrie ca citirile de la dispozitivele de contorizare a utilităților să fie înregistrate în prezența reprezentanților autorizați ai proprietarului și chiriașului.

Atenţie

În paragraful 12 din Scrisoarea informativă a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66, se menționează că taxarea chiriașului numai cu costurile de plată a utilităților nu poate fi considerată o formă de chirie. . Întrucât locatorul nu primește de fapt contraprestație pentru proprietatea închiriată, plata de către chiriaș numai pentru utilități nu înseamnă luarea în considerare a contractului.

 

Ar putea fi util să citiți: