Naglalakbay kami sa buong mundo! Apartment at apartment: ano ang pagkakaiba, alin ang mas mahusay, mas kumikita? Ano ang pipiliin at bilhin - isang apartment o isang apartment: ang mga kalamangan at kahinaan ng mga apartment sa isang regular na apartment. Paano makilala ang mga apartment mula sa mga apartment kapag bumibili

Ang bahagi ng mga apartment sa pangunahing merkado ng Moscow ay lumalaki pa rin: kung noong 2012 ito ay umabot lamang ng 14% ng kabuuang supply, pagkatapos ay sa ikatlong quarter ng 2016 umabot ito sa 24.5%. Kasabay nito, ang pinakamababang badyet para sa pagbili ng mga apartment sa loob ng lumang Moscow sa parehong panahon ay bumaba mula sa 4.6 milyong rubles hanggang sa isang hindi pa naganap na 2.3 milyong rubles para sa kapital, na nag-udyok sa interes ng mga kliyente sa mass segment at radikal na nagbago ng imahe ng mamimili. Gayunpaman, mayroon pa ring maraming haka-haka na pumapalibot sa mga apartment, na pinalalaki ang kanilang mga disadvantages. Ang mga eksperto mula sa kumpanya ng Metrium Group ay nagsagawa ng isang detalyadong pagsusuri ng lahat ng mga pagkakaiba sa pagitan ng mga apartment at apartment at pinabulaanan ang karamihan sa mga stereotype tungkol sa ganitong uri ng pabahay mula sa pananaw ng mamimili.

Sa panahon ng recession, karamihan sa mga bumibili ng bahay ay inuuna ang kanilang badyet sa pagbili. Ang pagbawas sa mga presyo ng supply sa lahat ng mga segment ng merkado ay nagpapataas ng pagiging kaakit-akit lalo na ng mga apartment, na palaging mas mura kaysa sa mga apartment. Ang benepisyo sa presyo ng pagbili ng mga apartment ay dahil sa ilang pagkakaiba sa mga apartment.

"Ang mga pagkakaiba sa pagitan ng mga apartment at apartment ay maaaring hatiin sa tatlong grupo," sabi ni Maria Litinetskaya, managing partner ng Metrium Group. - Ang una sa mga ito ay ang mga legal na pagkakaiba na nauugnay sa non-residential legal status ng mga apartment. Ang pangalawa ay pang-ekonomiya, lalo na ang pagkakaiba sa merkado at kadastral na halaga ng naturang mga bagay, pati na rin ang mga tampok ng pagbabayad mga kagamitan at mga buwis. Sa wakas, ang ikatlong grupo - teknikal - pinagsasama ang mga pagkakaiba sa mga kinakailangan para sa disenyo at pagtatayo ng mga apartment. Ang isang mababaw na paghahambing ay tila nagmumungkahi na ang karamihan sa mga pagkakaiba ay hindi pabor sa mga apartment, ngunit ang isang detalyadong pagsusuri ay nagpapakita ng kabaligtaran.

1. Mga pagkakaiba sa batas

1.1 Legal na katayuan

Mula sa punto ng view ng Housing Code, ang isang apartment ay isang tirahan, nakahiwalay na lugar, na real estate at angkop para sa permanenteng paninirahan ng mga mamamayan (natutugunan ang itinatag na sanitary at teknikal na tuntunin at mga pamantayan, iba pang mga legal na kinakailangan). Bilang karagdagan sa mga apartment, kasama rin sa batas ang isang gusali ng tirahan (bahagi ng isang gusali ng tirahan) at isang silid bilang lugar ng tirahan.

Ang mga apartment ay inuri bilang non-residential na lugar, iyon ay, ang mga ito ay lugar para sa pansamantalang tirahan ng mga mamamayan, hindi nilayon para sa permanenteng paninirahan. Ang konsepto ng "apartment" ay binanggit lamang sa pag-uuri mga silid ng hotel, na ibinibigay ng Ministri ng Kultura ng Russian Federation. Ayon sa tipolohiyang ito, ang isang apartment ay isang silid na may lawak na hindi bababa sa 40 metro kuwadrado. m., na binubuo ng dalawa o higit pang mga silid (sala, silid-kainan, silid-tulugan) na may kusina. Gayunpaman, sa pagsasagawa, ang mga developer ay hindi ginagabayan ng kahulugan na ito, kahit na ang apartment complex na itinatayo ay may layunin ng hotel.

1.2 Pagpaparehistro

Ang permanenteng pagpaparehistro ay maaari lamang makuha sa lugar ng tirahan - apartment, silid, bahay. Ang permanenteng pagpaparehistro sa Moscow ay nagbibigay ng mga sumusunod na karapatan:

1. Pagtaas ng pensiyon. Sa Moscow, ang mga pensiyonado ay may karapatan sa isang panrehiyong benepisyong panlipunan, ngunit ito ay ibinibigay lamang sa mga nakatira sa Moscow nang hindi bababa sa 10 taon.

2. Mga benepisyo sa paglalakbay para sa mga pensiyonado at menor de edad sa pampublikong sasakyan, pati na rin ang paggamit ng landline na telepono.

3. Paglalagay ng bata sa kindergarten, paaralan at iba pang institusyong pang-edukasyon sa lugar ng pagpaparehistro.

4. Pag-subsidize ng mga bayarin sa utility.

Dahil ang mga apartment ay inuri bilang non-residential na lugar, ang permanenteng pagpaparehistro sa lugar ng paninirahan ay hindi maaaring makuha sa kanila. Gayunpaman, kung ang apartment complex ay may katayuan sa hotel, kung gayon ang may-ari ng apartment ay maaaring makakuha ng pansamantalang pagpaparehistro sa loob ng 5 taon. Ang pansamantalang pagpaparehistro ay nagbibigay ng halos parehong mga karapatan bilang may-ari ng isang apartment na may permanenteng pagpaparehistro. Gayunpaman, kapag nag-enroll ang isang bata sa isang paaralan na hindi nakatalaga sa isang lugar ng paninirahan, ang kanyang aplikasyon ay isinasaalang-alang pagkatapos ng mga aplikasyon mula sa mga residente ng mga bahay na nakatalaga sa paaralan at pagkakaroon ng permanenteng pagpaparehistro. Kung hindi, walang pangunahing pagkakaiba sa pagitan ng pansamantala at permanenteng pagpaparehistro.

Kung imposible ang pagpaparehistro, ang may-ari ng apartment ay nawawalan ng kaunti. Ito ay mga pagtaas at benepisyo na nalalapat pa rin sa mga mahihinang bahagi ng populasyon, gayundin ang karapatang bumoto sa mga halalan.

1.3 Mga karapatan ng mga may-ari sa karaniwang pag-aari

Ang mga may-ari ng mga apartment sa isang gusali ng tirahan ay nagmamay-ari ng karaniwang ari-arian na may mga karapatan nakabahaging pagmamay-ari kasama ang iba pang residente. Iyon ay, ang lahat ng mga karaniwang lugar, ang bubong at ang bakuran ay pag-aari ng mga may-ari ng apartment. Alinsunod dito, ang mga residente ay maaaring magkasamang magpasya kung paano pamahalaan ang mga karaniwang espasyo. Halimbawa, mapipigilan nila ang hindi gustong paggamit ng mga basement, bubong, attics at iba pang espasyo.

Ang mga may-ari ng apartment ay walang karapatan sa ibinahaging pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa apartment complex (mga hagdanan, hagdanan, bulwagan, elevator, elevator at iba pang mga shaft, koridor, teknikal na sahig, attics, basement kung saan mayroong mga utility, iba pang serbisyo na nagsisilbi ng higit sa isang lugar sa isang partikular na kagamitan sa gusali (teknikal na mga basement), mga bubong, nakapaloob na mga istrukturang nagdadala ng pagkarga at hindi nagdadala ng pagkarga ng gusaling ito, mekanikal, elektrikal, sanitary at iba pang kagamitan). Halimbawa, kung magpasya ang mga may-ari ng mga apartment na gumawa ng magkasanib na nabakuran na vestibule sa landing, kakailanganin nilang bilhin o arkilahin ang lugar na ito mula sa may-ari, na karaniwang nagbebenta ng apartment o kumpanya ng pamamahala. Gayunpaman, kailangan mong maunawaan na ang kumpanya ng pamamahala ay nabubuhay sa mga pagbabayad mula sa mga may-ari ng apartment at hindi ito kapaki-pakinabang para dito na sirain ang mga relasyon sa kanila.

1.4 Pagreremata laban sa mga may-ari

Kapag ang isang may-ari ng bahay ay naging isang may utang at ang korte ay nag-utos na kumpiskahin ang kanyang ari-arian pabor sa mga nagpapautang, ang mga bailiff ay hindi maaaring paalisin siya mula sa apartment kung ito ay ang tanging lugar tirahan. Ang pagbubukod ay pabahay na binili gamit ang isang mortgage.

Dahil ang mga apartment ay hindi residential na lugar, ang kanilang may-ari ay maaaring paalisin kung sakaling ma-foreclosure. Gayunpaman, ito ay nagkakahalaga ng noting na ang bumibili ng isang apartment na may isang mortgage ay maaari ring mawalan ng kanilang tahanan.

2. Mga pagkakaiba sa ekonomiya

2.1 Mga Presyo

	Mga apartment	Mga apartment
Minimum na badyet sa pagbili, milyong rubles.



Average na gastos bawat sq. m.

Ang pagkakaiba sa halaga ng mga apartment at apartment ay umabot sa 30% sa karaniwan, depende sa proyekto. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang developer ay nagkakaroon ng mas mababang mga gastos sa pagtatayo at kayang mag-alok ng ari-arian sa pinababang presyo nang hindi sinasakripisyo ang mga kita.

2.2 Mga Buwis

Buwis sa ari-arian

Ang buwis sa ari-arian para sa mga may-ari ng apartment ay kinakalkula batay sa halaga ng kadastral. Ang lugar ng apartment ay pinarami ng kadastral na halaga bawat metro kuwadrado, at pagkatapos ay sa rate ng buwis. Ang rate ng buwis sa ari-arian para sa mga residential na lugar ay itinakda sa bawat rehiyon sa pamamagitan ng desisyon ng mga lokal na awtoridad. Sa Moscow ito ay 0.1%.

Ang mga may-ari ng apartment ay dapat ding magbayad ng buwis sa ari-arian, na, tulad ng sa kaso ng mga apartment, ay kinakalkula batay sa kadastral na halaga ng ari-arian. Gayunpaman, mayroong dalawang pangunahing pagkakaiba sa pagbubuwis ng mga apartment. Una, ang halaga ng kadastral ng naturang mga proyekto ay humigit-kumulang 1.5 beses na mas mababa, at pangalawa, ang rate ng buwis sa ari-arian para sa kanila ay mas mataas. Ang rate ay mula 0.5% hanggang 2%. Noong Oktubre 2016, pinagtibay ng Moscow City Duma ang mga pagbabago sa Batas sa buwis sa ari-arian ng mga indibidwal sa Moscow. Ngayon ang pinakamababang rate para sa lahat ng uri ng ganitong uri ng real estate ay nakatakda sa 0.5%, ngunit para lamang sa mga apartment hanggang 300 metro kuwadrado. m. at may kadastral na halaga na hindi hihigit sa 300 milyong rubles. Para sa mga ari-arian na lumampas sa itinakdang laki at mga limitasyon sa presyo, ang rate ng buwis sa ari-arian ay nananatili sa 2%.

Mga bawas sa buwis at benepisyo

Gayundin, kapag bumibili at nagbebenta ng apartment, ang may-ari ay may karapatang makatanggap ng bawas sa buwis para sa dating binayaran na personal income tax (NDFL). Sa kaso ng pagbili ng bahay maximum na laki ang pagbabalik ay umabot sa 2-3 milyong rubles, at sa pagbebenta - 1 milyong rubles.

Ang mga bawas sa buwis at mga benepisyo ay hindi nalalapat sa mga apartment bilang sa mga hindi residential na lugar. Iyon ay, ang may-ari ng apartment ay hindi lamang maaaring bawasan ang base ng buwis (sa pamamagitan ng 20 sq. m.), ngunit ibalik din ang bahagi ng personal na buwis sa kita na binayaran kapag bumili ng mga apartment.

Buwis sa lupa

Ang mga may-ari ng apartment, tulad ng mga may-ari ng iba pang lugar sa anumang gusali, ay may karapatan din sa isang bahagi lupain kung saan matatagpuan ang gusaling ito. Kaugnay nito, kinakailangang magbayad sila ng buwis sa lupa. Ang buwis sa lupa ay binabayaran batay sa kadastral na halaga ng plot na naaayon sa lugar ng apartment. Sa Moscow, ang rate na ito ay 1.5%.

2.3 Mga Utility

Ang halaga ng pagbabayad para sa mga serbisyo ng utility ay kinakalkula ayon sa mga taripa para sa mga mamimili na itinatag ng tagapagtustos ng tubig, kuryente at init. Ang antas ng mga taripa na ito ay tinutukoy ng mga awtoridad alinsunod sa batas ng Russian Federation sa regulasyon ng presyo.

Bilang isang patakaran, ang mga bayarin sa utility para sa mga apartment ay may mas mataas na koepisyent kumpara sa mga rate ng apartment. Ang mga taripa para sa supply ng tubig ay mas mataas ng 12%, para sa alkantarilya - 8%, para sa init - 25%, para sa kuryente - 36% (batay sa average na taripa na 2.5 rubles / kWh). Ang eksaktong halaga ng mga utilidad ay nakasalalay sa mga taripa na itinatag para sa mga non-residential na lugar alinsunod sa mga kasunduan na natapos ng kumpanya ng pamamahala at ng tagapagtustos ng utility.

3. Mga pagkakaibang teknikal

3.1 Mga code ng gusali

Ang pagtatayo ng mga gusali ng tirahan ay isinasagawa sa mahigpit na alinsunod sa mga pamantayan at regulasyon sa konstruksyon at sanitary (ilaw, pagkakabukod ng tunog, pagkakabukod, atbp.).

Ang mga teknikal na kinakailangan para sa pagtatayo ng mga apartment ay mas mababa kaysa sa mga kinakailangan para sa pagtatayo ng mga gusali ng tirahan. Sa partikular, ang mga apartment ay hindi napapailalim sa mga kinakailangan sa insolation, at ang mga pamantayan para sa bentilasyon, sound insulation, at proteksyon sa sunog ay mas mababa kaysa sa mga kinakailangan para sa residential na lugar.

3.2 Imprastraktura ng lipunan

Obligado ang developer na magtayo ng mga pasilidad sa imprastraktura ng lipunan (kindergarten, paaralan, klinika, atbp.) sa residential development zone ayon sa bilang ng mga bagong residente ng lugar. Ang pagtatayo ng isang apartment complex ay hindi nag-oobliga sa developer na magtayo ng mga social infrastructure facility para sa mga residente nito.

3.3 Mga daan na daan

Ang responsibilidad ng developer ng mga residential na lugar ay kinabibilangan ng pagpapabuti ng mga katabing teritoryo, pati na rin ang pagtatayo ng mga access road patungo sa residential complex. Ang developer ng apartment ay hindi kinakailangan na gumawa ng mga access road.

Ipagpatuloy

"Kaya, ang pinakamahalagang pagkakaiba sa ekonomiya sa pagitan ng mga apartment na talagang direktang nakakaapekto sa "wallet" ng bumibili ay ang mga pagkakaiba sa mga pagbabayad ng buwis at utility," pagbubuod ni Maria Litinetskaya. - Gayunpaman, ang mga pangunahing kalkulasyon ay nagpapatunay na ang pagkakaiba sa halaga ng mga apartment at apartment ay sumasaklaw sa tumaas na gastos ng mga utility at buwis para sa mga darating na dekada. Kailangan mo ring isaalang-alang ang mga gastos sa transportasyon, dahil ngayon ang pinaka-badyet na mga nag-aalok ng pabahay sa loob ng Moscow Ring Road ay nauugnay lamang sa mga apartment. Ang mga apartment na may katulad na presyo ay matatagpuan sa labas ng Moscow Ring Road, sa malapit sa rehiyon ng Moscow.

Ang mga legal na pagkakaiba ay hindi rin ganoon kahalaga sa karaniwang kliyente. Ang mga mamimili ng mga apartment at apartment ay pantay na protektado ng 214-FZ mula sa dobleng pagbebenta at hindi nasagot na mga deadline ng paghahatid. Kung sakaling masira ang DDU, mayroon silang parehong mga karapatan na makatanggap ng kabayaran at mga parusa, at sa kaganapan ng pagkabangkarote ng developer, sila ay kasama sa ikatlong linya ng mga nagpapautang para sa pagbabalik ng mga namuhunan na pondo.

Tulad ng para sa mga teknikal na pagkakaiba, ang pormal na kawalan ng isang obligasyon sa bahagi ng developer ng apartment na sumunod sa mga code ng gusali, magtayo ng mga pasilidad na panlipunan, at maglagay ng mga daan na daan ay, sa pagsasagawa, ay hindi kumikita para sa mga developer mismo. Sa mga kondisyon ng mabangis na kumpetisyon para sa mga mamimili, karamihan sa mga apartment ay hindi mas mababa sa ordinaryong mga gusali ng apartment alinman sa kalidad ng konstruksiyon o sa pagkakaroon ng imprastraktura.

Bilang isang resulta, kung ang isang tao ay namamahala upang mahanap ang pinakamainam na kumbinasyon ng tatlong mga katangian - presyo, lokasyon, kagiliw-giliw na konsepto - sa anumang apartment complex, kung gayon sa esensya ay hindi ito magiging napakahalaga para sa kanya na ito ay pormal na hindi tirahan na lugar. Ang pangunahing bagay para sa mamimili ay upang mapabuti ang mga tiyak na kondisyon ng pamumuhay, ibig sabihin, upang lumipat sa bagong tahanan o mas maginhawang lokasyon."

Maraming tao ang hindi lubos na nauunawaan kung ano ang kahulugan ng kahulugang ito. Oo, sa Italyano o Pranses, kung saan ang termino ay dumating sa amin, ang appartamento o appartement ay nangangahulugang isang apartment, ngunit sa mga regulasyon ng Russian Federation ay walang opisyal na konsepto ng mga apartment. Ito ang pangalang ibinigay sa mga lugar na kabilang sa non-residential fund, kung saan nalikha ang mga komportableng kondisyon sa pamumuhay. Kadalasan ang mga apartment ay matatagpuan sa mga gusali ng hotel at mga gusaling pang-administratibo, ngunit lahat ng mga ito ay inilaan lamang para sa pansamantalang paninirahan ng mga mamamayan.

Ano ang pagkakaiba sa pagitan ng isang apartment at isang apartment?

Una sa lahat, nararapat na tandaan na ang dalawang konsepto na ito ay nangangahulugang ganap na magkakaibang mga bagay. Bago bumili ng real estate, mahalagang maunawaan kung paano naiiba ang mga apartment mula sa ordinaryong tirahan. Ang pagkakaiba ay ito:

Ang minimum na lugar ng mga apartment ay nagsisimula sa 40 sq. m, bilang ng mga silid - mula 2. Bilang karagdagan, ang isang paunang kinakailangan ay ang pagkakaroon ng kusina at banyo.
Ang mga bagay ay hindi tirahan;
Upang muling mapaunlad ang isang tirahan, ang may-ari ay kailangang dumaan sa maraming awtoridad upang aprubahan ang mga pagbabago. Para sa isang hindi residential na ari-arian, ang muling pagpapaunlad ay isang hindi gaanong matrabahong pamamaraan.
Kapag bumili ng apartment, ang lahat ng miyembro ng pamilya, kabilang ang may-ari, ay maaaring magparehistro nang permanente. Ang mga residente ng mga lugar na inuri bilang hindi tirahan ay pinapayagang pansamantalang magparehistro.
Magkaiba ang mga SNiP at pamantayan para sa pagtatayo ng dalawang uri ng pabahay na ito. Ang mga gusali ng apartment ay dapat matugunan ang mas mataas na mga kinakailangan sa kaligtasan ng sunog: ang mga gusali ay nilagyan ng karagdagang pagtakas sa sunog. Bilang karagdagan, ang pagtatayo ng isang gusali na naglalaman ng mga apartment ay pinahihintulutan lamang sa mga lupain na, para sa ilang mga kadahilanan, ay hindi maaaring gamitin para sa pagtatayo ng pabahay.
Ang disenyo ng lokal na lugar ay may iba't ibang pangangailangan. Ayon sa mga pamantayan sa konstruksyon, obligado ang developer na pahusayin ang lugar na katabi ng bahay bago patakbuhin ang pabahay. Dahil ang isang bahay na may mga apartment ay hindi isang residential property, maaari itong ilagay sa real estate market nang hindi nakumpleto. buong kumplikado mga gawaing pagpapabuti.
Pamamahala ng gusali ng apartment at gusali ng tirahan isinasagawa ng isang dalubhasang kumpanya. Ang isang mahalagang pagkakaiba sa pagitan ng mga apartment at apartment ay ang mga residente ng isang hindi residential na ari-arian ay walang karapatang muling maghalal kumpanya ng pamamahala. Ang halaga ng mga kagamitan sa isang apartment ay ilang libong rubles na mas mababa kaysa sa pagbabayad para sa isang di-tirahan na ari-arian na may pantay na laki. Bilang karagdagan, sa pangalawang kaso, ang pagbabayad ay may kasamang bayad para sa "mga gastos sa pamamahala ng gusali".

Mga kalamangan at kahinaan

Sa merkado ng real estate, ang bahagi ng mga apartment ay lumalaki araw-araw, dahil ang demand ay lumilikha ng supply. Ang ganitong real estate ay lalong popular sa mga residente ng megacities. Kapag pumipili ng isang tirahan, nalaman ng mga mamimili kung ano ang mga kalamangan at kahinaan ng ganitong uri ng lugar. Tulad ng para sa mga pakinabang ng naturang pagbili, ito ay nagkakahalaga ng pag-highlight sa mga sumusunod:

Nakatira sa isang malaking living space sa sentro ng lungsod malapit sa panlipunang imprastraktura, dahil ang pagtatayo ng mga bagong residential complex sa mga sentral na rehiyon halos walang aktibidad sa mga megacity.
Ang gastos ay 20-25% na mas mura kaysa sa presyo bawat metro kuwadrado sa isang bagong gusali ng tirahan, na nasa parehong segment ng merkado.
Posibilidad ng paglipat sa lalong madaling panahon - sa sandaling ang gusali ay inilagay sa operasyon. Ang mga hindi residential na ari-arian ay inuupahan at ibinebenta na handa nang lumipat, kaya ang may-ari ay makakalipat kaagad pagkatapos matanggap ang mga susi.
Nagbibigay ang mga residente ng apartment pangangalagang medikal, mga lugar sa mga kindergarten at paaralan sa parehong batayan ng mga may-ari ng apartment.
Kung hindi mo gustong tumira sa biniling ari-arian, maaari itong paupahan ng may-ari sa pamamagitan ng pakikipag-ugnayan sa mga espesyalista ng kumpanya ng pamamahala, upang hindi maghanap ng mga nangungupahan sa kanyang sarili.
Nag-enjoy ang mga residente karagdagang serbisyo sa teritoryo ng mga apartment complex: mga tindahan, spa, fitness room, beauty salon, restaurant. Bilang karagdagan, ang mga may-ari ng mga lugar na sineserbisyuhan ng kanilang sariling mga kumpanya ng serbisyo ay maaaring mag-order ng mga serbisyong ibinigay sa mga silid ng hotel: paglalaba, paglilinis, paghahatid ng grocery.
Ang mga residente ay nagtitipid sa pag-aayos lamang para sa biniling pabahay, dahil ang lahat ng pagtatapos ng trabaho ay natapos na doon, at ang ilang mga ari-arian ay nilagyan ng mga kasangkapan.

Ang pangangailangan para sa ganitong uri ng mga lugar ay lumalaki, ngunit bago bumili ng pabahay ng ganitong uri, ito ay nagkakahalaga pa rin ng pag-aaral tungkol sa mga disadvantages nito. Ang mga sumusunod ay ang mga disadvantages ng mga apartment:

Mataas na taripa para sa mga singil sa utility, na kinabibilangan din ng mga gastos para sa mga karagdagang serbisyo, na kadalasan ay hindi maaaring iwaksi kahit na gusto.
Kawalan ng kakayahang makakuha ng permanenteng pagpaparehistro, pansamantala lamang sa loob ng 5 taon.
Ang mga apartment ay hindi inilaan para sa komportableng pamumuhay para sa mga pamilyang may mga anak.
Ang mga developer ng apartment hotel ay hindi kinakailangang magbigay ng mga parking space para sa mga apartment building.

Mga species

Ang mga elite at economic class na ari-arian ay inilalagay sa merkado ng real estate. Ang mga sumusunod na uri ng pabahay ay nahahati:

Ang mga kuwarto sa mga apart-hotel ay ang pinakamahusay mga pagpipilian sa badyet. Karamihan sa mga apartment ay inuupahan panandalian. Madalas silang mayroong dalawang silid, isang banyo, isang kusina, at ang mga serbisyo ng hotel ay magagamit sa mga residente.
Mga kuwarto sa isang gusali ng apartment na nilalayon para rentahan pangmatagalan. Ang may-ari at mga miyembro ng sambahayan ay may access sa paglilinis, seguridad, at mga serbisyo sa pagkain.
Mga kuwarto sa condominium hotel. Ang lugar ay inuupahan, habang ang mga residente ay binibigyan ng lahat ng serbisyo ng hotel. Ang ilan ay bumili ng mga ito habang buhay.
Mga apartment na matatagpuan sa mga multifunctional complex. Mga serbisyo sa hotel Ang mga ito ay hindi ibinigay para sa mga residente, dahil ang mga bagay ay mas malapit sa katayuan sa mga apartment. Bilang karagdagan, kasama nila ang pagbebenta at ang posibilidad ng pansamantalang pagpaparehistro.

Mga klase

Ang pangangailangan para sa mga apartment na matatagpuan sa mga multifunctional complex ngayon ay nagkakaloob na ng 18% ng lahat ng pabahay na itinatayo. Sa kasong ito, ang ganitong uri ng lugar ay nahahati sa iba't ibang klase:

Class A - pagpipilian sa studio. Isa itong sala na sinamahan ng kusina. Ang lugar ng bagay ay mula 40 hanggang 50 metro kuwadrado. Kadalasan ang mga batang pamilyang walang anak o walang asawa ay nakatira sa mga studio. Ang gastos ng pag-upa ng isang apartment ay nagsisimula mula sa 40 libong rubles / buwan.
Class B - isang silid na may 2-3 silid, kusina at banyo. Angkop para sa pabahay ng mga mag-aaral at pamilya na may mga anak.
Class C - mga maluluwag na apartment na may 3-5 na silid na may kabuuang lugar na higit sa 100 metro kuwadrado. m. Ang ganitong mga bahay ay binili o inuupahan ng malalaking pamilya kung saan ang buhay sa sentro ng metropolis ay priyoridad. Para sa mga mamumuhunan ng ganitong uri, ang mga bagay ay isang hindi kumikitang pamumuhunan.
Marangyang klase. Available ang property sa malalaking lungsod, habang ang property ay isang villa sa baybayin ng karagatan o isang prestihiyosong penthouse sa tuktok ng isang skyscraper. Ang mga lugar ay may mga karagdagang serbisyo: seguridad, mga restawran, libangan, mga serbisyo sa paglilibang. Kadalasan ang mga apartment ay dalawang silid na may magkahiwalay na paliguan, at sila ay itinuturing na mga piling tao dahil sa kanilang magandang lokasyon at mamahaling mga pag-aayos.

Bumili

Kapag bumibili ng isang apartment, mahalagang bigyang-pansin ang tinukoy na lugar ng lugar. Dapat malaman ng hinaharap na may-ari na kung kasama rin sa property ang katabing teritoryo at mga karaniwang lugar, kakalkulahin ang buwis sa utility sa buong lugar na ito. Kapansin-pansin na para sa mga apartment, hindi tulad ng mga silid, bahay at apartment, hindi ibinibigay ang mga pagbabawas sa buwis. Bilang karagdagan sa lugar ng silid, ipinapayong isaalang-alang ng mamimili:

ano ang legal na katayuan ng hinaharap na pabahay;
mga parameter ng pagpapatakbo;
lokasyon;
layout.

Nuances ng pagpaparehistro sa mga apartment

Ang mga ari-arian ay hindi itinuturing na tirahan, kaya ang isa sa mga kawalan ng paninirahan sa mga ito ay ang kawalan ng kakayahang makakuha ng pagpaparehistro sa lugar ng paninirahan. Bilang nagpapakita ng kasanayan, posible pa ring magparehistro, ngunit pansamantala - sa loob ng 5 taon, at sa kondisyon na ayon sa mga dokumento ang layunin ng apartment ay para sa isang hotel. Sa bawat oras pagkatapos ng 5 taon, maaari kang magparehistro muli, at ang bilang ng mga beses ay hindi limitado. Ang isa pang opsyon para makakuha ng permanenteng pagpaparehistro ay ang maghintay hanggang sa kilalanin ng estado ang mga apartment bilang mga ari-arian ng tirahan, dahil ang isang draft na pederal na batas tungkol dito ay inihanda na ng Ministry of Construction.

Kung sa cadastral passport, iba pang teknikal na dokumento, ang pangunahing bagay ay na sa pinag-isang Rosreestr database ang gusali ay itinalaga bilang isang shopping o office center, gayundin kung ang lugar mismo ay ipinahiwatig para sa mga opisina, catering outlet o iba pang anyo ng komersyal na paggamit, pagkatapos ay imposible ang pagpaparehistro, kahit na pansamantala. Kapag nagrerehistro sa lugar ng paninirahan, ang layunin ng gusali ay gumaganap din ng isang mahalagang papel:

Dapat walang problema sa pansamantalang pagpaparehistro sa hotel;
Hindi ka maaaring magparehistro pansamantala sa mga apartment na matatagpuan sa isang retail at office building.

Ano ang buwis sa apartment

Ito ay apektado ng impormasyong tinukoy sa mga dokumento ng pamagat, ang cadastral passport at ang pinag-isang database ng Rosreestr. Ang pinakamababang buwis na posible kapag kinakalkula ang ganitong uri ng real estate ay 0.5% ng halaga ng kadastral, ang pinakamataas na halaga ay maaaring umabot sa 2%. Para sa paghahambing, ang rate ng buwis para sa isang residential apartment sa isang bagong gusali ay 0.1% lamang.

Sa merkado ng pabahay ng Moscow, ang mga apartment ay tumigil na maging kakaiba. Sa unang kalahati ng 2016, ang dami ng supply ng naturang real estate ay umabot sa 37%, at ang minimum na badyet para sa pagbili ng mga apartment sa loob ng lumang Moscow sa parehong panahon ay nabawasan mula sa 4.6 milyong rubles. hanggang sa isang hindi pa naganap na 2.3 milyong rubles para sa kabisera. Nalaman ng "Kommersant" kung paano naiiba ang mga apartment sa mga tradisyonal na apartment.

Ang mga pagkakaiba sa pagitan ng mga apartment at apartment ay maaaring nahahati sa tatlong grupo. Ang una ay ang mga legal na pagkakaiba na nauugnay sa non-residential legal status ng mga apartment. Ang pangalawa ay pang-ekonomiya, lalo na ang pagkakaiba sa merkado at kadastral na halaga ng naturang mga bagay, pati na rin ang mga tampok ng pagbabayad para sa mga utility at buwis. Sa wakas, ang ikatlong grupo, teknikal, ay pinagsasama ang mga pagkakaiba sa mga kinakailangan para sa disenyo at pagtatayo ng mga apartment.

Mula sa punto ng view ng Housing Code, ang isang apartment ay isang tirahan, nakahiwalay na lugar, na kung saan ay real estate at angkop para sa permanenteng paninirahan ng mga mamamayan (natutugunan ang itinatag na sanitary at teknikal na mga tuntunin at regulasyon, at iba pang mga legal na kinakailangan). Bilang karagdagan sa mga apartment, inuri rin ng batas ang isang gusali ng tirahan (bahagi ng isang gusali ng tirahan) at isang silid bilang mga lugar ng tirahan. Ang mga apartment ay inuri bilang non-residential na lugar, iyon ay, ang mga ito ay lugar para sa pansamantalang tirahan ng mga mamamayan, hindi nilayon para sa permanenteng paninirahan. Ayon sa managing partner ng Metrium Group, Maria Litinetskaya, ang konsepto ng "apartment" ay binanggit lamang sa pag-uuri ng mga silid ng hotel na ibinigay ng Ministry of Culture. Ayon sa tipolohiyang ito, ang isang apartment ay isang silid na may lawak na hindi bababa sa 40 metro kuwadrado. m, na binubuo ng dalawa o higit pang mga silid (sala, silid-kainan, silid-tulugan) na may kusina. Gayunpaman, nagpapatuloy si Ms. Litinetskaya, sa pagsasagawa, ang mga developer ay hindi ginagabayan ng kahulugan na ito, kahit na ang apartment complex na itinatayo ay may layunin sa hotel.

Pagpaparehistro sa lugar ng paninirahan

Ang permanenteng pagpaparehistro ay maaari lamang makuha sa lugar ng tirahan - apartment, silid, bahay. Ginagawang posible ng permanenteng pagpaparehistro sa Moscow na makatanggap ng pagtaas sa pensiyon (para lamang sa mga nakatira sa kabisera ng hindi bababa sa sampung taon), mga subsidyo para sa mga singil sa utility, mga benepisyo sa paglalakbay para sa mga pensiyonado at mga menor de edad sa pampublikong sasakyan, pati na rin ang paggamit ng isang landline na telepono, ang kahulugan ng isang bata sa kindergarten, paaralan at iba pang mga institusyong pang-edukasyon sa lugar ng pagpaparehistro.

Hindi ka maaaring magrehistro sa mga apartment sa isang permanenteng batayan, dahil ang mga naturang bagay ay nauuri bilang mga non-residential na lugar. Ngunit kung ang apartment complex ay may katayuan sa hotel, ang may-ari ng apartment ay maaaring makakuha ng pansamantalang pagpaparehistro sa loob ng limang taon. Ang pansamantalang pagpaparehistro ay nagbibigay ng halos parehong mga karapatan bilang may-ari ng isang apartment na may permanenteng pagpaparehistro. Gayunpaman, sabi ni Maria Litinetskaya, kapag nag-enroll ng isang bata sa isang paaralan na hindi nakatalaga sa isang lugar ng paninirahan, ang kanyang aplikasyon ay isinasaalang-alang pagkatapos ng mga aplikasyon mula sa mga residente ng mga bahay na nakalakip sa paaralan at pagkakaroon ng permanenteng pagpaparehistro. Kung hindi, walang pangunahing pagkakaiba sa pagitan ng pansamantala at permanenteng pagpaparehistro.

Mga karapatan ng may-ari

Ang mga nagmamay-ari ng mga apartment sa isang gusali ng tirahan ay nagmamay-ari ng karaniwang ari-arian batay sa ibinahaging pagmamay-ari kasama ng iba pang mga residente. Iyon ay, ang lahat ng mga karaniwang lugar, ang bubong at ang bakuran ay pag-aari ng mga may-ari ng apartment. Alinsunod dito, ang mga residente ay maaaring magkasamang magpasya kung paano pamahalaan ang mga karaniwang espasyo. Halimbawa, mapipigilan nila ang hindi gustong paggamit ng mga basement, bubong, attics at iba pang espasyo. Kasabay nito, nagpapatuloy ang managing partner ng Metrium Group, ang mga may-ari ng mga apartment ay walang karapatan sa ibinahaging pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian sa apartment complex (landings, hagdan, bulwagan, elevator, elevator at iba pang mga shaft, corridors, mga teknikal na sahig, attics, basement, kung saan mayroong mga komunikasyon sa engineering, atbp.). Halimbawa, kung magpasya ang mga may-ari ng mga apartment na gumawa ng magkasanib na nabakuran na vestibule sa landing, kakailanganin nilang bilhin o arkilahin ang lugar na ito mula sa may-ari, na karaniwang nagbebenta ng apartment o kumpanya ng pamamahala. Gayunpaman, idinagdag ni Maria Litinetskaya, kailangan mong maunawaan na ang kumpanya ng pamamahala ay nabubuhay sa mga pagbabayad mula sa mga may-ari ng apartment at hindi kumikita para dito na sirain ang mga relasyon sa kanila.

Mayroon ding pagkakaiba kapag ang foreclosure ay isinampa laban sa mga may-ari. Kapag ang isang may-ari ng bahay ay naging isang may utang at ang korte ay nag-utos na kumpiskahin ang kanyang ari-arian pabor sa mga nagpapautang, hindi siya maaaring paalisin ng mga bailiff mula sa apartment kung ito lamang ang kanyang tirahan. Ang pagbubukod ay pabahay na binili gamit ang isang mortgage. Maaaring paalisin ang may-ari ng apartment kung sakaling ma-remata.

Mga presyo at buwis

Ang mga condo ay mas mahal kaysa sa mga apartment dahil ang developer ng isang residential apartment building sa simula ay nagkakaroon ng mas mataas na gastos na nauugnay sa pagkuha ng lahat ng kinakailangang permit. Ang pagkakaiba sa halaga ng mga apartment at apartment ay umabot sa 30% sa karaniwan, depende sa proyekto. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang developer ay nagkakaroon ng mas mababang mga gastos sa pagtatayo at kayang mag-alok ng ari-arian sa pinababang presyo nang hindi sinasakripisyo ang mga kita.

Average na halaga ng mga apartment at apartment batay sa mga resulta ng unang kalahati ng 2016 (milyong rubles)

Pinagmulan: Metro Group.

Ang pagbubuwis para sa mga may-ari ng mga apartment at apartment ay kapansin-pansing naiiba. Kaya, ang buwis sa ari-arian ng mga may-ari ng apartment ay kinakalkula batay sa halaga ng kadastral. Ang lugar ng apartment ay pinarami ng kadastral na halaga bawat metro kuwadrado, at pagkatapos ay sa rate ng buwis. Ang rate ng buwis sa ari-arian para sa mga residential na lugar ay itinakda sa bawat rehiyon sa pamamagitan ng desisyon ng mga lokal na awtoridad. Sa Moscow ito ay 0.1%.

Ang mga may-ari ng apartment ay dapat ding magbayad ng buwis sa ari-arian, na, tulad ng sa kaso ng mga apartment, ay kinakalkula batay sa kadastral na halaga ng ari-arian. Ngunit, paglilinaw ni Ms. Litinetskaya, mayroong dalawang pangunahing pagkakaiba sa pagbubuwis ng mga apartment. Una, ang halaga ng kadastral ng naturang mga proyekto ay humigit-kumulang 1.5 beses na mas mababa, at pangalawa, ang rate ng buwis sa ari-arian para sa kanila ay mas mataas. Ang rate ay mula 0.5% hanggang 2%. Kasabay nito, ang 2% ay inilalapat sa mga lugar na matatagpuan sa administratibo, negosyo at mga shopping center, mga bagay catering at mga serbisyo ng consumer, 0.5% - para sa mga apartment sa isang gusali ng hotel. Sa kasalukuyan, isinasaalang-alang ng Moscow City Duma ang isang panukalang batas na nagmumungkahi na itakda ang pinakamababang rate para sa lahat ng uri ng mga apartment sa 0.5%.

Mga bawas sa buwis at benepisyo

Kapag kinakalkula ang buwis sa ari-arian sa isang apartment, ang isang walang buwis na bawas ay ibinibigay para sa halaga ng isang residential property: 10 sq. m - para sa mga silid, 20 sq. m - para sa isang apartment at 50 sq. m - para sa bahay. Iyon ay, ang base ng buwis ay magiging katumbas ng lugar ng apartment na minus 20 metro kuwadrado. m. Bilang karagdagan, ang batas ay nagbibigay ng mga benepisyo para sa 15 mga kategorya ng mga mamamayan na hindi kasama sa pagbubuwis. Gayundin, kapag bumibili at nagbebenta ng isang apartment, ang may-ari ay may karapatang makatanggap ng bawas sa buwis para sa dating binayaran na personal na buwis sa kita. Ang bawas sa buwis ay katumbas ng 13% ng halaga ng apartment, na hindi lalampas sa 2 milyong rubles. Iyon ay, ang pinakamataas na halaga ng bawas sa buwis ay 260 libong rubles.

Hanggang Setyembre 2016, ang mga bawas sa buwis at mga benepisyo sa Moscow ay hindi nalalapat sa mga apartment bilang non-residential na lugar. Ngunit ngayon ang batas ng kapital ay nagpapahintulot sa mga may-ari ng naturang real estate na makatanggap ng mga benepisyo sa buwis, sa kondisyon na ang mga non-residential na lugar ay kasama sa rehistro ng mga apartment na inaprubahan ng gobyerno ng Moscow o matatagpuan sa isang gusali na kasama sa nasabing rehistro. Mayroong ilang higit pang mga kinakailangan: ang lugar ng apartment ay hindi dapat lumampas sa 300 metro kuwadrado. m, ang kadastral na halaga noong Enero 1 ng taon, na siyang panahon ng buwis, ay hindi bababa sa 100 libong rubles. bawat sq. m. Bilang karagdagan, ang mga apartment ay hindi na-convert sa isang opisina at hindi ginagamit ng nagbabayad ng buwis sa mga aktibidad ng negosyo.

Hanggang sa 2015, ang mga may-ari ng apartment ay kinakailangang magbayad ng buwis sa lupang pag-aari ng magkakasamang mga residente ng isang gusali ng apartment. Gayunpaman, ang pagbabayad na ito ay kasama sa buwis sa ari-arian, paggunita ng Metrium Group. Mula noong 2015, ang mga bayarin na ito ay nahahati sa dalawang magkahiwalay na buwis - para sa mga apartment at para sa lupa. Ang mga may-ari ng apartment, tulad ng mga may-ari ng iba pang lugar sa anumang gusali, ay may karapatan din sa isang bahagi ng lupa kung saan matatagpuan ang gusali. Kaugnay nito, kinakailangang magbayad sila ng buwis sa lupa. Ang buwis sa lupa ay binabayaran batay sa kadastral na halaga ng plot na naaayon sa lugar ng apartment. Sa Moscow, ang rate na ito ay 1.5%.

Mga pampublikong kagamitan

Bilang isang patakaran, ang mga bayarin sa utility para sa mga apartment ay may mas mataas na koepisyent kumpara sa mga rate ng apartment. Ayon sa mga kalkulasyon ng Metrium Group, ang mga taripa para sa supply ng tubig ay mas mataas ng 12%, para sa sewerage - 8%, para sa init - 25%, para sa kuryente - 36% (batay sa average na taripa na 2.5 rubles / kWh). Ang eksaktong halaga ng mga utilidad ay nakasalalay sa mga taripa na itinatag para sa mga non-residential na lugar alinsunod sa mga kasunduan na natapos ng kumpanya ng pamamahala at ng tagapagtustos ng utility.

Mga gastos sa utility para sa mga may-ari ng apartment

Ang mga apartment ay mga lugar na may mga kinakailangang kondisyon para sa pamumuhay, ngunit hindi nauugnay sa stock ng pabahay.

Bilang isang patakaran, ang mga apartment ay nakaayos sa mga komersyal na sentro kung saan matatagpuan ang mga opisina. Ang mga ito ay nilagyan ng lahat ng bagay na maaaring kailanganin mo para sa isang komportableng buhay. Kinakatawan sila ng hindi bababa sa dalawang sala.

Ang kanilang kabuuang lugar dapat na hindi bababa sa 40 sq. m. ito ay isang uri ng intermediate link sa pagitan ng isang silid ng hotel at isang apartment.

Available ang mga sumusunod na opsyon sa apartment:

Mga serbisyo sa apartment:

Mga concierge,
Mga serbisyo sa paglilinis,
seguridad,
Pagsubaybay sa video.

Sa kasong ito, ang mga utility ay pinangangasiwaan ng kumpanya ng pamamahala na nagseserbisyo sa gusali.

Mga pagkakaiba sa pagitan ng isang apartment at isang apartment

Ang kanilang pangunahing pagkakaiba mula sa mga apartment ay maaari silang mairehistro para sa isang panahon na hindi hihigit sa 5 taon. Ngunit pagkatapos ng panahong ito ay mag-expire, ang pagpaparehistro ay maaaring i-renew. Ito ay dahil ibinebenta ang mga ito sa mga komersyal na gusali na pag-aari ng mga organisasyon.

Mayroon ding ilang iba pang mga pagkakaiba:

Mas mahal ang apartment mga apartment
Sa panahon ng pagtatayo ng mga apartment ang developer ay obligadong pangalagaan ang panlipunang imprastraktura, na hindi masasabi tungkol sa mga apartment.
Nakatira sa isang apartment, maaari kang makakuha ng permanenteng pagpaparehistro. Pansamantalang pagpaparehistro lamang ang pinapayagan sa mga apartment.
Ang laki ng mga kagamitan sa apartment mga serbisyo sa ibaba.
Maaari kang makakuha ng subsidy para magbayad ng utility bills.
Mga may-ari ng apartment na matatagpuan sa isang gusali ng apartment, nagmamay-ari ng lahat ng karaniwang lugar sa isang pantay na batayan sa mga may-ari ng iba pang mga apartment. Ang parehong ay hindi masasabi tungkol sa mga may-ari ng apartment.
Ang mga may-ari ng apartment ay maaaring, kasama ang mga may-ari Para sa ibang mga apartment, pumili ng kumpanya ng pamamahala.
Napagpasyahan na baguhin ang apartment, kakailanganin mong kumuha ng naaangkop na pahintulot. Kung magpasya kang baguhin ang apartment, hindi mo kailangan ng pahintulot.

Ano ang apartment?

Ang isang apartment ay isang hiwalay na lugar na matatagpuan sa isang multi-apartment residential building. Ang apartment ay inilaan para sa tirahan ng tao.

Mayroon itong mga sumusunod na silid:

kusina,
Mga sala,
pasilyo,
Banyo.

Ngunit kung minsan mayroon ding mga non-standard na apartment na hindi nagtatapos sa isang bukas na layout o studio apartment.

Legal na katayuan ng mga apartment

Mula sa isang legal na pananaw, ang mga apartment ay kinakatawan ng isang silid, na dapat magkaroon ng isang lugar na hindi bababa sa 40 metro kuwadrado. m., banyo, hindi bababa sa 2 sala at kagamitan sa kusina.

Ayon sa kasalukuyang batas, ang mga apartment ay hindi maaaring ituring bilang isang hiwalay na uri ng real estate. Itinuturing nilang ang mga kuwartong tirahan ang pinakamataas na kategorya.

Presyo

Ang mga apartment ay mas mura kaysa sa mga apartment ng parehong klase. Sa karaniwan, ang pagkakaiba ay umabot sa higit sa 20%. Ito ay higit sa lahat dahil sa ang katunayan na ang mga apartment ay walang residential status at ang developer ay hindi kailangang kumuha ng mga kinakailangang permit.

Bilang karagdagan, hindi na kailangang sumunod sa ilang mga code ng gusali na ipinag-uutos kapag nagtatayo ng isang gusali ng tirahan. Samakatuwid, ang developer ay maaaring seryosong makatipid ng pera kapag nagtatayo ng complex. Dagdag pa mababang presyo nauugnay sa compact na laki ng mga lugar at mataas na density ng populasyon.

Mga Tampok ng Pagpaparehistro

Mula sa legal na pananaw, ang mga apartment ay hindi maaaring gamitin para sa permanenteng paninirahan. Ngunit batay sa pagsasanay, nilagyan sila ng lahat ng kailangan mo para sa isang komportableng buhay. Ngunit dito hindi ka makakakuha ng permanenteng pagpaparehistro.

Pinapayagan ng mga apartment ang pansamantalang pagpaparehistro sa lugar ng paninirahan, na ang panahon ay hindi hihigit sa 5 taon. Pagkatapos ng panahong ito, maaaring i-renew ang pagpaparehistro.

Kapansin-pansin, hindi lamang mga tao, kundi pati na rin ang mga kumpanya ay nakarehistro sa mga apartment. Nagbibigay-daan ito sa iyong magbukas ng isang kinatawan na tanggapan ng iyong organisasyon sa address na ito. Bilang isang resulta, ang mga apartment ay ginagamit hindi lamang para sa pamumuhay, kundi pati na rin para sa pag-aayos ng isang tindahan, eksibisyon o regular na opisina.

Kakulangan ng mga bagay na may kahalagahang panlipunan

Ang medyo mababang halaga ng mga apartment ay higit sa lahat dahil sa ang katunayan na mula sa developer malalaking complexes walang obligasyon na bumuo ng panlipunang imprastraktura. Hindi ito problema, dahil karamihan sa mga complex ay itinatayo sa mga lugar na may itinatag na imprastraktura.

Ang pahintulot na muling i-develop ang mga apartment ay hindi kailangan

Ang mga apartment ay hindi tirahan mula sa legal na pananaw. At ang mga complex mismo, kung saan matatagpuan ang mga apartment, ay hindi kabilang sa kategorya ng mga gusali ng tirahan.

Samakatuwid, ang mga isyu ng muling pagpapaunlad ng naturang mga lugar ay kinokontrol ng mga pangkalahatang pamantayan ng Urban Planning Complex. Ang pahintulot para sa muling pagpapaunlad ay hindi kakailanganin kung ang mga pagbabago ay hindi makakaapekto sa istruktura ng mga hindi residential na gusali.

Mga kahirapan sa pamamahala ng mga hindi residential na gusali at mga pagkakaiba sa mga buwis sa ari-arian

Ang pagpapanatili at pagpapatakbo ng mga apartment ay hindi napapailalim sa regulasyon ng batas, dahil walang malinaw na mga panuntunan sa pamamahala para sa kanila.

Sa pagsasagawa, lumilikha ang developer ng kumpanya ng pamamahala na nagsasagawa ng mga sumusunod na pagkilos:

Tinitiyak ang kasalukuyang kondisyon at operasyon, at, kung kinakailangan, pagkukumpuni ng karaniwang ari-arian;
Nagtatalaga ng halaga para sa ibinigay na utility at mga serbisyo sa pagpapatakbo,
Responsable para sa pangkalahatang pamamahala ng non-residential complex.

Tulad ng para sa gastos ng mga gastos sa pagpapatakbo, natutukoy ito ng mga sumusunod na parameter:

Lokasyon,
Pamamahala ng kalidad,
Ang estado ng complex
Ang hanay ng mga serbisyong ibinigay.

Ang buwis sa ari-arian dito ay makabuluhang mas mataas kumpara sa buwis na itinatag para sa mga may-ari ng residential property.

Nalalapat ang mga sumusunod na rate ng buwis:

0.1% para sa non-residential at residential na lugar, ang halaga nito ay hindi hihigit sa 300 libong rubles;
0,3 % kung ang halaga ng bagay ay nasa loob 300-500 libong rubles;
0,6 % para sa gastos ng mga lugar 500-1000 libong rubles.

Ang rate ng buwis sa mas mahal na mga ari-arian ay depende sa kung ang ari-arian ay tirahan o hindi tirahan. Kaya, kung ang living space ay nagkakahalaga higit sa 1 milyong rubles, ang halaga ng buwis ay magiging 0,75 % . Kung ang non-residential na lugar ay nagkakahalaga mula sa 1 sa 1.5 milyong rubles , ang halaga ng buwis ay magiging 1,2 % .

Kung ang gastos higit pa 1.5 milyong rubles ika, ang halaga ng buwis ay magiging 2 % . Kasabay nito, pinapanatili ang isang medyo maliit na halaga ng imbentaryo, na maaaring mag-iba nang sampu-sampung beses mula sa halaga ng merkado.

Kalikasan ng pagkuha

Ngayon, ang mga mamumuhunan ay lalong naaakit sa mga apartment. Ginagamit nila ito sa pag-upa. Ang ganitong uri ng ari-arian ay may ilang mga pakinabang kahit na sa mga apartment na matatagpuan sa mga bagong luxury at business-level na gusali.

Sa parehong halaga ng rental, ang presyo ng mga apartment ay makabuluhang mas mababa kaysa sa presyo ng mga katulad na apartment.
Mayroon silang mas mahusay na accessibility sa transportasyon.
Matatagpuan ang mga ito sa gitna at mas malapit sa sentro ng lungsod.

Kasama sa mga mamimili ng ganitong uri ng real estate ang mga sumusunod na kategorya:

Gintong kabataan na nagsisikap na mapanatili mataas na antas buhay sa lahat ng bagay;

Ang terminong "mga apartment" ay aktibong ginagamit sa Russia sa nakalipas na sampung taon. At kung mas maaga ang konseptong ito ay malabo at malabo, ngayon ay nangangahulugan ito ng isang ganap na tiyak na uri ng real estate. Ang mga "Apartment" ay tinatawag na:

Mga luxury hotel na kuwarto;
Mga maluluwag na apartment na matatagpuan sa mga prestihiyosong residential complex;
Mga apartment na may panoramic glazing.

Sa kabila ng katotohanan na ang batas ng Russia ay matagal nang nagbigay ng isang malinaw na kahulugan ng konsepto ng "apartment", ang kanilang legal na katayuan ay may pagdududa pa rin sa ilang mga eksperto.

"Isaalang-alang natin kung ano ang mga kalamangan at kahinaan ng bagong format ng real estate, at susubukan din naming magbigay ng tumpak na kahulugan ng legal na katayuan nito"

Mula sa isang legal na punto ng view, ang terminong "apartment" ay binibigyang-kahulugan nang hindi maganda ng kasalukuyang batas. Hanggang Abril 2011, ang Rostourism Order No. 86 na may petsang Hulyo 21, 2005 (ngayon ay hindi na ipinapatupad) ay may bisa, ayon sa kung saan ang isang apartment ay nangangahulugang isang silid na may lawak na hindi bababa sa 40! metro kuwadrado, na binubuo ng dalawa o higit pang mga sala at nilagyan ng buong banyo at kagamitan sa kusina.

Noong Enero 2011, ang Order No. 35 ng Ministry of Sports and Tourism ng Russian Federation ay inisyu (na ipinatupad noong Abril 15, 2011), ayon sa kung saan ang apartment ay hindi maaaring isaalang-alang. magkahiwalay na species real estate. Ang ibig sabihin ng salitang ito ay isa sa pinakamataas na kategorya ng mga kuwartong matatagpuan sa mga pasilidad ng tirahan. Kasama sa huli ang mga hotel, inn, holiday home, boarding house, motel, sanatorium at iba pang pasilidad. Sa madaling salita, ang isang apartment ay isang komportableng silid sa anumang pasilidad ng tirahan, na nilagyan ng mga kasangkapan at kagamitan ng naaangkop na klase at inilaan para sa pansamantalang paninirahan.

Ito ang hitsura ng sitwasyon mula sa isang legal na pananaw. Ngunit, ayon sa mga eksperto, sa pagsasanay ngayon mayroong apat na pangunahing uri ng mga apartment:

Mga apartment ng serbisyo;
Mga Aparthotel;
Mga condo hotel.

Ang mga lugar na matatagpuan sa unang tatlong kategorya ng real estate ay inuupahan (parehong pangmatagalan at panandalian). Anuman ang panahon kung kailan inuupahan ang mga kuwarto, lahat ng residente ay binibigyan ng mga serbisyo ng hotel. Ngunit mayroon ding isang uri ng hotel kung saan maaaring mabili ang real estate bilang isang ari-arian. Ito ay mga condo hotel. Bilang isang patakaran, ang ilan sa mga silid sa mga ito ay inuupahan, at ang ilan ay ibinebenta.

Ang pangunahing dahilan para sa kanilang hitsura sa Russia (sa partikular, sa Moscow) ay ang kakulangan ng mga site para sa pagtatayo ng tirahan, pati na rin ang mababang pangangailangan para sa puwang ng opisina na hindi nakabawi pagkatapos ng krisis. Maraming mga kadahilanan, kabilang ang utos ng gobyerno ng Moscow No. 714-PP, na nagpapakilala ng pagbabawal sa pagtatayo ng infill, ang nagpilit sa mga developer ng kabisera na maghanap ng mga solusyon upang mai-save ang kanilang mga pamumuhunan.

Ang paglipat sa isang bagong format ng real estate (mga apartment) ay naging pinakamahusay na opsyon para sa mga developer ng kabisera. Ngayon, maraming mga developer ang ginagawang maliliit na bloke ang mga gusali ng opisina na nilagyan ng lahat ng kailangan para sa komportableng pamumuhay, at pagkatapos ay inuupahan ang mga naturang bloke o ibenta ang mga ito. Kaya, sa loob ng balangkas ng isang proyekto, pinamamahalaan ng developer na pagsamahin ang mga lugar ng opisina, tirahan at tingian at entertainment. Ngunit ito ay nagkakahalaga ng pagsasaalang-alang na ang mga apartment ay maaari lamang tawaging residential na lugar na may kondisyon.

Ano ang pagkakaiba sa pagitan ng mga apartment at mga klasikong apartment?

Ang pangunahing pagkakaiba sa pagitan ng mga apartment at klasikong apartment ay ang kanilang legal na katayuan. Alinsunod sa Artikulo 16 ng Housing Code ng Russian Federation, ang mga sumusunod na bagay ay nabibilang sa mga lugar ng tirahan:

Residential building (bahagi ng isang residential building);
Apartment (bahagi ng isang apartment);
Kwarto.

Ang isang kinakailangang katangian ng anumang uri ng pabahay ay ang functional na layunin nito. Ayon sa mga batas ng Russia, ang tirahan ay isang nakahiwalay na silid na angkop para sa permanenteng paninirahan ng mga mamamayan at sumusunod sa itinatag na sanitary at teknikal na pamantayan, pati na rin ang iba pang mga legal na kinakailangan.

Ang mga hotel (apartment), holiday home, sanatorium, boarding house, hotel at iba pang pasilidad ng tirahan ay may ibang layunin sa pagganap. Ginagamit ang mga ito para sa pansamantalang pananatili ng mga mamamayan, kumpara sa kanilang mga lugar ng permanenteng paninirahan.

Kaya, mula sa isang legal na punto ng view, ang mga apartment ay non-residential na lugar, kahit na sa kabila ng katotohanan na kapag nagtatayo ng isang bagay, ang developer ay maaaring sumunod sa lahat ng kinakailangang teknikal at sanitary na pamantayan.

Kahinaan ng mga apartment

Kapansin-pansin na ang pagkakaroon ng mga negatibong kadahilanan tulad ng katayuan non-residential na lugar at ang imposibilidad ng pagpaparehistro ay hindi humahadlang sa mga potensyal na mamimili mula sa mga apartment. Ito ay ipinaliwanag sa pamamagitan ng katotohanan na ang kanilang contingent ay medyo tiyak - mga nangungunang tagapamahala malalaking kumpanya, mga empleyado ng mga dayuhang kumpanya, mga negosyante na gumugugol ng karamihan sa kanilang oras sa mga paglalakbay sa negosyo.

Para sa gayong mga tao, ang pangunahing kahalagahan ay ang lokasyon ng pasilidad at ang pagkakaroon ng mga serbisyo ng hotel, at hindi sa lahat ng problema sa pagpaparehistro. Bilang karagdagan, ang mga kliyente na mayroon nang sariling tahanan, kung minsan ay higit pa sa isa, ay madalas na nagpapakita ng interes sa pagbili ng mga apartment.

Mga kalamangan ng mga apartment

Siyempre, bilang karagdagan sa mga disadvantages, ang mga apartment ay mayroon ding kanilang mga pakinabang. Ang mga pangunahing bentahe ng naturang real estate ay kinabibilangan ng paborableng lokasyon nito (ang mga may-ari ng apartment ay maaaring manirahan malapit sa kanilang lugar ng trabaho, minsan kahit na sa parehong gusali). Ang mga residente ng mga apartment ay may pagkakataon na gumamit ng mga serbisyo ng hotel at mga serbisyo ng mga shopping at entertainment establishment na kasama sa istraktura ng complex.

Ang hindi mapag-aalinlanganang mga bentahe ng mga apartment ay kinabibilangan ng kalayaan sa disenyo ng naturang lugar. Bilang karagdagan, ang kategorya ng mga non-residential na lugar ay ginagawang posible na magrehistro dito mga legal na entity. Ito ay napaka-maginhawa para sa ilang mga kumpanya, dahil pinapayagan ka nitong ayusin ang isang kinatawan na "front office" na may mga meeting room sa apartment.

Maaaring kapaki-pakinabang na basahin: