Călătorim în jurul lumii! Apartament și apartament: care este diferența, care este mai bine, mai profitabil? Ce să alegeți și să cumpărați - un apartament sau un apartament: avantajele și dezavantajele apartamentelor față de un apartament obișnuit. Cum să distingem apartamentele de apartamente la cumpărare

Ponderea apartamentelor pe piața primară a Moscovei este în continuare în creștere: dacă în 2012 a reprezentat doar 14% din oferta totală, atunci în trimestrul al treilea din 2016 a ajuns la 24,5%. În același timp, bugetul minim pentru achiziționarea de apartamente în Moscova veche în aceeași perioadă a scăzut de la 4,6 milioane de ruble la 2,3 milioane de ruble fără precedent pentru capital, ceea ce a stimulat interesul clienților pentru segmentul de masă și a schimbat radical imaginea cumpărătorului. Cu toate acestea, există încă multe speculații în jurul apartamentelor, exagerând dezavantajele acestora. Experții companiei Metrium Group au efectuat o analiză detaliată a tuturor diferențelor dintre apartamente și apartamente și au infirmat majoritatea stereotipurilor referitoare la acest tip de locuințe din punctul de vedere al cumpărătorului.

În timpul unei recesiuni, majoritatea cumpărătorilor de case își acordă prioritate bugetului de achiziție. Reducerea prețurilor de aprovizionare pe toate segmentele de piață a sporit atractivitatea în primul rând a apartamentelor, care au fost întotdeauna mai ieftine decât apartamentele. Beneficiul de preț al achiziționării de apartamente se datorează unui număr de diferențe dintre acestea față de apartamente.

„Diferentele dintre apartamente și apartamente pot fi împărțite în trei grupuri”, spune Maria Litinetskaya, managing partner al Metrium Group. - Prima dintre ele este diferențele juridice care sunt asociate cu statutul juridic nerezidențial al apartamentelor. Al doilea este economic, și anume diferența de piață și valoarea cadastrală a unor astfel de obiecte, precum și caracteristicile plății. utilitati si taxe. În cele din urmă, al treilea grup - tehnic - combină diferențele de cerințe pentru proiectarea și construcția apartamentelor. O comparație superficială poate părea să sugereze că majoritatea diferențelor nu sunt în favoarea apartamentelor, dar o analiză detaliată arată contrariul.”

1. Diferențele juridice

1.1 Statut juridic

Apartamentele sunt clasificate drept spații nerezidențiale, adică sunt spații pentru cazare temporară a cetățenilor, nedestinate rezidenței permanente. Conceptul de „apartament” este menționat doar în clasificare camere de hotel, care este dat de Ministerul Culturii al Federației Ruse. Potrivit acestei tipologii, un apartament este o cameră cu o suprafață de cel puțin 40 de metri pătrați. m., formată din două sau mai multe camere (sufragerie, sufragerie, dormitor) cu chicinetă. Cu toate acestea, în practică, dezvoltatorii nu se ghidează după această definiție, chiar dacă complexul de apartamente în construcție are un scop hotelier.

1.2 Înregistrare

Înregistrarea permanentă poate fi obținută numai în spații rezidențiale - apartament, cameră, casă. Înregistrarea permanentă la Moscova oferă următoarele drepturi:

1. Majorarea pensiei. La Moscova, pensionarii au dreptul la un beneficiu social regional, dar acesta este acordat numai celor care locuiesc la Moscova de cel puțin 10 ani.

2. Prestații de călătorie pentru pensionari și minori în transport public, precum și utilizarea unui telefon fix.

3. Plasarea copilului în grădiniță, școală și alte instituții de învățământ la locul înscrierii.

4. Subvenționarea facturilor de utilități.

Întrucât apartamentele sunt clasificate drept spații nerezidențiale, în ele nu se poate obține înregistrarea permanentă la locul de reședință. Cu toate acestea, dacă complexul de apartamente are statut de hotel, atunci proprietarul apartamentului poate obține înregistrarea temporară pentru 5 ani. Înregistrarea temporară oferă practic aceleași drepturi ca și proprietarul unui apartament cu înregistrare permanentă. Cu toate acestea, la înscrierea unui copil într-o școală care nu este repartizată la un loc de reședință, cererea acestuia este luată în considerare după cererile de la rezidenții caselor repartizate școlii și care au înmatriculare permanentă. În caz contrar, nu există diferențe fundamentale între înregistrările temporare și cele permanente.

Dacă înregistrarea este imposibilă, proprietarul apartamentului pierde puțin. Acestea sunt sporuri și beneficii care încă se aplică doar segmentelor vulnerabile ale populației, precum și dreptul de vot în alegeri.

1.3 Drepturile proprietarilor asupra proprietății comune

Proprietarii de apartamente dintr-o clădire de locuit dețin proprietate comună cu drepturi proprietate comunăîmpreună cu alți rezidenți. Adică toate zonele comune, acoperișul și curtea sunt proprietatea proprietarilor apartamentelor. În consecință, rezidenții pot decide împreună cum să gestioneze spațiile comune. De exemplu, pot preveni folosirea nedorită a subsolurilor, acoperișurilor, mansardelor și a altor spații.

Proprietarii de apartamente nu au drept de proprietate comună asupra proprietății comune din ansamblul de apartamente (scări, scări, holuri, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri în care există utilități, alte servicii care deservesc mai mult de o încăpere dintr-o clădire dată echipamente (subsoluri tehnice), acoperișuri, structuri portante și neportante de închidere ale acestei clădiri, echipamente mecanice, electrice, sanitare și de altă natură). De exemplu, dacă proprietarii apartamentelor decid să realizeze un vestibul împrejmuit în comun pe palier, vor trebui să cumpere sau să închirieze această zonă de la proprietar, care este de obicei vânzătorul apartamentului sau societatea de administrare. Cu toate acestea, trebuie să înțelegeți că societatea de administrare trăiește din plăți de la proprietarii de apartamente și nu este benefic pentru aceasta să strice relațiile cu aceștia.

1.4 Executarea silită împotriva proprietarilor

Când un proprietar devine debitor și instanța dispune confiscarea bunurilor sale în favoarea creditorilor, executorii judecătorești nu îl pot evacua din apartament dacă este singurul loc cazare. Excepție fac locuințele achiziționate cu ipotecă.

Deoarece apartamentele sunt spații nerezidențiale, proprietarul acestora poate fi evacuat în cazul executării silite. Cu toate acestea, este de remarcat faptul că și cumpărătorul unui apartament cu ipotecă își poate pierde locuința.

2. Diferențele economice

2.1 Prețuri

Condo-urile sunt mai scumpe decât apartamentele deoarece dezvoltatorul unui bloc de locuințe suportă inițial costuri mai mari asociate cu obținerea tuturor autorizațiilor necesare.

	Apartamente	Apartamente
Bugetul minim de achiziție, milioane de ruble.



Costul mediu pe mp. m.

Diferența de cost al apartamentelor și apartamentelor ajunge la 30% în medie, în funcție de proiect. Acest lucru se datorează faptului că dezvoltatorul suportă costuri de construcție mai mici și își poate permite să ofere proprietatea la prețuri reduse fără a sacrifica profiturile.

2.2 Taxe

Impozitul pe proprietate

Impozitul pe proprietate pentru proprietarii de apartamente se calculează pe baza valorii cadastrale. Suprafața apartamentului se înmulțește cu valoarea cadastrală pe metru pătrat și apoi cu cota de impozitare. Cota impozitului pe proprietate pentru spațiile de locuit este stabilită în fiecare regiune prin decizie a autorităților locale. La Moscova este de 0,1%.

Proprietarii de apartamente trebuie să plătească și impozit pe proprietate, care, ca și în cazul apartamentelor, se calculează pe baza valorii cadastrale a proprietății. Cu toate acestea, există două diferențe fundamentale în impozitarea apartamentelor. În primul rând, valoarea cadastrală a unor astfel de proiecte este de aproximativ 1,5 ori mai mică, iar în al doilea rând, cota impozitului pe proprietate pentru acestea este mai mare. Rata variază de la 0,5% la 2%. În octombrie 2016, Duma orașului Moscova a adoptat modificări ale Legii privind impozitul pe proprietatea persoanelor fizice din Moscova. Acum cota minimă pentru toate tipurile de acest tip de imobil este stabilită la 0,5%, dar numai pentru apartamentele de până la 300 de metri pătrați. m și cu o valoare cadastrală care nu depășește 300 de milioane de ruble. Pentru proprietățile care depășesc limitele de mărime și preț stabilite, cota impozitului pe proprietate rămâne la 2%.

Deduceri si beneficii fiscale

De asemenea, atunci când cumpără și vinde un apartament, proprietarul are dreptul de a primi o deducere fiscală pentru impozitul pe venitul personal (NDFL) plătit anterior. In cazul achizitionarii unei locuinte dimensiune maximă rentabilitatea ajunge la 2-3 milioane de ruble, iar la vânzare - 1 milion de ruble.

Deducerile și beneficiile fiscale nu se aplică apartamentelor ca și spațiilor nerezidențiale. Adică, proprietarul apartamentului nu numai că nu poate reduce baza de impozitare (cu 20 mp), ci și returnează o parte din impozitul pe venitul personal plătit la achiziționarea de apartamente.

Impozit pe teren

Proprietarii de apartamente, ca și proprietarii altor spații din orice clădire, au, de asemenea, dreptul la o cotă-parte teren pe care se află această clădire. În acest sens, ei sunt obligați să plătească impozit pe teren. Impozitul pe teren se plătește în funcție de valoarea cadastrală a terenului corespunzătoare suprafeței apartamentului. La Moscova, această rată este de 1,5%.

2.3 Utilități

Cuantumul plății pentru serviciile de utilități se calculează în funcție de tarifele pentru consumatori stabilite de furnizorul de apă, energie electrică și căldură. Nivelul acestor tarife este determinat de autorități în conformitate cu legislația Federației Ruse privind reglementarea prețurilor.

De regulă, facturile de utilități pentru apartamente au un coeficient mai mare în comparație cu tarifele apartamentelor. Tarifele pentru alimentarea cu apă sunt mai mari cu 12%, pentru canalizare - 8%, pentru căldură - 25%, pentru energie electrică - 36% (pe baza tarifului mediu de 2,5 ruble/kWh). Costul exact al utilităților depinde de tarifele stabilite pentru spațiile nerezidențiale în conformitate cu acordurile încheiate de societatea de administrare și furnizorul de utilități.

3. Diferențele tehnice

3.1 Codurile de construcție

Construcția clădirilor rezidențiale se realizează în strictă conformitate cu standardele și reglementările de construcție și sanitare (iluminat, izolare fonică, izolație etc.).

Cerințele tehnice pentru construcția de apartamente sunt mai mici decât cerințele pentru construcția de clădiri rezidențiale. În special, apartamentele nu sunt supuse cerințelor de izolație, iar standardele de ventilație, izolare fonică și protecție împotriva incendiilor sunt mai mici decât cele cerute pentru spațiile rezidențiale.

3.2 Infrastructura socială

Dezvoltatorul este obligat să construiască infrastructură socială (grădinițe, școli, clinici etc.) în zona de dezvoltare rezidențială proporțional cu numărul de noi locuitori ai zonei. Construcția unui complex de apartamente nu obligă dezvoltatorul să construiască infrastructură socială pentru locuitorii săi.

3.3 Drumuri de acces

Responsabilitatea dezvoltatorului de zone rezidentiale include imbunatatirea teritoriilor adiacente, precum si construirea cailor de acces catre complex rezidential. Dezvoltatorul apartamentului nu este obligat să construiască drumuri de acces.

Relua

„Astfel, cele mai importante diferențe economice dintre apartamente care afectează în mod direct „portofelul” cumpărătorului sunt diferențele de taxe și plăți de utilități”, rezumă Maria Litinetskaya. - Totuși, calculele de bază demonstrează că diferența de cost al apartamentelor și apartamentelor acoperă costurile crescute ale utilităților și impozitelor pentru deceniile următoare. De asemenea, trebuie să țineți cont de costurile de transport, deoarece astăzi cele mai bugetare oferte de locuințe din cadrul șoselei de centură a Moscovei se referă doar la apartamente. Apartamentele la un preț similar vor fi situate în afara șoselei de centură a Moscovei, în apropierea regiunii Moscovei.

Diferențele legale nu sunt, de asemenea, atât de importante pentru clientul obișnuit. Cumpărătorii de apartamente și apartamente sunt protejați în mod egal de 214-FZ împotriva vânzărilor duble și a termenelor de livrare nerespectate. În cazul unei rupturi a DDU, aceștia au aceleași drepturi de a primi despăgubiri și penalități, iar în caz de faliment al dezvoltatorului, sunt incluși în a treia linie de creditori pentru restituirea fondurilor investite.

În ceea ce privește diferențele tehnice, absența formală a unei obligații din partea dezvoltatorului de apartamente de a respecta codurile de construcție, de a construi facilități sociale și de a construi căi de acces este, în practică, neprofitabilă pentru dezvoltatori înșiși. În condiții de concurență acerbă pentru cumpărători, majoritatea apartamentelor nu sunt inferioare blocurilor de apartamente obișnuite nici în calitatea construcției, nici în disponibilitatea infrastructurii.

Drept urmare, dacă o persoană reușește să găsească combinația optimă a trei caracteristici - preț, locație, concept interesant - în orice complex de apartamente, atunci, în esență, nu va fi atât de important pentru el ca acesta să fie în mod formal spații nerezidențiale. Principalul lucru pentru cumpărător este să îmbunătățească condițiile specifice de viață, și anume să se mute casă nouă sau o locație mai convenabilă.”

Mulți oameni nu prea înțeleg ce înseamnă această definiție. Da, în italiană sau franceză, unde a venit termenul la noi, appartamento sau appartement înseamnă un apartament, dar în reglementările Federației Ruse nu există un concept oficial de apartamente. Acesta este numele dat spațiilor aparținând fondului nerezidențial, în care s-au creat condiții confortabile de locuit. Adesea, apartamentele pot fi găsite în clădirile hoteliere și clădirile administrative, dar toate sunt destinate doar rezidenței temporare a cetățenilor.

Care este diferența dintre un apartament și un apartament?

În primul rând, este de remarcat faptul că aceste două concepte înseamnă lucruri complet diferite. Înainte de a cumpăra un imobil, este important să înțelegeți cum diferă apartamentele de spațiile rezidențiale obișnuite. Diferența este aceasta:

Suprafața minimă a apartamentelor începe de la 40 mp. m, numărul de camere – de la 2. În plus, o condiție prealabilă este prezența unei bucătării și a unei băi.
Obiectele nu sunt rezidențiale, de fapt sunt folosite pentru locuit și ca spațiu de birou.
Pentru a reamenaja un spațiu rezidențial, proprietarul trebuie să treacă prin mai multe autorități pentru a aproba modificările. Pentru o proprietate nerezidențială, reamenajarea este o procedură mai puțin intensivă în muncă.
La achiziționarea unui apartament, toți membrii familiei, inclusiv proprietarul, se pot înregistra în mod permanent. Locuitorilor spațiilor clasificate drept nerezidențiale li se permite înregistrarea temporară.
SNiP-urile și standardele pentru construcția acestor două tipuri de locuințe diferă. Clădirile de apartamente trebuie să îndeplinească cerințe sporite de siguranță la incendiu: clădirile sunt echipate cu o evacuare suplimentară de incendiu. În plus, construcția unui imobil care conține apartamente este permisă numai pe terenuri care, din anumite motive, nu pot fi utilizate pentru construcția de locuințe rezidențiale.
Designul zonei locale are cerințe diferite. Conform standardelor de construcție, dezvoltatorul este obligat să îmbunătățească zona adiacentă casei înainte de punerea în funcțiune a locuinței. Întrucât o casă cu apartamente nu este o proprietate rezidențială, aceasta poate fi pusă pe piața imobiliară fără a fi finalizată complex complet lucrări de îmbunătățire.
Conducerea blocurilor de locuințe și clădire de locuit realizat de o firma specializata. O diferență importantă între apartamente și apartamente este că rezidenții unei proprietăți nerezidențiale nu au dreptul de a realege societate de administrare. Costul utilităților într-un apartament este cu câteva mii de ruble mai mic decât plata pentru o proprietate nerezidențială de dimensiuni egale. În plus, în al doilea caz, plata include o taxă pentru „costurile de management al clădirii”.

Argumente pro şi contra

Pe piata imobiliara, ponderea apartamentelor creste in fiecare zi, deoarece cererea creeaza oferta. O astfel de proprietate imobiliară este deosebit de populară în rândul locuitorilor din mega-orașe. Atunci când aleg un spațiu de locuit, cumpărătorii află care sunt avantajele și dezavantajele acestui tip de spații. În ceea ce privește avantajele unei astfel de achiziții, merită subliniate următoarele:

Locuiți într-un spațiu mare de locuit în centrul orașului aproape de infrastructura socială, deoarece construirea de noi ansambluri rezidențiale în regiunile centrale practic nu există activitate în megaorașe.
Costul este cu 20-25% mai ieftin decât prețul pe metru pătrat într-o clădire rezidențială nouă, care se află în același segment de piață.
Posibilitate de mutare cât mai rapidă - imediat ce clădirea este pusă în funcțiune. Proprietățile nerezidențiale sunt închiriate și vândute gata de mutat, astfel încât proprietarul se va putea muta imediat după primirea cheilor.
Locuitorilor apartamentelor li se oferă îngrijire medicală, locuri în grădinițe și școli pe aceeași bază ca proprietarii de apartamente.
Daca nu vrei sa locuiesti in imobilul achizitionat, proprietarul il poate inchiria contactand specialistii societatii de administrare, pentru a nu cauta singur chiriasi.
Locuitorii se bucură servicii suplimentare pe teritoriul ansamblurilor de apartamente: magazine, spa-uri, săli de fitness, saloane de înfrumusețare, restaurante. În plus, proprietarii de spații care sunt deservite de propriile companii de servicii pot comanda servicii oferite în camerele de hotel: spălătorie, curățenie, livrare alimente.
Locuitorii economisesc la reparații doar pentru locuințele achiziționate, deoarece toate lucrările de finisare au fost deja finalizate acolo, iar unele proprietăți sunt dotate cu mobilier.

Cererea pentru acest tip de spații este în creștere, dar înainte de a cumpăra o locuință de acest tip, merită în continuare să aflați despre dezavantajele sale. Următoarele sunt dezavantajele apartamentelor:

Tarife mari pentru facturile de utilități, care includ și costurile pentru serviciile suplimentare, la care adesea nu se poate renunța chiar dacă se dorește.
Imposibilitatea de a obține înregistrarea permanentă, doar temporară pentru o perioadă de 5 ani.
Apartamentele nu sunt destinate locuirii confortabile pentru familiile cu copii.
Dezvoltatorii de hoteluri de apartamente nu sunt obligați să ofere locuri de parcare pentru blocurile de apartamente.

Specie

Proprietățile de elită și de clasă economică sunt puse pe piața imobiliară. Următoarele tipuri de locuințe sunt împărțite:

Camerele din apart-hoteluri sunt cele mai bune opțiuni bugetare. Majoritatea apartamentelor sunt inchiriate pentru Pe termen scurt. Au adesea două camere, o baie, o bucătărie, iar serviciile hoteliere sunt disponibile rezidenților.
Camere într-un bloc destinat închirierii pe termen lung. Proprietarul și membrii gospodăriei au acces la servicii de curățenie, securitate și alimentație.
Camere în hoteluri în condominiu. Spațiile sunt închiriate, iar rezidenții beneficiază de toate serviciile hoteliere. Unii le cumpără pe viață.
Apartamente situate în ansambluri multifuncționale. Servicii hoteliere Ele nu sunt prevăzute pentru rezidenți, deoarece obiectele sunt mai apropiate ca statut de apartamente. În plus, acestea presupun vânzare și posibilitatea de înregistrare temporară.

Clasele

Cererea de apartamente situate în ansambluri multifuncționale reprezintă astăzi deja 18% din totalul locuințelor construite. În acest caz, acest tip de spații este împărțit în diferite clase:

Clasa A – optiune studio. Este un living combinat cu o bucătărie. Suprafața obiectului variază de la 40 la 50 de metri pătrați. De multe ori familii tinere fără copii sau persoane singure locuiesc în garsoniere. Costul închirierii unui apartament începe de la 40 de mii de ruble/lună.
Clasa B - o camera cu 2-3 camere, o bucatarie si o baie. Potrivit pentru adăpostirea atât studenților, cât și familiilor cu copii.
Clasa C – apartamente spatioase cu 3-5 camere cu o suprafata totala de peste 100 mp. m. Astfel de case sunt cumpărate sau închiriate de familii numeroase pentru care viața în centrul metropolei este o prioritate. Pentru investitorii de acest tip, obiectele sunt o investiție neprofitabilă.
Clasa de lux. Proprietate disponibilă în marile orase, în timp ce proprietatea este o vilă pe coasta oceanului sau un penthouse prestigios în vârful unui zgârie-nori. Sediul vine cu servicii suplimentare: paza, restaurante, divertisment, servicii recreative. Adesea apartamentele sunt două camere cu băi separate și sunt considerate de elită datorită locației lor avantajoase și finisajelor scumpe.

Cumpărare

Atunci când cumpărați un apartament, este important să acordați atenție zonei specificate a incintei. Viitorul proprietar trebuie să știe că dacă proprietatea include și teritoriul adiacent și zone comune, atunci taxa de utilități se va calcula pe toată această zonă. Este de remarcat faptul că pentru apartamente, spre deosebire de camere, case și apartamente, nu sunt prevăzute deduceri fiscale. Pe lângă suprafața camerei, este recomandabil ca cumpărătorul să ia în considerare:

care este statutul juridic al viitoarei locuințe;
parametri operaționali;
locaţie;
aspect.

Nuanțe de înregistrare în apartamente

Proprietățile nu sunt considerate rezidențiale, așa că unul dintre dezavantajele locuirii în ele este imposibilitatea de a obține înregistrarea la locul de reședință. După cum arată practica, este încă posibil să vă înregistrați, dar temporar - timp de 5 ani și cu condiția ca, conform documentelor, scopul apartamentului să fie pentru un hotel. De fiecare dată după 5 ani, vă puteți înregistra din nou, iar numărul de ori nu este limitat. O altă variantă pentru a obține înregistrarea permanentă este să așteptați până când statul recunoaște apartamentele ca proprietăți rezidențiale, deoarece un proiect de lege federală în acest sens a fost deja pregătit de Ministerul Construcțiilor.

Dacă în pașaportul cadastral, alt document tehnic, principalul lucru este că în baza de date unificată Rosreestr clădirea este desemnată ca centru comercial sau de birouri, de asemenea, dacă zona în sine este indicată pentru birouri, magazine de catering sau altă formă de utilizare comercială, atunci înregistrarea este imposibilă, chiar temporară. La înregistrarea la locul de reședință, scopul clădirii joacă, de asemenea, un rol important:

Nu ar trebui să existe probleme cu înregistrarea temporară la hotel;
Nici măcar nu vă puteți înregistra temporar în apartamentele situate într-o clădire comercială și de birouri.

Care este taxa de apartament

Aceasta este afectată de informațiile specificate în documentele de proprietate, pașaportul cadastral și baza de date unificată Rosreestr. Impozitul minim posibil la calculul acestui tip de imobil este de 0,5% din valoarea cadastrală, valoarea maximă putând ajunge la 2%. Spre comparație, cota de impozitare pentru un apartament rezidențial într-o clădire nouă este de doar 0,1%.

Pe piața imobiliară din Moscova, apartamentele au încetat să mai fie ceva exotic. În prima jumătate a anului 2016, volumul ofertei de astfel de bunuri imobiliare a atins 37%, iar bugetul minim pentru achiziționarea de apartamente în Moscova veche în aceeași perioadă a scăzut de la 4,6 milioane de ruble. până la 2,3 milioane de ruble fără precedent pentru capitală. „Kommersant” și-a dat seama cum diferă apartamentele de apartamentele tradiționale.

Diferențele dintre apartamente și apartamente pot fi împărțite în trei grupuri. Primul este diferențele juridice care sunt asociate cu statutul juridic nerezidențial al apartamentelor. Al doilea este economic, și anume diferența de piață și valoarea cadastrală a unor astfel de obiecte, precum și caracteristicile plății pentru utilități și taxe. În cele din urmă, al treilea grup, tehnic, combină diferențele de cerințe pentru proiectarea și construcția apartamentelor.

Din punctul de vedere al Codului Locuinței, un apartament este un loc rezidențial, izolat, care este imobil și este potrivit pentru rezidența permanentă a cetățenilor (îndeplinește regulile și reglementările sanitare și tehnice stabilite și alte cerințe legale). Pe lângă apartamente, legislația clasifică și o clădire rezidențială (parte a unei clădiri rezidențiale) și o cameră drept spații de locuit. Apartamentele sunt clasificate drept spații nerezidențiale, adică sunt spații pentru cazare temporară a cetățenilor, nedestinate rezidenței permanente. Potrivit partenerului director al Grupului Metrium, Maria Litinetskaya, conceptul de „apartament” este menționat doar în clasificarea camerelor de hotel oferită de Ministerul Culturii. Potrivit acestei tipologii, un apartament este o cameră cu o suprafață de cel puțin 40 de metri pătrați. m, format din două sau mai multe camere (living, sufragerie, dormitor) cu o chicinetă. Totuși, continuă doamna Litinetskaya, în practică dezvoltatorii nu se ghidează după această definiție, chiar dacă complexul de apartamente în construcție are un scop hotelier.

Înregistrarea la locul de reședință

Înregistrarea permanentă poate fi obținută numai în spații rezidențiale - apartament, cameră, casă. Înregistrarea permanentă la Moscova face posibilă primirea unei creșteri a pensiei (numai pentru cei care au locuit în capitală de cel puțin zece ani), subvenții pentru facturile de utilități, beneficii de călătorie pentru pensionari și minori în transportul public, precum și utilizarea a unui telefon fix, definiția unui copil la grădiniță, școală și alte instituții de învățământ la locul de înregistrare.

Nu vă puteți înscrie în apartamente în mod permanent, deoarece astfel de obiecte sunt clasificate drept spații nerezidențiale. Dar dacă complexul de apartamente are statut de hotel, atunci proprietarul apartamentului poate obține înregistrarea temporară pentru cinci ani. Înregistrarea temporară oferă practic aceleași drepturi ca și proprietarul unui apartament cu înregistrare permanentă. Cu toate acestea, spune Maria Litinetskaya, la înscrierea unui copil într-o școală care nu este repartizată la un loc de reședință, cererea sa este luată în considerare după cererile de la locuitorii caselor anexate școlii și care au o înregistrare permanentă. În caz contrar, nu există diferențe fundamentale între înregistrarea temporară și cea permanentă.

Drepturile proprietarului

Proprietarii de apartamente dintr-o clădire rezidențială dețin proprietăți comune pe baza proprietății comune, împreună cu alți rezidenți. Adică toate zonele comune, acoperișul și curtea sunt proprietatea proprietarilor apartamentelor. În consecință, rezidenții pot decide împreună cum să gestioneze spațiile comune. De exemplu, pot preveni folosirea nedorită a subsolurilor, acoperișurilor, mansardelor și a altor spații. Totodată, continuă partenerul de conducere al Grupului Metrium, proprietarii apartamentelor nu au drept de proprietate comună asupra proprietății comune din ansamblul de apartamente (palieruri, scări, holuri, lifturi, lift și alte puțuri, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri, în care există comunicații inginerești etc.). De exemplu, dacă proprietarii apartamentelor decid să realizeze un vestibul împrejmuit în comun pe palier, vor trebui să cumpere sau să închirieze această zonă de la proprietar, care este de obicei vânzătorul apartamentului sau societatea de administrare. Cu toate acestea, adaugă Maria Litinetskaya, trebuie să înțelegeți că societatea de administrare trăiește din plățile de la proprietarii de apartamente și nu este profitabil să strice relațiile cu ei.

Există, de asemenea, o diferență atunci când executarea silită este depusă împotriva proprietarilor. Atunci când un proprietar devine debitor și instanța dispune confiscarea bunurilor acestuia în favoarea creditorilor, executorii judecătorești nu îl pot evacua din apartament dacă acesta este singurul său loc de reședință. Excepție fac locuințele achiziționate cu ipotecă. Proprietarul apartamentului poate fi evacuat în caz de executare silită.

Preturi si taxe

Condo-urile sunt mai scumpe decât apartamentele deoarece dezvoltatorul unui bloc de locuințe suportă inițial costuri mai mari asociate cu obținerea tuturor autorizațiilor necesare. Diferența de cost al apartamentelor și apartamentelor ajunge la 30% în medie, în funcție de proiect. Acest lucru se datorează faptului că dezvoltatorul suportă costuri de construcție mai mici și își poate permite să ofere proprietatea la prețuri reduse fără a sacrifica profiturile.

Costul mediu al apartamentelor și apartamentelor pe baza rezultatelor primei jumătate a anului 2016 (milioane de ruble)

Sursa: Metrium Group.

Impozitarea pentru proprietarii de apartamente și apartamente este semnificativ diferită. Astfel, impozitul pe proprietate al proprietarilor de apartamente se calculează pe baza valorii cadastrale. Suprafața apartamentului se înmulțește cu valoarea cadastrală pe metru pătrat și apoi cu cota de impozitare. Cota impozitului pe proprietate pentru spațiile de locuit este stabilită în fiecare regiune prin decizie a autorităților locale. La Moscova este de 0,1%.

Proprietarii de apartamente trebuie să plătească și impozit pe proprietate, care, ca și în cazul apartamentelor, se calculează pe baza valorii cadastrale a proprietății. Dar, clarifică doamna Litinetskaya, există două diferențe fundamentale în impozitarea apartamentelor. În primul rând, valoarea cadastrală a unor astfel de proiecte este de aproximativ 1,5 ori mai mică, iar în al doilea rând, cota impozitului pe proprietate pentru acestea este mai mare. Rata variază de la 0,5% la 2%. Totodată, se aplică 2% pentru zonele situate în administrativ, afaceri și centre comerciale, obiecte cateringși servicii pentru consumatori, 0,5% - pentru apartamentele dintr-o clădire hotelieră. În prezent, Duma orașului Moscova are în vedere un proiect de lege care propune stabilirea tarifului minim pentru toate tipurile de apartamente la 0,5%.

Deduceri si beneficii fiscale

Atunci când se calculează impozitul pe proprietate pentru un apartament, se prevede o deducere fără impozit pentru valoarea unei proprietăți rezidențiale: 10 mp. m - pentru camere, 20 mp. m - pentru un apartament și 50 mp. m - pentru acasă. Adică, baza de impozitare va fi egală cu suprafața apartamentului minus 20 de metri pătrați. m. În plus, legea prevede beneficii pentru 15 categorii de cetățeni care sunt scutiți de impozitare. De asemenea, la cumpărarea și vânzarea unui apartament, proprietarul are dreptul de a primi o deducere fiscală pentru impozitul pe venitul personal plătit anterior. Deducerea fiscală este egală cu 13% din costul apartamentului, care nu depășește 2 milioane de ruble. Adică, valoarea maximă a deducerii fiscale este de 260 de mii de ruble.

Până în septembrie 2016, deducerile fiscale și beneficiile de la Moscova nu se aplicau apartamentelor ca spații nerezidențiale. Dar acum, legislația capitalei permite proprietarilor unor astfel de bunuri imobiliare să primească avantaje fiscale, cu condiția ca spațiile nerezidențiale să fie incluse în registrul de apartamente aprobat de guvernul de la Moscova sau să fie situate într-o clădire inclusă în registrul menționat. Mai sunt câteva cerințe: suprafața apartamentului nu trebuie să depășească 300 de metri pătrați. m, valoarea cadastrală de la 1 ianuarie a anului, care este perioada fiscală, este de cel puțin 100 de mii de ruble. pe mp m. În plus, apartamentele nu au fost transformate în birou și nu sunt folosite de contribuabil în activități comerciale.

Până în 2015, proprietarii de apartamente erau obligați să plătească un impozit pe terenurile deținute în comun de rezidenții unui bloc de locuințe. Cu toate acestea, această plată a fost inclusă în impozitul pe proprietate, își amintește Metrium Group. Din 2015, aceste taxe au fost împărțite în două taxe separate - pentru apartamente și pentru teren. Proprietarii de apartamente, ca și proprietarii altor spații din orice clădire, au, de asemenea, dreptul la o cotă din terenul pe care se află clădirea. În acest sens, ei sunt obligați să plătească impozit pe teren. Impozitul pe teren se plătește în funcție de valoarea cadastrală a terenului corespunzătoare suprafeței apartamentului. La Moscova, această rată este de 1,5%.

Utilități publice

De regulă, facturile de utilități pentru apartamente au un coeficient mai mare în comparație cu tarifele apartamentelor. Conform calculelor Grupului Metrium, tarifele pentru alimentarea cu apă sunt mai mari cu 12%, pentru canalizare - 8%, pentru căldură - 25%, pentru energie electrică - 36% (pe baza tarifului mediu de 2,5 ruble / kWh). Costul exact al utilităților depinde de tarifele stabilite pentru spațiile nerezidențiale în conformitate cu acordurile încheiate de societatea de administrare și furnizorul de utilități.

Cheltuieli cu utilitatile pentru proprietarii de apartamente

Apartamentele sunt spații care au condițiile necesare locuirii, dar nu are legătură cu fondul locativ.

De regulă, apartamentele sunt amenajate în centre comerciale în care se află birourile. Sunt dotate cu tot ce ai putea avea nevoie pentru o viață confortabilă Sunt reprezentate de cel puțin două camere de zi.

Lor suprafata totala trebuie să aibă cel puțin 40 mp. m. acesta este un fel de legătură intermediară între o cameră de hotel și un apartament.

Sunt disponibile următoarele opțiuni de apartament:

Servicii apartament:

Conciergeri,
Servicii de curatenie,
Securitate,
Supraveghere video.

În acest caz, utilitățile sunt gestionate de compania de administrare care deservește clădirea.

Diferențele dintre un apartament și un apartament

Principala lor diferență față de apartamente este că acestea pot fi înregistrate pe o perioadă care nu depășește 5 ani. Dar după expirarea acestei perioade, înregistrarea poate fi reînnoită. Acest lucru se datorează faptului că sunt vândute în clădiri comerciale deținute de organizații.

Există, de asemenea, o serie de alte diferențe:

Apartamentul este mai scump apartamente
În timpul construcției de apartamente Dezvoltatorul este obligat să aibă grijă de infrastructura socială, ceea ce nu se poate spune despre apartamente.
Locuiește într-un apartament, puteți obține înregistrarea permanentă. Numai înregistrarea temporară este permisă în apartamente.
Dimensiunea utilitatilor din apartament serviciile de mai jos.
Puteți obține o subvenție pentru a plăti facturile de utilități.
Proprietari de apartamente situat într-un bloc de locuințe, deține toate spațiile comune în condiții de egalitate cu proprietarii altor apartamente. Nu același lucru se poate spune despre proprietarii de apartamente.
Proprietarii de apartamente pot, împreună cu proprietarii Pentru alte apartamente, alegeți o firmă de administrare.
După ce am decis să remodelăm apartamentul, va trebui să obțineți permisiunea corespunzătoare. Dacă decideți să remodelați apartamentul, nu veți avea nevoie de permis.

Ce este un apartament?

Un apartament este un loc separat situat într-o clădire rezidențială cu mai multe apartamente. Apartamentul este destinat locuirii umane.

Are urmatoarele camere:

Bucătărie,
camere de zi,
hol,
Baie.

Dar uneori există și apartamente non-standard fără finisare cu un aspect deschis sau garsoniere.

Statutul juridic al apartamentelor

Din punct de vedere legal, apartamentele sunt reprezentate de o cameră, care trebuie să aibă o suprafață de cel puțin 40 de metri pătrați. m., baie, minim 2 livinguri si utilaje bucatarie.

Potrivit legislației în vigoare, apartamentele nu pot fi considerate ca un tip separat de imobil. Ei consideră că camerele de cazare sunt cea mai înaltă categorie.

Preţ

Apartamentele sunt mai ieftine decât apartamentele din aceeași clasă. În medie, diferența ajunge la peste 20%. Acest lucru se datorează în mare măsură faptului că apartamentele nu au statut rezidențial, iar dezvoltatorul nu trebuie să obțină avizele necesare.

În plus, nu este nevoie să respectați anumite coduri de construcție care sunt obligatorii la construirea unei clădiri rezidențiale. Prin urmare, dezvoltatorul poate economisi serios bani la construirea complexului. De asemenea, mai mult pret mic asociat cu dimensiunea compactă a spațiilor și densitatea mare a populației.

Caracteristici de înregistrare

Din punct de vedere legal, apartamentele nu pot fi folosite ca rezidenta permanenta. Dar, pe baza practicii, sunt echipate cu tot ce ai nevoie pentru o viață confortabilă. Dar aici nu veți putea obține înregistrarea permanentă.

Apartamentele permit înregistrarea temporară la locul de reședință, a cărei perioadă nu este mai mare de 5 ani. După acest timp, înregistrarea poate fi reînnoită.

Interesant este că în apartamente sunt înscrise nu doar oameni, ci și companii. Acest lucru vă permite să deschideți o reprezentanță a organizației dvs. la această adresă. Ca urmare, apartamentele sunt folosite nu numai pentru locuit, ci și pentru organizarea unui magazin, expoziție sau birou obișnuit.

Lipsa obiectelor cu semnificație socială

Costul relativ scăzut al apartamentelor se datorează în mare măsură faptului că de la dezvoltator complexe mari nu există nicio obligație de dezvoltare a infrastructurii sociale. Aceasta nu este o problemă, deoarece majoritatea complexelor sunt construite în zone cu infrastructură stabilită.

Nu este necesar permisiunea de a reamenaja apartamentele

Apartamentele nu sunt locuințe din punct de vedere legal.Și ansamblurile în sine, în care sunt situate apartamentele, nu aparțin categoriei clădirilor rezidențiale.

Prin urmare, problemele de reamenajare a unor astfel de spații sunt reglementate de normele generale ale Complexului de Urbanism. Permisul de reamenajare nu va fi necesar dacă modificările nu afectează structura clădirilor nerezidenţiale.

Dificultăți în gestionarea clădirilor nerezidențiale și diferențe de impozite pe proprietate

Întreținerea și exploatarea apartamentelor nu sunt reglementate prin lege, deoarece nu există reguli clare de management pentru acestea.

În practică, dezvoltatorul creează o companie de management care efectuează următoarele acțiuni:

Asigură starea și funcționarea actuală și, dacă este necesar, repararea proprietății comune;
Alocă o sumă pentru serviciile de utilități și operaționale furnizate,
Raspunde de conducerea generala a complexului nerezidential.

În ceea ce privește costul cheltuielilor de exploatare, acesta este determinat de următorii parametri:

Locaţie,
managementul calitatii,
Starea complexului
Gama de servicii oferite.

Impozitul pe proprietate aici este semnificativ mai mare în comparație cu impozitul stabilit pentru proprietarii de proprietăți rezidențiale.

Se aplică următoarele rate de impozitare:

0,1% pentru spațiile nerezidențiale și rezidențiale, al cărui cost nu depășește 300 de mii de ruble;
0,3 % dacă costul obiectului este în limita 300-500 mii de ruble;
0,6 % pentru costul spațiilor 500-1000 de mii de ruble.

Cota de impozitare pentru proprietățile mai scumpe depinde dacă proprietatea este rezidențială sau nerezidențială. Deci, dacă spațiul de locuit merită peste 1 milion de ruble, cota de impozitare va fi 0,75 % . Dacă sediul nerezidențial valorează din 1 la 1,5 milioane de ruble , cota de impozitare va fi 1,2 % .

Dacă costul Mai mult 1,5 milioane de ruble th, cota de impozitare va fi 2 % . În același timp, se menține o valoare de inventar relativ mică, care poate diferi de zeci de ori de valoarea de piață.

Natura achiziției

Astăzi, investitorii sunt din ce în ce mai atrași de apartamente. Le folosesc pentru a închiria. Acest tip de proprietate are o serie de avantaje chiar și față de apartamentele situate în clădiri noi de lux și la nivel de afaceri.

Cu aceeași sumă de închiriere, prețul apartamentelor este semnificativ mai mic decât prețul apartamentelor similare.
Au o accesibilitate mai bună la transport.
Sunt situate în centru și mai aproape de centrul orașului.

Cumpărătorii acestui tip de imobil includ următoarele categorii:

Tinerețea de aur care se străduiește să mențină nivel înalt viața în toate;

Termenul „apartamente” a fost folosit activ în Rusia în ultimii zece ani. Și dacă mai devreme acest concept era neclar și vag, astăzi înseamnă un tip absolut specific de imobil. „Apartamente” se numesc:

Camere de hotel de lux;
Apartamente spatioase situate in ansambluri rezidentiale de prestigiu;
Apartamente cu geamuri panoramice.

În ciuda faptului că legislația rusă a oferit de mult o definiție clară a conceptului de „apartament”, statutul lor juridic este încă pus la îndoială în rândul unor experți.

„Să luăm în considerare care sunt avantajele și dezavantajele noului format imobiliar și vom încerca, de asemenea, să oferim o definiție exactă a statutului său juridic”

Din punct de vedere juridic, termenul „apartament” este definit destul de prost de legislația actuală. Până în aprilie 2011 a fost în vigoare Ordinul Rosturism Nr. 86 din 21 iulie 2005 (acum nu mai este în vigoare), potrivit căruia un apartament însemna o cameră cu o suprafață de minim 40! metri patrati, formata din doua sau mai multe camere de zi si dotata cu o baie completa si utilaje de bucatarie.

În ianuarie 2011, a fost emis Ordinul nr. 35 al Ministerului Sportului și Turismului al Federației Ruse (care a intrat în vigoare la 15 aprilie 2011), conform căruia apartamentul nu poate fi considerat specii separate imobiliare. Acest cuvânt înseamnă una dintre cele mai înalte categorii de camere situate în unitățile de cazare. Acestea din urmă includ hoteluri, hanuri, case de vacanță, pensiuni, moteluri, sanatorie și alte facilități. Cu alte cuvinte, un apartament este o cameră confortabilă în orice unitate de cazare, care este dotată cu mobilier și echipamente de clasa corespunzătoare și este destinată rezidenței temporare.

Așa arată situația din punct de vedere juridic. Dar, potrivit experților, în practică astăzi există patru tipuri principale de apartamente:

apartamente de serviciu;
Aparthoteluri;
Hoteluri cu apartamente.

Spațiile situate în primele trei categorii de imobile sunt închiriate (atât pe termen lung, cât și pe termen scurt). Indiferent de perioada pentru care sunt închiriate camerele, tuturor rezidenților li se asigură servicii hoteliere. Există însă și un tip de hotel în care imobilele pot fi achiziționate ca proprietate. Acestea sunt hoteluri apartamente. De regulă, unele dintre camerele din ele sunt închiriate, iar unele sunt scoase la vânzare.

Principalul motiv pentru apariția lor în Rusia (în special, la Moscova) a fost lipsa de amplasamente pentru construcții rezidențiale, precum și cererea scăzută de spațiu de birouri care nu și-a revenit după criză. Mai mulți factori, inclusiv decretul guvernului Moscova nr. 714-PP, care introduce interzicerea construcției de umplutură, i-au forțat pe dezvoltatorii capitalei să caute soluții pentru a-și salva investițiile.

Trecerea la un nou format imobiliar (apartamente) a devenit cea mai bună opțiune pentru dezvoltatorii capitalei. Astăzi, mulți dezvoltatori transformă clădirile de birouri în blocuri mici, care sunt dotate cu tot ce este necesar pentru o viață confortabilă, apoi închiriază astfel de blocuri sau le vând. Astfel, în cadrul unui singur proiect, dezvoltatorul reușește să combine spațiile de birouri, rezidențiale și de retail și de divertisment. Dar merită să luăm în considerare faptul că apartamentele pot fi numite doar spații rezidențiale în mod condiționat.

Care este diferența dintre apartamente și apartamente clasice?

Principala diferență dintre apartamente și apartamentele clasice este statutul lor juridic. În conformitate cu articolul 16 din Codul locuinței al Federației Ruse, următoarele obiecte aparțin spațiilor rezidențiale:

Clădire rezidențială (parte a unei clădiri rezidențiale);
Apartament (parte a unui apartament);
Cameră.

O caracteristică necesară a oricărui tip de locuință este scopul său funcțional. Conform legilor ruse, locuința este o cameră izolată, potrivită pentru rezidența permanentă a cetățenilor și care respectă standardele sanitare și tehnice stabilite, precum și alte cerințe legale.

Hotelurile (apartamentele), casele de vacanță, sanatoriile, pensiile, hotelurile și alte unități de cazare au un scop funcțional diferit. Acestea sunt folosite pentru șederea temporară a cetățenilor, spre deosebire de locurile lor de reședință permanentă.

Astfel, din punct de vedere legal, apartamentele sunt spații nerezidențiale, chiar și în ciuda faptului că la construirea unui obiect, dezvoltatorul poate respecta toate standardele tehnice și sanitare necesare.

Minusurile apartamentelor

Este de remarcat faptul că prezența unor astfel de factori negativi precum statutul spații nerezidențiale iar imposibilitatea inregistrarii nu descurajeaza potentialii cumparatori de la apartamente. Acest lucru se explică prin faptul că contingentul lor este destul de specific - manageri de top companii mari, angajați ai companiilor străine, oameni de afaceri care își petrec cea mai mare parte a timpului în călătorii de afaceri.

Pentru astfel de persoane, principala importanță este locația unității și disponibilitatea serviciilor hoteliere și deloc problema înregistrării. În plus, clienții care au deja propria locuință, uneori chiar mai multe, manifestă deseori interes pentru achiziționarea de apartamente.

Avantajele apartamentelor

Desigur, pe lângă dezavantaje, apartamentele au și avantajele lor. Principalele avantaje ale unor astfel de bunuri imobiliare includ amplasarea favorabilă (proprietarii de apartamente pot locui în imediata apropiere a locului lor de muncă, uneori chiar în aceeași clădire). Locuitorii apartamentelor au posibilitatea de a utiliza serviciile hoteliere și serviciile comerciale și de divertisment incluse în structura complexului.

Avantajele incontestabile ale apartamentelor includ libertatea în proiectarea unor astfel de spații. În plus, categoria spațiilor nerezidențiale face posibilă înscrierea în aceasta persoane juridice. Acest lucru este foarte convenabil pentru unele companii, deoarece vă permite să organizați un „front office” reprezentativ cu săli de întâlnire în apartament.

Ar putea fi util să citiți: