Mga nangungupahan na naghahanap ng lugar para sa isang cafe. Pag-upa ng residential at non-residential na lugar: kontrobersyal na isyu sa buwis Ang landlord ay isang dayuhang organisasyon

May mga bagong cafe na nagbubukas mga shopping center, at sa format ng tingi sa kalye. Sinabi sa amin ng mga eksperto sa merkado kung anong mga problema ang kinakaharap ng isang nangungupahan kapag pumipili ng lugar para sa paglalagay ng catering outlet, at kung paano pinakamahusay na magpasya sa lokasyon, square footage at mga rate ng rental.

Mga shopping center kumpara sa tingian sa kalye

Ang pagpili ng pabor sa isa o ibang lugar, pagpili sa pagitan ng shopping center o street retail, ay kinakailangan, umaasa, una sa lahat, sa konsepto ng hinaharap na pagtatatag, dahil ang iskedyul ng trabaho at ang target na madla ay nakasalalay dito . Sa unang kaso, ang mga pagtatatag ng pamilya ay magiging mas angkop, sa pangalawa - mga craft bar, mga cafe na may signature cuisine at iba't ibang mga lugar na may temang.

Ang isang mahalagang kadahilanan ay maaari ding kung gaano katagal na gumagana ang cafe, kung ito ay naghahanap para sa kanyang unang lugar o gumagalaw o kahit na nagpapalawak ng network nito. Sa madaling salita, ang karanasan at mga reserbang pinansyal ay magiging makabuluhan. "Para sa mga nagnanais na negosyante at mga startup, ang paglalagay sa street retail ay mas angkop kaysa sa isang shopping center," sabi ni Egor Ostapenko, direktor ng departamento retail real estate kumpanya ng Praedium. - Hindi lahat bagong proyekto ay agad na makayanan ang medyo mataas na mga rate sa shopping center at isang malaking security deposit sa loob ng 2-4 na buwan."

Ito ay nagkakahalaga ng pagsasaalang-alang na ang mga district shopping center ay karaniwang nag-aalok ng ilang mga pangunahing format. Si Ivan Tatarinov, komersyal na direktor ng GLINCOM, ay nagsasaad na ito ay kumikita at pinaka-in demand para sa mga maliliit na negosyante na handang mamuhunan mula sa 500 libong rubles sa pagbubukas ng isang catering outlet. hanggang sa 1 milyong rubles ay isang coffee point. Nagtatrabaho sila kahit sa "mahina" na mga ari-arian dahil sa marginality, at nagagawa nilang masira ang kahit na sa unang buwan ng upa. Ang pangalawang format - food court - ay nagbibigay para sa isang mas malaking dami ng pamumuhunan, mula sa 2.5 milyong rubles. "Ang pinakamatagumpay na cafe sa isang food court ay umiiral sa tabi ng isang sinehan at entertainment area. Kung walang mga nangungupahan ng entertainment sa paligid, dapat mong lapitan ang isyu sa pag-upa nang maingat, "paliwanag ng eksperto.

Kapag pumipili sa pagitan ng shopping center at street retail, makatuwiran din na timbangin ang mga kalamangan at kahinaan ng parehong uri ng placement. Ito ay pinaniniwalaan, halimbawa, na mas madaling hulaan ang average na bilang ng mga customer sa isang shopping center. "Sa retail sa kalye, maaari mo ring sukatin ang trapiko, ngunit ito ay hindi gaanong mahuhulaan at higit na umaasa sa lagay ng panahon, at ang kalidad ng mga pedestrian ay maaaring mag-iba depende sa lokasyon,” paliwanag ni Natalya Ozernaya, deputy head ng street retail department sa JLL sa Moscow. Ang parehong naaangkop sa mga posibleng kakumpitensya: sa kalye maaari silang mag-set up ng door-to-door anumang oras at makaakit ng mga customer, habang sa isang shopping center ay karaniwang sinusubukan nilang mapanatili ang balanse ng mga kinakatawan na kumpanya.

Mahalaga rin na ang mga lugar sa mga shopping center ay madalas na nilagyan na isinasaalang-alang ang mga kinakailangan para sa pagtutustos ng pagkain, habang ang lokasyon ay nasa mga gusali ng tirahan nagsasangkot ng maraming pagtatapos at kinakailangang pag-apruba mula sa mga residente. Sa isang gusali ng tirahan, mahalagang tiyakin na ang mga bisita ay hindi naninigarilyo malapit sa pasukan at mga bintana. Kung pipili ka pabor sa retail sa kalye, ito ay sa lugar kung saan nakabukas ang isang cafe o restaurant.

Magkano ang kunin sa "mga parisukat"?

Ang paghahanap ng isang silid na hindi magiging labis sa lugar, ngunit hindi masikip para sa mga darating na bisita ng establisimyento, ay isang napakahirap na gawain, at kadalasan ay halos imposibleng lutasin nang walang isang espesyalista na nagdidisenyo ng mga restaurant at cafe. "May isang tiyak na sistema ng pagbabayad, na binalak batay sa menu ng pagtatatag. Ang lugar ay nakasalalay, sa partikular, kung ang cafe ay magkakaroon ng full-service na kusina o pre-cooking lamang, o kung handa na silang gawin nang walang kusina, "sabi ni Egor Ostapenko. Bilang karagdagan, ang bilang ng mga tauhan at ang laki ng kinakailangang lugar para sa mga bodega, mga yunit ng pagpapalamig, atbp. "Kailangan ding isaalang-alang ang mga pamantayan at panuntunan, ayon sa kung saan ang pagtatatag ay dapat magkaroon ng isang hiwalay na banyo para sa mga kawani, isang shower para sa mga tagapagluto, isang lugar para sa pagpapalit ng mga damit para sa mga empleyado," dagdag ni Anton Belykh, pangkalahatang tagapamahala kumpanya ng pagkonsulta sa DNA Realty. "Napakahirap na kalkulahin ito nang walang karanasan."

Ang dami ng espasyo, siyempre, ay depende sa parehong mga shopping center at mga format ng tingi sa kalye, kung saan, sa huli, kailangan mong pumili. "Ang mga coffee point ay maaaring umarkila ng espasyo mula sa isang counter na 3-4 sq.m hanggang sa maliit na lugar na 20 sq.m. m. Para sa isang food court, ang pinakasikat na lugar ay nasa hanay na 25-65 sq. m. Kung ang isang negosyante ay nagbukas ng isang cafe bilang isang prangkisa, kung gayon siya ay ginagabayan sa pagpili ng lugar ng mga kinakailangan ng mga may-ari na malinaw na nakasaad sa librong Pranses, "paliwanag ni Ivan Tatarinov.

Sa kaibahan sa mga teknolohikal na subtleties, ang kasapatan ng iminungkahing rental rate ay maaaring hatulan nang nakapag-iisa sa pamamagitan ng pagsangguni sa mga analytical na kalkulasyon ng mga eksperto sa merkado. Ayon kay Knight Frank, ang average na mga rate para sa isang cafe na may lugar na 200 sq. m sa gitna ng Moscow ay maaaring 65-75 libong rubles, at sa mga nangungunang lokasyon maaari itong umabot ng hanggang 90-120 libong rubles. Ang average na rate sa mga lugar ng tirahan ay 40-45 libong rubles. bawat sq. m bawat taon. "Ang mga rate para sa mga lugar sa "mga silid-tulugan", ngunit sa direktang visibility mula sa metro, ay madalas na maihahambing sa mga rate sa mga gitnang kalye, tiyak dahil sa araw-araw na daloy ng mga pedestrian mula sa metro," ang sabi ni Natalya Ozernaya, deputy head ng street retail department. sa JLL sa Moscow.

Pinagmulan: JLL

Paano gumawa ng isang pagpipilian? Sigurado si Anton Belykh: sa anumang kaso ay hindi ka dapat magtakda ng isang sikolohikal na linya - halimbawa, "huwag magbayad ng higit sa isang milyong rubles sa isang buwan para sa upa." "Alam ko ang mga restawran na nagbabayad ng 3-5 milyon sa isang buwan para sa mga lugar at umuunlad pa rin. At may mga establisimiyento na nagbabayad ng 100 libo at halos hindi nakakatugon o nagpapatakbo ng lugi,” paliwanag ng eksperto. "Kapag tinatasa ang mga rate ng rental, dapat mong isaalang-alang hindi ang iyong panloob na sikolohikal na mga limitasyon, ngunit ang tunay na trapiko ng lugar, ang pagkakatugma nito sa iyong target na madla, at gumawa ng mga kalkulasyon ng inaasahang kita gamit ang mga modernong sistema."

Magpasya sa lokasyon

Kapag isinasaalang-alang ang espasyo sa isang shopping center, madalas kang makakatagpo ng pagkiling laban sa malalakas na nangungupahan sa kapitbahayan sa food court, lalo na ang "big three": McDonald's, Burger King, KFC. Naniniwala si Ivan Tatarinov: "Ang isang mataas na kalidad at kawili-wiling produkto ay hindi magdurusa mula sa kumpetisyon sa malakas na mga pandaigdigang tatak. Halimbawa, matagumpay na nagagawa ng mga burger shop ang pagkakaiba sa kanilang sarili mula sa mga katulad na alok sa mass segment dahil sa produkto ng may-akda at mas indibidwal na diskarte."

Ang isa pang maling paniniwala ay ang mga cafe ay mahusay lamang sa sentro ng Moscow. “Marami ring matagumpay na establisyimento sa mga residential areas at sa mga outbound highway. Narito ito ay kinakailangan upang isaalang-alang ang mga detalye ng lugar. Halimbawa, sa Perovo ito ay mas mahusay na magbukas ng isang bagay na napaka-badyet, ngunit sa Michurinsky Prospect ang isang steakhouse ay magiging maayos. Gayundin, ang mga restaurateur ay interesado sa malalaking lugar ng tirahan na may isang malaking halaga bagong pabahay, na pangunahing binili o inuupahan ng panggitnang uri,” sabi ni Anton Belykh.

Sa format ng tingi sa kalye, ang tradisyonal na magagandang lugar para sa mga cafe ay mga pedestrian zone, ang bilang nito ay tumaas kamakailan sa gitna ng Moscow. Mabuti kung may malapit na landmark o bakasyunan para sa mga residente ng lungsod. In demand din ang mga lugar na matatagpuan malapit sa metro. "Nangangako, na may mataas na potensyal na pag-unlad, sa palagay ko, ay mga lugar sa mga loft na matatagpuan sa mga teritoryo ng mga dating pabrika. Ang isang kapansin-pansing halimbawa ay ang pagbubukas ng restawran ng Syrovarnya sa teritoryo ng pabrika ng serbesa ng Badaevsky, na naging isang anchor at sinamahan ng maraming iba pang mga proyekto: Deep Space, The 12 Wine Bar, " hardin ng tag-init"sabi ni Victoria Kamlyuk, direktor ng street retail sa Knight Frank.

Tulad ng para sa lokasyon sa gitna, isa pang mahalagang alalahanin ang lumitaw sa mga nakaraang taon - muling pagtatayo at gawaing landscaping. Ang patuloy na konstruksyon ay hindi gaanong nakakaakit ng mga customer, lalo na para sa mga cafe na gustong ayusin ang mga veranda ng tag-init. "Hindi ka dapat matakot sa gawaing pagpapabuti ng kalye at huwag umalis," sigurado si Victoria Kamlyuk. "Kailangan nating makipag-ayos sa may-ari ng isang diskwento na 10-30% para sa tagal ng muling pagtatayo." Si Yegor Ostapenko ay lubos na sumasang-ayon sa opinyon na posible na "mabuhay" sa pagkukumpuni: "Sa pagsasalita tungkol sa landscaping, dapat tandaan na kung ang pagtatatag ay may tiyak na margin ng kaligtasan sa pananalapi, kung gayon mas mahusay na maghintay sa panahong ito. kaysa lumipat. Ang muling pagtatayo ay magtatapos, ang kalye ay mababago, at sa susunod na panahon ang cafe ay may pagkakataon na mabawi ang mga pagkalugi nito at madagdagan ang kita nito.

Ang prinsipyo ng kalayaan ng kontrata ay nagpapahintulot sa amin na magtatag ng isang mekanismo para sa pagtukoy ng laki upa, maginhawa para sa nangungupahan at sa may-ari. Ito ay maaaring isang nakapirming halaga na binabayaran buwan-buwan, o isang halaga na kinabibilangan ng pagsasauli ng mga gastos sa pagpapanatili para sa inuupahang pasilidad. Sa huling kaso, ang mga salita ng probisyon ng kontraktwal ay nangangailangan ng espesyal na atensyon.

Ang pamamaraan, mga kondisyon at mga tuntunin ng pagbabayad ng upa ay tinutukoy ng kasunduan sa pag-upa (sugnay 1 ng Artikulo 614 ng Kodigo Sibil), at sa kanilang kawalan, ang pamamaraan, mga kondisyon at mga tuntunin ng pagbabayad ay karaniwang inilalapat kapag nagpapaupa ng katulad na ari-arian sa ilalim ng maihahambing na mga pangyayari. ay inilapat. Ang isang katulad na tuntunin ay itinatag sa talata 3 ng Art. 424 ng Civil Code ng Russian Federation para sa presyo ng kontrata: kung hindi ito kasama sa teksto ng kasunduan, ang pagpapatupad ng kontrata ay dapat bayaran sa presyo na, sa ilalim ng maihahambing na mga pangyayari, ay karaniwang sinisingil para sa mga katulad na kalakal, trabaho o serbisyo.

Ngunit kapag nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa ng real estate, ang panuntunang ito ay hindi mailalapat, dahil ang renta ay ang mahalagang kondisyon nito (Artikulo 432 ng Civil Code ng Russian Federation). Sa kawalan ng isang kondisyon na napagkasunduan sa nakasulat na mga partido tungkol sa halaga ng upa, ang real estate lease agreement ay itinuturing na hindi natapos (Artikulo 654 ng Civil Code ng Russian Federation).

Ang mga tuntunin ng upa ay dapat na bumalangkas sa paraang posibleng matukoy nang eksakto kung kailan at sa anong halaga ang nangungupahan ay obligadong gawin ang mga naaangkop na pagbabayad. Ang kasunduan ay maaaring magtatag ng isang nakapirming halaga ng upa o ang pamamaraan (mekanismo) para sa pagkalkula nito. Sa huling kaso, ang kasunduan sa pag-upa ay ituturing ding napagkasunduan.

Ang halaga ng upa ay maaaring mabago sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga takdang panahon na itinakda ng kontrata, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon, maliban kung iba ang ibinigay ng kontrata (sugnay 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation) . Ang pagbabago sa halaga ng upa alinsunod sa mekanismong itinatadhana sa kasunduan ay hindi bumubuo ng pagbabago sa kasunduan sa pag-upa, at, samakatuwid, ay hindi napapailalim sa mga paghihigpit na binanggit sa itaas (sugnay 11 ng liham ng impormasyon ng Presidium ng ang Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation na may petsang Enero 11, 2002 No. 66, pagkatapos nito ay tinukoy bilang liham ng Impormasyon Blg. 66). Halimbawa, ang kondisyon ng pag-index ng upa depende sa inflation ay hindi sumasalungat sa paghihigpit na ito. Bagama't nagbabago ang halaga ng upa, ang pamamaraan para sa pagkalkula nito ay nananatiling hindi nagbabago.

Mas mainam na ibigay sa kontrata ang mga kahihinatnan ng pagkawala ng status ng nagbabayad ng VAT ng lessor

Inirerekomenda na tukuyin ng kasunduan sa pag-upa kung ang renta ay may kasamang value added tax (VAT). At kung nangyari ito, kakailanganin din na matukoy kung aling bahagi ng tinukoy na halaga ang renta at kung aling bahagi ang VAT. Halimbawa, ipahiwatig ang kasalukuyang rate ng buwis upang maiwasan ang mga hindi pagkakaunawaan sa hinaharap kapag nagbago ang rate ng buwis sa panahon ng kontrata. Inirerekomenda din na isaad sa kasunduan na ang VAT ay hindi sisingilin sa halaga ng rental kung ang nagpapaupa ay hindi nagbabayad ng buwis na ito.

Ang lahat ng ito ay dapat gawin, dahil kung hindi, ang mga partido ay maaaring magkaroon ng hindi pagkakasundo tungkol sa mga halagang babayaran bilang upa. Ang posisyon ng mga korte sa isyung ito ay hindi maliwanag, at bilang isang resulta, ang nagpapaupa ay maaaring makatanggap ng upa sa halagang mas mababa kaysa sa inaasahan (resolution ng Federal Antimonopoly Service ng West Siberian District na may petsang Setyembre 17, 2010 sa kaso No. A70- . /2009).

Ang isang sitwasyon ay malamang kung saan sa una ang nagpapaupa ay isang nagbabayad ng VAT at sa kontrata ang halaga ng upa ay napagkasunduan sa pagsasaalang-alang sa buwis, ngunit kalaunan ay tumigil ang obligasyon na bayaran ang buwis na ito. Halimbawa, kapag lumipat ang nagpapaupa sa isang pinasimpleng sistema ng pagbubuwis (sugnay 2 ng Artikulo 346.11 ng Kodigo sa Buwis ng Russian Federation) o sa kaganapan ng pagbabago sa may-ari ng naupahang ari-arian, kung bagong may-ari ay hindi isang nagbabayad ng VAT. Kaugnay nito, nasa interes ng nangungupahan na isama sa kontrata ang isang kondisyon na sa kaganapan ng pagwawakas ng obligasyon ng landlord na magbayad ng VAT, ang renta ay mababawasan ng halaga ng buwis. Kung ang naturang kundisyon ay hindi napagkasunduan, maaaring tumanggi ang korte na tugunan ang kahilingan para sa pagbabalik ng sobrang bayad na upa sa halaga ng buwis (resolution ng Federal Antimonopoly Service ng Volga-Vyatka District na may petsang 05.08.2011 sa kaso No. A43 -24309/2010). Kasabay nito, mayroong isa pang posisyon kapag ang pagbabayad na may halaga ng VAT na kasama dito ay kinikilala bilang hindi makatarungang pagpapayaman ng lessor (resolusyon ng Federal Antimonopoly Service ng Volga-Vyatka District na may petsang Enero 15, 2010 kung sakaling No. A29-2100/2009).

Maaaring kasama sa renta ang mga fixed at variable na bahagi

Ang upa ay hindi maaaring itakda bilang bayad ng nangungupahan mga kagamitan(kuryente, tubig, init), gasolina, lubricant at iba pang materyales na natupok kapag ginagamit ang rental property. Ang katotohanan ay sa ganoong pagbabayad, ang nagpapaupa ay talagang hindi tumatanggap ng anumang kabayaran mula sa nangungupahan para sa ipinagkaloob na karapatang gamitin ang naupahang bagay, at ito ay sumasalungat sa binabayarang katangian ng kasunduan (sugnay 12 ng Liham ng Impormasyon Blg. 66).

Upang mabayaran ang halaga ng mga serbisyo ng utility na natupok ng nangungupahan, ang mga partido ay lalong nagpapahiwatig sa kasunduan na ang upa ay binubuo ng dalawang bahagi - pare-pareho at variable. Ang laki ng pare-parehong bahagi ay tinutukoy sa anyo ng isang nakapirming halaga (o isang mekanismo para sa pagkalkula nito), at variable na bahagi ay tinukoy bilang ang halaga ng mga utility na ginagamit ng nangungupahan.

Ang kundisyon na tumutukoy sa pamamaraan para sa pagbabayad ng mga utility bill ay isang mahalagang punto ng kontrata. Pagkatapos ng lahat, ang mga kontrata sa mga organisasyon ng supply ng mapagkukunan ay tinapos ng lessor at ang mga invoice ay inisyu sa kanyang pangalan, at ang lessee ay magkakaroon ng obligasyon na ibalik ang mga naturang gastos kung ito ay ibinigay para sa kasunduan. Kasama sa mga utility at iba pang mga pagbabayad ang halaga ng supply ng tubig at mga serbisyo sa alkantarilya, mga komunikasyon sa telepono, natupok na kuryente, supply ng init (supply ng gas), pati na rin ang mga bayarin para sa paglilinis ng mga lugar, pagtatanggal ng basura, atbp.

Ang accounting para sa mga bayad sa utility at operating bilang bahagi ng upa ay posible sa ilang mga opsyon. Una, maaari kang magtakda ng isang nakapirming upa, na kasama na ang halaga ng mga naturang pagbabayad. Ang nangungupahan ay nagbabayad ng isang nakapirming upa bawat buwan. Pangalawa, pinahihintulutan na matukoy ang halaga ng upa nang hindi isinasaalang-alang ang halaga ng mga utility, na nagpapahiwatig ng karapatan ng nangungupahan na independiyenteng pumasok sa mga kasunduan sa supply ng mapagkukunan at mga organisasyon ng serbisyo. Dapat itong isaalang-alang na ang pagtatapos ng naturang mga kasunduan ay mangangailangan ng paglitaw ng mga karagdagang obligasyon para sa nangungupahan sa naturang mga organisasyon. At pangatlo, ang mga partido ay may karapatang magtatag ng upa na binubuo ng isang nakapirming at variable na bahagi.

Sa huling kaso, ang upa ay binubuo ng pagbabayad para sa inuupahang lugar sa isang itinakdang halaga (fixed na bahagi) at upa sa mga tuntunin ng pagbabayad ng halaga ng mga utility na aktwal na natupok ng nangungupahan (variable part).

Mas mainam na ayusin ang halaga ng variable na bahagi ng upa para sa bawat buwan nang hiwalay

Sa pagsasagawa, ang halaga ng upa sa mga tuntunin ng pagbabayad ng halaga ng elektrikal na enerhiya na natupok ng nangungupahan ay tinutukoy alinman sa batayan ng mga pagbabasa ng metro ng kuryente, hiwalay na naka-install para sa nangungupahan, o sa naka-install na kapangyarihan sa pamamagitan ng pagsasaalang-alang sa kapangyarihan ng lahat ng mga electrical appliances na tumatakbo sa lugar at ang tinatayang tagal ng kanilang operasyon. Ang dami ng tubig o gas na natupok ay maaari ding matukoy ng metro. Ang pagkalkula ng halaga ng mga serbisyo sa pag-init ay depende sa kabuuang pinainit na lugar, na kinakalkula sa metro kubiko. Ang pagbabayad ng mga gastos sa komunikasyon sa telepono ay ginawa batay sa data sa katayuan ng personal na account na ibinigay ng organisasyon ng komunikasyon.

Upang makilala ang isang nakapirming bahagi ng upa bilang isang gastos, ang nangungupahan ay kailangan lamang magkaroon ng mismong kasunduan sa pag-upa, kung saan ito ay tinukoy. Upang makilala ang variable na bahagi sa mga gastusin, kinakailangan ang isang hiwalay na pangunahing dokumento, na magpapakita ng halaga ng mga utility na ginagamit ng nangungupahan na may isang breakdown ayon sa uri ng serbisyo at may mga link sa mga nauugnay na dokumento at ang halaga ng variable na bahagi ng upa para sa buwan na kinakalkula alinsunod sa kasunduan sa pag-upa.

Ano ang pangunahing dokumentong ito? Kapag nagtatapos ng isang kasunduan, ang mga partido sa kasunduan sa pag-upa ay nakapag-iisa na sumang-ayon sa isyung ito na may kaugnayan sa isang partikular na sitwasyon. Ito ay maaaring isang bilateral act, o isang sertipiko mula sa accounting department ng landlord. Ang pangunahing bagay ay ang dokumentong ginamit ay naglalaman ng lahat ng ipinag-uutos na mga detalye na nakalista sa Art. 9 ng Pederal na Batas ng Disyembre 6, 2011 No. 402-FZ "Sa Accounting" (sugnay 1 ng liham ng Federal Tax Service ng Russia na may petsang Pebrero 4, 2010 No. ШС-22-3/86@).

Kung, alinsunod sa kasunduan, ang upa (o bahagi nito) ay isang variable na halaga, kung gayon upang makilala ang halagang ito bilang isang gastos, ang nangungupahan ay dapat makatanggap ng pangunahing dokumento mula sa nagpapaupa bawat buwan, dahil ang halaga ng upa nag-iiba mula buwan hanggang buwan. At kapag ang upa ay natukoy sa kontrata sa isang pare-pareho (naayos) na halaga, ang buwanang mga aksyon na nagpapatunay sa halaga ng pagbabayad ay hindi kailangan, dahil ang halaga ng upa ay hindi nagbabago.

Ito ay nagkakahalaga ng pag-alala na ang mga paghihirap ay maaaring lumitaw sa paghahanda ng pangunahing dokumentasyon, dahil ang may-ari ay hindi ang tagapagtustos ng mga serbisyo ng utility sa nangungupahan, ngunit sa katunayan ay gumaganap bilang isang "ahente" ng nangungupahan sa paglilipat ng mga pagbabayad para sa mga serbisyong ibinibigay ng supply ng mapagkukunan. mga organisasyon. Para sa may-ari, ang mga pagbabayad na ito ay hindi kita, ngunit nagsisilbing kabayaran para sa mga gastos.

Magrenta mula sa nagpapaupa, kasama ang variable

Ang mga relasyon sa pag-upa ay napakapopular sa mga entity ng negosyo. Sa pamamagitan ng pagbibigay ng "libre" na ari-arian para sa upa, ginagamit ito ng mga panginoong maylupa upang makabuo ng karagdagang kita, at ang mga nangungupahan, sa isang tiyak na bayad, ay nakakakuha ng pagkakataon na gamitin ang naililipat o hindi natitinag na ari-arian ng ibang tao.

Sa artikulong ito isasaalang-alang natin ang mga isyu ng accounting para sa upa na natanggap ng may-ari mula sa nangungupahan.

Alinsunod sa Artikulo 614 ng Civil Code Russian Federation(mula dito ay tinutukoy bilang Civil Code ng Russian Federation) ang pangunahing responsibilidad ng nangungupahan ay ang napapanahong pagbabayad ng upa para sa paggamit ng ari-arian sa mga halaga at tuntunin na itinakda ng kasunduan sa pag-upa.

Ang upa ay itinakda tulad ng sumusunod:

– mga pagbabayad na tinutukoy sa isang nakapirming halaga, na ginawa sa pana-panahon o sa isang pagkakataon;

– ang itinatag na bahagi ng mga produkto, prutas o kita na natanggap bilang resulta ng paggamit ng inuupahang ari-arian;

– probisyon ng nangungupahan ng ilang mga serbisyo;

– ilipat ng lessee sa lessor ng bagay na itinakda ng kontrata para sa pagmamay-ari o pag-upa;

– pagpapataw sa lessee ng mga gastos na itinakda ng kontrata para sa pagpapabuti ng inuupahang ari-arian.

Ang mga partido ay maaaring magbigay sa kasunduan sa pag-upa para sa kumbinasyon ng mga paraan ng upa o iba pang paraan ng pagbabayad ng upa.

Ang pinakakaraniwang uri ay ang itakda ang upa sa anyo ng mga nakapirming pagbabayad na pana-panahon o sa isang lump sum.

Maaaring ilipat ang ilang bagay sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa nang sabay-sabay. Sa kasong ito, maaaring itakda ang upa sa kabuuan para sa lahat ng naupahang ari-arian, at para sa bawat bagay nang hiwalay. Upang maiwasan ang karagdagang hindi pagkakasundo sa pagitan ng mga partido sa kasunduan, mas mainam na itakda nang hiwalay ang upa para sa bawat naupahang bagay.

Ang variable na upa, na itinatag buwan-buwan, sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, upang mabayaran ang mga bayarin sa utility, sa opinyon ng may-akda, ay hindi ganap na sumusunod sa batas. Kasabay nito, mula sa punto ng view ng mga awtoridad sa buwis, na may tulad na upa, ang nagpapaupa ay makikilala lamang ang mga gastos para sa pagbili ng gasolina, tubig at enerhiya ng lahat ng uri, na ginugol sa mga teknolohikal na layunin, henerasyon ng lahat. mga uri ng enerhiya, pag-init ng mga gusali, pati na rin ang mga gastos sa pagbabagong-anyo at paghahatid ng enerhiya na natupok sa kanila nang direkta, nang hindi isinasaalang-alang ang mga natupok ng mga nangungupahan (Liham ng Federal Tax Service ng Russian Federation para sa Rehiyon ng Moscow na may petsang Nobyembre 13, 2006 No. 21-25-I/1372). Sa kaibahan sa nangungupahan, na may karapatang isama sa mga gastos na tinanggap para sa pagbubuwis ng mga kita pareho ang pare-pareho at variable na bahagi ng upa (Liham ng Federal Tax Service ng Russian Federation para sa Rehiyon ng Moscow na may petsang Nobyembre 13, 2006 Hindi . 21-25-I/1372).

Ayon sa Information Letter ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Enero 11, 2002 No. 66 "Repasuhin ang kasanayan ng paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa", ang talata 11 kung saan ay nagpapaliwanag na kapag inilalapat ang talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga korte ay dapat magpatuloy mula sa katotohanan na sa loob ng isang taon Ang mga tuntunin ng kontrata na nagbibigay para sa isang nakapirming halaga ng upa o ang pamamaraan (mekanismo) para sa pagkalkula nito ay dapat manatiling hindi nagbabago. Ang nangungupahan ay naghain ng paghahabol sa may-ari sa arbitration court upang mapawalang-bisa ang mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa na nagbibigay para sa quarterly na pagtaas ng halaga ng upa ng may-ari sa pamamagitan ng pag-index nito upang isaalang-alang ang inflation, dahil ang kundisyong ito ay sumasalungat sa kinakailangang pamantayan ng talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagtatatag ng posibilidad na baguhin ang halaga ng upa nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon. Ngunit ang hukuman, kahit na lamang sa kaso na isinasaalang-alang, ay natagpuan na ang pagtukoy sa rate ng rental sa isang halaga na katumbas ng isang tiyak na halaga sa dayuhang pera ay nangangahulugan ng pagtatatag ng isang mekanismo para sa pagkalkula nito. Ang pagpapasiya ng upa ay inilaan upang maalis ang masamang epekto ng inflation. Ang pagbabago sa foreign currency exchange rate ay hindi nangangahulugan ng pagbabago sa halaga ng upa alinsunod sa talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation. Bilang isang resulta, ito ay lumiliko na upang ipakilala ang variable na upa ay kinakailangan na magkaroon ng isang malinaw na algorithm para sa pagkalkula nito, na tinukoy sa kontrata, kung hindi man ay madaling mawala ang kaso sa korte.

Ang mga tuntunin para sa pagbabayad ng upa ay tinutukoy ng kontrata. Sa kasong ito, ang mga partido ay maaaring magbigay ng anumang pamamaraan para sa pagbabayad nito: buwanan, quarterly, isang beses sa isang taon, sa pamamagitan ng pagdeposito paunang bayad o may ipinagpaliban na pagbabayad.

Ang talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagsasaad na ang upa ay maaaring mabago sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga limitasyon ng oras na tinukoy sa kontrata, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon. Kasabay nito, ang halaga ng upa ay maaaring tumaas o bumaba.

Ang nangungupahan ay may karapatang humiling ng pagbawas sa upa kung sakaling:

– kung, dahil sa mga pangyayari kung saan hindi siya mananagot, ang mga kondisyon ng paggamit na ibinigay para sa kasunduan sa pag-upa o ang kondisyon ng ari-arian ay makabuluhang lumala;

– kung ang nagpapaupa ay lumalabag sa mga kondisyon para sa mga pangunahing pagkukumpuni ng inuupahang ari-arian;

– kung hindi binalaan ng nagpapaupa ang nangungupahan tungkol sa mga karapatan ng mga ikatlong partido sa ari-arian kapag tinatapos ang kasunduan sa pag-upa.

Sa kaganapan ng isang makabuluhang paglabag ng nangungupahan sa mga tuntunin para sa pagbabayad ng upa, ang nagpapaupa ay may karapatang humingi mula sa kanya ng maagang pagbabayad ng upa sa loob ng panahong itinatag ng nagpapaupa. Sa kasong ito, ang nagpapaupa ay walang karapatan na humingi ng maagang pagbabayad ng upa para sa higit sa dalawang magkasunod na termino (sugnay 5 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation).

Renta sa accounting.

Ang pamamaraan para sa pagtatala ng mga pagbabayad sa pag-upa sa accounting ng nagpapaupa ay nakasalalay sa kung ang aktibidad na ito ang pangunahing o hindi.

Alinsunod sa talata 5 ng PBU 9/99 "Kita ng Organisasyon" (Order ng Ministri ng Pananalapi ng Russian Federation na may petsang Mayo 6, 1999 No. 32n "Sa pag-apruba ng Mga Regulasyon sa Accounting "Kita ng Organisasyon" PBU 9 /99” (mula dito ay tinutukoy bilang PBU 9/99)) sa mga organisasyon na ang paksa ng aktibidad ay ang probisyon para sa bayad para sa pansamantalang paggamit (pansamantalang pag-aari at paggamit) ng kanilang mga ari-arian sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa, ang kita ay itinuturing na mga resibo. resibo na nauugnay sa aktibidad na ito (renta).

Tsart ng Mga Account para sa Accounting at Mga Tagubilin para sa Aplikasyon nito (Order ng Ministry of Finance ng Russian Federation na may petsang Oktubre 31, 2000 No. 94n "Sa pag-apruba ng Chart of Accounts para sa Financial Accounting aktibidad sa ekonomiya mga organisasyon at mga tagubilin para sa paggamit nito"), ang account 90 "Sales" ay inilaan upang buod ng impormasyon sa kita at mga gastos na nauugnay sa mga ordinaryong aktibidad ng organisasyon, pati na rin upang matukoy ang resulta ng pananalapi para sa kanila.

Ang kita mula sa probisyon para sa bayad para sa pansamantalang paggamit (pansamantalang pag-aari at paggamit) ng mga asset nito sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa (kapag ito ang paksa ng mga aktibidad ng organisasyon) ay makikita sa account 90 "Sales" subaccount 90-1 "Kita".

Kung ang pagkakaloob ng mga asset para sa upa ay hindi ang pangunahing aktibidad ng organisasyon, kung gayon, ayon sa talata 7 ng PBU 9/99, ang mga resibo na nauugnay sa probisyon para sa isang bayad para sa pansamantalang paggamit (pansamantalang pag-aari at paggamit) ng mga ari-arian ng organisasyon ay kinikilala bilang iba pang kita at makikita sa kredito ng account 91- 1 "Iba pang kita".

Sa kasong ito, ang mga gastos na nauugnay sa probisyon para sa isang bayad para sa pansamantalang paggamit (pansamantalang pag-aari at paggamit) ng mga ari-arian ng organisasyon ay kinikilala bilang iba (sugnay 11 PBU 10/99 "Mga gastos sa organisasyon" (Order ng Ministri ng Pananalapi ng Russian Federation na may petsang Mayo 6, 1999 No. 33n "Sa pag-apruba Mga probisyon ng Accounting "Mga gastos ng organisasyon" PBU 10/99)).

Upang matukoy kung anong uri ng aktibidad ang isasama ang mga operasyon para sa paglilipat ng ari-arian para sa upa, dapat kang sumangguni sa talata 4 ng PBU 9/99.

Alinsunod sa talatang ito sa accounting, ang organisasyon ay nakapag-iisa na kinikilala ang mga resibo bilang kita mula sa mga ordinaryong aktibidad o iba pang kita, batay sa mga kinakailangan ng PBU 9/99, ang likas na katangian ng mga aktibidad nito, ang uri ng kita at ang mga kondisyon para sa kanilang pagtanggap.

Sa madaling salita, ang organisasyon ay dapat na nakapag-iisa na magpasya kung anong uri ng aktibidad ang mga operasyon ng paglilipat ng ari-arian para sa upa, at pagsamahin ito sa mga patakaran sa accounting ng organisasyon. Ang kundisyong ito ay tinutukoy ng Charter ng organisasyon, kung saan kadalasan ang pagpapaupa ng ari-arian ay ibinibigay bilang isang uri ng aktibidad nang naaayon, kinikilala ng lessor ang mga resibo bilang kita mula sa mga ordinaryong aktibidad;

Kung ang pagbabayad ng upa ay makikita ng organisasyon sa accounting bilang kita mula sa mga ordinaryong aktibidad, kung gayon ang mga sumusunod na entry ay ginawa sa accounting:

Debit ng account 62 "Mga settlement sa mga mamimili at customer" Credit ng account 90-1 "Kita" - sumasalamin sa halaga ng mga pagbabayad sa pag-upa na matatanggap;

Debit ng account 90-3 "Value added tax" Credit ng account 68-2 "Mga kalkulasyon para sa value added tax" - sumasalamin sa halaga ng VAT na babayaran sa badyet;

Debit ng account 51 “Mga settlement account” Credit ng account 62 “Mga settlement sa mga mamimili at customer” – makikita cash natanggap mula sa nangungupahan.

Inilipat sa isang solong pagbabayad para sa buong panahon ng bisa ng kasunduan sa pag-upa, ang renta ay itinuturing bilang isang paunang bayad at isinasaalang-alang sa account 62 "Mga Settlement sa mga mamimili at customer" subaccount "Mga Settlement para sa paunang bayad".

Kung ang upa ay makikita sa accounting ng lessor bilang bahagi ng iba pang kita, kung gayon ang mga sumusunod na entry ay ginawa sa accounting:

Debit ng account 76 "Mga Settlement sa iba't ibang mga may utang at nagpapautang" subaccount "Mga Settlement para sa upa" Credit ng account 91-1 "Iba pang kita" - sumasalamin sa accrual ng receivable;

Debit account 91-2 “Iba pang gastos” Credit account 68-2 “Mga kalkulasyon para sa value added tax” – VAT ay sinisingil;

Debit ng account 51 "Mga account sa settlement" Credit ng account 76 "Mga settlement sa iba't ibang mga may utang at nagpapautang" subaccount "Mga kalkulasyon para sa upa" - ang mga pondo na natanggap mula sa nangungupahan ay makikita.

Ang isang beses na inilipat na halaga ng upa para sa isang organisasyon kung saan ang paglipat ng mga ari-arian para sa upa ay hindi ang pangunahing aktibidad ay isinasaalang-alang sa account 98 "Napagpaliban na kita" subaccount 98-1 "Ang kita na natanggap para sa mga ipinagpaliban na panahon".

Isinasaalang-alang ng Subaccount 98-1 “Ang natanggap na kita para sa mga hinaharap na panahon” ang paggalaw ng kita na natanggap sa panahon ng pag-uulat, ngunit nauugnay sa mga panahon ng pag-uulat sa hinaharap.

Ang halaga ng kita na may kaugnayan sa hinaharap na mga panahon ng pag-uulat ay makikita sa kredito ng account 98 "Ipinaliban na kita" sa pagsusulatan sa mga account para sa cash o mga pag-aayos sa mga may utang at nagpapautang, at sa debit - ang halaga ng kita na inilipat sa kaukulang mga account sa ang simula ng panahon ng pag-uulat, kung kanino nabibilang ang mga kita na ito.

Ang analytical accounting sa account 98-1 "Ang natanggap na kita para sa mga hinaharap na panahon" ay isinasagawa para sa bawat uri ng kita.

Ang upa ay kinikilala sa accounting batay sa pag-aakala ng pansamantalang katiyakan ng mga katotohanan ng aktibidad sa ekonomiya at sa pagkakaroon ng mga kondisyon na nakalista sa talata 12 ng PBU 9/99:

– ang organisasyon ay may karapatang tumanggap ng kita na ito mula sa isang partikular na kasunduan o nakumpirma sa ibang naaangkop na paraan;

– ang halaga ng kita ay maaaring matukoy;

– may kumpiyansa na bilang resulta ng isang partikular na transaksyon ay magkakaroon ng pagtaas sa mga benepisyong pang-ekonomiya ng organisasyon.

Kung hindi bababa sa isa sa mga nakalistang kundisyon ay hindi natugunan kaugnay ng cash at iba pang mga asset na natanggap ng organisasyon sa pagbabayad, ang mga account na babayaran, at hindi kita, ay kinikilala sa accounting ng organisasyon.

Halimbawa.

Ang organisasyon ay pumasok sa isang kasunduan sa pagrenta ng kagamitan sa loob ng tatlong buwan. Ang buwanang upa ay 17,700 rubles (kabilang ang VAT - 2,700 rubles).

Ang upa sa halagang 53,100 rubles (kabilang ang VAT - 8,100 rubles) ay binayaran kaagad ng nangungupahan para sa buong panahon ng bisa ng kasunduan sa pag-upa.

Ginagamit ng lessor organization ang mga sumusunod na subaccount ng working chart ng mga account:

62-1 "Mga Pagkalkula para sa upa";

62-2 "Mga kalkulasyon para sa paunang bayad."

Ang mga sumusunod na entry ay ginawa sa mga talaan ng accounting ng lessor organization:

Debit 51 Credit 62-2 – 53,100 rubles – sumasalamin sa halaga ng paunang bayad para sa naupahang kagamitan;

Debit 62-2 Credit 68-2 – 8,100 rubles – Sisingilin ang VAT sa halaga ng paunang bayad (sugnay 1 ng Artikulo 167 ng Tax Code ng Russian Federation (mula dito ay tinutukoy bilang Tax Code ng Russian Federation)) ;

Debit 62-2 Credit 98–45,000 rubles - ang halaga ng prepayment ay makikita sa ipinagpaliban na kita;

Debit 62-1 Credit 91-1 – 17,700 rubles – upa na naipon para sa panahon ng pag-uulat;

Debit 91-2 Credit 68-2 – 2,700 rubles – VAT na naipon sa renta ng panahon ng pag-uulat;

Debit 68-2 Credit 62-2 – 2,700 rubles – tinatanggap para sa pagbabawas ng VAT sa halaga ng prepayment;

Debit 98 Credit 62-1 – 15,000 rubles – sumasalamin sa halaga ng upa na dating kasama sa ipinagpaliban na kita.

Ang may-ari ay dapat magbigay ng invoice sa nangungupahan para sa halaga ng upa.

Ayon sa talata 3 ng Artikulo 168 ng Tax Code ng Russian Federation, ang isang invoice ay inisyu nang hindi lalampas sa limang araw ng kalendaryo, na binibilang mula sa petsa ng pagkakaloob ng mga serbisyo.

Ang pag-isyu ng mga invoice para sa pagbebenta ng mga serbisyo para sa pagkakaloob ng ari-arian para sa upa ay posible nang hindi mas maaga kaysa sa katapusan ng panahon ng buwis, hindi bababa sa buwan kung saan aktwal na ibinigay ang mga serbisyo.

Renta sa accounting ng buwis.

Ang pagbibigay ng ari-arian para sa upa ay ang pangunahing aktibidad ng organisasyon.

Ayon sa Artikulo 249 ng Tax Code ng Russian Federation, ang upa na natanggap mula sa nangungupahan ay inuri bilang kita mula sa mga benta. Ang mga pangunahing uri ng aktibidad ay tinutukoy ng Charter ng organisasyon, kung saan kadalasan ang pag-upa ng ari-arian ay ibinibigay bilang isang uri ng aktibidad.

Kung ang isang organisasyon, para sa mga layunin ng buwis sa kita, ay kinikilala ang kita at mga gastos gamit ang paraan ng accrual, kung gayon ang kita ay kinikilala sa panahon ng pag-uulat (buwis) kung saan nangyari ang mga ito, anuman ang aktwal na pagtanggap ng mga pondo, iba pang ari-arian (trabaho, serbisyo) ( sugnay 1 ng Artikulo 271 ng Tax Code RF).

Para sa mga organisasyong nagbibigay ng kanilang ari-arian sa isang sistematikong batayan para sa bayad para sa pansamantalang paggamit at (o) pansamantalang pagmamay-ari at paggamit ng kanilang ari-arian, ang mga gastos sa naturang mga aktibidad ay nauugnay sa mga benta (subclause 1 ng sugnay 1 ng Artikulo 265 ng Tax Code ng Russian Federation).

Kung ang kasunduan sa pag-upa ay nagbibigay para sa isang hindi pantay na iskedyul ng mga pagbabayad sa pag-upa, kung gayon, ayon sa pinakabagong mga paglilinaw ng Ministri ng Pananalapi ng Russian Federation, na ibinigay sa Mga Sulat na may petsang Abril 17, 2009 No. 03-03-06/1/258, na may petsang Abril 2, 2009 No. 03-03-06/1 /212, ang nagbabayad ng buwis, sa batayan ng subparagraph 3 ng talata 4 ng Artikulo 271 ng Tax Code ng Russian Federation, ay dapat sa mga ganitong kaso na isaalang-alang ang mga pagbabayad sa pag-upa. sa kita, batay sa mga halagang ibinigay para sa iskedyul ng pagbabayad. Ang isang katulad na posisyon ay nakapaloob sa Resolusyon ng Federal Antimonopoly Service ng Ural District na may petsang Disyembre 16, 2008 sa kaso No. Ф09-9466/08-С3.

Ayon sa may-akda, ang isang hindi pantay na iskedyul ng pagbabayad ay nangyayari din kapag binayaran ang upa nang isang beses sa mahabang panahon, halimbawa, isang beses sa isang taon o bawat anim na buwan. Kasabay nito, ang isang beses na pagsasama ng naturang bayad sa kita ay hindi lubos na kapaki-pakinabang sa organisasyon, dahil hahantong ito sa isang beses na pagbabayad ng buwis sa kita o mas malaking paunang bayad. Samakatuwid, mas kapaki-pakinabang na ipamahagi ang naturang kita sa mga panahon ng pag-uulat. Gayunpaman, isinasaalang-alang ang posisyon ng Ministri ng Pananalapi ng Russian Federation, ang gayong diskarte ay maaaring magdulot ng mga reklamo mula sa mga awtoridad sa buwis.

Tandaan natin na ang mga naunang opisyal ay nagpahiwatig na ang kita sa anyo ng mga pagbabayad sa pag-upa ay kinikilala sa accounting ng buwis na isinasaalang-alang ang prinsipyo ng pare-parehong pagkilala sa kita at mga gastos, anuman ang kanilang aktwal na pagbabayad. Kasabay nito, ang buwanang pagtatapos ng mga gawain ng mga serbisyo na ibinigay sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa ay hindi kinakailangan para sa mga layunin ng pagpapanatili ng accounting ng buwis ng kita sa anyo ng mga pagbabayad sa pag-upa. Ang posisyon na ito ay itinakda sa Mga Sulat ng Ministri ng Pananalapi ng Russian Federation na may petsang Abril 17, 2007 No. 03-03-06/1/248, na may petsang Pebrero 6, 2007 No. 03-03-06/1/59, na may petsang Nobyembre 10, 2006 No. 03-03 -04/1/752, Federal Tax Service ng Russian Federation para sa lungsod ng Moscow na may petsang Setyembre 22, 2008 No. 20–12/089128.

Ang pagbibigay ng ari-arian para sa upa ay hindi ang pangunahing aktibidad ng organisasyon.

Sa kasong ito, ang kita mula sa pag-upa ng ari-arian ay kinikilala bilang di-operating na kita (sugnay 4 ng Artikulo 250 ng Tax Code ng Russian Federation).

Ang subparagraph 3 ng talata 4 ng Artikulo 271 ng Tax Code ng Russian Federation ay nagtatatag na para sa hindi nagpapatakbo na kita mula sa pagpapaupa ng ari-arian, ang petsa ng pagtanggap ng kita ay ang petsa ng mga pag-aayos alinsunod sa mga tuntunin ng mga natapos na kasunduan o pagtatanghal sa nagbabayad ng buwis ng mga dokumento na nagsisilbing batayan para sa paggawa ng mga kalkulasyon, o ang huling araw ng panahon ng pag-uulat (buwis).

Ang mga gastos para sa pagpapanatili ng ari-arian na inilipat sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa (kabilang ang pamumura sa ari-arian na ito) ay kasama sa mga di-operating na gastos (subclause 1 ng sugnay 1 ng Artikulo 265 ng Tax Code ng Russian Federation).

Mga pagbabayad sa utility.

Tulad ng nabanggit sa itaas, alinsunod sa Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, ang upa ay maaaring itakda alinman sa isang nakapirming halaga o sa isang "lumulutang" na halaga, na binubuo ng dalawang bahagi - isang nakapirming halaga ng upa at isang variable na bahagi na binubuo ng mga utility bill.

Bilang isang tuntunin, ang lahat ng mga kasunduan sa pag-upa, sa isang anyo o iba pa, ay naglalaman ng isang kundisyon na ang nangungupahan ang sumasagot sa mga gastos sa pagbabayad ng mga singil sa utility. Itinataas nito ang tanong: paano ito pinaka-kapaki-pakinabang mula sa isang punto ng buwis para sa mga partido sa kasunduan na idokumento ang naturang kundisyon. At una sa lahat, sa kasong ito ay pinag-uusapan natin ang tungkol sa kontrobersyal na buwis bilang VAT.

Sa pagsasagawa, mayroong iba't ibang mga opsyon sa pagbabayad para sa pagbabayad para sa kuryente, gas, supply ng tubig, mga komunikasyon sa telepono at iba pang mga kagamitan. Tingnan natin ang mga ito nang mas malapitan.

1. Kasama sa upa ang mga utility.

Ang unang paraan ay ginagamit medyo bihira. Pagkatapos ng lahat, ang mga taripa para sa mga serbisyo ng utility ay patuloy na lumalaki, bilang karagdagan, kapag nagtapos ng isang kasunduan, ang mga partido ay hindi pa alam kung hanggang saan ang mga serbisyo ng utility ay aktwal na kakainin ng nangungupahan. Samakatuwid, kalkulahin nang maaga ang laki ng naayos pagbabayad ng upa, na sumasaklaw sa lahat ng gastusin ng may-ari para sa mga utility sa panahon ng pagpapatupad ng kontrata ay halos hindi posible. Ang mga partido ay walang karapatan na baguhin ang halaga ng upa sa panahon ng taon ang pagbabawal dito ay itinatag ng talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation.

Samakatuwid, kadalasan sa isang kasunduan sa pag-upa, ang mga partido ay hindi nagtatakda ng halaga ng upa mismo, ngunit ang pamamaraan para sa pagkalkula nito, bilang isang resulta kung saan ang pagbabago sa loob ng taon sa variable na bahagi ng upa ay hindi nangangahulugang isang rebisyon ng presyo ng kasunduan sa pag-upa, dahil ang mekanismo para sa pagtukoy ng halaga ng upa ay nananatiling pareho.

Sa isang "lumulutang" na upa, ang lahat ng halagang natanggap ng nagpapaupa mula sa nangungupahan, kasama ang mga bayarin sa utility, ay kinikilala bilang kanyang kita mula sa pag-upa sa ari-arian.

Sa bisa ng Artikulo 146 ng Tax Code ng Russian Federation, sinisingil ng lessor ang VAT sa buong halaga ng upa at binabayaran ito sa badyet. Ang isang invoice ay ibinibigay ng may-ari sa nangungupahan para sa buong halaga ng upa (kabilang ang halaga ng mga singil sa utility), at hiwalay na linya Ang "communal apartment" ay hindi namumukod-tangi.

Ang may-ari, na nakatanggap ng mga invoice mula sa mga kumpanya ng utility sa kanyang pangalan, ay may karapatang ibawas nang buo ang VAT na ipinahiwatig sa kanilang mga invoice. Pagkatapos ng lahat, kung ang mga bayad sa utility na natanggap mula sa nangungupahan ay kasama sa kanyang kita, kung gayon ay may karapatan siyang kilalanin ang mga kagamitan na natupok ng nangungupahan bilang kanyang mga gastos. Ang parehong pamamaraan para sa pagtatasa ng VAT ay ipinaliwanag ng mga opisyal sa Letter of the Federal Tax Service ng Russian Federation na may petsang Pebrero 4, 2010 No. ШС-22-3/86@. Ang isang katulad na opinyon ay ibinabahagi ng mga arbitrator sa Resolusyon ng FAS North Caucasus District na may petsang Disyembre 21, 2009 sa kaso No. A63-8994/2004-C4-9, na may petsang Hunyo 11, 2009 sa kaso No. A53-18515/2008 -C5-27, FAS Central district na may petsang Mayo 29, 2009 sa kaso No. A23-3029/2008A-14-202, FAS North-Western District na may petsang Enero 10, 2007 sa kaso No. A05-7971/2006-13, na may petsang Hulyo 4, 2007 sa kaso No. A56- 38904/2006.

Ang isang nangungupahan na nakatanggap mula sa nagpapaupa ng isang invoice para sa mga serbisyo sa pag-upa (para sa buong halaga, kabilang ang mga singil sa utility) sa pangkalahatang paraan, batay sa Artikulo 171 at 172 ng Tax Code ng Russian Federation, ay may karapatang ibawas ang halaga ng VAT na ipinahiwatig sa invoice ng nagpapaupa. Ang mga hukom ay nagbabahagi ng katulad na opinyon; bilang isang halimbawa, maaari naming banggitin ang Resolusyon ng Federal Antimonopoly Service ng North-Western District na may petsang Disyembre 27, 2010 sa kaso No. A56-7049/2010, ang Resolusyon ng FAS Moscow District na may petsang Agosto 26, 2008 sa kaso No. KA-A40/7882-08 , Resolusyon ng Federal Antimonopoly Service ng North Caucasus District na may petsang Hunyo 26, 2008 sa kaso No. F08-3507/2008 at iba pa.

2. Ang mga utility ay binabayaran nang hiwalay sa upa.

Kung ang mga utility bill ay hindi kasama sa upa, kung gayon ang pinaka ligtas na opsyon Ang pagsasauli ng mga gastos sa utility ng may-ari ay ang pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa na may mga elemento ng isang kasunduan sa pamamagitan. Iyon ay, ang kasunduan sa pag-upa ay itinakda nang maaga na ang nagpapaupa, bilang isang tagapamagitan, na kumikilos sa kanyang sariling ngalan, ngunit sa interes ng nangungupahan, ay bumili ng mga kagamitan para sa kanya.

Bilang karagdagan, bilang isang opsyon, ang isang hiwalay na kasunduan sa pamamagitan ay maaaring tapusin. Huwag kalimutan na ang mga serbisyo ng isang tagapamagitan ay binabayaran, samakatuwid, ang pinaghalong kasunduan sa pag-upa ay dapat magbigay para sa kabayaran ng tagapamagitan, o ang isang hiwalay na kasunduan sa tagapamagitan ay dapat magbigay para sa pagbabayad para sa mga serbisyo ng kasero na nagbibigay ng mga serbisyong tagapamagitan para sa nangungupahan.

Higit pa rito, dahil inilantad ng mga utility company ang kanilang mga dokumento sa pangalan ng may-ari ng ari-arian, ang mga opsyon para sa isang intermediary agreement na natapos sa pagitan ng landlord at ng nangungupahan ay maaaring alinman sa isang kasunduan sa komisyon o isang kasunduan sa ahensya, kung saan ang ahente ay kumikilos para sa kanyang sarili, ngunit sa interes ng punong-guro.

Sa kasong ito, maglalabas ang may-ari ng dalawang invoice sa pangalan ng nangungupahan: ang isa sa sarili niyang pangalan para sa mga serbisyo sa pag-upa, ang pangalawa sa sarili niyang pangalan para sa mga utility. Bukod dito, ang invoice na ibinigay sa nangungupahan para sa mga serbisyo ng utility ay ibinibigay ng lessor batay sa data ng invoice na inisyu ng utility service provider sa pangalan ng nagpapaupa mismo. Ang invoice na ito ay hindi inilalagay sa aklat ng pagbili ng nagpapaupa, ngunit inihain sa journal ng mga natanggap na invoice. Tiyak na ang pamamaraang ito para sa pag-isyu ng mga invoice ng mga nagbabayad ng buwis sa VAT at mga kalahok sa mga intermediary na kasunduan na itinatadhana ng Mga Panuntunan para sa pagpapanatili ng mga tala ng natanggap at inisyu na mga invoice, mga libro sa pagbili at mga libro sa pagbebenta para sa mga pagkalkula ng idinagdag na buwis, na inaprubahan ng Decree ng Gobyerno ng ang Russian Federation ng Disyembre 2, 2000 No. 914 .

Sa gayong pamamaraan para sa pagbabayad ng mga gastos sa utility, ang halagang natanggap mula sa nangungupahan sa pagbabayad ng mga serbisyo ng utility ay hindi kita ng may-ari. Ang mga natanggap na halaga ay isinasaalang-alang sa accounting ng lessor bilang hiwalay na mga transaksyon sa negosyo.

Alinsunod sa subparagraph 9 ng talata 1 ng Artikulo 251 ng Tax Code ng Russian Federation, kapag tinutukoy ang base ng buwis para sa buwis sa kita, kita sa anyo ng ari-arian (kabilang ang mga pondo) na natanggap ng isang ahente ng komisyon, ahente at (o) ang ibang abogado na may kaugnayan sa pagtupad ng mga obligasyon sa ilalim ng isang kasunduan sa komisyon ay hindi isinasaalang-alang ang kasunduan ng ahensya o iba pang katulad na kasunduan, pati na rin para sa pagbabayad ng mga gastos na natamo ng ahente ng komisyon, ahente at (o) iba pang abogado para sa prinsipal. punong-guro at (o) iba pang punong-guro, kung ang mga naturang gastos ay hindi napapailalim sa mga gastos ng ahente ng komisyon, ahente at (o) ) isa pang abogado alinsunod sa mga tuntunin ng natapos na mga kasunduan. Ang kita na ito ay hindi kasama ang komisyon, ahensya o iba pang katulad na kabayaran, na nagiging kita mula sa mga ordinaryong aktibidad.

Kapag muling ipinakita ang mga utility, ang nagpapaupa ay naaalis ang mga panganib na nauugnay sa buwis sa kita at VAT, pati na rin ang mga nauugnay sa posibleng pagkilala sa transaksyon bilang walang bisa alinsunod sa Mga Artikulo 166–181 ng Civil Code ng Russian Federation, pati na rin ang mga panganib ng kriminal na pananagutan na nagmumula sa ilalim ng Artikulo 171 ng Criminal Code Russian Federation "Illegal na pagnenegosyo" (sa mga tuntunin ng labis na pagkakaloob ng mga serbisyo sa komunikasyon).

Gayunpaman, sa gayong pamamaraan, ang nagpapaupa, bilang karagdagan sa obligasyon na singilin ang VAT sa halaga ng upa, ay may obligasyon na singilin ang buwis sa halaga ng kanyang intermediary na bayad.

Ang tekstong ito ay isang panimulang fragment. Mula sa aklat na Lahat tungkol sa pinasimpleng sistema ng pagbubuwis (pinasimpleng sistema ng pagbubuwis) may-akda Terekhin R.S.

4.2.6. Pag-aayos ng mga fixed asset, kabilang ang mga naupahan Dapat tandaan na ang konsepto ng pagkumpuni ay hindi isiniwalat sa Tax Code, gayunpaman, sa kasong ito dapat itong gamitin sa kahulugan kung saan ito ay ginagamit sa iba pang mga sangay ng batas. Kadalasan ito ay trabaho

Mula sa librong Get Rich! Isang libro para sa mga taong maglakas-loob na kumita ng maraming pera at bumili ng kanilang sarili ng Ferrari o Lamborghini may-akda DeMarco MJ

Paano nagkakawatak-watak ang mga pangarap: ang maling formula. Maling Variable Sa isang punto, napagtanto ng isang katamtamang driver na hindi siya makakapit mas mataas na porsyento sa pamamagitan ng mga deposito. Hindi maaaring humingi ng 200% na pagtaas. Hindi makuha karagdagang edukasyon upang madagdagan ang iyong sarili

may-akda Panchenko T M

Artikulo 614. Renta 1. Ang nangungupahan ay obligadong magbayad kaagad para sa paggamit ng ari-arian (renta Ang pamamaraan, mga kondisyon at oras ng pagbabayad ng upa ay tinutukoy ng kasunduan sa pag-upa). Kung sakaling hindi sila tinukoy ng kontrata, itinuturing na sila ay itinatag

Mula sa aklat na Using Other People's Property may-akda Panchenko T M

Artikulo 630. Ang upa sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa 1. Ang upa sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa ay itinatag sa anyo ng mga pagbabayad na tinutukoy sa isang nakapirming halaga, na ginawa sa pana-panahon o sa isang pagkakataon.2. Sa kaso ng maagang pagbabalik ng ari-arian ng nangungupahan, ibabalik sa kanya ng nagpapaupa

Mula sa aklat na Rent may-akda

Pagkagambala ng isang kasunduan sa pagpapaupa sa isang nagpapaupa, kabilang ang kung sakaling masira ang ari-arian Sa kasalukuyan, sa mga aktibidad ng negosyo ng mga entidad ng negosyo, ang isang kasunduan sa pagpapaupa ng ari-arian ay isa sa mga pinakakaraniwang uri ng mga kasunduan. Gayunpaman, sa pagsasanay

Mula sa aklat na Rent may-akda Semenikhin Vitaly Viktorovich

Iba pang mga operasyon ng nagpapaupa Sa ilalim ng kasunduan sa pagpapaupa, ang nagpapaupa ay nangangako na magbigay ng ari-arian sa lessee para sa bayad para sa pansamantalang pagmamay-ari at paggamit o para sa pansamantalang paggamit. Kapag nagpapaupa ng ari-arian, sasagutin ng lessor ang mga gastos sa pagpapanatili ng inuupahang ari-arian.

Mula sa aklat na Rent may-akda Semenikhin Vitaly Viktorovich

Buwis sa kita mula sa nagpapaupa Sa umiiral na kalagayang pang-ekonomiya Ang mga relasyon sa pag-upa ay lalong lumalaganap, dahil sa panahon ng krisis maraming organisasyon ang walang kakayahan sa pananalapi na bilhin ang ari-arian na kailangan nila sa

Mula sa aklat na Rent may-akda Semenikhin Vitaly Viktorovich

Pagbabago ng nagpapaupa Kapag tumatanggap ng ari-arian para sa upa, ang nangungupahan, bilang panuntunan, ay umaasa ng isang pangmatagalang pag-upa at binibigyang kasangkapan ang inuupahang lugar "para sa kanyang sarili". Ang kasunduan sa pag-upa ay natapos sa pangmatagalan. Gayunpaman, sa panahon ng termino ng kontrata posible iyon

Mula sa aklat na Rent may-akda Semenikhin Vitaly Viktorovich

Accounting sa lessor (nagpapahiram) Accounting Kung ang lessee (nanghihiram) ay ginawa, nang walang pahintulot ng nagpapaupa (nagpapahiram), hindi mapaghihiwalay na mga pagpapabuti sa ari-arian na inilipat para sa libreng paggamit ng nagpapahiram, pagkatapos ay sa dulo ng kontrata.

Mula sa aklat na Money, Bank Credit and Economic Cycles may-akda Huerta de Soto Jesus

Fallacy of Analysis: Demand para sa Fiduciary Medium of Exchange bilang Exogenous Variable Ang pag-aaral ni Selgin ay batay sa palagay na ang demand para sa pera sa anyo ng fiduciary medium of exchange ay isang exogenous variable para sa

Mula sa aklat na Income and Expenses sa ilalim ng pinasimpleng sistema ng buwis may-akda Suvorov Igor Sergeevich

5.5. Mga pagbabayad sa pag-upa (kabilang ang pagpapaupa) para sa inuupahan (kabilang ang naupahan) na ari-arian Ayon sa mga talata. 4 sugnay 1 ng Artikulo 346.16 ng Tax Code ng Russian Federation, ang mga nagbabayad ng buwis ng pinasimple na sistema ng buwis ay binibigyan ng karapatang isama sa mga gastos ang halaga ng mga pagbabayad sa pag-upa (pagpapaupa) para sa naupahan na ari-arian

Mula sa aklat na Real Estate Transactions. Paano bumili, magbenta, magrenta may-akda Bachurin Dmitry

Renta Sa isang kasunduan sa pag-upa, ang pangunahing kondisyon ay ang kasunduan sa pag-upa. Ang nangungupahan ay nagsasagawa ng obligasyon na agad na magbayad ng upa para sa paggamit ng tirahan. Ang pamamaraan, mga kondisyon at mga tuntunin para sa pagbabayad ng upa ay dapat na

Mula sa aklat na All about the acquisition and sale of residential real estate. Payo ng eksperto may-akda Zubova Elena Evgenevna

Mga karapatan at obligasyon ng panginoong maylupa Ang may-ari ng apartment ay nagtatakda ng upa, at gustong makakuha hangga't maaari. Gayunpaman, kapag ang may-ari ay nagtanong ng labis mataas na presyo, nanganganib siyang maiwang walang residente sa mahabang panahon. Ang isang tagapagpahiwatig ng isang pagtaas ng presyo ay ang kakulangan ng mga tawag sa

Mula sa aklat na Book 2.0. Nakaraan, kasalukuyan at hinaharap mga e-libro sa pamamagitan ng mga mata ng lumikha ng Kindle may-akda Merkoski Jason

Bakit ang mga libro, kabilang ang mga e-libro, ay hindi mapapalitan

Mula sa aklat na profitable Travel Agency [Advice to Owners and Managers] may-akda na si Vatutin Sergey

Variable at fixed parts ng suweldo Kaya, ano ang mga tool na ito? Bago isaalang-alang ang mga ito, magsimula tayo sa mga pangunahing modelo ng pagganyak. Ito ang mga tinatawag na pare-pareho at variable na bahagi. Ayusin at Flex - bilang tawag namin sa kanila (Larawan 9). Tingnan natin ang mga kalamangan at kahinaan ng bawat isa

Mula sa aklat na Antifragile [Paano makikinabang sa kaguluhan] may-akda Taleb Nassim Nicholas

Ang Iyong Renta Isa pang halimbawa: isipin na legal kang umuupa ng apartment sa New York City (kung saan ang upa ay kinokontrol ng opisina ng alkalde) at ang iyong apartment ay puno ng, siyempre, mga bookshelf. May pagkakataon kang manirahan dito hangga't gusto mo, ngunit ikaw

Kung hindi gaanong prestihiyoso ang lugar, mas kumikita ang pag-upa ng pabahay doon, nalaman ng mga analyst ng Cian. Ang mga apartment sa New Moscow, Kapotnya, Lyublino at Kuzminki ay nagbabayad para sa kanilang sarili ng pinakamabilis, ngunit mas mahirap din silang ibenta kaysa sa pabahay sa mga prestihiyosong lugar

Kaakit-akit na Kapotnya

Ang average na ani mula sa pangmatagalang pag-upa ng isang apartment sa Moscow sa unang kalahati ng 2016 ay 5.5%, ayon sa isang pag-aaral na inihanda ng mga espesyalista mula sa kumpanya ng Cyan. Sa madaling salita, maaari kang magbayad para sa isang apartment sa kabisera sa pamamagitan ng pag-upa nito sa loob lamang ng higit sa 18 taon. Gayunpaman, malaki ang pagkakaiba ng panahon para sa iba't ibang rehiyon.

Sa lumalabas, ang mga may-ari ng pinakamahal na real estate sa sentro ng lungsod ay nahihirapang bawiin ang mga pondong ginastos sa kanilang pagbili. Kasama sa mga pinuno ng anti-rating ang mga distrito ng Arbat, Khamovniki at Gagarinsky. Dito, ang rate ng capitalization (ang ugnayan sa pagitan ng presyo ng isang asset at ang halaga ng taunang kita na natanggap mula sa pag-upa nito) ay nagbabago sa hanay na 4-4.5%, itinuro ni Cyan. Kaya, ang pagbili ng isang apartment sa mga lugar na ito, kailangan mong maghintay ng 22-25 taon para sa isang return on investment.

Ang pagbili ng isang apartment sa hindi bababa sa prestihiyosong mga lugar, sa kabaligtaran, ay ang pinaka-promising na desisyon sa pamumuhunan, ayon sa data ng pananaliksik. Ang pinakamataas na kita para sa mga mamumuhunan ay magmumula sa pag-upa ng mga apartment sa mga pamayanan ng Pervomaiskoye at Marushkinskoye sa New Moscow, gayundin sa distrito ng Kapotnya sa South-Eastern Administrative District. Ang mga rate ng capitalization dito ay mula 6.4 hanggang 6.7%. Ibig sabihin, mababawi ng umuupa ang kanilang mga puhunan sa loob ng 15-15.6 na taon. Ang mga pinuno sa mga tuntunin ng kakayahang kumita (6.7%) ay tatlong silid na mga apartment malapit sa Moscow Oil Refinery sa Kapotnya.

Ang epektong ito ay dahil sa katotohanan na habang lumalayo ka sa sentro ng lungsod, ang mga rate ng pag-upa ay hindi bababa sa halaga ng bawat metro kuwadrado, paliwanag ni Cyan.

Ang pag-aaral ay batay sa isang pagsusuri ng higit sa 1 milyong mga ad para sa pagbebenta at pag-upa ng pabahay sa Moscow, na nai-post sa portal ng cian.ru noong 2012-2016. Kasabay nito, ang mga rate ng pag-upa at mga gastos sa pabahay ay may diskwento na isinasaalang-alang ang dynamics ng mga presyo at mga rate ng rental.

Ang kumpanya ng Miel-Arenda ay nagbibigay ng humigit-kumulang kaparehong bilang ng Cian, bagama't walang dibisyon ayon sa rehiyon: ang rate ng capitalization para sa mga apartment na may klase sa ekonomiya sa kabisera ay mula 4 hanggang 7% bawat taon.

Mas sikat ang mga one-room apartment

Para sa noong nakaraang taon Ang katanyagan ng pag-upa ng isang silid na apartment ay tumaas. "Ang kanilang bahagi sa istraktura ng demand ay tumaas ng 3 porsyento na puntos sa buong taon. at umabot sa 58%, ang sabi ng General Director ng Domofond.ru portal na si Eric Segerborg. — Kasabay nito, ang bilang ng mga kahilingan sa pakikipag-ugnay para sa mga patalastas tungkol sa mga alok para sa upa ng dalawang silid at tatlong silid na apartment, sa kabaligtaran, ay naging mas mababa ng 1 porsyento na punto. - 34% at 7% ayon sa pagkakabanggit. Bumaba din ang average na rate ng rental sa nakaraang taon sa lahat ng segment ng pabahay ng 3%. Maaari kang magrenta ng isang silid na apartment sa Moscow para sa isang average na 30.8 libong rubles, isang dalawang silid na apartment para sa 43.3 libong rubles.

Panuntunan ng rentier

Kinumpirma ng data ni Cian ang tinatawag na ginintuang tuntunin ng umuupa, sabi ni Sergei Shloma, direktor ng pangalawang departamento ng pamilihan sa Inkom-Real Estate: “Kung mas maliit ang tirahan, mas mura ito, mas maraming kita ang hatid nito. Mula sa puntong ito, ang pagbili ng marangyang real estate para sa upa ay isang natatanging kasiyahan: ang kakayahang kumita ng elite real estate ay minimal kumpara sa karaniwang pabahay.

Ang ani mula sa pagpapaupa ng marangyang real estate ay nag-iiba sa pagitan ng 1-4% ng paunang halaga ng pamumuhunan, depende sa gastos sa bawat metro kuwadrado, dekorasyon, kagamitan at kasangkapan, tantiya ni Yulia Kovaleva, direktor ng urban real estate rental department ng Kalinka Group. Ang distansya mula sa sentro ay madalas ding nakikinabang sa mga nangungupahan. "Sa aming database ay mayroong isang apartment sa Butikovsky, 5, sa lugar ng Ostozhenka, na inuupahan ng $10 libo bawat buwan," nagbibigay si Kovaleva ng isang halimbawa. "Kasabay nito, ang may-ari ay nagrenta kamakailan ng isang medyo murang apartment sa Taras Shevchenko embankment, 1/2, sa halagang $15 thousand."

Ang higit pang mga demokratikong pagpipilian ay hindi lamang mas kumikita, ngunit mas mabilis din. Halimbawa, ang mga apartment na may klase sa ekonomiya ay nabenta na ngayon sa loob ng ilang araw sa karaniwan, ngunit noong nakaraang taon ay sapat na ang ilang oras, tantiya ni Oksana Polyakova, representante na direktor ng departamento ng pagpapaupa ng apartment sa Inkom-Real Estate. "Ngayon, pinipili ng mga tao ang kaginhawahan at mga apartment sa klase ng negosyo sa loob ng humigit-kumulang dalawang linggo mula pito hanggang sampung opsyon," patuloy niya. "Noong nakaraang taon tumingin kami sa tatlo o apat na apartment nang hindi hihigit sa apat na araw." Maaaring i-display ang mga elite apartment hangga't gusto hanggang sa magpasya ang may-ari na bawasan nang sapat ang rate ng rental.

Kung kukunin natin ang mga istatistika sa average para sa rehiyon, kung gayon ang mga konklusyon ni Cian ay lohikal - ang mga mas murang lugar ay nagdudulot ng mas mataas na kakayahang kumita, sumasang-ayon si Anna Moiseeva, pangkalahatang direktor ng ahensya ng real estate ng Home Staging. Sa kabilang banda, ang kakayahang kumita ay palaging nakasalalay hindi lamang sa lugar, kundi pati na rin sa partikular na apartment. Mayroong ilang mga palatandaan ng isang likidong bagay, inilista ng eksperto: maliit na footage, mababang presyo, malapit sa metro at sa gitna. "Mahalagang laging tandaan na sa isang punto ang apartment na kasalukuyang inuupahan ay kailangan pa ring ibenta," sabi ni Moiseeva. "At pagkatapos ay ang mga salik na kapaki-pakinabang sa nangungupahan ay gagawing mas kaunting likido para sa nagbebenta."

Bumili ng mas malapit sa gitna

"Ang tagal ng pagkakalantad ng mga apartment na ibinebenta, siyempre, ay nakasalalay sa kalidad ng apartment mismo: ang kasapatan ng presyo nito, bahay at sahig," ang sabi ni Anna Moiseeva, pangkalahatang direktor ng ahensya ng real estate ng Home Staging. "Ngunit sa pangkalahatan, ang isang apartment sa isang mas prestihiyosong lugar ay maaaring i-display nang humigit-kumulang dalawa hanggang tatlong buwan, kumpara sa anim na buwan o higit pa para sa hindi gaanong mabentang mga apartment sa mga malalayong lugar."

Ang katotohanan na ang real estate na matatagpuan mas malapit sa sentro ay nagbebenta ng mas mahusay ay pinatunayan ng Rosreestr data. Halimbawa, sa unang kalahati ng 2016, halos 15% na mas kaunting mga transaksyon na kinasasangkutan ng paglilipat ng mga karapatan sa mga lugar ng tirahan ay nakarehistro sa rehiyon ng Moscow kaysa sa parehong panahon noong 2015: 294.7 libo at 345.4 libong mga transaksyon, ayon sa pagkakabanggit. Pangunahing inilalarawan ng mga istatistikang ito ang mga transaksyon sa pangalawang merkado ng pabahay.

Bumababa din ang demand para sa mga bagong gusali. Mula Enero hanggang Hunyo 2016, ang bilang ng mga kasunduan para sa pakikilahok sa shared housing construction (DDU) sa rehiyon ng Moscow ay bumaba ng 4%, hanggang 41.3 libo.

Sa Moscow, sa kabaligtaran, ang mga transaksyon sa parehong bago at pangalawang real estate ay nagsimulang tapusin nang mas madalas. Ang kabuuang dami ng mga transaksyon sa paglipat ng pagmamay-ari ng pabahay ay tumaas ng 10.8%, sa 62.7 libo.

Ang katanyagan ng Moscow ay naiimpluwensyahan ng katotohanan na sa nakalipas na taon at kalahati, ang mga developer ng Moscow ay nagdala sa merkado ng isang talaan ng dami ng mga bagong proyekto na maaaring makipagkumpitensya sa presyo sa rehiyon ng Moscow, paliwanag ni Tatyana Kalyuzhnova, pinuno ng IRN-Consulting . May papel din ang mga diskwento. "Sa humigit-kumulang 30% ng mga proyekto, na may 100% na pagbabayad, maaari kang makakuha ng 5-10% na diskwento," ang sabi ni Kalyuzhnova.

Average na presyo ng 1 sq. m sa mga bagong gusali sa Moscow (sa lugar mula sa Third Transport Ring hanggang sa Moscow Ring Road), ayon sa IRN, ngayon ay umaabot sa 172.3 libong rubles. Sa rehiyon ng Moscow sa katapusan ng Hunyo ito ay umabot sa 85.4 libong rubles. para sa 1 sq. m, ayon sa isang pag-aaral ng kumpanya ng Miel-Novostroiki. Ngunit kapag tumitingin sa mga partikular na alok, ang mga benepisyo ng pagbili ng isang apartment sa Moscow ay nagiging mas malinaw. Halimbawa, noong kalagitnaan ng Hunyo ang kumpanya ng Zheldoripoteka ay naglunsad ng isang bagong residential complex na "Atmosphere" sa Lyublino South-Eastern area. administratibong distrito. Sa yugto ng paghahanda ng site para sa gawaing pagtatayo, ang gastos ng isa at tatlong silid na apartment na may sukat na 34.9-76.9 metro kuwadrado. m ay 4.1-11.1 milyong rubles, o 115-145 libong rubles. para sa 1 sq. m.

Para sa isang "square" sa Opalikha O3 residential complex, na matatagpuan sa rehiyon ng Moscow, 13 km mula sa Moscow Ring Road, kailangan mong magbayad ng average na 124 thousand rubles, at ang presyo ng mga apartment, ayon sa website ng developer, ay tinatayang mula 2.4 milyon hanggang 6.86 milyong kuskusin. (para sa isang apartment na may isa at tatlong silid, ayon sa pagkakabanggit).

Kahit na ang pinaka kumikitang pamumuhunan sa merkado pangmatagalang pag-upa makabuluhang mas mababa sa kakayahang kumita sa tradisyonal na mga deposito sa bangko. Ayon sa Central Bank, ang pangunahing antas ng pagbabalik sa mga deposito ng ruble para sa higit sa isang taon noong Hulyo ay 10.7% bawat taon.

Sa Civil Code ng Russian Federation, ang mga partido sa isang kasunduan sa pag-upa ay maaaring magkaloob ng parehong nakapirming halaga ng upa at ang pamamaraan para sa pagkalkula nito. Dahil dito, ang upa ay maaaring itakda sa anyo ng isang pangunahing (fixed) na bahagi at isang variable na bahagi, na tinutukoy sa pamamagitan ng pagkalkula. Ang permanenteng bahagi ay naayos at may kasamang bayad para sa paggamit ng mismong lugar. Ang variable na bahagi ng upa ay katumbas ng (o kinakalkula mula) sa halaga ng mga utility na ginagamit ng nangungupahan sa loob ng isang tinukoy na panahon. Kaya, ang buong halaga ng upa (parehong fixed at variable na bahagi) ay bayad para sa mga serbisyo ng nagpapaupa sa pagbibigay ng ari-arian para sa upa.

Ang nakapirming bahagi ng upa ay karaniwang tinutukoy sa pamamagitan ng pag-multiply ng rate ng rental sa ilalim ng kontrata ng inuupahang lugar sa metro kuwadrado. Samakatuwid, ang kasunduan sa pag-upa ay madalas na nagsasaad ng rate ng pagrenta bawat 1 metro kuwadrado bawat buwan.

Halimbawa

Maaari mong tukuyin ang isang formula para sa pagkalkula ng patuloy na bahagi ng upa, halimbawa, tulad nito:

"Ang nakapirming bahagi ng upa ay tinutukoy ng formula:

TV x/y = A * S,

kung saan ang TV x/y ay ang nakapirming bahagi ng renta na babayaran para sa buwan x, taon y;

A - rate ng pag-upa sa ilalim ng kontrata;

S - marentahang lugar, sa metro kuwadrado."

Maaari din itong ibigay na ang patuloy na bahagi ng upa ay pinarami ng index ng presyo ng mamimili, isang koepisyent na isinasaalang-alang ang mga kondisyon ng paggamit ng ari-arian ng nangungupahan; para sa correction factor, atbp.

Ang kasunduan sa pag-upa ay maaaring magpahiwatig na ang variable na bahagi ng upa ay sumasaklaw sa mga aktwal na gastos na natamo ng nagpapaupa para sa mga bayarin sa utility, katulad ng:

Elektrisidad na enerhiya;

Supply ng tubig;

Thermal na enerhiya;

Pag-alis ng basura sa bahay (maaari mong ibigay ang buong listahan ng mga kinakailangang serbisyo), atbp.

Halimbawa

Maaari kang tumukoy ng formula para sa pagkalkula ng variable na bahagi ng upa, halimbawa, tulad nito:

"Ang variable na bahagi ng upa ay tinutukoy ng formula:

P x/y = E + Vo + T + M, kung saan

P x/y - variable na bahagi ng renta na babayaran para sa buwan x, taon y;

E - mga gastos para sa elektrikal na enerhiya para sa buwan x, taon y;

Vo - mga gastos sa supply ng tubig para sa buwan x, taon y;

T - mga gastos para sa thermal energy para sa buwan x, taon y;

M - mga gastos para sa pagtanggal ng basura sa bahay para sa buwan x, taon y."

Kung ang pagbabayad para sa mga utility ay isinasagawa alinsunod sa mga pagbabasa ng metro, maaari mong ipahiwatig sa kasunduan na ang variable na bahagi ng upa ay napapailalim sa pagpapasiya alinsunod sa mga pagbabasa ng metro. Maaaring italaga na ang mga pagbabasa mula sa mga kagamitan sa pagsukat ng utility ay naitala sa presensya ng mga awtorisadong kinatawan ng may-ari at nangungupahan.

Pansin

Sa talata 12 ng Information Letter ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Enero 11, 2002 N 66, nabanggit na ang pagsingil sa nangungupahan lamang ng mga gastos sa pagbabayad para sa mga utility ay hindi maaaring ituring bilang isang paraan ng upa. . Dahil ang lessor ay hindi talaga tumatanggap ng konsiderasyon para sa ari-arian na inupahan, ang pagbabayad ng nangungupahan para lamang sa mga utility ay hindi nangangahulugan ng pagsasaalang-alang sa kasunduan.

 

Maaaring kapaki-pakinabang na basahin: